Tema 1. Empresas de Alojamiento

TEMA 1: TIPOLOGÍA DE LOS
ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS
~ EMPRESAS DE ALOJAMIENTO Y RESTAURACIÓN ~
Profa: Pilar Talón Ballesteros

2
Índice
1. Según la reglamentación turística en materia de

alojamientos: definición, clasificación y requisitos
legales.
Definición
Alojamientos hoteleros
Alojamientos extrahoteleros
Competencias en materia de alojamiento
2. Criterios de clasificación de los hoteles distintos
a la reglamentación turística.
Localización
Especialización
Propiedad
Régimen de explotación

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1. Según la
reglamentación
turística en
materia de
alojamientos

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento
La reglamentación en materia de alojamientos turísticos en

España es prolija y diversa, ya que a partir del año 85 se
transfieren las competencias en Turismo a las
comunidades autónomas. Este hecho determina que surja
un abundante cuerpo legislativo propio de cada
comunidad, con respecto a las tipologías y requisitos
aunque orientado siempre por la normativa estatal

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Las definiciones de alojamiento turístico son distintas

dependiendo de cada comunidad no obstante coinciden en
lo esencial que es considerar alojamiento turístico a:
• Aquellas empresas que presten servicios de hospedaje al
público a cambio de una contraprestación económica
• De forma profesional y habitual, bien sea de modo
permanente o temporal
• Con o sin prestación de servicios complementarios
• Quedan excluidas las actividades de alojamiento fuera del
ámbito turístico (residencias de estudiantes, juveniles, de
ancianos, etc.).

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Además:
• Se debe tener una clasificación y calificación que identifique al
establecimiento, bien sea de carácter jurídico, bien a nivel comercial.
• Se establecerá un contrato entre el cliente y el hotel a priori, en el
que se determinen una serie de factores de importancia para ambos,
como son, entre otros:
• Tipo de alojamiento.
• Cantidad de personas a alojar.
• Días de estancia.
• Servicios contratados de manutención.
• Precios.
• Etc.
• Deben publicarse los precios a percibir por el establecimiento
según los servicios ofertados

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En la normativa estatal los alojamientos turísticos se dividían en

hoteleros y extra-hoteleros.
Alojamientos turísticos por % de plaza (2015)
Los alojamientos hoteleros estaban compuestos por hoteles (hoteles,

hoteles-apartamento y moteles) y pensiones (pensiones y hostales).
El resto de alojamientos estaban en la categoría de extra-hoteleros:

apartamentos, bungalows, campings, albergues, ciudades de
vacaciones o establecimientos similares (artículo 1 del Decreto
231/1965 de 14 de enero). Sin embargo, de este estante común se
han ido independizando muchas categorías de alojamiento turístico
extra-hotelero y añadiendo otras como: el turismo rural.

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Cabe destacar que actualmente en una gran parte de las

CCAA la figura de los moteles ha desaparecido de sus
clasificaciones, los hostales no están en todas, las
pensiones no tienen en todas las mismas estrellas y existe
únicamente en Madrid la figura de “casa de huéspedes”.
Por otra parte, con respecto a los alojamientos extra-

hoteleros se ha incorporado los alojamientos rurales a esta
clasificación y han desparecido en la mayoría de las
reglamentaciones las figuras de los albergues y ciudades
de vacaciones.

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Teniendo en cuenta este hecho, se puede decir que la normativa

en materia de clasificación hotelera en todas las comunidades se
basó en el Real Decreto 1634/1983, de 15 de junio por el que se
establecen las normas de clasificación de los establecimientos
hoteleros.
No obstante, como esta ley, actualmente está sustituida por la

normativa autonómica de cada CCAA, se ha decidido tomar como
referencia la reglamentación de la Comunidad de Madrid,
advirtiendo que en otras CCAA pueda existir una clasificación
diferente http://www.mesadelturismo.com/legislacion/hoteles.htm

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Así el Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de

Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid clasifica
los establecimientos hoteleros en tres grupos:
• Grupo primero: Hoteles, que de acuerdo con los requisitos mínimos
establecidos en el presente Decreto ostentarán las categorías de 5, 4,
3, 2 y 1 estrellas. Excepcionalmente la Dirección General de Turismo
podrá otorgar el calificativo de "Lujo" a aquellos hoteles de 5 estrellas
que, en atención a sus especiales características y calidad de
instalaciones y servicios, merezcan ostentarlo.
• Grupo segundo: Pensiones y Hostales (3, 2 y 1 estrellas).
• Grupo tercero: Casas de Huéspedes (sin categorías).
• La Casa de Huéspedes únicamente existe en la CCAA de Madrid

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Se denominarán hoteles los establecimientos comerciales abiertos

al público que, ofreciendo alojamiento turístico, con o sin comedor
y otros servicios complementarios, ocupan la totalidad de un
edificio o parte independizada del mismo, constituyendo sus
dependencias un todo homogéneo, con entradas, ascensores y
escaleras de uso exclusivo y que reúnen los requisitos
técnicos mínimos establecidos en el presente Decreto.
Asimismo, podrán ostentar la denominación de "hotel" aquellos
establecimientos constituidos por dos o más edificios integrados
en un recinto debidamente independizado (Ejemplo: Hotel Ayre
Colón en Madrid).

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Los hoteles que además de reunir las características

anteriores, dispongan de instalaciones adecuadas para la
conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro
de cada unidad de alojamiento se denominarán Hoteles-
Apartamentos.
En Madrid estos alojamientos tienen cuatro categorías.

