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SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS

El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral


facultativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes de la
inscripción, con el acuerdo de los contratantes. En el Sistema Registral
Francés se ha establecido el Sistema Registral de la Transcripción en la Ley
de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se creó el
Registro Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre vivos.
Por Ley de 30 de octubre de 1935 se incluyó la transcripción de los
testamentos en el Registro y se dispuso la transcripción de las sentencias
por las cuales se constituían derechos reales.
Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa
ha influido en el derecho positivo de muchos Estados.
La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral Francés, y se
protege al tercero registral que actúa de buena fé, cuando su adquisición
ha sido a título oneroso. En este Sistema Registral se archiva el Título
transcrito y el contenido de las transcripciones se presume exacto.
En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del
Registro y la transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos
contra los terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no
todas las personas pueden acceder al contenido de las transcripciones, ya
que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad Incompleta.
SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN
En el Sistema Registral Alemán es necesario tener en cuenta la Ley de 24 de
marzo de 1897 y el Código Civil Alemán (BGB) que entró en vigencia de
1900. El Sistema Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema
registral constitutivo, en el cual los derechos reales se constituyen con la
inscripción en el Registro, es decir, no basta el acuerdo entre las partes
para constituir derechos reales o transmitirlos. La traslación de dominio
opera con la inscripción en el Registro. La traslación de dominio es
abstracta en Alemania, es decir, la traslación de dominio se desliga de la
inscripción.
En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el cual se
verifica la realidad física de los terrenos, mientras que en el Registro se
verifica la realidad jurídica de los terrenos.
Para transmitir el derecho de propiedad sobre inmuebles en el Sistema
Registral Alemán, es necesario el acuerdo entre los contratantes y además
la inscripción en el Registro. Las declaraciones del enajenante y adquiriente
se presentan en presencia de ambos y pueden hacerse representar por
apoderado.
En el Sistema Registral Alemán para practicar una inscripción es necesario
que el afectado por la inscripción la autorice.
En Alemania tienen derecho a consultar y pedir copias del Registro todos
los que acrediten tener interés en las inscripciones o en sus efectos.
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
El Sistema Registral Australiano se caracteriza por ser un sistema registral
con validante, y también se le denomina Sistema Acta Torrens o Sistema
Torrens. Fue creado por Roberto Torrens en Australia en el año 1858.
En el Sistema Registral Australiano la primera inscripción de dominio es
facultativa, pero una vez practicada la misma la inscripción es obligatoria
para las posteriores traslaciones de dominio y también para las
constituciones de derechos reales. En este Sistema Registral cada
enajenación del inmueble implica que el mismo vuelve al dominio de la
Corona.
Cuando se inscribe una traslación de dominio la Corona le otorga el título a
favor del nuevo propietario, siendo éste título inatacable, el cual ofrece
mucha seguridad a los adquirientes.
En este Sistema Registral cuando se inscribe una finca el Registro otorga un
certificado y que para transmitir el derecho de propiedad sobre la finca
puede ser endosado. Los Registros solamente son accesibles a las partes
interesadas y existe un fondo de seguro que cubre los errores del Registro.