5/24/2015 GUFRON FAZA: MASS APPRAISAL

0   Lainnya    Blog Berikut» priandhita.asmoro@gmail.com   Dasbor   Keluar

GUFRON FAZA
Doa dan Keluarga adalah Energi Kami

28 March 2009 Blog Archive
►  2013 (1)
MASS APPRAISAL ►  2011 (1)

( MASS APPRAISAL) PENILAIAN MASSAL ►  2010 (1)
▼  2009 (7)
►  June (1)
►  May (1)
Penilaian massal adalah penilaian sistematik terhadap sejumlah property yang dilaksanakan pada
▼  March (3)
tanggal dan waktu tertentu dengan menggunakan standar prosedur dan pengujian statistika tertentu.
MASS APPRAISAL
Sedangkan penilaian individual (single­property appraisal atau fee appraisal) adalah penilaian terhadap
property khusus tertentu yang dilaksanakan pada tanggal dan waktu tertentu. Prosedur untuk kedua MANAJEMEN ASET
(HARTA BENDA)
jenis penilaian hampir sama, tetapi berbeda pada analisa pasar, teknik penilaian dan quality controlnya.
MENURUT AL­
QURAN
Tujuan penilaian massal adalah mendapatkan keseimbangan dan efisiensi seluruh property dalam suatu
Mengelola aset
juridiksi tertentu, khususnya untuk tujuan penilaian pajak. Penilaian massal akan efektif jika didukung properti sektor
anggaran, staff, dan resources yang memadai.  publik: masalah
val...

Penilaian massal membutuhkan pengembangan model­model penilaian yang bisa diterapkan untuk ►  February (2)
menggambarkan kekuatan ‘supply dan demand’ pada area yang lebih besar. Hasil penilaian massal
berkaitan erat dengan property sebagai sebuah grup daripada sebagai single property. Penilai harus
dapat mengembangkan, mendukung dan menjelaskan standar penyesuaian atas model penilaian yang INI AKU
dipergunakan dalam penilaian massal terhadap grup property tertentu, misalnya grup property
berdasarkan kelas­kelas, tipe­tipe/jenis konstruksi, keadaan lingkungan sekitar/neighborhoods, maupun
berdasarkan grup property lainnya. 

Sebaliknya, dalam penilaian individual, analisis pasar dan pengembangan model penilaian dipergunakan
untuk mengestimasikan nilai property khusus tertentu. Penilaian individual menghasilkan laporan
penilaian yang memberikan suatu kesimpulan atas nilai property tertentu tersebut.

Quality control terhadap penilaian masal dan penilaian individual dilaksanakan dengan metode yang
sangat berbeda. Quality control pada penilaian individual hanya terfokus pada objek khusus tertentu,
dengan pertimbangan berdasarkan atas penelitian dan analisis secara mendalam terhadap property
pembanding atau melalui perbandingan penjualan property pembanding. Penilai penilaian individual
hanya melayani kebutuhan satu klien, meskipun banyak pembuat kebijakan atau agen­agen property
tertarik dalam penilaian tersebut. Penilai harus dapat memberi kepuasan kepada semua pembayar pajak Salam
karena penilaian yang dilakukan adalah fair dan seluruh obyek pajak dinilai berdasarkan hukum.
Assalamu Alaikum 

Penilai membutuhkan skill, baik dalam penilaian massal maupun penilaian individual. Skill penilaian
massal adalah mampu menghasilkan nilai yang berharga dalam sebuah ‘reappraisal’. Dan skill penilaian About Me
individual harus dapat mempertahankan nilai tersebut pada property khusus dan melakukan penilaian gufron
terhadap property khusus yang tata cara dan tekniknya tidak bisa dipakai dalam penilaian massal.
Asyik, Santai,
Penuh
Penilai penilaian massal dapat menemukan tantangan dalam hal penggunaan teknologi modern seperti
Canda,
pengisian formulir pada system CAMA (Computer­Assisted Mass Appraisal). Sistem ini juga memberi Ramah,
kesempatan untuk meningkatkan efisiensi dan kapabilitas teknik penilai dan menghasilkan nilai yang lebih Smart, Sportif, Friendly
akurat dan seimbang.
View my complete profile

Evolusi pada Penilaian Massal.

