PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA EN LIMA METROPOLITANA: ESTUDIO DE LA

ARTICULACIÓN DEL SECTOR EN TORNO AL PROGRAMA MIVIVIENDA

El déficit habitacional en el Perú constituye un problema permanente en la agenda del

gobierno central. En este contexto, la situación de la vivienda en Lima Metropolitana es
particularmente importante, ya que 25% de la población peruana vive en la capital.

Desde 1999, el Estado ha venido promoviendo el Programa Mivivienda, esquema

habitacional basado en la construcción formal y que considera el subsidio a la demanda como
uno de los factores claves.

El Programa Mivivienda plantea el papel protagónico de la empresa privada en los

sectores de la construcción y financiero, reservando para el Estado el rol de facilitador y
dinamizador del sector. Bajo este esquema, en el desempeño del sistema, confluyen un
conjunto de instituciones públicas y privadas, cuya interacción permite movilizar en mayor o
menor grado, los factores que determinan el éxito de dicho programa.

Lo anteriormente expuesto, justifica la importancia de realizar un diagnóstico de la

situación actual del sector a fin de proponer recomendaciones que contribuyan a movilizar
adecuadamente los factores críticos que determinan el éxito del Programa.

Como parte del trabajo de investigación se efectúa una revisión de los principios del Real
Estate, base teórica que gobierna el mercado inmobiliario, donde se desenvuelve el sistema en
estudio. Esta parte del trabajo nos permite obtener una aproximación a los factores que
determinan el mercado del Real Estate, configurando así la primera fuente para determinar los
factores críticos y actores relevantes para el éxito del Programa Mivivienda.

La base teórica es complementada con una base empírica, a través del estudio
comparativo entre el sistema habitacional chileno y el peruano, lo cual proporciona nuevos
criterios de identificación de factores claves de éxito y de los actores que los movilizan. En este
sentido, es importante destacar que los resultados obtenidos por Chile en su política
habitacional, son consecuencia de las reformas integrales que se implementaron en el país,
que involucró reformas en la legislación y en las instituciones del sector habitacional, siendo un
proceso que se inició en 1978 y que a la fecha lleva cerca de 25 años. En el Perú, Mivivienda
recién tiene 5 años de creado y está empezando a operar en un sector como Vivienda, en el
que hace falta una reforma integral de las instituciones.

Configurada una primera relación de factores críticos de éxito y de actores, una

investigación exploratoria basada en entrevistas a actores y expertos locales, permite hacer
una primera validación cualitativa, la cual es consolidada a través de una segunda validación
del mismo tipo, a cargo de un experto, que a juicio de los autores de esta tesis, poseía el
manejo adecuado de las diferentes áreas de conocimiento que involucra el sector vivienda.

Configurada la relación de factores determinantes, actores relevantes y sus roles, se inicia

el proceso de validación cuantitativa, el cual se basa en la realización de encuestas efectuadas
a los actores del sistema y que permite la jerarquización de los factores críticos y de los roles
de cada uno de los actores.

Con la información hasta aquí obtenida, se procede a realizar un estudio de la dinámica

sectorial, a partir de la aplicación del método de Godet. Este estudio permite identificar las
alianzas y conflictos potenciales, que son susceptibles de presentarse entre los diferentes
actores del sector.

Sustentado en esta metodología, la presente tesis permite proponer los siguientes factores
críticos para el éxito del Programa Mivivienda: (i) disponibilidad de terrenos saneados
legalmente; (ii) economías de escala en la industria de la construcción de viviendas; (iii)
planificación urbana y (iv) disponibilidad de recursos financieros para el otorgamiento de
créditos hipotecarios.
 Asimismo, el estudio permite definir que los actores que movilizarán de manera prioritaria
las variables clave son: (i) Cofopri; (ii) Constructores; (iii) Municipalidades; (iv) Fondo
Mivivienda y (v) Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento. Es importante destacar,
que producto del análisis de la dinámica de actores, las Municipalidades constituyen el mayor
potencial de conflictos mientras que es el Ministerio de Vivienda el mayor generador de
alianzas con los otros actores del sistema.

Finalmente, como resultado de ésta investigación, se presentan una serie de

recomendaciones entre las cuales destacan las siguientes: El fomento de alianzas estratégicas,
por intermedio de las Municipalidades, entre los propietarios de terrenos en áreas urbanas y
con los empresarios promotores de proyectos habitacionales, a manera de permitir un
crecimiento ordenado de la ciudad, evitar las ocupaciones informales y las construcciones
precarias; la actualización y modernización tecnológica de los empresarios nacionales
dedicados a la construcción, asumiendo para esto Capeco un papel más dinámico; la
realización de una mayor difusión de los programas de vivienda gubernamentales; la
focalización del subsidio en los sectores de menores ingresos; la necesidad de un mayor
acercamiento entre el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento con las
Municipalidades, de manera de lograr una coherencia entre el crecimiento de la ciudad con los
planes de crecimiento preestablecidos, haciendo que los cambios de zonificación obedezcan a
un plan y no a situaciones de urgencia; la necesidad de lograr un alineamiento entre el plan
estratégico del sector viviendaque está a cargo del Ministerio, con la planificación urbana que
realiza la Municipalidad de Lima a través del Instituto Metropolitano de Lima (IMP), de manera
de tener planes operativos que permitan llevar adelante los proyectos habitacionales de
manera ordenada, optimizando recursos y plazos y por último la necesidad que el Fondo
Mivivienda continúe con la labor de dinamizador del mercado de vivienda y Cofopri, a cargo del
saneamiento legal de las propiedades informales en coordinación con las Municipalidades,
para así poder lograr los objetivos planteados en las políticas habitacionales del Estado, y
específicamente en los programas de vivienda de interés social como es el caso específico de
Mivivienda.

Resumen elaborado por los autores.