I Actualidad y Aplicacin Prctica
La aplicacin del Impuesto de Alcabala:
Ficha Tcnica
Autor : Dra. Jenny Pea Castillo
Ttulo : La aplicacin del Impuesto de Alcabala:
Algunos supuestos
Fuente : Actualidad Empresarial, N 229 - Segunda
Quincena de Abril 2011
1. Enajenacin de predios
El artculo 949 del Cdigo Civil
establece que la sola obligacin de
enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, sal-
vo disposicin legal diferente o pacto
en contrario, ello en concordancia
a lo establecido en el artculo 923
del mismo cuerpo legal que define al
derecho de propiedad como el poder
jurdico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien.
2. Base imponible y tasa del
impuesto
Conforme a lo establecido en el art-
culo 24 de la LTM, la base imponible
es el valor de transferencia menos 10
UIT1, las cuales se encuentran exone-
radas. El valor de transferencia no po-
dr ser menor al Valor de Autoavalo2
del predio correspondiente al ejercicio
en que se produce la transferencia.
Aplicando sobre dicha base una tasa
del 3%.
3. Resolucin de un Contrato de
Transferencia de Propiedad
Es comn que en el mercado las
partes contractuales decidan resolver
el contrato de compraventa, tal como
lo establece el artculo 1371 Cdigo
Civil, lo cual puede hacerse de manera
judicial o extrajudicialmente. No obs-
tante, si dicha resolucin del contrato
se produce antes de la cancelacin del
predio, sta no se encuentra gravada
con el Impuesto de Alcabala tal como
lo indica el inciso c) del artculo 27 de
la LTM y la Resolucin del Tribunal
Fiscal N 1567-7-2010 de fecha
11.02.10.
Por ejemplo, pensemos en un caso
en el que la empresa A vende un
predio a la empresa B al valor de
$200,000; el mismo que se pagar
con una inicial de $20,000 y el sal-
1 El monto de la UIT es de S/.3,600 conforme a lo establecido en el
Decreto Supremo N 311-2009-EF.
2 El Valor de Autoavalo del predio debe ser el correspondiente al
ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de
Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina
el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica.
I-18 Instituto Pacfico
Algunos supuestos
do en veinte cuotas mensuales de (en adelante LTM), es un impuesto
$9,000 cada una. En ese sentido, la de realizacin inmediata que grava
empresa B ha pagado siete cuotas, las transferencias de inmuebles ur-
habiendo dejado de pagar la cuota banos y rsticos, a ttulo oneroso o
ocho, nueve y diez, motivo por el gratuito, cualquiera sea su forma o
cual se ha producido una causal para modalidad, incluyendo las ventas
resolver el contrato, tal como ha sido con reserva de dominio. Siendo el
pactado expresamente por las partes. sujeto del impuesto el adquirente del
En este caso, si la empresa A remite inmueble.
una carta notarial para resolver el
En ese sentido, del texto de esta
contrato, el retorno del predio a su
norma, se colige que para el legis-
patrimonio, no se encontrar grava-
do con el Impuesto de Alcabala, en lador es irrelevante la transferencia
atencin a la norma antes indicada. de propiedad como tal, dado que
lo que corresponde analizar es si
efectivamente se ha celebrado un
acto jurdico que entrae la trans-
Resolucin del Contrato antes ferencia de propiedad, aunque
de la cancelacin del precio
esta ltima no se produzca, en
virtud a una condicin o modali-
dad an no cumplida, como es el
Empresa A Empresa B caso de la compraventa con reserva
de dominio.
No hay Alcabala
A guisa de ejemplo, citamos el caso
de la empresa T & H S.A.C. que
en el mes de febrero del ao 2011
De ello se colige que, la causal de
adquiri un inmueble que recin ha
ineficacia alegada en la resolucin,
terminado de cancelar en agosto de
afecta la relacin jurdica que nace
este ao. En ese sentido, la empresa
del contrato entre las partes, no al
nos pregunta: Desde cundo se
acto jurdico mismo, motivo por el
encontraba en la obligacin de
cual el contrato ya ha desplegado sus
pagar el Impuesto a la Alcabala?
efectos traslaticios, los cuales estn
Cul es el mecanismo para efec-
gravados en atencin a la inmedia-
tuar el pago del Impuesto?
tez que caracteriza al Impuesto de
Alcabala3. Conforme a lo establecido en el
artculo 26 de la LTM, el pago del
impuesto debe realizarse hasta el
4. Contrato de Compraventa con
ltimo da hbil del mes calendario
Reserva de Propiedad siguiente a la fecha de efectuada la
Es usual en el mercado que las transferencia, en ese sentido, con res-
personas pacten en los contratos de pecto al caso en concreto, la empresa
compraventa la reserva de propiedad, T & H S.A.C tena hasta el ltimo
ya que la misma tiene como finalidad da hbil del mes de marzo del
constituir una garanta para el vende- ao 2011 para efectuar el pago.
dor, respecto del posible incumpli- Sin embargo no lo hizo, pero no se
miento de las obligaciones por parte encontrar inmerso en una multa,
del comprador del predio, ello de por no haber presentacin de una
conformidad con los dispuesto por Declaracin Jurada; pero s tendr
el artculo 1583 del Cdigo Civil4. que pagar intereses moratorios en
En el aspecto tributario, debemos to- el momento que se efecte la regu-
mar en cuenta el artculo 21 del TUO lacin correspondiente.
de la Ley de Tributacin Municipal Es preciso indicar que, los Notarios y
Registradores Pblicos le solicitarn
3 La RTF N 8607-08-2007 de fecha 13.09.07 sigue la misma la liquidacin y pago del Impuesto
lnea interpretativa al establecer que el supuesto del inciso c) del
artculo 27 de la LTM es para no considerar a la resolucin del de Alcabala o en su defecto, la Cons-
contrato antes del pago, como una nueva adquisicin, mas no tancia de No pago como requisito
a la adquisicin originalmente realizada, por lo que el pago del
Impuesto de Alcabala efectuado por el contribuyente no tiene el indispensable para formalizar la trans-
carcter de indebido.
4 Artculo 1583 del Cdigo Civil: En la compraventa puede
ferencia.
pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta
que se haya pagado todo el predio o una parte determinada
A continuacin, procederemos a efec-
de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien tuar el clculo correspondiente con el
asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de
la entrega.
siguiente ejemplo:
N 229 Segunda Quincena - Abril 2011

Se toma el
mayor
Valor de Transferencia: S/.100,000.00
Valor de Autoavalo: S/.78,000.00
En el caso planteado el valor de la
transferencia es mayor al valor del
autoavalo, por lo que el impuesto se
determinar de la siguiente manera:
Valor de Transferencia: S/.100,000.00
Tramo no imponib.(10 UIT): (S/.36,000.00)
Base Imponible: S/.64,000.00
S/.64,00.00 x 3% = S/.1,920.00
(Impuesto a la Alcabala a pagar)
Es mrito indicar que la empresa T &
H S.A.C, adquirente del predio, de-
ber efectuar el pago del Impuesto de
Alcabala al contado5 (no pudiendo
efectuar el pago de manera fracciona-
da) con intereses moratorios ante la
Municipalidad Provincial correspon-
diente.
Transferencia con reserva
de propiedad
T & H S.A.C Empresa Y
Pago del Impuesto a la Alcabala
5. Alcabala - Primera Venta Rea-
lizada por el Constructor
La Primera Venta de Inmuebles que
realizan las Empresas Constructoras
no se encuentra afecta al Impues-
to de Alcabala, salvo en la parte
correspondiente al valor del terre-
no6, lo cual se encuentra concordado
con lo establecido en el inciso 9) del
artculo 5 del Reglamento de la Ley
del Impuesto General a las Ventas y
del Impuesto Selectivo al Consumo
aprobado por Decreto Supremo
N 136-69-EF, el cual establece que
la base imponible del impuesto en la
primera venta de inmuebles realizada
por el constructor, se encuentra exclui-
do del monto de la transferencia del
valor del terreno.
En este caso, se tiene que presentar
los siguientes requisitos:
Si se trata de una empresa cons-
tructora: exhibir los documentos
que acrediten que el transferen-
te es una empresa constructora
(Ej.: La Ficha RUC de la empresa
5 El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la
forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.
6 Conforme se encuentra registrado en el autoavalo.
N 229 Segunda Quincena - Abril 2011
rea Tributaria I
constructora o la Escritura Pbli- an no existen, tal como lo establece
ca de constitucin en donde se el artculo 1532 del Cdigo Civil que
indique o se desprenda que se a la letra prescribe: Pueden venderse
dedica a la actividad empresarial los bienes existentes o que puedan
de construccin y/o venta de existir, siempre que sean determinados
inmuebles). o susceptibles de determinacin y cuya
En el caso de personas que no enajenacin no est prohibida por ley.
realicen actividad empresarial: De la misma manera, de conformidad
con lo dispuesto por el artculo 1535
acreditar por lo menos 2 ventas
del Cdigo Civil, si el comprador asu-
de inmuebles en un perodo de
12 meses7 (adicionales a la venta me el riesgo de la cuanta y calidad
materia de liquidacin). del bien futuro, el contrato queda
igualmente sujeto a la condicin
suspensiva de que llegue a tener
Primera Venta de Inmueble, salvo el existencia. Sin embargo, en el caso
que el bien llegue a existir, el contrato
valor del terreno
producir desde ese momento todos
sus efectos.
