SUBDIVISIN DE LOTE URBANO

El Captulo XII del derogado Reglamento Nacional de Construcciones define a la

subdivisin de tierras como la particin de terrenos urbanos, ya sea con cambio
de uso o sin cambio de uso asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual
reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) define: La particin de terrenos
habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz. Cabe indicar
que la subdivisin solo ser factible si se encuentra en concordancia con el Plan
Regulador de la Ciudad y exista la factibilidad tcnica para la instalacin de los
servicios.

SUBDIVISIN O INDEPENDIZACIN?
De la definicin reseada podra colegirse que el trmino subdivisin solo
resulta aplicable a la particin de terrenos, es decir, de suelo no edificado
(GONZALES BARRON, Ghunter. Estudio Crtico de la Legislacin Inmobiliaria
sobre Predios Urbanos. 1era. Edicin. Ediciones Legales. Pg. 289), mientras
que la independizacin sera aplicable a las unidades inmobiliarias sobre las que
se levanten edificaciones. Sin embargo, en la prctica registral, la
independizacin procede respecto de la desmembracin de un lote de un terreno
matriz habilitado, se levante o no una fbrica sobre el lote a independizar. La
subdivisin, por su parte, ser procedente respecto de lotes de terrenos ya
independizados y sobre los cuales no exista edificacin alguna. As, el artculo
73 del Reglamento de las Inscripciones, al referirse a la desmembracin de
inmuebles inscritos, est regulando la independizacin de lotes y no la
subdivisin de predios urbanos, para lo cual se precisa de los requisitos
sealados en el D.S. N 002-89-JUS.
La correcta delimitacin de los conceptos de subdivisin e independizacin no
es una discusin balda; por el contrario, es trascendental conocer a ciencia
cierta los alcances de cada institucin. La Ley N 27157, su Reglamento y la Ley
N 27333, sin embargo, emplean indistintamente ambos trminos,
concluyndose que los trminos subdivisin e independizacin, para la
aplicacin de dichas normas, son sinnimos.

EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIN

Como se indic la subdivisin es segregar un predio matriz en dos o ms predios
denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisin no basta que se efectu en el predio o terreno sino
que para que tenga efecto legal es necesario su aprobacin por la municipalidad
del sector, sea por municipalidad provincial o distrital segn sea el caso, y su
inscripcin en el registro de predios de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra contemplados
en la Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de
Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, Reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva N 03-
SUNARP/SN, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 189-2014-SUNARP/SN, en esta ltima se establece los
requisitos tcnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP-
SN.

El procedimiento administrativo ante la Municipalidad

Adems de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es
necesario su revisin, el D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias
de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, establece los requisitos
bsicos para iniciar el procedimiento de subdivisin ante la Municipalidad. As
precisa que se deber preparar y presentar la siguiente documentacin, que
debern ser por triplicado:
Documentacin Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
- Anexo F del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigedad
no mayor a treinta (30) das naturales.
- Declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el
proyecto de encontrarse hbiles para suscribir la documentacin tcnica.
- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber
presentar la escritura pblica que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante
es una persona jurdica se acompaar vigencia de poder expedida por el
Registro de Personas Jurdicas con una antigedad no mayor a treinta (30) das
naturales.
Documentacin tcnica:
- Plano de ubicacin y localizacin del lote materia de subdivisin
- Plano del lote a subdividir, sealando el rea, linderos, medidas perimtricas y
nomenclatura, segn los antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisin sealando reas, linderos, medidas perimtricas y
nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
- Memoria descriptiva, indicando reas, linderos y medidas perimtricas del lote
materia de subdivisin y de los sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y
el profesional responsable del proyecto.
Presentada la documentacin a la Municipalidad respectiva, segn el Art. 30 del
D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana
y Licencias de Edificacin, esta cuenta con un plazo de diez (10) das hbiles
contados desde la presentacin del expediente, para la verificacin
administrativa, elaboracin del Informe respectivo y la emisin de la resolucin
que autoriza o deniega la subdivisin materia de trmite.
En caso que exista observaciones en la verificacin administrativa y tcnica de
ser el caso, se comunica al solicitante para que subsane de los defectos
advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el nmero de la resolucin se consignara en el
FUHU.
El FUHU, su anexo F y los documentos tcnicos respectivos debidamente
sellados y visados, por duplicado, sern entregados al interesados para su
inscripcin en el Registro de Predios.
El procedimiento registral ante la SUNARP
A nivel del registro se efecta la independizacin del predio por subdivisin.
La independizacin es el acto que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria de una desmembracin de terreno.
Como regla general. Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe
contener el rea de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso,
el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas,
acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Los requisitos que dan merito a la independizacin de predios urbano se
encuentra regulado en el artculo 60 del Reglamento de inscripciones del registro
de predios. As indica: La independizacin de un predio urbano, con edificacin
o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:
a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal de subdivisin y plano debidamento sellados y visados, donde debe
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios
resultantes;
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-
JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite
de subdivisin, en caso de copropiedad.
Como se aprecia adems del FUHU, el anexo F y el plano municipal de
subdivisin y plano debidamento sellados y visados, se presentara los planos y
cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn
sea el caso; para ello el administrado previamente debe tramitarlos ante la
Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con firmas
certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin.
Con dicha documentacin, previo pago de los derechos correspondiente, son
presentados a la SUNARP para su evaluacin tcnica y jurdica.
Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Pblicos,
la SUNARP debera emitir la constancia de inscripcin o la denegatoria, sea estas
subsanables, como son la observacin o liquidacin, o insubsanables, como la
tacha.
Con la inscripcin registral el registrador apertura partida registral para cada
predio independizado, consignado en el asiento de la partida registral la
informacin que indica el artculo 5 del reglamento de inscripciones del registro
de predios, como los el antecedente dominial, descripcin del predio, ttulos de
dominio, cargas y gravmenes, que debe ser trasladados de la partida matriz si
los hubiere, cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendr presente el Artculo 50 del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Pblicos que indica: Todo asiento de
inscripcin contendr un resumen del acto o derecho materia de inscripcin, en
el que se consignar los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del ttulo; as como, la indicacin precisa del documento
en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el
nmero de presentacin del ttulo que da lugar al asiento, el monto pagado por
derechos registrales la fecha de su inscripcin, y, la autorizacin del registrador
responsable de la inscripcin, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el
rgano competente, que permita su identificacin.

OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES

Supuestos de inscripcin de subdivisin de predio urbano sin aprobacin de la
municipalidad
Si bien por regla general toda subdivisin de predio urbano debe ser aprobada
por la municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de
regularizacin de edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley
27333, conforme a lo previsto por los artculos 4 y 7 de este ltimo dispositivo
legal (Resolucin del Tribunal Registral N 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de
Octubre de 2010).
Inscripcin de Subdivisin de predios urbanos sin que exista plano del predio
matriz inscrito en el archivo registral de la SUNARP.

Es posible inscribir la subdivisin de un predio matriz sin que exista previamente

plano en los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente
el siguiente precedente de observancia obligatoria: No impide la inmatriculacin
de un predio el informe del Area de Catastro sealando la imposibilidad de
determinar si el mismo se encuentra inscrito o no. (Criterio adoptado en la
Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y N 252-2005-
SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).
Publicado por Jacinto Mamani Arocutipa en 12:52