Perizia.

TRIBUNALE
DI BERGAMO
CONCORDATO OFFICINA MAFFIOLETTI S.R.L.
25/2016c.p.
GIUDICE DELEGATO: DR. MAURO VITIELLO

COMMISSARIO GIUDIZIALE: DR. MARCO CRIFO’
TECNICO INCARICATO: ARCH. PIERO PEDROLI
RELAZIONE DI STIMA
BENI MOBILI E IMMOBILI
BENI IMMOBILI
Data della valutazione
giovedì 02/03/2017
Data del rapporto

giovedì 02/03/2017
STIMA BENI IMMOBILI

Concordato Preventivo "Officina Maffioletti S.r.l."
Numero della pratica
15/16 C.P.
Richiedente valutazione
Giudice Delegato Dott. Mauro Vitiello
Valutatore
Arch. Piero Pedroli
Via G. Finardi, 9 - 24100 BERGAMO - BG
Tel. 035.222505
Tipo di Valutazione
Giudiziaria
Oggetto
I beni oggetto di stima in questa relazione sono:
- un edificio industriale (capannone, uffici e magazzini) sito nel comune di Brusaporto
(BG);
- una autorimessa nel comune di Gorlago (BG).
A parte vengono peritati beni mobili, mezzi e attrezzature.
Valore
878.830,00 € Diconsi Euro ottocentosettantaottomilaottocentotrenta
Compendio
Classificazione Autorimessa - Garage
Comune GORLAGO
Indirizzo Via Giacomo matteotti,
Proprietà In condominio con altre unità.
Utilizzo
Dati catastali Fg. 2 Part. 311 Sub. 22
Fg. 2 Part. 311 Sub. 22
Fg. 2 Part. 311 Sub. 22
Superficie (m²) 17,70
Valore unitario (€/m²) 500,00
Valore di mercato (€) 8.850,00
Compendio
Classificazione Capannone industriale
Comune BRUSAPORTO
Indirizzo Via Artigiani, 23
Proprietà Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)
Utilizzo In proprietà
Dati catastali Fg. 3 Part. 475
Fg. 3 Part. 475
Superficie (m²) 1.657,80
Valore unitario (€/m²) 524,78
Valore di mercato (€) 869.980,00
Data rapporto giovedì 02/03/2017 Pagina 2 di 52

ELENCO IMMOBILI OGGETTO DI STIMA
N. Compendio immobiliare e Valutazione richiesta
1 Per l'immobile classificato come Capannone industriale, sito in Via ARTIGIANI, 23 - BRUSAPORTO (BG),
LOMBARDIA, (Subject) di seguito denominato "Capannone industriale Via ARTIGIANI, 23 - 24060 - BRUSAPORTO
(BG)" è determinato il Valore di mercato alla data di stima del 13/02/2017.
Riferimenti catastali - Bene principale

Comune Amministrativo di BRUSAPORTO Comune Catastale di BRUSAPORTO
Catasto Fabbricati
Fg. 3 Part. 475 Categoria: D 7 -Fabbricati speciali…, Rendita 6.868,88 €
Fg. 3 Part. 475 Categoria: D 7 -Fabbricati speciali…, Rendita 6.868,88 €
2 Per l'immobile classificato come Autorimessa - Garage, sito in Via GIACOMO MATTEOTTI - GORLAGO (BG),
LOMBARDIA, (Subject) di seguito denominato "Autorimessa - Garage Via GIACOMO MATTEOTTI, - 24060 -
GORLAGO (BG)" è determinato il Valore di mercato alla data di stima del 22/02/2017.
Riferimenti catastali - Bene principale

Comune Amministrativo di GORLAGO Comune Catastale di GORLAGO
Catasto Fabbricati
Fg. 2 Part. 311 Sub. 22 Categoria: C 6 -Stalle,scuderie,rimesse,autorimesse, Classe 3, 18,00 m², Rendita 40,90 €
Fg. 2 Part. 311 Sub. 22 Categoria: C 6 -Box o posti auto pertinenziali, Classe 3, 18 m², Rendita 40,90 €
Fg. 2 Part. 311 Sub. 22 Categoria: C 6 -Box o posti auto pertinenziali, Classe 3, 18 m², Rendita 40,90 €
PREMESSA
Il rapporto di valutazione immobiliare (perizia) richiesto deve risultare conforme agli Standard Internazionali di
Valutazione Immobiliare (IVS ultima edizione), agli European Valuation Standards (EVS 2016) e alla norma UNI
11612:2015 sul Valore di Mercato, ed inoltre contenere un'analisi puntuale di comparazione fra gli immobili oggetto di
stima e le recenti compravendite avvenute entro gli ultimi 36 mesi nella zona di ubicazione del cespite oggetto di stima,
insieme ad una dettagliata relazione circa i riferimenti e i dati presi a confronto, con indicazione del nominativo del
notaio e del numero di raccolta e di trascrizione dell'atto, come pure di tutte le caratteristiche quantitative e qualitative
comparate.
Sono esclusi dalla possibilità di considerare i dati comparabili le quotazioni unitarie di qualsiasi fonte, le offerte in
vendita, le vendite giudiziarie e qualsiasi dato che non rientri nella definizione di Valore di mercato di cui alla norma UNI
11612:2015 e al Regolamento 575/2013/UE.
Per la stima del capannone industriale gli indici dei prezzi dei fabbricati "OMI - F.I.M.A.A. - Osservatorio Immobiliare
Valore Casa" vengono qui utilizzati solo per individuare le aree industriali limitrofe appartenenti allo stesso segmento di
mercato. A seguito di questa indagine preliminare, la ricerca delle compravendite reali può essere correttamente estesa
alle zone industriali di Seriate-Cassinone, Albano Sant'Alessandro e Grassobbio, con valori di mercato medi analoghi
all'area ove è situato l'immobile oggetto di stima (distanza massima di 7km dal capannone periziato). Essendoci soltanto
una compravendita recente adiacente al capannone dell'Officina Maffioletti, si analizzano gli atti di alienazione avvenuti
negli ultimi 24 mesi nei due distretti industriali più simili e più vicini, tutti con valori medi - secondo listini - di € 800,00 al
mq. Come vedremo, i valori individuati negli atti di compravendita di seguito esaminati, disattendono - in difetto - i
valori riportati dai prezziari degli osservatori ivi menzionati.
Per il box la ricerca dei comparabili eseguita non ha fornito valori necessari ma suggerito indicazioni preziose per
l'utilizzo dei valori Omi.
MANDATO E ASSUNZIONI PRELIMINARI
Il giudice delegato in data 07/02/2017 nominava il sottoscritto Piero Pedroli come stimatore per assistere il commissario
giudiziale nella valutazione dei beni del Concordato Preventivo "Officina Maffioletti" n.25/16 cp.

SOGGETTI
Ruolo Descrizione
Richiedente valutazione Giudice Delegato Dott. Mauro Vitiello
Valutatore Arch. Piero Pedroli
Via G. Finardi, 9 - 24100 BERGAMO - BG
Tel. 035.222505 Cel. 347.9542023
Nato il 25/05/1979 a BERGAMO
CF: PDRPRI79E25A794A

CRITERI E PROCEDIMENTI
Nel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri (aspetti economici) e relativi procedimenti
estimativi:
Valore di mercato
Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro
della domanda e dell'offerta.
L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incarico
ricevuto.
Secondo l'International Valuation Standards (IVS), il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato
immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo
indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale
entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.
La definizione coincide sostanzialmente sia con quella contenuta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa,
ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare 263 del 27 dicembre 2006 dal titolo
"Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, Punto 1, sia con quella
contenuta nel Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013 relatico ai
requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012
denominato CRR Art. 4 par. 1 lett. 76.
Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato:
"importo stimato..."
si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un
soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza
per compiere la valutazione;
“…alla data della valutazione…”

richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e
il valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone
anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione
di prezzo altrimenti possibile;
“…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato…”
entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato.
L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobile
al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono
ciascuna indipendentemente dall’altra;
“…dopo un’adeguata promozione commerciale…”

per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo
ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento del
mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero di
potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione;
“…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna
costrizione…”
presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che
ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a
compimento.
La definizione di valore di mercato assume che:

Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione.
Il valore di mercato esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari o
speciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale
garantita da una parte nella transazione.
Valore di mercato [Stima a Market Comparison Approach]-[Stima dei Miglioramenti]-[Costi non conformità]
Procedimento Descrizione
Costi non conformità Costi dovuti alle non conformità
Costi non conformità
Costi dovuti alle non conformità rilevate fra lo stato di fatto dell'immobile e i documenti
approvati.
Stima a Market Comparison Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach
Approach
Market Comparison Approach
Il market comparison approach (MCA) (o metodo del confronto di mercato) è un
procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge
attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di
confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello
stesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e
delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo.
Stima dei Miglioramenti Valore determinato mediante il procedimento di Cost Approach
Cost Approach
Il cost approach (o metodo dei costi) è un procedimento di stima mirato a determinare il
valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo come se fosse edificabile
e del costo di ricostruzione dell'edificio, eventualmente deprezzato. È detto anche
metodo del costo di riproduzione (o ricostruzione) deprezzato. Le condizioni di
applicazione del procedimento riguardano le stime del valore dell'area, del costo di
ricostruzione a nuovo e del deprezzamento. Il cost approach trova applicazione in modo
autonomo nella stima del costo di costruzione e dei costi delle opere e degli interventi in
edilizia. Il cost approach è impiegato inoltre per stimare il prezzo marginale delle
caratteristiche immobiliari che, considerate a se stanti, presentano un deprezzamento.
LOTTI
Numero Lotto Descrizione - Motivazione

