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I Actualidad y Aplicacin Prctica

La aplicacin del Impuesto de Alcabala:


Algunos supuestos
Ficha Tcnica do en veinte cuotas mensuales de (en adelante LTM), es un impuesto
$9,000 cada una. En ese sentido, la de realizacin inmediata que grava
Autor : Dra. Jenny Pea Castillo empresa B ha pagado siete cuotas, las transferencias de inmuebles ur-
Ttulo : La aplicacin del Impuesto de Alcabala: habiendo dejado de pagar la cuota banos y rsticos, a ttulo oneroso o
Algunos supuestos ocho, nueve y diez, motivo por el gratuito, cualquiera sea su forma o
Fuente : Actualidad Empresarial, N 229 - Segunda cual se ha producido una causal para modalidad, incluyendo las ventas
Quincena de Abril 2011 resolver el contrato, tal como ha sido con reserva de dominio. Siendo el
pactado expresamente por las partes. sujeto del impuesto el adquirente del
En este caso, si la empresa A remite inmueble.
1. Enajenacin de predios una carta notarial para resolver el
El artculo 949 del Cdigo Civil En ese sentido, del texto de esta
contrato, el retorno del predio a su
establece que la sola obligacin de norma, se colige que para el legis-
patrimonio, no se encontrar grava-
enajenar un inmueble determinado do con el Impuesto de Alcabala, en lador es irrelevante la transferencia
hace al acreedor propietario de l, sal- atencin a la norma antes indicada. de propiedad como tal, dado que
vo disposicin legal diferente o pacto lo que corresponde analizar es si
en contrario, ello en concordancia efectivamente se ha celebrado un
a lo establecido en el artculo 923 acto jurdico que entrae la trans-
Resolucin del Contrato antes ferencia de propiedad, aunque
del mismo cuerpo legal que define al de la cancelacin del precio
derecho de propiedad como el poder esta ltima no se produzca, en
jurdico que permite usar, disfrutar, virtud a una condicin o modali-
disponer y reivindicar un bien. dad an no cumplida, como es el
Empresa A Empresa B caso de la compraventa con reserva
de dominio.
2. Base imponible y tasa del No hay Alcabala
impuesto A guisa de ejemplo, citamos el caso
de la empresa T & H S.A.C. que
Conforme a lo establecido en el art- en el mes de febrero del ao 2011
culo 24 de la LTM, la base imponible De ello se colige que, la causal de
adquiri un inmueble que recin ha
es el valor de transferencia menos 10 ineficacia alegada en la resolucin,
terminado de cancelar en agosto de
UIT1, las cuales se encuentran exone- afecta la relacin jurdica que nace
este ao. En ese sentido, la empresa
radas. El valor de transferencia no po- del contrato entre las partes, no al
nos pregunta: Desde cundo se
dr ser menor al Valor de Autoavalo2 acto jurdico mismo, motivo por el
encontraba en la obligacin de
del predio correspondiente al ejercicio cual el contrato ya ha desplegado sus
pagar el Impuesto a la Alcabala?
en que se produce la transferencia. efectos traslaticios, los cuales estn
Cul es el mecanismo para efec-
Aplicando sobre dicha base una tasa gravados en atencin a la inmedia-
tuar el pago del Impuesto?
del 3%. tez que caracteriza al Impuesto de
Alcabala3. Conforme a lo establecido en el
artculo 26 de la LTM, el pago del
3. Resolucin de un Contrato de impuesto debe realizarse hasta el
Transferencia de Propiedad 4. Contrato de Compraventa con
ltimo da hbil del mes calendario
Es comn que en el mercado las
Reserva de Propiedad siguiente a la fecha de efectuada la
partes contractuales decidan resolver Es usual en el mercado que las transferencia, en ese sentido, con res-
el contrato de compraventa, tal como personas pacten en los contratos de pecto al caso en concreto, la empresa
lo establece el artculo 1371 Cdigo compraventa la reserva de propiedad, T & H S.A.C tena hasta el ltimo
Civil, lo cual puede hacerse de manera ya que la misma tiene como finalidad da hbil del mes de marzo del
judicial o extrajudicialmente. No obs- constituir una garanta para el vende- ao 2011 para efectuar el pago.
tante, si dicha resolucin del contrato dor, respecto del posible incumpli- Sin embargo no lo hizo, pero no se
se produce antes de la cancelacin del miento de las obligaciones por parte encontrar inmerso en una multa,
predio, sta no se encuentra gravada del comprador del predio, ello de por no haber presentacin de una
con el Impuesto de Alcabala tal como conformidad con los dispuesto por Declaracin Jurada; pero s tendr
lo indica el inciso c) del artculo 27 de el artculo 1583 del Cdigo Civil4. que pagar intereses moratorios en
la LTM y la Resolucin del Tribunal En el aspecto tributario, debemos to- el momento que se efecte la regu-
Fiscal N 1567-7-2010 de fecha mar en cuenta el artculo 21 del TUO lacin correspondiente.
11.02.10. de la Ley de Tributacin Municipal Es preciso indicar que, los Notarios y
Por ejemplo, pensemos en un caso Registradores Pblicos le solicitarn
en el que la empresa A vende un 3 La RTF N 8607-08-2007 de fecha 13.09.07 sigue la misma la liquidacin y pago del Impuesto
lnea interpretativa al establecer que el supuesto del inciso c) del
predio a la empresa B al valor de artculo 27 de la LTM es para no considerar a la resolucin del de Alcabala o en su defecto, la Cons-
$200,000; el mismo que se pagar contrato antes del pago, como una nueva adquisicin, mas no tancia de No pago como requisito
a la adquisicin originalmente realizada, por lo que el pago del
con una inicial de $20,000 y el sal- Impuesto de Alcabala efectuado por el contribuyente no tiene el indispensable para formalizar la trans-
1 El monto de la UIT es de S/.3,600 conforme a lo establecido en el
carcter de indebido.
4 Artculo 1583 del Cdigo Civil: En la compraventa puede
ferencia.
Decreto Supremo N 311-2009-EF. pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta
que se haya pagado todo el predio o una parte determinada
A continuacin, procederemos a efec-
2 El Valor de Autoavalo del predio debe ser el correspondiente al
ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien tuar el clculo correspondiente con el
Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina
el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica.
asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de
la entrega.
siguiente ejemplo:

I-18 Instituto Pacfico N 229 Segunda Quincena - Abril 2011


rea Tributaria I
constructora o la Escritura Pbli- an no existen, tal como lo establece
Se toma el ca de constitucin en donde se el artculo 1532 del Cdigo Civil que
mayor indique o se desprenda que se a la letra prescribe: Pueden venderse
dedica a la actividad empresarial los bienes existentes o que puedan
Valor de Transferencia: S/.100,000.00 de construccin y/o venta de existir, siempre que sean determinados
Valor de Autoavalo: S/.78,000.00 inmuebles). o susceptibles de determinacin y cuya
En el caso de personas que no enajenacin no est prohibida por ley.
realicen actividad empresarial: De la misma manera, de conformidad
En el caso planteado el valor de la con lo dispuesto por el artculo 1535
acreditar por lo menos 2 ventas
transferencia es mayor al valor del del Cdigo Civil, si el comprador asu-
de inmuebles en un perodo de
autoavalo, por lo que el impuesto se
12 meses7 (adicionales a la venta me el riesgo de la cuanta y calidad
determinar de la siguiente manera:
materia de liquidacin). del bien futuro, el contrato queda
igualmente sujeto a la condicin
Valor de Transferencia: S/.100,000.00 suspensiva de que llegue a tener
Tramo no imponib.(10 UIT): (S/.36,000.00)
Primera Venta de Inmueble, salvo el existencia. Sin embargo, en el caso
Base Imponible: S/.64,000.00 que el bien llegue a existir, el contrato
valor del terreno
S/.64,00.00 x 3% = S/.1,920.00 producir desde ese momento todos
(Impuesto a la Alcabala a pagar) sus efectos.
Empresa Z Empresa W En esa misma lnea, el artculo 1534
Es mrito indicar que la empresa T & de la misma norma seala que en la
H S.A.C, adquirente del predio, de- No hay Alcabala venta de un bien que ambas partes
ber efectuar el pago del Impuesto de saben que es futuro, el contrato est
Alcabala al contado5 (no pudiendo sujeto a la condicin suspensiva de
efectuar el pago de manera fracciona- En este punto, no podemos dejar de que exista. Como se puede colegir
da) con intereses moratorios ante la analizar un tema importante que no las disposiciones del Cdigo Civil
Municipalidad Provincial correspon- se encuentra regulado en la LTM y supeditan la transferencia a que se
diente. es la habitualidad en el Impuesto de verifique la existencia fctica del bien
Alcabala para efectos de considerar a (inmueble), supuesto este ltimo en
una persona natural como constructor. el cual recin se presentara la con-
Por lo cual muchas municipalidades dicin para el pago del Impuesto
Transferencia con reserva slo aceptan para efectos de aplicar la
de propiedad de Alcabala.
exclusin del valor de la fbrica (valor
de la construccin) sealado en el art- Por ejemplo el caso que una empresa
culo 22 de la LTM, que el constructor X recibe el pago total por la venta
T & H S.A.C Empresa Y sea una persona jurdica dedicada a la de un inmueble que todava no se
actividad de construccin de edificios, construye (bien futuro) a la empresa
Pago del Impuesto a la Alcabala lo cual ocasiona un problema. Y. En este caso, de conformidad con
lo que establece el artculo 1534 del
Bajo este contexto, el Servicio de Admi-
Cdigo Civil, para que haya venta de-
nistracin Tributaria-SAT de la Munici-
ber existir el bien, cuando ello ocurra
5. Alcabala - Primera Venta Rea- palidad Metropolitana de Lima aprob
recin se va producir la venta y por lo
lizada por el Constructor la Directiva N 01-06-000000038, la
tanto, el nacimiento de la obligacin
La Primera Venta de Inmuebles que cual establece que se considerar que
de pago del IGV y del Impuesto de
realizan las Empresas Constructoras existe habitualidad cuando el transfe-
Alcabala.
no se encuentra afecta al Impues- rente realice, de forma individual o
to de Alcabala, salvo en la parte en forma asociada, la venta de, por
correspondiente al valor del terre- lo menos, dos inmuebles dentro de
no6, lo cual se encuentra concordado los ltimos doce meses. Conforme se Transferencia de bien futuro
con lo establecido en el inciso 9) del aprecia de los anteriormente descri-
artculo 5 del Reglamento de la Ley tos, la Directiva pretende llenar un
del Impuesto General a las Ventas y vaco en la Legislacin Municipal9. Empresa X Empresa Y
del Impuesto Selectivo al Consumo
aprobado por Decreto Supremo 6. Contrato de transferencia No hay Alcabala
N 136-69-EF, el cual establece que
la base imponible del impuesto en la
de propiedad sobre bienes
primera venta de inmuebles realizada futuros
por el constructor, se encuentra exclui- En nuestro ordenamiento legal, es fac- 7. La cesin de posicin contrac-
do del monto de la transferencia del tible la compraventa sobre bienes que tual
valor del terreno. La Cesin de Posicin Contractual
En este caso, se tiene que presentar 7 Se encuentra establecido en el inciso 1) del artculo 4 del se encuentra prescrita en el artculo
los siguientes requisitos: Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas y del
Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo
1435 del Cdigo Civil, norma que
Si se trata de una empresa cons- N 136-69-EF. establece que: En los contratos con
8 De conformidad con lo establecido en el literal c) del artculo 6 del
tructora: exhibir los documentos Edicto N 227 - Estatuto del Servicio de Administracin Tributaria
prestaciones no ejecutadas total o par-
que acrediten que el transferen- (SAT) de la Municipalidad de Lima Metropolitana. (04/10/96); cialmente, cualquiera de las partes
corresponde al Jefe del SAT la aprobacin de los reglamentos y
te es una empresa constructora los manuales internos que rijan las actividades de la institucin en puede ceder a un tercero su posi-
(Ej.: La Ficha RUC de la empresa general, as como las directivas y las circulares destinadas a poner cin contractual. Se requiere que la
en conocimiento de los contribuyentes o responsables el adecuado
cumplimiento de sus obligaciones tributarias. otra parte preste su conformidad antes
5 El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la 9 ALVA MATTEUCCI, Mario. El IGV y el Impuesto de Alcabala aplica- simultneamente o despus del acuerdo
forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes. bles en la primera venta de inmuebles Revista: Actualidad Empresarial.
6 Conforme se encuentra registrado en el autoavalo. Edicin 183 Segunda Quincena de Mayo 2009. Pg. I 16. de cesin. Si la conformidad del cedido

N 229 Segunda Quincena - Abril 2011 Actualidad Empresarial I-19


I Actualidad y Aplicacin Prctica
hubiera sido prestada previamente al encuentra gravada con el referido conceptos tales como derechos de
acuerdo entre cedente y cesionario, impuesto por expresa mencin de la importacin y costos directamente
el contrato slo tendr efectos desde norma, al considerar inafecta dicha relacionados.
que dicho acuerdo haya sido comu- transferencia. En este orden de ideas, el prrafo 16
nicado al cedido por escrito de fecha
de la mencionada NIC seala expre-
cierta. 9. Dnde se debe efectuar el samente que tambin forman parte
En ese orden de ideas, una cesin de pago del impuesto del costo del Inmueble los tributos
posicin contractual podra adelan- que de manera directa se encuentren
El pago de dicho impuesto deber
tar el nacimiento de la obligacin relacionados con la operacin, en la
realizarse ante la Municipalidad
del Impuesto de Alcabala cuando medida que se trate de un Impuesto
Distrital cuya jurisdiccin se en-
el comprador que no ha pagado
cuentre ubicado el inmueble ma- No Recuperable, tal como ocurre en
la totalidad del precio del predio,
teria de transferencia; en el caso el caso planteado con el Impuesto de
ceda su posicin contractual, para
que la Municipalidad Provincial a Alcabala.
que un tercero ingrese en la rela-
que corresponde la jurisdiccin del
cin contractual primigenia con
predio transferido cuente con un
lo cual se habra presentado una X DEBE HABER
Fondo de Inversin Municipal,
transferencia de propiedad, corres-
dicha Municipalidad ser la acree- 33 INMUEBLES,
pondiendo gravar la transaccin
dora del Impuesto de Alcabala, MAQUINARIA
con alcabala.
la cual dentro del plazo de 10 das Y EQUIPO 1,920
As a guisa de ejemplo, citamos un hbiles siguientes al ltimo da
caso en el cual mediante una Se- 331 Terrenos
del mes en que recibi el pago,
gunda Clusula Adicional mediante proceder a entregar el 50% del 46 CUENTAS POR
Escritura Pblica de Compraventa, el impuesto a la Municipalidad Dis- PAGAR DIVERSAS -
Consorcio Corporacin Pesquera Ilo trital donde se ubique el inmueble TERCEROS 1,920
S.A. & Pesquera Mara Auxiliadora y el otro 50% restante al Fondo de 465 Pasivo por compra
S.R.L. cede su posicin contractual Inversin. de activo inmovilizado
a favor de la empresa Ex Hotel de
Cabe agregar que si se adquiere 4654 Inm. maq.
Turistas de Ilo en el contrato de
un inmueble ubicado en cualquier y equipo
compraventa suscrito con Enturpe-
distrito de la Provincia de Lima, le
r S.A., indicndose en dicho acto x/x Por el registro del alcabala; al
corresponder efectuar la Liquida- costo del terreno.
que la cesionaria asume la totali-
cin y/o el pago del Impuesto de
dad de las obligaciones y derechos
Alcabala en el SAT (Gerencia de X
emanados del acuerdo de cesin.
Renta de la Municipalidad Provincial
En ese sentido, la Administracin
de Lima) hasta el ltimo da hbil 46 CUENTAS POR PAGAR
Tributaria procede a gravar con
del mes calendario siguiente a la DIVERSAS - TERCEROS 1,920
el Impuesto de Alcabala la trans-
fecha de realizacin de la transfe- 465 Pasivo por
ferencia de propiedad efectuada
rencia. compra de activo
sobre el inmueble10.
inmovilizado
10. Qu documentacin necesi- 4654 Inm. maq.
ta presentar un contribuyen- y equipo
Cesin de Posicin Contractual te para pagar el Impuesto de 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE
DE EFECTIVO 1,920
Alcabala? 104 Cuentas corrientes e
Deber presentarse ante la Munici- instituciones fin.
Consorcio Ex hotel de turistas palidad Provincial correspondien- 1041 Ctas. ctes.
te11: operativas
Pago del Impuesto a la Alcabala
Copia simple del documento que x/x Por el pago.
acredita la transferencia.
Copia simple de la Declaracin
8. Impuesto de Alcabala en el Jurada del Impuesto Predial del 12. Incidencia tributaria
ao a que corresponde la trans-
anticipo de legtima El importe a pagar por concepto
ferencia.
El artculo 21 de la LTM establece de Impuesto de Alcabala que surge
Exhibicin del documento de de la adquisicin del Inmueble no
que el Impuesto de Alcabala debe
identidad del representante legal debe considerarse gasto del perodo,
ser pagado por el comprador o
o de la persona que realiza el sino, de acuerdo con los principios
adquirente del predio que es trans-
trmite. contables, debe formar parte del
ferido bajo esta modalidad, tambin
grava cualquier forma o modalidad costo del bien. Esto coincide con lo
de transferencia de propiedad, sea 11. Tratamiento contable sealado en el numeral 1 del ltimo
sta a ttulo oneroso o gratuito. Sin El costo de un Activo Fijo tangible prrafo del artculo 20 del TUO la
embargo, al revisar lo dispuesto de conformidad con la NIC 16: Ley del Impuesto a la Renta, referido
en el literal a) del artculo 27 de Inmuebles, Maquinaria y Equipo, a lo que se entiende como costo de
la Ley de Tributacin Municipal, no slo se limita al importe por adquisicin para efectos tributarios,
observamos que la transferencia pagar al proveedor del mismo, sino al importe que debe desembolsar el
de propiedad bajo la modalidad por el contrario, incluye distintos adquirente por el bien lo que incluye
de Anticipo de Legtima, no se los impuestos y derechos pagados,
11 Se precisa que no se requiere presentar ningn formulario ni
en este sentido no debe considerarse
10 RTF N 2762-4-2002 de fecha 24.05.02 Declaracin Jurada para efectuar el pago del Impuesto de Alcabala. como gasto.

I-20 Instituto Pacfico N 229 Segunda Quincena - Abril 2011

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