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Como parte del trabajo de investigación se efectúa una revisión de los principios del Real
Estate, base teórica que gobierna el mercado inmobiliario, donde se desenvuelve el sistema en
estudio. Esta parte del trabajo nos permite obtener una aproximación a los factores que
determinan el mercado del Real Estate, configurando así la primera fuente para determinar los
factores críticos y actores relevantes para el éxito del Programa Mivivienda.
La base teórica es complementada con una base empírica, a través del estudio
comparativo entre el sistema habitacional chileno y el peruano, lo cual proporciona nuevos
criterios de identificación de factores claves de éxito y de los actores que los movilizan. En este
sentido, es importante destacar que los resultados obtenidos por Chile en su política
habitacional, son consecuencia de las reformas integrales que se implementaron en el país,
que involucró reformas en la legislación y en las instituciones del sector habitacional, siendo un
proceso que se inició en 1978 y que a la fecha lleva cerca de 25 años. En el Perú, Mivivienda
recién tiene 5 años de creado y está empezando a operar en un sector como Vivienda, en el
que hace falta una reforma integral de las instituciones.
Sustentado en esta metodología, la presente tesis permite proponer los siguientes factores
críticos para el éxito del Programa Mivivienda: (i) disponibilidad de terrenos saneados
legalmente; (ii) economías de escala en la industria de la construcción de viviendas; (iii)
planificación urbana y (iv) disponibilidad de recursos financieros para el otorgamiento de
créditos hipotecarios.
Asimismo, el estudio permite definir que los actores que movilizarán de manera prioritaria
las variables clave son: (i) Cofopri; (ii) Constructores; (iii) Municipalidades; (iv) Fondo
Mivivienda y (v) Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento. Es importante destacar,
que producto del análisis de la dinámica de actores, las Municipalidades constituyen el mayor
potencial de conflictos mientras que es el Ministerio de Vivienda el mayor generador de
alianzas con los otros actores del sistema.