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Se denominarán pensiones los establecimientos que, ofreciendo

alojamiento turístico en habitaciones, con o sin comedor u otros
servicios complementarios no alcanzan los niveles exigidos para
hoteles y reúnen los requisitos mínimos establecidos para ser
clasificados como pensiones.
Las pensiones podrán condicionar la estancia de los clientes a que

se acojan al régimen de pensión completa, siempre que dispongan
de comedor y cocina adecuados a su categoría. En Madrid las
pensiones pueden tener tres categorías.

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Se denominarán hostales aquellos establecimientos que

ofreciendo alojamiento en habitaciones, con o sin comedor u otros
servicios complementarios, cuentan con un mínimo de 10
habitaciones y 20 plazas, y reúnen los requisitos mínimos de las
pensiones.
Las casas de huéspedes son alojamientos con o sin comedor que

ofrezcan elementales servicios sin alcanzar los niveles necesarios
para ser clasificados con estrellas se considerarán pensiones con
la denominación de Casas de Huéspedes.

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Modelo de placa de la Comunidad de Madrid
Además según este Real Decreto en su artículo 6º establece que

todos los establecimientos de alojamiento turístico deberán exhibir
obligatoriamente en la entrada principal la placa normalizada en
la que figure el distintivo correspondiente a su grupo y categoría y,
en su caso, la correspondiente a la existencia de servicio de
comedor.
Por otro lado, este Real Decreto también regula como lo hacen en
otras CCAA las especialidades de determinados establecimientos
(playa, montaña, balneario, convenciones, médicos, grupo,
familiares, etc.).

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Existen una serie de requisitos técnicos generales acerca del

sistema de protección de incendios e insonorización de todas las
instalaciones.
Los precios máximos de los servicios deben ser expuestos en la

recepción en un lugar visible y es obligatoria una lista de precios
en la habitación de los servicios extra (por ejemplo, teléfono,
lavandería, garaje).

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Como se ha comentado dependiendo de la CCAA que se trate se tendrá

unos requisitos de infraestructura, no obstante según la CEHAT
(Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos) todas
ellas coinciden en unos mínimos que a continuación se señalan:
1 ESTRELLA
Habitación doble de 12 m2 mínimo, habitación individual de 7 m2 mínimo,
cuarto de baño (baño o ducha) de 3,5 m2 mínimo, calefacción y
ascensor.
2 ESTRELLAS
Habitación doble de 14 m2 mínimo, habitación individual de 7 m2 mínimo,
cuarto de baño (baño o ducha) de 3,5 m2 mínimo, teléfono en
habitación, calefacción, ascensor y servicio de caja de seguridad.

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3 ESTRELLAS
Habitación doble de 15 m2 mínimo, habitación individual de 8 m2 mínimo, cuarto de
baño (baño o ducha) de 4 m2 mínimo, teléfono en habitación, calefacción, aire
acondicionado en zonas comunes, ascensor, bar y servicio de caja de seguridad.
4 ESTRELLAS
baño (baño y ducha) de 4,5 m2 mínimo, teléfono en habitación, calefacción, aire
acondicionado en habitación, ascensor, bar y caja fuerte en habitación.
5 ESTRELLAS
baño (baño y ducha) de 5 m2 mínimo, teléfono en habitación, calefacción, aire
acondicionado en habitación, ascensor, bar y caja fuerte en habitación

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento 19
Criterios de clasificación según HOTELSTRAS UNION (HSU)
SIN CLASIFICACIÓN 4 PAÍSES EN EUROPA:

HOTELERA • FINLANDIA
• LITUANIA
• NORUEGA DE 1 A 5 DE 0 A 5 DE 2 A 5
• POLONIA ESTRELLAS ESTRELLAS ESTRELLAS
ÁMBITO DE APLICACIÓN 15 PAÍSES 12 PAÍSES 3 PAÍSES MALTA
NACIONAL
ÁMBITO DE APLICACIÓN ESPAÑA

REGIONAL ITALIA
http://www.preferente.com/noticias-turismo- internacional/nueva-clasificacion-hotelera- en-francia-renovable-cada-cinco-anos-

21384.html
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El modelo HotelStars Union es una iniciativa de HOTREC

(European Trade Association of Hotels, Restaurants and Coffees)
con el objetivo de armonizar las diferentes normativas de
clasificación hotelera de los países integrantes de la UE. Ya que
en la mayoría de los países de la Unión Europea existen sistemas
de clasificación hotelera, pero sus características difieren
radicalmente. Esta variedad de clasificación supone una
complicación para el consumidor ya que maneja unos criterios
distintos dependiendo del país de la Unión Europea que visite.

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En el 2009, bajo el patronato de HOTREC, las asociaciones nacionales
de hoteles de Austria, Alemania, Suiza, República Checa, Hungría,
Holanda y Suecia crearon la “Hotelstars Union”, adoptando a partir del 1
de Enero del 2010, un sistema de clasificación hotelera común basado
en los 21 principios. Su principal cometido es incorporar una serie de
criterios que permitan disponer de una clasificación hotelera europea
uniforme, sin que esto suponga alterar las legislaciones nacionales o
autonómicas o los sistemas que se hayan adoptado en cada comunidad
autónoma, pero que ofrezca un esquema de clasificación de categorías
hotelera común para cualquier mercado emisor.

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El sistema europeo de clasificación de los establecimientos hoteleros
HotelStars está basado en un sistema de puntuación según el cumplimiento
de determinados criterios, tanto obligatorios como opcionales. A cada uno de
los criterios está asignada la puntuación que se obtendría en caso de
cumplimiento del mismo, sumando un total de 270 criterios. Todos los
criterios son aplicables a cada una de las categorías. Sin embargo, mientras
que el cumplimiento de algunos de estos criterios es obligatorio para
determinadas categorías de los hoteles, en otras, es opcional y
representarían puntuación añadida para, por ejemplo, alcanzar la
denominación de “superior”. Cada categoría de los hoteles tiene establecido
un número mínimo de criterios a cumplir y la puntuación mínima a obtener.
También se define cuantos puntos “extra” hay que obtener para alcanzar la
denominación de “superior”.
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Criterios de clasificación según HOTELSTRAS

UNION (HSU)
Todos los criterios y las puntuaciones

pueden verse en el siguiente enlace
siguiente:
http://www.hotelstars.eu/fileadmin/downl
oad/kriterien/German_Hotel_Classificati
o n_2010-2014_excl%20_Logo.pdf

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Actualmente, quince países europeos, entre ellos algunos de nuestros competidores de
la cuenca mediterránea como Grecia, han adoptado el sistema de clasificación hotelera
(HSU). Un sistema al que se han adherido en España: Castilla y León, Extremadura,
Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Galicia y La Rioja, pero que otras, como
Baleares, Cataluña y ahora Andalucía, han optado por aplicarlo con sus particularidades
lo que impide que se adopte un sistema único de clasificación hotelera en Europa, donde
no se entiende esta regionalización que existe en España (Hosteltur, 2014) .
No obstante, según muchos expertos las estrellas van a desaparecer ya que los clientes
actuales basan su elección más en la reputación online del establecimiento que en las
estrellas.
https://www.hosteltur.com/125025_adios-clasificacion-estrellas-hola-calidad.html

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Alojamientos extra-hoteleros
Los alojamientos turísticos extra-hotelero son albergues, campamentos,

bungalows, apartamentos, ciudades de vacaciones o establecimientos
similares destinados a proporcionar mediante precio, habitación o residencia a
las personas en épocas, zonas o situaciones turísticas (Decreto231/1965). No
obstante, la legislación ha procurado separar las diversas modalidades y fruto
de esa separación son los reglamentos, 1967 y 1982 de apartamentos turísticos
y bungalows, de 1966 y 1982 de campamentos de turismo y los amplísimos
desarrollos legislativos llevados a cabo por las CCAA. De hecho, muchas de
ellas han incorporado los alojamientos rurales en sus legislaciones y han
desaparecido de otras, modalidades como las ciudades de vacaciones.

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Con respecto a la definiciones que nos ofrece la Normativa Estatal y Autonómica, con respecto del
apartamento cabe destacar que son todas muy similares y coinciden en denominar apartamentos
turísticos, los apartamentos, villas chalets, bungalows y similares que sean ofrecidos empresarialmente en
alquiler, de modo habitual, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su
inmediata ocupación, por motivos vacacionales o turísticos, excepción hecha de la simple tenencia de
huéspedes del modo autorizado por el artículo 18 de la ley de Arrendamientos Urbanos y de las viviendas
turísticas vacacionales
Como sucedía en los alojamientos hoteleros, las legislaciones autonómicas se basaron en la normativa
estatal derogada en el 2010 y en concreto en el Real Decreto 2877/1982 de 15 de octubre por lo que
todas ellas tienen bastante en común.

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A. APARTAMENTOS Y VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
Normalmente en todas las CCAA se identifican a los apartamentos

turísticos con el distintivo de AT dentro de placa normalizadora roja con
las letras en dorado (aunque existen excepciones, en Andalucía es azul
con letras doradas y plateadas, etc.) y con llaves en lugar de estrellas.
Normalmente tienen cuatro categorías: cuatro, tres, dos y una llave que
corresponden a las categorías de Lujo, primera, segunda y tercera.
http://www.madrid.org/wleg_pub/secure/normativas/contenidoNormativa.jsf
?opcion=VerHtml&nmnorma=8631&cdestado=P#no-back-button
https://es.rentalia.com/owner/legal.php
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A. APARTAMENTOS Y VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
DECRETO 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos
y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Es el decreto que regula los apartamentos y las
viviendas de uso turístico.
La categoría de apartamento turístico se aplica a aquellas unidades de alojamiento que están constituidas como
empresas y los inmuebles que no tienen carácter residencial. Por su parte, las viviendas de uso turístico están
registradas como unidades residenciales y su propiedad es individual.
Las viviendas de uso turístico están unificadas bajo una sola jerarquía, mientras que los apartamentos
turísticos se califican por llaves (de 1 a 4), de acuerdo a las comodidades ofrecidas.
Los apartamentos turísticos se inscriben jurídicamente en la misma categoría de otras empresas con
servicios similares, como hoteles, moteles, aparthoteles o pensiones, a diferencia de las viviendas de uso turístico
(Lodgify, 2017).
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B. CAMPAMENTOS
Según la normativa estatal, Real Decreto 2545/1982 de 27 de

agosto conceptúa como campamento de turismo “el espacio de
terreno debidamente delimitado, dotado y acondicionado para su
ocupación temporal con capacidad para más de diez personas
que permita hacer vida al aire libre, con fines vacacionales o
turísticos y utilizando como residencia albergues móviles: tiendas
de campaña, caravana u otros elementos similares fácilmente
transportables” (art. 1). No se entienden como campamentos de
este tipo, aquellos cuya contratación supere los seis meses (art. 2).

30
B. CAMPAMENTOS
La Orden de 28 de julio de 1966 ya derogada establecía cuatro
categorías: lujo, primera, segunda y tercera, cuyos distintivos serán,
respectivamente, “‘L’, ‘1a’, ‘2a’ y ‘3a’ dentro de una silueta frontal
de tienda de campaña” (art. 11.1). Esta clasificación puede variar
según la CCAA que nos encontremos, así en la CCAA de Madrid
las categoría son únicamente tres: Lujo *****, Primera **** y
Segunda ***, y sus correspondientes distintivos L, 1 ó 2,
acompañados de las estrellas correspondientes, y grafiados dentro
de la silueta de una tienda de campaña según medidas específicas
y el color de la placa debe ser verde hierba.

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B. CAMPAMENTOS
En todo campamento de Turismo, cualquiera que sea su categoría deberá cumplirse lo siguiente:
• Las construcciones instalaciones, y servicios deben de estar en consonancia con la categoría del
camping en lo referente a la calidad de los materiales y otros elementos de conservación y limpieza.
• No podrán instalarse en: terrenos susceptibles de ser inundados, en lugares próximos a monumentos,
captaciones de agua potable, o próximas a industrias molestas, insalubres, peligrosas o nocivas.
• Las 3/4 partes de la superficie de un camping estarán reservadas para zona de acampada.
• Estarán cerrados en todo su perímetro, impidiéndose el libre acceso a los mismos.
• Obligatoriamente estarán equipados de: Aseos-duchas, Agua, energía eléctrica, botiquín, equipos de
extinción de incendios, tratamiento y eliminación de basuras.

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C. ALOJAMIENTOS RURALES
El turismo rural es un fenómeno relativamente reciente en nuestro país,

comenzó en los años 80 con el apoyo de las ayudas provenientes de
Europa (Fondos Leader, FEDER, etc.). El primer desarrollo de turismo rural
con éxito tuvo lugar en el municipio de Taramundi (Asturias). A partir del
año 85 las competencias en materia turística se transfieren a las CCAA por
lo que estas comienzan a regular este tipo de alojamiento. Cabe destacar
la prolija legislación que existe en España de alojamientos rurales
debido posiblemente a que no se partió de una normativa estatal y a la
idiosincrasia de este tipo de alojamiento. Más de 44 denominaciones y 24
tipologías distintas.
DENOMINACIÓN COMUNIDAD AUTÓNOMA DENOMINACIÓN COMUNIDAD AUTÓNOMA
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Casas de Aldea Asturias Hospedería Extremadura
Galicia Galicia
Casas de labranza Cantabria Hotel rural País Vasco
Galicia Baleares
Castilla-La Mancha Canarias
Madrid
Vivienda de turismo rural Aragón Posada Castilla y León
Casas Rurales Andalucía Agroturismo Extremadura

Castilla-La Mancha Galicia
Castilla y León Baleares
Navarra País vasco
Extremadura
C. Valenciana
Canarias
La Rioja
País Vasco
Profa: Pilar Talón Ballesteros C. Madrid
DENOMINACIÓN COMUNIDAD AUTÓNOMA DENOMINACIÓN COMUNIDAD AUTÓNOMA
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Residencia- Casa de pagés Cataluña Alojamiento en zonas de Murcia
interior; residencias de
Alojamientos extra-hoteleros campo, molinos, torres.
Pazos, castillos, Galicia Camping rural País Vasco
monasterios, casas, C. Valenciana
rectorales, casas grandes
Apartamento rural Madrid Casa de pueblo Cataluña
Masía Cataluña

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C. ALOJAMIENTOS RURALES
No es de extrañar que ante tanta variedad existan muchas definiciones de turismo rural, tomando como en el caso de los hoteles la
de la CCAA de Madrid, se consideran establecimientos de alojamiento de turismo rural aquellas edificaciones situadas en el medio
rural que, con características singulares se destinan de forma habitual y profesional al alojamiento turístico de carácter temporal,
mediante precio, y reúnen los requisitos previstos en el presente Decreto y demás normas que le son de aplicación.
Por otra parte, según el Informe sobre la Normativa de Turismo Rural de la Mesa de Turismo, no parece que exista un modelo
genérico en la explotación del turismo rural que puede ser: por viviendas completas o por habitaciones, en régimen de hospedería o
de residencia, con prioridad en ciertos casos de la reabsorción de actividades específicas como el agroturismo.
DECRETO 117/2005, de 20 de octubre, de autorización y clasificación de alojamientos de turismo rural en la Comunidad de Madrid.
Los alojamientos de turismo rural se ubicarán en el medio rural y en los cascos urbanos de municipios de menos de 15.000 habitantes
http://gestiona.madrid.org/wleg/servlet/Servidor?opcion=VerHtml&nmnorma=3269&cdestado=P

36
2. Criterios de
clasificación de
los hoteles
distintos a la
reglamentación
turística

37
Criterios de clasificación de los hoteles distintos a la reglamentación turística
LOCALIZACIÓN LOCALIZACIÓN PROPIEDAD GESTIÓN
Urbanos Vacacional Independiente Propiedad

Playa Convenciones y Cadena Arrendamiento
Montaña congresos Pública Gestión
Carretera Salud y balnearios Franquicia
Rural Tiempo compartido
Deportivos Condotel
Familiares

