CAS. N 2700-2006 LIMA. Nulidad de Acto Jurdico.

Lima, once de abril de dos

mil siete.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPBLICA: VISTA: la causa nmero dos mil setecientos del dos mil seis, en
audiencia pblica llevada a cabo en la fecha, luego de verificada la votacin

con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se trata
del recurso de casacin interpuesto a fojas setecientos noventiuno, por el Banco
Wiese Sudameris contra la sentencia de vista de fojas seiscientos setenticinco
expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que
revocando la sentencia apelada, que declara infundada la demanda,
reformndola la declararon fundada en parte, y en consecuencia nula la
ratificacin de hipoteca celebrada entre el Banco Wiese Sudameris y Gessa
Ingenieros contenida en la escritura pblica de cesin y ratificacin de hipoteca
de fecha tres de abril de dos mil, y la confirmaron en lo dems que contiene;

FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Suprema mediante resolucin de fojas

veintisiete del presente cuadernillo, su fecha veinte de octubre de dos mil seis,
ha declarado procedente el recurso por las causales previstas en los incisos
primero, segundo y tercero del artculo trescientos ochentisis del Cdigo
Procesal Civil, relativos a la aplicacin indebida, interpretacin errnea,
inaplicacin de normas de derecho material y la contravencin de las normas
que garantizan el derecho a un debido proceso, sustentada en: a) la aplicacin
indebida del numeral doscientos diecinueve inciso primero del Cdigo Civil,
arguyendo, entre otras razones, que dicha norma ha sido indebidamente
aplicada por la Sala de mrito al dirimirse la litis, al sealarse que su parte tena
conocimiento de la adquisicin de derechos -por parte de terceros- del bien
sub litis, en atencin a que las anotaciones preventivas que corren inscritas en
la ficha registral del citado bien son anteriores a la inscripcin de la ratificacin
de la hipoteca sub materia. Alega, asimismo, que la citada Sala Superior ha
considerado como agente del acto jurdico de cesin y ratificacin de hipoteca
a quienes no han sido y no lo son, en atencin a lo previsto en el artculo dos mil
trece del Cdigo Civil. Agrega, que las anotaciones preventivas -bloqueo-
tienen un plazo de caducidad y al vencer este plazo se extingue el derecho a
la prioridad registral, no teniendo carcter erga omnes, pues de lo contrario no
habra ningn motivo para que las mismas caduquen. Aade, que dichas
anotaciones preventivas no constituyen un rango con prioridad hasta que sean
inscritas definitivamente los actos anotados previamente y, por tanto -sostiene-
que no otorgan derechos frente a terceros; b) la interpretacin errnea del
numeral dos mil catorce del Cdigo Civil, la entidad recurrente, alega, que al
dirimirse la controversia se ha interpretado errneamente dicha norma al
considerarse que su parte conoca de la existencia de una anotacin
preventiva, que no otorga derechos erga omnes y que, por tanto, conoca de
la inexactitud del registro, lo cual -a su parecer- no resulta lgico. Agrega, que
la correcta interpretacin de dicha norma es la que establece el Reglamento
General de los Registros Pblicos, pues -refiere- que la inexactitud del registro se
debe a una discrepancia entre lo registrado y lo real, siendo que dicha situacin
no se da en el caso de una anotacin preventiva, pues implica simplemente
segn refiere- que la realidad extraregistral ha sido incorporada al registro, pero
con sus caractersticas propias, esto es, sin posibilidad de ser oponible a terceros
y sin la calidad definitiva hasta que se inscriba el contrato que potencialmente
contiene, siempre que esto suceda en el plazo sealado por ley, siendo que la
Sala ha ampliado los alcances de una simple inexactitud registral a la existencia
de una anotacin preventiva que no da mayores derechos que el de prioridad
de rango; c) la inaplicacin del Decreto Ley nmero dieciocho mil doscientos
setentiocho y los artculos dos mil trece y dos mil veintids del Cdigo Civil, la
entidad impugnante, seala, que la resolucin de vista alude a la existencia de
las "anotaciones preventivas de compraventas por defectos subsanables", por
lo tanto, sostiene, que los preceptos legales que debieron aplicarse son los
previstos en el acotado Decreto Ley, pues -refiere- que en nuestro ordenamiento
legal hasta antes de la vigencia del Reglamento de los Registros Pblicos,
promulgado en el ao dos mil cinco, la nica norma que haca referencia a un
tipo de anotacin preventiva denominado "bloqueo" sobre partidas registrales
para los casos de compra venta es la contenida en el citado dispositivo legal y,
en consecuencia - sostiene- que las normas aplicables para la solucin de la litis
son las contenidas en los artculos dos, cuatro y seis del referido Decreto Ley.
Agrega, adems, que conforme a lo dispuesto en el artculo dos mil tres del
Cdigo Civil la caducidad extingue el derecho y la accin correspondiente, y
en el caso de autos, habindose vencido el trmino a que se refiere el artculo
dos del citado Decreto Ley, s es posible la inscripcin de actos o contratos
relacionados con el inmueble materia de la anotacin preventiva, siendo que
el plazo de vigencia de las anotaciones preventivas previstos en dicha norma
es de sesenta das, por lo que al momento de inscribirse el acto jurdico cuya
nulidad se pretende, dichas anotaciones carecan de efecto legal alguno al
haberse extinguido como medidas preventivas sin que tengan efecto alguno
sobre la buena fe registral. Aade, adems, que el contenido de la inscripcin
respecto de la empresa codemandada Gessa se presume cierto y produce
todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez, siendo que en los presentes autos no existe ninguna rectificacin
respecto del derecho inscrito a favor de la citada entidad codemandada y
quien pretenda oponer derechos reales a otro que tambin los tiene, debe
inscribir primero su derecho de conformidad a lo dispuesto en los numerales dos
mil trece y dos mil veintids del referido Cdigo Sustantivo; d) la contravencin
de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, la entidad
impugnante, refiere, que la resolucin de vista infringe el debido proceso al
apreciar como vlido un derecho extinguido y caduco -pues sostiene- que las
reservas de prioridad (bloqueo) dejaron de existir a los sesenta das en que
fueron anotadas. Agrega, que la resolucin impugnada contiene una
valoracin defectuosa, infringindose lo dispuesto en el artculo ciento
noventisiete del Cdigo Procesal Civil, pues se le ha asignado validez a la
constancia de bloqueo, cuya eficacia estuvo supeditada a la inscripcin
posterior al acto cuya reserva de prioridad se pretendi. Aade, que no
habindose inscrito el acto para el cual se anot el bloqueo, dicha constancia
carece de utilidad e invalidez, para modificar la situacin registral, razn por la
cual la ley establece un plazo de caducidad;

CONSIDERANDO:

Primero: Don Reiner Goischke Schaefer y Carmen del Pilar Huerta Gonzles
interponen demanda de Nulidad de Acto Jurdico contra el Banco Wiese
Sudameris, Gessa Ingenieros y Lima Sudameris Holding Sociedad Annima, a fin
de que se declare la nulidad de la escritura pblica de cesin y ratificacin de
hipoteca que celebro Lima Sudameris Holding (antes Banco de Lima Sudameris)
y Banco Wiesse Sudameris, con intervencin de Gessa Ingenieros de fecha tres
de abril de dos mil, as como la nulidad de la inscripcin del referido acto,
adems se declare que la hipoteca constituida por Gessa Ingenieros mediante
escritura pblica del nueve de enero de mil novecientos noventiocho, cuenta
con la cobertura siguiente: a) garantiza las obligaciones asumidas por Gessa
Ingenieros frente al Banco de Lima - Sudameris; b) no garantiza las obligaciones
contradas por Gessa Ingenieros con Banco Wiese o Banco Wiese Sudameris con
anterioridad a la cesin de derechos antes referida; c) no garantiza las
obligaciones contradas por Gessa Ingenieros con Banco Wiese o Banco Wiese
Sudameris con posterioridad a la aludida cesin; bajo el fundamento de que
Gessa Ingenieros Sociedad Annima y Lima Sudameris celebraron la escritura
pblica de mutuo con garanta hipotecaria, en donde se constituy primera y
preferente hipoteca hasta por la suma de cinco millones cuatrocientos mil
dlares americanos sobre los terrenos de propiedad de Gessa, a fin de construir
un edificio de departamentos siendo que con fecha cinco de febrero de mil
novecientos noventinueve los demandantes celebraron un contrato de
compraventa con la demandada Ges Sociedad Annima. Ingenieros
adquiriendo el departamento mil dos-A y los estacionamientos cuarentitrs,
cincuenta y uno, ciento dos y el depsito quince que forman parte del edificio
Torre del Mar siendo elevado a escritura pblica el seis de junio de dos mil uno;
sin embargo, el acto de ratificacin de hipoteca materia de nulidad no
constituye una declaracin de voluntad, si se tiene en cuenta que para
constituir un derecho real de hipoteca es necesario ser propietario del inmueble
que se da en garanta, en este caso debi de contar con todas las personas
que haban adquirido derechos de propiedad de Gessa.

Segundo: Al contestar la demanda Lima Sudameris Holding seal que con

posterioridad a la integracin patrimonial entre el Banco de Lima Sudameris y el
Banco Wiese Limitado se suscribi la correspondiente escritura pblica de cesin
y ratificacin de hipoteca de fecha tres de abril de dos mil en donde el Banco
de Lima Sudameris adquiri la propiedad de diversos inmuebles de quien en el
registro apareca como nico y legtimo propietario.

Tercero: Mediante resolucin nmero doce que obra a fojas ciento noventitrs
se admiti la intervencin como litis consortes necesarios activos a Marcia Lpez
de Romaa Cceres de Gandolfo, Salvador Gandolfo Gutirrez, Ursula Lisselatte
Shlaepfer Velarde; Elsa Mara Augusta Len, Enma Graciela Len Bustamante,
Manuela Len Bustamante, Rhulla INC, Alfredo Benavides Fett, Cynthia Isabel
Watmough Vega, Guillermo Francisco Pin Lombardi, Francisco Javier Pin
Lombardi, Allison Elizabeth Pin Lombardi de Shutt; ngel Daniel Casella, Mara
Isabel Edgar Ramrez de Casella, Mall Empresa Individual de Responsabilidad
Limitada.

Cuarto: El A quo declar infundada la demanda, considerando que las

escrituras pblicas de compraventa de los demandantes y de los litisconsortes
necesarios activos Marcia Lpez de Romaa Cceres de Gandolfo, Salvador
Gandolfo Gutirrez, Ursula Liselatte Shlaepfer Velarde, Guillermo Francisco Pin
Lombardi, Allison Pin Lombardi de Shutt, ngel Daniel Casella, Mara Isabel Edgar
Ramrez de Casella y Mall Empresa Individual de Responsabilidad Limitada son
posteriores a la fecha en que se otorg e inscribi en los Registros Pblicos la
escritura de cesin de derechos y ratificacin de hipoteca materia de nulidad;
y que con relacin a los litisconsortes Elsa Mara Augusta Len, Emma Graciela
Len Bustamante, Manuela Len Bustamante, Rhulla INC, Alfredo Benavides
Fett, Cynthia Isabel Watmough Vega, se advierte que si bien las escrituras
pblicas de compraventa son anteriores a la fecha de otorgamiento de la
escritura pblica de cesin de derechos y ratificacin de hipoteca y su
correspondiente inscripcin en los Registros Pblicos, tambin es verdad que
estos no inscribieron la transferencia a su favor, por lo que la entidad financiera
en mrito al principio de publicidad registral contrat con quien apareca con
derecho inscrito, resultando de aplicacin el artculo dos mil catorce del Cdigo
Civil, segn el cual la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del registro; y en cuanto a lo sostenido de que el
banco no actu de buena fe, pues exista una anotacin preventiva a favor de
David Alberto Farah Jarufe. Las anotaciones preventivas son asientos
provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir
la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho
inscrito.

Quinto: Al ser apelada dicha sentencia, el Colegiado Superior ha revocado la

sentencia apelada, que declara infundada la demanda, y reformndola la ha
declarado fundada, y en consecuencia nula la ratificacin de hipoteca
celebrada entre el Banco Wiese y Gessa Ingenieros contenida en la escritura
pblica de cesin y ratificacin de hipoteca de fecha tres de abril de dos mil, y
la confirmaron en lo dems que contiene, considerando que conforme se
aprecia de la ficha registral de fojas veintisiete la hipoteca otorgada a favor del
Banco Lima Sudameris fue presentada a Registros Pblicos el doce de febrero
de mil novecientos noventiocho e inscrita el veintitrs de febrero de mil
novecientos noventiocho asimismo, la cesin de hipoteca a favor del Banco
Wiese Sudamreis y la cuestionada ratificacin de la misma celebrada con Gessa
Ingenieros y dicha entidad financiera fueron presentados al registro el siete de
abril de dos mil e inscrita el veinticuatro de mayo de dos mil; sin embargo, de
fojas veintiocho a treinta se aprecia que las anotaciones preventivas de la
compraventa de los departamentos ochocientos dos, novecientos dos y
seiscientos dos a favor de David Alberto Farah Jarufe fueron presentadas al
registro el once de febrero de dos mil a fojas treintiuno se aprecia la anotacin
preventiva de la compraventa de los departamentos cuatrocientos dos y
quinientos dos a favor de Diego Martn Fara Jarufe fue presentado al registro el
veintids de febrero de dos mil; a fojas treeintids se aprecia la anotacin
preventiva de la compraventa por defecto subsanable del departamento mil
ciento uno a favor de Diego Martn Lombardi Pollarolo que fue presentado al
registro el veinte de marzo de dos mil; a fojas treintitrs se aprecia que la
anotacin preventiva por defecto subsanable del departamento setecientos
dos a favor de Marco Antonio Simn Cassis fue presentada el veintitrs de marzo
de dos mil y de fojas treinticuatro se aprecia la anotacin preventiva por
defecto subsanable del departamento mil ciento uno a favor de Rhulla INC,
Alfredo Benavides y Cynthia Ysabel Watmouth fue presentada al registro el
veinte de marzo de dos mil; siendo que las anotaciones preventivas alegadas
son anteriores a la presentacin al registro de la cuestionada rectificacin de la
hipoteca.

