KATA PENGANTAR

KATA PENGANTAR

Puji syukur ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa sehingga penulis dapat menyelesaikan
laporan mata kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan dengan judul AnalisisFaktor Pemilihan
Lokasi Perumahan Berdasarkan Preferensi Konsumen dan Penerapannya dalam Teori
Lokasi Von Thunen.
Selama proses penulisan penulis banyak mendapatkan bantuan dari pihak-pihak lain
sehingga review ini dapat terselesaikan dengan optimal. Pada kesempatan ini penulis ingin
menyampaikan banyak terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam
penyelesaian laporan ini yaitu dosen mata kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan, orang tua
yang selalu memberikan motivasi, dan teman-teman yang telah banyak membantu
kelancaran penyusunan paper ini.
Sekian, semoga Laporan ini dapat bermanfaat secara luas, menambah pengetahuan
pembaca mengenai analisa kesesuaian faktor lokasi dan pemilihan lokasi pada Apartemen
Puncak Kertajaya . Penulis menyadari bahwa Laporan ini masih jauh dari sempurna, oleh
karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun sangat penulis harapkan.
Akhir kata penulis berharap agar laporan ini bermanfaat bagi semua pihak.

Surabaya, 25 Mei 2016

Penyusun

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 1

 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR................................................................................................................................... 1
DAFTAR ISI............................................................................................................................................... 2
BAB I ........................................................................................................................................................ 4
PENDAHULUAN ....................................................................................................................................... 4
1.1. Latar Belakang ...................................................................................................................... 4
1.2. Rumusan Masalah ............................................................................................................... 5
1.3. Tujuan dan Sasaran Penulis ............................................................................................... 5
1.4. Ruang Lingkup ...................................................................................................................... 5
1.5. Sistematika Penulisan.......................................................................................................... 5
BAB II ....................................................................................................................................................... 7
TINJAUAN PUSTAKA ................................................................................................................................ 7
2.1 Pengertian Perumahan ................................................................................................................. 7
2.2 Kebutuhan akan Perumahan ........................................................................................................ 7
2.3. Klasifikasi Perumahan .................................................................................................................. 8
2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota ......................................................................... 9
2.5. Teori Lokasi Perumahan Menurut Von Thunen dan William Allonso .......................................... 9
2.6. Teori Lokasi Perumahan Menurut Pakar Lainnya ...................................................................... 10
2.6. Pemilihan Lokasi Perumahan ..................................................................................................... 11
2.7 Sintesa Tinjauan Pustaka ............................................................................................................ 12
BAB III .................................................................................................................................................... 13
GAMBARAN UMUM .............................................................................................................................. 13
3.1. Gambaran Umum Apartemen Puncak Kertajaya ....................................................................... 13
3.2. Kondisi Penyediaan Fasilitas ...................................................................................................... 14
3.2.1. Fasilitas Pendidikan ........................................................................................................ 14
3.2.2. Fasilitas Kesehatan......................................................................................................... 14
3.2.3. Fasilitas Perdagangan dan Jasa .................................................................................. 15
3.2.4. Fasilitas Perkantoran ...................................................................................................... 15
3.2.5. Fasilitas Peribadatan ...................................................................................................... 16
3.2.6. Tempat Rekreasi ............................................................................................................. 16
BAB IV.................................................................................................................................................... 18
ANALISIS ................................................................................................................................................ 18
4.1. Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dengan Metode AHP .......................................... 18

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 2

 DAFTAR ISI

4.1.1. Goal: Pembobotan Faktor-faktor lokasi Apartemen dari preferensi konsumen .... 19
4.1.2. Faktor Aksesibilitas ......................................................................................................... 19
4.1.3. Faktor Fasilitas ................................................................................................................ 20
4.1.5. Faktor Lingkungan .......................................................................................................... 20
4.2. Analisis Kesesuai Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dan Kondisi Eksisting Apartemen Puncak
Kertajaya ........................................................................................................................................... 21
4.3. Penerapan Teori Von Thunen Terhadap Lokasi Apartemen Puncak Kertajaya ......................... 23
BAB V..................................................................................................................................................... 25
PENUTUP ............................................................................................................................................... 25
5.1. KESIMPULAN .............................................................................................................................. 25
5.2. LESSON LEARNED ....................................................................................................................... 25
BAB VI.................................................................................................................................................... 26
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. 26
LAMPIRAN ............................................................................................................................................. 27