01 Lotto 1
N. Denominazione immobile oggetto di stima
1 Capannone industriale Via ARTIGIANI, 23 - 24060 - BRUSAPORTO (BG)
Numero Lotto Descrizione - Motivazione

02 Lotto 2
N. Denominazione immobile oggetto di stima
1 Autorimessa - Garage Via GIACOMO MATTEOTTI, - 24060 - GORLAGO (BG)

SCHEDA IMMOBILE
LOTTO 01-Capannone industriale Via ARTIGIANI, 23 - 24060 - BRUSAPORTO (BG)
Denominazione
Data inserimento 11/02/2017 Data ultima modifica 02/03/2017
Codice S1
Classificazione Capannone industriale
Denominazione
Destinazione Industriale
Proprietà Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)
Utilizzo In proprietà
Categoria Usato in normale stato di manutenzione
Superficie 1.657,80 m² Cdvi - Superficie Interna Lorda (...
Ubicazione
Via ARTIGIANI, 23 -
24060 BRUSAPORTO - (BG)
Zona OMI: B1/Centrale/INTERO TERRITORIO COMUNALE
Descrizione principale
L'edificio industriale oggetto di stima è composto un capannone ad uso officina al piano terra, uffici disposti su due
piani, un magazzino/area espositiva al primo piano e un area esterna esclusiva che circonda l'edificio sui quattro lati.
L'ubicazione è un distretto industriale ben servito dalle principali arterie stradali ad una distanza di circa 3 km dal casello
autostradale di Seriate (A4) e a 8 km circa dall'aeroporto internazionale di Orio al Serio.
- La struttura principale, il capannone, è costituito da una struttura prefabbricata con pilastri in cemento armato,
tamponata con pareti in lastre di c.l.s. prefabbricate, che sorreggono un tetto a doppia falda con travi in cemento
armato; la copertura è un'alternanza di pannelli ondulati traslucidi e pannelli di cemento amianto (eternit), caratteristica
che necessariamente determina il deprezzamento di seguito analizzato. Il pavimento è in cemento, i due accessi carrali
sul fronte e sul retro sono consentiti da due portoni sezionali a tutta altezza e apertura a libro. All'interno del capannone
c'è un carroponte con portata 5 tonnellate, un impianto di illuminazione ed elettrico a 220 e 380 V, un impianto dell'aria
compressa (sprovvisto però del necessario compressore), un impianto di riscaldamento a induzione sospeso (di cui non
si assicura il funzionamento), un impianto antincendio, un impianto antifurto.
- Gli uffici, posti sul fronte dell'edificio, sono su due piani messi tra loro in comunicazione da una scala in cemento
esterna sulla facciata e da una in ferro interna all'officina. Al piano terra è presente una grande stanza (con pavimento
in parquet, controsoffitto in pannelli di cartongesso prefabbricati e luci al neon), un disimpegno/antibagno e un bagno.
Sempre al piano terra, con entrata dall'officina, c'è uno spogliatoio con due bagni.
Al piano superiore, che attraverso una finestra a nastro affaccia sull'officina, si trovano tre uffici, una sala riunioni, una
piccola cucina/mensa, antibagno e bagno. Il pavimento al primo piano è in piastrelle di gress porcellanato 20x20 e il
soffitto analogo al piano terra.
Le porte di entrambi i piani sono in alluminio e in buono stato, i serramenti sono in alluminio con doppio vetro e in
ottimo stato.
Il riscaldamento dell'area uffici e spogliatoi è prodotto da una caldaia murale "Beretta" (presente nel locale tecnico con
accesso esclusivamente dall'esterno) e diffuso da radiatori in ghisa al piano terra e termoconvettori a pavimento al piano
primo. I locali sono dotati di impianto di aria condizionata erogata da split a muro. E' presente un armadio tecnico nel
disimpegno al piano terra da cui viene distribuita la rete Lan verso tutti gli ambienti degli uffici.
- Sul retro dell'edificio, attraverso una scala in ferro lungo il muro perimetrale, si accede al magazzino - ora adibito a
sala espositiva - posto al piano superiore. L'ambiente, accessibile anche attraverso un montacarichi, reso luminoso da
grandi finestrature è parzialmente controsoffittato e dotato di tutti gli impianti: elettrico, illuminazione, riscaldamento e
aria condizionata e idrosanitario per i tre bagni presenti.
- Le aree esterne sono in pessimo stato di conservazione a causa di mesi di abbandono. La cabina elettrica di pertinenza
è in buono stato di conservazione.
* Il certificato APE è presente per tutti e tre gli ambienti e risale al 27 ottobre 2009 (validità 10 anni).

GEOGRAFIA
Ubicazione
Regione LOMBARDIA Provincia BG
Comune BRUSAPORTO
Zona
Indirizzo Via ARTIGIANI
Civico 23 Cap 24060
Latitudine 45° 39' 58,7938'' Longitudine 9° 44' 38,1731''
Mappa
Confini
Confini da Nord, in senso orario, Particelle: 3272 - 1596 - 643 - Comune di Seriate (BG), Via Levata.
Accesso pedonale e carrale da Via Artigiani - Comune di Brusaporto (BG).

CONSISTENZE SUPERFICIARIE
Descrizione consistenza
Tipo di consistenza Cdvi - Superficie Interna Lorda (SIL)
Per superficie interna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di
TecnoBorsa III edizione, si intende l'area di un'unità immobiliare, misurata lungo il
perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra
rilevata ad un'altezza convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento.
La SIL include:
· lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;
· i pilastri/colonne interne;
· lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale,
ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui
all'edificio interni;
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo interni;
e non include:
· lo spessore muri perimetrali;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio o contiguo
· i balconi, terrazzi e simili;
· lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno);
· i vani ad uso comune.
Riassunto consistenza
Metodo di misura Rilievo sul campo accurato
Caratteristica Acronimo Sup. Misurata (m²) Indice Sup. Commerciale (m²)
Superficie locali tecnici SLT 42,00 0,10 4,20
Superficie uffici SUF 163,00 1,00 163,00
Superficie magazzini SMA 349,00 0,60 209,40
Superficie produttiva SUD 912,00 0,95 866,40
Superficie aree scoperte SAE 1.037,00 0,40 414,80
Totale Superficie (m²) 2.503,00 1.657,80
Totale Volume Commerciale (m³) -
Consistenza per il Piano Terra

Commento Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice Sup.Comm. (m²)
Cabina ENEL 42,00 SLT 0,10 4,20
Uffici 69,00 SUF 1,00 69,00
Produzione 912,00 SUD 0,95 866,40
Piazzale 1.037,00 SAE 0,40 414,80
Totale per piano 2.060,00 1.354,40

Consistenza per il Piano Primo
Uffici 94,00 SUF 1,00 94,00
Magazzino / Area 349,00 SMA 0,60 209,40
espositiva
Totale per piano 443,00 303,40

DOCUMENTI
Elenco Planimetrie catastali
N. 1 PLN_99363358_1 del 02/03/2017
Il documento proviene dal Catasto.
Il documento è stampato nelle Immagini delle Planimetrie catastali.
Elenco Visure catastali

N. 2 Visura catastale del 23/02/2017
Il documento è stampato nelle Immagini delle Visure catastali.
Riferimenti catastali
Comune amministrativo di BRUSAPORTO Comune catastale di BRUSAPORTO
Catasto Fabbricati
Fg. 3 Part. 475 Categoria D 7 -Fabbricati speciali…
Elenco Fotografie esterni

N. 5 Facciata EST - Fronte/Ingresso del 14/02/2017
Il documento proviene dal Valutatore.
Il documento è stampato nelle Immagini delle Fotografie esterni.
N. 6 Entrata uffici del 14/02/2017
N. 7 Facciata SUD del 14/02/2017
N. 8 Facciata OVEST del 14/02/2017
N. 9 Montacarichi del 14/02/2017
N. 10 Montacarichi del 14/02/2017
N. 11 Scala accesso deposito del 14/02/2017
N. 12 Facciata NORD del 14/02/2017

Elenco Fotografie
N. 13 Laboratorio produzione - vista da scala del 14/02/2017
Il documento è stampato nelle Immagini delle Fotografie.
N. 14 Laboratorio produzione - vista da Est del 14/02/2017
N. 15 Tetto capannone in Eternit del 14/02/2017
N. 16 Laboratorio produzione - vista da Ovest del 14/02/2017
Elenco Fotografie locali interni

N. 17 Ingresso P.T. del 14/02/2017
Il documento è stampato nelle Immagini delle Fotografie locali interni.
N. 18 Ufficio - P.T. del 14/02/2017
N. 19 Ufficio - P.T. del 14/02/2017
N. 20 Ufficio - P.T. del 14/02/2017
N. 21 Bagno uffici - P.T. del 14/02/2017
N. 22 Spogliatio/bagno laboratorio - P.T. del 14/02/2017
N. 23 Ingresso - P.1 del 14/02/2017
N. 24 Ingresso - P.1 del 14/02/2017
N. 25 Ufficio - P.1 (finestra su laboratorio) del 14/02/2017
N. 26 Ufficio - P.1 del 14/02/2017
N. 27 Ufficio - P.1 del 14/02/2017

N. 28 Ufficio - P.1 del 14/02/2017
N. 29 Ufficio - P.1 del 14/02/2017
N. 30 Sala riunioni - P.1 del 14/02/2017
N. 31 Cucina/mensa - P.1 del 14/02/2017
N. 32 Bagno - P.1 del 14/02/2017
Elenco Fotografie locali interni all'assegnazione

N. 33 Ingresso magazzino/showroom - P.1 del 14/02/2017
Il documento è stampato nelle Immagini delle Fotografie locali interni all'assegnazione.
N. 34 Atrio showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 35 Montacarichi magazzino - P.1 del 14/02/2017
N. 36 Bagni magazzino - P.1 del 14/02/2017
N. 37 Show room - P.1 del 14/02/2017
N. 38 Showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 39 Showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 40 Magazzino - P.1 del 14/02/2017
Elenco Impianti
N. 41 Quadro rete LAN uffici - P.T. del 14/02/2017
Il documento è stampato nelle Immagini delle Impianti.
N. 42 Caldaia uffici P.T./P.1 del 14/02/2017

N. 43 Locale caldaia uffici - P.T./P.1 del 14/02/2017
N. 44 Quadro elettrico showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 45 Quadro elettrico showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 46 Caldaia showroomQuadro elettrico showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 47 Quadro rete LAN showroom - P.1 del 14/02/2017
N. 48 Impianto elettrico 220/380V del 14/02/2017

Planimetrie catastali
N. 1 - PLN_99363358_1

Visure catastali
N. 2 - Visura catastale N. 3 - Visura catastale
N. 4 - Visura catastale

Fotografie esterni
N. 5 - Facciata EST - Fronte/Ingresso N. 6 - Entrata uffici
N. 7 - Facciata SUD N. 8 - Facciata OVEST

N. 9 - Montacarichi N. 10 Montacarichi
-
N. 11 Scala accesso deposito N. 12 Facciata NORD

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Fotografie
N. 13 Laboratorio produzione - vista da scala N. 14 Laboratorio produzione - vista da Est
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N. 15 Tetto capannone in Eternit N. 16 Laboratorio produzione - vista da Ovest

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Fotografie locali interni
N. 17 Ingresso P.T. N. 18 Ufficio - P.T.
- -
N. 19 Ufficio - P.T. N. 20 Ufficio - P.T.

- -

N. 21 Bagno uffici - P.T. N. 22 Spogliatio/bagno laboratorio - P.T.
- -
N. 23 Ingresso - P.1 N. 24 Ingresso - P.1

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N. 25 Ufficio - P.1 (finestra su laboratorio) N. 26 Ufficio - P.1
- -
N. 27 Ufficio - P.1 N. 28 Ufficio - P.1

- -

N. 29 Ufficio - P.1 N. 30 Sala riunioni - P.1
- -
N. 31 Cucina/mensa - P.1 N. 32 Bagno - P.1

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Fotografie locali interni all'assegnazione
N. 33 Ingresso magazzino/showroom - P.1 N. 34 Atrio showroom - P.1
- -
N. 35 Montacarichi magazzino - P.1 N. 36 Bagni magazzino - P.1

- -

N. 37 Show room - P.1 N. 38 Showroom - P.1
- -
N. 39 Showroom - P.1 N. 40 Magazzino - P.1

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Impianti
N. 41 Quadro rete LAN uffici - P.T. N. 42 Caldaia uffici P.T./P.1
- -
N. 43 Locale caldaia uffici - P.T./P.1 N. 44 Quadro elettrico showroom - P.1

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N. 45 Quadro elettrico showroom - P.1 N. 46 Caldaia showroomQuadro elettrico
- - showroom - P.1
N. 47 Quadro rete LAN showroom - P.1 N. 48 Impianto elettrico 220/380V

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VALUTAZIONE
Capannone industriale Via ARTIGIANI, 23 - 24060 - BRUSAPORTO (BG)
Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Capannone industriale sito in BRUSAPORTO (BG), Via ARTIGIANI,
23, avviene mediante la seguente formula:
Valore di mercato = [Stima a Market Comparison Approach]-[Stima dei Miglioramenti]-[Costi non conformità]
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti estimativi.
La data di stima è lunedì 13/02/2017.
DUE DILIGENCE
LOTTO 01 - Capannone industriale Via ARTIGIANI, 23 - 24060 - BRUSAPORTO (BG)
DUE DILIGENCE
Data Due Diligence / Analisi di conformità Conformità Costo ripristino (€)
22/02/2017 Analisi della titolarità dei diritti reali Conforme 0,00
Piena proprietà 1/1 alla società "OFFICINA MAFFIOLETTI
S.R.L. in Concordato Preventivo", con sede in Brusaporto
(BG).
Verbale di Assemblea portante la modifica della
denominazione sociale in data 24.12.2013 n. 9098/7238 di
rep. Notaio dott. Marco Tucci di Bergamo, registrato a
Bergamo 2 in data 08.01.2014 al n. 237 serie 1T.
17/02/2017 Analisi della provenienza del bene Conforme 0,00
- Alla società "OFFICINA MECCANICA MAFFIOLETTI di
MAFFIOLETTI DARIO & C. S.n.c." , con sede in Brusaporto
(BG), la piena proprietà delle originarie particelle 475 di are
06.10 e 1589 di are 13.20, per acquisto con atto di
convenzione ai sensi dell'art. 27 comma 8 e dell'art. 35 della
Legge 22.10.1971 n. 865 e ai sensi della legge Regione
Lombardia n. 33/81 fra il Comune di Brusaporto e la ditta
"Officina Meccanica Maffioletti di Maffioletti Dario e C. s.n.c."
per la cessione in proprietà di area compresa nel piano per
gli insediamenti produttivi in data 09.09.1983 n. 26257/800
di rep. Notaio dott. Carlo Pannone di S. Omobono Imagna
(BG) e trascritto a Bergamo con nota in data 24.09.1983 n.ri
21930/18308, dal Comune di Brusaporto (BG).
- Alla società "OFFICINA MECCANICA MAFFIOLETTI DARIO

S.R.L.", con sede in Brusaporto (BG), per trasformazione
societaria da "SNC" in "SRL", con atto in data 02.04.1991 n.
31443 di rep. Notaio dott.ssa Romana Pelizzari di Bergamo,
ivi registrato il 15.04.1991 serie 1 ed ivi trascritto con nota in
data 23.04.1991 n.ri 12874/9781, dalla società "OFFICINA
MECCANICA MAFFIOLETTI di MAFFIOLETTI DARIO & C.
S.n.c." , con sede in Brusaporto (BG).
- Alla società "OFFICINA MAFFIOLETTI S.R.L." (C.F.

00994800167), con sede in Brusaporto (BG), per modifica
della denominazione sociale in data 24.12.2013 n.
9098/7238 di rep. Notaio dott. Marco Tucci di Bergamo,
registrato a Bergamo 2 in data 08.01.2014 al n. 237 serie 1T
ed ancora in corso di trascrizione, dalla società "OFFICINA

MECCANICA MAFFIOLETTI DARIO S.R.L." (C.F.
00994800167), con sede in Brusaporto (BG).
17/02/2017 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o Conforme 0,00
regolarizzati al momento della vendita
L'immobile risulta gravato dalle seguenti formalità
pregiudizievoli:
- TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 24/09/1983 -

Registro Particolare 18308 Registro Generale 21930
Atto di convenzione con Comune di Brusaporto.
- ISCRIZIONE CONTRO del 06/07/1984 - Registro Particolare
2511 Registro Generale 17438
IPOTECA VOLONTARIA derivante da IPOTECA VOLONTARIA
SOGGETTO DEBITORE
SOGGETTO DEBITORE
SOGGETTO DEBITORE
- TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 23/04/1991 -
Registro Particolare 9781 Registro Generale 12874
ATTO TRA VIVI - MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE O
RAGIONE SOCIALE
- TRASCRIZIONE CONTRO del 05/06/2003 - Registro
Particolare 18101 Registro Generale 28969
Pubblico ufficiale FAUSTI PIER LUIGI Repertorio 42220 del
20/05/2003
ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A
TITOLO ONEROSO (servitù cabina di passo ed elettrodo)
Immobili siti in BRUSAPORTO(BG)
Pubblico ufficiale BRUNO SERGIO Repertorio 1421/1105 del
17/12/2009
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Pubblico ufficiale BRUNO SERGIO Repertorio 3968/2935 del
07/06/2016
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
- TRASCRIZIONE CONTRO del 17/02/2017 - Registro
Particolare 4705 Registro Generale 7107
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BERGAMO Repertorio 25/16
del 02/02/2017
ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI AMMISSIONE
CONCORDATO PREVENTIVO
Immobili siti in BRUSAPORTO(BG), GORLAGO(BG)
17/02/2017 Verifica della conformità (regolarità) catastale Non conforme 300,00
L'unità immobiliare presenta una diversa distribuzione
interna delle pareti divisorie tali da disegnare una sostanziale
diversa planimetria nella parte degli uffici.
17/02/2017 Non conforme 300,00
Le opere che hanno condotto alla situazione attuale si fanno

risalire ad una attività di manutenzione straordinaria
eseguita nel 2001.
Al fine di regolarizzare l'immobile si rende necessario un
riaccatastamento dell'Unità Immobiliare Urbana.
Totale costi ripristino Non conformità 300,00

COMPARABILI
Gli immobili che formano il campione d'indagine per la comparazione estimativa dell'immobile oggetto di stima sono:
Capannone industriale - Via E. FERMI, 17 - GRASSOBBIO (BG) - Comparabile A

Tipo di dato Compravendita (prezzo di compravendita)
Descrizione -
Superficie commerciale (SUP) 746,00 m²
Superficie condominiale (S) -
Quota condominiale (Q) -
Sup. esterna esclusiva (Se) -
Area di sedime (Sd) -
Fonte dato Atto pubblico (rogito o contratto
registrato)
Provenienza Conservatoria dei registri
immobiliari
Data -
Prezzo 480.000,00 €
Nota Prezzo Atto di compravendita del Notaio Flavio Turconi del 10/06/2015.
Rep. n.41641 - Racc. n.18001.
Venditore "Cortan di Cortinovis Antonio"
Acquirente "CR - Stampi S.r.l."
Capannone industriale - Via DEL TONALE, 7 - ALBANO SANT'ALESSANDRO (BG) -

Comparabile B
Descrizione -
Superficie commerciale (SUP) 2.826,50 m²
registrato)
immobiliari
Data -
Prezzo 720.000,00 €
Nota Prezzo Atto di compravendita del Notaio Filippo Calarco del 24/05/2016.
Rep. n.55.591 - Racc. n.17.122.
Venditore "Immobiliare Maresana S.r.l."
Acquirente "A.R.D.N. Automobili S.r.l."

