BAB II

RUMUS DASAR ANALISIS INVESTASI

2.1. Pengantar Rumus Dasar Investasi

Karena konsep nilai uang terhadap waktu berhubungan dengan bunga, maka

perlu dipelajari pula masalah bunga. Untuk memahami mengapa bunga ada, maka

perlu mengambil sudut pandang pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman mempunyai

beberapa alasan untuk mengambil bunga, yaitu (gentry & O’Neil, 1987) :

a. Resiko

Pemberi pinjaman berhadapan dengan resiko kemungkinan peminjam tidak

dapat mengembalikan pinjamannya.

b. Inflasi

Uang yang dibayarkan kembali dimasa yang akan datang mempunyai nilai yang

lebih rendah, hal ini disebabkan oleh inflasi.

c. Biaya transaksi

Akan terjadi pengeluaran selama dilakukan persiapan untuk kesepakatan

peminjaman, pencatatan, dan tugas-tugas administratif lainnya.

d. Biaya peluang

Dengan adanya kesepakatan pemberi pinjaman dengan seorang peminjam,

maka pemberi pinjaman tidak dapat mengambil keuntungan dari peluang yang

lain.

e. Penangguhan kesenangan

Dengan meminjamkan uang, pemberi pinjaman akan tertunda dalam menikmati

kesenangan dengan membelanjakan uangnya.

Definisi dari bunga dalam terminology ilmu ekonomi adalah :

1. Biaya tambahan yang dikenakan atas sejumlah uang yang dipinjamkan.

2. Biaya sewa untuk peminjaman uang dalam periode waktu tertentu.

 Perbandingan antara biaya tambahan yang dikenakan dengan sejumlah uang

yang dipinjamkan dikenal dengan istilah laju pengembalian bunga (I = interest rate).

Nilai i dinyatakan dalam persentase dengan basis perhitungan umumnya dalam tahun.

Tingkat bunga ditentukan pula oleh besarnya persediaan dan permintaaan (supply

and demand).

Dalam ilmu ekonomi terdapat dua jenis bunga, yaitu bunga sederhana (simple

interest) dan bunga majemuk (compound interest). Bunga sederhana adalah

sejumlah uang yang dibayarkan secara sama tiap tahun sebagai akibat dari

peminjaman uang. Sedangkan bunga majemuk adalah sejumlah uang yang dibayarkan

secara tidak sama tiap tahun sebagai akibat dari peminjaman uang. Kedua jenis

bunga tersebut dapat dirumuskan sebagai berikut :

Bunga sederhana/tahun Bs = Pi

Bunga majemuk/tahun Bc = p (1 + i)r

Dimana i = laju pengembalian bunga

P = uang diawal tahun (principal)

r = tahun

dalam perhitungan bunga untuk proyek-proyek komersial saat ini, lebih sering

digunakan bunga majemuk daripada bunga sederhana. Rumus-rumus investasi secara

umum didasarkan pada lima variabel sebagai berikut :

F = nilai uang pada masa depan (US$)

P = nilai uang saat ini (US$)

A = pembayaran dalam satu seri n pembayaran yang sama, dibuat setiap akhir

periode bunga.

i = tingkat bunga efektif per periode waktu

n = periode penelaahannya (perode waktu)

 Setiap pemecahan permasalahan investasi akan berkaitan dengan 4 dari 5

variabel di atas. Tiga variabel diketahui dan 1 variabel akan dicari/dihitung.

Hubungan Antar Variabel

Dihitung Diketahui Faktor

F P i,n F/Pi,n
F A i,n F/Ai,n
P F i,n P/Fi,n
P A i,n P/Ai,n
A F i,n A/Fi,n
A P i,n A/Pi,n

Dalam analisis investasi terdapat 3 tipe dasar perhitungan analisis yang

memperhitungkan nilai uang terhadap waktu, yaitu :

 Perhitungan nilai P yang didasarkan pada nilai F atau A

 Perhitungan nilai F yang didasarkan pada nilai P atau A

 Perhitungan nilai A yang didasarkan pada nilai P atau F

Untuk lebih memudahkan menganalisis suatu masalah investasi dan

menggambarkan hubungan antar variabel di atas maka perlu dibuat suatu diagram

aliran kas terhadap waktu, sebagai berikut :

Diagram aliran kas mempunyai beberapa konvensi, yaitu :

1. Garis horizontal disebut skala waktu, dengan kemajuan waktu bergerak dari kiri

ke kanan.

2. tanda anak panah menandakan aliran kas dan ditempatkan pada akhir suatu

periode. Jika diperlukan perbedaan, maka anak panah ke atas ()

menggambarkan aliran kas positif/penerimaan sedangkan anak panah ke bawah

() menggambarkan aliran kas negatif/pengeluaran.

3. Diagram aliran kas tergantung dari sudut pandang pihak yang menilai. Diagram

aliran kas dari sudut pandang pihak pemberi pinjaman akan berbalikan dengan

sudut pandang peminjam.

4. Aliaran kas merupakan penjumlahan aliran kas masuk (+) dan aliran kas keluar (-)

pada periode yang sama (pertahun).

2.2. Rumus Investasi Dengan Bunga Majemuk

Penerapan konsep bunga berbunga/majemuk dalam evaluasi ekonomi suatu

asset atau proyek terdapat dalam enam rumus dasar. Keenam rumus bunga yang

dimaksud di atas dapat dilihat pada Tabel berikut :

Rumus-Rumus Bunga

Mencari Diberikan Faktor perkalian Nama Faktor Simbol Faktor

Yang diberikan Fungsional
Untuk cash flow tunggal :
F P (1+i)n Single payment (F/P,i%,n)
compound amount
P F 1 Single payment (P/F,i%,n)
(1+i)n present worth
Untuk uniform series (annuities)
F A (1+i)n – 1 Uniform series (F/A,i%,n)
i compound amount
P A (1+i)n – 1 Uniform series (P/A,i%,n)
i(1+i)n present worth
A F i Sinking fund (A/F,i%,n)
(1+i)n – 1 Deposit Factor
A P i(1+i)n I Capital recovery (A/P,i%,n)
(1+i)n – 1

2.2.1. Single Payment Compound-Amount Factor

Perhitungan untuk mendapatkan F dengan P diketahui pada n perioda dan laju

bunga i per periode. Jika sejumlah P rupiah berada pada satu titik waktu tertentu

dan i% adalah laju bunga per periode, maka jumlah P tersebut akan berkembang di

masa datang menjadi P + Pi = P(1+i) pada akhir periode pertama, pada akhir kedua

berubah menjadi P(1+i) (1+i) = P(1+i)2. Pada akhir periode ketiga menjadi P(1+i) 2(1+i)

= P(1+i)3 dan pada akhir periode n akan menjadi :

 F = P(1+i)n

Kuantitas dari (1+i)n disebut sebagai single payment compound amount factor.

Symbol yang dipakai untuk faktor ini adalah (F/Pi%,n) sehingga persamaan di atas

dapat diganti dengan :

F = P(F/Pi%,n)

Penjelasan dengan diagram aliran kas seperti berikut ini :

2.2.2. Single Payment Present-Worth Factor

Perhitungan untuk mendapatkan P berdsarkan F, n periode di masa depan

dengan laju bunga i per periode.

Maka :

 1 
P = F 
 (1  i)n 
 1 
  = (P/Fi,n) : single payment present-worth factor yang

 (1  i)n 

telah ditabelkan.

2.2.3. Uniform Series Compound-Amount Factor

Perhitungan untuk mendapatkan F, n periode dari sekarang berdasarkan

penjumlahan dari A dengan laju bunga i per periode.

 Maka :

 (1  i)n - 1
F = A 
 i 

 (1  i)n - 1
  = (F/Ai,n) : uniform series compound-amount factor yang telah
 i 
ditabulasikan.

2.2.4. Sinking Fund-Deposit Factor

Perhitungan untuk mendapatkan A selama n periode berdasarkan F dengan

laju bunga i per periode.

 i 
A = F 
 (1  i)n - 1

 i 
  = (A/Fi,n) ; sinking fund deposit factor yang telah ditabulasikan.
 (1  i)n - 1

2.2.5. Capital–Recovery factor

Perhitungan untuk mendapatkan A selama n periode berdasarkan P dengan

laju bunga per periode.

Maka :

 i (1  i)n 
A=P  
 (1  i)n - 1 
 i (1  i)n 
  = (A/Pi,n) : capital recovery factor yang telah ditabulasikan.
 (1  i)n - 1 

2.2.6. Uniform Series Present – Worth Factor

Perhitungan untuk mendapatkan P berdasarkan penjumlahan A selama n

periode dengan laju bunga i per periode.

 i (1  i)n- 1
P = A 
 i(1  i)
n 
 
 i (1  i)n- 1
  = (P/Ai,n) : uniform series factor yang telah ditabelkan.
 i(1  i)
n 
 

2.2.7. Arithmetic Gradient Series

Salah satu situasi yang sering muncul dalam analisis investasi adalah

peningkatan/penurunan pendapatan/biaya secara gradien selama periode analisis.

Peningkatan/penurunan ini disebabkan oleh factor ekskalasi (kenaikan) yang

dikarenakan oleh efek inflasi, persediaan (supply), dan permintaan (demand). Dalam

Berikut adalah ilustrasi dalam diagram alir :

Untuk memudahkan pemecahan persoalan, arithmetic gradient series diubah

menjadi uniform series compound, dengan persamaan :

A = B + g(A/Gi,n)

Dengan (A/Gi,n) adalah suatu faktor yang telah ditabulasikan.