Programma Woningmarkt Metropoolregio Amsterdam

13:00 Opening plenaire programma door dagvoorzitter,

Ronald de Nas, eigenaar Studionas/Wooove

13:05 Peter Heuvelink, Directeur AM

13:35 Allard van Spaandonk, Managing Director Dutch Investments,

Bouwinvest

14:05 Sven Heinen, Smit & Heinen Makelaars en Taxateurs o/z,

Voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)

14:35 Pauze
#vjprofs
Uw dagvoorzitter

Ronald de Nas

Studionas/Wooove

#vjprofs
 Peter Heuvelink

AM

#vjprofs
 SAMEN STAD MAKEN

Woningmarkt Metropoolregio Amsterdam

Peter Heuvelink directeur AM Noordwest
21 november 2017
AM
 Duurzame en
inspirerende
leefmilieus
ontwikkelen in en om
de stad
Focus AM

Demografische Gedurfde Mobiliteitstransitie

transitie duurzaamheid

Healthy urban living Stedelijke groei Internationale

concurrentie
MRA AM
Ambitie MRA

Bron: Metropoolregio Amsterdam

MRA=

Bron: Metropoolregio Amsterdam

Rijkdom landschap en woonmilieus

Bron: Metropoolregio Amsterdam

Bestuurlijke context

Bron: Bestuurskring Amsterdamse regio

AM MRA
Amsterdam
Netwerk kernen
Rijke landschappelijke drager
MRA als stedelijk netwerk
Verbonden netwerk
AM in het stedelijk netwerk
Wooncarrire AM in MRA
Werken op verschillende schaalniveaus
Integrale werkwijze
Dynamisch samenhangend proces
Focus AM Noord West

Inclusieve stad
Klimaat en energie transitie
Stedelijke netwerken
Doelgroepen en woonconcepten
Internationale concurrentiekracht
Healthy Urban Living
- Stad als motor (sociaal)
- Stad maken voor alle doelgroepen
- Gemengde stedelijke gebieden
- Maatschappelijk betrokken
- Educatie
- Werkgelegenheid
- Bereikbaarheid
- Groen in en om de stad

Inclusieve stad
Cross over
- Knooppunten ontwikkeling
- Post VINEX opgave
- Buitenstedelijk koppelen aan
Waterberging, natuur etc..
- Transformatie gebouw, gebied
- Mogelijkheden stedelijke
verdichting/herstructureren
- Mobility as a service
- Gevolgen technologische trends en
ontwikkelingen

Stedelijke
netwerken
Wickevoort
- Demografie (trends)
- Gezinnen in de stad
- Millennials
- Stadsveteranen
- Middeninkomens
- Zorg
- Nederlanders met migratie achtergrond

Doelgroepen en
woonconcepten
Villa Mokkum
Bajes Kwartier
Samen stad maken
Concept: verbinden
Bajes Kwartier als onderdeel Amstelkwartier E.O.
Clusters gebouwen in een groen, autovrij landschap
- Stad als motor (economisch)
- Woon- werkmilieus (flexibele
arbeidsmarkt)
- Kennis- en moderne maakindustrie
- Bereikbaarheid

Internationale
concurrentiekracht
Bajes Kwartier
- Verminderen Fijnstof, vervuiling, geluid
- Stimuleren bewegen
- Onthaasten/ ontstressen
- Stimuleren gezond eten

Healthy
urban living
Verbindend landschap
-Energie neutrale stad/regie
-Energieleverende gebieden
-Tegengaan hittestress
-Opvang droogte en wateroverlast
-Ruimte voor circulaire economie

Klimaat en
energietransitie
Gelaagde duurzaamheid
De Groene Toren
Behouden
Hergebruik
Hergebruik
Bajesdorp
Bajesdorp
Samen stad maken
Peter Heuvelink, directeur AM Noordwest
06-51216800
Peter.heuvelink@am.nl
 Allard van Spaandonk

Bouwinvest

#vjprofs
 Is er leven buiten de ring?

Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

Allard van Spaandonk, Managing Director Dutch Investments
Amsterdam, 21 november 2017

51 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Bouwinvest
Woningbeleggingen in Amsterdam

Lange termijn belegger

Nationaal en internationaal
Investeerders: pensioenfondsen en verzekeraars
Beheerd vermogen 9 miljard:
- 6,0 mrd Nederland
- 3,0 mrd Amsterdam
- 1,7 mrd woningen Amsterdam
- 7.000 woningen Amsterdam, waarvan 2.500 in pijplijn

52 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdam
Vraagdruk hype of trend? Economische groei

Wereldwijd wonen en werken mensen

waar de economie groeit

Economische, technologische en culturele

aantrekkingskracht van Amsterdam

Amsterdam gaat sneller dan de rest van Nederland

Gevolg is o.a. grote druk op de woningmarkt

53 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdam
Vraagdruk hype of trend? Bevolkingsgroei

54 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdam
Vraagdruk hype of trend? Innovatieve sectoren

55 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
De uitdagingen

Steden en regios die deze uitdagingen aankunnen

hebben de beste toekomstkansen

56 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
De uitdagingen

Steden en regios die deze uitdagingen aankunnen

hebben de beste toekomstkansen

57 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
Uitdaging betaalbaarheid en verdichting

58 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
Kansen: de structuur is goed

Metropoolregio Amsterdam
- Veel kenmerken van polycentrische stad

Polycentrische steden
- Sterk commercieel en cultureel centrum
- Groene, levendige buitenwijken
- Goede verbindingen met centrum

In staat bevolkingsgroei op te vangen

59 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
Ook vanuit beleggersperspectief

Exploderende koopprijzen, ook voor beleggers

Wij hechten aan bevorderen ongedeelde stad
Diversiteit maakt de stad
Hoge eisen middenhuur
- Maximale aanvangshuren
- Minimale oppervlakten
- Huurstijging max. CPI
- 25 jaar exploitatieplicht

Missie Bouwinvest
Our mission is to enhance pension benefits
by investing in sustainable real estate

60 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
Ook vanuit beleggersperspectief

Exploderende koopprijzen, ook voor beleggers

Wij hechten aan bevorderen ongedeelde stad
Diversiteit maakt de stad
Hoge eisen middenhuur
- Maximale aanvangshuren
- Minimale oppervlakten
- Huurstijging max. CPI
- 25 jaar exploitatieplicht
UITDAGING
Missie Bouwinvest
Our mission is to enhance pension benefits
by investing in sustainable real estate

61 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
Ook vanuit beleggersperspectief

Amsterdam blijft in basis aantrekkelijke

investeringsmarkt. Bouwinvest investeert hier graag

Door genoemde factoren niet (meer) overal

in alle soorten woningen tegen een redelijk
rendementsperspectief

Zoektocht naar alternatieven

62 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdamse woningmarkt onder druk
Vanuit huurdersperspectief

Betaalbaarheid koop en vrije sector huur neemt af

voor bestaande bewoners en potentile toetreders
Niet alle doelgroepen kunnen overal in de stad terecht
Zijn er alternatieven in de regio?
Kunnen deze aantrekkelijk zijn?
Of is het altijd een second best keuze?

63 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Harde criteria

Betaalbaarheid Grootte Bereikbaarheid

1.000 - 1.600 p/m 35 - 50 m2 10 20 min met fiets

of of of

750 - 950 p/m 80 - 120 m2 20 30 min met trein

64 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdam en de metropool
Betaalbaarheid: Indicatie maandhuur voor 80 m

720

830

1.200

775

970
790

940

65 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Amsterdam en de metropool
Betaalbaarheid: Indicatie leegwaarde per m voor 80 m

2.250

2.500

4.800

2.500

3.300
3.100

4.000

66 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Is er leven buiten de ring?

Passend
wonen is
meer dan
en m

67 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Aantrekkingskracht voor jonge gezinnen

Tuintje voor, tuintje achter

1,7 kind en een labrador
Scholen en dagelijkse voorzieningen
op loop- of fietsafstand
Veel groen
Veilige woonomgeving

Volop mogelijkheden voor passend en aantrekkelijk

wonen buiten de stad in de metropoolregio

68 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren in de metropool
Bouwinvest in gesprek met uiteenlopende doelgroepen

Young professionals Vitale senioren

Twintigers en dertigers met goed inkomen 55 plussers die vitaal in het leven staan

69 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Uitkomsten:

Alleenstaande
Young
Professionals

70 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Young Professionals

Groeiend inkomen
Realistisch over woning en bijkomende kosten
Bereid voorzieningen buiten woning te delen
Maar hechten aan bezit en privacy binnenshuis
Centrum wonen niet heilig. Bereid verder weg te wonen
Wel behoefte aan levendigheid in de buurt
Staan open voor nieuwe hippe wijken, plekken
Tegelijkertijd behoefte aan rust;
teveel reuring ten koste van woonplezier

71 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Young Professionals

Verhuizen moet voelen als stap vooruit

Tenminste n aparte slaapkamer (geen studio)
Bereid relatief veel geld aan wonen uit te geven
Trends zijn wel bekend, maar hebben relatief weinig invloed
(sharing, ecohomes etc.)
Zoeken wel verbinding, maar buiten eigen woning

72 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Uitkomsten:

Vitale
senioren

73 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Vitale senioren

Houdt geen rekening met fysieke ongemakken

Actief op sociaal en cultureel gebied
Doen dit in deel van stad waar ze al wonen
Verhuizen is stap achteruit
Niet geneigd tot verhuizen
Voelt vaak als stap terug door minder ruimte
Orinteren zich daardoor lang op woningen
Luxe, veiligheid zorgen voor enige compensatie
Verhuizen buiten stad vaak een stap te ver

74 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Vitale senioren

Hechten veel waarde aan privacy

Vaak outsider-perspectief over ontwikkelingen
Maar stellen hun wereldbeeld zelf nauwelijks bij
Vinden trends vaak minder interessant

75 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Een passend aanbod creren
Het kan binnen de Metropoolregio Amsterdam

Ongedeelde stad is niet hetzelfde als iedere

doelgroep in iedere straat (buurt, wijk, gemeente?)
Passend, complementair, aantrekkelijk aanbod:
binnenstedelijk en in (groene) buitengebieden
mogelijk
Bepaal en versterk USPs van locatie om juiste
doelgroep te bereiken. Wat is de ziel van deze plek?
Scoor de harde en zachte factoren
Bewoners kijken daarbij niet naar gemeentegrenzen,
doe dat als gemeente ook niet

76 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Is er leven buiten de ring?
Met behoud van de kwaliteit van de stad

77 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Is er leven buiten de ring?
Met behoud van de kwaliteit van de stad

Randvoorwaarden

78 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

 Is er leven buiten de ring?
Bouwinvest wil langjarig beleggen in de metropoolregio

of dat nu is in Amsterdam in Purmerend of in Hoofddorp

79 | Huren en investeren in Metropoolregio Amsterdam

15:05 Lex Brans, Kwartiermaker, Metropoolregio Amsterdam (MRA)

15.35 Danny Wijnbelt, directeur Ontwikkeling en Zakelijk Beheer,

Eigen Haard

16:05 Paneldiscussie onder leiding van de dagvoorzitter met Tom

Horn, Wethouder Zorg, Welzijn en Wonen, Gemeente
Haarlemmermeer, David Moolenburgh, Wethouder Ruimtelijke
ordening, volkshuisvesting, landelijk gebied en financin,
Gemeente De Ronde Venen en Sven Heinen, Voorzitter
Makelaarsvereniging Amsterdam, Eerste Amsterdamse

16.35 Afsluiting door dagvoorzitter

16:45 Netwerkborrel
#vjprofs
 Lex Brans

MRA

#vjprofs
Ontwikkeling woningmarkt
MRA

Lex Brans,
vastgoedmarketing, 82
33 gemeenten

2 provincies

1 Vervoerregio

7 deelregios
-
2,5 mln inwoners

1,1 mln woningen

230.000 bedrijven

1,5 mln banen

Actieagenda: 57 acties
Veelomvattende agenda
Bevolkingsontwikkeling 1995-2016
Samenhang op de regionale woningmarkt
Vestiging en vertrek
Amsterdam
Grote druk op de regionale woningmarkt

Roltrapregio weer op gang: jonge instroom naar Amsterdam, uitstroom

gezinnen naar de regio
Nodig vanwege vergrijzing, die overal doorzet
Betaalbaarheid onder druk
Piek in de woningvraag komende jaren

Versnelling woningbouw en betaalbaarheid is een gezamenlijk opgave voor

de gemeenten in de MRA, marktpartijen en corporaties
Versnellingsmogelijkheden marktperspectief

1.
OPBRENGSTPOTENTIE
Mate van financile en
Hoog: > 4.000
organisatorische uitdaging
Midden: 2.500 - 4.000
Laag: < 2.500

2.
LOCATIECOMPLEXITEIT
Greenfield vs. Brownfield
Uitleg vs. Transformatie
Eigen grond vs. particulier eigendom Noodzaak tot versnellen

Mogelijkheid tot versnellen 3.