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 3

 BAB I

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Seiring dengan perkembangan waktu kota bukan hanya manusia yang
berkembangan namun juga Kota, perkembangan kota ini sendiri adalah dampak dari
pertumbuhan manusia, Perubahan Sosial-Ekonomi, dan Interaksi dengan kota kota
disekitar nya. Secara fisik perkembangan perkotaan dapat di tandai dari pekembangan
jumlah penduduk yang menempati, bangunan-bangunan yang semakin rapat dan wilayah
terbangun terutama permukiman yang cenderung semakin luas serta semakin lengkapnya
fasilitas kota yang mendukung kegiatan sosial dan ekonomi kota.
Dengan meningkat nya jumlah penduduk di perkotaan permintaan terhadap
pemenuhan perumahan dan pemukiman semakin meningkat. Permasalahan ini akan terus
terjadi seiring dengan pertambahan waktu. Jika tak di iringi dengan rencana pembangunan
yang matang maka pemenuhan tersebut akan terkendala. Pembangunan perumahan dan
permukiman perlu terus ditingkatkan dan dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana
dan berkesinambungan. Pada pelaksanaanya perlu mempertimbangkan berbagai aspek
sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dari wujud tata ruang fisik, kehidupan
ekonomi dan sosial budaya untuk mendukung dan menjamin kelestarian lingkungan hidup
dan meningkatkan kualitas kehidupan manusia dalam berkeluarga, bermasyarakat.
Demikian juga dengan keberadaan kota Surabaya yang merupakan ibukota Provinsi
Jawa Timur yang selain sebagai pusat pemerintahan, juga menjadi pusat kegiatan
perekonomian, pendidikan, perdagangan dan sektor informal lainnya. Dengan kondisi
seperti demikian membuat penduduk di wilayah sekitar untuk tinggal di kota Surabaya. Hal
ini membuat permintaan pemenuhan permukiman dan perumahan semakin meningkat.
Untuk memenuhi permintaan tersebut pemerintah bekerja sama dengan pihak swasta dalam
pemenuhan permukiman.
Untuk saat ini di beberapa titik di wilayah surabaya telah di bangun wilayah
perumahan dan pemukiman oleh pihak swasta. Tiap developer terebut memiliki
pertimbangan sendiri dalam menentukan lokasi perumahan nya. Ada beberapa faktor yang
di pertimbangkan dalam pemilihan lokasi oleh pihak developer dalam penentuan lokasi.
Dalam penilitian ini kami mencari tau mana faktor yang di perlukan dalam pemilihan lokasi
yang strategis dan tepat. Dalam hal ini yang akan di jadi kan objek peneilitan kami adalah
wilayah Apartemen Puncak Kertajaya.

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 4

 PENDAHULUAN

1.2. Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah dalam pembahasan makalah ini adalah Apa saja faktor
faktor yang menjadi kriteria pemilihan suatu lokasi perumahan Apartemen Puncak Kertajaya
berdasarkan preferensi konsumen dan penerapannya dalam teori lokasi Von Thunen?

1.3. Tujuan dan Sasaran Penulis

Tujuan dalam penilitian ini untuk mengidentifikasi faktor-faktor penting apa saja yang
mempengaruhi konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan dan mengidentifikasi
penerapan pemilihan lokasi perumahan dengan konsep Von Thunen serta menganalisis
kesesuian faktor pemilihan lokasi tersebut dengan kondisi existing di Apartemen Puncak
Kertajaya. Untuk mencapai tujuan tersebut maka sasaran yang ingin dicapai adalah,
menganalisis faktor penentuan lokasi perumahan Apartemen Puncak Kertajaya sesuai nilai
pembobotannya.

1.4. Ruang Lingkup

Ruang Lingkup Wilayah
Ruang Lingkup Wilayah, dalam penulisan makalah ini adalah di Kota Surabaya,
Jawa Timuryaitu di perumahan Apartemen Puncak Kertajaya yang terdapat di Kecamatan
Sukolilo
Ruang Lingkup Pembahasan
Ruang Lingkup Pembahasan, dalam penulisan makalah ini mengenai teori lokasi dan
faktor-faktor yang dipertimbangkan terhadap penentuan lokasi perumahan Apartemen
Puncak Kertajaya

1.5. Sistematika Penulisan

Untuk memudahkan pembaca memahami isi dari makalah ini, maka makalah ini
disusun berdasarkan sistematika sebagai berikut :
BAB IPENDAHULUAN
Bab ini berisi tentang latar belakang penulisan makalah, tujuan dan sasaran yang
diharapkan dari penulisan makalah, rumusan masalah, Ruang Lingkup, serta
sistematika yang digunakan dalam penyajian makalah yang berjudul AnalisisFaktor
Pemilihan Lokasi Perumahan Berdasarkan Preferensi Konsumen dan Penerapannya
dalam Teori Lokasi Von Thunen.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 5

 PENDAHULUAN

Tinjauan pustaka berisi landasan teori yang digunakan atau dijadikan pedoman
dalam melakukan suatu proses analisa. Tinjauan pustaka pada penelitian ini
menyangkut teori dan konsep mengenai penentuan lokasi perumahan/permukiman
serta penelitian sebelumnya terkait dengan faktor lokasi perumahan.
BAB IIIMETODE PENELITIAN
Bab ini menjelaskan metode apa yang akan di gunakan dalam penelitian ini.
Berdasarkan tinjauan pustaka yang di dapatkan

BAB IV GAMBARAN UMUM

Gambaran umum wilayah studi berisi gambaran secara umum wilayah studi
penelitian
ini yaitu apartemen Puncak Kertajaya Surabaya

BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN

Bab ini berisi pembahasan mengenai faktor-faktor penentu lokasi perumahan
yaituperumahan Apartemen Puncak KertajayaSurabaya yang didapatkan dari hasil
pengisiankuesioner oleh beberapa stakeholder terkait. Kemudian hasil pengisian
kuesionertersebut dianalisa menggunakan metode AHP untuk mengetahui faktor-
faktor penentulokasi perumahan serta kesesuaian faktor faktor lokasi tersebut
dengan kondisi eksisting dan teori lokasi perumahan dan pemukiman yang ada.

