Contractul de donație

Capitolul I
Noțiunea, caracterele juridice, interpretarea și delimitarea contractului.

I. 1. Noțiune.

1. Reglementare legală. Potrivit prevederilor cuprinse în art. 985 NCC, Donaţia este
contractul prin care, cu intenția de a gratifica, una dintre părţi, numită donator, dispune irevocabil
de un bun în favoarea celeilalte părți, numite donatar.
Ca și în Codul civil anterior, după modelul Codului civil francez, legiuitorul NCC a optat
pentru reglementarea donației alături de testamente, în Titlul III intitulat ”Liberalitățile”, din Cartea
a IV a ”Despre moștenire și liberalități” și nu a reglementat donația care este un contract, alături de
celelalte contracte speciale, în Cartea a V a ”Despre obligații” din Titlul IX ”Diferite contracte
speciale” al NCC.
Legiuitorul NCC, fidel tradiției, a considerat că este mai funcțional să reglementeze
liberalitățile în același titlu, indiferent că sunt inter vivos, cum este cazul donației, sau că sunt mortis
causa ca în cazul testamentului și indiferent că gratificarea are loc prin contract (act juridic bilateral
- donație) sau prin act juridic unilateral (testament). Această opțiune a legiuitorului se justifică prin
faptul că la orice liberalitate este necesară protecția dispunătorului prin reguli speciale privind
capacitatea juridică de a efectua liberalități ca și reguli speciale de exprimare a consimțământului,
iar, pe de altă parte, regulile devoluțiunii succesorale sunt influențate de eventualele donații
efectuate în timpul vieții dispunătorului, de multe ori cu ocazia dezbaterii succesiunii punându-se în
discuţie chestiuni legate de validitatea contractelor de donaţie sau de întinderea şi efectele acestora.

2. Caracterele juridice. Chiar din definiţia contractului se desprind caracterele juridice ale
contractului de donație, și anume: solemnitatea, caracterul gratuit, caracterul de contract unilateral,
caracterul translativ de proprietate.
a) Donaţia este un contract solemn: pentru încheierea sa valabilă, art. 1011 alin.1 NCC prevede,
sub sancţiunea nulităţii absolute, înscrisul autentic. Raţiunea acestei opţiuni a legiuitorului rezidă în
preocuparea de protejare a voinţei donatorului împotriva oricăror vicii de consimţământ, având în vedere
că donatorul își micșorează ireversibil patrimoniul cu bunul donat și fără obținerea unui echivalent . Prin
excepție, nu este necesar înscrisul autentic pentru valabilitatea contractului, în cazul donațiilor indirecte,
a celor deghizate și în cazul darurilor manuale. O altă excepție privește
darul manual, care este valabil sub dublă condiție, respectiv, prin acordul de voință al părților însoțit
de tradițiunea bunului. Referitor la bunurile ce pot face obiectul darului manual, NCC stabilește o
limită de a dispune de acestea prin dar manual, fiind vorba despre bunurile mobile corporale cu o
valoare de până la 25.000 lei, numai acestea putând forma valabil obiectul darului manual. Pentru
bunurile mobile corporale cu valoare mai mare de 25.000 lei este necesar înscrisul autentic pentru
donarea valabilă a acestora.
b) Donaţia este un contract cu titlu gratuit deoarece prin micşorarea patrimoniului său cu
dreptul donat, donatorul nu urmăreşte nici o contraprestație sau un echivalent.
În cazul contractului de donație, cauza obligaţiei donatorului o reprezintă intenția de
gratificare a donatarului; donatorul procură un avantaj donatarului fără a primi nimic în schimb;
transmiterea proprietăţii se face animus donandi, cu intenţia de a mări patrimoniul celeilalte părţi,
fără contraprestaţie.
c) Donaţia este un contract unilateral, care, în principiu, dă naştere la obligaţii doar în
sarcina uneia dintre părţi, şi anume dă naștere la obligații doar în sarcina donatorului. Prin excepție,
în cazul donației cu sarcină, donația devine un contract oneros, în limita sarcinii stabilite de donator
către donatar.
d) Donaţia este un contract translativ de proprietate, efect care, de regulă, se produce de la
exprimarea consimţământului în forma prevăzută de lege. Ca și în cazul contractului de vânzare, sau de
schimb, donaţia operează transmiterea dreptului de proprietate (sau a altui drept, real sau de creanţă) în
patrimoniul donatarului. Excepțiile de la caracterul translativ de proprietate prin încheierea contractului
de vânzare sunt valabile și în cazul încheierii contractului de donație, de exemplu, când bunul donat este
un imobil și pentru a opera efectul translativ este necesară înscrierea dreptului în cartea funciară, cât și
în situația în care bunul donat este o creanță constatată printr-un titlu nominativ, la ordin sau la
purtător.

3. Interpretarea şi delimitarea contractului. Nici în Codul civil anterior și nici în Noul

Cod Civil, nu găsim reguli speciale privind interpretarea contractului de donaţie . În aceste condiții,
contractului de donație i se vor aplica regulile generale de interpretare cuprinse în art. 1266- art.
1269 NCC.

Deoarece titlul gratuit reprezintă excepția de la regulă (titlul oneros) în caz de îndoială în
materia calificării naturii unui contract, se admite că acesta trebuie considerat un contract cu titlu
oneros, dacă nu rezultă cu certitudine intenţia liberală care l-a determinat pe înstrăinător să se
oblige.
Pentru delimitarea corectă a contractului, în literatura de specialitate s-a apelat la criteriul
cauzei: la contractul de donaţie cauza este animus donandi. În acest sens, în practica judiciară s-a
reţinut că spre deosebire de contractele sinalagmatice, unde cauza fiecăreia dintre obligaţiile părţilor
o constituie executarea prestaţiei promise de către cealaltă parte, în contractele cu titlu gratuit, cauza
obligaţiei celui care dispune constă în intenţia de a mări patrimoniul celui gratificat, fără a primi în
schimb o contraprestaţie.
 În aceste condiții, rezultă cu evidență deosebirea dintre donaţie (contract prin care se
realizează micşorarea unui patrimoniu, încheiat cu intenţia de a gratifica şi, în principiu, fără a
urmări nimic în schimb) şi alte operaţiuni juridice.

Capitolul II. Condițiile de validitate ale contractului de donație

Ca la orice contract și în cazul contractului de donație, trebuie analizate condițiile esențiale

cerute de art. 1179 NCC pentru valabilitatea contractului, respectiv: capacitatea de a încheia
contractul de donație, consimțământul părților, un obiect determinat și licit și o cauză licită și
morală. La acestea se adaugă forma pe care trebuie să o îmbrace acest contract pentru a fi valabil,
respectiv forma solemnă cu specia sa, forma autentică. Există particularități în materia capacității
de a încheia contractul de donație, precum și în materie de exprimare a consimțământului, mai ales
atunci când donația se încheie între absenți, particularități atrase de titlul gratuit/liberalitatea
specific contractului de donație. Numai despre acestea vom discuta în continuare, celelalte condiții
fiind detaliate la studiul contractului de vânzare.

2.1. Capacitatea părților. Incapacități speciale.

Regula. În materia contractului de donaţie funcţionează regula capacităţii de a încheia acest

contract, incapacitatea fiind excepţia. Legiuitorul deosebește între capacitatea de a dispune prin
contractul de donație, capacitate care trebuie să existe la data la care donatorul și-a exprimat
consimțământul și capacitatea de a primi prin donație, care trebuie să existe la data la care
donatarul acceptă liberalitatea (art. 988 NCC). Noul Cod Civil prevede expres anumite incapacităţi
la încheierea contractului de donaţie, incapacități care pot fi, la rândul lor, grupate în: incapacităţi
de a dispune şi respectiv, incapacităţi de a primi prin intermediul acestui contract. Aceste îngrădiri
au caracter de protecţie, având în vedere titlul gratuit specific contractului.

2.1.1. Incapacităţi de a dispune prin donaţie

1.1. Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu (minorii care nu au împlinit vârsta de 14

ani şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească, potrivit art. 43 alin.1 NCC) precum și
persoanele cu capacitate de exercițiu restrânsă (minorul care a împlinit vârsta de 14 ani , potrivit
art.41 alin. 1 NCC) nu pot dispune de bunurile din patrimoniu prin liberalități, inclusiv prin donație,
potrivit prevederilor art. 988 NCC, sancțiunea fiind anularea contractului încheiat în aceste condiții,
chiar fără dovedirea unui prejudiciu, potrivit art. 44 NCC.

Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu și cele cu capacitate de exercițiu restrânsă, nu

pot dona nici personal, nici prin reprezentantul legal, chiar dacă ar exista avizul consiliului de
familie sau autorizarea instanței de tutelă. (art. 144 alin. 1 NCC, art. 146 alin. 3 NCC).
 Prin excepție, tutorele interzisului judecătoresc îi poate gratifica pe descendenții acestuia, cu
avizul consiliului de familie și cu autorizarea instanței de tutelă, potrivit prevederilor art. 175 NCC.

Legiuitorul a stabilit această interdicție în scop de protecţie acordată acestei categorii de

persoane în privinţa încheierii unui act de dispoziţie asupra patrimoniului, atât de important precum
donaţia. Se admite o nuanţare în privinţa darurilor mărunte, obişnuite pentru diferite ocazii,
respectiv daruri manuale, potrivite cu starea materială a minorului, care au caracter curent și se
execută la momentul încheierii lor. (de ex, art. 144 alin. 1, art. 146 alin. 3 NCC).

1.2. Mai mult chiar, interdicția de a dona operează pentru minorul devenit major, care
dorește să-l gratifice prin donație pe cel care a avut calitatea de reprezentant ori ocrotitor
legal al său, înainte ca gratificatul să fi primit de la instanța de tutelă descărcare pentru gestiunea
sa. În acest caz, interdicția este dublă, atât de a dona pentru minorul reprezentat sau ocrotit care a
devenit major, cât și de a primi o donație pentru reprezentantul sau ocrotitorul său legal, până la
descărcarea de gestiune, făcută de instanța de tutelă. Prin excepție, interdicția nu operează în situația
ocrotitorului sau reprezentantului legal care este ascendentul dispunătorului. (art. 988 alin. 2 NCC).
Sancțiunea este și în acest caz, nulitatea relativă.

1.3. De reținut că existenţa capacităţii de a dona se apreciază în raport cu data încheierii

valabile a contractului, care diferă după cum este vorba de un contract încheiat între persoane
prezente sau între absenţi. (art. 987 alin.2 NCC). Pentru ultima ipoteză, donatorul trebuie să fie
capabil atât la data emiterii ofertei de donație, cât şi la data acceptării acesteia de către destinatar,
potrivit prevederilor art. 1013 alin. 1 NCC.

2.1.2. Incapacităţi de a primi donaţii.

Prin interpretarea prevederilor conținute de art. 989 alin. 1 NCC, regula în această
materie este aceea că donatarul trebuie să fie o persoană determinată sau, cel puțin, trebuie ca
dispunătorul să arate criteriile esențiale pentru determinarea donatarului la data la care contractul
produce efecte juridice. În caz contrar, donația este nulă absolut.

Incapacitatea de a primi donații se referă la anumite categorii de persoane, condițiile în

care operează această incapacitate fiind expres și limitativ arătate de legiuitor, astfel :
 2.1. Persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaţii în mod direct. Copilul
neconceput poate fi însă gratificat indirect, prin mecanismul donaţiei cu sarcină. Astfel, donaţia
se face în favoarea unei persoane existente, capabile, în sarcina căreia se stabileşte de către
donator obligaţia de a transmite bunul sau dreptul obiect al donației către copilul ce se va naşte în
viitor. ( în acest sens art. 989 alin.2 NCC ).

2.2. Persoanele juridice care nu au capacitate deplină de exercițiu, pot să primească

donații, chiar de la data actului de înființare, în condițiile dreptului comun, iar în cazul fundațiilor
testamentare, din momentul deschiderii moștenirii testatorului, chiar și în cazul în care aceste
liberalități nu sunt necesare pentru ca persoana juridică să ia ființă în mod valabil. (art. 208
NCC).

Spre deosebire de reglementarea anterioară (art. 33 alin. 3 din Decretul nr. 31/1954), NCC
arată că primirea donației nu mai este condiționată de respectarea principiului specialităţii
capacităţii de folosinţă, potrivit căruia persoanele juridice pot primi donaţii dacă dreptul ce
formează obiectul donaţiei corespunde scopului stabilit prin lege, actul de înfiinţare sau statut.

2.3. Medicii, farmaciştii, persoanele care au acordat îngrijiri de specialitate

dispunătorului pentru boala care este cauză a decesului , nu pot primi donații în situația că
donator este persoana tratată sau îngrijită de ei în ultima boală din care acestea au murit (art. 990
alin.1 NCC ). Incapacitatea se întemeiază pe o prezumţie absolută de captaţie şi sugestie, motiv
pentru care nu se admite administrarea unei probe contrare, care ar tinde să demonstreze
caracterul neviciat al consimţământului donatorului. Interdicția operează și pentru preoți sau
persoane care acordă asistență religioasă în timpul bolii care este cauză a decesului. Prin
excepție de la această regulă, sunt valabile însă, donațiile făcute soțului, rudelor în linie dreaptă
sau colateralilor privilegiați (frați, surori) chiar dacă aceștia sunt medici, farmaciști sau persoane
care au acordat îngrijiri de specialitate dispunătorului, în temeiul prevederilor art. 990 alin. 2
litera a) NCC. Potrivit literei b) a menționatului articol, sunt valabile și donațiile făcute altor rude,
până la al patrulea grad inclusiv, dacă la data liberalității, dispunătorul nu are soț, rude în linie
dreaptă sau colaterali privilegiați.
Sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării acestei incapacităţi este anularea donației, care
poate fi cerută în termenul de prescripție de 3 ani de la data la care dispunătorul s-a restabilit, sau
în termen de 3 ani de la data la care moștenitorii dispunătorului au cunoștință de liberalitatea
făcută.
Aceeaşi sancţiune se aplică şi dacă, pentru a ocoli interdicţia, s-a recurs la simulaţie. În
acest sens, este de menţionat dispoziţia cuprinsă în art. 992 NCC, care prevede sancţiunea
nulităţii relative, indiferent că donaţia s-a încheiat prin deghizare, sub forma unui contract cu titlu
oneros, ori prin interpunere de persoane. Chiar mai mult, legea instituie o prezumţie absolută de
persoane interpuse: ascendenții, descendenții și soțul persoanei incapabile de a primi liberalități,
precum și ascendenții și descendenții soțului acestei persoane.

2.4. Minorii sub vârsta de 14 ani şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească,
deşi au capacitatea de folosinţă de a primi donaţii, nu au exerciţiul acestui drept; în acest sens
potrivit prevederilor cuprinse în art. 1013 alin. 3 NCC, oferta de donație făcută unei persoane
lipsite de capacitate de exercițiu se acceptă de către reprezentantul legal; în privința persoanelor
cu capacitate de exercițiu restrânsă, aceste persoane pot accepta donaţii, dar este necesară
încuviințarea ocrotitorului legal, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 4 NCC.

2.5. Potrivit prevederilor art. 61 alin. 2 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi
activităţii notariale, declaraţia de voinţă a surdo-mutului care din orice motive nu poate scrie se
va lua numai prin interpret. De reținut, că în literatura de specialitate s-a opinat că acest text
trebuie interpretat restrictiv, interpretul nefiind un reprezentant legal care exercită drepturi în
numele surdo-mutului, ci fiind doar persoana care aduce la cunoștință notarului voința surdo-
mutului, care din cauza handicapului nu poate fi înțeles în mod obișnuit.

2.6. De reținut, că potrivit articolul 817 din Codul civil anterior, exista necesitatea ca
acceptarea donațiile făcute persoanelor juridice (persoanele morale) să fie făcute sub forma de
ordonanţă domnească, dată în urma avizului Consiliului de Stat. La fel, art. 811 Codul civil
anterior instituia aceeaşi cerinţă a autorizării şefului statului, la propunerea executivului, pentru
donaţiile făcute ospiciilor, săracilor dintr-o comună sau stabilimentelor de utilitate publică .
Aceste prevederi normative au fost ulterior modificate prin legi speciale, iar legiuitorul
NCC a optat pentru abrogarea lor.
De aceea, potrivit NCC, regula este că, potrivit dreptului comun, acceptarea donaţiilor se
face prin organele persoanei juridice – consiliul director, respectiv adunarea generală, după cum
donaţia este pură şi simplă sau cu sarcini, fără a mai fi necesar avizul unei autorități statale .
Prin legi speciale au fost stabilite și alte reguli, derogatorii de la regimul comun astfel cum
acesta apare în NCC.
Astfel, acceptarea liberalităţii (donaţie sau legat) ce are ca obiect un bun ce urmează a
intra în domeniul public se va face, potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, prin hotărâre emisă de Guvern, de consiliul judeţean sau
local, după caz. Considerăm că în acest caz este necesar însă avizul Ministerului de Finanțe, mai
ales dacă bunul este grevat de sarcini (impozite, ipoteci etc.).
În prezent, potrivit art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale,
donaţiile şi legatele cu sarcini în favoarea judeţelor, oraşelor şi a comunelor pot fi acceptate
numai cu aprobarea consiliului judeţean, respectiv local, cu votul a două treimi din numărul
membrilor acestuia.
 Acte normative mai recente arată care sunt organele unei anumite persoane juridice
abilitate să exprime un consimţământul valabil. Astfel, Legea nr. 51/1995 privind organizarea şi
exercitarea profesiei de avocat prevede că donaţiile făcute baroului de avocaţi sau Uniunii
Avocaţilor se acceptă de consiliul baroului, respectiv de comisia permanentă.
Iar Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, ca şi Statutul Uniunii
Naţionale a Notarilor Publici prevăd că acceptarea donaţiilor făcute Uniunii se acceptă de
Consiliul acesteia.

2.2. Consimţământul şi forma în cazul contractului de donaţie

Ca la orice alt contract, încheierea valabilă a contractului de donaţie presupune acordul de

voinţă al celor două părţi și exprimarea acestui acord sub forma consimțământului.

Ceea ce particularizează exprimarea consimțământului în cazul contractului de donație

este legat de preexistența voinţei de a dona a donatorului (animus donandi ), precum şi de dorinţa
de a accepta a donatarului.
În principiu, potrivit dreptului comun, consimţământul părţilor trebuie să fie liber
exprimat, să nu fie viciat prin dol (sub forma specifică a captaţiei sau sugestiei), smuls prin
violenţă sau dat din eroare. Sancţiunea existenţei viciilor de consimţământ este nulitatea relativă a
contractului.
Având în vedere modul cum este reglementată leziunea prin prevederile art. 1221 NCC,
rezultă cu evidență că în cazul contractului de donație este exclusă vicierea consimțământului prin
leziune.
În această materie, eroarea asupra persoanei donatarului prezintă o semnificaţie deosebită,
nu doar în privinţa identităţii acestuia, ci şi a calităţilor persoanei, dată fiind reglementarea
revocării pentru ingratitudine specifică contractului de donație. În opinia noastră, chiar dacă
revocarea este o sancțiune pentru neexecutarea contractului, totuși donatorul are alegerea între a
exercita acțiunea de revocare pentru ingratitudine sau acțiunea de anulare a contractului de
donație, pentru eroarea asupra calităților personale ale donatarului.
Şi eroarea asupra substanţei obiectului contractului poate atrage aceeaşi sancţiune
(nulitatea relativă), când, de pildă, s-a donat originalul unui tablou, deşi în intenţia donatorului ar
fi fost numai donarea unei copii.

În practica judiciară apar uneori probleme delicate, în care se pune în discuţie de către
persoanele interesate existenţa discernământului dispunătorului cu titlu gratuit la data încheierii
contractului. Instanţele sunt chemate astfel ca printr-un material probatoriu amplu, în care
expertiza medico-legală ocupă un rol esenţial, să stabilească retroactiv discernământul în
momentul exprimării voinţei. Acţiunea ce tinde la anularea unui contract de donație pentru lipsa
discernământului trebuie introdusă în termen de 3 ani de la data încheierii contractului.
 2.2. Forma autentică. Consimţământul părţilor pentru încheierea valabilă a contractului
de donație trebuie să fie exprimat prin înscris autentic, potrivit art. 1011 NCC, care reia astfel
prevederea conținută de art. 813 din Codul civil anterior. Validitatea contractului sub aspectul
exprimării consimţământului în formă autentică se analizează avându-se în vedere distincţia între
încheierea contractului între persoane prezente, respectiv între absenţi.

2.2.a. Acordul simultan de voinţe se realizează prin prezentarea ambelor părţi, donatorul şi
donatarul, în faţa notarului public, unde îşi dau consimţământul şi semnează înscrisul autentic.
Părţile pot fi reprezentate prin mandatari, numai dacă aceştia au procură autentică şi specială.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, consimţământul ambelor părţi trebuie să fie exprimat în
formă autentică. Aceasta are drept consecinţă faptul că, până la autentificarea înscrisului
(operaţiune ce presupune, în prealabil, plata taxelor de timbru şi a onorariului notarului public),
simplul consimţământ nu valorează donaţie valabilă. Raţiunea instituirii acestei cerinţe ad
validitatem este importanța deosebită a acestui act juridic, consecinţele irevocabile pe care
încheierea donației o are asupra patrimoniului donatorului.
În acest sens, doctrina şi practica au precizat că nu este admisibilă proba cu martori pentru
dovedirea unei donaţii, nulitatea rezultată din lipsa formei autentice putând fi invocată oricând, de
orice persoană interesată, inclusiv de instanţă din oficiu. Ea nu poate fi confirmată de donator şi nici
acoperită ulterior prin acte oficiale. În acest context este de menţionat că cerinţa formei autentice
este aplicabilă, sub aceeaşi sancţiune, şi donaţiilor făcute statului sau instituţiilor publice.

Nici înzestrarea unui copil în vederea căsătoriei nu este scutită, pentru validitatea
contractului, de forma autentică (cu excepţia darului manual), astfel încât, dacă nu a fost
confirmată după moartea donatorului (art. 1010 NCC ) se poate cere oricând constatarea nulităţii
absolute a donaţiei.

Totodată, potrivit prevederilor cuprinse în art. 1012 NCC, notarul care autentifică un
contract de donație are obligația de a înscrie de îndată acest contract în registrul național notarial,
ținut în format electronic, potrivit legii, în scop de informare a persoanelor care justifică existența
unui interes legitim.

Deci, pe lângă forma autentică, suplimentar legiuitorul a mai prevăzut o formalitate,

respectiv, înregistrarea donației autentice, pentru ca terții interesați să cunoască existența donației,
deci în scop de publicitate.

2.2.b. Forma solemnă trebuie respectată şi în cazul încheierii contractului între absenţi,
când oferta şi acceptarea sunt exprimate separat.
Oferta de donaţie trebuie să fie făcută în formă autentică, iar potrivit art. 1013 alin. 1 NCC
poate fi revocată cât timp ofertantul nu a luat cunoștință de acceptarea destinatarului.
Prin urmare, donația între absenți se încheie valabil, la data la care ofertantul ( donator )
va lua cunoștință de comunicarea acceptării ofertei de donație de către destinatarul acesteia, în
speță, de către viitorul donatar.
 Mecanismul încheierii contractului între absenţi, astfel cum este reglementat de lege,
conduce la consecinţa că, până la primirea comunicării privind acceptarea ofertei de donaţie,
ofertantul o poate revoca, expres sau chiar tacit (conform teoriei recepţiei).
Incapacitatea sau decesul ofertantului (donator) atrage caducitatea acceptării, potrivit
prevederilor art. 1013 alin. 2 NCC.
Întrucât acceptarea unei oferte de donaţie implică aprecieri de ordin moral, nu este
admisibilă acceptarea pe calea acţiunii oblice de către creditorii destinatarului ofertei şi nici de
către moştenitorii acestuia. La acelaşi efect (neîncheierea contractului) conduce punerea sub
interdicţie a donatorului înaintea acceptării ofertei de către donatar.
Dacă oferta nu este caducă şi a fost acceptată de către donatar, pentru a se naşte în mod
valabil contractul, legea mai prevede o cerinţă, şi anume comunicarea acceptării către donator, în
timpul vieţii lui şi înainte de a deveni incapabil. Spre deosebire de acceptare însăşi, care nu poate
fi făcută decât personal de către destinatarul ofertei de donaţie, comunicarea acceptării se poate
face şi de către alte persoane, respectiv moștenitorii donatarului, potrivit dispozițiilor art. 1013
alin. 2 NCC sau de creditorii lui).

2.2.c. Cu privire la cerinţele de formă specifice donaţiei, este de reținut că potrivit

prevederilor cuprinse în art. 1011 alin. 2 NCC, în cazul donației de bunuri mobile este necesar ad
validitatem, întocmirea unui așa numit în doctrină, stat estimativ, respectiv, un înscris, chiar sub
semnătură privată, semnat de donator şi donatar, care să cuprindă o enumerare şi evaluare
(estimare) a bunurilor dăruite. Sancțiunea lipsei statului estimativ este nulitatea absolută a
donației.

Capitolul III. Principiul irevocabilității donațiilor

3.1. Noțiune. Potrivit dispozițiilor cuprinse în art. 1015 NCC intitulat ”Principiul
irevocabilității donațiilor” rezultă că pentru valabilitatea unui contract de donație, legiuitorul în
mod expres a interzis inserarea în contract a unor clauze care ar conduce la revocarea donației.
Trebuie să luăm în considerare, faptul că fidel tradiției, legiuitorul NCC a reglementat o
serie de dispoziții speciale privind cerințele de fond și de formă pe care trebuie să le
îndeplinească contractul de donație pentru a fi valabil și prin care a asigurat protecția voinței
dispunătorului cu titlu gratuit . Acest lucru a fost necesar, deoarece, prin prevederile art. 1015
NCC se consacră expres, caracterul definitiv sau irevocabil al contractului de donație, prin
interdicția de a fi inserate în contractul de donație anumite clauze care pot exista în mod obișnuit
în celelalte contracte. Sancțiunea inserării clauzelor interzise de lege în mod expres este nulitatea
absolută a donației, de unde rezultă că irevocabilitatea donațiilor este o cerință de validitate a
acestora, deoarece nu privește doar efectele contractului (ca în cazul irevocabilității celorlalte
contracte, potrivit art. 1270 NCC) ci, această cerință privește chiar nașterea contractului, care este
anterioară producerii de efecte juridice.
 Prin urmare, deoarece irevocabilitatea donației se referă la interzicerea, sub sancțiunea
nulității absolute, a inserării în contractul de donație a anumitor clauze, care sunt permise în alte
contracte, în literatura de specialitate s-a arătat că în cazul donațiilor există o irevocabilitate de
gradul 2.

3.2. Clauzele care sunt incompatibile cu principiul irevocabilității donațiilor sunt:

1. Condițiile potestative. Art. 1015 alin. 2 litera a) NCC prevede că este lovită de nulitate
absolută donația care este afectată de o condiție a cărei realizare depinde exclusiv de voința
donatorului. Prin urmare, sub sancțiunea nulității absolute, în contractul de donație nu poate fi
inserată o condiție potestativă, atât pură cât și simplă. Per a contrario, în contractul de donație
pot fi inserate condiții cazuale sau mixte. (adică evenimente a căror producere depinde de voința
unui terț sau a donatarului).
2. Plata datoriilor viitoare nederminate ale donatorului. Art. 1015 alin. 2 litera b)
NCC sancționează cu nulitatea absolută donația prin care s-ar impune donatarului plata datoriilor
pe care donatorul le-ar contracta în viitor, dacă valoarea maximă a acestora nu este determinată în
contractul de donație. Prin această interdicție, legiuitorul a urmărit împiedicarea donatorului ca
indirect, după ce a donat, să golească de conținut emolumentul donației, prin contractarea de
datorii în cuantum neprecizat. Per a contrario, este perfect valabilă clauza prin care donatarul își
asumă plata datoriilor , chiar viitoare, dar determinate sau determinabile.
2. Rezervarea dreptului de denunțare unilaterală a contractului de către donator
este interzisă de prevederea conținută în art. 1015 alin. 2 litera c) sub sancțiunea nulității absolute.
3. Rezervarea dreptului donatorului de a dispune în continuare de bunul donat este
interzisă de dispozițiile art. 1015 alin. 2 litera d) , chiar dacă donatorul moare fără a fi dispus de
bunul donat.
În literatura juridică, se admit excepții de la principiul irevocabilității de gradul II al
donațiilor și anume, contractul nu este nul dacă după moartea donatorului, în cunoștință de cauză,
moștenitorii acestuia confirmă sau execută donația, potrivit prevederilor art. 1010 NCC:
confirmarea unei liberalități de către moștenitorii universali sau cu titlu universal ai
dispunătorului atrage renunțarea la dreptul de a opune viciile de formă sau orice alte motive de
nulitate, fără ca prin această renunțare să se prejudicieze drepturile terților. De asemenea, în
ipoteza că donația este divizibilă, iar clauza interzisă afectează numai în parte contractul, atunci
nulitatea va fi doar parțială.

3.3. Clauze permise în contractul de donație

Cum tot ceea ce nu este interzis este permis, atunci când o anumită clauză nu este interzisă
expres de legiuitor, ea este permisă. Astfel, este permis a se insera în contractul de donație,
afectarea îndeplinirii obligației de transfer a dreptului de proprietate cu titlu gratuit de condiții
cazuale sau mixte, de termene, de sarcina ca donatarul să plătească datoriile determinate sau
determinabile ala donatorului.
De asemenea, art. 1016 NCC ( ca și art. 825 din Codul Civil anterior ) prevăd expres
valabilitatea clauzei de reîntoarcere convențională a bunului donat. Astfel, donatorul poate
stipula reîntoarcerea bunurilor dăruite, atât în cazul când donatarul ar muri înaintea lui, cât și în
cazul că atât donatarul cât și descendenții lui ar muri înaintea donatorului. Aceste stipulații nu se
pot face însă decât în favoarea donatorului, nu și în favoarea altor persoane.
O astfel de condiție rezolutorie este permisă în contractul de donație, dat fiind caracterul
intuitu personae al acestui tip de donație.

3.4. Donațiile făcute viitorilor soți în vederea căsătoriei și donațiile între soți
Ca și Codul Civil anterior, NCC permite încheierea contractului de donație între soți,
stabilind în acest sens reguli speciale prin prevederile art. 1030-1033, prevederi grupate în
secțiunea intitulată ”Donațiile făcute viitorilor soți în vederea căsătoriei și donațiile între soți.”
În această secțiune, un singur articol și anume art. 1030 NCC reglementează donațiile
făcute viitorilor soți și face aplicarea regulii generale din dreptul comun al obligațiilor, potrivit
căreia în situația unei obligații afectată de o condiție suspensivă, neîndeplinirea condiției (în acest
caz condiția fiind - încheierea căsătoriei) conduce la desființarea obligației donatorului, în ipoteza
arătată de lege, aceea a contractului de donație încheiat sub această condiție. (vezi și art.1399
NCC).

În ceea ce privește donațiile între soți, acestea pot avea ca obiect bunuri proprii (fie
dinaintea căsătoriei, fie dobândite cu acest statut pe parcursul căsătoriei). Efectul încheierii
contractului de donaţie cu privire la asemenea bunuri depinde în primul rând de voinţa
dispunătorului, și în al doilea rând de regimul matrimonial ce guvernează raporturile patrimoniale
dintre soți.
Prin prevederile art. 1031-1033 NCC se stabilește un regim derogator de la dreptul comun
ce este aplicabil oricărei donații, în cazul donațiilor între soți.
3.4.1. Revocabilitatea donațiilor între soți.
Art. 1031 NCC arată că orice donație încheiată între soți este revocabilă numai în timpul
căsătoriei. Prin urmare, spre deosebire de regimul juridic de drept comun al donațiilor care
stabilește o irevocabilitate de gradul II pentru celelalte donații, donațiile între soți sunt
esențialmente revocabile. Această revocabilitate dă posibilitatea soțului donator să revoce donația
oricând în timpul căsătoriei, chiar fără motive întemeiate. Noutatea pe care o aduce NCC este
aceea că donația este revocabilă numai în timpul căsătoriei celor doi soți, nu și după încetarea
acesteia prin moartea soțului donatar, sau în urma desfacerii căsătoriei prin divorț.
Pentru a da eficiență principiului revocabilității donațiilor între soți, legiuitorul a optat
pentru sancțiunea nulității absolute a simulației în care donația reprezintă contractul secret,
donație făcută în scopul de a eluda revocabilitatea donațiilor între soți, indiferent că simulația are
loc prin deghizarea naturii juridice a contractului secret (donația) printr-un contract public
mincinos cu titlu oneros (de exemplu, vânzarea) sau are loc prin interpunere de persoane. În cazul
simulației prin interpunere de persoane legea prezumă relativ ca persoană interpusă orice rudă a
donatarului la a cărei moștenire acesta ar avea vocație în momentul donației și care nu a rezultat
din căsătoria cu donatorul. (art. 1033 NCC). Codul civil anterior, prin art. 941, reglementa mai
specific prezumția relativă, aceasta referindu-se doar la rudele la a căror moștenire soțul gratificat
avea o vocație concretă și nu doar o vocație generală, cum se înțelege din actualul text legal .
 Având în vedere sancțiunea stabilită de legiuitor pentru donațiile între soți făcute cu
scopul de a ocoli principiul revocabilității lor, rezultă că dreptul discreţionar al soţului donator
de a revoca donaţia ad mutum, prin simpla sa voinţă, nu poate fi înlăturat printr-o stipulaţie
contrară, prevederea art. 1033 NCC fiind imperativă.
În literatura de specialitate s-a constatat că prin această reglementare, legiuitorul a
derogat nu doar de la principiul irevocabilităţii donaţiilor, dar chiar de la principiul forţei
obligatorii a oricărui contract.
Se admite că revocarea donaţiei dintre soţi operează, indiferent dacă este expresă (cum
ar fi ipoteza în care se solicită restituirea bunului) sau tacită (cum ar fi întocmirea unui
testament în favoarea unui terţ, având ca obiect bunul donat).
Raţiunea pentru care legiuitorul a instituit această derogare de la principiile consacrate,
constă în existenţa unei prezumţii că soţul donatar ar putea abuza de influenţa asupra celuilalt
soţ, pentru a-l determina la încheierea acestui contract, a acestei liberalităţi ce afectează, de
regulă, iremediabil patrimoniul donatorului.
3.4.2.. Donaţia dintre soţi derogă şi de la alte reguli aplicabile donaţiei în general.
Astfel, întrucât poate fi revocată oricând şi oricum, o asemenea donaţie este valabilă,
chiar dacă ar cuprinde o condiţie potestativă ori plata datoriilor viitoare nedeterminate sau
rezervarea dreptului de a dispune de bun, de către donator (clauze interzise, cum am văzut,
într-o donaţie obişnuită).
O altă noutate este abrogarea prin NCC a prevederilor art. 938 din Codul civil anterior,
potrivit cărora soților le era interzis în timpul căsătoriei să-și facă donații reciproce și mutuale
prin unul și același act.
Prin urmare, la acest moment soții își pot face astfel de donații, având în vedere că
operează întotdeauna principiul revocabilității donațiilor între soți.

În afara reglementării formării contractului de donație astfel cum am arăta mai sus,
gratificarea donatarului se poate face și prin alte forme sau varietăți ale acestui contract. Ne vom
referi pe scurt, la următoarele forme de donație, enunțate prin prevederile art. 1011 alin. 2 din
NCC,cu titlu de excepție de la caracterul solemn al contractului de donație, astfel : darurile
manuale, donațiile simulate și donațiile indirecte.

Darul manual

1. Noţiune. Așa cum arătam, este prevăzut expres cu titlu de excepţie de la caracterul
solemn al contractului de donaţie, prin alineatul 2 al art. 1011 NCC.

Darul manual reprezintă acea categorie de donaţie pentru validitatea căreia se cere, pe
lângă acordul de voinţă al părţilor și tradiţiunea bunului, așa cum arată expres prevederile art.
1011 alin. 4 NCC. Prin urmare, tradiţiunea unui bun mobil corporal de la o persoană la alta, cu
intenţia de a gratifica şi respectiv de a accepta această donaţie produce aceleaşi efecte cu cele ale
unei donaţii obişnuite. Singura deosebire rezidă în condiţiile de formă. Darul manual nu este un
contract solemn, ci un contract real.
 2. Valabilitatea acestui contract, ce derogă de la cerinţa formei autentice şi a întocmirii
statului estimativ, rezultă din prevederile art. 557 NCC (corespunzător art. 644 din Codul civil
anterior) care prevede printre modurile de dobândire a proprietăţii tradiţiunea. Datorită lipsei de
formalism, darul manual este frecvent întâlnit în practică. Potrivit prevederilor art. 1011 alin. 4
NCC pentru ca darul manual să fie valabil, legiuitorul a fixat o limită valorică pentru bunurile
astfel donate, respectiv este vorba despre bunurile mobile corporale cu o valoare de până în
25.000 lei, când legea nu prevede altfel. Pe de altă parte, legiuitorul nu a stabilit nici o sancțiune
pentru situația că valoarea mobilelor corporale donate ar depăși suma de 25.000 lei, de aceea
norma legală nu are decât caracter de recomandare. Totodată, trebuie să ținem seama că alin. (4)
al art. 1011 NCC, derogă de la alineatul (3) al aceluiași articol, prin urmare nu este necesară
întocmirea statului estimativ pentru valabilitatea darului manual, astfel că în practică va fi greu de
aplicat acest articol, în lipsa unui criteriu de evaluare a bunului mobil corporal donat.

3. Obiect al darului manual pot fi numai bunurile mobile corporale, susceptibile de

tradiţiune și a căror valoare nu depășește suma de 25.000 lei.

Se admite că cerinţa tradiţiunii este împlinită şi dacă obiectele pe care donatorul doreşte
să le dăruiască se află deja în mâinile donatarului, chiar cu alt titlu (de pildă, de împrumut) şi
ulterior intervine acordul părţilor (animus donandi din partea donatorului şi acceptarea
donatarului).
De asemenea, printr-o interpretare creatoare, doctrina şi jurisprudenţa admit constant, în
ultima vreme, validitatea unor donaţii în care tradiţiunea este realizată numai implicit, fără
predare efectivă, ci doar prin transferul valorilor dintr-un patrimoniu în altul. Este cazul, de pildă,
al virării unei sume de bani de către donator în contul unui terţ, pe seama donatarului, în vederea
construirii sau cumpărării unei locuinţe; sau cazul retragerii unei sume de bani de pe un carnet de
economii al donatorului şi depunerea ei concomitentă pe numele donatarului. Cum s-a observat,
ne găsim în faţa unor accepţiuni noi ale noţiunilor de „lucru corporal” şi „tradiţiune”, ce au în
vedere realitatea unor procedee curente de transferare rapidă şi sigură a bunurilor mobile, în
special a sumelor de bani.

În legătură cu depunerile de bani la C.E.C. sau altă unitate bancară pe numele unei alte
persoane, acestea pot constitui tot daruri manuale, dacă nu s-au făcut cu alt titlu (de pildă, în
executarea unei datorii).

4. Dovada darului manual diferă după cum trebuie făcută de donator sau de către donatar.
Dacă donatorul sau succesorii lui au nevoie să dovedească existenţa contractului, în condiţiile
dreptului comun, ad probationem trebuie să aibă un înscris probator al contractului. Este de
menționat că în ipoteza în care moștenitorii rezervatari cer reducțiunea donației, fiind terți față de
acest contract, pot administra orice mijloc de probă, indiferent de valoarea darului manual.
În privinţa donatarului, el este prezumat proprietar în baza art. 953 și următoarele din
NCC, contractul având ca obiect întotdeauna bunuri mobile.
 Capitolul IV. Efectele contractului de donație

Donația transferă dreptul de proprietate asupra bunului donat din patrimoniul donatorului
în patrimoniul donatarului, ca urmare a exprimării consimțământului în forma autentică, sau, în
cazul darului manual prin exprimarea consimțământului însoțită de tradițiunea lucrului. Fiind un
contract unilateral, donația naște obligații doar în sarcina uneia dintre părți, respectiv a
donatorului. Prin excepție de la această regulă, contractul dă naștere la obligații și în sarcina
donatarului.
În continuare vom analiza efectele contractului între părți pe care le vom diferenția de
efectele donației în raport cu terții.

4.1. Efectele donaţiilor între părţi

Obligaţiile donatorului. Dacă contractul este valabil încheiat, donatorul are obligaţia de
a preda bunul, împreună cu toate accesoriile sale, inclusiv eventualele acţiuni în garanţie
împotriva celui de la care dobândise el însuşi bunul.
În schimb, potrivit prevederilor cuprinse în art. 1018 (echivalentul art. 828 alin. (1) C.civ
anterior) în principiu, contractul de donaţie fiind o liberalitate, nu-l obligă pe donator de a garanta
pe donatar pentru evicţiune ori pentru vicii. Prin excepţie, donatorul va răspunde dacă:
a) a promis în mod expres aceasta;
b) evicţiunea provine din faptul său personal ori dintr-o împrejurare care afectează dreptul
transmis, pe care a cunoscut-o şi nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului;
c) s-au cauzat prejudicii donatarului prin viciile lucrului (răspundere delictuală);
d) donaţia este cu sarcini; în acest caz, cum vom vedea, în limita sarcinii, contractul este
cu titlu oneros, iar în această măsură donatorul este ţinut de obligaţia de garanţie întocmai ca și
vânzătorul (art. . 1018 alin. 2 NCC).
În schimb, în executarea donaţiei, dispunătorul răspunde pentru dol şi culpă gravă.
În ceea ce privește răspunderea pentru viciile ascunse ale bunului donat, regula este că
donatorul nu răspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat. Prin excepție, dacă a cunoscut
viciile ascunse şi nu le-a adus la cunoştinţa donatarului la încheierea contractului, donatorul este
ţinut să repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii. În cazul donaţiei cu sarcini, în
limita valorii acestora, donatorul răspunde pentru viciile ascunse ca şi vânzătorul.

Obligaţiile donatarului. Donaţia cu sarcină. În cazul donaţiilor pure şi simple,

donatarului nu-i incumbă nici o obligaţie, din cauza caracterului gratuit al contractului.
Dacă însă donaţia este cu sarcini (sub modo), donatarul este ţinut să execute obligaţiile
stipulate (fie că sunt în favoarea donatorului, a unui terţ sau chiar a donatarului însuşi), ca orice
debitor al obligaţiei dintr-un contract sinalagmatic.
 Sarcina constă în obligaţia impusă prin contractul de donaţie de către donator
donatarului, prin care, în schimbul liberalităţii primite, i se cere îndeplinirea anumitor prestaţii.
Pentru a se păstra caracterul de liberalitate al operaţiunii se impune însă ca sarcina să nu fie atât
de împovărătoare, încât să absoarbă întreg emolumentul (prin probe urmând a se determina dacă
mai subzistă, în acest ultim caz, animus donandi). Din momentul acceptării donaţiei, donatarul
este ţinut să execute sarcina stipulată. Bineînţeles, aceasta trebuie să fie, potrivit regulilor
generale, posibilă, licită şi morală.

Efectele donaţiilor în raport cu terţii

Deşi între părţi efectele donaţiei se produc de la data încheierii sale valabile, pentru
opozabilitatea convenţiei faţă de terţi este necesară îndeplinirea anumitor forme de publicitate.
Ele diferă după natura bunului donat.
Astfel, dacă este vorba despre un bun mobil corporal, opozabilitatea se realizează prin
transmiterea posesiei bunului donat.
În cazul creanţelor, numai în urma notificării prin executorul judecătoresc sau a acceptării
în formă autentică a cesiunii de creanţă de către debitorul cedat, donaţia devine opozabilă şi faţă
de terţi.

Dacă obiectul donaţiei îl constituie un imobil, este necesară înscrierea în cartea funciară,
atât a ofertei de donaţie, cât şi a acceptării, precum şi a notificării acceptării.
Primul interesat să ceară înscrierea contractului este donatarul, pentru a preîntâmpina
dobândirea aceluiaşi drept de către o terţă persoană. De asemenea, mai pot cere înscrierea
donaţiei în cartea funciară şi alte persoane, cum ar fi: mandatarul donatarului, donatarul minor
sau cel aflat sub interdicţie judecătorească (această operaţiune reprezentând un act de
conservare), tutorele, ascendenţii minorului donatar şi chiar donatorul.
Cauze legale de revocare a donațiilor

Acestea sunt expres și limitativ prevăzute de art. 1020-1029 NCC, astfel donaţia poate fi
revocată pentru ingratitudine şi pentru neexecutarea fără justificare a sarcinilor la care s-a
obligat donatarul.
Modul de operare. Revocarea pentru ingratitudine şi pentru neîndeplinirea sarcinilor nu
operează de drept.
De asemenea, potrivit art. 1022 NCC se poate revoca de drept promisiunea de donaţie,
dacă anterior executării sale se iveşte unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine
prevăzute la art. 1023, pe care le vom detalia mai jos. De asemenea, promisiunea de donaţie se
revocă de drept şi atunci când, anterior executării sale, situaţia materială a promitentului s-a
deteriorat într-o asemenea măsură încât executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroasă
pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil.

Revocarea pentru ingratitudine

 Articolul 1023 NCC arată expres și restrictiv cazurile în care donaţia se revocă pentru
ingratitudinea donatarului. Pentru că în lipsa stipulării vreunei sarcini, donaţia este un
contract cu titlu gratuit, recunoştinţa datorată de orice donatar binefăcătorului său nu transformă
contractul într-unul sinalagmatic. Numai dacă lipsa de recunoştinţă îmbracă o formă calificată,
legiuitorul a considerat că se poate ajunge la revocarea donaţiei. Din modul de reglementare se
desprinde ideea că interpretarea cauzelor invocate trebuie să fie restrictivă, pentru a nu se
contraveni principiului irevocabilităţii donaţiei.

1. Atentatul la viaţa donatorului, a unei persoane apropiate lui săvârşit de donatar,

sau donatarul care a avut cunoștință despre atentat și nu l-a prevenit pe donator . Încălcare
gravă a obligaţiei de recunoştinţă, acest prim caz de revocare a donaţiei pentru ingratitudine, este
o aplicaţie de la sine înţeleasă a regulilor de conduită, deopotrivă sancţionate de morală şi drept.
Aplicarea sancţiunii juridice a revocării donaţiei presupune doar stabilirea cu certitudine a
intenţiei de a lua viaţa donatorului, indiferent dacă rezultatul s-a produs sau dacă donatarul a fost
condamnat pentru fapta sa. În schimb, dacă moartea donatorului a intervenit independent de
intenţia donatarului (de pildă, ucidere din imprudenţă sau atunci când s-a aflat în legitimă apărare
ori nu avea discernământ), sancţiunea revocării nu va interveni.

2. Săvârşirea unor fapte penale, cruzimi sau injurii grave împotriva donatorului de
către donatar sau de o altă persoană, la ordinul lui, atrage, de asemenea, revocarea donaţiei.
Legiuitorul are în vedere săvârşirea cu intenţie a unor infracţiuni cu acest conţinut, de natură a
afecta grav integritatea fizică ori sănătatea donatorului (cruzimi) sau onoarea, demnitatea,
reputaţia acestuia. Nu are importanţă dacă faptele au fost săvârşite în public sau într-un cadru
restrâns, dar în practica judiciară s-a subliniat că injuriile trebuie să îmbrace o anumită gravitate
pentru a se putea pronunţa revocarea donaţiei.

3. Refuzul nejustificat al donatarului de a acorda alimente donatorului care se află în

nevoie poate atrage revocarea judiciară a donaţiei, dacă după încheierea contractului, donatorul a
ajuns în nevoie, iar donatarul i-a refuzat fără justificare ajutorul alimentar impus de obligaţia de
recunoştinţă. Instanţa va aprecia că nu se impune revocarea dacă donatorul este cel care a refuzat
să primească ajutor, deoarece legea prevede cerinţa ca refuzul să fie nejustificat. Pe de altă parte,
nu se va pronunţa revocarea donaţiei pentru refuzul de alimente, dacă donatorul avea rude
apropiate, ţinute de obligaţia legală de a-l întreţine.

Revocarea pentru neexecutarea sarcinilor

Dacă prin contractul de donaţie s-a stipulat o obligaţie în sarcina donatarului, contractul
devine, în măsura sarcinii, cu titlu oneros. Articolul 1027 NCC arată expres că dacă donatarul nu
îndeplineşte sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii săi în drepturi pot cere fie
executarea sarcinii, fie revocarea donaţiei. În cazul în care sarcina a fost stipulată în favoarea unui
terţ, acesta poate cere numai executarea sarcinii. Dreptul la acţiunea prin care se solicită
executarea sarcinii sau revocarea donaţiei se prescrie în termen de 3 ani de la data la care sarcina
trebuia executată.
În literatura de specialitate s-a arătat că, deşi sarcina se aseamănă cu condiţia rezolutorie
(sub aspectul desfiinţării retroactive a actului, în cazul producerii lor), aceste două modalităţi ale
contractelor nu se confundă. Pe de o parte, deoarece potrivit legii, condiţia operează de plin drept,
nefiind nevoie de intervenţia instanţei, pe când în cazul sarcinii, de regulă, potrivit art. 1027 alin.
3 NCC, revocarea în caz de neexecutare este judiciară. Apoi, sarcina este o obligaţie asumată,
care în caz de neexecutare poate primi oricare dintre sancţiunile specifice contractelor
sinalagmatice.
Sarcina poate fi stipulată fie în favoarea donatorului, fie în favoarea unei terţe persoane,
fie chiar în favoarea donatarului însuşi, cu condiţia ca donatorul să aibă vreun interes, fie şi numai
de ordin moral, în îndeplinirea sarcinii (de pildă, donarea unei sume de bani în scopul acoperirii
cheltuielilor de studii ale donatarului).

Acţiunea în revocare poate fi introdusă de donator, de succesorii săi în drepturi

(moştenitori legali sau testamentari), precum şi pe calea acţiunii oblice, de creditorii chirografari
ai acestor persoane.

În schimb, dacă sarcina s-a stipulat în favoarea unui terţ, acest terţ beneficiar nu are
deschisă calea acţiunii în revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii (datorită lipsei de interes
şi a relativităţii efectelor contractului); totuşi, prin mecanismul stipulaţiei pentru altul, terţul
beneficiar al sarcinii poate cere direct în contradictoriu cu debitorul (donatar) executarea
silită,potrivit art. 1027 alin. 2 NCC.
Dacă acţiunea în revocare pentru neexecutarea sarcinii a fost admisă, donaţia se
desfiinţează cu efect retroactiv: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. În acest sens, art.
1029 NCC prevede ”Când donaţia este revocată pentru neîndeplinirea sarcinilor, bunul reintră
în patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite între timp asupra lui, sub rezerva
dispoziţiilor art. 1.648 ” Efectul retroactiv al desfiinţării îl vizează atât pe donatar, cât şi eventual,
pe succesorii săi în drepturi. Donatorul va putea acţiona împotriva donatarului sau a terţilor
dobânditori ai bunurilor donate, aceştia din urmă putându-se apăra numai prin invocarea
uzucapiunii (dacă bunul dobândit era imobil), respectiv prin invocarea art. 557 NCC, în cazul
bunurilor mobile.

Contractul de vânzare

Capitolul I
Introducere. Reglementare legală. Noțiune. Caractere juridice

Pornind de la acest contract, redactorii Codului Civil Napoleon au formulat

raționamentele pentru elaborarea dreptului comun al obligațiilor, având în vedere că teoria
obligațiilor, ca orice teorie operează cu concepte abstracte, pe când contractul ca produs al
voințelor concordante, al inteligenței și imaginației omului, există și produce efecte în mod
concret .
Vânzarea este un contract fundamental pentru viața juridică și comercială, neajunsul fiind
că extinderea prea mare a vânzării conduce de multe ori la erori de ordin terminologic.
Astfel, ori de câte ori este de plătit un preț, problema se poate așeza pe terenul
contractului de vânzare deși, în mod concret, este vorba despre un alt contract. De exemplu, în
cazul vânzării biletelor de loterie este vorba despre încheierea unui contract de joc și prinsoare
sau a unui contract de pariu, în cazul vânzării biletelor de transport este vorba despre încheierea
unui contract de transport, în cazul plății prețului unui serviciu nu este vorba despre vânzarea
serviciului, ci despre încheierea unui contract de antrepriză, acestea fiind doar câteva exemple.
Este adevărat că sub presiunea exercitată de normele privind protecția consumatorilor,
asistăm la influența pe care reglementarea contractului de vânzare o are și asupra altor contracte,
prin extinderea obligației pentru vicii ascunse, interzicerea clauzelor exoneratoare de răspundere
și prin reglementarea obligației de informare.
Astfel, în reglementarea Noului Cod Civil, (în continuare NCC) obligațiile vânzătorului
privind predarea bunului vândut, garanția contra evicțiunii, garanția contra viciilor ascunse ca și
garanția de bună funcționare, se aplică și în cazul altor contracte speciale, nu doar în cazul așa
calificatelor în doctrină (nu în NCC) varietăți ale contractului de vânzare, cum ar fi contractul de
furnizare (acesta primește în premieră o reglementare prin lege, în Noul Cod Civil, art. 1766-
1771) sau de report, ci și în cazul contractului de schimb, a contractului de locațiune, a
contractului de antrepriză, a contractului de transport, de comision, de consignație, de comodat,
de împrumut ș.a.m.d.
Soluția de mai sus este consacrată legislativ, NCC a arătat expres prin art. 1651 sub
denumirea marginală de ”Aplicarea unor reguli de la vânzare” că ” Dispoziţiile prezentului
capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor
înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din
reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu
rezultă altfel.

Noul Cod Civil, reglementează Contractul de vânzare în Capitolul I al Titlului IX

Contracte speciale din Cartea a V a ” Despre obligații”, în 112 articole, de la art. 1650-art.1762.
Putem spune, la o privire comparativă, că acest contract special este reglementat cel mai
în detaliu, motiv pentru care și în prezenta lucrare vom acorda studierii sale ponderea cea mai
însemnată.
În Codul civil anterior sau al lui Cuza sau Codul Civil de la 1864 cum îl vom numi pe
parcurs, contractul de vânzare era reglementat în Titlul V ”Despre vinderi” din Cartea a III a
”Despre diferitele moduri în care se dobândește proprietatea”, de la art. 1294 la art.1404 (110
articole) din care prevederile art. 1371-1387 despre rezoluțiunea vânzării prin răscumpărare au
fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei din 1931 .
Noul Cod Civil (NCC) nu mai reglementează retractul litigios, în schimb, găsim
numeroase încercări de codificare a soluțiilor doctrinare, așa cum există, de altfel, în întregul cod,
nu doar în materia vânzării, inovația NCC corespunzătoare tendinței de a îmbogăți codificarea cu
soluțiile doctrinei și jurisprudenței și în același timp de a răspunde principiilor stabilite în dreptul
european, fiind reglementarea detaliată a pactului de opțiune privind contractul de vânzare și
promisiunea de vânzare, a reglementării de principiu a dreptului de preemțiune și a vânzării cu
plata prețului în rate și cu rezerva proprietății. De asemenea, găsim soluții legislative prin care se
protejează securitatea dinamică a circuitului civil, având în vedere că vânzarea este una din
modalitățile de realizare a circuitului juridic al bunurilor, prin transferul drepturilor de la vânzător
la cumpărător .
În afara Noului Cod Civil care conține dreptul comun al contractului de vânzare, în alte
acte normative speciale găsim reglementat contractul de vânzare pentru anumite bunuri, cum ar fi
regimul vânzării imobilelor prevăzute de Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situației
juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, și ca un corolar în
Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6
martie 1945 – 22 decembrie 1989 .
De asemenea, dispoziții relevante există și în ordinea unionala astfel cum vom evidenția la
timpul potrivit.

În prezentarea acestui contract vom urmări atât reglementarea conținută de Noul Cod
Civil cât și o schemă didactică pentru mai buna înțelegere a noțiunilor astfel :

a) Reglementarea legală ( noțiunea / definiția conținută de articolul din Noul

Cod Civil și comparativ definiția din Codul Civil anterior ) ;
b) Caracterele juridice ale contractului ;
c) Condițiile de validitate ale contractului :
- capacitate,
- consimțământ, cu privire specială și asupra dreptului de preemțiune,
- obiect, făcând diferența didactică între obiectul obligației vânzătorului care este
dreptul/bunul vândut și obiectul obligației cumpărătorului care este prețul;
- cauza contractului.
d) Efectele contractului de vânzare, respectiv
- Obligațiile vânzătorului
 - Obligațiile cumpărătorului .
e) Varietăți de vânzare :
- vânzarea moștenirii,
- vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății,
- vânzarea cu opțiune de răscumpărare.

I. 2 . Reglementarea legală.
NCC sub denumirea marginală de ”Noțiune ” reglementează în art. 1650 contractul de
vânzare în termenii următori ” (1) Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau,
după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe
care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de
proprietate sau orice alt drept ”

Din definiția dată de lege observăm în primul rând că vânzarea este un contract, astfel că
toate prevederile NCC cuprinse în Cartea a V a de la Titlul II, privind încheierea, valabilitatea,
interpretarea și efectele contractului, respectiv nașterea obligațiilor sunt pe deplin aplicabile
contractului de vânzare, cu excepția cazului când în partea specială legiuitorul a prevăzut altfel.

Există anumite inadvertențe terminologice, deoarece potrivit articolului citat mai sus, prin
vânzare, se transmite cumpărătorului, fie proprietatea unui bun, fie un dezmembrământ al
dreptului de proprietate, fie orice alt drept. Din lectura textului, ajungem la concluzia că
proprietatea unui bun și dezmembrămintele dreptului de proprietate au fost arătate de legiuitor cu
titlu exemplificativ, deoarece în final, prin vânzare se transmite orice alt drept.

Totodată, putem trage și concluzia că transmiterea dreptului de proprietate și a

dezmembrămintelor sale nu este de esența vânzării, ci numai de natura acestui contract, având în
vedere că se poate transmite prin vânzare orice alt drept (de exemplu drepturi de creanță,
drepturi de proprietate intelectuală, dreptul asupra unei universalități juridice/patrimoniul ca la
vânzarea unei moșteniri ș.a.m.d ).

Pe de altă parte, analizând prevederile cuprinse în art. 1739 din NCC care are denumirea
marginală de ”Caracterele dreptului de preemțiune” rezultă că acesta nu se poate ceda. La fel,
art. 752 pentru dreptul de uz și abitație (dezmembrăminte ale dreptului de proprietate) care nu pot
fi cedate.

Deși NCC nu arată în mod expres, considerăm că legiuitorul a conceput dreptul de uz și

abitație, ca fiind drepturi dobândite intuitu personae, adică în considerarea persoanei titularului
lor, acesta fiind motivul pentru care ele nu pot face obiectul înstrăinării prin vânzare, fiind
incesibile.

Având în vedere reglementările mai sus arătate, considerăm că este necesară o corelare a
reglementării art. 1650 cu celelalte articole din cod, în mod firesc art. 1650 alineatul ultim
trebuind să fie completat cu sintagma fără adresă, dar necesară în acest caz, că poate fi transmis
prin vânzare ” ….orice alt drept, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.”

De reținut regula unanim acceptată în doctrină - drepturile personale nepatrimoniale, ca

și cele patrimoniale cu caracter strict personal, respectiv drepturile care sunt dobândite sau
constituite în considerarea anumitor calități personale ale titularului, sau ”intuitu personae”, nu
pot forma obiectul unei înstrăinări prin vânzare, fiind incesibile.
De exemplu, discutăm în această categorie de drepturi incesibile prin vânzare despre
dreptul la întreținere, dreptul la pensie, dreptul de a administra o masă patrimonială fiduciară,
potrivit prevederilor art. 788 din NCC, dreptul de preemțiune.
Definiția dată de către doctrină contractului de vânzare, definiție pe care o reținem ca
atare este - Vânzarea este acel contract prin care una dintre părți – vânzătorul - transmite
celeilalte părți – cumpărătorul - un drept, în schimbul unei sume de bani, numite preț.

De cele mai multe ori prin contractul de vânzare se transmite dreptul de proprietate, astfel
că în cele ce urmează ne vom referi cel mai mult la acest transfer.

I.3 Caracterele juridice ale vânzării

Enumerare. Contractul de vânzare se caracterizează prin următoarele trăsături: este un

contract bilateral sau sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, în principiu consensual și translativ
de proprietate. De precizat că acest contract nu se încheie, în principiu, intuitu personae.

3.1. vânzarea este un contract bilateral sau sinalagmatic, adică obligațiile născute din
acest contract, respectiv obligațiile asumate de fiecare dintre cele două părți sunt reciproce și
interdependente. Vânzătorul are, în principal, obligaţia de a preda lucrul şi de a-l garanta pe
cumpărător, iar acesta din urmă de a plăti preţul convenit, de a ridica bunul şi de a suporta
cheltuielile vânzării, în lipsă de stipulaţie contrară. Fiecare dintre obligaţiile uneia din părţi îşi are
cauza în obligaţia celeilalte. Fiind un contract sinalagmatic, vânzării-cumpărării îi vor fi pe deplin
aplicabile efectele specifice acestei categorii de contracte: se poate opune excepţia de neexecutare
a contractului (exceptio non adimplenti contractus), operează regulile privind riscul contractului,
se poate cere rezoluţiunea pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei celeilalte părţi. Această
definiție doctrinară este preluată și de art. 1171 din NCC care definește contractul sinalagmatic,
pe care îl deosebește de contractul unilateral.

3.2. Este un contract cu titlu oneros, întrucât fiecare parte contractantă urmăreşte să-și
procure un avantaj prin asumarea obligației sau, cu alte cuvinte, fiecare parte urmărește
realizarea unui interes patrimonial: vânzătorul urmăreşte să primească preţul, iar cumpărătorul să
dobândească dreptul sau bunul. În NCC sunt reglementate si transferuri gratuite ale dreptului de
proprietate, de exemplu prin donație, regulile diferite față de contractul de vânzare fiind atrase
chiar de titlul gratuit cu care se efectuează înstrăinarea.

3.3. Vânzarea este de regulă un contract comutativ: existenţa şi întinderea

obligaţiilor este cunoscută de părți încă de la momentul încheierii contractului și nu
depinde de un eveniment viitor şi incert. Doar în cazul vânzării unor bunuri viitoare, care
nu există la momentul încheierii contractului, cumpărătorul dobândește proprietate în
momentul în care bunul s-a realizat, deci la un moment ulterior încheierii contractului și
sub condiția realizării efective a bunului. În acest caz, contractul poate avea caracter
aleatoriu, deoarece la momentul încheierii contractului este incert atât momentul exact al
realizării bunului în materialitatea sa, cât și îndeplinirea condiției realizării acestuia.
Exemplul clasic în acest caz este cel al vânzării unei recolte viitoare.

3.4. În principiu, vânzarea este un contract consensual, respectiv acest contract

se încheie valabil prin simplul acord de voință al părților contractante. Prin urmare, pentru
valabilitatea contractului, consimțământul exprimat de cele două părți nu trebuie să
îmbrace o anumită formă, vânzarea fiind un contract care se încheie solo consensu; el nu
este nici solemn, nici real.

În acest sens, art. 1674 din NCC sub denumirea marginală ”Transmiterea proprietății”
arată ”Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar
dacă bunul nu a fost predat sau prețul nu a fost plătit încă ”. Codul Civil al lui Cuza conținea
această dispoziție într-un limbaj juridic perfect în art. 1295 alin. 1, astfel ”Vinderea este perfectă
între părţi (…) îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu
se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Regula arătată de prevederile art. 1674 NCC este o concretizare a regulii conținute de art.
1273 NCC din partea generală a codului privind contractul, mai precis efectele acestuia.

Astfel, art. 1273 din NCC cu denumirea marginală ”Constituirea și transferul drepturilor
reale”, stabilește diferențiat momentul transferului dreptului real și al riscurilor asupra bunului,
obiect al dreptului real, în funcție de natura bunului transmis, în termenii următori :
(1) Drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar
dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori
prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.

(2) Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data

transferului proprietăţii bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care
prin lege sau prin voinţa părţilor se dispune altfel.

(3) Dispoziţiile în materie de carte funciară, precum şi dispoziţiile speciale

referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile.”
În NCC de la regula consensualismului, respectiv a transferului dreptului de proprietate prin
simplul acord de voinţă al părţilor, există importante excepţii.

Excepţie de la regula consensualismului există atunci când în anumite ipoteze prevăzute

de lege, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare este necesară îndeplinirea unor
formalități, sau mai precis, este necesară o anumită formă legală în care consimţământul să fie
exprimat .

Prima excepţie de la regula consensualismului în materie de vânzare o constituie

vânzarea unui bun imobil.

Astfel, potrivit prevederilor art. 1676 din NCC ”În materie de vânzare de imobile,
strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte
funciară”, iar potrivit prevederilor art. 1244 din NCC ”În afara altor cazuri prevăzute de lege,
trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care
strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară” .

Interpretând textele de lege citate mai sus, rezultă: vânzarea imobilelor este un contract
solemn, forma autentică fiind cerută de lege ad validitatem. Nerespectarea formei autentice duce
la nulitatea absolută a contractului de vânzare astfel încheiat. Totodată, remarcăm o nouă
inadvertență în sensul că, în timp ce art. 1676 NCC citat mai sus vorbește despre strămutarea
proprietății, art. 1244 NCC vorbește despre strămutarea oricăror drepturi reale, de unde rezultă că
prevederea art. 1676 NCC este doar exempli gratia.

Este de menționat faptul că NCC definește bunurile imobile în mai multe articole din
Cartea a III a, de exemplu la art. 537, art. 538 , dar și la art. 876 alin.2 .

În mod derogatoriu de la prevederile art. 537 și art. 538, din interpretarea cărora rezultă că
și construcțiile sunt tot bunuri imobile, cum este și firesc, prevederile art. 876 alin.2 arată că în
materie de carte funciară, ”prin imobil ..se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate,
indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar....”.

Pe cale de interpretare, din corelarea acestor prevederi legale, rezultă că în ipoteza că se

vinde un imobil construcție fără terenul aferent, nu este necesar ca dreptul de proprietate
asupra construcției să fie înscris în cartea funciară, adică tabular și, în consecință, s-ar putea
deduce că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, fără terenul aferent,
nu ar fi necesară forma autentică pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare.

În opinia noastră o astfel de interpretare este greșită, deoarece în acest caz, cumpărătorul
va dobândi un drept de proprietate asupra construcției, dar totodată și un drept de superficie
asupra terenului, respectiv dreptul de a folosi terenul pe perioada existenței construcției.

Ori, față de prevederile art. 1244 din NCC citat mai sus, trebuie să fie încheiate în formă
autentică ad validitatem și convențiile care strămută sau constituie orice fel de drepturi reale de
natură să fie înscrise în cartea funciară, iar superficia este un astfel de drept, potrivit art. 693 alin.
2 și 3 din NCC.
 Concluzia de mai sus este susținută și de prevederile art.1658 alin. (1) teza a doua din
NCC, potrivit cărora dreptul de proprietate asupra unei construcții needificate încă se transmite
prin înscrierea în cartea funciară, această înscriere având efect constitutiv de drepturi, iar pentru
înscrierea în cartea funciară este necesară forma autentică ad validitatem, potrivit prevederilor
art. 1244 din NCC.

În concluzie potrivit NCC și vânzarea construcțiilor este un contract solemn, forma

autentică a contractului fiind cerută de lege în acest caz, ”ad validitatem”.

De altfel, tendința Noului Cod Civil este de a se îndepărta de la simplitatea formelor deși,
paradoxal, își propune să fie un cod ce se adresează mai ales profesioniștilor, care prin definiție
sunt persoane avizate și nu ar fi necesar să-și manifeste consimțământul în prezența notarului care
autentifică actul și care este o persoană specializată în materia juridică .

Referitor la excepțiile de la principiul consensualismului în cazul vânzării imobilelor

terenuri și construcții, trebuie să precizăm că Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii
nr. 287/2009 privind Codul Civil, art. 56, art. 76 și 77 din lege precizează că dispozițiile din Noul
Cod Civil privitoare la efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară și implicit la necesitatea
formei autentice pentru valabilitatea vânzării se aplică numai după finalizarea lucrărilor de
cadastru și deschiderea cărților funciare pentru toate imobilele din cadrul unei unități
administrativ-teritoriale, comună/oraș/municipiu. Până la data finalizării lucrărilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate și a altor drepturi reale se face numai în scop de opozabilitate față de terți. Este de
reținut că până la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie 2011, vânzarea-
cumpărarea terenurilor era tot un contract solemn, iar nu consensual, ad validitatem fiind cerută
forma autentică.

