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Avaliação
de Imóveis
MÉTODOS
AVALIATÓRIOS
PREVISTOS PELA
NBR 14.653-1
PTAM - PARECER
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
´
MERCADOLÓGICA - CONTEUDO
E APRESENTAÇÃO
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação
Informamos que é de
inteira responsabilidade
(CIP)
do(s) autor(es) a emissão (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
dos conceitos.
120 p.
Nenhuma parte desta
publicação poderá ser
reproduzida por qualquer Avaliação de Imóveis - 1. ed. - Curitiba:
meio ou forma sem prévia
autorização do Ibrep.
Ampla, 2011.
Bibliografia
A violação dos direitos
autorais é crime estabe-
ISBN 978-85-63614-08-7
lecido na Lei nº 9.610/98 1. Avaliação de bens 2. Métodos de avaliação 3. Mercado
e punido pelo Art. 184 do
Código Penal.
imobiliário 4. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
CDD - 690
Direitos autorais
Desenvolvimento
1 Introdução à avaliação de imóveis 5
Mapa de Conteúdos 1.1 Avaliação de imóveis: um apanhado 8 1
histórico
1.2 Avaliação de imóveis: conceitos básicos 12
1.3 o código de ética e a responsabilidade civil 16
exercícios 18
4 Métodos avaliatórios 43
4.1 Métodos previstos pela NBr 14653-1 46
4.2 Método comparativo direto de dados de 48
mercado
exercícios
51
4
5.1 vistoria dos imóveis 54
5.2 Composição da amostra e 56
homogeneização dos elementos
5.3 valor de mercado, valor de compra e 58
venda e valor de locação
exercícios
63
5
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e forma de 66
apresentação
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM 68
6.3 o PTAM nos processos judiciais 70
exercícios 72
Gabarito 110
Referências 118 7
FOTO: GETTY IMAGES
ATUALMENTE O PROCESSO
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES DE
IMÓVEIS ESTÁ ENTRE OS MAIS
AVANÇADOS E RECONHECIDOS
DO MUNDO.
C
Vamos agora abordar as definições utilizadas
nos artigos, normas e publicações da área. São
conceitos mais específicos para a avaliação de omecemos pela definição de
imóveis, que se diferem do significado mais simples, avaliação. No dicionário Aurélio
que é de domínio público. Isto é importante para temos:
uma melhor compreensão do que veremos a seguir,
no contexto dessa área. • Avaliação: ato ou efeito de
avaliar/Apreciação,
A norma NBr 14653-1 diz que a avaliação análise/valor determinado
de imóveis é a análise técnica, realizada por um pelos avaliadores.
engenheiro de avaliações, para identificar o valor
de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos • Avaliar: determinar a valia
ou frutos sobre eles (intangíveis), assim como ou o valor de alguma coisa.
determinar indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada e pelo dicionário Houaiss da
finalidade, situação e data. Língua Portuguesa:
• Acessório: Bem que se • Bem: Coisa que tem valor, • Benfeitoria útil: Benfeitoria
incorpora ao principal e que suscetível de utilização ou que que aumenta ou facilita o seu
possui valor isoladamente, pode ser objeto de direito, que uso, embora dispensável.
incorporado ou não a ele. integra um patrimônio.
• Benfeitoria voluptuária:
• Amostra: Conjunto de dados • Bem tangível: Bem Benfeitoria que visa simples
de mercado representativos de identificado materialmente deleite ou recreio, sem
uma população. (por exemplo: imóveis, aumentar o uso normal do
equipamentos, matérias- bem.
• Amostragem: Procedimento -primas).
utilizado para constituir uma • Custo: Total dos gastos
amostra. • Bem intangível: Bem não diretos e indiretos necessários
identificado materialmente à produção, manutenção ou
• Avaliação de bens: (por exemplo: fundo de aquisição de um bem, numa
Análise técnica, realizada comércio, marcas e patentes). determinada data e situação.
por engenheiro de avaliações,
para identificar o valor de • Benfeitoria: Resultado • Dado de mercado: Conjunto
um bem, de seus custos, de obra ou serviço realizado de informações coletadas no
frutos e direitos, assim como num bem e que não pode mercado relacionadas a um
determinar indicadores de ser retirado sem destruição, determinado bem.
viabilidade de sua utilização fratura ou dano.
econômica, para uma
determinada finalidade, • Benfeitoria necessária:
situação e data. Benfeitoria é indispensável
para conservar o bem ou evitar
a sua deterioração.
