Dag van de Vastgoedwaardering 2017

THEMA: ERFPACHT
Introductie
Maarten Boef MSc RE MRE
Passie voor de bebouwde omgeving/vastgoed

Nu: Acquisiteur Vastgoed @ SPF Beheer

Voorheen: Senior Consultant @ Troostwijk
Inhoud
Erfpacht is.?
Toepassingvormen
Juridische aspecten
Financile aspecten
Taxatie van erfpachtrechten
Overstapregeling Amsterdam
Erfpacht is?
Zo oud als de weg naar Rome
Erfpacht is?
een beperkt zakelijk recht
een complexe materie met zeer veel details
(juridisch/financieel)
een recht dat in de praktijk tot veel problemen
leidt
een verouderd instrument!?
een vorm van financiering
Erfpacht is?
Emotie
Vele verschijningsvormen
Indeling naar toepassing:
stedelijk, agrarisch

Indeling naar tijdsduur:

tijdelijk, voortdurend en eeuwigdurend
Herbouw Slot Schaesberg
Juridisch
Art. 5:85 lid 1 BW luidt: Erfpacht is een beperkt zakelijk
recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders
onroerende zaak te houden en te gebruiken.
Onder recht van blote eigendom wordt verstaan de
eigendom, dat door belasting met een zakelijk recht van
een derde, beperkt is (blo/Bare ownership)
Vormvrij, regelend recht
Akte van vestiging: privaatrechtelijk inhoud geven aan het
gebruik/erfpachtrecht
Algemene voorwaarden van toepassing verklaring: een of
meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal
overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering
van bedingen die de kern van de prestaties aangeven, [].
Financieel
Verplichting tot het betalen van Canon:
Periodieke/Eenmalig/Vooruitbetaalde (afkopen)

Erfpachteffect:
verschil tussen de waarde van vol eigendom en
erfpacht (in de theorie)
Taxatie: op welke momenten?
Bij eerste uitgifte van erfpachtrechten (vaststellen grondwaarde);
Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht
Bijv.: ten behoeve van aan- en verkoop/financiering;
Bij canonherzieningen (tussentijds of bij einde tijdvak);
Bijv.: als gevolg van bestemmingswijziging of volume uitbreiding
In geval van heruitgifte in erfpacht van reeds bebouwde gronden.
Bij de verlenging van tijdelijke erfpachtrechten
Vaststellen waarde grondcomponent;
In geval van conversie van erfpachtrechten:
Bijv.: tijdelijk voortdurend of voortdurend eeuwigdurend
Bij de beindiging van erfpachtrechten :
Bijv.: vaststellen waarde opstalcomponent of vergoeding
erfpachtrecht.
Taxatie: waarde
Marktwaarde:
grond in geval van eerste uitgifte in erfpacht;
recht van erfpacht;
recht van blote eigendom;
Waarde componenten in geval van reeds in
erfpacht uitgegeven grond:
grondcomponent;
opstalcomponent.
 Taxatie: allocatievraagstuk
Juridische allocatie Fysieke allocatie
(juridische begrippen) (economische begrippen)

Waarde Marktwaarde
=
recht van vol eigendom vol eigendom

= =

Waarde
Waarde opstalcomponent
recht van erfpacht

Waarde
recht van blote eigendom Waarde
grondcomponent

+
Waarde
bezwarende bepalingen
In bebouwde staat.
Waardeverlies door insnoerende beperkingen van erfpacht, die niet spelen bij eigen grond.
Opmerking. Aangepast overgenomen uit Bezint eer gij begint. Amsterdam: Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.
 Taxatie: erfpachtrecht
Vuistregel: taxeer alsof vol eigendom (eigen
grond) en verminder dit bedrag met de
waarde van de blote eigendom (Arnhem van,
Berkhout, & Ten Have, 2013).
In formulevorm*: = + (zie
ook HR 7 april 1993, NJ 1994/47).
Maar insnoerende bepalingen hebben
deprecirende werking,
Dus*: = +
* Waarbij: geldt als de Waarde vol eigendom, als de waarde van de
bezwarende bepalingen, als de Waarde recht van erfpacht en als de Waarde
van het recht van blote eigendom.
Taxatie: bloot eigendom
De (markt)waarde van de blote eigendom bestaat
doorgaans uit 2 delen:
1. De contante waarde van de canon gedurende de
resterende looptijd van:
(i) het tijdvak of
(ii) de duur van het erfpachtrecht;
2. De contante waarde van
(i) de afkoopsom/canonbetalingen voor een opvolgend
tijdvak in geval van een voortdurende erfpachtrecht of
(ii) de grondwaarde bij het einde van het erfpachtrecht in
geval van een tijdelijk erfpachtrecht.
Taxatie: canon of afkoop?
Commercieel vastgoed: 85% kiest voor canon
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Canon Afkoop

Bron: afd. Basisinformatie/Belastingen/OIS

Overstapregeling Adam
Uitgifte nieuwe erfpachtrechten: AB 2016
Overstapregeling Amsterdam voortdurende
rechten
Uitsluitend voor woningen (ca. 146.000 rechten)
Overstap is vrijwillig
Overstap feitelijk pas per einde tijdvak (CHET)
Op verzoek van erfpachter
WOZ 2014 of 2015 geldt tot 1/1/2020
Overstappremie vervalt per 1/1/2020
Overstapregeling Adam
Kritiek op kosten overstap:
Overstappen dient eigenlijk tegen de
marktwaarde blote eigendom plaats te vinden
(verschil worth/value)
Worth concept: profijt is leidend (intern
gericht)
Value concept: marktconformiteit is leidend
(extern gericht)
Overstapregeling Adam:
toepassingsbereik
Situatie Adam:
omvang commercieel vastgoed
x
Canonpercentage: 2,39% actueel
 Overstapregeling:
opbouw discontovoet

Min. Max.
Discontovoet 4,50% 6,50% 4,75%
Inflatie 2,00% 2,00% 2,00%
Canonpercentage 2,39% 4,23% 2,63%

Risicovrije rente 2,00% 5,00% 3,25%

Rele rente 1,00% 3,00% 1,25%

Inflatie 2,00% 2,00% 2,00%
Opslag 1,50% 1,50% 1,50%
Discontovoet 4,50% 6,50% 4,75%
 Overstapregeling: beoordelingsmodel

Kosten-batenanalyse

Verschillenanalyse Eeuwigdurend
voortdurend- eeuwigdurend tijdvak
Ja (AB 2016)

Nee Ja
Conversie- Canonherziening Voortdurend tijdvak
Invloedenconversie
mogelijkheid Conversie? einde tijdvak? (AB 2000)
op erfpachtrecht


Nee



Conversieprijs
Preferenties en
marktverwachting
erfpachter
Overstapregeling: 4 vragen!
1. Wat is de hoogte van de conversieprijs (tussentijds en einde
tijdvak)?
2. Wat is het waardeverschil van het erfpachtrecht voor en n
de conversie?
3. Wat is het verschil in de ontwikkeling van de lasten voor en
n de conversie?
4. Wat is het verschil in financierbaarheid voor en n de
conversie?

Kosten Baten
Conversieprijs of CW canonverplichting Waarde
Additionele conversiekosten Lasten
Financierbaarheid
Situatie Amsterdam (rekenvoorbeeld)
Adres President Kennedylaan 80 I
Algemene voorwaarden AB 2000
Actuele canon 1.249
WOZ-waarde 2015 241.500

Actueel aanbod
Waardepeildatum 1-1-2018
Einddatum 31-1-2059
Resterende looptijd 41,1
Canon op waardepeildatum 1.249

WOZ waarde 241.500

Buurtstraatquote (BSQ) 29%
Waarde grondcomponent 70.035
Depreciatiefactor 0,9
Erfpachtgrondwaarde 63.032
Canonpercentage 2,39%
Canon eeuwigdurend 1.506
Overstappremie 25% 75,0%
Canon eeuwigdurend na overstappremie 1.130
Schatting canon einde tijdvak 2.549

Discontovoet 4,50%
CW canon voortdurend 28.084
CW canon eeuwigdurend 17.465
CW Totaal 45.549
Als percentage WOZ 19%
Situatie Amsterdam (rekenvoorbeeld)
Adres President Kennedylaan 80 I
Algemene voorwaarden AB 2000
Actuele canon 1.249
WOZ-waarde 2015 241.500

Actueel aanbod Discontovoet 4,25% Discontovoet 4,75 (+25bp)

Waardepeildatum 1-1-2018 1-1-2020 1-1-2020
Einddatum 31-1-2059 31-1-2059 31-1-2059
Resterende looptijd 41,1 39,1 39,1
Canon op waardepeildatum 1.249 1.274 1.274

WOZ waarde 241.500 325.000 35% 325.000 35%

Buurtstraatquote (BSQ) 29% 29% 29%
Waarde grondcomponent 70.035 94.250 35% 94.250 35%
Depreciatiefactor 0,9 0,9 0,9
Erfpachtgrondwaarde 63.032 84.825 35% 84.825 35%
Canonpercentage 2,39% 2,39% 2,63%
Canon eeuwigdurend 1.506 2.027 35% 2.227 48%
Overstappremie 25% 75,0% 100,0% 100,0%
Canon eeuwigdurend na overstappremie 1.130 2.027 2.227
Schatting canon einde tijdvak 2.549 4.396 4.829

Discontovoet 4,50% 4,50% 4,75%

CW canon voortdurend 28.084 27.987 27.022
CW canon eeuwigdurend 17.465 32.893 29.989
CW Totaal 45.549 60.880 34% 57.011 25%
Als percentage WOZ 19% 19% 18%
Overstapregeling: canon of afkoop?
Woonfunctie: 47% kiest voor canon
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Canon Afkoop

Bron: afd. Basisinformatie/Belastingen/OIS

Tips
Erfpacht is complexe materie: vraag (tijdig) deskundig advies
(juridisch/fiscaal/financieel);
Taxateurs: maak voldoende inzichtelijk hoe rekening is gehouden
met het erfpachteffect;
Screen (tijdig) uw portefeuille op de erfpachtsituatie in relatie tot
de mogelijke risicos en/of kansen;
Overweeg wel gebruik te maken van de overstapregeling voor
1/1/2020;
Amsterdam: AB 1994 aanvraag verlengde tijdvak uiterlijk mogelijk
tot 1/1/2018, mogelijk interessant vanwege wijzigende rekenregels;
Uitdaging gemeente Amsterdam: zet in het collegeakkoord een
overstapregeling voor commercieel vastgoed op de agenda!
 CONVERSIE, TEGEN WELKE PRIJS?

zeker niet tegen elke prijs

Voor meer informatie:

maartenboef@gmail.com

https://vastgoedkennis-data.vakliteratuur.info/Server/getfile.aspx?file=docs/MRE/16/Boef_GM.pdf