INTRODUCCIN

Esta concepcin unitaria del arrendamiento herencia del derecho romano, que bajo una
misma denominacin engloba el arrendamiento de cosas, de servicios y de obra, resulta
inadecuada para el derecho moderno, ya que en la actualidad no se tipifica como
arrendamiento mas que el que recae sobre cosas, siendo consideradas las otras dos
especies previstas por el Cdigo como contrato de obra o empresa y contrato de trabajo,
respectivamente ambas con regulacin y autonomas propias.

En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en que las dos
partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a
pagar por este goce un precio determinado.

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que

pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los
derechos estrictamente personales. La parte que concede el goce del bien se llama
arrendador y la parte que da el precio, arrendatario.

Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos entre las
partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el consentimiento sobre uno y
otro.

ANTECEDENTES

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se

confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera
de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge
comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este
contrato en atencin a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos
recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligacin para el usuario de pagar una
renta.

En la poca primitiva el arrendamiento de cosas era poco usual, ya que cada familia
explotaba su herencia o la tierra del clan, pero la comunidad o vecino ponan a su
reciproca disposicin algunas cosas mobiliarias tales como: esclavos, animales, los
instrumentos agrcolas; pero se trataba de servicios generalmente gratuitos, realizados
en la forma de comodato, es decir, prestamos de usos.
No obstante, el arrendamiento de los animales se conoce desde las primeras leyes de
las XII tablas. Por lo dems en su origen, el arrendamiento no se distingua claramente
de la compra y venta: se equiparaba a una venta durante cierto tiempo.

El arrendamiento no se desarroll en Roma, sino con la conquista, con el gran comercio,

con la afluencia de extranjeros y con la emancipacin de esclavos. En el sistema feudal
se caracteriz por la perpetuidad de las relaciones entre el propietario y el terrazguero.

DEFINICION

Cuando hablamos de contrato de arrendamiento hacemos referencia a un tipo de

contrato que se establece normalmente entre dos partes y que supone que la primera
(el arrendador) le entrega algn elemento suyo (mueble o inmueble) a la segunda parte
(el arrendatario) para que la utilice en su beneficio propio. Este contrato de
arrendamiento supone que la segunda parte, el arrendatario, debe pagar por ese
prstamo de manera peridica a lo largo del tiempo que se establezca de comn
acuerdo en el contrato. En algunos casos, el pago puede ser en dinero y en otros casos
puede ser otorgndosele al arrendador parte del producto que el arrendatario logra a
partir del uso de ese espacio o elemento (por ejemplo, si se arrienda una porcin de
tierra para ser trabajada).

El Cdigo Civil ha definido este contrato en su artculo 1666 al establecer que:

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida (Taboada Cordova, 2006)

ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

a) LOS SUJETOS:
Intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina Arrendador
normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la contraparte
Arrendatario, que es la persona que entra en posesin y disfruta del bien,
pagando una renta.
b) CAPACIDAD:
Poder realizar actos jurdicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar,
etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayora de edad (18
aos), as lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la
persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurdicos, contratos
privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para
 poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de
goce.
c) CONSENTIMIENTO.
Es un concepto jurdico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre
dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco
de actuacin es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de
contratos, en dnde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco
de la autonoma de la voluntad.

d) PAGO DE UNA RENTA:

El arrendador cede el uso de un bien a cambio de percibir una renta, que viene
a constituirse en una remuneracin por el uso del bien que debe pagar el
arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma de dinero
pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por el arrendatario por
perodos que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o en
otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo. La renta debe
ser fijada necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte de los frutos
o productos provenientes del mismo bien, el contrato se convierte en un Joint
Venture,( Asociacin empresarial en la que los socios comparten los riesgos de
capital y los beneficios segn las tasas acordadas.) y si no se pacta renta o es
gratuito, al contrato se le denomina comodato.

e) EL BIEN:
Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del
contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor econmico y que sea
permitido por la ley o las buenas costumbres. Tratndose de bienes muebles,
estos deben ser bienes no fungibles o no consumibles, pues existe la obligacin
del arrendatario de devolver el mismo bien sin ms deterioro que el uso normal
y diligente. Cuando se cede temporalmente un bien mueble fungible o
consumible, al contrato se le denomina Mutuo (El mutuo o prstamo de
consumo es un contrato en virtud del cual una persona (prestamista o mutuante)
entrega a otra (prestatario, mutuario o mutuatario) dinero u otra cosa consumible,
para que se sirva de ella y devuelva despus otro tanto del mismo gnero y cantidad.
f) PLAZO:
Una caracterstica de este contrato es el plazo determinado. El Art. 1688 del
C.C. establece que no puede exceder de lO aos; los bienes del Estado no
pueden ser arrendados por ms de 6 aos, y los de menores, por ms de 3 aos.
Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso. Nuestro Cdigo Civil
sin embargo hace referencia en el Art. 1687 que el contrato de arrendamiento
puede ser de duracin determinada o indeterminada, utilizando
inadecuadamente el trmino indeterminada, pues la esencia del contrato es su
temporalidad. Considero en todo caso, que el Cdigo debi haber sealado
como presuncin legal que en los contratos que no se hubiese pactado plazo se
considere que son por un ao y de igual forma en las prrrogas o renovaciones
tcitas o de hecho.
g) FORMALIDAD.
Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura
pblica. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias
para cuando el mismo bien es arrendado a dos o ms personas, tenindose en
estos casos importancia la forma adoptada en el contrato.
El orden de dicha preferencia es el siguiente:
El contrato celebrado por escritura pblica e inscrito en los
Registros Pblicos.
El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que
conste de escritura pblica. Si son varios contratos por escritura,
prevalece el de fecha anterior.
Si los contratos son privados y por escrito, ser preferido el de
fecha anterior.

La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pblica

no slo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino tambin cuando el
arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C.
establece los siguientes derechos:
Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pblica y se
encuentra inscrito en los Registros. el comprador est obligado a respetar
el plazo y las dems condiciones del contrato.
 Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo
por concluido, salvo y por excepcin, que expresamente se haya obligado
a respetar el contrato de arrendamiento.

CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

a. Estamos ante un contrato bilateral, origina obligaciones tanto para el

arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o
cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.
b. Se trata de un contrato oneroso, porque supone un precio como remuneracin
del servicio prestado por la puesta de la cosa a disposicin del arrendatario. Sin
no se ha estipulado un precio, el arrendamiento es nulo por falta de precio. Es
suficiente con que el precio sea determinable.
c. un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como
equivalentes (Alessandri, 1997). Lo que una parte se obliga a entregar o hacer
en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que sta a su vez se
obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra
que se realizar en su favor.
d. Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convencin;
tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra
convencin.
e. Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se
entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades
f. Es tpicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por cierto
tiempo, no en forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del
uso, hace suyo los frutos y posee el bien mueble o inmueble durante un
determinado tiempo. Impone al contratante deudor (o a ambos, si el contrato
crea obligaciones recprocas) una serie de actos de ejecucin reiterada durante
cierto tiempo
INEFICACIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
INEXISTENCIA: solo se da por la falta de los elementos esenciales, es decir, si
no se ha pactado el canon o el goce de la cosa material determinada o
determinable, puesto que otras causales no habra, ya que no hay, en este
contrato, exigencias especiales de idoneidad a los sujetos, ni tampoco
formalidades sustanciales o constitutivas, salvo cuando las mismas partes as
han pactado. Cabe aclarar que la mera ausencia del canon no transforma el
 contrato en un comodato, pues para que as sea es necesario que las
estipulaciones de las partes se deduzcan que el prstamo de la cosa se hace
gratuito.

NULIDAD ABSOLUTA: se dara por incapacidad absoluta de uno de los

contratantes y por objeto o causa ilcitos. La ley n ha consagrado inhabilidades
especiales que impliquen nulidad absoluta del contrato de arrendamiento ni
existen, para este contrato, formalidades para su validez basadas en
consideraciones a la naturaleza de negocio, por lo cual no hay mas causales
posibles de la nulidad absoluta que las enunciadas, comunes a todos los
contratos.

Artculo 43.- Incapacidad absoluta

Son absolutamente incapaces:

1.- Los menores de diecisis aos, salvo para aquellos actos determinados por la ley.
2.- Los que por cualquier causa se encuentren privados de discernimiento.
3.- Los sordomudos, los ciegosordos y los ciegomudos que no pueden expresar su voluntad de
manera indubitable.

NULIDAD RELATIVA: se da por incapacidad relativa, por vicios del

consentimiento y por ausencia del consentimiento. Ni existe la posibilidad de la
nulidad relativa por falta de formalidades.

Artculo 44.- Incapacidad relativa

Son relativamente incapaces:
1.- Los mayores de diecisis y menores de dieciocho aos de edad.
2.- Los retardados mentales.
3.- Los que adolecen de deterioro mental que les impide expresar su libre voluntad.
4.- Los prdigos.
5.- Los que incurren en mala gestin.
6.- Los ebrios habituales.
7.- Los toxicmanos.
8.- Los que sufren pena que lleva anexa la interdiccin civil.
 ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueo, quien naturalmente podr demandar su restitucin. Privado el
arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la accin ejercida por el verdadero dueo
que la reclama, se tratar de un caso de eviccin y por lo mismo tendr accin de
saneamiento contra el arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena
fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin.

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pblica o
privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden
pactar arras.

Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere exclusivamente al

arrendamiento de bienes de la nacin y entidades descentralizadas del nivel nacional,
habiendo debido referirse tambin el arrendamiento de bienes de las Regioness y
municipios y de las entidades descentralizas de los niveles regionales y municipales
sujeto al derecho pblico.

Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, acta en

el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del
Cdigo Civil por ciertas leyes.

DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURDICAS

Con respecto a las dems fiuras jurdicas encontramos las siguientes diferencias:

a. Con el contrato de Compraventa

La distincin con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al sealar que ....
el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa, es decir, de los
frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias esenciales entre uno y
otro que estn bien claras. La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos
pasan del vendedor al comprador, y es un acto de disposicin que requiere, por parte
del que lo otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un
contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos de disfrute y de pago
de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo
que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente,
arrendar es realizar un acto de simple administracin. (Taboada Cordova, 2006)

b. Con el contrato de Permuta.-

El contrato de permuta origina la obligacin de los permutantes de transferirse

recprocamente la propiedad de bienes (Artculo 1602 del Cdigo Civil).la esencia del
contrato de permuta radica precisamente en la transmisin recproca del dominio de las
cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en
cambio, se encuentra en la cesin temporal al arrendatario del uso de un bien.

c. Con el contrato de Suministro.-

Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona

prestaciones peridicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto
la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.

Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del
contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesin temporal de un bien
al arrendatario. El problema se presenta ms bien, cuando nos hallamos frente a un
suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de los mismos. este ultimo
caso, los medios de locomocin proporcionados por un periodo determinado y el
aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de manera que la propiedad
del bien suministrado no sale del patrimonio del suministrante (Messineo)

Cabe an en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro,

aunque en ambos se produzca la transmisin del derecho de uso sobre el bien materia
del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una
nica prestacin, que tiene como contraprestacin el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas

prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son
autnomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre s.

d. Con el Contrato de Comodato.-

Al analizar la naturaleza jurdica del arrendamiento, que La locacin difiere del

comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el
segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad
del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa y
hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza

La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en comn la entrega
de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su
gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).

QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

Segn el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad
respecto de los bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locacin - conduccin por el cual

una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructe mediante un pago
acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que
goce de la administracin del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdera
veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la
autorizacin respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice para
ejercer una profesin u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan
incorporado a su patrimonio a ttulo oneroso o gratuito. Tambin puede dar en
arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El
administrador Judicial solo podr dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para
no maniatar a los propietarios. (Gulln)

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la
autorizacin judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de tres
aos, ya que durante los tres aos no hay ningn problema de poder arrendar, y con la
autorizacin se llegara a un arrendamiento que no podr ser mayor de seis aos.

QUIENES QUE NO PUEDEN TOMAR EN ARRENDAMIENTO

Segn el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:

1. El administrador, los bienes que administra.

2. Aquel que por Ley esta impedido.

En general no existe ninguna limitacin en cuanto a la capacidad de quien puede tomar
en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones
sealadas por la Ley se presentan en funcin de la relacin que puede tener la persona
con los bienes a arrendar.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y

estado convenidos (Art. 1678 CC.)
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse
inmediatamente donde se celebr el contrato, salvo que por costumbre deba
efectuarse en otro lugar o poca. Entregado el bien al arrendatario, se presume que
se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para ser usado.
2. El Art. 1680 del Cdigo Civil, seala otras obligaciones tales como:
a. Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo del contrato y a
conservarlo en buen estado el fin del arrendamiento:
Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el
disfrute de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin de
mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta
obligacin de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el
arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla
en buen estado, deber en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si
conforme tambin con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino
en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado
que poda no ser bueno, la obligacin a que se le alude se refiere simplemente a
conservarla en las condiciones en las que la entrego.
b. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo
pacto distinto.
- La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepcin de las
locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por
reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se
destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas
son tambin a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho
necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la
cosa arrendada.
- Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones
indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo
de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la
cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por
su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo mas pronto, para que las
hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a tiempo, o si el arrendador no
trato de hacer oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su
costo razonable, probado la necesidad.

- Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las

reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes
condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del
arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la
existencia del dao para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no
le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del dao, o que
habindole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la
reparacin.

- Mejoras tiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra

realizada por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto
conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.

- Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras

tiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las
hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no
es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles; en que no ha consentido
con la expresa condicin de abonarla. Pero el arrendatario podr separar y
llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el
arrendador este dispuesto a abonarle lo que valan los materiales
considerndolos separados.
- El arrendador tiene la obligacin de efectuar en la casa arrendada, las
reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario.
- Las mejoras corrern a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de
cuenta del arrendatario.
 - El propietario o arrendador, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento,
responde no solamente por los vicios ocultos existentes al momento de la
entrega, sino tambin de los que se manifiestan en el curso del arrendamiento.
- Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino tiene derecho a
exigir la reduccin proporcional del alquiler en relacin al tiempo y a la parte que
no ha usado segn el Art. 1640 del Cdigo Civil.
- Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la desocupacin total,
procede al aviso de despedida y el inquilino tiene el derecho preferencial para
volver a ocupar el predio (Art. 19 del CL. 21939, tambin aplicable slo en el
caso de la Ley 26400)
3. El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o
embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.
Esta obligacin de saneamiento se refiere:
3.1 A LOS ACTOS PERTURBATORIOS DEL MISMO ARRENDADOR.
El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin
o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de
la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer
obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no
podr proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario.

Puede tratarse de obras cuya no ejecucin inmediata causaran al arrendador

graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho
a que mientras tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma
tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo
presente al celebrarlo. Frente a esta situacin se le concede derecho al
arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar indemnizacin
por perjuicios bajo ciertas condiciones.
3.2 A LOS ACTOS PERTURBATORIOS DE TERCEROS.
Aunque el Cdigo civil no lo dice, podemos decir que otra obligacin del
arrendador es defender el uso del bien arrendado por el arrendatario, contra un
tercero que pretenda tener o quiera ejercer algn derecho sobre l.
La perturbacin por terceros debe ser de derecho, por que las de hecho, las
puede repeler el propio arrendatario con acciones posesorias e interdctales.

a) Si el arrendatario es turbado en goce por vas de hecho terceros que no

pretendan la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguir la
reparacin del dao. Por consiguiente el arrendador no tiene por que responder
de ellos: es el propio arrendatario quien debe acudir ante las autoridades para
que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten en su favor las
indemnizaciones correspondientes.

b) Cuando la perturbacin o molestias provienen de terceros que justifican

algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido
anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del
arrendador por que se trata de una verdadera eviccin. Siendo parcial la
eviccin, el arrendatario tendr en primer trmino derecho a exigir una
disminucin proporcionada del precio o renta durante el tiempo subsiguiente. ede
repeler el propio arrendatario con acciones posesorias e interdctales.

3.3 A LOS VICIOS REDHIBITORIOS DE LAS COSAS ARRENDADAS.

El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la

recisin del contrato segn los casos si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador
conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun
en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato,
pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminacin se refiere al caso de que el contrato se ha

empezado a ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo,
tratndose de un contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el fenmeno
de la resolucin. Cuando se habla de rescisin se est empleando mal la
palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de resolucin, naturalmente en
relacin con el evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha de dar
lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a ejecutarse el
contrato, pues en estas circunstancias la resolucin si puede operar.
 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
Estn contenidos en el Art. 1681 del Cdigo Civil.

1. A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, as como usarlo para el destino

que se le concedi en el contrato o que pueda presumirse de las
circunstancias: Gozar de la cosa segn los trminos o el espritu del contrato.
El arrendatario est obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del
contrato; y no podr en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los
convenidos, o a falta de convencin expresa. A aquellos que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del
contrato o de la costumbre del pas. La forma en que el arrendatario puede
gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios:
a. por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espritu del mismo;
b. por la naturaleza de la cosa arrendada,
c. a falta tambin de la estipulacin expresa, por las circunstancias que
rodeen la celebracin del contrato o por la costumbre del lugar, si un
inmueble destinado a casa y habitacin es tomado en arriendo por una
entidad de beneficencia con ocasin de una epidemia, esta
circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado para
destinarlo a hospital.
El arrendatario empleara en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de
familia. Si el arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservacin de la cosa, el
arrendador tendr derecho a exigirle indemnizacin de perjuicios, consecuencia esta
que es obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la cosa
arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho ms: el de pedir la terminacin del
contrato, art. 1997 inciso 2.
Daos debidos a culpa de ciertos terceros. El dao causado a la cosa arrendada por
un familiar, husped o dependiente del arrendatario, no permitir al arrendador perseguir
la correspondiente reparacin sino en el campo de la responsabilidad civil
extracontractual as: directamente contra el familiar, husped o dependiente autor del
dao, en el caso del dao causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el
mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos.
2. A pagar puntualmente, el alquiler el contrato seala la tcnica del pago. A
falta de convenio, se paga cada mes en el domicilio del arrendatario
El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el contrato. Si el
contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero posteriormente surge
el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda aportar la
prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo
que por peritos se determine el precio o renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente
por indeterminacin del objeto de la obligacin del arrendatario, o mejor inexistente por
incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer trmino, se atender a

lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atender
entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulacin ni costumbre fija al respecto,
entonces hay que distinguir segn que la cosa arrendada sea un predio urbano, un
predio rstico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se
pagar por perodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagar por
anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de aos,
meses o das, la renta se pagara inmediatamente despus de la expiracin del
respectivo ao, mes o da.
Puede ocurrir que la renta no sea peridica por que se arrienda la cosa por una suma
fija: en este caso la suma se deber una vez que termine el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada
impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo
pague el arrendatario por anticipado.
Con la terminacin del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la
obligacin de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en
el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehus restituir la cosa
al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo
subsistiera. En este caso solo por la va de indemnizacin de perjuicios, o, en ltimo
extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabra lograr que el arrendatario resultase
obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor
correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situacin, es
recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el
arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del
contrato, sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la
efectiva restitucin de ella al arrendador.
3. A pagar puntualmente, los servicios pblicos suministrados en beneficio
del bien.
4. A dar aviso al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,
previo aviso de siete das.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley o al
contrato.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
consentimiento escrito del arrendador.
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa la causa para
que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo mismo es apenas natural que
deba restituirla a aquel de que la recibi.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el arrendador de

la accin de lanzamiento.
Destruccin prdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la
cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya,
si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora,
la ley lo coloca en una situacin muy desventajosa frente al arrendador pues se presume
que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse
de la presuncin demostrando que la destruccin, prdida o deterioro, ocurri por fuerza
mayor o caso fortuito.

Como se hace la restitucin tratndose de cosa inmueble. Esta se verificar

desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole
las llaves, si las tuviere la cosa.
Constitucin del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea
constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino
que es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en
mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios
moratorios: antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede
considerrsele en mora para ningn efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo est
obligado a restituir y pueda imponrsele judicialmente la restitucin, art. 2007.
11. A cumplir sus dems obligaciones que se establezca la ley o el contrato.
El Art. 1683 del Cdigo Civil, establece que el arrendatario es responsable de la prdida
o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, an cuando deriven del
incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin,
es decir, por causas no imputables al arrendatario.

ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,

apoderado o condmino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario,
sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:

1. DESALOJO.- Procede la accin de desalojo conforme a Proceso Sumarsimo

previsto en el Titulo III de la Seccin Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo
Cdigo Procesal Civil) como accin principal en los casos de resolucin de contrato, por
la condicin de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

2. ACCIN PRINCIPAL.- Procede la accin de desalojo como accin principal contra

el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolucin del contrato; condicin de
precario y por vencimiento de plazo como veremos.