Tujuan utama penilaian masal adalah untuk menghasilkan nilai yang seragam dan konsisten dalam suatu
area penilaian. Menurut Joseph Silverherz (1936), Wiliam A. Somers’ reappraisal of St.Paul, Minnesota,
menandakan dimulainya penggunaan penilaian massal. Ditulis di tahun 1920an, John A.Zangerle, penilai
pemerintah di Cuyahuga County (Cleveland), Ohio menjelaskan pengembangan skeduls penilaian
tanah, tabel biaya dan depresiasi, dan perangkat penilaian lainnya yang dapat dipergunakan penilai
untuk menghasilkan penilaian yang seragam. Dia menyatakan bahwa skedul penilaian ditetapkan
berdasarkan penelitian pasar lokal yang selalu diperbaharui datanya.

The National Association of Tax Assessing Officers (sekarang namanya The International Assiciation of
Assessing Officers [IAAO]) didirikan tahun 1934 dengan tujuan untuk penerapan penilaian massal
melalui pendidikan, penelitian, dan mempromosikan keseragaman penggunaan praktek penilaian. 

http://gufronfaza.blogspot.com/2009/03/mass­appraisal.html 1/5
5/24/2015 GUFRON FAZA: MASS APPRAISAL

Penerapan penilaian massal semakin tinggi setelah pemakaian komputer di tahun 1950an. Evolusi
penggunaan komputer pada computer assisted mass appraisal (CAMA) dapat dibagi dalam tahapan:
(1) Tahun permulaan pada tahun 1950an;
(2) Tahun pertumbuhan pada tahun 1960an;
(3) Tahun maturation pada tahun 1970an; dan
(4) Tahun modern dimulai di awal tahun 1980an;

Komponen­komponen dalam Sistem Penilaian Massal.

Penilaian massal menggunakan prinsip yang sama dengan penilaian individual. Teknik penilaian massal
menekankan pada model­model penilaian (dapat dilihat sebagai persamaan­persamaan, table­tabel dan
langkah­langkah), standar system kerja, dan statistika quality control. Sistem penilaian massal, baik yang
komputerisasi maupun manual mempunyai 4 subsistem yang independen, yaitu :

1. Data Management System
Terdiri dari pengumpulan data, pemasukan data, pengeditan data, pengelompokan data, pengkonversian
data, dan penyimpanan dan pengamanan data. Subsystem ini merupakan subsystem yang paling
penting dalam penilaian massal sehingga harus hati­hati dalam merencanakan, mendesain dan
melaksanakan quality control dalam tahap ini karena membutuhkan waktu yang lama dan budget yang
mahal sehingga hal ini membuat “operating cost” yang cukup tinggi dalam penilaian massal.

2. Sales Analysis System
Terdiri dari pengumpulan data penjualan, pemisahan data penjualan, pemrosesan data, ratio study, dan
laporan penjualan. Ratio study merupakan hasil yang utama dari system ini, dimana dapat mengukur
performa penilaian dan merupakan alat ukur yang bernilai dalam memonitor hasil penilaian,
mengidentifikasi skala prioritas ‘reappraisal’, penyesuaian­penyesuaian penilaian terhadap pasar dan
melaksanakan manajemen dalam perencanaan dan penjadwalan berikutnya.

Sales analysis system menggambarkan nilai yang dihasilkan oleh system penilaian dan menggambarkan
karakteristik property yang dihasilkan saat tahap (1) data management system. Hasil ratio study
digunakan dalam tahap (3) valuation system untuk mengevaluasi keakuratan pendekatan penilaian yang
berbeda dan teknik­teknik yang berbeda dan digunakan dalam tahap (4) administrative system untuk
budgeting, planning, dan scheduling.
3. Valuation System
Terdiri dari aplikasi penilaian massal dengan pendekatan perbandingan penjualan (Sales Comparison
Approach), pendekatan biaya (Cost Approach), dan pendekatan pendapatan (Income Approach) untuk
menentukan nilai. Pendekatan perbandingan penjualan menggunakan multiple regression analysis,
adaptive estimation procedure (AEP, atau feedback) dan automated comparable sales analysis. 

Pendekatan biaya membutuhkan skedul perhitungan biaya dan persamaaan­persamaan yang
terkomputerais, penurunan depresiasi dari data pasar, rekonsiliasi biaya yang dihasilkan dengan pasar.
Income approaches terdiri dari pengembangan­pengembangan dan penggunaan efek multiplier income
pada seluruh tingkatan suku bunga. Nilai yang dihasilkan dari 3 pendekatan ini akan dikaji ulang dan
direkonsiliasi untuk menentukan sebuah nilai akhir dari penilaian. 

