1

CADERNO

DIREITO CIVIL IV
Roberto Bolonhini Jnior

DIREITOS REAIS

Bibliografia indicada:
Maria Helena Diniz Volume 4 Direito das coisas
Carlos Roberto Gonalves Volume 5.

16-02-2016

Introduo ao estudo dos direitos reais

Conceito: o direito real o complexo de regras e princpios que regulamenta a relao

de poder entre uma pessoa em vista de uma coisa, e disciplina a posse e a propriedade.
Basicamente, atravs desse conceito, podemos apontar os elementos que constituem o
direito real, e podemos apontar tambm o contedo do direito real, isto , o que ser
estudado no direito real.

Contedo: posse e propriedade (isso que estudaremos). A posse est regulamentada nos
arts. 1196 a 1224, CC, ao passo que a propriedade dos arts. 1225 a 1511, CC.

Elementos constitutivos do direito de propriedade: basicamente, existem trs elementos,

quais sejam, elemento subjetivo, objetivo e o poder. Elemento subjetivo: sujeito, a pessoa,
titular do direito real, tambm chamado de sujeito ativo. Elemento objetivo: diz respeito
coisa, seja corprea ou incorprea, ou seja, o objeto. Poder: poder imediato e inflexvel que
tem o sujeito ativo sobre a coisa.

PRINCPIOS (CARACTERSTICAS) INERENTES AO DIREITO REAL

i) Aderncia: quando se fala em aderncia, basicamente, estamos falando que o direito

real pertencente a um titular adere coisa, objeto desse direito, e a segue onde ela estiver.
Existe uma prerrogativa chamada de sequela, que os Romanos chamavam de uis persequendi,
e est prevista no CC no art. 1228, caput, parte final.
O direito de propriedade o direto que tem a pessoa de usar, gozar e dispor da coisa, e
de reav-la da mo de quem a possuir ou detiver. A sequela uma consequncia da aderncia.
Ex. Voc deixa seu carro no estacionamento, e continua na qualidade de proprietrio e
possuidor do veculo. O fato de voc est distante, no significa que qualquer pessoa pode
entrar no veculo e leva-lo embora. Isso significa, que o proprietrio ou possuidor do direito
real mesmo distante da coisa, continua nessa qualidade de proprietrio e possuidor, porque
seu direito adere a coisa, e permanece com ela ainda que o seu titular seja afastado dela. A
aderncia o que nos garante a manuteno da posse ou da propriedade do bem.

ii) Absolutes: o titular de direito real pode opor o seu direito contra qualquer pessoa que
tente impedir ou restringir esse direito, sendo o direito real oponvel contra todos, isto ,
 2

oponvel erga omnes. Quando estudamos obrigaes, vimos que o Credor, sujeito ativo, pode
mover sua ao somente em face do sujeito passivo, exceto nas situaes em que existem
fiana. Fora a existncia desses contratos acessrios, o sujeito ativo s pode mover ao em
face do sujeito passivo, e no em face de qualquer pessoa. Ento, se X e Y assinam um contrato
de compra e venda, em que X se compromete a transferir a Y e no entrega, o Y poder
ingressar com o pedido de execuo desse contrato. O Y vai poder mover essa ao somente
em face de X. No direito das obrigaes, a ao do sujeito ativo contra uma pessoa pessoa
especfica. J no direito real diferente, pois se sou proprietrio do carro, qualquer pessoa que
tente impedir ou restringir o uso da minha posse, eu posso reprimir tal pessoa. Ento, no
direito real, o poder absoluto, isto , o direito sobre a coisa absoluto e contra toda a
sociedade. contra todo aquele que tente impedir ou restringir o meu direito de propriedade.
Por isso que se diz que o direito real um direito absoluto.

iii) Publicidade: para que o direito real seja absoluto e oponvel erga omnes, necessrio
que a sociedade conhea ou tenha a possibilidade de conhecer quem o titular de direito real,
e o conhecimento ou a possibilidade desse conhecimento ocorre com a publicidade do direito
real. Quando o objeto do direito real um bem imvel a publicidade desse direito ocorre por
meio do Registro Imobilirio, arts. 1245 a 1247, CC e art. 167 e sgts da lei 6015/73, que a lei
de registros pblicos.
Quando o objeto do direito real uma coisa mvel, a publicidade ocorre por meio da
tradio, transmisso da posse. A tradio refere-se entrega efetiva da coisa, se refere
transmisso da posse das mos de um titular para as mos de outro.

iv) Taxatividade: o direito taxativo. Quando se diz que um rol taxativo, significa que
as figuras de direito existente so indicadas pela lei, no podendo existir outra, isto , no
podendo ser criadas outras figuras pelas partes envolvidas. Quando o rol meramente
exemplificativo ao contrrio, pois a lei indica algumas hipteses legais como exemplos, mas
possvel criar-se outras figuras, alm das indicadas na lei.
Em matria de direito real vigora a taxatividade, o que significa que somente existir
uma figura de direito real quando a lei determinar. O art. 1225 aponta esse rol taxativo. No
que somente a figura ser considerada de direito real as do cdigo civil. O rol do cdigo civil
taxativo, mas podem existir leis especiais, esparsas, que tambm definam figuras de direitos
reais. A lei pode criar figuras que no esto no cdigo.

v) Tipicidade: neste caso, bom fazer uma analogia com o direito penal, onde vigora
tambm a tipicidade. No direito real no diferente, pois para que uma figura seja considerada
de direito real, a lei deve assim definir, determinando o seu tipo legal. Ento, para ser de
direito real, tem que ter um tipo legal.

vi) Perpetuidade: uma caracterstica prpria do direito real. No direito obrigacional,

no figura a perpetuidade, pois o que vigora a transitoriedade. J o direito real perptuo,
pois no perece com a simples ao do tempo. O direito de propriedade no morre, pois
mesmo que o titular morra, ele vai se transmitindo de uma mo para outra.

vii) Exclusividade: o direito real um direito exclusivo, o que admite a titularidade de

somente uma pessoa, no sendo possvel duas ou mais pessoas serem titulares de um mesmo
direito real. Ex. voc tem condomnio de prdio (condomnio edilcio), e tem tambm o
condomnio geral. Mesmo existindo condomnio, todavia, no se viola a exclusividade, porque
 3

embora a coisa seja comum, cada co-proprietrio tem um percentual da coisa, tipo, eu tenho
40% e dentro desses 40% o meu direito exclusivo. Sendo assim, aquela frao ideal que cada
co-proprietrio tem, mantm a exclusividade do seu direito. H quem diga que no, por
exemplo, que dizem que se, por exemplo, trs pessoas esto dividindo um carro, elas esto de
fato partilhando. Sendo assim, h essas duas vises. Todavia, como os civilistas so muito
conservadores, eles mantm a caracterstica da exclusividade como sendo o princpio do
direito real em que, duas ou mais pessoas, no podem ser titulares de uma mesma coisa, ou
de um mesmo direito real.

viii) Desmembramento: o direito real pode ter os seus poderes desmembrados,

desdobrados, assumindo esses poderes, titulares diversos. Orlando Gomes afirma que vigora
em matria de direito real a caracterstica da elasticidade. Ex. direitos reais sobre coisas
alheias, especialmente o usufruto. A propriedade , por excelncia, um direito real. Se tem um
direito real que pode ser efetivamente ser demonstrado por excelncia o direito de
propriedade. Vimos que a propriedade est definida no art. 1228, caput, que diz que o direito
de propriedade o direito que tem uma pessoa de usar, gozar, dispor e reaver a coisa onde ela
estiver, das mos de quem a possuir ou detiver. Ento, poderamos elencar quatro poderes ou
direitos que constituem a propriedade. Quais so? Direito de uso, direito de gozo, direito de
disposio e o direito de sequela. Esses poderes (direitos) podem estar concentrados nas mos
de um s titular. Quando isso ocorre, afirma-se que a propriedade est consolidada ou que ela
plena. Todavia, pode acontecer que tais poderes sejam desmembrados, isto , que algum dos
poderes que constituem a propriedade se encontrem nas mos de um titular e que os demais
poderes se encontrem nas mos de outro titular, quando se diz que a propriedade, desses
titulares, restrita. Logo, parte dos poderes se encontram nas mos de um titular e parte dos
demais poderes encontram-se nas mos de outro titular, ocasio em que a propriedade
restrita, ocorrendo o desmembramento. Como se desdobra a propriedade? Por meio da
constituio de uma obrigao ou de um direito real. Ex. usufruto um direito real e est
previsto no art. 1390 a 1411, CC. Exemplo de usufruto: X proprietrio de um imvel e tem um
filho chamado de Y. Ento, ainda em vida, X para evitar o inventrio quando da sua morte, o X
firma com Y um contrato de doao com reserva de usufruto. Ento, X passa a ser o
usufruturio da propriedade e o seu filho Y passa a ser o titular da propriedade. Significa que
quando X ainda tiver vida, ele pode usar e gozar do imvel, mas no pode alienar, porque
transferiu o poder de alienao para o Y. Antes X tinha propriedade plena, isto , todos os
poderes que constituem a propriedade, agora em razo da obrigao estabelecida, ele deu o
poder de disposio ao filho, ento neste caso, h o desdobramento da propriedade, uma vez
que X tem propriedade restrita e Y tambm. X s pode gozar e usar enquanto tiver vida. Isso
chamado pelos Alemes como a caracterstica da elasticidade, em que fazem uma analogia
comparando o desdobramento jurdico com o elstico no espao, pois dizem que em dado
momento esse desdobramento vai acabar e alguns dos titulares ter todos os poderes em sua
mo. Quando X morrer, todos os poderes passar para Y.

Dia 17-02

Diferenas entre o direito real e o direito obrigacional

importante salientar que h necessidade de se fazer essa diferenciao porque h

muitos pontos comuns entre esses dois ramos do direito.
 4

1) Quanto ao sujeito: no direito obrigacional h dois sujeitos, o ativo e o passivo, ao

passo que no direito real a questo discutvel, entendendo parte da doutrina que h apenas
um sujeito, o ativo, enquanto outros entendem que h o sujeito passivo universal, no caso, a
sociedade.
Para entender a questo desse sujeito passivo universal, temos que analisar quatro
correntes. Portanto, em matria de sujeito do direito real, temos quatro correntes distintas,
quais sejam:
1.1 Corrente Clssica: para a corrente clssica, o direito real apenas tem um sujeito, o
ativo, no existindo, portanto, sujeito passivo. Essa corrente foi a adotada para falarmos do
conceito de direitos reais, nos quais possuam os trs elementos. Nosso conceito foi dado pela
corrente clssica, que entende que existe apenas um sujeito ativo em matria de direito real.
1.2 Corrente Personalssima: para os adeptos dessa teoria, tanto o direito obrigacional
quanto o direito real apresentam dois sujeitos, quais sejam, o ativo e o passivo. Sendo,
portanto, impossvel pensarmos em uma relao jurdica sem sujeito passivo. Ento, para os
adeptos a essa teoria o direito real tambm tem sujeito passivo.
1.3 Corrente Dualista Personalssima: o direito real apresenta dois sujeitos, o ativo que
o titular do direito real, e a sociedade, que o sujeito passivo universal, tendo ela o dever de
absteno, uma obrigao de no fazer alguma coisa. Ou seja, eu sou titular de um direito real,
sou proprietrio de uma mesa, todos as pessoas integram o polo passivo dessa relao, de
maneira que eles tem o dever de absteno, no podendo restringir o meu direito de
propriedade, uma vez que tal direito de propriedade absoluto, ningum podendo impedi-lo
ou restringi-lo. Criticando essa teoria do Tony Uol, foi criada uma nova teoria, que a seguir.
1.4 Corrente Dualista Realista: para os adeptos dessa teoria, o direito real apresenta
dois sujeitos, o ativo titular do direito real, e o passivo, oriunda da sociedade que quando
impede ou restringe o direito real de algum, passa a ser o sujeito passivo determinado,
individualizado. Ento, aperfeioando a teoria do Tony Uol, os crticos chegaram a seguinte
concluso: existe um sujeito passivo universal, porque enquanto universal ele
indeterminado. Assim, somente no momento em que algum da sociedade efetivamente
impedir ou restringir o meu direito, que surgir esse sujeito passivo, sendo necessrio,
portanto, que algum integre a sociedade e impea que algum exerce o seu direito de
propriedade, de possuidor. E, portanto, somente neste momento que surge o sujeito passivo.

2) Quanto ao objeto: no direito obrigacional o objeto diz respeito a uma prestao

consistente em um dar, fazer ou no fazer alguma coisa, isto , uma conduta que deve ser
cumprida pelo sujeito passivo a favor do sujeito ativo. J no direito real, o objeto diz respeito a
uma coisa corprea e para parte da doutrina, tambm uma coisa incorprea. Quando
pensamos nas obrigaes, a prestao o objeto dessa obrigao, e a prestao sempre
consistir em um dar, fazer ou no fazer alguma coisa, isto , uma conduta que deve ser
cumprida pelo sujeito passivo em favor do sujeito ativo. J em matria de direito real, no se
fala em conduta, uma vez que o objeto um bem corpreo, e para muitos doutrinadores,
pode ser tambm um bem incorpreo. O bem corpreo um bem tangvel, isto , que tem
existncia material, que pode ser percebido pelos sentidos do homem. J bens incorpreos so
aqueles abstratos, que no possuem existncia material, mas que pela importncia no mundo
jurdico, passa a ser objeto de direito. O bem incorpreo um direito que se torna objeto do
prprio direito. Os bens incorpreos no so passveis de serem percebidos pelos sentidos do
homem, ex., direito autoral, que embora seja abstrato, protegido pelo meu direito de
propriedade, ento, o direito autoral um bem objeto do direito da propriedade intelectual.
Os doutrinadores mais tradicionais afirmam que somente o bem corpreo que pode ser
 5

objeto de direito real. Mas o nosso prprio Cdigo Civil desmente essa tese, se vermos no art.
1369 a 1418, CC, veremos um capitulo que diz direito reais sobre coisa alheia, que a hiptese
de desmembramento que vimos ontem, onde os poderes no ficam concentrados nas mos de
uma pessoa s, ex. usufruto. Ento, embora os tradicionais tentam provar que somente os
bens corpreos so objeto de direito real, o nosso prprio cdigo desmente essa tese, uma vez
que admite o direito real sobre coisa alheia.

3) Quanto ao: no direito obrigacional a ao do sujeito ativo contra o sujeito

passivo, enquanto no direito real a ao do sujeito ativo contra todos, isto , oponvel erga
omnes. contra a sociedade de um modo geral. Se eu assino um contrato com uma pessoa,
isto , se X assina um contrato com Y, e Y se compromete no contrato a entregar um
automvel para X. Y no cumpre com a sua prestao, pois no entrega o objeto na data
acordada. X vai mover a sua ao em face do Y, basicamente, ele somente pode promover essa
ao em face do Y, mas no pode faz-lo em face de outra pessoa. J se X proprietrio de um
automvel contra quem ele pode promover a sua ao no direito real? Contra qualquer pessoa
na sociedade que tente impedir ou restringir o seu direito de propriedade. Da a tese do
sujeito passivo universal. Ento, o X pode mover a ao contra qualquer pessoa, no existindo,
uma pessoa especfica. Qualquer pessoa que tente impedir ou restringir o direto de
propriedade da posse de X, ter ele a ao contra.

4) Quanto ao limite: no direito obrigacional vigora o regime jurdico do nmerus abertus,

tendo grande aplicao o princpio da autonomia da vontade. um direito ilimitado. J no
direito real vigora o regime jurdico do numerus clausus, o princpio da taxatividade, sendo o
direito ilimitado quilo que determina a lei. Foi o que falamos quando falamos da taxatividade,
pois o direito obrigacional no se limita ao previsto na lei, tanto que existem figuras atpicas,
e no se obsta que se criem novas figuras obrigacionais. No direito real isso no possvel,
uma vez que as figuras de direitos reais so apenas as indicadas pela lei. No CC, essa
taxatividade est prevista no art. 1225.

5) Quanto ao gozo: no direito obrigacional o sujeito ativo depende diretamente do

sujeito passivo para gozar da prestao, colocando-se o sujeito passivo entre o sujeito ativo e a
prpria prestao. J no direito real o sujeito ativo goza diretamente da coisa
independentemente da presena do sujeito passivo. Se eu contrato uma pessoa para pintar o
quarto, esse sujeito passivo tem uma obrigao de fazer alguma coisa, isto , cumprir a
obrigao de pintar o quarto, e eu sujeito ativo dependo dela. J se eu adquiro um veculo, eu
posso dirigi-lo a hora que eu quiser e posso fazer com o carro o que eu quiser,
independentemente do sujeito passivo.

23-02-2016

6) Quanto ao usucapio: o usucapio o fenmeno jurdico observado no direito real,

sendo que, no mbito obrigacional, ele no aplicado.
O usucapio, sem dvidas, um fenmeno tipicamente do direito real, no tendo
aplicao no mbito das obrigaes. Hoje, usucapio o modo de aquisio de propriedade,
seja de coisa mvel ou imvel.
O usucapio o modo originrio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais,
por meio do exerccio prolongado da posse e quando necessrio, pelo cumprimento de
determinados requisitos legais especiais. O usucapio no aplicado somente para coisas
 6

imveis, mas tambm para coisas mveis. claro que o apelo social, o maior impacto social diz
respeito ao usucapio de direitos imveis. O prazo legal no mnimo de 5 anos, e no mximo
15 anos, variando esse prazo de acordo com as espcies. Usucapio um fenmeno jurdico,
prprio do direito real, e no observado no mbito obrigacional.

7) Quanto preferncia: a preferncia um fenmeno jurdico observado tanto no

direito obrigacional, quanto no direito real, mas, com concepes jurdicas diversas. No mbito
obrigacional, a preferncia de cunho pessoal, enquanto que no direito real a preferncia
absoluta, oponvel erga omnes, sendo nessa hiptese, a preferncia um atributo, uma
caracterstica do direito real.
Ex. de preferncia no mbito obrigacional: a preferncia no mbito obrigacional pode
resultar de uma determinao legal, ou de uma determinao voluntria, portanto, da vontade
das partes envolvidas no contrato. Preferncia legal art. 27 da Lei 8.245/91 (Lei de locao de
imvel urbano). Preferncia contratual art. 513 a 520, CC.
Ex. da preferncia legal: X Locador, firma com Y Locatrio firma um contrato de 30
meses, sendo objeto desse contrato a locao de bem imvel urbano. No 30 ms de vigncia
do contrato, Z faz uma proposta, e compra do imvel junto a X, e oferece 500 mil reais vista.
O art. 27 determina que X informe a Y da proposta recebida das condies de pagamento, para
que Y, no prazo de 30 dias a contar da comunicao, exera seu direito de preferencia. Pode
acontecer que Y prefere Z e adquire o imvel. Pode acontecer que Y no tenha interesse ou
no se manifeste no prazo, e ento Z fique livre para aquisio de imvel. A preferencia
contra uma pessoa especfica e no contra todas, por isso a preferencia aqui pessoal,
obrigacional.
Ex. de preferncia real: X empresta da instituio financeira Y a importncia de 500 mil
reais e d como garantia real hipotecria um imvel da sua propriedade. Em seguida, ... emite
em seu favor um cheque do mesmo valor. Empresta ainda de Z, 300 mil reais, e emitiu em
favor de Z uma nota promissria no mesmo valor. ... Empresta 50 mil reais de Alfa, e emite em
seu favor uma confisso de dvida no mesmo valor. PEGAR ESSE EXEMPLO

O resultado de todos esses emprstimos simples. X no paga ningum, e os credores

iro buscar no patrimnio de X os valores necessrios ao pagamento das dvidas. Quando
ocorre essa concorrncia de credores, se decreta a insolvncia do devedor, e ento, os
credores aqui requerem a insolvncia de X e o patrimnio de X colocado disposio ao
pagamento das dvidas. S que, quando existe essa concorrncia de credores, a doutrina, a
jurisprudncia, a lei, costuma eleger o chamado crditos privilegiados, pois existe uma ordem
de pagamento, isto , existem credores que dependendo da garantia, devem ser pagos em
primeiro lugar. Ento, a ordem a seguinte quando h concorrncia de credores:
i) so pagos os crditos trabalhistas e tributrios;
ii) so pagos os crditos referentes as garantias reais. Frisa-se que as garantias reais
encontram-se regulamentadas nos art. 1419 e seguintes, CC. Quais so as garantias reais? I)
hipoteca; ii) Penhor; iii) anticrese; iv) alienao fiduciria em garantia;
Por fim, iii) so pagos os crditos quirografrios, que so crditos oriundos de ttulos de
crditos, estampados de documentos, basicamente cheques, notas promissrias, contratos e
etc.
Ento, temos o credor hipotecrio titular do direito real, o indivduo Y. E tem o crdito
privilegiado em relao aos demais credores. E temos como credores quirografrios o W, Z, e
Alfa. No nosso exemplo, no h crditos tributrios e trabalhistas, ento quem ser pago em
primeiro lugar quem tem preferncia no pagamento, que no caso Y, por ser titular de uma
 7

garantia hipotecria. Assim, a preferncia de Y calcada em direito real, contra todos, e assim,
ele em primeiro lugar, ter que ser pago.
Imagine que: o patrimnio de X de 1 milho e meio de reais. Primeiro ir se pagar o
crdito hipotecrio. O imvel dado em garantia hipotecria levado a excusso, o que significa
leva-lo ao leilo, praa, para ser arrematado. Temos trs hipteses de arrematao:
i) o imvel arrematado pela importncia de 500 mil reais. Ento, apanha-se desses 500
mil reais e aplica-se no pagamento da dvida. Esse dinheiro todo vai pagar a dvida toda em
relao ao individuo Y. Os demais credores devem buscar seu crdito no patrimnio que
restou.
ii) o imvel arrematado em 700 mil reais, e ento, desse valor, apanha-se 500 mil,
aplica-se no pagamento da dvida junto ao Y, e os 200 mil que sobraram, voltam para o
patrimnio de X, para pagar as dvidas junto aos demais credores.
iii) O imvel arrematado pela importncia de 300 mil reais, e ento, esses 300 mil sero
aplicados para pagar parte da dvida de X, sero carreados para pagar parte da dvida de Y,
para imortizar essa dvida. Ento, o Y recebe os trezentos, e vai buscar no patrimnio de X os
duzentos mil reais ainda no pago, s que agora, como credor quirografrio e no mais como
credor privilegiado. importante dizer que a hipoteca deve ser levada registro, e como
direito real, devemos lembrar que um dos princpios a publicidade, e sendo imvel, essa
hipoteca deve ser registrada no Registro Imobilirio onde o imvel encontra-se matriculado.
neste registro que se faz o registro da hipoteca, e por isso passa a ser um direito real oponvel
erga omnes. Frisa-se que um mesmo imvel pode ser dado como garantia hipotecria uma ou
mais vezes, contudo, ter direito aquele que primeiro registrar a hipoteca.
O fato que est claro que no direito obrigacional a preferncia pessoal, isto , de uma
pessoa contra outra, ao passo que no direito real a preferncia absoluta, isto , erga omnes,
contra todos.

A POSSE

A posse encontra-se disciplinada no Cdigo Civil dos arts. 1196 a 1224. Como introduo
posse, podemos falar que um fenmeno milenar, isto , j era estudada no direito romano
no perodo pr-classico, arcaico do direito romano. Depois, com a queda do Estado Romano na
Europa, a posse foi estudada profundamente na idade mdia pelos Glozadores e Ps-
Glozadores. O Estado Romano se fragmentou a partir do sculo V depois de Cristo, e a, nos
mosteiros no sculo XI e XII, eles apanhavam as regras de direito romano, principalmente as
regulamentadas, e interpretavam essas regras, e faziam anotaes, as chamadas glazelas,
adaptando assim o direito romano poca em que eles viviam. Os ps glozadores j
apanhavam os textos anotados, e faziam novas anotaes. Assim, a posse passou a integrar o
direito alemo, o direito cannico e ela disciplinada por todo o Ocidente e Oriente. Toda
legislao civilista, seja qual for o pas, regulamenta a posse.

Fundamento Jurdico da Posse:

O fundamento jurdico de um fenmeno diz respeito sua razo de existncia, isto , o
porqu da existncia do fenmeno. A razo de existncia da posse o prprio fato de possuir,
de apreender uma coisa, o chamado ius possessionis, o chamado fundamento formal da
posse. Como tambm fundamento jurdico da posse o ttulo em que a posse est baseada, o
chamado ius possidende, que o fundamento causal. A posse ela existe muitas vezes em razo
 8

de um fato, e no em razo de um ttulo, por exemplo, X invade e ocupa o imvel de Y sem

motivo jurdico nenhum, tipo, o Y vai viajar, e Y aproveitando as circunstancias passa a ocupar
o imvel. Y passa a ter posse do imvel. Em matria de posse, por incrvel que parea, o ladro
que rouba um carro passa a ser possuidor do carro, passa a ter direito de posse do carro. Se
justa ou injusta a posse outra problema, mas posse. Ento, X ao ocupar o imvel que
pertence a Y passa a exercer a posse, que baseada no ius possessionis, isto , em um fato
concreto, sem se levar em conta o ttulo de outro. O fundamento o fato em si de possuir a
coisa. Mas, voc pode ser possuidor se tiver sua posse calcada em um tituo, tipo, Y compra um
imvel, paga o preo, lava a escritura de compra e venda e levada a registro. Ento, paga-se o
preo do imvel, lavra-se a escritura, e ela levada ao registro imobilirio. Y possuidor do
imvel por conta do ttulo de proprietrio. Alis, todo proprietrio possuidor. Y tem sua
posse no baseada em um fato, mas sim baseada em um ttulo proprietrio, de maneira que o
fundamento jurdico neste caso ius possidende.

A posse de X injusta em relao a Y, mas justa em relao a W, ela tem um conceito

relativizado, isto , algo que em outras situaes do direito, ns no observamos.

Escoro Histrico da Posse

O professor Jos Carlos Moreira Alves tem uma obra clssica a respeito da posse. Ele
tem um livro chamado estudo dogmtico da posse, que so dois volumes. S o volume 1 a
histria inteira da posse, ao passo que no volume 2 so tratados os outros fenmenos
possessrios. A histria da posse tambm polemica, portanto, aqui abaixo esto trs autores
bons para entender:
- Saleilles: v a origem da posse na formao do Estado Romano, no perodo pr-clssico
ou arcaico do direito romano. Esse perodo vai do sculo VIII ao II A.C. Antes da formao do
Estado Romano, na regio da Cidade de Roma, a populao que ali se encontrava vivia em
grupos chamados gens. Assim, haviam vrios grupos coletivamente vivendo, cada um sob a
liderana de um pater famlia. Chegou um momento que se resolveu aglutinar todos esses
grupos e dar origem ao Estado Romano, e ento, o Poder Central passou a administrar esses
grupos. Saleilles disse que antes da formao da cidade j existia posse, pois esses grupos
coletivos exerciam a posse dessa poro de terra por eles ocupadas. Eram pores de terra
ocupada por um nmero de pessoas, e tinha a posse como um fato, o fato de apreender a
terra. Quando surge o Estado Romano para administrar todas essas pores de terra, surge o
direito de propriedade, surge o Estado Romano, o Direito de Propriedade. Assim, Saleilles diz
que a posse anterior propriedade, e encontra suas razes nesses grupos, coletividades de
pessoas que ocupavam essas pores de terras.
- Savigny: apresentao uma concepo diferente, pois especialmente no perodo
clssico do direito romano, que vai do sculo III AC, ao sculo II DC. Esse perodo clssico
considerado o auge do imprio romano, o momento em que Roma expande as suas
fronteiras. Vocs sabem que o Estado Romano expande a sua fronteira dominando toda a
pennsula ibrica, a frica e at o Mediterrneo. Ento, o Estado Romano nesses quinhentos
anos ampliou suas fronteiras. Foram subjugando os demais povos, tributam de forma
excessiva as reas ocupadas, conquistam escravos e etc. E a eles comearam a distribuir essa
terra para particulares, contudo, de um lado a propriedade pertence a um Estado Romano,
como praas, palcios, e portanto no eram concedidas. De outro lado, tinham as
propriedades particulares, que so as chamadas propriedade queritria, em que os
proprietrios tem um ttulo de propriedade.
 9

Surge ento a terceira categoria de propriedade em que o Estado Romano cede aos
particulares a propriedade conquistada de outros povos, mas faz essa concesso a titulo
precrio, pois o titular desse imvel no proprietrio quiritrio. O proprietrio queritrio,
alm de ter a sua propriedade quiritria, tem um remdio jurdico que o protege, ento se o
camarada tem um ttulo ele faz uso da reinvidicatio para reivindicar a posse. O problema so
os imveis cedidos pelo Estado, pois quando invadiam sua propriedade, ele no tinha
reinvidicatio. Ento, os pretores romanos criaram uma ao prpria para proteger os
proprietrios particulares, que so as aes possessrias. Assim, elas so criadas para proteger
os imveis particulares concedidas a ttulo precrio. Ento, Savigny diz que nesse momento
que surge as aes possessrias que surge o direito de possuir.
- Jhering: H uma terceira viso defendida por diversos autores que determinam a
origem da posse. Ganha destaque o grande romanista Jhering ou Ihering. Eles enxergam a
origem da posse no incidente processual observado na ao reivindicatria. Na ao
reivindicatria, em que se discute a propriedade, o juiz antes de julgar o mrito, comeou a
ceder, a conceder a apreenso de fato do imvel para uma das partes envolvidas no conflito.
Na ao reivindicatria, o juiz, pretor Romano, comeou a conceder de fato a apreenso do
imvel para algumas das pessoas. Ento, criou-se um incidente processual, e antes mesmo de
se discutir o mrito, comeou a se conceber de fato a apreenso do imvel. Esse incidente
processual foi ganhando conta, e em dado momento ele se separou da ao reinvidicatria e
se tornou uma ao prpria, a ao possessria. Chegou um momento em Roma que o
individuo ingressava com uma ao possessria para redefinir a posse, mesmo no sendo
proprietrio. nesta ao que Jhering diz que surge a posse, como ao autnoma. Fato que
tanto Savigny como Jhering, ao contrrio de Saleilles, entendem que primeiro surgiu a
propriedade para depois surgir a posse, ao passo que para eles, primeiro surge a propriedade
para depois surgir a posse.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA POSSE5

Basicamente, estudaremos a teoria subjetiva, a teoria objetiva, e as teorias sociais

acerca dos elementos constitutivos da posse.
Teoria Subjetiva (Savigny): O Savigny era professor na Alemanha e preparou,
apresentou a teoria subjetiva, com 23 anos. Ele adaptou o fenmeno possessrio sua poca.
O cerne da questo o seguinte: Savigny gera dois elementos da posse, quais sejam: o corpus,
animus domini, animus reins civi habende.
Corpus para Savigny o elemento material da posse, isto , a possibilidade que tem a
pessoa de apreender uma coisa materialmente. a possibilidade de apreender uma coisa
materialmente, ex. uma mesa. Todavia, somente o corpus no caracteriza a posse, pois deve
existir tambm o elemento subjetivo, que alguns chamam de elemento psicolgico, intelectual,
volitivo, que pode ser o animus domini (inteno que a pessoa tem de ter uma coisa por sua)
ou o animus reins civi habende (inteno que a pessoa tem de ter uma coisa na qualidade de
proprietrio), ou seja, para ser possuidor no basta o corpus, sendo necessrio ter corpus mais
ou animus domini ou animus reins civi habende.
Alguns entendem que animus domini engloba o animus reins civi habende, ento daqui
para frente falaremos que Savigny para caracterizao da posse, ele necessariamente
apontava dois elementos, o corpus e o animus domini. Isso era a posse para ele, isto , a
possibilidade que tem uma pessoa de apreender uma coisa materialmente como sua ou na
qualidade de proprietrio, e de defende-la contra a ao de terceiros.
 10

Ento, para se caracterizar a posse em relao a uma mesa, eu teria que ter contato
fsico com a mesa, por exemplo, e alm disso apreende-la com a inteno de ser minha. Se eu
apreender com a inteno de no querer a mesa para mim, eu no sou possuidor, pois
necessrio o contato fsico material com a coisa, mais a inteno de ter a coisa como sua, ou
na qualidade de proprietrio.
Agora, diz Savigny que se a pessoa somente tem o corpus e lhe falta o animus domini,
esse indivduo ser mero detentor.
Se o individuo no tiver o corpus e tiver apenas o animus domini, ele tem uma mera
expectativa de direito, e no o direito.

---
24-02-2016

TEORIA SUBJETIVA DE SAVIGNY

Qual seria a vantagem e desvantagem de se ter a posse e se ter a deteno? A posse
um direito, inquestionavelmente um direito protegido pelo Estado. Quando falamos que o
indivduo possuidor, ele tem o direito de possuir. Savigny j deslumbrava meios de proteo
da posse, a posse como direito. A deteno, segundo ele, era apreensiu naturalis (apreenso
natural das coisas), no um direito, mas sim uma mera apreenso material. A posse
protegida pelo direito, j a deteno no.
Savigny enxergava locatrio como mero detentor. X apreende a coisa materialmente,
fisicamente, mas a inteno do locatrio no de ter a coisa como sua na qualidade de
proprietrio, mas sim de usar o imvel por um determinado perodo, e quando terminar o
contrato, restituir o imvel ao verdadeiro dono. No fosse assim, ele no assinaria o contrato
de locao. Portanto, para Savigny o locatrio detentor, e no possuidor. Tambm so
detentores o comodatrio, depositrio e etc. Portanto, aplicar a teoria de Savigny, o detentor
no seria protegido pelas aes possessrias, justamente por no ter o ttulo de possuidor.
Credor pignoratcio que titular do penhor (que est com a coisa empenhada), o
precarista e o usufruturio que na verdade so possuidores da teoria de Jhening, na teoria de
Savigny ele no qualifica nem como possuidor nem detentor, mas diz que esse indivduo tem
posse derivada, e essa posse derivada uma lacuna em sua teoria, porque ningum sabe o que
. Ele no fala porqu dessa posse derivada. Assim, na essncia a teoria de Savigny essa.
Quem tem corpus mais animus domini possuidor. A quem falta o animus dominus mero
detentor. Quem no tem corpus mais tem o animus tem uma mera expectativa de direito.
Basicamente essa a teoria de Savigny. O cdigo de Napoleo mais adepto teoria
subjetiva de Savigny, contudo, os criadores da lei no conheciam a teoria de Savigny.

TEORIA OBJETIVA DE JHERING

Jhering foi aluno de Savigny na Alemanha, na Universidade de Berlim, e constri a sua
teoria objetiva, criticando a teoria de Savigny, e mais ou menos na dcada de 1845, Jhering
publica a sua teoria simplificada da posse.
Jhering embora tenha sido aluno de Savigny, ele chega a concluso de que a teoria de
subjetiva tem importncia meramente histrica, porque ele entende que ela no tem sentido
jurdico. Chega a dizer o seguinte o Jhering: como pode uma teoria admitir que o ladro,
aquele que pratica um ato jurdico ilcito, que possuidor, o comodatrio, depositrio so
meros detentores. Em compensao, entende Savigny que o ladro possuidor. Ento, Jhering
analisando essa teoria, verifica vrias incoerncias tericas, vrias contradies, para chegar a
 11

concluso de que a teoria de Savigny tem mero valor histrico. Conforme professor, dizer que
a teoria de Savigny tem mero valor histrico, demais. Pega leve Savigny!!!
Jhering v dois elementos da posse, que ele chama de corpus e de animus. A concepo
de copus e de animus para Jhering completamente diferente da dada por Savigny. Corpus
para Jhering a exteriorizao do domnio, da propriedade. Em outras palavras, o corpus para
ele a aparncia, a imagem da propriedade.
Jhering tenta demonstar que, ao contrario do que Savigny coloca, para se ter o corpus, o
elemento visvel da posse, basta voc aparentar ser o proprietrio, no precisa ser
proprietrio, basta ter a aparncia de dono. Ento, se voc v um carro no estacionamento e
passa a dirigi-lo, mesmo no sendo o dono, voc aparenta ser dono. Jhering parte de uma
valorao econmica e social para concluir a posse. O corpus que exteriorizao do domnio,
da propriedade, um elemento visvel.
Mas incito ao corpus, existe tambm o elemento animus. O Animus para Jhering a
vontade que tem a pessoa de proceder como proprietrio, como dono. a vontade que tem a
pessoa de proceder como proprietrio, de proceder como dono. E a vontade de agir como
proprietrio, de agir como dono. Agora para proceder como proprietrio e dono, precisa a
pessoa dar a coisa o destino econmico que a propriedade d a ele, isto , tem que dar a coisa
o uso normal que o dono daria. Portanto, precisa proceder como proprietrio, agir como
proprietrio. Eu no preciso ter a coisa como sendo minha como em Savigny, eu preciso
apenas proceder como proprietrio. Se eu pego a mala de algum de vocs, eu procedo igual
vocs, fao o que qualquer pessoa faria no nosso lugar, ento, qualquer pessoa que nos
enxergue no corredor vai pensar que sou proprietrio, porque tem aparncia.
Jhering diz que o corpus est para o animus, assim como a palavra est para o
pensamento.
Jhering nos d alguns exemplos, pois ele parte de um comportamento econmico-social
para definir a posse. Ele conclui que o prprio cidado, o homem de inteligncia jurdica mdia,
ele pode concluir onde existe posse e onde no existe posse. Ns ao observarmos o
comportamento de outras pessoas, podemos dizer onde tem posse e onde no tem posse.
Diferente de Savigny que tem que ter a coisa, de saber o subjetivo do cara. Segundo Jhering a
prpria sociedade consegue concluir se existe posse ou no. Ex. ver um rolex em uma loja e
ningum apanha, ou ver um relgio em cima de uma rvore. Na loja ns no apanhamos o
relgio, porque h exteriorizao de posse. J o da rvore apanhamos, porque no tem essa
aparncia de posse. Jhering diz que podemos ter o corpus independentemente da apreenso
fsica, material da coisa. Savigny diz que precisa ter a apreenso para ter corpus, ao passo que
para Jhering basta ter a aparncia de posse, no precisa da apreenso.

---
01-03-2016

O CC 16 assim como o atual adota a teoria de Jhering. Jhering diz que a posse
socialmente reconhecida, ou seja, o homem de inteligncia social mdia consegue reconhecer
situaes de posse, e refut-la quando no existe essa imagem/aparncia.
Ao contrrio de Savigny, Jhering no v diferena quanto aos elementos constitutivos
entre a posse e a deteno, isto , para ele (Jhering) embora a posse e a deteno sejam
fenmenos diversos, elas apresentam os mesmos elementos constitutivos, corpus e animus. O
que diferencia a posse da deteno a lei. H um elemento normativo objetivo chamado de
causa detentionis, que degrada a posse e deteno. Inclusive de Jhering a expresso de que a
deteno uma posse degradvel.
 12

Na realidade, cabe norma jurdica indicar as hipteses de deteno e excluir as de

posse. Savigny diz que posse a soma do corpus MAIS animus domini, ao passo que deteno
a presena do corpus e ausncia do animus domini. Jhering no v diferena da posse e
deteno nesse aspecto, pois para ele tanto o possuidor como detentor, tem a
imagem/aparncia de proprietrio, isto , o corpus e o animus, mas a lei quem vai dizer se
existe deteno em determinado caso e no posse, ou seja, cabe lei indicar onde existe
deteno e excluir a hiptese de posse. Posse a regra, e a deteno exceo. Se vermos o
art. 1196, existe a definio de possuidor, alis um equvoco, pois o art. 485 do CC/16
tambm incorreu nesse erro, pois no define posse, e sim possuidor. Seja como for, o art. 1196
diz que possuidor aquele que exerce de fato alguns dos poderes que constituem a
propriedade. Ou seja, dessa definio de possuidor, podemos concluir que existe posse no
Brasil quando existir a aparncia, imagem de propriedade, por meio do exerccio de fato de
alguns dos poderes que constituem a propriedade. O Nosso cdigo civil seguiu a teoria objetiva
de Jhering. A lgica do nosso cdigo seguindo essa teoria, tambm define ou chega concluso
de que existe deteno pelo pensamento de Jhering. O CC vai indicar hipteses de deteno e
excluir s hipteses de posse.
As hipteses de deteno esto indicadas em cinco hipteses nos arts. 1198; 1208 1
parte; 1208, 2 parte; 1224, CC; A quinta hiptese ocorre quanto apreenso de bens pblicos,
que a contrrio senso, ns podemos concluir pela deteno, analisando o artigo 102, CC.
O art. 1198 apresenta um elemento objetivo que degrada a posse e deteno. Esse
elemento a subordinao. Esse artigo diz expressamente que diz que detentor aquele que
cumpre ordens ou instrues de outro, ou seja, a subordinao elemento que degrada a
posse em deteno. Lucas pega pasta do professor e sai da sala. Todo mundo vai achar que ele
proprietrio quando ele andar no corredor com ela. A aparncia que se tem de
propriedade, logo, o Lucas possuidor. Mas, se eu chegar no Lucas e determinar uma ordem,
por exemplo, leve essa pasta sala dos professores. O Lucas saindo pelo corredor vai ter a
mesma imagem de proprietrio, a mesma imagem que ele tinha no primeiro caso, a aparncia
de proprietrio a mesma, mas nessa segunda hiptese ele cumpre uma ordem, e por isso, ele
detentor. Os doutrinadores examinando este artigo, falam que o detentor um fmulo da
posse, que algum que cumpre ordem ou instrues de outrem. Ex. Caseiro de stio, que em
funo do contrato de trabalho cumpre ordens, ou instrues do dono do stio, logo, ele no
possuidor e sim mero detentor, por fora desse art. 1198, por fora do que determina a lei.
A segunda hiptese de deteno, encontra-se na 1 parte do art. 1208, que aduz que no
posse os atos de mera permisso ou tolerncia, ou seja, caracteriza-se a deteno os atos de
mera permisso ou tolerncia. A diferena entre ato de mera permisso e tolerncia, que o
de mera permisso feito de forma escrita, enquanto os atos de mera tolerncia so verbais.
H situaes que praticamos no dia a dia, que so hipteses de deteno e que nem
percebemos, por exemplo, a poltrona de um cinema, pois quando sentamos, apreendemos
ela, estamos ocupando-a e esse uso momentneo, ocasional, que caracteriza uma mera
permisso ou tolerncia do cinema. Qual a prestao de filme principal? Exibio de filme.
No podemos levar a poltrona no fim do filme, por exemplo. Cadeira que sentamos aqui na
facul, podemos usar s enquanto estivermos aqui. Utilizao de livro da biblioteca, somos
meros detentores desse livro, mera tolerncia. Uso dos talheres, pratos, mesa, cadeiras de
restaurante, enquanto estivermos ali somos meros detentores. Art. 1208 CC.
Dois imveis, X pertencente a X1, e imvel Y pertencente a Y1. So dois imveis
confinantes, vizinhos. A X1 percebe que para alcanar a via pblica muito mais fcil passar
pelo imvel Y, do que passar pelo seu prprio imvel. O imvel Y encontra-se mais prximo da
via pblica do que o imvel X. Se X1 adentrar o imvel de Y, ele consegue chegar mais fcil.
 13

Pode X1 e Y1 firmarem um acordo para isso, pode-se estabelecer o que se chama de servido
predial de transito, arts. 1378 a 1389, aqui um acordo, Y1 autoriza que X1 passe pelo seu
imvel, e alcance a via pblica. Isso feito por meio de uma escritura pblica levada registro.
Ento, enquanto vigorar esse acordo, o X1 vai ser possuidor desse caminho traado no imvel
vizinho. X1 possuidor desse caminho. Mas pode acontecer que, sem haver acordo, o X1 como
no tem cerca ou muro, X1 pula a cerca, entra no imvel Y, e toda manh passa por esse
caminho, e a tarde volta por esse caminho, e Y1 percebe esse caminhar do X diariamente, e
tolera essa passagem. No houve acordo nenhum, mas Y1 no se ope. Ou ainda X1 conversa
com Y1 e Y1 diz que ele pode passar pelo imvel. Aqui no posse, e sim deteno, pois uso
ocasional baseado pela permisso ou tolerncia. Se no a regra posse, trata-se de deteno.
Aqui nessa primeira parte do art. 1208, o elemento normativo objetivo, isto , a causa
detentionis, a mera permisso (escrito) ou tolerncia (no escrito).

Terceira hiptese de deteno est na segunda parte do art. 1208, que aduz que no
autorizam a aquisio da posse os atos violentos ou clandestinos enquanto no cessada a
violncia ou clandestinidade. Interpretando esse artigo, se no existe posse nesse caso, o que
existe aqui deteno. Portanto, pode-se dizer que caracteriza a deteno a apreenso de
uma coisa de forma violenta ou clandestina, enquanto no cessada a violncia ou
clandestinidade.
O elemento normativo objetivo aqui, isto , a causa detentionis, a violncia ou a
clandestinidade enquanto no cessada. Esse o elemento que degrada a posse em deteno.
O que uma posse violenta, clandestina e precria?
A posse violenta pode ser de duas espcies:
i) Violncia fsica romanos chamavam de vis absoluta.
ii) Violncia moral/psicolgica Romanos chamavam de vis compulsiva.

Quando se fala em violncia fsica, essa violncia pode ocorrer na coisa (objeto da posse)
e/ou na pessoa do possuidor, que apreende a coisa. Por exemplo, X possuidor de um imvel,
ao passo que Y, juntamente com seus capangas, invadem o imvel e por meio de socos e
pontaps, obrigam a X deixar o local, passando Y a apreend-lo. A posse de Y aqui violenta,
injusta. A partir do momento em que Y ficar na coisa e no praticar atos de violncia ele tem
posse, pois enquanto tiver violncia ele mero detentor. Cessada a violncia Y possuidor
injusto do imvel em relao a X, mas possuidor justo em relao sociedade, porque no
praticou atos de violncia contra a sociedade. Por isso que a posse relativa! Fato que o Y
pratica atos de violncia contra X possuidor, e passa a apreender o imvel. Poderia ter o
seguinte: Y aproveitando que X no se encontrava na fazenda, arrebentou os cadeados e porta
para adentrar no imvel. Neste caso, a posse violenta tambm, embora a violncia tenha sido
na coisa.
A posse tambm violenta quando h uma presso mora, psicolgica, uma vis
compulsiva como diriam os Romanos. Na verdade, no h uma violncia fsica, mas uma
coao feita contra o possuidor. Ex. Y consegue adentrar o imvel de X, e Y vai l junto com os
capangas, aponta a arma para X sem tocar nele e diz para ele deixar o imvel. X obrigado, por
fora dessa presso moral, a deixar o local, s que tambm uma posse violenta. As vezes
coincide a violncia fsica, com a violncia moral/psicolgica.
Assim, a posse pode ser violenta, seja fsica ou moral.

Posse clandestina a posse clandestina quando ela se apresenta sorrateira, oculta,

no pblica. Ex. Y fica de butuca s aguardando X deixar o imvel. Em uma sexta feira, X pega
 14

sua famlia e vai viajar. O Y aproveitando o ensejo, chama um chaveiro e abre a porta, troca as
fechaduras, e Y passa a ocupar o imvel. Quando X retorna j tem algum dentro do imvel
ocupando a propriedade, e Y exerce posse, mas uma posse clandestina, sorrateira, oculta,
no pblica. A posse no pblica uma posse oculta em relao quem tenha interesse na
posse. Por exemplo, se X fosse viajar para Europa, ficasse trs meses na Europa e Y ocupasse o
imvel nesse prazo, mesmo os vizinhos conhecendo dessa invaso, no deixaria a posse de Y
de ser clandestina, pois ela neste caso pblica para quem no tenha interesse na posse. Para
deixar de ser clandestina, necessrio que X saiba da posse.
A posse clandestina enquanto o titular da posse ou quem tenha interesse jurdico,
desconhecer a apreenso de terceiro ou pelo menos no ter a possibilidade de conhece-la.
Agora possa ser que Y tenha ido viajar, e tenha deixado um terceiro incumbido de passar
pelo imvel e verificar o que est acontecendo na propriedade. Ento, X deixa Z incumbido
isso. Depois de 15 dias que o imvel est ocupado por Y, e Z tem o celular de X. Ento, como X
tem possibilidade de conhecer a ocupao indevida, no momento em que ele tem a
possibilidade de conhecer, a posse deixa de ser clandestina.

---
02-03-2016

Posse precria a posse precria resulta do abuso de direito, do abuso de confiana. X

o comodante, e Y o comodatrio. O contrato de emprstimo a ttulo gratuito tem como
objeto um bem imvel, e o prazo de vigncia do contrato de 12 meses. Ento, o comodante
cedeu a posse do imvel para Y. Na verdade, o que acontece aqui no comodato entre X e Y o
desdobramento possessrio (conforme estudaremos), em que X (comodante) o possuidor
indireto, e Y (comodatrio) o possuidor direto. Durante os 12 meses de vigncia do contrato,
Y o possuidor justo, pois no apresenta vcios, nem da violncia, nem da clandestinidade,
nem da precariedade, porque ela est baseada em um contrato de comodato. A obrigao de
Y comodatrio que no fim desse prazo de 12 meses restituir o imvel ao indivduo X, e
exaurido esse prazo, se Y continuar na posse do imvel, no o restituindo, a posse passa a ser
injusta, abusiva, e passa a ser a posse, portanto, precria, injusta, porque ele abusou do
direito, da confiana de X, e no restituiu a ele o imvel que lhe foi emprestado. Isso que
precariedade.
Leitura do art. 1208, 2 parte diz que no autoriza a aquisio da posse dos atos
violentos, clandestinos enquanto no cessarem a violncia e clandestinidade, e ento se no
posse, deteno. Frisa-se que a precariedade fica fora de tudo isso, pois ele s passou para
sabermos o que .
X invade a fazenda de Y, e X juntamente com seus capangas invade a fazenda de Y, e de
forma violenta obriga Y a deixar o imvel, e X passa a apreender esse imvel. Em um primeiro
momento, X no possuidor, pois como ele invadiu de forma violenta, nesse momento ele
detentor, e enquanto no cessada a violncia ele detentor. A violncia cessa como? Ele
obriga Y a deixar o imvel, e se instala ali com os capangas, impedindo que Y volte ao imvel, e
neste caso a violncia permanece, continua, at uns 30 dias, por exemplo, e durante esse
perodo ele detentor. J se passado esse prazo, X percebendo que as coisas esto calmas e
abaixa as armas, ele passa a ser posse violenta. Assim, a violncia pode cessar, mas o carter
da posse no muda. X nos primeiros dias detentor, e passando esse prazo, ele passa a ter
posse, mas uma posse injusta, violenta.
 15

Posse clandestina como vimos, uma posse adquirida de forma sorrateira, oculta, no
pblica. Ex. Y saiu do imvel, foi viajar para Europa, e X aproveitando chama o chaveiro, abre o
porto e porta da casa, manda trocar a fechaduras e X passa ali dentro a apreender o imvel. Y
s retorna depois de trs meses e toma o conhecimento disso. Durante esses trs meses a
apreenso de X foi no pblica, foi oculta, foi sorrateira, foi clandestina. Portanto, durante esse
prazo X mero detentor, pois a clandestinidade no cessou. Quando Y retorna e toma
conhecimento, ao tomar conhecimento a deteno cessa, a clandestinidade cessa, e a X passa
a exercer uma posse injusta, clandestina. Ento nos primeiros trs meses X tem a mera
deteno, porque obteve a apreenso do imvel de forma clandestina e essa clandestinidade
no cessou, pois ela s cessa quando Y sabe, ocasio em que ela se torna pblica ou tambm
quando se tem a possibilidade de conhecimento por meio de X.

Na prova, o professor dar um fato em que ocorre apreenso e vai perguntar se posse
ou deteno e porqu.
Posse precria no gera a deteno. Exemplo de X comodante... Neste caso posse e
no deteno, porque o art. 1208 no fala em precariedade, mas sim apenas em violncia e
clandestinidade.

A 4 hiptese de deteno refere-se natureza da coisa apreendida. (1224, CC).

Existem coisas que pelo prpria natureza no pode ser objeto da propriedade, e por
conseguinte, da posse. As coisas fora do comrcio no podem ser objetos da propriedade
particular, e por conseguinte, no pode ser objeto da posse. Conforme Jhering, a posse
aparncia da propriedade, e assim, se no possvel uma coisa ser objeto da propriedade,
logo, ela no pode aparentar a prpria propriedade.
Os bens pblicos, por determinao leal, esto fora do comrcio, e no podem ser
objeto da propriedade, no podem ser objeto da posse. A lei retira do comercio o bem pblico,
e obviamente estando ele fora do comercio, se um particular apreender um bem pblico, ele
no possuidor, e sim mero detentor, pois a prpria lei impede que o bem pblico seja
proprietrio de bem pblico.
Havia no CC/1916 um dispositivo expresso neste sentido, que o art. 520, III, que dizia o
seguinte: perde-se a posse quando seu objeto destrudo ou posto fora do comercio. Ento, a
doutrina baseada nisso, dizia que a apreenso do bem pblico no gerava posse e sim
deteno. Neste sentido, o art. 102 do atual cdigo, diz que no cabe usucapio de bem
pblico, e portanto, como esse bem est fora do comercio, no possvel a posse desses bens
e sim a deteno. Entende o legislador que seria uma situao de segurana no permitir a
posse de bens pblicos.
Existem outras causas que colocam o bem fora do comrcio, por exemplo, a prpria
natureza da coisa, pois existem alguns bens da natureza, que por si s, no podem ser
apreendidos pelo homem, no gerando interesse econmico e utilidade jurdica. So bens
insuscetveis de apreenso, por serem inesgotveis, inexaurveis. Ex. Sol, lua, oceanos, rios
pblicos, ar atmosfrico. Aqui trata-se do bem como um todo, pois voc pode fazer uso da
energia solar, por exemplo, mas o sol como todo no. Ento no exercemos posse, e sim
deteno.
A terceira causa que coloca um bem fora do comrcio, a prpria vontade do titular da
coisa. Ex. art. 1911, que trata dos bens gravados com clausula de inalienabilidade jurdica. 3
so os requisitos exigidos para que se estabelea a clausula de inalienabilidade jurdica:
I) Que haja transferncia de uma coisa a ttulo gratuito de um titular a outro.
ii) Que conste expressamente no ttulo a clausula de inalienabilidade jurdica.
 16

iii) Que haja uma razo jurdica determinante para a existncia da clausula em questo,
que a justifique.

Ex. X pai de Y. Y maior de idade, mas tem toda caracterstica de ser um indivduo
prdigo, no sabendo administrar o seu patrimnio. Ele deveria ter sido interditado, mas no
foi, e assim X preferiu no interdit-lo. Mas X est preocupado, porque est ficando de idade,
s tem Y como familiar, e percebe que tudo que Y ganha gasta. Ento, X firma com Y um
contrato de doao em que X doador e Y donatrio, e o objeto do contrato um bem imvel,
que X doa a Y, mas com uma clausula de inalienabilidade vitalcia, o que significa que Y vai
poder usar e gozar do imvel at que ele tenha vida, mas no vai poder alien-lo. Ento, esse
imvel doado est fora do comrcio pela vontade do prprio titular. Veremos na prxima aula
se o Y exerce posse ou deteno do imvel.

--
08-03-2016

Ainda estamos falando da 4 hiptese de deteno, que so coisas fora do comercio.

Coisas que esto fora do comrcio e so apreendidas, no geram posse, e sim mera deteno.
A primeira hiptese que coloca o bem fora do comercio, so os que integram o
patrimnio pblico como vimos.
A segunda hiptese so as coisas que pela prpria natureza no geram propriedade, no
geram posse, por serem bens inesgotveis, inexaurveis.
Por fim, o bem est tambm fora do comercio pela vontade do prprio titular, em
decorrncia da clausula de inalienabilidade jurdica, conforme art. 1911, CC.

Continuao do ltimo exemplo dado na ltima aula...

Y donatrio do imvel possuidor ou detentor?
A doutrina se divide nesse aspecto, pois uma parte da doutrina afirma que Y seria
detentor por apreender um imvel que se encontra fora do comrcio. Esses efeitos da clausula
gerariam efeitos jurdicos em relao ao Y que est apreendendo a coisa, e tambm esses
efeitos estariam presentes em relao sociedade, e assim, qualquer pessoa que apreender
esse imvel, seria tambm detentor.
A segunda corrente defende que Y seria possuidor desse imvel, que o bem no estaria
fora do comrcio em relao sociedade, porque os efeitos jurdicos da clausula somente
alcanariam o titular da coisa, no caso Y. Quanto ao usucapio h duas posies, aqueles que
entendem que o bem est fora do comercio em relao ao titular da coisa e a sociedade, e a
segunda posio que o titular da coisa Y realmente no pode usucapir pois detentor, mas a
sociedade pode, pelas clausulas no alcanarem a sociedade. A primeira posio a
majoritria.

5 Hiptese de deteno: Art. 1224, CC, a doutrina sempre criticou esse dispositivo
dizendo que ele seria confuso, dizendo que ele j estaria absorvido pelo art. 1208.
Leitura do art. 1224
A doutrina entende que o art. 1224 caracteriza hiptese de deteno quando:
i) O possuidor no presenciou a apreenso da coisa por parte de terceiro, e tomando
conhecimento se abstm de retomar a posse.
ii) O possuidor, tomando conhecimento da apreenso da coisa por terceiro, tenta
retomar a posse, e violentamente repelido.
 17

Ex. estou viajando, quando chego sou surpreendido, vendo que algum invadiu meu
imvel, e a ao invs de tentar retom-lo, eu me abstenho de qualquer tentativa nesse sentido.
Neste caso eu me transformaria em detentor e possuidor, por no tentar. Ou ainda, tentando
retomar, sou impedido de forma violenta por parte de quem violou o bem.
Se o indivduo se transformasse em possuidor e detentor ele no poderia nem ingressar
com aes possessrias, e no o que acontece, muito pelo contrrio, pois se eu entrar com
conhecimento de que algum invadiu o imvel, eu tenho legitimidade. um dispositivo muito
confuso.
Segundo a doutrina essa a quinta hiptese de deteno, o que na prtica no levada
em considerao.

--
Lembrando que dentro da teoria de Jhering, o cdigo Civil brasileiro seguiu a teoria
objetiva de Jhering, tanto o de 16 como o atual CC, e isso fcil de ser demonstrado pela
simples leitura do art. 1196, CC, que define a figura do possuidor, dizendo que possuidor
aquele que exerce de fato algum dos poderes que constituem a propriedade.
Aquele que de fato aparenta ser proprietrio, ele considerado possuidor, isto , a
posse no Brasil a aparncia de propriedade, e o que Jhering chamava de corpus,
exteriorizao do domnio, que tem o animus implcito, que a vontade de proceder como
proprietrio, de agir como proprietrio e comportar-se como proprietrio. Logo, a teoria que
seguida pelo cdigo a objetiva.
Os poderes que constituem a propriedade refere-se ao direito de uso, direito de gozo,
direito de disposio e direito de sequela. Esses poderes esto regulamentados no art. 1228,
caput.
O locatrio de fato, por exemplo, exerce poder de uso, que lhe d aparncia de
propriedade.

TEORIAS SOCIAIS ACERCA DA POSSE

No comeo do sculo passado, comeou a existir uma preocupao, principalmente na
Europa, do bem estar social das pessoas. Os movimentos polticos na Europa, principalmente
Marxismo, comeou a ser um vetor para que a sociedade comeasse a ver o direito em tpicos
diferentes. Todo mundo sabe que com a Revoluo Industrial no havia igual hoje, a proteo
trabalhista. Comeou a ter essa preocupao com o carter social do direito, que at ento era
muito individualista. Em matria de propriedade e posse no diferente, pois comea a se
enxergar a posse e propriedade com uma viso social. Isso se consolida no sculo XX, e existe
em matria de posse alguns socilogos que v a posse de maneira diferente da de Savigny,
sendo essa viso mais social.
H trs socilogos que ganham destaque nessa questo social da posse, pois no
enxerga a posse com uma viso individualista, mas sim uma viso social.
Perosi - Posse o ato de disposio da coisa contra pessoa, coisa essa que est livre da
sociedade, e s est livre porque a sociedade se abstm de impedir essa disposio. Ex. Carlos
Roberto Gonalves, se olharmos algum com bon na cabea, a gente imagina que dele no
por ele ter aparncia de sociedade, mas sim pelo fato dele poder dispor desse chapu, e a
sociedade se abster de impor qualquer impedimento em relao a essa disposio. uma
viso da posse a partir de uma viso social, e no individualista do direito.
Salei tambm parte dessa viso social, mas ele atrela o aspecto econmico, dizendo
que o indivduo possuidor de uma coisa porque a sociedade reconhece a possibilidade da
coisa ser economicamente explorada pela pessoa (titular). Tudo o que economicamente pode
 18

ser explorado por uma pessoa posse, e aquilo que no pode ser explorado economicamente
seria deteno. Cabe a sociedade dizer se um bem passvel de ser explorado
economicamente.
Antonio Rangil a posse pressuposto e ao mesmo tempo uma finalidade jurdica que
atende s necessidades humanas mais primitivas relativas alimentao, habitao e trabalho.
Ele diz que a obra do Rousseau demonstra bem a importncia da posse, porque antes de
qualquer regulamentao feita pelo Estado, a posse j existia, os homens j apreendiam a terra
para atender suas necessidades. Ento, a apreenso da terra, dos bens, uma necessidade que
o homem tem para atender o fim, no caso um fim pessoal e social. Ele diz que uma criana j
exerce posse ao apanhar uma mamadeira para mamar, ou brincar com seus objetos. A posse
est na natureza humana, um pressuposto para viver, e tambm uma finalidade jurdica,
porque atravs dela atenderemos as nossas necessidades mais pessoais.

CONCEITO DE POSSE
Segundo Savigny A posse a possibilidade material que tem uma pessoa de apreender
uma coisa e de t-la como sua ou na qualidade de proprietrio, e de defende-la contra o
ataque de terceiros.

Segundo Iering - A posse a exteriorizao do domnio. (O conceito de corpus coincide

com o de posse para ele).

Segundo Cdigo Civil Brasileiro que seguiu a teoria objetiva de Iering Posse o
exerccio de fato de algum dos poderes que constituem a propriedade.

OBJETO DA POSSE
Podem ser objeto da posse as coisas corpreas, isto , aquelas que possuem existncia
material, tangveis, e podem ser percebidas pelos sentidos do homem, como no caso de uma
mesa, um carro, o imvel, dentre outros.
Outrossim, podem ser objetos de posse (entendimento pacificado, embora haja
divergncias) os bens incorpreos, isto , os direitos relativos aos direitos reais, direitos que se
desdobram dos direitos reais, por exemplo, pode ser objeto da posse o direito de superfcie, a
servido predial, o usufruto, o uso, a habitao, compromisso de compra e venda, o penhor e
etc. Os bens incorpreos so bens que no tem existncia material, que no podem ser
percebidos pelos sentidos do homem, mas que pela importncia podem ser objeto do direito.
Ento quando se fala em bem incorpreo, na verdade estamos falando de um direito. O bem
incorpreo passa a ser objeto do prprio direito.
Um direito pessoal pode ser objeto da posse? uma questo polemica, e foi muito mais
polemica no comeo do sculo XX. Embora alguns autores continuem a dizer que os direitos
pessoais podem ser objeto da posse, a maioria entende que no, dizendo que somente direitos
reais podem ser objeto da posse, e porque isso? No direito cannico existia uma norma que
dava ao titular de um carro eclesistico, a possibilidade de defender o carro por meio de aes
possessrias, pois a pessoa se confundia com o cargo que ela tinha, e a se ela fosse
exonerada, poderia ingressar com ao possessria.
No Brasil at 1916, se aplicava as chamadas ordenaes filipinas, pois j existia CC em
Portugal, mas se aplicava no Brasil essas ordenaes, pois Brasil era colnia. E nas disposies
transitrias das ordenaes filipinas, dizia que em caso de lacuna, deveria se aplicar o direito
cannico. Muito bem, Rui Barbosa em 1998, foi procurado por 16 professores que tinham sido
exonerados de seus cargos na Faculdade Politecnica do RJ,e eles procuraram o Rui Barbosa.
 19

Rui foi buscar uma soluo nas ordenaes filipinas e no encontrou, pois no tinha nenhum
dispositivo que protegia esses professores, e a ele foi buscar regras no direito cannico, por
conta das disposies transitrias. Foi da que passou a entender que as aes possessrias
tambm protegiam os bens pessoais.
Mas em 1930, surgiu no Brasil o mandado de segurana por fora constitucional, que
passou a defender direitos pessoais, primeiro por lei ordinria, sendo baseado no direito
ingls. Depois, constitucionalmente, passou a existir os mandados de segurana, que passou a
defender direito liquido, certo e pessoal quando violado.
Ento essa discusso foi perdendo a sua importncia, j que quando o direito pessoal era
violado, havia a possibilidade de se utilizar dos mandados de segurana.
Ento se consolidou o entendimento de que a posse somente protege direito reais, s
pode ter como objeto bens corpreos ou incorpreos, quando forem parte dos direitos reais.

CLASSIFICAO JURDICA DA POSSE

i) Quanto ao desdobramento possessrio (ou graduao da posse ou verticalizao da

posse): o desdobramento possvel, e deve ser observado que os cdigos seguiram a teoria
objetiva de Iering, e Iering que fala na possibilidade de uso econmico da posse.
Desdobramento possessrio est disciplinado no art. 1197, CC.
O desdobramento da posse o exerccio da posse por duas ou mais pessoas que, em
graus diferentes, passam a exercer posses paralelas, as chamadas posses diretas e indiretas,
em razo de uma relao jurdica de natureza obrigacional ou real, o que ocorre, por
exemplo, na locao, comodato, depsito, usufruto, etc.
Ex. X locador, Y locatrio. X possuidor indireto da coisa locada, e Y o possuidor direto
da coisa locada. A posse aqui se desdobra, pois os dois so possuidores. Quem de fato
apreende a coisa o possuidor direto, imediato, e quem no apreende de fato a coisa, mas a
cede, o possuidor indireto. Locatrio possuidor direto, ao passo que locatrio possuidor
indireto. Detalhe que ambos so proprietrios, e podem proteger a posse em face de terceiros.
O possuidor indireto pode, inclusive, proteger a posse do bem contra o possuidor direto. Ex.
contrato de locao com 30 meses, e que locador tente ingressar no imvel no 20 ms, sem
respeitar o contrato. Pode Y locatrio mover ao contra X e proteger sua posse.
No comodato, o comodante possuidor indireto, ao passo que o comodatrio
possuidor indireto.
No depsito, o depositante o possuidor indireto, ao passo que o depositrio o
possuidor direto.
No usufruto, o usufruturio o possuidor direto, ao passo que o titular da nua
propriedade, o possuidor indireto.

Existe um fenmeno em matria de desdobramento possessrio, que denominado de

desdobramento possessrio sucessivo. Neste desdobramento possessrio sucessivo h dois ou
mais possuidores indiretos e um possuidor direto, em razo de uma sucesso de
desdobramentos possessrios, motivados pelo estabelecimento de relaes jurdicas de
natureza obrigacional ou real. Ex. X locador, Y locatrio, W sublocatrio. O objeto dessa
locao e sublocao um bem imvel. Ento X loca um imvel a Y, que por sua vez subloca o
imvel a W. Os possuidores indiretos aqui so X e Y, ao passo que o possuidor direto W. As
posses indiretas, embora em graus diferentes, possuem a mesma importncia jurdica. Mesmo
no desdobramento possessrio sucessivo, a possibilidade de proteger a posse de todos. Por
 20

isso, s d para pensar no desdobramento tendo em vista a teoria de Iering e no de Savigny,

pois se assim fosse, x no seria possuidor, porque no tem deteno da coisa e etc.

ii) Composse tambm chamada de compossesso, ou exerccio horizontal da posse: art.

1199, CC. Os romanos no conheciam o desdobramento possessrio, que na verdade o
fenmeno que surgiu por conta da teoria de Iering. Mas os Romanos conheciam o exerccio
horizontal, a composse, que foi conhecida e agasalhada por vrios cdigos. horizontal
porque a posse exercida por duas ou mais pessoas no mesmo grau, no mesmo patamar.
A composse o fenmeno possessrio em que dois ou mais titulares exercem
simultaneamente a posse de uma coisa, tendo cada titular, o direito de exercer a posse da
coisa como um todo, desde que no exclua a possibilidade de exerccio da posse por parte dos
demais cotitulares.
Ex. imaginem a piscina de um prdio, em que os condminos exercem a composse dessa
piscina, e o fato de um estar exercendo a posse da piscina, no implica que outros no podem
usar.
Composse a posse comum de uma coisa, exercida simultaneamente por todos, sem
excluir a possibilidade dos demais.
diferente do desdobramento, em que a posse exercida de forma paralela. Ex. X, y e
W adquirem a posse de um apartamento, por meio de um contrato de cesso possessria. Os
trs exercero a posse comum do apartamento, e no vai ficar cada um com uma parte da
cozinha. Aqui h composse.
Ex. Carro
--
09-03-2016

A composse pode ser classificada em:

- Composse pr-diviso
- Composse pr-indiviso

A composse pr-diviso, a coisa, objeto da posse comum divisvel de fato, mas

indivisvel de direito. Ex. o indivduo X por meio de um contrato de cesso possessria,
transfere a Y, W e Z a posse de um terreno com a metragem de 1000m. Y constri uma casa
na parte frontal do terreno, utilizando 250m, W utiliza a parte central do terreno e constri
uma casa ocupando 350m, e Z ocupando os fundos do terreno constri uma casa utilizando
400m. Os trs imveis tm sadas independentes, a tpica situao de um condomnio,
porque cada imvel tem a sua rea individualizada, sadas independentes, portanto, a posse, a
coisa, objeto da posse de fato divisvel, mas juridicamente cada um tem mil metros
quadrados de terreno de rea. Ento, de fato o bem divisvel de direito, mas de direito
indivisvel, pois cada um com base no contrato tem 1000m, mas de fato cada um tem sua rea
ocupada com sua metragem especfica.
J a composse pr-indiviso, a coisa objeto comum da pose, indivisvel de fato e
indivisvel de direito. Ex. X, Y e Z adquirirem a posse de um cavalo. O cavalo indivisvel de fato
e de direito, ento ambos adquiriram a posse desse cavalo por meio de um contrato de cesso
possessria. Logo, X em termos jurdicos, em termos de direito, dono do cavalo como um
tood, assim como Y e Z. Quando a composse pr-indiviso as partes envolvidas devem se
organizar para exercer a posse da coisa, isto , pode ficar definido que X use o cavalo segunda,
tera e quarta, Y quinta e sexta, e Z sbado e domingo.
 21

X faleceu e deixou seu nico imvel como herana para trs sucessores, Y, W e Z. So
trs compossuidores, pois tem a posse comum de um mesmo imvel. Pode acontecer que Y j
resida nesse imvel e pretenda continuar residindo, ento os demais podero cobrar aluguel
de Y para continuar na posse. J a piscina, por exemplo, d para ser utilizada por todos ao
mesmo tempo, embora seja uma coisa de fato indivisvel, assim como de direito, isto ,
composse pr-indiviso.

iii) Classificao Objetiva da Posse: segundo essa classificao, a posse pode ser
classificada em posse justa ou injusta. O artigo que trata dessa classificao o 1.200, CC. A
posse justa quando no for violenta, no for clandestina, no for precria. E ao revs, a posse
injusta quando padecer de algum desses trs riscos, isto , quando a posse for violenta, ou
clandestina, ou precria. Frisa-se que mesmo que o vcio da violncia, clandestinidade e
precariedade cesse, a posse continua a ser violenta, clandestina ou precria, pois ela no perde
o seu carter. Art. 1.203, CC.
Ex. do cara que viaja e tem seu imvel invadido. Durante o perodo em que o dono no
toma conhecimento dessa clandestinidade, o sujeito detentor, ao passo que quando o dono
toma conhecimento passa a ser possuidor, porm injusto. A posse injusta em relao ao
dono, porque foi ele quem acabou sendo alcanado pelos vcios da clandestinidade, mas ela
justa em relao sociedade, porque a sociedade no sofreu, no sentiu os efeitos da
clandestinidade. Da que se diz que a posse relativa, pois pode ser ao mesmo tempo justa em
relao a uma pessoa e injusta em relao a outra. Se o dono ingressar com ao de
reintegrao da posse, certamente vai obter xito, porque a posse do sujeito injusta. J se
outro terceiro ingressar com ao em relao ao possuidor injusto, ele perder a ao, porque
em relao aos terceiros a posse justa. Isso vale para a clandestinidade, violncia e
precariedade, que so vcios objetivos, e devem ser vistos relativamente e no de forma
absoluta.
A minoria da doutrina, da jurisprudncia afirma que a posse um direito real, conforme
Ihering afirmava, pois ela um instituto de socorro da propriedade. o entendimento da
maioria dos doutrinadores e da jurisprudncia, inclusive se eu ingressar com ao possessria
em face de X e ele for casado, devo requerer a citao de sua cnjuge tambm, e outrossim, se
eu for casado, deverei colocar minha cnjuge no polo ativo como litisconsrcio necessrio.
Mas efetivamente no um direito real conforme o professor, por conta da relatividade,
porque ela no oponvel erga omnes, j que em determinadas situaes ela pode ser oposta
a determinadas pessoas e a outras no.

--
15-03-2016

IV) Classificao Subjetiva da Posse: ela classificada em posse de boa-f e posse de m-

f. Art. 1201, CC.
At ento, tratamos da posse justa e da posse injusta, levando em considerao uma
classificao objetiva, a macula existente na posse. Agora veremos a subjetiva, daquilo que o
possuidor pensa a respeito de sua posse, no momento em que ele est apreendendo a coisa.
A posse de boa-f aquela em que o titular da apreenso no conhece ou ignora o
eventual vcio objetivo que macula apreenso da coisa. No revs, possuidor de m-f
quando o titular da apreenso conhece, no ignora o vcio objetivo que macula o seu exerccio
possessrio.
 22

Ex. X observa um determinado imvel, e chega concluso de que esse imvel est
abandonado, e que no objeto da posse de ningum. E ento ele ingressa na apreenso
desse imvel, passa a apreender esse imvel convicto de que esse imvel no pertence a
ningum, e de que a sua apreenso no caracterizada com vcio algum. Esse indivduo exerce
a posse de boa-f, pode ser at que ela seja injusta, mas de boa-f. J se X tem conhecimento
que a posse do imvel de Y, e mesmo assim ele invada o imvel, X passa a exercer uma posse
de m-f, pois ele conhece, no ignora a prpria mcula por ele provocada por violncia,
clandestinidade ou precariedade.
O art. 1201, alm de definir a posse, no pargrafo nico apresenta duas situaes, e diz
mais ou menos que o que exerce a posse portando um justo ttulo ou baseada em justo ttulo,
presume-se at prova em contrrio, exercer a posse de boa-f. Duas questes: qual o sentido
jurdico de justo ttulo? E a outra questo que a presuno relativa, juris tantum, admitindo
prova em sentido contrrio.
Justo ttulo o sentido de fato gerador, e quem diz isso expressamente o Venosa, e no
se restringe, necessariamente, a documento escrito. Diferente com o que ocorre com a
concepo de justo ttulo contemplada no art. 1242, CC, que regulamenta o usucapio
ordinrio de bem imvel, e neste caso sim trata de um documento escrito, hbil, idneo,
capaz. o ato jurdico eficaz, que possibilita a transferncia da propriedade, mas que
efetivamente no transfere por conta de um vcio formal, um vcio intrnseco que inviabiliza
aquisio da propriedade.
Quando estudamos usucapio, veremos que uma das espcies o usucapio ordinrio, e
um dos requisitos exigidos para sua configurao a presena do justo ttulo, que deve ser um
documento escrito com todas as caractersticas necessrias para transferir a propriedade. Ex.
Escritura pblica da transferncia da propriedade imvel que falte a outorga do cnjuge.
A concepo de justo ttulo do pargrafo nico do art. 1201 lata, mais ampla.
A unio estvel para efeito de posse um justo ttulo, o fato gerador da prpria posse
dos bens exercida pelos conviventes durante a unio estvel. Ex. X e Y convivem na forma de
unio estvel 10 anos, e durante esse perodo, adquiriu a posse de um imvel. At prova em
contrrio, presume-se que X e Y, isolados ou num conjunto, exerciam a posse de boa-f desse
imvel. A presuno juris tantum, relativa, que admite prova em sentido contrrio.
Outro exemplo, X exerce a posse de imvel com base em uma escritura pblica, que
tambm o fato gerador da posse. At prova em contrrio, X possuidor de boa-f.

V) Classificao da posse de forma objetiva e subjetiva.

Segundo essa classificao, podemos classificar a posse em: i) posse justa de boa-f; ii)
posse injusta de boa-f; iii) posse injusta de m-f; e iv) posse justa de m-f.
A posse justa de boa-f ocorre quando, por exemplo, X adquire um imvel de Y por meio
de um contrato de compra e venda lavrada para tanto, uma escritura pblica, levada registro
no cartrio de registro imobilirio competente. X tornar-se- proprietrio do imvel, e todo
proprietrio , necessariamente, possuidor. X aqui desconhece, ignora, qualquer vcio que
macula a sua posse. Logo, X possuidor justo de boa-f. Justo porque no adquiriu a posse de
forma viciada (violenta, clandestina e precria). Simultaneamente de boa-f, porque ele
ignora a existncia de qualquer vcio. A posse de X justa e de boa-f.
A posse injusta e de boa-f quando o titular da apreenso exerce uma posse maculada
com um vcio, que pode ser da violncia, clandestinidade ou precariedade, sem que o titular
referido conhea/ignore, um vcio que macula o seu exerccio possessrio. Ex. X em 1996
invadiu e ocupou de forma violenta o imvel de Y. Cessada a violncia referida, X passa a
exercer uma posse injusta ou uma posse violenta. No nos esqueceremos, o vcio da violncia
 23

cessou, mas a mcula, aquilo que marcou a posse mantido. Ento a violncia como vicio
cessou, mas a posse continua sendo violenta, porque ela mantm o carter que ela foi
adquirida. Ento a posse de X violenta, injusta. E a X tem um filho que mora nos EUA a mais
de 20 anos, que chamaremos de Z. X em 2010 falece, e ao falecer, vrios bens so transmitidos
a Z, por conta da sucesso hereditria dos bens. Dentre esses patrimnios, haver a posse
desse imvel invadido por X. Z se tornar possuidor desse imvel, e a sua posse ser injusta,
mas de boa-f. Injusta porque a posse transmitida com o mesmo carter que ela era
exercida, e como era injusta, a posse transmitida a Z tambm ser injusta. Art. 1203, 1206,
1207 e 1784, CC. Z desconhece esse vcio.
A posse injusta e de m-f quando o possuidor exerce a apreenso de uma coisa, e
conhece, no ignora, o vcio objetivo que macula o seu exerccio possessrio. Ex o mesmo. X
morreu e deixou um imvel para Z. S que no exemplo anterior Z desconhecia. S que agora Z
sabe que seu pai adquiriu a posse do imvel junto a Y de forma violenta. Logo, a posse de Z,
que herdou a posse do imvel ser injusta e de m-f.
Por fim, a posse justa e de m-f, quando o titular da apreenso exerce uma posse sem
vcios objetivos, mas tem conhecimento/no ignora, que essa posse j foi exercida com vcios
objetivos. Ex. X invade o imvel de Y, e de fora violenta passa a apreender a coisa, tornando-se
possuidor injusto do bem. Depois de 4 anos de exerccio possessrio, X transmite a Z, a posse
do imvel em questo por meio de um contrato de cesso possessrio. Z, por sua vez, no
soma ao seu tempo de exerccio possessrio os 4 anos de exerccio possessrio de X. Passando
Z, por conta disso, a exercer uma posse justa, no entanto, Z tem conhecimento da violncia
empregada por X na aquisio da posse do imvel. Logo, Z ser um possuidor justo, mas de
m-f.

--

16-03-2016

Para entendermos melhor da posse justa e de m-f precisamos falar de um fenmeno

chamado acessio possessionis, que o fenmeno jurdico que se caracteriza pela soma dos
exerccios possessrios do possuidor anterior e do possuidor atual. P. ex. X exerce a posse de
um imvel a 10 anos, e transfere essa posse para Y. A lei, Cdigo Civil, permite que Y some ao
seu tempo de exerccio possessrio, os 10 anos de exerccio de X. Portanto, se Y exerce a posse
por ele prprio, por dois anos, somado aos 10 anos, Y ter 12 anos de exerccio possessrio, e
isso se chama de acessio possessionis. Quando essa soma ocorre, que no obrigatrio, temos
isso. uma fico, que tem a sua justificativa no direito romano. Art. 1203, 1206, 1207, 1784,
CC.
Art. 1784, significa que morrendo a pessoa, imediatamente a posse e a propriedade de
seus bens, se transmite aos seus herdeiros imediatamente. Muita gente acha que s h
transmisso da propriedade, o que no verdade, pois a posse tambm transmitida.
Combinando todos esses dispositivos, podemos falar que a acessio possessionis pode
ser ttulo universal ou ttulo singular. Quando a acessio possessionis ttulo universal, por
meio da sucesso, o sucessor, o herdeiro passa a exercer a posse at ento exercida pelo de
cujus, com o mesmo carter que esse exercia, somando o sucessor ao seu tempo de exerccio
possessrio, obrigatoriamente, o tempo de exerccio possessrio do de cujus.
Ento, se X invadiu imvel de Y em 1996, de forma violenta, e X passou a exercer a posse
desse imvel, e X morre em 2010, o seu filho Z vai herdar a posse desse imvel, e veja, Z
exercer uma posse contando j 14 anos de exerccio possessrio, e exercer uma posse
 24

injusta, porque a exercia, ele adquiriu a posse de forma violenta. Essa soma obrigatrio, por
ser a ttulo universal via sucesso obrigatria. Obs. Essa acessio possessionis feita por ato
causa mortis.
A acessio possessionis pode ser a ttulo singular, via unio, por ato, portanto, inter vivos.
Nesta hiptese, o adquirente da posse, tem a faculdade de somar ou no, ao seu tempo de
exerccio possessrio, o tempo de exerccio possessrio do possuidor anterior. Se somados os
tempos de exerccios possessrios, a posse mantm o seu carter em que era exercida, e se
no somado o tempo referido, pode-se mudar o carter da posse, passando o adquirente a
exerc-la com novo carter. Ex. X exerce uma posse injusta a 10 anos, e aliena essa posse a Y
por meio de um contrato de cesso possessria, e ento temos duas hipteses: i) Y soma ao
seu tempo de exerccio possessrio, o tempo de exerccio possessrio de X, e ento ele
ingressa na posse do imvel j com 10 anos de exerccio possessrio, s que a posse por ele
exercida injusta, podendo ser de boa ou m-f, a depender dele conhecer a injustia ou no
da posse; ii) Y pode no somar ao seu tempo de exerccio possessrio, o tempo de exerccio
possessrio de X. Neste caso, Y comea do zero o tempo de exerccio possessrio, mas ele
pode mudar o carter da posse, pois a posse que era exercida de forma injusta por X, por Y
ser exercida de forma injusta, ela foi adquira de forma lcita, com base em um contrato, e
pode ser de boa ou m-f tambm.
Isso tem implicao bastante em usucapio, pois usa o prazo do possessor anterior para
reduzir o prazo de usucapio.

Terminamos a classificao da posse.

Comentrios ao dispositivo 1202, CC Esse artigo contempla a possibilidade de

mudana da posse de boa-f para a posse de m-f. Ento, a posse de boa-f perde esse
carter quando seu titular em razo das circunstancias do caso, passa a conhecer/ no mais
ignorar, eventual vcio objetivo que macula o seu exerccio possessrio. Pode acontecer que o
indivduo exera uma posse de boa-f, mas que ela seja injusta. Ento, muitas vezes ele exerce
de boa-f, mas ela injusta. As circunstancias do caso, pode leva-lo a conhecer a injustia, e a
lei no explicita quais circunstancias seriam. Em matria processual, trs so os
momentos/circunstancias que podem levar a essa presuno, quais sejam, i) quando ocorre a
protocolizao da petio inicial possessria ( um pensamento jurisprudencial e doutrinria,
em que se acredita se transformar a posse de boa-f em m-f); ii) No momento da citao da
ao possessria; iii) No momento da contestao do processo possessrio.
Trs correntes doutrinarias e jurisprudncias que tem tentam demonstrar essa
circunstncia do caso, em que h a mudana da posse de boa-f para posse de m-f.
A doutrina muito clara ao dizer que pode essa mudana ocorrer por outras
circunstancias, por exemplo, um e-mail enviado ao possuidor de boa-f, uma carta que ele
encontre nos documentos que demonstram a prpria posse do imvel, um vizinho, e etc. Ou
seja, pode ter outras circunstancias que demonstrem essas alteraes.

Portanto, so trs momentos procedimentais em que se pode transformar a posse de

boa-f, em posse de m-f. Ex. X em 1996 invade e ocupa o imvel de Y, e passa a exercer a
posse violenta, injusta da coisa. Em 2008, 30/07, X falece e transmite imediatamente a posse
do imvel para seu nico filho W. S que W no tem conhecimento, ele ignora a forma que X
adquiriu a posse, e assim, W exerce uma posse injusta de boa-f. Em 10/01/2010, Y ingressa
 25

com ao possessria e nesta data ela distribuda. Em 30/04/2010 W citado no processo

possessrio. Em 14/05/2010, W junta nos autos do processo sua contestao. Em 30/11/2014
prolatada a sentena definitiva favorvel a Y. Vamos considerar aqui a transformao da
posse de boa-f em m-f, levando em conta a corrente que diz que no momento da citao,
mas poderia ser da distribuio ou juntada da Contestao. Ento, neste momento, a posse de
boa-f de W se transforma em posse de m-f. Isso s vai ocorrer porque Y conheceu a
demanda, pois se no tivesse conhecido da demanda, no h que se falar em mudana de boa-
f para m-f. Poderia ter ocorrido essa mudana em outra data, pois digamos que
20/06/2009, Y tivesse enviado um e-mail para W, dizendo/esclarecendo que o imvel era dele,
e que, portanto, a posse injusta, e ento o efeito da sentena retroagiria para essa data. A
importncia disso que, se o imvel invadido por X e ocupado por W posteriormente fosse
uma fazendo exportadora de laranja. Se olharmos o art. 1214 a 1216, veremos que fala sobre a
percepo dos frutos. Enquanto a posse de boa-f, todos os frutos colhidos e exportados
pertencem ao W, e ele no tem que prestar conta a W. A partir do momento em que a posse
de boa-f se transforma em posse de m-f, a W tem que restituir todos os frutos, inclusive os
percebidos, os colhidos.

-
22-03-2015

AQUISIO E PERDA DA POSSE

Toda forma de aquisio da posse, tambm uma forma de perda, e vice-versa. Todas
as formas de aquisio so de perda e todas as de perda de aquisio, dependendo de como
voc v. Ex. x possuidor de um veculo e transfere a posse desse veculo para Y por meio de
um contrato de cesso possessria. Se olharmos a questo sobre a tica do Y, veremos que ele,
por meio da tradio, adquiriu a posse do veculo, tendo, portanto, aparncia de proprietrio.
Olhando sobre a tica de X, a mesma tradio implica na perda da posse, deixando, portanto,
de ter aparncia de proprietrio. Da a colocao no sentido de ser a aquisio e perda da
posse, facetas diversas de uma mesma moeda.
Art. 1204 fala da aquisio da posse, e o art. 1223 fala da perda da posse.
Art. 1204 fala que adquire-se a posse no instante em que possvel o exerccio de algum
dos poderes inerentes propriedade. Esse artigo, na verdade, pode ser interpretado da
seguinte forma: adquire-se a posse no momento em que a pessoa ao apreender uma coisa ou
exercer um direito, passa a ter a imagem, a aparncia de proprietrio. Ento, se a pessoa at
ento no tinha a imagem/aparncia de proprietrio de uma coisa/direito e passa a ter, essa
pessoa adquiriu a posse.
Art. 1223 aduz que perde-se a posse no instante em que a pessoa deixa de exercer
algum dos poderes inerentes propriedade. Em outras palavras, perde-se a posse quando a
pessoa, que at ento tinha aparncia/imagem de proprietrio, passa a no mais t-la.
Esses dois artigos, em tese, seriam suficientes para definir a aquisio e perda da posse.
Alis, o que a doutrina defendia ao examinar o CC/16, que apresentava um rol de situaes
que indicavam a aquisio e perda da posse. Havia uma crtica da doutrina dizendo que no
necessita apresentar um rol de modos de aquisio e perda da posse, bastando, assim, dois
dispositivos, um no sentido de adquirir a posse a partir do momento em que se tem aparncia
de proprietrio, e se perder a posse quando no se tem mais a aparncia de proprietrio. O
cdigo Civil 2003 seguiu essa temtica e no apresentou nenhum rol de aquisio e perda da
posse. Ressalte-se que a mesma doutrina que criticava o rol de 16, agora apresenta um rol de
 26

aquisio e perda baseado no CC/16. Portanto, iremos falar de alguns modos de aquisio da
posse.

Quanto aquisio da posse, dividiremos em modos originrios de aquisio da posse, e

modos derivados de aquisio da posse.
Trs so os modos de aquisio originria da posse, quais sejam:
i) Apreenso material de uma coisa;
ii) Pelo exerccio do direito; e
iii) Disposio de uma coisa.

Vejamos cada um desses trs modos especificamente.

Apreenso material de uma coisa: as coisas que existem na natureza podem ser de duas
espcies: i) res derelicta (ou no plural derelictae); ii) res nullius;
Res derelicta uma coisa que se encontra na natureza que foi abandonada ou perdida, e
que, portanto, j foi objeto da posse e/ou propriedade de algum. Ex. Cavalo que se encontra
em uma estrada que fugiu de um stio. Corrente de ouro no fundo do rio. Se uma pessoa
apanhar esses bens, ela passa a ser possuidora dos bens apanhados. uma forma de aquisio
da coisa por apreenso material.
Ressalte-se que na coisa abandonada o titular da posse tem a inteno de abandonar o
bem, isto , de abrir mo da coisa, de no desejar mais o seu exerccio possessrio. Ex.
Camarada tira corrente do pescoo e atira no rio. Na coisa perdida o indivduo titular da posse,
no pretende abrir mo da posse de uma coisa, mas por fora alheia sua vontade, ele deixa
de exercer a posse do bem. Seja a coisa perdida ou abandonada, ela j foi propriedade da
posse de algum.
Res nullius uma coisa que se encontra na natureza, e que nunca foi objeto da posse
e/ou propriedade de algum. Ex. Peixe que se encontra em um rio pblico/oceano, e fisgado.
Neste caso, o peixe passa a ser objeto da posse de quem fisgou, e normalmente, esse peixe
no tinha sido apreendido por ningum. Portanto, na res nullius passa o seu titular a exercer a
posse, sendo a apreenso, o modo originrio de aquisio possessria, por meio da apreenso
material da coisa.

Pelo exerccio de um direito: se uma pessoa, at ento, no tinha exercido um direito

desdobrado do direito real, e passa a exerc-lo, adquire a posse desse direito de forma
originria. Ex. dois imveis vizinhos, que chamaremos de X e Y, que tem dois proprietrios
respectivos, X1 e Y1. Entre X1 e Y1 se estabelece, se constitui uma servido predial de transito,
portanto, um direito real sobre coisa alheia (art. 1378 a 1389). O imvel X o imvel
dominante, ao passo que o imvel Y o imvel serviente. Essa servido feita por escritura
pblica, levada a registro, determinando essa servido predial. Essa servido feita para que
X1 passe pelo imvel Y e acesse a via pblica mais facilmente. S que X1 tem um momento que
ele abandona o imvel X, simplesmente ele some da regio e sai do imvel sem dar paradeiro,
sem dar notcias, e em determinado momento W observa que o imvel X est vazio e ingressa
no imvel X. Como tem uma demarcao no solo Y, W fala: opa, vou comear a caminhar por
essa servido. Assim, W, mesmo sem ter estabelecido a servido com Y1 ele comea a utiliza-
la, e Y no se ope. Ento W passa a exercer a posse dessa servido, pois o W adquire
originariamente a posse do direito de servido predial. originrio porque no foi transmitido
esse acordo pra ele. A servido predial um direito, um bem incorpreo, e portanto, se W
passa a us-lo, adquire originariamente esse direito. Ressalte-se que originrio mesmo que
seja posse injusta, justa, de boa ou m-f.
 27

Disposio de uma coisa: esse modo era previsto no cdigo civil de 16, e era uma das
hipteses indicadas no rol de aquisio originria. Havia muita crtica a respeito. Quando uma
pessoa pode dispor de um bem, de uma coisa, transferir a algum a coisa, implica, segundo a
doutrina, que ele possuidor do bem na forma de uma aquisio originria. estranho,
porque se voc vai dispor, na verdade voc vai perder a posse e no adquirir. Na verdade,
aquele que tem a coisa a sua disposio, tem a posse originria da coisa, e por conta disso, ele
pode dispor da coisa. um pouco fora do contexto lgico, mas como o CC contemplava essa
hiptese, a doutrina repete. Se eu tenho um automvel e posso dispor dele, quer dizer que eu
tenho a posse originria de uma coisa.

