LA HIPOTECA

El concepto de hipoteca lo tenemos recogido en nuestro Código Civil en los

artículos 1876 y 104 de la Ley Hipotecaria. La relación de dichos artículos es
idéntica. En concreto, dice estos artículos que la hipoteca sujeta directa o
inmediatamente los bienes sobre los que se impone cualquiera que sea su
poseedor al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Del análisis este concepto podemos distinguir varias notas
La hipoteca está sujeta a los bienes. En un principio, si se incumple la obligación
por la que se constituyó la hipoteca, el acreedor tiene preferencia a la realización
del bien hipotecado.
La vinculación directa e inmediata al bien objeto de la misma toda vez que la
hipoteca es un derecho real, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y
no respecto a determinada persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que
este derecho consiste básicamente en pedir la venta de la cosa hipotecada en
caso de que el deudor no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.

Es eficaz sobre cualquiera que sea su poseedor. Un bien hipotecado puede ser
enajenado pero la hipoteca subsiste.
La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación dineraria, o bien, que
en s momento dicha obligación se pueda traducir en metálico. Las obligaciones
dinerarias pueden ser cualquier bien que ante su incumplimiento es susceptible
de traducirse en dinero cuantificable que irá a parar a la obligación que el bien
garantiza.
Es una garantía constituida por el propietario de un inmueble, asegurando el
cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. Esta garantía es
real, accesoria, indivisible y registrable, que permite que el propietario no pierda
la posesión del bien.
La hipoteca es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la
ley, unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al
acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, Es un contrato accesorio,
porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento
asegura. Y es un contrato oneroso, por regla general.
1. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ
1. Que la hipoteca se constituya sobre el bien de propiedad del otorgante.
2. Que garantice el cumplimiento de una obligación presente o futura.
3. Que la hipoteca sea por un monto determinado o determinable.
4. Que se otorgue por escritura pública ante Notario.
5. Que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble de los
Registros Públicos.

2. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES
 1. Es un contrato accesorio, ya que garantiza siempre una obligación
principal, de tal forma que rigen los principios de que, si ésta se
extingue, se extingue también la hipoteca.
2. Es indivisible, ya que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda, incluyendo
capital, intereses y gastos.
3. Debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados y se
extiende la garantía a todas sus partes, es decir, al suelo,
construcciones, aires, entradas, servidumbres, e incluye el importe de
las indemnizaciones de los seguros.
4. Otras características importantes son que puede garantizar créditos u
obligaciones futuras o eventuales, y también puede constituirse bajo
condición o plazo. Se prohíbe la constitución de hipoteca sobre bienes
futuros.
3. DERECHOS QUE TIENE EL ACREEDOR
 PERSECUCIÓN: El acreedor tiene derecho en caso de incumplimiento de
la obligación a hacer vender el bien hipotecado y pagarse con el producto
de su venta, cualquiera que sea su propietario o poseedor.

 PREFERENCIA: Las hipotecas tendrán preferencia por razón de

antigüedad, conforme a la fecha de la escritura y el número de orden de
presentación en el Registro. Esto significa que en caso de incumplimiento
de la obligación y de venderse el inmueble hipotecado, se pagará
preferencialmente la deuda que tiene hipoteca inscrita de mejor rango.
 VENTA JUDICIAL: El acreedor en caso de incumplimiento de la
obligación garantizada podrá demandar vía proceso de ejecución de
garantías, que se le pague la deuda dentro del término de tres días, bajo
apercibimiento de rematarse el bien hipotecado. En caso de
incumplimiento el Juez ordenará el remate judicial del bien.
4. CLASES DE HIPOTECAS.
HIPOTECA CONSENSUAL.
Son voluntarias las establecida por negocio jurídico, es decir contrato entre
hipotecante y acreedor hipotecario, pues todo propietario tiene derecho a
disponer de su inmueble, tiene igualmente el derecho de construir una hipoteca
a favor de tercero. La hipoteca se crea en el momento de nacimiento de créditos,
en la mayoría de los casos, para garantizar un préstamo; de donde viene el
nombre de préstamo hipotecario o como decían los romanos “en seguridad de
las deudas”.
HIPOTECA PREDIAL: Es la constituida sobre terrenos y/o edificaciones, tanto
urbanas como rurales.
HIPOTECA POPULAR: Constituida sobre terrenos y/o edificaciones ubicados
en pueblos jóvenes.
HIPOTECA LEGAL: Establecida por el Código Civil para proteger o garantizar
algunas situaciones vinculadas con el inmueble, tales como, la establecida en
favor
del vendedor del inmueble cuyo precio no se le ha cancelado o el caso del
proveedor de los materiales empleados en la edificación y que no hayan sido
cancelados y también el caso de los inmuebles adquiridos en una partición con
la obligación de hacer amortizaciones en dinero a los otros copropietarios. Esta
garantía se inscribe en los Registros Públicos de pleno derecho y de oficio, bajo
responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los
cuales emanan.

HIPOTECA NAVAL: Constituida sobre buques y embarcaciones. También es un

acto solemne que requiere de escritura pública y de inscripción en el Registro
Mercantil del departamento marítimo o fluvial en que esté matriculado el buque.
HIPOTECA DE AERONAVES: Se constituye sobre cualquier vehículo capaz de
desplazarse en el espacio aéreo y que sea apto para transportar pasajeros o
carga.
Debe constituirse por escritura pública e inscribirse en los Registros Públicos de
Aeronaves del Perú.
HIPOTECA MINERA: Constituida sobre derechos mineros inscritos en el
Registro Público de Minería.

5. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
La hipoteca se extingue en los siguientes casos:
a. Cancelación de la obligación que se garantiza.
b. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
c. Renuncia escrita del acreedor.
d. Destrucción total del inmueble.
e. Consolidación producida por haberse convertido el propietario del bien
en el acreedor de la deuda.

ELEMENTOS DE LA HIPOTECA.
En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato. En
el análisis particular de la hipoteca nos detendremos en los siguientes
elementos:
 Capacidad; El deudor hipotecario requiere:
Debe tener capacidad general para contratar, ser el titular del bien o estar
autorizado legalmente para hipotecarlo.

 Formalidades; Si la ley exige el otorgamiento de escritura pública u otra

forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato,
los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquellas
formalidades desde que hubiese intervenido el consentimiento o la
consignación por escrito según el caso, y demás requisitos necesarios para
su validez
 Cosas susceptibles de hipotecarse; y
 Obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca.