Informe de Unidad

TASACION REGLAMENTARIA DE UNA EDIFICACION PARA OFICINAS UNS
“Año del Buen Servicio al Ciudadano”
INGENIERÍA CIVIL
VALORACIÓN DE EDIFICACIÓN
UBICACIÓN:
Urb. Canalones. Mz. L2 Lt. 47
PERITOS:
CHAVEZ CUBAS, Oscar Randú.
MORENO ENRIQUEZ, Jesús Alfonso.
FINALIDAD:
Tasación de Predio Urbano.
VALOR:
$ 98393.34
2017
NUEVO CHIMBOTE – PERÚ
pág. 1
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. NOMBRE DEL SOLICITANTE
Sr. Calderon Rodriguez Santiago Lorenzo
1.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO
El inmueble es propiedad de Sr. Calderon Rodriguez Santiago Lorenzo
identificado con DNI Nº 3283714616
1.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO
El inmueble se encuentra registrado con partida NºP………… en el

Registro Predial Urbano de Nuevo Chimbote.
1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN
El objeto de la pericia es la valuación de una edificación para

OFICINAS.
1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Las acciones previas a la tasación han sido las siguientes:
1.5.1. BASE PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al

entorno del predio, a fin de determinar los valores arancelarios y
comerciales del predio.
1.5.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA
Se realiza la presente valuación por el método de la tasación

directa; la misma que corresponde a la determinación del valor
de los componentes físicos del inmueble, teniendo en cuenta:
- Reglamento Nacional de Tasaciones R.M. Nº 172-2016-

VIVIENDA (19.07.16)
1.5.3. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE

REFERENCIA
UBICACIÓN PRECIO/m2 REFERENCIA
Calle 101
Mz. L2 Lte. 47 Prog. Viv. Actual Local del
Sector 3A S/. 135.00 SIS
Urb. Buenos Aires
pág. 2
1.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

La tasación está referida al mes de Octubre del 2017.
1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

LOCALIDAD : Urb. Buenos Aires Mz. L2 Lte. 47 Prog.Viv.
Sector 3ª Zona 3
DISTRITO : Nuevo Chimbote
PROVINCIA : Santa
DEPARTAMENTO : Ancash
REGIÓN : Ancash
1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El Plan Director de Chimbote establece que la edificación está
ubicada en una zona calificada como R3.
La clasificación de su densidad es tipo 3.
1.9. LINDEROS
 Por el frente : Calle 101
 Por la izquierda : Entrando colinda con propiedad de
terceros Lte. 46.
 Por la derecha : Entrando colinda con propiedad de terceros Lte. 48.
 Por el fondo : Entrando colinda con propiedad de terceros Lte. 37.
1.10. ÁREA DEL TERRENO Y PERÍMETRO

El área del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas
perimétricos antes ubicadas es de 147 m2.
Frente : 7.00 m
Lado derecho entrada : 21.00 m
Lado izquierdo entrada : 21.00 m
Fondo : 7.00 m
El perímetro total es : 56.00 m
pág. 3
1.11. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Según

Constatación de Fábrica
 Primera planta : 133.75 m2
 Segunda planta : 122.43 m2
 Tercera planta : 87.84 m2
1.12. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO
1.12.1. DESCRIPCIÓN GENERAL
El inmueble es una construcción de 03 plantas con techo de losa

aligerada en todos sus niveles.
En la primera planta, el techo es losa aligerada pero existe dos

tragaluz de 11.9000 m2 y 6.9250 m2. Cuenta con cisterna de concreto
armado.
El segundo y tercer piso tiene techo de losa aligerada exceptuando

tres tragaluz de 11.9000 m2 y 6.9250 m2 y de 0.7800 m2. Sobre el
tercer piso se ubica el tanque elevado.
1.12.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA
 Primera planta
Estacionamiento, Escalera al 2º Piso, Terraza, 1 Baño, 1

Oficina con Baño y closet, y Patio.
 Segunda planta
5 Oficinas con baño en solo una, 2 Salas de Estar, 2 Baños,
Escalera al 3 º Piso.
 Tercera planta
5 Oficinas uno con baño, 2 Salas de Estar, 2 Baños, Escalera
al 3 º Piso.
pág. 4
1.12.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN
El inmueble ha sido construido con las siguientes

características técnicas:
• Cimentación: cimiento corrido y sobrecimientos de concreto

ciclópeo.
• Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k. y pandereta.
• Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto armado.
• Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal.
• Pisos: enchape de cerámica.
• Puertas y ventanas: puertas y ventanas de madera cedro.
• Revestimientos: tarrajeo frotachado, pintura lavable.
• Baño: aparatos sanitarios y mayólica de color y blanco.
• Instalaciones sanitarias: agua fría y caliente empotrada.
• Instalaciones eléctricas: corriente, monofásico, empotrada.
1.12.4. ANTIGÜEDAD
De acuerdo a la Declaratoria de Fábrica la construcción se

terminó en enero del 2014 en su totalidad, por lo que tiene
una antigüedad de 3 años.
1.12.5. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
De la inspección ocular efectuada al inmueble se calificó el

estado de conservación como bueno y de acuerdo a la tabla
N°01 de Depreciaciones del Reglamento Nacional de
Tasaciones se tiene:
Primera Planta : Estado Muy Bueno – P= 0%

Segunda Planta : Estado Muy Bueno – P= 0%
Tercera Planta : Estado Muy Bueno – P = 0%
pág. 5
1.13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de
infraestructura urbana, tales como:
 Red de agua potable.
 Red de desagüe.
 Veredas de concreto.
 Instalaciones eléctricas; con redes de alumbrado público y domiciliario.
 Líneas telefónicas.
 Calzadas pavimentadas.
II. TASACIÓN
2.1. CONSIDERACIONES GENERALES
Para efectos de la valorización del inmueble, se han tenido en cuenta
los siguientes factores:
• Estructura Urbana
• Zonificación
• Redes viales
• Servicios comerciales circundantes
• Equipamiento urbano adecuado
• Rentabilidad en el mercado inmobiliario
• Consolidación Urbana en el entorno.
2.2. VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos
Urbanos brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento, se le asigna un valor unitario de:
S/. 135.00 Soles por m2 de terreno
Siendo:
𝑽𝑻 = 𝑺/. 19′845.00
pág. 6
2.3. VALOR DE LA EIFICACIÓN (VE)

Teniendo en cuenta las características constructivas, los acabados y
los materiales predominantes empleados en la edificación, así como
los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de
la construcción, y además utilizando el Reglamento Nacional de
Tasaciones:
Primera planta : S/. 76,334.42

Segunda planta : S/. 60,198.87
Tercera planta : S/. 41,433.89
Inst. fijas y perm. y obras complementarias = S/. 2,776.06
VE = S/. 180,743.24
2.4. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP)
VTP = S/. 197,501.24
2.5. TIPO DE CAMBIO:

El tipo de cambio a la fecha es de US 1 Dólar = S/. 3,24 Soles
2.6. CONCLUSIÓN:
Según el análisis del mercado sobre valores comerciales de
edificaciones de esta zona, la situación económica actual, el estado
de conservación y características del inmueble, así como el entorno y
tipo de edificaciones, se considera que el valor comercial del inmueble
se ajusta al valor de reposición por lo tanto se tiene:
VALOR TOTAL DE INMUEBLE = $ 98393.34

NOVENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS NOVENTA Y TRES Y
33/100 DÓLARES AMERICANOS.
pág. 7
III. ANEXOS
pág. 8
VALOR DEL TERRENO (VT)
De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos
brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se
le asigna un valor unitario de:
S/. 135.00 Soles por m2 de terreno
𝑉𝑇 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑥 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜
Área de Terreno (AT) = 147.00 m2
Valor Unitario del terreno (VUT) = S/. 135.00 /m2
𝑉𝑇 = 𝐴𝑇 ∗ 𝑉𝑈𝑇
𝑉𝑇 = 147 ∗ 135
𝑽𝑻 = 𝑺/. 19′845.00
pág. 9
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE

EDIFICACIÓN PARA LA COSTA
pág. 10
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN
 Primera Planta
MUROS Y COLUMNAS : C- S/. 200.20
TECHOS : C- S/. 152.71
PISOS : E- S/. 149.96
PUERTAS Y VENTANAS : E- S/. 86.25
REVESTIMIENTOS : F- S/. 117.67
BAÑOS : C- S/.48.56
INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS: C- S/.119.91
VUE = S/. 875.26

 Segunda Planta
TECHOS : C- S/. 152.71
PISOS : E- S/. 149.96
BAÑOS : C- S/.48.56
VUE = S/. 875.26

 Tercera Planta
TECHOS : C- S/. 152.71
PISOS : E- S/. 149.96
BAÑOS : C- S/.48.56
VUE = S/. 875.26
pág. 11
PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS

BRINDADO POR LA EL MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y
SANEAMIENTO
PREDIO
pág. 12
VALUACIÓN DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Y

OBRAS COMPLEMENTARIAS
Se usará el siguiente cuadro:
pág. 13
pág. 14
VALOR
Nº DESCRIPCIÓN UNIDAD METRADO PARCIAL
UNITARIO
PORTONES Y
10
PUERTAS M2 49.05 394.21 19336.00
TANQUE
18 ELEVADO DE
M3 1.1 864.69 951.16
PLÁSTICO
CISTERNAS,
POZOS
22 SUMIDEROS,
TANQUES M3 4.5 955.99 4301.96
SEPTICOS
PROYECTORES
67 Und 3 726.45 2179.35
LUMINARIAS
PASAMANO
84 Ml 14.60 275.33 4019.82
METALICO
30788.29
COSTO OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES
30788.29 * 0.68 = 20936.04
pág. 15
VALOR DE LA EIFICACIÓN (VE)
Teniendo en cuenta las características constructivas, los acabados y

los materiales predominantes empleados en la edificación, así como
los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de
la construcción, y además utilizando el Reglamento Nacional de
Tasaciones:
VE  AT  VUE1  P 100
Dónde:
AT = Área Techada
VUE = Valor Unitario de edificación
P = Porcentaje para depreciación
ÁREAS TECHADAS:
 Primera planta : 106.4412 m2
 Segunda planta : 105.5970 m2
 Tercera planta : 105.5970 m2
PORCENTAJES PARA CÁLCULO DE DEPRECIACIÓN:
 Primera Planta : Estado Muy Bueno – P = 0%
 Segunda Planta : Estado Muy Bueno – P = 0%
 Tercera Planta : Estado Muy Bueno – P = 0%

CÁLCULO:
Primera planta : 106.4412 x 875.26x (1-0.0) = S/. 93163.73
Segunda planta : 105.5970 x 875.26x (1-0.0) = S/. 92424.83
Tercera planta : 105.5970 x 875.26x (1-0.0) = S/. 92424.83

Inst. fijas y perm. y obras complementarias = S/. 20936.04
VE = S/. 298,949.43
pág. 16
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP)
Valor del Terreno (VT) = S/. 19,845.00

Valor de la Edificación (VE) = S/. 298,949.43
VTP = VT + VE
VTP = S/. 318,794.43
CUADRO RESUMEN DE VALORIZACIÓN DEL PREDIO
PISO 1ERO 2DO 3RO