MODOS DE AQUISIO DERIVADA DA POSSE

A diferena da aquisio originria para a aquisio derivada da posse, que na
primeira, diferente da segunda hiptese, no h transferncia da coisa das mos de um
possuidor para as mos de outros. Na aquisio derivada existe essa transmissibilidade da
posse, em que a coisa sai das mos de um titular e passa para as mos de outro. Na aquisio
originria no existe isso, pois se um indivduo apanhar um relgio achado no cho, ningum
transferiu para ele, de forma que ele adquiriu originariamente a posse do bem. Na aquisio
derivada existe entrega, transmisso, da mo de um titular para as mos de outra.
Espcies de aquisio derivada da posse:
i) Transferncia real da posse de uma coisa;
ii) Transferncia ficta da posse de uma coisa;
iii) Consenso. Por sua vez, o consenso se subdivide em duas espcies:
- Tradictio brevi manu
- Constitutum possessorium (tambm chamado de clausula constituti).

Ressalte-se que todos os modos admitidos de transmisso da propriedade, tambm so

admitidos para transferir a posse. Ex. contrato de compra e venda, possvel us-lo para
transferir a propriedade de uma coisa, assim como a posse.

Transferncia real da posse de uma coisa: na transferncia real, ocorrem uma entrega
material, efetiva da coisa, objeto da posse, por parte de um titular ao longo da entrega
material efetiva. Ou seja, a coisa sai das mos do titular e vai para as mos de outro. Ex. X
possuidor de um carro e o transfere a Y, entregando-lhe o bem. Ento Y paga um preo e j
ingressa no veculo, passando a ser o possuidor. Isso transferncia real em que a coisa sai da
mo de um titular e via para as mos de outro.

Transferncia ficta da posse de uma coisa: nesta situao, no h entrega material,

efetiva da coisa, por parte de um titular a outro. O que ocorre uma transferncia simblica da
posse. Ex. X locador, Y locatrio. Objeto da locao um bem imvel. O contrato assinado
por X e Y em uma imobiliria, na residncia de X ou de Y, o local no importa, o que importa
que ao assinarem o contrato, X entrega a Y as chaves do imvel. Essa entrega da chave do
imvel, implica simbolicamente, fictamente, a transmisso da posse. Y j ingressa na posse do
imvel no momento em que as chaves so entregas. comum, nas escrituras pblicas de
imvel, constar nas escrituras que a posse do imvel j est sendo transferida ao comprador, e
neste caso no deixa de ser uma hiptese de posse ficta de aquisio da posse.
 28

Consenso: nesta hiptese, ns temos duas situaes, quais sejam, a tradictio brevi manu
e o constitutum possessorium. Na tradictio brevi manu, o titular da apreenso que exercia a
posse em nome alheio, passa a exercer a posse em nome prprio, sem deixar de apreender a
coisa. Ex. contrato de locao de bem imvel. X locador e Y locatrio. Tempo de vigncia do
contrato de 30 meses. No 20 ms do contrato, o Y compra o imvel de X. Assim, at o 20 ms
do contrato, Y locatrio, exercia a posse em nome de X, e a partir do momento em que Y
adquire a propriedade do imvel, passa a exercer a posse em nome prprio. Em nenhum
momento Y deixou de exercer a posse do imvel, havendo apenas aqui uma mudana na
inteno de possuir. Lembrando que todo proprietrio possuidor.
O constitutum possessrium consiste no inverso da tradictio, pois aqui, o titular da
apreenso exerce a posse em nome prprio e passa a exerc-la em nome alheio, sem deixar de
apreender a coisa. Ex. X proprietrio do imvel, aliena a coisa a Y por meio de um contrato de
compra e venda, sendo para tanto lavrada a escritura pblica no seu devido registro imobilirio
competente. Ocorre que existe uma clausula na escritura, que consta expressamente a
possibilidade de X vendedor, permanecer no imvel alienado por um ano, contado da escritura
lavrada, na qualidade de locatrio. A escritura foi lavrada em 20/03/2014, e at ento, X era
proprietrio do imvel e exercia a posse em nome prprio. Agora, durante o perodo de
20/03/2014 a 20/03/2015 X passou a ser locatrio, e passou a exercer a posse em nome de Y,
sem que X tenha deixado o imvel nesses perodos.

---
23-03

1) Analise as situaes de fato abaixo indicadas, apontando se estamos diante da

posse ou da deteno de acordo com as teorias de Savigny e de Hiering, fundamentando as
respostas:
a) Individuo X sentado na poltrona de um cinema.
Para ambos essa situao caracterizada como deteno. Para Savigny deteno
porque no tem animus de permanecer com a coisa, ao passo que para Jhering deteno
porque se caracteriza como ato de mera permisso.
Resposta do Prof.
Jhering diz que a lei degrada a posse em deteno, e uma das hipteses no cdigo civil
brasileiro a de que o indivduo por mera permisso ou tolerncia, permite ao colega que o
outro utilize uma coisa.
Para Savigny, no entanto, poder-se-ia cogitar que a cabea do sujeito que senta na
poltrona ocorre. Pode ser que algum tenha inteno e outros no. De qualquer maneira,
poderia o indivduo ter essa inteno, e ento o elemento visvel para Savigny o corpus, j o
elemento subjetivo, a inteno, poderia se cogitar ser posse. Na prova basta colocar deteno,
dizendo que a questo no demonstra a inteno dele querer ser dono.
b) O ladro que furtou o relgio.
Para Savigny posse, ao passo que para Jhering deteno.
Resposta do Prof.
Savigny ele tem posse, porque tem o corpus e o elemento subjetivo com a inteno de
ser dono. J para Jhering o furto caracteriza-se deteno, e a partir do momento que furta.
Cessada a clandestinidade o indivduo se torna possuidor injusto.

c) Um estudante lendo um livro de um biblioteca pblica.

 29

Para Savigny deteno, pois embora tenha o corpus, falta o animus domini, isto , no
tem inteno de ter o livro para sempre pelo contexto da questo. J para Jhering deteno,
pois h previso legal no art. 102, CC de que bens pblicos no podem ser objeto de posse,
sendo, portanto, mero detentor. Tambm o art. 1.208 poderia ser usado, pois trata-se de mera
permisso ou tolerncia da biblioteca.

d) Um estudante lendo um livro de uma biblioteca particular.

Para Savigny deteno, porque no tem animus, ao passo que para Jhering posse,
pois tem aparncia de proprietrio e est dando a destinao que o verdadeiro dono daria.
Resposta do Prof.
Savigny, pelo contexto deteno, mas d tambm para se pensar na posse, e pode-se
cogitar isso na prova. Mas, como a teoria subjetiva, se ele ao ler um livro tiver a inteno de
ter para si na qualidade de proprietrio.
Para Jhering deteno, pois h mera permisso ou tolerncia da biblioteca, que
permite que a pessoa consulte o livro no acervo da prpria biblioteca.
Jhering diz que a posse e deteno tem os mesmos elementos, sendo que o que
diferenciar um do outro a lei.
e) Um estudante levando para casa um livro emprestado de uma biblioteca particular.
Para Savigny pode ser posse ou deteno, a depender do animus. Para Jhering posse,
porque tem aparncia de proprietrio.
Resposta do Prof.
Para Savigny deteno, porque embora tenha corpus, falta o animus, a inteno de ser
proprietrio.
Para Savigny posse, isso porque o emprstimo um comodato, e no mera permisso
ou tolerncia, mas sim um contrato em que h o desdobramento possessrio, e o estudante
passa a ser o possuidor direto e a biblioteca a possuidora indireta. Isso a teoria de Jhering,
pois Savigny no fala em desdobramento possessrio. Portanto, no emprstimo no h mera
permisso ou tolerncia, mas sim um contrato que desdobra a posse em direta e indireta.
Assim, ao contrrio de Savigny que diz que locatrio, comodatrio, depositrio e etc. so
detentores, para Jhering so possuidores, pois h desdobramento possessrio.

f) Um estudante levando um livro para casa, emprestado de uma biblioteca pblica.

Para Savigny pode ser posse ou deteno, a depender do animus. Para Jhering
deteno, por se tratar de bem pblico.
Resposta do Prof.
Quando o camarada pega algo emprestado, ele no tem inteno de ser dono. J se ele
no devolvesse, mudaria. Portanto, para Savigny deteno, porque embora tenha corpus,
falta o animus domini.
J para Jhering deteno, porque um bem fora do comercio. No se trata aqui de
desdobramento possessrio, mas sim porque, sendo bem pblico, o bem est fora do
comrcio, e portanto, no possvel o exerccio da posse. Os bens fora do comrcio
apreendido, geram deteno.

g) O caseiro em um stio.
Para Savigny deteno, porque no tem inteno de ser proprietrio do imvel. Para
Jhering deteno, por se tratar de um caso de subordinao.
Resposta do Prof.
Para Savigny deteno, porque embora tenha corpus, no tem o animus domini.
 30

Para Jhering tambm deteno, porque embora tenha aparncia de proprietrio, a lei
degrada essa situao em deteno, conforme art. 1198 do CC, em decorrncia da
subordinao.

h) O consumidor usando os talheres, pratos e copos de um restaurante no jantar.

Para Savigny deteno, porque no tem animus. J para Jhering deteno, por se
tratar de um caso de mera permisso ou concordncia.
Resposta do Prof.
Para Jhering o restaurante permite que voc use os talheres, pratos e etc., portanto,
deteno.
Para Savigny pelo contexto tambm deteno, porque ningum vai ao restaurante com
a inteno de levar consigo os objetos que voc est utilizando. Mas, se tiver essa inteno, ele
se torna possuidor.

i) Uma pessoa utilizando talheres, pratos e copos em sua residncia no jantar.

Para ambos posse, porque tem animus, e tem aparncia.
Resposta do Prof.
Para Savigny existe posse, pois os elementos corpus e animus domini esto presentes.
Para Jhering tambm possuidor, pois tem aparncia de proprietrio, e no se encaixa em
nenhuma hiptese de degradao prevista no Cdigo Civil.

j) Uma pessoa dirigindo um veculo de propriedade do Municpio de So Paulo.

Para Savigny deteno, porque no tem animus, ao passo que para Jhering tambm
deteno por se tratar de bem pblico.
Resposta do Prof.
Para Savigny no tem como saber, porque embora tenha corpus, no d para saber se
tem animus ou no.
Para Jhering deteno, porque embora tenha aparncia de proprietrio, no possvel
o usucapio de bem pblico, porque no possvel o exerccio da posse, sendo, portanto,
deteno.

K) O locatrio de um imvel.
Para Savigny deteno, porque no tem animus e para Jhering tambm, por faltar
animus.
Resposta do Prof.
Para Jhering o locatrio possuidor, por fora do art. 1197, j que ocorre na locao o
desdobramento possessrio.
Para Savigny, todavia, o locatrio mero detentor nessa hiptese, pois ele s tem o
corpus, mas no tem o animus. Enquanto ele pagar os alugueis, a inteno usar a coisa
temporariamente e restitui-la no fim da locao.

l) O locador do imvel.
Para Savigny deteno, porque falta o corpus. Para Jhering deteno, porque no
tem aparncia de proprietrio.
Resposta do Prof.
O locador possuidor para Jhering em decorrncia do desdobramento possessrio, por
fora do art. 1197. J para Savigny o locador no um nada, pois no tem nem corpus, nem
animus.
 31

2) X juntamente com seus capangas, invade e ocupa de forma violenta o imvel de Y,

obrigando-o a deixar o local. Por trs meses, X se mantm no imvel de forma a impedir a
impedir Y de retornar, utilizando para tanto capangas fortemente armados. Posteriormente, X
passa a exercer a apreenso do imvel sem o uso da violncia, e em seguida, aps um ano de
apreenso, X viaja, e na sua ausncia W ingressa no imvel de forma sorrateira e passa a
apreend-lo. Ao retornar aps 30 dias, X se depara com a apreenso de W, no conseguindo
retomar a coisa. Aps 3 anos de apreenso do imvel por parte de W, ele vem a falecer, sendo
a apreenso da coisa herdada pelo seu nico filho Z. Diante do exposto, analise as apreenses
de X, Y, W e Z, apontando, fundamentando se estamos diante da posse e/ou deteno e
porqu. As apreenses deferidas so justas ou injustas, de boa ou de m-f, porqu?
A posse de X violenta, injusta e de m-f. A posse de Y justa e de boa-f. A posse de
W clandestina, injusta e de m-f. A posse de Z de boa-f, mas injusta.
Resposta:
Se em uma prova o professor colocar assim, e mandar responder com base no Cdigo
Civil, no se pode responder com base em Savigny, porque est errada a questo inteira. O CC
Brasileiro seguiu a teoria objetiva de Jhering, e se ele pedir com base no CC somente a de
Jhering. Se responder com base nas duas est errada. bom colocar tambm que a posse
injusta em relao a uma pessoa, mas justa em relao a outra.

Nos primeiros trs meses X detentor por fora do art. 1208, segunda parte. Cessada a
violenta, X passa a ser possuidor injusto em relao a Y e justo em relao sociedade, mas
ainda assim de m-f, porque X tem conhecimento da violncia que praticou, e perante
sociedade, ainda de m-f. Y proprietrio do imvel, e como proprietrio que , ele
possuidor, e segundo Jhering, todo proprietrio , necessariamente, possuidor, mas nem todo
possuidor necessariamente proprietrio.
A ocupao de W gera deteno no perodo em que X no retorna (30 dias). Depois de
30 dias, a apreenso de W passa a ser posse, conforme art. 1.208, segunda parte. W
possuidor injusto em relao a X, mas possuidor justo em relao sociedade. A posse de Z
injusta e de boa-f, e injusto porque a acessio possessionis a ttulo universal por causa
mortis, no altera o carter da posse. E pode ser de boa ou m-f, a depender se ele conhecia a
forma em que W praticava a posse.

3) Qual a diferena entre o desdobramento possessrio e a composse? Fundamente a

resposta e exemplifique.
O desdobramento consiste no exerccio da posse por duas ou mais pessoas que, em
graus diferentes, passam a exercer posses paralelas, as chamadas posses diretas e indiretas,
em razo de uma relao jurdica de natureza obrigacional ou real. J a composse consiste na
possesso de coisa indivisvel, seja de fato ou de direito, caso em que poder cada uma exercer
sobre ela atos possessrios, contanto que no excluam os dos outros compossuidores.
O desdobramento possessrio o exerccio paralelo das posses, indireta e direta. o
exerccio da posse, portanto, em graus diferentes. Ex. Locatrio (posse direta) e locador
(indireta). A composse, todavia, um exerccio horizontal da posse, no mesmo grau, no mesmo
patamar, em que um ou mais possuidores, exercem a posse comum de uma mesma coisa, no
mesmo grau de exerccio, sendo que cada compossuidor tem possibilidade de possuir a coisa
como um todo.

4) Explique e exemplifique os fenmenos jurdicos abaixo indicados.

 32

a) Desdobramento possessrio sucessivo ocorre quando h dois ou mais possuidores

indiretos e um possuidor direto, em razo de uma sucesso de desdobramentos possessrios.
Ex. Sub-locao.
o desdobro da posse, em posse direta e posses indiretas, ou seja, voc tem um
possuidor direto e dois ou mais possuidores indiretos, e isso o desdobramento possessrio
sucessivo. Ex. locao com sublocao.
b) Composse pr-diviso. Na composse pr-diviso, a coisa, objeto da posse comum
divisvel de fato, mas indivisvel de direito. Ex. terreno dividido para trs pessoas.
Na composse pr-divido, o objeto da coisa comum divisvel de fato, e indivisvel de
direito. Duas pessoas que exercem a posse comum de uma fazenda tem a escritura, o nome a
titularidade da posse, mas cada pessoa tem de fato o uso exclusivo de uma parte da fazenda.
Um planta milho e outro arroz.
c) Composse pr-indiviso. Na composse pr-indiviso, a coisa objeto comum da posse
indivisvel de fato e indivisvel de direito. Ex. trs pessoas adquirem um cavalo.
A coisa, objeto da posse comum, indivisvel de fato, e indivisvel de direito, e o caso
da posse comum de um cavalo, de um apartamento.

Entregar dia 29-03.

MODOS DE PERDA DA POSSE

Os modos de perda da posse encontravam-se elencados no CC/16 no art. 520.
Falaremos sobre alguns deles.
Perde-se a posse:
i) Pelo abandono da coisa: Se o titular da posse espontaneamente e abre mo do direito
de possuir a coisa, se tem a inteno de no mais possuir, perde a posse da coisa pelo
abandono. Ex. atira uma corrente no fundo do rio. possvel abandono de imvel tambm,
pois se a pessoa por trs anos abandona o imvel, esse imvel se no for apreendido por outra
pessoa, ele passar para o domnio pblico, conforme art. 1275 e 1276. A lei considera dois
requisitos para caracterizar o abandono o imvel: i) a tributao do tributo incidente; ii) no
pratica do dos atos possessrios.
ii) Pela coisa perdida: nesta hiptese, perde-se a posse da coisa porque o seu titular, por
fora alheia sua vontade, se divorcia do prprio bem, deixando de praticar atos possessrios.
Ao contrrio do abandono que existe espontaneidade, na coisa perdida o sujeito deixa de
exercer atos possessrios por fora alheia sua vontade.
iii) Pela destruio do objeto da posse: seja qual for o direito, se perecer o seu objeto,
perde-se a posse. Perecer implica com a destruio total da coisa, diferente do que ocorre com
a deteriorao, que a destruio parcial. O perecimento para efeito da posse, poder ser fsico
ou econmico. O fsico a destruio material da coisa, por exemplo, desmoronamento que
acaba soterrando o imvel de uma casa, ou um incndio que destri por completo o veculo,
um terremoto que leva o imvel a ruinas. J o perecimento econmico ocorre quando a coisa
deixa de ter valor econmico (valor de mercado), no mais gerando interesse e utilidade para
o mundo jurdico. Ex. terreno ribeirinho, que em dado momento do ano fica submerso, fica
cheio, e o terreno ribeirinho fica submerso, e ningum vai querer um imvel em um terreno
desse, porque vai ficar submerso. Assim, no h perecimento fsico do imvel, mas h o
perecimento econmico. Outro exemplo so os imveis que ficam prximo ao mar.
iv) Pela colocao do objeto da posse fora do comrcio.
v) Pela tradio
vi) Pela impossibilidade do exerccio de um direito
 33

vii)

---
29-03-
Correo das questes.

--
05-04
Correo das questes 3 e 4 (escritas em itlico).
A intermediria vai at efeito jurdico da posse (inclusive), que estudaremos.

Perda da posse elencamos seis hipteses para a perda da posse, e j comentamos trs.

iv) Perde-se a posse quando a coisa, que o seu objeto, colocada fora do comrcio: as
coisas fora do comrcio quando so apreendidas, essa apreenso gera deteno. A apreenso
de uma coisa que se encontra fora do comercio gera deteno, e isso porque as coisas fora do
comrcio no podem ser objeto da propriedade e/ou da posse do particular. Ex. X possuidor
de um imvel, e esse imvel por interesse social, necessidade ou utilidade pblica
desapropriado pelo Estado, pagando-se uma indenizao prvia. S que apesar do ato
expropriatrio, X continua apreendendo o imvel at a sua desocupao efetiva. Como os bens
pblicos esto fora do comrcio, essa apreenso de X a partir do ato expropriatrio deteno.
Ento o X que tinha a posse, a partir do ato tem deteno.

v) Tradio: comentamos quando falamos da aquisio, que serve para a perda tambm.
Tradio nada mais do que a transferncia da coisa, da posse, seja da coisa mvel ou imvel.

vi) Pela impossibilidade do possuidor exercer um direito: essa impossibilidade pode ser
fsica ou jurdica. Ex. X e Y so dois imveis vizinhos, e X1 titular da posse do imvel X, ao
passo que Y1 titular da posse do imvel Y, e se estabeleceu uma servido predial de transito
entre os imveis X e Y. Y1 construiu um muro por onde X1 passa, e desrespeitando a prpria
servido estabelecida constri um muro. Com isso, ele impossibilita que X1 exera a posse da
servido predial de transito. X1 pode ingressar em juzo e exigir isso de Y1.

Quem pode adquirir a posse? Art. 1.205, CC.

Analisando esse artigo, pode-se dizer que pode adquirir a posse:
i) A prpria pessoa natural por si s, desde que seja civilmente capaz: a posse um ato
jurdico, e para que seja vlido, necessrio que seja praticado por agente civilmente capaz.
Tomar cuidado com as alteraes da capacidade, pois so considerados absolutamente
incapazes apenas os menores de 16 anos. Venosa no concorda com isso, pois ele diz que a
posse um estado de aparncia de um direito de propriedade, e que esse Estado de aparncia
depende de uma situao de fato. Logo, essa situao de fato pode ocorrer com a pessoa
capaz ou incapaz. Venosa diz que se um jovem de 16 anos tiver sob uma bicicleta e outro com
15 tambm, ambos tero aparncia de propriedade, e logo, sero possuidores. interessante
essa colocao do Venosa, mas no o posicionamento da doutrina de um modo geral, que
exige para a aquisio da posse que o indivduo tenha capacidade civil.
 34

ii) Por representao legal ou convencional: falaremos em primeiro momento da

representao da pessoa natural e depois da jurdica. A pessoa natural pode adquirir a posse
por representao legal ou convencional, sendo que a legal resulta de uma determinao da
lei, normativa, como o caso de um jovem de 15 anos, absolutamente incapaz, que pode
adquirir a posse por representao de seus pais, ou na falta deles, tutores (Art. 1634, V).
Contudo, a representao pode ser convencional por meio de um mandato, que um contrato
que se encontra disciplinado nos arts. 653 a 692 do CC. Ex. X tomar a posse de um imvel,
dever ingressar na posse do imvel no dia 15/04 do corrente ano. S que na data indicada, X
estar na Europa em viagem. Ento, X firma com Y um contrato de mandato para que Y, em
seu nome, ingresse na posse do imvel no dia 15/04. X o mandante representado, e Y o
mandatrio representante. Ento, no dia 15/04 Y ingressa na posse do imvel em nome de X.
A pessoa jurdica um ente abstrato, ento ela depende de representao para praticar
os atos da vida civil. Normalmente no contrato ou estatuto social da pessoa jurdica, est
definida a administrao e representao dessa pessoa pelos scios/associados ou at
terceiros. Ento a PJ definitivamente indicada no contrato social ou estatuto tem seu
representante, e esse representante quem adquire a posse em nome da pessoa jurdica,
sendo, portanto, uma representao jurdica convencional, j que surge de um acordo entre os
associados.

iii) Por um terceiro sem mandato com posterior ratificao: h uma confirmao
posterior. Ex. X vai a uma loja e adquire um refrigerador, e fica acordado que esse refrigerador
ser entregue at sexta feira (5 dia til). X comenta com Y que comprou. Na sexta, por volta
da meio dia X precisa sair de casa, e no tem ningum que mora com ele. Ento, X sai de casa e
vai pagar as contas. Acabou de sair, chega o caminho, que toca a campainha. Y percebendo o
movimento pergunta para o motorista se o refrigerador, e ai manda deixar na garagem de Y,
que depois que X chegar ele o entrega. Quando X chega, Y lhe entrega o refrigerador, s que o
caminho chegando na loja, o gerente fica doido pela entrega a terceiros. A o gerente liga
para X e pergunta se Y entregou o refrigerador, caso em que ele confirma a entrega. Y adquiriu
a posse sem mandato e X a ratificou posteriormente.

Efeitos (consequncias) Jurdicos da posse:

H autores que chegam vislumbram na posse 72 efeitos jurdicos.
Savigny enxerga dois efeitos jurdicos para a posse, quais sejam:
i) Posse ad interdicta:
ii) Posse ad usucapione:

Ns seguiremos a classificao do Cdigo Civil, que foi a mesma utilizada no CC/16, que
a classificao do Bevilaqua, que enxerga 7 efeitos jurdicos para a posse, quais sejam:
i) Pagamento de indenizao pela realizao de benfeitorias e o direito de reteno
(arts. 1219 e 1220, CC): Benfeitoria toda obra ou despesa realizada ou dispendida de uma
coisa principal, com o intuito de conserv-la, melhor-la ou embelez-la. Quando o intuito
conservar a coisa, ns estamos diante da benfeitoria necessria, por exemplo, o pagamento da
tributao incidente no imvel. Outro exemplo, a reparao feita nas fundaes de um imvel
para evitar sua ruina. Outro exemplo, reparo feito no telhado de um imvel para por fim a uma
infiltrao existente, que poderia tornar o imvel inabitvel. Outro ex. pintura de um imvel
para por fim a uma infiltrao que tornaria um imvel inabitvel e etc.
Benfeitoria til visa facilitar, melhorar o uso da coisa principal. Ex. a troca de escadas por
rampa de acesso. A construo de mais um quarto no imvel para ampliar as suas dimenses e
 35

facilitar o seu uso, melhorar o seu uso. Outro ex. a pintura interna de um imvel para torna-lo
mais claro.
Benfeitoria volupturia a feita por mero recreio, de mero deleite, que visa embelezar a
coisa principal. Ex. colocao de metais preciosos na parede do imvel. Outro ex. a construo
de um jardim no imvel. Outro ex. A pintura de um imvel para torna-lo mais belo, mais
aprazvel.
No a natureza da obra ou da despesa que vai determinar o tipo de benfeitoria, mas
sim a finalidade da obra.
Anlise do art. 1219 e 1220, especialmente quando o indivduo realiza benfeitorias e
exerce posse de boa e m-f, cujos efeitos so diferentes.
O possuidor de boa-f tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e uteis
realizadas na coisa, a ser restituda, como tambm tem direito ao levantamento, quando
possvel, das benfeitorias volupturias ou da indenizao, quando no for possvel o seu
levantamento. Pode ainda o possuidor de boa-f exercer o direito de reteno, isto , de no
restituir a coisa a quem passar a exercer a posse at que lhe seja paga a indenizao
correspondente s benfeitorias realizadas.
J o possuidor de m-f somente tem direito indenizao referente s benfeitorias
necessrias realizadas, no podendo exigir essa indenizao em relao s benfeitorias teis e
volupturias, no tendo o possuidor de m-f, em nenhuma hiptese, a prerrogativa do
exerccio do direito de reteno.

ii) Percepo dos frutos (arts. 1214 a 1216, CC): perceber o ato material de comer, de
apanhar, de separar da coisa principal o fruto pendente. Ento, retirar uma laranja da
laranjeira um ato de percepo.
Fruto, por sua vez, toda utilidade extrada de uma coisa principal sem que a extrao
implique uma alterao na essencial/substancia da coisa principal, sendo essa extrao
peridica. Ex. laranja retirada da laranjeira.
Produto toda utilidade extrada de uma cosia principal em que a extrao implica em
uma alterao da essncia/substancia da coisa principal, uma diminuio progressiva da fonte,
que leva o seu exaurimento, o seu esgotamento. Ex. pedras extradas de uma pedreira.
Petrleo extrado dos postos petrolferos. Quando o produto explorado economicamente,
aplica-se a ele as regras do fruto previstas no Cdigo Civil. Ento, se eu tenho uma fazendo, e
nessa fazenda existe uma pedreira, e eu extraia essas pedras para vende-las, juridicamente
essa questo ser tratada como fruto, porque estou explorando economicamente o produto, e
aplicam-se a ela as regras do fruto.
Classificao dos frutos:
i) Quanto origem - o fruto pode ser:
Natural: aquele que resulta da ao exclusiva da natureza, ex., laranjas em uma
laranjeira, um bezerro que nasce.
Industrial: aquele que resulta da ao humana. Ex. pneus produzidos por uma indstria
pneumtica.
Civis: so aqueles que resultam de um rendimento, como alugueis em uma locao,
como o juros de capital.

ii) Quanto ao estado - o fruto pode ser:

Percebidos: so os frutos colhidos, apanhados, separados da coisa principal. Ex. laranjas
retiradas da laranjeira.
 36

Pendentes: so os frutos que se encontram na coisa principal, que ainda no foram

separados. Ex. laranjas que se encontram na laranjeira.
Estantes: so os frutos acondicionados, armazenados. Ex. laranjas encaixotadas para
exportao.
Percipiendos: so os frutos extemporneos, isto , que deveriam ter sido colhidos, mas
ainda no o foram. Ex. laranjas que se encontram na laranjeira no ms de agosto, e que
deveriam ter sido colhidos na safra em abril.
Consumidos: so os frutos alienados ou os frutos que em razo do uso apresentam
alterao na sua essncia ou substancia. Ex. laranjas vendidas na feira.

iii) Posse ad interdicta (arts. 1210 e sgts, CC, e arts. 554 a 568, NCPC).
iv) Responsabilidade Civil pelo perecimento ou deteriorao da coisa possuda (arts.
1217 a 1218, CC).
v) Posse ad usucapione:
vi) nus probatrio de quem contesta a posse de outrem.
vii) A posse como um instituto de socorro da propriedade, a posse como primeira linha
de defesa do domnio.

--
06/4
O possuidor de boa f tem direito aos frutos percebidos enquanto essa
posse durar, devendo restituir os frutos pendentes e colhidos antecipadamene.
Cessada a boa f os custeios do colhimento.
O possuidor de m f deve restituir todos os frutos: percebidos,
pendentes, colhidos antecipadamente, respondendo ainda pelos frutos que
deixou de colher, tendo, no entanto, direito s despesas de custeio e produo
dos frutos restituidos evitando o enriquecimento sem causa.

3o) Posse ad interdicta - Art. 1210 e seguintes; e art. 554 a 568 do

NCPC; Se refere defesa possessria. O art. 1210 contempla a autodefesa da
posse (autotutela da posse), sendo um modo de jurisdio privada (essa
autotutela tem origem na jurisdio privada do direito romano - a jurisdio no
era uma prerrogativa do Estado Romano). possvel que as prprias partes
resolvam tal conflito de interesses, mas, para tanto deve a lei autorizar. O
cdigo civil em poucos artigos aponta situaes de autotutela, e o caso do
1210, que fala da autodefesa da posse.
O p. 1o do 1210 trata da autotutela da posse. A autodefesa significa,
em outras palavras, que o possuidor, diante de o esbulho/turbao/ofensa
contra a posse, pode por esforo prprio proteger a posse da coisa,
independentemente da jurisdio estatal, mas parar tanto dois so os
requisitos:
I - Que a reao ofensa da posse seja imediata ao esbulho ou
turbao;
 37

II - que a reao empregada seja proporcional ao esbulhativa ou

turbativa.
Imaginemos: X invade o imvel de Y com o objetivo de apreend-lo
(ocup-lo), o Y pode impedir a ao de X, tem direito de reao, de se
autodefender, desde que essa ao seja proporcional e imediata. A
jurisprudncia diz que Y poderia usar at arma de fogo para se autodefender,
caso X estivesse, tambm, usando arma de fogo.
O desforo imediato tambm uma autotutela e implica na
recuperao imediata da posse que foi esbulhada ou turbada sem a jurisdio
estatal. Aqui tambm se exige os mesmos requisitos (I e II acima):
I - Que a reao ofensa da posse seja imediata ao esbulho ou
turbao;
II - que a reao empregada seja proporcional ao esbulhativa ou
turbativa.
Nesta hiptese X aproveita que o imvel est sem ningum, invade este
esse imvel e o ocupa. Porm, Y volta ao imvel e percebe que o imvel est
ocupado, neste momento Y poder retomar o imvel (autotutela). Ou seja,
poder recuperar esse imvel, desde que a ao seja imediata e proporcional
ao empregada por X.
*Se no for imediato e proporcional passa a ser o ato ilcito por parte do
esbulhado/turbado.

Se estamos falando de autotutela da posse temos que falar da LESO

DA POSSE. Adualdo Fabrcio, jurista brilhante, muito feliz em uma
colocao -> "A leso da posse uma s, s existe uma ofensa posse, o que
varia so os graus dessa ofensa/leso". Basicamente temos 3 (trs) graus de
ofensa a posse:
I - GRAVE: esbulho - este o mais grave; Reintegrao de Posse.
II - MDIO: turbao; Manuteno da posse
III - MNIMO: ameaa justificada de esbulho ou turbao; interdito
proibitrio.
Para cada grau existe uma ao prpria. Quando estamos diante de um
esbulho possessrio a ao a de integrao de posse, para atacar o esbulho
esta a ao que deve ser empregada. Ao passo que, nos casos de turbao a
ao adequada a ao de manuteno da posse. Ademais, quando se trata de
ameaa justificada de esbulho ou turbao chama-se interdito proibitrio.
 38

No esbulho o possuidor completamente privado do seu exerccio

possessrio pela ao empregada pelo esbulhador - ex. X invade a fazenda de
Y e obriga este a deixa o local passando, X, a exercer a posse completa do
imvel. Neste caso o Y completamente privado do seu exerccio possessrio.
Na turbao o possuidor sofre um embarao no seu exerccio
possessrio, ou seja, uma perturbao desse exerccio por conta da ao
empregada pelo turbador. No ficando privado, o possuidor, do seu exerccio
possessrio. - ex. X tem uma fazenda prxima da fazenda de Y, e X, pelo
menos uma vez por semana, coloca seu gado na fazenda de Y para pastar. Isto
uma turbao, Y est sendo perturbado; ex. 2 - X ocupa 20% da fazenda de
Y, tambm considerada uma turbao. Esses exemplos tratam de turbao de
fato, mas existe a turbao de direito, que por meio de alguma medida
judicial - p. ex. o indivduo Y que ingressa com uma ao reivindicatria contra
X alegando que o imvel lhe pertence e no pertence a W que alienou o bem a
X, essa alienao no poderia ter ocorrido porque W no tinha o direito de
alienar. - art. 447 a 457. Y sofrer uma perturbao de direito, cabendo ao
de manuteno da posse.
A terceira espcie de leso refere-se ameaa justificada pelo esbulho
ou turbao, em que o possuidor tem um justo receio de que a qualquer
momento pode ser esbulhado ou turbado na sua posse. - ex. X para um trator
de frente a porteira da fazenda de Y e propaga que a qualquer momento vai
invadir o imvel de Y, vai ocupar tudo ou parte, e, consequentemente, Y fica
sabendo. Y ter direito de ingressar com ao de interdito proibitrio para
evitar que a turbao ou esbulo se concretize.

4o) Responsabilidade civil pelo perecimento ou deteriorao da

coisa posuida - Art. 1217 e 1218;
5o) Posse ad usucapionem;
6o) nus probatrio para quem contesta a posse de outrm;
7o) A posse como instituto de socorro da propriedade, a posse como
linha de defesa do domnio:

------

DIREITO DE PROPRIEDADE

Atualmente, propriedade e domnio so sinnimos.

 39

Orlando Gomes apresenta 3 conceitos:

Conceito sinttico: a propriedade o poder que tem a pessoa de submeter a

sua vontade numa coisa com todas as suas relaes jurdicas. Basicamente
define a propriedade com base em uma caracterstica, o poder, a submisso de
uma coisa

Conceito analtico: adotado pelo Cdigo Civil, previsto no caput do art. 1.228,
consiste em dizer que a propriedade o poder e o direito de usar, gozar, e
dispor de uma coisa e de reav-la onde ela estiver, das mos de quem
injustamente a possuir ou detiver. Tambm no o mais apropriado
doutrinariamente falando pois deixa de lado algumas caractersticas
importantes.

Conceito descritivo: a propriedade um direito complexo, absoluto, exclusivo,

perptuo em que uma coisa com todas as suas relaes jurdicas se submete a
vontade, ao poder de uma pessoa, respeitado os ditames legais. Esse conceito
o mais completo pois aponta todas as caractersticas do direito de
propriedade.

CARACTERSTICAS

1) COMPLEXIDADE

2) ELASTICIDADE

3) ABSOLUTEZ

4) EXCLUSIVIDADE

5) PERPETUIDADE

---

12-04

Efeitos Jurdicos da Posse ad interdicta.

Ademais, existe ainda uma diviso que classifica a posse em: i) Posse de fora nova; e ii)
Posse de fora velha. A posse de fora nova exercida dentro do prazo de ano e um dia a
contar do esbulho ou turbao, ao passo que a posse de fora velha aquela exercida aps
esse perodo.
Quando estamos diante da posse de fora nova, o esbulhado ou turbado pode requerer
em sua ao possessria a concesso de medida liminar, para ser imediatamente reintegrada a
 40

manuteno da posse imediata, sem aguardar a sentena definitiva. Aps esse perodo, a
posse ser de fora velha, e a questo sobre a concesso de liminar discutvel, pois embora o
STJ diz ser possvel a concesso, o professor diz que o direito est precluso. Na petio inicial
que solicitar a concesso de medida liminar, o Autor ter que falar: i) que exercia a posse; ii)
que contra ele foi praticado o esbulho ou a turbao possessria; iii) a data do esbulho ou
turbao; iv) que ele, o autor, foi privado da posse. Tem que ficar muito claro esses requisitos
para que o juiz conceda a medida liminar. A concesso da liminar uma deciso interlocutria,
que ser atacvel por meio de agravo de instrumento.
Princpio da fungibilidade - Art. 554, CPC Conforme esse princpio, o juiz pode
converter uma ao possessria em outra, conforme os fatos forem se alterando no curso do
processo, bastando, tais fatos, serem informados pelo Autor da ao.

X ocupa um pedacinho da concepo dele (500 METROS quadrados) DE y, praticando

uma turbao possessria. Y indignado prope uma ao de manuteno da posse em face de
X para ter sua posse garantida. X no se conforma por ser citado, e fala para os capangas
invadirem o imvel de Y para obriga-lo a deixar o local do imvel e fazem a leso turbativo
transformar em esbulho possessrio. Neste caso no ser necessrio Y propor uma nova ao e
sim informar o juiz das mudanas dos fatos para o juiz automaticamente converta a ao de
manuteno para ao de reintegrao de posse, conforme o princpio da fungibilidade, art.
554, CPC.
O ART, 555, CPC, contempla a possibilidade de cumulao de pedidos. possvel
cumular ao pedido possessrio o pedido de indenizao; 2 o pedido cumulatrio em caso de
novo esbulho ou turbao; 3 Desfazimento de obra ou plantao realizada na coisa turbada
ou esbulhada.
O art. 556, CCPC, contempla a natureza dplice das aes possessrias. Na contestao
o ru pode refutar o pedido possessrio do autor e tambm fazer o contra pedido possessrio.
Y vai entrar com a ao possessria contra X. Por sua vez X ira contestar e poder fazer o
contra pedido como se fosse uma nova ao, no sendo necessrio a reconveno. Isso implica
dizer que a natureza jurdica de uma ao possessria dplice.
A uma disputa de uma imvel no vale do Ribeira, muitas vezes o individuo perde a
posse, recupera, exerce a posse de maneira maior, outrora de maneira menor, o que causa
muitas vezes a incerteza de quem realmente o verdadeiro possuidor do imvel.

Art. 565 CPC, aes possessrias coletivas e possibilidade de mediao.

Antes da media liminar possvel a mediao, ou aps, o deferimento da liminar a
possibilidade de mediao. No entanto confuso este artigo, porque a posse velha no cabe
liminar.
Com isso terminamos a 3 hiptese dos efeitos jurdicos da posse.

iv) Responsabilidade Civil pelo perecimento ou deteriorao da coisa possuda (arts.

1217 a 1218, CC).
Se refere a responsabilidade Civil pelo perecimento ou deteriorao da coisa possuda.
Art, 1217 e 1218, CC
Art. 1.217. O possuidor de boa-f no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a
que no der causa.
O perecimento diz respeito destruio da coisa, por exemplo, um incndio de um
automvel que se da sua perda total. J a deteriorao se refere a uma destruio parcial da
coisa. O automvel, por exemplo, que sofre uma batida e tem sua lateral amaada. O art
 41

1.217, protege o possuidor de boa f. O possuidor de boa f no responde pelo perecimento

ou deteriorao da coisa possuda, exceto se der causa ao perecimento de deteriorao, salvo,
se agir culposamente e por conta disse determinar o perecimento ou deteriorao do bem,
nesta hiptese, dever indenizar o reivindicante da coisa.
O X furta o veculo de Y e passa a exercer uma posse injusta do imvel, s que X altera a
documentao do veiculo e posteriormente o aliena a W, sem que W conhea da injustia
praticada por X. O W exercer a posse de boa f por 3 meses, e obrigado a entregar o imvel a
Y, porque havia entrado com uma ao de reintegrao.
1 situao, W entrega o automvel batido. O caso que W no responde pela
deteriorao pois exercia a posse de boa f, quem suportar os danos Y.
2 W sai par jantar usando o automvel e ao longo do jantar consome bebida alcolica, e
perde a direo e perde o veicula levando uma deteriorao ou perecimento, neste caso ele
deu causa ao dano e responsvel junto a Y, ter que indenizar Y na coisa restituda, por conta
da sua conduta culposa.

O art. 1218 trata da posse de m f.

Art. 1.218. O possuidor de m-f responde pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda
que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do
reivindicante.
O possuidor de m f civilmente responsvel devendo pagar uma indenizao no caso
de perecimento deteriorao da coisa possuda ainda que acidentais, se exonerando desta
responsabilidade se provar que o perecimento ou deteriorao teria ocorrido se a coisa se
encontra-se na posse do reivindicante.
Exemplo: W adquire a posse do automvel tendo conhecimento da posse injusta
exercida por X, sabe que furtou o veiculo, Dessa forma a posse de W de m f. Como de m
f ele ir responder pelo perecimento ou deteriorao.
W exerce a posse de m f esta dirigindo e a barra de direo se rompe levando o carro
ao rio, isso tendo em vista um defeito de fabricao. Neste caso se exonera, porque tambm.

v) Posse ad usucapione: j foi dado quando falamos da aquisio da coisa.

vi) nus probatrio de quem contesta a posse de outrem: consiste no dever de nus
probatrio daquele que contesta a posse de algum, ou seja, se voc falar alegar que
proprietrio e quer a posse da coisa, ter que provar.

vii) A posse como um instituto de socorro da propriedade, a posse como primeira linha
de defesa do domnio:

INTERMDIRIO VAI AT AQUI

DIREITO DE PROPRIEDADE

Atualmente, propriedade e domnio so sinnimos.

Orlando Gomes apresenta 3 conceitos:

 42

Conceito sinttico: a propriedade o poder que tem a pessoa de submeter a sua

vontade numa coisa com todas as suas relaes jurdicas. Basicamente define a propriedade
com base em uma caracterstica, o poder, a submisso de uma coisa

Conceito analtico: adotado pelo Cdigo Civil, previsto no caput do art. 1.228, consiste
em dizer que a propriedade o poder e o direito de usar, gozar, e dispor de uma coisa e de
reav-la onde ela estiver, das mos de quem injustamente a possuir ou detiver. Tambm no
o mais apropriado doutrinariamente falando pois deixa de lado algumas caractersticas
importantes.

Conceito descritivo: a propriedade um direito complexo, absoluto, exclusivo, perptuo

em que uma coisa com todas as suas relaes jurdicas se submete a vontade, ao poder de
uma pessoa, respeitado os ditames legais. Esse conceito o mais completo pois aponta todas
as caractersticas do direito de propriedade.

CARACTERSTICAS
1) COMPLEXIDADE
2) ELASTICIDADE
3) ABSOLUTEZ
4) EXCLUSIVIDADE
5) PERPETUIDADE

----
13-04-2016

A propriedade complexa, pois resulta de um feixe de direitos/poderes, que determina

a existncia de domnio.
Os poderes/direitos esto previstos no caput do art. 1.228, CC.
Que so basicamente poder ou direito de uso, poder ou direito de gozo, poder ou direito
de disposio, poder ou direito de sequela. Ento, ns temos os quatro poderes ou direitos
reunidos. H uma discusso em torno dessa questo do poder ou direito, porque em Roma,
antes de surgir o direito, surgiu a ao. Antes de se falar no direito, se falava na ao, e ento,
alguns autores baseados nisso, falam no poder de um uso, de gozo, de disposio e de sequela,
ate mesmo porque alguns autores entendem que a propriedade um direito nico e seria um
feixe de direitos, e outros que falam em poderes.
Ius utendi que direito de uso
Ius fluendi direito de gozo
Ius disponendi ou ius abudendi direito de disposio
Ius persequendi direito de sequela.

Vejamos cada um deles.

Ius utendi (direito de uso) o direito que tem a pessoa de extrair da coisa, todo e
qualquer servio, que ela pode oferecer, por exemplo, podemos pensar em um proprietrio de
um quadro. Como se exemplificar o direito de uso, o servio que essa coisa pode oferecer? A
colocao desse quadro em uma sala de um escritrio, de uma casa. Esse o servio que se
pode extrair desse quadro, e esse o direito de uso. O direito de uso de uma casa a
habitao que se tem, se pode abstrair dessa casa. O fato do indivduo poder habitar, morar
no imvel, demonstra o exerccio do direito de uso. A habitao, a moradia, um direito de
 43

uso da propriedade do imvel. O carro, ser proprietrio de um carro, tem o exerccio do direito
de uso ao utilizar o veculo para se deslocar.
Ius fluendi (direito de gozo) a prerrogativa que tem o titular da coisa de extrair do
bem toda e qualquer utilidade ou fruto que a coisa possa oferecer. Ex. a locao de um imvel.
Quando se loca um imvel e recebe os alugueis, estamos exercendo o direito de gozo, pois
estamos extraindo da coisa os frutos civis que a coisa pode oferecer. A mesma coisa o
quadro, que ao invs de colocar o quadro na sala para exercer o direito de uso, eu loco o
quadro para uma pinacoteca, e recebe, naturalmente, rendimentos, alugueis, e sendo assim,
aqui exerce o direito de gozo, que integra o direito de propriedade. Se temos arvores frutferas
em nosso imvel, e extramos dessa arvore os frutos, a utilidade, exercemos o poder de gozo
desse imvel, em relao s arvores que so acessrios desse imvel, coisa principal. No caso
do carro, se locarmos o carro, exercemos o direito de gozo, ou seja, o ius fluendi.
Ius disponendi ou abudendi (direito de disposio) a prerrogativa que tem a pessoa
de alienar a coisa, objeto de seu direito, ttulo gratuito ou oneroso. Ex. se uma pessoa
empresta um imvel a outrem, ele exerce o seu poder de disposio ttulo gratuito. Ou se ele
vende o imvel que lhe pertence, ele exerce tambm o poder de disposio, s que a a ttulo
oneroso. O poder de disposio ou direito de disposio, permite que o titular da coisa, da
propriedade, abra mo da prpria coisa, titulo gratuito como no comodato, ou a ttulo
oneroso, como na compra e venda
Ius persequendi (direito de sequela) a prerrogativa que tem a pessoa de perseguir a
coisa, objeto do seu direito, onde ela estiver, e reav-la das mos de quem injustamente a
possuir ou detiver. Ex. indivduo tem um carro que levado furtado para Porto Alegre. Em que
pese a distancia, o indivduo continua sendo proprietrio do veculo e pode busca-lo onde ele
estiver, e reav-lo de quem injustamente o possuir ou detiver. A sequela resultante da
aderncia, ou seja, voc titular de um direito real, e o direito de propriedade que um direito
por excelncia, o direito de propriedade adere coisa.

Elasticidade uma caracterstica muito enfatizada no direito, e que os autores

brasileiros, de um modo geral, no mencionam tanto. Para falar da elasticidade, precisamos
falar da propriedade plena e da propriedade restrita.
A propriedade plena quando todos os direitos que constituem o domnio se
encontram concentrados nas mos de um s titular. Por exemplo, X adquire um imvel de Y
sem que exista na transao nenhum nus real, ento ele adquire a propriedade concentrando
em suas mos o direito de uso, gozo, disposio e a sequela, isto , todos os direitos esto
concentrados nas mos de X.
Pode ocorrer, todavia, que a propriedade seja restrita, que consiste justamente quando
o titular do domnio, da coisa, no tiver em suas mos todos os direitos que constituem a
propriedade, mas sim apenas alguns desses direitos. o caso, por exemplo, da constituio do
usufruto (arts. 1390 a 1411). Ex. x firma com Y um contrato de doao de um imvel com
reserva de usufruto. A doao est disciplinada nos art. 538 a 564. Temos aqui a propriedade
restrita, vista tanto pelo ngulo de X, tanto pelo ngulo de Y. X ter em mos o poder de uso,
gozo e sequela, ao passo que Y ter em mos o poder de disposio e de sequela. A sequela
tambm pode ser dividida, porque ambos podem ter o poder de sequela.
na propriedade restrita que temos a caracterstica da elasticidade, que a
caracterstica da propriedade que consiste na projeo de direitos que constituem o domnio
do patrimnio de uma pessoa, para o patrimnio de outra, em razo do estabelecimento de
uma relao jurdica, de natureza obrigacional ou real, que cessa quando essa relao em
 44

questo deixa de existir, retornando para o patrimnio de origem os direitos que se

projetaram. Ex. X tinha em mos todos os poderes ou direitos que constituem a propriedade, e
X, antes da constituio de usufruto, o X mantinha consigo todos os poderes que constituem o
domnio, ou seja, ele tinha o poder de uso, de gozo e de disposio. Ao firmar o contrato de
doao com Y, o poder de disposio se projeta do patrimnio de X, no patrimnio de Y. Assim,
ao firmar o contrato de doao entre X e Y, o poder de disposio e de sequela saem do
patrimnio de X e se projetam no patrimnio de Y, como um verdadeiro elstico, como algo
que se estende no espao. Os poderes se projetam do patrimnio de X para o patrimnio de Y.
Cessando a causa, h a contrao do elstico, ele se contrai, e a mesma situao aqui, pois os
poderes ou a morte de X se concentram nas mos de Y.

Terceira caracterstica se refere absolutez essa viso que a propriedade absoluta

romanista. No primeiro momento em Roma, o titular da propriedade de uma coisa, poderia
fazer com ela o que ele bem entendesse, sem limite algum, sem restrio alguma. Poderia,
assim, usar a coisa, alienar a coisa, abandonar a coisa, destru-la e etc. Depois essa absolutez
foi atenuada, mas o trao marcante da propriedade romana, foi a absolutez, tanto que
vigorava o Estado e o direito individual. S que essa absolutez modernamente no pode ser
vista com esse trao to inflexvel, to radical. A propriedade sim absoluta, tendo certas
restries. Fica estranho falar que a propriedade absoluta dentro de certos padres, certos
limites. Seria a mesma coisa de dizer que a propriedade absoluta, mas se relativiza, e o que
absoluto no pode ser relativo. Mas at mesmo por um apelo, por uma tradio, se afirma ser
a propriedade absoluta, mas ela absoluta at a pgina 9, isto , dentro de certos limites
estabelecidos pelo interesse pblico, pelo interesse privado, e pela prpria vontade do titular.
Ou seja, a propriedade absoluta dentro de certos limites. Limites esses estabelecidos pelo
interesse pblico ou pelo interesse privado, ou pela prpria vontade do titular. Em relao ao
interesse pblico e ao interesse privado, existem normas de natureza pblica e normas de
natureza privada que vo limitar, restringir a propriedade, fazendo com que essa caracterstica
da absolutez seja atenuada, e por uma simples razo, quando voc proprietrio de um bem,
voc no vive s, mas sim inserido em um contexto social. Ento, se aplicssemos a
caracterstica da propriedade em tempos modernos, seria impossvel a convivncia, porque
faramos da nossa propriedade, o que a gente deseja, o que voc quer, e com isso, impossvel
seria o convvio em sociedade, porque estaramos esbarrando no direito de outras pessoas.
Por isso, essa absolutez tem que ser vista de uma forma mais branda, mais atenuada.
Vamos ver essa restrio, esse limite da absolutez, em relao ao interesse pblico, de
uma norma de natureza pblica.
H normas de natureza pblica que realmente limitam o exerccio da propriedade, e
temos diversas normas. Ex. a Lei que determina o uso do veculo, a velocidade do veculo a 50
Km/h.

---
19-04-2016

Estamos falando da absolutez o que absoluto no pode ser relativizado, mas na

pratica isso acontece. A absolutez como caracterstica do direito de propriedade sofre
limitaes, sofre restries oriundas do interesse pblico, do interesse privado do titular da
coisa. Em relao ao interesse pblico, so determinaes determinadas por lei, de natureza
pblica, ex., rodizio municipal, a lei que determina um limite de velocidade. Leis arquitetnicas
urbansticas que determinam uma determinada altura para ser construda e assim por diante.
 45

Trataremos dos limites impostos absolutez, motivados pelo interesse privado, que
tambm so oriundos de determinaes normativas. O CC tem um capitulo prprio que
determina esses limites, que o que trata do direito de vizinhana, art. 1277 a 1313, CC.
O direito de vizinhana um complexo de normas e princpios que restringem a
absolutez da propriedade, a fim de que possa existir uma convivncia harmnica entre os
vizinhos, alcanando-se, assim, a paz e a segurana jurdico-social.
Ento, quando estudamos o direito de vizinhana, verificamos que no podemos fazer
em nossa propriedade o que desejamos, sem limites. Ns podemos sim exercer a absolutez da
propriedade, mas dentro de certos parmetros, sem que o uso da nossa propriedade possa
causar interferncias na propriedade vizinha. Tem que existir uma convivncia harmnica, pois
se fizssemos do nosso modo o que desejssemos sem limites, a convivncia entre vizinhos
seriam insuportveis. Dentro de certas restries e limites que a legislao impe, ainda assim,
a convivncia entre vizinhos se torna insuportvel.
Iniciaremos agora o estudo do direito da vizinhana, tratando do subitem chamado de
DO USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. O que se espera do proprietrio que ele use o imvel de
forma normal, sem causar interferncias nas propriedades dos vizinhos.
Por outro lado, o uso considerado anormal, e portanto, nocivo, quando o proprietrio
do imvel o utiliza e causa interferncias segurana, ao sossego e sade dos proprietrios
vizinhos. O uso nocivo quando o proprietrio do imvel causa interferncias segurana, ao
sossego e a sade dos vizinhos, e neste caso temos o exerccio anormal, nocivo da
propriedade.
A jurisprudncia aponta vrias hipteses que exemplificam a interferncia segurana,
ao sossego e sade dos proprietrios dos imveis vizinhos. Veremos alguns, mas tem vrios.
Em relao segurana, o que se entende por uso nocivo? A manuteno de depsitos
clandestinos de bojes de gs e de fogos de artifcios. Ou ainda, a manuteno de depsitos
clandestinos de plvoras. Isso bota em risco segurana dos vizinhos. A construo feita na
propriedade vizinha, que na sua origem coloca em risco o imvel vizinho , por exemplo,
muros de arrios?, que os muros construdos na linha do imvel. O muro tem uma inclinao,
podendo cair na propriedade vizinha, botando em risco a segurana do vizinho. Manuteno
de pitbulls em imveis, que coloca em risco a propriedade e tambm aos vizinhos. Isso uma
forma de causar interferncia propriedade vizinha. Portanto, vrias situaes podem
determinar esse uso nocivo, esse uso anormal da sociedade, desde que cause interferncia na
segurana dos imveis vizinhos
Quanto ao sossego, podemos citar a emisso de sons em alturas altas demais. Templos
religiosos, como da Renovao Carismtica, igrejas protestantes. Tambm casas noturnas.
Instrumentos musicais tocados em imvel sem isolamento acstico. Sons emitidos por animais.
Papagaios, araras.
Quanto sade, podemos citar industrias, fbricas que emitem poluentes na atmosfera
e muitas vezes nos rios que abastecem uma determinada regio. Dependendo do grau de
poluio, isso pode interferir diretamente na sade dos vizinhos e um exemplo de uso nocivo
da propriedade. Outro caso tambm o de uma pessoa que estava adoentada, e era doena
contagiosa, sendo ela mantida dentro de um condomnio, e pelo fato de ser mantida dentro
do condomnio, entendeu o juiz que isso caracterizava o uso nocivo da propriedade, porque
ela tinha capacidade de contaminar outros moradores. Outro exemplo, um sujeito mantinha
em sua sociedade uma funilaria, oficina na garagem de sua casa, s que o odor da tinta estava
muito forte. Cara que no limpa o terreno, acumulando roedores indo aos imveis vizinhos,
podendo transmitir doenas.
 46

Portanto, na verdade, o uso anormal, nocivo, quando ao usar a propriedade, o

proprietrio causa interferncia segurana, sossego e sade dos proprietrios vizinhos.
Mas como determinar se o uso da propriedade nocivo? Se normal ou anormal? Isso
no muito simples de se determinar, pois claro que qualquer um pode analisar a situao,
mas quem ir determinar se nocivo ou no o juiz. A doutrina, a jurisprudncia e a prpria
legislao apontam critrios para determinar se o uso da propriedade nocivo ou no.

CRITRIOS PARA DETERMINAR SE O USO DA PROPRIEDADE NORMAL OU ANORMAL,

PORTANTO, NOCIVO: A doutrina, a jurisprudncia e a legislao prope basicamente quatro
critrios, quais sejam:
- Tolerabilidade
- Usos e costumes da regio
- Natureza da interferncia
- Pr-ocupao

Tolerabilidade o critrio mais utilizado pelo juiz, e por isso mais importante. Os demais
servem s para complementar. Mas o juiz no est obrigado a utilizar os quatro critrios ou
qualquer um deles. A tolerabilidade pode ser vista sob dois ngulos: a) tolerabilidade objetiva;
e b) tolerabilidade subjetiva.
A tolerabilidade objetiva diz respeito comunidade, pois o juiz analisa se o uso do
imvel ou no tolervel por uma coletividade, por uma comunidade e no isoladamente por
um vizinho que reclama. comum nos templos religiosos, nas manifestaes litrgicas, no
reclamar apenas um vizinho, mas sim uma coletividade de vizinhos, isto , dois ou mais
vizinhos, que se manifestam, seja como testemunha, e reclamam do som emitido. A mesma
coisa so bares, casas noturnas. Quando a tolerabilidade objetiva, evidente que o critrio
torna mais palpvel a demonstrao do uso nocivo da interferncia efetiva existente.
Quando ela objetiva o juiz tem critrio mais palpvel para formar sua convico, mas
pode ser que ela seja subjetiva, que s uma pessoa reclame e que efetivamente ela tenha
razo. Ex. cidade do interior que tinha por volta de 5 mil habitantes, existindo no local uma
nica indstria que emprega por volta de 2 mil habitantes. Ento, o vizinho pai de uma criana,
entrou com ao dizendo que seu filho acaba sendo prejudicado, porque havia emisso de um
poluente na indstria, que atacava os pulmes da criana, e de fato a criana entrava em crise,
uma bronquite asmtica, alrgica, quando estava na casa dele. E ningum em torno da fbrica
reclamava disso, logo, a tolerabilidade era subjetiva. O juiz mandou periciar a fbrica, exigiu
tambm que fosse realizado um laudo mdico na criana, e foi comprovado cruzando as
informaes que era realmente um poluente emitido pela indstria que atacava a criana, a
sua bronquite alrgica, asmtica. E apesar de ningum reclamar em torno, o juiz considerou o
pedido do autor, e determinou o pagamento de uma indenizao, pois mandar a fbrica sair
do local o transtorno social seria muito maior. Ento o juiz determinou o pagamento de uma
indenizao, eles acabaram transacionando uma situao, em que a indstria pagaria
indenizao, mas com a seguinte condio: se o pai vendesse o imvel e comprasse um imvel
distante da indstria, sendo que a indstria pagaria a complementao do preo. A casa foi
vendida, a indstria colocou um dinheiro e todos foram feliz para sempre.

O segundo critrio se refere aos usos e costumes da regio: as vezes a pessoa reclama da
interferncia porque ela relata uma interferncia em sua regio, que no era to comum onde
ela morava. Ex. uma pessoa que mora nos Jardins, em que o silencio bem maior. Se o sujeito
for para Vila Madalena, ele sofrer uma interferncia muito maior, porque ele vem de uma
 47

regio que os usos e costumes so outros. Ou uma pessoa que mora em SP e vai morar em So
Bernardo cheio de industrias emitindo poluentes. Pessoas que moram em penso, e tinha um
senhor que morava nessa penso h muitos anos. Ele foi ficando velho, doente, e a dona da
penso colocou ele para morar com exclusividade em um quarto, j que os outros quartos
eram utilizados coletivamente. Havia um msico, em que o cara ensaiava todo dia a bateria, o
velho reclamava muito, e ningum mais reclamava. O velho no se conformava, e a consultou
um advogado e o advogado entrou com ao. O juiz foi muito sensvel situao, pois
determinou que se fosse realizada uma percia no local. Veio o perito para verificar o volume
de som emitido em cada quarto da penso, e no quarto do velhinho a emisso do som era
mais intenso, e o juiz concluiu que o velhinho tinha razo. E assim, o juiz entendeu que havia a
interferncia subjetiva, e apesar dos demais no reclamarem, o juiz entendeu que era uma
questo de tolerabilidade subjetiva. Pode acontecer isso levando em considerao os usos e
costumes.

Natureza da interferncia: esse critrio estritamente tcnico, pois o juiz vai se servir de
percia, vai determinar se realiza o exame tcnico, o exame pericial para concluir, para formar
a sua convico se existe ou no uso nocivo da propriedade. Conforme dito, ele pode
determinar qualquer espcie de percia. Se for uma questo de sade, ele vai mandar que o
autor seja examinado, seja emitido um aludo mdico. Se for questo de poluio, determinar
emitir o grau de poluentes emitidos. Se for questo de sossego, por exemplo, uso intenso de
som, vai mandar medir essa intensidade e assim por diante. Essa uma prova tcnica, um
critrio que leva em considerao uma prova tcnica caso a caso.

Pr-ocupao: significa que quem em primeiro lugar ocupou a regio. Aquele que
reclamava da interferncia do uso nocivo da propriedade vizinha ou aquele que supostamente
causa interferncia do uso nocivo da propriedade, inclinando-se o juiz favor de quem
primeiro ocupou a regio. Ex. H uma indstria instalada regio, determinado bairro, e est l
por vinte anos, e nunca ningum reclamou, nunca nenhum vizinho fez meno a reclamar.
Exige-se na regio uma pessoa que agora reclame, informando que os poluentes emitidos
interferem na sua sade. claro que o juiz no pode aplicar esse critrio isolado, mas pode
levar em considerao esse critrio, dizendo que o problema est com o indivduo e no com a
indstria, j que estava l por mais tempo. J se fosse o contrrio, o juiz poderia dar razo ao
vizinho tambm. Esse critrio no suficiente para determinar se o uso nocivo ou no,
devendo ser aplicado conjuntamente.

Quais so as aes que podem ser propostas em matria de direito de vizinhana?

- Ao de Dano infecto: utilizada para reclamar uma reparao de dono pela
interferncia causada em sua propriedade. O vizinho que sofre a interferncia em sua
propriedade requer uma reparao de dano do vizinho que causa a interferncia.
- Ao demolitria: j existe uma construo feita que pode colocar em risco a
segurana, sade dos vizinhos, pois o muro, por exemplo, est apresentando uma inclinao
dando a entender que o muro pode cair a qualquer tempo, e ento ingressa com ao pedindo
demolio do muro. Outro exemplo, quando a ao no foi construda ainda, uma ao
- Ao de denunciao de obra nova: o vizinho pede uma liminar para parar a
construo que est sendo feita e colocando em risco a propriedade vizinha.
- Ao Cominatria: requer que o juiz fixe uma pena pecuniria ao vizinho, caso ele
continue causando interferncias sua propriedade. Isso muito comum entre vizinhos que
tenham instrumentos musicais.
 48

- Ao demarcatria: quando se requer que seja demarcado o solo, para apontar onde
comea e onde termina a sua propriedade e onde comea e termina a do vizinho.
- Aes possessrias: imagine o vizinho em uma fazenda, que avana a sua cerca para
dentro da fazenda vizinha. Isso comum acontecer. Pede-se para remover essa cerca,
propondo essa ao possessria para por fim a turbao, esbulho.
Em matria de servido predial tem duas aes muito prximas, quais sejam:
- Ao confessria: requer do juiz a declarao da servido predial.
- Ao negatria: requer do juiz a declarao de que no existe servido predial
constituda. Dentre outras.

Vamos ver agora um segundo subitem dentro do direito de vizinhana, que pode ser
dado o nome de NORMAS DE VIZINHANA RESTRITIVAS SIMILARES SERVIDO PREDIAL.
Arvores Limtrofes
i) Quando uma rvore se encontra plantada entre dois imveis vizinhos, essa rvore
pertence a ambos os proprietrios independentemente do tronco estar mais inclinado para o
vizinho ou para o outro, existindo na situao, um condomnio forado ou legal, tendo cada
vizinho 50% da rvore. claro que se a rvore em uma situao muito excepcional estiver na
linha divisria de trs imveis, por exemplo, exatamente na linha de dois imveis que so
paralelos e perpendiculares a um terceiro imvel, a rvore pertencer aos trs. Os frutos dessa
rvore tambm pertencero na base de 50% para cada proprietrio vizinho.
ii) A arvore se encontra plantada 100% em um imvel e os seus frutos naturalmente se
soltam da rvore, se liberam da rvore, e se depositam no solo da propriedade vizinha. Aqui
ns temos duas situaes, se o solo da propriedade vizinha for particular, os frutos ali
depositados pertencero ao dono do solo, e por outro lado, se o solo for pblico, se a
propriedade for pblica, os frutos pertencero ao dono da rvore.
iii) A rvore se encontra 100% plantada em um imvel e os seus galhos ou razes
ultrapassam a extrema dos prdios, ou seja, a linha divisria entre os imveis e penetram na
propriedade vizinha. Pode o proprietrio vizinho podar, cortar os galhos e razes at a extrema
dos prdios sem a necessidade de autorizao do dono da rvore. mais um exemplo de
autotutela do direito, em que a lei autoriza a justia feita pelas prprias mos. claro que o
vizinho tem que tomar o cuidado para fazer esse corte, porque ele pode matar a rvore e ser
responsabilizado. Essa autotutela no pode ser realizada entre rvores que so pblicas, que
esto na rua, mas sim entre propriedades vizinhas.

--
20-04-2016

NORMAS RESTRITITIVAS SIMILARES SERVIDO PREDIAL

1) Passagem forada: quando o imvel se encontrar encravado naturalmente, sem sada

para uma nascente, tem o titular o direito a uma passagem forada pelo vizinho desde que
pague indenizao.
A passagem forada tem que ser indenizada, ou seja, no pode ser gratuito. As partes
podem firmar acordo e quando no possvel o juiz determinar o valor da indenizao.
A passagem forada obrigatria, e assim, se o vizinho no permitir, o juiz determinar.
Neste caso, tambm h indenizao.
O mesmo acontece com cabos subterrneos ou canos, se no der para passar pelo
imvel, o meu vizinho dever permitir.
 49

2) Passagem de Pessoas
3) Passagem de ambos sulterrenos (condutores): pelo imvel vizinho, para alcanar o
servio pblico no diretamente. Assim, o vizinho obrigado a autorizar a passagem, mas ser
indenizado.

Passagem forada diferente de Servido Predial de Transito: na passagem forada o

imvel sempre encravado. J na servido predial tem como passar, porm, surge um acordo de
vontades, porque mais fcil passar pelo vizinho.

Regime das guas Art. 1288 a 1296

Tem situaes que obedecem regras da natureza
Agua sempre vai de um plano superior para um plano inferior, porm o imvel inferiro
no pode interferir no curso do rio, para os inferiores a ele.
Agua Plural gua da chuva que vai para os rios.
O vizinho no pode alterar o fluxo da gua para o benefcio dele ou prejudicar o outro.
Pode mudar o fluxo, desde que no altere o fluxo.
Se o represamento natural e prejudicar um imvel, o prejudicado pode fazer obra e
no pode prejudicar os demais (alterar) ou aumentar o fluxo.

* Relao de Continuidade Entre prdios (art. 1297 a 1313, CC).

- Da demarcao do solo
- Direito de tapagem
- Direito de Construir

Do direito de demarcao do solo:

O proprietrio tem direito judicialmente a demarcao do solo em relao ao
proprietrio vizinho a fim de que possa saber onde comea uma propriedade e onde termina a
outra. Ex. Propriedade rural/ fazenda onde termina e onde comea? muito comum em
imveis rurais. O cdigo Civil fala de demarcamento arventada, ou seja, a demarcao j existia
e refeita novamente.
Ao demarcatria utilizada.
As vezes vizinhos invadem propriedade e coloca sua cerca, alm da ao demarcatria
pode ingressar com ao possessria.

Do direito de Tapume/Tapagem:
Tapumes so muros, cercas, valas, paredes, muros e etc. Tem como objetivo de impedir
o transito de pessoas ou animais de um imvel a outro, e tambm de preservar o direito a
intimidade de cada imvel. Cada proprietrio tem o direito de construir o tapume na linha
divisria, e construindo o tapume na linha divisria, ele pertencer a ambos proprietrios
vizinhos.
Construir tapume na linha divisria entre 2 imveis, faz com que esse tapume pertena a
ambos proprietrios vizinhos, na forma de condomnio forado ou legal (art. 1327 a 1330, CC).
Os dois vizinhos devem contribuir economicamente com a construo. Se somente um
construir, notificar o outro para contribuir, se no colaborar, o vizinho que construir, poder
cobrar do vizinho que no colaborou.
 50

Do direito de Construir:
- Abertura de uma janela: Se eu quiser abrir uma janela e essa janela est na frente da
propriedade vizinho, dever ter uma distncia mnima de 1,5 m.
- Distanciamento entre dois telhados: deve haver uma distncia mnima de 10 cm para
que a gua da chuva no caia no imvel vizinho, e sim na via.
Essa duas situaes acima so restries de interesse privado (art. 1254 a 1313).

---
26-04-2016

Tratou-se na ltima aula do direito de vizinhana, art. 1277 a 1313.

O terceiro limite imposto absolutez, resulta da prpria vontade da propriedade.

Ex. clausula de inalienabilidade jurdica art. 1911, CC. por exemplo, um filho tem toda
a caracterstica de prodigo, e a o pai, preocupado com o filho, resolve em vida transferir um
imvel para ele, mas gravar o imvel com clausula de inalienabilidade jurdica e de forma
vitalcia. Enquanto ele estiver em vida, ele poder gozar e usar do imvel, mas no poder
alienar. E isso um limite a absolutez.
Ex. A doao com reserva de usufruto. O pai que transfere um imvel ao filho, e reserva
para si o usufruto. Tanto o pai, como o filho, eles sero proprietrios do imvel, mas aqui
uma propriedade restrita e no plena. A absolutez, tanto na situao do pai como do filho,
ficaro limitados. Os poderes so limitados, restritos para ambos, pai e filho.
Ex. Clausula de impenhorabilidade jurdica.
Ex. Clausula de incomunicabilidade jurdica. Duas pessoas resolvem casar, e escolhem o
regime da comunho universal de bens. Nesse regime, todos os bens a rigor se comunicam,
sejam eles adquiridos antes ou depois do casamento. Todavia, h um imvel que pertence a
um dos cnjuges, que ele no quer que seja comunicado, ele no quer que ele pertena ao
outro cnjuge, ento eles podem, no pacto antenupcial em que se escolher o regime da
comunho universal de bens, ser colocada uma clausula dizendo que esse bem
especificamente incomunicvel, pertencendo somente a um dos cnjuges.

Retificao: Hoje as expresses propriedade e domnio so expresses sinnimas. Em

Roma no era assim, e portanto, no direito romano, a propriedade indicava o senhoril de
coisas corpreas e de coisas incorpreas, enquanto o domnio implicava no senhoril de coisas
corpreas.

Quarta caracterstica do direito de propriedade: EXCLUSIVIDADE

Classicamente falando, a doutrina afirma ser a propriedade um direito exclusivo, no
possibilitando, portanto, que duas ou mais pessoas seja proprietrias de uma mesma coisa.
Essa viso uma viso individualista, e no apenas uma viso que busca demonstrar a
exclusividade da propriedade. Demonstra o domnio como era visto em Roma. O modo em
riqueza dos estados na poca era por meio da conquista, e ento o Estado Romano ampliava
suas riquezas conquistando outros povos e subjugando esses povos. Ento, natural que a
viso da sociedade era uma viso exclusivista, no cabia, em hiptese alguma, que duas ou
mais pessoas fossem proprietrias de uma mesma coisa.
Obs. Condomnio ou copropriedade o que de fato possibilita que duas ou mais pessoas
sejam proprietrias de uma mesma coisa. Ex. X, Y e Z compram um automvel juntos. X tem
20%, Y tem 30% e Z tem 50% do automvel. De fato aqui, os trs podem ser coproprietrios do
 51

automvel, ainda que se estabelea um rodzio entre eles. Isso, em uma certa medida,
excepcionaria a regra que determina que a propriedade deva ser exclusiva. Mas os clssicos,
mesmo na hiptese da copropriedade, dizem que existe sim a exclusividade aqui na
copropriedade, porque cada condmino, cada coproprietrio tem exclusividade na sua frao
ideal, na sua frao abstrata.
Do ponto de vista do Professor, a exclusividade cai por terra na hiptese de condomnio.
Contudo, na OAB e nas provas para falar que cada condomnio tem exclusividade na sua
frao ideal.
Quando falamos em exclusividade, ns pensamos em um estado individual do direito.
Em Roma, o centro do direito era a propriedade e no o ser humano. Na idade mdia mudou
um pouco essa questo, pois a propriedade imvel era o centro da economia, e o senhor
feudal no tinha domnio da propriedade, e distribua na forma de enfiteuse os imveis para
os vassalos. Eles pagam um foro para o senhor feudal para manter a exposio das ervas.
Perdeu um pouco do carter exclusivo.
Com a Revoluo Francesa, manteve-se a fase de Estado individual do direito, em que se
tinha como centro do direito propriedade e a igualdade que era formal.
Na segunda metade do sculo XIX, em decorrncia da Revoluo industrial, comea a
mudar o carter econmico-jurdico tanto da Europa como dos EUA, pois empregados so
obrigados a trabalharem muito.
Bem estar social surgiu depois, e, que se comeou a se levantar a bandeira do bem estar
comum, de uma viso comum do direito que mais valoriza o ser humano do que a
propriedade. Passou a sair do estado individual do direito e passa a ter a viso social do direito.
Ex. marxismo. O centro do direito passa a ser o humano, e a igualdade aplicada era a material.
Dentro desse contexto de Estado Social do Direito, passa a existir o que se chama de
funo social da propriedade. A viso da propriedade individualista comea a ser
desmascarada. Em todo o planeta, de um modo geral, tratam da funo social da propriedade.
No quer dizer que a propriedade deve ser vista s de modo social, mas ela deve atender a
essa funo social, de maneira que atendendo a funo social, ela estar atendendo a funo
individual da propriedade. Ento, a referncia passa a ser o contrrio do que era.
A CF explicita a necessidade de atender a funo social nos arts. 184 a 186. Atender a
funo social de um imvel rural, por exemplo, torna-lo produtivo. No poderia, por
exemplo, ter escravo. Tornar o imvel produtivo, respeitando a relao de trabalho entre
empregado e empregador do prprio imvel. Fazer com que essa funo social atenda uma
economia planejada, ou seja, se na regio se planta laranja, no se poder plantar outra coisa.
Para atender, tornar a propriedade produtiva, tem que se preencher os requisitos desse artigo.
Na regio urbana, a destinao social a moradia, a habitao. Eu posso ter 10 imveis,
morar em um e alugar 9. Os 10 imveis esto atendendo a funo social, pois estou
possibilitando que as pessoas tenham imvel para morar.
Se a propriedade no cumpre a sua funo social, os grupos que queriam cumpri-la
muitas vezes o ocupam, para com base na CF, ocorra o cumprimento da funo social. claro
que esse ponto de vista foi bombardeado.

H quem diga que a funo social da propriedade uma caracterstica da propriedade.

Se a gente est falando de condomnio, dentro da exclusividade, trataremos do condomnio do
cdigo civil.
O condomnio, aspecto geral, se encontra disciplinado no CC nos arts. 1314 a 1330. J
condomnio edilcio um condomnio especial, que so prdios, e esto nos arts. 1331 a 1358,
e tambm disciplinado pela Lei 4.591/64.
 52

Ns comearemos a tratar do condomnio geral, ou seja, em um primeiro momento

trataremos dos arts. 1314 a 1330, CC.
O condomnio demos o exemplo de que X, Y e Z adquirem a propriedade do carro, do
cavalo e do imvel. E desse condomnio que trataremos.

Conceito de condomnio: Conforme Caio Mario da Silva Pereira condomnio o

fenmeno jurdico em que dois ou mais titulares so proprietrios de uma coisa comum, tendo
cada cotitular direito de exercer a propriedade da coisa como um todo, e uma frao ideal
abstrata qualitativamente considerada. Ex. X, Y e Z compram automveis juntos. H uma
frao abstrata entre eles, mas eles podem usar o automvel como um todo.
O que justifica a existncia de condomnio? Buscaremos isso no doutrinador chamado
Bonfante, que apresenta, a exemplo do que faz a doutrina, vrias teorias para explicar o
condomnio, para justificar a existncia do condomnio. Porm, levaremos em conta duas:
i) Teoria da propriedade integral: aplicada no Brasil. Conforme essa teoria, o
condmino dono da coisa como um todo, tendo uma frao ideal abstrata. Parte-se do todo
para as partes, por um raciocnio dedutivo. Tem uma fazenda, em que X tem 20%, Y 29%, e Z
tem 51%. X e Y entendem que o destino econmico deva ser agrcola, e Z entende que a
destinao tem que ser pecuarista. Neste caso, leva-se em conta a teoria da propriedade
integral, e o voto da maioria dos condminos qualitativamente considerados. O destino
econmico aqui ser o pecuarista porque Z tem 51%. Aqui o voto qualitativo, ou seja, Z
sozinho pode decidir, pois tem 51%.
ii) Teoria da propriedade plrima parcial: aplicada na Alemanha. Conforme essa teoria,
o condmino proprietrio de sua frao ideal abstrata, sendo que a propriedade do todo,
depende da vontade de todos os condminos, da unio de todas as fraes ideais,
caminhando-se da parte para o todo, por meio de um raciocnio indutivo. Ex. X tem 20% de um
imvel, e Y tem 29%, e Z tem 51%. A vai se definir a destinao econmica desse imvel, por
exemplo, a locao do imvel. Para que isso ocorra na Alemanha, todos os condminos devem
concordar para a locao, e a vontade deve ser unanime. Se um discordar, essa locao j no
possvel, isso porque cada condmino dono de uma parte ideal e no do todo. Portanto, a
locao depende da manifestao de todos.

Classificao do Condomnio: podemos classificar o condomnio levando em conta vrios

critrios. Usaremos a classificao de Maria Helena Diniz, pois ela quem melhor apresenta
uma classificao de condomnio, vejamos:
i) Quanto origem: o condomnio pode ser classificado em:
a) convencional:
b) incidental:
c) forado ou legal:

ii) Quanto ao objeto: o condomnio pode ser classificado em:

a) Universal
b) Particular

iii) Quanto necessidade: o condomnio pode ser classificado em:

a) Permanente
b) Transitrio

iv) Quanto forma: o condomnio pode ser classificado em:

 53

a) Pr-diviso
b) Pr-indiviso

--
27-04-2016

Classificao:

Quanto origem:
a) Convencional: quando resulta de um acordo de vontades. P. ex. X, Y e Z, resolvem
adquirir um apartamento. Os motivos que levam ao acordo so variveis. O fato que os trs
indivduos se renem e resolvem adquirir a coisa em conjunto ou como copropriedade, e
estabelecem para qualquer um uma frao ideal. Na prpria escritura de aquisio consta a
frao ideal de cada dono. Qualquer deciso em torno da coisa, objeto do condomnio,
tomada pela deciso da maioria dos condminos qualitativamente considerados (maior
frao).
b) Incidental: o condomnio eventual, isto , aquele que resulta de uma eventualidade,
de uma situao no acordada pelas partes. Ex. sucesso, em que X pai de X1, X2 e X3. Esse
pai seja solteiro ou vivo e falece. Ele deixa um imvel como objeto de sucesso patrimonial.
Esse imvel ser herdado por seus trs filhos, e vai se estabelecer entre eles um condomnio,
porm, no um condomnio acordado, desejado, mas sim um condomnio resultando de uma
situao eventual, circunstancial. Ento, necessariamente os coerdeiros so condminos do
imvel deixado por X.
c) Forado ou legal: o condomnio que resulta de uma circunstncia ftica que a lei
atribui a qualidade de condomnio. Quando falamos em condomnio forado ou legal, estamos
diante de um condomnio especial. Ex. paredes, muros, cerca, valas e etc., que esto
disciplinadas pelo art. 1.327 a 1.330, CC, e o caso tambm das arvores limtrofes, que
plantada entre os dois imveis. A construo de uma linha divisria de uma parede, de um
muro, por exemplo, pertence na forma de condomnio a ambos os proprietrios vizinhos. E
aquele que constri pode exigir do outro vizinho o reembolso pela despesa feita. No
ocorrendo o reembolso, aquele que pagar a despesa a eles pertinentes, no poder o muro, a
cerca ou parede da linha divisria. Portanto, ambos os sujeitos devem contribuir
financeiramente, e o que no contribuir fica proibido de usar o muro. Aquele que construir por
si s o muro, parede ou cerca, deve notificar o outro para que ele pague, faa o reembolso,
pague a parte que devida, sob pena de no o pagar, aquele que construiu ficar proprietrio
exclusivo do muro, da parede construda e etc. Mas um condomnio forado, porque a lei
determina que essa construo feita na linha divisria pertena a ambos os proprietrios. A
arvore limtrofe comentamos tambm, porque quando plantada na linha divisria entre dois
imveis, ela pertence a ambos os proprietrios vizinhos, no importando se o tronco est mais
para um lado do que para o outro.

Quanto ao objeto:
a) Universal: o condomnio ser universal quando disser respeito coisa como um todo.
Ex. X, Y e Z se tornam condminos de uma fazenda. universal porque envolve a fazenda toda,
o campo central, a piscina da fazenda e etc., ou seja, todos so donos sem exceo. Nesse
caso, o condomnio universal.
 54

b) Particular: quando disser respeito a uma parte da coisa, objeto do condomnio. Ex.
Somente parte da fazenda se torna objeto do condomnio, por exemplo, campo agrcola, de
maneira que o restante da fazenda continua a pertencer a um s proprietrio ou a dois
proprietrios. Fato que apenas parte da fazenda acaba sendo objeto do condomnio.
Um imvel de 2 mil metros quadrados, e trs pessoas se tornam condminas do imvel
como um todo. Aqui se estabelece um condomnio universal, pois toda a coisa passa a ser
objeto do condomnio. Ele pode fazer o desdobramento da matricula ou o compromisso de
compra e venda, apanha 500 metros quadrados e estabelece um condomnio entre X, Y e Z.
Em relao ao todo o condomnio particular, porque s uma parte do imvel passou a ser
objeto do condomnio. O mais comum o condomnio universal, a universalidade em si, a
coisa como um todo, mas existem situaes em que o condomnio particular.

Quanto necessidade:
a) Permanente: o menos comum, e consiste no condomnio considerado perptuo,
que somente deixa de existir se a coisa, objeto do condomnio, perecer. Ex. condomnio
forados ou legais, pois a arvore plantada na linha divisria, por exemplo, um condomnio
permanente, e somente deixar de existir se a arvore for destruda totalmente. Se no
perecer, no for destruda, o condomnio continuar existindo necessariamente, de forma
perptua. As propriedades podem ser alienadas, negociadas, mas o condomnio continuar a
existir, sem sofrer nenhuma alterao. a exceo.
b) Transitrio: a regra, e consiste no condomnio que existe por um perodo, ainda que
seja um perodo longo, e o que acontece na maioria dos condomnios incidentais e
convencionais. O condomnio existe por um perodo, mas a qualquer perodo o condmino
pode requerer a extino do condomnio, no importando a frao que a pessoa tenha da
propriedade. Assim, mesmo com a frao mnima pode extinguir o condomnio. J na
Alemanha para ocorrer a extino do condomnio todos devem concordar. Aqui basta que um
condomnio queira, independentemente de sua frao ideal. Depois veremos que se a coisa
for indivisvel, os condminos tem preferncia em relao a terceiro, na aquisio dessa frao,
e se dois ou mais condminos se interessarem, ter preferncia entre eles o que realizou maior
benfeitoria no imvel, e no havendo isso, o que tiver maior frao.
O condomnio pode ser levado extino por trs motivos, basicamente:
i) Em razo da incapacidade civil de um dos condminos.
ii) Em razo da ausncia (jurdica) de um dos condminos. Hiptese que o cara deixa seu
domicilio sem indicar o seu paradeiro.
iii) Em razo de uma incompatibilidade entre os condminos.

Quanto forma:
a) Pro-diviso: a coisa, objeto do condomnio, divisvel de fato e indivisvel de direito.
similar composse. Ex. trs indivduos, X, Z e Y se tornam condminos de um terreno de 1000
metros quadrados, a escritura consta que os trs so donos, mas de fato, cada um constri em
uma rea de terreno especifica o seu imvel, usando uma rea exclusiva. X usa 300 m, Y
400m, e Z 300m. De direito cada um deles tem a propriedade toda, embora seja a coisa
divisvel de fato.
b) Pro-indiviso: aquele em que a coisa, objeto do condomnio, indivisvel de fato e
indivisvel de direito. Ex. X, Y, e Z se tornem coproprietrios de um automvel, de um
apartamento, de um cavalo.

Falaremos dos direitos e deveres do condminos

 55

--
03-05-2016

Direitos e Deveres dos Condminos

Para cada direito, corresponde um dever, e para cada dever corresponde um direito.
Assim, quando falarmos em um direito, ele ter tambm um dever. Tem dois aspectos, o
interno que envolve a relao entre
Direitos e deveres dos condminos (aspecto interno, que envolve a relao entre os
condminos)
Direitos e devedores dos condminos (aspecto externo, que envolve a relao dos
condminos entre terceiros).

Aspecto Interno
Os arts. 1.314 a 1.318 apresentam alguns desses direitos, que destacaremos a seguir. O
primeiro grande direito/dever do condmino que cada condmino, independentemente de
sua frao ideal, pode usar a coisa, objeto do condomnio como um todo, sem que seja
alterada a destinao econmica da coisa pelo voto da maioria absoluta dos condminos,
qualitativamente consideradas. Ex. Uma fazenda em que X tem 20%, Y 29% e Z 51%. A questo
colocada se essa fazenda ter destinao agrcola ou pecuarista. X e Y decidem pela atividade
agrcola, ao passo que Z decide pela atividade pecuarista. A vontade da maioria absoluta,
qualitativamente considerada, determina que a atividade seja pecuarista. Embora sejam dois
votos contra um, no o voto quantitativamente considerado, mas sim o qualitativamente
considerado, da maioria absoluta. X, Y e Z podem utilizar a fazenda como um todo, desde que
a fazenda seja pecuarista. Se ele no alterar a destinao econmica, ele pode usar 100% da
fazenda.
O segundo direito que tem o condmino, relativo percepo dos frutos, pois cada
condmino pode perceber os frutos de acordo com a sua frao ideal. O condmino vai
perceber os frutos de acordo com o percentual de sua frao ideal. Ex. imagine que a fazenda
gere rendimento (que um fruto civil) de 100 milhes por ms. A rigor, x que tem 20% ficar
com 20 milhes. Y ficar com 29 milhes e Z com 51 milhes. Essa a regra, salvo disposio
em sentido contrrio, pois se as partes resolverem que Y fique com 80%, a que se respeitar o
acordo, a deliberao.
Como dever, cada condmino deve contribuir com as despesas comuns da coisa objeto
de condomnio, de acordo com as suas fraes ideais, ou proporcionalmente s suas fraes
ideais, salvo disposio em sentido contrrio. A fazenda tem despesa mensal de 10 milhes, e
a rigor X contribui com 2 milhes, Y com 29% das despesas, que seria 2 milhes e novecentos.
E Z vai contribuir com 51% das despesas, que seriam 5 milhes e 100 mil reais. Esse o
percentual que cada um ter que contribuir relativo s despesas.

Dois aspectos importantes que envolvem o condomnio

- Alienao da frao ideal indivisvel de cada condmino: Quando falamos da
alienao da frao ideal, temos que ter em conta o art. 504, cominado com o art. 1.314. Cada
condmino pode, independentemente da anuncia dos demais condminos, alienar sua frao
ideal indivisvel para terceiros, devendo, no entanto, comunicar os demais condminos dessa
alienao, visto que o condmino, tendo interesse na aquisio, em condies normais de
pagamento e de preo, prefere o terceiro, e se mais de um condmino se interessar, ter
 56

preferncia dentre eles o condmino que realizou na coisa comum benfeitorias de maior valor.
No havendo benfeitorias realizadas ou se realizada de igual valor, ter preferncia o
condmino interessado, que tiver a maior frao ideal. Ex. X tem 20% da coisa como frao
ideal, Y tem 29% e Z 51%. X resolve vender a sua frao ideal, alienando-a para W pelo preo
de 20 milhes vista. O que deve fazer X? Ele deve comunicar o Y e Z da pretenso de venda e
do interesse do terceiro, indicando inclusive preo e condies de pagamento. Se Y tiver
interesse na aquisio e pagar as mesmas coisas, Y prefere W eu um terceiro, e adquire a
frao ideal de X, passando a ter 49% da fazenda. O condmino prefere terceiros. Digamos que
Y e Z tenham interesse na aquisio, e a tem dois critrios, o primeiro quem realizou
benfeitorias de maior valor na coisa comum, porm, se eles realizaram benfeitorias de igual
valor ou no fizeram benfeitorias, a vai para o segundo critrio, que aquele dentre os
condminos que detiver a maior frao ideal.
A frao negociada ser dividida entre os dois se ningum tiver feito benfeitorias e a
frao entre eles forem igual.
Ningum obrigado a manter o condomnio, pois transitrio o condomnio. Ao
divisria para extinguir o condomnio quando no for realizada amigavelmente.
E se o condmino, alienante de sua frao ideal, alienar essa frao a terceiros sem
comunicar os demais condminos, preterindo os seus direitos de preferncia? Preterido o
direito de preferncia do condmino na alienao da frao ideal da coisa comum, pode o
condmino preterido, no prazo decadencial de 180 dias, depositar judicialmente o preo pago,
e adjudicar a frao alienada, contando-se esse prazo, do momento em que o condmino
preterido toma conhecimento da alienao. Ex. X resolve realmente alienar a sua frao ideal,
20% e aliena sua frao ideal para W, terceiro interessado. Aliena e no informa Y e Z nem da
pretenso, nem da prpria alienao. Digamos que Y tome conhecimento dessa alienao, e
desse momento em que ele toma conhecimento, comea a fluir o prazo decadencial de 180
dias para que Y deposite o preo pago judicialmente e adjudique a frao negociada, ou seja,
ele entrar com ao de adjudicao compulsria.
Leitura do art. 504.
Pode tambm o condmino independentemente da anuncia dos demais consortes,
constituir sob sua frao ideal um nus real, sem que tal fato comprometa a propriedade da
coisa como um todo. Ex. de nus real a garantia real hipotecria. As garantias reais esto
disciplinadas no art. 1.419 e seguintes do CC. Ex. X que tem 20% do imvel, se dirige at o
banco W e faz um emprstimo de 20 milhes, ento o banco o mutuante e o X o muturio. S
que ele faz o emprstimo de 20 milhes, e d como garantia real hipotecria a sua frao ideal
de 20% da fazenda, j que ele no pode dar a fazenda toda com garantia, a no ser que os
outros condminos. Banco W o credor hipotecrio e X o devedor hipotecrio. X no paga a
dvida na data avenada, e a o Banco pode pedir a excusso da frao ideal dada em garantia
real. Excusso significa levar para a praa, para o leilo a frao ideal, a fim de que ela seja
arrematada pagando o valor, que ser carreado para pagar a dvida, o emprstimo feito junto
ao banco. Os demais condminos podem participar da arrematao, da praa do leilo e tem
preferncia em relao terceiros, e a aplica-se as mesmas regras, pois se tiver mais de um
condmino interessado prevalecer o que fez benfeitorias de maior valor ou o que tiver a
maior frao dentre os interessados.
O art. 1.316 tem um comando interessante, pois possibilita que o condmino devedor
das despesas com a coisa comum, renuncie sua frao ideal para se eximir/exonerar do
pagamento. Adquirido essa frao renunciada, os demais condminos proporcionalmente ao
pagamento das despesas relativas ao condmino inadimplente, e no havendo pagamento de
despesas pelos demais consortes, a frao ideal renunciada a todos aproveitar, conforme
 57

suas fraes ideais. Ex. X tem 20%, e ele deveria pagar mensalmente a importncia de 2
milhes de reais, j que a despesa da fazenda de 10 milhes. Se ele no efetuar o pagamento
durante um ano, por exemplo, ele ter dvida de 24 milhes, que poder ser cobrada por Y e Z.
X para se livrar do pagamento renncia, abre mo dos 20%. Se y e z no pagar nenhum real
desses 24 milhes, esses 20% ser dividido entre Y e Z, 10% para cada um. J se Y tiver pago
60% dessa dvida, por exemplo, que equivalem a 14 milhes e quatrocentos, ele ter direito
proporcionalmente frao ideal de X, seguindo o percentual que ele pagou. Se ele pagou 14
milhes e quatrocentos, dos 20% da frao ideal, ele ficar com 60% desse percentual, ou seja,
ele ficar dos 20% com 12%, e Z que pagou 40% das despesas, ficar com 8%.
Art. 1.317 Esse artigo determina a responsabilidade de cada condmino por uma
dvida comum, levando-se em conta a frao ideal de cada consorte, desde que a dvida por
todos os condminos tenham sido assumidas, e no haja solidariedade nem discriminao da
dvida a cada condmino. Ex. X, Y e Z contraem uma dvida junto ao Banco W de 30 milhes.
Os trs condminos assumem essa dvida. Entre eles no h solidariedade e tambm no foi
discriminada o quanto cada um ter que pagar. Fica ento definido que X que tem 20% da
coisa, ficar responsvel por 20% da dvida, ou seja, 6 milhes. Y que tem 29% da coisa, ficar
responsvel por 29% da dvida, ou seja, 7 milhes e oitocentos, e Z ser responsvel por 51%
da dvida, que equivalem a 15 milhes e duzentos. Portanto, se no houver solidariedade e no
ficar discriminado o quanto cada um pagar, cada um pagar de acordo com as suas fraes.
Art. 1.318 esse artigo determina que se um condmino contrair uma dvida que a
todos os demais condminos aproveita, beneficiando a coisa comum, o condmino que
contraiu a obrigao ser o responsvel, podendo regressivamente propor aes contra os
demais condminos que se beneficiaram. Ex. X tem 20% da fazenda, e ento ele vai at o
banco ou vai at uma indstria e adquire vrios tratores, vrias maquinas para agricultura, e as
coloca na fazenda. X contraiu a dvida, assumiu a obrigao sozinho, mas o maquinrio, os
tratores esto na fazenda, e geraro uma produtividade, pois a agricultura ser implementada
ou melhorada, e Y e Z iro desfrutar desses maquinrios, tero vantagens econmicas. Ento,
embora X seja o responsvel, tenha que pagar a dvida, cumprir com a obrigao assumida,
posteriormente ele ingressar com uma ao regressiva para ser ressarcido, pois caso
contrrio ocorreria um enriquecimento sem causa.
- nus real que pode incidir nessa frao ideal

Direitos e Deveres Externos:

Envolvem condminos e terceiros que se encontram fora da relao condominial. O
primeiro grande direito do condmino de reivindicar a coisa comum que se encontra na mo
de terceiros, sem a participao, sem a necessria participao dos demais condminos. Ento,
o condmino pode sozinho promover uma ao reivindicatria, ou at as aes possessrias
para reivindicar a coisa comum que se encontra nas mos de terceiros, independentemente da
anuncia dos demais condminos. Isso vale para o ataque (reinvindicao) como para a defesa,
pois o condmino pode proteger a coisa comum, defender a coisa comum contra o ataque de
terceiros, usando as aes cabveis necessrias, independentemente da participao dos
demais consortes.
O segundo direito/dever externo se refere locao da coisa comum. Se os condminos
decidirem pela locao da coisa comum, objeto do condomnio, ter o condmino preferncia
para locar a coisa em relao terceiros fora da relao condominial, e se mais de um
condmino tiver interesse na locao, aplica-se a regra geral de que ter preferncia o
condmino que realizou na coisa benfeitorias de maior valor, e no havendo benfeitorias
realizadas ou se realizada de igual valor, ter preferncia dentre os condminos interessados, o
 58

que tiver a maior frao ideal. Ex. X tem 20%, Y 29%, e Z 51%, e resolvem locar, o valor da
locao de 200.000,00. W se interessa, mas X tambm tem interesse, e X prefere W. Ele vai
pagar de acordo com a frao ideal para cada condmino. E se os condminos se interessarem,
ele tem preferncia. O valor da locao deve ser destitudo entre os condminos respeitando-
se proporcionalmente a frao ideal de cada consorte, salvo disposio em sentido contrrio.
Se nenhum tem interesse e W loca, cada um deve receber de acordo com a sua frao ideal.
Pode qualquer condmino independentemente da frao ideal ingressar com ao de
despejo para uso prprio, sem a necessidade de participao dos demais consortes.
No Brasil, independentemente da frao ideal do condmino, pode ele requerer a
extino do condomnio. A extino no possvel quando todos, unanimente decidirem pela
no extino. O CC permite que decidam pelo prazo mximo de 5 anos, possvel de ser
renovado por prazo igual ou inferior.
Se no caso de extino, restam trs hipteses:
i) Que a coisa/objeto do condomnio seja por todos os condomnios usados.
ii) Que a coisa/objeto do condomnio seja locada.
iii) Que a coisa/objeto do condomnio seja administrada.