BAB VI PENUTUP
Merupakan bagian akhir makalah yang berisi tentang kesimpulan dari review yang
dilakukan pada bab sebelum nya. Kesimpulan tersebut merupakan rangkuman
singkat serta lesson learned dari seluruh pembahasan yang ada

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 6

 BAB II

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Perumahan
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman, pengertian dari perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian
dari permukiman, baikperkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan
perkotaan atau kawasan pedesaan. Rumah secara spesifik dapat diartikan menjadi
bangunangedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana
pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi
pemiliknya.
Menurut Undang-Undang RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Susun, definisai rumah
susunadalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Berdasarkan dictionaryof real estate, Wiley 1996, pengertian apartemen adalah satu
ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian yang dirancang
untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga, normalnya berfungsi sebagai perumahan sewa
dan tidak pernah dimiliki oleh penghuninya yang dikelola oleh pemilik atau pengelola
property.
2.2 Kebutuhan akan Perumahan
Menurut John F. C. Turner, rumah memiki dua arti, yaitu sebagai kata benda
(produk/komoditi) dan sebagai kata kerja (proses/aktivitas). Dalam pengertian rumah
sebagai produk atau komoditi, standar-standar fisik rumah sangat tepat untuk dijadikan
kriteria pengukuran. Sedangkan dalam pengertian rumah sebagai proses atau aktivitas,
kriteria pengukuran yang paling tepat adalah sejauh mana rumah tersebut dapat
memuaskan penghuninya (Turner, 1976). Tingkatan kebutuhan manusia terhadap hunian
dapat dikategorikan sebagai berikut (Maslow, 1970 dalam Supardi dan Anwar, 2004) :
1. Survival Needs
Pada tingkatan ini hunian merupakan sarana untuk menunjang keselamatan
hidup manusia. Kebutuhan untuk dapat selamat berarti manusia menghuni
bangunan rumah agar dapat selamt dan tetap hidup, terlindung dari gangguan
iklim, maupun makhluk hidup yang lain.
2. Safety and Security Needs

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 7

 TINJAUAN PUSTAKA

Pada tingkatan ini terkait dengankeselamatan dari kecelakaan, keutuhan

anggota badan serta hak milik hunian merupakan sarana perlindungan untuk
keselamatan anggota badan dan hak milik tersebut.
3. Affiliation Needs
Hunian disini berperan sebagai identitas seseorang untuk diakui dalam golongan
masyarakat.
4. Esteem Needs
Hunian merupakan sarana untuk mendapatkan pengakuan atas jati dirinya dari
masyarakat dan lingkup sekitarnya.
5. Cognitive and Aesthetic Needs
Pada tingkatan ini, pondok hunian tidak hanya seedar untuk digunakan, tetapi
juga dapat memberi kenikmatan lingkngan sekitarnya.
Seiring dengan perkembangan zaman, rumah memiliki fungsi yang berbeda-beda
sesuai dengan kebutuhan dankemampuan masing-masing individu. Terdapat tiga fungsi
utama yang terkandung dalam sebuah rumah sebagai tempat bermukim (turner, 1976)
antara lain :
1. Rumah sebagai tempat penujang identitas keluarga yang diwujudkan pada
kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan rumah. Kebutuhan akan
tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni dapat memiliki tempat berlindung
guna melindungi keluarganya dari iklim setempat.
2. Rumah sebagai tempat penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang
dalam kehiidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengembangan
keluarga. Fungsi ini diwujudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan.
Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial
dan kemudahan ke tempat kerja.
3. Rumah sebagai penunjang rasa aman dalam arti terjaminnya keadaan keluarga
di masa depan seteah mendapatkan rumah, jaminan keamanan atas lingkungan
perumahan yang ditempati, serta jaminan keamanan ataslingkungan perumahan
yang ditempati, serta jaminan keamanan berupa kepemilikan rumah dan lahan.
Proritas masyarakat akan ketiga fungsi tersebut berbeda-beda menurut tingkat
penghasilannya. Masyarakat menengah keatas memiliki tuntutan aksesbilitas yang tinggi
menuju pusat pelayanan dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya.
2.3. Klasifikasi Perumahan
Perumahan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tiggal atau lingkungan yang
dilengkapi dengan prasarana dan saran lingkungan yang dapat mengakomodasi aktivitas
masyarakat yang ada didalamnya memiliki klasifikasi kawasan yang didasarkan pada
luasan kaveling dan tipe rumah yang dikembangkan disuatu kawasan. Berdasarkan Surat

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 8

 TINJAUAN PUSTAKA

Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara
Perumahan Rakyat nomor : 684-384 tahun 1992 Nomor : 739/KPTS/1992 nomor :
09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Perumahan Dengan
Lingkungan Hunian Yang Berimbang, terdapat klasifikasi mengenai jenis perumaha, yaitu:
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling 54 2 sampai 200 2 dan biaya pembangunan per 2 tidak melebihi
dari harga satuan per 2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemrintah kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling 200 2 sampai 600 2 dan/atau biaya pembangunan per 2 tertinggi
untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang
berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas
kaveling 600 2 sampai 2000 2 dan/atau biaya pembangunan per 2 diatas
harga satuan tertinggi untuk perumahan dinas kelas A yang berlaku.
2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota
Pada dasarnya ruang sosial wilayah kota dibagi menjadi lima konsep ruang sosial
yaitu konsep Ecology, Land Economic, Social Area, Faktor Analysis, dan Social class.
Karakter wilayah kota sangat ditentukan oleh kegiatan perekonomiannya baik pada skala
lokal, regional, maupun nasional bahkan terkadang internasional.
Jumlah dan kualitas sarana tidaklah selalu sama tiap lokasi, tergantung dengan
kebutuhan masyarakat penghuni. Selain itu, kualitas lokasi juga menjadi pertimbangan.
Kualitas lokasi yang mempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkungan yang bersih, tidak
banjir, aman dari tindakan kriminal maupun gangguan yang lain (Gould dalam Widyawati,
1992). Dalam memberikan kemudahan bagi penghuni, suatu lingkungan perumahan harus
menyediakan saran dan prasarana sebagai berikut:
1. Prasarana : jalan, air bersih, jaringan drainase beserta air limbah, pembuangan
sampah dan jaringan listrik.
2. Sarana : fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan fasilitas perdagangan dan jasa,
fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas
rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olahraga dan lapangan terbuka.
2.5. Teori Lokasi Perumahan Menurut Von Thunen dan William Allonso
Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa kegiatan-kegiatan
yang paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan, di lokasi pasar
(inti/pusat kota), sehingga kondisi ini diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan
tertinggi adalah wilayah yang dekat dengan pasar atau berada di pusat kota. Menurut
Thunen, dasar pengembangan dari model analisis lokasi untuk wilayah konsentrik adalah

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 9

 TINJAUAN PUSTAKA

hubungan antara pasar , produksi, dan jarak. Lokasi yang tidak menimbulkan efek
transportasi yang tinggi dan memiliki angkauan yang mudah dengan areal lain.

Menurut Alonso, individu dengan income dan taste tertentu akan menyeimbangkan
biaya commutinya dan keuntungan yang diperoleh dari lahanyang murah seiring dengan
meningkatnya jarak dari pusat kota dan ketersediaan ruang yang lebih besar. Pada bid
rentcurve , konsumen akan merasa sama-sama puas pada tiap lokasi di sepanjang kurva
itu. Pada sepanjang kurva tersebut, harga yang akan ditawar oleh konsumen akan menurun
seiring dengan meningkatnya jarak lokasi tersebut dari pusat dimana konsumen akan
menyeimbangkan pula dengan income, commuting cost dan the length of the trip. Pada
mekanisme pasar, pemilik lahan yang bersifat monopoli akan memberikan lahannya kepada
penawar tertinggi. Dengan demikian, urban resident yang memberikan penawaran yang
terbaik akan mendapatkan lahan tersebut.

2.6. Teori Lokasi Perumahan Menurut Pakar Lainnya

Teori pemilihan lokasi tempat tinggal dicetuskan oleh banyak pakar, baik pakar
ekonomi, perencana dan pakar lainnya.
1. Teori lokasi Richard Muth
Muth menjelaskan bahwa untuk memaksimalkan utilitasnya, urban resident akan
memilih lokasi tempat tinggal dimana biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli atau
menyewa lahan seimbang dengan biaya commuting. Ketika High income resident memiliki
biaya marginal commuting yang sama tetapi harga lahan tinggi, maka ia akan memilih
lokasi tempat tinggal yang cukup jauh dari lokasi aktivitasnya. Sebaliknya, jika harga lahan
tetap tetapi biaya commuting tinggi, maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang dekat
dengan pusat aktivitasnya.
2.Luhst
Luhst (1997) menyebutkan bahwa kualitas kehidupan yang berupakenyamanan,
keamanan dari suatu rumah tinggal sangat ditentukan oleh lokasinya,dalam arti daya tarik
dari suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu
1. Lingkungan, unsur fisik dan sosial yang menimbulkankegiatan dan kesibukan dalam
kehidupan sehari-hari, berupagedung-gedung sekolah, bangunan pertokoan, pasar, daerah
terbuka untuk rekreasi,jalan mobil dan sebagainya.
2. Aksesibilitas, daya tarik suatu lokasi dikarenakan akan memperolehkemudahan dalam
pencapaiannya dari berbagai pusat kegiatan seperti pusatperdagangan, pusat pendidikan,
daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempatrekreasi, pelayanan pemerintahan, jasa
profesional dan bahkan merupakanperpaduan antara semua kegiatan tersebut. Penilaian

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 10

 TINJAUAN PUSTAKA

dari aksesibilitas bisa berupajarak dari Central Business Distrik atau CBD, kemudahan
mendapat pelayanan daritransportasi umum yang menuju lokasi bersangkutan atau bisa
juga dilihat dari lebarjalan yaitu semakin sempit lebar jalan suatu lahan.
3. Catanese dan Snyder
Menurut Catanese dan Synder (1989) terdapatbeberapa kriteria yang harus
diperhatikan dalam pemilihan lokasi tempat tinggal(perumahan):
1. Hukum dan lingkungan, akankah hukum yang berlaku mengizinkan didirikannyagedung
dan ukuran tertentu, persyaratan tempat parkir, tinggi maksimumgedung, batasan-batasan
kemunduran dan berbagai kendala lain yang berkaitan.
2. Sarana, suatu proyek membutuhkan pemasangan air, gas, listrik, telepon, tandabahaya
(alarm), jaringan drainase.
3. Faktor teknis, artinya bagaimana keadaan tanah, topografi dan drainase
yangmempengaruhi desain tempat atau desain bangunan.
4. Lokasi, yang dipertimbangkan adalah pemasarannya, aksesibilitas, dilewatikendaraan
umum dan dilewati banyak pejalan kaki.
5. Estetika, yakni pemandangan yang menarik.
6. Masyarakat, yaitu dampak pembangunan real estatetersebut terhadap masyarakat
sekitar, kemacetan lalu lintas dan kebisingan.
7. Fasilitas pelayanan, yang dipertimbangakan adalah aparat kepolisian,
pemadamkebakaran, pembuangan sampah, dan sekolah.
8. Biaya, yaitu tanah/lahan yang murah
4. Dasra
Dasra (1995) mengatakan bahwa faktor-faktor dominan dalam penentuan lokasi
perumahan adalah:
a. Arah perkembangan kota, dengan faktor penentu adalah keadaan fisik kota(seperti
adanya sungai, topografi tanah, dan sebagainya)
b. Ketersediaan lahan dan harga tanah. Tersedianya lahan yang belum terbangun,semakin
mahal harga tanah maka biaya unit satuan perumahan akan semakintinggi.
c. Kondisi sosial budaya. Kecenderungan perkembangan penduduk (kepadatan,jumlah dan
pertumbuhan penduduk) menentukan kebutuhan akan rumah.
d. Aksesibilitas. Tersedianya sarana transportasi, baik skala lokal maupun regional.
e.Transportasi dan utilitas. Tersedianya pola jaringan jalan, jariingan listrik, jaringan
telepon, jaringan drainase serta jaringan air bersih
2.6. Pemilihan Lokasi Perumahan
Berdasarkan petunjuk Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh
Departemen Pekerjaan Umum tahun 1997. Suatu kawasan perumahan selayaknya
memenuhi persyaratan dasar untuk pengembangan kota, yakni :

