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engº civil MIGUEL DAUX NETO

ENGENHARIA LEGAL (Perícias - Avaliações - Arbitramentos - Consultoria)

LAUDO PERICIAL
RESCISÃO DE CONTRATO / ORDINÁRIO

Juízo: 1° Vara Cível da Comarca de São José SC


Processo: 064.00.011656-8
Requerente: Marcelo Mann
Requerida: Sant`Ana Administração Construção e Incorporações de
Imóveis Ltda

Perito do Juízo: Engº Civil Miguel Daux Neto


Assistente Técnico do Requerente: Engº Civil José Tadeu Gerente

Rua Adolfo Melo, 35/1102 CEP 88.015-090 FLORIANÓPOLIS SC. fones (048) 9983-3000 / 222-7007 /fax 222-7001
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Assistente Técnico da Requerida: Engº Civil Flávio Tadeu Saldanha da Silva

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SUMÁRIO

I - Relatório
II - Respostas aos quesitos do requerente
III Resposta aos quesitos da requerida
IV - Considerações finais
V - Memória fotográfica
VI - Anexos
VI.a - Matrícula do imóvel
VI.b - Memorial Descritivo registrado no Registro de Imóveis
VI.c - NB 140
VI.d -

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I- RELATÓRIO

OBJETO

Apartamento 701 do Bloco A, Vaga de Garagem e áreas comuns do Condomínio


Residencial Madre Paulina, localizado à Rua Moura nº 900, Bairro Barreiros, São José.

OBJETIVO

Descrever os danos e vícios construtivos encontrados nas áreas de uso privativas do


apartamento e na vaga de garagem, bem como relacionar o edificado pela construtora e
constante no memorial descritivo e a NB – 140, responder aos quesitos formulados pelo
requerente, às fls. 201-203, e pela requerida, às fls. 199-200.

VISTORIA

Em 20.03.2002 foi realizada vistoria no local, tendo sido este perito acompanhado
pelos assistentes técnicos das partes, quando foi acordada a metodologia para a
realização dos trabalhos periciais, de forma que o laudo resulte em elemento de prova
adequado ao Juízo.
Na ocasião foram verificados os aspectos a seguir relacionados:
 Trata-se de edifício residencial constituído de dois blocos ambos com sete
pavimentos tipo mais pavimento térreo e subsolo, edificado em alvenaria de blocos de
concreto;
 O requerente possui uma unidade habitacional no sétimo pavimento do Bloco A
com três quartos, sala, cozinha, sacada, área de serviço e uma vaga de garagem;
 A unidade residencial atualmente esta desocupada;
 Além do apartamento do requerente, para resposta a quesitos específicos, foram
vistoriados outros apartamentos, áreas comuns e o subsolo.

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Dos Danos e insuficiências:

A Unidade 701 do Bloco A apresenta deficiências construtivas, exteriorizadas pelos


aspectos a seguir relacionados:

Quadro 1 - Relação de danos no apartamento.


Cômodo Danos / Defeitos Construtivos
Revestimento do teto mal desempenado;
Desalinhamento das peças cerâmicas da parede;
Cozinha Mau acabamento na junção teto parede e teto chão;
Falta da soleira especificada no memorial descritivo entre a cozinha e sala;
Porta da cozinha fora de esquadro (sem ortogonalidade);
Revestimento do teto e paredes mal desempenado;
Mau acabamento na junção teto parede e teto chão;
Rodapés mal executados;
Sala
As portas que dão acesso aos quartos fora de esquadro (sem ortogonalidade);
As portas, forras e vistas apresentam manchas e furos de brocas e cupins;
Fissuramento na argamassa de assentamento dos blocos;
Revestimento do teto e paredes mal desempenado;
Mau acabamento na junção teto parede e teto chão;
Quartos Falta de vedação nas janelas;
Fissuramento na argamassa de assentamento dos blocos;
Umidade nas paredes;
Desalinhamento das peças cerâmicas da parede;
Banheiro Mau acabamento na junção teto parede e teto chão;
Mau cheiro provindo do ralo;
Área de serviço Mau cheiro provindo do ralo;
Inexistência de reboco no peitoril;
Sacada Trincas na intersecção do guarda-corpo e a parede;
Mau cheiro e mau funcionamento do ralo;

Quadro 2 - Relação de danos nas áreas comuns.