Empresa Z Empresa W En esa misma lnea, el artculo 1534
de la misma norma seala que en la
No hay Alcabala venta de un bien que ambas partes
saben que es futuro, el contrato est
sujeto a la condicin suspensiva de
En este punto, no podemos dejar de que exista. Como se puede colegir
analizar un tema importante que no las disposiciones del Cdigo Civil
se encuentra regulado en la LTM y supeditan la transferencia a que se
es la habitualidad en el Impuesto de verifique la existencia fctica del bien
Alcabala para efectos de considerar a (inmueble), supuesto este ltimo en
una persona natural como constructor. el cual recin se presentara la con-
Por lo cual muchas municipalidades dicin para el pago del Impuesto
slo aceptan para efectos de aplicar la
de Alcabala.
exclusin del valor de la fbrica (valor
de la construccin) sealado en el art- Por ejemplo el caso que una empresa
culo 22 de la LTM, que el constructor X recibe el pago total por la venta
sea una persona jurdica dedicada a la de un inmueble que todava no se
actividad de construccin de edificios, construye (bien futuro) a la empresa
lo cual ocasiona un problema. Y. En este caso, de conformidad con
lo que establece el artculo 1534 del
Bajo este contexto, el Servicio de Admi-
Cdigo Civil, para que haya venta de-
nistracin Tributaria-SAT de la Munici-
ber existir el bien, cuando ello ocurra
palidad Metropolitana de Lima aprob
recin se va producir la venta y por lo
la Directiva N 01-06-000000038, la
tanto, el nacimiento de la obligacin
cual establece que se considerar que
de pago del IGV y del Impuesto de
existe habitualidad cuando el transfe-
Alcabala.
rente realice, de forma individual o
en forma asociada, la venta de, por
lo menos, dos inmuebles dentro de
los ltimos doce meses. Conforme se Transferencia de bien futuro
aprecia de los anteriormente descri-
tos, la Directiva pretende llenar un
vaco en la Legislacin Municipal9. Empresa X Empresa Y
6. Contrato de transferencia No hay Alcabala
de propiedad sobre bienes
futuros
En nuestro ordenamiento legal, es fac- 7. La cesin de posicin contrac-
tible la compraventa sobre bienes que tual
La Cesin de Posicin Contractual
7 Se encuentra establecido en el inciso 1) del artculo 4 del se encuentra prescrita en el artculo
Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas y del
Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo
1435 del Cdigo Civil, norma que
N 136-69-EF. establece que: En los contratos con
8 De conformidad con lo establecido en el literal c) del artculo 6 del
Edicto N 227 - Estatuto del Servicio de Administracin Tributaria
prestaciones no ejecutadas total o par-
(SAT) de la Municipalidad de Lima Metropolitana. (04/10/96); cialmente, cualquiera de las partes
corresponde al Jefe del SAT la aprobacin de los reglamentos y
los manuales internos que rijan las actividades de la institucin en puede ceder a un tercero su posi-
general, as como las directivas y las circulares destinadas a poner cin contractual. Se requiere que la
en conocimiento de los contribuyentes o responsables el adecuado
cumplimiento de sus obligaciones tributarias. otra parte preste su conformidad antes
9 ALVA MATTEUCCI, Mario. El IGV y el Impuesto de Alcabala aplica- simultneamente o despus del acuerdo
bles en la primera venta de inmuebles Revista: Actualidad Empresarial.
Edicin 183 Segunda Quincena de Mayo 2009. Pg. I 16. de cesin. Si la conformidad del cedido
Actualidad Empresarial I-19
 I Actualidad y Aplicacin Prctica
hubiera sido prestada previamente al
acuerdo entre cedente y cesionario,
el contrato slo tendr efectos desde
que dicho acuerdo haya sido comu-
nicado al cedido por escrito de fecha
cierta.
En ese orden de ideas, una cesin de
posicin contractual podra adelan-
tar el nacimiento de la obligacin
del Impuesto de Alcabala cuando
el comprador que no ha pagado
la totalidad del precio del predio,
ceda su posicin contractual, para
que un tercero ingrese en la rela-
cin contractual primigenia con
lo cual se habra presentado una
transferencia de propiedad, corres-
pondiendo gravar la transaccin
con alcabala.
As a guisa de ejemplo, citamos un
caso en el cual mediante una Se-
gunda Clusula Adicional mediante
Escritura Pblica de Compraventa, el
Consorcio Corporacin Pesquera Ilo
S.A. & Pesquera Mara Auxiliadora
S.R.L. cede su posicin contractual
a favor de la empresa Ex Hotel de
Turistas de Ilo en el contrato de
compraventa suscrito con Enturpe-
r S.A., indicndose en dicho acto
que la cesionaria asume la totali-
dad de las obligaciones y derechos
emanados del acuerdo de cesin.