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 11

 TINJAUAN PUSTAKA

a. Aksesbilitas, yakni kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan perumahan dalam

bentuk jalan dan transportasi.
b. Kompatibilitas, yakni keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi
lingkungannya.
c. Fleksibilitas, yakni kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan
dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
d. Ekologi, yakni keterpaduan antara tata kegiatan alam yang mewadahinya.
2.7 Sintesa Tinjauan Pustaka
Tabel 1. Sintesa Tinjauan Pustaka
Faktor Sub faktor Sumber
Aksesbilitas Ketersediaan transportasi Von Thunen, Luhst (1997)
umum
Jarak ke jalan raya utama
Jarak ke CBD
Pendapatan penduduk per
keluarga
Jumlah penduduk yang
telah bekerja
Lingkungan Kondisi topografi Dasra (1995), Catanese
Harga tanah dan Synder (1989)
Keamanan
Kenyamanan
Bencana alam
Fasilitas Perkantoran Luhst (1997), Catanese
Pendidikan dan Synder (1989)
Perbelanjaan
Kesehatan
Tempat peribadatan
Tempat rekreasi

Sumber: Hasil Tinjauan Pustaka, 2016

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 12

 BAB III

BAB III
GAMBARAN UMUM
3.1. Gambaran Umum Apartemen Puncak Kertajaya

Gambar 1. Apartemen Puncak Kertajaya

Sumber: survey primer, 2016
Apartemen Puncak Kertajaya merupakan perumahan vertical berjenis aprtement
yang berlokasi di Surabaya bagian timur atau tepatnya di Jl. Raya Kertajaya Indah Regency,
Sukolilo dengan koordinat 717'17"S 11247'11". Apartemen ini diprakarsai oleh PT. Surya
Bumi megah Sejahtera sebagai developer dengan memiliki area lahan seluas 14.773 m2
dan luas bangunan sebesar 3.864 m2. Memiliki 19 lantai hunian dan 1 lantai atap dengan 2
tower yang bertotal X unit.
Sebelah Utara : Kertajaya Indah Regency
Sebelah Selatan : Jl. Gebang Putih
Sebelah Timur : Grand Royal Ballroom
Sebelah Barat : Apartemen Aston Cosmopolis

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 13

 GAMBARAN UMUM

Gambar 2. Peta Lokasi Apartmen Puncak Ketajaya

Sumber: Google earth
3.2. Kondisi Penyediaan Fasilitas
3.2.1. Fasilitas Pendidikan
Apartemen Puncak Kertajaya berada dilokasi strategis yang didukung penyediaan
fasilitas pendidikan dari berbagai tingkatan yakni playground hingga perguruan tinggi.
Berdasarkan hasil pengamatan, fasilitas pendidikan disekitar Apartemen Puncak Kertajaya
adalah SD Keputih 246, Vita School (Playground hingga SMA), SD Kristen Petra 5, SD
Muhammadiyah 6, SMPN 19, SD-SMP-SMA Yapita, SMAK Santo Hendrikus, Universitas
W.R. Soepratman, Universitas Hang Tuah, ITATS, Universitas Warotama, dan ITS.

Gambar 3 . Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Sumber: Wikimapia

3.2.2. Fasilitas Kesehatan

Dalam menunjang kelayakan kesehatan penghuninya, Apartemen Puncak Kertajaya
memiliki lokasi yang cukup dekat dengan berbegai fasilitas kesehatan berupa klinik hingga
rumah sakit. Berdasarkan hasil pengamatan, fasilitas kesehatan disekitar Apartemen

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 14

 GAMBARAN UMUM

Puncak Kertajaya adalah Medical Center ITS, Puskesmas Klampis Ngasem, Rumah Sakit
Onkologi ,dan Rumah Sakit Ibu dan Anak Putri serta Rumah Sakit Tipe B yaitu Rumah Sakit
Haji

Gambar 4 . Rumah Sakit Onkologi

Sumber: Twitter

3.2.3. Fasilitas Perdagangan dan Jasa

Untuk menunjang kebutuhan hidup penghunnya, keberadaaan fasilitas perdagngan
dan jasa sangat penting diperhatikan. Pada lokasi di sekitar Apartemen Puncak Kertajaya
diitemukan berbagai fasilitas perdagangan dan jasa berupa kios, toko, ruko warung, rumah
makan, pasar maupun swalayan. Berdasarkan hasil pengamatan, fasilitas perdagangan dan
jasa yang dapar ditemukan adalah Giant, Superindo, Indomaret, Sakinah, Pasar Keputih,
Ruko Mega Galaxy, dan Hartono

Gambar 5 . Hartono
Sumber: Hartonoelektronika

3.2.4. Fasilitas Perkantoran

Dalam menunjang aktivitas hidup penghuni, pemilihan perumahan yang dekat
dengan tempat aktivitas utama berupa perkantoran sangatlah penting. Berdasarkan hasil

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 15

 GAMBARAN UMUM

pengamatan, Apartemen Puncak Kertajaya berada disekitar area perkantoran Plasa Telkom
Manyar, Polsek Sukolilo, Dinas Perdagangan dan Perindustrian, Esa Sampoerna Center

Gambar 6 . Esa Sampoerna Center

Sumber: Esasampoerna

3.2.5. Fasilitas Peribadatan

Untuk mendukung aktivitas hidup penghuni, keberadaan fasilitas peribadatan disekitar
perumahan sangat dibutuhkan. Berdasarkan hasil pengamatan, Apartemen Puncak
Kertajaya memiliki beberapa failitas peribadatan disekitarnya yakni Masjid Manarul ITS,
Masjid As-Saadah

Gambar 7 . Masjid As-Saadah

Sumber: placeandsee

3.2.6. Tempat Rekreasi

Tempat rekreasi merupakan salah satu fasilitas penting untuk menunjang kesejahteraan
kehidupan manusia. Berdasarkan hasil pengamatan, tempat rekreasi terdekat di Apartemen
Puncak Kertajaya adalah Taman Keputih.