Cômodo Danos / Defeitos Construtivos
Revestimento em textura apresenta em alguns pontos esfarelamento;
Escadas Defeitos de acabamentos;
Piso cerâmico mal assentado;
Hall Abatimento da escada e piso da entrada;
Circulações Revestimento em textura apresenta em alguns pontos esfarelamento;
Pintura PVA sobre os blocos de concreto, sem reboco;
Diminuição da área na garagem do subsolo;
Garagem Mau posicionamento das vagas da garagem e pilares;
Infiltração na laje;
Infiltração no muro de contenção;

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DILIGÊNCIAS

Objetivando subsidiar o presente laudo pericial e para responder aos quesitos


formulados pelo requerente e pelo requerido, foram tomadas providências e feitas
diligências conforme quadro que segue:

Quadro 3 - Diligências efetuadas


Local / Nome Providência / Objetivo
Registro de Imóveis da Comarca de São José/SC Cópias do Projeto Arquitetônico e Memorial Descritivo.
Obtenção de cópias do Projeto Arquitetônico, Memorial
Sant´Ana Adm. Const. E Inc. de imóveis ltda.
Descritivo, NB-140 e Cálculo de tráfego.
Cópias do Projeto Elétrico aprovado e substituto.
Celesc
Medições dos Níveis de Tensão de Fornecimento.
Prefeitura Municipal de São José Cópias do Projeto Arquitetônico aprovado e substituto.

Da Metodologia:

 O memorial descritivo da edificação existente no Registro de Imóveis é arquivado por


imposição legal e apresenta a descrição dos materiais a serem empregados na
edificação. O memorial descritivo constante dos autos às fl. 126 a 132 difere deste no
item 6.3 que consta o revestimento externo como “… argamassa média no traço
1:2:5.”. Para responder a quesitação especifica também foi utilizado a NB 140, que
apresenta um detalhamento mais sucinto dos materiais utilizados, em comparação ao
outros dois memoriais.

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II - QUESITOS DO REQUERENTE – Marcelo Mann

01 – A rede elétrica foi executada de acordo com o projeto aprovado pela Celesc?
Relacionar as alterações e o que a empresa deixou de executar, tanto na área comum como na
unidade habitacional em questão.
Resposta: Ao que se refere aos  Quadro 4– Quadro comparativo entre o projeto aprovado e os itens
circuitos, cabos de alimentação e executados.
proteções não foram feitas Projeto aprovado Executado
cômodo
modificações em relação ao projeto Apto 3 quartos Apto 3 quartos
substituto, 641 e 644 de 08/04/98, Cozinha 4 tomadas 4 tomadas
aprovado * na CELESC. Quanto a Sala 5 tomadas 5 tomadas
quantidade de tomadas foram Quarto 1 2 tomadas 2 tomadas
Quarto 2 2 tomadas 2 tomadas
observadas alterações no Quarto 3 2 tomadas simples
como consta no quadro ao lado. Quarto 3 2 tomadas
1 tomada especial
1 tomada simples 1 tomada simples
BWC
Falta projeto elétrico do pavimento tipo 1 tomada especial 1 tomada especial
do bloco A. Área serviço 1 tomada 1 tomada

* A NBR 5410 de 1997, preconiza no item 4.2.1.2.3 tomadas de uso geral que varandas devem possuir uma tomada e no caso
da não possibilidade de instalação no local, esta deverá ser instalada próxima ao acesso, justificando a quinta tomada na sala.

02 – As paredes e tetos do pavimento de garagem dos dois blocos estão em conformidade com o que consta no item
6.1.2 do memorial descritivo da obra?
Comentar a respeito.
Resposta: Não. O memorial descritivo* consta que as paredes internas serão
chapiscadas e rebocadas e posteriormente pintadas com tinta plástica, o executado pela
construtora foi pintura PVA diretamente sobre os blocos de concreto.

* O item 6.1. do Memorial Descritivo do Registro de Imóveis consta “6.1.1. Chapisco… Todos os tetos e paredes serão
chapiscado… 6.1.2 Emboço e Reboco… Após o chapisco será executado reboco paulista” .

03 – O acabamento das paredes do hall, circulações e escadas dos dois blocos estão em conformidade com o item 6.1.2
do memorial descritivo?
Comentar a respeito.
Resposta: Não. As paredes internas da edificação não foram chapiscadas e rebocada
como descreve o memorial descritivo.

04 – No pavimento garagem do Bloco B, as vagas de garagem estão posicionadas de acordo com a distribuição
constante no projeto aprovado?
Existe redução de área do pavimento garagem em relação ao que consta do projeto?
Especificar e comentar a respeito.
Resposta: Não, as vagas de 60 à 67 foram deslocadas para junto da parede. As vagas
41, 60 e 59 hoje se encontram bloqueadas seu acesso por pilares ou por vagas
subseqüentes.

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05 – Existem problemas com relação ao reboco externo? O tipo de acabamento utilizado nas paredes externas está em
conformidade com o que consta no memorial descritivo da obra?
Comentar a respeito do problema e suas conseqüências.
Resposta: Sim, no revestimento usado nas fachadas da edificação apresentam sinais de
esfarelamento e má composição e aplicação do mesmo. O revestimento externo aplicado
na edificação está de acordo com o memorial descritivo do Registro de Imóveis e em
desacordo com o memorial descritivo as fls. 126 dos autos e a NB 140.

06 – As esquadrias de madeira instaladas no apartamento em questão são lisas contrachapeadas, e isentas de falhas e
defeitos, como dispõe o item 4.3 do memorial descritivo?
Comentar a respeito, inclusive, da qualidade do material aplicado.
Resposta: As esquadrias utilizadas nas unidades habitacionais não estão em
conformidade com o que descreve o memorial descritivo, sendo que estas apresentam
falhas na instalação e defeitos nas peças. As portas * utilizadas não são de boa qualidade
de acabamento e possuem manchas e furos provocados por brocas ou cupins.

* Contrachapa - Chapa que se contrapõe a outra ou que serve para distribuir o peso de um objeto pesado sobre ela colocado.

07 – As forras das portas têm largura adequada para serem instaladas nas paredes onde existem azulejos?
Comentar a respeito.
Resposta: Sim, as forras tem largura adequada para serem instaladas nos vãos, contudo
nos locais onde a parede possuir revestimento cerâmico, é colocado vista especiais
chanfradas para suprir a largura excedente, o que não foi feito pela construtora.

08 – De acordo com o item 4.3 do memorial descritivo, qual o acabamento previsto para as forras e guarnições de
madeira? Que tipo de acabamento foi aplicado? Comentar a respeito.
Resposta: No item 4.3 descreve “As forras e guarnições serão em madeiras… com
acabamento em pintura esmalte”, o acabamento dado as forras e guarnições é pintura em
verniz.

09 – As paredes do apartamento em questão possuem o acabamento mencionado no item 6.1 do memorial descritivo?
Qual o tipo de material aplicado? Comentar a respeito.
Resposta: Não, o revestimento das paredes internas do apartamento do requerente não
está de acordo com o memorial descritivo*. Foi aplicado massa acrílica e posteriormente
pintada com tinta plástica.

* O item 6.1. do Memorial Descritivo do Registro de Imóveis consta “6.1.1. Chapisco… Todos os tetos e paredes serão
chapiscado… 6.1.2 Emboço e Reboco… Após o chapisco será executado reboco paulista” .

10 – Ainda no apartamento em questão, existem soleiras de mármore na divisa de compartimentos de pisos diferentes,
conforme menciona o item 6.1 do memorial descritivo?
Comentar a respeito do assunto.
Resposta: O item 7.2.2 descreve “Nas divisas de compartimento onde houverem
diferentes tipos de piso, serão colocados soleiras de mármore em faixa”. Nas divisas entre
o banheiro e circulação, a cozinha e a sala, há diferença de piso, onde a construtora não
colocou soleiras de mármore.

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11 – Existe no mesmo apartamento peitoris de mármore nas soleiras das janelas, como consta do memorial descritivo
integrante do processo de incorporação?Que outro tipo de material foi utilizado?Comentar a respeito.
Resposta: No memorial descritivo do Registro de Imóveis e o presente nos autos as fls
126, não consta menção sobre peitoris em mármore. No Quadro VII da NB 140, descreve
que os peitoris serão em mármore.

12 – Existem defeitos e deformidades nas paredes internas do apartamento em questão? Relaciona-los e comentar a
respeito.
Resposta: Sim. No revestimento das paredes existem deformidades quanto a falta de
planeza, falta de ortogonalidade e ondulações denunciando não terem sido executadas
com as técnicas recomendadas.

13 – O reboco do teto do apartamento em questão foi bem executado? Existem defeitos? Comentar a respeito.
Resposta: Não. O revestimento do teto apresenta imperfeições e mau acabamento, como
descrito nos quesitos anteriores.

14 – Existem trincas na ligação do guarda corpo da sacada com a parede externa? Descrever e estabelecer a origem.
Resposta: Sim, existem trincas na ligação do guarda corpo da sacada com a parede
externa do prédio, são trincas verticais de 0,7mm coincidindo com a junção dos blocos de
cimento da alvenaria estrutural da parede do prédio com os blocos de cimento da sacada,
ocasionados pela diferença de elementos estruturais.

15 – Existem fissuras nas paredes da sala e dos dormitórios? Descrever e estabelecer a origem.
Resposta: De um modo geral as paredes da sala de estar e dos dormitórios apresentam
fissuras nas paredes, devido à movimentação da estrutura como um todo surgindo
tensões nas mesmas.

16 – Existem focos de umidade nas paredes dos dormitórios? Descrever e estabelecer a origem.
Resposta: Sim, oriundas de infiltração de umidade através das esquadrias de alumínio e
da laje.

17 – Existem problemas de funcionamento e de acabamentos das janelas dos dormitórios e da sala? Os acabamentos em
volta delas foram bem executados? Descrever e estabelecer a origem dos problemas.
Resposta: Não forma encontrados defeitos quanto ao funcionamento das citadas janelas.
Quanto ao acabamento não foi executado adequadamente apresentando imperfeições e
falta de vedação do elemento.

18 – Os pisos e azulejos do banheiro e cozinha foram bem executados e bem acabados?Descrever e estabelecer as
causas do problema.
Resposta: Não, as peças cerâmicas não foram assentadas corretamente apresentando
desníveis e desalinhamento, constatando especialmente na junta das paredes com o piso
e nos cantos dos cômodos revestidos.

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19 – Que outros problemas existem no apartamento 701, do bloco A?Relaciona-los e comentar a respeito dos mesmos.
Resposta: Os danos existente no apartamento do requerente estão relacionados no
relatório de danos no corpo deste laudo.

20 – O que mais pode esclarecer o Sr. Perito a respeito do assunto?


Resposta: Vide considerações finais.

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QUESITOS DA REQUERIDA – Sant`Ana Administração Construção Incorporação


III -
de Imóveis Ltda

01 – Queira o Sr. Perito informar se o método de construção é o convencional?Descreve-lo.


Resposta: Não. O método construtivo adotado na construção do Condomínio Madre
Paulina é utilizado em todo o território nacional e também em outros países, consiste em
utilizar blocos vazados de concreto, usando uma argamassa forte, graute, para o
assentamento dos blocos. As paredes são concretadas em locais pré-determinados para
dar monolítismo ao conjunto. As lajes podem ser pré-fabricadas ou maciças, no caso do
Condomínio Madre Paulina, foi adotado lajes pré-fabricadas.
Usando-se de boas técnicas o método é econômico, rápido e limpo na execução em
relação ao método do concreto armado, proporciona um maior controle nos gastos com
materiais e menor desperdício com sobras e restos.

02 – A escolha do método construtivo faculta a mudança dos serviços executados?


Resposta: Em principio os trabalhos complementares em uma edificação estão
vinculados ao método construtivo adotado, especialmente quanto à tipologia estrutural
existente.

03 – Essas mudanças são normificadas?


Resposta: Conforme a NBR 8798 Execução e controle de obras em alvenaria estrutural
de blocos vazados de concreto de Fevereiro de 1985, especifica nos seus documentos
complementares a NBR 6136 que fixa as condições exigíveis na execução e no controle
de obras em alvenaria estrutural de blocos vazados de concreto, não armado,
parcialmente armado e armados. A NBR 10837 Cálculo de alvenaria estrutural de blocos
vazados de concreto, preconiza os coeficientes de segurança e as disposição das cargas
a serem empregadas no calculo da estrutura.

04 – Na construção, pode-se notar o uso de impermeabilização?Quais os locais?


Resposta: Sim, terraço do pavimento garagem, nos ralos e na cortina de concreto.

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05 – Descrever o estado dos seguintes materiais usados:


a – azulejos;
b – pisos cerâmicos;
c – portas, vistas e forras;
d – fechaduras com metais;
e – esquadrias de alumínio;
f - pintura interna e externa.
Resposta: Todos os materiais de acabamento utilizados no Condomínio Madre Paulina
são de baixa qualidade, com diversas falhas e defeitos de acabamento.
Revestimento e piso cerâmico – utilizados no banheiro e na cozinha, as peças cerâmicas
não foram assentadas corretamente conforme descrito no Quesito 18 do requerente.
Portas, vistas e forras – As portas apresentam deformidades quanto a ortogonalidade e
prumada, há falhas no acabamento e outros defeitos como descrito no Quesito 06.
Fechaduras com metais – Apresentam deformações e defeitos estéticos.
Esquadrias de alumínio – Estão em bom estado de funcionamento, porém o acabamento
não foi executado adequadamente apresentando imperfeições e falta de vedação do
elemento.
Pintura interna e externa – Pintura interna está em boas condições, a pintura externa
apresenta desgaste e pontos de escorrimento da tinta.

06 – Qual o estado dos pisos das garagens?Descrever.


Resposta: A colocação de ralos para captação de águas pluviais em locais de tráfego de
automóveis ocasionou sobrecarga levando a ruptura na manta de impermeabilização do
piso, favorecendo a infiltração de umidade para o piso inferior (subsolo).

07 – Relatar sobre as esquadrias de alumínio.


Resposta: As esquadrias de alumínio estão em bom estado de funcionamento,
apresentando defeito somente quanto a sua instalação e a falta de vedação da mesma.

08 – Descrever o estado atual da unidade habitacional.


Resposta: O apartamento do requerente atualmente encontra-se desocupado e os danos
estão relacionados no corpo deste laudo.

09 – As fissuras ou trincas nas paredes da unidade habitacional, se existentes comprometem a estabilidade e segurança
do mesmo?
Resposta: Não, as trincas e fissuras encontradas no apartamento do requerente não
comprometem a estabilidade e segurança. Essas fissuras são passiveis de serem
sanadas com o emprego de argamassa para a vedação.

10 – Após o tempo de construção do empreendimento pode-se dizer que o método escolhido de edificação foi
adequado?
Resposta: Qualquer método construtivo adotado para a construção de um edifício é
adequado desde que fazendo-se uso de boas técnicas e materiais de boa qualidade.

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11 – Aponte o Sr. Perito se existe defeitos já reparados.


Resposta: Sim, a requerida vem fazendo reparos * no condomínio tanto nas unidades
habitacionais como nas áreas comuns. No apartamento do requerente não foi feito
nenhum reparo.

* Por ocasião da vistoria, a construtora fazia reparos na impermeabilização do terraço do pavimento garagem.

12 – Aponte o Sr. Perito se existe defeitos que comprometem a segurança e estrutura da edificação como um todo.
Resposta: A infiltração de água devido o rompimento da impermeabilização da laje do
terraço, carrega para dentro da estrutura agentes que degradam o concreto e o aço
ocasionando a corrosão desses elementos, diminuindo sua vida útil.

13 – As áreas constantes no empreendimento são as mesmas constantes no projeto aprovado na Prefeitura Municipal de
São José?
Resposta: Não. Observa-se a redução das áreas na garagem e circulações do Bloco B, o
projeto originalmente aprovado na PMSJ consta uma área de 908 m² de subsolo, sendo
que a área encontrada é de 850,60 m².

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IV - CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após a vistoria, levantamentos, entrevistas e estudos efetuados, submetemos a este


Juízo o que segue:

 No apartamento do requerente há danos e defeitos construtivos que se não


sanados comprometem a estética do mesmo.
 Existem modificações entre o memorial descritivo e o executado pela requerida.
 As alterações efetuadas pela requerida comprometem o valor de mercado do
imóvel.

Florianópolis/São José, de Junho de 2002.

Engº Civil MIGUEL DAUX NETO


Perito do Juízo - CREA/SC 14.991-7

De acordo:

Engº Civil José Tadeu Gerente Engº Civil Flávio Tadeu S. da Silva
Crea/SC 2516 Crea/SC 1317-D
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V- MEMÓRIA FOTOGRÁFICA

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VI - ANEXOS

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Anexo VI.a -

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Anexo VI.b -

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Anexo VI.c -

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Anexo VI.d - Outros documentos

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