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A INSPEO PREDIAL E SEU CUSTO-BENEFCIO

Os recentes acidentes prediais com vtimas fatais e os projetos de lei visando a obrigatoriedade da inspeo predial
vm causando discusses e polmicas sobre as eventuais vantagens e desvantagens, bem como dos responsveis por
essa medida.

Afinal, a inspeo predial mesmo necessria?

A inspeo predial extremamente necessria. Trata-se de medida preventiva de riscos que, em razo de seu baixo
custo e alto benefcio, deve ser obrigatria em todos os condomnios. Veja-se, por exemplo, que na cidade de So
Paulo, o Decreto-Lei 47.334, de 31 de Maio de 2006, determina que anualmente os condomnios apresentem o RIA
(Relatrio de Inspeo Anual) para comprovao das boas condies tcnicas dos elevadores. O RIA deve ser
emitido pela empresa de conservao dos elevadores do condomnio e tem por objetivo atestar a sade dos
equipamentos. O documento enviado online Prefeitura de So Paulo. Dessa forma nada mais natural que a
inspeo predial total, dos demais sistemas seja implantada nos mesmos moldes, porm em programa especfico.

A obrigatoriedade se d principalmente ao fato de serem as edificaes locais suscetveis de graves acidentes, caso
no sejam bem construdas, utilizadas e mantidas. Sabendo-se que a inspeo predial o check-up da tcnica, uso e
manuteno da edificao, fcil perceber que sem ela os prdios so caixinhas de surpresa, podendo oferecer graves
riscos aos seus ocupantes e usurios;

Ento, quais so os motivos e benefcios da inspeo predial? E quais os seus custos?

As repostas a essas questes tambm so objetivas, mas requerem maiores explicaes, que so as seguintes:

1) Os principais motivos para a obrigatoriedade da inspeo predial so a segurana e o conforto da populao no uso
das edificaes, pois a inspeo predial abrange a qualidade tcnica, de uso e de manuteno, favorecendo tambm a
legalidade e a valorizao patrimonial, o que tambm beneficia o proprietrio;

2) Alm do check-up tcnico minucioso, a inspeo predial contm a classificao do grau de risco e prescries
tcnicas para se manter o prdio seguro, bem conservado e valorizado;

3) A inspeo predial deve se caracterizar como o primeiro passo do programa de manuteno de longo prazo, tal
qual o check-up humano, pois dessa forma a edificao estar permanentemente segura e em boas condies. Sendo
procedimento rotineiro e fundamental na implantao do plano e programa de manuteno da edificao, a inspeo
predial deve ser realizada periodicamente. Tratando-se de trabalho de longo prazo e grande escala, que favorece o
baixo custo do programa de inspeo, no h justificativa quanto ao custo que justifique qualquer crtica ao modelo.
A prtica tem demonstrado que um bom programa de inspeo predial custa mensalmente, em mdia, 0,5% da
arrecadao mensal da taxa de condomnio, ou seja, um programa barato, de baixo custo, plenamente vivel s
condies financeiras dos condomnios brasileiros.

O custo da inspeo predial deve ser arcado pelos proprietrios ou pelo Poder Pblico?

Os proprietrios devem arcar com seus custos, pois estes so baixos e os laudos contemplam orientaes para a boa
conservao e valorizao do imvel. Alm disso, o Poder Pblico no pode ser apenado pela falta de manuteno do
Condomnio e realizar inspees peridicas com maior frequncia em determinado imvel. Na realidade, o interesse
na inspeo predial do prprio Condomnio e por isso h um interesse particular e, num segundo plano, pblico.

Quais so as principais causas dos acidentes prediais?

Sabendo-se que so trs as vertentes que envolvem a segurana, trs so os fatores originrios dos acidentes:

1) Fator Tcnico - as anomalias construtivas, tais como os vazamentos, os revestimentos escorregadios dos pisos ou a
falta de aderncia em fachadas, as esquadrias mal fixadas, as instalaes eltricas e de gs inadequadas e outras,
podem causar graves acidentes.

2) Fator Uso - as irregularidades de uso, tais como reformas inadequadas com alteraes na estrutura, sobrecargas das
instalaes eltricas ou de gs por alteraes improvisadas, sobrecargas de peso em piso utilizado como biblioteca em
apartamento, por exemplo, podem causar desabamentos, curto circuitos, incndios e outros acidentes.

3) Fator Manuteno - as falhas ou ausncia de manuteno podem provocar a degradao de estruturas de madeira
de coberturas, vazamentos em instalaes de gs, deficincias dos equipamentos de proteo contra incndios ou de
descargas atmosfricas, elevadores instveis, fornecimento de gua contaminada e outras mazelas, gerando tambm
acidentes perigosos.

Qual a melhor data de incio e a periodicidade ideal da inspeo predial para manter a edificao segura e
em boas condies?

A sade predial similar sade humana, ou seja, no h um receiturio nico, pois cada prdio possui suas
caractersticas e condies gerais. Mas a implantao de um programa de inspeo e manuteno predial
recomendvel desde o incio do funcionamento do prdio, pois contribui para a boa sade predial desde a "infncia",
com recomendaes de preveno contra o surgimento de anomalias construtivas, irregularidades de uso e falhas de
manuteno.

Cabe esclarecer que os atuais projetos de lei de implantao de inspeo predial no contemplam a viso completa
dessa importante ferramenta diagnstica, pois estabelecem periodicidades sem qualquer lgica tcnica. Pretender
implantar inspeo predial apenas nos edifcios com idade acima de 30 anos e com periodicidade de 03 anos, o
mesmo que pretender determinar exame de sangue a cada 03 anos s pessoas acima de 70 anos, sem examinar
paciente por paciente.

O correto que o engenheiro diagnstico responsvel pela inspeo predial estabelea o calendrio das vistorias e
periodicidades das expedies dos laudos, para cada prdio a ser examinado.

E quem so os profissionais habilitados para proceder inspeo predial? H necessidade de formao


especializada?

So os engenheiros civis e arquitetos especializados na prestao de servios tcnicos aos condomnios ou os peritos
de engenharia em edificaes. No h necessidade de qualquer especializao, mas recomendvel que o profissional
conhea a doutrina da Engenharia Diagnstica, as normas e diretrizes da inspeo predial, pois tais conhecimentos
no so ministrados nos cursos de graduao. Alm disso, quando necessrio, o inspetor predial lder pode compor
equipes multidisciplinares para os exames dos edifcios mais complexos.

Resumidamente, pode-se considerar a inspeo predial como a anlise das condies tcnicas, de uso e de
manuteno visando a qualidade predial, e, principalmente, sua segurana.

Portanto, no se justificam as alegaes daqueles que pretendem derrubar a lei e mistificar a inspeo predial,
preconizando que o procedimento pode criar uma "indstria de laudos" de alto custo e que requer robusta
especializao, pois a verdade revela justamente o inverso, ou seja, a inspeo predial procedimento simples, de
baixo custo e de muita utilidade prtica para a implantao de um bom programa de manuteno predial.

Tito Lvio Ferreira Gomide e Alexandre Junqueira Gomide

Diretores do Gabinete de Percias Gomide e especialistas em Direito Imobilirio.

Autores do livro "Prova Pericial no Direito Imobilirio", a ser lanado pela PINI.

Fonte: piniweb.com.br