Capannone industriale - Via NICOLA CALIPARI, 10 - ALBANO SANT'ALESSANDRO (BG) -
Comparabile C
Descrizione -
registrato)
immobiliari
Data -
Prezzo 825.000,00 €
Nota Prezzo Atto di compravendita del Notaio Francesco Manarella del 24/03/2015.
Rep. n.71797 - Racc. n.49062.
Venditore "M.G. Serre S.r.l. di Pagani Marco e F.lli in Liquidazione"
Acquirente "Claris Leasing S.p.a." per "MC.Garlet S.r.l."
Capannone industriale - Via CA` BERTONCINA, 27 - SERIATE (BG) - Comparabile D

Descrizione -
registrato)
immobiliari
Data -
Prezzo 2.500.000,00 €
Nota Prezzo Atto di compravendita del Notaio Jean-Pierre Farhat del 27/06/2016.
Rep. n.189579 - Racc. n.63749.
Venditore "Colosio S.p.a. in Concordato Preventivo"
Acquirente "Fratelli Zappettini S.r.l."
Aggiudicazione con procedura competitiva del 28/10/2015 n.36/2013 c.p.

Location map comparabili

MARKET COMPARISON APPROACH
Stima a Market Comparison Approach
Caratteristiche
Le caratteristiche considerate sono le seguenti:
• Superficie locali tecnici (SLT): La superficie locali tecnici è una superficie secondaria che contribuisce alla
determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo rapporto mercantile.
Unità di misura: m²;
• Superficie uffici (SUF): La caratteristica superficie uffici misura la dimensione delle aree destinate ad uffici
dell'immobile classificato.
• Superficie magazzini (SMA): La caratteristica superficie magazzini misura la dimensione delle aree destinate a
magazzini dell'immobile classificato.
• Superficie produttiva (SUD): La caratteristica superficie produttiva misura la dimensione delle aree produttive
• Superficie aree scoperte (SAE): La caratteristica superficie aree scoperte misura la dimensione delle aree scoperte
Altre caratteristiche
Altre caratteristiche immobiliari sono importanti per gli immobili classificati come Capannone industriale, come quelle
indicate nel profilo immobiliare a pagina 7. Nel caso in esame queste caratteristiche non vengono considerate perchè il
campione estimativo presenta parità di condizioni.
Tabella dei dati

Prezzo e Caratteristica Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject
Prezzo totale (PRZ) € 480.000,00 720.000,00 825.000,00 -
Superficie locali tecnici (SLT) m² 42,0
Superficie uffici (SUF) m² 127,0 287,0 94,0 163,0
Superficie magazzini (SMA) m² 0,0 0,0 322,0 349,0
Superficie produttiva (SUD) m² 658,0 1.015,0 1.076,0 912,0
Superficie aree scoperte (SAE) m² 67,0 4.065,0 311,0 1.037,0
Prezzo e Caratteristica Comparabile D Subject
Prezzo totale (PRZ) € 2.500.000,00 -
Superficie locali tecnici (SLT) m² 42,0
Superficie uffici (SUF) m² 347,0 163,0
Superficie magazzini (SMA) m² 0,0 349,0
Superficie produttiva (SUD) m² 3.340,0 912,0
Superficie aree scoperte (SAE) m² 3.617,0 1.037,0

Rapporti di posizione
Rapporto Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject
Rapporto di posizione della 1,00 1,00 1,00 1,00
Superficie principale (S1) [Sigma]
Superficie esterna esclusiva (Se)
[Sigma e]
Superficie esterna condominiale (S)
[Sigma c]
Rapporto Comparabile D Subject
Rapporto di posizione della 1,00 1,00
Superficie principale (S1) [Sigma]
Superficie esterna esclusiva (Se)
[Sigma e]
Superficie esterna condominiale (S)
[Sigma c]
Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi mercantili riferiti alla Superficie
principale (S1) degli immobili e con una serie di corollari riferiti alle altre superfici.
La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del [PMX] Prezzo medio massimo della Superficie principale (S1)
avviene mediante l'applicazione del primo teorema mercantile, la cui formula è:
p1 = PRZ*Sigma/SUP
pA(S1) = 480.000,00*1,00/746,00 = 643,43 €/m²
pB(S1) = 720.000,00*1,00/2.826,50 = 254,73 €/m²
pC(S1) = 825.000,00*1,00/1.380,00 = 597,83 €/m²
pD(S1) = 2.500.000,00*1,00/4.799,80 = 520,86 €/m²
Prezzo medio massimo Superficie principale = 643,43 €/m²
Prezzo medio minimo Superficie principale = 254,73 €/m²
Analisi dei prezzi marginali

Prezzo marginale della caratteristica Superficie locali tecnici (SLT)
Il prezzo marginale della superficie secondaria è determinato dal prodotto fra il prezzo marginale della superficie
principale PMM e il rapporto mercantile della caratteristica superficie locali tecnici i(SLT).
[i(SLT)] = 0,10 rapporto mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA(SLT) = 254,73*0,10 = 25,47 €/m²
pB(SLT) = 254,73*0,10 = 25,47 €/m²
pC(SLT) = 254,73*0,10 = 25,47 €/m²
pD(SLT) = 254,73*0,10 = 25,47 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie uffici (SUF)
[i(SUF)] = 1,00 rapporto mercantile
pA(SUF) = 254,73*1,00 = 254,73 €/m²
pB(SUF) = 254,73*1,00 = 254,73 €/m²
pC(SUF) = 254,73*1,00 = 254,73 €/m²
pD(SUF) = 254,73*1,00 = 254,73 €/m²

Prezzo marginale della caratteristica Superficie magazzini (SMA)
[i(SMA)] = 0,60 indice mercantile
pA(SMA) = 254,73*0,60 = 152,84 €/m²
pB(SMA) = 254,73*0,60 = 152,84 €/m²
pC(SMA) = 254,73*0,60 = 152,84 €/m²
pD(SMA) = 254,73*0,60 = 152,84 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie produttiva (SUD)
[i(SUD)] = 0,95 indice mercantile
pA(SUD) = 254,73*0,95 = 241,99 €/m²
pB(SUD) = 254,73*0,95 = 241,99 €/m²
pC(SUD) = 254,73*0,95 = 241,99 €/m²
pD(SUD) = 254,73*0,95 = 241,99 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie aree scoperte (SAE)
[i(SAE)] = 0,40 indice mercantile
pA(SAE) = 254,73*0,40 = 101,89 €/m²
pB(SAE) = 254,73*0,40 = 101,89 €/m²
pC(SAE) = 254,73*0,40 = 101,89 €/m²
pD(SAE) = 254,73*0,40 = 101,89 €/m²
Tabella dei prezzi marginali

Caratteristiche Comparabile A Comparabile B Comparabile C
Superficie locali tecnici (SLT) €⁄m² 25,47 25,47 25,47
Superficie uffici (SUF) €⁄m² 254,73 254,73 254,73
Superficie magazzini (SMA) €⁄m² 152,84 152,84 152,84
Superficie produttiva (SUD) €⁄m² 241,99 241,99 241,99
Superficie aree scoperte (SAE) €⁄m² 101,89 101,89 101,89
Caratteristiche Comparabile D
Superficie locali tecnici (SLT) €⁄m² 25,47
Superficie uffici (SUF) €⁄m² 254,73
Superficie magazzini (SMA) €⁄m² 152,84
Superficie produttiva (SUD) €⁄m² 241,99
Superficie aree scoperte (SAE) €⁄m² 101,89

Tabella di valutazione
Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo totale (PRZ) pari al prodotto della
differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto delle
caratteristiche avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B, C...).
Prezzo e Comparabile A Comparabile B Comparabile C
Caratteristica
Differenza Aggiustam.(€) Differenza Aggiustam.(€) Differenza Aggiustam.(€)
Prezzo totale (PRZ) 480.000,00 720.000,00 825.000,00
Superficie locali tecnici (42,0-0,0) 1.069,87 (42,0-0,0) 1.069,87 (42,0-0,0) 1.069,87
(SLT)
Superficie uffici (SUF) (163,0-127,0) 9.170,28 (163,0-287,0) -31.586,52 (163,0-94,0) 17.576,37
Superficie magazzini (349,0-0,0) 53.340,46 (349,0-0,0) 53.340,46 (349,0-322,0 4.126,63
(SMA) )
Superficie produttiva (912,0-658,0) 61.466,35 (912,0-1.015, -24.925,33 (912,0-1.076 -39.686,93
(SUD) 0) ,0)
Superficie aree (1.037,0-67,0 98.835,24 (1.037,0-4.06 -308.529,00 (1.037,0-311 73.973,59
scoperte (SAE) ) 5,0) ,0)
Prezzo corretto 703.882,20 409.369,51 882.059,52
Prezzo e Comparabile D
Caratteristica
Differenza Aggiustam.(€)
Prezzo totale (PRZ) 2.500.000,00
Superficie locali tecnici (42,0-0,0) 1.069,87
(SLT)
Superficie uffici (SUF) (163,0-347,0) -46.870,32
Superficie magazzini (349,0-0,0) 53.340,46
(SMA)
Superficie produttiva (912,0-3.340, -587.560,20
(SUD) 0)
Superficie aree (1.037,0-3.61 -262.881,40
scoperte (SAE) 7,0)
Prezzo corretto 1.657.098,44
Sintesi di stima
Il valore della Stima a Market Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla media dei prezzi corretti secondo
il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi
conclusiva.
Tale valore è uguale a (703.882,20+409.369,51+882.059,52+1.657.098,44)/4=913.102,41 €.