MC 200.20 200.20 200.20
T 152.71 152.71 152.71
P 149.96 149.96 149.96
PV 86.25 86.25 86.25
R 117.67 117.67 117.67
B 48.56 48.56 48.56
IE IS 119.91 119.91 119.91
VUE 875.26 875.26 875.26
AREA TECHADA 106.4412 105.5970 105.5970
DEPRECIACIÓN 0.0 0.0 0.0 TOTAL
VE / PISO 93163.73 92424.83 92424.83 278013.39
INST. FIJAS Y OBRAS COMP. 20936.04
VE 298,949.43
VT 19,845.00
VTP (SOLES) 318,794.43
VTP (DOLARES) 98393.34
pág. 17
FOTOGRAFÍAS DE LA VIVIENDA
pág. 18
MAPA DE ZONIFICACIÓN SÍSMICA - PELIGRO SÍSMICO
pág. 19
FACHADA DEL
PRIMER PISO DE
LA VIVIENDA
pág. 20
DETALLES EN LAS ESCALERAS
pág. 21
ANALISIS VISUAL DE LOS PISOS
pág. 22
ANALISIS VISUAL DE LOS MUROS
pág. 23
BAÑOS
pág. 24
OFICINAS
pág. 25
pág. 26
PUERTAS
pág. 27
TANQUE ELEVADO
pág. 28
DR. LLAVE IPARRAGUIRRE RICARDO

Director Unidad Desconcentrada Regional Santa
pág. 29
UNS
PERITOS
pág. 30

Informe de Unidad

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TASACION REGLAMENTARIA DE UNA EDIFICACION PARA OFICINAS UNS

“Año del Buen Servicio al Ciudadano”

Sr. Calderon Rodriguez Santiago Lorenzo

1.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO

El inmueble es propiedad de Sr. Calderon Rodriguez Santiago Lorenzo

identificado con DNI Nº 3283714616

1.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

El inmueble se encuentra registrado con partida NºP………… en el

1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la pericia es la valuación de una edificación para

1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Las acciones previas a la tasación han sido las siguientes:

1.5.1. BASE PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al

1.5.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

Se realiza la presente valuación por el método de la tasación

- Reglamento Nacional de Tasaciones R.M. Nº 172-2016-

1.5.3. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE

1.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

1.10. ÁREA DEL TERRENO Y PERÍMETRO

Lado derecho entrada : 21.00 m

Lado izquierdo entrada : 21.00 m

El perímetro total es : 56.00 m

1.11. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Según

 Primera planta : 133.75 m2

 Segunda planta : 122.43 m2

 Tercera planta : 87.84 m2

1.12. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

1.12.1. DESCRIPCIÓN GENERAL

El inmueble es una construcción de 03 plantas con techo de losa

En la primera planta, el techo es losa aligerada pero existe dos

El segundo y tercer piso tiene techo de losa aligerada exceptuando

1.12.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA

Estacionamiento, Escalera al 2º Piso, Terraza, 1 Baño, 1

1.12.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN

El inmueble ha sido construido con las siguientes

• Cimentación: cimiento corrido y sobrecimientos de concreto

• Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k. y pandereta.

• Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto armado.

• Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal.

• Pisos: enchape de cerámica.

• Puertas y ventanas: puertas y ventanas de madera cedro.

• Revestimientos: tarrajeo frotachado, pintura lavable.

• Baño: aparatos sanitarios y mayólica de color y blanco.

• Instalaciones sanitarias: agua fría y caliente empotrada.

• Instalaciones eléctricas: corriente, monofásico, empotrada.

De acuerdo a la Declaratoria de Fábrica la construcción se

1.12.5. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

De la inspección ocular efectuada al inmueble se calificó el

Primera Planta : Estado Muy Bueno – P= 0%

1.13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

2.2. VALOR DEL TERRENO (VT)

2.3. VALOR DE LA EIFICACIÓN (VE)

Primera planta : S/. 76,334.42

2.4. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP)

VTP = S/. 197,501.24

2.5. TIPO DE CAMBIO:

VALOR TOTAL DE INMUEBLE = $ 98393.34

VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos

brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se

le asigna un valor unitario de: