Pelaburan Hartanah

KESAN PERUNTUKAN EFEKTIF BAGI PELABURAN HARTA TANAH
TERHADAP PRESTASI SYARIKAT HARTA TANAH DI BURSA MALAYSIA
NURUL FIRDAUS AHMAD DALI
Projek Sarjana Ini Dikemukakan Sebagai Memenuhi Sebahagian Daripada Syarat

Penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Harta Tanah)
Fakulti Kejuruteraan Dan Sains Geoinformasi
Universiti Teknologi Malaysia
NOVEMBER, 2005
PSZ 19:16 (Pind. 1/97)
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS

JUDUL : KESAN PERUNTUKAN EFEKTIF BAGI PELABURAN HARTA TANAH
TERHADAP PRESTASI SYARIKAT HARTA TANAH DI BURSA
MALAYSIA
SESI PENGAJIAN : 2005/2006
Saya NURUL FIRDAUS BINTI AHMAD DALI
(HURUF BESAR)
mengaku membenarkan tesis (PSM/Sarjana/Doktor Falsafah)* ini disimpan di Perpustakaan

Universiti Teknologi Malaysia dengan syarat-syarat kegunaan seperti berikut :
1. Tesis adalah hakmilik Universiti Teknologi Malaysia.

2. Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dibenarkan membuat salinan untuk tujuan
pengajian sahaja.
3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan pertukaran antara
institusi pengajian tinggi.
4. **Sila tandakan (!)
SULIT (Mengandungi maklumat yang berdarjah keselamatan atau

kepentingan Malaysia seperti yang termaktub di dalam
AKTA RAHSIA RASMI 1972)
TERHAD (Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan

oleh organisasi/badan di mana penyelidikan dijalankan)
! TIDAK TERHAD
Disahkan oleh
(TANDATANGAN PENULIS) (TANDATANGAN PENYELIA)

Alamat Tetap: Batu 9 ¼ Tangga Batu
76400 Tanjung Kling, DR HISHAMUDDIN MOHD ALI
Melaka. Nama Penyelia
Tarikh : 28 OKTOBER 2005 Tarikh : 28 OKTOBER 2005
CATATAN : * Potong yang tidak berkenaan

** Jika tesis ini SULIT atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada pihak
berkuasa/organisasi berkenaan dengan menyatakan sekali sebab dan tempoh
tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD
◆ Tesis dimaksudkan sebagai tesis bagi Ijazah Doktor Falsafah dan Sarjana secara
penyelidikan atau disertasi bagi pengajian secara kerja kursus dan penyelidikan,
atau Laporan Projek Sarjana Muda(PSM)
PENGESAHAN
“ Setelah membaca penulisan projek ini, saya berpendapat bahawa ianya telah lengkap
dari segi skop dan kualiti projek khas bagi memenuhi sebahagian daripada syarat
penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Harta Tanah) dari Universiti Teknologi
Malaysia.”
Tandatangan : ………………………………………
Penyelia : DR. HISHAMUDDIN BIN MOHD ALI
Tarikh : ……………………………………….
ii
PENGAKUAN
“Saya akui bahawa karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali ukilan dan ringkasan
yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya.”
Tandatangan : ……………………………………….
Nama Penulis : NURUL FIRDAUS AHMAD DALI
Tarikh : ……………………………………….
iii
DEDIKASI
tulus ikhlas penuh kasih sayang
buat mak dan abah
tekadkan azam mu wahai adik-adik yang kukasihi
deq an, deq nim, teh, che qamah, bang chik, siti, kak deq, habirah
acu,
teman-teman tersayang
Aeda, Makcik, Che Aya, Nik, Lawang, Linda, Jun, Shila, As, Kak Ita, Kak Nani dll
seseorang di hati
terima kasih atas sokongan dan terlalu memahami
iv
PENGHARGAAN
Dengan nama Allah Yang Maha Besar lagi Maha Mengasihani,
Bersyukur ke hadrat Ilahi atas limpah rahmat dan izinNya sepanjang perlaksanaan
Projek Sarjana ini.
Salam hormat dan jutaan terima kasih buat Dr Hishamuddin bin Mohd. Ali di atas
tunjuk ajar dan ilmu yang dicurahkan sepanjang tempoh pengajian. Mudahan Allah
memberkati dan merahmati Dr sekeluarga.
Setinggi-tinggi penghargaan buat semua pihak yang terlibat secara langsung dan
tidak langsung di dalam melaksanakan projek akhir ini seperti:-
a) Mui Properties Berhad
b) Bolton Berhad
c) Island & peninsular Berhad
d) Hong Leong Properties Berhad (GUOCO Malaysia)
e) Selangor Dredging Berhad
f) Selangor Properties Berhad
g) Kakitangan Balai Maklumat Bursa Malaysia Berhad.
h) Pelabur-pelabur yang memberikan kerjasama
i) Para Pensyarah
j) Rakan Pelajar Sarjana Pengurusan Harta Tanah 2003-2005
v
ABSTRAK
Aktiviti pelaburan syarikat harta tanah di Malaysia dikatakan menjadi proxy

kepada pergerakan harga saham. Perkaitan atau hubungan ini juga akan mengesani
keputusan pelaburan harta tanah syarikat dan prestasi syarikat. Namun demikian,
terdapat beberapa masalah di dalam membuat keputusan pelaburan harta tanah yang
efektif bagi mencerminkan prestasi baik syarikat. Prestasi syarikat yang baik sangat
penting di dalam menentukan pergerakan harga saham di Bursa Malaysia Berhad. Oleh
yang demikian, kajian ini merujuk kepada syarikat harta tanah tersenarai di Bursa
Malaysia Berhad. Tetapi hanya sebilangan kecil sahaja syarikat harta tanah yang benar-
benar menjalankan aktiviti pelaburan harta tanah secara langsung. Oleh itu, objektif
pertama kajian dirangka iaitu mengenalpasti syarat penyenaraian di Bursa Malaysia
Berhad dan mengenalpasti aktiviti syarikat harta tanah terpilih yang tersenarai di Bursa
Malaysia Sdn. Bhd (dahulu dikenali sebagai Bursa Saham Kuala Lumpur). Di samping
mengambilkira pelaburan harta tanah di sekitar Kuala Lumpur sahaja dan beberapa
kriteria utama, syarikat harta tanah yang terpilih akan dikenalpasti. Objektif kedua kajian
pula ialah menentukan peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat harta tanah
terpilih di Malaysia menggunakan Return Based Style Analysis (RBSA) bagi tiga sektor
utama pelaburan harta tanah iaitu kediaman, perniagaan dan pejabat. Peruntukan
pelaburan efektif harta tanah yang digambarkan oleh graf peruntukan efektif akan
dibandingkan dengan peruntukan pelaburan sebenar syarikat harta tanah secara
deskriptif. Kaedah ini diaplikasikan di Malaysia bagi membantu pelabur membuat
keputusan pelaburan yang tidak hanya berdasarkan intuitive judgement dan pengalaman
semata-mata. Selain itu, kaedah ini juga melibatkan pembentukan indeks kediaman,
perniagaan dan pejabat serta penggunaan harga saham sebagai jumlah pulangan. Kaedah
ini juga membantu pelabur mengatasi masalah kekurangan data dengan menggunakan
sebaik-baiknya data perbandingan dan pergerakan harga saham di dalam menentukan
pelaburan harta tanah syarikat. Keputusan kajian ini menunjukkan bahawa aktiviti
pelaburan harta tanah syarikat harta tanah di Malaysia menjadi proxy kepada pergerakan
harga saham di Bursa Malaysia. Hal ini dapat dilihat melalui pencapaian objektif ketiga
iaitu implikasi peruntukan efektif terhadap aktiviti pelaburan syarikat harta tanah di
Malaysia yang digambarkan melalui nilai R-squared dan nilai Sharpe Alpha.
vi
ABSTRACT
vii
ISI KANDUNGAN
BAB PERKARA MUKA SURAT
JUDUL i
PENGESAHAN ii
PENGAKUAN iii
DEDIKASI iv
PENGHARGAAN v
ABSTRAK vi
ABSTRACT vii
ISI KANDUNGAN viii
SENARAI JADUAL xv
SENARAI RAJAH xix
SENARAI LAMPIRAN xx
1 PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan 1
1.2 Penyataan Masalah 3
1.3 Objektif Kajian 7
1.4 Skop Kajian 7
viii
1.5 Kepentingan Kajian 8
1.6 Metodologi Penyelidikan 9
1.6.1 Aspek Teoritikal 9
1.6.2 Aspek Praktikal 10
1.7 Susunatur Bab 12
1.7.1 Bab 1 : Pendahuluan 11
1.7.2 Bab 2 : Pengenalan Kepada Pelaburan Harta Tanah
Secara Langsung dan Pelaburan Harta Tanah
Secara Tidak Langsung 12
1.7.3 Bab 3 : Syarat Penyenaraian dan Pemilihan Syarikat
Harta Tanah Tersenarai Bagi Aplikasi
Return Based Style Analysis (RBSA) 13
1.7.4 Bab 4 : Metodologi Pengumpulan Data dan
Kaedah Analisis Data 13
1.7.5 Bab 5 : Analisis Kajian 13
1.7.6 Bab 6 : Kesimpulan dan Cadangan 14
2 PENGENALAN KEPADA PELABURAN HARTA TANAH

SECARA LANGSUNG DAN TIDAK LANGSUNG
2.1 Pengenalan 16
2.2 Pelaburan 17
2.3 Pengenalan Pelaburan Harta Tanah 18
2.4 Kebaikan Harta Tanah Sebagai Sumber Pelaburan 19
2.4.1 Kemegahan 20
2.4.2 Kekang Inflasi 20
2.4.3 Pengecualian Cukai 21
2.4.4 Unik 22
2.4.5 Aset Portfolio 22
2.4.6 Pulangan 23
ix
2.5 Jenis Pelaburan Harta Tanah 23
2.5.1 Pelaburan Harta Tanah Secara Langsung 23
2.5.1.1 Tanah Kosong 24
2.5.1.2 Perumahan 25
2.5.1.3 Kondominium 26
2.5.1.4 Perdagangan (Kedai) 27
2.5.1.5 Pejabat 27
2.5.2 Pelaburan Harta Tanah Secara Tidak Langsung 27
2.5.2.1 Saham Syarikat Hartanah Tersenarai 28
2.5.2.1.1 Indeks Bursa Saham 29
2.5.2.2 Amanah Saham dan Amanah Harta 29
2.5.2.3 Bon 30
2.5.2.4 Laporan Tahunan Syarikat Harta Tanah 31
2.6 Ciri-ciri Pelaburan Secara Langsung dan
Pelaburan Tidak Langsung 32
2.6.1 Ciri-ciri Pelaburan Harta Tanah Secara Langsung 32
2.6.1.1 Modal Besar 33
2.6.1.2 Tidak Boleh Dipecah Bahagi 33
2.6.1.3 Ketidakpastian 33
2.6.2 Ciri-ciri Pelaburan Harta Tanah Secara
Tidak Langsung 34
2.6.2.1 Kecairan 34
2.6.3 Definisi Pulangan 34
2.7 Portfolio 35
2.7.1 Portfolio Optimum 36
2.7.2 Teori Portfolio Markowitz 36
2.7.3 Risiko Berkaitan Saham 37
2.7.3.1 Risiko Yang Tidak Sepadan 37
2.7.3.2 Risiko Inflasi 38
2.7.3.3 Risiko Pelaburan Semula 38
2.7.3.4 Risiko Pasaran 39
x
2.7.3.5 Risiko Pemasaran Pasaran 39
2.7.3.6 Risiko Tiada Kepelbagaian 40
2.7.3.7 Risiko Kecairan 40
2.7.3.8 Risiko Kredit 41
2.7.3.9 Risiko Penggearan 42
2.7.3.10 Risiko Perundangan 42
2.7.3.11 Komponen Risiko Sistematik 43
2.8 Komponen Risiko Tidak Sistematik dan Tidak Sistematik 43
2.9 Ukuran Risiko Alternatif (Varians) 44
2.10 Analisis Fundamental 44
2.11 Analisis Teknikal 45
2.12 Kesimpulan 46
3 PENYENARAIAN DI BURSA MALAYSIA DAN

PEMILIHAN SYARIKAT HARTA TANAH TERSENARAI
BAGI APLIKASI RETURN BASED STYLE ANALYSIS (RBSA)
3.1 Pengenalan 48
3.2 Syarikat Harta Tanah di Malaysia 50
3.3 Bursa Malaysia 50
3.4 Kriteria-kriteria Pemilihan Syarikat Untuk Disenaraikan 52
3.4.1 Sektor Ekonomi 52
3.4.2 Rekod Lepas atau Track Record 53
3.4.3 Pentadbiran Organisasi 53
3.4.4 Maklumat Pengurusan 53
3.4.5 Amalan Perdagangan / Pertentangan Kepentingan 54
3.4.6 Kedudukan Kewangan / Keseimbangan 54
3.4.7 Polisi Perakaunan yang Konsisten 55
3.4.8 Struktur Korporat 55
3.4.9 Faktor Pencukaian 55
3.4.10 Masa 56
xi
3.5 Keperluan Entiti dan Kriteria Penyenaraian
Syarikat Harta Tanah 56
3.5.1 Keperluan Kuantitatif 57
3.5.2 Keperluan Kualitatif 63
3.5.3 Lain-lain Keperluan 65
3.6 Pemilihan Syarikat Harta Tanah Tersenarai 68
3.7 Profil Syarikat Harta Tanah Terpilih 69
3.7.1 Mui Properties 70
3.7.2 Bolton Berhad 71
3.7.3 Island & Peninsular Berhad 71
3.7.4 Hong Leong Berhad (GUOCO) 72
3.7.5 Selangor Properties 73
3.7.6 Selangor Dredging Berhad 74
3.8 Pelaburan Harta Tanah Bagi Syarikat
Harta Tanah Terpilih 75
3.8.4 Hong Leong Berhad (GUOCO) 78
3.8.5 Selangor Properties Berhad 79
3.9 Portfolio Pelaburan Harta Tanah Bagi
Syarikat Harta Tanah Terpilih 80
3.9.1 Mui Properties Berhad 81
3.9.3 Island & Peninsular 84
3.9.4 Hong Leong (GUOCO) Berhad 86
3.9.5 Selangor Properties Berhad 89
3.9.6 Selangor Dredging 91
3.10 Kesimpulan 92
xii
4 METODOLOGI KAJIAN
4.1 Pengenalan 95
4.2 Kaedah Pengumpulan Data 96
4.3 Kaedah Analisis 98
4.2.1 RBSA (Return Base Style Analysis) 98
4.3 Hasil Analisis 100
4.3.1 R-squared atau Coefficient of Determination 100
4.3.2 Graf Peruntukan Efektif 102
4.3.3 Sharpe Alpha 104
4.3.4 Solver 104
4.4 Kesimpulan 105
5 ANALISIS PERUNTUKAN HARTA TANAH BAGI

SYARIKAT HARTA TANAH TERPILIH
5.1 Pengenalan 106

5.2 Perincian Peruntukan Pelaburan Efektif
Harta Tanah Syarikat Terpilih 107
5.2.4 Hong Leong Berhad 118
5.3 Sharpe Alpha 126
5.3.1 Mui Properties Berhad 126
5.3.4 Hong Leong Properties Berhad (Guoco) 130
xiii
5.3.6 Selangor Dredging 132
5.4 Kesimpulan 133
6 KESIMPULAN DAN CADANGAN
6.1 Pengenalan 138

6.2 Limitasi Kajian 139
6.3 Ringkasan Penemuan Kajian 140
6.4 Kesimpulan Kajian 147
6.5 Cadangan Penyelidikan 150
BIBLIOGRAFI 152
LAMPIRAN 160
xiv
SENARAI JADUAL
JADUAL TAJUK MUKA SURAT
Jadual 3.1 Nilai Nominal Terbitan Modal Berbayar dan

Peratus atau Jumlah Minima 58
Jadual 3.2 Paras Rezab Bagi Sesebuah Syarikat 62
Jadual 3.3 Harta Tanah Mui Properties Pada Tahun 2001 75
Jadual 3.4 Portfolio Pelaburan Harta Tanah
Bolton Berhad 2003 76
Island & Peninsular Berhad 2003 77
Hong Leong Berhad (GUOCO) 78
Selangor Properties 2003 79
Selangor Properties 2003 79
Jadual 3.8 Senarai Pelaburan Harta Tanah
Mui Properties 81
Jadual 3.9 Pelaburan Dan Pembangunan Harta Tanah
Bolton Berhad Sehingga Tahun 2005 82
Island & Peninsular Berhad 84
xv
Hong Leong Properties (GUOCO) 86
Selangor Properties Sehingga Tahun 2003 88
Selangor Dredging Sehingga Tahun 2003 91
Jadual 3.14 Senarai Aktiviti Syarikat Harta Tanah Terpilih
Jadual 3.15 Implikasi Peruntukan Efektif Terhadap Aktiviti
Pelaburan Harta Tanah
xvi
SENARAI RAJAH
RAJAH TAJUK MUKA SURAT
Rajah 1.0 Jumlah Aset Bolton Berhad Pada Tahun 6

1997-2002
Rajah 5.1 Peruntukan Pelaburan Efektif
Mui Properties 1996-2003 108
Rajah 5.2 Nilai R-squared Mui Properties 1996-2003 110
Harta Tanah Bolton Berhad 1996-2003 112
Rajah 5.4 Nilai R-squared Bolton Berhad 1996-2003 114
Island & Peninsular 1996-2003 116
Rajah 5.6 Nilai R-squared Island & Peninsular 1996-2003 117
Hong Leong Properties Berhad 1996-2003 118
Rajah 5.8 Nilai R-squared Hong Leong Properties Berhad
(Guoco) 1996-2003 119
Harta Tanah Selangor Properties 1996-2003 120
Rajah 5.10 Nilai R-squared Selangor Properties 122
Selangor Dredging 1996-2003 123
Rajah 5.12 Nilai R-squared Selangor Dredging Berhad 1993-2005 124
xvii
Rajah 5.13 Nilai Sharpe Alpha Mui Properties 1996-2003 126
Rajah 5.14 Nilai Sharpe Alpha Bolton Berhad 127
Rajah 5.15 Nilai Sharpe Alpha Island & Peninsular 1996-2003 129
Rajah 5.16 Nilai Sharpe Alpha Hong Leong Properties
(Guoco) 1996-2003 130
Rajah 5.17 Nilai Sharpe Alpha Selangor Properties 1996-2003 131
Rajah 5.18 Nilai Sharpe Alpha Selangor Dedging 1996-2003 132
xviii
SENARAI CARTA
CARTA TAJUK MUKA SURAT
Carta 1.1 Carta Alir Metodologi Kajian 15
xix
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan
Pelaburan harta tanah membentuk bahagian yang penting di dalam pasaran

pelaburan di Malaysia. Pelabur akan menentukan apakah faktor yang akan diambil kira
untuk menentukan jenis pelaburan mereka. Projek sarjana ini memfokuskan kajian ke
atas strategi portfolio harta tanah bagi memilih beberapa syarikat harta tanah yang
tersenarai di kaunter utama Bursa Malaysia Berhad (dahulu dikenali sebagai Bursa
Saham Kuala Lumpur). Terdapat beberapa teori dan pendekatan kepada strategi
portfolio (Brown, 1991; Hishamuddin, 2001) yang berkaitan dengan peruntukan
portfolio harta tanah yang optimal.
Return Based Style Analysis (RBSA) merupakan satu model faktor yang
membentuk satu constraint regression yang menentukan atribut bagi membentuk
pulangan terdahulu bagi portfolio harta tanah sesuatu amanah harta dengan
menggunakan indeks pasaran. RBSA menyediakan beberapa faktor exposure atau ciri-
ciri stok yang akan menentukan pulangan. Koefisien yang ditentukan melalui analisis ini
2
digunakan untuk menerangkan perkembangan bagi portfolio. Faktor yang didefinisikan

sebagai indeks pasaran mewakili pelbagai kelas aset seperti stok, bon, tunai atau jenis
pelaburan (Hishamuddin dan Ruddock, 2000).
Berdasarkan kajian terdahulu oleh Hishamuddin dan Ruddock (2000), serta

Webb dan Myer (1996), harta tanah perdagangan merupakan pelaburan harta tanah di
United Kingdom dan Amerika Syarikat. Myer dan Webb (1996) mengaplikasikan
pendekatan yang diperkenalkan oleh Sharpe (1988) iaitu RBSA ke atas beberapa sampel
syarikat harta tanah (CREFs) di Amerika Syarikat. Analisis tersebut berdasarkan data
indeks yang dibentuk daripada nilai modal bagi lima jenis harta tanah iaitu pejabat,
perniagaan, pejabat R&D, gudang dan apartmen. Myer dan Webb (1998) dan Liang dan
McIntosh (1998) juga mengaplikasikan analisis style ke atas Amanah Harta Tanah
(REITs) di Amerika Syarikat.
Selain itu, menurut Lee (1998) dengan menggunakan pendekatan kaedah yang
sama, keputusan ke atas 37 syarikat harta tanah di United Kingdom, sebagai sampel
kajian menunjukkan bahawa analisis style boleh diaplikasikan secara efektif untuk
menganalisis perkembangan portfolio harta tanah. Di samping itu, kaedah ini dapat
memberikan indeks yang menunjukkan syarikat harta tanah yang mempunyai pelaburan
yang baik. Di samping itu, analisis ini juga mampu menjelaskan dua persoalan penting
di dalam kajian ini iaitu, siapakah pengurus harta tanah yang terbaik dan mengapa? (Lee,
1998). Analisis ini juga bertujuan untuk menilai keupayaan pengurus dana di dalam
membuat dan menentukan pelaburan harta tanah syarikat. Selain itu juga, analisis ini
adalah untuk menilai prestasi syarikat berdasarkan aktiviti pelaburan yang dijalankan
oleh syarikat.
Oleh yang demikian, dengan merujuk kepada kajian terdahulu, kaedah ini
diaplikasikan ke atas enam buah syarikat harta tanah tersenarai di Malaysia untuk
mengenalpasti dan membuat perbezaan di antara peruntukan pelaburan harta tanah
sebenar yang terbaik berdasarkan perbezaan secara deskriptif ke atas peruntukan
pelaburan sebenar harta tanah syarikat.
3
Tujuan utama kajian ini adalah untuk mengenalpasti strategi portfolio syarikat
harta tanah tersenarai dan implikasinya ke atas peruntukan portolio harta tanah. Kajian
ini mengaplikasi model regresi berganda bagi menilai pendedahan dan perkembangan
portfolio harta tanah syarikat. Model ini dihasilkan melalui kajian yang dijalankan oleh
Sharpe (1998, 1992) bagi mengukur pendedahan setiap komponen pulangan portfolio
syarikat (Hishamuddin, 2001).
Berdasarkan pergerakan harga saham dari tahun 1996-2003, jumlah pulangan

daripada enam buah syarikat harta tanah terpilih akan ditentukan. Pulangan harta tanah
syarikat ini dianalisis bagi mendapatkan nilai R-squared dan Sharpe Alpha. Seterusnya,
keputusan peratus peruntukan pelaburan efektif ditunjukkan melalui graf peruntukan
efektif bagi tiga jenis harta tanah iaitu kediaman, perniagaan dan pejabat. Graf
peruntukan efektif yang dihasilkan melalui Return Based Style Analysis (RBSA) akan
dibandingkan dengan peruntukan pelaburan sebenar syarikat harta tanah akan
diterangkan secara deskriptif.
1.2 Penyataan Masalah
Berdasarkan Laporan Pasaran Harta Tanah 1999, langkah pemulihan ekonomi

yang komprehensif oleh Kerajaan dapat dilihat kesannya melalui peningkatan ekonomi
dan pasaran harta yang lebih yakin dalam tahun 1999. Hasilnya, Keluaran Dalam Negara
Kasar (KDNK) tahunan berkembang 4.1 peratus bagi tempoh separuh tahun kedua 1998
melepasi angka sasaran 1.0 peratus. Di pasaran saham Kuala Lumpur (kini dikenali
sebagai Bursa Malaysia Sendirian Berhad, Indeks Komposit melonjak lebih 200 mata,
namun demikian ia masih 25 peratus di bawah paras sebelum krisis ekonomi bulan Jun
1997 (Laporan Pasaran Harta 1999).
Gambaran pasaran harta tanah pada tahun 1999 ini jelas menunjukkan bahawa
keadaan pasaran harta tanah dan pasaran saham berkaitan di antara satu sama lain.
Kesan kejatuhan ekonomi juga telah mengakibatkan kejatuhan pasaran saham dan
4
pasaran harta tanah. Secara tidak langsung, peruntukan pelaburan harta tanah dapat
digambarkan melalui pergerakan harga saham di Bursa Malaysia Berhad.
Di dalam menentukan perkaitan atau hubungan ini, syarikat harta tanah

tersenarai di Bursa Malaysia Berhad merupakan sumber kajian utama bagi menerangkan
perkaitan di antara harga saham dan prestasi pulangan harta tanah. Terdapat 100 buah
syarikat harta tanah yang tersenarai di Papan Utama Bursa Malaysia Berhad di bawah
kaunter harta tanah dan 2 buah syarikat harta tanah di Papan Kedua Bursa Malaysia
Berhad. Namun demikian, kesemua syarikat harta tanah ini tidak menjalankan aktiviti
pelaburan harta tanah. Aktiviti yang dijalankan oleh sesebuah syarikat harta tanah itu
perlu dirujuk bagi memastikan sama ada kesemua syarikat harta tanah tersenarai ini
benar-benar menjalankan aktiviti pelaburan harta tanah. Aktiviti pelaburan ini penting
bagi mencerminkan kegiatan pelaburan syarikat yang akan menerangkan prestasi
pelaburan.
Syarikat harta tanah yang menjalankan aktiviti pelaburan perlu bersedia untuk
berhadapan dengan pelbagai risiko. Hal ini bererti bahawa pelaburan sesebuah syarikat
harta tanah tersebut tidak memberikan satu keuntungan yang pasti. Dengan kata lain,
tingkat keuntungan yang akan diperolehi oleh sesebuah syarikat harta tanah adalah tidak
pasti. Para pelabur syarikat harta tanah ini perlu berdepan dengan ketidakpastian risiko
yang wujud di dalam proses pelaburan (Suruhanjaya Sekuriti, 2004). Oleh yang
demikian, para pelabur ini perlu merangka strategi pelaburan yang mantap bagi
menghasilkan kadar pulangan yang lumayan terhadap pelaburan yang dijalankan di
samping dapat mengurangkan risiko yang terpaksa di hadapi oleh syarikat.
Namun demikian, strategi portfolio harta tanah tidak semata-mata hanya

berdasarkan “intuitive judgement” dan pengalaman di dalam membuat keputusan
pelaburan (Hishamuddin, 2001). Keputusan pelaburan syarikat harta tanah ini perlu
dibuat secara konsisten dan memberikan satu keputusan pelaburan yang terbaik. Tetapi
wujud masalah atau kekangan yang terpaksa dihadapi oleh para pelabur di dalam
menentukan keputusan pelaburan harta tanah yang efektif.
5
Terdapat pelbagai masalah di dalam membentuk strategi pelaburan dan

menentukan peruntukan pelaburan yang terbaik dan efektif bagi sesebuah syarikat harta
tanah seperti masalah di dalam pengumpulan data-data harta tanah di mana data-data ini
tidak lengkap. Hal ini berbeza dengan pasaran saham di mana setiap minit pergerakan
harga saham dicatatkan dan boleh dirujuk dengan mudah. Kebanyakan data harta tanah
atau transaksi yang berbentuk nilai modal dan sewaaan bangunan tidak tercatat
sepenuhnya di dalam Laporan Pasaran Harta yang dikeluarkan oleh Kementerian
Kewangan. Oleh kerana masalah kekurangan data yang timbul ini, maka terdapat
kesukaran bagi pihak pelabur dan pengurus syarikat di dalam menentukan keputusan
sesuatu pelaburan harta tanah itu.
Oleh yang demikian, terdapat satu kaedah yang telah diperkenalkan oleh Sharpe
(1988) dapat mengatasi masalah di dalam menentukan peruntukan pelaburan yang
efektif bagi syarikat harta tanah ini. Menurut artikel yang ditulis oleh Sharpe (1992)
yang bertajuk “Asset Allocation : Management Style and Performance Measurement “,
model asset class factor mampu untuk mengatasi masalah yang timbul di dalam
menentukan proses pelaburan. Kaedah ini boleh menyediakan pendapat yang selaras dan
konsisten bagi keputusan sesuatu pelaburan harta tanah. Kaedah ini juga membantu
pelabur harta tanah untuk menggunakan sebaik-baiknya maklumat dan menggunakan
kelebihan dari perbandingan yang wujud. Analisis ‘style’ boleh membantu pelabur
melaksanakannya secara ekonomik (Sharpe, 1992). Kaedah ini juga mampu meminima
kadar jangkaan pelaburan yang dilaksanakan oleh pengurus harta tanah yang hanya
berdasarkan “intuitive judgement” dan pengalaman semata-mata. Oleh itu, kaedah RBSA
ini dicadangkan untuk mengatasi masalah di dalam menentukan pelaburan harta tanh
efektif bagi syarikat harta tanah di Malaysia.
Terdapat beberapa kajian lepas mengenai peruntukan pelaburan efektif harta

tanah yang dilaksanakan di United Kingdom dan Amerika Syarikat (Sharpe, 1988;
Webb dan Myer, 1996; serta Hishamuddin dan Ruddock, 2001) yang telah berjaya
membuktikan bahawa kaedah analisis ‘style’ ini boleh membantu pelabur mengatasi
masalah di dalam menentukan pelaburan efektif. Oleh yang demikian, kaedah ini
6
diaplikasikan di Malaysia bagi membantu pelabur syarikat harta tanah di Malaysia

membuat satu keputusan pelaburan harta tanah yang konsisten dan efektif. Selain itu,
kaedah ini dicadangkan untuk mengatasi masalah kekurangan data dan kerahsiaan data
yang wujud di dalam sektor harta tanah.
Jumlah Aset Bolton Berhad RM '000 Juta
1,200,000
1,000,000
RM ' 000 Juta
800,000
Jumlah Aset
600,000
Bolton Berhad
400,000
200,000
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002
Tahun
Rajah 1.0 : Jumlah Aset Bolton Berhad Pada Tahun 1997-2002

