Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
TEMA
PROYECTO INMOBILIARIO
PRESENTADO POR :
SEMESTRE : X
AREQUIPA PER
2017
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
INDICE
PRESENTACIN
Capitulo l
PROYECTO INMOBILIARIO
Capitulo ll
ANALISIS DE TERRENO
2.1PLANO DE UBICACIN
2.2 PLANO DE UBICACIN MICRO Y MACRO
2.3 CERTIFICADO DE PARAMETROS
2.4 ANALISIS DE SITIO EN PLANO RESUMEN (A3)
2.5 PRECIO DEL TERRENO POR M2 EN SOLES Y DOLARES
2.6 SITUACION LEGAL ADJUNTA PARTIDA RUBRO B DESCRIPCION INMUEBLE
2.7 EXP. FOTOGRAFICO
2.8 FODA DEL TERRENO
2.9 CONCLUSIONES
Capitulo lll
ANALIZIS DE COMPETENCIA
1. PROYECTO INMOBILIARIO
1. ESTUDIO DE MERCADO
1.1. PBI AL SECTOR CONSTRUCCION (2017)
Asimismo, refiere que para alcanzar la proyeccin del BCR de -0.7% para el 2017, se necesita crecer
en 10% en los prximos meses. Para el 2018, las perspectivas son positivas por una recuperacin del
mercado inmobiliario. Qu espera el gremio?
La Cmara Peruana de la Construccin (Capeco) estim que para el segundo semestre del ao se
esperara una recuperacin del sector; no obstante esta no sera suficiente para revertir la cada
sostenida de los meses anteriores por lo que proyect un decrecimiento de -1% para este ao. Como
se recuerda, en el ltimo reporte de inflacin, el Banco Central de Reserva (BCR) proyect que el PBI
del sector construccin se situara en -0.7% el 2017. La ejecucin de obras pblicas en este primer
cuatrimestre del ao se ha visto afectada por la incertidumbre sobre la continuidad de las obras
implicadas en denuncias de corrupcin; la lentitud para destrabar megaproyectos de APPs en
infraestructura; el inesperado nivel de devastacin que alcanz el Nio Costero y por la puesta en
vigencia del Decreto Legislativo 1341, que modific sustancialmente la Ley de Contrataciones del
Estado, detall el director ejecutivo del gremio Guido Valdivia. Ante lo cual proyect que para lograr la
estimacin el BCR de -0.7% es necesario alcanzar en los prximos cinco meses un crecimiento de 10%.
Lo que es una suma interesante y esto puede suceder debido a que hay cosas que se han corregido
como el Bono del Buen Pagador (BBP) amplindolo a viviendas de hasta S/ 3000,000 por ejemplo
a lo que se suma el inicio de las obras destinadas a los Juegos Panamericanos; el inicio de las obras
para la reposicin de infraestructura y servicios daados por el Nio Costero, entre otros que pueden
contribuir a una relativa reactivacin de la actividad constructora en lo que queda del ao, especfico.
Para Valdivia es posible crecer en 10% en los prximos meses, pero no sera suficiente para alcanzar
el panorama ideal de un escenario positivo para el sector construccin. Para el 2018, el representante
de Capeco estim que el mercado inmobiliario deber reactivarse por lo que se debera aspirar a un
crecimiento un poco mayor del PBI. El BCR considera que se logr un crecimiento de 8% para el 2018,
ojal que sea as. A nosotros nos encantara decir que vamos a crecer en 15% pero no es sencillo
cambiar la tendencia, lo que nos interesa fundamentalmente son las decisiones que se tomen, y estas
van en lnea muy positiva y promotora. Si fuera 6% el crecimiento, tambin sera positivo. En concreto
no va caer (el PBI del sector construccin), por el contrario se registrar un crecimiento tmido, apunt
el ejecutivo.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
El dbil comienzo de ao en materia econmica, que vienen advirtiendo varios sectores como los
comerciantes, por la cada en el consumo de los hogares y los bajos niveles de ventas, se materializ
hoy.
El Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (Dane), revel que durante el primer trimestre
del ao el Producto Interno Bruto (PIB) tuvo un crecimiento del 1,1 por ciento, nivel equivalente a menos
de la mitad del comienzo del 2016, cuando entre enero y marzo la economa creci un 2,7 por ciento.
Incluso, el resultado del arranque de ao fue levemente menor al previsto por el Banco de la Repblica,
que haba estimado que la economa crecera 1,3 por ciento entre enero y marzo del 2016.
La entidad indic que los sectores con los mejores desempeos fueron agricultura, que tuvo un aumento
del 7,7 por ciento; establecimientos financieros, que avanzaron 4,4 por ciento y servicios sociales y
comunales (gasto del Gobierno), con un 2,2 por ciento de incremento.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
A su turno, los renglones de la produccin con los peores desempeos fueron la explotacin de minas
y canteras, que se contrajo un 9,4 por ciento; la construccin, que retrocedi un 1,4 por ciento y el
suministro de electricidad, gas y agua, que tuvo una cada del 0,6 por ciento.
84.261 85.911
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
Solo en Lima, el sector inmobiliario construye grandes viviendas de US$ 80,000, US$ 90,000 o US$
100,000 y US$ 120,000 ah no est la mayor demanda,
Los efectos causados por el Fenmeno del Nio, fueron factores que limitaron el crecimiento del PBI
peruano, mantenindose relegado con respecto a su crecimiento potencial.
Lima concentra el 50% de la demanda efectiva, el otro 50% est repartido en ciudades como
Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura y Huancayo
Segn las proyecciones del Banco Central de Reserva del Per y de la Cmara Peruana de la
Construccin, los resultados que se obtendrn del sector construccin en el 2016 no sern muy
alentadores, incluso el BCRP proyect que este ao se observara una variacin negativa en la
actividad constructora del Per respecto al 2015.
Por su parte, el exministro de Economa y Finanzas, Alonso Segura, seal a inicios de junio del
presente ao que el sector construccin dej de estar en terreno negativo hace unos meses y debera
acelerarse conforme transcurre el ao y conforme la inversin privada se vaya reenganchando.
En el primer semestre de 2016, se pens que habra una contraccin del sector debido al contexto
electoral por el cual se pasaba, el mismo que generara incertidumbre y menores niveles de confianza.
Sin embargo, hacia la segunda mitad del ao, el panorama mejor con los resultados de primera vuelta,
pues se esperaba que la recuperacin de la confianza de los inversionistas permitiera a los proyectos
de infraestructura avanzar a un mayor ritmo.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
Per: Tasa de crecimiento del sector Construccin, 2015-2016
(Variaciones porcentuales)
Fuentes: BCRP
Sucursal Arequipa,
SBS, MTPE y MEF.
Elaboracin: Propia.
En el primer semestre de 2016, el sector construccin a nivel nacional present un crecimiento de 1.5%.
En el caso de Arequipa, el sector construccin, junto con el financiero, es uno de los que han presentado
mejores resultados, de acuerdo con el informe Arequipa: Sntesis de Actividad Econmica, julio 2016,
del BCRP. En Arequipa, los despachos de cemento en el primer semestre de 2015 evidenciaban
variaciones negativas respecto al ao anterior; sin embargo, en el 2016 se registran variaciones
mensuales entre 4% y 14%.
Arequipa: Despachos de cemento
(Variacin % respecto a similar mes del ao anterior)
Elaboracin: Propia.
Los despachos de cemento orientados al mercado interno en el mes de julio fueron de 177,196
toneladas mtricas, con un aumento de 5.7% respecto a igual mes del ao 2015. Asimismo, en el perodo
acumulado de enero a julio, los despachos de cemento alcanzaron 1 milln 247,279 toneladas, con un
incremento de 10.2% en comparacin con los despachos efectuados en igual perodo del ao 2015.
Segn los resultados de la Encuesta de Demanda Ocupacional 2017, realizada por el Ministerio
de Trabajo y Promocin del Empleo, las empresas privadas formales de Arequipa demandaran
7,679 trabajadores en 2017; el 19.2% de personal requerido se contratara para cubrir puestos en
el sector construccin.En Arequipa se encuestaron 1,003 empresas privadas formales, de las cuales
solo el 31.0% indic que contratara personal adicional en el ao 2017; en cambio, el 69.0% restante
mencion no tener planeado realizar ms contrataciones durante este ao. Los dos motivos principales
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
por los que las empresas planean contratar ms personal en 2017 son por razones relacionadas con el
mercado (69.1%) y por la apertura de nuevas lneas de produccin o servicios (30.9%).
Por otra parte, el nivel educativo con el que deberan contar los trabajadores adicionales a ser
contratados por las empresas sera en su mayora educacin bsica (71.1%), luego le sigue tcnico
(12.8%), profesional tcnico (11.1%) y profesional universitario (5.0%).
El Gobierno aprob un nuevo esquema de subsidios del Fondo Mi Vivienda, el cual se publicar en los
prximos das, con el objetivo de que ms peruanos puedan acceder a una vivienda. Frente a esta situacin,
diversos expertos sealan que se espera el regreso de subsidios de viviendas de hasta 70 UIT, es decir, S/
283.500 mil.
El director ejecutivo de la Cmara Peruana de la Construccin (Capeco), Guido Valdivia, dijo que sera
buena medida subir nuevamente el Bono del Buen Pagador (BBP) que otorga el Fondo Mi Vivienda, porque
actualmente solo es otorgado a personas que compran viviendas de hasta 38 UIT (S/ 153.900).
Est demostrado que la decisin de restringir los subsidios gener que se agrave la recesin en el sector
inmobiliario residencial, manifest.
Indic que 80% de la poblacin requiere de subsidios, y precisamente son aquellos sectores medios, de
bajos ingresos y los de pobreza extrema a los cuales deberan otorgarse subsidios de mejoramiento barrial,
lo cual es la principal limitacin que se presenta en estos sectores.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
Por su parte, el experto en temas inmobiliarios Manuel Balczar sostuvo que el subsidio que actualmente
se otorga no va de la mano con la oferta de vivienda existente en el pas.
Lo que hay en el mercado son viviendas de ms de S/ 100 mil. Estas medidas que propone el gobierno
deben ir de la mano con un plan nacional de vivienda que abarque la generacin de suelo urbano, lo que
falta en el pas, para realizar emprendimiento importantes.
Precis que existe una oferta de entre 18 y 25 mil viviendas que an no se pueden vender, sumada a las
barreras burocrticas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Gino Layseca, gerente general de la consultora Layseca Asociados, coment que esta medida alentar
a la compra de viviendas e impulsar el sector.
Hace un tiempo me pareci acertado que se bajen los subsidios a 38 UIT porque ello iba a destinar fondos
para que se invierta en el desarrollo de viviendas de bajo valor, sobre todo para el estrato social C-. Sin
embargo, dicha medida no ha significado mucho porque el precio de los suelos no ha bajado, adems que
la disponibilidad del terreno sigue siendo escasa. Entonces, los desarrolladores pierden el inters,
manifest.
Se debe indicar que desde el 1 de abril de este ao, se redujo el subsidio del BBP, que brinda el Fondo Mi
Vivienda, de 70 UIT a 38 UIT.
Se caracteriza por ser un pblico joven, entre edades comprendidas (30 y 40 aos), las dos
terceras partes viven en distritos alejados y obtienen ingresos mensuales entre $420 y $720
dlares; mientras que el otro tercio ingresos superiores a $700.
Dficit de vivienda
El dficit de vivienda se ha reducido en los ltimos aos, no obstante el dficit de vivienda en la masa
laboral activa sigue alta, segn el Ministerio de vivienda y construccin, hay un dficit del 86700 casas,
lo que corrobora a travs del estudio de MBS, el 45 % en el segmento laboral B-C, carece de vivienda
propia. Vive en condiciones de alquiler y /o con sus padres.