38
Según la propiedad
Según Gallego (2014):

• Hotel independiente que no pertenece a ninguna cadena, y cuya propiedad pertenece a un empresario o a un grupo de
empresarios- inversores privados, la gestión es independiente, constituye aproximadamente el 65% de la oferta.
• Hotel que forma parte de una cadena cuya propiedad es un grupo inversor (Rafaelhoteles con Reyal Urbis, Confortel
hoteles con grupo ONCE,..) no perteneciente al sector turístico. Igualmente, diseña y gestiona íntegramente, aunque pueda
establecer acuerdos de gestión de algunas funciones.
• Hotel independiente, o perteneciente al grupo anterior, que no forma parte de ninguna cadena pero que alguna de sus
funciones de dirección (compras, marketing, ventas,...) las tiene integradas con mayor o menor nivel de autonomía en una
entidad colectiva de agrupación voluntaria. Así por ejemplo, ocurre cuando un hotel pertenece a una cadena de
comercialización conjunta (Sercotel, Best Western, The leading Hotels of the World, Relais and Chateaux..), o bien forma
parte de una central de compras conjunta (grupo Sehrs, conjunta de NH y Husa,...). En función del tipo de asociación de que
se trate la capacidad de control sobre la cadena de valor del propietario varía.

39
Según la propiedad
• Hotel perteneciente a un grupo o holding turístico que cubre o todos o la mayor.

• parte de la cadena de valor del mercado turístico (Be Live Hotels con Globalia, etc).
• Hotel perteneciente a una cadena horizontal pero que dispone de acuerdos preferenciales – ya
sea con integración accionarial, con acuerdos de partenariado join venture, alianzas estratégicas,..- en
materia de comercialización con agencias mayoristas ( Hoteles Riu con TUI; Iberostar hoteles con
Thomas Cook; H10 Hoteles con Vacances Air Transat,..).
• Hotel de propiedad pública, como ocurre en el caso de España con Paradores Nacionales donde la
titularidad y la gestión pertenece a la Administración Pública Nacional, o en Cuba, o también a alguna
entidad autonómica, provincial o local, como es frecuente en el caso de hoteles rurales, albergues…

40
Según la propiedad
Según el Estudio de Gestión de Activos

Hoteleros en España 2017 realizado por Magma,
en las cadenas hoteleras:
El 36,36% de sus activos hoteleros se mantienen
en propiedad, el 32.73% en régimen de alquiler,
el 18.18% en gestión y el 12.73% restante en
franquicia.
Profa: Pilar Talón Ballesteros Fuente Informe Gestión de Activos 2015 de Magna Consultores S.L.
41
Según el modelo de gestión: propiedad
• Este modelo supone que la gestión del negocio, el riesgo empresarial, corre a cargo
de la misma entidad que es propietaria del establecimiento, de tal modo que este tipo
de modelo es muy propio de las pymes y, especialmente de aquellas empresas
familiares donde la gestión del negocio hotelero lo lleva a cabo de manera directa la
propia familia.
• La propiedad es la estrategia de crecimiento más lenta, menos rentable y más
arriesgada, tanto operativa como financieramente, de todas las estrategias
de crecimiento.
• En el año 2016 el 14.60% de las operaciones fueron compras de hoteles
42
Según el modelo de gestión: propiedad
La propiedad supone aproximadamente el 36.36% de los hoteles de las cadenas y el

65% de la oferta total de alojamiento en España. Hasta los años 90 era el modelo
más extendido, debido a que se entendía que había un doble beneficio, el derivado
de la plusvalía del inmueble y el obtenido en la gestión. Actualmente, con la crisis
económica, ha disminuido ya que las grandes cadenas se desvincularon de los
hoteles menos rentables y apostando por el crecimiento generalmente internacional
con otros modelos de gestión (alquiler variable, management o franquicia).

43
Según el modelo de gestión: arrendamiento
En el caso de arrendamiento del negocio, el arrendatario o explotador asume las perdidas y ganancias de la
actividad y debe devolver las instalaciones en el mismo estado que tenían.
El arrendamiento supone el 36.36% de los hoteles de las cadenas. La modalidad más extendida es el alquiler
variable.
La propiedad del establecimiento lo es tanto del inmueble como de las instalaciones civiles (suministros,
instalaciones, equipamientos básicos de la actividad) por lo que el coste de inversión de todo ello debe ir a su
cargo, mientras que la explotadora, por su parte, debe correr con los gastos de aquello que se consideran
elementos “fungibles” del negocio.
En el momento de formalizar el contrato, y como anexo al mismo, se suele definir el inventario de las
instalaciones y equipamientos que la explotadora recibe para el uso y que se debe comprometer a restituir “en
el mismo estado en que los recibió” en el momento de finalización del contrato del arrendamiento.
44
Según el modelo de gestión: arrendamiento
Modalidades de contrato según la contraprestación económica o canón:

Las modalidades de contrato pueden ser:
Un importe fijo, de tal modo que con independencia de la marcha del negocio, el riesgo empresarial lo asume
en su totalidad la gestora-explotadora que se compromete a pagar una cantidad fija.
Un importe variable, esta última supone que la propiedad participa asumiendo una parte del riesgo
empresarial del negocio, y que a su vez, puede revestir varias posibilidades un porcentaje o canon s
– Sobre los ingresos (suele ser de 5%)

– sobre el beneficio (suele ser de 15%)
– una combinación de fijo y variable sobre ingresos o beneficios.
La propiedad preferirá un canon de manera fija para asumir el menor riesgo al contrario que la explotadora.

