HIPOTECA

1) CONCEPTO:

El CC en su Art 2407: “La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre

inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”
Definición insuficiente; presenta problemas al no precisar claramente que es la
hipoteca, sino que da ideas en comparación a la prenda.

Somarriva: “Es un derecho real que recae sobre inmuebles, pero perteneciendo
en poder del que lo constituye y da derecho al acreedor para perseguirlo de
manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de
la subasta (al ejercer la acción hipotecaria).
Es la caución que más se usa, por ser la que otorga más garantías:
A) Inmuebles no pierden el valor; B) Difíciles de destruir

2) CARACTERÍSTICAS:

1) Derecho REAL: Aquí es distinto a los demás, porque el D° no se traduce en

tener o usar, sino en la facultad de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso
de no cumplirse la obl ppal. Se dice que es un derecho real de segundo grado
por no haber relación directa entre el titular del derecho y la cosa.

2) Derecho INMUEBLE: Recae por RG en inmuebles. EXCP: sobre bienes

muebles, que son aeronaves y naves de +50 toneladas. Su tradición,
igualmente, se hace por ka inscripción del título.

3) Derecho ACCESORIO: El acreedor cuenta con 2 derechos:

A) Uno ppal, que es el crédito (derecho personal de carácter mueble)
B) Uno accesorio; derecho de hipoteca (derecho real e inmueble)

3) INDETERMINACIÓN DEL MONTO:

Si se pueden caucionar las obl indeterminadas en cuanto a su monto.

Argumentos:

1) El Art 2431 establece “puede limitarse a una suma determinada”, al decir

“puede… determinada” se dice que es obvio que se podría de forma
indeterminada.
Hipoteca de máximo: Cuando la hipoteca se limita a una cantidad determinada.

2) Art 376; fianza de los guardadores: Como se hace con anterioridad al

ejercicio y no se sabe como será el desempeño: la obl es incierta e incierto
también es su monto.
4) INDETERMINACIÓN EN LA NATURALEZA u OBL FUTURAS:

Como se pueden caucionar las indeterminadas de monto y por esto mismo se

lleva a la conclusión que se pueden caucionar las de indeterminada naturaleza
(o futuras). Art: 2413, 376. Esto nos lleva a un problema sobre la validez de
ciertas cláusulas.

5) VALIDEZ DE CLAÚSULAS DE GARANTÍA GRAL:

Tratan que todas las obl presentes o futuras, directas o indirectas que legue a
tener el deudor, quedarán garantizadas por esta cláusula.

NULAS: Alessandri Puesto que los ppios grales del derecho establecen que
el objeto de los AJ tienen que ser determinados.
VÁLIDAS: Somarriva y Meza-barros Por lo dispuesto en el 2413 que permite
constituir hipotecas “antes” de celebrar el contrato al cual se accede.

6) PROBLEMA DEL 2431 “HIPOTECA DE MÁXIMA”:

Se le llama así porque es: “La limitación de la hipoteca a una determinada

suma”. Esto debe estar expresamente señalado.
Da derecho al deudor a pedir reducción de la hipoteca cuando sea de obl
indeterminadas, si el acreedor no acepta se puede recurrir a la justicia. Sólo
afecta a la indeterminadas, porque en las determinadas las partes saben a
cuanto accede el monto y el deudor, por ende, lo hizo en plena conciencia.
-Constituye una limitación al dominio. (deudor no podrá disponer del bien)
-Constituye ppio de enajenación. (sólo podrá el acreedor)
-Hipoteca da lugar a una preferencia. (caución perfecta por orden de fechas)
-La hipoteca es indivisible. (puede ser renunciado por las partes).

7) HIPOTECA CONVENCIONAL y LEGAL:

En chile la hipoteca es un derecho real y convencional.

La legal no la regula el CC, sino que el CPC en sus Art: 660 y 662. El 662 hace
referencia que en las adjudicaciones de bienes raíces que se hagan a los
comuneros en el juicio divisorio se les va a aplicar hipoteca sobre las
propiedades para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de
los adjudicados, salvo que estos alcances se paguen al contado. Al inscribir el
título el conservador también tiene que inscribir las hipotecas.

+Requisitos de la hipoteca legal:

1) Que en juicio aprticional se adjudique un inmueble.
2) Que el inmueble adjudicado exceda en 80% de lo que realmente le
hubiese correspondido al adjudicado
3) Que el exceso no se pague al contado
4) Que se inscriba esta hipoteca
8) FUENTE DE LA OBL DE CONSTITUIR HIPOTECA:

Puede tener su origen en:

-Voluntad de las partes RG, todas.

- Sentencia judicial Tiene su origen en las sentencias judiciales que tienen
por objeto constituir una caución de conservación y restitución.
- La ley EXCP, la del 662 CPC

La hipoteca es un derecho real y, para adquirirlo, es necesaria la tradición. La

tradición requiere el título que es el contrato de hipoteca.

9) CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE HIPOTECA:

1) CELEBRACIÓN: Acreedor y Deudor // Acreedor y Tercero:

RG: Es entre acreedor y deudor. Acreedor tiene 2 acciones: -Personal contra

patrimonio.
-Real contra
inmueble.

EXCP: Acreedor y un Tercero; aquí no hay inconveniente para que un tercero

hipoteque un bien que le pertenece con el fin de garantizar una deuda ajena,
pero no contrae obligación personal alguna.

2) UNILATERAL: Sólo resulta obligado el deudor, la de transferir al acreedor el

derecho real de hipoteca.

3) ACCESORIO: Es una caución, una obligación que asegura le cumplimiento

de otra.

4) GRATUITO u ONEROSO

5) SOLEMNE: Por escritura pública.

10) ROL DE LA INSCRIPCIÓN: SOLEMNIDAD O TRADICIÓN:

Algunos: Sólo la escritura pública, la inscripción aquí jugaría un papel de

tradición.
Otros: Tiene 2 solemnidades. La escritura pública y la inscripción que además
es tradición. Doctrina mayoritaria: -Solemnidad; escritura pública.
-Inscripción; Tradición.

Queda perfecto por el otorgamiento de la escritura pública. Si el deudor no

cumple con esto, no hace tradición del derecho real de hipoteca al acreedor y
éste último podrá exigir su cumplimiento al deudor.
11) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE HIPOTECA:

1) CONSENTIMIENTO: Puede ser por medio de mandatario, pero éste

requerirá facultad expresa de hipotecar. Pero hoy en día no se requiere que el
mandato sea solemnte.

2) OBJETO: Excepcionalmente se puede realizar sobre bienes embargados,

pero lo que no se puede hacer es la tradición de ellos (inscribir).

3) CAPACIDAD: Se siguen las RG de capacidad. Aquí la ley, da normas

especiales:
- Hijo de familia (sólo autorizado por el juez)
- Personas sometidas a guarda (autorización del juez, sólo si le reporta
utilidad)-
- Mujer en Soc. conyugal (se requiere autorización de la mujer por escritura
pública).

12) BIENES QUE PUEDEN HIPOTECARSE:

1) BIENES QUE SE POSEAN EN PROPIEDAD: Comprende a los por adhesión

y destinación salvo los enajene a un tercero (siempre y cuando no haya sido
ejercida la acción hipotecaria) y a los aumentos y mejoras que experimente el
predio. Pueden hipotecarse:
-Plena propiedad: todas sus facultades.
-Nuda propiedad: es la que está separada del goce.
-Fiduciaria: aquella que está sujeta a perderse en beneficio de otro a raíz de la
condición resolutoria.

2) INMUEBLES EN USUFRUCTO: Lo hipotecado aquí es del DERECHO DE

USUFRUCTO, el deudor sigue percibiéndolos hasta que el deudor lo
embargue.

3) NAVES: De más de 50 toneladas (por la importancia económica y social)

4) AERONAVES: Atendiendo al igual que las naves por su envergadura y por la

importancia económica y social.

5) BIENES FUTUROS: Pero sólo los que el deudor ADQUIERA.

6) BIENES SOBRE LOS CUALES HAY DERECHO EVENTUAL LIMITADO:

aquí es obvio, puesto que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Ppio de
que nadie puede transferir más derechos de los que se tienen.

7) CUOTAS DE COMUNERO SOBRE LA COSA COMÚN: Se es dueño de

todo, pero de nada en particular sino hasta la partición.

8) PROPIEDAD MINERA Y LOS D° DE AGUAS: Porque para la ley se asimilan

a los inmuebles.
13) HIPOTECA DE COSA AJENA:

RG en nuestra legislación: Validez de los contratos sobre cosa ajena. La

doctrina discute:

NO VÁLIDA: El 2414 dice que puede hipotecar bienes la persona que pueda
enajenarlos y emplea la expresión “sus bienes” (lo que denota existencia de
dominio).

SI VÁLIDA:
1) Por la RG de los contratos sobre cosa ajena.
2) Por el 682: Tradición de quien no es dueño es válida, dejando al
adquiriente en las mismas condiciones que estaba el tridente.
3) Porque se puede prescribir y para ello hay que estar en posesión y si
estoy en posesión es porque no soy dueño. (el argumento mas fuerte
junto con la RG)

+Efectos:

1) Se puede adquirir por prescripción.

2) Para el dueño es inoponible y, por ende, podrá demandar la cancelación.

14) LA HIPOTECA DE CUOTA:

Según el 2417 el comunero podrá hipotecar su cuota antes de la partición. Si el

bien se lo adjudica el comunero que hipotecó; se mantiene la hipoteca. Si se lo
adjudica otro comunero; desaparece la hipoteca. Lo que aquí se hipoteca es la
cuota del inmueble, no la cuota de la comunidad.

*HIPOTECA DE PISOS*: Se puede, siemrpe que sean acogidos por la ley de

“propiedad horizontal”. Si se divide el inmueble, subsite la hipoteca.

15) ADQUISICIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA:

1) POR TRADICIÓN: El contrato es el título, la tradición la inscripción. El

derecho real de hipoteca se adquiere por tradición.

2) POR PRESCRIPCIÓN: En el caso de hipoteca de cosa ajena. Lo que se

inscribe es la sentencia que declare la prescripción para que sea oponible a
terceros

3) SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE: La hipoteca es accesoria al crédito y

los deudores adquirirán el crédito sin necesidad de una nueva inscripción.

4) CESIÓN DE CRÉDITO: La cesión del crédito comprende las cauciones que

lo garantizan. Se puede mantener el crédito incluso alzando (quitando) la
hipoteca. Debe hacerse una nueva inscripción para adquirir por tradición.
5) POR LA SUBRROGACIÓN: Traspasa al nuevo acreedor todos los privilegios
y derechos.

16) COSA DE LAS CUALES SE EXTIENDE LA HIPOTECA:

-A los inmuebles por adherencia.

-Inmuebles por destinación.
-Aumentos y mejoras.
-Rentas de arriendo.
-Indemnizaciones por seguros.

17) EFECTOS DE LA HIPOTECA:

Distinguir:
1) RESPECTO AL DUEÑO
2) RESPECTO AL ACREEDOR

1) RESPECTO AL DUEÑO, SUBDISTINGUIR:

A) Antes que el acreedor ejercite la acción hipotecaria
B) Después de ejercida la acción hipotecaria.

1) DERECHOS DEL DUEÑO:

1.A) El dueño, antes que le ejerzan la acción hipotecaria: conserva todas las
facultades del dominio. Puede enajenar o gravar y esto no perjudica al
acreedor hipotecario puesto que cuenta con la facultad de perseguir la finca
para su posterior venta y ejecución. No se pueden constituir usufructos ni
servidumbres porque estos menoscaban el valor de la garantía. Respecto de
los arriendos, el acreedor debe respetar las fechas y no puede percibir las
rentas (excepcionalmente aquí el derecho personal prima por sobre el real).

Derechos que le nacen al acreedor en caso de pérdida o deterioro: Art 2427:

- que se mejore la hipoteca
- que se otorgue otra seguridad equivalente
- cobrar la deuda (acelerar la obl)
Si la obl es condicional: puede imprecar medidas conservatorias.

1.B) El dueño, después que le ejerzan la acción hipotecaria: pierde la facultad

para gozar y disponer del inmueble y sus accesorios. Su posterior enajenación
acarrea el ilícito del 1464 N°3.

2) DERECHOS DEL ACREEDOR:

La hipoteca le otorga 3 derechos que hacen a la hipoteca la mejor garantía:

A) Venta
B) Persecución
C) Preferencia
La acción personal es contra el deudor y la acción real contra la finca
hipotecada. Aquí se pueden ejercer ambas conjuntamente, por lo que el deudor
(de la obl ppal o hipotecario) no podrán alegar la litis pendencia.

2.A) Derecho de VENTA: Consiste en la facultad para sacar los bienes a

remate. Podrá ser vía ordinaria o; vía ejecutiva: cuando la obl ppal y la hipoteca
consten en un título ejecutivo. La acción hipotecaria es siempre real, inmueble
y se dirige contra el actual poseedor del inmueble hipotecado.

2.B) Derecho de PERSECUCIÓN: Consiste en la facultad de perseguir la finca

hipotecada sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya
adquirido (3eros poseedores). Esto se justifica por ser un derecho real y además
porque el dueño del inmueble puede enajenarlo y si no existiera esta opción de
persecución se desvirtúa la garantía.
*Terceros poseedores: “Son aquellos que tienen el dominio o posesión del
inmueble hipotecado sin haberse obligado personalmente al cumplimiento de la
obl ppal.

*CASOS PARTICULARES DE LOS TERCEROS POSEEDORES*:

1) El que adquiere un inmueble gravado con hipoteca: Caso en donde el

comprador paga parte o la totalidad del precio haciéndose cargo de la hipoteca
(art2429 inc 1°).

2) El que hipoteca un inmueble propio para garantizar deuda ajena: 2

situaciones:
A) Si no se obliga personalmente a la deuda: es un “tercero poseedor” y se le
puede perseguir el inmueble.
B) Si además de garantizar la obl del deudor, se ha obligado personalmente a
la deuda: se convierte en “codeudor solidario” y se le persigue igual que al
deudor principal mediante un juicio ejecutivo y no mediante el desposeimiento.

3) El fiador hipotecario: Aquel que se obliga con la hipoteca garantizando:

A) su propia obligación subsidiaria (responde sólo cuando el deudor no
responde)
B) la obligación principal del deudor

En ambos casos no es tercero poseedor porque sea como sea se obliga a la

deuda, así que no se le puede demandar con desposeimiento así que habrá
que demandar ejecutivamente.

Si podrá oponer el beneficio de excusión, porque está sujeto a las reglas

ordinarias en materia de fianza SÓLO cuando garantiza la obligación
subsidiaria y no la ppal del deudor.