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 16

Gambar 8 . Taman Keputih
Sumber: panoramio

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 17

 BAB IV

BAB IV
ANALISIS

Gambar 9 . Diagram Faktor

Sumber: Hasil Analisis, 2016

4.1. Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dengan Metode AHP

Dalam mengidentiikasi faktor pemilihan lokasi perumahan , terdapat 3 faktor yang
akan diolah dengan Metode AHP dari hasil tinjaun pustaka yakni faktor aksesibilitas ,
lingkungan dan fasilitas.. Dimana kuisioner AHP dibagikan kepada stakeholder perumahan
terkait yaitu 30 penghuni apartemen Puncak Kertajaya. Dimana jumlah responden sebanyak
30 tersebut didapatkan dari pengambilan minimal sampel untuk sebuah penelitian.

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 18

 ANALISIS

4.1.1. Goal: Pembobotan Faktor-faktor lokasi Apartemen dari preferensi konsumen

Gambar 10 . Diagram AHP Pembobotan Antar Faktor

Sumber: Hasil Analisis Expert Choice, 2016
Dari hasil pengolahan data kuisioner dengan Expert Choice , dapat diketahui bahwa
diantara ke 3 faktor yang diolah, faktor pemilihan lokasi perumahan terpenting berdasarkan
preferensi penghuni tersebut adalah Aksesibilitas dengan nilai sebesar 52% lalu diikuti
Fasilitas (28,4%), dan yang terendah Lingkungan (19,6%). Dimana perbedaan kepentingan
antar faktor tersebut cukup besar ,dengan bobot faktor tertinggi melebihi setengah proporsi
kepentingan dari 3 faktor tersebut, dan sisa 2 faktor lainya memiliki selisih rata-rata kurang
lebih 10%. Denganinconsistency sebesar 0,01, data ini dapat dikatakan valid karena nilai
inconsistency 0.1.
Dari hasil analisis tersebut juga dapat disimpulkan bahwa aksesibbilitas merupakan
faktor paling penting untuk menarik penghuni/konsumen untuk memilih suatu perumahan.
Dimana hal ini sesuai dengan Lhust (1997) yang menyatakan bahwa aksesibilias
merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan akan memperolehkemudahan dalam
pencapaiannya dari berbagai pusat kegiatan seperti pusatperdagangan , pusat pendidikan
dan sebagainya.

4.1.2. Faktor Aksesibilitas

Gambar 11 . Diagram AHP Pembobotan Antar Sub Faktor Aksesibilitas

Sumber: Hasil Analisis Expert Choice, 2016
Pada faktor aksesibilitas, berdasarkan hasil analisis dengan Expert Choice dapat
diketahui bahwa sub faktor Aksesibilitas terpenting dalam pemilihan lokasi perumahan
berdasarkan preferensi penghuni adalah Jarak ke Jalan Utama dengan nilai mencapai
36.3%, lalu Jarak Ke CBD (37.5%) dan yang terendah Ketersediaan Transportasi Umum
(26.2%). . Perbedaan nilai pembobotan antar setiap sub faktor tersebut tidaklah terlalu
besar terutama untuk sub faktor 2 tertinggi dengan selisih kurang lebih 1%.Hal ini

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 19

 ANALISIS

menunjukkan bahwa setiap sub faktor memberikan pengaruh signifikan yang tidak jauh
berbeda terhadap pemilihan lokasi perumahan berdasarkan faktor aksesibilitas.

4.1.3. Faktor Fasilitas

Gambar 12 . Diagram AHP Pembobotan Antar Sub Faktor Fasilitas

Sumber: Hasil Analisis Expert Choice, 2016
Pada faktor fasilitas, berdasarkan hasil analisis dengan Expert Choice dapat
diketahui bahwa sub faktor fasilitas terpenting dalam pemilihan lokasi perumahan
berdasarkan preferensi penghuni adalah Fasilitas Kesehatan dengan nilai mencapai
22.4%, lalu Pendidikan (22%), Perdagangan dan Jasa (17.3%) Perkantoran (17.2%),
Peribadatan (15,5%), dan yang terendah Tempat Rekreasi (5,5%). Pada hasil pembobotan
tersebut dapat dilihat bahwa selisih persentase bobot antar subfaktor cukup tipis, terutama
antar sub faktor perdagangan dan jasa , dan perkantoran dengan selisih hanya 0,1%,
sehingga hal ini menunjukkan bahwa tingkat kepentingan antar sub faktor tersebut hampir
sama. Sub faktor dengan selisih terbesar adalah Tempat rekreasi yakni kurang lebih dari
persentase bobot sub faktor tertinggi. Hal ini menunjukkan bahwa sub faktor fasilitas
tempat rekreasi tidak memberikan pengaruh signifikan terhadap pemilihan lokasi
perumahan berdasarkan faktor lingkungan dibandingkan sub faktor lainnya.

