PROPIEDAD HORIZONTAL

I. DEFINICIÓN

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que
regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un
edificio o de un terreno común. Se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad
distintos:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones
de todas clases comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario.

II. LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS. CONCEPTO Y NATURALEZA.

La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto los diferentes
pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de aprovechamiento
independiente, por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública, lleva
inherente un derecho de copropiedad, conjuntamente con los propietarios de los demás, sobre
el resto de los elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquellos.

III. CONSTITUCIÓN

Se realiza habitualmente a través del título, que constituye el negocio jurídico que crea el
sistema especial de titularidad y aprovechamiento que implica esta figura. Artículo 396 que
llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros,
fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y
servidumbres.

IV. PARTES PRIVATIVAS Y ELEMENTOS COMUNES

La situación jurídica de propiedad horizontal se estructura sobre la base de:

 Una propiedad privativa de pisos y locales del edificio
 Una copropiedad sobre elementos comunes a ellos.

ELEMENTOS PRIVATIVOS

Son los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la
vía pública (art. 396.1º CC.) suficientemente delimitados, con los elementos arquitectónicos a
instalaciones de todas clases.

ELEMENTOS COMUNES

Estos elementos comunes son para el legislador objeto de una copropiedad que tiene como
titulares a los propietarios de pisos o locales y en ningún caso susceptible de división, pudiendo
ser enajenados, embargados o gravados exclusivamente con la parte determinada privativa
(piso o local) de que son anejos inseparables.

V. LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

La cuota de participación significa la cuantía del interés que su titular (propietario de un piso o
local) tiene en el conjunto de la copropiedad. Atendiendo a ello, el art. 396 de LPH establece
que a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación en relación al total del valor
del inmueble y referida a centésimas del mismo.

VI. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

DERECHOS

Podemos diferenciar los derechos referentes al piso o local, los referentes a los elementos
comunes y los referentes a su relación con los órganos de gestión.
  Derechos del propietario sobre su piso o local:

 Disfrutarlos, con los elementos a instalaciones que estén comprendidos dentro de sus
límites, y sirvan exclusivamente al propietario y también con los anejos que
expresamente le hubieran sido atribuidos en el título. (Art. 3.a))

 Modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, sin alterar ni

menoscabar la seguridad del edificio, y sin perjudicar los derechos de los otros
propietarios. Debiendo, además dar cuenta de ello a la comunidad (art.7.1).

 Derechos del propietario sobre los elementos comunes:

 Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los demás copropietarios,

cuyo uso y disfrute es su único tope (art.3, b).

 Exigir que se realicen las obras de conservación y mantenimiento del edificio y los
servicios comunes (art.7, 1).

OBLIGACIONES

En cuanto a las obligaciones de los propietarios, cabe diferenciarlas según sean relativas a su
piso o local, a los elementos comunes, o al inmueble en su conjunto.

 Obligaciones de los propietarios en relación con su piso o local:

 Mantenerlo en buen estado de conservación, de tal forma que no perjudique a la

comunidad o a los otros propietarios y, consecuentemente, resarcir los daños que se
ocasionen por su descuido o el de las personas por las que deba responder (art.9.1, b).

 No desarrollar en él, ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los

estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art.8.2).

 Obligaciones en relación a los elementos comunes:

 Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y demás elementos comunes,

ya sean de uso común o privativos de cualquiera de los propietarios, estén o no
incluidos en su piso o local. Haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en
todo momento que se causen o desperfectos (art.9.1, a).

 Declarar, en el instrumento público por el que se transmitan, que el piso o local se halla
al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, o expresar los que
adeude, aportando en ese momento certificación emitida por el Secretario, con el visto
bueno del Presidente, (art.9.1,e).

VII. ADMINISTRACIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD

Según el art. 13 LPH los órganos de gobierno de la comunidad son:

 La junta de propietarios
 El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes
 El Secretario
 El Administrador

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse

otros órganos de gobierno de la comunidad, El Presidente deberá ser uno de los propietarios
de pisos o locales, y se nombrará mediante elección, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio.

Son funciones del Presidente:

 Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él.

  Convocar las reuniones de la Junta, siempre que lo considere conveniente, y, al
menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.

El Vicepresidente. Podrá haber uno, varios o ninguno, pues su existencia es facultativa.

Se designarán por el mismo procedimiento que el Presidente, correspondiéndoles sustituir a

éste en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, así como asistirlo en sus funciones,
según lo previsto por la Junta de propietarios.

Son funciones del Secretario (art.19):

 Custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios.

 Conservar, durante 5 años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y
demás documentos relevantes de las reuniones.
 Redactar y firmar con el Presidente las actas de las sesiones de la Junta.

Son funciones del Administrador (art.20):

 Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.

 Preparar y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios
para llevarlos a cabo.
 Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones
y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de las mismas.

FUNCIONAMIENTO DE LA JUNTA

ASISTENCIA A LAS REUNIONES DE LA MISMA.

Según establece el art. 15 la asistencia será personal o por representación legal o voluntaria,
bastando para acreditarla, en este último caso, un escrito firmado por el propietario a quien se
va a representar.

REUNIONES DE LA JUNTA Y SUS CONVOCATORIAS.

La Junta deberá reunirse, por lo menos, una vez al año (para aprobar los presupuestos y
cuentas), y en las demás ocasiones en que lo considere conveniente el Presidente, o lo pidan
¼ de los propietarios. La antelación con la que deberá hacerse será de al menos 6 días.

RÉGIMEN DE LOS ACUERDOS (ART.17)

Sólo será necesaria la unanimidad para los acuerdos que tengan por objeto la aprobación o
modificación del título constitutivo o de los estatutos.

 Mayoría de las tres quintas partes (de propietarios y cuotas):

- Para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,

vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
- Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en
el inmueble.

SU IMPUGNACIÓN (ART. 18)

Serán impugnables ante los Tribunales los acuerdos adoptados en la Junta, en caso de ser
contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún
propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del
derecho.

ACTAS DE LAS REUNIONES

El art. 19 LPH establece que los acuerdos de la Junta se recogerán en un libro de actas,
diligenciado por el Registrador de la Propiedad, que será guardado por el Secretario.
Se redacta y cierra el acta con las firmas del Presidente y del Secretario, para lo que se tiene
un plazo de 10 días, y tras ello los acuerdos serán ejecutivos.

VIII. EXTINCIÓN

Como causas de extinción del régimen de Propiedad Horizontal, se prevén en la Ley (art. 23)
las dos siguientes:

LA DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO, SALVO QUE SE HUBIERE PACTADO OTRA COSA.

Como aclaración del alcance que se le da a este concepto, aclara que se estimará producida la
destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo
de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

LA CONVERSIÓN EN PROPIEDAD O COPROPIEDAD ORDINARIAS.

Esta es una forma de extinción de la que suele observarse lo difícil de su producción, pero la
verdad es que hay mecanismos jurídicos para llevarla a cabo, y situaciones, si bien muy
concretas, en que pueden ser una solución para los problemas que pueden haberse planteado.

IX. LAS URBANIZACIONES PRIVADAS

Esta popularizada figura es una “especie de pequeña ciudad en un lugar diferente a aquél en
que se asienta el núcleo urbano básico de población, ciudad reducida que pretende reunir en si
misma las ventajas de las dos formas esenciales de vida, las que ofrece el campo y las que
aporta la ciudad”

RÉGIMEN JURÍDICO ESTABLECIDO POR LA LEY 8/1999, COMO ART. 24 DE LA DE

PROPIEDAD HORIZONTAL

El régimen jurídico parte de aplicarle a los Complejos Inmobiliarios Privados el régimen

establecido en el art.396 Cc, siempre que en ellos se den los requisitos siguientes:

1º. Que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo
destino principal sea la vivienda o locales.

2º. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se hallen divididos
horizontalmente, participen con carácter inherente a tal derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organización:

1ª) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los

procedimientos establecidos en el art.5.2.

2ª) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.

Para constituirse en agrupación de comunidades de propietarios se requerirá que el título

constitutivo de la misma:

 Se otorgue por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las
comunidades que se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos
mayoritarios de sus respectivas Juntas.

 Contenga la descripción del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos

viales, instalaciones y servicios; así como la cuota de participación de cada una de las
comunidades.

3ª) No adoptar ninguna de esas dos formas jurídicas. En esta tercera opción les serán
aplicables las reglas que para cada una establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las
disposiciones que integran el régimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba de
exponerse.