MARKTDRUK
Hoogst: +++++
Midden: +++
Bescheiden: +
Ontwikkelmogelijkheden zomer 2016
zomer 2017
Zoekgedrag investeerders MRA
Versnellingsopgave: 60.000 woningen start bouw 2016-2020

Voldoende harde, rele plannen

om doel minimaal 60.000
woningen te halen

Maar diverse knelpunten in de

uitvoering (o.a. eigendom,
kennis/capaciteit, infrastructuur,
publiekrechtelijk, lokale
sentimenten, klimaatakkoord
Parijs

Versnellingsacties opgestart
Investeringen woningbouw 2017
 Versnellingsmogelijkheden en versnellingsacties

Verdieping plancapaciteit met projecten

die het verschil kunnen maken
Inzetten flexibele schil op MRA-schaal van
experts
Regionaal gesprek marktpartijen en
corporaties
Gemeenten delen ervaringen
Monitoring en planning
2017-2040: potentiele planvoorraad woningbouw
De uitdagingen op de woningmarkt voor de MRA

Realiseren versnellingsopgave tot 2021

Grote woningbouwopgave tot 2040 : juiste woning, juiste plek
Inspelen op veranderende woningbehoefte: n markt met deelmarkten
Toegankelijk houden woningmarkt
Omgaan met de grote druk op de ruimte (wonen, werken, bereikbaarheid,
landschap, energietransitie, etc)
Verbinden woningbouwopgave met andere opgaven
Samenwerking: overheid, corporaties en marktpartijen
 Marktbeeld, ontwikkeling van de opbrengstpotentie

De gerealiseerde verkoopprijzen stijgen vlotjes door.

In Amsterdam is een gemiddelde verkoopprijs van 5.000 per m GO gehaald, dat was iets boven 4.000 per m GO.
In de gemiddelde markten als Haarlemmermeer, Almere, Diemen en Weesp stegen de gerealiseerde verkoopprijzen
eveneens met meer dan 10%.
In de voorheen zwakkere markten als Zaanstad en Purmerend was een procentueel nog sterkere stijging
waarneembaar. Deze plaatsen liggen inmiddels op het gemiddelde Nederlandse niveau.
Plancapaciteit Personele knelpunten
 Danny Wijnbelt

Eigenhaard

#vjprofs
 Sociale huur in de
Metropoolregio Amsterdam

Danny Wijnbelt
Eigen Haard
- Woningmarkt voor sociale huur
- Liberalisering en doorstroming
- Verkoop en doorstroming
- Mogelijkheden voor nieuwbouw
Trends in de sociale huurmarkt 2014-nu
Liberalisering
 Doorstroming naar vrije sector huur bij Eigen Haard

Herkomst vrije sector verhuringen 2016

Sociale huur
Sociale huur vrije sectorhuur
andere Instroom totaal
Eigen Haard Eigen Haard
corporaties
Aantal 162 132 17 423 734
Aandeel 22%
40% 18% 2% 58% 100%
 % doorstromers per huurklasse - Eigen Haard 2016

17%

10%

50%

42%
5. > 1.200
4. 1.001 t/m 1.200
44%
3. 901 t/m 1.000
2. 801 t/m 900
40%
1. 710 t/m 800
Totaal gemiddeld

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Verhuringen VSH 2016 doorstroom vs instroom
Vraag van doorstromers en instromers: de Woonladder
Vraag van doorstromers en instromers: de Woonladder

Ruim 5.500 inschrijvingen op

Woonladder Eigen Haard
Voorbeeld van email met aanbod op maat uit Woonladder
Doorstroom naar koop of huur?
Verkoopvijver 2015
Verkoopvijver 2017
Verkoopvijver 2017
 Tot ziens
bij
Eigen Haard!