Sexto: La causal de aplicacin indebida se configura cuando: a) el Juez, a

travs de una valoracin conjunta y razonada de las pruebas aportadas al
proceso, llega a establecer determinados hechos relevantes del conflicto de
intereses; b) que tales hechos establecidos, guardan relacin de identidad con
los supuestos fcticos de una norma jurdica determinada; c) que sin embargo,
el Juez, en lugar de aplicar esta ltima norma, aplica una distinta para resolver
el caso concreto, vulnerando los valores y principios del ordenamiento jurdico,
particularmente el valor superior de la justicia.

Sptimo: El inciso primero del artculo doscientos diecinueve del Cdigo Civil
estipula que el acto jurdico es nulo cuando falta la manifestacin de voluntad
del agente; en el caso de autos, conforme lo ha establecido la sentencia de
vista, en atencin a las anotaciones preventivas de las compras ventas de los
departamentos ochocientos dos, novecientos dos y seiscientos dos a favor de
Diego Martn Farah Jarue que obran en las copias certificadas referidas al
inmueble ubicado en la calle Los Carolinos y calle San Ignacio de Loyola del
Distrito de Miraflores fueron presentados el once de febrero de dos mil, asimismo
a fojas treintiuno se aprecia que la anotacin preventiva de la compraventa de
los departamentos cuatrocientos dos y quinientos dos a favor de Diego Martn
Farah Jarufe fue presentada al registro el veintids de febrero de dos mil;
adems a fojas treintids se aprecia que la anotacin preventiva de la
compraventa por defecto subsanable del departamento mil ciento uno a favor
de Diego Martn Lombardi Pollarolo fue presentado al registro el veinte de marzo
de dos mil; a fojas treintitrs se aprecia que la anotacin preventiva de la
compraventa por defecto subsanable del departamento setecientos dos a
favor de Marco Antonio Simn Cassis fue presentada al registro el veintitrs de
marzo de dos mil y finalmente a fojas treinticuatro se aprecia que la anotacin
preventiva por defecto subsanable del departamento mil ciento uno a favor de
Rhulla INC, Alfredo Benavides Fett y Cynthia Watmough Vega fue presentado al
registro el veinte de marzo de dos; el acto jurdico es nulo, al acreditarse que la
entidad recurrente tena pleno conocimiento que algunas unidades
inmobiliarias haban sido adquiridas por las referidas personas, quienes no han
participado en la celebracin de la cuestionada ratificacin de la hipoteca que
fue presentada al registro el siete de abril de dos mil.

Octavo: A ello, debe agregarse que el principio de legitimidad - alegado por la

entidad financiera recurrente- est definido en el artculo dos mil trece del
Cdigo Civil, cuando dice que el contenido de la inscripcin se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente
su invalidez; en ese sentido debe entenderse que basta la sola existencia de una
inscripcin registral, aunque se trate de una "anotacin preventiva", como en el
presente caso, para que sta surta todos sus efectos jurdicos, en virtud del
principio de publicidad y legitimidad.

Noveno: De otro lado, existe interpretacin errnea de una norma de derecho

material cuando concurren los siguientes supuestos: a) el Juez establece
determinados hechos, a travs de una valoracin conjunta y razonada de las
pruebas aportadas al proceso; b) que stos, as establecidos, guardan relacin
de identidad con los supuestos fcticos de una norma jurdica determinada; c)
que elegida esta norma como pertinente (slo ella o en concurrencia con otras)
para resolver el caso concreto, la interpreta (y aplica); d) que en la actividad
hermenutica, el Juzgador, utilizando los mtodos de interpretacin, yerra al
establecer el alcance y sentido de aquella norma, es decir, incurre en error al
establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo cual resuelve el
conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y,
particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento jurdico, como
es el de la justicia.

Dcimo: Al respecto, la entidad financiera recurrente ha denunciado la

interpretacin errnea del artculo dos mil catorce del Cdigo Civil, sin
embargo, conforme se advierte de la lectura de la sentencia impugnada, esta
no ha aplicado para el caso de autos la norma denunciada, por lo que mal
puede denunciarse la interpretacin errnea de una norma no aplicada.

Undcimo: Por otro lado, la inaplicacin de una norma material se configura

cuando concurren los siguientes supuestos: a) el Juez, por medio de una
valoracin conjunta y razonada de las pruebas, establece como probado
ciertos hechos; b) que estos hechos guardan relacin de identidad con
determinados supuestos fcticos de una norma jurdica material; c) que no
obstante esta relacin de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica
esta norma sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria
a los valores y fines del derecho y, particularmente, lesionando el valor de
justicia.

Duodcimo: En cuanto a la denuncia de inaplicacin de la Ley nmero

dieciocho mil doscientos setentiocho que establece el Bloqueo de las Partidas
Registrales de los Registros Pblicos a favor de las Personas Naturales o Jurdicas
que lo soliciten; asimismo del artculo dos mil trece del Cdigo Civil que seala
que el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez;
adems el artculo dos mil veintids del citado Cdigo, seala que para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con
anterioridad al de aqul a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplicarn las disposiciones del derecho comn.

Dcimo Tercero: Debe sealarse que la Ley nmero dieciocho mil doscientos
setentiocho no puede ser aplicado al caso de autos, si se tiene en cuenta que
no es procedente la aislada aplicacin de una norma legal en materia registral,
en la que prevalece el respeto a los principios de publicidad y buena fe en
garanta de los derechos vlidamente adquiridos; si se tiene en cuenta que el
objeto de la inscripcin registral es otorgar seguridad a los derechos de los
contratantes y terceros, siempre con sujecin al principio de buena fe; en
cuanto a la denuncia de inaplicacin del artculo dos mil trece del Cdigo Civil,
debe estarse a lo sealado en el octavo considerando de la presente
resolucin, motivo por el cual no procede al caso de autos la aplicacin del
artculo dos mil veintids del citado Cdigo.

Dcimo Cuarto: Finalmente cabe sealar, respecto a la denuncia de

contravencin de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, que
la resolucin de vista no ha infringido el debido proceso, puesto que conforme
al argumento vertido en la presente resolucin se apreci como vlidas las
anotaciones preventivas, conforme lo establece el artculo ciento noventisiete
del Cdigo Procesal Civil. Dcimo Quinto: Estando a las conclusiones que
anteceden el recurso interpuesto debe desestimarse, por lo que de
conformidad con el artculo trescientos noventisiete del Cdigo Procesal Civil:
Declararon INFUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas setecientos
noventiuno, por el Banco Wiese Sudameris; en consecuencia NO CASARON la
sentencia de vista de fojas seiscientos setenticinco, su fecha nueve de enero de
dos mil seis; CONDENARON a la recurrente al pago de una multa de dos
Unidades de Referencia Procesal as como al pago de las costas y costos
originados en la tramitacin del recurso; DISPUSIERON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los
seguidos por doa Ruth Beatriz Huerta Gonzles contra el Banco Wiese
Sudameris, sobre Nulidad de Acto Jurdico; y los devolvieron; Vocal Ponente
seor Miranda Molina.- SS. TICONA POSTIGO, PALOMINO GARCA, MIRANDA
CANALES, CASTAEDA SERRANO, MIRANDA MOLINA C-145335-77
CAS. N 2126-06 CALLAO. Mejor Derecho de Propiedad.

Lima, trece de diciembre del dos mil seis.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la causa nmero dos mil
ciento veintisis - dos mil seis, en Audiencia Pblica de la fecha, y producida la
votacin con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia;

MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin interpuesto por Luis
Castro Vargas mediante escrito de fojas trescientos ochentids, contra la
sentencia de vista emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia del Callao, obrante a fojas trescientos sesentids, su fecha cuatro de
octubre del dos mil cinco, que confirma la sentencia apelada de fojas
doscientos noventa que declara fundada en parte la demanda interpuesta y,
en consecuencia, que Alejandro Pio Picho Chamorro tiene mejor derecho de
propiedad que el demandado Luis Castro Vargas respecto del lote de terreno
sub litis, e improcedente la demanda en lo que respecta a la entrega del bien
inmueble, con lo dems que contiene;

FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casacin fue declarado

procedente por resolucin del primero de septiembre del dos mil seis, por las
causales previstas en los incisos primero y segundo del artculo trescientos
ochentisis del Cdigo Procesal Civil, en virtud de lo cual la recurrente denuncia:
I) la interpretacin errnea de normas de derecho material, como son: a) el
artculo dos mil veintids del Cdigo Civil, pues el mismo debi aplicarse a favor
del recurrente, quien detentaba un derecho real inscrito con anterioridad al de
aqul que se opone. El error se evidencia cuando se aplica el principio de
prioridad registral a un hecho no apropiado, ya que en autos se deben aplicar
las normas del derecho comn y, en su defecto, la doctrina jurdica; b) el artculo
dos mil catorce del Cdigo Civil ya que se prob oportunamente que el
demandante conoca de la inexactitud del registro, conforme a la copia literal
de la anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica, la cual en
todo momento ha permanecido inscrita, aunque no se trasladara a la ficha
registral de independizacin, colisionando con el artculo dos mil doce del
Cdigo Civil, ya que se presume, salvo prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento de las inscripciones; II) la inaplicacin del artculo setenta
de la Constitucin Poltica del Estado y el artculo novecientos veintitrs del
Cdigo Civil, pues la Sala Superior vulnera su derecho de propiedad, ya que la
recurrida, en su octavo considerando, admite que la anotacin de la demanda
de otorgamiento de escritura pblica interpuesta por el impugnante se
encontraba registrado con anterioridad al derecho de propiedad del
demandante, y sin embargo se sostiene que no se encuentra acreditado que el
demandante tuviera conocimiento del mismo, infringindose con ello lo
regulado en los artculos doscientos treinta y cinco y doscientos cuarenta y
cinco del Cdigo Procesal Civil, sobre validez y prioridad de los documentos
pblicos de fecha cierta; Y, CONSIDERANDO: Primero.- Que, en el presente
proceso sobre mejor derecho de propiedad del Lote veinticuatro de la
Manazana F con frente a la Avenida B de la Urbanizacin La Colonial del distrito
del Callao, las instancias de mrito han establecido que el demandante
Alejandro Pio Picho Chamorro adquiri el inmueble sub litis mediante Escrituras
Pblicas del treinta de julio y veinticinco de septiembre del dos mil tres las cuales
fueron inscritas en la Ficha nueve mil ciento seis y su continuacin Partida siete
cero cero cuatro nueve siete cinco cinco del Registro de Propiedad Inmueble
de la Oficina Registral del Callao el veintisis de agosto y veinte de octubre del
mismo ao, respectivamente; siendo que el ttulo que opone el demandado Luis
Castro Vargas es una escritura publica de compra venta del veinticuatro de
febrero de mil novecientos noventa y cinco otorgada por el Tercer Juzgado Civil
del Callao en rebelda de la Compaa Inmobiliaria La Colonial Sociedad
Annima, la misma que sin embargo no fue inscrita en los registros pblicos, por
lo que prevalece el derecho del demandante sobre el del demandado, de
conformidad con los presupuestos sealados en los artculos dos mil doce, dos
mil trece, dos mil catorce, dos mil diecisis y dos mil veintids del Cdigo Civil, y
si bien es cierto que la anotacin de la demanda de otorgamiento de escritura
pblica interpuesta por el demandado se registr en la copia literal que obra a
fojas ciento veintisis, aquella no se registr en la Ficha nueve mil ciento seis ni
en la Partida siete cero cero cuatro nueve siete cinco cinco, por lo que no
puede oponerse al demandante, ms an si en autos no se ha acreditado que
aqul conociera de la misma, por lo que su buena fe no ha sido desvirtuada;
Segundo.- Que, los fundamentos que sustentan las causales materiales
admitidas en casacin giran en torno a la inscripcin que obra en la copia literal
del Asiento ciento diecinueve, fojas trescientos setenta y nueve del Tomo
doscientos diecisiete del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina
Registral del Callao, corriente a fojas ciento veintisis, en la cual, con fecha
cinco de marzo de mil novecientos noventa y tres, se registr la anotacin de la
demanda de otorgamiento de escritura pblica que interpuso Luis Castro
Vargas contra los esposos Augusto Osma e Irma Romn, inscripcin que el
recurrente considera determinante para definir el mejor derecho de propiedad
a su favor, no slo por ser anterior a la inscripcin del derecho de propiedad
que ostenta el demandante, sino porque adems estima que con ella se
acredita que el demandante conoca de la inexactitud del registro. Cabe
advertir que al analizar una causal material en sede casatoria, este Supremo
Tribunal est impedido de revisar nuevamente las pruebas que obran en autos,
pues debe limitar su estudio al debate jurdico o de derecho, con prescindencia
de lo que se estima probado; sin embargo, habiendo ya establecido las
instancias de mrito que la inscripcin, si bien es anterior, no pudo ser conocida
por el demandante y, por tanto, no afecta el mejor derecho de propiedad que
se ampara en la buena fe registral, este Colegiado considera conveniente
absolver las causales materiales denunciadas; Tercero.- Que, existe
interpretacin errnea de una norma de derecho material cuando: 1) el Juez
establece determinados hechos a travs de una valoracin conjunta y
razonada de las pruebas aportadas al proceso; 2) que stos, as establecidos,
guardan relacin de identidad con los supuestos fcticos de una norma jurdica
determinada; 3) que elegida esta norma como pertinente (slo ella o en
concurrencia con otras) para resolver el caso concreto, la interpreta (y aplica);
4) que en la actividad hermenutica, el Juzgador, utilizando los mtodos de
interpretacin, yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es
decir, yerra al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo
cual resuelve el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines
del derecho y, particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento
jurdico, como es la justicia; Cuarto.- Que, el artculo dos mil veintids del Cdigo
Civil, establece las reglas para dilucidar la oponibilidad entre derechos reales y
entre derechos de diferente naturaleza. El primer prrafo de la norma en
comento guarda relacin con el principio de prioridad registral entre derechos
reales, sealando que la prioridad entre ellos est determinada por la
antigedad en la inscripcin; por su parte, el segundo prrafo de la misma
norma, alude a la oposicin de derechos de diferente naturaleza, en cuyo caso
la prioridad entre ellos se determina aplicando las disposiciones del derecho
comn; Quinto.- Que, en autos es claro que la demanda sobre mejor derecho
de propiedad persigue la confrontacin entre dos derechos reales y no entre
derechos de diferente naturaleza, por tanto, primar el derecho real que se
encuentre primeramente inscrito en el registro, no siendo aplicable al caso las
normas del derecho comn. Es preciso sealar que la prioridad registral que
reclama el recurrente no es respecto a un derecho de propiedad primeramente
inscrito, sino respecto a la anotacin de una demanda ordenada por mandato
judicial, circunstancia cuyo anlisis carece de relevancia para efectos de
establecer la correcta interpretacin del artculo dos mil veintids del Cdigo
Civil, que regula la oponibilidad de derechos sobre inmuebles; en
consecuencia, cuando la Sala Superior estableci que el derecho de
propiedad del demandante es preferente y oponible al del demandado por
encontrarse primeramente inscrito, interpreta y aplica correctamente la norma