Astfel, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X – „Circulaţia juridică a terenurilor” – al Legii
nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri
adiacente (care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor), terenurile cu
sau fără construcţii, situate în intravilan şi în extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea
lor, puteau fi înstrăinate, respectiv dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă
autentică. Nerespectarea cerinţei instituite de lege se sancţiona cu nulitatea absolută a
contractului. Întrucât reprezintă o excepţie de la regula consensualismului, cerinţa formei
autentice trebuie interpretată restrictiv. Potrivit prevederilor aceleași legi, interpretate per a
contrario, vânzarea-cumpărarea construcţiilor era valabilă prin simplul acord de voinţă al celor
două părţi . În aceste condiții, doctrina anterioară intrării în vigoare a NCC a arătat că în situația
vânzării unui teren cu construcție printr-un contract încheiat prin înscris sub semnătură privată,
acesta valorează contract perfect valabil în privinţa construcţiei şi doar antecontract cu privire la
teren.
În cazul vânzării silite, pentru validitatea contractului se cer întrunite cerinţele de formă
stabilite de legile speciale, în principal, organizarea unei licitaţii publice. Asemănător, pentru
ipoteza cumpărării de către instituţii bugetare a anumitor bunuri şi servicii, se va urmări
respectarea legislaţiei speciale privind achiziţiile publice.

A doua excepţie de la principiul consensualismului în materia înstrăinării o reprezintă

vânzarea/cesiunea drepturilor de creanță atunci când acestea sunt încorporate în titluri
nominative, la ordin sau la purtător. Potrivit prevederilor art. 1587 din NCC aceste creanțe nu se
pot transmite prin simplul acord de voință al părților, ci prin mențiunea în registrul special, prin
gir, respectiv prin remiterea materială a titlului în funcție de tipul său (contract real, în acest ultim
caz ).

Este de reținut - contractul de vânzare este în principiu consensual; cu toate acestea, în

temeiul libertății contractuale, părțile pot să convină ca de o anumită formă scrisă – sub
semnătură privată sau chiar autentică – să depindă valabilitatea contractului. În situația în care,
părțile s-au învoit să încheie contractul într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul
se socotește valabil chiar dacă forma convenită de părți nu a fost respectată. Este soluția
consacrată expres prin prevederile art. 1242 alin.2 din NCC, din dorința legiuitorului de a proteja
securitatea dinamică a circuitului civil . Soluția se justifică și în aplicarea principiului de drept că
actul încheiat în forma neconvenită inițial de către părți are semnificația revenirii asupra
convenției anterioare, adică, mutuus consensus, mutuus disensus.

În legislația specială există anumite forme speciale, legiuitorul conferind efecte juridice
contractelor care se încheie prin mijloace electronice, NCC trimițând la condițiile de formă
impuse de legea specială prin prevederile art. 1245.

Legea specială în acest caz, este Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică , iar
prevederile sale arată că este asimilat înscrisului sub semnătură privată înscrisul în formă
electronică căruia i s-a încorporat, ataşat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică extinsă,
bazată pe un certificat calificat şi generată cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a
semnăturii electronice (art. 5). Potrivit art. 6 din aceeaşi lege, înscrisul în formă electronică
căruia i s-a încorporat, ataşat sau asociat logic o semnătură electronică, recunoscut de cel căruia i
se opune, are acelaşi efect ca şi actul autentic între cei care l-au subscris şi între cei care le
reprezintă drepturile.

În majoritatea statelor au fost adoptate legi similare, pentru a facilita încheierea

contractelor prin e-mail sau www., dar în acelaşi timp s-au creat și mijloace operative pentru
reducerea riscurilor de falsificare.
 3.5. De principiu, vânzarea este un contract translativ de proprietate din momentul
încheierii lui. Articolul 1674 NCC arată ” Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din
voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit
încă.” Relevanță în materie are și art. 1273 NCC.

Concluzia este că prin însăşi exprimarea consimţământului se produce un efect foarte

important al contractului de vânzare, și anume, transferul proprietăţii de la vânzător la
cumpărător şi cu aceasta, transferul riscurilor. Referitor la transferul riscurilor, spre deosebire de
Codul Civil anterior, NCC în art. 1274 NCC intitulat ” Riscul în contractul translativ de
proprietate” stabilește regula că atâta timp cât bunul nu a fost predat, riscul contractului
rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată
dobânditorului, adică, în speță, cumpărătorului.

Aceasta înseamnă, că în cazul pieirii fortuite a bunului, vânzătorul ca debitor al obligației

de predare, pierde dreptul la plata prețului, iar dacă l-a primit, este obligat să-l restituie. În acest
caz, avem și o excepție de la regula ”res perit domino” (adică, bunul piere de la stăpânul său)
principiul fiind acela, potrivit art. 1274 NCC, că ”res perit debitori”, adică bunul piere de la
debitorul obligației de predare, care în cazul contractului de vânzare este vânzătorul.

Pentru a se apăra de riscul pieirii fortuite a bunului, vânzătorul îl poate notifica pe

cumpărător să-și ridice bunul cumpărat, în acest fel punându-l în întârziere cu privire la obligația
de a prelua bunul vândut. După punerea în întârziere, cumpărătorul nu se mai poate libera de
obligație, astfel că va trebui să plătească prețul vânzării, chiar și în ipoteza că ar demonstra că
bunul ar fi pierit și dacă obligația de predare ar fi fost executată la timp.

Această regulă privitoare la riscul în contractele translative de proprietate se aplică numai

contractelor încheiate după intrarea în vigoare a NCC, adică numai contractelor încheiate după
data de 1 octombrie 2011.

Regula transmiterii instantanee a proprietăţii (şi a riscurilor), tocmai datorită consecinţelor

grave pe care le antrenează, operează numai decât dacă sunt întrunite mai multe condiţii: obiect al
contractului să fie lucruri certe, individual determinate; lucrul să existe; părţile să nu fi amânat
transferul proprietăţii printr-o clauză specială; vânzătorul să fie proprietarul bunului.
 Excepții de la efectul translativ de proprietate prin încheierea contractului - : prin
art. 1676 NCC, se arată că în cazul vânzării bunurilor imobile astfel cum sunt definite prin art.
876 alin.3 NCC, încheierea contractului nu duce la transferul dreptului real asupra imobilului. De
asemenea, aceeași excepție de la efectul translativ al vânzării, operează și în cazul vânzării
construcțiilor pentru considerentele expuse mai sus (vezi mai sus punctul 3.4).

Astfel, în cazul vânzării imobilelor, teren și construcție sau doar construcție,

transferul dreptului de proprietate este amânat până la data înscrierii contractului în
cartea funciară, deoarece încheierea contractului de vânzare asupra imobilelor nu are efect
translativ de proprietate. Doar intabularea drepturilor reale conduce la transferul acestor
drepturi, de la vânzător la cumpărător, având în vedere prevederile art. 885 NCC.

În concluzie, în sistemul creat de NCC, efectul translativ de drepturi asupra bunurilor

imobile nu se produce prin încheierea contractului de vânzare, ci doar prin înscrierea contractului
de vânzare în Cartea Funciară .

Revenind, în ceea ce privește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un bun pentru a

opera transferul dreptului de proprietate prin chiar încheierea contractului de vânzare, acestea
sunt :

a) Dacă bunul este determinat individual (res certa), transferul proprietăţii lui
operează de îndată. În cazul bunurilor determinate generic, transferul proprietăţii operează
numai după individualizare, prin cântărire, măsurare, numărare, operaţiuni care se fac, de
regulă, în momentul predării. De aceea, până la acest moment nu are loc nici transferul
riscurilor pieirii fortuite, căci genera non pereunt, iar în caz de pierire până la
individualizare, vânzătorul va fi ţinut să predea cumpărătorului bunuri de aceeaşi cantitate
şi calitate cu cele pierite . Regula genera non pereunt, acționează cu mai multă pregnanță,
a fortiori ratione, cu cât soluția NCC este în sensul că riscurile nu se transmit
dobânditorului bunului, nici în cazul bunului individual determinat dacă bunul nu a fost
predat.

b) O a doua condiţie este ca bunul să existe. În cazul vânzării de bunuri

viitoare, permisă de art.1658 NCC intitulat ”Vânzarea unui bun viitor” (de exemplu,
lucruri ce urmează a fi confecționate, fabricate), dreptul de proprietate nu se transmite din
momentul exprimării consimţământului, ci în momentul în care bunul s-a realizat ( apt de
a fi folosit ). Dacă bunul viitor este generic, pe lângă realizarea lui este necesară și
individualizarea sa întruna din modalitățile arătate mai sus. Dacă însă cumpărătorul unui
lucru viitor şi-a asumat riscul nerealizării acestuia, încheind un contract aleatoriu, acesta
va suporta şi riscurile, strâns legate de caracterul aleatoriu al contractului. În acest caz,
cumpărătorul va fi obligat să plătească prețul independent de realizarea bunului.

c) Părţile să nu fi amânat transferul dreptului convenit, printr-o clauză

specială. Dacă vânzarea nu este pură şi simplă, ci, potrivit voinţei părţilor, este afectată de
modalitatea termenului sau a condiţiei, nu va avea loc transferul proprietăţii decât la
împlinirea termenului sau la realizarea condiţiei.
 Cu excepția vânzării bunurilor imobile supuse unor reguli imperative, dată fiind aplicarea
sancțiunii nulității absolute în cazul nerespectării lor, dispozițiile NCC referitoare la efectul
translativ de proprietate prin simplul consimțământ al părților nu sunt imperative.

Astfel, părţile pot prin clauze expres prevăzute în contract să amâne transferul dreptului
de proprietate, asumându-și obligații afectate de termen sau sub condiție suspensivă sau
rezolutorie.

Dacă condiţia se îndeplinește, art. 1407 NCC stabilește o prezumție că aceasta are efect
retroactiv din momentul încheierii contractului. În acest caz, cumpărătorul este prezumat
proprietar de la data încheierii contractului de vânzare care are ca obiect alte bunuri decât cele
imobile, de unde rezultă că actele de dispoziţie pe care le-a încheiat pendente conditione se
validează în mod retroactiv. Ca atare, aprecierea condiţiilor de validitate se va face în raport cu
data încheierii contractului, astfel că, de pildă, în raport cu o lege nou intervenită, care ar conţine
anumite restricţii, dreptul dobândit de cumpărătorul sub condiţie suspensivă rămâne câştigat.

Un exemplu de asemenea condiţie suspensivă este acela în care părţile convin ca până la
plata integrală a preţului, transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător să nu se
producă .

Noul Cod Civil reglementează expres în premieră sub titlul ”Vânzarea cu plata prețului
în rate și rezerva proprietății” transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător
numai după plata ultimei rate din prețul convenit. (art. 1755-1757).

Prin această varietate de vânzare, obligația de plată a prețului este garantată de către
cumpărător, prin rezervarea dreptului de proprietate de către vânzător ( acesta își conservă dreptul
de proprietate în patrimoniu ca o garanție reală ), până la plata ultimei rate din preț, ceea ce
permite vânzătorului să se pună la adăpost de riscul insolvabilității cumpărătorului și totodată
este de natură să stimuleze creditul, bunul fiind predat cumpărătorului.

Această varietate de vânzare este cunoscută în doctrină sub numele de pactum reservati
dominii, iar NCC a valorificat practica existentă în dreptul nostru în perioada interbelică .
Totodată, NCC reglementează vânzarea cu opțiune de răscumpărare, ca varietate a
contractului de vânzare. Aceasta este o vânzare afectată de condiția rezolutorie, deoarece
vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului (art.
1758-1762 NCC). Codul Civil anterior interzicea vânzarea cu opțiune de răscumpărare deoarece
legiuitorul considera că acest contract poate deghiza un contract de împrumut cu dobândă
cămătărească. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, arătând expres în art. 1762,
că ”În cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare
depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, prețul răscumpărării va fi redus la
prețul plătit pentru vânzare.”, stabilind o sancțiune prin egalizarea situației părților și în aplicarea
principiului salvării securității dinamice a circuitului civil. În acest caz, cumpărătorul ( vânzător
în primul contract ) este sancționat prin pierderea cheltuielilor legate de încheierea celui
de-al doilea contract de vânzare, iar vânzătorul din al doilea contract, prin pierderea dobânzii
legale asupra prețului .

De asemenea, este admisibilă inserarea unui termen suspensiv.

În ambele cazuri, proprietatea se va transmite la un moment ulterior acordului de voinţe:

fie cu efect pentru viitor, la data fixată drept termen, fie dacă este vorba de o condiţie, de la
momentul împlinirii ei, cu efect retroactiv .

De reținut că nici regula transmiterii instantanee a riscurilor nu este imperativă, astfel

încât cumpărătorul, printr-o clauză expresă, poate să-şi asume riscurile înainte de transferul
dreptului de proprietate.

d) vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vândut la momentul încheierii

contractului, deoarece nemo dat quat non habet, iar contractul valabil încheiat.

3.6. În privinţa publicității drepturilor reale dobândite prin contractul încheiat facem
precizarea că NCC reglementează publicitatea transferului drepturilor reale asupra anumitor
bunurilor mobile (cu excepția creanțelor încorporate în titluri nominative, la ordin sau la purtător)
prin Arhiva Electronică de Garanții Reale Imobiliare, prin Registrul Comerțului precum și prin
alte forme de publicitate prevăzute de lege, numai cu efect de opozabilitate față de terți.

Potrivit prevederilor art. 919 alin.3 din NCC ”posesorul este considerat proprietar, cu
excepția imobilelor înscrise în cartea funciară ”. Prin urmare, în situația unui conflict dintre doi
dobânditori succesivi a unui bun mobil, va avea câștig de cauză cel care intră cu bună-credință în
posesia bunului.
În privința drepturilor reale asupra bunurilor imobile, înscrierea în cartea funciară are
efect constitutiv de drepturi și nu doar de publicitate cu efect de opozabilitate față de terți.

Capitolul II . Condițiile de validitate ale contractului de vânzare

4. Ca orice alt contract, pentru a fi valabil încheiat, contractul de vânzare trebuie să

îndeplinească condițiile esențiale cerute pentru valabilitatea contractului, potrivit art. 1179 NCC
respectiv: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o
cauză licită și morală.
Vom analiza particularitățile acestor condiții de valabilitate în cazul contractului de
vânzare.
 4.1. Capacitatea părților de a încheia contractul de vânzare.

Definită ca aptitudinea unei persoane de a avea drepturi și de a-și asuma obligații,

capacitatea juridică civilă a unei persoane de drept privat capătă conotații specifice în funcție de
instituțiile fundamentale ale dreptului civil.
În materia noastră, ne interesează capacitatea de a contracta, ca parte a capacității
juridice civile, respectiv aptitudinea generală a unei persoane de a-și asuma obligații și în mod
corelativ de a dobândi drepturi, prin încheierea unui contract.
Ținând cont de faptul că vânzarea este un act de dispoziție asupra bunului vândut,
capacitatea cerută la încheierea contractului este capacitatea deplină de exercițiu pentru
ambele părți contractante.
Ca urmare, prin excepție, contractul de vânzare poate fi încheiat de către persoanele cu
capacitate de exercițiu restrânsă, numai cu încuviințarea părinților sau tutorelui și cu autorizarea
instanței de tutelă atunci când legea prevede. În cazul persoanelor lipsite de capacitate de
exercițiu contractul poate fi încheiat în numele lor de către reprezentanții legali, autorizarea
instanței de tutelă fiind necesară și în acest caz. Contractul încheiat fără îndeplinirea condițiilor
mai sus arătate este anulabil potrivit art. 44 NCC , cu excepțiile arătate de art. 41 alin. (3) și art.
43 alin. (3) NCC. (acte de vânzare care raportate la patrimoniul vânzătorului lipsit de capacitate
sau cu capacitate de exercițiu restrânsă au o mică importanță economică, astfel încât pot fi
calificate acte de administrare sau de conservare a patrimoniului). Este de menționat că acțiunea
în anulare poate fi exercitată de reprezentantul legal al minorului sau a persoanei puse sub
interdicție, de minorul care a împlinit vârsta de 14 ani, precum și de ocrotitorul legal. De
asemenea, această acțiune poate fi exercitată de procuror, atunci când pentru încheierea actului
era necesară autorizarea instanței de tutelă.
În materia contractului de vânzare, art. 1652 NCC stabilește principiul capacității astfel:
” Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege ” .
Deci, capacitatea este regula în cazul vânzării, iar incapacitatea de a încheia un contract de
vânzare reprezintă excepția. Acesta este motivul pentru care excepțiile trebuie expres și limitativ
prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare și aplicare .
În materia capacității la încheierea contractului de vânzare, NCC a reglementat diferențiat
incapacitatea de a cumpăra, de incapacitatea de a vinde anumite drepturi.
Scopul stabilirii incapacităților de a încheia contractul de vânzare este ocrotirea
interesului cumpărătorului sau al vânzătorului, precum și ocrotirea interesului general al
societății.
Incapacitățile sunt de regulă stabilite în considerarea persoanei, sau in tuite personae, pe
când interdicțiile de a înstrăina anumite bunuri, se stabilesc în funcție de natura bunului sau in
tuite rei și se numesc inalienabilități.

4.1.1. Incapacități de a cumpăra .

Potrivit art. 1653 NCC intitulat ”Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase” o primă
incapacitate de a cumpăra este stabilită pentru orice persoană care exercită o profesie
juridică în raza de competență teritorială a instanței judecătorești care soluționează dreptul
litigios obiect al vânzării. Având în vedere că interdicția se referă și la dreptul litigios obiect al
vânzării, în opinia noastră ne aflăm și în fața unei inalienabilități, subsidiare incapacității de a
cumpăra a persoanelor arătate prin lege. Această interdicție este întemeiată pe un motiv de ordine
publică, respectiv apărarea prestigiului justiției, și eliminarea poziției de influență pe care o poate
exercita un profesionist al dreptului, prin urmare sancțiunea nerespectării ei este nulitatea
absolută.

Textul invocat mai sus arată că ” (1) Sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii,
procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în
insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de
competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea.
(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1):

a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de

proprietate de la comoştenitori sau coproprietari, după caz;

b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-

a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios;

c) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte

bunul în legătură cu care există dreptul litigios.

(3) Dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire la existenţa
sau întinderea sa.”
Codul Civil anterior avea o sferă de cuprindere mai largă în ceea ce privește definiția
dreptului litigios și anume dreptul era considerat litigios nu doar în cazul existenței unui proces
început și neterminat cu privire la existența și întinderea sa, dar și în cazul dreptului care putea să
dea naștere unei contestații serioase în viitor ( dubius eventis litis ) indiferent de natura lui.
În opinia noastră, alineatul 3 al art. 1653 NCC este de strictă interpretare și aplicare, astfel
că dacă nu există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea unui drept,
acesta nu este litigios.
În ceea ce privește excepțiile de la situațiile de incapacitate de a dobândi drepturi
litigioase de către persoanele ce exercită profesii juridice în raza de competență teritorială a
instanței care soluționează dreptul litigios, legiuitorul le-a stabilit tocmai pentru a pune capăt
situației litigioase.
În situațiile de excepție stabilite de către legiuitor prin alin.2 al art.1653 NCC este exclusă
intenția de traficare a influenței juridice din partea cumpărătorului și deci vânzarea este valabilă.
A doua incapacitate de a cumpăra chiar și prin licitație publică, este stabilită prin art.
1654 NCC pentru :
 ”a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu excepția cazului
în care mandatarul a fost împuternicit expres să poată cumpăra el însuși, sau cuprinsul
contractului de vânzare a fost astfel determinat încât să excludă posibilitatea unui conflict de
interese între cel al mandatarului cumpărător și cel al mandantului vânzător ( de exemplu, prețul
vânzării a fost arătat expres prin procură );

b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile

persoanelor pe care le reprezintă;

c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă,

executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării
făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a
căror administrare o supraveghează.

(2) Încălcarea interdicţiilor prevăzute la alin. (1) lit. a) şi b) se sancţionează cu nulitatea

relativă, iar a celei prevăzute la lit. c) cu nulitatea absolută.”

Scopul interdicțiilor mai sus arătate este excluderea conflictului de interese între vânzător
(care are interesul să vândă cât mai scump) și cumpărător (care are interesul de a cumpăra cât mai
ieftin), astfel că în optica legiuitorului, cumpărătorul nu poate fi reprezentantul vânzătorului
pentru bunul ce se va vinde prin intermediul său.
4.1.2 Incapacități de a vinde.

Acestea sunt stabilite de art. 1655 alin. 1 NCC tot pentru reprezentanții legali sau
convenționali, respectiv, mandatari, părinți, tutori, curatori, administrator provizoriu, funcționari
publici și toate celelalte persoane mai sus arătate, care nu pot vinde bunurile lor proprii pentru
un preţ care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau
patrimoniului pe care îl administrează, ori a cărui administrare o supraveghează, după caz.

În alin. 2 al art. 1655 NCC intitulat ”Incapacități de a vinde” într-un mod controversat și
neclar, contrar chiar denumirii marginale a articolului, legiuitorul stabilește o incapacitate de a
încheia și alte contracte, de exemplu, contracte de antrepriză. În opinia noastră, în articolul de
lege arătat este vorba despre incapacitatea reprezentanților legali sau convenționali de a încheia
orice contract de antrepriză cu reprezentatul, ceea ce poate da naștere la serioase controverse.

Astfel, dacă în cazul mandatarilor este perfect legal ca aceștia să fie remunerați pentru
serviciile lor prin contractul de mandat, când s-a convenit astfel, funcționarii publici și judecătorii
sindici nu pot pretinde o ”remunerație” pentru serviciul lor, sau o altfel de prestație decât cea
stabilită de lege, de la cei care vând bunurile prin intermediul lor, decât sub sancțiunea legii
penale.

În ceea ce privește executorii judecătorești și aceștia pot încheia în mod legal contracte de
antrepriză pentru a desfășura actele de executare silită, în schimbul unui onorariu, iar interdicția
stabilită prin art. 1655 alin.2 NCC este de natură să îi pună în imposibilitate de a-și exercita
profesia.
 Pentru fiecare incapacitate de a vinde sau de a cumpăra legiuitorul a stabilit sancțiunea și
anume nulitatea relativă atunci când interesul ocrotit este unul particular, respectiv nulitatea
absolută atunci când interesul ocrotit este unul general, al societății.

Prin prevederile art. 1656 NCC în aplicarea principiului de drept ”nemo propriam
turpitudine alegans” se arată expres că ” Cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă nu
pot să ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite. ”

4.1.3. Cetățenii unui stat membru al U.E., apatridul cu domiciliul întru-un stat
membru sau în România, persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat
membru, pot dobândi terenuri în România în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru
cetățenii români și pentru persoanele juridice române, potrivit prevederilor art. 3 din Legea nr.
312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii
străini şi apatrizi . precum și de către persoanele juridice străine.

Cetățeanul străin, apatridul sau persoana juridică aparținând statelor terțe pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile reglementărilor tratatelor
internaționale pe bază de reciprocitate.

Cu toate acestea, statutul acestor persoane privind capacitatea lor de a dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor a cunoscut o evoluție legislativă, de la incapacitatea totală pentru
străini și apatrizi de a dobândi prin cumpărare dreptul de proprietate asupra terenurilor și până la
situația prezentă, arătată mai sus.
Revizuirea Constituţiei în anul 2003 a schimbat fundamental situaţia cetăţenilor străini şi
apatrizilor sub aspectul analizat.

Astfel, prin art. 44 alin. (2) teza a II-a din Constituţia republicată în urma revizuirii sale, s-a
dispus: „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea a Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin
lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Prin revizuirea Constituției în anul 2003, au devenit de imediată aplicare prevederile care
le-au permis cetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească proprietatea terenurilor prin moştenire
legală. Prevederile art. 3 din Legea nr. 54/1998 au continuat să fie în vigoare în ceea ce priveşte
interdicţia de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor în orice alt mod, inclusiv prin
vânzare ca și prin moştenire testamentară, de către aceste subiecte de drept.

Legea nr. 54/1998 a fost abrogată prin Titlul X, „Circulaţia juridică a terenurilor”, al Legii
nr. 247/2005, act normativ care, prin art. 3, a statuat că apatrizii şi cetăţenii străini pot dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în condiţiile prevăzute de legea specială.

La acest moment prevederile mai sus arătate din Legea nr. 247/2005 sunt abrogate prin
prevederile Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil.
 Cu toate acestea, legea specială, la care trimite încă prevederea art. 44 alin. (2) teza a II-a
din Constituţie, este Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine , care
arată în art. 3 astfel cum a fost modificat că ”Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul
într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu
legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi
condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.”

4.2. Consimțământul părților. Vânzarea, ca și orice alt contract, se încheie prin

consimțământul părților. Acordul de voință între părți este întotdeauna necesar și totodată
suficient, cu excepțiile prevăzute de lege (de exemplu în cazul exproprierii care este, în esență, o
vânzare forțată, contra unei despăgubiri) în vederea formării contractului.

În materia contractului de vânzare se aplică regulile generale privitoare la consimțământ și

la formarea contractului prevăzute în art. 1182-art.1224 NCC, se aplică principiul autonomiei de
voință, astfel că , în continuare ne vom referi doar la problemele specifice vânzării, respectiv la
situațiile în care consimțământul la vânzare poate îmbrăca anumite forme specifice sau
premergătoare vânzării propriu-zise.
Potrivit regulilor generale, lipsa consimţământului uneia din părţi este o cauză de nulitate
absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Totodată, pentru a da naştere unui angajament valabil, acordul de voinţă al părţilor,
consimţământul, trebuie să fie neviciat, adică să nu fie dat din eroare, surprins prin dol, sau smuls
prin violenţă. Potrivit NCC consimțământul poate fi viciat și în caz de leziune , a cărei victimă
poate fi oricare dintre părțile contractului și nu neapărat un minor.
Este de reținut și faptul că NCC reglementează anumite garanții pentru formarea valabilă a
oricărui contract, formare care începe cu exprimarea consimțământului de către părți, prin
reglementarea în capitolul privitor la formarea contractului a obligației de bună-credință în
negocieri (art. 1183 NCC) și a obligației de confidențialitate în negocieri (art. 1184 NCC).
În opinia noastră, obligația de confidențialitate în negocieri este rezultatul îndeplinirii
obligației generale de informare a părților înainte de încheierea contractului de vânzare, această
obligație de informare constituind alături de obligația de bună-credință în negocieri, garanția
exprimării unui consimțământ în deplină cunoștință de cauză.
Obligația de informare în timpul negocierilor nu este reglementată expres de legiuitorul
NCC în materia formării contractului, dar rolul său în exprimarea unui consimțământ valabil a fost
subliniat în literatura de specialitate.

Încheierea contractului de vânzare poate fi precedată de alte înţelegeri sau pot să existe
dispoziţii legale care afectează libertatea exprimării consimţământului părţilor.
 În cele ce urmează vom analiza pe scurt: pactul de opțiune privind contractul de vânzare,
promisiunea unilaterală (de vânzare sau de cumpărare), promisiunea bilaterală de vânzare și
cumpărare, dreptul de preempţiune, instituții juridice reglementate în premieră prin NCC care
astfel a valorificat achizițiile jurisprudenței în această materie.

4.2.1. Pactul de opțiune este contractul prin care proprietarul unui bun individual
determinat (promitent) se obligă ca în cazul în care va vinde bunul, să acorde un drept de a opta
beneficiarului pactului, la preț egal.