Resolucin del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el Art. 1697
del Cdigo Civil se procede:

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y adems quince das. Si el alquiler se conviene por periodos
menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
 En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que
hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se
vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.

Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le

concedi expresa o tcticamente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.
Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus
obligaciones.
Condicin de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos
que justifiquen su posesin. Se considera ocupante precario al que
carece de titulo o cuando el que tena ha fenecido (art. 911 del Cdigo
Civil).
Vencimiento de plazo.- Es procedente la accin de desalojo cuando el
contrato de arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las
partes o la ley, como lo sealan los artculos 1688 hasta 1709 del Cdigo
Civil.
Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o
Abreviado, siempre que la restitucin se haya demandado
acumulativamente, como lo seala el art. 590 del TUO del Nuevo Cdigo
Procesal Civil.
Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante
acredite indubitablemente el derecho a la restitucin pretendida y el
abandono del bien, tal como se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C..

En la accin de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA

DISPOSICIN MODIFICATORIA DEL NUEVO CDIGO PROCESAL CIVIL que
modifica la Tercera Disposicin Final del D. Leg. 709, que quedo redactada as:
Las pretensiones de restitucin de inmuebles por vencimiento de plazo de
 contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan
conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Cdigo Procesal Civil.

ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario,

con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con
la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal
puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones
que puede plantear son:

INTERDICTO DE RETENER.-
Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la posicin o
tenencia del bien puede accionar ante el rgano Jurisdiccional para que se
disponga la suspensin de esas perturbaciones y se paguen los daos y
perjuicios. La accin y el procedimiento es similar a la que corresponde al de
recobrar.
INTERDICTO DE RECOBRAR.-
Si un inquilino es desposedo sin previo juicio, tiene derecho a accionar para
que se le restituya en la posesin del bien y se le paguen los daos y perjuicios
que se le ha ocasionado.
CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.-
El arrendatario que ingresa al predio en mrito a un contrato de arrendamiento
y si el arrendador no cumple alguna de las clusulas del contrato o las
obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede accionar para que
se de cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La accin y el
procedimiento estn determinados por la ubicacin del bien, el domicilio del
demandado y la cuanta derivada del contrato, previsto en el TUO del Cdigo
Procesal Civil.
PAGO DE MEJORAS.-
Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los casos previstos
en el art. 917 del Cdigo Civil. Si el arrendatario es demandado para que
desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas mejoras.
 la forma de hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del
Nuevo Cdigo Procesal Civil.
DEVOLUCIN DE EXCESO DE ARRIENDOS.-
Si el arrendatario paga mayor cantidad que la prevista en le Ley o en el
contrato, puede accionar para que se le restituya toda cantidad que exceda lo
que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos sujetos al D.L.
21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los
plazos previstos en el D. Leg. 709.
REDUCCIN DE LA MERCED CONDUCTIVA.-
Si por alguna razn, motivo o hecho no previsto en el contrato, el arrendatario
ha pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede accionar para
que le sean devueltas esas sumas.
CORTE DEL JUICIO.-
En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la merced
conductiva, el arrendatario si es que todava se mantiene bajo la proteccin
del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede
pedir, cuando la accin judicial es de desahucio por falta de pago, que se
corte el juicio.
CONSIGNACIN DE ARRIENDO Y DEL BIEN ARRENDADO.-
Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no quiere dar por
recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad para accionar y
consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble, la ley
que debe consignarlo, como lo seala el art. 1706 del Cdigo Civil.

EL SUBARRENDAMIENTO
Como es conocido, la figura del subarrendamiento ha sido reconocida y recogida por
casi todos los ordenamientos contemporneos. De una manera casi uniforme, la
mayora de cdigos en el mundo, le han dado un contenido que respeta la esencia de
esta institucin, sin embargo, ms all de su definicin, el tratamiento y alcances de esta
figura no han sido asumidos de manera homognea. Cada legislacin y pas tiene su
propio enfoque y le ha dado al subarrendamiento consecuencias propias. A diferencia
de lo establecido en nuestro Cdigo Civil, en otros pases, por ejemplo, es normal y
permitido que el arrendatario subarriende el bien a cualquier persona (a menos que el
arrendador lo hubiese prohibido); o que el subarrendatario tenga, a travs de la accin
directa, asidero legal para exigir al arrendador que cumpla las obligaciones que el propio
arrendador contrajo con el arrendatario subarrendatario; o que subarrendatario slo
responda frente al arrendador hasta el lmite de su obligacin contrada con su
subarrendador. Precisamente hemos efectuado este trabajo, sin pretender en modo
alguno moldear una respuesta nica y absoluta de cmo es que debera ser regulada
esta figura en nuestro pas, sino nica y exclusivamente con la modesta intencin de
abrir el debate acadmico acerca de los temas que tal como lo destaca y simplifica Luis
Mara Rezzonico "subarrendar es dar en locacin a otra persona, en todo o en parte, la
cosa que se tiene en locacin" (REZZONICO, 1969)

De esta pequea, pero descriptiva definicin tenemos que el subarrendamiento implica

el nacimiento de un arrendamiento, ya sea total o parcial, que deriva de otro
arrendamiento pre-existente sobre un mismo bien. As, "la sublocacin o
subarrendamiento es un nuevo contrato de locacin, una locacin nueva, en la cual el
antiguo locatario principal o sublocador, acta como locador, da en locacin una cosa
que l mismo tiene en locacin, en todo o en parte, establecindose entre l y el
sublocatario las relaciones ordinarias de locador a locatario, sin que desaparezca su
calidad de locatario con relacin al locador" (REZZONICO, 1969)

Se define de esta manera al subarrendamiento, por sobre todo, como un subcontrato

que no pierde su naturaleza, que es la de ser un arrendamiento puro y simple (por lo
que se regir aparte de su por su propio contrato, por las normas jurdicas inherentes al
arrendamiento) pero con la particularidad de que el contratante en comn posee un
doble papel: arrendatario y subarrendador.

El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea que

existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario
para l. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una renta.

En este caso hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue

obligado en todas las formas frente al arrendador, pero as mismo hay otro contrato
entre el subarrendatario y el arrendatario, llamndose a ste arrendador. En cada caso
hay vinculaciones propias.

1. EL SUBARRENDAMIENTO EN EL CDIGO CIVIL PERUANO.

Al igual que lo descrito por la doctrina, en nuestro pas el artculo 1692 define al
subarrendamiento como un subcontrato, tal como se enuncia a continuacin: "Artculo
1692: El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que
celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento
escrito del arrendador". Es interesante ver que, a diferencia de lo sealado por la
doctrina, nuestro legislador no ha puesto nfasis en el tema de la coexistencia de
contratos pues ello se desprende de la interpretacin del propio 1692 ce, que menciona
que es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado. Al considerarse que la
naturaleza jurdica del subarrendamiento es la de un contrato de arrenda~iento, esta
figura adems de regirse por sus reglas especiales relativas al subarrendamiento (Art.
1692- 1695), se regular por las dems reglas propias del contrato de arrendamiento
(Ttulo VJ. de los Contratos Nominados, Seccin Segunda del Libro VII, Fuentes De Las
Obligaciones).

2. CONSIDERACIONES PARA CELEBRAR UN SUBARRENDAMIENTO.

Debido al tratamiento que ha recibido en nuestro pas, as como las reglas que seran
aplicables a la figura del subarrendamiento, analizaremos a continuacin algunos
puntos que tendrn que ser considerados por el subarrendador y el subarrendatario al
momento de subarrendar.

3. PROHIBICIN DE SUBARRENDAR EL BIEN SIN ASENTIMIENTO

ESCRITO DEL ARRENDADOR.

Una de las primeras consideraciones para celebrar un contrato de subarrendamiento es

que el artculo 1692 del Cdigo Civil establece que el bien arrendado slo ser
susceptible de subarrendamiento cuando exista 11 el asentimiento escrito el
arrendador'. Es decir, la regla sealada por el Cdigo Civil implica que no se puede
subarrendar un bien si es que no existe el consentimiento escrito del arrendador. El dar,
o no, el asentimiento para que pueda celebrarse el subarrendamiento, es una decisin
subjetiva y arbitraria del arrendador porque el Cdigo Civil, no ha establecido
parmetros objetivos que deba cumplir el potencial subarrendatario, como condiciones
de solvencia, buen crdito o el otorgamiento de garantas, entre otros. Por ello, el
arrendador es libre de dar su conformidad o negarse a dar su asentimiento a la
celebracin de un subarrendamiento. Para algunos autores como Salgado, el contrato
de arrendamiento sera un contrato intuito personae y no podra ser cedido a un tercero
a travs de un subarrendamiento. As, tal como lo seala este autor el contrato (de
arrendamiento) se celebra en virtud de la confianza que le merece el inquilino, ya que
se lo ha elegido no slo por su solvencia sino tambin por sus condiciones morales, su
seriedad y sus costumbres. De esta manera surge el carcter de contrato como intuito
persona (SALGADO, 1992.) Por ello, para quienes sostienen esta posicin , le resulta
sumamente relevante al arrendador, por sus distintas caractersticas personales o
econmicas, decidir quien debe ser el que utilice el bien arrendado, y por lo tanto, el
bien no podra ser cedido a travs de un subarrendamiento a un tercero sin el
asentimiento del arrendador. Ms all de la discusin acerca de si el contrato de
subarrendamiento es o no un contrato intuito personae, lo cierto es que nuestro
legislador ha optado por esta solucin porque le ha reconocido al arrendador el derecho
de decidir quin ser el poseedor del bien9 . Por ello, la autorizacin escrita para
subarrendar, es una obligacin reconocida y exigida por el Cdigo Civil al arrendatario

4. Consecuencias de subarrendar el bien sin asentimiento escrito del

arrendador.

Si bien es cierto, el Cdigo Civil de 1984 seala que resulta necesario contar con el
asentimiento escrito para subarrendar, debemos entender que se trata de una
formalidad "ad probationem", ya que la no observancia de esta forma no ha sido
sancionada con nulidad. Conforme lo establece el artculo 144 del Cdigo Civil" cuando
la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye slo un
medio de prueba de la existencia del acto". Por ello, podr aceptarse tambin un
asentimiento de manera verbal o cualquier otro modo distinto al escrito. De acuerdo a lo
indicado, a diferencia de lo sealado por algunos autores, consideramos que la
consecuencia de subarrendar sin la autorizacin del arrendador no es la invalidez del
contrato de subarrendamiento, sino la ineficacia de dicho contrato frente al arrendador.

Opinamos distinto a estos autores debido a que dicha posicin nos llevara a aceptar
tambin, contrario sensu, que antes de la referida aceptacin el subarrendamiento era
invlido. Como hemos sealado en otra oportunidad "la validez del acto significa el
cumplimiento de todos los requisitos o elementos esenciales establecidos en nuestra
legislacin para que alcance existencia jurdica sin que la autonoma de la voluntad
pueda soslayarlos o enervarlos" Por ello, si es que se encuentran presentes todos los
elementos esenciales del acto jurdico sealados en el artculo 140 del Cdigo Civil, y
no nos encontramos en ninguno de los supuestos de nulidad o anulabilidad del acto
jurcin del arrendador- sera vlido y eficaz entre el subarrendador (arrendatario del
contrato base) y el subarrendatario.

Si bien es cierto, hemos aceptado que dicho acto jurdico (subarrendamiento) sera
vlido, es importante distinguir, sin embargo, que su eficacia slo se encontrara
restringida a las partes que celebraron el negocio. Es decir, el subarrendamiento slo
sera eficaz entre el subarrendador y el subarrendatario -tal como lo dispone el artculo
1363" del Cdigo Civili 5 - y por ende, dicho negocio no vincular ni tendr efectos
directos ~> frente al arrendador que no dio su consentimiento a la realizacin del referido
subarrendamiento. As, por ejemplo, si como consecuencia de haberse celebrado un
subarrendamiento (sin el asentimiento del arrendador), el subarrendatario fuera
perturbado o imposibilitado de utilizar el bien subarrendado, el subarrendatario tendra
expedita la posibilidad de exigir en va contractual la indemnizacin por los daos y
perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contradas por el
subarrendador en el marco del contrato de subarrendamiento (responsabilidad
contractual), debido a que, precisamente, el contrato de subarrendamiento es un
contrato vlido y eficaz entre las partes (subarrendador y subarrendatario). Pensar lo
contrario nos llevara a considerar que el subarrendamiento celebrado entre el
arrendatario (subarrendador) y el subarrendatario es un contrato invlido, por lo que al
no existir contrato, cualquier consecuencia o dao derivado tendra que exigirse por la
va de la responsabilidad extracontractual. Por ello, concluimos que el subarrendamiento
efectuado sin el asentimiento del arrendador o incumpliendo la obligacin de no
subarrendar, es . un contrato vlido y exigible entre las partes que lo celebraron, lo cual
implica que no se producir la nulidad o invalidez del subcontrato. Sin perjuicio de ello,
el arrendador quedar facultado para resol ver el arrendamiento (contrato base), en
aplicacin de lo dispuesto por el inciso 4 del artculo 1697" del Cdigo Civil.

CESIN DE ARRENDAMIENTO
La diferencia entre el subarrendamiento y la cesin del arrendamiento, esta en que
mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en
la cesin del arrendamiento es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un
arrendatario a un nuevo arrendatario.

De conformidad con lo previsto en Art. 1696 la cesin de arrendamiento constituye la

transmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo
sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual.

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

Las causales de resolucin del contrato de arrendamiento se establecen en el Art. 1697
del Cdigo Civil y puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

adems quince das. Si la renta se pacta quince das. Si el alquiler se conviene
en periodos menores a un mes, basta que venzan tres perodos.
2. En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario necesit que hubiese
contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con exceso de
quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da el bien destino diferente de aqul para el que se le concedi
expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito por el arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningn
caso procede, tratndose de casas-habitacin comprendidas en leyes especiales, si no
se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das.

CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:

1. Por concluirse el trmino fijado por las partes (Art. 1699)

Si vencido el plazo el sin que el arrendador solicite el bien ni el arrendador lo
haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo contrato, sino
que hay continuacin del arrendamiento, bajo las mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolucin (Art. 1700 del CC.)

2. En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas

partes y voluntarios a opcin de una de ellas, os periodos voluntarios se irn
convirtiendo uno a uno en forzosos, si la parte a la que concedi la opcin no
avisa a la otra que el arrendamiento se concluir al finalizar los perodos forzosos
a cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere debe cursarse con no menor de dos meses de
anticipacin al da del vencimiento del respectivo perodo si se trata de inmuebles
y de no menos de un mes, en el caso de los bienes (Art. 1701).

3. Si en el contrato se establece que los perodos sean voluntarios para ambas

partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra aviso prescrito en el Art. 1701
para que el arrendamiento concluya al finalizar los perodos forzosos. (Art. 1702).
4. Si el contrato de arrendamiento es de duracin indeterminada, se le pone fin
dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (Art. 1703)
5. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tena (esta
arrendando un bien ajeno)
6. Por Muerte Arrendatario. Si dentro de los 90 das del fallecimiento, sus herederos
comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Por muerte de
arrendatario no concluye el contrato, si es que los herederos no manifiestan su
voluntad de poner trmino al mismo. El arrendamiento se trasmite, es un contrato
personal, pero no personalismo.
7. Por estar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.
8. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algn
albacea.
9. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con
el fin de repararlo.
10. En caso de expropiacin.

CONSIGNACIN DEL BIEN ARRENDADO

La situacin previa normalmente se produce cuando el arrendatario una vez que ha
decidido no seguir en la vivienda o local alquilado, lo que quiere es entregar las llaves
lo antes posible a fin de que no se produzca el devengo de las rentas sucesivas, y choca
frontalmente con la oposicin del arrendador que no est de acuerdo con dicha
resolucin y por tanto no acepta recibir las llaves.

En caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para

devolver, si pone el bien a disposicin del arrendador y ste no puede o no quiere
recibirlo, aquel podr consignarlo (Art. 1706 CC.)

EFECTOS DE LA CONSIGNACIN
Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacin a la consignacin fuese
declarada fundada (Art. 1707 CC.)

TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO

En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder de siguiente modo (Art. 1708
CC.)

1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deber respetar el

contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en
todos sus derechos y obligaciones del arrendado.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por
concluido.
Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el
arrendamiento, si asumi dicha obligacin.

3. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar

el contrato si recibi su posesin de buena fe.
Comenzaremos por analizar el siguiente caso: A celebra un contrato de compraventa
con B respecto de un inmueble, el mismo que se encuentra arrendado a C. A (propietario
originario) ha celebrado con C un contrato de arrendamiento con una duracin de dos
aos, al momento de producirse la transferencia de la propiedad de A hacia B an faltan
por cumplir 8 meses del arrendamiento celebrado entre A y C.
Qu tpicos podemos encontrar ac?
En un artculo pasado ya analic los puntos pertinentes tanto sobre un contrato de
arrendamiento como de un contrato de compraventa, as que ahora ir directo a analizar
los artculos pertinentes al caso planteado.
El artculo 1708 del Cdigo Civil especifica lo siguiente: En caso de enajenacin del
bien arrendado se proceder del siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deber respetar el contrato,
quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y
obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi
dicha obligacin.
3. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar el contrato
si recibi su posesin de buena fe.

Respecto del primer inciso no hay mucho que comentar puesto que en base al principio
de publicidad del que goza los instrumentos inscritos en los Registros Pblicos, toda
inscripcin registral es de conocimiento pblico y por ende si el adquiriente del predio
arrendado decidi comprarlo debi de haber tomado la precaucin de que este contrato
deba ser respetado.
Pero nuestro tema viene ms enlazado con el primer prrafo del inciso segundo del
artculo 1708 del Cdigo Civil. Para analizar ello voy a referirme a una interesante obra
la cual encontr por cuestiones del destino en la biblioteca, se trata de la Obra titulada
La Venta de la cosa arrendada de la profesora universitaria de la Universidad
Autnoma de Madrid Pilar Benavente Moreda, la cual comenta lo referente a la
legislacin espaola, pero que en base a sus slidos argumentos tratar de encuadrarla
en nuestra legislacin.
Primero analizaremos dos principios inspiradores de dos teoras sobre nuestro
tema: Emptio tollit locatum y Emptio non tollit locatum Venta quita renta y
Venta no quita renta.
1. Venta quita renta: el adquiriente de un bien arrendado no viene obligado a
soportar el citado arrendamiento por el carcter personal del arrendamiento, por
ello el conductor carece de ius in re sobre la cosa arrendada, de la cual aparece
como simple detentador; en principio en nada queda vinculado quien adquiere,
respecto de las obligaciones de ndole personal asumidas por el transmitente.
Mucius Scaviola, jurisconsulto romano, refuerza en su comentario al art. 1571 del C.C.
espaol venta quita renta argumentando que entre el derecho del arrendatario a
permanecer en el arrendamiento, el del propietario a disponer libremente de su
propiedad y el del nuevo dueo a utilizar el predio en aquella forma que juzgue ms
conveniente a sus intereses la jerarqua de esos mismos derechos otorga la primaca
y preferencia a los de dominio sobre el mero uso y disfrute.
Sin embargo, Garca Goyena, defensor del principio emptio non tollit locatum pregunta
pero no es un principio de equidad y de jurisprudencia universal que nadie puede
transmitir a otro ms derecho del que el mismo tiene? El arrendador que por escritura
pblica, o de fecha legalmente cierta se ha desistido por un tiempo convenido del uso y
goce de su cosa, que ha prometido asegurar este uso o goce al arrendatario, y cuya
obligacin principal consiste efectivamente en hacrsela gozar puede acaso vender o
legar a un tercero la propiedad libre de esa obligacin?
La justificacin de tal derecho del adquiriente frente al arrendatario se deduce del
carcter personal del arrendamiento, careciendo el conductor de un autntico ius in re
(derecho sobre la cosa) sobre la cosa arrendada, respecto de la cual aparece como
simple detentador, por lo que en principio en nada queda vinculado quien adquiere,
respecto de las obligaciones de ndole personal asumidas por el transmitente.
Excepciones a la regla:
1. El pacto en contrario: Fue habitual introducir en los contratos un pacto de respeto
del arrendamiento.
2. Casos en los que al arrendar se hubiese constituido hipoteca sobre los bienes del
arrendatario en garanta de la observancia del contrato.
3. Regla general:
 o inoponibilidad del arrendamiento al adquiriente
o Pacto de respeto, arrendamiento ius ad rem (derecho a la cosa)
o larga duracin del arriendo (adquiere la calidad de ius in re)
Entonces tenemos como regla general la Facultad resolutoria del arrendamiento
por el adquiriente.
El adquiriente del bien arrendado no viene obligado a respetar el arrendamiento vigente
en el momento de producirse la transmisin, pudiendo dar por resuelto el mismo.
Pero a esta postura surge la interrogante de se trata de una extincin automtica, ipso
iure, o requiere en su caso una declaracin del comprador?
1. La escogida autora Pilar Benavente Moreda analiza el artculo 1571 del Cdigo
Civil Espaol el comprador tiene derecho a que termine el arriendo existente al
verificarse la venta y el inciso segundo del artculo 1708 de nuestro cdigo civil peruano
especifica que Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por
concluido. Esta comparacin nos lleva a la conclusin de que esta norma no es una
norma imperativa que determina la extincin del arriendo automticamente, sino de una
facultad conferida al adquiriente, o en su caso, por aceptar la situacin arrendaticia
asumiendo el papel de nuevo arrendador.
Respecto a esta afirmacin existe la duda de si la opcin del adquiriente en uno u otro
sentido est sometida a algn plazo especfico y en todo caso si viene obligado a
notificar al arrendatario su decisin.
Ni en el caso espaol ni en el peruano el arrendador transmitente, ni el adquiriente estn
obligados a notificar en plazo alguno ni la transmisin del bien arrendado, ni la decisin
de resolver.
No obstante, pese a la ausencia de la exigencia de notificacin, el adquiriente de alguna
forma ha de denotar la tcita aceptacin del arrendamiento, sobre todo dado el carcter
peridico o de tracto sucesorio que el arrendamiento implica en cuanto al cumplimiento
de las obligaciones de las partes.
La transmisin al tercero no basta para operar la extincin del arrendamiento, porque si
el adquiriente no ejercita la facultad que le confiere, el arrendatario contina en la
relacin, pero no con el primitivo arrendador, con quien pierde toda vinculacin desde el
momento en que este pierde la posesin de la cosa, sino con el adquiriente que, con su
tolerancia se subroga en el lugar del derechohabiente.
Por otro lado, la ausencia de notificacin al arrendatario determinar la liberacin de
este (si desconoca la cesin), en cuanto al cumplimiento de las obligaciones derivadas
de su contrato, mientras contine realizando las prestaciones al primitivo arrendador,
sin consentimiento ni asentimiento del arrendatario, este se libera cumpliendo con quien
originariamente estaba vinculado.
El derecho a la extincin del arrendamiento conferido al adquiriente aparece as como
una causa del desahucio del arrendatario.
La excepcin a la regla general: Oponibilidad del arrendamiento Supuesto
de oponibilidad absoluta
1. El Pacto en contrario: Pacto entre adquiriente y el arrendador transmitente, no
al que pueda existir entre arrendador y arrendatario estipulado en el contrato de
arrendamiento.
Hay que tener en cuenta, que tal tipo de pacto o estipulacin constituye una excepcin
frente a la regla general conforme a la cual los contratos son res inter alios acta (cosa
realizada entre otros).
Esto en nuestra legislacin se desprende del segundo prrafo del inciso segundo
del artculo 1708 excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el
arrendamiento, si asumi dicha obligacin.
Diez Picazo lo considera como uno de los supuestos de estipulacin a favor de terceros
(Diez Picazo, Fundamentos de Derecho Civil I).
Ciertamente puede entenderse que tal pacto a quin beneficia realmente es al
arrendador transmitente, puesto que como consecuencia del mismo, este quedar
liberado de la obligacin de indemnizar los daos y perjuicios al arrendatario.
Segn Dors del texto romano no poda deducirse una estipulacin a favor de tercero,
porque puede interpretarse en el sentido de que la accin se establece nicamente a
favor del vendedor (Derecho Privado Romano N 533)
Scaveola dice que el pacto de respeto al arrendamiento previo se tratara de una
modalidad de estipulacin cuya razn encuentra su origen en el mantenimiento de un
contrato previo (el de arrendamiento) que se trata de respetar, por lo que en tal caso ni
sera necesaria la aceptacin del arrendatario, no la notificacin al obligado. Pese a
tratarse de pacto a favor de tercero en el momento en el que el comprador da su
conformidad, adquiere todos los caracteres de una subrogacin del acreedor,
permaneciendo intactas las obligaciones y derechos del arrendatario.
En conclusin en este punto la inscripcin determina la oponibilidad erga omnes de los
inscritos, lgica consecuencia del principio de publicidad registral, quedando afectado
por la misma cualquier adquiriente posterior de la finca arrendada, sin poder hacer uso
de la facultad resolutoria que ex lege le confiere el artculo 1708.
La transcendencia de esta excepcin al principio de inoponibilidad del arrendamiento,
en orden a la valoracin del derecho arrendaticio como derecho personal o real.
Fundamentalmente porque el derecho romano se ha tratado de justificar el principio
emptio tollit locatum, o el contrario emptio non tollit locatum en el carcter personal
(e inoponible erga omnes) del derecho de arrendamiento, o en su configuracin real (por
tanto oponible erga omnes, lo que justificara la oponibilidad al adquiriente del bien
arrendado) respectivamente.
Quiere ello decir que los arrendamientos inscritos tienen tal carcter o que en su caso,
la inscripcin transforma la naturaleza de los citados arrendamientos?
Se puede observar la existencia de una doble tendencia en cuanto a la valoracin del
arrendamiento como derecho real o personal:
a) La de quienes han venido considerando como derecho real al
arrendamiento inscrito
b) La de quienes entienden que el arrendamiento es un derecho personal o
de crdito. En tal caso, ni la inscripcin del mismo, ni su sometimiento a leyes
personales, desvirta tal carcter, aunque en determinados casos los derechos
del arrendador lleguen a tomar cierta apariencia de reales.
Scaveola dice al respecto: La inscripcin por s sola carece de potencialidad jurdica
suficiente para mudar la naturaleza esencial de los contratos, pero cumple oficios de
transformador. Las corrientes a altas tensiones del derecho personal de arrendamiento
se convierten, sin cambiar de naturaleza en corrientes de baja tensin para que a su
amparo puedan los terceros estipular por seguridad

EFECTOS DE LA VENTA PARA EL ARRENDATARIO:

La consecuencia fundamental de la oponibilidad del arrendamiento al adquiriente es
para el arrendatario la subsistencia del contrato de arrendamiento, en las mismas
condiciones pactadas con el primitivo arrendador, si bien asumiendo tal relacin con el
adquiriente subrogado. No obstante, aunque la relacin subsista, el hecho de que la
persona del arrendador cambio, puede tener trascendencia para el arrendatario puesto
que el arrendamiento es una relacin bilateral, en que el arrendador es al mismo tiempo
acreedor y deudor, y la sucesin del mismo como consecuencia de la transmisin, se
produce no solo en su calidad de acreedor sino tambin en la de deudor, como pone de
manifiesto el hecho de que el adquiriente asuma no slo los derechos, sino tambin las
obligaciones del transmitente.
Existe, se ha sealado anteriormente, una subrogacin ex lege de la posicin del
arrendador (acreedor), para lo que no se exige legalmente notificacin al arrendatario
(deudor), aunque sin embargo ha de ser conocida por el mismo para que surta efectos
frente a l. Pero por lo indicado anteriormente, tambin se produce una subrogacin en
la calidad de deudor que el arrendador ostenta frente al arrendatario y, tal cambio de
deudor en toda relacin obligatoria requiere el consentimiento del acreedor.
Por lo que sera lgico admitir la posibilidad de que si el arrendatario no consiente tal
subrogacin, puede resolver por tal motivo el contrato de arrendamiento.
Mucius Scaveola opinaba que pese a no parecerle justo, dado que el cambio de
arrendatario supone una subrogacin en la posicin del mismo, haba de aceptar el
cambi

INDEMNIZACIN AL ARRENDATARIO
Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el arrendador
que obligado al pago de daos y perjuicios irrogados al arrendatario (Art. 1709)

AUTORIZACIN PARA DESOCUPAR EL BIEN (Art. 1711 CC.)