COST APPROACH
Stima dei Miglioramenti

MIGLIORAMENTI
Fabbricati
N. Descrizione Prezzo Importo (€) % Deprezzamenti (€)
unitario (€)
1 Coperture/lattonerie/impermeabilizzazioni -
Rimozione bonifica e smaltimento di copertura 18,96 16.779,60 39,19 0,00
realizzata con lastre di cemento amianto, il cui
peso specifico è di 16kg/mq, previo trattamento
di entrambe le superfici con prodotti
incapsulanti/collanti a base di acetato vinile.
Sono compresi il calo a terra dei bancali
confezionati, il carico, il trasporto e lo
smaltimento ad impianto autorizzato. Sono
comprese eventuali opere provvisionali interne
fino a 3,5mt ed è escluso eventuale ponteggio
esterno.
VALORE DA BOLLETTINO PREZZI OPERE EDILI

DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI BERGAMO X
885,00 m²
2 Coperture/lattonerie/impermeabilizzazioni -
Copertura di tetto a due falde con lastre pene od 25,92 15.163,20 35,41 0,00
ondulate, compresi listelli in legno da 3x5 cm ad
interasse 50/60cm, misurazione in sviluppo di
falda, comprese eventuali opere provvisionali
interne fino a 3,5 metri, escluso l'eventuale
ponteggio esterno:
in lastre di fibro cemento senza amianto
ondulate, di misura commerciale spessore
6,5mm comprese viti e rondelle.

585,00 m²
3 Coperture/lattonerie/impermeabilizzazioni - Copia
di Copertura di tetto a due falde con lastre pene 36,25 10.875,00 25,40 0,00
od ondulate, compresi listelli in legno da 3x5 cm
ad interasse 50/60cm, misurazione in sviluppo di
falda, comprese eventuali opere provvisionali
interne fino a 3,5 metri, escluso l'eventuale
ponteggio esterno:
a) in lastre ondulate di materiale plastico
traslucido, tipo onda internazionale, compresi
accessori di montaggio.

300,00 m²
Totali 42.817,80 100,00 0,00

Quadro riassuntivo
Totale costi costruzione 42.817,80 €
Percentuale promotore Ricompresa nei prezzi unitari
Utile promotore Ricompreso nei costi di costruzione
Valore a nuovo 42.817,80 €
Totale deprezzamenti 0,00 €
La Stima dei Miglioramenti è posta pari al valore a nuovo (42.817,80 €).

Tale valore è uguale a 42.817,80 €.

RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
Valore di mercato
Valore di mercato [Stima a Market Comparison Approach]-[Stima dei Miglioramenti]-[Costi non
conformità]
Variabile Procedimento Valore (€)
Costi non conformità Costi non conformità 300,00
Stima a Market Comparison Market Comparison Approach 913.102,41
Approach
Stima dei Miglioramenti Cost Approach 42.817,80
In conclusione il Valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è arrotondato per difetto a:

913.102,41-42.817,80-300,00 = 869.980,00 €
Diconsi Euro ottocentosessantanovemilanovecentoottanta

SCHEDA IMMOBILE
LOTTO 02-Autorimessa - Garage Via GIACOMO MATTEOTTI, - 24060 - GORLAGO (BG)
Denominazione
Data inserimento 22/02/2017 Data ultima modifica 23/02/2017
Codice S2
Classificazione Autorimessa - Garage
Denominazione
Destinazione Residenziale
Proprietà In condominio con altre unità.
Utilizzo
Categoria Usato
Superficie 17,70 m² Cdvi - Superficie Interna Netta (SIN...
Ubicazione
Via GIACOMO MATTEOTTI,
24060 GORLAGO - (BG)
Zona OMI: B1/Centrale/INTERO TERRITORIO COMUNALE
Descrizione principale
L'autorimessa è sita al piano interrato del complesso condominiale "Residence Gardenia" in una area periferica del
comune di Gorlago, zona al confine dell'aperta campagna. L'accesso, attraverso un cancello elettrico, conduce al piano
interrato dell'edificio attraverso un'ampia rampa carrale. La struttura e lo stato di manutenzione di tale aotterraneo è
buona. La penultima unità sul fondo, sul lato sinistro, chiusa da una sracinesca basculante manuale in alluminio è il box
oggetto di perizia. Lo stato di conservazione è buono, le pareti perimetrali sono in prisme di cemento a vista (non
intonacate), la parete di fondo in cemento armato la pavimentazione in piastrelle di gress porcellanato da esterni. E'
presente un impianto elettrico con illuminazione. APE non presente.
Ai fini della stima il sottoscritto ha fatto una ricerca dei comparabili presso la banca dati dell'Agenzia delle Entrate e i due
atti di compravendita esaminati ( atto Rep.62337 Racc.4605 del Notaio Cocchia Roberta del 22/04/2016 - atto Rep.2548
Racc.1829 del Notaio Piergiorgio Nosari del 18/02/2016 ) riportano l'alienazione, compresi in un unico prezzo, di
appartamento comprensivo di box. E' impossibile scindere il valore dei due beni desumendo quello del solo box. La
ricerca analitica svolta, apparentemente infruttuosa, denota però che difficilmente in questo segmento di mercato esista
una domanda per l'acquisto unicamente di un box. Le abitazioni in questo segmento di mercato vengono quasi sempre
vendute con l'accessorio dell'autorimessa inclusa. Non sussistendo reali necessità da parte del mercato di acquistare un
grage da solo (la zona non ha uffici, non ha attività commerciali, non è in fase di espansione, non ha limitazioni al
traffico o al parcheggio) si evince che l'unico valore di riferimento utilizzabile - il listino OMI - sia quello minimo.

GEOGRAFIA
Ubicazione
Regione LOMBARDIA Provincia BG
Comune GORLAGO
Zona
Indirizzo Via GIACOMO MATTEOTTI
Civico Cap 24060
Latitudine 45° 40' 50,0642'' Longitudine 9° 49' 31,9912''
Mappa
Confini
Confini da Nord, in senso orario: Part.311 Sub.21 - Terrapieno - Part.311 Sub.23 - Part.311 Sub.1.
Accesso corsello carrale da via Matteotti - Comune di Gorlago (BG);
Accesso pedonale dal Condominio Residence Gardenia via Luigi Sturzo - Comune di Gorlago (BG).

CONSISTENZE SUPERFICIARIE
Descrizione consistenza
Tipo di consistenza Cdvi - Superficie Interna Netta (SIN)
Per superficie interna netta, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di
TecnoBorsa III edizione, si intende l'area di un'unità immobiliare, determinata dalla
sommatoria dei singoli vani che costituiscono l'unità medesima, misurata lungo il perimetro
interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad
un'altezza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento.
La SIN include:
· gli spessori delle zoccolature;
· le superfici delle sottofinestre (sgusci);
· le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili;
· le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi;
· le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di simile occupi lo
spazio interno dei vani diversamente utilizzabile;
· lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale,
ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio (interne);
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo interni;
e non include:
· lo spessore dei muri sia perimetrali che interni;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio o contiguo;
· lo spessore dei tramezzi;
· lo spazio occupato dalle colonne ed i pilastri.
Riassunto consistenza
Metodo di misura
Caratteristica Acronimo Sup. Misurata (m²) Indice Sup. Commerciale (m²)
Superficie garage SUG 17,70 1,00 17,70
autorimessa
Totale Superficie (m²) 17,70 17,70
Totale Volume Commerciale (m³) -
Consistenza per il Piano Interrato -1

Box 17,70 SUG 1,00 17,70
Totale per piano 17,70 17,70

DOCUMENTI
Elenco Visure catastali
N. 1 Visura del 23/02/2017
Riferimenti catastali
Comune amministrativo di GORLAGO Comune catastale di GORLAGO
Catasto Fabbricati
Fg. 2 Part. 311 Sub. 22 Categoria C 6 -Box o posti auto pertinenziali Consistenza 18 m²
N. 2 Visura del 23/02/2017
N. 3 Planimerrtia catastale del 23/02/2017
Elenco Fotografie
N. 4 Via Matteotti del 22/02/2017
N. 5 Ingresso cancello elettrico del 22/02/2017
N. 6 Rampa accesso carrale del 22/02/2017
N. 7 Collocazione del 22/02/2017
N. 8 Saracinesca in lluminio del 22/02/2017
N. 9 Interno del 22/02/2017

Visure catastali
N. 1 - Visura N. 2 - Visura
N. 3 - Planimerrtia catastale

Fotografie
N. 4 - Via Matteotti N. 5 - Ingresso cancello elettrico
N. 6 - Rampa accesso carrale N. 7 - Collocazione

