PERITAJE Y VALUACIONES

DE BIENES, MUEBLES
E INMUEBLES
 El profesional que ejerce la especialidad de Valuaciones,
requiere tener una formación y orientación multidisciplinaria con
conocimiento en los siguientes aspectos:

a. Especialidad de la ingeniería o arquitectura

b. Ingeniería Económica - Matemáticas financieras
c. Código Civil
d. Reglamento General de tasaciones del Perú
e. Valores Oficiales y Valores de Mercado (muebles - Inmuebles)
  Instituciones crediticias y financiera.
 Poder Judicial.
 Auditorias, oficinas de corretaje y otros.
 Valuaciones Particulares

Son importantes, porque correctamente efectuadas contribuyen

con el funcionamiento del sistema económico, financiera,
administrativo, social y judicial del País. Son Empleadas:

 Para Efectos de compra- Venta

 Revalorización de activos fijos.
 Garantías de operaciones crediticias
 En los Procesos Judiciales; y en otro casos.
 ¿Qué Valuamos los peritos?

GARANTÍAS

 Hipotecarias: bienes inmuebles

 Prendas: bienes muebles

OTRAS VALUACIONES

 Evaluaciones de proyectos
 Valuaciones de empresas en Marchas
 Valuaciones de intangibles
NORMATIVIDAD
y
DEFINICIONES
 LA NORMATIVIDAD VIGENTE ¿QUÉ ESTABLECE EN EL
TRABAJO DEL PERITO VALUADOR?

 Determinar adecuadamente y con sustento, los valores

comerciales a la fecha de las garantías.

 Utilizar un criterio prudente y conservador en la

determinación del valor.

 Recomendar a la entidad financiera el valor de

realización de la garantía sobre la base de parámetros
que conozca el perito.
 Valuación o Tasación

Es el procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el

bien analiza y dictamina sus cualidades y características en
determinada fecha para establecer su justiprecio de acuerdo a
las normas del presente reglamento

Perito Valuador
al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y
a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la
valuación de un bien.
 Terreno Urbano
Es aquel que esta situado en un centro poblado y se destina a
vivienda, comercio, Industria o cualquier otro fin Urbano, y los
terrenos sin edificar, siempre cuenten con los servicios generales
propios.(agua, alcantarillado y electricidad)

Predio Urbano
Se considera predio urbano a los terrenos urbanos, a las
edificaciones sus obras complementarias

Terrenos rústicos
En zona de expansión urbana, son aquellos que manteniendo su
condición legal de rústicos se encuentran autorizados para
realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la
zonificación establecida en los planes de desarrollo oficiales.
 Zona de expansión urbana
es el área constituida por terrenos rústicos que ha sido
considerada en los planes de desarrollo de una localidad
para el futuro crecimiento de ésta, de acuerdo a una
zonificación y plan vial oficial.

Edificaciones
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fabricas en
general.

Obras Complementarias

Son parte integrante y funcional del predio, tales como cercos,

instalaciones de bombeo, cisterna de agua y desagüe con sus
equipos, tanques elevados, instalaciones exteriores de
alumbrado públicos y agua, ascensores con sus equipos.
 Valor Reglamentario
Se Llama Valuación reglamentaria aquella que utiliza como
información de precios los llamados “ aranceles” en el caso de
precios de terrenos y “ valores oficiales de la construcción” en el
caso de precios de la edificación”.

Valor Comercial (VC)

Es el justiprecio, determinado por las leyes de oferta y demanda,
y en función del mercado; siendo muy importante para ellos,
tomar en cuenta la “Dinámica de Desarrollo de la Zona” donde
se ubica el predio; así como los Factores del entorno.

El Valor de Realización en el Mercado (VRM)

Es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación
como está, descontando los castigos y cargos pertinentes.
 Valor Similar Nuevo (VSN)
Es el valor del inmueble sin considerar el valor del terreno ni
afectar por la depreciación.

Valor Residual (VR)

o Valor de salvamento de un bien al término de su vida útil

Valor arancelarios
o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
 Bienes Inmuebles:
1.El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2.El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de
agua y las aguas vivas o estanciales.
3.Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4.Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
5.Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

Bienes Muebles:
1. Los vehículos terrestres de cualquier índole.
2. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
3. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no
están unidos al suelo.
4. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres, marcas y otros similares.
5. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
PARAMETROS
 PARAMETROS IMPORTANTES A
CONSIDERAR EN LAS VALUACIONES

a. Bienes Inmuebles
-Tendencia actual del mercado.

-Obtención de valores unitarios

de terrenos:
-Ubicación
-Entorno  Avisos
-Factores: Internos y Externos que  Diarios
pueden afectar el valor  Revistas especializadas
-Características constructivas  Base de datos
-Estudio: Del mercado de valores de
Terrenos:
 PARAMETROS IMPORTANTES A
CONSIDERAR EN LAS VALUACIONES

-Tomar referencia de al menos 3 valores representativos.

-Establecer el valor más razonable a base del estudio de mercado
(VT)
-Calcular el valor de la construcción o edificación (VE) afectándola
por la depreciación
-Valor comercial del inmueble

VC=VT+VE
 PARAMETROS IMPORTANTES A
CONSIDERAR EN LAS VALUACIONES

a. Bienes Muebles
 Edad (E)
 Vida útil (VT)
 Expectativa de vida (P)
-Valor Similar nuevo(VSN)
 Valor de reposición (VR)
-Valor residual (R)
-Depreciación  Valor comercial (VC)
-Calculada
-Observada
 PARAMETROS IMPORTANTES A
CONSIDERAR EN LAS VALUACIONES
 LA VIDA UTIL (T)

Solo se puede determinar con certeza cuando la unidad ha sido

retirada del servicio.
 LA VIDA UTIL (T)

Pasos para estimar la vida probable o vida útil (T)

1. Hacer el examen directo y efectivo de cada unidad

o grupo de unidades semejantes, certificando y
anotando sus vidas de servicio.

a. Las condiciones física presente para su edad (MB, B, R, M).

b. Las condiciones de servicio pasadas (B, R, M, MM).

c. Las probables condiciones de servicio futuras.

 LA VIDA UTIL (T)

2. Estimar la vida promedio de unidades

similares bajo condiciones de servicio
La estimación de la vida
semejantes.
probable de vida útil (T)
cuando la unidad es
3. Estimar la vida probable de la unidad
nueva es el justiprecio en
usando asignaciones apropiadas según la:
X años y por lo general no
cambia durante los N
 Condición física
primeros años. (+)
 La edad
 Probables condiciones de servicio futuras.
 LA VIDA UTIL (T)

EXPECTATIVA DE VIDA DEPRECIACION

EFECTIVA

Para la expectativa de vida P: Se

evalúa las condiciones de
servicio en el pasado y las
futuras condiciones de servicio
-Estudio de los datos obtenidos
(MODERADAS)
mediante el examen cuidadoso
de las unidades
-Aplicación de correctos
principios de depreciación.
 LA DEPRECIACION Y EL MANTENIMIENTO

Valor residual: puesta fuera de servicio.

A. CAUSAS FISICAS
a. Avería Física Repentina
Accidentes B. CAUSAS FUNCIONALES
Desastres a. Insuficiencia funcional C. TIPOS DE DEPRECIACION
b. Envejecimiento Obsolescencia Depreciación lineal
Deterioro Físico Anulación
Desgaste y Rotula
Criterios Básicos
 PARAMETROS A SEGUIR PARA EL ESTUDIO DEL
MERCADO INMOBILIARIO

1. Recopilación, análisis e interpretación de datos

2. Precio del mercado
3. La demanda de inmuebles
4. La oferta de inmuebles
 PARAMETROS A SEGUIR PARA EL ESTUDIO DEL
MERCADO INMOBILIARIO

1. Recopilación, análisis e interpretación de datos

1.1. Significación apropiada de los datos a fin de encontrar una

interpretación de carácter técnico, económico o comercial

2. Precio Del Mercado

2.1. Precio del bien se establece en el mercado

2.2. Existe gran volumen de bienes de carácter homogéneo
 PARAMETROS A SEGUIR PARA EL ESTUDIO DEL
MERCADO INMOBILIARIO

3. La demanda de inmuebles

3.1.Zonas de mayor demanda

3.2. Precio a los que se compran los inmuebles
3.3.Ingresos disponibles de los posibles compradores
3.4. Tipos de inmuebles solicitados
3.5. Demanda aparente o estimada por un periodo establecido
 PARAMETROS A SEGUIR PARA EL ESTUDIO DEL
MERCADO INMOBILIARIO

 4. La oferta de inmuebles

4.1. Zonas de mayor oferta

4.2. Precios a los que se venden los inmuebles

4.3. Tipos de inmuebles ofertados

4.4. Opciones de la oferta actual

 ESTIMACION DEL VALOR

La Estimación, representa la verdadera magnitud con toda la exactitud con

que ella puede determinarse, mediante un sano criterio basado en cálculos
adecuados y no debe confundirse con las aproximaciones improvisadas que
son conjecutoras superficiales. Estimación del Valor basada en cómputo o
cálculo representa verdadera magnitud.(+)
DETERMINACION DEL VALOR DE
REALIZACION: ETAPAS
DETERMINACION DEL VALOR DE
REALIZACION: ETAPAS
DETERMINACION DEL VALOR DE
REALIZACION: ETAPAS
EL VALOR
 LA TEORIA DEL VALOR

-LA VALORIZACION DE BIENES INMUEBLES

Se simplifica por la existencia de un mercado activo.
Para muchos casos no es necesaria ninguna teoría
formal del valor

-LA VALORIZACION DE BIENES MUEBLES

En nuestro mercado y realidad no existe patrones y estadísticas de
los parámetros más importantes para la determinación del valor.

-LAS TEORIAS DEL VALOR

Se elaboran para conocer con mayor profundidad como se
llega a determinar en un mercado los valores de los activos.
Expresiones matemáticas
 PRINCIPALES TIPOS DE VALOR

a. “El valor se define como el

monto estimado según
cualquier estándar de poder
de compra, especialmente
por el precio de plaza, o por
cantidad de dinero que se
acepte como equivalente a la
utilidad y al costo de la cosa”
b. En las Tasaciones se
c. Precio: definido como
establece en realidad el
su valor expresado en
concepto de valor de
signos monetarios.
cambio.
METODOLOGIAS
 LOS METODOS UNIVERSALES DE VALUACION

METODO DIRECTO O COMPARATIVO:

Valuación Directa

De un predio urbano consiste en la determinación del valor de

todos sus componente, en términos de terreno, edificaciones,
obras complementarias y eventuales valores intangibles.
Se recomienda analizar entre otras Variables:

Consolidación Urbana de la Zona

Tipos de edificaciones del entorno
Usos del suelo urbano
Conservación de areas publicas
Avenidas Principales que delimitan la Zona
 LOS METODOS UNIVERSALES DE VALUACION

METODO DIRECTO O COMPARATIVO:

se basa en los Así, se puede este sistema cimentado

resultados que calcular en forma en la faz puramente
arrojan una serie independiente el informativa, tiene
de venta de valor del terreno evidentes fallas que
inmuebles en el y el valor de la pueden surgir al
entorno, edificación efectuar las estadística
condiciones y motivo por el de referencia, como el
fecha similares. cual es de registrarse valores
considerado ficticios como
separativo. consecuencia del
ocultamiento del precio
real en la compra de
efectos de eludir
mayores impuestos.
LOS METODOS UNIVERSALES DE VALUACION

METODO INDIRECTO

Está vinculado a la renta anual liquida que el inmueble devengue, o

en caso de estar desocupado u ocupado por su dueño, la renta que
pudiera devengar, cuya capitalización se calculara al tipo de interés
que un banco de plaza pueda otorgar.

De esta manera obtendremos el resultado positivo de la

renta, importe que puede devengar un capital
determinado, que sería precisamente el de la valuación.
 LOS METODOS UNIVERSALES DE VALUACION

METODO EMPIRICO:

La apreciación objetiva del valor, según la experiencia obtenida en el mercado

inmobiliario, juntamente con las observaciones intrínsecas y extrínsecas que ofrece el
bien y una investigación estadística comparativa de valores, son los fundamentos
principales en que se basa este método.

deben ser aquellos que se hallan regidos por la NORMALIDAD DE LA OFERTA Y

DEMANDA, y no por circunstancias forzadas, como consecuencia de ventas
judiciales, ni las d carácter simulado.

el valuador no debe trabajar estrictamente ateniéndose solamente a

uno de los métodos señalados, sino que a los efectos de lograr un
valor que mas se acerque a la realidad debe utilizar de cada uno de
lo que estime conveniente y necesario al caso.
 PROCESO DE VALUACION
CRITERIO CONSERVADOR Y PRUDENCIAL

La valuación de los bienes en

garantía, deberá reflejar
apropiamente su valor de venta
en el mercado, al momento de la
valuación.
El valor comercial del bien
debe calcularse a partir de
información actual y confiable,
y con criterio estrictamente
conservador.
El valor de la garantía corresponde al
valor de realización del bien, entendido
como el valor neto de recuperación
esperada, en caso de una eventual venta
del bien por ejecución o en situación
como y donde este, al momento de la
valuación.
 DEDUCCIONES POR MERMAS Y/O PERDIDAS
POR EJECUCION

2.- Impuestos adeudados a

cargo del vendedor. (Entidad)
Deberá considerarse las
deducciones por castigos y
cargos propios de una 3.- Contribución a tasas
ejecución y venta del bien aplicables a la tendencia de
en garantía; tales como: bienes. (Entidad)

1.-Impuestos 4.- Contribuciones o tasas

aplicables a la venta adeudadas a ser asumidas por
de bienes. (banco) el vendedor. (Entidad)

5.- Comisiones de venta y/o de

martillero. (Entidad)
 DEDUCCIONES POR MERMAS Y/O PERDIDAS POR
EJECUCION

Mermas o perdida por efectos de extracción del bien; tales como:

 Fletes y estiba. (peritos)

 Gastos de instalación y montaje. (peritos)
 Instalaciones y conexiones fijas y permanentes. (peritos)
 Aditamentos y accesorios. (peritos)
 Depreciación durante periodo de ejecución. (peritos)
 Gastos de mantenimiento y conservación. (peritos)
 Gastos de seguridad. (peritos)
 Gastos por seguros. (peritos)
 Otros.