VALUACION COMERCIAL DE UN PREDIO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01. OBJETO DE LA PERICIA

El objeto de la pericia es valorizar una vivienda unifamiliar que está ubicado en
nuestra ciudad de puno.

1.02. SOLICITANTE
BANCO DEL CRRIDITO DEL PERU

1.03. OBJETO DE LA VALUACION

Determinar el valor comercial del predio urbano con fines de hipoteca del banco
del crédito del Perú.

1.04. METODOLOGIA EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con el reglamento nacional de
tasaciones del Perú, aprobado por R.M.N° 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05-
2007, y aplicando el método de valuación directa, previa inspección ocular y toma
de vistas fotográficas.

1.05. FECHA DE LA VALUACION

Enero del 2017.

1.06. LOCALIZACION
Propiedad : Privada
Dirección : Av. El sol 524 esq. Con Jr. Los Incas
Barrio : Porteño
Distrito : Puno
Provincia : Puno
Departamento : Puno

1.07. ZONIFICACION Y USO ACTUAL

Zonificación : No cuenta con plano de zonificación aprobado por la
municipalidad distrital.
Uso actual : inmueble ocupado parcialmente destinado a vivienda.

1.08. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Pistas : cuenta con las calles pavimentadas (Pav. Rigido).

Veredas : cuenta con veredas de concreto.
Servicios : la zona cuenta con servicios públicos de agua desagüe y
alumbrado público.
1.09. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
La zona es accesible de vías importantes como son la Av. El sol (Estadio Enrique
Torres Belón) y el Jirón Los Incas.

1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PARAMETRICAS

Frente : Av. El sol.

Derecha : Santander Rodríguez Beatriz.
Izquierda : Jr. Los Incas.
Fondo : Burgos Iberos Lisandro.

1.11. PERIMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno es 48.00 metros lineales.

1.12. AREA DEL TERRENO

El área del terreno es de: 135 m2

1.13. AREA TACHADA

De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se tiene:

Total área techada : 135 m2

Total sin construir : 0.00 metros

1.14. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION

El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de un nivel de
material noble, construido con muros de ladrillo y concreto, con pisos de cemento,
las puertas y ventanas son de carpintería metálica, cuenta con servicios de agua y
desagüe y alumbrado público.

1.15. EDIFICACION
Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las construcciones
existentes son las siguientes:

Cimentación: zapatas conectadas con vigas de cimentación.

Estructura portante: muro de ladrillos asentados con mortero.
Techos: aligerado o losas de concreto.
Pisos: lajas de cemento y losetas.
Puertas y ventanas: carpintería metálica de fierro.
Instalaciones eléctricas y sanitarias: agua fría.

1.16. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION DE EDIFICACION

De acuerdo a la inspección ocular del estado de conservación, las edificaciones
tienen:
DESCRIPCION ANTIGUEDAD ESTADO DE
CONSERVACION
Edificación 30 Bueno
1.17. DEPRECIACION

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones.

DESCRIPCION ESTADO DE DEPRECIACION

CONSERVACION %
Edificación Bueno 5

1.18. SERVIDUMBRE
Vereda de 1.20m

1.19. GRAVAMENES Y CARGAS

Se desconoce los gravámenes que puedan afectar el predio.

1.20. TITULACION Y DESCRIPCION

El predio se encuentra inscrito en la partida P11079338, Zona registral Nro. XII
sede puno del Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP”.

1.21. OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación alcanzada por
el Banco del Crédito del Perú – COFOPRI.
2. VALORACION

2.01. VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo al estudio de mercado de la zona uso, infraestructura y equipamiento
del entorno se determina como valor arancelario US$ 150/M2

a) ÁREA HASTA EL TRIPLE CUADRADO DEL FRENTE:

a

 9.00 m VAU = 80.00 m2

 15.00 m VAU = 120.00 m2

AREA = 135 m2

Proporcionalidad

9.0
I) = = 0.375 (SA) 135* 0.375 = 50.625 m2
9.0+15.0

15.0
II) = = 0.625 (SB) 135*0.625 = 84.375 m2
9.0+15.0

Entonces hallamos el triple cuadrado

3(9)2 = 243 m2 hasta 50.625 m2 (80m2) = 4050

3(15)2 = 675 m2 hasta 84.375 m2 (120m2) = 10125

b) VALOR DEL TERRENO:

I) Para la Av. (a)

3(𝑎)2 = 3(9)2 = 243m2 hasta 135 m2 * S/. 80.00 = S/. 10800

II) Para la Av. (b)

3(𝑎)2 = 3(15)2 = 675m2 hasta 135 m2 * S/. 120.00 = S/. 16200

VALOR DEL TERRENO TOTAL

VE = I+ II
VE = 10800+ 16200
VE = 27000
2.02. VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
De acuerdo a las características constructivas, calidad constructiva y acabados
observados en la inspección realizada, se determina como valor unitario para la
edificación de:

PRIMER PISO

Cuadro de valores unitarios de edificación:

PRIMER PISO CATEGORIA VALOR UNITARIO

Muros y Columnas C S/. 217.76
Techos C S/. 126.20
Pisos G S/. 41.60
Puertas y Ventanas E S/. 57.60
Revestimiento F S/. 63.02
Baños E S/. 41.56
Instalaciones Electricas G S/. 138.97
COSTO TOTAL *m2 S/. 686.71 VUE

VSN= AT*VUE D= AT*V UE 0.56

VSN= 135 m2 S/. 686.71 D= 135 m2 S/. 686.71 0.56
VSN= S/. 92,705.85 D= S/. 51,915.28

 Valor similar nuevo

VSN = AT + VUE
VSN = 135 * 686.71
VSN = 92,705.85

 Depreciación
D= AT* VUE* 0.56
D = 135* 686.71* 0.56
D = 51,915.28

VALOR DE LA EDIFICACION
VE = VSN - D
VE =92,705.85– 51,915.28
VE = 40,790.57
 SEGUNDO PISO

Cuadro de valores unitarios de edificación:

SEGUNDO PISO CATEGORIA VALOR UNITARIO

Muros y Columnas C S/. 217.76
Techos C S/. 126.20
Pisos G S/. 41.60
Puertas y Ventanas F S/. 44.54
Revestimiento E S/. 105.69
Baños E S/. 12.47
Instalaciones Electricas G S/. 16.78
COSTO TOTAL *m2 S/. 565.04 VUE

VSN= AT*VUE D= AT*V UE 0.56

VSN= 135 m2 S/. 565.04 D= 135 m2 S/. 565.04 0.56
VSN= S/. 76,280.40 D= S/. 42,717.02

 Valor similar nuevo

VSN = AT + VUE
VSN = 135 * 565.04
VSN = 76,280.40

 Depreciación
D= AT* VUE* 0.56
D = 135* 565.04* 0.56
D = 42,717.02

VALOR DE LA EDIFICACION
VE = VSN - D
VE =76,280.40 – 42,717.02
VE = 33,563.38

VALOR DE LA EDIFIFACION TOTAL

VE = PRIMER PISO + SEGUNDO PISO
VE = 40,790.57+ 33,563.38
VE = 74,353.95
2.03. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VC)
El valor comercial del predio (VC), será igual a la sumatoria del valor del terreno
(VT), y más el valor de la edificación (VE)

VC = VT + VE
VC = 27000 + 74,353.95
VC = 101,353.95

CHICANI VILCA KATHIA ESTEFANIA