CAPITULO DE INGENIERÍA CIVIL - COLEGIO DE INGENIEROS CIVILES DE PERÚ

CONSEJO DEPARTAMENTAL CAJAMARCA

XVIII CONGRESO NACIONAL DE INGENIERÍ A CIVIL

CONIC 2011

UTILIZACION OPTIMA DE LOS AIRES EN UNA EDIFICACION

AUTOR: Ingº CIP GUILLERMO ALFREDO QUEQ UEZANA QUINTANA

DIRECCION: GAQQ@hotmail.com – Teléfono : (01) 2618978 – 998857189

CAJAMARCA - PERÚ
RESUMEN

El tema del tratamiento de la utilización de los aires en una edificación, es poco

tratado a nivel técnico y menos normativo y si queremos que este tratamiento sea lo
más óptimo posible, menos información se tiene.

A través de la adaptación de los aspectos técnicos a las normas que tienen que ver con
el tema, da como resultado rescatara áreas libres que pueden utilizarse en diversos
proyectos que la población requiere.

Los conceptos y definiciones sobre los que son los aires exclusivos y comunes,
permitirán la mejor complementación con los aspectos técnicos que deban utilizarse.

La correcta evaluación de los parámetros urbanísticos y edificatorios, así como la

prevención en el diseño arquitectónico y/o estructural, así como la correcta
interpretación de la consideración legal de los aires en una edificación permite la
óptima utilización de los mismos, su transferencia, su utilización para construcción,
etc.

La problemática que genera el no interpretar en forma correcta el uso de los aires,

conduce a pueda alterar los derechos de los propietarios de un edificio o se ejecuten
inversiones que no tengan un asidero legal y menos técnico.

PALABRA CLAVE: Verdad en limpio

INDICE DE MATERIAS

 DISPOSITIVOS NORMATIVOS

 REGULACION POR PARAMETROS

 IMPORTANCIA DEL DISEÑO ARQUITECTONICO

 IMPORTANCIA DE DISEÑO ESTRUCTURAL

 AIRES COMUNES

 AIRES EXCLUSIVOS

 ESPACIOS ABIERTOS

 INDEPENDIZACION

 TRANSFERENCIA DE LOS AIRES EXCLUSIVOS INSCRITOS

 DECLARATORIA DE FABRICA DE EDIFICACIONES SOBRE LOS AIRES DE UN

PREDIO

 PROBLEMÁTICA

 CONCLUSIONES
INTRODUCCION
La utilización e los aires en las edificaciones es una alternativa que se presenta ante el
encarecimiento del terreno en todo el ámbito nacional.
El poco conocimiento sobre el tema y la concordancia de las normas que regulan desde
diferentes instancias ésta utilización, hacen que se desperdicie gran parte del potencial
constructivo que deben tener las ciudades en beneficio de sus habitantes.
El abaratamiento de los costos de construcción en ésta utilización, hace que sea posible
que los sectores más desfavorecidos de la población peruana, pudiendo generar una
opción real en la industria constructora.

DISPOSITIVOS NORMATIVOS
CODIGO CIVIL

• Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar disfrutar y racionalizar
un bien; debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de
la ley.
• Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub suelo y al
sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. (Fg 1)

Plano vertical
Sobre suelo

suelo

Plano vertical

Sub suelo
Figura 1

La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y
restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
Art. 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de
habilitación y a los requerimientos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
LEY 27157

• De las inscripciones
Art 46.l.- En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la
edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos,
así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
Art. 46.2 .- Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarán de acuerdo
con lo dispuesto por la normatividad correspondiente ( Registro Público)
Artículo 39.- Del reglamento interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley deben contar
necesariamente con un reglamento interno elaborado por el promoto r o constructor, o en
su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% de los porcentajes de
participación.

Artículo 40.- De los bienes de propiedad común

Los bienes de propiedad común pueden ser, según sa el caso:
a).- El terreno sobre el que está construida la edificación
b ).- Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás
elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una
sección sino que sirven a dos o más secciones.
c).- Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general vías aéreas de
circulación de uso común
d ).- Los ascensores y montacargas
e ).- Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común .
f ).- Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros
g ).- Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no esté n destinados en
una sección en particular
h).- Los sótanos y azoteas , salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario.
i).- Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j).- Los demás bienes destinado al uso y disfrute de todos los propietarios.

LEY N° 29090

Art. 29.- Del registro

29.2.- De la inscripción
El formulario, una vez sellado tiene calidad de instrumento público y constituye
título suficiente para inscribir la respecti va declaratoria de fábrica.
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común,
el Formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de
propiedad exclusiva, indendización, reglamento interno y Junta de Propietarios, que se
inscribe el registro respectivo.
REGLAMENTO DE INSCRIPCION DE PREDIOS RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N° 540-2003-SUNARP/SN

Art. 60.– Independización de Unidades Inmobiliarias sujeta s a los regímenes

establecidos en la Ley 27157
Para la independización de Unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad se presentarán los
siguientes documentos:
a).- Reglamento Interno
b).- Solicitud suscrita por el titular del predio con firma legalizada en la que conste el
área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los
bienes comunes
c).- Plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y
las zonas comunes, autorizado por profesional competente
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida
especial donde se señale estar sometido al régimen al que está sujeta, relaci onándola con
la partida matriz.