4.1.5. Faktor Lingkungan

Gambar 13 . Diagram AHP Pembobotan Antar Sub Faktor Lingkungan

Sumber: Hasil Analisis Expert Choice, 2016
Pada faktor lingkungan, berdasarkan hasil analisis dengan Expert Choice dapat diketahui
bahwa sub faktor lingkungan terpenting dalam pemilihan lokasi perumahan berdasarkan
preferensi penghuni adalah Keamanan dengan nilai mencapai 28.4%, lalu Kenyamanan
(23,4%), Bencana Alam (22.8%), Harga Tanah (16.7%), dan yang terendah Topografi
(6.7%). .Dimana kepentingan antar setiap sub faktor tersebut tidak jauh berbeda dengan

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 20

 ANALISIS

selisih kurang lebih 5%, kecuali Topgrafi, dengan nilai hampir 1/5 dari sub faktor tertinggi,
keamanan. Hal ini menunjukkan bahwa sub faktor topografi tidak memberikan pengaruh
signifikan terhadap pemilihan lokasi perumahan berdasarkan faktor lingkungan
dibandingkan sub faktor lainnya.

4.2. Analisis Kesesuai Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dan Kondisi

Eksisting Apartemen Puncak Kertajaya
4.2.1. Faktor Aksesibilitas

Secara garis besar tingkat aksesibilitas di Apartemen Puncak Kertajaya cukup baik. Hal ini
dapat dilihat dengan lokasinya yang dekat dengan jalan utama dan dekat dengan akses
jalur transportasi umum. Dimana jalan utama yang dekat dengan lokasi tersebut, yang
merupakan sub faktor terpenting berdasarkan preferensi konsumen/penghuni adalah Jalan
Arief Rahman Hakim, Jl Kertajaya dan Jl. Ir. Soekarno. Lalu transportasi umum yang
tersedia adalah Lyn WK, Lyn S, Lyn P, Lyn JMP yang melewati jalan utama tersebut. Hal ini
mengindikasikan bahwa kedua sub faktor tersebut telah sesuai dengan kondisi eksisting ,
Walaupun begitu terdapat sub faktor pemilihan lokasi perumahan yang tidak sesuai dengan
kondisi eksisting yaitu jarak ke CBD, salah satu sub faktor terpenting di aksesbilitas
berdasarkan preferensi konsumen/penghuni. Dimana lokasi Apartemen Puncak Kertajaya
adalah di Surabaya timur yang cukup jauh dari pusat kota Surabaya, yakni kurang lebih 8
km.

Gambar 14 . Peta Aksesibilitas Apartemen Puncak Kertajaya

Sumber: Hasil Olahan ArcGis, 2016

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 21

 ANALISIS

4.2.2. Faktor Fasilitas

Secara garis besar , ketersediaan fasilitas di sekitar apartemen Puncak Kertajaya cukup
lengkap, hal ini terbukti dari persebaran berbagai jenis fasilitas di lokasi tersebut yang
dimana sebelumnya telah dijabarkan pada bab ke 3. Untuk fasilitas kesehatan yang
merupakan sub faktor terpenting berdasarkan preferensi penghuni/konsumen, cukup
lengkap, hal ini dilihat dengan tersedianya berbagai jenis fasilitas kesehatan mulai dari klinik,
rumah sakit ibu dan anak, rumah sakit onkologi, puskesmas hingga rumah sakit tipe B. Hal
ini mengindikasin secara keseluruhan fasilitas di apartemen Puncak Kertajaya telah lengkap
teruatama pada fasilitas kesehatan. Dimana untuk persebaran fasilitasnya dapat dilihat pada
berikut.

Gambar 15 . Peta Fasilitas di Sekitar Apartemen Puncak Kertajaya

Sumber: Hasil Olahan ArcGis, 2016

4.2.3. Faktor Lingkungan

Berdasarkan hasil observasi, lingkungan di sekitar Apartemen Puncak Kertajaya cukup baik.
Dimana jarang terjadi bencana alam, walaupun terdapat beberapa lokasi yang sering teradi
genangan saat musim hujan lebat seperti di sepanjang Arief Rahman Hakim, tetapi tidak
sampai parah seperti banjir. Tingkat kenyamanan disekitar lokasi juga cukup baik, dilihat

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 22

 ANALISIS

dari cukup banyak pohon rindang di sepanjang jalan menuju apartemen dan kondisi
bangunan maupun lingkungan disekitar cukup baik. Selain itu topografi di lokasi cukup
bagus karena merupakan daerah yang datar. Namun untuk keamanan , yang merupakan
faktor terpenting berdasarkan preferensi konsumen/penghuni, tidak sesuai dengan kondisi di
lokasi apartemen tersebut, hal ini disebabkan cukup sering terjadi pencurian motor hingga
pembegalan.

Tabel 2 .Kesesuaian Faktor Lokasi Perumahan dan Kondisi Lokasi di Apartemen

Puncak Kertajaya

Faktor Sub Faktor Kesesuaian

Aksesibilitas Jarak ke jalan utama Sesuai
Ketersediaan transportasi Cukup sesuai
umum
Jarak ke CBD Tidak sesuai
Fasilitas Kesehatan Sesuai
Pendidikan Sesuai
Perkantoran Sesuai
Perdagangan dan Jasa Sesuai
Tempat peribadatan Sesuai
Tempat rekreasi Sesuai
Lingkungan Keamanan Tidak sesuai
Topografi Sesuai
Kenyamanan Cukup sesuai
Harga tanah Sesuai
Bencana Alam Cukup sesuai