Porém, mais do que possa constar Art. 927. Aquele que, por ato
em um código, o profissional tem o ilícito (arts. 186 e 187), causar dano
conhecimento do que é certo e errado a outrem, fica obrigado a repará-lo.
ao exercer sua atividade. e o ato, sob Parágrafo único. Haverá obrigação de
o ponto de vista moral e ético, produz reparar o dano, independentemente de
efeitos não somente no indivíduo que culpa, nos casos especificados em lei,
o pratica, mas também nos que estão ou quando a atividade normalmente
à sua volta e traz consequências à desenvolvida pelo autor do dano
sociedade como um todo. Isso significa implicar, por sua natureza, risco para os
que a ética está ligada também à direitos de outrem.
responsabilidade.
Bem identificado
materialmente, por
2. Custo exemplo, imóveis,
equipamentos e matérias-
2. Defina Parecer Técnico e Laudo de Avaliação de -primas.
acordo com a NBr 14.653-1:
Benfeitoria que
aumenta ou facilita
3. Depreciação
seu uso, embora
dispensável.
Tratamento dos
preços observados,
mediante a aplicação
de transformações
matemáticas que
4. Bem Tangível
expressem, em termos
relativos, as diferenças
3. Ética e moral tem o mesmo significado? entre os atributos dos
dados de mercado e os do
bem avaliando.
resultado de obra ou
serviço realizado num
5. Acessório bem e que não pode ser
retirado sem destruição,
fratura ou dano.
Procedimentos gerais
NBR 14653-1
Imóveis rurais
NBR 14653-3
A atenção às normas da
Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) e ao Código de
Ética Profissional dos Corretores
de Imóveis é muito importante
para uma boa conduta
profissional. Essas diretrizes são,
inclusive, uma obrigação legal,
expressa no Art. 39 do Código de
Defesa do Consumidor
(Lei n° 8.078/90):
2. Somente poderá avaliar o corretor de imóveis 5. o que é exigido para inscrição no Cadastro
inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Nacional de Avaliadores Imobiliários?
Imobiliários?
3. Qual artigo da lei que regulamenta a profissão 6. quais são os requisitos mínimos exigidos no
de corretor de imóveis que define a competência PTAM - Parecer de Avaliação Mercadológica?
para avaliar imóveis?
Desmembramento é subdivisão de
gleba em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já
existentes. Capítulo I – Art 2° § 2°.
7.3.4 o conhecimento de
estudos, projetos ou perspectivas
tecnológicas que possam vir a afetar
o valor do bem avaliando deverá ser
explicitado e suas consequências
apreciadas.
7° Redação do PTAM
propriamente dita.
´
O conteudo do PTAM deve ser redigido
com texto claro, apresentando um
desenvolvimento lógico que reflita
o caminho percorrido pelo avaliador
para alcançar a formação do valor de
mercado do imóvel avaliando.
FOTO: GETTY IMAGES
3. Quais são as definições de valor e qual a 6. qual deve ser o procedimento do corretor
definição que prevalece até os dias de hoje? de imóveis avaliador, quando a finalidade da
avaliação implicar em fornecer elementos que
estejam além das suas atribuições profissionais?
´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 63
64 avaliação DE IMÓVEIS Conteudo
´ e Apresentação do PTAM
FOTO: GETTY IMAGES
´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 65
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e
forma de apresentação
A resolução CoFeCI n° 1066/2007, em
seu Ato Normativo, Anexo III, determina os
requisitos mínimos do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica (PTAM):
´´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 67
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM
Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. Para
BA consultas de conhecimentos imobiliários, a hora técnica sugerida é de, no CRECI-BA
mínimo, 10� do valor da anuidade do CreCI.
DF Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. CRECI-DF
´
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 69
6.3 O PTAM nos
processos judiciais
Em diversos tipos de
ações judiciais, possessórias
e dominiais, como
desapropriações, inventário,
partilha, renovatórias, revisionais
de locação, indenizatórias,
dissolução e liquidação de
sociedades, é necessário o
conhecimento do valor de
mercado dos imóveis.
´´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 71
Exercícios
1. qual o conteúdo mínimo que deve constar no 4. Por quantos anos o Corretor Avaliador deve
PTAM? arquivar o PTAM?
2. existe uma tabela de honorários para elaboração 5. O que certifica o selo afixado ao PTAM?
de um PTAM? e quais fatores devem ser
considerados na formulação da proposta de
honorários?
ATENÇÃO!
Os exemplos de PTAMs
aqui apresentados
tiveram seus dados
reais alterados e suas
fotografias suprimidas
para não identificÁ-los,
porém todo o processo de
elaboração explicitado
de forma correta e real,
assim como a indicação
das fontes de onde foram
extraídas as informações
dos imóveis componentes
das amostras.
7.2 Terreno com edificação
unifamiliar
Vamos ver agora um exemplo de um PTAM de terreno com 3 - ZONA E
edificação unifamiliar. Começamos pela identificação do solicitante LOGRADOURO
e da finalidade do parecer.
3.1 - SITUAÇÃO E
Por solicitação de FULANO DE TAL, e com a finalidade LOCALIZAÇÃO
de conhecimento do valor de mercado, emitimos o presente Situa-se o imóvel
residencial no Município
PARECER TÉCNICO DE VALOR DE MERCADO de Porto Alegre, Estado
do Rio Grande do Sul,
1 - OBJETO DA AVALIAÇÃO com frente na Rua Paulo
É objeto desta Avaliação o imóvel urbano constituído por Afonso, nº 1234, no bairro
um prédio residencial e respectivo terreno no município de Vila Assunção.
Porto Alegre, no estado do Rio Grande do Sul.
3.2 - CONDIÇÕES DE
E, em seguida, especificamos a metodologia a ser utilizada: INFRAESTRUTURA
URBANA
2 – METODOLOGIA O imóvel é dotado
O valor do imóvel será determinado pelo Método dos seguintes serviços
Comparativo Direto de Dados de Mercado. públicos:
- via urbana pavimentada;
Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações - rede de água tratada;
equivalentes e com as mesmas características do imóvel - rede de energia elétrica
avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada, em alta e baixa tensões;
ponderados os atributos por homogeneização para - rede e facilidades
formação de preços. telefônicas;
- iluminação pública;
A presente avaliação atende as exigências da Resolução - coleta de lixo;
COFECI nº 1.066/2007. - entrega postal.
Possui três dormitórios, 1. Casa na Rua Paulo Afonso - Bairro Vila Assunção, com
dos quais um é suíte, com 200m2, vendida por R$ 370.000,00.
closet, banheiro social, 2. Casa na Rua Guaporé - Bairro Vila Assunção, com 190m2,
sala com dois ambientes, vendida por R$ 340.000,00.
escritório, copa-
-cozinha, área de serviço, 3. Casa na Rua Santo Inácio - Bairro Vila Assunção, com
dependência completa 220m2, oferecida à venda por R$ 410.000,00.
de empregada, varanda, 4. Casa na Rua São Pio XII - Bairro Vila Assunção, com
churrasqueira e garagem 230m2, oferecida à venda por R$ 440.000,00.
fechada para dois veículos.
5. Casa na Rua Frederico Leitner - Bairro Vila Assunção,
Os quartos e cozinha com 190m2, oferecida à venda por R$ 405.000,00.
estão equipados com
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 3, 4 e
armários embutidos
5 por serem ofertas à venda, consideraremos um deságio de
em excelente estado de
10% para seu valor de mercado.
conservação.