material denunciada, por lo que la denuncia contenida en el acpite a) de la
causal citada en el punto I) de los fundamentos del recurso no merece ser
amparada; Sexto.- Que, en cuanto a la interpretacin errnea del artculo dos
mil catorce del Cdigo Civil, que se denuncia en el acpite b) del punto II) de
los fundamentos del recurso, el recurrente cuestiona la buena fe atribuida al
tercero no obstante que aquel, en virtud al principio de publicidad, conoca de
la inexactitud del registro respecto de la propiedad del bien sub litis; para ello,
el demandado nuevamente nos remite a la copia literal que obra a fojas ciento
veintisis que, como l mismo lo admite, corresponde al predio matriz no
independizado de la Urbanizacin La Colonial. Cabe sealar, en primer lugar,
que la presuncin iure et de iure del conocimiento del contenido de las
inscripciones a que se refiere el artculo dos mil doce del Cdigo Civil, no importa
considerar ipso facto de manera absoluta que todas las inscripciones deban ser
efectivamente conocidas por el pblico, sino que exterioriza la posibilidad de
que tal circunstancia pueda configurarse. As se advierte en la Exposicin de
Motivos Oficial del Cdigo Civil cuando refiere que el artculo en comento no
puede ser interpretado en forma aislada sino en concordancia con otros
artculos y a la par con la naturaleza de los registros pblicos, pues lo contrario
"implicara un grave problema, referido al hecho de que las personas no
pueden materialmente conocer aquello que la ley presume de su
conocimiento. En otros trminos, al lado de la publicidad a que se refiere este
artculo () podemos encontrar, no en este artculo pero s en otros y en la
naturaleza de los registros, la otra publicidad, esto es, la posibilidad del pblico
de conocer lo registrado. Es de elemental lgica que la primera publicidad, a la
que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista
ampliamente garantizada la segunda, a la que podemos llamar procesal" (Jack
Bigio Chrem. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Cultural Cuzco
Sociedad Annima, Lima, mil novecientos noventa y ocho; pgina ciento
noventa y uno); Stimo.- Que, en tal sentido, trasladado el anlisis al caso
concreto, no puede considerarse de manera absoluta y concluyente que el
demandante estaba en posibilidad de conocer que el demandado tena
registrado a su favor la anotacin de una demanda en la que pretenda el
otorgamiento de la escritura publica de compra venta a su favor respecto del
mismo inmueble si es que el propio registro no garantizaba que tal informacin
pudiera ser conocida por el demandante; en tal contexto, revisada la copia
literal de la Ficha nueve mil ciento seis, obrante a fojas diecisis, se advierte que
la independizacin del inmueble tuvo lugar en el ao mil novecientos setenta y
nueve, y desde esa fecha slo se han registrado dos embargos, ninguno de los
cuales corresponde a la demanda interpuesta por el demandado sobre
otorgamiento de escritura pblica; de otro lado, revisada la copia literal del
Asiento ciento diecinueve, fojas trescientos setenta y nueve del Tomo doscientos
diecisis del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Callao,
se advierte que la misma ha sido continuada en la Ficha cinco ocho nueve
nueve nueve y posteriormente en la Partida siete cero cero nueve ocho uno seis
siete, los cuales son distintos a los registros en los que se encuentra
independizado el bien sub litis; en todo caso, el error en que pudo haber
incurrido el registrador al inscribir la anotacin de la demanda no puede revertir
en perjuicio del demandante; Octavo.- Que, en consecuencia, atendiendo a
que el actor no se encontraba en posibilidad material de conocer la medida
cautelar dictada a favor del demandado, desde que aquella jams fue inscrita
en el registro correspondiente al predio sub materia, sino en otro distinto, se
presume que ha procedido de buena fe al adquirir e inscribir la propiedad a su
favor, y no habiendo probado la parte emplazada lo contrario -pues la sola
invocacin del principio de publicidad, al no ser absoluto, resulta insuficiente
para destruir tal presuncin- se concluye que la interpretacin del artculo dos
mil catorce del Cdigo Civil, realizada por las instancias de mrito se sujeta al
mrito de lo actuado y de los hechos establecidos, razn por la cual el segundo
extremo de la causal de interpretacin errnea de normas materiales tampoco
resulta atendible; Noveno.- Que, de otro lado, la causal de inaplicacin de una
norma material se configura cuando concurren los siguientes supuestos: 1) el
Juez, por medio de una valoracin conjunta y razonada de las pruebas,
establece como probados ciertos hechos alegados por las partes y
controvertidos; 2) que estos hechos guardan relacin de identidad con
determinados supuestos fcticos de una norma jurdica material; 3) que no
obstante esta relacin de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica
esta norma sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria
a los valores y fines del derecho y, particularmente, lesionando el valor de
justicia; Dcimo.- Que, al propugnar la aplicacin del artculo setenta de la
Constitucin Poltica del Estado y del artculo novecientos veintitrs del Cdigo
Civil, el recurrente nuevamente incide en la prioridad del registro de su derecho
frente al que ostenta el demandante y al mayor mrito que tendran los
documentos presentados en su contestacin de demanda frente a los ofrecidos
por el actor en su escrito de demanda. Es oportuno precisar al impugnante que
en los procesos destinados a determinar el mejor derecho de propiedad nos
encontramos ante dos o ms propietarios que acreditan derechos sobre un
mismo bien, por lo que es tarea del rgano jurisdiccional establecer cul de
todos los propietarios detenta un derecho preferente y oponible al de los
dems, lo que importa en el fondo desconocer el derecho de propiedad de
estos ltimos, aunque haya sido vlidamente adquirido, en aras de dar solucin
al conflicto de intereses que se presenta. Asimismo, conviene reiterar que la
inscripcin a que alude el recurrente como anterior al derecho de propiedad
inscrito que detenta el demandante, no es respecto de similar derecho de
propiedad, sino que se trata de una anotacin de demanda de otorgamiento
de escritura pblica que, como qued establecido, fue registrada en una ficha
distinta a la que corresponda al bien sub litis. Tambin debe sealarse que el
hecho de que los magistrados no hayan considerado determinante la prueba
de la anotacin de la demanda de otorgamiento de escritura pblica, para
efectos de preferir el derecho del demandado sobre el del demandante, no
significa que se haya cuestionado la validez del citado instrumento pblico;
Dcimo Primero.- Que, en este contexto, no se puede afirmar que la
determinacin del mejor derecho de propiedad a favor del demandante haya
vulnerado el derecho de propiedad del demandado, pues la misma se sustent
vlidamente en la aplicacin de las normas registrales que otorgan prioridad a
quien logre inscribir primero su derecho de propiedad en los registros pblicos, y
habiendo efectuado tal inscripcin el demandante, y no el demandado, la
propiedad debe dirimirse a favor del primero de los nombrados. Por ello, si bien
es cierto que el derecho de propiedad es inviolable y el Estado lo garantiza,
tambin lo es que el demandado no era el nico titular acreditado del
inmueble; en tal sentido, no se advierte que la aplicacin de las normas
materiales denunciadas vaya a modificar de forma alguna el sentido de lo
resuelto; Dcimo Segundo.- Que, siendo as, al no configurarse las causales
materiales denunciadas, el recurso de casacin debe ser desestimado,
procediendo conforme a lo normado en los artculos trescientos noventa y siete,
trescientos noventa y ocho y trescientos noventa y nueve del Cdigo Procesal
Civil; por cuyas razones, Declararon: INFUNDADO el recurso de casacin
interpuesto por Luis Castro Vargas mediante escrito de fojas trescientos
ochentids; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas
trescientos sesentids, su fecha cuatro de octubre del dos mil cinco;
CONDENARON a la parte recurrente al pago de las costas y costos originados
por la tramitacin del presente recurso, as como al pago de una multa de dos
Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON se publique la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Alejandro Pio Picho
Chamorro contra Luis Castro Vargas sobre mejor derecho de propiedad; y los
devolvieron.- SS. TICONA POSTIGO, CARRION LUGO, PALOMINO GARCIA,
HERNANDEZ PEREZ

EL VOTO EN DISCORDIA DEL SEOR VOCAL SUPREMO FERREIRA VILDOZOLA, ES

COMO SIGUE: CONSIDERANDO: Primero: Que, segn lo previsto en el artculo
trescientos ochenticuatro del Cdigo Procesal Civil el recurso extraordinario de
casacin tiene por fines esenciales la correcta aplicacin e interpretacin del
derecho objetivo, as como la unificacin de la jurisprudencia nacional por la
Corte Suprema de Justicia; por lo que este Tribunal Supremo debe cumplir su
deber pronuncindose acerca de los fundamentos del recurso, por las causales
declaradas procedentes; Segundo: Que, de los fundamentos del recurso de
casacin se advierte, que lo que en esencia cuestiona el impugnante es que en
la sentencia impugnada no se ha tomado en cuenta que la inscripcin de la
medida de anotacin de la demanda en los Registros Pblico es anterior a la
inscripcin del derecho de propiedad del demandante; por lo que es posible
emitir pronunciamiento conjunto acerca de las fundamentos del recurso por las
dos causales por las que se ha declarado procedente el recurso de casacin;
Tercero: Que, hecha la advertencia anterior, debe tenerse en cuenta que el
presente proceso ha sido promovido por el actor con la finalidad de que se
declare que el demandante tiene mejor derecho a la propiedad del inmueble
ubicado en el Lote veinticuatro, Manzana "F", con frente a la Avenida "B" de la
Urbanizacin La Colonial, del Distrito del Callao; respecto del demandado Luis
Castro Vargas quien al igual que el demandante ostenta ttulo de propiedad
sobre el bien; Cuarto: Que, tramitada que fue la litis con arreglo a ley, con fecha
veintiuno de febrero de dos mil cinco, el Segundo Juzgado Civil del Callao ha
pronunciado sentencia declarando fundada en parte la demanda, en
consecuencia que el demandante tiene mejor derecho de propiedad que el
demandado respecto del inmueble constituido por el Lote veinticuatro,
Manzana "F", con frente a la Avenida "B" de la Urbanizacin La Colonial, del
Distrito del Callao; e improcedente la demanda en cuanto a la entrega del bien
inmueble; Quinto: Que, apelada que fue la sentencia pronunciada por el A quo,
con fecha cuatro de octubre de dos mil cinco, la Segunda Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia del Callao, ha expedido sentencia de vista confirmando la
apelada, bsicamente debido a que la anotacin de la demanda de
otorgamiento de escritura pblica interpuesta por Luis Castro Vargas contra
Augusto Osma Domnguez y esposa, no se encuentra registrada en la ficha
nmero nueve mil ciento seis ni en la partida nmero setenta millones
cuarentinueve mil setecientos cincuenticinco, por tanto no puede oponerse al
demandante, mxime que no se ha acreditado que el demandante conociera
la anotacin de la demanda, por lo que la buena fe del demandante no ha
sido desvirtuada, correspondiendo al actor el mejor derecho a la propiedad;
Sexto: Que, sin embargo en el presente proceso no existe controversia acerca
de que con fecha cinco de marzo de mil novecientos noventitrs, se inscribi en
la partida registral nmero setenta millones noventiocho mil ciento sesentisiete,
tomo doscientos diecisiete, folio trescientos setentinueve del registro de predios
de la Oficina Registral del Callao, la medida de anotacin de la demanda
interpuesta por Luis Castro Vargas contra Augusto Osma Domnguez y esposa
sobre otorgamiento de escritura; por lo que el debate judicial, en el presente
caso est orientado a determinar si tal anotacin registral destruye o no la
buena fe del demandante, en su condicin de tercero adquiriente del bien
materia de la demanda; Sptimo: Que, sobre el particular, debe tenerse en
cuenta que si bien el artculo dos mil catorce del Cdigo Civil prev "El tercero
que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en
el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro", y que en el mismo sentido el artculo Octavo del Ttulo
Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros
Pblicos aprobado por Resolucin de Superintendente nmero cero
setentinueve-dos mil cinco-SUNARP-SN prev "La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina,
no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales"; no es menos cierto que la
presuncin de buena fe, no es de carcter absoluto sino relativa; Octavo: Que,
en efecto con relacin a la buena fe registral, el ordenamiento jurdico ha
previsto que la buena fe del tercero que adquiere derechos de quien en el
registro aparece con facultades para disponer de l, persiste mientras no se
demuestre lo contrario, esto es que se acredite, en el caso de la compraventa,
que el comprador conoca la inexatitud de los datos consignados en el registro;
Noveno: Que, en el presente caso el demandante Alejandro Pio Picho
Chamorro para ampararse por la buena fe registral, no slo debe acreditar que
al momento de la compraventa del bien ste haya estado inscrito a nombre de
su vendedor; sino que debido a la importancia de la compraventa de los bienes
inmuebles, y los riegos de fraude que suelen presentarse en ste tipo de
negocios, es preciso adems, que el comprador actuando con la diligencia
ordinaria exigible en estos haya verificado los antecedentes dominales del
inmueble que es materia de adquisicin; de tal modo, que tenga un
conocimiento cierto acerca de la historia de la propiedad y el tracto sucesivo
de la misma; Dcimo: Que, ms an tratndose de un inmueble que ha sido
independizado de otro bien mayor, la diligencia ordinaria exigible al
comprador, determina que ste necesariamente tenga conocimiento de todos
los antecedentes dominales del bien; por lo que no resulta vlido sostener que
debido a que la anotacin de la demanda fue efectuada en la partida nmero
setenta millones noventiocho mil ciento sesentisiete, tomo doscientos diecisiete,
folio trescientos setentinueve y no as en la partida nmero setenta millones
cuarentinueve mil setecientos cincuenticinco, el demandante est amparado
por la buena fe registral; como se tiene explicado obra en los Registros Pblicos
la inscripcin del asiento registral de anotacin de la demanda de
otorgamiento de escritura pblica promovida por el demandado, que es de
fecha muy anterior a la compraventa e inscripcin de la misma en virtud de la
cual el demandante alega tener mejor derecho a la propiedad sobre el
inmueble ubicado en Lote veinticuatro, Manzana "F", con frente a la Avenida "B"
de la Urbanizacin La Colonial, del Distrito del Callao; Undcimo: Que, en
consecuencia, queda claro que en el presente caso se ha incurrido en
interpretacin errnea de los artculos dos mil catorce y dos mil veintids del
Cdigo Civil, normas que deben ser aplicadas al presente caso en el sentido
expresado en los considerandos precedentes. Por las razones expuestas, de
conformidad con lo dispuesto por el inciso primero del artculo trescientos
noventa y seis del Cdigo Procesal Civil: MI VOTO es porque se declare
FUNDADO el recurso de casacin de fojas trescientos ochentids, interpuesto
por don Luis Castro Vargas; en consecuencia, NULA la sentencia de vista de
fojas trescientos sesentids, su fecha cuatro de octubre de dos mil cinco; y
actuando en sede de instancia, se REVOQUE la sentencia apelada de fojas
doscientos noventa, su fecha veintiuno de febrero de dos mil cinco, que declara
fundada en parte la demanda promovida por el actor respecto al mejor
derecho de propiedad del inmueble materia de la demanda; REFORMANDOLA,
en ste extremo se declare INFUNDADA la demanda de mejor derecho de
propiedad; y se CONFIRME en cuanto declara Improcedente la entrega de bien
inmueble pretendida por el actor; con costas y costos del proceso; se DISPONGA
la publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo
responsabilidad; en los seguidos por don Alejandro Pio Picho Chamorro contra
Luis Castro Vargas, sobre Mejor Derecho de Propiedad y Otro; y se devuelva.- S.
FERREIRA VILDOZOLA C-72406-105
CAS. N 3088-06 LIMA.