N. 8 - Saracinesca in lluminio N. 9 - Interno

VALUTAZIONE
Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Autorimessa - Garage sito in GORLAGO (BG), avviene mediante la
seguente formula:
Valore di mercato = [Stima per Punti di merito]
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti estimativi.
La data di stima è mercoledì 22/02/2017.
DUE DILIGENCE
LOTTO 02 - Autorimessa - Garage Via GIACOMO MATTEOTTI, - 24060 - GORLAGO
(BG)
DUE DILIGENCE
Data Due Diligence / Analisi di conformità Conformità Costo ripristino (€)
22/02/2017 Analisi della titolarità dei diritti reali Conforme 0,00
Piena proprietà 1/1 alla società "OFFICINA MAFFIOLETTI
S.R.L. in Concordato Preventivo" con sede in Brusaporto
(BG).
Verbale di Assemblea portante la modifica della
Denominazione Sociale in data 24.12.2013 n.9098/7238 di
rep. Notaio dott. Marco Tucci di Bergamo, registrato a
Bergamo 2 in data 08.01.2014 al n. 237 serie 1T.
22/02/2017 Analisi della provenienza del bene Conforme 0,00
- Alla società "OFFICINA MECCANICA MAFFIOLETTI DARIO
S.R.L." (C.F. 00994800167), con sede con sede in
Brusaporto (BG), la piena proprietà della particella 311 sub.
22 per acquisto con atto di Compravendita in data
02.06.1998 n. 62846/20078 di rep. Notaio dott. Attilio Nossa
di Calusco d'Adda (BG), trascritto a Bergamo in termine utile
per la registrazione con nota in data 30.06.1998 n.ri
23850/18900, dalla società "I.P.A. - Industria Prefabbricati
ed Affini S.p.a. in concordato preventivo", con sede in
Gorlago (BG).
A margine nota di trascrizione annotazione di cancellazione
della condizione
sospensiva, per avveramento in data 11.08.1999 n.196.
- Alla società "I.P.A. - Industria Prefabbricati ed Affini S.p.a."

in concordato
preventivo", con sede in Gorlago (BG), la piena proprietà
dell'intero, per edificazione su area, già nella sua originaria
consistenza alle particelle 311 e 313 di proprietà della
società "Artigiana Tubi - s.n.c. di Isidoro Tognoli & C.", con
sede in Gorlago (BG), in epoca anteriore all'atto di
Trasformazione di Società in data 30.10.1973 n. 21321/5202
di rep. Notaio dott. Carlo Leidi di Bergamo, ivi registrato il
16.11.1973 al n. 4220 Mod.71/M e trascritto a Bergamo con
nota in data 22.11.1973 n.ri 25658/20804.
22/02/2017 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o Conforme 0,00
regolarizzati al momento della vendita
- Concordato Preventivo "IPA - Industria Prefabbricati ed
Affini S.p.a.", con sede in Gorlago (BG), trascritto a Bergamo
22/02/2017 Conforme 0,00
con nota in data 20.08.1996 n.ri 26442/19871.

A Favore: Massa dei Creditori del Concordato Preventivo
"IPA - Industria Prefabbricati ed Affini S.p.a.", con sede in
Gorlago (BG)
Contro: "IPA - Industria Prefabbricati ed Affini S.p.a.", con
sede in Gorlago (C.F. 01561210160).
Decreto del Tribunale di Bergamo di apertura della
Procedura di Concordato Preventivo della "IPA - Industria
Prefabbricati ed Affini S.p.a." in data 30.07.1996 depositato
in cancelleria in data 31.07.1996.
- Convenzione di Lottizzazione trascritta a Bergamo con nota

in data 18.05.1990 n.ri 16007/11944.
A favore: Comune di Gorlago.
Contro: "I.P.A. - Industria Prefabbricati ed Affini S.p.a." con
sede in Gorlago (C.F. 01561210160). "IMMOBILIARE GIA.MA
S.r.l.", con sede in Cenate Sotto (C.F. 00993990167).
Atto in data 20.04.1990 n. 102664 di rep. Notaio dott. Carlo
Leidi di Bergamo, ivi registrato il 09.05.1990 al n. 2763 serie
1 portante il Piano di Lottizzazione relativo alle particelle
3184 e 3185 di proprietà della società "I.P.A. - Industria
Prefabbricati ed Affini S.p.a.", con sede in Gorlago (C.F.
01561210160) e le particelle 3179 - 3180 - 1213 - 3181 -
630 - 3182 di proprietà della società "IMMOBILIARE GIA.MA
S.r.l.", con sede in Cenate Sotto (C.F. 00993990167).
Modifica di convenzione trascritta a Bergamo in data
30.12.1998 n.ri 47405/36622 relativa a beni di proprietà
della società "IMMOBILIARE GIA.MA S.r.l.", con sede in
Cenate Sotto.
- Convenzione di Lottizzazione Integrativa trascritta a

Bergamo con nota in data 01.04.1993 n.ri 10275/7543.
A favore: Comune di Gorlago
Contro: "I.P.A. - Industria Prefabbricati ed Affini S.p.a." con
sede in Gorlago, (C.F. 01561210160) "IMMOBILIARE GIA.MA
S.R.L.", con sede in Cenate Sotto (C.F. 00993990167).
Atto in data 22.03.1993 n. 116177 di rep. Notaio dott. Carlo
Leidi di Bergamo, portante l'integrazione e la modifica
dell'atto di convenzione in data 20.04.1990 n. 102664 di rep.
Notaio dott. Carlo Leidi di Bergamo.
Totale costi ripristino Non conformità 0,00

STIMA PER PUNTI DI MERITO
(BG)
Stima per Punti di merito
Quotazioni/prezzi medi
Le quotazioni medie e/o i prezzi medi non rappresentano veri immobili comparabili ma un attesa genericamente
riconosciuta del valore della caratteristica principale che contribuisce alla determinazione del valore degli immobili, la
superficie commerciale.
Le quotazioni sono elaborate da diverse fonti, anche autorevoli, che genericamente purtroppo non utilizzano criteri
condivisi per la determinazione del valore unitario. Tale eterogeneità richiede che i valori espressi vengano ponderati e
mediati per meglio simulare l’immobile oggetto di stima, oltre a poter così esprimere un unico prezzo medio ponderato.
Nel caso in specie le quotazioni e i relativi pesi sono riportati nella tabella sottostante.
Quotazione/Prezzo medio Descrizione Valore unitario (€/m²) Peso

Valore OMI minimo Anno 2016 - 1 Semestre - Comune di 500,00 1,00
GORLAGO - Zona B1/Centrale/INTERO
TERRITORIO COMUNALE -
Destinazione Residenziale - Box -
Stato conservativo Normale
Prezzo medio ponderato (€/m²) 500,00 1,00
Punti di merito/coefficienti
Il prezzo medio ponderato rappresenta l'immobile con caratteristiche ordinarie per la zona in cui è ubicato il Subject.
In considerazione delle particolari caratteristiche che appartengono all'immobile oggetto di valutazione si apportano
aggiustamenti mediante l'applicazione di coefficienti correttivi o punti di merito.
Il punteggio è assegnato ai coefficienti in modo sintetico, in base all'apprezzamento soggettivo del perito avuto riguardo
alle differenze tra l'immobile da valutare e quello riferito al prezzo medio ponderato.
Il valore dei punti di merito esprime il variare del prezzo al variare della caratteristica rispetto all'ordinarietà, prevedendo
che il prezzo medio ponderato rappresenti immobili con punteggi pari a 1,00, per ammontari superiori a 1,00 il prezzo
aumenta, per ammontari inferiori all'unità il prezzo diminuisce.
Prezzo medio, caratteristica e commento Punto di merito Aggiustamento (€/m²) Incidenza (%)
Prezzo medio ponderato - 500,00 -
Prezzo medio corretto 500,00 €/m²
Superficie (SUP) 17,70 m²
La Stima per Punti di merito è posta pari al prodotto del prezzo medio corretto (500,00 €/m²) per la superficie
commerciale (17,7 m²) dell'immobile da valutare.
Tale valore è uguale a 8.850,00 €

RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
(BG)
Valore di mercato
Valore di mercato [Stima per Punti di merito]
Variabile Procedimento Valore (€)
Stima per Punti di merito Stima per punti di merito 8.850,00
In conclusione il Valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è pari a:

8.850,00 €
Diconsi Euro ottomilaottocentocinquanta
QUADRO RIASSUNTIVO
Lotto 01 - Lotto 1
N. Compendio immobiliare e Valutazione Valore (€)
1 Per l'immobile classificato come Capannone industriale sito in Via ARTIGIANI, 23
BRUSAPORTO (BG)
il Valore di mercato alla data di stima del 13/02/2017 869.980,00
è pari a 869.980,00 € per 1.657,8 m² pari a 524,78 €/m²
Totale 869.980,00
Lotto 02 - Lotto 2
N. Compendio immobiliare e Valutazione Valore (€)
1 Per l'immobile classificato come Autorimessa - Garage sito in Via GIACOMO
MATTEOTTI, GORLAGO (BG)
il Valore di mercato alla data di stima del 22/02/2017 8.850,00
è pari a 8.850,00 € per 17,7 m² pari a 500,00 €/m²
Totale 8.850,00

Indice
STIMA BENI IMMOBILI
Concordato Preventivo "Officina Maffioletti S.r.l."
Frontespizio 1
Elenco immobili oggetto di stima 3
Premessa 3
Mandato e assunzioni preliminari 3
Soggetti 4
Criteri e procedimenti 5
Lotti 6
Lotto 1
Capannone industriale Via ARTIGIANI, 23 - 24060 - BRUSAPORTO (BG)
Scheda immobile 7
Geografia 8
Consistenze superficiarie 9
Documenti 11
Valutazione 28
Due diligence 28
Comparabili 31
Market Comparison Approach 34
Cost Approach 38
Risultati della valutazione 40
Lotto 2
Autorimessa - Garage Via GIACOMO MATTEOTTI, - 24060 - GORLAGO (BG)
Scheda immobile 41
Geografia 42
Consistenze superficiarie 43
Documenti 44
Valutazione 48
Due diligence 48
Stima per punti di merito 50
Risultati della valutazione 51
Quadro riassuntivo 51

