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ARRENDAMENTO URBANO
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
Cód. do Notariado de 1967. Lei posterior não sana a invalidade por falta de forma,
salvo declaração expressa em contrário.
c) - Esta invalidade configura-se como nulidade atípica ou mista por, ao contrário da
nulidade comum (art. 286º do CC), só ser invocável pelo locatário. O Tribunal não
pode conhecer ex officio de tal nulidade.
d) - O contrato nulo por falta de forma é, pois, válido enquanto a nulidade não for
invocada pelo inquilino, como se de verdadeira anulabilidade se tratasse. Como tal
deve ser cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento
dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
e) - Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se automaticamente por períodos
sucessivos se não for eficazmente denunciado.
f) - Por denúncia extemporânea e apesar de desocupado o arrendado, o arrendatário deve
as rendas correspondentes ao período de renovação enquanto não invocar - como não
invocou - a nulidade por falta de forma. Nesta hipótese só devia as rendas
correspondentes ao período de efectiva ocupação.
O art. 3º, nº 1, al. e), revogou o art. 1º da lei nº 55/79, de 15 de Setembro, que, além do
mais, impedia o senhorio de denunciar o contrato de arrendamento da fracção autónoma de um
prédio se o regime da propriedade horizontal tivesse sido constituído depois de celebrado o
contrato, salvo se tivesse adquirido a fracção por sucessão – art. 1º.
Revogada aquela lei, desapareceu esta limitação, tal como aqueloutra de o contrato
vigorar há mais de vinte anos, prazo alargado para 30 anos, como se verá a propósito do art. 107º.
Mas, por Acórdão de 23.6.99, no D.R. II, de 8.11.99, por maioria de três contra dois, o Tribunal
Constitucional julgou organicamente inconstitucional esta al. e) do nº 1 do art. 3º do Dec-lei nº 321-
B/90, de 15 de Outubro, na parte em que revogou o art. 1º da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro, por
violação do disposto na al. h) do nº 1 do art. 168º da Constituição, revisão de 1989, por não se poder
considerar abrangida tal alteração pela Lei nº 42/90, de 10 de Agosto, lei que autorizou o Governo a
legislar sobre o arrendamento, mas com as limitações constantes do seu art. 2º, al. c), que mandava
preservar as regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário.
Os senhores Juizes que votaram vencido entendem que aquela limitação à denúncia para habitação
própria, embora favorável ao arrendatário, não era socialmente útil, pois deve prevalecer o direito do
proprietário quer a propriedade seja anterior ou posterior ao arrendamento.
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porque, nos termos do nº 2 do art. 66º e 90º do RAU, em caso de caducidade do arrendamento
por causa prevista na al. c) do art. 1051º do CC, o arrendatário tem direito a novo arrendamento.
art. 1º - Conceito
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A relação locatícia pode constituir-se também, por decisão judicial, art. 1793º (casa de
morada de família), ou por execução específica - novo arrendamento - 95º, 1, RAU.
Por dificuldades burocráticas, falta de licença de utilização, etc., frequentemente recorrem
as partes a contrato-promessa de arrendamento.
Já a propósito do regime da nulidade do negócio jurídico - 280º - por impossibilidade
legal do objecto falàmos da questão de saber se esta impossibilidade é originária - Col. STJ 96-
I-107 - ou superveniente - BMJ 448-327.
Mas, ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrenda-
mento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve
definir-se como contrato de arrendamento, pois as partes cumpriram a pro-messa, entrando já no
campo do arrendamento, porventura nulo por falta de forma.
O arrendamento tem natureza essencialmente pessoal, ainda que equiparado aos direitos
reais para certos efeitos - 1037º, nº 2, 1276º e ss e 1285º ... o direito do locatário, por mais
piruetas que os autores dêem à volta do seu regime e por mais rombos que o legislador vá abrindo
no casco da sua couraça original, continua a ser um direito de raiz estruturalmente obrigacional,
assente no dever que recai sobre o locador de proporcionar ao locatário o gozo (temporário) da
coisa, para o fim a que ela se destina - RLJ, A. Varela, nº 3749, pág. 249, comentário a Ac.
STJ, de 21.12.82, e recentemente BMJ 458-227, com indicação de muita doutrina e
jurisprudência.
Pode considerar-se arrumada, depois de longa querela dos Prof. A. Varela, G.Teles, J.
Gomes e O. Ascensão, a questão da natureza do contrato pelo qual um comerciante ocupa
espaços ou lojas em Centros Comerciais, a questão dos Shoping Centers.
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No mesmo sentido decidiu o Supremo em 18.3.97 - Col. STJ 97-II-26 - classificando tal
contrato como atípico e consensual, que não exige forma especial.
Para além da natureza do centro comercial e relações entre o criador do centro e os
lojistas, no Ac. de 20.1.98 o STJ estudou a questão da penhora sobre o estabelecimento instalado
no Shoping, concluindo pela sua impenhorabilidade quando há cláusulas que limitam o trespasse
- BMJ 473-516, adiante transcrito na parte interessante, comentado por A. Varela na RLJ 131-
143 e ss, já visto a propósito da penhora de estabelecimento em Garantia das Obrigações .
Entrega do prédio - É o primeiro acto de cumprimento do contrato - art. 1031º, a), CC.
A não entrega do prédio traduz incumprimento, gerador de direito a indemnização - 798º do CC -
e pode ser judicialmente exigido o cumprimento da obrigação assumida, nos termos do art. 817º
do CC.
Quando, por contratos sucessivos, se constituirem, a favor de pessoas diferentes, mas
sobre a mesma coisa, direitos pessoais de gozo incompatíveis entre si, prevalece o direito mais
antigo em data (se no mesmo dia, o primeiramente celebrado, ainda que para vigorar mais tarde
que o anterior), sem prejuízo das regras próprias do registo - 407º CC e 6º CRP - Col. 88-II-259.
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coisa locada é destinada ou carecer das qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo
locador. Incumprido o contrato, o inquilino pode:
- pedir indemnização - 798º;
- anular o contrato por erro ou dolo - 1035º;
- resolver o contrato - 1050º e 801º, nº 2.
O senhorio não é, porém, responsável nas hipóteses previstas no art. 1033º.
Este regime dos art. 1032º e 1033º é aplicável às situações prevenidas no art. 1034º,
designadamente ao arrendamento de coisa alheia.
Arrendamento deve definir-se como contrato pelo qual alguém se obriga a
proporcionar ... 1022º do CC.
Da aplicação dos art. 1032º e 1033º às situações do art. 1034º e da anulabilidade por erro
ou dolo fixada no art. 1035º resulta ser válido o arrendamento de coisa alheia. Com efeito,
... se o contrato de locação de coisa alheia pode originar a sujeição do locador aos efeitos
do não cumprimento, isso significa inquestionavelmente que se considera válido o contrato. O
locador não pode eximir-se ao cumprimento da obrigação de entrega da coisa locada com
fundamento em que esta lhe não pertence e responderá pelos danos que causar ao locatário se
culposamente a não cumprir - H. Mesquita, RLJ 125º-100, nota 1.
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Usufrutuário - pode dar de arrendamento - 1446º - mas o contrato caduca logo que cessa
o usufruto - al. c) do art. 1051.° do C.C. - sem prejuízo do direito a novo arrendamento - n.° 2
do art. 66.°, que remete para o art. 90º.
Se o usufrutuário encobriu esta sua qualidade e causou prejuízos ao arrendatário com a
caducidade do arrendamento pode ter que o indemnizar por incumprimento ou defeituoso
cumprimento contratual - 1034º, 1, b) - tal como já acontecia no domínio da Lei 2030 e pode ver-
-se na RLJ 110-267 e ss, em comentário de Vaz Serra a Ac. do STJ, de 7.10.76.
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execução, sendo válido o arrendamento efectuado pelo proprietário dos bens penhorados, na
pendência da execução, relativamente a terceiros que posteriormente os adquiriu - BMJ 251-163.
Diferentemente decidiu o mesmo STJ (BMJ 458-227) que a oneração de prédio urbano
através da celebração posterior (a hipoteca registada) de contrato de arrendamento impossibilita
ou, pelo menos, dificulta o ressarcimento completo do credor com garantia real, na medida em
que se vai reflectir no respectivo preço. Só, pois, através da mencionada ineficácia se cumpre a
hipoteca, conferindo-se, efectivamente, «ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas
coisas imóveis, ou equiparadas, preferência sobre os demais credores que não gozem de privilé-
gio especial ou de prioridade de registo».
Mais recentemente - Col. STJ 00-II-150 - decidiu o mesmo STJ que a venda judicial, em
processo executivo, de fracção hipotecada faz caducar o arrendamento não registado, quando
celebrado posteriormente à constituição e registo da hipoteca, por na expressão «direitos reais»
mencionada no art. 824º, nº 2, do CC se incluir, por analogia, aquele arrendamento.
No ensinamento Prof. H. Mesquita “coisa onerada” é aquela sobre que incidem a favor
de terceiros direitos, gravames ou vínculos que a acompanham em caso de transmissão e que
excedem os limites normais relativos a coisas da mesma garantia. Constitui ónus, por exemplo,
uma garantia real, um direito de usufruto, um direito de servidão, um direito de arrendamento de
que o senhorio não possa libertar-se a curto prazo".
A oneração, traduzida em arrendamento de bem hipotecado, é válida.
Só que semelhante desvalorização do prédio, agora em fase executiva, atenta a sua
finalidade, vai frustrar a posição do credor hipotecário.
A essência de garantia hipotecária desvanece-se.
Surge a instabilidade do crédito, em face da flutuação do valor do bem.
O sistema não pode permitir tal: o art. 695º completa-se com o art. 824 nº 2.
Por isso a venda judicial, em processo executivo de fracção hipotecada faz caducar o
seu arrendamento, não registado, quando celebrado posteriormente à cons-tituição e registo
daquela hipoteca, por na expressão "direitos reais” mencionado no art. 824º, nº 2 CC se
inclui, por analogia, aquele arrendamento.
A igual conclusão chegaram expressamente: Prof. O. Ascensão, ob. cit., pág. 388 e H.
Mesquita, ob. cit.., pág. 140.
«Termos em que ... a fracção arrematada deverá ser entregue à exequente e arrema-
tante), sua proprietária, com a correlativa caducidade do invocado arrendamento e sua
investidura na posse real e efectiva daquela».
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novo arrendamento (66º, nº 2 e 90º do RAU -, cessação que ocorre com o levantamento da
penhora (847º), adjudicação ou venda dos bens ou extinção da execução por pagamento
voluntário.
Falência - op. cit., 117 a 120 - liquidatário judicial - 132º e 147º do Cód. Falências. Para
a cessação do arrendamento pelo liquidatário - 169º e ss do C. Falências.
Promitente comprador - Porque pelo arrendamento se constitui relação obrigacional,
não real, é válido o arrendamento de coisa alheia e, portanto, de fracção autónoma que o locador
prometeu comprar, tal como é válida a promessa de venda de coisa alheia e nula a venda de
coisa alheia (892º).
Sempre que um contrato locativo tenha por objecto coisa alheia, uma de duas: ou o
locador consegue proporcionar o gozo da coisa ao locatário (porque, por exemplo, se encontra na
posse ou detenção dela, ou porque o proprietário lhe confere para isso autorização) e o contrato
fica cumprido; ou não consegue e aplica-se o regime do não-cumprimento dos art. 1034º, 1, a) e
1035º - H. Mesquita, RLJ 125º-382, e o acima visto.
P. Coelho - Arrendamento, 1988, pág. 104 - entende que o arrendamento de bens alheios
é nulo por falta de legitimidade do locador.
E sempre será ineficaz em relação ao dono da coisa, o p. vendedor.
Prazo
Não pode exceder 30 anos - 1025º - e será de seis meses se nada for convencionado ou
outro não for determinado por lei ou estabelecido pelos usos - cfr. art. 10º.
O contrato de arrendamento é de renovação automática no que toca ao senhorio, que só o
pode fazer cessar nos termos previstos na lei - arts. 50º e 64.° e segs. do RAU, mas é hoje
possível celebrar contratos de arrendamento urbano para habitação (98º e ss), comércio ou
indústria, profissões liberais (117º, 121º e 123º) de duração limitada, não inferior a cinco
anos e com convenção expressa.
A renda deve ser fixada em escudos - 19º - certa e determinada - 8º, 1, c) - e no regime de
renda livre pode ser convencionada cláusula de actualização da renda ou seu escalonamento -
78º, 2.
Obrigações do locatário - 1038º
A primeira delas é a de pagar a renda no tempo e lugar próprios que são supletivamente
fixados no art. 1039º.
Se o senhorio não praticou os actos necessários para receber a renda ou não conseguiu
ilidir a presunção que sobre si recaia constituiu-se em mora, nos termos do art. 813º do C.C., não
tendo o arrendatário que voltar a oferecer o pagamento da renda nem que praticar quaisquer actos
necessários ao cumprimento da obrigação.
A renda pode ser reduzida nos termos do art. 1040º- BMJ 461-441: a expressão
«duração do contrato» usada no artigo 1040.º, n.° 2, tem o significado de prazo (estipulado ou
estabelecido, supletivamente, por lei) por que, em princípio, o contrato deve manter-se,
independentemente de eventuais renovações.
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A mora do locatário nos oito dias seguintes ao seu começo não produz quaisquer efeitos -
1041º, 2 - mas, para além desse prazo, dá ao senhorio o direito de pedir o despejo (64º, 1, a) -
caso especial em que a mora permite a resolução do contrato - e exigir o pagamento em singelo
das rendas em dívida (1041º, 2) ou exigir uma indemnização de 50% do devido se não quiser
resolver o contrato com esse fundamento.
O inquilino pode ainda fazer caducar o direito ao despejo se proceder ao depósito da
renda e indemnização devida e sua notificação ao senhorio, como previsto no art. 1042º ou logo
que, até à contestação da acção em que o senhorio exerce tal direito de resolução, pague ou
deposite as somas devidas e a indemnização referida no n.° l do artigo 1041.° - 1048º.
A violação das obrigações aqui fixadas ao inquilino conduzem, quase sempre, à resolução
do contrato, como se vê do art. 64º. É excepção, além doutras - 64º, nº 2 - o reconhecimento do
beneficiário da cedência como tal ou comunicação feita por este - 1049º e 1061º.
Uso - 3º, nº 1; Quando nada se estipule, só para habitação - 3º, 2. Indústria doméstica -
75º, 1 - e até 3 hóspedes - 76º, 1, b) - sem prejuízo de cláusula em contrário.
Uso prudente - 1043º, 1. Pequenas deteriorações inerentes a uma prudente utilização - 4º
do RAU – Col. 96-I-275.
Perda ou deterioração - 1044º - culpa presumida do arrendatário, a quem cabe a prova
de que não lhe é imputável a causa de deterioração - Col. STJ 94-I-159 e 01-I-121.
Cedência - Sublocação (1060º), cessão (424º CC), comodato (1129º):
Nos termos da al. f) do art. 1038º e em princípio é proibido ao locatário proporcionar a
outrem o gozo total ou parcial da coisa, salvo se a lei o permitir ou o locador autorizar. A violação
desta obrigação é causa de resolução do contrato (art. 64º, 1, f), salvo reconhecimento, pelo
senhorio, do beneficiário da cedência como tal - 1049º.
A cessão é válida, mesmo sem autorização do senhorio, nos casos de divórcio ou separa-
ção judicial de pessoas e bens (84º, aplicável à união de facto, nos termos do art. 4º, nº 3, da Lei
nº 7/2001, de 11 de Maio) e de trespasse (115º, 1), hospedagem (76º, 1, b) e 3).
Quando permitida por lei ou autorizada pelo senhorio, a cedência do gozo da coisa deve
ser comunicada ao locador no prazo de quinze dias - art. 1038º, h) - também sob pena de despejo.
Em caso de trespasse nulo (falta de forma) ou ineficaz (falta de comunicação) a
respectiva acção deve ser proposta contra o arrendatário e não também contra o beneficiário do
trespasse, visto que está apenas em causa aquele contrato (arrendamento) e ao trespasse é alheio o
senhorio (Bol 242-363).
Para evitar futuros embargos de terceiro ao despejo seria conveniente demandar
trespassante e trespassário, tal como se demandam os dois cônjuges e não só o arrendatário
comercial marido ou mulher - 28ºA CPC.
Admitiu a intervir o trespassário o Ac. na Col. 90-V-46, mas decidiu em sentido contrário
o publicado na Col. 93-II-100.
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Pinto Furtado - Manual, 818 e 819 - entende que só quando a acção de despejo se funde
num subarrendamento, empréstimo ou cessão da posição contratual, ilícitos ou ineficazes perante
o senhorio (al. f) do art. 64º, 1 do RAU), deverá ser proposta, em litisconsórcio necessário
passivo, contra arrendatário e subarrendatário.
Interessa ter em conta a distinção entre prédio rústico e urbano - 204º, 2 - e não confundir
arrendamentos mistos - aqui regulado - com arrendamento com pluralidade de fins, este
regulado no art. 1028º CC.
Tratando de arrendamento com pluralidade de fins pode ver-se A. Seia, 140 e ss, e os
muitos elementos fornecidos em nota no BMJ 486-300 e 301.
Nos termos do art. 1028º, nº 1, CC, um arrendamento com pluralidade de fins, sem
subordinação entre eles, funciona como se estivesse em presença de dois arrendamentos.
Teorias da absorção - prevalece o regime correspondente ao fim principal (nº 3, 1ª parte
do art. 1028º) e da combinação - n.os 1 e 2 do art. 1028º .
art. 3º
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Distinguir entre pequenas deteriorações, lícitas, permitidas por esta norma e obras que
podem originar a resolução do contrato e consequente despejo - 64º, 1, d) - ou ser mandadas
demolir de imediato se o senhorio não preferir o despejo - RLJ 130-187 - e entre obras e
benfeitorias: Não pode aplicar-se o regime das benfeitorias aos actos de inovação ou de
transformação praticados pelo arrendatário - isto é, actos que modifiquem, em alguns dos seus
elementos, a composição e a configuração da coisa arrendada - RLJ 130-222.
Por Ac. na Col. STJ 99-II-38 o Supremo decidiu que não altera substancialmente a
estrutura externa do prédio arrendado a demolição da parede exterior de remate de uma das
montras da loja, quando essa alteração se traduziu no alargamento da montra primitiva.
Exemplos de deteriorações permitidas em A. Seia, 154/155.
art. 5º e 6º
Nas hipóteses previstas nas várias alíneas do nº 2 do art. 5º não se aplica o regime
vinculístico do RAU, antes é aplicável o regime geral da locação - 1022º a 1063º - e as normas
indicadas no art. 6º do RAU, com as devidas adaptações, com actualização da renda de acordo
com a liberdade contratual (405º).
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Quanto à segunda, não toma em conta que, para além dos arrendamentos para habitação,
para o comércio ou indústria e para o exercício de profissões liberais, o Regime do Arrendamento
Urbano regula ainda os arrendamentos para outros fins (conf. artigo 123º, introduzido pelo Dec-
Lei 257/95, de 30 de Setembro).
Dispõe, na verdade, o art. 3º, n.º 1 do RAU que o arrendamento urbano pode ter como fim
a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra
aplicação lícita do prédio.
A última das categorias enunciadas no citado artigo, inicialmente, não estava especifica-
mente regulada no RAU.
Passou a está-lo com a reforma introduzida pelo referido Dec-Lei 257/95, que abriu um
novo capítulo - o Capítulo V - dedicado a tal categoria.
Teve-se fundamentalmente em vista possibilitar que, nos novos contratos da referida
categoria, se estipule um prazo de duração efectiva.
Distinguindo o citado artigo 123º dois casos:
No caso do n.º 1, o regime de duração efectiva que pode ser estipulado é o dos art.os 117º
a 120º, ou seja, o previsto para os arrendamentos para comércio ou indústria.
No caso do n.º 2, ou seja, quando o arrendamento se destine ao exercício de uma
actividade não lucrativa, poderá convencionar-se, em alternativa, ou o dito regime dos arren-
damentos para comércio ou indústria, ou o regime dos artigos 98º a 101º, relativo aos arrenda-
mentos para habitação.
Estas disposições, a nosso ver, só têm sentido aceitando-se que o legislador partiu do
pressuposto de que o arrendamento urbano para outra aplicação lícita do prédio estava, como está
ainda hoje na falta de convenção em contrário, sujeito ao princípio da prorrogação obrigatória ou
da renovação automática.
Não se tem aí em vista, seguramente, os arrendamentos previstos no citado art. 5º, n.º 2,
al. e), pois a esses não se aplica o referido princípio.
Quanto às espécies a considerar dentro da categoria de que vimos falando, diz Pinto
Furtado que são as que a autonomia da vontade descobrir e vier a estabelecer como fim
contratual.
A mais notória será a do arrendamento de prédio urbano para fim desportivo.
Outra, «a do arrendamento de um prédio ou parte de prédio urbano a uma associação
stricto sensu, para o exercício da sua actividade não comercial ou industrial, como o dado,
designadamente a uma associação de recreio, cultural ou filantrópica, a um partido político, a
um sindicato, etc.».
Em todos estes casos, acrescenta o mesmo autor, obra citada, pág. 259, estaremos em
presença de um arrendamento urbano, disciplinado pelo inteiro Regime do Arrendamento
Urbano, na forma que começamos por enunciar a este respeito.»
Concluiu-se que o arrendamento a partido político é disciplinado pelo RAU, pelo que
só pode ser denunciado em acção judicial (art. 68º, n.º 2 e 70º) e nos casos do art. 69º do
RAU.
Mais se decidiu (BMJ 499-300) ser denunciável, nos termos gerais da locação - art. 1055º
CC - o contrato de arrendamento de garagem, datado de 1971, e integrar-se na al. f) deste art. 5º -
arrendamentos sujeitos a legislação especial - o arrendamento de casas construídas pelo dono de
empresa para os seus empregados (Col. Jur. 2001-III-281).
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FORMA
ARRENDAMENTO FORMA
INCONSTITUCIONALIDADE
PERFEIÇÃO DO CONTRATO OCUPAÇÃO ILEGÍTIMA
INDEMNIZAÇÃO REIVINDICAÇÃO
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- Pinto Furtado (Manual, 341) entende que o arrendatário pode provar o arrendamento por qualquer meio. A. Seia
defende que só pelo recibo ou documento - carta ou declaração do senhorio às Finanças - pode o locatário provar o
contrato, nem sequer por confissão (op. cit., 173, nota 1 e 174).
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comércio, indústria ou exercício de profissão liberal era sempre imputável ao locador, só podendo
a respectiva nulidade ser invocável pelo locatário, que tinha a faculdade de fazer prova do
contrato por qualquer meio.
II - Essa norma não era inconstitucional, respeitando, designadamente, o artigo 13º da lei
fundamental.
III - O artigo 13º da Constituição não implica uma proibição absoluta de discriminação no
tratamento legal de uma dada matéria, vedando apenas discriminações arbitrárias ou
desrazoáveis, desprovidas de fundamento material bastante.
IV - Ora, há razões objectivas que justificam o tratamento mais favorável do locatário,
enquanto parte mais desprotegida, tendo o preceito em questão tido em vista, nessa perspectiva,
garantir a continuidade da exploração comercial, industrial ou de profissão liberal, facilitar a
circulação da empresa e defender a integridade do valor económico do estabelecimento ou da
profissão liberal do arrendatário.
V - Sendo o contrato de locação, nos termos do artigo 1022º do Código Civil, o contrato
pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa,
mediante retribuição, são três os respectivos elementos essenciais:
a) - A obrigação de proporcionar à outra parte o gozo de uma coisa;
b) - A natureza temporária desse gozo;
c) - O facto de àquela prestação corresponder uma remuneração.
VI - Nos termos da teoria da impressão do destinatário, adoptada pelo Código Civil, não
se verifica o encontro de declarações necessário à perfeição de um contrato de arrendamento mas
apenas, porventura, uma promessa de arrendamento - se, apesar de ocorrer a utilização de um
prédio por uma sociedade constituída entre o respectivo proprietário e outra pessoa, estes apenas
acordaram verbalmente que a sociedade deliberaria pagar ao primeiro certa renda, deliberação
que, todavia, não veio a ser tomada.
VII - Na situação descrita, é incongruente a invocação, por um lado, do arrenda-
mento, para legitimar a ocupação, e, por outro, da nulidade de tal contrato, para evitar o
pagamento de renda.
VIII - Assim, não possuindo o utilizador do prédio título legítimo de ocupação, esta é
ilícita, constituindo aquele no dever de indemnizar o proprietário, nos termos do art. 483º,
nº 1, do CC, em valor equivalente às rendas não percebidas e correspondentes juros de
mora.
IX - Carecendo o ocupante do prédio de título legítimo para o efeito, é adequada a acção
de reivindicação para obter a respectiva desocupação e restituição ao proprietário.
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Nulo o arrendamento por vício de forma, nula é a fiança a tal arrendamento prestada –
632º CC - Col. 96-II-10.
J. Gomes entende ser aplicável a estes arrendamentos o nº 3 do art. 7º: 67- 68
d) - Arrendamentos para outros fins - escrito particular.
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escrito, tendo sido dispensada a escritura publica que até então era necessária para a
celebração de alguns.
Contudo, a consequência da omissão dessa formalidade varia consoante os casos.
A doutrina que explanamos ... em relação aos contratos de arrendamento para habitação
não sujeitos a registo, ou seja, celebrados por menos de seis anos, continua válida relativamente
a todos os contratos de arrendamento para habitação celebrados dentro desse prazo (II, a)
acima).
Os contratos para habitação celebrados por mais de seis anos não necessitam, também,
de ser celebrados por escritura publica, considerando-se plenamente eficazes pelo prazo máximo
por que o poderiam ser sem registo - seis anos -, no caso de este não ter sido feito, mas desde que
tenha sido observada a forma escrita. Terá de haver aqui, como se disse atrás, uma redução do
negócio jurídico, nos termos do artigo 292º do CC, com afastamento da segunda parte deste
preceito.
Os contratos de arrendamento para comércio ou indústria ou para o exercício de
profissão liberal e os para outra aplicação lícita necessitam, igualmente, de ser reduzidos a
escrito. Porém, a omissão dessa formalidade importa, agora, nulidade, invocável a todo o tempo
por qualquer interessado e declarada oficiosamente pelo tribunal - artigos 280º e 286º do CC. O
regime do nº 2 não é aplicável a essas situações, por nestes contratos não existir regime de
renda condicionada, que é exclusiva dos arrendamentos para habitação, e o intérprete não poder
aplicar uma sanção não tipificada na lei para o caso concreto, adequar uma já existente ou criar
uma outra para o efeito. E não estando uma sanção especialmente prevista na lei a consequência
da falta de forma legalmente prescrita é a nulidade da declaração negocial - artigo 220º do CC.
Aliás, é regime análogo ao da cessão de exploração do estabelecimento comercial ou
industrial (nº 3 do artigo 111º), do trespasse do estabelecimento comercial ou industrial (nº 3 do
artigo 115º) e da cessão da posição de arrendatário nos arrendamentos para o exercício de
profissões liberais (nº 2 do artigo 122º).
Igual regime se aplica aos arrendamentos sujeitos a registo celebrados por mais de seis
anos, sem que tenha sido observada a forma escrita, por força do nº 3 e já que não lhes é
aplicável o antecedente nº 2.
De salientar, mais uma vez, que as regras relativas aos arrendamentos para habitação não
são aplicáveis aos contratos referidos no nº 2 do artigo 5º, como se vê do nº 1 do artigo 6º, pois,
não estando sujeitos a forma legal, podem provar-se por qualquer modo.
Realce-se, por fim, que a locação por mais de seis anos é considerada não um acto de
administração ordinária mas de disposição, conforme o n.º 1 do artigo 1024º do CC».
E um arrendamento celebrado por simples escrito, quando a lei vigente à data da sua
celebração exigia escritura pública (para comércio, p. ex.), que valor tem depois deste Dec-lei?
É doutrina corrente a que ensina ser a forma do contrato de arrendamento regulada pela
lei vigente ao tempo da sua celebração, tal como parece resultar da 1ª parte do nº 2 do art. 12º do
CC.
Mas não é fácil julgar nulo um contrato celebrado por escrito em 30 de Abril de 2.000 se,
celebrado no dia seguinte, já no domínio da nova lei, seria perfeitamente válido. Pois se a lei quis
desburocratizar, simplificar, dispensar a escritura pública, como não aplicar a lei nova a tal
contrato?