Sumber: Hasil analisis, 2016

4.3. Penerapan Teori Von Thunen Terhadap Lokasi Apartemen Puncak

Kertajaya
Teori Von Thunen menjelaskan mengenai pengaruh faktor lokasi yaitu jarak ke pusat kota
dengan harga sewa lahan. Dimana semakin dekat dengan pusat kota, pengguna lahan
tersebut akan semakin dapat meminimalisir biaya transportasi karena aksebilitas lahan yang
dekat dengan suatu pusat kata akan semakin tinggi. Penerapan konsep Von Thunen pada
perumahan sendiri dikembangkan oleh Hodginkson dan Allen (1982) yang menjelaskan
bahwa nilai suatu property dapat ditentukan dari lokasi property tersebut. aksesibilitas dapat
diperlobeh jika property tersebut berada di pusat kota. Lokasi strategis suatu property dapat
menarik banyak konsumen karena lokasi property yang dekat dengan pusat aktivitas dan

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 23

 ANALISIS

hiburan dapat dijamin keamanaan dan investasi yang menguntungkan.

Namun kenyataanya pada kondisi eksisting Apartemen Puncak Kertajaya, faktor jarak ke
pusat kota tidaklah berlaku. Jarak Apartmen Puncak Kertajaya ke pusat kota Surabaya
berdasarkan perhitungan Google Map adalah kurang lebih 8 km, yang dimana jarak tersebut
diangap cukup jauh. Berdasarkan hasil observasi, letak apartemen Puncak Kertajaya tidak
berada di dekat lokasi pusat kota, tetapi memiliki lokasi yang dapat dikatakan cukup
strategis karena berada di dekat berbagai fasilitas yang kian berkembang menjadi titi-titik
kegiatan. Kenyataannya, teori Von Thunen yang menganggap perkembangan suatu wilayah
hanya terpusat pada pusat kotanya pada zaman dulu, tak bisa lagi diperhitungkan karena
perkembangan kota pada zaman sekarang muncul dari mana saja, bahkan pada pinggiran
kota itu sendiri. Hal ini dapat dilihat dengan letak Apartemen Puncak Kertajaya yaitu pada
Surabaya timur bukan pusat. Namun walaupun begitu, berdasarkan hasil pembobotan faktor
dari preferensi penghuni/konsumen, jarak ke CBD sendiri memang merupakan suatu sub
faktor yang sangat penting. Sehingga dari preferensi konsumen sendiri, konsep Von Thunen
masih sangat berpengaruh terhadap pemilihan lokasi menurut mereka.

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 24

 BAB V

BAB V
PENUTUP
5.1. KESIMPULAN
1. Diantara aksesibilitas, lingkungan dan fasilitas, faktor yang memiliki pengaruh
terbesar dalam pemilihan lokasi perumahan berdasarkan preferensi
konsumen/penghuni adalah aksesibilitas, dan faktor yang memiliki pengaruh terkecil
adalah lingkungan
2. Pada faktor aksesibilitas, sub faktor terpenting adalah jarak ke jalan umum dan
terendah ketersediaan transportasi umum
3. Pada faktor fasilitas, sub faktor terpenting adalah fasilitas kesehatan dan terendah
tempat rekreasi
4. Pada faktor lingkungan, sub faktor terpenting adalah keamanan dan terendah
adalah topografi
5. Secara keseluruhan terdapat kesesuaian antara faktor pemilihan lokasi perumahan
dengan kondisi eksisting di Apartemen Puncak Kertajaya
6. Penerapan konsep Von Thunen tidak sesuai dengan kondisi eksisting di Apartemen
Puncak Kertajaya namun tetap merupakan salah satu variabel terpenting dalam
penentuan pemilihan lokasi perumahan dari preferensi penghuni/konsumen

5.2. LESSON LEARNED

Metode AHP dapat digunakan untuk pemihan lokasi suatu perumahan karena
nilai-nilai kepentingan setiap faktor dari setiap responden (penghuni perumahan)
yang berbeda dapat digabungkan dan ditentukan faktor terpentingya sesuai bobot
masing-masing
Diantara aksesibilitas, lingkungan dan fasilitas, faktor yang memiliki pengaruh
terbesar dalam pemilihan lokasi perumahan adalah aksesibilitas dengan sub faktor
terpenting jarak ke jalan utama dan faktor yang memiliki pengaruh terkecil adalah
lingkungan dengan sub faktor topografi. Sehingga untuk penempatan lokasi
perumahan agar mendapatkan daya tarik konsumen terbesar adalah dengan memilih
lokasi dengan aksesibilitas yang baik.
Walaupun secara garis besar faktor pemilihan lokasi dan lokasi kondisi
eksisting suatu perumahan sesuai, tidak menutup kemungkinan bahwa ada
beberapa variabel yang tidak sesuai. Hal ini dapat terjadi karena variabel tersebut
dianggap oleh pihak developer bisa digantikan dengan variabel lainnya, yakni jarak
ke CBD, dapat diganti kepentingannya dengan variabel aksesibilitas lainnya seperti
terjangkaunya transportasi umum atau dekat dengan jalan raya utama, dan juga
keamanan, yang dimana hal tersebut memang merupakan salah satu permasalahan
umum di daerah perkotaan.

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 25

 BAB VI

BAB VI
DAFTAR PUSTAKA

Ronald C. E. Kalesaran . 2013 . Analisa Faktor-faktor Yang MempengaruhiKeputusan

Konsumen Dalam Pemilihan LokasiPerumahan Di Kota Manado

Malla Paruntung . 2004. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi

Perumahan Perumnas IV Padang Bulan Kota Jayapura

Della Affesia Putri. 2016 . Consumers Decision Making to Invests on Condominium

and Housing at East Surabaya, Indonesia.

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 26

 LAMPIRAN

LAMPIRAN
(terlampirkan diluar)

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 27