Este de reținut, că prin acest pact de opțiune, promitentul nu se obligă să vândă bunul, ci se
obligă ca în cazul în care va vinde bunul, să respecte dreptul de opțiune al beneficiarului pactului .
Prin urmare, esența dreptului de opțiune al beneficiarului își găsește fundamentul în obligația
promitentului ca în cazul că va vinde bunul să prefere ca și cumpărător pe beneficiarul pactului.
Obiectul pactului de opțiune care constă în acordarea unui drept de opțiune către beneficiar
numai în situația că promitentul va dori să vândă bunul, este diferit de obiectul promisiunii
unilaterale de vânzare, prin care promitentul se obligă să vândă, iar beneficiarul promisiunii să
opteze dacă va cumpăra sau nu, aceasta fiind deosebirea dintre cele două convenții.

De asemenea, în mod corelativ, beneficiarul pactului de opțiune nu se obligă să cumpere

bunul, ci să opteze fie în sensul cumpărării acestuia, caz în care promitentul trebuie să-și
îndeplinească obligația de a-l prefera/alege ca și cumpărător, fie în sensul renunțării de a cumpăra
bunul, caz în care promitentul poate vinde bunul unei alte persoane.

Pentru a-l proteja pe beneficiarul pactului de preferință, legiuitorul NCC prin art. 1668
alin.1 a stipulat indisponibilizarea bunul promis pe perioada de la data încheierii pactului și până la
data exercitării dreptului de opțiune sau a expirării termenului de exercitare a acestui drept. În
această perioadă, promitentul nu poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.

Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare (înscrise în cartea funciară), dreptul de
opțiune se notează în cartea funciară, urmând a fi radiat din oficiu, dacă până la expirarea
termenului de opțiune nu s-a înscris o declarație de exercitare a opțiunii însoțită de dovada
comunicării sale către promitent. (în acest sens alin.2 și 3 ale art. 1668 NCC ).

Obligația asumată de promitent în sensul de a respecta dreptul de opțiune al beneficiarului

pactului în situația că va vrea să vândă bunul, poate să pună problema valabilității acestei obligații,
deoarece ea ar putea fi calificată ca o obligație pur potestativă din partea celui care se obligă (mă
oblig dacă vreau ), caz în care o astfel de obligație nu produce efecte potrivit prevederilor art. 1403
NCC.
 Așa cum s-a arătat în literatura de specialitate, o asemenea promisiune, deși afectată de o
condiție potestativă din partea debitorului, este valabilă, deoarece condiția este numai simplă
potestativă, și nu pur potestativă, realizarea ei depinzând și de împrejurări externe voinței
promitentului și pe care acesta nu le poate controla, respectiv, anumite condiții economice care l-ar
determina pe promitent să vândă.

Pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele viitorului contract de vânzare –

cumpărare, deoarece declarația promitentului viitor vânzător de a acorda opțiunea este considerată
o ofertă irevocabilă, astfel că simpla manifestare de voință a beneficiarului pactului în sensul
acceptării ofertei promitentului trebuie să fie de natură să conducă la încheierea contractului. ( vezi
art. 1278 NCC ).

Cu toate acestea, pactul de opțiune se deosebește de ofertă, deoarece este un contract, pe

când oferta este un act unilateral.

Evident, în aceste condiții, pactul de preferință nu transmite către beneficiarul acestuia

dreptul de proprietate asupra bunului.

În situația în care beneficiarul pactului și-a exercitat opțiunea în sens pozitiv, atunci dreptul
său se transformă într-un drept de preemțiune, adică de a fi preferat ca și cumpărător. Prin urmare,
în caz de nerespectare a opțiunii pozitive a beneficiarului pactului, prin vânzarea bunului de către
promitent către un terț cu încălcarea dreptului de preemțiune, în opinia noastră, devin aplicabile
prevederile art. 1732 alin.3 și art. 1733 din NCC, așa cum vom arăta mai jos.

Se menține și soluția anterioară, în sensul că beneficiarul pactului, în calitate de creditor al

obligației neexecutate, poate opta doar pentru plata daunelor interese (dacă demonstrează
prejudiciul suferit prin neexercitarea dreptului de opțiune) . În orice caz, nu se poate cere anularea
contractului încheiat de promitent cu terțul și nici nun poate fi intentată acțiune în revendicare.
Numai dacă, în mod excepțional demonstrează că vânzarea s-a făcut în frauda dreptului său de
opțiune, beneficiarul pactului poate obține nulitatea absolută a vânzării către terț, pentru cauză
ilicită sau pentru fraudă la lege, în aplicarea principiului de drept fraus omnia corumpit ”. ( art.
1236, art. 1237 NCC ) .

În practică, acest pact are importanță în cazul dobândirii unui bun în coproprietate, când
copărtașii își recunosc reciproc un drept de preferință, în cazul contractului de societate civilă sau
comercială, la vânzarea acțiunilor sau părților sociale, precum și în materia raporturilor juridice de
locațiune, când pactul se face în favoarea locatarului.
4.2.2. Promisiunea unilaterală poate fi o promisiune de a vinde sau o promisiune de a
cumpăra.
Promisiunea de a vinde este contractul (unilateral) prin care o parte, numită promitent, se
obligă faţă de cealaltă parte, numită beneficiar, să-i vândă un anumit bun în ziua când acesta se
va hotărî să-l cumpere. În situația unei promisiuni de a cumpăra, promitentul se obligă să cumpere
bunul, în situația că beneficiarul promisiunii se va hotărî să-l vândă.
 Potrivit art. 1279 NCC intitulat ”Promisiunea de a contracta”, în partea generală a materiei
obligațiilor, se arată că promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale
contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
Spre deosebire de simpla ofertă de a contracta , act juridic unilateral, promisiunea
unilaterală de a vinde este o convenţie, un acord de voinţe. Ea produce consecinţe practice
deosebite de ale ofertei. Astfel, dacă oferta poate fi retrasă oricând înainte de acceptarea ei de către
persoana căreia i-a fost adresată, promisiunea unilaterală de vânzare nu poate fi retrasă dacă
beneficiarului i s-a acordat un termen înăuntrul căruia poate să opteze. În absenţa convenirii unui
termen, promitentul îi poate cere beneficiarului promisiunii să opteze într-un termen rezonabil în
funcție de scopul contractului și de natura bunului promis.
Promisiunea de vânzare este, de fapt, un antecontract (precontract), care dă naştere unei
obligaţii de a face în sarcina promitentului: aceea de a încheia contractul de vânzare cu beneficiarul
promisiunii, dacă acesta se va decide să-l cumpere. De pildă, locatorul-proprietar al unui bun
închiriat promite chiriaşului ca la sfârşitul contractului sau la un alt termen să-i vândă bunul
închiriat.

O astfel de convenţie este perfect valabilă, chiar dacă opţiunea cumpărării este la discreţia
beneficiarului promisiunii, deoarece acesta este creditorul obligației de a face contractul promis și
nu debitorul ei, astfel că art. 1403 NCC nu se aplică speței.

Promitentul se angajează chiar de la început să vândă. În consecinţă, el trebuie să aibă

capacitatea necesară pentru înstrăinare. Pe de altă parte, beneficiarul acceptă promisiunea fără a-şi
da consimţământul pentru cumpărare. El are deci un drept de opţiune. Nu este necesar ca
beneficiarul să aibă capacitate de cumpărare înainte de momentul opţiunii. Este obligat însă ca,
pentru valabilitatea vânzării, în momentul acordului de voinţă să aibă capacitate de a cumpăra.

Uneori, în schimbul promisiunii ce i s-a făcut, beneficiarul plăteşte o sumă de bani,

denumită „indemnizaţie de aşteptare” (imobilizare), care nu valorează însă asumarea unei obligaţii
din partea sa de a cumpăra. O asemenea clauză este valabilă. Soarta acestei sume de bani variază
apoi în funcţie de atitudinea beneficiarului promisiunii: dacă acceptă, suma se va imputa asupra
preţului vânzării, dacă nu acceptă, va rămâne promitentului, ca preţ al aşteptării .
În ipoteza în care promitentul îşi retrage promisiunea înaintea împlinirii termenului, acesta
poate fi obligat la plata unor daune-interese, în măsura în care beneficiarul dovedeşte că i s-a
cauzat un prejudiciu (art. 1279 alin.2 NCC). Dacă în acelaşi interval, promitentul a înstrăinat bunul
promis unei alte persoane decât beneficiarul, în principiu, din cauza faptului că s-a născut doar o
obligaţie de a face în sarcina promitentului, nu se poate aduce atingere drepturilor dobândite de
terţ.

Dacă se probează existenţa unei conivenţe frauduloase între promitent şi terţul dobânditor
(fraus omnia corrumpit), soluţia va fi acțiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului dintre
promitent şi terţ pentru cauză ilicită sau pentru fraudă la lege, iar dacă acțiunea va fi admisă, bunul
va reintra în patrimoniul promitentului, pentru ca beneficiarul să poată accepta.

În cazul încălcării obligaţiei de a face contractul promis, în temeiul prevederilor art. 1669
alin.3 din NCC, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre
care să țină loc de contract de vânzare, într-un termen de prescripție de 6 luni de la data când
contractul ar fi trebuit încheiat.

Potrivit prevederilor art. 1669 alin. 3 NCC, în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare
a unui bun individual determinat, dacă mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, promitentul
înstrăinează bunul sau constituie un drept real supra acestuia, promisiunea se consideră stinsă.

4.2.3. Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare (bilaterală) este

reglementată de art. 1669 din NCC, sub aspectul sancțiunii aplicabile în cazul refuzului de
executare a uneia dintre părți a obligațiilor asumate. Totodată, ne raportăm și la prevederile art.
1279 din NCC privitoare la promisiunea de a contracta în general.

Promisiunea sinalagmatică sau bilaterală este un antecontract prin care ambele părţi,
numite promitent-vânzător şi promitent - cumpărător, se obligă (obligaţii de a face) ca în viitor să
încheie contractul de vânzare-cumpărare în condiţiile stabilite şi cu îndeplinirea formalităţilor
prevăzute de lege. De pildă, părţile convin ca în viitor, de regulă într-un anumit termen, să se
prezinte la un birou notarial pentru înstrăinarea/dobândirea dreptului de proprietate asupra unui
teren. O frecventă aplicare practică a cunoscut instituţia antecontractului după restrângerea
treptată, începând cu anii ’50 ai secolului trecut, a circulaţiei juridice a imobilelor.
Prin antecontractul astfel convenit nu se transmite dreptul de proprietate.

În cazul încălcării obligaţiei de a face contractul promis, în temeiul prevederilor art. 1669
alin.1 din NCC, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre
care să țină loc de contract de vânzare, mai puțin în situația vânzării unor bunuri pentru care
contractul are un caracter real și nu consensual ( de exemplu, creanța încorporată într-un titlu la
purtător, art. 1588 alin. 3 NCC ) .

Această hotărâre va avea efect translativ de drepturi de la data la care rămâne definitivă,
mai puțin în situația bunurilor imobile când pentru constituirea dreptului în patrimoniul
cumpărătorului este necesară înscrierea în cartea funciară.

Pentru admisibilitatea unei atare acţiuni trebuie însă să fie îndeplinite anumite condiţii, şi
anume: promisiunea de vânzare să fie valabil încheiată, să fie dovedită potrivit dreptului comun,
una din părţi să refuze încheierea de bună-voie a contractului astfel cum a promis, reclamantul să-
și fi executat în întregime obligațiile, astfel ca instanța prin hotărâre să suplinească doar
consimțământul părții care refuză îndeplinirea obligației de bună-voie.
Dreptul la acțiune este supus unei prescripţii de 6 luni de la data la care contractul trebuia
încheiat, potrivit art. 1669 alin 2 NCC.
 Deoarece promisiunea bilaterală este o convenţie sinalagmatică, partea care şi-a executat
sau este gata să-şi execute obligaţia asumată poate solicita rezoluţiunea pentru neexecutare şi
restabilirea situaţiei anterioare. În practica judiciară s-a admis că neprezentarea de către
promitentul-vânzător a extrasului de carte funciară, care să ateste lipsa vreunor sarcini ale
imobilului, îl îndreptăţeşte pe promitentul-cumpărător să refuze încheierea contractului şi să
solicite rezoluţiunea antecontractului.

4.2.4. Dreptul de preemțiune, constă în dreptul prioritar la cumpărare, recunoscut

anumitor persoane, drept ce este de natură a afecta într-o oarecare măsura libertatea
consimţământului înstrăinătorului.

Spre deosebire de Codul civil anterior, Noul cod civil, reglementează dreptul de
preemțiune, prin prevederile cuprinse în art. 1730-1740.

Dreptul de preemțiune (etimologic, lat. prae – înainte, emptio – vânzare) poate să se

nască din lege sau din contract (de exemplu, prin exercitarea în sens pozitiv a dreptului de
opțiune născut prin încheierea unui pact de opțiune) .

De cele mai multe ori, în trecut, dreptul de preemțiune a fost reglementat prin lege pentru
ocrotirea unor interese generale. Astfel, a fost recunoscut dreptul de preempţiune în favoarea
statului la dobândirea unor opere de artă cu valoare deosebită, de patrimoniu cultural sau în
vederea prezervării fondului forestier în cazul vânzării terenurilor cu vegetaţie forestieră [art. 45
alin. (6) din Legea nr. 46/2008 – Codul silvic (M. Of. nr. 238 din 27 martie 2008)].

Alteori, prin dreptul de preemțiune s-a avut în vedere protecţia unui interes privat; astfel
este cazul dreptului prioritar de cumpărare recunoscut chiriaşului în cazul în care locuinţa pe
care o ocupă se pune în vânzare (art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi
stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe).

Prin dreptul de preemțiune se limitează posibilitatea vânzătorului de a alege

cumpărătorul, deoarece în cazul în care însă se hotărăşte să vândă, el este obligat de lege sau prin
contract să acorde prioritate unei anumite persoane (determinate sau determinabile).
Este de reținut că pentru protecția titularului dreptului de preemțiune, legiuitorul NCC a
ales o sancțiune pragmatică.
Astfel, în situația vânzării unui bun fără respectarea dreptului de preemțiune, titularul
acestuia își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia
contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.(art. 1732
alin.3 NCC).