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De resto, a lei que ressalvou os efeitos de contratos anteriores - art. 6º do Dec.- Lei nº
321-B/90 - inculca ter estado sempre no espírito do legislador o princípio da conservação dos
negócios jurídicos.
art. 8º
Não pode ser qualificado como arrendamento o contrato em que seja indeterminada a
retribuição a pagar pelo utilizador do imóvel ou em que a mesma não revista natureza periódica -
STJ (Silva Paixão), Ac. de 5.6.01, na Col. Jur. (STJ) 01-II-124.
art. 9º
Licença de utilização
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Obras não urgentes - O arrendatário pode fazer queixa na Câmara ou terá de propor
acção judicial contra o senhorio pedindo que este seja condenado a realizá-las, seguindo-se, se for
caso disso, a execução para prestação de facto.
Possível abuso de direito se o valor das obras é desproporcionado ao montante da renda -
Col. 96-4-43 e BMJ 470-546, atrás vistos.
Obras não urgentes - se o senhorio, avisado, as não efectuar, o arrendatário terá de
instaurar acção pedindo a condenação dele a efectuá-las ou queixar-se à Câmara que proce-derá a
vistoria e notificará o senhorio para as efectuar, caindo em mora se incumprir.
Urgentes:
a) - não consentem qualquer dilacção - 1036º, nº 2 - o arrendatário, indepen-
dentemente da mora do senhorio, pode fazer as reparações ou despesas, com direito a
reembolso (art. 18º), mas tem de o avisar ao mesmo tempo de que as vai realizar. Este aviso vale
como interpelação.
b) - não consentem as delongas do processo judicial, e o senhorio está em mora por ter
havido prévia interpelação - o arrendatário tem a possibilidade de as fazer extraju-dicialmente,
com direito ao reembolso (compensação com as rendas devidas - Varela, RLJ 100-380 -,
podendo, inclusive, ser compensado pelos danos resultantes da mora do senhorio, com base no
disposto no art. 804.° do CC - 1036º, nº 1. Reembolso e compensação.
O reembolso pode ser pedido em acção judicial se o inquilino credor não quiser sujeitar-
se ao limite de 70% a que se refere o art. 18º do RAU.
Não há mora sem interpelação - 805º, nº 1 - fixação de prazo e decurso deste - art.
804º, nº 2, parte final.
Para ressalva da posição do arrendatário que pode ver negada a natureza urgentíssima das
obras, será conveniente continuar a pagar a renda, exigindo o reembolso pelos meios comuns, não
arriscando compensação discutível e eventual despejo.
O arrendatário tem o direito de fazer extrajudicialmente as obras urgentes, com direito a
reembolso - 16º, nº 4 e 1036º - quando a Câmara tiver ordenado a feitura das obras mas o
senhorio não as executou nem a Câmara as iniciou no prazo de vinte dias a contar da recepção do
requerimento - 13º, nº 1, 14º e 15º.
Nos arrendamentos para comércio ou indústria podem as partes convencionar por escrito
que quaisquer obras podem ficar a cargo do arrendatário - 120º.
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Também aqui a mora não dá direito à resolução porque o locatário pode pagar a renda,
sem qualquer encargo, nos oito dias seguintes à constituição em mora (1041º, nº 2) e pode pagar a
renda (incluindo as que se venceram entre a propositura da acção e a entrada da contestação,
mesmo com multa - Col. 88-IV-118 e BMJ 371-451 - mas agora com a indemnização legal, até à
contestação da acção de despejo por falta de pagamento da renda - 1048º.
Para além deste prazo entende a lei que a mora se transformou em incumprimento
definitivo.
2
- Sobre a vigência do euro pode ver-se a Nota Prévia, A. Seia, 5.
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II - mora e depósito do devido com 50% - 1041º, nº 2 e 1048º. O depósito a que se refere
este art. 1048º abrange as rendas vencidas até à contestação, inclusive, como resulta da expressão
somas devidas.
III - na pendência de acção de despejo - 22º, 2 - para evitar mais litígios.
Tanto o depósito por mora do credor como a sua notificação ao senhorio são facultativos
(24º, 1 e 2); os depósitos condicional (1042º, nº 2) e o impugnado carecem de decisão judicial -
28º. Não no caso do art. 27º: o senhorio pode levantar o depósito se declarar, por escrito, que não
impugnou nem pretende impugnar o depósito.
O depósito das rendas (ou da parte delas que não foi paga) e da respectiva in-demnização,
ainda que condicional, é sempre liberatório e faz com que subsista o arrendamento, mesmo que a
final se prove a falta de pagamento das rendas.
É irrelevante o depósito da renda se o seu alegado fundamento não for exacto ou o
arrendatário já estiver em mora quanto a renda anteriormente vencida. Só fazendo um
depósito correcto o arrendatário fará cessar a mora.
Na pendência de acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou deposi-tadas,
nos termos gerais, sob pena de o senhorio poder pedir o despejo imediato - art. 58º.
O depósito é feito nos termos do art. 23º e deve sê-lo no Balcão da C.G.D. do lugar do
cumprimento.
Sobre transferências bancárias, informática e interpretação actualista do preceito -
depósito em qualquer balcão da CGD que o transferirá para a agência competente pode ver- se A.
Seia, op. cit., 245.
Esta regra geral do art. 30º não se aplica aos arrendamentos rústicos não sujeitos a
regimes especiais e aos arrendamentos e subarrendamentos urbanos regulados nas als. a) a e) do
n.° 2 do art. 5º, por imposição do art 6°.
No regime de renda livre pode ser convencionada, por escrito, a actualização anual das
rendas - nº 2 do art. 78.°, 119.°, 121.° e 123º. Não já nos arrendamentos para habitação de
duração limitada inferior a oito anos - 99º, 2 - ou outros de duração não superior a cinco anos
- 119º, 121º e 123º.
Casos de actualização - 31º:
a) - Coeficiente anual - 31º, a) e 32º - para 2002 - D.R., II, de 30.10.01, Aviso nº
13.052A/01 - 1.043.
Para 2003 foi fixado o coeficiente anual de 1.036, conforme Aviso n.º 10012/2002, no
DR, II, n.º 223, de 26.9.2002.
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O processo de actualização vem regulado nos art. 33º a 36º, com troca de missivas entre
senhorio e inquilino e com os efeitos explicados em A. Seia, 263 e ss.
Comissão especial – o anterior art. 36º; o n.º 1 foi declarado inconstitucional - Bol. 453-
97, e com força obrigatória geral por Ac. no DR, I-A, de 13.3.98, por inconstitucionalidade
orgânica, dado que a lei de autorização legislativa não autorizava o Governo a criar esta
comissão especial que tem natureza de tribunal arbitral (necessário, como diz o novo nº 3 do art.
36º.
Com a nova redacção do art. 36º, introduzida pelo Dec-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de
Dezembro, requer-se a fixação definitiva do aumento devido a comissão especial ou ao tribunal
de comarca competente.
3
- A. Seia, 258.
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c) - Por obras - 31º, b) e 38º - Se as partes não acordarem no aumento de renda que
acompanhará o acordo sobre obras - 39º - pode o senhorio, compelido administrativamente a
fazer obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, exigir um aumento de renda,
apurado nos termos do RECRIA e pelas fórmulas constantes do art. 12º do Dec-lei nº
329C/2000, de 22 de Dezembro.
Condomínio - despesas correntes ...não por obras - 40º a 43º - Note-se a necessi-dade
de escrito, sob pena de nulidade (41º) do contrato nessa parte, pois as restantes cláusulas do
contrato mantêm-se válidas – 41º, nº 2.
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Não há preferência nos contratos de duração limitada - 99º, 2, 117º e 121º a 123º - e o
contrato deve ter mais de um ano.
O inquilino só tem preferência na venda da fracção que lhe está arrendada - Bol. 439-526,
mas se não está constituida a propriedade horizontal preferirá em relação ao todo - Col. 96-V-13
e STJ 97-I-77.
Decidiu o STJ, em 30.4.97 - BMJ 466-501 - que só o arrendatário do prédio ou de fracção
autónoma (ainda que não constituída a propriedade horizontal, mas desde que se verifiquem
os respectivos requisitos – 1415º CC) e não já o arrendatário de dependência ou dependências
não autónomas, (quarto, sala, parte de uma casa) pode exercer o direito de preferência
relativamente ao local arrendado.
O exercício desse direito é viável tanto no caso de venda autónoma do local arrendado
como no caso de ser integrado na venda de todo o prédio. Neste último caso pode ser exercida a
preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo sensível para o
alienante.
Esta Jurisprudência foi reafirmada pelo mesmo STJ e por Ac. do mesmo Relator, na Col.
99-II-129.
E em 10.12.97 o mesmo Supremo decidira que um prédio de vários andares não sujeito ao
regime de propriedade horizontal é considerado juridicamente uma coisa, no seu todo, embora
possam ser retiradas utilidades económicas distintas de cada uma das suas partes.
Assim, o direito de preferência do arrendatário de um dos andares de um prédio nessas
condições reporta-se ao imóvel no seu todo - BMJ 472-454.
O TC, por Ac. de 5.4.2000, no DR., II, de 31.10.2000, decidiu não julgar inconstitucional
o artigo 47º, nº 1, do Regime ao Arrendamento Urbano (RAU), quando interpretado em termos de
atribuir ao arrendatário de parte de um prédio urbano, que não está constituído em propriedade
horizontal, o direito de preferência na alienação de todo o prédio.
Preferência e prévio fundamento para (acção de) despejo - A. Seia, 294 e ss, citando
Parecer do Prof. Mota Pinto:
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
A sentença de despejo não tem efeito retroactivo, só produz efeitos “ex nunc”, ao
contrário da sentença que reconheça o direito de preferência que tem efeitos "ex tunc", efeitos
que retroagem ao momento da venda.