A deciso pela locao ou administrao da coisa, objeto do condomnio depender do

voto da maioria absoluta do condminos qualitativamente considerada. Ex. X tem 20%, y tem
29% e Z 51% - Se X e Y quiserem a locao e Z a administrao, a coisa ser administrada.

--
04-05-2016

Trabalho: natureza jurdica da posse Discusso

A posse, a quem entenda que um fato, outro que um direito, e outro que fato e
direito. Ele compara a posse como um fenmeno jurdico, dizendo que antes de existir o
direito tem que existir o fato para Savigny. Ihering critica isso, pois ele diz que a posse
diferente de um contrato. Quando firmamos um contrato um fato, e a partir do momento
em que o contrato assinado, surgem as consequncias jurdicas.
Fato e direito so dois fenmenos que caminham juntos, e impossvel pensar a posse
como um direito sem a existncia de um fato. Todavia, para Ihering primeiro h um fato, um
acordo, para depois surgir o direito, porm, no caso da posse, os dois esto juntos, isto , o
fato e a posse.
O professor concorda com Ihering, pois existe o fato da posse que est junto com o
direito, mas discorda no sentido de ser um direito real. A posse no nem um direito pessoal e
nem um direito real, mas sim um direito sui generis, um direito especial, e falta a posse a
caracterstica da oponibilidade erga omnes.
Na prtica considerada como direito real a posse aplicada pelos tribunais.

AULA

Administrao do Condomnio:
Ontem no final da aula dissemos que quando se opta pela extino do condomnio, e
essa opo qualquer condmino tem independentemente de sua frao ideal, quando se faz
essa opo pela extino, trs caminhos podem ser tomadas em matria de condomnio:
 59

I) O uso da coisa pelos condminos

ii) A locao da coisa objeto do condomnio
iii) Administrao da coisa objeto do condomnio

Essa deciso pela locao ou administrao quem faz so os condminos por meio do
voto da maioria absoluta dos condminos qualitativamente considerados.
A extino do condomnio normalmente tem trs motivos:
i) A incapacidade civil de um dos condminos;
ii) A ausncia jurdica de um dos condminos;
iii) A incompatibilidade de um dos condminos: aqui no importa o motivo.

Diante dessas trs situaes pode-se requerer a extino do condomnio. Quando

falamos em administrao de condomnio, pensamos logo na figura do administrador, e esse
administrador pode ser um dos condminos ou terceiros por eles escolhidos, sendo que esse
administrador pode ou no ser remunerado. Esse administrador vai representar o condomnio
extrajudicialmente e pode faz-lo judicialmente, desde que tenha poderes de representao
atribudos pelos prprios condminos. Esse administrador vai distribuir os frutos percebidos
entre os condminos, e vai se incumbir tambm de receber, dos condminos, os valores
necessrios para o pagamento das despesas com a coisa comum.
Dependendo da coisa, objeto do condmino, o administrador pode admitir e demitir
funcionrios/empregados que trabalhem na prpria coisa, objeto do condomnio.
Existe uma figura ligada administrao, que o administrador tcito. Ele aquele que
no escolhido pelos condminos, mas uma pessoa que passa a ter uma conduta de
administrador aceita pelos condminos, sem qualquer oposio deles. Ex. uma vilas de casas,
cerca de 50 casas, que um dos moradores ele tomou a frente e passou a administrar o
condomnio sem ter sido escolhido pelos condminos. Ele passou a arrecadar dinheiro entre os
condminos para fazer a limpeza do ptio comum que existia, arrecadou dinheiro para
colocao de um porto de entrada, contratou um porteiro, colocou os fones na casa de cada
condmino.
Art. 1.324 fala da figura do administrador tcito.
Leitura do art. 1.323, CC.
Lei 4.591/64

Tem a opo de uso da coisa, locao ou de administrao.

Extino do Condomnio
No Brasil perfeitamente possvel a extino do condomnio, bastando que um
condmino assim o queira, independentemente de sua frao ideal. A extino pode ocorrer
de duas formas:
a) Amigvel: ocorre por meio de escritura pblica firmada entre os condminos.
b) Judicial: ocorre por meio da propositura de uma ao. Se a coisa/objeto do
condomnio for divisvel, a ao que deve ser oposta a ao divisria. Se a coisa for indivisvel
a ao que deve ser proposta a ao de alienao judicial de coisa/objeto do condomnio. Ex.
uma barra de ouro de 10kg uma coisa naturalmente divisvel. Digamos que X tenha 20%
dessa barra, Y tenha 30% e Z 50%. Se houver um acordo para a diviso, esse acordo ser feito
por escritura pblica, e se nada for acordado entre as partes, dividida a coisa, ela ser
distribuda de acordo com as fraes ideais de cada condmino. Podem eles fazerem um
acordo em que X fique com 50% da barra, por exemplo, nada impede, pois se respeita o
 60

acordo, mas em no havendo acordo, ser feita a diviso por escritura pblica e a cada
condmino ser distribuda parte da coisa de acordo com a sua frao ideal. J se no houver
acordo, por qualquer motivo, qualquer condmino tem legitimidade para propositura da ao
divisria, e a diviso da coisa ser feita por meio de sentena prolatada pelo juiz, respeitando a
frao ideal de cada juzo.
Se a coisa for indivisvel, no tem como dividi-la, por exemplo, um apartamento que
pertena a X, Y e Z, uma casa, um relgio, um cavalo. So coisas consideradas indivisveis, e
nessa hiptese, a coisa tem que ser alienada e o dinheiro obtido repartido entre os
condminos, de acordo com as suas fraes ideais, salvo disposio em sentido contrrio.
Agora, essa venda que vai determinar a extino do condomnio, ela pode ser amigvel feita
por escritura pblica, ou se no houver acordo, ela pode ser feita judicialmente, e ento
qualquer condmino ingressa com ao de alienao de coisa/objeto do condomnio, e ser
levado o objeto a leilo, e ali ele ser arrematado, e o dinheiro distribudo entre os
condminos.

---
10-05-2016

Na ltima aula, estvamos falando da extino do condomnio.

Qualquer condmino, independentemente de sua frao ideal pode requerer a extino
do condomnio. Pelo sistema brasileiro, em que se aplica a teoria da propriedade integral, o
sujeito dono da coisa como um todo, de maneira que ele pode requerer a extino do
condomnio.
Os motivos que normalmente levam a extino so trs: i) incapacidade civil de algum
dos condminos; ii) ausncia jurdica de um dos condminos; e c) incompatibilidade entre os
condminos.
Muitas vezes nenhuma dessas trs hipteses esto presentes, e o condmino resolve
por fim a relao condominial, o que possvel, pois independentemente de motivo ele pode
extinguir.
Foi dito tambm que essa extino pode ocorrer de forma amigvel, por meio de
escritura pblica ou ela pode ocorrer de forma judicial, quando no existe acordo para a
extino.
Se a coisa objeto do condomnio for divisvel o tratamento um, e se for indivisvel, o
tratamento outro.
Quando a coisa divisvel, e for amigvel, lavra-se a escritura pblica, divide-se a coisa e
atribui-se a cada condmino uma parte do bem, de acordo com a sua frao ideal. Se o sujeito
tem 80% de uma barra de ouro, vai ficar com 80%. Nada obsta, todavia, que os condminos
estabeleam um acordo de parcelas maiores ou menores, que no correspondam a frao
ideal. Pode se estabelecer que aquele que tem 30% da coisa receba 10%.
Quando a extino no amigvel, a medida correta a judicializao, o ingresso em
juzo com a ao. E a ao para extino de condomnio nessa hiptese a ao divisria.
Quando a coisa indivisvel, a sua extino feita da seguinte maneira: A coisa alienada
amigavelmente por meio de escritura pblica ou judicialmente por meio de uma ao que se
chama de ao de alienao de coisa, objeto do condomnio. Se nada for acordada
diferentemente, a coisa ser vendida por valor monetrio, que ser distribuda aos
condminos de acordo com suas fraes ideais. Se so trs condminos e um cavalo objeto
do condomnio, se ele for dividido por trs milhes, dividir esse valor de acordo com essa
frao ideal.
 61

comum a alienao no ser amigvel, e costuma acontecer em objetos deixados de

herana. Ex. imvel deixado pelo de cujo, e no h acordo dessa alienao. Ento um desse
ingressa em juzo com ao de alienao de coisa objeto do condomnio, o juiz vai determinar
que um avaliador indique um preo, e levar a coisa para ser arrematada em leilo ou praa,
para que l ele seja arrematado, e a o valor obtido distribudo entre os condminos de acordo
com sua frao ideal.
O condmino tem preferncia na aquisio da coisa em relao a terceiros, podendo at
participar da arrematao. Se dois ou mais forem os condminos interessados, vale a regra
geral, que a de que ter preferncia entre eles o condmino que realizou na coisa comum,
benfeitorias de maior valor. Se no h benfeitorias realizadas ou se realizada de igual valor,
ter preferncia dentre os condminos aquele que apresentar a maior frao ideal.
Extino do condomnio isso, se for coisa indivisvel a coisa tem que ser vendida, e o
valor distribuda entre os condminos de acordo com a sua frao ideal, se no for nada
acordado em contrrio entre os condminos.
Com isso, encerramos os aspectos gerais do condomnio. Falaremos agora dos
condomnios edilcios, que tem previso legal no cdigo civil.

CONDOMNIO EDILCIO (ART. 1331 A 1358 e subsidiariamente a Lei 4.591/64)

O condomnio edilcio era chamado antes da vigncia do CC de condomnio horizontal, e
essa nomenclatura vem da doutrina portuguesa, porque os doutrinadores portugueses diziam
que o condomnio de prdios chamado horizontal exatamente porque existe em cada andar
uma rea comum, justa posta a outra rea. Mas essa expresso condomnio horizontal deu
margens questes duvidosas, pois diziam que o prdio vertical, e portanto, no daria para
chamar de horizontal. Para corrigir essa nomenclatura que hoje se chamou de condomnio
edilcio. Tambm o condomnio de casas, essas sim horizontais como vilas e etc., embora no
seja regulamentada pela Lei e pelo CC, analogicamente tem se aplicado a esse tipo de
residncia as regras pertinentes ao condomnio edilcio.
O condomnio edilcio existe em apartamentos, prdios, sejam com finalidades
residencial, comercial, garagens e etc.
Duas coisas no podemos confundir, que a instituio de condomnio e a constituio
do condomnio, pois so coisas distintas.
A instituio do condomnio, basicamente, est ligada regulamentao do condomnio
no registro imobilirio, enquanto que a constituio do condomnio diz respeito conveno
condominial que regulamenta o condomnio.
Quando institudo um condomnio, se leva ao registro imobilirio o seu ato
constitutivo, que deve indicar as unidades condominiais, suas fraes ideais em relao ao
condomnio como um todo, e sua finalidade, que pode ser comercial, residencial ou mista.
Comercial aqui envolve os estabelecimentos comerciais propriamente dito, aqueles que
praticam atos de comercio, e tambm o que se chamava antigamente de no residencial, que
seria uma categoria intermediaria entre comercial e residencial, como escritrios de advocacia,
consultrios mdicos e etc. Logo, a finalidade tambm deve ser definida na instituio.
no registro imobilirio que se faz a regulamentao, e tudo isso diz respeito
instituio.
O ato que institui o condomnio pode ocorrer de trs formas, quais sejam:
i) Por ato jurdico inter vivos: ex. a doao. Imagine um indivduo que tem a propriedade
de um prdio como um todo, e no de uma unidade. Esse prdio tem 24 unidades de
apartamentos, e ele dono do prdio inteiro. No h condomnio se ele proprietrio do
prdio inteiro. E ele resolve instituir um condomnio doando unidades para pessoas diferentes,
 62

e ao fazer isso, ele institui o condomnio por ato jurdico inter vivos. Outro exemplo a
locao.
ii) Por meio de uma incorporao imobiliria (mais comum): o negcio jurdico em que
o incorporador com a finalidade de captar recursos no mercado, aliena na planta as unidades
de apartamento e com a captao dos recursos, efetua a construo do prdio e institui o
condomnio. O incorporador no precisa, necessariamente, ser o construtor, pois pode at ser.
Ele pode designar a construo a terceiros. Ele, incorporador, vende as unidades, capta
recursos, mas a construo feita por um terceiro. Muitas vezes, todavia, o incorporador o
prprio construtor, pois ao invs de firmar contrato de empreitada com uma empresa de
construo, ele mesmo realiza a construo. Algumas incorporadoras alm de captarem
recursos de mercado com a venda, tambm fazem emprstimos junto aos bancos, e do como
garantia o prprio terreno onde est sendo feita a construo, tudo isso para ter dinheiro para
construir.
iii) Por meio de um ato jurdico causa mortis (testamento pouco comum): testamento.
muito parecido com a doao, porm, aqui por ato causa mortis. Ex. indivduo
proprietrio de um prdio, e por meio de testamento, distribui a propriedade a vrios
herdeiros testamentrios, que iro instituir o condomnio.

CONSTITUIO DE CONDOMNIO
A conveno condominial um pacto firmado entre os condminos, que determina
regras que por eles devero ser obedecidas como tambm por terceiros, que posteriormente
ocuparem a unidade condominial.
Para que a conveno condominial seja aprovada, depende do voto de pelo menos 2/3
dos condminos, e para que ela seja aplicada em relao a terceiros, essa conveno deve ser
levada no registro imobilirio competente. Se ela no for levada a registro, ela no gera efeito
real, e sim apenas pessoal. Somente valer com relao aos condminos que firmaram a
conveno e a aprovaram. Se ela for levada a registro, ela valer a todos aqueles que
ocuparem o condomnio.
A conveno aplicada ao proprietrio, ao possuidor, ao detentor, ao locatrio, ao
compromissrio/comprador, e etc., aqueles que usarem a unidade de apartamento, desde que
a conveno esteja registrada.
Ao lado da conveno condominial, tambm deve se constituir o regulamento
(regimento interno) e deve ser fixado nas reas comuns para que todos os condminos o
conhea. Ele detalha as regras existentes na conveno condominial, descendo ao casustico.
Ex. A conveno condominial determina que das 10h s 06h no pode o condmino emitir sons
que possam perturbar o sossego dos demais condminos. Vem o regulamento e detalha essa
situao dizendo que nesse horrio no pode emitir sons que perturbem o sossego, tais como
batedeiras, instrumentos musicais, furadeiras e etc. O regulamento detalha, indica as situaes
convencionadas na conveno. O regulamento est para conveno, como o decreto
regulamentar est para a lei.
Deve constar no mesmo instrumento material a conveno e o regulamento. Portanto,
se a conveno depende da aprovao de 2/3 o regulamento tambm depende de 2/3 j que
ser aprovado pelo mesmo instrumento. Embora sejam situaes jurdicas diferentes, eles
devem sempre estar unidos no mesmo instrumento material.
Alm disso, na conveno e regulamento deve-se pactuar regras de boas convivncias,
mas essas regras no podem estar em dissonncia com o Cdigo Civil ou com a Lei que
regulamenta o condomnio ou com a Cf.
 63

Digamos que na conveno esteja dizendo que uma determinada raa no possa usar o
elevador. Evidente que esse dispositivo na conveno no pode ser aplicado, no tem validade,
porque viola o art. 5 da Cf.
Uma situao que cria polemica que na prpria conveno fica estabelecido que o
condmino inadimplente no pode utilizar reas comuns, sendo dele tambm restrito os
servios essenciais, tais como gua, luz, gs, elevadores. Chegou-se a concluso de que quando
o servio essencial, mesmo inadimplente no pode cortar, porque afronta a dignidade.

Natureza Jurdica do Condomnio Edilcio

A natureza, conforme Maria Helena Diniz, Caio Mario da Silva Pereira, a natureza
mista/hbrida, porque comporta simultaneamente propriedades exclusivas (unidades de
apartamento) e reas comuns (playground, elevadores, piscinas, terraos, telhados).
Existem outras teorias, pois bem polemico esse assunto. Mas, na essencial, a teoria
mais utilizada o carter hbrido.

Direitos e Deveres dos Condminos

Apesar dos direitos e deveres dos condminos poderem ser regulamentados na
conveno e regulamento, o Cdigo Civil e a Lei 4.591/64 dispe regras que determinam esses
direitos e deveres. Esses direitos e deveres, basicamente, no Cdigo Civil se encontram
disciplinado nos arts. 1.335 a 1.339.
O art. 1.336 aponta basicamente quatro deveres:
i) O primeiro dever por excelncia que tem o condmino pagar as despesas
condominiais de acordo com a sua unidade de apartamento, sua frao ideal, salvo disposio
em contrrio na conveno. Ento, os condminos se renem em assembleia geral e de acordo
com as despesas estabelecem o valor, que cada condmino ter que pagar como parcela
condominial. O condomnio, a conveno condominial pode estabelecer que esses valores
pagos sejam diferenciados, levando como critrio o seguinte:
a) O tamanho das unidades de apartamento; As maiores pagam valores maiores, e as
menores valores menores.
b) O pagamento da parcela condominial, tendo-se em vista a quantidade de moradores
na Unidade Condominial. Logo, at quatro moradores X, acima de 4 XX e etc. Isso
perfeitamente possvel se houver disposio na conveno.
c) O andar em que se encontra a unidade de apartamento. A tendncia que quanto
mais elevado o andar, maior o valor da parcela condominial.
Quando o condmino no paga a parcela condominial, pode ser cobrado dele os juros
moratrios que so os estabelecidos na conveno condominial, e que se no estiver
estabelecido, ser de 1% ao ms mais aplicao da multa por atraso, que pode ser no mximo
de 2%.
E se a dvida da parcela condominial for anterior ao cdigo civil, a multa aplicada de 2%
ou de 20%? Os tribunais foram razoveis na aplicao da multa de 20%, pois se a dvida for
anterior ao CC e estava convencionado 20% era ato jurdico perfeito, e logo, se aplicava a
multa de 20%. Se a multa era posterior a de 2003, aplicava-se a multa de 2%.
Se o condmino for um devedor contumaz, isto , aquele que paga um ms sim e outro
no, o sindico tem a possibilidade de aplicar, alm da multa por atraso, e de mora, pode aplicar
uma multa de at um quntuplo da parcela condominial. O sindico s pode aplicar isso se da
Assembleia condominial aquiescerem, anurem com essa determinao.
 64

ii) No realizar obras que possam comprometer a estrutura do edifcio: essas obras que
se refere o art. 1.336 podem ser obras que sejam feitas dentro da unidade de apartamento, ou
mesmo em reas comuns. Ex. o

iii) No alterar a fachada do prdio: no pode alterar a fachada, com cores ou janelas
diferentes. Para alterar a fachada, necessrio que essa aprovao seja realizada de forma
unanime pelos condminos na Assembleia Geral Condominial. No havendo a aprovao
unanime, no possvel essa alterao. A Jurisprudncia tem atenuado a aplicao dessa
regra, admitindo algumas alteraes na fachada, como a colocao de grades, de redes de
proteo e at de vidros no terrao, entendendo que isso no compromete a fachada, no
uma mudana substancial na fachada do prdio.

iv) Esse quarto dever se desdobra em dois. O inciso IV do art. 1.336 se desdobra em dois
deveres, quais sejam:
a) No pode o condmino dar a sua unidade de apartamento uma destinao diversa
quela que dada pelo condomnio: Ento, se a finalidade residencial, no pode o
condmino transformar sua unidade de apartamento em um comrcio. Se o condomnio
comercial, no pode o dono da unidade, atribuir a unidade, uma finalidade residencial.
Lembrando que existem condomnios mistos, e nesse caso tudo bem.
b) O condmino no uso de sua unidade de apartamento no pode causar
interferncias sade, ao sossego e segurana dos demais condminos: ou seja, no pode
usar a propriedade de forma nociva, anormal. Aqui entra o que falamos no direito de
vizinhana. E a ocupao dessas unidades de apartamento por animais domsticos? Se a
conveno condominial nada existir disciplinando a questo, o uso de animais perfeitamente
possvel. Se a conveno proibir, os tribunais, mesmo com a proibio, tem flexibilizado essa
regra, dizendo que somente animais no domesticados, animais que possam colocar em risco a
sade, segurana e sossego dos demais que no sero admitidos.

O art. 1.337 possibilita que o sndico aplique uma multa que pode chegar at 5 vezes a
parcela condominial caso haja violao dos deveres indicados nos incisos II a IV do art. 1.336.
Claro que para que essa multa seja aplicada, deve haver aprovao em assembleia de dos
condminos.

Lembrar professor de falar da conduta antissocial, que tem a previso da aplicao de

uma multa que pode chegar at dez vezes a parcela condominial.

---

11/5
Ontem falamos dos deveres do condmino, falamos das hipteses do 1336 e
encerramos falando "Do dever do condmino de usar a sua unidade sem
perturbar o sossego, segurana e sade do vizinho".

art. 1337 - CONDUTA ANTISOCIAL - aquela conduta que o indivduo

passa a ter e se torna impossvel com os outros condminos. uma conduta
considerada insuportvel, que est fora do padro de qualquer conduta, que
torna impossvel o convvio com os demais condminos - ex. Policial Militar,
 65

condmino, que intimida todo mundo com sua arma, exibe sua arma para
intimidar os demais.
Ex. 2 - Sujeito que se diz abertamente ser racista, fascista, ou que
condena determinada religio, etc.
A punio pode recar, no mximo, at 10 vezes o valor da parcela
condominial.

DOS DIREITOS: caput art. 1335

1335 - O primeiro direito que tem o condmino usar a sua unidade de

apartamento. Da porta pra dentro ele pode fazer o que ele quiser, salvo
restries. Em sntese, ele pode usar da forma que bem entender, sem
extrapolar, de forma a praticar o uso nocivo, comprometendo os demais
condminos. O problema que muitos condminos, pelo fato de poder usar o
apartamento como quiser, no percebem que esto causando interferncia no
vizinho. Pode tambm o condmino alien-la (a unidade de apartamento),
independente da vontade dos demais condminos, diferentemente dos
condomnios gerais em que ele tem que comunicar os demais condminos.
II - usar as reas que so de uso comum, como escadas, elevadores,
piscina, quadras, salo de jogos, etc. Questo interessante a do condmino
inadimplente, se este pode ser privado de determinadas reas: PODE ser
privado desde que no viole a dignidade humana do condmino. Poderia o
condmino inadimplente, p. ex., ser privado das reas de lazer, mas no dos
elevadores ou escadas.
No pode o uso da rea comum impedir que os outros condminos a
utilizem. Por isso muito comum o sujeito colocar um colcho d'gua na
piscina, ocupando muito espao.
III - a possibilidade do condmino participar das assemblias
condominiais e votar, s que houver uma grande mudana em relao lei,
porque hoje para o condmino participar da assemblia e poder votar ele deve
estar quite, no pode estar em dbito com o condomnio. Se no estiver quite
no pode votar. O presidente da mesa de assemblia deve conferir se os
condminos esto quites para poder votar.

1338 e 1339 - Tratam de dois direitos que iremos estudar. Alias, a Lei
12.607/12, alterou esses dispositivos, principalmente o 1339, p. 2o. Esses
dispositivos tratam da LOCAO e da VENDA das GARAGENS. Claro que aqui se
fala das garagem que so autnomas dos apartamentos. Existem as garagens
que no so autnomas, que est ligada diretamente com a unidade de
apartamento, caso em que s h uma escritura. E existe o caso da garagem
autnoma em que h 2 escrituras, uma para o apartamento e outra para a
garagem.
Esta garagem autnoma pode ser alienada a terceiros fora da relao
condominial se existir previso na conveno do condomnio e tambm pode
ser locada a terceiros fora da relao condominial se estiver previsto na
conveno. O condmino, vale ressalvar, prefere a terceiros (direito de
preferncia). Se dois condminos se interessar, ter a preferncia respeitada o
que oferecer o maior lance.
 66

Obras que no comprometem a estrutura do prdio - Quando as obras

so realizadas no prdio em reas comuns, dependendo da obra, depende-se
de um qurum especfico ou no. Se se pretende realizar no prdio benfeitorias
volupturias necessria a votao de 2/3 dos condminos em assemblia. Se
a benfeitoria for til, que aquela que visa facilitar o uso do prprio prdio,
exige-se aprovao da maioria simples dos condminos (50% + 1), lembrando
que os votos aqui so quantitativos, so tomados por unidades, se tem uma
unidade de apartamento tem um voto, se tem 2, dois votos. No qualitativo
como no condomnio em geral. Ao passo que, se a benfeitoria for necessria,
visando a conservao da coisa, no necessita de votos do condminos, basta a
determinao do sndico - ART. 1341.

ADMINISTRAO DO CONDOMNIO - O condomnio deve ser

administrado pelo sndico, este deve ser escolhido em assemblia geral do
condomnio, pode ser um condmino, como pode ser um terceiro fora da
relao condominial, podendo ser ou no remunerado, a depender da
conveno condominial. O mandato do sndico por dois anos, podendo ser
reeleito por igual prazo, sem limites de reeleio. O sndico pode ser escolhido
por representao, atravs de votos colhidos por procuraes. Lembrando que
para votar o condmino deve ser proprietrio e estar quite com os
valores/parcelas condominiais.
Juntamente com o sndico pode ser eleito o subsndico e o conselho
consultivo (3 membros) que vai auxiliar o prprio sndico para administrar o
condomnio e o conselho fiscal, que vai emitir pareceres a respeito das contas
dos sndicos. O mandato destes tambm de dois anos, podendo haver
reconduo por igual prazo.
Basicamente, o sndico representa o condomnio extrajudice e
judicialmente e ele tem o dever de administrar o condomnio. Na adm. ele pode
tomar algumas decise sem necessidade deliberao em assemblia, como p.
ex., nos casos das benfeitorias necessria, como pode aplicar multas, demitir
funcionrios que trabalham no condomnio, tendo o dever de prestar
anualmente as contas da sua administrao. Se no a fizer poder levar a
desconstituio do sndico, 1349 do CC. O sndico tem o dever de marcar
assemblia ordinria para prestao de contas, que vai ser aprovada pela
prpria assemblia, que poder ou no aprovaar as contas do sndico. O sndico
pode dividir os poderes de administrao como uma administradora
(assessoria), esta pode preparar boletos, agilizar procedimentos pela assessoria
contbil, participar das assemblia para esclarecer algumas situaes.
A assemblia geral o rgo supremo do condomnio, o rgo de
deliberao acerca das decises condominiais, normalmente so marcadas uma
reunio ordinria por ano e, tantas quantas forem necessrias, reunies
extraordinrias. Na ordinria, o sndico apresenta as contas e a assemblia vai
aprov-las ou no e, alm disso, se faz a pauta do dia, podendo ser discutidas
outras questes, mas em sntese recai sobre aprovao de contas do sndico e
oramento. Pode ser que da assemblia se exija qurum mnimo - ex. caso de
multa condominial, fachada dos prdios, etc. Aprovao dos oramentos e
contas maioria simples, quanto multa condominial por danos causados por
 67

conta de obra em rea comum a multa de at 10 vezes, devendo 3/4 aprovar

at onde ir a multa, se for para mudar a fachada do prdio deve haver
unanimidade, etc.
Qualquer condmino pode exigir a prestao de contas extra e
judicialmente.

17/5

EXTINO DO CONDOMNIO EDILCIO - A doutrina de modo geral

apresenta 4 (quatro) espcies de extino do condomnio edilcio.
A primeira forma de extino ocorre com a destruio do prdio, objeto
do condomnio edilcio. Trata-se da destruio fsica mesmo, terremoto,
furaco, etc., que pe fim ao prprio prdio.
A segunda forma ocorre com a demolio do prdio, resultante de uma
necessidade urbanstica, decorrente de uma deciso de carter pblico ou at
privada - ex. treme treme.
A terceira causa chamada expropriao ou desapropriao do prdio
feita pelo Poder Pblico em razo de interesse social, necessidade ou utilidade
pblica. O Poder Pblica paga ao proprietrio do prdio uma indenizao
prvia. Vale observar que tal indenizao nunca corresponde ao que vale, pois
entregam o valor venal e no o valor de mercado. Consiste na retirada do
patrimnio particular e o ingresse no patrimnio pblico. A expropriao pe
fim ao condomnio, obviamente.
Quarta causa a chamada confuso: quando um prdio objeto de
condomnio passa a pertencer a um nico proprietrio. Ou seja, um nico
indivduo passa a ser dono de todas unidades particulares.
Com isso, encerramos condomnio edilcio.

QUINTA E LTIMA CARACTERSTICA - PERPETUIDADE DA

PROPRIEDADE:
A propriedade, via de regra, um direito perptuo porque ela no se
extingue em razo somente do tempo e a prova isso a propriedade objeto de
herana, a propriedade objeto de sussesso hereditria. Se colocar um
relgio so a mesa, pode passar 1000 anos que eu vou continuar a ser dono do
bem, ainda que o sujeito morra, no obstante a propriedade continua a existir,
na mo dos herdeiros. Claro que algum poder usucapi-la. A simples ao do
tempo no pe fim ao domnio/propriedade.
Existe exceo, que diz respeito propriedade resolvel ou ad tempus,
disciplinada nos arts. 1359 e 1360 do CC.
A propriedade resolvel uma propriedade que est sob condio
resolutiva, a condio se encontra disciplinada nos arts. 121 a 130 do CC. A
condio elemento acidental que subordina os efeitos do negcio jurdico ao
acontecimento futuro e incerto. Podemos classificara condio de diversas
formas, dependendo do critrio escolhido, o que nos interessa a condio
resolutiva. A condio resolutiva quando, ocorrendo o seu implemento, cessa
os efeitos do negcio jurdico, extingue-se os efeitos do negcio jurdico, em
razo de acontecimento futuro e incerto - ex. compra e venda de bem imvel
com clusula de retrovenda - arts. 505 a 507 do Cdigo Civil; ex. X vende a Y
 68

um imvel da sua propriedade pelo preo vista de 500 mil reais, ocorrendo a
venda por meio de contrato de compra e venda, lavrado para tanto a escritura
pblica competente, levada registro. Na escritura pblica h um clusula de
retrovenda, que determina "caso x (vendedor) restitua a y (cobrador), no prazo
de 1 (um) ano, a contar da alienao, o preo recebido + as despesas de
transferncia, o imvel at ento vendido, retornar ao patrimnio de X
(vendedor)". Durante esse tempo a propriedade de Y NO perptua, haja
vista a condio de X devolver ao Y o valor recebido + despesas. Durante esse
tempo a propriedade de Y no perptua, resolvel, dependendo, portanto,
de condio. A doutrina chama essa propriedade de "propriedade diferida". Se
passado um ano o X no devolver ao Y o valor recebido + despesas, a
propriedade que era resolvel se torna perptua.

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condio ou pelo advento do termo, entendem-se tambm
resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo, pode reivindicar
a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por ttulo
anterior sua resoluo, ser considerado proprietrio perfeito, restando pessoa, em cujo benefcio houve a resoluo, ao
contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a prpria coisa ou o seu valor.

- possvel a pergunta: A propriedade resolvel a exceo e a

perpetuidade a regra? Explique. #FIKADICA
Vale obserrvar que a retrovenda est em desuso, normalmente ocorre
quando uma empresa/empresrio est falido e o empresrio aliena o imvel,
recebe o valor, investe na empresa, lucra, adquire verba, paga pelo imvel e
rertorna posse.

SNTESE DO BLOCO DE ESTUDOS: Analisamos os conceitos sintticos e

analticos da propriedade, depois analisamos a elasticidade, absolutez (falamos
do direito vizinhana), falamos da exclusividade (relao condominial, aspecto
gerais e edilcios), falamos da perpetuidade (e exceo da perpetuidade
resolvel).

FUNDAMENTO JURDICO DA PROPRIEDADE: O fundamento

jurdico de um fenmeno a sua razo de existncia, o porqu da existncia
do fenmeno no mundo jurdico. Temos que procurar a razo do
domnio/propriedade. Temos 4 teoria para tanto, que tentam explicar o
fundamento jurdico da propriedade:
*A teoria mais aceita, mais lgica, mais condizente a teoria da
natureza humana, mas as demais mercem ateno.
1a TEORIA DA OCUPAO - Os adeptos a essa teoria afirmam que o
fundamento jurdico da propriedade a ocupao das terras (ocupao
imobiliria), sobretudo a colonizao que ocorreu na Amrica. Aqui vale a
referncia a colonizao da Amrica Russo-Espanhola e tamb da Amrica do
Norte, feita pelos indulgentes na Reforma e Contra Reforma, s que l a parte
norte central foi atravs de povoamento.
1a Crtica: Esse processo em que a ocupao foi um instrumento, porque
a ocupao foi um instrumento de se apossar do que no era da civilizao
moderna.
 69

2a crtica: a ocupao no uma razo da existncia da propriedade,

mas um meio de adquirir a propriedade, ela no explica a existncia da
propriedade. No caso da Unio Europeia, inclusive, foi utilizado um meio ilicito
de adquirir a propriedade.
A ocupao no nosso CC, alis, elencada como um meio de aquisio
das coisas mveis.
2a TEORIA DA LEGALIDADE - Para os adeptos dessa teoria, a
propriedade encontra o seu fundamento jurdico na lei, no ordenamento
jurdico. Graas lei a propriedade tem sua razo de existncia.
A grande crtica que se faz que esse fundamento jurdico efmero, ou
seja, fraco demais para explicar a razo de existncia da propriedade. Isso
porque pode o Estado revogar lei para que este fundamento deixe de existir.
3a TEORIA DA ESPECIFICAO - Tambm chamada de teoria do
trabalho. Para os adeptos desta teoria o fundamento jurdico da propriedade
o trabalho, ou seja, a atividade humana de transformao de uma coisa que
lhe d a condio de titular o domnio.
1a crtica: a recompensa pelo trabalho desenvolvido no pode ser a
propriedade da coisa trabalhada, porque a recompensa o salrio. A
recompensa no o domnio da coisa trabalhada.
2a crtica: seria no mundo moderno, na produo em escala ps rev.
industrial, seria impossvel se determinar a propriedade por meio do trabalho
porque a produo de bens resulta do trabalho coletivo e no do trabalho
individual, sendo muito difcil determinar o domnio por conta desse trabalho.
Apesar de existir automao, cada sujeito trabalha em um setor, ou seja, numa
indstria de automvel cada um desempenha uma parte da produo do carro.
4a TEORIA DA NATUREZA HUMANA - a teoria mais aceita. Para os
adeptos dessa teoria a propriedade inerente natureza humana e condio
da existncia do homem e necessria para o respeito sua dignidade humana.
Por mais humilde que seja o ser humano, ele proprierio das suas vestes.
Antnio Gomes Gil fala que at a criana se apropria das coisas - ex.
mamadeira, brinquedos, etc. da natureza do homem ser proprietrio.

LIMITES OBSERVADOS NA PROPRIEDADE QUANTO EXTENSO

HORIZONTAL E EXTENSO VERTICAL DA COISA:
Quando a coisa mvel no temos grandes dificuldades, tanto o limite
horizontal e vertical correspondem dimenso da coisa, ou seja, ao tamanho
fsico da coisa. Pensemos na propriedade da mesa: horizontalmente a
propriedade comea numa lateral quanto na outra, e verticalmente corresponde
altura. A mesa se limita s extenses laterais e a altura. Isso vale para
qualquer bem mvel, que fcil delimitar.
Quando a coisa IMVEL fica complicado delimitar, isso porque
horizontalmente a propriedade corresponde rea do imvel, ou seja, se o
imvel tem 10 m. de frente e 50 de fundos, tem-se 500 m2. Para aperfeioar
tem-se as linhas divisrias da vizinhana. Agora verticalmente complicado,
pois a propriedade no se restringe ao solo, a propriedade se projeta para cima
(at determinada altura) e para baixo (subsolo, at determinada propriedade).
Qual o limite, afinal? O BGB (alemo) fala da utilidade (til), ZBG diz que a
propriedade do solo se projeta para cima e para baixo at onde haja interesse
 70

ao proprietrio. O CC atual no art. 1229 aglutina essas duas ideias, diz que a
propriedade se projeta para o alto at determinada altura, e para baixo at
determinada profundidade, onde for til que gere interesse jurdico ao
proprietrio. Havendo interesse jurdico o proprietrio pode exercer com
exclusividade o seu direito. Portanto, vai variar de propriedade. At onde haja
interesse e, decorrente, exclusividade vai variar

18/5

O art. 1230 e 1231 limitam quando houver interesse da unio.

ACHADOS - 1232 A 1237: Quem acha uma coisa chamado de

descubridor. Quando algum acha, a coisa, ou ela est perdida ou ela est
abandonada. Se est abandonada a coisa o sujeito que a encontrou se torna
possuidor/proprietrio da coisa. Evidente que uma coisa abandonada de fcil
constatao em relao a uma coisa perdida, mas a coisa abandonada aquela
em que o seu titular abre mo da coisa, ou seja, o sujeito abdica de ter
interesse na propriedade - ex. corrente de ouro atirada no rio. Pela ocupao o
indivduo que apanha a coisa se torna proprietrio.
Se for achada uma coisa perdida o descubridor deve entreg-la ao dono,
sob pena de no entregando, incorrer no crime de apropriao indbita. E se
no encontrar o dono? Deve ser entregue autoridade competente. A
autoridade competente deve dar notcia na imprensa da coisa achada e quem
for o dono tem o prazo de 60 dias para reivindic-la. Se neste prazo o dono no
reivindic-la, o bem vai a leilo e o valor arrecadado vai para o Municpio.
Aquele que encontra algo tem direito a recompensa, que no pode ser
inferior a 5% + despesas por encontrar o bem.

A matria da prova vai at aqui: coisa perdida/achada.

Segundo semestre

AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

A aquisio da propriedade imvel se divide em originria e derivada.

Na derivada existe a transmisso da coisa de um titular para as mos de outro, ao passo
que na originria no h essa transmisso, pois o sujeito apreende uma coisa e passa a adquiri-
la de forma originria.
So duas as formas de aquisio derivada:
i) Aquisio por meio do registro imobilirio (vai ser objeto do nosso estudo esse ano).
ii) Aquisio pela sucesso (estudaremos ano que vem).

Vamos estudar tambm os modos originrios de aquisio da propriedade, que

basicamente so dois:
i) Acesso
ii) Usucapio
 71

Comearemos estudar o registro imobilirio, que o primeiro modo de aquisio

derivada.

Registro Imobilirio
Os artigos do CC que devemos ter em mente so os arts. 104, 107, 108, 1.245 a 1.247.
Devemos tambm analisar a lei 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos) arts. 167 e seguintes.
A matria da prova vai do incio at o art. 1337 (at coisa perdida, achada, que
acabamos de comentar hoje). Essa parte de aquisio da propriedade imvel j matria do
segundo semestre.
A questo da aquisio da propriedade imvel, para entende-la no Brasil, temos que
fazer um pequeno estudo dos modos de aquisio da propriedade imvel na Frana e na
Alemanha, isto porque so dois sistemas que se opem, diferentes, e o Brasil seguiu um deles,
que o Alemo. Logo, precisamos entender o sistema francs rapidamente, e o sistema
Alemo, para em seguida entrar no Brasileiro.
Na Frana, a aquisio da propriedade imvel no depende do registro imobilirio, mas
sim apenas do contrato. Logo, adquire-se o imvel por meio de um contrato. O registro l tem
mera funo de dar publicidade ao titular do imvel, a pessoa que adquiriu a propriedade.
J na Alemanha, cada imvel tem um nmero de matrcula, que se encontra registrado
no que eles chamam de livro fundirio. Logo, cada imvel tem como se fosse uma identidade.
A cada transferncia feita, atribui-se ao imvel um nmero de registro. Logo, no basta assinar
um contrato para se adquirir a propriedade, pois ele o tipo causal de transferncia, que pode
ser um contrato de compra e venda, doao, permuta e etc. Esse tipo deve ser levado a
registro no local onde o imvel encontra-se matriculado. O registro na Alemanha atribui ao
titular do imvel uma prwsuno absoluta da propriedade, que se chama Iuri et Iuri, o que
significa que no admite prova em sentido contrrio. Logo, se o contrato na Alemanha tiver
uma nulidade ou anulabilidade, ocorrendo o registro, essa anulabilidade e anulabilidade se
convalida. Registrou, o registro gera uma presuno absoluta de propriedade.
O Brasil seguiu o sistema Alemo, o que significa que para se adquirir a propriedade
aqui, necessrio que seja firmado um contrato normalmente que vale por escritura pblica, e
que essa escritura pblica seja levada registro. Onde feito o registro? No em qualquer
cartrio, mas sim no cartrio de registro imobilirio competente, que o do local onde o
imvel se encontra matriculado.
Logo, o Brasil seguiu o sistema Alemo de matricula e de registro. Aqui tem uma
peculiaridade que diferencia o sistema brasileiro do Alemo, porque no Brasil o registro
imobilirio gera uma presuno relativa de propriedade, que chamada presuno iuris
tantum. Essa presuno iuris tantum admite prova em sentido contrrio. Ento, se o ttulo
causal aqui no Brasil, se o contrato apresentar algum vcio que gere nulidade ou anulabilidade,
mesmo registrado o ttulo causal, pode a parte interessada requerer a nulidade do contrato e
o cancelamento do registro imobilirio.
Logo, no Brasil o registro gera presuno relativa, que admite prova em sentido
contrrio. Logo, se o ttulo apresentar algum vcio que possa gerar uma nulidade ou
anulabilidade, o interessado pode requerer essa nulidade ou anulabilidade do contrato, e o
posterior cancelamento do registro imobilirio. Ex. X casado com Y sob o regime da
comunho parcial de bens. X resolve vender o imvel a W, porm, no momento da venda, ele
se declara solteiro, e vende o imvel a W sem a assinatura de Y. Este contrato de compra e
venda passvel de nulidade, pois faltou aqui a outorga do outro cnjuge para que a venda
seja perfeita. s olhar os arts. 1647 e seguintes do CC.
 72

Ento, se esse contrato for levado a registro, ele gerar uma presuno relativa, porque
Y tem o prazo de 2 anos a contar do divrcio para pedir a nulidade da escritura e o
cancelamento do registro, justamente por falta de outorga. Logo, uma presuno relativa,
pois se fosse absoluta, esse registro, por si s, determinaria a convalidao do vcio,
convalidando, assim, o vcio existente no ttulo.
No Brasil, a parte prejudicada pode ingressar em juzo requerendo a nulidade do ttulo e
o cancelamento do registro. Essa a grande diferena do sistema brasileiro para o Alemo.
Existe no Brasil um registro chamado Torrens (arts. 277 e seguintes da Lei de Registro
Pblico), e ele gera a presuno absoluta de propriedade, pois diferente do registro
imobilirio. Contudo, esse registro est em desuso, e ineficaz (depois comentaremos).
Embora em desuso, esse registro cai em concursos.
Na Alemanha e no Brasil necessrio o contrato e o registro de transferncia, contudo
na Alemanha o registro gera presuno absoluta, ao passo que no Brasil relativa.

Na prxima aula, lembrar dele continuar de: passos necessrios que devem ser dados
para a aquisio segura em termos de registro imobilirio.-

2 SEMESTRE

Terminamos o semestre passado sobre registro imobilirio. Falamos que dois sistemas,
da Frana e da Alemanha, so fundamentais para entender o sistema no Brasil.
O Frances no depende de registro imobilirio, basta o contrato. O contrato na Frana
o suficiente para transferir a propriedade. O registro na Frana importante apenas para dar
publicidade ao ttulo.
Na Alemanha, por sua vez, o sistema exige no s a existncia do ttulo (contrato), mas
tambm do registro. Necessria escriturao pblica e registro.
Brasil seguiu o sistema alemo, de forma que precisamos para a transferncia da
propriedade imvel, a escriturao pblica (via de regra) e o registro imobilirio.
 73

A rigor, nas aquisies derivadas de propriedade imvel, o registro imobilirio que

determina o domnio. No Brasil para se adquirir a propriedade imvel fundamental o
registro.
O professor costuma dividir trs passos para a obteno do registro:
i) Levantamento das certides pessoais e reais.
ii) Lavratura da escritura pblica no cartrio de notas chamado tabelionato.
iii) Registro dessa escritura pblica, desse ttulo aquisitivo, no registro imobilirio
competente.

Se seguirmos esses passos a passos, quase que impossvel se ter um deslize em termos
de aquisio da propriedade. Vejamos cada um especificamente.

Levantamento das certides pessoais e reais: evidente que a certido de natureza

pessoal refere-se quele que est alienando o imvel, transferindo-o. J a certido real diz
respeito ao prprio imvel que est sendo alienado.
Essas certides de natureza pessoais, so vrias certides que hoje, muitas delas, podem
ser levantadas pela internet. Antigamente isso no era possvel, pois era feito diretamente nos
fruns.
A primeira certido a do frum cvel, do juzo cvel estadual. Falaremos primeiro das
certides estaduais, frum cvel, criminal e trabalhista.
No frum cvel, qual o objetivo de se levantar uma certido? Para verificar se essa
certido no tem nenhuma restrio, se ela se apresenta negativada, se no h restrio do
alienante ser ru em algum processo, de cobrana ou de execuo. Muitas vezes o cara ru e
no pode alienar o imvel, podendo se caracterizar fraude execuo, por exemplo. Essa
certido no juzo cvel fundamental, portanto.
No juzo criminal a mesma coisa. No existe pena somente restritiva de liberdade.
Existem multas aplicveis, multas pecunirias, que se no pagas, podem gerar ttulos
executivos, passveis de cobranas, que iro envolver o patrimnio do ru. No juzo criminal
tambm importante o levantamento das certides e que elas no tenham nenhuma
restrio, visto que elas podem ser objetos de execuo de sentena pecuniria e envolver,
inclusive, o imvel. O patrimnio do indivduo quem vai responder em caso de pena
pecuniria, mesmo sendo no juzo penal. Por isso, importante que essa certido seja
levantada.
Na justia do trabalho importante tambm o levantamento das certides, pois se um
eventual empregado no tiver as suas verbas trabalhistas pagas, ele pode requerer o
pagamento e cobrar o patrimnio do empregador.
Logo, essas certides precisam ser levantadas na justia estadual (cvel e criminal) e na
justia especial (trabalhista).
A mesma pesquisa deve ser feita na Justia Federal em matria cvel e criminal, pois as
vezes est correndo o processo na justia federal e a pode ser que saa uma certido com
restrio.
Se for Pessoa Jurdica que est alienando o imvel, alm desses cuidados e certido que
falamos, necessrio fazer pesquisa no INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social), isto
porque pode acontecer que alguma verba, haja algum apontamento de dbito junto ao INSS,
alguma verba que no foi recolhida pela PJ e que tambm pode incidir como uma dvida no
patrimnio da pessoa jurdica que est alienando.
Tambm deve se levantar a certido nos cartrios de protestos, pois s vezes o indivduo
no tem ao em curso, no ru em uma ao contra ele movida, mas um devedor
 74

contumaz, pois no paga os ttulos de crdito, no paga cheque, no cumpre contrato e os

ttulos esto sendo protestados nos cartrios de protestos. E assim, uma alienao de bem
desse indivduo, pode caracterizar fraude execuo. Logo, se h restries nos cartrios de
protestos, antes de adquirir o imvel, o adquirente tem que tomar o cuidado para que o
alienante retira essa questo da certido.
A certido no registro cvel, que indica nascimento, casamento e etc. s vezes o cara
casado e se declara solteiro na escritura. E no pode alienar sem outorga do outro cnjuge.
Tambm bom levantar as certides nas varas das fazendas pbicas municipais e
estaduais, para ver se no h nenhuma execuo fiscal que envolva diretamente o alienante,
como dvida de IPTU, por exemplo.
Pesquisa na receita federal tambm bom para saber se no existe dvida tributria em
carter federal.
Pesquisar tambm na prefeitura para saber se h inscrio da dvida ativa, que um
ttulo executivo passvel de processo.
Se um imvel objeto de condomnio, um imvel condominial como unidades de
apartamentos, necessrio que se levante uma certido junto administradora do
condomnio. Se no h administradora, junto ao sndico do prdio, para saber se no h
nenhuma dvida condominial, pois se o cara no pagar condomnio, quem ter que pagar
quem adquire o apartamento. A dvida propter rem, pois acompanha o adquirente.
Logo, esses cuidados devem ser tomados. Essas certides de natureza pessoal so
importantes serem levantadas e elas devem estar negativadas, no devem apresentar nenhum
ttulo de restrio.

A certido de natureza real, por sua vez, refere-se ao imvel que est sendo alienado.
Onde se levanta essa certido? No Registro Imobilirio onde o imvel se encontra registrado.
l que se levanta a certido. Ex. Se aquele que est alienando o imvel realmente o
proprietrio, pois as vezes o cara acha que proprietrio, mas no . As vezes ele tem escritura
pblica, mas no est registrado. Essa pesquisa necessria ser feita no registro imobilirio
para comprovar que aquele que est alienando o imvel realmente o seu dono, pois se l
constar o nome de outra pessoa registrando, aquele que est alienando no e proprietrio.
Alm disso, h de se verificar se no existe algum nus sobre esse imvel, como
hipoteca, penhora e etc.
Os cartrios costumam fazer isso por uma taxa pequena. Se quer fazer como advogado,
para no onerar os seus clientes, pode-se fazer na internet. Os cartrios de notas normalmente
fazem essa pesquisa, esse levantamento.
bom s vezes verificar as certides do alienante e do proprietrio anterior ao
alienante.

O levantamento de certides obrigatrio? No! Se o alienante e adquirente no tomar

o cuidado devido, o cartorrio no tomar.

Lavratura da escritura pblica, via de regra, no cartrio de notas chamado

tabelionato: aquele cartrio em que reconhecemos firma da assinatura. necessrio
cartrio que ir se lavrar a escritura pblica. Voc vai ao cartrio, leva os documentos
necessrios, e em uma data previamente determinada pelo tabelio as partes comparecem e
feita a leitura da escritura pblica. No final o tabelio diz: dou f. A escritura lida pelo tabelio
e no final ele faz isso.
 75

O cartorrio pode lavrar a escritura no prprio cartrio ou outro local indicado pelas
partes, como casa do alienante, casa do adquirente, banco e etc. O alienante concorda em
assinar a escritura se houver a transferncia, por exemplo. Paga diligencia para o cartorrio e
ele vai l.
No existe um critrio de competncia para que essa escritura seja lavrada. Como
assim? So vrios os cartrios de nota. Se o imvel est na Mooca eu posso lavrar a escritura
em Itaquera, na prpria Mooca, no Centro da Cidade, de Pinheiros e etc. At em outra
comarca. No h critrio de competncia para lavrar a escritura.
A lavratura da escritura da substancia do negcio jurdico. Se no lavrar a escritura, o
negcio jurdico nulo (art. 104 c/c 166, CC).
Todavia, h duas excees em que no h necessidade de se lavrar escriturar pblica,
em que se admite o instrumento particular, quais sejam:
i) Quando o valor do imvel for igual ou inferior a 30 salrios mnimos (art. 108).
ii) Quando a lei assim autorizar. Ex. aquisio do imvel pelo trabalhador por meio do
levantamento de fundo de garantia. A lei que regulamenta o fundo de garantia, viabiliza,
possibilita que o imvel seja adquirido pelo fundo de garantia sem a necessidade de escritura
pblica. O trabalhador vai na CEF, junto com o alienante. L so pedidos vrios documentos,
inclusive as certides, e a firmado um contrato particular de transferncia. Se o cara no
quiser ir na CEF, ele pode procurar um agente financeiro, um banco de seu interesse, e o
banco particular vai fazer esse campo, procurar a CEF, elaborar um contrato particular. No dia
da assinatura, o alienante assina a negociao, a venda do imvel, o adquirente libera o preo
que est na sua conta e a o adquirente pega o instrumento particular e faz o registro do
instrumento particular, como se fosse escritura pblica. uma hiptese em que a lei dispensa,
para a ocorrncia do registro, a escriturao pblica.

iii) Registro dessa escritura pblica, desse ttulo aquisitivo, no registro imobilirio
competente: a escritura pblica pode ser lavrada em qualquer cartrio de notas, no h
critrio de competncia. J o registro desse titulo aquisitivo, dessa escritura, somente pode ser
feito no registro imobilirio competente. Quem determina essa competncia a Lei de
Organizao Judiciria do Estado de So Paulo. Ex. imvel na Lapa o 12 Registro imobilirio o
competente. Um imvel na Mooca, por exemplo, a depender da rua, registra no 7 Registro
imobilirio ou no 5 Registro imobilirio, tem que ver certinho a avenida/rua que o imvel est
localizado.
Esse registro ocorre imediatamente? No! O adquirente vai levar esse titulo at o
registro imobilirio competente, mas o registro no ocorre de forma imediata. Esse ttulo ser
examinado e a o oficial tem at 30 dias para efetuar o registro definitivo. H, todavia, um
detalhe.
Existe um fenmeno chamado pr-notao do ttulo aquisitivo da propriedade (art. 1245
a 1247, CC). A pr-notao o fenmeno jurdico que envolve um ttulo aquisitivo da
propriedade imvel e que consiste na apresentao do ttulo no registro imobilirio, sendo
anotado o minuto, a hora, o dia, o ms e o ano em que o ttulo foi apresentado, tendo
prioridade o registro definitivo quele que primeiro pr-notou o ttulo segundo uma ordem de
apresentao, sendo a pr-notao a chave para o registro definitivo da propriedade.
Quem primeiro realizar a pr-notao, ter a preferencia no registro definitivo. Por
exemplo, X vende um imvel para W, sendo a escritura pblica de transferncia da
propriedade imvel lavrada no dia 30/07/2016 no cartrio de notas da Lapa. No dia
 76

05/08/2016, X vende o mesmo imvel para Y, sendo lavrada a escritura pblica de compra e
venda o cartrio de notas de Pinheiros.
No dia 16/08/2016 s 10h, Y pre-nota o ttulo aquisitivo da propriedade imvel no
registro imobilirio competente. s 10h30 do mesmo dia, W faz a pre-notao do seu ttulo
aquisitivo. Quem tem prioridade no registro definitivo Y, porque em ordem de apresentao,
Y pre-notou primeiro. Todavia, pode cair a primeira prenotao, por exemplo, faltar algum
documento, e a d um prazo de 30 dias para cumprir, por exemplo. Se no cumprir, cai a pr-
notao e passa a anlise da 2 pr-notao.

Quais ttulos podem ser submetidos ao registro imobilirio? Negcios jurdicos, como
compra e venda, troca ou permuta, doao, dao em pagamento, todo tipo de negcio que
envolva a transferncia da propriedade imvel.
Sentenas e decises tambm podem ser registrada. Mas elas no precisam de escritura
pblica. Ex. sentena de usucapio.
S dono quem tem em seu nome o ttulo registrado.

EFEITOS JURDICOS DO REGISTRO IMOBILIRIO

Esses efeitos jurdicos, a classificao, iro variar de autor para autor. Mas, fazendo um
apanhado geral, podemos dizer que os efeitos jurdicos so os apresentados a seguir. H quem
fale tambm em princpios ao invs de efeitos, o que parece, para o professor, fenmenos
diferentes. O professor prefere chamar de efeitos. Os efeitos jurdicos so os seguintes:
i) Publicidade: o registro imobilirio permite que a sociedade tome conhecimento de
quem proprietrio do imvel e as condies jurdicas em que esse imvel se encontra, como
tambm permite ao titular do domnio opor o seu direito de propriedade contra todos
(oponibilidade erga omnes), que tende restringir ou impedir o exerccio do domnio por parte
do seu titular.
O registro imobilirio gera a possibilidade de publicidade que uma faca de dois gumes,
pois a partir da publicidade o registro publico, de forma que qualquer pessoa da sociedade
pode ir at o registro e se certificar quem o proprietrio do imvel e as suas condies
jurdicas. Basta ter o nome do suposto proprietrio e se no tiver o nome, basta o endereo.
At na Frana em que no se exige o registro para a propriedade, o registro existir com
o objetivo de se dar publicidade a quem titular da propriedade.
ii) Legalidade: esse efeito jurdico determina que para ocorrer o registro imobilirio
necessria a presena dos documentos exigidos pela lei para o seu regular registro, residindo
nesse fato a legalidade, como tambm reside a legalidade feito o registro, uma vez que
registrado o ttulo aquisitivo, significa que a propriedade imvel se encontra legal.
Quando voc vai fazer o registro do ttulo aquisitivo, o registro exige os documentos
necessrios para fazer esse registro. Se estiver faltando algum documento no feito o
registro, mas sim se despacha para o adquirente tomar determinada ao. O registro a prova
da prpria legalidade do domnio, da propriedade. A Legalidade funciona como pressuposto do
registro e como prova do prprio registro regular do imvel.

iii) Fora probante: o registro imobilirio, no Brasil, gera uma presuno relativa de
propriedade, a chamada presuno juris tantum, que admite prova em sentido contrrio,
diversamente do que ocorre na Alemanha, em que o registro gera uma presuno absoluta do
domnio, chamada presuno juris et Iuri, que no admite prova em sentido contrrio.
 77

Na Alemanha, se um ttulo aquisitivo da propriedade apresentar um vcio ou defeito, o

registro do ttulo pe fim ao defeito ou vcio, convalidando o ttulo, diversamente do que
ocorre no Brasil, pois se o ttulo aquisitivo apresentar um vcio/defeito e no for sanado,
mesmo ocorrendo o registro possvel se requerer a nulidade do ttulo e o cancelamento do
registro. Ex. X e Y so casados sob o regime da comunho parcial de bens. Ocorre que X
proprietrio de um imvel adquirido antes do casamento e X, durante o matrimonio, aliena
esse imvel para W por meio de uma escritura pblica de compra e venda, sem a outorga de Y.
Essa escritura passvel de nulidade (art. 1647, CC) e o registro deve ser cancelado.
Lembrar que ele falar do registro Torrens (art. 277 sgts, da Lei 6.015/73).

---
17-08-2016

No Brasil existe o registro que caiu em desuso, que o chamado registro Torrens (art.
277 sgts, da Lei 6.015/73). Esse registro caiu em desuso por trs aspectos, quais sejam: i) o
registro torrens somente pode ser utilizado para imveis rurais, de forma que no aplicado
imveis urbanos; ii) O registro torrens decorre de um processo judicial, ou seja, h uma
instaurao de processo judicial, jurisdio voluntria e, ao final, o juiz declarar por sentena
a propriedade imvel, a aquisio da propriedade imvel por meio do registro torrens; iii) O
registro torrens muito oneroso, tem que contratar advogado, tem despesas processuais.
Se o registro imobilirio gera uma presuno relativa de propriedade, o registro torens
gera presuno absoluta de propriedade, uma presuno juris et iuris, que no admite prova
em sentido contrrio.
O registro torrens vigora no Brasil e est previsto na Lei de Registros Pblicos, mas no
tem eficcia, j que est em desuso.
Termina aqui a fora probante.

iv) Continuidade: esse efeito no pode ser violado em hiptese alguma. A continuidade
o efeito jurdico que determina uma cadeia registral, uma corrente registral, constituda por
todas as transferncias feitas, que envolvem o imvel, podendo, em razo da continuidade, se
constatar quem o atual proprietrio da coisa e quem o anterior dono, portanto, quem eram
os antigos proprietrios, no podendo ocorrer, soluo de continuidade e a toda transferncia
feita um novo nmero de registro.
Para entender isso necessrio distinguir trs fenmenos que esto dentro do registro:
1) matricula do imvel; 2) registro; e 3) averbao.
A matrcula o nmero dado ao imvel que invarivel. O nmero de matricula
sempre o mesmo, o nmero que identifica o imvel. A matrcula pode ser desdobrada, isto ,
de uma matricula pode-se fazer duas ou pode ainda fazer fuso de matriculas. Porm, fora
essas hipteses de fuso ou desdobramento, o nmero da matricula sempre o mesmo, ela
no ir variar. Pode passar o tempo que for, o nmero da matrcula sempre o mesmo.
Diferente do nmero de registro, pois a cada transferncia feita atribuda um nmero
de registro. Assim, diante de doao, venda e etc., o imvel ganha um novo nmero de
registro.
Averbao, por sua vez, feita margem da matrcula, isto , so anotaes que so
feitas margem da matrcula. P. ex. mudana no estado civil do titular da propriedade.
Construo feita no terreno (tem que fazer averbao). A averbao uma atualizao do
imvel.
 78

Matrcula nmero invarivel que identifica o imvel, registro nmeros atribudos a cada
transferncia e a averbao diz respeito ao titular da coisa ou do prprio imvel em si.
Ex. imvel alfa doado para o indivduo X. Tem que ter um nmero de registro, por
exemplo, 1. Esse imvel X vendido para Y. Tem que constar aqui o registro 2. Esse imvel
novamente vendido para Z, devendo constar o registro 3. At aqui no se quebrou o efeito
jurdico da continuidade.
Digamos que Z resolva vender o imvel, mas venda esse imvel por meio de um
contrato particular para W. Posteriormente, W resolve vender esse imvel para Alfa. Quando
alfa vai at o registro imobilirio para ver em nome de quem est o imvel, no est em nome
de W, mas sim de Y. Portanto, o correto a se fazer o Y passar o imvel para o nome de W,
atribuindo numero 4 de registro e, a sim, transferir o imvel de W para o Alfa. Isso o correto.
Na prtica isso no feito. Para pagar menos ITBI, as pessoas transferem direto de Y para Alfa
e deixa W fora da jogada.
Nmero de registro est na ltima folha e apontado como nmero de transferncia.

v) Obrigatoriedade: para que se possa adquirir a propriedade do imvel de forma

derivada, essencial o registro imobilirio que denota, portanto, ser obrigatrio o registro para
a aquisio do domnio. Ento, o registro tem como efeito a obrigatoriedade. Sem registro no
h como adquirir a propriedade imvel, isso de forma derivada e no de forma geral. Porque
Usucapio, acesso, voc adquire a propriedade por outros meios. Usucapio at h registro,
mas no como requisito para aquisio do imvel e sim como pressuposto para a regularizao
da prpria propriedade. Em termos derivados fundamental o registro para que o domnio
seja adquirido.

vi) Prioridade: a pr-notao do ttulo aquisitivo da propriedade gera uma prioridade

para o registro definitivo e para a aquisio regular do domnio segundo uma ordem de
apresentao dos ttulos no cartrio de registro.
Um dos efeitos aqui do registro gerar essa prioridade, que existe a partir da pr-
notao. Pr-notou, segundo uma ordem de apresentao, tem prioridade aquele que
primeiro prenotou em relao aos outros.
Lembrando que a pr-notao tem validade de 30 dias, podendo cair. A passa a valer a
segunda pr-notao que foi feita.

vii) Constitutividade: o efeito jurdico da constitutividade uma consequncia dos

efeitos jurdicos at ento descritos, uma vez que constitui-se a propriedade tem-se o domnio
do imvel a partir do registro e, portanto, constitui a propriedade.
Na aquisio derivada somente com o registro que se tem a possibilidade de constituir
a propriedade, de se ter a titularidade do domnio. O efeito na obrigatoriedade determina que
para se pensar em ter o registro, em ter a propriedade, tem que se fazer o registro e a partir
do registro feito, tem se constituda a propriedade.

viii) Territorialidade: o registro imobilirio depende, para a sua regularidade, do critrio

da competncia, isto , dependendo da localizao geogrfica do imvel, h um registro
prprio para o registro especfico, o registro imobilirio. Dependendo da localizao geogrfica
do imvel, portanto, existe uma circunscrio imobiliria para a realizao do registro
imobilirio. No possvel o registro imobilirio ser feito em qualquer circunscrio imobiliria
 79

(cartrio de registro imobilirio). No Estado de So Paulo, por exemplo, a lei de organizao

judiciria que determina essa competncia.

ix) Especialidade: para atender esse efeito jurdico fundamental a descrio do imvel
no titulo aquisitivo de propriedade, a fim de que o bem seja devidamente individualizado e
diferenciar dos demais imveis existentes. Tem que haver, portanto, na escritura pblica uma
individualizao detalhada do imvel em termos, especialmente, de localizao, para
diferenciar esse imvel dos outros.

Semana que vem comearemos a falar do usucapio.

---
23-08-2016

USUCAPIO
Terminamos o registro imobilirio, que uma das formas de aquisio derivada da
propriedade. Agora falaremos do Usucapio, que um modo originrio.
Existem trs correntes sobre usucapio ser originrio ou derivado, ou um modo especial
de aquisio de propriedade. A corrente majoritria que um modo originrio, pois o titular,
o usucapiente no adquire, a rigor, o bem a ser usucapido de ningum. Ele apreende esse bem
e sequer sabe s vezes a quem ele pertence. Assim, para a maioria originrio. Mas h quem
diga que derivado em decorrncia do pagamento dos encargos, porque quando vamos
usucapir, se houver encargos no pagos, quem vai usucapir quem deve pagar. Esse elo entre
o proprietrio e o atual usucapiente que faz com que alguns dizem que modo derivado.

Outra polemica que tambm envolve o usucapio a questo da prescrio. Na Frana,

o Cdigo Civil diz que a prescrio distintiva e aquisitiva. Assim, o usucapio est dentro da
prescrio, como prescrio aquisitiva. No Brasil, isso no acontece, pois temos o capitulo
atinente prescrio extintiva, e temos um capitulo prprio da aquisio pela usucapio.
muito claro no CC brasileiro que usucapio um modo aquisitivo da propriedade e no um
modo prescricional. No obstante, parte da doutrina diz que um modo prescricional, levando
em considerao a influencia do direito francs.
As regras atinentes prescrio so aplicveis ao usucapio, existe o art. 1.244, por
exemplo, que bem caro nesse sentido, dizendo que se aplica ao usucapio s regras atinentes
prescrio.
um modo de aquisio da propriedade e tambm de aquisio do domnio. Somente
se aplica ao usucapio s regras de prescrio, mas ele um modo de aquisio do domnio.

Fundamento legal: estamos falando aqui do usucapio do bem imvel. O fundamento

legal do usucapio de bem imvel so os arts. 183 e 191 da CF, arts. 1238 a 1244 do CC e arts.
9 e sgts do Estatuto da cidade (Lei. 10.257/2001).
O cdigo de Processo Civil de 73 tinha um captulo prprio que tratava do usucapio. J
o NCPC no repetiu a temtica. No h, assim, um captulo prprio. H poucos dispositivos e
tratado dentro de um rito comum, que o antigo rito ordinrio (hoje chamado de comum).
Logo, o rito o comum para as aes de usucapio.
O CPC criou uma modalidade de usucapio que no existia, que a usucapio
extrajudicial, que veremos depois.
 80

Conceito: o usucapio o modo originrio de aquisio da propriedade e de outros

direitos reais, por meio do exerccio prolongado da posse e quando necessrio, com o
preenchimento de determinados requisitos legais.
O que merece destaque aqui o aspecto possessrio. No qualquer posse, mas uma
que tem caractersticas prprias para que ocorra o usucapio. Podemos usucapir no s a
propriedade, mas tambm outros direitos reais, como usufruto, servido, habitao, direito de
superfcie e etc. (iremos estudar).

Fundamento jurdico do usucapio: quando falamos em fundamento jurdico, estamos

tratando da razo de existncia jurdica do usucapio. O por qu da existncia jurdica do
usucapio.
Podemos resumir, em duas palavras, esse fundamento jurdico. Mas, o professor ir
apresentar o alicerce dessa colocao.
Logo, o fundamento jurdico do usucapio a consolidao do domnio, isto , a
consolidao da propriedade.
O que isso significa? Constitucionalmente fala em funo social da propriedade, e
porque no Brasil ele nunca foi respeitado.
Da Lei de 12 tbuas, que data de 410 AC, j existia a previso do usucapio em Roma.
um fenmeno milenar. No direito brasileiro, sempre existiu.
No obstante, embora seja um instrumento para o cumprimento da funo social da
propriedade, a funo social da propriedade nunca foi cumprida direito no Brasil.
Ex de consolidao do domnio - Imvel, terreno grande, e tem l o indivduo X. ele,
embora tenha no registro imobilirio seu nome indicado, ele no exerce esse domnio de fato,
tanto que o terreno apresenta uma vegetao densa. Sequer est murada, cercada por
arames farpados e etc. um cara que tem muitos imveis e que vive da especulao
imobiliria. Ele deixa ali o imvel sem a preocupao de fazer qualquer investimento, habit-lo
e etc. Ele quer efetivamente uma especulao imobilirio.
Por sua vez, o indivduo Y no tem local para morar, para trabalhar a terra, retirar da
terra o que produtivo. E a, existem os movimentos populares, que para ns, so um bando
de marginais.
Y um cara que no tem onde morar, no tem um pedao de terra para trabalhar,
subsistir e ele toma conhecimento desse imvel de X com uma marca densa. Ele se certifica
em torno do imvel e pergunta a quem pertence esse imvel e ningum sabe dizer. Ento, Y
ocupa, derruba a mata, constri sua casa, gera emprego para outras pessoas, movimenta a
economia, e depois de alguns anos, X passa por ali e reinvindica esse imvel. Pelo fato de ser
propriedade, a ele X fosse deferido esse imvel, estaramos diante de uma grave injustia em
relao a Y, pois foi Y quem deu a terra o tratamento de dono, de proprietrio que X no deu.
Nesse ponto que o usucapio entra. aqui que se fala em consolidao do domnio, da
propriedade.
Tem um velho princpio romano aplicado a essa situao que diz que o direito no
socorre aquele que dorme. X dormiu, pois pelo fato de ser dono, achou que poderia no dar a
terra o tratamento que ela merece. Em compensao, Y transformou a terra, passou a habit-
la e seria injusto devolver a terra X, em prejuzo de Y.
Ento, o fundamento jurdico do usucapio, consolidao do domnio da propriedade, e
justamente para proteger o Y, aquele que trabalha, que transforma a terra em produtiva,
que ocupa a terra.
Completando esse fundamento, poderamos dizer que o fundamento jurdico do
usucapio a consolidao do domnio/propriedade, por meio do exerccio prolongado da
 81

posse, visto que o direito no socorre aquele que dorme, isto , o fundamento jurdico do
usucapio a consolidao do domnio pela jurisdicizao da posse.
Quem fala em jurisdicizao da posse Pontes de Miranda, pois para se ter a
propriedade declarada por usucapio, depende-se de uma sentena judicial. Agora tem o
extrajudicial pelo NCPC, mas, em regra, depende de uma deciso judicial para se ter o domnio
declarado pelo usucapio. Inclusive, a sentena do usucapio levada a registro e passa a ser o
ttulo de propriedade, cancelando-se todos os ttulos at ento existentes.
Logo, a razo de existncia, fundamento jurdico, a consolidao do domnio, da
propriedade.

Requisitos para a constituio do usucapio: h requisitos de natureza pessoal,

requisitos de natureza real e requisitos de natureza formal. Ocorre que os requisitos de
natureza formal se subdividem em dois, requisito de natureza formal necessrio e requisito de
natureza especial.

Requisito de natureza pessoal: diz respeito a quem pretende usucapir, que chamado
de usucapiente, e em relao ao proprietrio do bem, no caso o imvel que se pretende
usucapir.
O que se exige do usucapiente? Se a pessoa natural pretende usucapir o bem, no caso o
bem imvel, ela tem que ter capacidade civil. Assim, se a pessoa natural, por si s, pretende
usucapir um bem imvel, ela pode faz-lo, desde que tenha capacidade civil. A parti de 2003,
pelo vigente cdigo civil, essa capacidade obtida com 18 anos de idade ou quando o
indivduo tem 16 anos e emancipado (art. 5, CC). Para usucapir voc em que exercer a posse,
que o marco jurdico, que para ser vlido depende da capacidade civil. Se se exige a
capacidade civil para a aquisio da posse, tem que exigir tambm para o usucapio.
Pessoa jurdica pode usucapir? Pode. Todavia, para usucapir depende de seu
representante, que em nome da pessoa jurdica, poder usucapir. Ento, em relao ao
usucapiente, capacidade civil um requisito exigido.
Embora o usucapio no seja um modo de prescrio, as regras aplicadas na prescrio
so aplicadas no usucapio. Tem uma regra bsica na prescrio, qual seja, o prazo
prescricional no corre contra o absolutamente incapaz. Se o prazo prescricional no corre
contra o absolutamente incapaz, o mesmo se diga ao usucapio. No possvel usucapir um
bem imvel que seja da propriedade de um absolutamente incapaz. S que tem uma coisa, em
julho do ano passado, foi publicado o Estatuto da Pessoa com deficincia, e em maro desse
no, o NCPC. Temos que nos atualizar.
A capacidade civil, art. 3 e 4 do CC, foram profundamente alterados pelo Estatuo da
Pessoa com deficincia. Hoje, apenas os menores de 16 anos so considerados absolutamente
incapaz. As disposies, enfermos, deficientes que no tem discernimento mental necessrio
ou aquele que no consegue exprimir sua vontade por causa temporria, foram revogados.
Hoje, no Brasil, apenas os menores de 16 anos so considerados absolutamente incapazes.
O art. 4 tambm foi alterado. Quem so considerados relativamente incapazes? Maiores
de 16 e menores de 18 (no alterou nada); os prdigos (tambm no alterou); tambm so
considerados relativamente incapaz os brios e toxicmanos, que so os que possuem
condio mental perturbada; tambm so relativamente os que no conseguem exprimir sua
vontade.
A gama de pessoas relativamente incapazes enorme. J os absolutamente incapaz
apenas um tipo de pessoa.
 82

Pois bem, o usucapio no corre em face de uma criana menor de 16 anos. At que ele
faa 16 anos, no corre o usucapio, no corre o prazo prescricional. Quando ele completar
essa ideia que comea a fluir o prazo prescricional.
Em matria de usucapio, cabe ao assistente do relativamente incapaz se opor ao
usucapio. Contra o relativamente incapaz, assim, o prazo flui.
O art. 197 e 198 do CC, que trata da prescrio, se aplica ao usucapio. O art. 197, por
exemplo, diz que no corre a prescrio entre cnjuges no casamento e na unio estvel. No
corre a prescrio. Se eu utilizo um automvel que da minha mulher h 10 anos, e no
poderei alegar usucapio enquanto o matrimonio durar. Todas as hipteses do art. 197 e 198
se aplicam prescrio e ao usucapio.
Esse requisito pessoal abrange o usucapiante o proprietrio do imvel que se pretende
usucapir.

Requisito de natureza real: quando nos referimos ao requisito de natureza real, nos
referimos coisa que pode ou no ser usucapida.
Pode ser usucapido os bens corpreos. Dentre esses bens corpreos, as coisas mveis e
imveis.
Podem tambm ser usucapidos os bens incorpreos, que so os direitos. Tanto que foi
falado que pode ser objeto de usucapio os direitos reais, como o direito de superfcie,
servido predial, usufruto, uso, direito de habitao e etc.
Iremos tratar, todavia, especificamente, dos bens imveis.

Em relao aos bens imveis, podem ser usucapidos no Brasil, apenas os bens imveis
que se encontram no comrcio. Bens que esto fora do comrcio no pode ser objeto de
usucapio. Os bens pblicos se encontram foram do comrcio, portanto, no pode ser objeto
de usucapio. O prprio art. 183 e 191 da CF est dito isso.
O prprio CC, no art. 102, veda a possibilidade de um bem imvel pblico ser usucapido.
H um julgado em MG, que foi mantido pelo TJ, que admitiu usucapio de bem pblico. Essa
situao ser reformada tanto no STF, como no STJ, pois h violao de lei federal, CC, e
tambm da CF.
Uma questo que polemica a seguinte: os bens gravados com clausula de
inalienabilidade jurdica podem ou no ser usucapidos? A clausula de inalienabilidade jurdica
est prevista no art. 1911, CC. O bem est fora ou dentro do comrcio? E esse efeito da
clausula vale em relao a terceiros?
Ex. pai sabe que o filho descabeado, pois tudo o que ganha gasta, tendo todas as
caractersticas de filho prdigo. O pai deveria ter requerido a interdio. Pai doa um imvel ao
filho com clausula de inalienabilidade jurdica vitalcia, isto , o filho poder gozar e usar do
imvel enquanto tiver vida, mas no poder alien-lo nem de forma gratuita e nem de forma
onerosa. A polemica a seguinte: esse bem est fora do comrcio? Esse efeito vale em relao
a terceiros? Duas posies. A primeira entende que o bem gravado com clausula de
inalienabilidade jurdica no pode ser usucapido, porque os efeitos da clausula valem contra
terceiros, alcanam a sociedade e, portanto, o bem se encontra foram do comrcio.
A segunda posio doutrinria e jurisprudencial entende que os bens gravados com
clausula de inalienabilidade jurdica podem ser usucapidos, porque os efeitos da clausula s
alcanam o titular do imvel, no se estendendo sociedade. Portanto qualquer pessoa da
sociedade pode usucapi-lo.
polemico. H uma tendncia pela segunda posio, colocando o bem no comrcio.
Mas a primeira corrente forte tambm.
 83

Requisito de natureza formal: se divide em dois, necessrio e especial.

- Necessrio: esse requisito necessrio porque est presente necessariamente em todo
e qualquer espcie de usucapio. Qualquer que seja a espcie de usucapio, o requisito
necessrio formal tem que estar presente. So dois os requisitos: i) posse ad usucapione; e ii)
exerccio da posse no determinado prazo legal.
Assim, necessariamente tem que existir a posse, e no qualquer posse, mas sim a ad
usucapione, que tem caractersticas especificas e por um prazo.
A posse ad usucapione tem que ter as seguintes caractersticas:
i) Ser mansa;
ii) Ser pacfica;
iii) Ser pblica;
Iv) Ser contnua e ininterrupta;
v) Ter animus domini;

Se faltar alguma dessas caractersticas, no se tem a posse ad usucapione.

Ainda, o exerccio da posse deve ser exercido dentro de um prazo legal. Em relao aos
bens imveis, esse prazo de no mnimo 2 anos e no mximo 15 anos. Vai variar de acordo co
a espcie de usucapio.

- Especiais: no so exigidos para toda e qualquer espcie de usucapio. Somente para

algumas espcies, conforme a situao. A titulo de exemplo podemos citar alguns requisitos,
como o justo ttulo, boa-f do possuidor, dimenso do imvel, localizao do imvel em rea
urbana ou rural, finalidade da posse para moradia ou subsistncia e etc.

---
24-08-2016

A posse ad usucapione tem que ser uma posse mansa, pacfica, pblica, contnua e
ininterrupta e com animus domini. Basicamente, falaremos de cada situao. Se faltar uma
dessas caractersticas, a posse no apta a gerar usucapio. Ex. a posse do locatrio no apta
para gerar usucapio, porque falta justamente o animus domini. Mandatrio tambm no tem
animus domini, de ter a coisa como sua.
J a posse considerada mansa quando no sofre no prazo legal de exerccio oposio.
considerada mansa quando durante o prazo de exerccio legal ela no sofre oposio.
Oposio de quem tenha interesse na posse e no de qualquer pessoa. Oposio de quem seja
proprietrio e/ou possuidor e/ou legtimo interessado. s vezes a pessoa no proprietrio e
nem possuidor, mas tem interesse jurdico, como, por exemplo, de um credor que tem
interesse no patrimnio do devedor e, assim, se ope posse de algum que pretende se
usucapir do imvel, havendo assim, um interesse jurdico do credor.
Se o imvel for usucapido, o credor no ter oportunidade de buscar no patrimnio
desse devedor bens necessrios para o pagamento de sua dvida. Logo, tem que haver uma
oposio do legtimo proprietrio e/ou possuidor ou terceiro interessado.
No que consiste essa oposio? Basta uma advertncia verbal? Notificao? Ao em
curso? Ou ser que necessria uma ao em curso com transito em julgado favorvel a quem
se ope?
 84

Encontraremos na doutrina, correntes que defendem todos esses pontos de vista. Mas,
a verdadeira oposio, segundo a boa doutrina e jurisprudncia, aquela que ocorre por meio
de uma ao proposta e de coisa julgada. Muitas vezes h uma ao proposta, mas, ao final do
julgamento, se chega a concluso de que aquele que props a ao no tem razo, de forma
que no poderia ser considerada, nessa hiptese, a ao proposta como suficiente para
oposio.
A verdadeira oposio que faz com que a posse no seja mansa a ao proposta por
quem tem legitimidade (proprietrio, possuidor ou terceiro juridicamente interessado) que
tenha a seu favor a coisa julgada.
Ex. indivduo pretende usucapir o imvel na forma de usucapio urbano. 5 anos de
exerccio possessrio. Digamos que o prazo comea a ser contado em 2010, se esgotando em
2015. Em 2014 o indivduo sofre uma oposio teoricamente, porque h um individuo que
prope uma ao e se aguarda o transito em julgado, pois se fosse a simples ao uma forma
de oposio, o prazo j seria interrompido, de forma que no contaria mais o prazo. Se a ao
proposta em 2014 e s julgada em 2016, e ocorrer a coisa julgada em favor do oposio,
houve oposio, a posse deixa de ser mansa no perodo de 5 anos, logo, o cara no poder
usucapir. Tem que ser proposta por quem tem legitimidade.
A questo da advertncia verbal, modificao, so medidas de inconformismo ao
exerccio da posse ad usucapione, mas no basta o inconformismo. H a necessidade de uma
verdadeira oposio. Essa verdadeira oposio s observada com a ao proposta e com o
transito em julgado.
Posse com oposio no posse mansa!

Posse pacfica: uma posse exercida com tranquilidade. Posse tranquila uma posse
sem vistos, isto , sem a violncia, sem clandestinidade, sem precariedade. Se ela tiver esses
vcios, el ano apta para gerar usucapio. Temos que ter cuidado, porque se o vcio cessar, a
posse se torna apta a gerar o usucapio. Ex. em 2008 X invade o imvel e de forma clandestina
se mantm no imvel at 2010. Em 2010, o verdadeiro dono do imvel, Y, toma conhecimento
da ocupao. Logo, cessa o vcio. A partir de 2010, a posse de X deixa de ser clandestina,
passando a ser uma posse pacfica. E a partir de 2010 comea a se contar o quinqunio para o
usucapio urbano. Cessado o vcio, passa a posse a ser apta para gerar usucapio.
Os autores se equivocam, pois dizem que uma posse justa no apta a gerar usucapio.
Ela no apta como posse justa se presente um vcio, pois pode cessar esse vcio, a posse
continuar sendo injusta, mas pacfica. O carter da posse no muda, salvo algumas situaes.
Se ela foi violenta em dado momento, ela continua sendo injusta, ainda que cesse a violncia
ou clandestinidade ou a precariedade.
A posse ad usucapione no basta ser mansa e pacfica, devendo tambm ser uma posse
pblica.

Pblica: no pode ser uma posse exercida de forma oculta, sorrateira, no pblica. Tem
que ser uma posse que seja conhecida ou pelo menos se tenha a possibilidade de conhecer,
com o conhecimento ou com a possibilidade desse conhecimento por parte do proprietrio
e/ou legtimo possuidor ou terceiros juridicamente interessados. Ex. X ocupao imvel em
2010, todos os vizinhos conhecem a ocupao, mas Y que o dono est viajando e no
conhece. Ele s retorna em 2011, um ano depois. Nesse conhecimento que ele toma
conhecimento da posse de X. A partir de 2011 que a posse de X passa a ser pblica, porque
at 2011, embora os vizinhos conhecessem, essa posse no era pblica, porque o verdadeiro
proprietrio desconhecia a posse de X.
 85

Se ele tivesse deixado o imvel com um primo, por exemplo Z, e esse Z aps um ms de
ocupao descobrisse a ocupao, a posse seria pblica, porque ao colocar Z para cuidar, o Y
teria possibilidade de conhecer a posse. Nada adianta os vizinhos conhecerem, pois eles no
possuem interesse jurdico. No adianta os vizinhos, terceiros conhecerem, se ele no tem
interesse da prpria posse, propriedade. Quem tem que ter conhecimento o proprietrio,
possuidor ou terceiros juridicamente interessados.

Contnua e ininterrupta: significa que o prazo de exerccio possessrio por parte do

usucapiente no pode sofrer soluo de continuidade. O prazo de exerccio possessrio por
parte do usucapiente no pode sofrer soluo de continuidade, o que significa dizer intervalos
do exerccio possessrio. Ex. O usucapio extraordinrio exige 15 anos de exerccio
possessrio. No pode o usucapiente exercer a posse 10 anos e depois ficar um ano sem
exercer a posse e voltar a exerc-la contando mais 5. Esse um ano em que no houve o
exerccio possessrio considerado uma soluo de continuidade, interrupo, que torna
inapta a posse para efeito de usucapio. Sofreu um intervalo, uma soluo de continuidade
que inviabiliza o usucapio. Claro que pequenos intervalor a jurisprudncia e doutrina tem
admitido, como um dia, 10 dias e etc., esse tipo de situao no tem o condo de inviabilizar o
usucapio, no considerado soluo de continuidade. Dependendo da situao, o prazo at
se estende para 15 dias, 30 dias. J prazo mais significativo que esses considerado soluo de
continuidade e tem o condo de interromper a posse ad usucapione.
Se houver soluo de continuidade, impossibilitada estar a posse para gerar o
usucapione.

Animus domini: animus domini, conforme Savigny, inteno de ter uma coisa como sua
na qualidade de proprietrio. Ao exercer a posse, o titular, o usucapiente tem que ter a coisa
como sua, como proprietrio. Por isso que o locatrio, por exemplo, no pode usucapir,
porque habitando o imvel, ele no tem inteno de ter a coisa como sua. Ele tem a inteno
de usar a coisa por um perodo e depois devolv-la. O comodatrio no tem animus domini
tambm, pois ele tem a inteno de ter a coisa por um perodo emprestado e depois restitui-
la. Animus domini exercer a posse da coisa como se sua fosse.
Isso no se prova com palavra. Deve ser comprovado com fatos, provas. Ex. pagamento
de tributos incidentes no imvel uma forma de se comprovar o animus domini. Pagamento
de IPTU que est sendo ocupado em rea urbana, ocasio em que a Jurisprudncia tem
entendido que essa uma forma de se comprovar o animus domini.
Algumas cmaras, como a do TJSP, tem entendido que o pagamento de IPTU prova
cabal do animus domini. J outras cmaras tem entendido que o pagamento de IPTU uma
das provas, mas no a prova cabal, devendo essa situao ser comprovada de outras formas,
como realizao de obras no imvel e etc.

Se faltar qualquer uma dessas caractersticas, a posse no apta a gerar usucapio. Essa
posse ad usucapione, por ser um requisito necessrio, deve estar presente em toda e qualquer
espcie de usucapio.

O segundo requisito necessrio o prazo legal de exerccio possessrio.

Em se tratando de bem imvel, todas as espcies de usucapio no Brasil, esse prazo de
no mnimo 2 anos e o mximo de 5, podendo ser de 5 ou 10 anos tambm. Quando
comearmos a analisar as espcies de usucapio, iremos detalhar esses prazos.
 86

O prazo de 15 anos o prazo exigido para a caracterizao do usucapio extraordinrio.

Quanto maior o prazo, menor a quantidade de requisitos para a caracterizao de usucapio,
que s exige os requisitos necessrios. Iremos estudar tudo isso depois.
Pode ser de 2 anos tambm, pois existe o art. 1240A, que foi introduzido em 2010 no
CC, que reduziu o prazo de usucapio urbano para dois anos, naquelas situaes em que o
cnjuge/convivente, abandona o lar. Aquele que permanece no lar e exercer a posse por dois
anos, e o imvel for urbano, no tiver uma metragem maior do 250m e todos os outros
requisitos, dois anos so necessrios para alegar usucapio urbano.

--
06-09-2016

ESPCIES DE USUCAPIO

So vrias as espcies, cerca de 8.

O indivduo acha que pelo fato de ele ser proprietrio de um imvel, ele no pode
usucapir outro. H profissionais orientando determinadas pessoas erroneamente, pois
dependendo da espcie de usucapio, nada obsta que voc seja proprietrio de outro imvel e
possa alegar usucapio. No so todas, mas dependendo da que for, por exemplo, o ordinrio
e extraordinrio, isso possvel.
Em todas as modalidades de usucapio necessrio que haja sentena de usucapio,
prolatada pelo juiz. Exceo feita ao usucapio extrajudicial, que iremos comentar tambm.
Todas as modalidades de usucapio que iremos falar, tem que ter a presena daqueles
requisitos pessoais e reais.