Art. 68.- Contenido del asiento de inscripción del Reglamento Interno

El asiento de inscripción del Reglamento Interno del régimen de propiedad
exclusiva y común deberá contener:
- El criterio de asignación de porcentajes de p articipación en las zonas de propiedad
común
- La relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles, si los
hubiere
- El régimen de la Junta de Propietarios y la remisión al título archivado.
- El asiento de inscripción del Reglamento Interno del régimen de independización y
copropiedad debe contener los mismos requisitos en cuanto fueran aplicables

DIRECTIVA SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN

RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N°

340-2008-SUNARP/Sm

4.- El Caso especifico de los aires

El término “aires” alude a la facultad que se con cede a una persona a fin de sobre elevar
una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes.
En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario – constructor puede atribuir el
derecho de sobreelevación a favor de un ti tular exclusivo, o incluso de él miso, en virtud
de dos modalidades clásicas:
1° La cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación; con lo
que el Registro se limita a inscribir el Reglamento Interno (con la cláusula inclu ida) sin
independizar en ninguna partida “los aires”. La estipulación por tanto, se incorpora en la
partida matriz del
Edificio, aun cuando debe señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por lo
que la presente directiva trata de salvar esos errores.
2° La cláusula de “independización de aires” cu8mple un doble efecto:
- reservar un derecho de sobre elevación y
- solicitar, además, que este se consigne en una nueva partida registral segregada de la
matriz. .Para acceder a esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un
porcentaje de participación en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases
institucionales de la propie dad horizontal, el titular de una sección de dominio
exclusivo, también es necesariamente copropietario de las zonas comunes.
Cuando un Reglamento Interno omite mencionar el estatuto jurídico de los aires, por lo
que se refuta común

REGULACION POR PARAMETR OS

El Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios, es el primer documento que
define el uso de los aires, ya que nos permite determinar hasta donde es posible crecer y
dar utilidad en su uso a la edificación.
En el Certificado de Parámetro urban ísticos y edificatorios se establecen las condiciones
que deben tener la edificación, señalarán lo que es factible construir: la zonificación,
como el coeficiente de edificación, indicará el número máximo de pisos por construir
como la máxima área techada total, el porcentaje de áreas libres, el número de
estacionamientos que debe contar la edificación, los retiros exigidos, etc.
La altura de la edificación como el coeficiente de edificación determinara la utilización
de los niveles y de los aires.

IMPORTANCIA DEL DISEÑO ARQUITETONICO

El diseño arquitectónico que contemple los requerimientos de los propietarios y que sea
compatible con los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, además que tenga en cuenta
un acceso independiente mediante una escalera desde el primer piso
Los accesos pueden ser de dos tipos:
Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes
Aires exclusivos: mediante el acceso de escaleras propias de una sección
La reserva de los aires puede efectuarse teniendo en cuenta la concordancia de la futura
construcción y de los futuros accesos, considerando los tipos de acceso antes señalados

IMPORTANCIA DEL DISEÑO ESTRUCTURAL

Las estructuras de la edificación existente , como parte de la estabilidad y seguridad de
la obra, de acuerdo al diseño arquitectónico y los materiales utilizados; en este caso, se
tendrá que determinar si es o no necesario los reforzamientos para la estabilidad de la
edificación y las condiciones del suelo en lo relativo a su capacidad de soporte.
 El diseño debe contemplar los criterios con que se diseñó la arquitectura, contemplando
las cargas provenientes del uso de los aires comunes o exclusivos, así mismo como de la
reserva de aires.
El diseño de los futuros accesos deben preverse, siendo estos para aires comunes o aire s
exclusivos; así mismo para las reservas de aires con miras a futuras ampliaciones. Los
elementos de anclaje en la estructura principal deben quedar diseñados a fin de que la
continuación de las obras no tenga en el futuro ningún inconveniente para las et apas de
ampliación, sobre los aires, que puedan preverse.
El no tener en consideración estas previsiones, se logrará incrementar los costos de
construcción en modificar todo aquello que debió tomarse en c uenta en el momento del
diseño.

AIRES COMUNES
Para la determinación de los aires comunes se debe tener en cuenta lo siguiente:
• Que esté en el Reglamento Interno en tal condición
• En la relación de bienes y áreas comunes debe constar que los aires son
comunes, de acuerdo a lo descrito en este mismo texto al t ratar el tema de
independización.
• Que no exista cláusula en contrario en los títulos
• Que tanto en el Reglamento Interno como en los títulos no indica lo contrario
• Que el acceso sea común
• Que sirva a 2 ó más secciones
• Que esté inscrito en tal condición
• En los títulos debe aparecer la condición de común de los aires
• Si en los títulos no aparece su condición, se interpreta como que el aire es
común
• Tiene un valor que es prorrateado entre todos los propietarios de la unidad
inmobiliaria.

AIRES EXCLUSIVOS
• Los aires exclusivos son aquellos que:
• Tienen a través de la independización una inscripción propia (no común) en los
Registros Públicos y pueden ser transferidos, gravados, donados, etc. como
cualquier sección exclusiva.
• Son objeto de compra venta entre 2 pe rsonas naturales y/o jurídicas
• Son objeto de licencia de obra propia
• Son objeto de declaratoria de fábrica propia
• Tiene un valor propio
El dueño originario del predio (los aires) es titular por toda la proyección vertical del
perímetro del lote (Art. 954 d el CC); esto significa que el propietario de los aires
exclusivos, cuando construya seguirá siendo dueño de los aires verticales que se
generen.
La definición de lo que es la propiedad predial, señalada en este texto, constituye el
criterio básico que debe tenerse para la consideración de los aires exclusivos (aires
propios)
ESPACIOS ABIERTOS
Normalmente en las Escrituras Públicas de compra venta se hace mención expresa que
conjuntamente con el bien a transferir, se transfiere; accesos, usos costumbres y de más
espacios abiertos que tiene el predio.
Las interpretaciones que tiene estas palabras, por parte de quienes compran un inmueble
es diversa, llagándose a interpretar que son los aires de una azotea (aún cuando esta sea
una sección exclusiva), generándose controversias entre los mimos propietarios de un
predio.
Los espacios abiertos pueden estar representados por los jardines exteriores o laterales
de una edificación, los pozos de luz, etc.; no involucrando en absoluto lo que son los
aires de una sección exclusiva.
La correcta interpretación de lo que son los aires comunes, propios y los espacios
abiertos, permitirá que los propietarios de un predio sepan cual es el dominio
(propiedad) que tienen sobre estos espacios generados por los aires y puedan ejercer con
corrección el uso que les correspo nde de acuerdo a su naturaleza.

INDEPENDIZACION
Para generar una sección exclusiva de los aires de una edificación, es necesario
previamente independizar estos aires como una sección independiente, mediante una
solicitud ante el Registro Público, acompañando la memoria y planos de
independización, así como el respectivo Reglamento Interno firmados por el propietario
del inmueble inscrito.
El proceso de independización de los aires , es el mismo que se adopta para la
independización de cualquier sección con fábrica

TRANSFERENCIA DE LOS AIRES

La transferencia se realiza mediante Escritura Pública: se transfiere estos aires inscritos
a nombre del propietario original al nuevo propietario

CONSTRUCCION EN LOS AIRES EXCLUSIVO S INSCRITOS

Para la construcción en los aires exclusivos la municipalidad interviene otorgando la
Licencia de Obra sobre los aires, en base a la calificación del proyecto de arquitectura,
estructuras, instalaciones eléctricas y sanitarias a nombre del nuev o propietario de los
aires con autorización de la Junta de Propietarios establecida en el Reglamento Interno
inscrito, en caso que se requiera reforzamiento.
Para el caso de construcción en los aires comunes, es el mismo procedimiento pero bajo
la solicitud de la Junta de Propietarios.

DECLARATORIA DE FABRICA DE EDIFICACIONES OBRE LOS AIRES DE

UN PREDIO
Terminada la obra, se gestionará el respectivo Certificado de Finalización de Obra ante
la Municipalidad distrital y se solicitará la autorización de la am pliación de fábrica para
inscribirla en el Registro de Predios correspondiente del Registro Público.
PROBLEMÁTICA QUE OCASIONAN LOS AIRES DE UNA EDIFICACION

 De no seguir estos procedimientos puede suceder:

 No se tiene la seguridad sobre la obra que se ejec uta
 Las multas por construir sin licencias son fuertes
 Puede llegar al demolición de lo construido si no se cumple con las normas
 No se puede inscribir la propiedad que significa una inversión a nombre del
propietario de los aires.
 No se tiene reconocimiento legal de la edificación construida.
 No puede efectuarse la transferencia de propiedad de l edificación ejecutada en
los aires exclusivos.

CONCLUSIONES

La adaptación de los aspectos técnicos a las normas vigentes permitirá la utilización

óptima de los aires de las edificaciones y otorgando un mejor aprovechamiento del
suelo que es cada vez más escaso en las zonas urbanas.

El abaratamiento de los costos de las obras se consigue con el mejor aprovechamiento

del suelo (no necesitan excavación, cimientos, sobrecimientos, falsos pisos, troncales
de desagüe, etc)

NORMATIVA

 Código Civil
 Ley 27157
 Ley 29090
 Ley 27972: LEY ORGNICA DE MUNICIPÀLIDADES
 Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540 -
2003-SUNARP/SN: REGLAMENTO DE INSCRIPCION DE PREDIOS
 Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340 -
2008-SUNARP/SM : DIRECTIVA SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y COMUN