Por isso:
Proposta acção de preferência e a seguir acção de despejo por factos posteriores à
compra e venda, objecto da acção de preferência, a instância deve ser suspensa na acção de
resolução do arrendamento, prosseguindo a primeira.
Se os factos que fundamentam a acção de despejo forem anteriores à compra e venda,
pressuposto da preferência, o Prof. Mota Pinto distinguia:
- se a acção respectiva (de despejo) não foi proposta antes da acção de preferência, esta
(proposta em primeiro lugar) não pode ser objecto da suspensão da instância, nos termos do art.
279º do CPC, que só permite a suspensão quando a decisão da causa dependa do julgamento da
outra já proposta, devendo ser suspensa a acção tendente à resolução do arrendamento;
- se a acção de despejo foi intentada antes da acção de preferência, deve ser suspensa a
instância de preferência, prosseguindo a primeira. Isto porque deve impor-se aqui decisivamente
o princípio segundo o qual a inevitável demora do processo, ou ainda a necessidade de recorrer
a ele, não deve ocasionar dano à parte que tem razão, princípio conducente a não prejudicar o
senhorio (alienante ou adquirente) que, diligentemente, pôs a acção de despejo e que, de outro
modo, tendo razão no começo dos litígios, sofreria dano injusto.
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III - A notificação a ambos os cônjuges, prevista no art. 1463º do CPC, só tem lugar se e
quando o direito de preferência pertencer em comum a ambos os cônjuges.
IV - A norma do art. 83º (não comunicação do arrendamento ao cônjuge do arrendatário)
do RAU não é inconstitucional.
V - O art. 47º do RAU não pode ser interpretado extensivamente de forma a abranger o
cônjuge do arrendatário.
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A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência
sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a continuação do
contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
Além da cessação do contrato por acordo, por resolução, por caducidade e por denúncia, o
preceito prevê outras causas determinadas na lei, que podem originar a cessação da relação
contratual do arrendamento urbano.
Nos contratos de duração limitada basta a notificação judicial avulsa - 100º, 2, 117º, 2,
121º e 123º.
Para a denúncia em geral rege o art. 1055º aplicável aos arrendamentos das al. b), c) e
e) do art. 5º, por força do nº 1 do art. 6º.
Prazos especiais - A. Seia, 323.
Interpelação - 53º e 54º (efeitos) - A. Seia, 321. Prazos - 323 a 325
Tem a finalidade constante do art. 55º: resolução (63º, nº 2) ou denúncia pelo senhorio
(70º a 73º), ou efectivação da cessação do contrato (caducado – 66º, nº 1 – acordo – 62º e
denúncia pelo arrendatário - 68º, nº 1 - sem entrega do prédio), segue, na fase declarativa, os
termos do processo comum (56º), supõe um arrendamento válido, distingue-se da acção de
reivindicação porque nesta o senhorio alega a propriedade do prédio ou da fracção cuja entrega
pede e que o réu não tem título legítimo de ocupação, nomeadamente por o arrendamento ter
caducado sem transmissão (85º) ou sem direito a novo arrendamento (90º) pelos RR ocupantes
(Col. STJ 96-I-157).
Sobre esta questão deve estudar-se o Ac. do STJ, de 11.7.2000, na Col. STJ 00-II-162 a
166, de que vai cópia: além de outras e importantes questões processuais, distingue-se entre
acção de reivindicação e despejo, caducidade de arrendamento por morte de senhoria
usufrutuária, desde quando se conta o prazo para o exercício do direito a novo arrendamento, etc.
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
A fase executiva segue os termos da execução para entrega de coisa certa - ( A. Seia,
335) - só expressamente prevista para a execução de despejo de arrendamentos de duração
limitada – 101º, nº 2 -, observando-se a tramitação do art. 59°, com emissão de mandado de
despejo que só se susta nos casos do art. 60º, nº 2 ou por doença aguda e com risco de vida -
61º.
Parece-me que os termos expeditos da execução do mandado de despejo e especiais de
oposição a este mandado se não compadecem com os termos da execução para entrega de coisa
certa, em que é possível deduzir embargos de executado - 929º CPC.
O Cons.º A. Seia entende que não é admissível oposição à execução por embargos de
executado, sendo inviável a aplicação do art. 929º do CPC e considerando-se finda a execução
com a consumação do despejo.
Para além da oposição ao mandado, pode o executado agravar do despacho que ordena
a passagem do mandado de despejo, mas este meio só admite prova por documento.
Para cobrança coerciva das rendas e indemnização em que o R. foi condenado na
sentença de despejo recorre-se à execução para pagamento de quantia certa, com processo
sumário por a execução se basear em decisão judicial - 465º, nº 2, do CPC.
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
casos de denúncia dos art. 71º, 73º, 108º e 93º) e o inquilino. Claro que é também senhorio o
adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato - 1057º CC.
Comproprietário, co-herdeiro - com poderes de administração - e cabeça de casal em
herança indivisa - qualquer deles pode, desacompanhado dos demais, instaurar acção de despejo,
que é acto de mera administração. Havendo convenção de administração conjunta - maioria:
985º, 2, 3 e 4, ex vi do art. 1407º, 1, CC.
Cônjuges - legitimidade activa - 18º CPC e 1682º CC - basta a intervenção do cônjuge
administrador. Se o imóvel se integrar no património comum do casal será necessária a
intervenção de ambos os cônjuges.
- legitimidade passiva - tratando-se de casa de morada de família deve a
acção ser proposta contra ambos - 1682º-B, a), CC e 28º-A, nº 1, CPC. Se o não for, parece que o
não demandado pode embargar de terceiro, apesar de o arrendamento habitacional se não
comunicar ao outro cônjuge. Com efeito,
Não faz sentido que a lei, depois de estabelecer o dever de demandar ambos os cônjuges,
vede uma reacção posterior do cônjuge não demandado contra a violação desse dever - Salter
Cid, na nota 2, A. Seia, 306; Col. STJ 97-I-74 que admitiu os embargos a despejo pelo cônjuge
em vista da protecção da família e do direito à habitação consagrados na Constituição - 67º e
65º.
Não estando em causa a casa morada de família a acção deverá ser proposta, nos
termos gerais, contra o cônjuge que interveio no contrato.
PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS
LEGITIMIDADE
LEGITIMIDADE PASSIVA DOS CÔNJUGES
ARRENDAMENTO PARA O EXERCÍCIO DE PROFISSÃO
LIBERAL
CESSÃO DO ARRENDAMENTO
EMBARGOS DE TERCEIRO
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
Revogação - 62º
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
O escrito aqui referido é formalidade ad probationem, pelo que a parte onerada com a
prova pode provar por qualquer meio, inclusive testemunhas, a desocupação e efectiva entrega do
locado - BMJ 488-349.
Resolução - 63º a 65º
Quanto à falta de pagamento de rendas, é sabido que cada falta de pagamento constitui
fundamento de resolução, pelo que a acção para resolução com este fundamento pode caducar
pelas faltas ocorridas há mais de um ano, mas mantém-se pelas verificadas há menos de um
ano.
Além disso, caduca a acção em relação àquelas rendas, não quer dizer que elas não sejam
devidas, pois só prescrevem em cinco anos - 310º, b), CC.
Assim, porque a falta de pagamento daquelas rendas vencidas há mais de um ano não
pode ser invocada para resolver o contrato, pode o senhorio pedir o seu pagamento com a
indemnização legal de cinquenta por cento - 1041º.
É discutível que o conhecimento de causa de resolução pelo anterior senhorio se
transmita com a venda do locado - 1056º CC (Col. 89-IV-134: não se transmite o conhecimento
que leva à caducidade; sim - Col. 90-III-130).
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
Vêm taxativamente indicadas nas al. a) a j) do art. 64º do RAU que reproduz o art.
1093º do CC.
De notar, quanto às alíneas:
a) - É a sanção para a violação da obrigação imposta na al. a) do art. 1038º CC.
Além da caducidade do direito de resolução pelo depósito das rendas em dívida e
indemnização até à contestação da acção de despejo (1048º), a exceptio non adimpleti contractus
funciona em termos muito limitados (RLJ 119-137 e 1040º).
Se a falta de pagamento das rendas mensais for só parcial, configura-se o direito do
senhorio à resolução do contrato, salvo se essa falta tiver «escassa importância» - art. 802º, nº 2,
do Código Civil - BMJ 471-329.
e) - Relacionada com a obrigação da al. b) do art. 1038º. Pela nova redacção introduzida
pelo Dec-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro, em vigor desde 4.2.2001, sanciona-se a violação
de cláusula de não hospedagem permitida pela al. b) do nº 1 do art. 76 - parte final da al. e).
Distinguir entre hospedagem e sublocação, pois apenas se consideram hóspedes as
pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relaci-
onados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição - 76º, nº 3.
g) - art. 1062º CC. O STJ - Ac. de 22.5.01, na Col. Jur. (STJ) 01-II-95, decidiu que o
senhorio, proprietário do locado, pode exigir, com base em enriquecimento sem causa do seu
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
inquilino, o montante que este tenha cobrado, acima das rendas que paga, como subrendas por
sublocação ilícita.
h)- Deixou aqui de falar-se, como fazia o CC, em encerramento consecutivo. Pretende
evitar-se a desvalorização do prédio, pelo que o uso esporádico pode integrar esta causa de
despejo.
Se o arrendamento foi contratado para qualquer ramo de comércio, pode o armazém ser
usado para depósito, sem necessidade de estar aberto ao público - BMJ 458-307.
A verificação de algum dos casos prevenidos no nº 2 do art. 64º faz cessar os efeitos da
falta de habitação ou de residência permanente - A. Seia, 436 a 446.
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
j) - Prevê-se nesta alínea o caso de a entidade patronal dar de arrendamento uma casa ao
seu trabalhador em função desta sua qualidade: como trabalhador, recebe ele a remuneração
acordada no contrato de trabalho; como arrendatário paga a renda devida. Trata-se de uma união
de contratos em que o arrendamento está na dependência do contrato de trabalho pelo que,
extinto este, também aquele se extingue.
57º a 61º
Se, na pendência da causa, o R. não deposita as rendas que se forem vencendo, pode o A.
requerer o seu imediato despejo, despejo que será ordenado se o R, ouvido em dez (153º CPC)
dias, não provar (por qualquer meio) que pagou ou depositou tais rendas e a indemnização que
for devida.
Este incidente deve ser deduzido no Tribunal onde se encontra o processo, na Relação se
para aí subiu em recurso e aí se verifica a falta de pagamento de rendas (Col. 96-IV-130).
Deve ser permitido ao inquilino, quando ouvido, defender-se do pedido de despejo
imediato com base na mora creditoris e provar tal mora por qualquer meio, mesmo por testemu-
nhas, meio de prova que o art. 392º CC não afasta - BMJ 477-379.
Contra: A. Seia, 369 e ss - o inquilino não pode defender-se com a mora do senhorio
porque a lei permite-lhe depositar as rendas na pendência da causa, nos termos do nº 2 do art.
22º, justamente para não ter que a oferecer ao senhorio ou alegar pretexto para deixar de a pagar.
Como decidiu o STJ em 18.2.99,
36
Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
III - Tal efeito cominatório legal (artigo 58º, nº 3, do Regime do Arrendamento Urbano)
não pode ser precludido mediante a alegação e ou prova por parte do arrendatário de que foi o
senhorio que se constituiu em mora, v. g. por se ter recusado a receber as rendas, por não se
encontrar em casa quando ali se dirigiu para as pagar ou de não as ir receber ao seu domicílio
como lhe incumbia face ao acordado.
IV - Face à disciplina e à economia do texto legal, a única defesa admissível da banda
do locatário para evitar o despejo é a prova do pagamento ou do depósito nos sobreditos
termos, que não a simples invocação de uma eventual mora accipiendi.
V - Nada, com efeito, de jure constituto, exime ou desonera o inquilino, arrendatário ou
locatário do encargo de efectuar o aludido depósito na eventualidade da existência (meramente
presumida ou realmente provada) de mora do locador ou senhorio, não fazendo a lei, neste
conspecto, qualquer distinção entre mora solvendi e mora accipiendi - Ac. de 18.2.1999, BMJ
484-355
A execução do despejo deve correr por apenso e a execução do mandado só se susta nos
casos previstos nas al. a) e b) do nº 2 do art. 60º e em caso de doença aguda de alguém que
legitimamente (76º) possa viver no arrendado. Outros entendem que deve seguir-se o processo de
execução para entrega de coisa certa:
É que o art. 59º citado nada (mas nada mesmo) diz a respeito de como é que o mandado
de despejo se deve processar.
Pais de Sousa, in Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU) - 2ª edição, em
anotação ao referido artigo, informa que “continua a existir a possibilidade de se questionar a
apensação desse mandado à acção de despejo, e logo adianta que não vê razão para contrariar
essa prática (cfr. nota 1, in pág. 134).
A questão é discutida.
Assim, Menezes Cordeiro e Castro Fraga defendem o enxerto na acção de despejo do
respectivo mandado (in Novo Regime do Arrendamento Urbano, 106, nota 2).
Por sua vez, Pinto Furtado defende que a “acção de despejo é, salvo a hipótese do art.
101º do RAU, o meio processual de aplicação geral a todos os casos em que o senhorio tem
direito a pôr termo ao contrato e fazer desocupar o prédio locado.
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E acrescenta que constitui “um processo especial que encerra dentro de si, não apenas
características declarativas, dentro das quais se segue, efectivamente, a tramitação do processo
comum, - art. 56º - 1 do RAU) - mas também características executivas”.
E sintetiza que a acção de despejo é “uma acção declarativa-executiva cuja decisão final,
embora fundada numa actividade essencialmente assertória do facto extintivo invocado pelo
senhorio, deve ser tida como uma sentença constitutiva - pois, antes dela, o contrato de
arrendamento persiste em vigor” (in Manual ..., pág. 807 e ss.).
Por outro lado, o Conselheiro Aragão Seja defende, louvando-se em Alberto dos Reis,
que o mandado de despejo é um autêntico processo de execução para entrega de coisa certa.
Teixeira de Sousa, in Acção de Despejo, segundo informam os Conselheiros Pais de
Sousa, Cardona Ferreira e o Desembargador Lemos Jorge, defende que o processo de despejo
comporta, hoje, uma fase declarativa e uma fase executiva (no mesmo processo) (in
Arrendamento Urbano - Notas Práticas, pág. 192) - Col. Jur., 00-I-104.
Muito embora os art. 59º a 61º nada refiram sobre a faculdade de dedução de embargos de
executado pelo locatário, autores há que defendem dever aplicar-se subsidiariamente à execução
do despejo o regime da execução para entrega de coisa certa que é aquela que, na sua
finalidade, mais se aproxima da execução do despejo.
Ora, permitindo o art. 929º, nº 1 do CPC que, na execução para entrega de coisa certa,
possa o executado deduzir embargos com fundamento em benfeitorias a que tenha direito,
deverá igualmente admitir-se que o locatário - embora seja equiparado, em certos casos, ao
possuidor de má-fé, relativamente a essas benfeitorias (art. 1046º, nº 1 do CC) possa embargar a
execução do despejo com fundamento no direito de retenção relativo a benfeitorias que haja
realizado no prédio locado.
Só assim não será se o direito a benfeitorias não tiver sido invocado na fase
declarativa da acção de despejo - porque em tal caso está precludida a alegação daquele direito
na sua fase executiva (nº 3 do citado art. 929º).
Haverá, assim, para estes autores, ao lado da oposição à execução do despejo que o art.
60º, nº 2, possibilita ao detentor (não arrendatário), a oposição facultada ao próprio arrendatário
(que é o verdadeiro executado), que não é senão a estabelecida, para a execução comum para a
entrega de coisa certa, no art. 929-4 do CPC. Afirma-se mesmo que toda a defesa do detentor do
imóvel e do executado contra a execução do mandado de despejo se há-de subordinar ao disposto
no artigo 60º (quanto ao detentor do imóvel) e nos artigos 928º e ss do CPC (quanto ao
executado).
Mesmo que não se siga este entendimento, e se siga antes - como o faz Aragão Seia - a
inadmissibilidade da dedução de oposição à execução do mandado de despejo por meio de
embargos, não cremos que possa negar-se ao arrendatário a possibilidade de, por qualquer outra
via, se opor a essa execução, quando tenha fundamento para tal. Ponto é que seja assegurado ao
exequente o exercício, sem peias, do contraditório.
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Por morte do usufrutuário locador e nos termos da mesma al. c) do art. 1051º, o
contrato de arrendamento caduca, conheça ou não o arrendatário a qualidade de usufrutuário do
locador e independentemente de o usufruto estar registado ou não.
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Mas, por força do disposto nos art. 1034º, nº 1, b) e 1032º do CC, pode o locador ficar
sujeito à obrigação de indemnizar e entendeu-se que se a qualidade de usufrutuário do
locador só é conhecida com a citação para acção de despejo, pode o R, na contestação da acção,
excepcionar o seu direito a novo arrendamento (66º, nº 2) para o que tem o prazo de 90 dias
(94º, nº 1), a contar do momento em que tem conhecimento não só da morte do senhorio
mas também dessa qualidade que determina a caducidade do arrendamento. Doutra forma, o
seu direito a novo arrendamento seria um direito armadilhado - Col. STJ 00-II-164, acima
citado, com cópia.
Com efeito, se de arrendamento para habitação se trata e em caso de caducidade por facto
previsto na al. c) do art. 1051º, o arrendatário tem direito a novo arrendamento, nos termos do
art. 90º, direito que lhe confere o nº 2 do art. 66º, ambos do RAU, e só pode (art. 329º)
exercê-lo depois de conhecer a morte e a qualidade de usufrutuário do locador.
O STJ, por seu Ac. de 22.5.2001 (Azevedo Ramos), na Col. 2001-II-97, decidiu:
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Verifica-se a perda total quando os danos sofridos pelo prédio o tornam inapto para
proporcionar a finalidade do arrendamento ainda que mantendo-se o edifício parcialmente de pé -
Col. STJ 96-III-69.
Quando a perda é parcial o locador exonera-se da obrigação mediante a prestação que lhe
for possível - art. 793.°, n.° l, do C.C. -, podendo o arrendatário obter uma redução da renda -
1040º do C.C. -, indemnização - art. 798 do C.C. - ou até a resolução do contrato - art. 1050º do
C.C. - A. Seia, 465.
Caducidade por expropriação por utilidade pública - art. 67º; 9º, 30 e ss, C. Exp.
A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes ao outro, em regra com certa
antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a
continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
Também aqui se revela o favor da lei em relação ao arrendatário que pode livremente
denunciar o contrato nos termos do art. 1055º (respeitados os prazos ali previstos), enquanto a
denúncia pelo senhorio só é possível nos casos e pela forma previstos na lei – 68º, n.os 1 e 2:
em acção judicial nos termos do art. 70º.
