El Reajuste de Tierras como una herramienta

de Redesarrollo Urbano
Seminario en Chile
Land Policy Challenges for Reconstruction of
Cities Damaged by the Earthquake and tsunami
Yu-Hung Hong
Senior Fellow, LILP, and
Visiting Assistant Professor, MIT
May 4, 2010

© 2010 Lincoln Institute of Land Policy. All rights reserved

 Esquema de la presentación
 ¿Qué es el reajuste de tierras? (RT)
 ¿Para qué sirve?
 ¿Cómo funciona?
 Potenciales ventajas del RT
 Potenciales limitaciones del RT
 Mitos y realidades en la adopción del RT
 Discusión abierta

2
 Qué es el reajuste de tierras

Idealmente, el reajuste de tierras es un

conjunto de reglas formales e informales
designadas por las partes interesadas en el
desarrollo o redesarrollo urbano para facilitar
el intercambio de derechos de propiedad que
le podrían permitir al proyecto ser
democrático y autofinanciado.
3
 DESARROLLOS ANTES/DESPUÉS DEL REAJUSTE DE
TIERRAS_1
ANTES DESPUÉS

4
 DESARROLLOS ANTES/DESPUÉS DEL REAJUSTE DE
TIERRAS_2
ANTES DESPUÉS

5
 An example of site
assembly problem in
Hong Kong

Un propietario que se resiste a la

6
venta en Washington, D.C.
 Un propietario que se resiste a la venta en
7 la ciudad de Chongqing, China
 Reconstrucción Post-terremoto
en Kobe, Japón

8
 Recuperación después de la guerra
9
en Nagoya, Japón
10
 Proceso de Reajuste de Tierras

Precio de la
tierra

11
 Proyecto de Reajuste de Tierras en la ciudad de Cheongiu
City, Corea del Sur
(en Millones de Won)

Costo Ingresos
ㅇConstrucciónn 35,310 ㅇVentas de tierras de costo
ㅇCompensación 6,694 equivalente
ㅇCostos de desarrollo 17,568 -Instalaciones públicas 12,413
ㅇGastos misceláneos 4,369 -Vivienda 33,401
ㅇCostos de relocalización 375 -Industrial 7,772
-Estacionamiento 2,257

ㅇSubsidio Público 8,473

Total 64,316 Total 64,316

12
 Objetivos del RT en Países Europeos Seleccionados
(P=primario, S=secundario, M=menor, N/C=no considerado)

Objectivo Finlandia Alemania Suecia Francia

Facilitar la adquisición de tierra para desarrollo urbano S S P P

Influenciar el uso de tierra N/C M P P

Permitirle a los propietarios existentes compartir la P M P P

ganancia generada por el desarrollo urbano

Capitalizar a travñes de los incrementos en el valor de la P P P P

tierra para financiar los costos del redesarrollo urbano

Apurar el proceso de desarrollo S S P S

Promover el desarrollo de vivienda P P P P

Obtener tierra para el desarrollo de infraestructura N/C N/C P P

Evitar la gentrificación M S P S

Source: Vitanen, Kauko. 2002. The Finish Urban Land Readjustment Procedure in an International Context: What Can be Learned Commonly.
Unpublished paper presented at the Land Readjustment workshop at the Lincoln Institute of Land Policy, March 21-22, 2002.

13
Ventajas Potenciales del RT
 RT puede no requerir un capital inicial sustancial para la comprarle a los
propietarios existentes.
 RT puede minimizar el desplazamiento (la relocalización)
 RT puede evitar a quienes se niegan a vender porque el valor de
intercambio de la tierra será determinado colectivamente antes de la
reunión de tierras
 RT puede ser más equitativo que otros mecanismos de reunión de tierras
porque los beneficios y costos del redesarrollo de la tierra son soportados
por los propietarios afectados.
 RT puede actuar como un arreglo institucional a través del cual se puede
promover una participación comunitaria más amplia en el redesarrollo
urbano y una alianza pública-privada-comunitaria.

14
Limitaciones
 El desarrollo compacto puede no corresponderse con las
preferencias de los propietarios de las residencias
existentes.
 La negociación implicada en el intercambio de títulos
puede consumir tiempo.
 El establecimiento de la legislación necesaria para el
RT puede implicar un largo proceso político.

 Dependiendo de la escala del proyecto, a los

propietarios participantes les puede tomar un largo
tiempo recuperar su inversión.

 La determinación de las contribuciones de tierra puede

15 ser controversial.
 Contribuciones de tierra en Proyectos selccionados en Seúl, Corea del Sur (en %)
Proyecto Costo equivalente Reducción total Año de Inicio

Bulgwang 6.63 25.23 1965

Toukdo 7.03 2616 1966

Myonmok 5.93 25.12 1963

Yeokchon 11.41 30.10 1967

Changdong 12.93 30.25 1967

Gyongin 14.03 32.91 1968

Gimpo 11.34 31.02 1968

Siheung 11.70 30.86 1968

Sinrim 15.66 33.16 1970

Yeongdong 13.25 36.83 1971

Jamsil 21.15 52.90 1974

Amsa 27.40 50.42 1976

Janganpyong 33.35 53.85 1976

Guro 20.27 54.40 1979

Garak 22.82 57.39 1982

Gaepo 35.81 68.34 1982

Limitaciones
 Los intereses económicos son vastos (pequeños y grandes
propietarios, arrendatarios, inversionistas,
desarrolladores, etc.)