La mayor necesidad de vivienda se observa en los trabajadores dependientes (65%) y en los estratos
econmicos C y D, donde el dficit de vivienda llega al 70%.
Beneficios deseados
Los Beneficios deseados ante la opcin de compra de un terreno para su vivienda sealaron: en orden
de mencin los siguientes:
o Seguridad
o reas verdes (parques, recreacin)
o Ambiente tranquilo
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
o Transporte
o Clima y ambiente agradable.
En Arequipa al 2016 se registraron 1,478 viviendas, de las cuales la mayora estaba en etapa de
construccin y venta, lo que es un porcentaje menor a las 1,997 unidades de vivienda que se registraron
en el 2014,
Segn el estudio de CAPECO, la mayor cantidad de vivienda en oferta se ubica en Cerro Colorado y
Jos Luis Bustamante y Rivero.
A. Economa de Arequipa
Dado que Arequipa es predominantemente urbana, la industria, el comercio y la construccin que se
desarrollan en la capital del departamento tienen un rol central en el devenir de la localidad. La presencia
de valles frtiles y zonas alto-andinas permite que la actividad agropecuaria tenga gran importancia para
el desarrollo de la ciudad: un eje central de las demandas arequipeas es la construccin de irrigaciones
para mejorar su productividad. Finalmente en los ltimos tiempos, la actividad minera ha entrado a una
etapa de modernidad, ha dejado de ser nicamente artesanal o de pequea empresa para incluir a la
gran minera, como es el caso de Cerro Verde, constituida en 1993 en la ciudad de Arequipa.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
B. Niveles Socioeconmicos
o Nivel A: Con S/. 3 500 al mes luego de pagar todos sus gastos corrientes tiene un 56% de su
ingreso disponible para esparcimiento, vestimenta, entre otros
o Nivel B: Con S/. 2,700/mes luego de pagar todos sus gastos corrientes tiene un 22% de su
ingreso disponible para otros gastos
o Nivel C: Con S/. 2000 mes luego de pagar todos sus gastos corrientes tienen un 3% de su
ingreso disponible para otros gastos.
o Nivel D: la cosa es ms complicada pues luego de pagar todos sus gastos corrientes no queda
para otros gastos. Buscan otros ingresos adicionales y/o se endeudan. Necesitaran S/. 1,640
para vivir y consideran que su ingreso no les alcanza.
o Nivel E: con S/. 730/mes, el saldo entre ingresos y gastos es negativo. Requieren
constantemente de la bsqueda de otros ingresos y apoyo social para cubrir algunas de sus
necesidades bsicas (alimentacin, salud) y necesitaran S/. 1,350 para vivir.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
COMPRAS DE VIVIENDA POR EL NIVEL SOCIOECONOMICO (PERU)
1.1.1. AREQUIPA
A nivel de precios, el costo promedio por metro cuadro (m2) de rea construida es de S/. 3,563. El distrito
ms caro para vivir es Cayma, con S/. 4,219 por m2 en promedio y el ms barato Miraflores (S/. 2,203).
La mayor cantidad de viviendas se localizan en rangos de precios mayores a S/ 270,000 con 1,047
unidades. Mientras que entre S/ 80,001 y S/ 270,000 existen solo 431 unidades.
1.1.2. LIMA
El distrito de Barranco es el que tiene el mayor precio por m2 para viviendas (departamentos), al
alcanzar los S/7.729. En segundo y tercer lugar, respectivamente, estn Miraflores, con el m2 en
S/7.341, y San Isidro, con S/7.052.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
Los distritos ms caros son Cayma, CERRO COLORADO, Yanahuara y Arequipa Cercado. Aun as, en
el mercado inmobiliario, la mayor oferta es para fines habitacionales (66,02%), otros destinos (30,66%),
oficinas (1,92%), y locales comerciales (1,40%).
ESTUDIO. Jos Luis Aylln Carreo, director tcnico de ICP de Capeco, indic que en el IV Estudio del
mercado de Edificaciones Urbana en la provincia de Arequipa, la demanda de 36 mil 510
viviendas incluye a hogares que estn interesados en comprar y que cuentan con los recursos
suficientes para pagar la cuota inicial y asumir la mensualidad. Ms de la mitad de ellos pueden acceder
a predios de 80 a 270 mil soles, que son los que se ubican dentro de Mi vivienda y Techo Propio.
Los distritos de mayor inters para los compradores son Cayma, Sachaca y Bustamante y Rivero (ver
cuadro 4)
Respecto al perfil de comprador seal que el cliente del segmento socioeconmico medio prefiere una
vivienda en pisos intermedios, habitar en una zona tranquila, contar con una vivienda nueva en planos,
que tenga entre 2 a 3 dormitorios, contar con un espacio para estudio, tener un espacio para hacer
deporte y que tenga reas verdes as como zonas comerciales cercanas.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
CONCLUSIONES
Los Niveles Socio Econmicos en el Per, se encuentran muy ligados al incremento o disminucin
de la compra y venta de inmuebles; a su vez, el mnimo movimiento econmico del Per, llega a
ser muy diferenciado entre las clases sociales D y E; estas pueden aumentar como disminuir.
Entre los aos 2013 y 2015, el nivel socioeconmico A y B aumentaron debido al dinamismo. El
nivel C disminuyo por la migracin a los otros niveles socioeconmicos. El nivel D y E fueron los
ms perjudicados por la economa peruana puesto que aumentaron en porcentajes.
Las personas dependientes son los que mayor necesidad tienen de contar con un inmueble;
adquirindolos mayormente en los distritos de Yanahuara, Cayma, CERR COLORADO JLByR,
Umacollo. Siendo el rea de terreno ms solicitado
Actualmente el distrito de CERRO COLORADO est generando una inversin inmobiliaria debido
a la cercana del centros COMERCIALES siendo este un punto central generando actividad en la
zona y cercana a servicios que brinda dicho centro comercial.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
2. ANALISIS DE TERRENO
GEOGRAFIA
Cerro Colorado, la tierra del sillar, est situada al norte de la ciudad de Arequipa, a 2406
m.s.n.m., con una superficie de 174.90 Km.
Lmites del distrito:
Al norte: Yura
Al sur: Sachaca y Yanahuara
Al este: Cayma
Al oeste: Uchumayo
162236S 713337OCoordenadas:
Coordenadas
162236S 713337O (mapa)
Altitud
Media 2406 m s. n. m.
Superficie
Total 174.9 km
El clima en Cerro Colorado es clido y templado. Los veranos aqu tienen una buena cantidad de lluvia,
mientras que los inviernos tienen muy poco. Esta ubicacin est clasificada como Cwa por Kppen y
Geiger.
La temperatura promedio en Cerro Colorado es 17.5 C. Hay alrededor de precipitaciones de 741 mm. Hay
una diferencia de 110 mm de precipitacin entre los meses ms secos y los ms hmedos.
A lo largo del ao, las temperaturas varan en 12.8 C. enero es el mes ms clido del ao. La
temperatura en enero promedios 23.7 C. julio es el mes ms fro, con temperaturas promediando 10.9 C.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
El mes ms seco es agosto, con 9 mm de lluvia. La mayor parte de la precipitacin aqu cae en enero,
promediando 119 mm.
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
TERRENO DE PROYECTO
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
1 1 3 6
2 5 7
AVENIDA LAMBRAMANI
4
ESTETICA
SPA
2 3 4 5
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
CARACTERISTICAS
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
El terreno tiene las siguientes caractersticas:
PROYECTO INMOBILIARIO
SEMINARIO DE AUTOGESTION
INMOBILIARIA
Frente: 15.77m
Fondo: 50m
rea: 753 m2
Agua
Luz
Desage
Sin deuda de Impuesto Predial
Cercana metro, pars, maestro
Colegios cercanos , parques cercanos
A 20 minutos en vehculo pblico al centro de la ciudad
Precio de Venta
US$414,150
S/1,354,271
TC Ref. S/ 3.27