Tahap (3) valuation system mengunakan karakteristik property yang dikumpulkan dalam tahap (1) data
management system dan menggunakan data penjualan dan hasil study ratio yang dihasilkan dalam
tahap (2) sales analysis system. Hasil ratio study dapat membantu menyempurnakan model penilaian
dan menetapkan prosedur metode penilaian yang memberikan hasil terbaik. Nilai­nilai yang dihasilkan
dalam tahap (3) valuation system digunakan dalam tahap (2) sales analysis system dan tahap (4)
administrative system. Tahap (3) valuation system menunjukkan data items yang diperlukan untuk
mendukung metode penilaian yang efektif.

4. Administrative System
Sistem ini terbangun dari berbagai fungsi dan subyek kegiatan pada tingkatan yang berbeda. Salah satu
fungsinya adalah mengotomatisasi persiapan catatan­catatan penilaian dan faktur/ tagihan pajak. 

Setiap kegiatan pada tahap (4) administrative system membutuhkan informasi dari tahapan pada system
(1), (2) dan (3) dan menghasilkan produk yang digunakan oleh satu atau lebih dari system­sistem
tersebut.

Fungsi­fungsi dalam Penilaian Massal 

Tiga fungsi dasar dalam penilaian massal, yaitu: reappraisal, data maintenance, dan nilai updates.
Reappraisal memberikan kesempatan yang baik untuk mengembangkan system penilaian massal dan
mengenalkan prosedur penilaian yang baru. Bila reappraisal berhasil dilaksanakan, maka akan
memperbaharui system data maintenance dan nilai annual yang dihasilkan.

1. Reappraisal
Setiap kantor penilaian harus menyiapkan reappraisal secara periodik dan meningkatkan system

http://gufronfaza.blogspot.com/2009/03/mass­appraisal.html 2/5
5/24/2015 GUFRON FAZA: MASS APPRAISAL
penilaian massal.
Langkah­langkah pada reappraisal:
a. Performance Analysis. 
Analisis ini menjaga agar terjadi keseimbangan dan konsistensi nilai assessment yang ditetapkan dengan
nilai pasar. Alat ukur yang utama adalah ratio study, dimana harus dihubungkan dengan data­data
tahunan terakhir. Jika performanya buruk, maka dibutuhkan reappraisal, terlebih lagi bila penilaian yang
terakhir dilaksanakan telah lama sekali berlalu.
b. Reappraisal Decision
Aturan­aturan administratif yang diterbitkan pada umumnya mengharuskan dilaksanakannya reappraisal.
Beberapa kantor penilaian menggunakan cyclical skedul yang dapat dikaji ulang dan dievaluasi setiap
tahun. Sedangkan kantor penilaian yang lain melaksanakan reappraisal setiap interval periode (misal 3
atau 4 tahun sekali) atau karena sebagai respon atas hasil ratio study atau juga dilaksanakan karena
adanya faktor­faktor eksternal.
Kapanpun waktunya dilaksanakan, reappraisal membutuhkan perencanaan yang matang dan komitmen
yang kuat akan resources. 
c. Analysis of Available Resources
Sebelum merumuskan tujuan reappraisal, kantor penilaian harus melihat resources yang tersedia: baik
staff, budget, system dan data yang berlaku, support, data dan peta yang ada. Anggaran yang
mencukupi adalah resources yang paling menentukan. Resources menentukan variasi system yang akan
dilaksanakan dan waktu yang dibutuhkan sehingga reappraisal menjadi efektif.
d. Planning and Organization
Tahap ini adalah aspek terpenting dalam reappraisal. Dalam tahap ini perlu diidentifikasi target tanggal
penyelesaian penilaian dan tujuan performa. Kemudian dilakukan planning/perencanaan kerja yang
spesifik dan skedul sehingga dapat mencapai target tepat waktu. Bagan organisasi harus merefleksikan
tanggung jawab setiap bagian/divisi.
e. System Development
Tahap ini menghasilkan prosedur, metode, manual dan software untuk setiap subsystem penilaian
massal. Hasil pertama terdiri dari formulir, manual, prosedur pengumpulan dan pengolahan data­data
(data karakteristik property, sales, dan income)
f. Pilot Study
Menguji prosedur baru pada satu atau dua area kantor penilaian dengan mempertimbangkan kapan
perubahan dibuat. Pilot study (termasuk ratio study) akan menghasilkan nilai yang akurat dan dapat
dipercaya, juga memberikan usulan memodifikasi prosedur.
g. Data Collection
Apabila formulir dan prosedur sudah dikembangkan, diuji dan disetujui, maka pengumpulan data mulai
dilakukan. Quality control adalah penting untuk mengedit dan menguji data sebelum digunakan untuk
proses penilaian. Data yang berkualitas akan mencerminkan penilaian yang akurat.
h. Production of Values
Untuk menghasilkan niulai, harus dimulai dengan analisis pasar, model­model pengembangan, model
kalibrasi dan perhitungan nilai­nilai awal. Ratio study akan mengevaluasi keakuratan dan konsistensi nilai
antara type­type property yang dinilai dengan areanya. Jika model­model tersebut memberikan hasil
yang dapat diterima, maka model­model tersebut dapat menghasilkan nilai.
i. Preparation of the Assessment Roll
Nilai akhir ditampilkan dalam daftar penilaian dan penilai harus mensyahkan/menyetujui daftar tersebut
dan dikirimkan. Penilai harus mempersiapkan keputusan penilaian, baik informal maupun formal.
Meskipun proses keputusan menghabiskan waktu yang banyak, hal ini memberikan kesempatan untuk
mengkaji ulang nilai individual secara detail dan membuat koreksi yang diperlukan.
j. Final Performance Analysis
Penilai menghasilkan ratio study untuk mengukur dan mengevaluasi keakuratan dan keseragaman dari
nilai­nilai assessment yang baru. Ratio study ini melaksanakan aturan­aturan yang distandarkan/
dibakukan dalam system yang baru atau dalam reappraisal, kemudian dijadikan untuk persiapan
pelaksanaan reappraisal berikutnya.