El montante de la venta: 49,2 M €
Sol Meliá vende el Meliá Lebreros, pero continuará operándolo Sale and leaseback 45
Firman un contrato de alquiler por 12 años

La cadena hotelera Sol Meliá acaba de vender el hotel Meliá Lebreros de Sevilla, pero lo mantendrá en alquiler a
través de un contrato que ha firmado por 12 años.
"El hotel seguirá siendo un Meliá, y sus clientes encontrarán en él los mismos estándares de calidad " De esta
forma, la compañía continuará operándolo en condiciones normales. El hotel ha sido adquirido por BBVA Renting y
el precio de la venta ha alcanzado un montante de 49,2 millones de euros, ascendiendo las plusvalías generadas a
16,7 millones. La cadena ha indicado que dichas plusvalías se incluirán en los resultados del primer trimestre de
2011.
En cuanto a la realización de otras operaciones de este tipo, la compañía ha afirmado que dependerá de la
estrategia de rotación de activos.
El Meliá Lebreros es un establecimiento de 437 habitaciones, ubicado en el centro comercial de la capital
hispalense y que cuenta con un importante centro de negocios. Pertenece a la cadena desde 1984.
Según Daniel Lozano, director general de Meliá, “el hotel seguirá siendo un Meliá, y sus clientes encontrarán en él
los mismos estándares de calidad y la misma “pasión por el servicio” que identifica a todos los profesionales de
nuestra marca, de la que es un gran exponente el Meliá Lebreros”. HOSTELTUR (hoteles@hosteltur.com)
18/01/2011
46
Según el modelo de gestión: el management o gestión
El propietario contrata los servicios de gestión y administración

a una empresa, normalmente una Cadena Hotelera. Esta
ejerce la actividad en nombre y por cuenta del empresario
de alojamiento que es el que asume el riesgo de la
explotación.
Un contrato de gestión implica que hay una empresa que realiza
la explotación de un establecimiento hotelero, y que requiere de
un asesoramiento y/o dirección externa, continuado y
sistemático, para que le ayude en la gestión de este negocio.
Aquella será la empresa contratante y ésta, la empresa gestora
o de management.
Mayores cadenas gestoras del mundo:
http://www.hotelsmag.com/
47

48
PROPIETARIO COMPAÑÍA DE GESTIÓN

No toma decisiones operativas Recibe cuota por servicio
Asume responsabilidades relativas al capital
Recibe beneficio residual después de los gastos
EL CONTRATO DEBE CUBRIR
CUOTAS
Aportación de capital del operador
Límites de presupuesto y gasto Cuota básica 3% al 5% ingresos
brutos
Duración del contrato
Renovación Cuota básica + cuota por 3 al 5% ingresos brutos
Condiciones de cancelación incentivo + 10% G.O.P.
Servicios proporcionados por la gestora Cuota básica o cuota por Cuota básica o de
Publicidad incentivo incentivos dependiendo
Mantenimiento de la mayor

49

LA GESTORA
VENTAJAS INCONVENIENTES
Fijación de la propiedad Obtención de solo una parte de beneficio
Riesgo reducido Perdida de la potencial apreciación de la

propiedad
Rentabilidad o no elevadas Obstrucción del propietario
Perdida de contrato
Mayor difusión del Know-How

50

EL PROPIETARIO
Disminución del riesgo de desarrollo Pérdida del control operativo
Garantía de un beneficio mínimo y rápida Gestora sin recursos necesarios y experiencia

recuperación del capital requerida
Incremento de valor de la empresa

51
Según el modelo de gestión
Accor vende su hotel Novotel New York Times Square
Accor ha vendido su hotel Novotel New York Times Square mediante una operación que asciende a 160
millones de euros (unos 335.000 euros por habitación), pero la cadena continuará operándolo mediante un
contrato de gestión a largo plazo.
La cifra se desglosa en 71 millones de euros como precio de venta más 89 millones que la propiedad
invertirá en reformar el establecimiento entre 2012 y 2013, sin que para ello se tenga que cerrar el hotel.
La propiedad recae ahora en una joint-venture integrada por Chartres y Apollo, empresas que gestionan
activos inmobiliarios hotelero como parte de su estrategia de gestión de activos.
Esta operación responde a la estrategia que está desarrollando la compañía con el objetivo reducir su
deuda neta en 2.200 millones de aquí a 2015..
52
Tendencias en el caso de los contratos de gestión (Gallego, 2014):

• Reducir el porcentaje básico por los honorarios vinculados a la facturación/producción neta, y aumentar los
variables vinculados al GOP implicando más a la gestora en el devenir del negocio.
Dentro de esta misma modalidad, establecer en ambos casos, una escala de retribución, tanto para la parte fija, la
vinculada a la producción, como para la variable, relacionada con el GOP.
• Igualmente, establecer un GOP mínimo a lograr en la explotación para que se puedan percibir ambos honorarios,
para garantizar así una buena marcha del negocio que permita a la propiedad- explotadora hacer frente a sus
obligaciones financieras.
• Establecer modelos de “destemporalización” del cobro de honorarios, de tal modo que si por no alcanzar un
determinado GOP el operador no perciba sus honorarios, lo pueda hacer en un momento posterior cuando el
negocio obtenga mejores rendimientos.

53
Según el modelo de gestión: franquicia
Una cadena hotelera (franquiciador) se compromete con un empresario

de alojamiento (franquiciado) a ceder el uso de su marca comercial y de
su “Know how”, a desarrollar la publicidad y a incluirle en su sistema de
reservas a cambio de una remuneración previamente establecida.
El contrato suele firmarse por un períodos de 20 a 30 años y por una
cantidad fija anual.
Una de las cadenas pioneras fue Holiday Inn.
Las mayores cadenas franquiciadoras son: Wyndham Hotel Group
(100%), Choice Hotels International (100%), Intercontinental Hotels
Group (84%).

54

Criterios de clasificación de los hoteles distintos a la reglamentación turística 55

56
CUOTAS TÍPICAS
Cuota inicial Cuota por habitación (cubre costes de estudio de
la propiedad y gastos incurrimos antes de la
apertura)
Cuota anual % sobre los ingresos brutos
Cuota de marketing % sobre los ingresos brutos de alojamiento

Cuotas variables Actividades de apoyo

57

FRANQUICIADOR
Ingreso por marca Peligro de que el franquicia no cumpla con la

calidad
Crecimiento internacional, conocimiento de la Rivalidad
marca
Fortalecer ventajas y actividades de marketing Alto coste instauración inicial
Motivación para incrementar la facturación Selección óptima de los franquicias
Prorratea principales costes operativos del Falta de transparencia en resultados

sistema de reservas

Criterios de clasificación de los hoteles distintos a la reglamentación turística 58

FRANQUICIADO
Seguridad de trabajar con procedimientos Alto coste de cuotas por los que se ve obligado a
implantados incrementar los ingresos medios por habitación
Identidad de marca reconocida Inversión inicial considerable
Soporte en ventas y marketing Dificultad de readaptar la estructura a otra francuiia
en caso de ruptura
Formación profesional Riesgo de quiebra del franquiciador
Asesoramiento experimentado Pérdida de identidad
Economías de escala procedente de compras
centralizadas
Participación en programas de fidelización
Atención al cliente
Número de teléfono gratuito para reservas
Asesoramiento en la parte financiera
Consejos de localización de la propiedad
59
Accor firma un acuerdo de franquicia
El Grupo Accor y la familia Pérez Gil acaban de firmar un

acuerdo de franquicia por el que el hotel de 4 estrellas Lope
de Vega, pasará a operar bajo la marca Mercure a partir del
próximo 1 de diciembre. Se trata del segundo hotel que
confían a Accor pues actualmente ya operan en franquicia su
hotel ibis Styles Madrid Prado.
http://www.hosteltur.com/182220_hotel-lope-vega-sera-
nuevo-mercure-madrid-centro.html http://www.hotelsmag.com/

60
Según el modelo de gestión:la franquicia

Por más de 34 millones
Sol Meliá cierra la venta de su marca Tryp al grupo americano Wyndham Hotel
Ep - Madrid - 01/07/2010
Sol Meliá ha cerrado la venta de su marca Tryp a Wyndham Hotel Group por un importe de 42,5 millones de dólares (más de 34
millones de euros), en las mismas condiciones anunciadas el pasado 7 de junio, dentro del acuerdo estratégico firmado entre ambas
compañías, por el que la cadena de la firma Escarrer seguirá gestionando la marca durante un periodo de 20 años.
La hotelera mallorquina cerró la operación ayer, dentro del plazo ya anunciado, "bajo las bases y condiciones inicialmente previstas", informó
hoy a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Con este acuerdo, que "no implica la adquisición de ningún hotel", Sol Meliá
persigue "potenciar internacionalmente" la marca urbana Tryp, mediante una alianza estratégica en la que ambas compañías participarán
conjuntamente en la expansión de la marca, que se denominará a partir de ahora Tryp by Wyndham.
De esta forma, Sol Meliá seguirá utilizando la marca Tryp durante un periodo de 20 años prorrogables, sin que el acuerdo negociado afecte al
régimen de explotación de los hoteles que actualmente operan bajo dicha marca y que ascienden a 91 establecimientos (13.000 habitaciones).

61

Del total de 91 hoteles de la marca Tryp, Sol Meliá cuenta con seis en propiedad, 24 en régimen de gestión, 12 en franquicia y los 49 restantes
bajo la fórmula de alquiler.
Sol Meliá mantiene así de forma "inalterable" el derecho a la utilización bajo licencia de la marca, que comercializará de forma conjunta con
Wyndham a través de sus sistemas centrales de reservas y sus programas de fidelidad que compartirán.
Como parte del acuerdo, la cadena balear participará económicamente a través de comisión por 'royalties fees', cuantía que no se ha
especificado.
Sol Meliá entra en la franquicia, "por la puerta grande"
Para Sol Meliá esta alianza supone "entrar por la puerta grande" en el mundo de la franquicia, una fórmula que permitirá a la compañía crecer
sin "inversiones intensivas de capital" y beneficiarse del alto potencial que brinda Wyndham, un grupo que engloba a 7.100 hoteles
franquiciados y cuenta con 3,8 millones de socios en su programa de fidelización, explicaron a Europa Press fuentes de la hotelera.
"Es una alianza visionaria, necesaria y rentable, máxime en tiempo de crisis", apuntaron, para señalar que el interés de Wyndham por una marca
como Tryp viene a dar la razón a Sol Meliá en su apuesta por "la revalorización y la adaptación de sus marcas a los estándares exigidos", algo
que viene realizando desde los últimos años.
En esta línea, señalaron que esta alianza permitirá a la marca Tryp, presente en España, Portugal, Italia, Alemania, Brasil y Argentina, crecer a
corto plazo en Norteamérica, "un mercado de potencial crecimiento". www.cincodias.com

62
Según el modelo de gestión: tiempo compartido
http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2012-9111#analisis
Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de
productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas La denominación legal del tiempo
compartido es «aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles»
• Duración mínima de 1 año - máxima de 50 años
• Los propietarios deben garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su
titularidad
• España es el segundo país del mundo en complejos inmobiliarios de tiempo compartido (EEUU es el 1o).
• Canarias es el primer destino escogido (128 complejos), seguido por la Costa del Sol (90 complejos) y Baleares.
• Desembolso inicial entre 5.000 -30.000 €
• Cuotas entre 200€ y 900€

63
Según el modelo de gestión: tiempo compartido
Las dos empresas líderes en el mercado de intercambios de tiempo compartido son Resort
Condominiums International (RCI) e Interval International.
RCI gestiona el 70% de los intercambios (coste alrededor de 130€)
Esta fórmula aumenta la fidelidad del cliente, reduce la estacionalidad y la incertidumbre del
negocio, disminuye la dependencia de los intermediarios y ofrece una fuente financiera estable a
las empresas.
https://www.hosteltur.com/tag/tiempo-compartido

64
Según el modelo de gestión: condotel
Los condohoteles son establecimientos turísticos de carácter hotelero cuya característica principal
es que las habitaciones -o apartamentos- que la componen son titularidad de inversores
particulares y se hallan explotados y gestionados de forma conjunta. No confundir esta figura
jurídica con el “Tiempo Compartido” ya que en esta última sólo se adquiere un derecho de uso
temporal mientras que en el condohotel se adquiere por compraventa un inmueble cuya titularidad
se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
http://www.hosteltur.com/hemeroteca#el+condohotel
http://www.multipropiedad.eu/condohotel-no-es-igual-a-multipropiedad/
http://www.ibcdtur.org.br/downloads/ed11_art04.pdf
http://www.expansion.com/2014/09/05/ahorro/1409920458.html
65

66

67
El concepto de Condo-
Hotel ofrece numerosas
ventajas para todas las
partes involucradas:

68
El modelo Condo-Hotel plantea

algunas cuestiones que necesitan
ser despejadas para que el
modelo se pueda expandir:

69
3. Otras
clasificaciones

70
Otras clasificaciones
VOCABLOS LETRAS ESTRELLAS

Lujo AA *****
Superior primera A ****
Primera B ***
Superior turista C **
Turista D *

BIBLIOGRAFÍA 71
"Diferencias entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico”

https://www.lodgify.com/blog/es/apartamento-vivienda-turistico/ [Consulta, enero 2018]
Talón Ballestero, Pilar; González Serrano Lydia; Rodríguez-Antón, José Miguel (2016) “Fundamentos de
Dirección Hotelera: Vol. I y II” (2016). Editorial Síntesis.
Informe Gestión de Activos 2017 de Magna Consultores S.L.

J.Gallego (2014) “Cadena de Valor y modelos de negocio turístico”. Wiki EOI. [Consulta 17/11/2014
http://www.eoi.es/wiki/index.php/Turismo]
Forteza, C. M., & Cunill, O. M. Economic and financial benchmarking between marriott international and
cendant corporation: management contract vs franchising contract.
Horno, C. “Luces y Sombras” del modelo Condo-hotel. Noviembre 2007.
http://www.cehat.com/frontend/cehat/CEHAT-Garrigues-Y-THR-Analizan-La-Formula- Condo-hoteles-vn2936-
vst338
Revista Hosteltur www. hosteltur.com
Revista Hotel magazine www.hotelmag.com

Tema 1. Empresas de Alojamiento

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TEMA 1: TIPOLOGÍA DE LOS

~ EMPRESAS DE ALOJAMIENTO Y RESTAURACIÓN ~

Profa: Pilar Talón Ballesteros

1. Según la reglamentación turística en materia de

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

La reglamentación en materia de alojamientos turísticos en

Profa: Pilar Talón Ballesteros

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Las definiciones de alojamiento turístico son distintas

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

En la normativa estatal los alojamientos turísticos se dividían en

Los alojamientos hoteleros estaban compuestos por hoteles (hoteles,

El resto de alojamientos estaban en la categoría de extra-hoteleros:

Profa: Pilar Talón Ballesteros

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Cabe destacar que actualmente en una gran parte de las

Por otra parte, con respecto a los alojamientos extra-

Profa: Pilar Talón Ballesteros

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Teniendo en cuenta este hecho, se puede decir que la normativa

No obstante, como esta ley, actualmente está sustituida por la

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Así el Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Se denominarán hoteles los establecimientos comerciales abiertos

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Los hoteles que además de reunir las características

En Madrid estos alojamientos tienen cuatro categorías.

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Se denominarán pensiones los establecimientos que, ofreciendo

Las pensiones podrán condicionar la estancia de los clientes a que

Profa: Pilar Talón Ballesteros

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Se denominarán hostales aquellos establecimientos que

Las casas de huéspedes son alojamientos con o sin comedor que

Profa: Pilar Talón Ballesteros

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Además según este Real Decreto en su artículo 6º establece que

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Existen una serie de requisitos técnicos generales acerca del

Los precios máximos de los servicios deben ser expuestos en la

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Como se ha comentado dependiendo de la CCAA que se trate se tendrá

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Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

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Criterios de clasificación según HOTELSTRAS UNION (HSU)

SIN CLASIFICACIÓN 4 PAÍSES EN EUROPA:

ÁMBITO DE APLICACIÓN ESPAÑA

http://www.preferente.com/noticias-turismo- internacional/nueva-clasificacion-hotelera- en-francia-renovable-cada-cinco-anos-

Según la reglamentación turística en materia de alojamiento

Criterios de clasificación según HOTELSTRAS UNION (HSU)

El modelo HotelStars Union es una iniciativa de HOTREC