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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Características del curso:
El curso se compone de 10 unidades didácticas:

1.Legislación. Definiciones. Terminología básica.


2. Método del Coste
3. Método de Comparación
4. Toma de datos
5. Estudio de Mercado
6. Comprobaciones. Análisis de documentación
7. El Informe de Valoración
8. Valoración de Elementos. Casuística
9. Caso práctico de Valoración
10. Caso práctico de Valoración. Evaluación

Objetivo fundamental del Curso:

El objetivo del curso es que el alumno afiance o adquiera los conocimientos


y la destreza fundamentales para acometer con éxito y garantías la
valoración de cualquier bien inmueble básico o el análisis de la misma
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(vivienda en edificio, local comercial o vivienda unifamiliar).
Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica1

Legislación. Definiciones. Terminología básica

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica1
Legislación. Definiciones. Terminología básica

Introducción
Esta unidad trata sobre la legislación básica de referencia en el campo de la
valoración de inmuebles así como de los conceptos y terminología mínima
necesaria para acometer o comprender una valoración.

Objetivos:

Conocer la legislación de referencia


Comprender los conceptos
Aprender/Memorizar las definiciones fundamentales
Manejar la terminología
Asimilar el lenguaje técnico

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Legislación de referencia:

Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de


inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Orden EHA/3011/2007, de 4 de Octubre, por la que se modifica la Orden


ECO/805/2003, de 27 de marzo...

ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden


ECO/805/2003, de 27 de marzo…

Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el


Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba


el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Cuestiones:

¿Qué es una tasación inmobiliaria?

Documento que suscribe un profesional competente que tiene como


objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien inmueble, de
acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una
metodología adecuada al fin propuesto.

“Documento donde se valora un inmueble de forma justificada”

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Es lo mismo una valoración que una tasación?

Según la RAE:

Tasación:
1. Acción y efecto de tasar

Tasar:
1. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.
2. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo

Valoración:
1. Acción y efecto de valorar.

Valorar:
1. Señalar el precio de algo.
2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Quién es un tasador?

Según la RAE

Tasador:
Persona habilitada para tasar o graduar el precio de un bien.

Según ECO/805/2003

Tasador:
El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables
a cada tipo de tasación, debe suscribir necesariamente el informe de
tasación.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
¿Quién puede suscribir / firmar tasaciones?

Artículo 340. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Condiciones de los peritos.

1. Los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la


materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste.

Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos


profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas
entendidas en aquellas materias.

(Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de


enero, de Enjuiciamiento Civil, no modifica este artículo).

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Conclusiones:

Valoraciones No Oficiales:
Cualquier persona que merezca la confianza del solicitante

Valoraciones Oficiales. Profesionales con Titulación Oficial:


Arquitectos y Arquitectos Técnicos:
Bienes en suelo clasificado como urbano, urbanizable y no urbanizable.

Ingenieros e Ingenieros Técnicos Industriales:


Bienes en suelo clasificado como urbano y calificado como industrial

Ingenieros Agrónomos:
Bienes en suelo clasificado como no urbanizable

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria: (¿?)


Bienes en suelo clasificado como urbano, urbanizable y no urbanizable.
-Legislación difusa al respecto…intervienen en algunas administraciones
(Justicia)… pero no en otras…(Agencia Tributaria, Banco de España…)
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Superficie útil:

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara


interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un
edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios
exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la
proyección horizontal de su cubierta

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por


cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y
por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los
100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea
inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios


exteriores no cubiertos.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Superficie construida sin partes comunes:


(Superficie construida propia)

Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos


interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos
exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente,
de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos
con otros elementos del mismo edificio.

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Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Superficie construida con partes comunes:


(Superficie construida con parte proporcional (p.p.) de zonas comunes)

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional


que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos
comunes del edificio.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Superficie comprobada:

Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de


superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Elementos Comunes de un Edificio:

Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser
tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Edificio:

Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o


varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

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Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Elemento de un Edificio:

Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio


compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea
susceptible de venta individualizada.

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Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):

Superficie Utilizable ó Computable:

Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se


utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador.

Operativa habitual:

- Comprobar la superficie construida propia


- Comprobar la superficie construida de zonas comunes o estimarla (*)

Estimaciones:

-Superficie construida propia = Supercie útil + 12% (estimado)


-Superficie construida con p.p.z.c. = Superficie construida + 12% (estimado)
-Superficie construida con p.p.z.c. = Superficie útil + 25% (estimado)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):

Superficie Utilizable ó Computable:

Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del


edificio, se utilizará su superficie registral.

Superficie Registral:

Superficie que consta en cualquier documento con origen o inscrito en el


Registro de la Propiedad:

• Nota Simple ó Certificación Registral


• Escritura de Compraventa
• Título de Propiedad (Cesión, Donación, Herencia, etc…)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):

Importante (Situación habitual)

Art. 5. Superficie utilizable o computable. Apartado b

En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar


la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse
la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya
podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa
especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no
exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la
relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del
tasador.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 5 Orden ECO/805/2003…):

Cómputo de Superficies Exteriores:

En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo


del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie
total (*) del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se
valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios
exteriores.

(*) No se define la superficie total en la Orden ECO. Adoptaremos que se


refiere a la superficie construida propia por ser lo más razonable.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Criterio generalmente aceptados:

Superficie exterior cubierta que no excede el 15% de la superficie


construida propia:

- Se computa a efectos de valoración el 50% de la superficie construida

Artículo 5.d ECO/805

Superficie exterior descubierta que no excede el 15% de la superficie


construida propia:

También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios


exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y
funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de
estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios (*)
seguidos. (*) Criterio propio no indicado en la Orden ECO.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Valor de tasación (VT):

Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con
efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de
la misma.

Valor de Tasación (VT), otras definiciones (No ECO)

Es el valor que se le asigna a un inmueble, de forma justificada, tras el


desarrollo de un método aplicado de forma justa, coherente y razonable.

Es el valor que la mayoría de las personas, con conocimiento en la matería,


aceptarían como válido para un inmueble.

Es el valor…
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 2

Método del Coste

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Valor de reemplazamiento o reposición de un inmueble (bruto o neto)

VRB (Valor de reemplazamiento Bruto ó a Nuevo)

Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la


fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características
(capacidad, uso, calidad, etc…) pero utilizando tecnología y materiales de
construcción actuales.

VRN (Valor de reemplazamiento Neto ó Actual)

Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del


inmueble en la fecha de la valoración.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Depreciación física
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de
sus componentes.

Depreciación funcional
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se
destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por
obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

Vida útil
Para edificios de uso residencial: 100 años. (1% por año)
Para edificios de oficinas: 75 años. (1,33% por año)
Para edificios comerciales: 50 años. (2% por año)
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años. (2,85% por año)
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste

Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las


siguientes inversiones:

1. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio.

2. El coste de la construcción.

3. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

VRB = Valor terreno + Coste de Construcción + Gastos necesarios

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste

Artículo 17. Aplicabilidad del método del coste.

El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de


edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción
rehabilitación o terminados.

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará


valor de reemplazamiento. (valor de reposición)

Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Valor de Reemplazamiento = Valor de Reposición

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste

Para determinar los importe del Terreno , Costo de Construcción y Gastos


Generales, se tendrá en cuenta lo siguiente:

Para determinar el valor del terreno se utilizará bien el método de


comparación, bien el método residual.
(Estimado 20% - 30% del Valor de Mercado)

El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de


la construcción por contrata.
(Estimado según zona y tipología de edificación (600 / 1.200 E/m²)

Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las
características del inmueble objeto de valoración.
(Estimado un 10% - 12% aproximadamente)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste

VRB= Valor de Reemplazamiento Bruto = Valor de Reposición Bruto

Valor del Suelo + Coste de las Obras + Gastos Necesarios

VRN= Valor de Reemplazamiento Neto = Valor de Reposición Neto

Valor del Suelo + Coste de las Obras + Gastos Necesarios


(Aplicando depreciación física y funcional)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método del Coste

ERROOOOOOR:

¡En ningún caso aplicar depreciación física o funcional al terreno!

¡El suelo no envejece ni pierde funcionalidad!

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 3

Método del Comparación

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método de Comparación

El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de


inmuebles.

Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se


denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de
mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que
permite determinar su valor hipotecario.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método de Comparación

Requisitos para la utilización del método de comparación:

1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles


comparables.

2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que


permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para
realizar la homogeneización de comparables.

3. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u


ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de
dicho mercado.

4. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de


las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local,
posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Método de Comparación

Procedimiento de cálculo del valor por comparación:

1. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que


influyan en su valor.

2. Analizar el mercado inmobiliario de comparables obteniendo los


precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

3. Seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de


los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homogeneización necesario.

4. Asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización.

5. Realizar la homogeneización de comparables con los criterios,


coeficientes y ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de
que se trate.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Valor por Comparación:


Es el valor obtenido mediante la aplicación del método técnico de
comparación.

Valor Máximo Legal:


Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública
establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor Unitario:
Es el valor por metro cuadrado asignado a un inmueble.

Valor unitario de mercado


Valor unitario de comparación
Valor unitario de reposición
Valor unitario máximo legal
Etc…
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 4

Toma de Datos

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Datos para formalizar el encargo

1. Datos del Solicitante

Nombre o Razón Social: Ana Sánchez Jiménez


NIF: 23.475.955 D
Dirección: Paseo de San Pablo nº7
Población: Motril
Provincia: Granada
Código Postal: 18.600

Persona de contacto: Juan Pérez López


Tlfnos de contacto: 649 52 63 89
E Mail: juan@hotmail.com

Persona que realiza el encargo: Ana Sánchez Jiménez


Carácter con el que actúa: Propietaria

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Datos para formalizar el encargo

2. Datos del Inmueble a Valorar

Tipo de Inmueble: Vivienda entre medianeras


Protección Pública: No
Estado actual: Terminado y Acondicionado
Estado ocupación: Ocupado por su propietario
Dirección: Avd. de Andalucía nº4
Municipio: Almuñécar
Provincia: Granada
Código Postal: 18.690
Superficie aprox: 284 M²
Finalidad: Asesoramiento Valor de Mercado
Envíos: Mensajería

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Datos para formalizar el encargo

Tipo de Inmueble:
Vivienda en edificio (piso, apartamento…)
Vivienda unifamiliar adosada (adosada, pareada)
Vivienda unifamiliar entre medianeras
Vivienda unifamiliar aislada
Plaza de garaje
Trastero
Local comercial con acceso directo

Protección Pública:
Si
No
No (Descalificada)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Datos para formalizar el encargo

Estado actual:
En proyecto
En construcción (obra nueva)
En rehabilitación ó reforma
Terminado y acondicionado

Estado ocupación:
Desocupado
Ocupado por su propietario
Ocupado por arrendamiento o cesión

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Datos durante la visita al inmueble

Importante: ¡Verificar de forma fehaciente todos los datos aportados!

En el valor de un inmueble influyen todas las características del mismo.

Sin perder de vista el objeto de nuestra visita, es conveniente adoptar el


papel de hipotético comprador.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Datos durante la visita al inmueble

Datos del Edificio / Urbanización

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Datos durante la visita al inmueble

Datos del Elemento


1. Levantamiento planimétrico (superficie útil y superficie construida)
2. Acabados (Suelos, paredes, techos)
3. Carpinterías
4. Vidrios
5. Orientación
6. Estado de conservación
7. Estado de ocupación
8. Régimen de protección
9. Funcionalidad
10. Iluminación
11. Orientación
12. Vistas
13. Asoléo
14. Altura libre
15. Instalaciones (AC, calefacción, etc…)
16. Reportaje fotográfico
44 17. Etc…
Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 5

Estudio de Mercado

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Comparables. (Testigos)
Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de
valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en
cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de
conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

Datos a recopilar en los comparables.


Hemos de recabar todos los datos posibles, al igual que del elemento a
valorar. Siempre hemos de contar con los datos fundamentales:

•Tipología
•Ubicación
•Superficie y su naturaleza
•Antigüedad. Estado de conservación (Estimación, información, fotos…)
•Acabados (Información, fotos…)
•Ascensor (caso de vivienda en edificio)
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Definiciones (Según Art. 4 Orden ECO/805/2003…):

Homogeneización de precios de inmuebles comparables.

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble


que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por
comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa
o una renta homogeneizada para aquél.

Mercado local.

El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía,


localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de
edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no
permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario
sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del
cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo
para su comparación dentro del territorio nacional.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Homogeneización y ponderación de comparables

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 6

Análisis de Documentación. Comprobaciones

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Documentación Registral

Comprobación Documentación Catastral

Comprobación Régimen de Protección

Comprobación Exceso de Cabida

Comprobación Parámetros Urbanísticos

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Documentación Registral


¿Qué podemos comprobar?

• Registro/Finca/Tomo/Libro/Folio/Inscripción
• Urbana/Rústica (Registro no competente. No comprobación)
• Dirección postal: Vía / Número de policía / Planta / Letra / etc…
• Referencia Catastral / Polígono y Parcela
• Identificación Real / Registral (¿Coincide con lo comprobado?)
• Superficies
• Linderos
• Titularidad
• Régimen de Protección
• Cargas Urbanísticas
• Hipotecas
• Embargos
• Otras cargas…
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Documentación Catastral


¿Qué podemos comprobar?

Oficina Virtual del Catastro. Consulta libre


Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales

• Dirección postal: Vía / Número de policía / Planta / Letra / etc…


• Referencia Catastral / Polígono y Parcela
• Superficies
• Año de Construcción
• Orientación
• Nombre de la vía a las que tiene fachada
• Referencia Catastral de los Colindantes

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Oficina Virtual del Catastro. Acceso Restringido


Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales

• Idem anterior + :

• Titularidad. De la propia finca y de los colindantes


• Valor Catastral: Valor del Suelo y de la Construcción (Vuelo)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Régimen de Protección


¿Cómo lo podemos comprobar?

• Documentos registrales (nota simple, certificación registral…)


• Placa Identificativa
• Otros Documentos (Cédula de Calificación/Descalificación)

Datos a tener en cuenta:

Superficies máxima computables:


¡Siempre superficie útil SIN ppzc!
(Error común es incluirlas en los anejos: Garajes y Trasteros)

Viviendas (Viviendas en edificio, Vivienda Unif. Adosada) : 90 m²


Plazas de Garaje: 25 m²
Trasteros: 8 m²

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Protección:
Estatal (Antiguas) / Autonómica / Municipal

Régimen de Protección:
General / Especial / Alquiler / Vivienda Joven / IMA

Datos Básicos a recabar:

• Plan de Financiación
• Provincia y Municipio
• Fecha de Calificación Definitiva y Régimen
• Superficies Útiles
• Porcentajes de Transmisión del Inmueble
• Fecha de la Primera Transmisión
• Importe de la Primera Transmisión
• Duración de la Protección (Desde la Calificación Definitiva)
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

¿Cómo conocemos el VML (Valor Máximo Legal)?

¿Disponemos de los datos? SI

• Cálculo del Valor Máximo Legal en la Web de la Junta de Andalucía

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/calculo_vp

¿Disponemos de los datos? NO

Consulta a la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio

• Consulta Telefónica: 958 14 53 00 (Suerte de que nos den el dato)


• Consulta por Escrito: Ha de realizarla la propiedad

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

También debemos conocer:

REAL DECRETO 727/1993, DE 14 DE MAYO DE 1993.


PRECIO DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL, DE
PROMOCIÓN PRIVADA.

El precio de venta en segunda y posteriores transmisiones de las


viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas a
regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre,
será el que libremente acuerden las partes.

(Todos los expedientes que comiencen por GR- …)

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

También debemos conocer:

El valor del suelo correspondiente a un elemento protegido no puede


exceder el 15% del Valor Máximo Legal.

¿Cuándo se descalifica una vivienda?


Cumplimiento del plazo de protección (consultar)
Solicitud de Descalificación:
Cédula de Descalificación
Justificante de pago de devolución de ayudas

¿Cuándo puede venderse una Vivienda Protegida?


En general han de transcurrir 10 años (existen excepciones)
Solicitar autorización a la Consejería de Vivienda

“Normativa amplia y cambiante. Hacer consulta siempre que sea posible”

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Exceso de Cabida

¿Qué es un exceso de cabida?

“Cuando existe una demasía entre la superficie de terreno


comprobada (medición real o superficie catastral) y la superficie de
terreno registral”.

En cualquier caso adoptaremos la superficie comprobada.


Si no pude comprobarse, adoptaremos la menor entre la superficie
registral y la catastral.
Indicaremos la situación en las cautelas.

¡Ojo! Si el exceso de cabida es superior al 10% tiene consecuencias para


el mercado hipotecario. Se genera un Condicionante.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Parámetros Urbanísticos

Legislación / Normativa / Planeamiento

LOUA: Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía

PGOU: Plan General de Ordenación Urbana

NN.SS. : Normas Subsidiarias de Planeamiento

DSU: Delimitación de Suelo Urbano

Sin Planeamiento : LOUA

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Comprobación Parámetros Urbanísticos

Conceptos:

Clasificación del suelo: Urbano, Urbanizable, No Urbanizable

Calificación del suelo: Residencial, Industrial, Plurifamiliar, Adosada,


Aislada, Equipamientos, Comercial…………………………………

Ordenanza: Norma que regula y establece los parámetros para cada


uno de los usos

Consultar ¡¡SIEMPRE!! el Planeamiento del Municipio

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

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Análisis de Documentación. Comprobaciones
Parámetros urbanísticos

Usos:
Usos a los que pueden destinarse los elementos de la edificación.

Edificabilidad:
Superficie máxima computable que se puede construir sobre un suelo.
m² edificables / m² de suelo

Ocupación de parcela:
Porcentaje de parcela que puede ocupar la edificación.
80% por ejemplo

Altura:
Altura máxima en metros que puede tener una edificación.
Los criterios de medición se prevén en el planeamiento.

Número de plantas:
Máximo de plantas sobre rasante que puede tener una edificación.
Puede expresarse: 3 plantas = B+2
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Ley Ley 22/1988, de 28 de julio de Costas. Servidumbres legales:


Servidumbre de Protección:
En la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos:

a) Las edificaciones destinadas a residencia o habitación, incluyendo las hoteleras,


cualquiera que sea su régimen de explotación. Se excluirán de esta prohibición las
acampadas y los campamentos o campings debidamente autorizados con instalaciones
desmontables.
b) La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas cuyo trazado discurra
longitudinalmente a lo largo de la zona de servidumbre de protección, quedando
exceptuadas de dicha prohibición aquellas otras en las que su incidencia sea transversal,
accidental o puntual y las de intensidad de tráfico superior a 500 vehículos/día de media
anual en el caso de carreteras así como de sus áreas de servicio.
c) Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos naturales o no
consolidados, entendiéndose por tales los lugares donde existen acumulaciones de
materiales detríticos tipo arenas o gravas.

d) El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.

e) El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.

65 f) La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.


Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

Servidumbre de Tránsito:

La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de seis metros, medidos tierra
adentro a partir del límite interior de la ribera del mar.
Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y
para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios sujetos a cualquier
régimen de protección.

Servidumbre de acceso al mar:

La servidumbre de acceso público y gratuito al mar recaerá, en la forma que se determina


en los apartados siguientes, sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público
marítimo-terrestre, en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del
acceso.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Análisis de Documentación. Comprobaciones

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 7

El Informe de Valoración

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 65. Estructura general de los informes de tasación.

Los informes de tasación contendrán como mínimo los siguientes


apartados:

a) Solicitante de la tasación y finalidad.


b) Identificación y localización.
c) Comprobaciones y documentación.
d) Localidad y entorno.
e) Descripción y superficie del terreno.
f) Descripción y superficie de la edificación.
g) Descripción urbanística.
h) Régimen de protección, tenencia y ocupación.
i) Análisis de mercado.
j) Datos y cálculo de los valores técnicos.
k) Valores de tasación.
l) Condicionantes y advertencias m) Observaciones.
n) Fecha de emisión, caducidad y firmas.
o) Documentación anexa al informe.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 66. Solicitante y finalidad.

1. En este apartado del informe se indicará:

a) El cliente.

b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.

c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas


en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y
la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 67. Identificación y localización.

En este apartado del informe se indicará:

a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios


agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio.

b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en


rehabilitación.

c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de


valoración, así como los de su identificación registral o en su caso y
siempre que se conozcan, la identificación catastral.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 68. Comprobaciones y documentación.

En este apartado del informe se indicará la relación de las


comprobaciones realizadas (o que no se han podido realizar) por la
entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los
documentos utilizados.

Visita interior
Ocupación
Régimen de Protección
Urbanísticas
Etc…

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 69. Localidad y entorno.

1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características


básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el
tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su población de
derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la
localidad de la que dependa cuando exista.

2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un


edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se
indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad
arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y
servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo
edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación
experimentada recientemente, etc.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 70. Descripción y superficie del terreno.

1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de


carácter urbano, en este apartado del informe se indicará:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en


la documentación registral utilizada y, siempre que se conozca, la
superficie catastral.

b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté


dotado, así como de las pendientes de realizar en el momento de la
tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra
realizada y de la inversión pendiente.

2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio, no


será necesario exponer la información prevista en este artículo
excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se
considere relevante.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 71. Descripción y superficie de la edificación.


1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará:

a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la


tipología de la edificación, la superficie total, señalando si es la útil o la
construida con o sin partes comunes, el apartado de plantas,
distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de
elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus
usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de
ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil.

b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación,


estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores,
etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire
acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios,
etc., así como las terminaciones y acabados relevantes.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se


indicará:

a) Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes


comunes, distribución y dependencias, situación relativa y
características básicas del edificio del que forme parte, las
características específicas que sean relevantes para cada uno de sus
usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.

b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que


afecten al valor.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 72. Descripción urbanística.

1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un


edificio, se indicará:

a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que


está destinado, a la normativa urbanística vigente, así como si está
sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada.

b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no


conformes con el planeamiento.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 73. Régimen de protección, tenencia y ocupación.

En este apartado, se indicará para el inmueble que se valora:

a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en


virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de
vigencia.

d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal,


urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente
su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto
sobre el valor.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 74. Análisis de mercado.

En este apartado se describirán las características del segmento del


mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea
objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las
diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario
en ese segmento del mercado.

Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los


intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las
expectativas de oferta-demanda y de revalorización.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos.

1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los


criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar
el valor. Además se informará de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en
los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en
función del método de valoración empleado y serán, como mínimo,
los señalados en los números siguientes de este artículo.

2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a


que se refiere el apartado anterior serán:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para
aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo,
la Provincia, Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y,
para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 76. Valores de tasación, condicionantes y advertencias *.

En este apartado se expresarán:


a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de
valoración.
b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y
finalidad de la valoración.
c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo
previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden.
d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente
previstos en la Disposición Adicional Primera.

* Fuera de la Orden ECO, les denominaremos Cautelas

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 77. Fecha de emisión, caducidad y firmas.

En este apartado se incluirán:


a) Fecha de la última visita al inmueble.
b) La fecha de emisión del informe.
c) La fecha de caducidad del informe.
d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y
nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan
intervenido directamente en la tasación.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Orden ECO/805/2003

Artículo 78. Documentación anexa al informe.


1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:
a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio.
b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las
características del inmueble (secciones, fotografías, etc.).

2. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica:


a) Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso.
b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación.
c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de
ejecución material.
d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor
máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública.
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasación.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la
ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta
Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de
pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles
ligados a una explotación económica.

3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes
epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.

83 4. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula


identificativa de los mismos, o su información más representativa.
Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Ud. Didáctica 8

Valoración de Elementos. Casuística

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Valoración de Vivienda en Edificio / VPO

Valoración de una Plaza de Garaje

Valor de un Trastero

Valoración de Vivienda en Edificio con anejos

Valoración de Vivienda en Edificio con Superficie Exterior que


supere el 15% de la superficie construida propia

(Método del Cálculo del valor de tasación de las superficies exteriores)

Valoración de una vivienda Unifamiliar Adosada

Valoración de una Vivienda Unifamiliar Aislada

Valoración de un Local Comercial con acceso directo

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles
Valoración de Elementos. Casuística

Valoración de Vivienda Unifamiliar Aislada en Suelo No Urbanizable

Existe una gran dispersión normativa al respecto por lo que no se


pueden establecer criterios generales para todas las situaciones, por lo
que se recomienda la consulta urbanística en los servicios de
urbanismo del Ayuntamiento correspondiente.

•Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

•Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de


Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

•Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las


edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la
Comunidad Autónoma de Andalucía.

•Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas


Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5
del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las
edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la
86
Comunidad Autónoma de Andalucía.
Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

En general, sin ánimo de ser exhaustivos, consideraremos:

• No es posible construir una vivienda en suelo no urbanizable

• Solo se permiten obras de reparación y mantenimiento en las existentes

• El plazo de prescripción urbanística es de 6 años (desde su finalización)

• Una vez abierto (incoado) expediente de disciplina urbanística, este no


prescribe hasta que se resuelva

• Puede implicar la demolición del inmueble

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Concepto. Fuera de Ordenación:

Un inmueble fuera de ordenación es un inmueble que contradice la


normativa urbanística. A la situación de fuera de ordenación se llega de
distintas maneras:

a) De modo sobrevenido, al producirse un cambio de la calificación del


suelo o de la ordenación en el planeamiento municipal, o por causa de
otras normas sectoriales (Ley de Costas, la de Carreteras, o
determinados Planes de Protección del Litoral, etc…)

b) A partir de un acto ilegal (infracción urbanística), en el que ha


transcurrido el periodo de prescripción de la infracción, y que debido a la
inacción de la Administración, ya no cabe la posibilidad de restauración
del orden jurídico urbanístico perturbado ni la reposición de la realidad
física alterada.

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Diferencia entre la situación de fuera de ordenación y asimilado a fuera de


ordenación

Tanto el Decreto 60/2010 como el Decreto 2/2012 establecen una diferenciación


entre los inmuebles clasificados como Fuera de Ordenación y Asimilado a Fuera
de Ordenación:

FUERA DE ORDENACIÓN (FO): Edificaciones construidas con licencia


urbanística conforme a la ordenación territorial y urbanística vigente en el
momento de la licencia.

ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN (AFO): Edificaciones construidas


sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales
se haya agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad
urbanística y de restablecimiento del orden jurídico (infracciones prescritas).

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Las limitaciones de los AFO son mayores que las de los FO:

Los AFO no pueden disponer de licencia de ocupación, por lo que no


siempre tienen asegurado el abastecimiento a través de los servicios
urbanísticos municipales y dependerán de las posibilidades de
autoabastecimiento.

En resumen:

“Nunca dar por buena una información o suposición”

“Realizar siempre consulta urbanística por escrito”

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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Cuando calculamos el valor de tasación de un inmueble, perseguimos


obtener un valor que sea estable en el tiempo sea cual sea la titularidad
ocupación del mismo.

Con esta premisa se hace crucial comprobar que tengamos asegurado el


acceso libre y universal al inmueble.

¿Cómo lo comprobamos?

• Comprobar que físicamente la parcela donde se sitúa el inmueble tiene


un lindero accesible con camino o vía pública y que dicho lindero se
refleje en la documentación registral.

• Que existe servidumbre de paso y está inscrita en el registro de la


propiedad a favor de la finca valorada (no documentos privados).

“Una finca sin acceso no tiene ningún valor”


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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Valoración de Locales Comerciales con acceso directo.

• Local comercial con entreplanta


La entreplanta se valora a un 70% del unitario de la planta principal

• Local comercial con sótano/semisótano


El sótano/semisótano se valora al 50% del unitario de la planta principal

• Local comercial de varias plantas y mismo acceso (distintas fincas


registrales)
Dejar bien claro en la valoración que los valores serán válidos siempre que
se garantice el acceso a todas las plantas.

• Local comercial con gran fondo


A partir de los 25 metros aprox. de fondo consideraremos uso de almacén.

• Local comercial con morfología no funcional


En ese caso la experiencia y criterio del tasador serán determinantes.
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Curso Básico de Valoración de Inmuebles

Valoración de Elementos. Casuística

Valoración de Inmuebles donde se pretende realizar un cambio de uso

Local comercial a vivienda; Oficina a vivienda, etc…

Siempre solicitaremos que se aporte:

- Licencia municipal de cambio de uso


- Autorización por escrito de la comunidad de vecinos

“Realizar siempre consulta en los Servicios de Urbanismo”

En caso de que no se aporte la documentación, dejaremos bien claro en el


informe que “los valores expresados serán validos siempre que se
autorice el cambio de uso mediante la obtención de la licencia municipal
correspondiente y la autorización de por parte de la comunidad de
vecinos.”

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