G.R. Nos. 162335 & 162605. December 12, 2005.

*
SEVERINO M. MANOTOK IV, FROILAN M. MANOTOK, FERNANDO
M. MANOTOK, FAUSTO MANOTOK III, MA. MAMERTA M. 
MANOTOK, PATRICIA L. TIONGSON, PACITA L. GO, ROBERTO 
LAPERAL III, MICHAEL MARSHALL V. MANOTOK, MARY ANN 
MANOTOK, FELISA MYLENE V. MANOTOK, IGNACIO MANOTOK, 
JR., MILAGROS V. MANOTOK, SEVERINO MANOTOK III, ROSA R. 
MANOTOK, MIGUEL A.B. SISON, GEORGE M. BOCANEGRA, MA. 
CRISTINA E. SISON, PHILIPP L. MANOTOK, JOSE CLEMENTE L. 
MANOTOK, RAMON SEVERINO L. MANOTOK, THELMA R. 
MANOTOK, JOSE MARIA MANOTOK, JESUS JUDE MANOTOK, JR.
and MA. THERESA L. MANOTOK, represented by their Attorney­in­
fact, ROSA R. MANOTOK, petitioners, vs. HEIRS OF HOMER L. 
BARQUE, represented by TERESITA BARQUE HERNANDEZ, 
respondents.

Land Registration; Reconstitution of Titles; Republic Act No. 
26; Land Registration Authority (LRA) properly ruled that the 
reconstituting officer should have confined himself to the owner’s 
duplicate certificate of title prior to the reconstitution.—The LRA 
properly ruled that the reconstituting officer should have confined 
himself to the owner’s duplicate certificate of title prior to the 
reconstitution. Section 3 of Republic Act (RA) No. 26 clearly provides: 
Section 3. Transfer certificates of title shall be reconstituted from such 
of the sources hereunder enumerated as may be available, in the 
following order: (a) The owner’s duplicate of the certificate of title; . . . .

Same; Same; Same; By enumerating the hierarchy of sources to be 
used for the reconstitution, it is the intent of the law to give more weight 
and preference to the owner’s duplicate certificate of title over the other 
enumerated sources.—Since respondents’ source of reconstitution is the 
owner’s duplicate certificate of title, there is no need for the 
reconstituting officer to require the submission of the plan, much less 
deny the petition on the ground that the submitted plan appears to be 
spurious. By enumerating the hierarchy of sources to be used for the 
reconstitution, it is the intent of the law to give more weight and 
preference to the owner’s duplicate certificate of title over the other 
enumerated sources.

Same; Same; Same; Findings of fact of administrative bodies are 
accorded respect, even finality by the Court and, when affirmed by the 
Court of Appeals, are no longer reviewable except only for very 
compelling reasons.—The factual finding of the LRA that respondents’ 
title is authentic, genuine, valid, and existing, while petitioners’ title is 
sham and spurious, as affirmed by the two divisions of the Court of 
Appeals, is conclusive before this Court. It should remain undisturbed 
since only questions of law may be raised in a petition for review under 
Rule 45 of the Rules of Court. Findings of fact of administrative bodies 
are accorded respect, even finality by this Court and, when affirmed by 
the Court of Appeals, are no longer reviewable except only for very 
compelling reasons. Basic is the rule that factual findings of agencies 
exercising quasi­judicial functions . . . are accorded not only respect but 
even finality, aside from the consideration that this Court is essentially 
not a trier of facts.

Same; Same; Same; In the reconstitution proceedings, the Land 
Registration Authority (LRA) is bound to determine from the evidence 
submitted which between or among the titles is genuine and existing to 
enable it to decide whether to deny or approve the petition.—In the 
reconstitution proceedings, the LRA is bound to determine from the 
evidence submitted which between or among the titles is genuine and 
existing to enable it to decide whether to deny or approve the petition. 
Without such authority, the LRA would be a mere robotic agency 
clothed only with mechanical powers.

CARPIO, J., Dissenting Opinion:
 Land Registration; Reconstitution of Titles; Republic Act No. 
26; The majority opinion patently violates Section 48 of the Property 
Registration Decree which expressly states that a Torrens title cannot be 
cancelled except in a direct proceeding in accordance with law; Only the 
proper trial court in an action directly attacking the validity of a 
Torrens title can cancel a Torrens title after trial on the merit.—The 
majority opinion cancels the Torrens title of petitioners in these cases 
which originated from an administrative reconstitution petition filed by 
respondents before the Register of Deeds of Quezon City. The majority 
opinion patently violates Section 48 of the Property Registration Decree
which expressly states that a Torrens title “cannot be x x x cancelled 
except in a direct proceeding in accordance with law.” Under Section 19 
of Batas Pambansa Blg. 129, “Regional Trial Courts shall 
exercise exclusive original jurisdiction x x x in all civil actions, which 
involve the title to, or possession of, real property, or any interest 
therein.” Thus, only the proper trial court, in an action directly 
attacking the validity of a Torrens title, can cancel a Torrens title after 
trial on the merit. Jurisprudence has aptly termed 
this hornbook doctrine.

Same; Same; Same; The Land Registration Authority (LRA) erred 
in ruling that Atty. Bustos should have confined himself to the owner’s 
duplicate of TCT No. 210177.—When Atty. Bustos requested Engr. 
Dalire to furnish his office with a copy of Fls­3168­D, it was part of the 
verification process prior to reconstitution of the title. Considering the 
numerous petitions for reconstitution due to the destruction of the 
Quezon City Hall, Atty. Bustos was merely exercising caution to avoid 
the reconstitution of spurious titles. Atty. Bustos conducted a 
verification of TCT No. 210177 pursuant to paragraph 8 of LRA 
Circular No. 13. Hence, the LRA erred in ruling that Atty. Bustos 
should have confined himself to the owner’s duplicate of TCT No. 
210177.
 Same; Same; Same; The reconstituting officer must go beyond the 
owner’s or co­owner’s duplicate certificate of title to determine whether 
the title is genuine.—The reconstitution of a certificate of title is far 
from being a ministerial act. In an administrative reconstitution, the 
petitioner must submit the owner’s or co­owner’s duplicate of the 
certificate of title as required by Section 3 of RA 26 and paragraph 4 of 
LRA Circular No. 13. However, the submission of the source documents 
does not mean that the reconstituting officer must forthwith grant the 
petition for reconstitution. It does not also mean that the reconstituting 
officer must confine himself with the owner’s or co­owner’s duplicate of 
the certificate of title. In accordance with paragraph 8 of LRA Circular 
No. 13, the reconstituting officer or the Register of Deeds shall issue an 
order of reconstitution only after appropriate verification which means 
that he must be convinced that the certificate of title is genuine and not 
spurious. Thus, the reconstituting officer must go beyond the owner’s or
co­owner’s duplicate certificate of title to determine whether the title is 
genuine. The process of verification allows the reconstituting officer to 
countercheck with other government agencies to determine the validity 
of the title to be reconstituted.
Same; Same; Same; The Land Registration Authority (LRA) has 
jurisdiction to review on appeal decisions on petitions for reconstitution; 
Land Registration Authority’s (LRA’s) jurisdiction to act on petitions for 
administrative reconstitution does not include the power to declare a 
title sham or spurious or to order the cancellation of a certificate of title.
—The LRA has jurisdiction to review on appeal decisions on petitions 
for reconstitution. However, it is not within its powers and functions to 
declare a title void. Under Section 19 of Batas Pambansa Blg. 129 (“BP 
Blg. 129”), “Regional Trial Courts shall exercise exclusive original 
jurisdiction x x x in all civil actions, which involve the title to, or 
possession of, real property, or any interest therein.” The LRA, in its 24 
June 1998 Resolution, recognized that only the Regional Trial Court 
(“RTC”) could declare a title fraudulently reconstituted. Clearly, LRA’s 
jurisdiction to act on petitions for administrative reconstitution does not
include the power to declare a title sham or spurious or to order the 
cancellation of a certificate of title.
Same; Same; Same; A certificate of title cannot be subject to 
collateral attack; It may only altered, modified or cancelled in a direct 
proceeding.—The settled rule is a certificate of title cannot be subject to 
collateral attack. A certificate of title may only be altered, modified or 
cancelled in a direct proceeding.
Same; Same; Same; Land Registration Authority (LRA) exceeded its
jurisdiction when it declared that Manotok, et al.’s title is sham and 
spurious.—To allow the cancellation of Manotok, et al.’s title in an 
administrative reconstitution proceeding will permit an indirect attack 
on the certificate of title in violation of Section 48 of PD 1529. The LRA 
exceeded its jurisdiction when it declared that Manotok, et al.s’ title is 
sham and spurious. The LRA itself acknowledged that only the RTC 
could declare a title fraudulently reconstituted. By ruling on the 
validity of Manotok, et al.’s title, the LRA assumed the function of the 
RTC. The LRA also preempted whatever decision the RTC may render 
on the matter.
Same; Same; Same; No court, much less an administrative body, 
can entertain a petition for reconstitution of lost or destroyed title if the 
land is already covered by a Torrens title in the name of another party 
unless there is a final judgment first canceling such Torrens title.—The 
Register of Deeds, the LRA and the Court of Appeals have no 
jurisdiction to act on the petition for reconstitution filed by the Heirs of 
Barque in view of the existing Torrens title of Manotok, et al. No court, 
much less an administrative body, can entertain a petition for 
reconstitution of lost or destroyed title if the land is already covered by 
a Torrens title in the name of another party, unless there is a final 
judgment first cancelling such Torrens title. The only exception is when 
the Torrens title has been issued for less than one year, which is not the
situation in the present cases.
Same; Same; Same; The reconstituting officer in an administrative 
proceeding has no authority to deprive a third party of his property by 
canceling his Torrens title to the property.—In a petition for 
reconstitution of title, the only relief sought is the issuance of a 
reconstituted title because the reconstituting officer’s power is limited 
to granting or denying a reconstituted title. The reconstituting officer 
has no power to decide questions of ownership. A Torrens title, even a 
reconstituted title, is “evidence of an indefeasible title to the property in
favor of the person whose name appears therein.” Certainly, the 
reconstituting officer in an administrative proceeding has no authority 
to deprive a third party of his property by cancelling his Torrens title to 
the property. In a petition for reconstitution, such third party is not 
even required to be impleaded as a respondent.
Same; Same; Same; Ownership is never in issue in a petition for 
reconstitution of title.—By cancelling the TCT of Manotok, et al., and 
upholding the TCT of the Heirs of Barque, the Court of Appeals 
resolved in the administrative reconstitution case the issue of 
ownership over the property in dispute. This is grave error because 
ownership is never in issue in a petition for reconstitution of title. As 
this Court ruled in Alonso v. Cebu Country Club, Inc.: Respondent relies
solely on its reconstituted title which, by itself, does not determine or 
resolve the ownership of the land covered by the lost or destroyed 
title. The reconstitution of a title is simply the re­issuance of a lost 
duplicate certificate of title in its original form and condition. It does not
determine or resolve the ownership of the land covered by the lost or 
destroyed title. A reconstituted title, like the original certificate of title, 
by itself does not vest ownership of the land or estate covered thereby.
Same; Same; Same; Where the law prescribes a particular remedy 
with fixed and limited boundaries, the court cannot, by exercising equity
jurisdiction, extend the boundaries further than the law allows.—Equity
jurisdiction aims to attain complete justice in cases where a court of law
is unable to render judgment to meet the special circumstances of a case
because of the limitations of its statutory jurisdiction. However, equity 
follows the law, and courts exercising equity jurisdiction must still 
apply the law and have no discretion to disregard the law. Where the 
law prescribes a particular remedy with fixed and limited boundaries, 
the court cannot, by exercising equity jurisdiction, extend the 
boundaries further than the law allows.
Remedial Law; Appeals; Rule that factual findings of an 
administrative body accorded respect if not finality does not apply when 
the administrative body has no jurisdiction to make a conclusive factual 
finding particularly when the findings might conflict with findings of 
the tribunal or agency which has jurisdiction on the matter.—The 
determination of the authenticity of the documents and veracity of the 
claims of both parties requires a trial on the merits. The LRA exceeded 
its jurisdiction when it made a conclusive finding on the validity of the 
titles of the parties. Such function falls under the “exclusive original 
jurisdiction” of the RTC under Section 19 of BP Blg. 129. The Court of 
Appeals should not have resolved the factual issues by adopting as its 
own the LRA’s finding. This Court accords respect, if not finality, to 
factual findings of an administrative body. However, this rule does not 
apply when the administrative body has no jurisdiction to make a 
conclusive factual finding particularly when the findings might conflict 
with findings of the tribunal or agency which has jurisdiction on the 
matter.

PETITIONS for review on certiorari of the amended decision and 
resolution for the Court of Appeals.

The facts are stated in the opinion of the Court.
     Felix B. Lerio for petitioners.
     Angara, Abello, Concepcion, Regala and Cruzcollaborating 
counsel for petitioners.
     Jose B. Flaminiano for respondents.

YNARES­SANTIAGO, J.:

These consolidated petitions for review assail, in G.R. No. 162335, the 
February 24, 2004 Amended Decision1 of the Third Division of the Court
of Appeals in CA­G.R. SP No. 66642, ordering the Register of Deeds of 
Quezon City to cancel petitioners’ TCT No. RT­22481 and directing the 
Land Registration Authority (LRA) to reconstitute respondents’ TCT 
No. 210177; and in G.R. No. 162605, the November 7, 2003 Amended 
Decision2 of the Special Division of Five of the Former Second Division 
in CA­G.R. SP No. 66700 directing the Register of Deeds of Quezon City
to cancel petitioners’ TCT No. RT­22481, and the LRA to reconstitute 
respondents’ TCT No. T­210177 and the March 12, 2004 
Resolution3 denying the motion for reconsideration.
The facts as found by the Court of Appeals4 are as follows:
“Petitioners, (respondents herein) as the surviving heirs of the late 
Homer Barque, filed a petition with the LRA for administrative 
reconstitution of the original copy of TCT No. 210177 issued in the 
name of Homer L. Barque, which was destroyed in the fire that gutted 
the Quezon City Hall, including the Office of the Register of Deeds of 
Quezon City, sometime in 1988. In support of the petition, petitioners 
submitted the owner’s duplicate copy of TCT No. 210177, real estate tax
receipts, tax declarations and the Plan FLS 3168 D covering the 
property.
Upon being notified of the petition for administrative reconstitution, 
private respondents (petitioners herein) filed their opposition thereto 
claiming that the lot covered by the title under reconstitution forms 
part of the land covered by their reconstituted title TCT No. RT­22481, 
and alleging that TCT No. 210177 in the name of petitioners’ 
predecessors­in­interest is spurious.”
On June 30, 1997, Atty. Benjamin M. Bustos, as reconstituting officer, 
denied the reconstitution of TCT No. 2101775 on grounds that:
1. “1.Lots 823­A and 823­B, Fls­3168­D, containing areas of 171,473 Sq. 
Mtrs. and 171,472 Sq. Mtrs., respectively, covered by TCT No. 
210177, appear to duplicate Lot 823 Piedad Estate, containing an 
area of 342,945 Sq. Mtrs., covered by TCT No. 372302 registered 
in the name of Severino M. Manotok, et al., reconstituted under 
Adm. Reconstitution No. Q­213 dated February 01, 1991;
2. 2.The submitted plan Fls­3168­D is a spurious document as 
categorically stated by Engr. Privadi J.G. Dalire, Chief, Geodetic 
Surveys Division, Land Management Bureau, in his letter dated 
 February 19, 1997.”6
Respondents’ motion for reconsideration was denied in an order 7 dated 
February 10, 1998 hence they appealed to the LRA.
The LRA ruled that the reconstituting officer should not have 
required the submission of documents other than the owner’s duplicate 
certificate of title as bases in denying the petition and should have 
confined himself with the owner’s duplicate certificate of title. 8 The LRA
further declared:
“Based on the documents presented, petitioners have established by 
clear and convincing evidence that TCT No. 210177 was, at the time of 
the destruction thereof, valid, genuine, authentic and effective. 
Petitioners duly presented the original of the owner’s duplicate copy of 
TCT No. 210177 . . . . The logbook of the Register of Deeds of Quezon 
City lists TCT No. 210177 as among the titles lost . . . . The Register of 
Deeds of Quezon City himself acknowledged the existence and 
authenticity of TCT No. 210177 when he issued a certification to the 
effect that TCT No. 210177 was one of the titles destroyed and not 
salvaged from the fire that gutted the Quezon City Hall on 11 June 
1988 . . . .
It is likewise noteworthy that the technical description and 
boundaries of the lot reflected in TCT No. 210177 absolutely conform to 
the technical description and boundaries of Lot 823 Piedad Estate . . . as
indicated in the B. L. Form No. 28­37­R dated 11­8­94 and B. L. Form 
No. 31­10 duly issued by the Bureau of Lands . . . .
It therefore becomes evident that the existence, validity, authenticity 
and effectivity of TCT No. 210177 was established indubitably and 
irrefutably by the petitioners. Under such circumstances, the 
reconstitution thereof should be given due course and the same is 
mandatory.9
. . . .
It would be necessary to underscore that the certified copy of Plan 
FLS 3168 D was duly issued by the office of Engr. Ernesto Erive, Chief, 
Surveys Division LMS­DENR­NCR whose office is the lawful repository 
of survey plans for lots situated within the National Capital Region 
including the property in question. Said plan was duly signed by the 
custodian thereof, Carmelito Soriano, Chief Technical Records and 
Statistics Section, DENR­NCR. Said plan is likewise duly supported by 
Republic of the Philippines Official Receipt No. 2513818 Q dated 9­23­
96 . . . . Engr. Erive in his letter dated 28 November 1996 addressed to 
Atty. Bustos . . . confirmed that a microfilm copy of Plan FLS 3168D is 
on file in the Technical Records and Statistics Section of his office. 
Engr. Dalire, in his letter dated 2 January 1997 addressed to Atty. 
Bustos even confirmed the existence and authenticity of said plan. . . . .
. . . .
The claim of Engr. Dalire in his letter dated 19 February 1997 that 
his office has no records or information about Plan FLS 3168­D is belied
by the certified copy of the computer print­out duly issued by the 
Bureau of Lands indicating therein that FLS 3168D is duly entered into
the microfilm records of the Bureau of Lands and has been assigned 
Accession Number 410436 appearing on Page 79, Preliminary Report 
No. 1, List of Locator Cards and Box Number 0400 and said computer 
print­out is duly supported by an Official Receipt . . . .
The said Plan FLS 3168D is indeed authentic and valid coming as it 
does from the legal repository and duly signed by the custodian thereof. 
The documentary evidence presented is much too overwhelming to be 
simply brushed aside and be defeated by the fabricated statements and 
concoctions made by Engr. Dalire in his 19 February 1997 letter. . . .”10
Nevertheless, notwithstanding its conclusion that petitioners’ title was 
fraudulently reconstituted, the LRA noted that it is only the Regional 
Trial Court (RTC) which can declare that the same was indeed 
fraudulently reconstituted. It thus opined that respondents’ title may 
only be reconstituted after a judicial declaration that petitioners’ title 
was void and should therefore be cancelled.11
The dispositive portion of the LRA’s decision reads:
“WHEREFORE, in view of the foregoing, it is hereby ordered that 
reconstitution of TCT No. 210177 in the name of Homer L. Barque, Sr. 
shall be given due course after cancellation of TCT No. RT­22481 
(372302) in the name of Manotoks upon order of a court of competent 
jurisdiction.
SO ORDERED.”12
Petitioners’ filed a motion for reconsideration which was opposed by 
respondents with a prayer that reconstitution be ordered immediately.
On June 14, 2001, petitioners’ motion for reconsideration and 
respondents’ prayer for immediate reconstitution were denied.13
From the foregoing, respondents filed a petition for review14 with the
Court of Appeals docketed as CA­G.R. SP No. 66700 and praying that 
the LRA be directed to immediately reconstitute TCT No. 210177 
without being subjected to the condition that petitioners’ TCT No. RT­
22481 [372302] should first be cancelled by a court of competent 
jurisdiction.15 Petitioners likewise filed a petition for review with the 
Court of Appeals docketed as CA­G.R. SP No. 66642.
In CA­G.R. SP No. 66700, the Second Division of the Court of Appeals 
rendered a Decision16 on September 13, 2002, the dispositive portion of 
which reads:
“WHEREFORE, the foregoing premises considered the assailed 
Resolution of the LRA dated June 24, 1998 is AFFIRMED in totoand 
the petition for review is ordered DISMISSED. No pronouncement as to 
costs.
SO ORDERED.”17
Respondents moved for reconsideration.18 On November 7, 2003, the 
Special Division of Five of the Former Second Division rendered an 
Amended Decision in CA­G.R. SP No. 66700, the dispositive portion of 
which reads:
“WHEREFORE, our decision dated 13 September 2002 is hereby 
reconsidered. Accordingly, the Register of Deeds of Quezon City is 
hereby directed to cancel TCT No. RT­22481 of private respondents and 
the LRA is hereby directed to reconstitute forthwith petitioners’ valid, 
genuine and existing Certificate of Title No. T­210177. No 
pronouncement as to costs.
SO ORDERED.”19
Petitioners’ motion for reconsideration of the amended decision in CA­
G.R. SP No. 66700 was denied,20 hence, this petition docketed as G.R. 
No. 162605.
Meanwhile, in CA­G.R. SP No. 66642, the Third Division of the 
Court of Appeals rendered a Decision21 on October 29, 2003, the 
dispositive portion of which reads:
“WHEREFORE, the petition is hereby DENIED. The Resolution of the 
LRA dated 24 June 1998 is hereby AFFIRMED.
SO ORDERED.”22
In so ruling, the Third Division of the Court of Appeals declared that 
the LRA correctly deferred in giving due course to the petition for 
reconstitution since there is yet no final judgment upholding or 
annulling respondents’ title.23
Respondents’ motion for reconsideration was granted by the Third 
Division of the Court of Appeals on February 24, 2004, thus:
“WHEREFORE, the Motion for Reconsideration is hereby GRANTED. 
The Decision of this Court dated 29 October 2003 is RECONSIDERED 
and a new one is entered ordering the Register of Deeds of Quezon City 
to cancel petitioners’ TCT No. RT­22481 and directing the LRA to 
reconstitute forthwith respondents’ TCT No. T­210177.
SO ORDERED.24
From the foregoing decisions of the Court of Appeals in CA­G.R. SP No. 
66700 and CA­G.R. SP No. 66642, petitioners filed separate petitions 
for review before this Court docketed as G.R. No. 162605 and G.R. No. 
162335, respectively.
In G.R. No. 162605, petitioners argue that:
I

THE MAJORITY JUSTICES ACTED WITHOUT JURISDICTION IN 
ORDERING THE CANCELLATION OF PETITIONERS’ EXISTING 
TITLE, CONSIDERING THAT:
1. a.THEY ORDERED THE CANCELLATION OF TITLE DESPITE 
THE FACT THAT THE SAME IS NOT PART OF THE RELIEF 
SOUGHT IN A RECONSTITUTION PROCEEDINGS.
2. b.THEY ALLOWED A COLLATERAL ATTACK ON A TORRENS 
CERTIFICATE OF TITLE; and
1. c.THE COURT OF APPEALS, IN RESOLVING AN APPEAL
OF THE DECISION OF THE LAND REGISTRATION 
AUTHORITY, DOES NOT HAVE JURISDICTION TO ORDER 
 THE CANCELLATION OF TITLE, SINCE ONLY A PROPER 
REGIONAL TRIAL COURT CAN ORDER THE 
ANNULMENT/CANCELLATION OF A TORRENS TITLE. BY 
ALLOWING A “SHORT CUT”, THE MAJORITY JUSTICES 
DEPRIVED THE PETITIONERS OF THEIR PROPERTY AND 
THEIR CONSTITUTIONALLY PROTECTED RIGHT TO DUE 
PROCESS OF LAW.
II

THE MAJORITY JUSTICES GRAVELY MISAPPLIED THE 
RULING OF THIS HONORABLE COURT IN ORTIGAS V. VELASCO, 
CONSIDERING THAT:
1. a.IN THE ORTIGAS CASE, THERE WERE TWO TITLES EXISTING
OVER THE SAME PARCEL OF LAND, AS A RESULT OF THE 
RECONSTITUTED TITLE ISSUED IN THE NAME OF 
MOLINA. IN THE INSTANT CASE, ONLY PETITIONERS 
HOLD TITLE TO THE PROPERTY IN QUESTION, AS 
RESPONDENTS ARE MERELY TRYING TO HAVE TITLE 
RECONSTITUTED IN THEIR NAMES.
2. b.IN ORTIGAS, THERE WERE SEVERAL DECISIONS OF THE 
SUPREME COURT WHICH PREVIOUSLY RESOLVED THE 
ISSUE OF OWNERSHIP OF ORTIGAS’ PROPERTY. HENCE, 
THERE WAS SUFFICIENT GROUND TO ANNUL MOLINA’S 
TITLE OUTRIGHT. IN THE INSTANT CASE, THERE ARE NO 
SUCH DECISIONS IN FAVOR OF RESPONDENTS WHICH 
WOULD JUSTIFY THE CANCELLATION OF THE TITLE OF 
PETITIONERS WITHOUT ANY HEARING.”25
In G.R. No. 162335, petitioners raise the following issues:
I. THE HONORABLE COURT OF APPEALS (THIRD DIVISION) 
COMMITTED GRAVE ABUSE OF DISCRETION AND GROSS 
IGNORANCE OF THE LAW IN ORDERING THE LAND 
REGISTRATION AUTHORITY TO CANCEL TCT NO. RT­22481 OF 
PETITIONERS MANOTOK NOTWITHSTANDING THE FACT THAT 
SAID COURT WAS FULLY COGNIZANT THAT IT HAS NO 
JURISDICTION TO EXERCISE SUCH AUTHORITY AND POWER 
AND THE LAND REGISTRATION AUTHORITY IS EQUALLY 
DEVOID OF JURISDICTION ON THE MATTER BECAUSE UNDER 
THE JUDICIARY REORGANIZATION ACT OF 1980 SPECIFICALLY 
SECTION 19 (2) THEREOF, ONLY THE REGIONAL TRIAL COURTS 
HAVE EXCLUSIVE ORIGINAL JURISDICTION OVER CIVIL 
ACTIONS WHICH INVOLVES TITLE TO, OR POSSESSION OF, 
REAL PROPERTY, OR ANY INTEREST THEREIN.
II. THE HONORABLE COURT OF APPEALS (THIRD DIVISION) 
COMMITTED GRAVE ABUSE OF DISCRETION AND GROSS 
IGNORANCE OF THE LAW IN INVOKING EQUITABLE 
CONSIDERATION TO JUSTIFY ITS CHALLENGED AMENDED 
DECISION DATED FEBRUARY 24, 2004 DIRECTING LRA TO 
CANCEL PETITIONERS MANOTOK’S TITLE NOTWITHSTANDING 
THE FACT, AS STATED, THE LAW EXPLICITLY VESTS 
EXCLUSIVE ORIGINAL JURISDICTION TO THE REGIONAL TRIAL
COURTS OVER CIVIL ACTIONS WHICH INVOLVES TITLE TO, OR 
POSSESSION OF, REAL PROPERTY, OR ANY INTEREST THEREIN.
III. THE HONORABLE COURT OF APPEALS COMMITTED 
GRAVE ABUSE OF DISCRETION AMOUNTING TO LACK OR IN 
EXCESS OF JURISDICTION IN FAILING TO ORDER THE SETTING
ASIDE OF THE CHALLENGED RESOLUTION DATED JUNE 24, 
1998 OF RESPONDENT LAND REGISTRATION AUTHORITY IN 
LRC ADMIN. CASE NO. Q­547 [97] VIEWED FROM THE FACT THAT
SAID RESOLUTION OF LRA IS PATENTLY AT WAR WITH LAW 
AND CONTROLLING JURISPRUDENCE THAT PROHIBITS 
RECONSTITUTION OF TITLE BY THIRD PARTY ALLEGED TO 
HAVE BEEN LOST OR DESTROYED IF ANOTHER VALID TITLE IS 
EXISTING COVERING THE LAND SUBJECT THEREOF.
IV. THE LRA COMMITTED GRAVE ABUSE OF DISCRETION 
AMOUNTING TO LACK OR IN EXCESS OF JURISDICTION IN 
ORDERING THE RECONSTITUTION OF THE TITLE OF HOMER 
BARQUE, SR. SUBJECT ONLY TO THE CONDITION THAT THE 
TITLE OF PETITIONERS MANOTOK SHOULD FIRST BE 
ORDERED CANCELLED BY COURT OF COMPETENT 
JURISDICTION IN THE FACE OF THE GLARING FACTS THAT 
SAID TITLE IS HIGHLY SUSPECT AND BEARS BADGES OF 
FABRICATION AND FALSIFICATION AND THEREFORE NO 
OTHER LOGICAL AND CREDIBLE CONCLUSION CAN BE DRAWN 
EXCEPT THAT IT IS A FAKE AND SPURIOUS TITLE.
V. THE HONORABLE COURT OF APPEALS COMMITTED GRAVE
ABUSE OF DISCRETION AMOUNTING TO LACK OF IN EXCESS 
OF JURISDICTION IN ALLOWING RESPONDENTS’ MOTION FOR 
RECONSIDERATION WHICH WAS CLEARLY FILED OUT OF 
TIME.”
26

On August 2, 2004, the petition in G.R. No. 162605 was consolidated 
with the petition in G.R. No. 162335.27
In sum, petitioners contend that (a) the LRA has no authority to 
annul their title; (b) the reconstitution of respondents’ Torrens title 
would be a collateral attack on petitioners’ existing title; (c) they were 
not given the opportunity to be heard, specifically the chance to defend 
the validity of their Torrens title; (d) the Court of Appeals, in resolving 
the appeal from the LRA, has no jurisdiction to order the cancellation of
petitioners’ title; and (e) the ruling in Ortigas was misapplied.
The petitions must be denied.
The LRA properly ruled that the reconstituting officer should have 
confined himself to the owner’s duplicate certificate of title prior to the 
reconstitution. Section 3 of Republic Act (RA) No. 2628 clearly provides:
“Section 3. Transfer certificates of title shall be reconstituted from such 
of the sources hereunder enumerated as may be available, in 
the following order:
(a) The owner’s duplicate of the certificate of title;
. . . .”
When respondents filed the petition for reconstitution, they submitted 
in support thereof the owner’s duplicate certificate of title, real estate 
tax receipts and tax declaration. Plainly, the same should have more 
than sufficed as sources for the reconstitution pursuant to Section 3 of 
RA No. 26 which explicitly mandates that the reconstitution shall be 
made following the hierarchy of sources as enumerated by law. In 
addition, Section 12 of the same law requires that the petition shall be 
accompanied with a plan and technical description of the 
property only if the source of the reconstitution is Section 3(f) of RA No. 
26. Thus:
“Section 12. . . . Provided, That in case the reconstitution is to be 
made exclusively from sources enumerated in section 2(f) or 3(f) of this
Act, the petition shall further be accompanied with a plan and technical
description of the property duly approved by the Chief of the General 
Land Registration Office, or with a certified copy of the description 
taken from a prior certificate of title covering the same property.”29
Since respondents’ source of reconstitution is the owner’s duplicate 
certificate of title, there is no need for the reconstituting officer to 
require the submission of the plan, much less deny the petition on the 
ground that the submitted plan appears to be spurious. By enumerating
the hierarchy of sources to be used for the reconstitution, it is the intent
of the law to give more weight and preference to the owner’s duplicate 
certificate of title over the other enumerated sources.
The factual finding of the LRA that respondents’ title is authentic, 
genuine, valid, and existing, while petitioners’ title is sham and 
spurious, as affirmed by the two divisions of the Court of Appeals, is 
conclusive before this Court. It should remain undisturbed since only 
questions of law may be raised in a petition for review under Rule 45 of 
the Rules of Court.
Findings of fact of administrative bodies are accorded respect, even 
finality by this Court and, when affirmed by the Court of Appeals, are 
no longer reviewable except only for very compelling reasons. Basic is 
the rule that factual findings of agencies exercising quasi­judicial 
functions . . . are accorded not only respect but even finality, aside from 
the consideration that this Court is essentially not a trier of facts. 30
Such questions as whether certain items of evidence should be 
accorded probative value or weight, or rejected as feeble or spurious, or 
whether or not the proofs on one side or the other are clear and 
convincing and adequate to establish a proposition in issue, are without 
doubt questions of fact. Whether or not the body of proofs presented by 
a party, weighed and analyzed in relation to contrary evidence 
submitted by adverse party, may be said to be strong, clear and 
convincing; whether or not certain documents presented by one side 
should be accorded full faith and credit in the face of protests as to their
spurious character by the other side; whether or not inconsistencies in 
the body of proofs of a party are of such gravity as to justify refusing to 
give said proofs weight—all these are issues of fact. Questions like these
are not reviewable by this court which, as a rule, confines its review of 
cases decided by the Court of Appeals only to questions of law raised in 
the petition and therein distinctly set forth.31 A petition for review 
should only cover questions of law. Questions of fact are not 
reviewable.32
In Dolfo v. Register of Deeds for the Province of Cavite,33this Court 
categorically declared:
“Second. Both the trial court and the Court of Appeals made a factual 
finding that petitioner’s title to the land is of doubtful authenticity. 
Having jurisdiction only to resolve questions of law, this Court is bound 
by the factual findings of the trial court and the Court of Appeals . . . .”
In view of the foregoing, it is no longer necessary to remand the case to 
the RTC for the determination of which title, petitioners’ or 
respondents’, is valid or spurious. This has been ruled upon by the LRA 
and duly affirmed by the two divisions of the Court of Ap­peals.
The LRA has the jurisdiction to act on petitions for administrative 
reconstitution. It has the authority to review, revise, reverse, modify or 
affirm on appeal the decision of the reconstituting officer. The function 
is adjudicatory in nature—it can properly deliberate on the validity of 
the titles submitted for reconstitution. Logically, it can declare a title as
sham or spurious, or valid on its face. Otherwise, if it cannot make such 
declaration, then there would be no basis for its decision to grant or 
deny the reconstitution. The findings of fact of the LRA, when 
supported by substantial evidence, as in this case, shall be binding on 
the Court of Appeals.34
 In the reconstitution proceedings, the LRA is bound to determine 
from the evidence submitted which between or among the titles is 
genuine and existing to enable it to decide whether to deny or approve 
the petition. Without such authority, the LRA would be a mere robotic 
agency clothed only with mechanical powers.
The Court of Appeals also properly exercised its appellate 
jurisdiction over the judgment of the LRA. Under Sections 1 and 3, Rule
43 of the Rules of Court, the appellate court has jurisdiction on appeals 
from judgments or final orders of the LRA, whether the appeal involves 
questions of fact, of law, or mixed questions of fact and law.
Indeed, it would be needlessly circuitous to remand the case to the 
RTC to determine anew which of the two titles is sham or spurious and 
thereafter appeal the trial court’s ruling to the Court of Appeals. After 
all, the LRA and the two divisions of the appellate court have already 
declared that petitioners’ title is forged. In Mendoza v. Court of 
Appeals,35 we ruled that:
“Now, technically, the revocation and cancellation of the deed of sale 
and the title issued in virtue thereof in de los Santos’ favor should be 
had in appropriate proceedings to be initiated at the instance of the 
Government. However, since all the facts are now before this 
Court, and it is not within de los Santos’ power in any case to 
alter those facts at any other proceeding, or the verdict made 
inevitable by said facts, for this Court to direct at this time that 
cancellation proceedings be yet filed to nullify the sale to de los 
Santos and his title, would be needlessly circuitous and would 
unnecessarily delay the termination of the controversy at bar, . .
. . This Court will therefore make the adjudication entailed by 
the facts here and now, without further proceedings, as it has 
done in other cases in similar premises.”
No useful purpose will be served if a case or the determination of an 
issue in a case is remanded to the trial court only to have its decision 
raised again to the Court of Appeals and then to the Supreme Court. 
The remand of the case or of an issue to the lower court for further 
reception of evidence is not necessary where the Court is in position to 
resolve the dispute based on the records before it and particularly 
where the ends of justice would not be subserved by the remand 
thereof.36
The Register of Deeds, the LRA and the Court of Appeals have 
jurisdiction to act on the petition for administrative reconstitution. The 
doctrine laid down in Alabang Dev. Corp., et al. v. Hon. Valenzuela, etc.,
et al.37does not apply in the instant case. In Ala­bang, the Court 
stressed that:
“. . . [L]ands already covered by duly issued existing Torrens Titles .
. . cannot be the subject of petitions for reconstitution of allegedly lost or
destroyed titles filed by third parties without firstsecuring by final 
judgment the cancellation of such existing titles . . . . The courts simply 
have no jurisdiction over petitions by such third 
parties for reconstitution of allegedly lost or destroyed titles over lands 
that are already covered by duly issued subsisting titlesin the names of 
their duly registered owners. The very concept of stability and 
indefeasibility of titles covered under the Torrens System of registration
rules out as anathema the issuance of two certificates of title over the 
same land to two different holders thereof . . . .”38
The Alabang ruling was premised on the fact that the existing Torrens 
title was duly issued and that there is only one title subsisting at the 
time the petition for reconstitution was filed. In the instant case, it 
cannot be said that petitioners’ title was duly issued much less could it 
be presumed valid considering the findings of the LRA and the Court of 
Appeals that the same is sham and spurious.
The Court of Appeals properly applied the doctrine laid down 
in Ortigas in refusing to remand the case to the trial court. As expressly
declared in Ortigas & Company Limited Partnership v. Velasco:39
“Ordinarily, the relief indicated by the material facts would be the 
remand of the reconstitution case (LRC No. Q­5405) to the Court of 
origin with instructions that Ortigas’ and the Solicitor General’s 
appeals from the judgment rendered therein, which were wrongly 
disallowed, be given due course and the records forthwith transmitted 
to the appellate tribunal. This, in fact, is a relief alternatively prayed 
for by petitioner Ortigas. Considering however the fatal infirmities 
afflicting Molina’s theory or cause of action, evident from the records 
before this Court, such a remand and subsequent appeal proceedings 
would be pointless and unduly circuitous. Upon the facts, it is not 
possible for Molina’s cause to prosper. To defer adjudication thereon 
would be unwarranted and unjust.”
The same rationale should apply in the instant case. As already 
discussed, the validity of respondents’ and petitioners’ title have been 
squarely passed upon by the LRA and reviewed and affirmed by the 
Court of Appeals, which factual findings are no longer reviewable by 
this Court.
A careful examination of the case of Spouses Cayetano, et al. v. CA, 
et al.,40 where this Court, as claimed by petitioners, have affirmed their 
title over the disputed property, would reveal that the sole issue 
resolved therein is whether or not a tenancy relationship exists between
the parties.41 There was no adjudication on ownership. In fact, it cannot 
even be discerned if the property subject of the Spouses Cayetano case 
refers to the property subject of the instant controversy.
There is no basis in the allegation that petitioners were deprived of 
“their property” without due process of law when the Court of Appeals 
ordered the cancellation of their Torrens title, even without a direct 
proceeding in the RTC. As already discussed, there is no need to 
remand the case to the RTC for a re­determination on the validity of the
titles of respondents and petitioners as the same has been squarely 
passed upon by the LRA and affirmed by the appellate court. By 
opposing the petition for reconstitution and submitting their 
administratively reconstituted title, petitioners acquiesced to the 
authority and jurisdiction of the reconstituting officer, the LRA and the 
Court of Appeals, and recognized their authority to pass judgment on 
their title. All the evidence presented was duly considered by these 
tribunals. There is thus no basis to petitioners’ claim that they were 
deprived of their right to be heard and present evidence, which is the 
essence of due process. As held in Yusingco v. Ong Hing Lian:42
“Therefore, it appearing from the records that in the previous petition 
for reconstitution of certificates of title, the parties acquiesced in 
submitting the issue of ownership for determination in the said petition,
and they were given the full opportunity to present their respective 
sides of the issues and evidence in support thereof, and that the 
evidence presented was sufficient and adequate for rendering a proper 
decision upon the issue, the adjudication of the issue of ownership was 
valid and binding.”
The reconstitution would not constitute a collateral attack on 
petitioners’ title which was irregularly and illegally issued in the first 
place.43 As pertinently held in Dolfo v. Register of Deeds for the Province
of Cavite:44
“The rule that a title issued under the Torrens System is presumed 
valid and, hence, is the best proof of ownership of a piece of land does 
not apply where the certificate itself is faulty as to its purported origin. 
In this case, petitioner anchors her arguments on the premise that her 
title to the subject property is indefeasible because of the presumption 
that her certificate of title is authentic. However, this presumption is 
overcome by the evidence presented, consisting of the LRA report . . . 
that TCT No. T­320601 was issued without legal basis . . .
. . . .
Thus, petitioner cannot invoke the indefeasibility of her certificate of 
title. It bears emphasis that the Torrens system does not create or vest 
title but only confirms and records one already existing and vested. 
Thus, while it may be true, as petitioner argues, that a land registration
court has no jurisdiction over parcels of land already covered by a 
certificate of title, it is equally true that this rule applies only where 
there exists no serious controversy as to the authenticity of the 
certificate.”
Under similar circumstances, this Court has ruled that wrongly 
reconstituted certificates of title secured through fraud and 
misrepresentation cannot be the source of legitimate rights and 
benefits.45
 WHEREFORE, the petitions are DENIED. In G.R. No. 162335, the 
February 24, 2004 Amended Decision of the Third Division of the Court 
of Appeals in CA­G.R. SP No. 66642, ordering the Register of Deeds of 
Quezon City to cancel petitioners’ TCT No. RT­22481 and directing the 
Land Registration Authority to reconstitute respondents’ TCT No. 
210177; and in G.R. No. 162605, the November 7, 2003 Amended 
Decision of the Special Division of Five of the Former Second Division in
CA­G.R. SP No. 66700 directing the Register of Deeds of Quezon City to 
cancel petitioners’ TCT No. RT­22481, and the Land Registration 
Authority to reconstitute respondents’ TCT No. T­210177 and the 
March 12, 2004 Resolution denying the motion for reconsideration, are 
AFFIRMED.
SO ORDERED.
     Davide, Jr. (C.J., Chairman) and Quisumbing, J., concur.
     Carpio, J., See Dissenting Opinion.
     Azcuna, J., I concur in separate opinion.

Note.—The issue of validity of a Torrens title whether fraudulently 
issued or not may be posed only in an action brought to impugn or 
annul it. (Ladignon vs. Court of Appeals, 336 SCRA 42 [2000])
——o0o——