Sumber : Laporan Tahunan Bolton Berhad 2002
Berdasarkan Rajah 1.0 di atas, didapati syarikat harta tanah seperti Bolton
Berhad masih lagi memiliki sejumlah besar asset meskipun ketika kegawatan ekonomi.
Pemilikan aset yang besar ini bererti syarikat ini memiliki pelaburan harta tanah yang
besar di sekitar tahun kajian. Tetapi mengapakah syarikat harta tanah ini masih mampu
‘menyimpan’ sejumlah aset yang besar ketika berlakunya kegawatan ekonomi yang
menyebabkan kejatuhan pasaran harta tanah dan pasaran saham? Persoalan kajian ini
berkait rapat dengan prestasi dan keputusan pelaburan harta tanah syarikat.
Prestasi pelaburan harta tanah dan keputusan pelaburan sesebuah syarikat harta
tanah juga dikatakan mempengaruhi pergerakan harga saham yang diapungkan di Bursa
Malaysia Berhad. Secara tidak langsung, aktiviti pelaburan harta tanah syarikat harta
tanah di Malaysia menjadi proxy kepada pergerakan harga saham di Bursa Malaysia.
7
Bagi mengkaji penyataan ini, kaedah RBSA yang menghasilkan keputusan yang
digambarkan oleh nilai R-squared, Sharpe Alpha, dan graf Peruntukan Efektif akan
dibandingkan dengan peruntukan sebenar pelaburan harta tanah syarikat secara
deskriptif bagi melihat sejauhmana harga saham ini dikatakan sebagai proxy kepada
syarikat harta tanah.
1.3 Objektif Kajian
Tiga objektif yang ingin dicapai oleh kajian ini adalah seperti berikut:
1. Mengenalpasti syarat penyenaraian di Bursa Malaysia Berhad dan mengenalpasti

aktiviti syarikat harta tanah terpilih yang tersenarai di Bursa Malaysia Sdn. Bhd
(dahulu dikenali sebagai Bursa Saham Kuala Lumpur)
2. Menentukan peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat harta tanah terpilih
di Malaysia berdasarkan Return Based Style Analysis (RBSA).
3. Implikasi peruntukan efektif terhadap aktiviti pelaburan syarikat harta tanah.
1.4 Skop Kajian
Kajian ini memfokuskan kepada beberapa syarikat harta tanah terpilih yang
tersenarai di Bursa Malaysia Sdn Bhd (dahulu dikenali sebagai Bursa Saham Kuala
Lumpur). Terdapat enam buah syarikat yang terpilih iaitu Mui Properties Berhad,
Bolton Berhad, Island & Peninsular Berhad, Hong Leong Berhad (Guoco Land) Berhad,
Selangor Properties Berhad, dan Selangor Dredging Berhad.
Syarikat harta tanah yang dipilih memiliki rangkaian pelaburan harta tanah di
dalam sektor kediaman, perniagaan dan pejabat di sekitar Kuala Lumpur. Di samping
8
itu, syarikat harta tanah terpilih mempunyai portfolio pelaburan harta tanah di dalam
sektor perniagaan, pejabat, dan kediaman yang melebihi daripada 50 peratus daripada
jumlah nilai buku terkini senarai harta tanah bagi tahun 1996-2003.
Kajian ini meneliti dan menganalisis peruntukan pelaburan bagi syarikat harta
tanah terpilih di antara tahun 1996-2003. Peruntukan pelaburan harta tanah syarikat
dibahagi kepada dua bahagian iaitu pelaburan harta tanah secara langsung dan secara
tidak langsung. Namun demikian data yang diperolehi dianalisis secara trailing atau
menyeret data bagi setiap tiga tahun.
RBSA yang diperkenalkan oleh Sharpe pada tahun 1988 diaplikasikan di dalam
kajian ini bagi mendapatkan peruntukan harta tanah efektif. Perbandingan secara
deskriptif akan dilaksanakan di antara peruntukan harta tanah efektif dengan peruntukan
harta tanah sebenar. Kajian ini bukan bertujuan untuk membina model regresi berganda
tetapi mengaplikasikan RBSA ke atas syarikat harta tanah Malaysia.
1.5 Kepentingan Kajian
Kepentingan kajian adalah seperti berikut:-
a) Hasil kajian ini merupakan satu bahan rujukan bagi pelabur individu atau
institusi pelaburan yang terlibat di dalam pelaburan harta tanah di Bursa
Malaysia Berhad.
b) Kajian ini juga merupakan satu bahan rujukan pelaburan harta tanah bagi ahli
akademik sebagai maklumat tambahan kepada maklumat sedia ada.
c) Kajian ini diharap dapat membantu para pelabur dan pengurus dana untuk
memperuntukkan jumlah pemberat pelaburan di antara pelaburan harta tanah
secara langsung dan secara tidak langsung.
d) Kajian ini dapat menentukan risiko dan pulangan di antara pelaburan harta tanah
secara langsung dan pelaburan harta tanah secara tidak langsung.
9
1.6 Metodologi Penyelidikan
Kajian ini menekankan metodologi penyelidikan yang berdasarkan kepada dua

aspek penting iaitu aspek teoritikal dan aspek praktikal.
1.6.1 Aspek Teoritikal
a) Tajuk Kajian
Masalah yang timbul dikenalpasti dengan teliti di peringkat awal kajian.
Kemudian, rangka dan tujuan penyelidikan kajian ini ditentukan. Terdapat dua
objektif utama yang dijadikan panduan di dalam kajian ini. Kepentingan kajian
dan objektif kajian ini ditetapkan untuk menjelaskan kajian yang hendak
dilaksanakan. Seterusnya, skop bagi kajian ditetapkan bagi membantu penulis
membuat liputan kajian yang teratur dan meliputi ruang lingkup sebenar kajian.
b) Kajian Literatur/Teori
Pada peringkat ini, data yang berkaitan dengan teori yang berkaitan dengan
kajian dikumpulkan dan dianalisis. Data yang dikumpulkan merupakan data
sekunder. Data yang dikumpulkan adalah menerusi bahan bercetak dan bahan
elektronik yang berkaitan dengan pelaburan harta tanah, portfolio harta tanah dan
analisis yang berkaitan dengan portfolio harta tanah seperti RBSA. Data sekunder
ini diperolehi melalui pembacaan daripada buku rujukan, journal, artikel, kertas
kerja seminar, projek sarjana, dan sebarang bahan yang sesuai dengan kajian
mengenai pelaburan harta tanah. Penerangan lanjut tentang RBSA serta konsep
pengaplikasiannya akan diterangkan dalam Bab 4.
Data sekunder yang dinyatakan di dalam kajian ini termasuk nilai modal harta
tanah kediaman, perniagaan dan pejabat bagi memperolehi pulangan pelaburan
harta tanah secara langsung. Harga tutup pada penghujung tahun saham harta
tanah syarikat digunakan bagi memperolehi pulangan pelaburan harta tanah
10
secara tidak langsung. Oleh yang demikian, sumber utama bahan sekunder bagi
kajian ini adalah data daripada Laporan Pasaran Harta Tanah, Laporan Tahunan
Syarikat Harta Tanah, pergerakan harga saham syarikat harta tanah terpilih yang
tersenarai di Bursa Malaysia Berhad dan Indeks Harga Rumah Malaysia
(IHRM).
1.6.2 Aspek Praktikal
Aspek praktikal bermaksud kerja-kerja yang melibatkan pengumpulan data serta

hasil yang didapati daripada kajian terdahulu. Aspek praktikal meliputi perkara-perkara
berikut :-
a) Pengumpulan Data dan Maklumat

Peringkat ini dimulakan dengan pengumpulan data sekunder. Data-data sekunder
adalah data-data yang berkaitan dan boleh didapati daripada akhbar-akhbar
tempatan, buku-buku rujukan, majalah, kertas-kertas seminar, laporan projek
sarjana yang lepas, jurnal-jurnal, laporan tahunan, laporan pasaran harta tanah,
dan laman web yang berkaitan. Data-data dan maklumat ini digunakan sebagai
panduan dalam penulisan. Antara data sekunder yang dikumpul ialah definisi
bagi istilah yang berkaitan, dan kaedah RBSA.
Selain itu, data sekunder seperti jumlah portfolio pelaburan, nilai buku, nilai
modal, indeks harga saham, serta data lain yang berkaitan akan digunakan dalam
analisis kajian ini untuk mencapai objektif kajian.
b) Penganalisaan Data dan Penemuan

Data kajian yang dikumpulkan dianalisis berdasarkan penyataan masalah yang
ditentukan bagi mencapai objektif kajian. Peringkat ini merupakan peringkat
yang paling penting di dalam kajian. Peringkat ini memfokuskan kepada
pembinaan indeks kediaman, perniagaan dan pejabat.
11
Indeks ini dianalisis dengan menggunakan Return Based Style Analysis (RBSA).
Hasil kajian ini ditunjukkan melalui graf peruntukan efektif. Kemudian,
peruntukan harta tanah efektif ini dibandingkan dengan peruntukan sebenar harta
tanah syarikat. Peringkat ini berkaitan dengan persoalan objektif kedua kajian.
Penemuan kajian dibincangkan secara terperinci di dalam Bab 5 kajian ini.
c) Cadangan dan Kesimpulan

Peringkat kempat merupakan peringkat kesimpulan data yang dianalisis di
peringkat ketiga. Kesimpulan adalah selari dan menjawab dua objektif yang
ditetapkan di peringkat awal kajian. Kesimpulan dibuat berdasarkan hasil
penyelidikan yang diperolehi daripada analisis yang telah dijalankan. Ringkasan
penemuan kajian dan kesimpulan dibincangkan di dalam Bab 6 iaitu bab
terakhir di dalam projek sarjana ini. Beberapa cadangan dan kajian lanjutan
diberikan di dalam kajian ini.
1.7 Susunatur Bab
Kajian ini terbahagi kepada enam bab. Berikut merupakan penerangan bagi
susunatur bab bagi kajian ini.
1.7.1 Bab 1 : Pendahuluan
Bab satu membincangkan pengenalan bagi kajian ini. Seterusnya bab ini
menjelaskan latarbelakang kajian, penyataan masalah kajian, objektif, skop, kepentingan
dan metodologi kajian seterusnya susunatur bab.
12
1.7.2 Bab 2 : Pengenalan Kepada Pelaburan Harta Tanah Secara Langsung Dan
Pelaburan Harta Tanah Secara Tidak Langsung
Bab dua membincangkan tentang kajian literatur. Di dalam bab ini kajian
literatur bagi pelaburan harta tanah diterangkan dengan merujuk kepada definisi, teori
dari bahan bercetak, dan kajian sokongan yang didapati diperolehi daripada jurnal,
artikel, serta projek sarjana yang lepas. Beberapa kriteria pelaburan harta tanah secara
langsung dan secara tidak langsung ditekankan di dalam bab ini.
1.7.3 Bab 3 : Syarat Penyenaraian dan Pemilihan Syarikat Harta Tanah

Tersenarai Bagi Aplikasi Return Based Style Analysis (RBSA)
Bab tiga menerangkan gambaran komprehensif bagi kajian kes. Penerangan

mengenai syarat penyenaraian dan syarikat harta tanah terpilih diterangkan dengan jelas
berdasarkan beberapa sebab yang menyokong kajian. Penjelasan mengenai proses
pemerolehan data dan keperluan data diterangkan dengan jelas di dalam bab ini. Bab ini
juga menerangkan mengenai aktiviti pelaburan dan pemilihan beberapa syarikat harta
tanah tersenarai.
Pemilihan syarikat harta tanah tersenarai ini adalah berdasarkan beberapa kriteria
yang tertentu. Pemilihan ini adalah bagi menjawab persoalan objektif pertama kajian
iaitu mengenalpasti syarat penyenaraian di Bursa Malaysia Berhad dan mengenalpasti
aktiviti beberapa syarikat harta tanah yang tersenarai di Bursa Malaysia. Selain itu,
aktiviti pelaburan dan peruntukan sebenar pelaburan harta tanah juga dibincangkan di
dalam Bab 3 ini bagi membantu penulis mencapai objektif kedua kajian.
13
1.7.4 Bab 4 : Metodologi Pengumpulan Data Dan Kaedah Analisis Data
Bab ini memfokuskan kepada metodologi pengumpulan data dan kaedah analisis
data yang telah dikumpul. Data yang dikumpul merupakan data yang bersiri dari tahun
1996-2003. Kaedah pengumpulan data mentah daripada dua sumber utama iaitu
pergerakan harga saham dan Laporan Pasaran Harta diterangkan bermula dari peringkat
awal. Di samping itu, teori mengenai RBSA (Return Based Style Analysis) yang
dikemukakan oleh Sharpe (1988) diterangkan di dalam bab ini.
Penerangan mengenai kaedah analisis yang digunakan seperti maklumat

mengenai RBSA diterangkan di dalam bab ini. Selain itu, Bab 4 ini juga
membincangkan hasil analisis yang dirujuk bagi menerangkan kajian. Hasil analisis
digambarkan melalui graf peruntukan efektif dan dua nilai utama yang dirujuk ialah nilai
R-squared dan Sharpe Alpha.
1.7.5 Bab 5 : Analisis Kajian
Bab ini menerangkan keputusan analisis iaitu peruntukan harta tanah efektif bagi
syarikat harta tanah terpilih dengan menggunakan kaedah RBSA. Hasil analisis yang
digambarkan melalui graf peruntukan efektif bagi menghuraikan objektif kedua kajian
iaitu menentukan peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat harta tanah terpilih di
Malaysia berdasarkan RBSA. Perbandingan hasil analisis ini dibandingkan dengan
peruntukan pelaburan sebenar harta tanah syarikat secara deskriptif.
Di samping itu juga, Bab 5 ini juga mengandungi penerangan objektif ketiga
kajian iaitu melihat implikasi atau kesan hubungan antara harga saham dan prestasi
pulangan harta tanah. Petunjuk kepada implikasi atau kesan hubungan ini digambarkan
oleh dua nilai utama yang dirujuk iaitu nilai R-squared dan Sharpe Alpha.
14
1.7.6 Bab 6 : Kesimpulan Dan Cadangan
Bab 6 merupakan bab terakhir bagi kajian ini. Bab ini mengandungi penerangan
ringkas penemuan kajian, pencapaian objektif, masalah dan limitasi yang dihadapi
semasa melaksanakan kajian, cadangan langkah yang sesuai bagi penyelesaian masalah-
masalah yang dikenalpasti dan cadangan kajian lanjutan. Kesimpulan bagi keseluruhan
kajian akan dimuatkan di dalam bab ini.
15
PENYATAAN MASALAH
Pemilihan syarikat harta tanah tersenarai yang menjalankan aktiviti pelaburan

harta tanah.
Adakah peruntukan harta tanah efektif sama dengan peruntukan sebenar syarikat
harta tanah tersenarai ?
Adakah prestasi pelaburan harta tanah itu mempengaruhi harga saham serta
melihat sejauhmana harga saham sebagai proxy untuk menentukan prestasi
aktiviti pelaburan syarikat harta tanah
OBJEKTIF KAJIAN
Mengenalpasti syarat penyenaraian di Bursa Menentukan peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat
Malaysia Berhad dan mengenalpasti aktiviti harta tanah terpilih di Malaysia berdasarkan Return Based Style
syarikat harta tanah terpilih yang tersenarai di Analysis (RBSA).
Bursa Malaysia Sdn. Bhd (dahulu dikenali
sebagai Bursa Saham Kuala Lumpur)
Implikasi graf peruntukan efektif terhadap

aktiviti pelaburan syarikat harta tanah.
PENGUMPULAN DATA PERINGKAT PERTAMA
DATA SEKUNDER
ANALISIS KAJIAN (RBSA) PERINGKAT KEDUA
PENEMUAN KAJIAN
CADANGAN DAN KESIMPULAN

PERINGKAT KETIGA
Rajah 1.1 : Carta Alir Metodologi Kajian

BAB 2
PENGENALAN KEPADA PELABURAN HARTA TANAH SECARA

LANGSUNG DAN PELABURAN HARTA TANAH SECARA TIDAK
LANGSUNG
2.1 Pengenalan
Kadar pertumbuhan melebihi 8% yang berturutan selama lapan tahun telah

menyumbang kepada prestasi yang baik dalam pasaran harta tanah pada tahun 1999.
Langkah-langkah positif yang telah diambil oleh kerajaan bagi mengawal keadaaan
ekonomi yang memuncak telah meredakan kadar pertumbuhan KDNK daripada paras
tertinggi 9.7% pada tahun 1995 kepada 8.2% pada tahun 1996. Kadar ini selaras dengan
kadar purata sebanyak 8% yang diramal di bawah Rancangan Malaysia Ketujuh.
Sekatan-sekatan yang dikenakan oleh Kerajaan pada Oktober 1995 telah sedikit
sebanyak berjaya meredakan pasaran yang memuncak. Pada keseluruhannya, pelancaran
projek-projek baru di kebanyakan sektor adalah berkurangan berbanding tahun 1995
(Laporan Pasaran Harta Tanah, 1996)
Berdasarkan gambaran keseluruhan pasaran harta tanah di dalam Laporan

Pasaran Harta Tanah 1996, menunjukkan bahawa pelbagai faktor seperti campurtangan
17
kerajaan akan menyebabkan perubahan ke atas sesuatu keputusan pelaburan. Oleh yang
demikian, sesebuah syarikat harta tanah itu perlu merangka strategi portfolio yang
berkesan di dalam menentukan keputusan peruntukan pelaburan. Keputusan pelaburan
di dalam harta tanah ini memerlukan pelbagai maklumat dan pengetahuan serta tidak
hanya bersandarkan kepada pengetahuan dan andaian berdasarkan pengalaman.
Secara amnya, peruntukan pelaburan harta tanah memberikan sumbangan yang

besar terhadap pulangan portfolio harta tanah. Jika jenis harta tanah bagi pelaburan yang
berpotensi ditentukan maka, jumlah pelaburan portfolio juga akan ditentukan (Webb dan
Myer, 1996).
Penerangan di dalam Bab Dua kajian adalah berdasarkan teori-teori serta

merujuk hasil kajian lepas yang berkaitan dengan pelaburan harta tanah. Bab ini juga
menerangkan prinsip-prinsip, jenis pelaburan harta tanah, ciri-ciri pelaburan harta tanah
secara langsung dan tidak langsung, kebaikan dan keburukan pelaburan harta tanah,
konsep pelaburan portfolio, dan risiko pelaburan harta tanah. Selain daripada itu, bab ini
juga menerangkan tentang amanah saham, indeks bursa saham, risiko pelaburan saham
dan analisis teknikal dan analisis fundamental. Teori dan prinsip pelaburan harta tanah
ini penting dan berkaitan dengan bab seterusnya serta membantu menjawab objektif
kajian yang telah ditetapkan di awal kajian.
2.2 Pelaburan
Pelaburan dapat didefinisikan sebagi satu tindakan membelanjakan wang pada

masa sekarang untuk mendapatkan suatu bentuk pulangan di masa hadapan sama ada
dalam bentuk wang atau lain-lain. Terdapat banyak cara dan peluang bagi seseorang
yang mempunyai wang untuk menggunakan wang tersebut mengikut pilihannya.
(Fadilah, 1987).
18
Pelaburan didefinisikan sebagai pertukaran wang tunai untuk sesuatu aset dengan
harapan aset tersebut menghasilkan pendapatan pada masa hadapan yang biasa atau satu
pertambahan dengan nilai aset berkenaan dengan jumlah pendapatan. Pendapatan biasa
atau penambahan nilai dalam aset dikenali sebagai pendapatan biasa atau keuntungan
modal. Pelaburan juga megharapkan satu pulangan yang menguntungkan (Azlan Khalili,
1993).
Pelaburan boleh dilihat dari dua aspek iaitu aspek sosial dan ekonomi. Dari aspek
sosial, pelaburan bermaksud kekayaan. Pertambahan pelaburan menunjukkan
pertambahan kekayaan. Dari sudut ekonomi pula pelaburan bermaksud penglibatan dana
pada masa sekarang bagi memperolehi pendapatan pada masa hadapan. Pelaburan
dianggap sebagai harta yang dimiliki bagi tujuan menyediakan pendapatan dan
menambahkan nilai kewangan. Pelaburan dari aspek ekonomi juga boleh dibahagikan
kepada dua jenis iaitu pelaburan modal dan pelaburan aset kewangan (Ismail, 1994)
Menurut Morely (1988), definisi pelaburan harta tanah adalah sebagai “property
investment, like all investment, involves an initial capital outlay return for the
expectation of future income receipts”.
2.3 Pengenalan Pelaburan Harta Tanah
Terdapat beberapa cara di mana pelaburan di dalam harta tanah boleh dibuat
sama ada secara langsung atau tidak langsung. Pelaburan boleh dilakukan dengan
membeli harta tanah itu sendiri seperti harta kediaman, perniagaan, industri, pejabat
pertanian dan sebaginya. Setiap harta tanah adalah tertakluk kepada risiko yang berbeza.
Setelah membeli harta tanah pelabur perlu membuat keputusan sama ada untuk
mendudukinya, menyewakannya atau memajak harta tanah tersebut. Namun demikian
terdapat sesetengah pelabur membeli harta tanah untuk tujuan spekulasi (Fadilah, 1987).
19
Harta tanah merupakan instrumen pelaburan yang paling banyak dimiliki oleh
pelabur. Di samping itu, harta tanah merupakan aset benar yang menarik untuk dijadikan
insrumen pelaburan kerana tiga sebab:-
a) Harta tanah boleh dijadikan sebagai instrumen lindungan inflasi yang baik
berbanding dengan instrumen-instrumen pelaburan yang lain.
b) Pelabur boleh mendapat dua bentuk pulangan iaitu sewa dan kenaikan harga
c) Pelabur boleh mendapat faedah laverej kewangan (Ismail, 1994)
2.4 Kebaikan Harta Tanah Sebagai Sumber Pelaburan
Menurut Weidemer (1979), terdapat beberapa kebaikan pelaburan harta tanah

berbanding pelaburan di dalam sektor lain. Hal ini dapat dilihat berdasarkan
perbandingan di antara :-
a) Pulangan ke atas pelaburan

b) Kelebihan Cukai
c) Kelebihan Lain
Di samping itu terdapat beberapa kelebihan pelaburan harta tanah seperti :-
a) Harta tanah sebagai simbol kemegahan.

b) Harta tanah berupaya mengekang inflasi dengan mengalami kenaikan nilai
berbanding inflasi.
c) Harta tanah mempunyai ciri pengecualian cukai atau perlindungan cukai.
d) Harta tanah mempunyai ciri-ciri yang unik.
e) Harta tanah sebagai aset portfolio
f) Harta tanah memberikan pendapatan dalam bentuk pendapatan semasa dan
pulangan modal.
20
2.4.1 Kemegahan
Pemunyaan dan pemilikan harta tanah telah dianggap sebagai memberikan satu
bentuk kemegahan dan status kepada pemiliknya. Orang yang memilikinya dianggap
sudah stabil kedudukan ekonomi (Fadilah, 1987).
Pemunyaan dan pemilikan harta tanah telah dianggap sebagai memberikan satu
bentuk kemegahan dan status kepada pemiliknya. Pemilikan sesuatu harta tanah
menjadi ukuran keunggulan, status dan kejayaan pada pandangan masyarakat secara
amnya (Wiedemer, 1979).
Harta tanah juga secara fizikalnya adalah bersifat jangka panjang dengan kadar
usang yang sangat rendah. Tanah (tapak) tidak dapat dimusnahkan ataupun dicuri.
Walaupun bangunan di atasnya boleh reput atau musnah selepas sesuatu tempoh, nilai
keseluruhannya masih dapat dipertahankan kerana nilai tapaknya yang sentiasa naik
(Fadilah, 1987).
2.4.2 Kekang Inflasi
Harta tanah merupakan aset yang mempunyai ciri lindungan inflasi yang baik.
Harta tanah sering mengalami kenaikan nilai yang lebih cepat berbanding kenaikan
inflasi yang ditunjukkan oleh paras harga umum. Hal ini bermakna kehilangan kuasa
beli akibat daripada kenaikan kadar inflasi dapat ditampung oleh kenaikan harga harta
tanah yang dimiliki (Ismail, 1994).
Ciri-ciri harta tanah yang kekang inflasi diakui oleh (Stoesser, 1994) bahawa
bayaran dan pulangan sebenar harta tanah bersaing dengan instrumen kewangan dan
sekiranya berkaitan dengan inflasi yang tidak terjangka, harta tanah memiliki kebolehan
untuk mengatasinya.
21
Harta tanah dianggap sebagai satu bidang yang paling mantap kerana cirinya
yang dapat melawan melawan inflasi. Pelabur-pelabur di dalam harta tanah tidak pelu
bimbang tentang keselamatan modal. Kadar kenaikan nilai harta tanah telah banyak
menarik minat pelabur. Dari segi pendapatan kebanyakan harta tanah tidak menghadapi
pelbagai masalah (Fadilah, 1987).
Inflasi akan mengakibatkan kadar faedah meningkat tetapi ia tidak memberi apa-
apa kesan negatif keatas harta tanah sekiranya pendapatan (sewa) harta tanah meningkat
dengan kadar yang sama dengan kadar inflasi atau melebihi daripadanya (Reilly dan
Marquardt, 1977).
2.4.3 Pengecualian Cukai
Menurut Weidemer 1979, pendapatan harta tanah kediaman khususnya

mempunyai kelebihan dari sudut cukai. Di dalam penilaian asas cukai harta tanah, Pihak
Berkuasa Tempatan mengambil kira faktor susut nilai. Harta tanah yang mengalami
susut nilai akan diberi pengurangan dari kadaran sebenar yang dikenakan ke atas premis
kediaman, perdagangan, pejabat dan industri.
Setiap pelaburan harta tanah mengambilkira tentang cukai. Perlindungan atau

pengecualian cukai merupakan tarikan utama bagi harta tanah dan merupakan objektif
utama bagi pelabur yang menanggung cukai pendapatan yang tinggi (Beaton dan
Robertson, 1977).
Namun demikian, pengecualian cukai bukanlah satu faktor yang utama di dalam
penentuan sesuatu pelaburan di dalam harta tanah sesebuah syarikat amanah harta tanah.
Hal ini dapat dibuktikan berdasarkan kajian yang dibuat oleh Wati (2003) ke atas
beberapa syarikat amanah harta tanah yang tersenarai di Bursa Malaysia seperti AHP
dan Tabung Haji.
22
2.4.4 Unik
Setiap unit harta tanah adalah unik dan tidak boleh disamakan atau dibandingkan
dengan harta tanah yang lain. Faktor-faktor seperti lokasi, letakan, rekabentuk, kawasan,
keadaan struktur dan sebagainya adalah penyebab-penyebab utama yang mengakibatkan
keunikan satu-satu harta tanah (Fadilah, 1987).
Harta tanah yang berhampiran dengan sekolah umpamanya adalah berlainan nilai
daripada harta tanah yang terletak jauh dari sekolah walaupun dalam kawasan
perumahan yang sama begitu juga harta tanah yang terletak di lot tepi tidak sama
nilainya dengan yang terletak di lot tengah walaupun dalam barisan yang sama. Oleh
kerana sifat-sifat “ketidaksamaan” inilah, maka pasaran harta tanah terdiri daripada
beberapa pasaran kecil. Jadi bagi satu-satu kawasan bandar, misalnya, pasaran untuk
satu jenis harta tanah adalah berbeza dan terasing dari pasaran bagi satu jenis harta tanah
yang lain (Fadilah, 1987).
2.4.5 Aset Portfolio
Pelaburan harta tanah memberikan banyak kebaikan kepada pelabur yang

menjadikan harta tanah sebagai aset portfolio. Hal ini diketahui di mana, risiko boleh
dikurangkan dengan mempelbagaikan pelaburan dengan ciri-ciri kewangan yang
berbeza di dalam porfolio pelaburan (Jaffe dan Sirmans, 1986).
Menurut Fieddler (1996) pulangan di dalam pelaburan harta tanah mempunyai

korelasi yang rendah berbanding pulangan di dalam media pelaburan lain. Di sebabkan
pulangan dan nilai ini, harta tanah mampu menjana pendapatan sendiri, berbanding
saham dan bon. Oleh yang demikian, penambahan harta tanah di dalam sesuatu aset
portfolio dapat memberi kesan ke atas pengurangan risiko.
23
Hal ini terbukti dengan kajian yang telah dibuat oleh Chin (2004) bahawa
syarikat harta tanah yang terdapat di Malaysia mempelbagaikan media pelaburan mereka
sama ada pelaburan harta tanah secara langsung dan tidak langsung. Contohnya Amanah
Harta Tanah Pelaburan Nasional Berhad (AHP) melabur di dalam harta tanah komersil
sebanyak RM 125,000,000 dan sebanyak RM 1,800,000 di dalam saham harta tanah
(Laporan Tahunan AHP, 2002)
2.4.6 Pulangan
Sebagai alat pelaburan, harta tanah memberi dua bentuk pulangan iaitu
pendapatan semasa dan untung modal. Pendapatan semasa didapati daripada sewa,
manakala untung modal diperolehi akibat daripada kenaikan harga sesuatu aset yang
dimiliki. Namun demikian pulangan daripada sewa tidak diperolehi sekiranya pelabur
memiliki harta tanah untuk tujuan menduduki rumah sendiri (Ismail, 1994).
2.5 Jenis Pelaburan Harta Tanah
Terdapat beberapa jenis pelaburan harta tanah iaitu pelaburan harta tanah secara
langsung seperti pelaburan di dalam harta tanah kediaman, perniagaan, pejabat, industri,
tanah kosong, perhotelan, dan harta tanah khas. Selain itu terdapat juga pelaburan harta
tanah secara tidak langsung seperti pelaburan saham, bon dan amanah harta tanah.
2.5.1 Pelaburan Harta Tanah Secara Langsung
Pelaburan secara langsung ini boleh dilakukan dengan dengan membeli harta
tanah sendiri. Ini terpulanglah kepada pihak pelabur untuk memilih melabur di dalam
harta kediaman, perniagaan, industri, pejabat, pertanian dan sebagainya. Apa yang perlu
diketahui oleh setiap pelabur ialah bahawa setiap jenis harta tanah adalah tertakluk
24
kepada risiko-risiko yang berbeza. Setelah membeli harta tanah, pelabur perlu untuk
membuat keputusan sama ada untuk mendudukinya sendiri, menyewakannya atau
memajakkannya. Setengah-setengah pelabur membeli harta tanah untuk tujuan
spekulasi, iaitu menjualnya sebaik sahaja nilainya naik kepada satu kadar yang
menguntungkan dan memuaskan hatinya (Kamalahasan, 2001).
Pelaburan secara langsung merupakan pelaburan dalam satu-satu organisasi

tertentu seperti kerajaan, bank-bank, syarikat-syarikat dan sebagainya (Azlan Khalili,
1993)
2.5.1 Tanah Kosong
Tanah kosong merupakan salah satu alternatif pelaburan bagi seseorang pelabur.
Pulangan yang diperolehi daripada tanah kosong ini adalah menerusi penghargaan nilai
di mana bergantung kepada sesuatu penawaran dan permintaan di pasaran harta tanah.
Dalam perkataan lain, semakin lama semakin tinggi nilai sesuatu tanah itu. Namun
demikian, penawaran tanah adalah terhad (Shilling, 2002).
Menurut Shilling (2002) lagi, tanah merupakan media pelaburan yang pasif dan
mempunyai kecairan yang rendah. Pemilikan tanah kosong tidak terdedah kepada
penyusutan nilai, namun, kos yang ditanggung perlu dinilai modalkan. Pemilikan tanah
kosong mungkin hanya mendatangkan pendapatan yang kecil atau tiada pendapatan, dan
pelabur perlu menanggung kos daripada pendapatan lain.
Reputasi sesebuah syarikat harta tanah itu akan terjejas sekiranya membeli atau
memiliki terlalu banyak tanah kosong. Hal ini akan menggugat kepercayaan pelabur. Hal
ini adalah disebabkan pemilikan atau pembelian tanh kosong akan menyebabkan
pusingan modal sesebuah syarikat itu tidak stabil kerana memerlukan masa yang
panjang untuk membangunkan sesuatu projek bagi mendapatkan pulangan yang setimpal
25
dengan nilai kewangan yang dikeluarkan oleh syarikat (Bahagian Penyelidikan dan
Pembangunan Island & Peninsular, 2004)
2.5.1 Perumahan
Perumahan merupakan satu istilah terbitan daripada pakatan “rumah”. Jika

dirujuk kepada istilah rumah, ianya memberi maksud berikut :
a) Binaan untuk tempat tinggal iaitu ahli keluarga yang tinggal di rumah (Kamus
Dewan, 1994)
b) Rumah bermaksud satu bangunan yang dibina bagi kediaman manusia, biasanya
satu keluarga (Oxford Dictionary, Fifth Edition, 2000)
Perumahan boleh ditakrifkan sebagai satu kelompok rumahyang terdiri daripada

beberapa unit rumah tertumpu di satu kawasan dan berupaya membentuk satu komoditi.
Pada pandangan Bourne (1980), perumahan adalah kawasan perlindungan yang
berbentuk fizikal. Ia menggambarkan hak pemilikan, stok modal, status peribadi dan
barang ekonomi. Beliau juga menjelaskan bahawa terdapat sekurang-kurangnya tiga
definisi perumahan yang berbeza-beza mengikut kepada keadaan ianya digunakan iaitu :
a) Sebagai satu unit kemudahan fizikal yang menyediakan perlindungan kepada

penghuninya. Ia memerlukan tanah dan penyediaan kemudahan-kemudahan
fizikal seperti air, sistem pembentungan, jalanraya, elektrik, dan lain-lain
perkhidmatan yang diperlukan oleh penghuni sesebuah rumah.
b) Sebagai barangan ekonomi atau komoditi di mana ia ditukar tangan dalam
pasaran dan sebagai pelaburan yang mengembalikan ekuiti kepada pemiliknya.
26
2.5.1 Kondominium
Terdapat pelbagai definisi yang dikemukakan bagi menjelaskan maksud

kondominium. Encylopedia of Real Estate (1987) perkataan kondominium berasal
daripada Bahasa Latin iaitu Co-dominium yang bermakud hakmilik individu berasingan
yang terdapat dalam sebuah bangunan yang sama. Ini bermaksud pemilik petak
mempunyai hakmilik yang bersama berdasarkan syer unit mereka ke atas harta bersama
dan mempunyai hak berasingan ke ata unit mereka.
Menurut Fernandez (1991), kondominium merupakan satu perumahan yang

mewah di mana perkongsian wujud dalam penggunaan fasiliti seperti kolam renang,
gelanggang bola, sistem keselamatan dan sebagainya.
Manakala berdasarkan definisi yang dikemukakan oleh Rahim & Co. Research
(1998), kondominium didefinisikan sebagai :
‘A block with multiple dwelling units, which allows for the sharing of ownership
and use of exclusive common areas, facilities and services to individual owners.”
Menurut Wong (2001), beliau mentafsirkan kondominium sebagai satu tempat

kediaman dengan penyediaan kemudahan dan perkhidmatan yang boleh diguna bersama
seperti kolam renang, tempat letak kereta, taman, gelanggang tenis, gelanggang skuasy,
bilik gimnasium, sistem keselamatan 24 jam dan kemudahan-kemudahan yang lain.
Berdasarkan kepada definisi-definisi yang dikemukakan, disimpulkan bahawa

kondominium adalah sebuah bangunan multi tingkat di mana setiap pemilik unit dalam
kondominium mempunyai hak milik unit yang berlainan tetapi hak milik kawasan awam
yang sama. Kemudahan dan perkhidmatan bersama seperti kolam renang, tempat letak
kereta, taman rekreasi, gelanggang bola, bilik gimnasium, keselamatan 24 jam, dan
kemudahan-kemudahan lain yang disediakan (Phua, 2003).
27
2.5.1 Perdagangan (Kedai)
Pelabur kini lebih mempertimbangkan harta tanah yang menguntungkan di dalam

memperuntukan aset. Harta tanah komersil merupakan satu pelaburan yang menarik di
dalam peruntukan aset sama ada dari segi operasi dan nilai modal (Stoesser, 1994).
2.5.1 Pejabat
Ruangan pejabat terbahagi kepada dua jenis iaitu ruangan spekulatif yang mana
dibina untuk dijual di pasaran terbuka dan ruangan persendirian untuk kegunaan pemilik
seperti bangunan institusi ibu pejapat korporat. Di samping itu, terdapat ruangan pejabat
yang dibina untuk agensi kerajaan, seperti bangunan persekutuan dan kompleks badan
berkanun (Beaton dan Bond, 1976).
2.5.2 Pelaburan Harta Tanah Secara Tidak Langsung
Pembelian saham-saham syarikat pelaburan dan amanah saham adalah satu

pelaburan secara tidak langsung kepada berpuluh-puluh syarikat dan organisasi yang
lain. Selain itu pelaburan di dalam insuran nyawa dan skim pencen adalah satu bentuk
pelaburan secara tidak langsung (Azlan Khalili, 1993).
Pelaburan secara tidak langsung boleh dibuat melalui syarikat atau organisasi
yang bergiat dalam lapangan harta tanah, iaitu dengan membeli saham syarikat atau
organisasi tersebut. Contohnya syarikat-syarikat pemaju perumahan yang menawarkan
sahamnya kepada orang ramai, syarikat-syarikat yang membuat spekulasi atas harta
tanah serta persatuan-persatuan bangunan (building society) (Fadilah, 1987)
28
2.5.2 Saham Syarikat Harta tanah Tersenarai
Saham boleh didefinisikan sebagai sejenis terbitan yang dikeluarkan oleh

syarikat sebagai alat pemilikan. Pemegang saham adalah pemilik syarikat. Pemilikan
tersebut dilambangkan melalui sijil saham yang tercatat di dalamnya nama pemegang
saham. Sijil saham adalah menurut nisbah jumlah wang yang dilaburkan dalam syarikat
berkenaan. Setiap saham yang diterbitkan mempunyai nilai tara (Azlan Khalili, 1993).
Di Bursa Malaysia Sdn Bhd biasanya nilai tara biasa bagi saham-saham yang
diterbitkan adalah RM 1.00. Saham syarikat harta tanah tersenarai merupakan sejenis
terbitan yang dikeluarkan oleh syarikat harta tanah tersebut sebagai alat pemilikan
kepada individu atau kumpulan.
Apabila sesebuah syarikat menerbitkan saham untuk tawaran umum syarikat

tersebut telah menyerahkan sebahagian pemilikannya. Sebagai tukaran syarikat itu telah
menerima dana daripada jualan sahamnya yang diperlukan untuk menjalankan dan
mengembangkan perniagaan syarikat. Pelabur membeli saham syarikat dan memperolehi
pulangan daripada pelaburan melalui :
a) Penerimaan dividen yang dibayar hasil daripada keuntungan syarikat dan

b) Keuntungan modal, iaitu keuntungan yang diperolehi daripada peningkatan
dalam nilai saham apabila membeli saham pada harga yang rendah dan menjual
saham tersebut pada harga yang tinggi.
Saham biasa juga tidak mempunyai tarikh matang atau kontrak atas dividen.
Saham juga tidak mempunyai potensi bayaran dividen yang tidak terhad. Pemegang
saham sesebuah syarikat harta tanah berhak untuk mengundi dalam hal-hal penting
seperti pemilihan dan pemecatan pengarah syarikat (Suruhanjaya Sekuriti, 2004).
29
2.5.2.1.1 Indeks Bursa Saham
Indeks bursa saham adalah ukuran tentang tahap harga purata saham yang
diperniagakan di bursa. Indeks didapati dengan membandingkan harga semasa satu
sampel saham dengan harganya pada suatu masa yang lalu. Indeks bursa saham biasanya
dibuat oleh akhbar-akhbar atau oleh bursa saham sendiri sebagai suatu perkhidmatan
kepada orang ramai untuk mereka mengetahui tahap harga saham semasa (Azlan Khalili,
1993).
Indeks pasaran saham bertujuan menggambarkan pergerakan keseluruhan

sekumpulan sekuriti. Terdapat beberapa faktor yang diambilkira dalam mengira indeks
seperti:-
a) penggunaan sampel bersesuaian
b) skim pewajaran
c) prosedur pengiraan yang digunakan.
2.5.2 Amanah Saham dan Amanah Harta
Amanah saham adalah satu bentuk pelaburan yang membolehkan sesebuah

syarikat pengurusan tabungan untuk membuat pelaburan-pelaburan bagi pihak individu-
individu dan institusi-institusi yang mempunyai objektif-objektif kewangan yang serupa.
Terdapat dua jenis amanah saham iaitu :-
a) Amanah saham tertutup dan

b) Amanah saham terbuka
Amanah saham tertutup mempunyai bilangan amanah saham yang tetap. Saham-
saham ini biasa yang diperniagakan di pasaran-pasaran saham dan harganya ditentukan
oleh penawaran dan permintaan. Manakala amanah saham terbuka, syarikat yang
mengurus boleh mencipta unit-unit apabila ada permintaaan.
30
Di Malaysia, terdapat tiga jenis pengurusan amanah iaitu amanah saham, amanah
harta dan gilts. Amanah harta ialah pengurusan pelaburan yang melaburkan wang yang
diterima daripada orang ramai ke dalam harta tanah. Terdapat beberapa perkhidmatan
pengurusan amanah harta di Malaysia seperti Amanah Harta PNB (AHP), Amanah
Harta Arab Malaysia (AMFPT), dan beberapa amanah harta tanah lain. Amanah harta
tanah ini disenaraikan di papan utama Bursa Malaysia Berhad (Ismail, 1994).
2.5.2 Bon
Bon merupakan produk pelaburan yang kurang dikenali kerana dibayangi oleh
stok dan saham yang lebih terkenal, serta unit amanah yang sedang meningkat naik.
Walaubagaimanapun, bon memainkan peranan penting dalam membiayai pembangunan
negara. Ia memberi satu ruang alternatif kepada syarikat untuk menjana modal. Pasaran
bon yang matang memainkan peranan penting dalam menstabilkan sistem kewangan
negara. Dalam kebanyakan negara membangun, pasaran pemodalan bagi pasaran bon
adalah lebih besar daripada pasaran saham.
Bon sesuai untuk meningkatkan modal bagi pembiayaan projek pembangunan

jangka panjang, dan digunakan untuk membantu memulihkan Malaysia daripada krisis
kewangan Asia. Sejak kebelakangan ini, banyak usaha telah dipelopori oleh Suruhanjaya
Sekuriti (SC) untuk mempercepatkan pembangunan pasaran bon dan menggalakkan
penggunaan bon sebagai pilihan aset kepada pelabur, juga sebagai pembiayaan bagi
peminjam modal.
Undang-undang sekuriti telah dipinda untuk memudahkan pembangunan pasaran

bon yang semakin berkembang secara berperingkat-peringkat. Sepanjang sepuluh tahun,
pasaran bon telah berkembang luas dari segi aktiviti dagangan dalam pasaran sekunder
dan kecairan pasaran (Suruhanjaya Sekuriti, 2004).
31
2.5.2 Laporan Tahunan Syarikat Harta Tanah
Menurut undang-undang, setiap syarikat dikehendaki menyediakan maklumat

operasi kepada pemegang saham. Bagi memenuhi keperluan ini, maka setiap syarikat
perlu menyediakan Laporan Tahunan. Maklumat di dalam Laporan Tahunan
menunjukkan laporan kewangan sesebuah syarikat. Maklumat ini sangat berguna kepada
pelabur saham kerana dapat membantu mereka membuat keputusan berdasarkan
kemajuan aktiviti yang dilaksnakan oleh sesebuah syarikat dan menjangkakan
pendapatan dan dividen yang akan diperolehi.
Bagi seseorang pelabur, maklumat sedemikian merupakan sesuatu perkara yang