BENI MOBILI
Arch. Piero Pedroli
______________________________________________________________________________________________
Concordato Preventivo Officina Maffioletti S.r.l. Mail: pieropedroli@gmail.com
Pec: pieropedroli@archiworldpec.it
TRIBUNALE DI BERGAMO
COMMISSARIO DR. MARCO CRIFO’
25/2016c.p.
* * *
STIMA BENI MOBILI
Il sottoscritto Arch. Pedroli Piero, nato a Bergamo il 25/05/1979, Cf. PDRPRI79E25A794A,

regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti di Bergamo al n. 2901, viene incaricato dal
Giudice Delegato di stimare il valore dei beni mobili ivi elencati.
Premessa
I beni sono stati valutati basandosi su indagini di mercato per la compravendita di beni uguali
o simili condotte presso ditte concessionarie nonché dalle informazioni reperite presso
addetti al settore.
Bisogna puntualizzare che l’attività dell’officina è cessata da diversi mesi (luglio 2016); il
fermo dei macchinari peggiora inevitabilmente la condizione dei materiali, delle macchine e
dei mezzi periziati.
All'interno dell'immobile dell’Officina Maffioletti S.r.l. in concordato preventivo troviamo beni

mobili che, per agevolare la comprensione dei valori individuati e per facilitane la vendita,
verranno in questa relazione suddivisi in otto tipologie.
______________________________________________________________________________________________
Studio: P.zza Matteotti 20 – 24122 Bergamo

T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
C.F. PDRPRI79E25A794A – P.Iva 03967760160
1
Arch. Piero Pedroli
______________________________________________________________________________________________
Per ognuna delle categorie il sottoscritto ha stilato un inventario quanto più possibile
dettagliato dei beni di maggior valore, indicando per ogni voce il valore allo stato attuale. Tale
valore tiene conto dello stato di conservazione, della vetustà e della commerciabilità del bene.
Le tipologie di beni mobili presenti sono le seguenti:
1. Macchinari automatici
2. Attrezzatura varia e minuta
3. Mobili e arredi ufficio
4. Macchine d’ufficio
5. Costruzioni leggere
6. Merci grezze o semilavorate
7. Autocarri
8. Autovetture
* * *
1. MACCHINARI AUTOMATICI:
I seguenti macchinari, in discreto stato manutentivo, sono datati; considerando che si possa
provare a venderli singolarmente si fornisce il valore stimato di ognuno:
- Macchina assemblatrice PIB con automazione per incollaggio, anno 2011 (foto 1) € 3.000,00
- Punzonatrice Comall multifunzione, codice ZPX14460, anno 2015 (foto 2) € 2.000,00
- Pressa Manzoni, a collo dl cigno, 80 t con 120 colpi/mln e struttura reclinabile (foto 3) € 2.000,00
- Segatrice Bianco a nastro programmabile con avanzamento automatico, anno 1991 (foto 4) € 1.000,00
- Cesoia Colgar C205 con lama da 2050 mm per lamiere posizionatore e contapezzi digitale (foto 5) € 3.000,00
- Piegatrice Schiavi RG33 tipo Minus M, a montante mobile Promecam, anno 1962 (foto 6) € 3.000,00
- Fresatrice 3 assi Arno, con controllo numerico centralizzato Heidenhain, Nomo 253CC (foto 7) € 2.000,00
I restanti macchinari, di minor valore e commerciabilità, sono invece accorpati:

- Utensili vari:
• Calandratrice per profilati, anno 2003 • Forche di carico per gru/carro ponte Tecnomovint da
2.000 kg, anno 2005 • Trapano a colonna TB15 • Trapano a colonna Famup con avanzamento
automatico e pompa per liquido di raffreddamento, anno 1983 • Fresatrice Ferrari PMP a
pantografo con impianto pneumatico e di raffreddamento utensile, anno 2004 • Intestatrice Ferrari
FIA360 per profili in alluminio con impianto pneumatico, anno 2002 • Smerigliatrice a nastro Aceti
Macchine, con aspirazione polveri, anno 2008 • Molatrice industriale Hebes 52, trifase a doppia
mola, 200~25~20 kW 0,75, anno 2000 • Macchina Amser di prova a trazione con software di
gestione prova • Bilancia elettronica con contapezzi AND - FW100K 100 kg x 0,01 kg • Durometro
universale C.I.S.A.M. - Ernst • Saldatrice MIG, Cemont - Dual Mig151/1T • Tornio parallelo CMT
Tortona - Ursus 225 • Punzonatrice Omes - CHSO universale a doppia postazione, anno 1991 •
Bilancia meccanica Bottaro 2,5-150 kg x 50gr • Segatrice circolare Metalplasma, Salvato - MP315,
anno 2011 • Troncatrice OMB – Diamante, da banco per dischi diamantati • Minitransfert marca
BNB, anno 2008 • Carro Ponte da 5T. (foto da 8 a 18).
€ 10.000,00
Valore totale lotto 1 € 26.000,00
______________________________________________________________________________________________

T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
2
Arch. Piero Pedroli
______________________________________________________________________________________________
2. ATTREZZATURA VARIA
I mobili ed i banchi da lavoro, sebbene pieni di attrezzature, in quanto usati, non possono
essere facilmente commerciati. La selezione dei beni recuperabili, la loro pulizia ed il
trasporto rischia di costare più del valore intrinseco degli stessi. Viene pertanto fornita una
stima indicativa, più riferibile al valore di una possibile vendita a peso dell'intero blocco.
- Utensili vari:
• N°2 Carrelli elevatori manuali OM • Banchi da lavoro attrezzati • Cassettiera metallica mm
730x730xl000 • Scaffale metallico a ripiani mobili mm 800x2000x6250 • Automazione per foratura
con impianto pneumatico e PLC • Banco da lavoro con morsa cassettiere e impianto pneumatico •
Banco da lavoro con morsa e maglio manuale • Armadietto metallico mm400x1000x1000 •
Cassettiere metalliche con cassetti in plastica mm 400xl000x900 • Scaffale metallico con ripiani
mobili mm 3600x15OOx3150 • N°2 Scaffali con bracci porta barre, mm 600x1800x6000 • Armadio
metallico ad ante scorrevoli mm 500x1200x2000 • Reggiatrice con reggia in PE con sigilli •
utensileria e minuteria varia (foto da 9 a 24).
Valore valore totale lotto 2 € 4.000,00
3. MOBILI E ARREDI UFFICIO:
L’inventario qui riportato elenca tutti i mobili e gli accessori trovati all’interno degli uffici al
momento del sopralluogo. Considerando lo scarso valore dei mobili, si considera che il
trasporto, l’eventuale montaggio/smontaggio e imballaggio incida moltissimo sul valore
intrinseco dei beni stessi. Il valore di mercato viene pertanto stimato a corpo per l’intero lotto
in cui sono compresi:
• Scrivanie • Postazioni di lavoro • Cassettiere • Scaffali • Tavolo riunioni in cristallo • Poltrone da scrivania • Sedie
• Armadi • Cucina completa con elettrodomestici • N° 2 divani in sala espositiva (foto da 25 a 32).
Totale valore lotto 3 € 5.500,00
4. MACCHINE D’UFFICIO:
Le macchine elencate al momento del sopralluogo si trovavano all’interno dell’immobile, ad

eccezione dei PC con i relativi monitor, sgomberati dagli uffici in via precauzionale per
scongiurarne il furto (col benestare del commissario giudiziale). I computer al momento del
sopralluogo si trovavano nel bagagliaio della Opel corsa Van (vedi mezzi) in uso al sig.
Marcello Maffioletti.
______________________________________________________________________________________________

T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
3
Arch. Piero Pedroli
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• Computer fissi LG con monitor Asus • Stampante fotocopiatrice multifunzione Xerox modello Workcentre 7120 •
Stampante Xerox • Plotter marca HP modello DesignJet 110 Plus • Rilegatrice Mamo modello Modular Machines •
Taglierino per fogli formato A0 • Server, NAS, rack (foto da 33 a 40).
5. COSTRUZIONI LEGGERE:
Una piccola porzione di laboratorio è occupata da un’ambiente delimitato da pareti e tettoia

prefabbricati. Questo ambiente ha un impianto di aspirazione forzata dei fumi. Il valore è
irrisorio viste le oggettive difficoltà nel ricollocare altrove tale manufatto. Il valore è più
riferibile alla turbina dell’impianto di aspirazione.
• partizioni prefabbricate in legno/alluminio/vetro • impianto di aspirazione fumi con turbina e scarico con
comignolo a tetto (foto 41).
6. MERCI GREZZE O SEMILAVORATE:
Come detto precedentemente l’attività interrottasi a Luglio 2016 ha lasciato una serie di
materiali residui, in particolare dalle produzioni di serramenti in alluminio.
• profilati in alluminio • guarnizioni • accessori • componenti vari (foto 42 e 43).
7. AUTOCARRI:
I veicoli aziendali utilizzati per il trasporto di cose sono stati valutati secondo le indicazioni
dei listini Eurotax. Tale fonte è quella utilizzata da concessionari, venditori e commercianti di
auto; essendo il suo utilizzo riservato agli addetti al settore è considerato il listino più
attendibile e professionale tra quelli possibili.
- Opel Movano, targa EF264MW, km 131.330, anno 2010 (foto 44) € 7.000,00
- Opel Corsa Van, targa EF090MT, km 129.725, anno 2010 (foto 45) € 1.800,00
- Opel Astra Business, targa ES733CB, km 141.410, anno 2013 (foto 46) € 3.700,00
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
4
Arch. Piero Pedroli
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8. AUTOCARRI:
I veicoli aziendali utilizzati per il trasporto di persone sono stati valutati secondo le
indicazioni dei listini Eurotax. Tale fonte è quella utilizzata da concessionari, venditori e
commercianti di auto; essendo il suo utilizzo riservato agli addetti al settore è considerato il
listino più attendibile e professionale tra quelli possibili.
- Toyota Rav4, targa CR218ZS, km 92530, anno 2004 (foto 47) € 3.500,00
- Opel Astra Cosmo, targa ER443W, km 140.300, anno 2013 (foto 48) € 4.600,00