Assim, os preços unitários de amostra são:
Construída em alvenaria,
com laje de forro em 1. R$ 370.000,00/200m² = R$ 1.850,00/m²
concreto armado, paredes 2. R$ 340.000,00/190m² = R$ 1.789,47/m²
pintadas em látex acrílico,
esquadrias metálicas 3. R$ 410.000,00/220m² = R$ 1.863,63/m²
em alumínio, pisos em 4. R$ 440.000,00/230m² = R$ 1.913,04/m²
porcelanato nas áreas
5. R$ 405.000,00/190m² = R$ 2.131,58/m²
Amostras Homogeneizadas
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer
que em números redondos o valor do imóvel é de R$ 322.000,00.
Segue a data, assinatura do corretor avaliador e demais dados, junto com o Selo Certificador.
ATENÇÃO!
´
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 85
86 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 87
7.3 Apartamento em
edifício residencial
PTAM de Imóvel Urbano com Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações
edificação de prédio residencial equivalentes e com as mesmas características do imóvel
multifamiliar avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada,
ponderados os atributos por homogeneização para
O exemplo que veremos a formação de preços.
seguir é de um apartamento em
edifício residencial. Vamos à A presente avaliação atende as exigências da Resolução
montagem do PTAM, iniciando COFECI nº 1.066/2007.
pela identificação do solicitante
e a finalidade do PTAM: E, em seguida a identificação e caracterização do imóvel:
´
ATENÇÃO!
meramente imobiliária.
Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:
Terreno localizado no bairro Atuba, município Frente para Rua Frederico Leitner
de Curitiba, no estado do Paraná, plano com as Fator de Comercialização: 3%
seguintes características: Fator de Profundidade: 5%
Área: 420m 2 Intervalo de Confiança de 2%
Formato: Retangular
Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:
Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:
Área
# Imóvel Município Bairro Características Valor
Construída
1 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 6 anos 196 m2 Vendida por R$ 410.000
3 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 8 anos 176m2 Vendida por R$ 350.000
5 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 4 anos 152m2 Vendida por R$ 297.000
7 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 5 anos 180m2 Vendida por R$ 380.000
3. 1.
Normas da ABNT Série 14.653, Lei 8.078/1990 – Código Civil
e Resolução-COFECI n° 1066/2007 e seu Ato Normativo.
Etimologicamente, ética e moral tem o mesmo significado.
Porém na atualidade utiliza-se o termo Ética para denominar
a ciência que estuda o comportamento e da conduta humana 2.
e o termo Moral para se referir a qualidade da conduta
humana. Logo, pode-se afirmar que a moral é o objeto de Não, conforme estabelece a RESOLUÇÃO-COFECI
estudo da ética. ´
N° 1.066/2007, no seu Artigo 1° - Parágrafo Unico “a
inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando
4.
ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à
comercialização imobiliária nos termos do artigo 3°, in fine,
Sim, é atribuída ao corretor avaliador a responsabilidade da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978”.
civil pela emissão do PTAM, sendo que conforme estabelece
Código Civil (Lei 10.406/2006) esta independe de culpa,
pois um trabalho mal realizado por imperícia, imprudência ou 3.
negligência poderá gerar o dever de indenizar o cliente ou a A Lei 6530/1978, que regulamenta a profissão de Corretor
quem tenha causado dano. de Imóveis, dispõe, em seu artigo 3º: “Compete ao Corretor
O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece, em seu art. de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
927, no capítulo “Da Obrigação de Indenizar”: permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), quanto à comercialização imobiliária”.
causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei,
6. Vias de Transição -
Vias Perimetrais
Vias Arteriais
Conforme estabelece a Resolução COFECI 1066/2007 em
seu Art. 5° - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
para determinação do valor de mercado, deve conter os 5.
seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante; O fato do imóvel, por exemplo, estar localizado em via
II) objetivo do parecer técnico; urbana pavimentada, dotado de rede de água tratada, rede
III) identificação e caracterização do imóvel; elétrica, onde existem também os serviços de coleta de lixo
IV) indicação da metodologia utilizada; e entrega postal, valorizam o imóvel, por isso é importante
V) valor resultante e sua data de referência; o corretor avaliador conhecer as condições de infraestrutura
VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de do imóvel avaliando.