 La autoridad del RT (o el gobierno) pueden tener que

soportar el riesgo de un mercado de propiedades que sea
débil o sobredimensionado hasta que se complete el
proyecto.

 La implementación del RT requiere de cierta capacitación

técnica y asistencia para la comunidad objetivo.

17
 Mitos del RT

No. 1
La idea de que nunca funcionará en países,
como los Estados Unidos y Gran Bretaña,
donde la protección a la propiedad privada
es la piedra angular de la ideología política
y de los derechos constitucionales de los
ciudadanos.

18
 Fundamentos Legales: La Constitución de
USA
Quinta Enmienda
• Nadie podrá… ser privado de la vida, la libertad o
propiedad sin el debido proceso legal, ni se
ocupará la propiedad privada para uso público sin
justa compensación.

Decimocuarta Enmienda
• Ningún Estado podrá…privar a una persona de la
vida, libertad o propiedad sin el debido proceso de
ley, ni negar a cualquier persona dentro de su
jurisdicción la igual protección de las leyes.
19
 Realidad
No. 1
En muchos países donde se usa el RT, las
limitaciones constitucionales a la
interferencia pública sobre la propiedad
privada son al menos tan estrictas (si no
más estrictas que) las de los Estados
Unidos.

20
 Realidad
No. 1

Es importante la Constitucionalidad de la
elaboración de normas, no la
Constitución. Por diseño, las
disposiciones de la Constitución debe ser
sometidas a cambios de acuerdo a
diversas circunstancias.

21
 Realidad
No. 1
De hecho, los Estados Unidos podría
haber sido el primer país que utilizó la
idea de reajuste de tierras (pooling o
agrupación) (Método George
Washington de construcción de la
capital en 1971).

22
 Mito del RT

No. 2
El esquema no funcionaría en países donde
la cultura del colectivismo, que se cree que
es esencial para el reajuste de la tierra, está
ausente.

23
 Realidad
No. 2
Las investigaciones realizadas sobre
proyectos de ordenación o reajuste
japoneses muestran que los propietarios de
la tierra no son para nada colaborativos ni
orientados al consenso cuando se trata de
negociaciones con las agencias que están
organizando el intercambio de títulos (de
dominio).
24
 Mito del RT

No. 3
Técnicamente es difícil estimar el valor del
suelo antes y después de un proyecto de
reajuste de tierras, a fin de determinar la
razón/proporción del intercambio de
tierras.

25
 Realidad
No. 3
La determinación del precio de adquisición
de tierras también es muy difícil
respondiendo a los enfoques del mercado y a
los poderes del Estado.
La consideración clave es tener algunos
procesos viables, acordados por todas las
partes implicadas para la proyección del valor
de la tierra (la acción colectiva es clave).

26
 Mitos del RT
No. 4
Para que los proyectos de Reajuste de
Tierras sean viables, es necesario que
exista un mercado de suelo muy activo.

27
 Realidad
No. 4
¿Todos los proyectos de desarrollo necesita
las mismas condiciones de mercado
condiciones y se enfrentan a ciertos riesgos
de inversión?
Si es así, ¿por qué debemos esperar que sea
distintos cuando se trata de proyectos
organizados a través de reajuste de tierras?
28
 Realidad
No. 4
Quienes diseñaa las políticas pueden tener
una expectativa demasiado alta en la tierra
reajuste.
La idea de que los proyectos de reajuste de la
tierra puede ser
totalmente autofinanciado es posible, pero
difícil de lograr.
29
 Mito del RT
No. 5
El reajuste de tierras permite que los
beneficios financieros del proyecto sean
redistribuidos entre todos los propietarios
que participan, en vez de beneficiar a sólo
unos pocos. Cómo pueden los propietarios
(grandes o pequeños) ser efectivamente
persuadidos para apoyar sus este tipo de
iniciativas si los beneficios financieros se
diluyen en el RT?
30
 Realidad
No. 5
Este es un verdadero problema -cuestión que
está relacionada con el poder de persuasión, la
no invasión de la propiedad privada y la
valorización del suelo.
La solución radica en la creación de
instituciones que fomenten la acción colectiva
–basados en la teoría de la reciprocidad y la
justicia.
31
 Mitos del RT
En un régimen relativamente autoritario o en una
situación en la que la comunidad tiene poco
poder político, existe un riesgo real de que las
personas afectadas puedan no ser capaces de
ejercer suficiente influencia sobre el proceso de
toma de decisiones.

32
 Realidad
No. 6
Una especie de democracia deliberativa debe
ser establecida para evitar la coerción. Por lo
tanto, puede ser importante que la asociación
de vecinos sean los actores clave para
gestionar el proyecto.
Una vez más, la clave está en la acción
colectiva
33
 Discusión Abierta

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