* * *
Conclusioni
Il valore dei beni mobili, relativi al Concordato Preventivo in epigrafe, viene qui riassunto:
1 - MACCHINARI AUTOMATICI € 26.000,00
2 - ATTREZZATURA VARIA E MINUTA € 4.000,00
3 –MOBILI E ARREDI UFFICIO € 5.500,00
4 – MACCHINE D’UFFICIO € 4.000,00
5 – COSTRUZIONI LEGGERE € 2.000,00
6 - MERCI GREZZE O SEMILAVORATE € 5.000,00
7 - AUTOCARRI € 12.500,00
8 - AUTOVETTURE € 8.100,00
VALORE TOTALE DI MERCATO BENI MOBILI € 67.100,00

# Gli importi indicati sono al netto di Iva
L'importo stimato per il valore di mercato dei beni mobili dell’Officina Maffioletti S.r.l. in
Concordato Preventivo è di € 67.100,00.
Si precisa che quello sopra indicato è il valore di mercato. Nell’eventualità in cui la vendita di
tali beni non avvenga nel libero mercato, ma in sede di asta giudiziaria, il valore da
considerare è il cosiddetto FJV (Forced Judicial Value). In tale situazione, data la scarsa
probabilità di realizzare una vendita al dettaglio di ogni singolo pezzo, si ipotizza un ritiro
all’asta dei lotti completi, ove gli aggiudicatari dovranno essere disposti a sobbarcarsi i rischi
dell’acquisto di mezzi, attrezzature e materiali di cui non si abbiano certezze sullo stato
manutentivo. In questo caso si stima che al valore di mercato debba essere detratto il 25%;
il valore di asta giudiziaria (FJV) stimato per i beni mobili è pertanto € 50.325,00.
Data stima 02/03/2017 >>> segue documentazione fotografica beni mobili >>>
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
5
Arch. Piero Pedroli
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>>> inizio documentazione fotografica beni mobili >>>
1 2 3 4
5 6
7 8 9
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
6
Arch. Piero Pedroli
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10 11 12
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16 17 18
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
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Arch. Piero Pedroli
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19 20
21 22
23 24
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
8
Arch. Piero Pedroli
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25 26
27 28 29
30 31
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
9
Arch. Piero Pedroli
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32 33
34 35
36 37 38
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
10
Arch. Piero Pedroli
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39 40
40 41
42 43
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
11
Arch. Piero Pedroli
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44 45
46 47
48
<<< fine documentazione fotografica beni mobili <<<
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
12
CONCLUSIONI
Arch. Piero Pedroli
______________________________________________________________________________________________
TRIBUNALE DI BERGAMO
COMMISSARIO DR. MARCO CRIFO’
25/2016c.p.
* * *
STIMA BENI MOBILI E IMMOBILI
Il sottoscritto Arch. Pedroli Piero, nato a Bergamo il 25/05/1979, Cf. PDRPRI79E25A794A,

regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti di Bergamo al n. 2901, viene incaricato dal
Giudice Delegato di stimare il valore di tutti i beni di proprietà dell’Officina Maffioletti S.r.l. in
Concordato Preventivo.
Premesse
I beni mobili sono stati valutati basandosi su indagini di mercato per la compravendita di
beni uguali o simili condotte presso ditte concessionarie, nonché dalle informazioni reperite
presso addetti al settore.
All'interno della perizia troviamo una tipologia eterogenea di mezzi, attrezzature, mobili,
merci e accessori. Per l'inventariazione e la successiva individuazione del valore di mercato, i
beni sono stati suddivisi in otto lotti a seconda della tipologia. Si precisa che, a causa della
mancanza di alimentazione elettrica non è stato possibile verificare il funzionamento dei
macchinari e delle macchine da ufficio. Gran parte del contenuto del patrimonio mobile, dato
lo scarso valore, può essere compensato alla pari con il costo per lo sgombro, la pulizia, il
trasporto e l’eventuale smaltimento.
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
Arch. Piero Pedroli
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I beni immobili sono stimati, nel rispetto degli Standard Internazionali di Valutazione, con i
procedimenti più appropriati alla fattispecie: "Market Approach".
Per il capannone industriale la stima è stata fatta con i valori degli immobili comparabili
ricavati dagli atti di compravendite realmente avvenute negli ultimi 24 mesi.
Per il box la ricerca dei comparabili eseguita non ha fornito i valori necessari ma fornito
indicazioni per l’utilizzo dei valori Omi indicati dall’Agenzia delle Entrate.
Considerazioni sui valori
Si precisa che quello individuato dal sottoscritto, mediante i conteggi fino ad ora relazionati, è
il valore di mercato. Nell’eventualità in cui la vendita dell’immobile non avvenga nel libero
mercato, ma in sede di asta giudiziaria, il valore da considerare è il cosiddetto FJV (Forced
Judicial Value) che ne deriva.
Il sottoscritto ritiene che tra gli elementi che influenzano negativamente il mercato
immobiliare giudiziario, determinando un minore FJV, vi siano:
- la scarsa conoscenza da parte della maggior parte degli acquirenti del mercato immobiliare giudiziario (ristrettezza del
mercato);
- l'assenza di un intermediario nella vendita come ad esempio un agente o un consulente immobiliare;. la scarsa possibilità di
visionare adeguatamente l'immobile prima dell'asta;
- il limitato tempo utile per decidere se acquistare l'immobile;
- la data dell'asta è fissata a priori indipendentemente dall'interesse di potenziali acquirenti;
- la diversa fiscalità rispetto all'acquisto tra privati in quanto le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere
calcolate sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale;
- l'assenza di garanzie per vizi occulti non determinabili, per ovvi motivi, dal Perito Estimatore;
- la mancata trattabilità del prezzo, l'aspettativa di poter avere un ribasso del prezzo provoca spesso uno slittamento della
vendita all'asta successiva con conseguenze in termini di tempo e di revisione del prezzo base d'asta fino al 25%;
- le spese condominiali, se presenti, spesso non pagate dal debitore;
- l'indisponibilità immediata dell'immobile alla data dell'asta;
- i meccanismi di partecipazione all'asta poco conosciuti (vendita con incanto o senza incanto);
- il versamento del saldo deve avvenire in tempi ristretti (circa 30/60 gg), tempistiche spesso non adeguate per il
completamento della pratica necessaria per l'ottenimento di un finanziamento ipotecario.
Gli elementi ritenuti penalizzanti – in ugual percentuale – per la vendita giudiziaria dei beni
mobili, sono state precisate nella parte conclusiva della stima ad essi relativa (pag. 5 - mobili).
Nella fattispecie di questa procedura il sottoscritto stima che per calcolare il valore di base
d’asta richiesto, si debba detrarre il 25% dal valore di mercato stimato.
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023
Arch. Piero Pedroli
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Conclusioni
Il valore dei beni relativi al Concordato Preventivo in epigrafe viene qui riassunto:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV) - BENI MOBILI € 50.325,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV) - BENI IMMOBILI - LOTTO 1 (capannone ed uffici) € 652.485,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV) - LOTTO 2 (autorimessa) € 6.637,50
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV) TOTALE € 709.447,50
L'importo del valore di vendita giudiziaria (FJV) stimato di tutti i beni dell’Officina
Maffioletti in Concordato Preventivo è di:
€ 709.450,00 (settecentonovemilaquattrocentocinquanta,00).
Bergamo, il 02/03/2017
In fede
Il tecnico incaricato
Arch. Piero Pedroli
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T. 035.222505 – F. 035.211762 – C. 347.9542023

Perizia.

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TRIBUNALE

GIUDICE DELEGATO: DR. MAURO VITIELLO

Data del rapporto

STIMA BENI IMMOBILI

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Riferimenti catastali - Bene principale

Riferimenti catastali - Bene principale

MANDATO E ASSUNZIONI PRELIMINARI

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“…alla data della valutazione…”

“…dopo un’adeguata promozione commerciale…”

La definizione di valore di mercato assume che:

Numero Lotto Descrizione - Motivazione

Numero Lotto Descrizione - Motivazione

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Consistenza per il Piano Terra

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Elenco Visure catastali

Elenco Fotografie esterni

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Elenco Fotografie locali interni

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Elenco Fotografie locali interni all'assegnazione

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N. 7 - Facciata SUD N. 8 - Facciata OVEST

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N. 11 Scala accesso deposito N. 12 Facciata NORD

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N. 15 Tetto capannone in Eternit N. 16 Laboratorio produzione - vista da Ovest

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N. 19 Ufficio - P.T. N. 20 Ufficio - P.T.

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N. 23 Ingresso - P.1 N. 24 Ingresso - P.1

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N. 27 Ufficio - P.1 N. 28 Ufficio - P.1

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N. 31 Cucina/mensa - P.1 N. 32 Bagno - P.1

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N. 35 Montacarichi magazzino - P.1 N. 36 Bagni magazzino - P.1

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N. 39 Showroom - P.1 N. 40 Magazzino - P.1

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N. 43 Locale caldaia uffici - P.T./P.1 N. 44 Quadro elettrico showroom - P.1

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N. 47 Quadro rete LAN showroom - P.1 N. 48 Impianto elettrico 220/380V

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- Alla società "OFFICINA MECCANICA MAFFIOLETTI DARIO

- Alla società "OFFICINA MAFFIOLETTI S.R.L." (C.F.

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- TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 24/09/1983 -

Le opere che hanno condotto alla situazione attuale si fanno

Totale costi ripristino Non conformità 300,00

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Capannone industriale - Via E. FERMI, 17 - GRASSOBBIO (BG) - Comparabile A

Capannone industriale - Via DEL TONALE, 7 - ALBANO SANT'ALESSANDRO (BG) -

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