En ese sentido, la Administracin
Tributaria procede a gravar con
el Impuesto de Alcabala la trans-
ferencia de propiedad efectuada
sobre el inmueble10.
Cesin de Posicin Contractual
Consorcio Ex hotel de turistas
Pago del Impuesto a la Alcabala
8. Impuesto de Alcabala en el
anticipo de legtima
El artculo 21 de la LTM establece
que el Impuesto de Alcabala debe
ser pagado por el comprador o
adquirente del predio que es trans-
ferido bajo esta modalidad, tambin
grava cualquier forma o modalidad
de transferencia de propiedad, sea
sta a ttulo oneroso o gratuito. Sin
embargo, al revisar lo dispuesto
en el literal a) del artculo 27 de
la Ley de Tributacin Municipal,
observamos que la transferencia
de propiedad bajo la modalidad
de Anticipo de Legtima, no se
10 RTF N 2762-4-2002 de fecha 24.05.02
I-20 Instituto Pacfico
encuentra gravada con el referido conceptos tales como derechos de
impuesto por expresa mencin de la importacin y costos directamente
norma, al considerar inafecta dicha relacionados.
transferencia. En este orden de ideas, el prrafo 16
de la mencionada NIC seala expre-
9. Dnde se debe efectuar el samente que tambin forman parte
pago del impuesto del costo del Inmueble los tributos
que de manera directa se encuentren
El pago de dicho impuesto deber
relacionados con la operacin, en la
realizarse ante la Municipalidad
medida que se trate de un Impuesto
Distrital cuya jurisdiccin se en-
cuentre ubicado el inmueble ma- No Recuperable, tal como ocurre en
teria de transferencia; en el caso el caso planteado con el Impuesto de
que la Municipalidad Provincial a Alcabala.
que corresponde la jurisdiccin del
predio transferido cuente con un
X DEBE HABER
Fondo de Inversin Municipal,
dicha Municipalidad ser la acree- 33 INMUEBLES,
dora del Impuesto de Alcabala, MAQUINARIA
la cual dentro del plazo de 10 das Y EQUIPO 1,920
hbiles siguientes al ltimo da
331 Terrenos
del mes en que recibi el pago,
proceder a entregar el 50% del 46 CUENTAS POR
impuesto a la Municipalidad Dis- PAGAR DIVERSAS -
trital donde se ubique el inmueble TERCEROS 1,920
y el otro 50% restante al Fondo de 465 Pasivo por compra
Inversin. de activo inmovilizado
Cabe agregar que si se adquiere 4654 Inm. maq.
un inmueble ubicado en cualquier y equipo
distrito de la Provincia de Lima, le
x/x Por el registro del alcabala; al
corresponder efectuar la Liquida- costo del terreno.
cin y/o el pago del Impuesto de
Alcabala en el SAT (Gerencia de X
Renta de la Municipalidad Provincial
de Lima) hasta el ltimo da hbil 46 CUENTAS POR PAGAR
del mes calendario siguiente a la DIVERSAS - TERCEROS 1,920
fecha de realizacin de la transfe- 465 Pasivo por
rencia. compra de activo
inmovilizado
10. Qu documentacin necesi- 4654 Inm. maq.
ta presentar un contribuyen- y equipo
te para pagar el Impuesto de 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE
DE EFECTIVO 1,920
Alcabala? 104 Cuentas corrientes e
Deber presentarse ante la Munici- instituciones fin.
palidad Provincial correspondien- 1041 Ctas. ctes.
te11: operativas
Copia simple del documento que x/x Por el pago.
acredita la transferencia.
Copia simple de la Declaracin
Jurada del Impuesto Predial del 12. Incidencia tributaria
ao a que corresponde la trans-
El importe a pagar por concepto
ferencia.
de Impuesto de Alcabala que surge
Exhibicin del documento de de la adquisicin del Inmueble no
identidad del representante legal debe considerarse gasto del perodo,
o de la persona que realiza el sino, de acuerdo con los principios
trmite. contables, debe formar parte del
costo del bien. Esto coincide con lo
11. Tratamiento contable sealado en el numeral 1 del ltimo
El costo de un Activo Fijo tangible prrafo del artculo 20 del TUO la
de conformidad con la NIC 16: Ley del Impuesto a la Renta, referido
Inmuebles, Maquinaria y Equipo, a lo que se entiende como costo de
no slo se limita al importe por adquisicin para efectos tributarios,
pagar al proveedor del mismo, sino al importe que debe desembolsar el
por el contrario, incluye distintos adquirente por el bien lo que incluye
los impuestos y derechos pagados,
11 Se precisa que no se requiere presentar ningn formulario ni
en este sentido no debe considerarse
Declaracin Jurada para efectuar el pago del Impuesto de Alcabala. como gasto.
N 229 Segunda Quincena - Abril 2011