Lima, trece de junio del dos mil siete.-

LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPBLICA: con el acompaado; con lo expuesto en el dictamen
fiscal supremo, en Audiencia Pblica llevada a cabo el da de la fecha; y
producida la votacin con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia: 1.-
MATERIA DEL RECURSO. Se trata del recurso de casacin interpuesto por Sandra
Gonzles Castro en representacin de Mobil Oil del Per Sociedad de
Responsabilidad Limitada contra la resolucin de fojas seiscientos doce, su
fecha veinticinco de abril del dos mil seis expedida por la Sala Civil Permanente
de la Corte Suprema de Justicia, que confirma la sentencia apelada de fojas
cuatrocientos noventa y tres, su fecha quince de diciembre del dos mil cuatro
que falla declarando infundada la demanda interpuesta por Mobil Oil del Per
Sociedad de Responsabilidad Limitada. 2.- FUNDAMENTOS DEL RECURSO: El
presente recurso de casacin ha sido declarado procedente mediante
cuadernillo formado en esta Suprema Sala por resolucin de fecha veinticinco
de enero del dos mil siete por la causal de interpretacin errnea de los artculos
2012 y 2014 del Cdigo Civil, refiriendo al respecto que: a) Existe interpretacin
errnea del articulo 2012 del Cdigo Civil pues la publicidad registral no slo
abarca el contenido del Asiento Registral sino tambin los ttulos archivados;
presentndose la interpretacin errnea al supeditarse el principio de
publicidad registral a la informacin que aparece en el Asiento Registral,
cuando doctrinaria y jurisprudencialmente se ha admitido que la publicidad
alcanza la informacin que obra en los ttulos archivados; siendo la correcta
interpretacin del articulo en mencin que la informacin contenida en el titulo
archivado es conocida por todos, pues el asiento solo constituye un resumen de
lo que obra en el ttulo; b) Existe interpretacin errnea del articulo 2014 del
Cdigo Civil pues las resoluciones sealan que el tercero registral, Juan Jos
Amaya Medina, al momento de adquirir las propiedades usufructuadas, se
encontraba amparado por el principio de la buena fe registral ya que al
comprar los inmuebles no constaba inscrito la ampliacin del usufructo, sin
embargo, extendindose el principio de publicidad al ttulo archivado, y siendo
los asientos solo un resumen de lo que obra en aquellos, resulta necesario su
conocimiento para asegurar la buena fe; y en tal sentido la correcta
interpretacin es que el tercero registral no puede ser amparado por el principio
de la buena fe registral cuando estaba a su alcance conocer lo que constaba
en el ttulo archivado. 3.- CONSIDERANDO: Primero: Que, conforme al anlisis de
lo actuado se llega a verificar lo siguiente: a) Mediante escrito de fojas sesenta
y cuatro Mobil Oil del Per Sociedad de Responsabilidad Limitada interpone
demanda de accin contenciosa administrativa, a fin que se declare la nulidad
total de la Resolucin del Tribunal Registral del Norte nmero 113 2002 SUNARP
/ TRN de fecha catorce de agosto del dos mil dos y en forma accesoria la
nulidad de la tacha decretada por el Registrador Publico de la Zona Registral
Numero V Sede Trujillo y por consiguiente se ordene la extensin del asiento de
inscripcin de ampliacin de plazo de usufructo solicitado; bsicamente la
empresa actora sustenta su pretensin principal, en la aplicacin errnea del
articulo 2012 del Cdigo Civil que contiene el principio de publicidad registral.
b) Que de autos se advierte que la demandante suscribi un contrato de
usufructo con la sociedad conyugal conformada por Eduardo Jos Casinelli
Rodrguez y esposa respecto de los inmuebles ubicados en la avenida Tupac
Amaru nmero trescientos ochenta y tres trescientos ochenta nueve y
trescientos noventa y tres inscritos en la fichas nmero 29453 y 294564 del registro
de la propiedad inmueble de La Libertad con vigencia hasta el cuatro de
octubre del dos mil diez, dichos predios fueron posteriormente adquiridos por
Servicios Motorizados Sociedad Annima, cuya denominacin fue variada a
Servicios Petroleros Sociedad Annima Cerrada, con quien el diecisis de
setiembre de mil novecientos noventa y ocho suscribi un contrato de usufructo
sobre el bien inmueble de su propiedad e inscrito en la ficha 50338, se constituye
una hipoteca sobre los inmuebles inscritos precitados a favor de la
demandante, modificndose el contrato de usufructo ampliando su plazo por
cinco aos, esto es, hasta el cuatro de octubre del dos mil quince no obstante
al presentarse para la inscripcin respectiva, el registrador omite inscribir dicha
ampliacin de usufructo; que con posterioridad Servicios Petroleros Sociedad
Annima Cerrada transfiere la propiedad de dichos bienes dados en usufructo
al seor Juan Jos Amaya Medina quien inscribe su derecho de propiedad el
veintids de junio de mil novecientos noventa y nueve; que habiendo solicitado
la empresa actora se extienda el asiento de inscripcin de la ampliacin del
plazo de usufructo citada, esta fue tachada por el registrador; que interpuesto
recurso de apelacin respectiva esta fue confirmada por el Tribunal Registral
mediante resolucin nmero 113 2002 SUNARP / TRN. Segundo: Que,
efectuado las actuaciones procesales pertinentes, por sentencia de primera
instancia de fecha quince de diciembre del dos mil cuatro se declaro infundada
la demanda, la misma que fuera confirmada por resolucin de vista del
veinticinco de abril del dos mil seis, sealando bsicamente que no resulta
posible extender la publicidad registral relacionada con el acto de ampliacin
del plazo de usufructo debido a que dicho acto no aparece inscrito en las fichas
registrales, y que si bien existe un ttulo archivado dentro de la cual se encuentra
el citado acto de ampliacion, este no puede reputarse como valido a los
efectos de sealar que el tercero registral Juan Jos Amaya Medina tuvo
conocimiento de dicha ampliacin al momento de inscribir las propiedades
usufructuadas. Tercero: Que, al respecto, el articulo 2012 del Cdigo Civil
recoge literalmente el contenido del articulo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos que contiene el principio de
publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido
de las inscripciones y el articulo 2013 del acotado establece que el contenido
de las inscripciones de presume cierto y produce todos sus efectos mientras no
se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero contiene una
presuncin "iure et de iure", el segundo una presuncin "juris tantum", en otras
palabras, todos conocen el contenido de las inscripciones y su contenido ser
cierto mientras no se declare lo contrario. Cuarto: Que asimismo, el articulo 2012
del Cdigo Sustantivo debe de complementarse con lo dispuesto en el articulo
184 del Reglamento General de los Registros Pblicos, el que establece que a
fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos estn
obligados a manifestar a toda persona los libros, los ttulos archivados, ndices y
adems documentos que obran en las oficinas registrales. Quinto: Que, la
exposicin de motivos del articulo 2012 bajo comentario, confirma esta
apreciacin al sostener que la presuncin cerrada de conocimiento del
contenido registral, encierra slo un aspecto parcial de la publicidad al sostener
una ficcin legal, pues su aplicacin aislada sin otorgar la posibilidad efectiva
de acceso al Registro "implicara un grave problema, referido al hecho de que
las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de
su conocimiento" y que "la primera publicidad, a la que podemos llamar
sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la
segunda, es la que se puede llamar procesal" (Exposicin de Motivos Oficial del
Cdigo Civil, Registros Pblicos, Lima, mayo de mil novecientos noventa y ocho
Jack Biggio Cherem, pgina ciento noventa y uno). Sexto: Que, esto determina
que forman parte de la publicidad de los Registros Pblicos, los ttulos
archivados, lo que guarda concordancia con el articulo 160 del Reglamento
antes citado, porque como el asiento registral es solamente un resumen, en el
que consta el titulo que da origen al asiento, dicho ttulo est a disposicin de
toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros.
Sptimo: Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es
necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del titulo
archivado que le dio origen, ms an cuando el articulo 185 del Reglamento,
dispone que para conseguir la manifestacin de los libros y dems documentos,
no se requiere tener inters directo o indirecto en la inscripcin o documentos;
ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. Octavo: En tal contexto,
es menester precisar que cuando el Cdigo Civil emplea el termino "registro
publico" su concepto y alcances no puede ser interpretado de manera
restrictiva, limitndolo solo al conocimiento del asiento registral, dado que la
presuncin absoluta de que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones implica el conocimiento tanto del asiento registral como de los
ttulos y documentos que lo sustentan y que se encuentran archivados en los
Registros Pblicos, de lo cual adems se desprende la obligacin de que tienen
los funcionarios de la entidad registral de dar a conocer los ttulos archivados,
ndices y dems documentos que obran en las oficinas registrales. Noveno: Que,
en tal sentido, en el caso de autos, el tercero registral Juan Jos Amaya Medina
se encontraba en la obligacin de efectuar la bsqueda de todo aquello que
pudiera afectar su futuro derecho de propiedad, por consiguiente, en el caso
de autos se verifica una interpretacin errnea del articulo 2012 del Cdigo Civil
que rige el principio de publicidad. Dcimo: Que, por su parte, el articulo 2014
del Cdigo Sustantivo consagra el principio de la buena fe registral, en el que
para su aplicacin deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a)
El adquirente obtenga el derecho a ttulo oneroso; b) El adquirente acte de
buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su
derecho, como al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se
presume mientras no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del
registro, es decir, se trata de una presuncin iuris tantum; c) El otorgante
aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se
tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos
registrales ni de los ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o
resuelvan el derecho del otorgante. Dcimo Primero: Que, en ese entendido, el
principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un
derecho de quien finalmente tiene capacidad para otorgarlo, lo que implica
buscar la seguridad en el trfico inmobiliario, sin embargo, la bsqueda de la
seguridad en tal trfico puede importar un sacrificio de la seguridad del
derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado
el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe
cumplir con los requisitos sealados en el considerando precedente; en
consecuencia, la norma que contiene el mencionado principio debe ser
interpretada en forma restrictiva. Dcimo Segundo: Que, uno de los requisitos
que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que
su derecho resulte oponible, es que acte de buena fe tanto al momento de la
celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de
la inscripcin del mismo. Dcimo Tercero: Que, en tal sentido, en el caso de
autos se aprecia tambin la interpretacin errnea del artculo 2014 del Cdigo
Civil pues a don Juan Jos Amaya Medina no le alcanzan los efectos de la
buena fe registral dado que se encontraba a su alcance conocer de la
ampliacin en el plazo del usufructo de cinco aos ms, esto es, hasta el cuatro
de octubre del dos mil quince, ello en el entendido que en la buena fe de
naturaleza objetiva, la proteccin al tercero no se basa en la buena fe que ha
demostrado en su intervencin contractual, pues en realidad la buena fe
consiste en estar convencido de haber obrado de manera diligente, prudente
y honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su
conducta, por ello, para sostener dicho convencimiento se debe verificar la
realizacin de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por
consiguiente, en el caso concreto, no se llega a evidenciar que el tercero en
mencin haya actuado de buena fe. Dcimo Cuarto: Qu, en consecuencia,
resulta amparable la casacin por la causal prevista en el inciso 1 del artculo
386 del Cdigo Procesal Civil, correspondiendo actuar con carcter
jurisdiccional para resolver el conflicto de conformidad con el artculo 396 inciso
1 del Cdigo Adjetivo.

4.- DECISIN: Por los fundamentos expuestos, declararon: FUNDADO el recurso

de casacin interpuesto por doa Sandra Gonzles Castro, en representacin
de Mobil Oil del Per Sociedad de Responsabilidad Limitada; en consecuencia
NULA la resolucin de vista de fojas seiscientos doce, su fecha veinticinco de
abril del dos mil seis expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema
de la Repblica; y, actuando en sede de instancia REVOCARON la sentencia
apelada de fojas cuatrocientos noventa y tres, su fecha quince de diciembre
del dos mil cuatro que declar infundada la demanda de tercera de
propiedad; REFORMANDOLA declararon FUNDADA la demanda; en
consecuencia NULA la Resolucin del Tribunal Registral nmero 113 -2002
SUNARP / TRN del catorce de agosto del dos mil dos; DISPUSIERON que se emita
nueva resolucin en los trminos precedentes; disponiendo la inscripcin de la
ampliacin del usufructo conforme a ley; ORDENARON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Mobil Oil
del Per Sociedad de Responsabilidad Limitada contra el Tribunal Registral del
Norte y otros, sobre Impugnacin de Resolucin Administrativa; y los
devolvieron.- SEOR VOCAL PONENTE FERREIRA VILDOZOLA SS. GAZZOLLO
VILLATA, PACHAS AVALOS, ESTRELLA CAMA,FERREIRA VILDOZOLA, SALAS MEDINA
C-103464-22