2. Data Maintenance
Data maintenance adalah proses pengambilan dan penilaian atas konstruksi baru dan perubahan­
perubahan lain pada property. Program maintenance yang baik mempunyai dua komponen, yaitu:
a. Pusat perijinan bangunan dan bidang­bidang tanah. 
Kantor penilaian menerima tembusan surat ijin, kemudian data­data property diambil dan diberi tanda
serta membuat skedul inspections. Property yang masih dalam tahap konstruksi di akhir tahun penilaian
harus diperiksa pada periode penilaian berikutnya. 
Catatan bidang tanah mengharuskan penilai untuk membuat peta baru, diberi nomor dan didaftarkan. 
b. Re­inspection secara periodic terhadap seluruh property. 
Fungsi utama reinspeksi adalah untuk meverifikasi perubahan informasi yang terjadi, dimana fisik
property dengan laporan/ catatan propertynya diperbandingkan. 
AInformasi terbaru didapatkan langsung dari si­pembayar pajak selama masa penilaian berlangsung
menunjukkan adanya perubahan data/catatan karena terdapat informasi yang tidak akurat atau sudah
usang/tidak berharga. Perubahan tersebut mengharuskan dilaksanakannya verifikasi dan re­inspektion
secara periodik di lapangan.

3. Value Updates

http://gufronfaza.blogspot.com/2009/03/mass­appraisal.html 3/5
5/24/2015 GUFRON FAZA: MASS APPRAISAL
Untuk mendapatkan nilai baru diperlukan penyesuaian tahunan terhadap property selama pelaksanaan
re­appraisal. Penilaian massal dapat menggunakan ratio study atau analisis pasar lainnya untuk
menentukan faktor­faktor yang dominan yang dapat mempengaruhi nilai property berdasarkan type
property, lokasi, ukuran dan umur property dan lain­lainnya.

Prinsip­prinsip Penilaian Massal
Penilaian massal dilaksanakan dengan prinsip dasar yang sama dengan penilaian individual. Penilaian
massal melibatkan persamaan, tabel, dan skedul yang disebut model. Model ini digambarkan melalui dua
proses, yaitu (1) Spesifikasi model struktur dasar dan (2) Model kalibrasi.

Spesifikasi Model Umum
Model penilaian massal yang umum merupakan suatu model yang mengijinkan penilai untuk menentukan
format dan isi yang spesifik. Model umum dapat memberikan sebuah kerangka kerja untuk menstimulasi
kekuatan supply dan demand yang bekerja pada pasar real estate. Di dalam model terdapat variabel
atau karakteristik property yang dipergunakan dan hubungan/pengaruh masing­masing variabel pada
model tersebut.
Misal : Model umum dalam Cost Approach, yaitu:

MV = IV + LV

MV = (PixISIZE) + (PLxLSIZE)

BV = (PB1xBSIZE1) + (PB2xBSIZE2) + … +(PBnxBSIZEn)

BV = (BQ1xBQ2x…xBQn)x[(PB1xBSIZE1)+(PB2xBSIZE2)+…+ (PBnxBSIZEn)]

Keterangan :
MV = Market Value
IV = Improvement Value
LV = Land Value
BSIZE = Ukuran bangunan dalam m2
PB = Price per unit
BQ = faktor kulitatif bangunan, seperti kualitas konstruksi, kondisi, desain, dan umur efektif.
BV = Building Value/Nilai Bangunan

Penilai missal harus memahami model penilaian yang dipergunakan dan memastikan bahwa nilai­nilai
tersebut merefleksikan nilai property berdasarkan pasar lokal.

Model Calibration
Model kalibrasi merupakan proses penyesuaian formula penilaian massal, table­tabel, dan skedul pada
pasar saat ini. Dalam cost approach misalnya, proses kalibrasi melibatkan penyesuaian tingkat suku
bunga dan penyesuaian biaya. Walaupun struktur model Penilaian Massal terbukti valid dalam beberapa
tahun sebelumnya, namun setidaknya model tersebut harus dikalibrasi atau di­update setiap tahun.
Untuk meng­update dalam jangka pendek, mungkin diperlukan penyesuaian faktor­faktor trend/dominan,
sedangkan untuk periode jangka panjang diperlukan market analysis yang lengkap dan merefleksikan
kondisi pasar lokal saat ini.

Cost Approach, kalibrasi dipengaruhi oleh:
Cost table, terdiri dari penyesuaian tingkat suku bunga, konstruksi dasar per m2, penyesuaian lump sum
untuk dipergunakan dalam Replacement Cost New/Penggantian Biaya Baru.
Depreciation Shedule, merefleksikan kondisi property dengan mengestimasi umur efektif.
Time and Location Modifier, dipergunakan untuk penyesuaian biaya dalam lokasi yang bervariasi dan
perubahan biaya menurut waktu.
Market Adjustment Factor, akurasi cost skedul, condition rating, depreciation skedul akan
meminimumkan kebutuhan akan faktor penyesuaian pasar. Penyesuaian tersebut dilaksanakan menurut
tipe property dan area property berdasarkan study ratio penjualan atau analisis pasar lainnya. 

Income Approaches, kalibrasi dipengaruhi oleh:
Market Rent, terdiri dari penyesuaian tingkat sewa pasar per unit basis yang dikembangkan berdasarkan
data penghasilan dari pemilik property atau dari sumber pihak ketiga.
Vacancy and Expense Ratio, terdiri dari penyesuaian potential gross income atas typical net income.
Ratio ini didasarkan atas study pasar lokal dan manajemen tertentu, seperti tipe property komersial
(apartemen, hotel dan motel, bangunan kantor, toko retail, gudang, dll) dan atau berdasarkan umumr
grup.
Rates and multiplier, terdiri dari penyesuaian pendapatan terhadap nilai pasar, seperti pengganda
pendapatan kotor, tingkat suku bunga, dan tingkat diskonto berdasarkan pasar lokal.

Sales Comparison Approach, kalibrasi dipengaruhi oleh:
Land Valuation Table, terdiri dari tabel topografi, kedalaman, water frontage, dan lain­lain.
Sales Comparison Adjustment, diestimasi melalui perbandingan nilai property subjek dengan property

http://gufronfaza.blogspot.com/2009/03/mass­appraisal.html 4/5
5/24/2015 GUFRON FAZA: MASS APPRAISAL
lain dengan penyesuaian, baik perbedaan fisik, lokasi maupun keadaan lingkungan sekitar.
Multiple Regression Analysis Equation, persamaan tertentu harus dikembangkan untuk setiap area pasar
tertentu dalam wilayah kerja atau model umum harus disesuaikan untuk setiap lokasi yang bervariasi. 
Feedback Equation, Adaptive estimation procedure (AEP) adalah otomasi versi lain dari pendekatan
data pasar. Strukturnya sama dengan pendekatan biaya namun harganya merupakan pencerminan
setiap karakteristik property berdasarkan analisis penjualan.
Base Home Table, dibuat melalui sebuah persamaan statistika yang diturunkan melalui Multiple
Regression Analysis Equation atau Feedback Equation.
Diposkan oleh gufron di 4:11 PM 

No comments:
Post a Comment

Link ke posting ini
Create a Link

Newer Post Home Older Post

Subscribe to: Post Comments (Atom)

Picture Window template. Powered by Blogger.

http://gufronfaza.blogspot.com/2009/03/mass­appraisal.html 5/5