A denúncia pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela
estabelecida - 68º, nº 2 e 1054º: 69º, 98º, 117º e 121º a 123, para habitação própria ... e contratos
de duração limitada; já a denúncia pelo arrendatário deve ser feita por simples escrito - 53º, nº 2
- e com observância dos prazos previstos no art. 1055º:
O prazo da al. b) - 60 dias - aplica-se aos arrendamentos celebrados por um ano e
seguintes - BMJ 469-494:
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PRAZO DE DENÚNCIA PELO LOCATÁRIO
(ENUMERAÇÃO DO ARTIGO 1055º, nº 1,
DO CÓDIGO CIVIL)
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL
MORA DO LOCATÁRIO
INDEMNIZAÇÃO
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Ineficaz a denúncia, o arrendatário teve de pagar as rendas devidas pelo novo prazo
por que o arrendamento se renovou e a indemnização de 50% a que se refere o art. 1041º do
CC, apesar de ter desocupado o arrendado.
No novo nº 3 do art. 71º ficou claro que - O direito de denúncia para habitação do
descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.° l relativa-
mente ao senhorio e do da alínea h) do mesmo número para o descendente.
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Por Ac. de 8 de Junho de 1999, no DR II, de 25.10.99, o mesmo TC decidira não julgar
inconstitucionais as normas do art. 69º, n.° l, alínea b), do RAU e dos artigos 1º, 3.°, nº 2, e 5º da
Lei nº 2088, de 3 de Junho de 1957, na redacção da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro.
Também o art. 2º daquele Dec-lei alterou a redacção dos art. 1º, 3º e 7º desta Lei nº
2088, de 3.6.57.
Na acção - obrigatória - deve o R. ser citado com antecedência mínima de seis meses
relativamente ao fim do contrato e o despejo só se impõe decorridos que sejam três meses sobre
o trânsito em julgado da decisão que o ordena - 70º
Se a citação se não fizer com aquela antecedência, deve entender-se formulado o pedido
de denúncia para a renovação seguinte - BMJ 300-376.
Indemnização ao arrendatário (dois anos e meio de renda) e sanção pela não ocupação
constam do art. 72º: mais dois anos de renda e direito a reocupar o prédio.
Este direito de denúncia é excluído nos casos do art. 109º (necessidade ou requisitos do
71º intencionalmente criados), tem as limitações do art. 107º, excluídas no caso do art. 108º
(regresso de emigrante há menos de um ano, depois de emigrado durante, pelo menos, dez anos,
cabendo ao senhorio o onus da prova do circunstancialismo deste art. 108º - A. Seia, 613, nota
2).
O Dec-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro, alterou a redacção do art. 107º, por
forma a abranger as duas alíneas do art. 69º, nº 1 e esclareceu, na alínea b) do seu nº 1, que
era impeditivo da denúncia o decurso do prazo de 20 anos decorrido na vigência da lei
anterior (Lei nº 55/79) que se bastava com tal prazo inferior.
De entre as limitações foi muito discutida a questão de saber se o facto de o arrendatário ter
completado 20 anos no locado ainda no domínio da Lei 55/79, de 15 de Setembro, exclui o direito de
denúncia apesar de o RAU ter alargado o prazo para 30 anos. Levantava-se aqui uma questão de aplicação
de leis no tempo, parecendo estar a predominar o entendimento de aplicação da lei nova aos
arrendamentos anteriores; seria, assim, irrelevante ter-se completado aquele prazo de 20 anos no domínio
da lei antiga. Ver A. Seia, 480-481 e locais ali citados, em notas.
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Questão arrumada com a nova redacção dada ao art. 107º, 1, b), pelo Decreto-lei nº
329-B/2000, de 22 de Dezembro, no sentido defendido pelo TC.
***
Arrendamento Urbano para habitação - 74º a 109º
Todo este capítulo II contém normas especiais do arrendamento para habitação, depois
de o capítulo I conter as normas gerais para todos os arrendamentos urbanos.
Prevê-se no art. 74º o arrendamento de casa com o aluguer de mobílias, consi-derando-
se arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço pago.
As disposições gerais constam dos art. 74º a 76º, sendo de atentar nos conceitos de
indústria doméstica - 75º (não comércio – Col. STJ 99-II-66 - nem profissão liberal) - na
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A Relação de Coimbra, por ac. na Col. 2.000-II-39, decidiu que não é indústria domés-
tica, antes constitui uso do arrendado para fim diverso e, por isso, causa de despejo, receber e
cuidar de crianças desde alguns meses de idade até aos 2/3 anos.
São três os regimes de renda: livre (78º), condicionada (79º) e apoiada (82º). O mais
vulgar é o da renda livre, sendo obrigatório o regime de renda condicionada nas hipóteses
previstas no art. 81º, designadamente por caducidade do arrendamento por cessação dos poderes
legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado (66º, nº 2) e nos casos de
transmissão (87º) ou de direito a novo arrendamento (90º e 92º), 7º, 1 e 2 (inobservância de
forma).
No regime de renda livre só não podem as partes convencionar a actualização anual nos
contratos de duração limitada inferior a oito anos - 78º e 99º, 2.
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ficando o novo arrendamento sujeito aos regimes de renda condicionada, mas sem diminuição
de renda, e de duração limitada regulado no art. 98º - 92º.
Com a nova redacção dada à al. f) do nº 1 do art. 85º pelo art. 6º da Lei nº 6/01 foi
parcial e tacitamente revogada a al. a) do nº 1 do art. 90º porque as pessoas que vivessem com
o finado há mais de cinco anos (al. a) do nº 1 deste art. 90º) passaram a ter direito à transmissão
(que é mais que direito a novo arrendamento) por força daquela al. f) ao fim de dois anos.
Assim e
A - Por morte do primitivo arrendatário
«Nos termos do nº 1 do art. 85º o arrendamento para habitação não caduca por morte do
primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual se lhe
sobreviverem pessoas indicadas nas respectivas als. a) a f).
Existindo essas pessoas, a menos que todas renunciem ao direito à transmissão - art. 88º -
o contrato não caduca, transmitindo-se o direito ao arrendamento para uma delas, segundo a
ordem legal.
Não beneficiam do direito a novo arrendamento
- as pessoas que conviviam com o arrendatário em economia comum - al. a) do art. 76º -
há menos de dois anos,
- os hóspedes - al. b) do art. 76º - e
- os que habitavam o local arrendado por força de negócio jurídico que não respeitasse
directamente à habitação (empregada interna, dama de companhia).
No caso de não haver nenhuma das pessoas referidas nas als. a) a f) ou de as existentes
terem renunciado ao direito à transmissão, o contrato caduca, mas têm direito a novo arrenda-
mento
- os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao senhorio,
preferindo, entre vários, o mais antigo.
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Àqueles que têm direito a novo arrendamento há que acrescentar o cônjuge (do
arrendatário subsequente, transmissário) não separado judicialmente de pessoas e bens ou de
facto por não se operar para ele a transmissão da posição jurídica do arrendatário, nos termos do
artigo 85º, nº 1.
II - Os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao senhorio,
preferindo, entre vários, o mais antigo - al. b) do artigo em anotação.
Não há direito a novo arrendamento nas situações previstas no art. 91º - o titular do
direito tem casa e não precisa deste arrendamento - e o senhorio pode recusar o novo arrenda-
mento nas circunstâncias previstas no art. 93º.
O direito a novo arrendamento é exercido nos termos do art. 94º, sob pena de caducidade
do direito - nº 4 do art. 94º - e pode ser objecto de execução específica - 95º.
O senhorio pode recusar o novo arrendamento nos casos previstos do art. 93º, com as
sanções do art. 96º e com direito de preferência (97º), no caso de venda do locado, pelo titular
do direito a novo arrendamento que tenha exercido o direito a novo arrendamento com oposição
do senhorio que disse ir vender o prédio, como permitido pelo art. 93º, a).
Entendeu-se (Col. 96-II-122) não ser exigível a prova da necessidade para fazer valer a
excepção da al. b) do art. 93º.
DURAÇÃO LIMITADA - 98º A 101º
Com o RAU - art. 98º - permitiu-se a celebração de contratos por prazo determinado,
não inferior a cinco anos, rompendo-se com o princípio da renovação obrigatória consagrado,
em geral, no art. 1054º CC e 50º do RAU.
A cláusula de limitação há-de constar do texto escrito (98º e 117º - para comércio ou
indústria) do contrato a que, pela sua especial natureza, se não aplicam as normas indicadas
no nº 2 do art. 99º.
Nos termos deste art. 99, nº 1, o prazo convencionado não se suspende nem interrompe
pela transmissão de posições contratuais nem esta transmissão produz alteração do conteúdo do
contrato.
Assim, transmitido o direito do arrendatário por morte a favor do cônjuge, não pode este
pretender que o prazo acordado recomece a ser contado a partir da data da transmissão - J.
Gomes, 2ª ed., 213.
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Na falta de atempada denúncia - por notificação judicial avulsa requerida com um ano
de antecedência sobre o fim do prazo ou renovação (100º, nº 2) - o contrato renova-se por três
anos (100º, nº 1), se outro não estiver especialmente previsto.
Nos arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, a
renovação, na falta de válida denúncia, é por período igual ao do contrato, se outro não estiver
expressamente estipulado - 118º.
Neste aspecto, o regime dos contratos de duração limitada é mais favorável ao inquilino
do que o dos arrendamentos comuns, nos quais é ineficaz a "revogação" unilateral com a
consequência de que se o senhorio não quiser aceitar a desistência do inquilino no decurso do
prazo inicial ou da sua renovação, este tem de suportar o contrato até ao fim do prazo em
curso - J. Gomes, ib., 219.