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorizacin escrita

del arrendador o, en su defecto de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, ser responsable:

- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se

devenguen despus de la desocupacin hasta que el arrendador
tome posesin del bien.
- De los daos y perjuicios correspondientes.
- De que un tercero se introduzca en l.
Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen

LIMITES MAXIMOS PARA EL ARRENDAMIENTO DE DURACION DETERMINADA.

ARTCULO 1688.- El plazo del arrendamiento de duracin determinada no puede

exceder de diez aos.

Cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el plazo no

puede ser mayor de seis aos.

Todo plazo o prorroga que exceda de los trminos sealados se entiende reducido a
dichos plazos.
Jack Bigio Cbrem El legislador desea dejar constancia que habindose acordado que
el artculo 1688 del Cdigo Civil fije un plazo mximo de duracin para el contrato de
arrendamiento, se consider conveniente precisar su carcter temporal en la definicin
contenida en el artculo 1666 del Cdigo Civil.

En apoyo de la existencia de un lmite temporal para el arrendamiento, Guillermo A.

Borda, expresa: Un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa lo
que supone la transmisibilidad indefinida de su derecho a los herederos importara un
verdadero desmembramiento del dominio. Y como todo lo referente a la propiedad
interesa tan directamente al orden pblico, es menester que la ley intervenga, fijando a
las locaciones un plazo mximo, mas all del cual el termino estipulado seria ineficaz

Es importante destacar que los lmites temporales que se prescriben en este numeral,
comprenden inclusive los casos de arrendamiento con plazo forzosos y voluntarios; de
modo que la suma de ambos no puede exceder los plazos previstos en este precepto.

PLAZO MAXIMO DE DIES AOS. - El primer prrafo del numeral establece

como regla general para el arrendamiento de duracin determinada el lmite
mximo de diez aos.
Esta parte de la norma se refiere a los contratos celebrados respecto de bienes
pertenecientes a personas capaces.
Es importante indicar que el hecho de que los contratantes guarden silencio
sobre la duracin indeterminada no importa que rijan los plazos que se prevn
en este numeral, ya que en ese caso se est ante un arrendamiento de duracin
indeterminada, cuyos efectos estn regidos por el artculo 1703 del Cdigo Civil.
Igualmente, es necesario precisar que un contrato celebrado con plazo de
duracin indeterminada no concluye cuando el arrendatario se encuentre en
posesin del bien mas de diez aos; este contrato concluir cuando cualquiera
de las partes, en ejercicio del derecho que se establece en el artculo 1703 del
Cdigo Civil, ponga fin el contrato.
PLAZO MAXIMO DE SEIS AOS.
a) Cuando el bien arrendado pertenece a incapaces. - Para tales casos el
numeral prescribe que el contrato no puede tener una duracin mayor de seis
aos.
En cuanto a la administracin de los bienes del menor o del mayor incapaz
efectuada por sus padres, de acuerdo con las reglas referidas a la patria
potestad, estos pueden arrendar los bienes del incapaz hasta por tres aos sin
 requerir para ello de autorizacin judicial. En cambio, para que los padres
puedan arrendar los bienes del menor por plazo mayor al de tres aos, debern
obtener la autorizacin judicial correspondiente, de acuerdo con lo establecido
por el inciso 1 del artculo 448 del Cdigo Civil, en cuyo caso el contrato se
encuentra sujeto al lmite de seis aos.
Es conveniente aclarar que esta parte de la norma se concilia con el plazo lmite
establecido por el numeral 538, inciso 4 referido al arrendamiento que efecte el
tutor respecto de los bienes del incapaz, puesto que en virtud del numeral 532,
inciso 1 concordado con el artculo 448 inciso 1 el tutor que contase con la
correspondiente autorizacin judicial podra arrendar los bienes del menor por
un periodo mayor de tres aos hasta el lmite mximo de seis aos establecido
por el numeral 1688 del Cdigo Civil. Queda claro, pues, que sin autorizacin
judicial el tutor puede acordar un arrendamiento hasta de tres aos de duracin.
b) Cuando el bien arrendado pertenece a entidades publicas.- Respecto de
los bienes del Estado, el segundo prrafo de este numeral establece que el
arrendamiento no puede exceder de seis aos.

ARRENDAMIENTOS REGULADOS POR LEYES ESPECIALES

ARTICULO 1712

Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen

supletoriamente por las normas de este ttulo.

Comentario

Este artculo tiene por objeto establecer que el rgimen del arrendatario est sometido
a los siguientes cuerpos legales:

a) Decreto Ley N 21938, del 20 de setiembre de 1977 que regula el arrendamiento

de casas de habitacin sujetas al mbito de aplicacin de dicha ley;
b) Decreto Ley N 17716.
c) El Cdigo Civil, en cuyos artculos 1666 a 1711 se establecen las normas legales
del arrendamiento, cuando el bien arrendado no est sujeto a un rgimen
especial.
Por consiguiente, el Cdigo Civil regula el arrendamiento de bienes urbanos no
comprendidos en el rgimen del Decreto Ley N 21938 as como el alquiler de bienes
muebles.

La norma, que responde a una propuesta de doctores Fernando Vidal Ramrez y Sergio
Len Martinez durante los debates para la aprobacin del Codigo Civil de 1981, tiene
por objeto asegurar una mayor estabilidad en las reglas que regulan el arrendamiento,
a fin de evitar que sus preceptos dejen de tener vigencia por normas de excepcin como
las el Poder Ejecutivo ha dictado de manera reiterada durante la vigencia del Cdigo
Civil de 1936. Como se recuerda, dichos dispositivos no han permitido sino la aplicacin
parcial de las reglas contenidas en los artculos 1490 y siguientes del Cdigo Civil
derogado, relativas a la locacin conduccin de cosas.

El precepto establece que las normas que las normas que consigna este ttulo rige
supletoriamente la normativa especfica en aquello que no est expresamente previsto
por esta.

Finalmente, debe tenerse presente, asimismo, que durante los debates para la
aprobacin de las reglas del contrato de arrendamiento en el nuevo Cdigo Civil se
debati arduamente la posibilidad de derogar parcialmente la llamada Ley de Inquilinato.
Finalmente, prevaleci la tesis de mantener su plena vigencia con el voto de los doctores
Alva Orlandini, Haya de la Torre, Cceres Velsquez y Fernndez Arce. Votaron para
que los contratos de arrendamiento que se celebren en el futuro se rijan exclusivamente
por el Cdigo Civil, los doctores Zamalloa Loaiza, Velaochaga Miranda y Bigio Chrem.