BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Sang Hyang Seri (Persero) adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang
ditunjuk oleh Pemerintah/Kementerian Badan Usaha Milik Negara untuk menangani
sektor pertanian, khususnya bidang pembenihan (unggul) pertanian, baik padi,
palawija dan hortikultura, dengan dukungan saprotan produk-produk yang diakui
sebagai produk-produk Sygenta, Nu Farm, Agricon dan lain-lain. PT Sang Hyang Seri
(Persero) memiliki daerah kerja bidang pembenihan pertanian di Pulau Jawa dan di
luar Pulau Jawa sebagai salah satu perusahaan Badan Usaha Milik Negara ( BUMN ),
maka PT. Sang Hyang Seri (Persero) merumuskan visi dari Kementerian BUMN yaitu
menjadi Perusahaan Benih yang berdaya saing dan tangguh. Dengan visi yang
dirumuskan tersebut, maka PT (P) Sang Hyang Seri memproyeksikan kedepan,
menjadi pelaku bisnis industri benih pertanian yang tangguh dan berdaya saing tinggi
di tingkat nasional , regional, dan global. Sesuai dengan Blueprint PT Sang Hyang Seri (
Persero) sebagai industri strategis nasional berikat tinggi 2008 – 2030, Sang Hyang
Seri menetapkan misi yang ketat yaitu “ Menghasilkan Benih Pertanian Bermutu Tinggi
dan Usaha lainnya yang langsung menghasilkan Benih Pertanian Bermutu Tinggi dan
Usaha Lainnya yang Langsung Menunjang Kesenambungan usaha “ Indikator
keketatan misi tersebut adalah :

a. Mutu tinggi sebagai syarat keharusan dalam produksi benih; dan

b. Kesinambungan usaha industri benih sebagai syarat keharusan dalam pilihan
diversifikasi usaha.
Setiap “usaha lainnya”, yang disebutkan dalam misi itu, harus memberi nilai tambah
langsung atau tidak langsung pada benih produksi SHS.
Dalam menjalankan misinya, SHS menerapkan strategi operasi yang bersifat
dinamis yaitu Industri Benih Sebagai Lokomotif Usaha Agribisnis. Dengan mengambil
posisi sebagai lokomotif, industri benih SHS dapat menjalankan peran ganda yang
bersifat dinamis yaitu:
a. Sebagai pendorong bagi usaha agribisnis maju;
b. Sebagai penghela bagi usaha agribisnis terbelakang; dan

PT. VIRAMA KARYA

I-1
 BAB I
PENDAHULUAN
c. Sebagai simpul bagi sinergi usaha agribisnis yang maju dan yang terbelakang.
Agar visi SHS dapat terwujud dan misinya tercapai, maka visi dan misi tersebut
berikut strategi operasionalnya harus dijabarkan ke dalam bentuk blueprint
perusahaan. Blueprint tersebut adalah dokumen yang menegaskan posisi dan
menggariskan arah, pendekatan, sasaran dan program kerja pengembangan
perusahaan SHS dalam jangka panjang. Dokumen itu berfungsi sebagai pedoman baku
bagi perusahaan SHS dalam perencanaan, pelaksanaan, dan evaluasi kebijakan dan
program kerja tahunan, lima tahunan (periodik) dan jangka panjang. Pararel dengan
target waktu MGD’s, blueprint perusahaan SHS dirancang sampai tahun 2030.

PT Sang Hyang Seri (Persero) awalnya adalah perkebunan besar milik swasta
asing (Inggris) dengan nama “Pamanukan Tjiasem Lands” didirikan pada tahun 1940
di daerah Sukamandi Kabupaten Subang dengan luas pertanian kira-kira 3150 ha dan
pusat area kira-kira 80 ha, diambil alih Pemerintah dengan adanya nasionalisasi pada
tahun 1957 dan dikelola oleh Yayasan Pembangunan Daerah Jawa Barat (YPDB). Pada
tahun 1996 YPDB beralih menjadi Proyek Produksi Pangan Sukamandi Jaya,
bersamaan dengan dibentuknya “Proyek Penelitian dan Mekanisasi’. serta “Proyek
Perhewani”. Ketiga proyek dilebur pada tahun 1968 menjadi “Lembaga Sang Hyang
Seri”. Pada Tahun 1971 Lembaga Sang Hyang Seri menjadi Perum Sang Hyang Seri,
sebagai salah satu Sub-Sistem Pembenihan Nasional, yang dengan bantuan pinjaman
dana dari Bank Dunia menjadi perusahaan pembenihan yang modern dan terbesar di
Indonesia, bahkan di Asia Tenggara.
Perum Sang Hyang Seri mengembangkan wilayah pelayanannya dengan mendirikan :
- Distrik Benih di Klaten Jawa Tengah pada tahun 1937
- Distrik Benih di Malang Jawa Timur pada tahun 1977
- Cabang di luar Pulau Jawa yaitu di Lampung, Sulawesi Selatan dan Sumatera
Barat, pada tahun 1982.

Pada tahun 1995 status Perum berubah menjadi PT (Persero), dengan memperluas
core business, menjadi benih pertanian dan usaha lain, yang langsung menunjang usaha
pembenihan, yang dapat meningkatkan pendapatan dan kinerja perusahaan. Dengan
demikian PT. SHS (P) merupakan perintis dan satu-satunya BUMN yang mempunyai
PT. VIRAMA KARYA
I-2
 BAB I
PENDAHULUAN
core business pembenihan dan pertanian. Pada tahun 1997, PT. SHS(P) memasuki
bisnis benih hortikultura dan tahun 2001 mulai mengembangkan bisnis agorinput,
berupa sarana produksi dan agroutput, yang berupa hasil pertanian. Pada tahun 2003,
core business PT. SHS (P) dikembangkan dari benih tanaman pangan, menjadi benih
pertanian yang lebih luas, yaitu benih tanaman pangan hortikultura, perkebunan,
kehutanan, peternakan dan perikanan. Selain core business, angka pada tahun 2008 PT.
SHS (P) dapat pula melakukan kegiatan penjunjang core business dan optimalisasi
pemanfaatan sumber daya perseroan.

1.2. Gambaran Umum Lokasi Kawasan Balai Benih Pertanian di

Sukamandi, Kecamatan Ciasem, Kabupaten Subang

Dengan adanya kebijakan Kementerian BUMN untuk optimalisasi asset BUMN di
bawahnya, maka lahan PT. (P) SHS di Sukamandi Kecamatan Ciasem Kabupaten
Subang seluas ±3000 ha untuk Balai Benih Pertanian dan ± 3080 ha untuk sarana
penunjang, sudah saatnya untuk dilakukan optimalisasi lahan/bangunan asset PT. SHS
(P) tersebut. Terkait dengan kebijakan tersebut, maka sudah saatnya PT. SHS (P)
membuat Masterplan dan Pra-Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Balai Benih
Pertanian Sang Hyang Seri Sukamandi Kabupaten Subang, yang berisikan Studi
Pemanfaatan Ruang Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use Analysis Study),
Masterplan Pengembangan Kawasan, Studi Kelayakan Usaha dan Ekonomi, dan Pola
Kerjasama Investasi. Lokasi lahan PT. SHS (P) tersebut sangat strategis, terletak di
pinggir jalan utama jalur Pantura Jawa, selain peningkatan Balai Benih di Pertanian
dengan teknologi modern supaya menjadi benih unggulan, maka dimungkinkan untuk
dikembangkan kompleks rest area, hotel, pusat hiburan/bermain, kolam renang anak-
anak dan pusat kawasan, khususnya anak-anak (waterboom).
Kawasan pertanian benih Sang Hyang terletak di jalur Pantura Jawa, antara
Cikampek – Indramayu, dimana kondisi fisik lahan sebagian besar adalah berupa
persawahan seluas ± 3150 ha, dan kawasan di pusatnya ± 80 ha. Pada pusat kawasan,

PT. VIRAMA KARYA

I-3
 BAB I
PENDAHULUAN
terdapat perumahan pegawai, bangunan Kantor Cabang Sang Hyang Seri. laboratorium
untuk balai benih, sekolah untuk training, rumah sakit, lapangan bola, perpohonan
rindang dan tanah kosong. Kawasan ini sangat potensial untuk dikembangkan dengan
fungsi utama sebagai kawasan agroindustri berbasis pembenihan unggul dan
pertanian modern serta fungsi penunjangnya sebagai kawasan wisata agro yang bisa
dijual sebagai obyek wisata, dimana lokasi kawasan ini terletak dijalur Pantura.
Potensi sumber daya atau dengan kegiatannya termasuk bangunan-bangunan tua
kosong yang masih luas dapat di revitalisasi bagian dari pengembangan kawasan
wisata terpadu berupa rest area, perhotelan dengan tipikal pedusunan, berbagai tipe
restoran, area outbound dan fasilitas penunjang.

1.3 Maksud Tujuan Kegiatan Studi

Maksud dilakukannya Studi Penyusunan Masterplan dan Pra-Studi Kelayakan
Pengembangan Kawasan Sang Hyang Seri di Sukamandi Kabupaten Subang adalah
untuk dimilikinya suatu Masterplan dan Pra-Studi Kelaayakan Pengembangan
Kawasan Balai Benih Pertanian Sang Hyang Seri di Sukamandi, Kabupaten Subang,
yang dapat digunakan Pengelola Kawasan (PT. Sang Hyang Seri (P)) sebagai Acuan dan
Pedoman Penyusunan Program Pembangunan dengan tahapan-tahapannya dan Pola
Pendanaan dana sendiri atau kerjasama investor.
Tujuan di lakukannya studi ini adalah untuk mendapatkan suatu rencana zonasi
dan fungsi-fungsi yang paling cocok dikembangkan di kawasan Balai Benih milik PT.
SHS (Persero) ini, yang memberikan manfaat paling besar dan paling tinggi (Highest
and Best Uses) kepada PT. Sang Hyang Seri (P) dan Strategi dan Tahapan
Pengembangan Kawasan yang paling ideal.

1.4 Sasaran Kegiatan Studi

Sasaran kegitan studi dikaitkan dengan terbitnya kebijakan Kementerian BUMN
untuk optimalisasi aset BUMN - BUMN di Kementerian BUMN. Aset berupa lahan milik

PT. VIRAMA KARYA

I-4
 BAB I
PENDAHULUAN
PT. SHS (P) di Desa Sukamandi, Kabupaten Subihang seluas 3150 ha yang digunakan
untuk Balai Benih Pertanian dan fasilitas penunjangnya yang sangat dimungkinkan
untuk dilakukan optimalisasi lahan/bangunan aset PT. SHS(P) tersebut. Untuk
optimalisasi pemanfaatan lahan tersebut, PT. SHS (P) membutuhkan suatu Masterplan
Pemanfaatan Ruang dan Penggunaan Tanah/Bangunan terbaik dan tertinggi (Highest
and Best Uses Analysis Study) terhadap lahan aset PT. Sang Hyang Seri (Persero). Lahan
tersebut lokasinya sangat strategis, di pinggir jalan raya utama jalur Pantura Jawa
Barat, sehingga selain peningkatan fungsi Balai Benih Pertanian menjadi industri
modern, juga dimungkinkan direncanakan di pusat zona kawasan ini, berupa
agrowisata dan agrobisnis, sehingga menjadi kompleks agro industrial estate.

1.5 Batasan Kegiatan Studi

Batasan kegiatan studi penyusunan Masterplan dan Pra-Studi Kelayakan
Pengembangan Kawasan Balai Benih Pertanian di Sukamandi, Kabupaten Subang ini
meliputi :
a. Kajian terhadap prospek pengembangan kawasan ditinjau terhadap aspek
ketatakotaan, aspek potensi pasar dan aspek kewilayahan.
b. Kajian terhadap prospek kerjasama investasi di bidang properti dengan produk
non-jual, tetapi difokuskan terhadap pola-pola kerjasama investasi sesuai
ketentuan perundangan atas status aset lahan milik Badan Usaha Milik Negara
(BUMN), baik kerjasama sinergi antar BUMN (BUMN Properti) maupun
kerjasama investasi pihak swasta.
c. Kajian terhadap peruntukan/fungsi yang paling optimal sesuai dengan rencana
tata ruang wilayah atau usulan rencana tata ruang baru, terkait dengan adanya
rencana pengembangan pelabuhan internasional hub di Patimban yang tidak
jauh dari kawasan ini, sehingga merupakan penggerak pertumbuhan fungsi-
fungsi terkait di kawasan ini, misalnya industri-industri agro berorientasi
ekspor, komplek pergudangan dan jasa-jasa lainnya.

PT. VIRAMA KARYA

I-5
 BAB I
PENDAHULUAN
d. Kajian terhadap fungsi-fungsi penunjang di pusat kawasan, yang bisa menarik
pengunjung untuk datang berkunjung atau transit di area ini dengan
karakteristik tersendiri sesuai dengan konsep Balai Benih Pertanian dalam
bentuk rest area, perhotelan, camping ground, dan pusat rekreasi lainnya.

PT. VIRAMA KARYA

I-6