USUCAPIO DE BEM IMVEL EXTRAORDINRIO ou USUCAPIO EXTRAORDINRIO

DE BEM IMVEL Art. 1238, CC.
Alm dos requisitos de natureza real e pessoal, iremos falar dos requisitos formais, que
iremos comentar trabalhando cada espcie de usucapio.
O usucapio extraordinrio exige o maior tempo de exerccio possessrio, porm, em
que pese isso, ele exige o menor nmero de requisitos exigidos.
Exige-se para a caracterizao do usucapio extraordinrio:
i) Posse ad usucapione: um requisito necessrio. Toda modalidade de usucapio ir
exigir isso, que aquela posse com caractersticas prprias, mansa, pacfica, e etc.
ii) Prazo de exerccio possessrio de 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos. Se o
possuidor (usucapiente) estabelecer no local sua moradia habitual ou realizar obras ou
investimentos de carter produtivo.
O prazo de 15 anos, mas aceita reduo para 10 anos se o usucapiente provar que
estabeleceu no local a sua moradia habitual ou realizou investimentos ou obras de carter
produtivo. O que so investimentos produtivos ou obras produtivas? Em cada situao prpria
o juiz analisar e determinar se existe isso. Ex. o cara est usucapindo imvel rural e ele no
local, efetuou investimentos para a plantao. A plantao produtiva, gera algum efeito
social, pois o sujeito ir vender o bem para que seja consumido, empregando muitas pessoas
para fazer plantio e etc. Esse um investimento produtivo, que permite a reduo de 15 para
10 anos.
O justo ttulo e a boa-f so presumidos. Logo, no usucapio extraordinrio de bem
imvel so requisitos presumidos. No precisa exibi-los. H necessidade de sentena judicial.
 87

Esse o usucapio mais antigo no Brasil, pois exige menos requisitos e que exige o maior
tempo de exerccio possessrio.

USUCAPIO ORDINRIO DE BEM IMVEL Art. 1.42, CC.

Os requisitos so os seguintes:
i) Posse ad usucapione.
ii) 10 anos de exerccio possessrio, podendo esse prazo ser reduzido para 5 anos, se
comprovar:
a) Que o usucapiente adquiriu a posse do imvel com base em um titulo registrado
(oneroso) e que posteriormente esse registro foi cancelado;
Tem que adquirir a posse com base em um titulo aquisitivo oneroso.
b) Que o usucapiente estabelece no local, a sua moradia ou que realize investimentos de
carter econmico-social. Pargrafo nico do art. 1.242.
iii) Justo ttulo.
O que justo ttulo? bem polemico. Justo ttulo um documento hbil, idneo, capaz,
eficaz para a aquisio da propriedade, mas que efetivamente impede a sua aquisio por
conta de um defeito de formula, por conta de um vcio intrnseco.
Lendo essa definio ela paradoxal. No fosse esse defeito de forma, esse vcio, no
seria injusto o ttulo, mas sim seria um titulo aquisitivo do domnio. Embora tenha toda uma
aparncia, ele tem um vcio e impede, em ltima analise, a aquisio do domnio.
Ex. X casado sob o regime da comunho parcial de bens e pretende alienar o imvel a
Y, como efetivamente o faz. lavrada escritura pblica de alienao, de venda e compra,
porm, X se declara solteiro. A escritura somente por X assinada, no existindo a outorga de
W, cnjuge de X. Essa escritura registrada no registro imobilirio, mas no efetivamente
apta a gerar a transferncia porque falta a outorga de W. H um defeito de frmula. A falta de
outorga do cnjuge leva a anulabilidade do ttulo e o possvel cancelamento do registro.
Esse ttulo com defeito ele no aquisitivo de propriedade, mas um justo ttulo.
Outro exemplo alienao de bem feita por menor sem representao. Ele no um
titulo aquisitivo, mas sim um justo ttulo. Se o adquirente exercer a posse por um tempo
suficiente, esse vcio ir se convalidar. O tempo tem o condo de convalidar o defeito de
frmula intrnseco.
Tem toda caracterstica de um titulo aquisitivo, mas um justo ttulo por defeito de
forma.
A doutrina mais antiga exigia para a caraterizao de u justo ttulo, esse ttulo deveria
estar registrado no Registro imobilirio. Porm, a doutrina atual no tem entendido assim, pois
ela aceita, inclusive, documentos particulares como justo ttulo. Houve um avano, uma
flexibilizao nesse sentido.

iv) Boa-f do usucapiente O usucapiente deve exercer a posse de boa-f, isto , deve
ignorar, desconhecer o vcio intrnseco, o defeito de forma do justo ttulo e ter a convico de
que verdadeiramente proprietrio do imvel em razo do ttulo que possui.
Ou seja, o possuidor deve ignorar, desconhecer o vcio intrnseco que existe. Ele deve
achar realmente que ele dono.

Nesses dois tipos de usucapio que vimos, o possuidor pode ser proprietrio de outros
imveis, e no h problema.
 88

Esses tipos de usucapio que iremos falar agora, eles atendem muito a funo social da
propriedade. A propriedade tem uma funo social, uma funo coletiva no exerccio do
domnio. Ele limitativo e tambm impulsiona o prprio exerccio do domnio. Atendendo
esse interesse coletivo/social, tambm estar atendido o interesse individual.
A CF, seguindo as outras CF, trata da funo social da propriedade.

USUCAPIO URBANO INDIVIDUAL DE BEM IMVEL Art. 183, CF; art. 1240, CC e art. 9
e seguintes da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
Requisitos:
i) Posse ad usucapione.
ii) 5 anos de exerccio possessrio.
iii) Que a dimenso do imvel no seja superior a 250 m. Detalhe: se tratando de
imvel, o tamanho do terreno? Da construo? De ambos, mas no se somam as dimenses.
Ex. um imvel tem um terreno de 200 m e tem uma rea construda de 150 m. Esse imvel
ele apto a ser usucapido nessa modalidade de usucapio, porque nem o terreno ultrapassa
250 metros quadrados, nem a construo feita ultrapassa 250 metros quadrado, tudo dentro,
portanto, dos requisitos a ser atendidos.
Se o terreno tivesse 300 m e a rea construda 250m, no poderia ser usucapido.

Pode usucapir parte do imvel apenas? discutvel. H entendimento que s pode na

dimenso toda, mas j h entendimento que somente a rea limitada dentro da rea total do
imvel, se for usucapida essa rea limitada, voc pode alegar usucapio. Ex. a rea do terreno
tem 1000 m, e voc ocupa 200m, h quem entenda que possvel usucapio. minoritrio,
mas ele existe.

iv) Que o imvel a ser usucapido se encontre em rea urbana.

v) Que o usucapiente no seja proprietrio de outro imvel urbano e/ou rural. Aqui
existe a limitao, pois se o cara for proprietrio de outro imvel, ele no pode alegar essa
modalidade de usucapio.
vi) Que o usucapiente estabelea no local sua moradia e/ou de sua famlia.

Tem que ter sentena tambm de usucapio, assim como em todas as modalidades, com
exceo da usucapio extrajudicial.

USUCAPIO URBANO FAMILIAR Art. 1240A, CC.

Essa modalidade visa proteger o cnjuge ou o companheiro que foi abandonado pelo
outro cnjuge ou companheiro.
Requisitos:
i) Que o cnjuge ou companheiro tenha abandonado o lar conjugal, deixado o imvel,
ficando no local o outro cnjuge ou companheiro.
Abandonar com animus definitivo, com a inteno definitiva de deixar o imvel. No
a situao de sair um ms e depois voltar. Abandonar aqui tem o animus definitivo, a inteno
definitiva de abandonar o lar.
ii) Que o cnjuge ou companheiro abandona exerce a posse do imvel por dois anos, a
contar do abandono.
iii) Que o usucapiente exera a posse ad usucapione direta do imvel.
 89

Ele no pode alugar o imvel emprestar o imvel e depois alegar a posse ad usucapione.
Ele tem que exercer essa posse ad usucapione de forma direta, isto , ele prprio exerc-la.
iv) Que a dimenso do imvel no seja superior a 250m.
v) Que o imvel a ser usucapido se encontre em rea urbana.
vi) Que o usucapiente no seja proprietrio de outro imvel urbano e/ou rural.
vii) Que o usucapiente estabelea no local a sua moradia e/ou de sua famlia.
Essa modalidade interessante, pois visa proteger o cnjuge ou companheiro
abandonados.

USUCAPIO URBANO COLETIVO Art. 10 e seguintes da Lei 10.257/2001.

Essa modalidade de usucapio mais ntida para demonstrar o carter da funo social
da propriedade. Pois, essa modalidade de usucapio, foi criada justamente pelo assentamento
de famlia que vive em favelas e cortios.
Requisitos:
i) Posse ad usucapione;
ii) 5 anos de exerccio possessrio;
iii) Que a dimenso do imvel seja superior a 250m;
iv) Que o imvel se encontre em rea urbana;
v) Que a posse seja exercida por uma coletividade de pessoas de baixa renda.
A questo aqui da baixa renda discutida na doutrina e na jurisprudncia. O que
populao de baixa renda? No primeiro momento, a doutrina e jurisprudncia entendia que
baixa renda seria a populao que tinha ganho de at 3 salrios mnimos, levando como
parmetro a lei da justia gratuita. Isso no foi seguido 100%, e depois chegou em concluso
que baixa renda o que ganha abaixo da renda mdia nacional. Depois chegou a posio de
que seria o salrio mnimo. Logo, h discusso. Dependendo do caso concreto o juiz ir analisar
ou no se a populao de baixa renda.
vi) Que a coletividade de possuidores no seja proprietria de outro imvel urbano e/ou
rural.
Vai ter que constituir uma associao de moradores para ingressar em juzo. Far parte
dessa associao somente os que se enquadram nos requisitos. Os que no fazem parte no
sero contemplados com o domnio.
vii) Que a coletividade de possuidores estabelea no local suas moradias.
viii) Que a rea a ser usucapida no esteja individualizada, ou seja, tem que ser a coisa
como um todo usucapida.
Tero barracos individualizados, mas a rea como um todo no pode estar
individualizada, efetivamente separada, a o cara vai alegar usucapio urbano individual e no
esse. um espao ocupado individualmente, mas que pertence ao terreno como um todo.
Tambm depende de sentena de usucapio.

USUCAPIO ESPECIAL tambm chamado de PR-LABORE Art. 1239, CC e a Lei

6969/81 e art. 191 da CF.
Alm dos requisitos pessoais e reais, os requisitos so os seguintes:
i) Posse ad usucapione.
ii) 5 anos de exerccio possessrio.
iii) A rea do imvel deve ser no superior a 50 hectares.
iv) Localizao do imvel em rea rural.
v) Que o usucapiente no seja proprietrio de outro imvel urbano e/ou rural.
 90

vi) Que o usucapiente torne o imvel produtivo por meio do seu trabalho e estabelea
no local a sua moradia e/ou de sua famlia.

USUCAPIO INDGENA art. 33 e sgts da Lei 6.001/73 (Estatuto do ndio).

Requisitos:
i) Posse ad usucapione;
ii) 10 anos de exerccio possessrio.
iii) Que a dimenso do imvel seja inferior a 50 hectares. No pode ser 50 hectares, mais
menos.
iv) Que a posse seja exercida por indgena, integrado ou no.

USUCAPIO EXTRAJUDICIAL Art.

Ele novo. Foi construdo pelo CPC, art. 1.071, que alterou a Lei. 6.015/73 (Lei de
Registros Pblicos), fazendo surgir o art. 216, a.
Essa modalidade de usucapio extrajudicial pode dizer respeito qualquer espcie de
usucapio. Logo, todas as modalidades vistas anteriormente e que dependem de sentena
judicial, elas podem ser requeridas administrativamente, extrajudicialmente sem a sentena
de usucapio. Essa solicitao feita ao oficial do registro imobilirio competente. O
competente aquele onde o imvel se encontra matriculado. Tem que ser feita pela parte
acompanhada de advogado.
Os requisitos para esse pedido de usucapio extrajudicial so os seguintes:
i) Ata notarial fornecida pelo tabelio que ateste o exerccio possessrio.
Na ata, o tabelio dir qual o tempo de exerccio possessrio, se efetivamente esse
exerccio houve e etc.
ii) Planta ou memorial do imvel, assinada por profissional habilitado e credenciado, que
tenha ainda, o registro e as averbaes na matrcula do proprietrio do imvel e dos
confinantes.
Quando se fala em registro ou averbaes na matricula do imvel, inclusive os
confinantes, no se sabe se uma assinatura que tem que constar na planta uma assinatura
dos antigos proprietrios, que como se fosse anuncia, o que torna bem difcil a aquisio.
iii) Certido negativas do imvel e do domiclio do usucapiente.
iv) Justo ttulo que ateste a origem, a natureza, a continuidade do exerccio da posse,
alm dos tributos incidentes e taxas pagas.

Voc faz o pedido para o oficial de registro. Se houver alguma exigncia, ele vai requerer
e ele quem decidir se caso de usucapio extrajudicial ou no. Se ele entender que no o
caso, ele pode at remeter o caso ao juiz competente para conhecimento e julgamento da
demanda, mas uma modalidade extrajudicial.

---
20-09-2016

Intermediria: fundamento jurdico da propriedade at acesso. Propriedade resolvel e

etc., no cai na prova.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

 91

O direito real pode ter como objeto coisas corpreas e incorpreas. Quando falamos de
coisa corprea, mais fcil de se visualizar, que so as coisas passveis de ser sentida pelo
homem. Porm, as coisas incorpreas tambm podem ser objeto de propriedade, de direito
real.
Quando falamos de coisa incorprea, um direito. Direito que objeto do prprio
direito. Nessa seara, quando o direito objeto do prprio direito real, que temos os direitos
reais em garantia.
Quando o objeto do direito real/propriedade, uma coisa incorprea, ns temos os
direitos reais sobre coisa alheia. O captulo que trata desses direitos est no CC.
i) Direito de Superfcie arts. 1369 a 1377, CC.
ii) Servido predial arts. 1378 a 1389, CC.
iii) Usufruto arts. 1390 a 1411, CC.
iv) Direito de uso arts. 1412 e 1413, CC.
v) Direito de Habitao arts. 1414 a 1416, CC.
vi) Promessa irretratvel (compromisso de compra e venda) arts. 1417, 1418, CC.

DIREITO DE SUPERFCIE
um direito que, no vigente cdigo civil, uma novidade. O CC/16 no contemplava
essa espcie de direito. O que existia no CC 16 era a enfiteuse. O direito de superfcie
substituiu a enfiteuse.
Ficou no CC somente as enfiteuses constitudas, de forma que no possvel mais se
constituir a enfiteuse. A matria que tem sobre enfiteuse no CC s para regular as enfiteuses
j constitudas.
O direito de superfcie j previsto desde o direito romano. O prprio direito
comparador contempla a possibilidade de existncia desse direito, como Portugal, Blgica,
Itlia.
O direito de superfcie um direito real sobre coisa alheia, a ttulo gratuito ou oneroso,
que se caracteriza pela concesso do solo de um imvel por prazo determinado a outrem, a
fim de que seja feita uma construo ou plantao e a respectiva explorao econmica.
Imagem o seguinte: um supermercado quer se instalar na ZL, na regio da Mooca. Mas
ele no tem interesse em comprar uma propriedade para fazer isso. Comercialmente, s vezes,
pode acontecer de uma regia em dado momento ser apta ao comercio e, posteriormente,
no mais s-la. Portanto, nem sempre interessante para a empresa comprar um terreno, uma
propriedade para fazer a construo do supermercado. Assim, tem um terreno grande que
interesse ao supermercado, de forma que eles firmam um contrato real de superfcie. O dono
da propriedade cede, por exemplo, pelo prazo de 30 anos para que o supermercado construa e
explore economicamente esse terreno. Terminado o prazo, o dono da propriedade torna-se
dono da construo realizada ou da plantao feita, em respeito ao princpio de que o
acessrio segue a sorte do principal.
O dono da propriedade/solo chamado de concedente, ao passo que aquele que
constri ou planta no solo alheio, chamado de superficirio.
O direto de superfcie constitudo, normalmente, por escritura pblica. um negcio
jurdico formal, que envolvem imveis, e tem que ser firmado por escritura pblica e se levar a
escritura pblica a registro, no registro imobilirio competente. Porque tem que fazer o
registro? Para que o direito de superfcie seja oponvel erga omnes.
A princpio, o responsvel pela tributao incidente no imvel o superficirio. Cabe ao
superficirio efetuar o pagamento da tributao incidente no imvel, por exemplo, se for
imvel urbano, como IPTU, quem paga o superficirio.
 92

A responsabilidade pela tributao incidente do superficirio, portanto, salvo

disposio em sentido contrrio no ttulo constitutivo da superfcie, ou seja, pode ser
acordado que a tributao incidente seja de responsabilidade do proprietrio do imvel. E a
vale o que foi acordado.
Em matria de direito da superfcie, vale o seguinte: tanto o superficirio pode alienar
seu direito, como pode faz-lo tambm o proprietrio alienar o imvel. Assim, mesmo
existindo o direito de superfcie, o superficirio pode alienar esse direito de superfcie a
terceiro, como o proprietrio do imvel pode alienar esse imvel. O fato de ter um direito de
superfcie constitudo, no impede a alienao.
X o concedente, Y superficirio. O direito de superfcie foi estabelecido para vigorar 30
anos. No 10 ano em que est em vigor esse direito, X resolve vender o imvel a W. Pode faz-
lo, mas o direito de superfcie deve ser mantido, por isso que ele registrado e oponvel erga
omnes. Y pode tambm vender para W o direito de superfcie, no h problema. S que vigora
entre o concedente e o superficirio o direito de preferencia na aquisio em relao a
terceiros. Ento, X quer vender o imvel para W. W ofereceu 1 milho de reais a vista. Y se
oferecer 1 milho de reais a vista, adquire a propriedade, por ter direito de preferencia. Existe
entre o titular da propriedade e o superficirio, preferencia em relao a terceiros.
O direito de preferncia pode no existir se existir uma clusula, no instrumento
constitutivo do direito de superfcie, que determine a no existncia da preferncia. Essa
preferencia no poder ser exercida nem pelo proprietrio nem pelo superficirio. Se no
existir nada no ttulo executivo, a preferencia vigora.
Exaurido o prazo de vigncia do direito de superfcie, aplica-se a regra de que o
acessrio segue a regra do principal, isto , o proprietrio do solo tornar-se- o proprietrio da
construo feita ou plantao realizada, sem que o superficirio tenha direito a qualquer
espcie de indenizao, salvo disposio em sentido contrrio no instrumento de constituio
do direito de superfcie.
A rigor, portanto, o proprietrio no obrigado a pagar nada ao superficirio, tornando-
se o proprietrio do solo, proprietrio da obra edificada ou da plantao realizada,
consagrando-se o princpio do acessrio seguir a sorte do principal. J se houver disposio em
instrumento determinando indenizao aps exaurido o prazo do direito de superfcie, essa
indenizao dever ser paga ao superficirio.
O direito de superfcie se encerra quando encerrado o prazo de vigncia do prprio
direito de superfcie; quando ocorrer a consolidao (proprietrio adquirir o direito de
superfcie, ou o proprietrio adquirir CONFUSO ENTRE ELES...); quando houver
desapropriao do imvel; perecimento do imvel; dentre outras situaes.
Alm do instrumento pblico como forma de constituio do direito de superfcie, esse
instrumento de superfcie tambm pode ser exercido por usucapio. O usucapio tambm
pode constituir um direito de superfcie.
As disposies do cdigo civil, 1369 a 1377, revogaram as regras relativas ao direito de
superfcie previstas nos arts. 22 e sgts. da Lei 10.257/2001, que o Estatuto da Cidade.
O art. 1377, por sua vez, determina que em matria de imveis pblicos, o direito de
superfcie deve ser disciplinado por legislao especial, aplicando-se o cdigo civil
subsidiariamente.

SERVIDO PREDIAL ARTS. 1378 a 1389, CC.

A servido predial um direito real sobre coisa alheia, em que um imvel chamado de
serviente, suporta um encargo a favor de outro imvel qualificado de dominante, a fim de que
o uso desse imvel seja mais til, agradvel ou mais cmodo.
 93

Quando falamos em servido predial, envolve-se dois imveis, o serviente (suporta o

encargo) e o dominante (em que o titular vai usar o imvel serviente para tornar o imvel
dominante mais agradvel, til, cmodo. So diversas as espcies de servido. H servides,
por exemplo, em que o titular do imvel dominante entra no imvel serviente para retirar
pedras ou guas. A passagem de fios e etc. Se pegarmos a doutrina, iremos encontrar diversas
situaes que caracterizam servido predial. Certamente, o que chama mais ateno, por ser a
mais comum a servido predial de transito, que aquela hiptese em que o titular do imvel
dominante, para chegar Avenida mais facilmente, passa pelo imvel serviente. Em vez de sair
pelo acesso de seu imvel, o titular do imvel dominante passa pelo serviente e alcana a via
pblica mais facilmente. a mais comum, embora no seja a nica.
O que tem que ficar claro que os imveis devem pertencer a proprietrios diversos. Se,
eventualmente, esses imveis pertencerem a um nico proprietrio, a servido extinta.

Caractersticas:
A natureza da servido de direito real. A servido predial um direito de natureza real,
da a necessidade de se registrar o ttulo constitutivo da servido.
Para que a servido seja um direito real e oponvel erga omnes, ela deve ser registrada
onde se encontra os imveis matriculados. A servido tem natureza real. Tendo natureza real,
as caractersticas da servido so as seguintes:
i) Acessoriedade: um direito acessrio, uma vez que o direito de servido s existe em
decorrncia de um direito principal, que o direito de propriedade. S existe em funo de um
direito principal, que o direito de propriedade. Se o proprietrio do imvel dominante alienar
o imvel, a servido continua a existir nas mos do novo titular. O mesmo se diga do imvel
serviente, pois se ele for alienado, aquele que adquirir o imvel, vai ter que suportar o
encargo, a servido, exatamente porque o acessrio segue a sorte do principal.
ii) Inalienabilidade: no possvel a servido ser alienada, sem que a propriedade
tambm o seja. E se o titular, como proprietrio do imvel dominante, quero vender o uso de
propriedade para um imvel terceiro, no se pode fazer. Esse direito de servido s ser
vendido a terceiro, se vender a propriedade tambm. No d para vender s a servido, seja na
qualidade de imvel dominante ou serviente. inalienvel o direito de servido.
iii) Indivisibilidade: de uma servido constituda, no possvel constituir-se outra.
vedado, portanto, o desdobro do direito de servido. O titular do imvel X dominante quer
conceder ao W, o direito de servido de transito para passar pelo imvel Y, desdobrando a
servido. Isso no possvel. No d para desdobrar uma servido e fazer duas. Isso vale para
o imvel dominante e para o imvel serviente.
Tambm no cabe desdobro quando h pluralidade de titulares. Imvel dominante X, o
seu proprietrio falece e transmite para trs herdeiros, W1, w2 e w3. Esses trs indivduos,
podero usufruir a servido por inteiro. W1 poder usar a servido que est constituda por
interiro, no poder dividir a servido e usar somente um tero. Isso no d. indivisvel a
servido, ainda que haja pluralidade de titulares.
iv) Perpetuidade: a servido predial tambm perptua. Via de regra, a servido predial
constituda perptua, por toda a vida, at que ocorra um fato extintivo da servido. Ex. os
imveis que pertencem a proprietrios diferentes serem adquiridos por um nico proprietrio.
At que no haja nenhum fato extintivo da servido, ela perptua. Todavia, podem os
indivduos que constituram a servido, estabelecer que a servido seja temporria.
Excepcionalmente, a servido pode ser constituda temporariamente. Mas isso a exceo. A
regra a perpetuidade.
 94

Modos de constituio da servido:

A servido pode ser constituda por ato inter vivos, causa mortis, por usucapio, por
sentena judicial, dentre outras situaes.
O mais comum a servido ser constituda por ato inter vivos. X e Y, por meio de uma
escritura pblica, constituem a servido, que deve ser levada a registro para valer erga omnes.
Ainda dentro da constituio por ato inter vivos, a servido pode ser constituda por
destinao, ou seja, o proprietrio de dois imveis, por exemplo, por meio de um contrato de
doao, transfere um imvel X a uma pessoa e o imvel Y a outra. No prprio contrato se
estabelece um direito de servido, ou seja, o imvel X ser o dominante, ao passo que o Y ser
o serviente.
Por ato causa mortis ex. por meio do testamento. O testador indica um imvel como
dominante e outro como serviente, contemplando herdeiros testamentrios diferentes,
estabelecendo entre esses dois imveis, o direito de servido predial.
Usucapio possvel, por meio do usucapio, constituir-se servido predial. Pode-se
usucapir o direito de servido. O camarada frequentemente comea a penetrar na
propriedade vizinha e utilizar parte do imvel como passagem de transito, sem oposio do
proprietrio do imvel que suporta o encargo. Depois de um perodo, pode o titular do imvel
que se serve, isto , que usa o imvel vizinho, alegar servido predial por meio do usucapio.
Sentenas que no de usucapio, dependendo da natureza, pode constituir servido. Ex.
uma sentena divisria, que divida o imvel em dois e na prpria sentena j haja uma
disposio determinando a constituio da servido, em que um ser dominante e o outro ser
serviente.

Classificao:
No comentaremos todas as espcies de servido, porque a classificao varia de acordo
com o critrio que se utiliza. Focaremos em 4 espcies mais importantes.
Quanto ao humana: a servido pode ser contnua ou descontnua. A contnua
aquela que existe independentemente da ao humana, por exemplo, a passagem de fios
areos pelo imvel vizinho. A descontnua, por sua vez, aquela que depende da ao humana
para existir, por exemplo, servido predial de transito.
Quanto ao aspecto externo: a servido pode ser aparente quando o resultado de sinais
externos ou obras visveis, passagens de fios areos, pela propriedade vizinha. No aparente
aquela que resulta de sinais no exteriores, isto , no apresenta sinais externos, por exemplo,
a passagem de fios subterrneos pela propriedade vizinha.
A doutrina costuma combinar esses critrios. Por exemplo, servido contnua e aparente
(passagem de fios areos pela propriedade vizinha). Descontnua e aparente (servido predial
de transito com demarcao de solo). Servido contnua e no aparente (passagem de canos
subterrneos pela propriedade vizinha); Servido descontnua e no aparente (passagem de
servido de transito pela propriedade vizinha sem a demarcao do solo).

--
21-09-2016

Aes da servido algumas aes so comuns, por exemplo, as possessrias e

indenizatrias. Mas, existem aes que so especficas, quais sejam:
i) Ao Confessria: visa a declarao da existncia da servido predial;
ii) Ao Negatria: visa a declarao de inexistncia da servido predial;
 95

USUFRUTO - arts. 1.390 a 1.411, CC

um captulo muito importante que envolve os direitos reais sobre coisa alheia,
podendo, afirmar que o usufruto o mais usual.
Conceito: um direito real sobre coisa alheia que se caracteriza pelo uso e gozo da coisa
feito pelo usufruturio, que retira do bem todas as utilidades e frutos oferecidos pela coisa de
forma gratuita, mantendo a outra parte envolvida na relao jurdica real, a titularidade da
nua propriedade.

Partes: titular da nua propriedade, que mantm consigo o poder de disposio da coisa
e do outro lado o usufruturio, que retira do bem toda a utilidade e fruto que a coisa pode
oferecer, de maneira gratuita.
Ex. X proprietrio de um imvel doa a seu nico filho Y o bem, por meio de uma
escritura pblica de doao, com reserva de usufruto de forma vitalcia. Essa escritura precisa
ser levada registro no registro mobilirio competente. E a temos de um lado X usufruturio e
de outro Y, titular da nua propriedade.
X tem o direito/poder de uso e gozo da coisa, ao passo que Y tem o poder de disposio
do bem. O filho poder usar e gozar do imvel, isto , retirar do bem todo e qualquer servio
que ele possa oferecer, podendo, inclusive, locar esse imvel a terceiro e receber aluguis.
Enquanto que Y, o pai, que tem o poder de disposio. O usufruto inalienvel.
O direito ao usufruto inalienvel, no pode ser negocivel, mas h pessoas que fazem a
negociao, que permita que o usufruturio transmita o uso e gozo a terceiros. H cartrios
fazendo isso e doutrinadores tambm.
O usufruto SEMPRE a ttulo gratuito. O uso pode ser a titulo gratuito ou oneroso, j o
usufruto no, s pode ser a titulo gratuito.
Pode ser o usufruturio pessoa natural, como pode ser tambm pessoa jurdica. Pessoa
jurdica tambm pode ser usufruturia. S que no caso do usufruturio ser pessoa jurdica, o
prazo mximo de existncia do usufruto de 30 anos. O prazo mximo esse quando for o
usufruturio PJ.

Objeto do usufruto: temos como objeto do usufruto coisa corpreas e incorpreas, por
exemplo, um direito de crdito que pode ser objeto de usufruto.
O objeto de usufruto pode ser o patrimnio inteiro de uma pessoa, como parte dele
somente. Pode ser uma empresa inteira, ou parte dela somente. Pode ser coisa mvel ou
imvel.
Normalmente o usufruto recai em coisas infungveis, mas, a legislao contempla a
possibilidade de ns termos como objeto de usufruto coisas fungveis tambm. Nessa
hiptese, o usufruto chamado de usufruto imprprio.
Logo, em sntese, muito amplo o objeto do usufruto.

Caractersticas do usufruto: basicamente, as caractersticas so as seguintes:

i) um direito real: no h dvidas quanto a isso. Inclusive, o seu instrumento
constitutivo deve ser levado registro para gerar a oponibilidade erga omnes.
ii) temporrio: ele estabelecido por prazo determinado OU de forma vitalcia.
Quando ele por prazo determinado, ele tem um perodo de existncia, seja 5, 10 ou 20 anos.
Frisa-se que se o usufruturio for PJ, esse prazo no pode ser superior a 30 anos. J sendo
pessoa natural, pode-se estabelecer o usufruto por um prazo maior ou menor do que isso.
 96

Porm, tratando-se de pessoa natural, sendo o usufruturio pessoa natural, o usufruto

pode ser vitalcio. Ele ser vitalcio quando vigorar o usufruto at que o usufruturio tenha
vida. Estabelecer o usufruturio vitalcio, o usufruto ir existir. Morrendo o usufruturio,
extinto estar o usufruto, j que uma das formas de extino do usufruturio a morte. O
usufruto no transmitido por sucesso, no existe isso.
iii) inalienvel: no pode o usufruturio alienar o seu direito de usufruturio. X
usufruturio de Y, no caso em que pai faz a doao do imvel, X jamais poder alienar a W o
direito de ser usufruturio. O direito de ser usufruturio inalienvel.
O exerccio do usufruto, todavia, passvel de alienao. O direito no, mas o exerccio
pode ser. Tanto que o usufruturio pode locar o imvel objeto do usufruto, e receber a renda
oriunda da locao.
Logo, o direito de usufruturio no passvel de alienao, mas o seu exerccio pode ser
objeto de alienao.
iv) impenhorvel: no pode ser objeto de penhora em uma execuo. J o exerccio do
usufruto pode ser objeto de penhora. Ento, se o indivduo est devendo muitas coisas, o
direito de ser usufruturio no pode ser objeto de penhora. Mas se ele locou esse imvel, os
aluguis oriundos da locao podem sim ser objetos de penhora, porque o exerccio e no o
direito de usufruto.

Modos de constituio do usufruto: existe o usufruto convencional e o usufruto legal. O

convencional resulta de um ato inter vivos ou de um ato causa mortis.
O ato inter vivos o mais comum, pois se firma um contrato, normalmente uma
escritura pblica, para se estabelecer esse usufruto, que deve ser levado a registro para ser
oponvel contra todos. Feito o registro, o usufruto oponvel contra todos. Esse o usufruto
convencional, realizado por ato inter vivos.
Porm, o usufruto pode ser resultante de um ato causa mortis, como quando se
estabelece o usufruto por meio de testamento. Testamento um ato unilateral, gratuito,
personalssimo, solene, causa mortis e passvel de revogao. Ento, existem vrias formas de
se estabelecer o testamento, como a forma pblica em que voc declara a sua vontade
perante o oficial de tabelionato. Tem a forma particular, em que a prpria pessoa elabora e o
testamento aberto com a morte. H tambm o testamento cerrado, que tambm
preparado e levado depois at o oficial do cartrio de notas (tabelio), que, por sua vez, far
um auto de aprovao, junto com as testemunhas e lacra o testamento. Esse testamento
somente ser aberto em juzo, na morte do testador. Seja qual for o tipo de testamento, o
indivduo pode constituir usufruto, como, declarando que um herdeiro testamentrio ser
titular da nua propriedade e declarar que outro herdeiro testamentrio ser o usufruturio do
imvel. Ento, seja por ato inter vivos ou causa mortis, possvel a constituio do usufruto na
forma convencional.
Existe o usufruto legal, que aquele oriundo de uma determinao normativa. A forma
mais comum de usufruto legal que conhecemos, o dos bens dos filhos menores. O
usufruturio, nesse caso, so os pais. Os pais so usufruturio dos bens do menor, do incapaz,
at que o incapaz alcance a maioridade civil. Esse usufruto o legal, oriundo de uma
determinao normativa.

O usufruto tambm pode ser constitudo pelo usucapio. Ento, o indivduo passa a
exercer a condio de usufruturio e, depois de um tempo de posse exercida, alega o
usucapio do usufruto. um pouco difcil disso ocorrer, por questo probatria. Alguns
 97

autores enxergam uma dificuldade para diferenciar o animus domini da posse ad usucapione
relativa ao imvel, daquela relativa ao uso e gozo da coisa.

Espcies de usufruto: Quanto s espcies de usufruto, ns temos o convencional

(resultante de um acordo de vontades). Dentro do convencional, temos o usufruto de coisa
infungvel (regra), que o chamado usufruto prprio, e o usufruto de coisa fungvel (exceo),
chamado de usufruto imprprio.
Por que o usufruto considerado prprio quando envolve coisa infungvel? Por que o
usufruturio vai usar e gozar da coisa por um perodo. Ele ter que restituir a coisa ao titular da
nua propriedade. Quando da extino do usufruto, no outra coisa que ser restituda ao
titular da nua propriedade, mas sim a coisa que foi cedida em usufruto, razo pela qual o bem
deve ser infungvel.
Embora a regra seja a transferncia de coisas infungveis, a doutrina, jurisprudncia e o
prprio CC, admitem o usufruto de coisa fungvel, ocasio em que o usufruto ser chamado de
imprprio. Ex. X transfere a Y na forma de usufruto, 100 sacas de caf pelo prazo de 5 anos. Y,
por 5 anos, vai poder usar e gozar do caf cedido. claro que ele vai consumir esse caf.
Exaurido o prazo, Y ter que devolver ao X, as sacas de caf. Mas no as mesmas. Outras sacas
de caf da mesma quantidade e qualidade. Nesse caso, ter que aguardar o termino do prazo
para requerer a devoluo disso.
Temos o usufruto legal resultante de uma determinao normativa.
Temos o usufruto especiais, como o usufruto de um rebanho, que tambm ocorrendo o
consumo de um animal ele deve ser reposto por outro da mesma espcie, qualidade e
quantidade.
Convencional, legal e especial, como o de um rebanho.

Prxima aula falaremos dos direitos e deveres do usufruturio.

---
27-09-2016

- Correo da intermediria

Na ltima estvamos falando de usufruto.

CLASSIFICAO DO USUFRUTO - Podemos classificar o usufruto a partir de diversos
critrios, que no sero exaustivos.

Quanto origem: o usufruto pode ser legal e convencional (voluntrio). Legal o

usufruto que resulta da lei. Ex. usufruto dos bens de filhos menores, que exercido pelos pais.
Convencional, por sua vez, o que resulta da vontade do proprietrio.
Esse usufruto pode ser por ato inter-vivos (contrato de doao) ou por ato causa mortis
(testamento).

Quanto durao: o usufruto pode ser por prazo determinado ou vitalcio. Por prazo
determinado, ele ter um tempo de vigncia. Sendo o usufruturio pessoa natural, no existe
limite de prazo para o usufruto, podendo ele ser estabelecido vontade. Sendo o usufruturio
pessoa jurdica, por sua vez, o prazo mximo de 30 anos. Extinto o usufruto, nada obsta,
todavia, que seja feito um novo usufruto com a mesma pessoa jurdica.
 98

O usufruto pode ser vitalcio tambm, isto , existir at o momento em que o

usufruturio tiver vida. Com a morte do usufruturio, estar extinto o usufruto. No existe
mais no Brasil o usufruto sucessivo, que existiu no tempo das ordenaes Filipinas, sendo que,
o CC/16 j no contemplava isso. As ordenaes Filipinas, que vigoravam no Brasil at 1916,
elas previam o usufruto sucessivo, mas o CC no prev isso. Sendo, portanto, vitalcio, o
usufruto existe at que o usufruturio tenha vida.

Quanto ao objeto: o usufruto pode ser prprio ou imprprio (tambm chamado de

quase usufruto). O usufrutuo prprio aquele que tem por objeto uma coisa inconsumvel ou
infungvel, ao passo que o usufruto imprprio (quase usufruto) tem por objeto coisas
consumveis ou fungveis. Ex. indivduo cede, na forma de usufruto, uma saca de caf tipo A de
100 kg a um armazm por 10 anos. Aps os 10 anos, o armazm ter que restituir ao titular da
nua propriedade outra saca de 100k de caf, tipo A, devolvendo, assim, um bem da mesma
espcie, quantidade e qualidade.

Existem outras classificaes na doutrina, mas para a nossa matria basta essas
classificaes mencionadas.

DIREITOS DO USUFRUTRIO
Basicamente, examinando a legislao, podemos dizer que o usufruturio tem os
seguintes direitos:
1- Direito ao exerccio da posse da coisa dada em usufruto: normalmente a posse
direta. O titular da nua propriedade fica com a posse indireta da coisa, ao passo que o
usufruturio fica com a posse direta. Mas, pode acontecer, que o usufruturio ceda o exerccio
da coisa a terceiros, por exemplo, em caso de locao. Ento, nesse caso, o usufruturio ir
exercer a posse indireta, mas, a regra que o usufruturio exera a posse direta.

2- Direito de uso da coisa: por exemplo, a habitao de um imvel, isto , retirar do

imvel esse servio, a moradia, habitao. Se for um automvel, direito de utilizar o automvel
para se deslocar, se mobilizar. Assim, ele tem direito de retirar da coisa os servios que o bem
pode oferecer.

3- Administrar a coisa dada em usufruto: cabe ao usufruturio essa administrao, at

porque ele ter como dever conservar a coisa. Para conserv-la, ele ter que administr-la.
Assim, cabe a ele a administrao da coisa que lhe foi dada na forma de usufruto. Ento, a
administrao tambm um direito do usufruturio.

4- Direito de retirar da coisa as utilidades e frutos do bem dado em usufruto: o

exerccio do gozo, isto , retirar da coisa o que o bem tem a oferecer.

Todo aquele que tem direito real, tem o direito de sequela. A sequela no um direito
especfico do usufruto, mas sim um direito que integra o direito real como um todo tm, no
importa qual seja esse direito.

DEVERES DO USUFRUTURIO
Tambm esto na lei indicados, sendo que, o professor ir resumir e dizer os mais
importantes.
 99

1- Dever de inventariar a coisa: anterior transferncia da coisa dada em usufruto.

Esse dever o de inventariar a coisa. Se o usufruturio tem o dever de conservar e devolver a
coisa dada em usufruto, importante e fundamental que esse bem seja inventariado, para
saber efetivamente o que lhe foi/ser entregue ao usufruturio, seja em relao ao bem
principal, seja em relao aos bens acessrios que iro acompanhar esse bem. Se for um carro,
por exemplo, ter que se descrever o carro no laudo, indicando, inclusive, os bens acessrios e
todas as caractersticas do veculo, para que o titular da nua propriedade assegure o direito de
quando receber a coisa de volta, ela tenha as mesmas caractersticas e apresente os mesmos
bens. Sendo propriedade, importante descrever minunciosamente as caractersticas das
coisas.

2- Dever de conservao da coisa dada em usufruto: Direito que deve ser cumprido
durante o exerccio do usufruto. O usufruturio dever conservar a coisa, tomando todas as
medidas para a sua conservao, ressalvados os desgastes naturais que a coisa pode ter.
Ressalvado isso, o usufruturio deve conservar a coisa, incluindo o pagamento de tributao,
que caracteriza como um dos deveres de conservar a coisa.

3- Dever de restituir a coisa dada em usufruto: exaurido o prazo de vigncia do

usufruto, o usufruturio tem o dever de restituir a coisa dada em usufruto ao titular da nua
propriedade. Se for vitalcio, com a morte do usufruturio o usufruto se extingue. No h a
possibilidade no Brasil do usufruto sucessivo, assim, morrendo o usufruturio, ela deve ser
restituda ao titular da nua propriedade. Tratando-se de usufruto prprio, deve-se restituir a
mesma coisa. J se for usufruto imprprio, deve restituir outra da mesma qualidade e
quantidade.
Se for um usufruto resultante de um contrato de doao, com reserva de usufruto, por
exemplo, pai transfere a propriedade ao filho, mas mantm consigo o direito de uso e gozo da
coisa. Morrendo o pai, no h necessidade de inventrio, pois o titular da nua propriedade
conservar o direito de uso e gozo que estava com o seu pai, passando a ter a propriedade
plena. Um dos motivos que leva constituio, doao da coisa com reserva de usufruto,
justamente evitar o processo de inventrio, que caro, desgastante muitas vezes e que com a
doao com reserva de usufruto, evita-se ocorrer.

DIREITO DE USO (arts. 1.412 e 1.413, CC)

O direito de uso um direito real sobre coisa alheia, em que uma pessoa qualificada de
usuria, retira de uma coisa pertencente a outrem, as utilidades e frutos que o bem pode
oferecer para atender suas necessidades pessoais e/ou de sua famlia.
O primeiro equvoco que o professor quer afastar, bem comum nas avaliaes, porque
ele pergunta, por exemplo, a diferena entre usufruto e uso e o aluno responde, o uso o
usurio tem direto de usar a coisa, ao passo que no usufruto tem o direito de usar e gozar das
coisas. Isso no existe em nosso cdigo, pois era assim s no direito romano.
O usurio tem direito de usar e gozar das coisas. Ele tem os mesmos poderes do
usufruturio. O que diferencia o uso do usufruto, que o usurio vai retirar as utilidades e
frutos da coisa necessrias para atender as suas necessidades pessoais e/ou de sua famlia. No
usufruto no existe esse limite, pois no usufruto ele pode retirar todas as coisas, sem limite,
 100

que a coisa possa oferecer. No uso, o usurio somente pode retirar da coisa as utilidades e
frutos que atendam as suas necessidades pessoais e/ou de sua famlia.
A doutrina costuma qualificar o uso como sendo usufruto limitado. Essa a
denominao que a doutrina e jurisprudncia costuma dar ao uso. Usufruto limitado, onde o
limite a necessidade pessoal do usurio e/ou de sua famlia.
Essas necessidades pessoais variam de acordo com as condies sociais do usurio e
tambm do local/regio em que ele habita.
Famlia aqui tambm tem o conceito bem lato, pois trata da famlia aqui no s
consangunea, isto porque aqui envolve relao de parentesco consanguneo, por afinidade e,
inclusive, empregados e serviais da prpria famlia. Aquela situao, por exemplo, de uma
empregada que j trabalha h 30 anos na famlia. Para efeito legal, considera-se essa pessoa
membro da famlia e a sua necessidade ser auferida para o uso. O uso o usufruto limitado,
alguns chamam de usufruto ano, limitado pelas necessidades pessoais do usurio e/ou de sua
famlia.
Lafayete d um exemplo bom, em que uma fazenda, tem-se o usufruturio, que poder
usar a casa da fazenda, as reas de lazer e tambm colher todos os frutos naturais que a
fazenda apresenta, sem limite algum. J se a fazenda for dada em uso, o usurio vai poder usar
a casa da fazenda, as reas de lazer sem limites, mas em relao aos frutos naturais, ele ter
um limite, que ser a sua necessidade pessoal e/ou de sua famlia. Se ele precisa de 20kg de
laranja por ms para satisfazer sua famlia, somente 20kg de laranja ele poder tirar da rvore.
As regras que so aplicadas ao usufruto tambm so aplicadas ao uso. As regras do CC,
constitudas, estabelecidas para regulamentar o usufruto, tambm so aplicveis ao uso. Alis,
os modos de constituio do usufruto tambm so os modos de constituio do uso.
O objeto do usufruto tambm objeto do uso. Voc pode fazer o uso de um imvel,
como tambm de patrimnio, s que tendo no uso, conforme visto, um limite. Os modos de
constituio tambm vale para o uso, a classificao tambm.
As caractersticas tambm so aplicadas ao uso, com algumas pequenas diferenas,
vejamos.

CARACTERSTICAS DO USO
1- O uso um direito real sobre coisa alheia.
2- um direito temporal.
3- um direito inalienvel, incessvel e tambm incessvel o seu exerccio. Aqui tem
diferena do usufruto, pois l o direito incessvel, mas o seu exerccio passvel de cesso.
Diferente do uso, em que o direito de uso incessvel e tambm o exerccio, porque se o
objetivo atender s necessidades do usurio, no h como ele ceder esse direito a terceiros.
Ele no pode locar, por exemplo, o imvel dado em uso.
4- impenhorvel, como tambm o seu exerccio: outra diferena, j que no caso do
usufruto, o exerccio pode ser objeto de penhora. J no uso, o exerccio do uso no pode ser
objeto de penhora.
5- um direito indivisvel: Tanto o usufruto como o uso, podem ser cedidos ttulo
gratuito ou oneroso. O usufruto titulo oneroso mais raro, mas pode acontecer.
Normalmente, ele a ttulo gratuito. J o uso, possvel ttulo oneroso tambm. Aquele que
cede o bem para uso, chamado de constituinte, ento, por exemplo, o proprietrio de um
imvel, que cede o imvel algum, chamado de constituinte, ao passo que aquele que ir
exercer o uso, chamado de usurio.
 101

DIREITO REAL DE HABITAO (arts. 1.414 a 1.416, CC)

A habitao um direito real sobre coisa alheia, em que o proprietrio do imvel

transfere o bem a uma pessoa qualificada de habitador, a fim de que ela, a ttulo gratuito e
temporrio, utilize o imvel para sua moradia e/ou de sua famlia.
Se o direito de uso um usufruto limitado, o direito de habitao um direito de uso
limitado. Por qu? A habitao, basicamente, tem como objeto o bem imvel alheio. O
habitador, ele tem o direito constitudo, que um direito real, ele ir residir no imvel que
pertena a terceiros e ir poder estabelecer sua moradia e/ou de sua famlia por um prazo
determinado ou de forma vitalcia, at que o habitador tenha vida. Ele tem como nico objeto,
bem restrito, bem imvel alheio.
De um modo geral, as regras aplicveis ao usufruto e ao uso, naquilo que couber,
tambm so aplicadas ao direito de habitao.
Inclusive, os modos de constituio, a classificao, as caractersticas existentes no
usufruto, tambm so existentes na habitao.

Caractersticas:
1- um direito real sobre coisa alheia: ou seja, um direito sobre imvel alheio.
2- um direito temporrio: ele no perpetuo, podendo ele ser por prazo determinado
ou vitalcio, mas sempre tem um tempo para acabar.
3- um direito incessvel, assim como o seu exerccio: o direito de habitao no pode
ser cedido a ningum e nem sequer o seu exerccio. O habitador, por exemplo, no pode locar
o imvel a algum. Assim, nem o exerccio passvel de cesso.
4- um direito impenhorvel, assim como o seu exerccio.
5- um direito indivisvel.
6- um direito gratuito.

PROMESSA IRRETRATVEL (arts. 1.417 e 1.418, CC)

Se por um lado o direito de habitao no um direito muito observado, ainda mais

hoje pela carncia de propriedade, ningum ceder um imvel a titulo gratuito a ningum.
No direito sucessrio, existe o direito real de habitao, em que um cnjuge tem o
direito caso o outro morra. Exceo feita a esse direito real de habitao no direito sucessrio,
o direito de habitao pouco observado.
Diferentemente da promessa irretratvel, tambm chamado de compromisso de compra
e venda. Voc compra um imvel, quando se compra esse imvel na planta, via de regra, voc
assume um compromisso de compra e venda, um contrato que prev uma promessa
irretratvel.
Quando se compra um imvel que no est na planta, como um em uma imobiliria e
etc., voc assina o compromisso de compra e venda, dando uma entrada e se comprometendo
a pagar o resto do dinheiro frente. Isso uma promessa irretratvel, que deve ser levado
registro para evitar que o promitente devedor aliene duas vezes o imvel.

Conceito: a promessa irretratvel um direito real sobre coisa alheia, que via de regra
envolve imvel em que uma parte qualificada de promitente/vendedora, transfere a outra,
denominada compromissrio/comprador, a posse de um imvel por meio de um contrato que
no apresenta clusula de arrependimento, e que deve ser levado a registro no registro
 102

imobilirio competente para ser oponvel erga omnes, tendo o promitente/vendedor o dever
de outorgar a escritura definitiva do bem ao compromissrio/comprador quando o pagamento
integral do preo e, em caso de recusa da outorga referida, a possibilidade do
compromissrio/comprador, requerer a adjudicao compulsria do imvel.

---
28-09-2016

Quando falamos de compromisso de compra e venda, via de regra, toma a feio de

promessa irretratvel.
O compromisso de compra e venda foi trazido no Brasil em 1937, pelo decreto Lei n 58.
Ele foi trazido ao Brasil por conta da pratica dessa modalidade jurdica do Uruguai, pois eles,
na verdade, eram quem tinham essa prtica. E por que foi trazido para o Brasil? A dcada de
30 era uma poca em que a populao que se concentravam nas reas rurais, acabaram vindo
para os grandes centros. O Brasil tem uma tradio latifundiria, ento, o modelo de
propriedade imvel no Brasil, sempre foram de imveis grandiosos. Nas reas urbanas, assim,
existiam grandes levas de terras nas mos de alguns proprietrios. Com a vinda da populao
ao Centro Urbano, foi necessrio que essas levas de terras fossem divididas em lotes menores
para poder abrigar essa populao vinda do interior. Comeou a ocorrer no Brasil, assim, a
diviso de grandes imveis urbanos em lotes, isto , o loteamento, a diviso dessas reas em
lotes de at 150 m. A populao sendo Brasileira pobre, no tinha dinheiro para comprar os
lotes vista. O que fazia o individuo? Ele dividia o pagamento desses lotes em parcelas, com a
obrigao, ao final, de outorgar a escritura definitiva de compra e venda.
Ele comprava o lote para pagar em 48 vezes, assinava um contrato particular e, ao
terminar a ltima parcela, o proprietrio me outorgava a escritura me dando a propriedade do
lote.
A dcada de 30 tambm foi de grande inflao. Ento, o cara comeava a pagar o lote,
depois de 2 ou 3 anos, a inflao era to grande, que aquilo que ele pagava por ms era
nfimo. Ao final, era mais vantajoso o vendedor pagar indenizao e vender o lote para
terceiros, porque o lote tinha se valorizado muito mais do que o preo pago. Era comum o cara
comprar o imvel e ao final o cara no outorgar a escritura. Para evitar essa situao, que
surgiu o compromisso de compra e venda.
O compromisso pode ser registrado no registro imobilirio competente, de forma que o
comprador/compromissrio, adquiria o lote e o registrava, no tendo, assim, como o
promitente/vendedor transferir para terceiros.
Ao final, se o promitente no quisesse outorgar a escritura, o comprador entrava com
uma ao, e requeria em juzo a adjudicao compulsria, exigindo que a outorga da escritura
definitiva, lhe fosse deferida.
Com isso, conseguiu-se evitar esse transtorno, em que o promitente/vendedor no
transferisse definitivamente o lote para o compromissrio/comprador.
Esse decreto lei, todavia, se aplicava somente loteamentos, isto , compromissos que
envolvessem loteamento. Vrias legislaes posteriores foram sendo promulgadas, at que em
1979, surgiu a Lei 6.766/79, que trata do parcelamento dos solos urbano. Essa lei, estendeu o
compromisso de compra e venda tambm para imveis no loteados. O que era aplicado
somente para imveis objeto de loteamentos, a lei estendeu para imveis no loteados.
 103

A partir da Lei 6.766/79, o decreto n 58/37, somente passou a ser aplicado para
loteamentos rurais, e a Lei 6.766/79 passou a aplicar para loteamentos urbanos e para as
demais aquisies imobilirias.
E a vem o CC/2003 e regulamenta a matria em dois artigos, dentro do captulo que
trata dos direitos reais sobre coisa alheia. Hoje, o CC aplicado para toda e qualquer situao.
A lei 6.766 aplicada para loteamento urbano, e o decreto lei 58 para loteamento rural.
Em sntese, o compromisso de compra e venda hoje abrange toda e qualquer situao
que envolve imveis urbanos.
A promessa irretratvel, firmada pelo compromisso de compra e venda ela irretratvel,
salvo se houver clusula no contrato que determina a retratabilidade. Firmou compromisso de
compra e venda, estabeleceu-se uma promessa irretratvel, o compromisso irretratvel,
salvo se existir clausula no contrato que determine a retratabilidade. No precisa existir
clausula no contrato dizendo que irretratvel, pois se o contrato for omisso, no tiver
nenhuma clausula a respeito, por excelncia, o compromisso firmado irretratvel.
O compromisso deve ser levado a registro no registro imobilirio competente onde se
encontra matriculado o imvel. Por que isso? Porque o registro vai tornar essa
promessa/compromisso oponvel erga omnes, porque a promessa um direito real.
importante levar o contrato registro, alis, deve-se levar a registro, para que ele passe a ser
oponvel erga omnes.
Criou-se uma grande celeuma na doutrina e jurisprudncia acerca disso, pois antes do
CC passar a ter vigncia, o STJ j tinha se posicionado dizendo que era desnecessrio o registro
do compromisso para que se pudesse exigir a outorga da escritura pblica. O STJ ento disse
que era dispensvel. Era posio do STJ. S que o art. 1.417, CC ele muito claro, dizendo que
a promessa irretratvel e que ela deve ser levada a registro, de forma a parecer que o
registro hoje fundamental para que a promessa se caracterize como direito real. Alis, Jos
Figueira, entende hoje que o registro fundamental para o compromisso de compra e venda,
para que a promessa tome a configurao de direito real. Sem o registro, no registro
imobilirio competente, no seria a promessa um direito real. O STJ tem posio diferente.
Em uma situao prtica, estando diante de um compromisso de compra e venda bom
levar registro, porque dessa forma no corre o risco da outra parte alegar que sem o registro
o compromisso no direito real, impedindo, assim, que a coisa seja vendida para outra
pessoa. Ex. X vende um imvel a Y pela importncia de R$600.000,00. X o
promitente/vendedor, ao passo que Y o compromissrio/comprador. Y paga R$100.000,00
como sinal de principio de pagamento e se compromete a pagar 50 prestaes mensais de
R$10.000,00 cada.
Hipteses:
- O compromisso no levado registro no registro imobilirio. Se no levado, parte-
se da tese que no um registro real, porque o CC exige registro, em que pese o STJ dizer que
ele indispensvel para se caracterizar como direito real. Esse contrato deve ser registrado
para gerar oponibilidade erga omnes. O que pode acontecer? Se no foi levado registro, se
no direito real, um mero direito obrigacional, pessoal, que s envolve X e Y. O Y corre o
risco, mesmo estando na posse do imvel (a posse entregue para Y desde que ele paga os
100 mil), o Y corre o risco de X vender o imvel para W. Porque se W levantar certido
negativa, no constar Y como proprietrio, mas sim constar o X como dono, porque o
contrato entre X e Y no foi registrado. X vende para W, W registra a propriedade em seu
nome. Y vai chegar ao final do pagamento e no ter a propriedade. O que ele far? Ele pode
reinvicar a propriedade? No, porque W foi quem primeiro registrou a escritura definitiva, isto
, sequer fez compromisso de compra e venda, mas sim transferiu o imvel. Y no tem como
 104

reinvidicar de W o imvel. Y pode entrar com ao e pedi perdas e danos para X. e tambm
pedir para oficiar o MP para que instale o crime de estelionato. Y, porm, no levar a
propriedade.

- Y pega o compromisso e o leva a registro no registro imobilirio competente. No a

transferncia definitiva, mas sim apenas o compromisso que ser levado a registro. Antes do
vigente CC se falava em averbao do compromisso, mas hoje se fala em registro. O
compromisso passa a ser um direito real oponvel erga omnes. Ento, registrado, se X tentar
vender o imvel para W, mesmo Y pagando as prestaes, quando W levantar a certido real,
ele tomar conhecimento de que esse imvel objeto de compromisso de compra e venda,
isto , que Y j o adquiriu por meio de um direito real sobre coisa alheia, de forma que no ter
como transferir o imvel para o seu nome por conta do registro do compromisso de compra e
venda. Por isso o registro to importante. Y vai pagando, quando paga a ultima parcela, ele
pode exigir a outorga da escritura pblica definitiva de transferncia da propriedade. Y paga a
ltima parcela e pode exigir de X a outorga do compromisso de compra e venda. X e Y sentaro
no cartrio de notas, faro escritura pblica e ser levada a registro, de forma que,
definitivamente, Y se tornar proprietrio do imvel.
Ento, o simples registro do compromisso no atribui a propriedade a Y. O registro de
compromisso apenas impede que o promitente/vendedor aliene o imvel a terceiros. uma
garantia que tem o compromissrio/comprador.
O compromissrio comprador vai pagando as parcelas. Quando ele paga a ltima, ele vai
at o X e quer a outorga da escritura pblica, ocasio em que X se nega. Nessa hiptese, X se
recusando a outorgar a escritura, far com que Y possa ingressar em juzo com ao chamada
de adjudicao compulsria (art. 1.418, CC) e exigir em juzo a outorga da escritura. uma
obrigao de dar. Como ele no cumpriu a obrigao de dar, o juiz por sentena vai determinar
a outorga da escritura. Ento, se X se recusar, Y entra com ao de adjudicao compulsria e,
por sentena, o juiz determina a outorga da escritura.
aqui que o STJ diverge, pois ele entende que mesmo no havendo registro do
compromisso, o Y pode entrar com ao de adjudicao compulsria. Joel Figueira Jr, por sua
vez, entende que se no tiver o registro, no cabe ao de adjudicao, mas sim uma obrigao
de fazer, isto , uma obrigao pessoa.

- Y est no exerccio da posse do imvel e est pagando. Ento ele sumiu e paga 10 mil
reais por ms. Ele entregou 100 mil, paga, por exemplo, 5 parcelas e deixa de pagar as demais.
E y est exercendo a posse do imvel. O que pode fazer X promitente/vendedor? Diante dessa
situao, X promitente/vendedor notificar o Y compromissrio/comprador, para que ele
venha a pagar as parcelas vencidas. Se Y no efetuar o pagamento, X poder ingressar com
ao de resciso contratual c/c pedido de reintegrao na posse + perdas e danos.
Ento, notificado o Y, se ele no efetuar os pagamentos, o X o notificar. Essa notificao
premonitria, pois se no houver notificao, o juiz determinar carncia de ao. Tem que
notificar, fundamental. No havendo notificao no possvel a propositura da ao.
Notificado, se Y no efetuar o pagamento, X ingressar com ao de resciso de contrato +
reintegrao na posse + perdas e danos. Quando se fala em resciso do contrato, se pedir o
cancelamento do registro de compra e venda se ele foi feito no registro imobilirio
competente.

Encerramos aqui os direitos reais sobre coisa alheia. Na prova semestral a matria ir de
fundamento jurdico da propriedade at o que se passar no fim do semestre, isto :
 105

- Fundamento jurdico da propriedade.

- Modos de aquisio da propriedade imvel.
- Registro imobilirio e registro torrens.
- Usucapio
- Acesso.
- Propriedade resolvel.
- Alienao fiduciria em garantia.
- Direitos reais sobre coisa alheia.
- Direito de superfcie.
- Servido predial.
- Usufruto.
- Uso.
- Habitao.
- Promessa irretratvel.
- Dos direitos reais de garantia
- Hipoteca.
- Penhor.
- Anticrese.
- Aquisio e perda da propriedade mvel.
- Funo social da propriedade.

O que est em negrito ele ainda falar.

----
04/10/2016

Direitos Reais em Garantia (arts. 1419 e seguintes, CC)

O objeto desses direitos reais so 3:

1. Penhor
2. Hipoteca
3. Anticrese

Antigamente a dvida recaia sobre o prprio corpo do devedor (execuo do prprio corpo).
Mas comeou a vigorar em Roma uma lei que passou a ter como alvo o patrimnio do devedor
(execuo patrimonial). S existe uma dvida no Brasil que o corpo responde por elas, que a
dvida por alimentos. E no caso do depositrio infiel no se admite mais a priso.

Portanto, o patrimnio do devedor que responde pela dvida, mas a ordem legal criou formas
de garantias pessoais e reais de proteo prpria dvida.

Quanto a garantia pessoal chamada de garantia fidejussria, o caso em que 3 com o seu
crdito que garante o outro crdito. (Exemplo: fiana e aval).

Quanto a garantia real, o devedor ou 3 d por garantia um bem real. (Exemplo: devedor que
d em garantia o imvel).

A propriedade fiduciria que estudamos tambm considerada pela doutrina como uma
garantia real.
 106

1. Penhor

Normalmente, via de regra, tem como objeto coisas mveis. Em alguns pases, que no o
caso do Brasil, admite-se o penhor de coisa imvel.

Existe vrias modalidades de penhor, o agrcola/pecurio (d como garantia o maquinrio, ou

os animais utilizados), industrial, legal, entre outros.

Partes do penhor: Devedor pignoratcio (aquele que d alguma coisa em garantia real) e
Credor pignoratcio (titular da prpria garantia).

Conceito:

O penhor uma garantia real em que uma pessoa, denominada de devedor pignoratcio, ou
um 3 transfere, via de regra, a posse direta de uma coisa mvel outra pessoa, qualificada de
credora pignoratcia, como garantia do pagamento de uma dvida, podendo o credor em caso
de inadimplemento obrigacional levar a coisa a excusso (levar o bem dado em garantia a
leilo) e aplicar o valor obtido no pagamento da dvida.

Exemplo: X empresta a Y R$ 50 mil reais que d em garantia um anel (penhor convencional). Y

transfere a posse direta do anel a X e se Y no pagar, X pode levar o anel leilo.

2. Hipoteca

Tem como objeto, via de regra, um bem imvel. Na verdade, existe a hipoteca convencional,
judicial e legal. Na hipoteca legal, resultante da lei (navios e aeronaves), embora se fala em
hipoteca, a coisa dada em garantia um bem mvel. Portanto, a regra que a hipoteca tenha
como objeto coisas mveis, mas excepcionalmente pode ter como objeto coisa mvel.

Partes da hipoteca: devedor hipotecrio e credor hipotecrio.

Conceito:

A hipoteca uma garantia real em que uma pessoa, denominada devedor hipotecrio, ou um
3 d como garantia de uma dvida um bem imvel da sua propriedade uma outra pessoa,
qualificada de credora hipotecria, podendo o credor em caso de inadimplemento obrigacional
levar a coisa dada em garantia excusso e aplicar o valor obtido no pagamento da dvida.

Exemplo: X faz um emprstimo de R$ 40 mil com Y, e W d como garantia um bem imvel da

sua propriedade (Poderia tambm o fazer X). No h transmisso da posse aqui! No caso de a
dvida no ser paga, Y leva o imvel excusso e o valor da arrematao ser aplicado no
pagamento da dvida.

3. Anticrese

No to usual quanto a hipoteca e o penhor. Alis, alguns autores defendiam a extino da

anticrese como garantia real, por ter cado em desuso.
 107

O objeto da anticrese recai sobre os frutos ou rendimentos de um bem imvel.

A anticrese funciona da seguinte forma: X faz um emprstimo de R$ 200 mil junto a Y e lhe
transfere a posse direta de um imvel que lhe pertence, tendo X que pagar o emprstimo em
10 anos. Se X no paga o emprstimo, Y pode retirar do imvel dado em garantia os frutos e
rendimentos do imvel dado em garantia (ex. alugueres do imvel).

Conceito:

A anticrese uma garantia real em que uma pessoa, denominada de devedora anticrtico, ou
um 3 transfere a posse direta do imvel da sua propriedade a outra pessoa, qualificada de
credora anticrtica, para que ela no caso de inadimplemento obrigacional do devedor retire do
imvel os frutos ou rendimentos necessrios para o pagamento da dvida.

Caractersticas dos direitos reais dados em garantia.

1. Acessoriedade somente existem em razo de uma obrigao principal. O acessrio

segue a sorte do principal, se a obrigao principal nula ou prescrita, a garantia
tambm o ser, no sendo a recproca verdadeira, uma vez que pode ser a garantia
nula e a obrigao principal vlida.
2. Carter real da garantia indiscutivelmente as garantias reais so direitos reais
oponveis erga omnes, da a necessidade de se realizar o registro do ttulo constitutivo
do penhor, hipoteca ou anticrese.

Exemplo: X deu como garantia hipotecria a Y um imvel. Y pode vender o imvel hipotecado a
W. Y transfere o bem com o nus real, e se W estiver na titularidade do imvel e X no pagar o
imvel, Y poder excutir o imvel mesmo estando este nas mos de W, e W no poder nem
alegar boa-f, pois ele tinha conscincia da hipoteca, ou deveria ter, por isso que existe o
registro.

No entanto, Prof j viu julgados em sobre relao de consumo de que a vulnerabilidade do

consumidor deve prevalecer sobre o registro erga omnes do imvel dado em hipoteca.

Requisitos necessrios para existncia e validade dos direitos reais de garantia.

1. Subjetivo Capacidade Civil - subjetivamente como em toda relao jurdica o que se

exige do devedor que d o bem em garantia real e do credor que o titular da
garantia, o que se exige de ambos para que exista a garantia e que ela seja vlida,
que ambos sejam civilmente capazes.

A capacidade civil foi alterada pelo Estatuto do Deficiente, hoje apenas os menores de 16 anos
so considerados absolutamente incapazes.

Alm da capacidade civil, dependendo da circunstncia jurdica, necessria uma capacidade

civil especial chamada de LEGITIMAO. Ela exigida quando:

(i) O representante do absolutamente incapaz pode dar um bem da sua propriedade

como garantia real, desde que haja autorizao judicial.

Exemplo: um jovem de 15 anos por si s no pode dar um bem em garantia real, mas seus pais
podem dar esse bem em garantia, desde que o juiz autorize.
 108

necessrio a autorizao do juiz, porque os pais so usufruturios dos bens de seus filhos
menores e para dar o bem em usufruto necessria autorizao do juiz. Isso vale para os bens
dos absolutamente incapaz (menores de 16 anos).

(ii) O relativamente incapaz no pode por si s dar um bem em garantia real, mas ele
pode faz-lo juntamente com o seu assistente desde que haja autorizao judicial.
(iii) O tutelado (aquele que no tem pais ou que os pais perderam o poder familiar)
no pode por si s dar o bem da sua propriedade como garantia real, quem pode
faz-lo o seu tutor, desde que haja autorizao judicial.
(iv) O interditado no pode por si s dar um bem como garantia real, quem pode faz-
lo o seu curador, desde que haja autorizao judicial. * O estatuto da pessoa
deficiente (Lei 13.146/2015) acabou com o processo de interdio! Hoje no se
fala mais em interdio, se fala em instituio da curatela, s que o NCPC tem,
dentro das suas regras, a constituio do processo de interdio. Portanto, h uma
dvida se vigora ou no a interdio. H duas teses:
O NCPC revogou a instituio da curatela do Estatuto do Deficiente. (Essa
a posio do prof).
H uma necessidade de uma lei que regule qual deve existir.
(v) O prdigo desde que assistido pode dar o bem de sua propriedade como garantia
real independentemente de autorizao judicial. O prdigo para alienar seus bens
precisa de autorizao judicial e pode dar como garantia real um bem que integre
a sua propriedade.
(vi) Quando o indivduo casado que no pelo regime da separao de bens para dar o
bem imvel como garantia hipotecria ou anticrtica ele depende da outorga do
outro cnjuge (arts. 1647 e ss, CC). Valendo tambm essa regra no caso de unio
estvel.
(vii) O inventariante pode dar um bem do esplio que ele representa como garantia
real se houver anuncia dos demais coerdeiros.
(viii) Existindo um processo de falncia ou insolvncia no pode o falido ou insolvente
dar como garantia real algo que integra seu patrimnio.

2. Objetivo
a) A hipoteca tem como objeto, via de regra, bens imveis, ressalvada a exceo de
hipoteca legal que tem como objeto navios e avies.
b) O penhor tem como objeto bem mvel.
c) A anticrese tem como objeto os frutos e rendimentos de um bem imvel.

Somente os bens que esto no comrcio podem ser objeto de garantia real. Os bens fora do
comrcio no podem ser objeto de uma garantia real, so os casos dos bens pblicos e dos
bens gravados com clusula de inalienabilidade jurdica.

Somente pode ser dado em garantia real bens que integrem o patrimnio do prprio devedor,
ou seja, o que que pode ser dado em garantia real? Bens que integrem o patrimnio do
indivduo, pode ser dado em garantia real. Portanto, uma pessoa no pode dar como garantia
real um bem que integre o patrimnio de outra pessoa.

Exemplo: X faz um emprstimo junto a Y de R$ 200 mil. X pode dar como garantia um imvel
que do seu patrimnio, ou pode W dar em garantia um bem do seu patrimnio garantindo a
dvida de X. O que no pode X dar como garantia um imvel de propriedade de W.
 109

Exemplo: X, Y e Z so proprietrios de um bem indivisvel que seria no caso um apartamento

de 100m em que X na prpria escritura tem 30%, Y 50% e Z 20%. X faz um emprstimo junto a
instituio financeira W e d como garantia real a sua frao ideal (30%). X no pode dar como
garantia real o apartamento todo, para que esse apartamento como um todo ser garantia, tem
que os 3 coproprietrios darem em conjunto a hipoteca, mas sozinho pode cada condmino
dar a sua frao ideal. X no paga a dvida e W vai excutir 30% dado em garantia real. No leilo
Y e Z preferem na excusso em relao a 3s.

3. Formal

A hipoteca e a anticrese no seu ttulo constitutivo devem ser firmadas por escritura pblica,
porque envolve bem imvel, enquanto o penhor que envolve coisa mvel pode ser firmado
por instrumento particular ou pblico. Dois princpios norteiam esse requisito da formalidade:

a) Princpio da especializao no ttulo constitutivo da garantia real a coisa dada em

garantia tem que ser descrita minuciosamente para ser diferenciada das coisas
similares existentes no universo. Deve estar mencionado no ttulo:
(i) Descrio minuciosa.
(ii) Data do pagamento.
(iii) Taxa de juros.
(iv) Valor da dvida.
b) Princpio da publicidade registro do ttulo. Por meio do registro possvel alcanar a
publicidade. O registro da hipoteca e da anticrese feito no registro imobilirio
competente onde se encontra o imvel matriculado. E o registro do penhor feito do
cartrio de ttulos e documentos no domiclio do devedor ou de 3s que d o bem
como garantia pignoratcia.

----
05-10-2016

EFEITOS JURDICOS DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

Basicamente, os efeitos so os seguintes:

i) Direito de preferencia
ii) Direito de sequela
iii) Direito de excusso
iv) Indivisibilidade dos direitos reais de garantia.

Direito de preferncia: falamos no comeo do ano para apontar as prerrogativas dos

direitos reais. Quando h concorrncia de credores, isto , quando um indivduo devedor,
devendo a mais de um credor, esses credores podem pedir a insolvncia desse devedor, o que
significa requerer ao juiz que coloque o patrimnio do devedor disposio dos credores, a
fim de que as dvidas existentes sejam pagas.
Quando existe concorrncia entre credores, portanto, o patrimnio do devedor
colocado disposio desses credores para que ocorra o pagamento, e existe uma ordem
determinada pela doutrina/jurisprudncia de privilgios, preferencias no pagamento.
Temos:
i) credores privilegiados;
 110

ii) credores titulares de garantias reais;

iii) credores comuns (quirografrios) que so aqueles que possuem o seu crdito
baseado em um documento, normalmente titulo de crdito.
Os credores titulares de garantias reais, mais especificamente do penhor e da hipoteca
(anticrese no), tem preferencia no pagamento em relao aos credores quirografrios. Essa
ordem determinada pela doutrina, jurisprudncia e legislao.
Ento, quando h concorrncia de credores, primeiro so pagos os crditos trabalhistas e
tributrios. Logo, esses credores tem prioridade, privilgio, no pagamento.
Posteriormente, sero pagos os titulares de crditos hipotecrios e pignoratcios.
E, por fim, se sobrar alguma coisa, paga-se os credores quirografrios.
Ex. X devedor de R$600.000,00. 50 mil reais a Y como crdito trabalhista, 50 mil como
crdito trabalhista, deve 150 mil para o indivduo W, que titular de um crdito hipotecrio, e
deve 350 mil para credores quirografrios.
O patrimnio desse indivduo, que tem apenas um imvel, gira em torno de 300 mil
reais. Ento, primeiro ir se pagar os crditos trabalhistas e tributrios (100 mil). Os 200 mil
restantes se retira 150 mil para pagar W, que tem preferencia, e o restante rachado entre os
50 mil restante, porque no haver credito para pagar todos os credores quirografrios.
possvel duas hipotecas em um mesmo imvel. Por exemplo, X devedor. Y o credor
hipotecrio. W o credor hipotecrio. Alfa e Beta so credores quirografrios. Quem ter
preferencia entre Y e W? Aquele que primeiro registrou a hipoteca e no aquele que primeiro
constituiu a hipoteca. Pago o primeiro hipotecrio, o segundo credor hipotecrio tem
preferencia e depois os credores quirografrios.
Obs. S a hipoteca e o penhor tm direito de preferencia, pois a anticrese no tem essa
prerrogativa. O credor no tem direito de preferencia, mas tem direito de reteno.

Direito de sequela: uma prerrogativa do direito real, resultante do jus persequendi. a

prerrogativa que tem o titular de um direito real de buscar a coisa, objeto de seu direito, onde
ela estiver e reav-la das mos de quem injustamente a possuir ou detiver.
Essa prerrogativa do direito de sequela, o titular de garantia real tem. Se o indivduo
devedor hipotecrio desejar alienar o imvel, objeto da hipoteca, ele pode faz-lo, mas ele
estar alienando o imvel com nus hipotecrio, de forma que aquele que adquirir o bem fica
sob o risco de perder o imvel se o devedor no efetuar o pagamento ao credor. O credor
hipotecrio pode ir buscar a coisa nas mos de quem a possuir ou detiver. O que comprou o
imvel com nus ter que discutir com o devedor depois, se que h esse direito, pois ele
adquire o imvel j ciente de que o imvel alienado objeto de hipoteca. Ele no pode se
negar a isso, porque era s tirar certido. Exceo contrato de consumo, como a
incorporadora que pega dinheiro emprestado do banco e d como garantia hipotecria o
prprio terreno onde ser feita a construo. Como a construo o acessrio, a construo
feita no terreno tambm ficar gravada como nus da hipoteca. E a ele comea a vendar os
imveis aos consumidores. O individuo compra como consumidor e a incorporadora no paga
para o banco, que por sua vez, pedira a excusso do terreno. Como fica esse consumidor que
adquiriu a unidade de apartamento? Ele tambm tinha conhecimento de que o imvel estava
hipotecado, mas em vista do CDC, da vulnerabilidade do mercado de consumo, esse indivduo
certamente vencer a demanda, j tem smula nesse sentido, pois embora seja um direito
real, a vulnerabilidade do mercado protege o consumidor.
 111

Direito de excusso: excutir significa levar a coisa dada em penhor ou hipoteca, ao

leilo, praa, sendo o valor obtido aplicvel no pagamento da dvida. Ento, imaginemos a
seguinte hiptese:
X empresta 500 mil reais de Y e d como garantia hipotecria o imvel de sua
propriedade. Na data indicada, no ocorre o pagamento da dvida. Logo, Y pode requerer a
excusso do imvel. E a tem trs situaes:
i) O imvel excutido arrematado pela importncia de 500 mil reais. Nesse caso no h
problema, pois apanha-se esse dinheiro e aplica-se no pagamento da dvida. Aqui t a conta
redonda a titulo de exemplo, porque geralmente tem juros, multa e etc. Mas s a titulo de
exemplo, dar-se por quitada a dvida.
ii) O imvel arrematado por 800 mil reais. Desse valor, apanha-se 500 mil reais e
aplica-se para o pagamento da dvida. O saldo de 300 mil reais restante, esse valor deve ser
devolvido ao indivduo X. Y depositrio dessa quantia e ele tem que devolver, se no
devolver responde civil e at penalmente por apropriao indbita.
iii) O imvel arrematado por 300 mil. Nesse caso, apanha-se esses 300 mil e aplica-se
no pagamento da dvida. Vai se amortizar esse valor, pagando parcialmente o que devido e
vai ficar o saldo residual na ser pago, no valor de 200 mil reais. Nesse caso, Y vai buscar no
patrimnio de X essa diferena de dinheiro. Nesse caso, esse valor residual a ser pago, o credor
hipotecrio buscar esse valor, mas no mais como credor hipotecrio, mas sim como credor
quirografrio, concorrendo com os demais credores.

Em matria de direitos reais de garantia vedada a clausula comissria, tambm

chamado de pacto comissrio. O que significa isso? O pacto comissrio, ou a clausula
comissria, implica em uma clausula existente no ttulo constitutivo da hipoteca ou do penhor,
que determina a entrega da coisa dada em garantia como forma de pagamento. Se X d como
garantia hipotecaria um imvel para Y, de uma dvida de 500 mil. No pode existir uma
clausula dizendo que em caso de inadimplemento, Y tornar-se- dono do imvel. No pode
existir clausula nesse sentido, pois se existir ela nula. O titulo constitutivo da garantia
vlido, mas essa disposio, essa clausula de pacto nula de pleno direito.
O que pode o seguinte: pode no existir essa clusula no contrato constitutivo da
garantia real, mas o devedor pode oferecer o imvel como forma de pagamento. No pode
existir a clausula, mas oferecer pode. O devedor pode oferecer a coisa como objeto de
pagamento. Se o credor aceitar, extinta estar a obrigao.
O credor pode tambm levar a excusso e participar da arrematao. O credor pode
participar do prprio leilo da prpria praa, mas ficar com a coisa diretamente, no pode por
meio de clusula.

Indivisibilidade dos direitos reais de garantia: significa que se o devedor hipotecrio ou

pignoratcio efetuar parte do pagamento da dvida existente, ele continua devedor da dvida
como um todo. Ou seja, implica dizer que se o devedor pignoratcio ou hipotecrio pagar parte
da dvida, ele continua a ser devedor da dvida como um todo e sob os efeitos jurdicos da
garantia real, podendo a coisa ser excutida. Ex. X deve 500 mil a Y. Paga 400 mil. Esse fato no
impede que Y leve a coisa a excusso. Ou, X deve 500 mil e deu como garantias hipotecrias
dois imveis a Y, o Alfa e o Beta. X pagou 250 mil, Y pode requerer a excusso dos dois imveis,
pois o fato de pagar 50% equivalente a um imvel, no impede que o credor hipotecrio, nesse
caso, leve os dois imveis para a excusso.
 112

A indivisibilidade se aplica, como regra, se no houver, no titulo constitutivo da garantia

real, disposio em sentido contrrio. Pois, se as partes pactuarem diferentemente, tornando a
dvida e o efeito real da garantia divisvel, valer aquilo que foi pactuado no ttulo.

O art. 1.425, CC aponta hipteses em que o pagamento da dvida antecipado. Nessas

hipteses possvel tambm a excusso antecipada. As hipteses so as seguintes:
i) Quando a coisa dada em garantia deteriora ou perde o seu valor;
ii) Quando a coisa dada em garantia perece;
iii) Quando o devedor hipotecrio, pignoratcio, passa ao estado de insolvncia ou
falncia;
iv) Quando h atrasos no pagamento da dvida;
v) Quando a coisa dada em garantia desapropriada.

Em todas essas hipteses, h antecipao do pagamento da dvida e, se o devedor no

pag-la, o credor pode pedir a excusso da coisa dada em garantia.
Detalhe: terceiro tambm pode dar um bem de sua propriedade como garantia rela. X
contrai uma dvida com Y. W, pai de X, d como garantia dessa dvida um imvel que lhe
pertence. Nesse caso, no se considera a dvida antecipadamente vencida, isto , quando um
terceiro garante a dvida, no se considera a dvida antecipadamente vencida nas hipteses I e
II, isto , em caso de deteriorao, perda ou perecimento da coisa. Nesses casos, no considera
antecipado. Exceto se houver previso no titulo constitutivo da garantia dessa
responsabilidade a terceiros, ou se o terceiro agiu culposamente para a ocorrncia desses fatos
(perecimento, deteriorao ou desvalorizao da coisa). Se h previso no titulo que o terceiro
responde por isso, ok.

Com isso, encerra-se os direitos reais de garantia. Nas prximas aulas falaremos sobre
funo social.

---
11-10-2016

AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL

O cdigo Civil de 2016 tratava no mesmo capitulo da aquisio e perda da propriedade
mvel. O vigente cdigo fala apenas em aquisio. Mas, todo modo de aquisio tambm
implica no modo de perda. Ento, podemos falar em aquisio e perda da propriedade mvel,
embora o CC fala em apenas em aquisio.
Os artigos que tratam disso so os arts. 1.260 e seguintes.

A primeira forma de aquisio da propriedade mvel ocorre por meio do USUCAPIO.

Pode-se usucapir carro, anel, relgio e etc. Os bens mveis tambm so passveis de usucapio.
De um modo geral, as regras aplicveis aquisio de bens imveis por usucapio, tambm so
aplicadas nas aquisies das coisas mveis.
Porm, em matria de usucapio de bem mvel, existe, na verdade, duas espcies de
usucapio, quais sejam:
i) Usucapio extraordinrio de coisa mvel;
ii) Usucapio ordinrio de coisa mvel.
 113

O USUCAPIO EXTRAORDINRIO de coisa mvel, alm dos requisitos pessoais e reais,

exige:
i) Posse ad usucapionem;
ii) 5 anos de exerccio possessrio;

O USUCAPIO ORDINRIO de coisa mvel, alm dos requisitos pessoais e reais, exige:
i) Posse ad usucapionem.
ii) 3 anos de exerccio possessrio.
iii) Justo ttulo;
iv) Boa-f.

Em matria de usucapio de coisa mvel no tem muito o que falar. Os requisitos so os

mesmos, o que varia so os prazos apenas.

A segunda modalidade de aquisio da propriedade mvel a OCUPAO, que se

caracteriza pela apreenso de uma coisa abandona (no perdida). Essa coisa abandonada pode
ser uma res derelicta (coisas que j foram objeto da posse ou propriedade de algum e foram
abandonadas) ou res nullius (coisas que nunca foram objeto da posse ou propriedade, por
exemplo, peixe em rio pblico).
Apreender essas coisas, o individuo pela ocupao, adquire a propriedade. Se for coisa
perdida, deve ser devolvida. As regras que dizem respeito coisa perdida esto no art. 1.232 e
seguintes. As coisas abandonadas, portanto, pela ocupao, podem ser objeto de apreenso.

A terceira modalidade de aquisio da propriedade mvel o ACHADO DE TESOURO. O

tesouro so coisas preciosas, ocultas e que no se tem noticia de quem seja proprietrio. Ex.
diamante, moedas de ouro, ouro propriamente dito, pratas. So coisas ocultas nos mares,
oceanos, rios e etc. Esses bens so considerados tesouros.
A quem pertence o tesouro? Pertence 50% ao dono do solo e 50% a quem o encontrou,
que chamado de inventor. Se o individuo autorizado encontra no solo tesouro, h essa
diviso, mesmo que o indivduo seja civilmente incapaz, como um menor de 14 anos. A
incapacidade civil aqui no considerada.
Se o individuo, com autorizao do dono, ingressa no solo da propriedade alheia e
encontra um bem precioso no solo, ele considerado dono de 50%. J se no houver
autorizao e mesmo assim o individuo entrar na propriedade alheia e encontra o bem
precioso, em 100% pertence o tesouro ao dono do solo.
Se quem est praticando/realizando a busca for algum empregado/preposto do
proprietrio, tambm aqui em 100% o tesouro pertence ao dono do solo.

A quarta espcie de aquisio de coisa mvel ocorre pela TRADIO. A tradio o

modo de aquisio da coisa mvel que ocorre por meio da transferncia da posse, da entrega
da coisa, por parte do alienante ao adquirente. Essa entrega pode ser efetiva/concreta
(material), isto , o bem sai das mos de um titular e vai para as mos de outro, como na
entrega de um relgio, ou pode ser ficta, portanto, simblica, como a entrega das chaves de
um automvel, que simboliza a entrega do veculo.
Por que a tradio um modo de aquisio da coisa mvel? Porque o contrato mero
instrumento de translao do domnio. No pelo contrato que se adquire a propriedade
mvel, mas sim pela entrega da coisa, pela transmisso da posse. O contrato mero
instrumento translativo da transferncia do domnio.
 114

Para transmitir domnio de coisa imvel, vimos que necessrio registro imobilirio,
aqui na coisa mvel, todavia, necessria a entrega da coisa, material ou ficta.

A quinta forma de aquisio da propriedade mvel denomina-se ESPECIFICAO. A

especificao uma forma/modo de aquisio da propriedade mvel que ocorre por meio da
transformao da matria prima pelo trabalho humano, que cria coisa nova, diversa da matria
prima trabalhada. Ex. um individuo que utilizando argila faz uma escultura. Isso uma
especificao e o individuo que faz esse trabalho chamado de especificador. Um artista
plstico que faz uma pintura em uma tela chamado tambm de especificador, por exemplo,
porque se trata de uma especificao.
i) Se a matria prima de propriedade do especificador, a especificao lhe pertence.
Ele passa a ser o dono da especificao.
ii) Se parte da matria prima pertence ao especificador, a coisa nova criada lhe pertence.
iii) Se a matria prima pertence a terceiro, e o especificado age de boa-f, criando coisa
nova, no sendo possvel retornar a matria prima trabalhada, a especificao pertence ao
especificador, ou seja, quele que fez o trabalho na matria prima.
iv) Se a matria prima pertence a terceiro e o especificador age de m-f, criando coisa
nova, a especificao pertencer ao dono da matria prima.
v) Se a matria prima pertence a terceiro e o especificador age de m-f, criando coisa
nova, mas o valor da mo de obra superior ao valor da matria prima, a especificao
pertence ao especificado, mas ele deve indenizar o dono da matria prima. Ex. cara que
artista plstico apanha uma tela. Ele sabe que essa tela pertence a outra pessoa e faz ali uma
pintura. A tela vale R$500,00 e ele, enquanto profissional, cobra 10 mil para fazer telas. Assim,
embora ele tenha agido de m-f, ele se tornar dono do quadro pintado, mas ter que
indenizar o proprietrio da matria prima, que o valor que vale a tela. No seria justo o dono
da tela tambm se tornar dono do quadro pintado, mesmo o especificador agindo de m-f.

A sexta forma de aquisio da propriedade mvel CONFUSO, COMISTO E

ADJUNO.
A confuso a mistura de lquidos, por exemplo, misturar leo e gua, leo e vinho.
Comisto, por sua vez, a mistura de coisas slidas, por exemplo, arroz e feijo. Adjuno a
justa posio de uma coisa sobre a outra, por exemplo, o anel que voc acaba cravejando de
pedras preciosas. Taa de um campeonato que tem diamante.
A quem pertence esses bens que se uniram, seja pela confuso, comisto ou adjuno?
i) Se for possvel a separao desses bens, podem os proprietrios de cada bem exigir a
separao e cada um voltar a ser dono isoladamente/individualmente de cada coisa.
ii) Se no for possvel a separao, ir se estabelecer entre os proprietrios das coisas
que se uniram, o condomnio de coisa indivisvel. Cada um ter uma frao ideal,
proporcionalmente as fraes que se uniram.
iii) Se houve a unio por conta da m-f ou da boa-f, tambm pode-se aplicar aquela
regra de que o acessrio segue a sorte do principal. Ento, se houve unio resultante de boa-f
e for possvel determinar o que acessrio e o que principal, o dono da coisa principal ser
dono da coisa acessria, mas ter que indenizar o dono do bem acessrio.
iv) Se a unio resultou de m-f e d para dizer qual o bem acessrio e principal, o
dono do bem principal fica com a coisa acessria ou pode abrir mo delas (bem principal e
acessrio) e exigir uma indenizao.
 115

Essas formas de aquisio de coisa mvel ser muito pouco utilizada na prtica, exceto
por usucapio. s vezes pede-se isso em concurso/exame da ordem e etc.

PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL (arts. 1275 e 1276, CC)

O art. 1275 aponta algumas hipteses em que se tem a perda da propriedade imvel,
porm, esse elenco apresentado no exaustivo. Ele meramente exemplificativo, porque j
vimos a forma de aquisio da propriedade imvel, e vimos que toda forma de aquisio da
propriedade imvel, implica em uma forma de perda.
Quais so as formas de aquisio:
- Registro imobilirio
- usucapio
- Acesso
- Sucesso

Todas essas formas so tambm de perda se olharmos por outra anlise.

Existem formas de perda da propriedade imvel (e tambm de aquisio, G.N) que so

voluntrias, que so as seguintes:
a- Alienao da coisa: ocorre por meio de um negcio jurdico bilateral, em que o
proprietrio de um bem imvel, transfere o domnio a outrem por meio de uma transmisso a
um titulo gratuito ou oneroso. Ento, o bem imvel sai do patrimnio do alienante e ingressa
no patrimnio do adquirente. Ex. doao, compra e venda, troca ou permuta, dentre outras.
b- Renncia da coisa: o modo de perda da propriedade imvel que ocorre por meio de
um negcio jurdico unilateral, em que o seu titular, atravs de escritura pblica,
expressamente abre mo do domnio da coisa. Ex. eu no quero mais ser proprietrio do
imvel, da eu tenho que declarar por meio de escritura pblica que est renunciando ao
domnio da coisa. Se quiser fazer denncia tem que fazer. Existe a possibilidade da denncia
ser feita nos autos do processo e no por escritura pblica e isso ocorre muito quando se tem
renncia a herana. A herana, enquanto no h a partilha dos bens, ela considerada bem
imvel. Ento se eu quero abrir mo da herana, eu tenho que renunciar nos prprios autos do
processos. Posso renunciar em favor de um herdeiro ou do monte, mas tem que sempre
renunciar nos autos do processo.
c- Abandono da coisa: o abandono, diversamente da renncia, no feito de forma
expressa, mas sim pelo no exerccio da posse e pelo no pagamento dos tributos incidentes
no imvel pelo menos por trs anos. Ento, o abandono no tem uma declarao expressa de
vontade. O indivduo tem a inteno de abrir mo do bem imvel e demonstra essa inteno
deixando de praticar atos possessrios no imvel e deixando de pagar os tributos.
Passados trs anos sem pagar tributo, se o imvel for rural, ele ser arrecadado pela
Unio . Se for urbano, ele ser arrecadado pelo Municpio onde o imvel se encontra. Isso se
ningum ingressar na posse do imvel e alegar usucapio. Se ningum fizer iss

E existem formas que so involuntrias de perda da propriedade imvel, quais sejam:

- Perecimento do bem imvel;
- Desapropriao ou expropriao;
 116

a) Perecimento do bem imvel destruio total da coisa fsica ou falta de interesse

econmico-jurdico.

Exemplo de destruio desmoronamento, furaco, incndio.

Exemplo de falta de interesse econmico-jurdico quando o imvel invadido pela enchente.

b) Desapropriao/expropriao o ato administrativo praticado pelo Estado que

retira do patrimnio particular um bem imvel e o transfere para o patrimnio pblico,
mediante o pagamento de uma indenizao prvia em razo de necessidade ou
utilidade pblica ou interesse social.

Funo social da propriedade (arts. 1228 a 1231, CC)

A funo social da propriedade um princpio de natureza pblica que est disciplinada na CF

e que hoje se encontra explicitamente disciplinada na legislao infraconstitucional.

disciplinar o direito de propriedade tendo-se em vista o interesse social coletivo.

Na verdade, se atendendo o interesse coletivo, indiretamente ou diretamente, est sendo

atendido o interesse individual, pois o dono da coisa individualmente, todos as demais pessoas
que integram a sociedade tm que respeitar esse direito.

Deve-se proteger a sociedade coletivamente, para se proteger individualmente o domnio.

Essa ideia surgiu aps a Revoluo Industrial e incio do sculo XX, dentro do contexto de
Estado Social e dignidade da pessoa humana como centro do direito.

O imvel rural atender a funo social, segundo a CF, se ele for produtivo, mas no basta
apenas isso, ele deve ser produtivo e o seu proprietrio deve observar:

(i) Que o uso do imvel feito de forma planejada e racional;

(ii) Que o uso do imvel no viole e respeita os recursos naturais, bem como o meio
ambiente;
(iii) Que o proprietrio do imvel respeita a relao entre empregador e empregado;
(iv) Que o proprietrio do imvel respeita a legislao do trabalho existente entre
empregado e empregador.

No uso da propriedade imvel h que se respeitar a fauna, flora, o meio ambiente, o

patrimnio cultural. O proprietrio deve usar a propriedade sem abuso do domnio, muito
menos atrapalhar a propriedade de outrem.

A requisio do imvel em caso de guerra ou revoluo interna, tambm uma forma e se

atender a funo social da propriedade.

O estatuto da cidade prev a usucapio coletivo.