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Sobre contratos de exploração turística - ver, por último, a Col. 97-II-119 e o Assento
no DR, II, de 7.6.96: não sujeição ao regime vinculístico do arrendamento, validade de
cláusula de não renovação.
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Por isso se decidiu não ser indemnizável o dano sofrido pelo trespassário de um
estabelecimento por causa de o trespassante ter aberto um outro estabelecimento ao lado do que
trespassou ao A. do pedido de indemnização, com o mesmo ramo de negócio, tendo-o publicitado
junto da antiga clientela.
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Sobre o contrato de instalação em centro comercial pode ver-se, por último, o Ac. do
STJ, de 20.1.98, no BMJ 473-516 e RLJ 131-373, já comentado a propósito da penhora de
estabelecimento instalado em shoping center e que na parte interessante se transcreve:
A sociedade Carrefour (organizadora do centro comercial) celebrou com a executada
(lojista) um contrato que denominaram «de licença de utilização» da loja nº 19, então em tosco,
integrada num centro comercial.
A executada nela instalou uma organização comercial apta a entrar em funcionamento (e
que realmente veio a entrar em funcionamento) para o fim tido em vista (comércio de joalharia e
relógios), isto é, uma organização de factores produtivos representando para si, empresária, uma
fonte potencial de lucros e apta a entrar em funcionamento.
Esta organização da executada por ela criada na loja cuja utilização lhe foi cedida é um
estabelecimento comercial.
Até ser criada uma tal organização não havia estabelecimento comercial, não se podia
falar em tal, o que desde logo afasta entender-se que possa ter havido locação de estabelecimento
comercial ou então um contrato pelo qual o Centro Comercial Carrefour se limitou a confiar a
terceiro a sua gestão sem abrir mão da responsabilidade directa e pessoal da administração da
empresa.
Quem concebeu, criou, montou e desenvolveu o estabelecimento foi a executada. O
Centro Comercial Carrefour não se limitou a proporcionar o gozo do espaço necessário à sua
instalação, posição característica do senhorio no arrendamento (que, a haver arrendamento, aqui
seria para o comércio).
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Pelo que se entendeu não ser penhorável uma loja de um centro comercial quando tiver
sido clausulado, nos limites legais, que o organizador do centro conserva para si o poder de
intervir na celebração de um eventual trespasse, quer inviabilizando-o totalmente quer apenas
quanto à escolha de outorgante que, por qualquer razão, não deseja como lojista.
112º a 114º
O não cumprimento, pelo sucessor, do dever de comunicação no prazo legal não importa a
caducidade do direito à transmissão - nº 3 - como ensina P. Coelho, RLJ 131-370, A. Seia,
642/643 e decidiu a Relação do Porto, na Col. 98-I-210:
O não cumprimento do disposto no artº 112º, nº 2, do RAU, não determina a caducidade
do arrendamento para o comércio.
De facto, sendo o artº 112º, nº 1, reprodução do revogado artº 1113º, do CC e os n.os 2 e 3
inspirados no também revogado artº 1111º do CC, nada na actual lei, designadamente a
conjugação dos art.os 112º, nº 3 e 113º, nº 1, do RAU, impede que se continue a seguir o
entendimento no domínio da legislação revogada de que a falta de comunicação da morte do
arrendatário no prazo de 180 dias não acarreta a caducidade do arrendamento.
No mesmo sentido - não caducidade - decidiu a Relação de Évora, por ac. na Col. 00-III-
259 a 261 - o nº 3 do art. 112º significa que o arrendatário não pode prevalecer-se da não
comunicação para afirmar que não é arrendatário, que não tem de pagar rendas ou indemnizar
pelos danos derivados da omissão - e o STJ, por Ac. de 16.1.01, na Col. (STJ)01-I-65
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113º e 114º
Concede aqui a lei ao senhorio direito de preferência no trespasse por venda ou dação
em cumprimento do estabelecimento comercial.
Porque o art. 121º - arrendamento para o exercício de profissões liberais - remete para o
disposto nos art. 110º a 120º, incluindo, portanto, o art. 116º (preferência em caso de trespasse)
e porque também naqueles arrendamentos é possível transmitir a posição de arrendatário, sem
autorização do senhorio, a quem no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão -
122º - (médicos, advogados, profissões liberais em geral), põe-se a questão de saber se há
preferência do senhorio na alienação do estabelecimento ou na cessão da posição contratual
de profissional liberal, ainda que ele não queira continuar a explorar o estabelecimento ou
não possa, por falta de título bastante, exercer no arrendado a profissão do cedente
profissional liberal.
É ponto assente, dada a existência de lei especial (que se diz ir ser alterada) - Lei nº 2125,
de 20 de Março de 1965, da propriedade das farmácias - que o senhorio de uma farmácia que
não seja farmacêutico não goza do direito de preferência no trespasse daquela - BMJ 438-491.
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A Relação de Lisboa - Col. 93-III-125 - entendeu que o senhorio não advogado não
podia preferir na cessão do arrendamento de um escritório de advogados por não poder ele
continuar a exercer ali essa profissão. O direito de preferência do senhorio não era um direito a
recuperar o prédio arrendado.
O STJ, ao contrário - BMJ 458-275 - admitiu senhorio não médico a preferir na cessão
da posição contratual entre médicos, recuperando o imóvel com a consequente extinção do
arrendamento:
Não é de exigir ao senhorio preferente que reuna em si as necessárias aptidões e vontade
que lhe permitissem exercer a mesma profissão no local arrendado. Aliás, o mencionado requisito
alusivo ao exercício da mesma actividade só logra justificação quando há uma cessão, o que não
acontece quando o senhorio exerce o direito de preferência, pois que, neste caso, o arrendamento
extingue-se ipso jure, e uma vez extinto o arrendamento, o proprietário fica restituído ao pleno
gozo dos direitos de uso e disposição que lhe são assegurados pelo artigo 1305º do Código Civil.
Ambos os Ac. estão comentados na RLJ 130-211 e ss pelo Prof. A. Varela, com o saber e
profundidade que O caracterizam, comentário que assim se resume:
a) - o direito de preferência atribuído ao senhorio pelo art. 116º do RAU compete ao
senhorio de prédio arrendado, qualquer que seja a sua situação profissional e, em
princípio, sem nenhum dever de prosseguir com a actividade comercial ou industrial
do estabelecimento adquirido.
b) - A cessão a outrem do direito de arrendamento para o exercício de profissão liberal só
constitui trespasse e, por isso, só confere direito de preferência ao senhorio quando o local
onde a prestação de serviços liberais é executada puder ser equiparado a um
estabelecimento comercial no sentido usual ou corrente do termo, como acontece em
grandes clínicas médicas, laboratórios de radiologia, etc. - A. Seia, 683 e ss.
... a posição sustentada nesta anotação acaba por não coincidir, nem com a solução
decorrente do acórdão da Relação de Lisboa, nem com a orientação oposta do Supremo Tribunal
de Justiça.
Não coincide com a primeira, na medida em que não aceita o direito de preferência do
senhorio nos casos realmente abrangidos pelo disposto no artº 118º (primitivo texto) do RAU
hoje compreendidos no artigo 122º do mesmo diploma -, ainda que o senhorio exerça a mesma
profissão do arrendatário.
E rejeita de igual modo a doutrina do Supremo, que considera aplicáveis à cessão da
posição contratual do arrendatário, prevista e regulada no artigo 118º (primitiva redacção), os
mesmos requisitos que rodeiam o disposto nos artigos 115º e 116º, mas partindo da ideia, a nosso
ver infundada, de que o simples facto de a posição do arrendatário cedida a outrem se referir a um
arrendamento destinado ao exercício de profissão liberal bastará para equiparar essa cessão à
transmissão da posição jurídica do locatário nos arrendamentos comerciais.
Já as sociedades que desenvolvem a sua actividade de prestação de serviços liberais num
local equiparado a estabelecimento comercial podem proceder à cessão da exploração deste e ao
seu trespasse - art. 121º, remissivo aos arts. 111° e 115° n.° l, - com direito de preferência do
senhorio, exerça ele ou não profissão liberal.
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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia
117º a 120º
Duração limitada, mínimo de cinco anos, por cláusula expressa e escrita no texto do
contrato - 117º, cujo nº 2 manda aplicar o regime dos art. 98º a 101º - com renovação por igual
período se outro não tiver sido acordado e na falta de denúncia - 118º.
Se não for fixado prazo para a denúncia pelo senhorio - o que terá de constar de cláusula
escrita (118º, nº 2) - aplicam-se os prazos do art. 1055º.
O contrato e a certidão de notificação judicial avulsa (de denúncia) são título executivo
bastante para execução ordinária para entrega de coisa certa - 101º, nº 1.
O arrendatário pode não só denunciar o contrato para o fim do prazo como revogá-lo a
todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazê-lo cessar através de declaração unilateral, por
meio de simples escrito a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima do art. 1055º do C.C.,
sobre a data em que se operam os seus efeitos – 100º, nº 4.
Nos arrendamentos de duração efectiva superior a cinco anos ou sem prazo - acordo
escrito, no próprio contrato ou em documento posterior, sobre a actualização anual das rendas -
119º.
Convenção escrita quanto a quaisquer obras - 120º
O art. 121º manda aplicar-lhes o regime dos art. 110º a 120º, ou seja, dos arrendamentos
para comércio e indústria.
A cessão da posição de arrendatário - a pessoa singular ou colectiva que no prédio
continue a exercer a mesma profissão - deve ser celebrada por escrito, sob pena de nulidade
- 122º, nº 2.
Arrendamentos para outros fins - 123º - e convenção expressa para aplicação do regime
de duração limitada - nº 2 (arrendamento para o exercício de actividade não lucrativa) ao
remeter para os art. 98º a 101º.
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