Imóveis Avaliador.
(...)
2.
4 Métodos avaliatórios
Fator objetivo é aquele que representa, por exemplo, o
acréscimo de valor unitário que existe entre um terreno de
1.
esquina e um terreno de meio de quadra na mesma rua ou
a) Método comparativo direto de dados de mercado; bairro.
b) Método involutivo; • para zonas estritamente residenciais unifamiliares, esse
c) Método evolutivo; fator situa-se ao redor de 10% (dez por cento);
d) Método da capitalização da renda. • para zonas de uso misto, pode chegar a 20% (vinte por
cento);
• para zonas em que predomina o comércio, pode atingir
2. 50% (cinquenta por cento).
Outros atributos podem ser homogeneizados por fatores
Para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação
objetivos, como:
Mercadológica, entretanto, o único método aplicável é o
• dimensões de testada e profundidade;
comparativo direto de dados de mercado, aplicado ao imóvel
• condições topográficas (declividade, ondulações,
como um todo, incluindo terreno, edificações e demais
drenagem);
benfeitorias.
• idade e conservação da edificação, entre outros.
3.
3.
Recomenda-se que o quadro seja composto no mínimo 5
(cinco) imóveis comparandos. Existiam duas correntes: a plurivalente que definia o
conceito de valor mutável, cujo significado variava em
função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos
4.
6 Conteúdo e apresentação do PTAM
O valor de mercado de um imóvel pode ser estabelecido
por meio da emissão de um PTAM - Parecer Técnico de 1.
Avaliação Mercadológica e tem por finalidade expressar a
opinião do Corretor de Imóveis responsável por sua emissão, O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica deverá
quanto ao Valor de Mercado do imóvel objeto. apresentar, como conteúdo mínimo, os requisitos
Esse valor refere-se, sempre, a uma data fixa, sendo estabelecidos na Resolução COFECI N° 1066, no Ato
essencial a contemporaneidade dos elementos de Normativo, em seu Anexo III:
comparação. Também é indispensável a existência de um 1. Identificação do solicitante;
mercado aberto, em que haja, ao menos, um vendedor 2. Finalidade do PTAM;
disposto a vender e um comprador disposto a comprar o 3. Identificação e caracterização do imóvel
bem, sem interferências externas. O valor da transação Situação e localização (Estado, Município, logradouro,
assim concretizada é o valor de mercado. número, etc.);
Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
5. Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso
comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do
imóvel;
1°. Análise Documental – a documentação do imóvel é
Características e infraestrutura disponível no logradouro e
fonte primordial de informações e independente da tipologia
na região onde se encontra o imóvel;
do imóvel (urbano ou rural) por isso o corretor avaliador
Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções,
deverá analisar os seguintes documentos:
benfeitorias, instalações, etc.);
Título aquisitivo para constatação dominial,
Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
preferencialmente a certidão atualizada do imóvel;
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do
Número do contribuinte IPTU, ITR, CCIR – INCRA e NIRF
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
2°. Vistoria – as informações detalhadas obtidas
Identificação dos imóveis escolhidos para compor a
no momento da vistoria darão subsídios de aspectos
amostra, explicitando as respectivas fontes;
qualitativos e quantitativos do imóvel avaliando, que em
Homogeneização dos itens da amostra;
determinado momento nortearão a redação do PTAM.
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;
3°. Pesquisa de Imóveis para composição do quadro
6. Encerramento
amostral – este quadro deverá ser composto de no mínimo 5
Conclusão do PTAM;
amostras.
Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
4°. Homogeneização das amostras – considerando-
Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura
se critérios como bairro, idade do imóvel, e no caso de
apartamento, o andar, a posição solar, entre outros.
5°. Determinação dos valores unitários homogeneizados 2.
do quadro amostral
6°. Determinação do valor médio estimado do imóvel Ainda não existe uma tabela de honorários oficial pela
avaliando (limites de variação de 1% a 10% conforme nível emissão de PTAM, por isso o corretor dever considerar na
de precisão da avaliação, sendo que quanto mais precisa a formulação da proposta de honorários: o tempo despendido,
avaliação, menor a variação). o valor do imóvel, o grau de complexidade, as condições
7°. Elaboração do PTAM financeiras do cliente, a habitualidade ou eventualidade da
prestação de serviços, a localização do imóvel objeto e as
despesas de locomoção e estadia e, por fim, a competência e
o reconhecimento público do profissional. (...)
O perito judicial é aquele nomeado para realizar avaliações O selo certifica que o parecer de avaliação mercadológica foi
e perícias em juízo, ou seja, em processos que correm na elaborado por Corretor de Imóveis devidamente habilitado
Justiça, observado o que o que determina o art. 145 do e inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
Código de Processo Civil. mantido pelo Sistema COFECI/CRECI, nos moldes
estabelecidos na Resolução-COFECI n° 1.066/2007, e seu
Ato Normativo.
4.
1.
Como os imóveis 4 e 11 são imóveis ofertados a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%
Homogeneização das amostras 4 e 11
homogeneizados homogeneizados
∑ = R$ 12.001,42/m2 = R$ 2.400,28/m2
5
O corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que
este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora redução a precisão da avaliação,
aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.
(...)
Retangular
1 Terreno Curitiba Atuba 570 m2 Ofertado à venda por R$ 355.000
Dimensões: 15,00m X 38,00m
Retangular
3 Terreno Curitiba Atuba 480 m2 Ofertado a venda por R$ 298.000
Dimensões: 12,00m X 40,00m
Retangular
5 Terreno Curitiba Atuba 500 m2 Vendido por R$ 350.000
Dimensões: 20,00m X 25,00m
Retangular
9 Terreno Curitiba Atuba 420 m2 Vendido por R$ 288.000
Dimensões: 12,00m X 35,00m
Retangular
10 Terreno Curitiba Atuba 540 m2 Vendido por R$ 320.000
Dimensões: 15,00m X 36,00m
Como os imóveis 1 e 3 são imóveis ofertados a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%.
Já na amostra 5 iremos aplicar um fator de correção de profundidade de 5%.
Homogeneizado
O corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que
este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora redução a precisão da avaliação,
aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.
3.
Excluímos do quadro de imóveis:
• Terrenos em bairros diferentes do imóvel avaliando
Ficamos então com as seguintes amostras:
Área
# Imóvel Município Bairro Características Valor
Construída
Belo
1 Casa Santa Cruz Casa térrea, 6 anos 196 m2 Vendida por R$ 410.000
Horizonte
Belo
3 Casa Santa Cruz Casa térrea, 8 anos 176m2 Vendida por R$ 350.000
Horizonte
Belo
4 Casa Santa Cruz Casa térrea, 2 anos 182m2 Ofertada à venda por R$ 395.000
Horizonte
Belo
5 Casa Santa Cruz Casa térrea, 4 anos 152m2 Vendida por R$ 297.000
Horizonte
Belo
7 Casa Santa Cruz Casa térrea, 5 anos 180m2 Vendida por R$ 380.000
Horizonte
Como o valor do imóvel 4 é de oferta a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%.
Homogeneização da amostra 4
Homogeneizado
∑ = R$ 10.150,76/m2 = R$ 2.030,15/m2
5
Assim, para o imóvel avaliando temos:
Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 180,00 m2 x R$ 2.030,15/m2 = R$ 365.427,00
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 365.000,00.
Referências
UT1
Bibliografia:
ABNT. NBR 14653-1:2001 Versão Corrigida 2:2005 Avaliação de bens Parte 1: Procedimento gerais.
´
CAEIRO, Antonio Castro. Ética a Nicômaco. Editora Atlas, 1ª edição, 2009.
JuNIOR, Radegaz Nasser. Avaliação de Bens – Princípios Básicos e Aplicações. Editora Leus, 1ª Edição, 2011.
SÁ, Antonio Lopes de. Ética Profissional. Editora Atlas, 2009.
Internet
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