UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA” DE ICA

FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN
DERECHO EMPRESARIAL II

RESUMEN DE LA HIPOTECA

1. CONCEPTO

Según el Código Civil vigente en el artículo 1097 señala: “Por la hipoteca se

afecta un inmueble en garantía del incumplimiento de cualquier obligación,
propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al
acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado”

La Hipoteca solo puede garantizar una obligación de dar dinero, pero no una
obligación de hacer o no hacer. Puede garantizar obligaciones futuras o
eventuales (Art. 1104). El incumplimiento del deudor, desemboca la venta del
bien gravado, con el cual se cobra el acreedor.
La hipoteca está formada por tres componentes esenciales: el capital, el plazo
y el tipo de interés.

2. CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA

2.1. COMO CONTRATO

a) Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en

la ley.
b) Es un contrato unilateral, ya que sólo se obliga el deudor hipotecario, el
acreedor no contrae obligación alguna.

2.2. COMO DERECHO REAL

a) DERECHO REAL Y ACCESORIO: la hipoteca sólo nace cuando nace el

crédito asegurado; su validez se condiciona a la del crédito y se extingue
con la extinción de la obligación.
b) CARÁCTER INMOBILIARIO: “La hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicamente determinados” (Art. 1100)
c) CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA POR EL DEUDOR O POR UN
TERCERO: No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que
ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin
obligarse personalmente.
d) NO HAY DESPLAZAMIENTO DEL BIEN, NI DESPOSESIÓN: En la
hipoteca no implica entrega del inmueble al acreedor. La razón es que la
inscripción del gravamen es obligatoria (Art. 1099 inciso 3)
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e) ESPECIALIDAD: Por su parte Beatriz Arean en su "Curso de Derechos

Reales" nos dice que este carácter juega en un doble aspecto: en cuanto
al crédito y en cuanto al objeto.
f) INDIVISIBILIDAD: "La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre
todos los bienes hipotecados" (Art. 1102) porque afecta a todas las parte
del inmueble, terrenos y mejoras construidas sin distinción.

3. CLASES DE HIPOTECA

3.1. SEGÚN SU MODO DE CONSTITUCIÓN

a) HIPOTECAS LEGALES: son aquellas creadas formalmente por la ley

b) HIPOTECAS JUDICIALES: las que son conferidas al acreedor por ciertas
sentencias judiciales.
c) LA HIPOTECA CONVENCIONAL: Es aquella que surge como
consecuencia de la convención concluida entre el acreedor, que obtiene
la garantía, y el constituyente, que la concede sobre sus bienes.

4. REDUCCION DE LA HIPOTECA

4.1. REDUCCION DEL MONTO DE LA HIPOTECA

“El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y
deudor. La reducción sólo tendrá efecto frente a tercero después de su
inscripción en el registro” (Art. 1115)
El acreedor unilateralmente puede plantear la reducción de la hipoteca.
Siendo así, al Registro le debe bastar la comparencia del acreedor de la
obligación, no siendo necesaria la participación del deudor o eventualmente
del propietario hipotecante.
Teniendo en cuenta que la hipoteca se configura recién a partir de la
inscripción en el Registro, de la misma forma, todas las vicisitudes que
ocurran a este derecho deben registrarse.

4.2. REDUCCION JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA

“El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la

hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La petición se tramita
como incidente”. (Art. 1116)
Establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir ante el juez a fin de
solicitarle reduzca el monto de la hipoteca; tras la negativa del acreedor a
reducir convencionalmente el monto de la hipoteca.
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5. RANGO DE LA HIPOTECA
5.1. PREFERENCIA POR ANTIGÜEDAD

“Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a

la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango” (Art. 1112)
Se puede constituirse tantas hipotecas sucesivas cuando se quiera, En tal
caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la determina el
orden de inscripción en el registro de predios.

5.2. IRRENUNCIABILIDAD DEL DERECHO A CONSTITUIRSE NUEVAS

HIPOTECAS

“No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y

ulteriores hipotecas” (Art. 1113)

Si en un contrato de constitución de garantía hipotecaria contiene una

cláusula en la cual el propietario del inmueble renuncia a la facultad de
constituir segunda o ulteriores hipotecas, esa cláusula será nula.
5.3. ACREEDOR PREFERENTE
“El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario.
Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la
acepte o que le sea comunicada fehacientemente” (Art. 1114)

La norma presupone la existencia de dos o más acreedores hipotecarios y

otorga la posibilidad de que, vía pacto, pueda haber una cesión de rango del
acreedor hipotecario preferente a favor de otro acreedor hipotecario. Puede
ser un acto jurídico a título oneroso o a título gratuito

6. EMBARGO DEL BIEN HIPOTECADO

“El derecho de retención no impide el embargo y el remate del bien, pero el

adquirente no puede retirarlo del poder del retenedor sino entregándole el
precio de la subasta, en lo que baste para cubrir su crédito y salvo la
preferencia hipotecaria que pueda existir.” (Art. 1129)
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7. BIENES HIPOTECABLES Y NO HIPOTECABLES

7.1. HIPOTECABLES
Los bienes inmuebles enumerados en el artículo 885 del Código, incluyendo
bienes muebles que son las naves marítimas y aeronaves.

a) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

b) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales.
c) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
d) Los diques y muelles.
e) Las concesiones para explotar servicios públicos.
f) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
g) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
h) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad

7.2. NO HIPOTECABLES

a) Los vehículos terrestres de cualquier clase.

b) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
c) Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal.
d) Los materiales de construcción o procedentes de una demolición
si no están unidos al suelo.
e) Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde
conste la adquisición de créditos o de derechos personales.
f) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres, marcas y otros similares.
g) Las rentas o pensiones de cualquier clase.
h) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en
sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes
inmuebles.
i) Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
j) Los demás bienes no comprendidos en el artículo 885.

8. EFECTOS DE LA HIPOTECA

“El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer
adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una
de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el
deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo
disposición diferente de la ley”. (Art. 1117)
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En efecto, la citada norma establece que el acreedor hipotecario puede

satisfacer dicho crédito exigiéndole el pago al deudor a través de la acción
personal, y/o al adquirente del bien hipotecado ejerciendo la acción real.

9. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

El artículo 1122 del Código Civil Peruano establece que la hipoteca se acaba
por:
1) Extinción de la obligación que garantiza.
2) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3) Renuncia escrita del acreedor.
4) Destrucción total del inmueble.
5) Consolidación

a) EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN QUE GARANTIZA. La hipoteca es

accesoria a la obligación, no tiene razón de ser por sí misma, sino
como garantía de un derecho de crédito. Por lo tanto se extingue la
obligación, se extingue la Hipoteca.
b) ANULACIÓN, RESCISIÓN O RESOLUCIÓN DE DICHA
OBLIGACIÓN. Se presenta cuando se anula el acto que ha extinguido
el crédito, esto hace que en principio reviva el crédito con las garantías
que le aseguraban, como si no se hubiera extinguido jamás.
c) RENUNCIA ESCRITA DEL ACREEDOR. El artículo exige renuncia
por escrito, por lo tanto debe ser expresa y no tácita. La doctrina
reconoce que este acto es unilateral y que no debe perjudicar al
tercero.
d) DESTRUCCIÓN TOTAL DEL INMUEBLE. Cuando se extingue o
desaparece totalmente la cosa hipotecada, la hipoteca queda sin
efecto. Generalmente, para este caso se pacta el derecho a recibir una
indemnización o se contrata un seguro.
e) CONSOLIDACIÓN. Si el derecho real está gravado con otro derecho
real, aquel frente al titular de este, subsistirá como si la consolidación
no se hubiese producido.