kritikal dalam membuat keputusan pelaburan. Perutusan Pengarah merupakan satu
ruangan yang sangat penting dan memaparkan target sesebuah syarikat. Keberkesanan
Perutusan Pengarah ini dapat dilihat berdasarkan pencapaian syarikat. Laporan Tahunan
disediakan oleh bahagian perhubungan awam dan setiap maklumat adapah dipastikan
tepat sebelum diedarkan kepada pemegang saham syarikat (Ameritrade Encyclopedia,
2005)
Laporan Tahunan merupakan profil lengkap mengenai pencapaian sesebuah

syarikat. Berikut merupakan maklumat yang boleh diperolehi oleh seseorang pelabur di
dalam Laporan Tahunan sesebuah syarikat :-
a) Perutusan Pengarah yang merupakan perkara utama yang menerangkan

pencapaian lepas sesebuah syarikat dengan ramalan bagi tahun seterusnya.
b) Ruangan falsafah syarikat yang menerangkan bagaimana sesebuah syarikat
tersebut menjalankan perniagaannya.
c) Bahagian seterusnya yang menerangkan operasi syarikat. Bahagian laporan ini
menerangkan perkhidmatan atau produk yang disediakan oleh sesebuah syarikat.
d) Laporan kewangan yang mengandungi penyata kewangan tentang keuntungan
dan kerugian dan akaun syarikat. Laporan kewangan ini menjelaskan tentang
pendapatan dan perbelanjaan dan menyatakan keuntungan bersih bagi tahun
tersebut. Akaun syarikat menjelaskan mengenai aset dan liabiliti dan
perbandingan bagi tahun sebelumnya. Bahagian nota kaki laporan kewangan
32
sangat penting yang membincangkan undang-undang yang ditetapkan oleh

kerajaan yang akan memberikan kesan kepada operasi syarikat.
e) Perutusan penulis yang menyatakan kesahihan dan ketepatan maklumat yang
disediakan di dalam laporan serta disahkan oleh akauntan bebas.
2.6 Ciri-ciri Pelaburan Secara Langsung dan Pelaburan Tidak Langsung
Sebelum keputusan pelaburan dibuat, jenis pelaburan ditentukan terlebih dahulu

sama ada pelaburan secara langsung atau tidak langsung. Pelaburan harta tanah secara
langsung seperti pasaran harta tanah secara amnya berbeza daripada pasaran saham dan
pasaran sekuriti yang lain. Harta tanah terlibat dengan keputusan perniagaan atau
sebagai satu pelaburan secara langsung yang boleh menyebabkan beberapa perkara yang
tidak dapat dijangkakan. Nilai harta tanah boleh berubah berdasrkan perubahan yang
berlaku seperti perubahan keadaan geografi, undang-undang, usahama sesuatu
pembangunan, campurtangan politik, dan beberapa faktor lain di luar bidang kuasa para
pelabur (Weidemer, 1979).
Terdapat beberapa perbezaan di dalam pelaburan harta tanah secara langsung dan
pelaburan harta tanah secara tidak langsung. Perbezaan ini dapat dikenalpasti melalui
ciri-ciri pelaburan ini.
2.6.1 Ciri-ciri Pelaburan Harta Tanah Secara Langsung
Pelaburan harta tanah secara langsung adalah seperti pelaburan di dalam harta
tanah kediaman, perniagaan, pejabat, perhotelan, golf dan resort. Terdapat beberapa
perkara yang perlu dipertimbangkan di dalam membuat keputusan pelaburan harta tanah
secara langsung ini. Ciri-ciri pelaburan harta tanah secara langsung adalah seperti
berikut :-
33
a) Pelaburan ini memerlukan sejumlah modal yang besar.

b) Harta tanah tidak boleh dipecahbahagi dan
c) Ketidakpastian
2.6.1 Modal Besar
Pemilikan harta tanah memerlukan sejumlah modal yang besar. Hal ini disokong
dengan kajian oleh Lizieri dan Finlay (1993) yang menyatakan harta tanah tidak seperti
ekuiti dan bon. Pembelian terus aset harta tanah adalah sangat mahal dan memerlukan
modal yang besar. Hanya pelabur yang mempunyai modal yang besar sahaja mampu
untuk menubuhkan kepelbagaian portfolio yang baik walaupun pelabur boleh
mendapatkan pulangan di dalam portfolio yang didominasikan oleh satu atau dua aset.
2.6.1 Tidak Boleh Dipecah Bahagi
Dalam kewujudan saham tunggal single asset securitized , saiz lot yang besar
dan bercampur telah menyebabkan pelabur tidak mampu untuk membeli sebahagian
daripada saham harta tanah daripada syarikat yang mengapungkan saham harta tanah di
Bursa Malaysia.
2.6.1 Ketidakpastian
Pelaburan di dalam bidang harta tanah adalah satu pelaburan yang

ketidakpastian. Ketidakpastian tentang saiz dan juga kemungkinan untuk mendapatkan
keuntungan pada masa hadapan. Semakin besar ketidakpastian tentang pulangan masa
hadapan, maka semakin tidak menarik sesuatu pelaburan itu (Azlan Khalili, 1993).
34
2.6.2 Ciri-ciri Pelaburan Harta Tanah Secara Tidak Langsung
Pelaburan secara tidak langsung dalam harta tanah merujuk kepada kepentingan
tidak langsung dalam bentuk sekuriti ke atas harta tanah. Misalnya, pemilikan saham
syarikat harta tanah, bon harta tanah dan unit amanah harta. Perhatikan bahawa
kepentingan pelabur terhadap harta tanah dalam konteks pelaburan secara tidak langsung
hanya terletak pada sijil pelaburan atau saham (share) dan bukannya pada suratan
hakmilik (Hargity dan Yu, 1993).
2.6.2 Kecairan
Kecairan merupakan perkataan yang digunakan oleh ahli-ahli ekonomi untuk

menggambarkan sejauhmana satu aset boleh ditukar kepada wang tunai (Azlan Khalili,
1993). Kecairan bermaksud kecepatan menukarkan sesuatu aset kepada tunai. Semakin
cepat aset boleh ditukar maka semakin cair sesuatu instrumen itu (Ismail, 1994).
Kecairan memainkan peranan yang agak penting dalam menentukan pembelian

sesuatu instrumen pelaburan yang hendak dipegang. Pasaran saham, kontrak hadapan
dan opsyen merupakan pasaran yang boleh memberikan kecairan ini, kerana urusniaga
pasaran saham aktif dan volum niaga yang besar serta melibatkan pembeli dan penjual.
Di samping itu, pelaburan saham adalah cair dan mudah ditukar kepada wang tunai
berbanding dengan pelaburan di dalam bidang harta tanah.
2.6.3 Definisi Pulangan
Pulangan daripada pelaburan boleh dibahagikan kepada dua bentuk iaitu:-

a) pendapatan dan
b) kadar hasil
35
Pendapatan adalah dalam bentuk tunai dan tidak dikaitkan dengan harga belian
tetapi dikira berdasarkan nilai tara. Kadar hasil sesuatu aset itu ialah ukuran pulangan
yang dikira dengan mengaitkannya dengan harga belian. Tetapi kadar hasil bukan dalam
bentuk tunai (Ismail, 1994).
Di samping itu juga, kadar pulangan harta tanah terdiri daripada:
a) Kadar Hasil Sewa

Sewa yang dianggap sebagai pendapatan ialah sewa bersih setelah ditolak
perbelanjaan. Sewa ini dibahagikan dengan kos pembelian
b) Kadar Hasil Untung atau Rugi Modal

Kadar ini diperolehi dengan membahagikan perbezaan harga jualan dan belian
dengan kos belian.
c) Kadar Hasil Tempoh Pegangan

Konsep kadar pulangan tempoh pegangan harta tanah sama dengan kadar
pulangan tempoh pegangan bagi saham. Kadar ini merupakan gabungan kadar hasil
sewa dengan kadar hasil untung modal
Sewa H arg a Jualan − H arg a Belian

= +
H arg aBelian H arg a Belian
2.7 Portfolio
Secara umum, tujuan portfolio dibahagikan kepada tiga iaitu:-
a) Pendapatan
Tujuan utama portfolio adalah untuk menyediakan pendapatan semasa. Ini
kerana pelabur dalam kumpulan ini lebih berminat untuk mendapatkan pendapatan
36
tamabahan bagi memenuhi keperluan mereka. Mereka juga mementingkan kestabilan

pendapatan.
b) Pendapatan dan pertumbuhan

Pelabur dalam kumpulan ini berminat untuk mendapatkan pertumbuhan modal di
samping pendapatan tambahan. Oleh itu, pengurusan portfolio harus memberi
penekanan yang seimbang antara pertumbuhan dan pendapatan.
c) Pertumbuhan
Pengurusan portfolio bertujuan untuk mendapatkan pertumbuhan modal sebab pelabur
dalam kumpulan ini mempunyai pendapatan tinggi dan tidak mementingkan pendapatan
tambahan. Tetapi pelabur ini mementingkan masa persaraan.
2.7.1 Portfolio Optimum
Para pelabur ingin memaksimumkan pulangan portfolio pelaburan mereka pada

tahap risiko (ketidakpastian) yang tertentu adalah satu andaian asas teori portfolio.
Portfolio yang baik bukan hanya mengandungi koleksi asset yang baik secara
individunya.
2.7.2 Teori Portfolio Markowitz
Pada tahun 1950-an dan awal tahun 1960-an sebahagian besar daripada
masyarakat pelaburan membicarakan tentang risiko tetapi tidak ada perincian yang boleh
mengukur istilah risiko. Satu aspek model portfolio ialah para pelabur perlu mengukur
kuantiti pembolehubah risiko mereka. Model portfolio asas, yang dimajukan oleh
Markowitz (1959), menggunakan teori statistik yang ada pada pelaburan dan boleh
mengira kadar pulangan terjangka portfolio asset dan mengukur risiko. Markowitz
37
(1959) menunjukkan bahawa varians kadar pulangan adalah ukuran risiko di bawah set
andaian yang munasabah dan menghasilkan formula untuk mengira varians portfolio.
Di bawah andaian ini, asset tunggal atau portfolio asset dianggap “cekap” jika
tidak ada asset lain atau portfolio aset lain yang menawarkan pulangan yang lebih tinggi
dengan risiko yang lebih sama (atau yang lebih rendah), atau menawarkan risiko yang
lebih rendah dengan pulangan terjangka yang sama (atau yang lebih tinggi).
2.7.3 Risiko Berkaitan Saham
Terdapat beberapa risiko yang berkaitan dengan pembelian saham. Pelaburan

ekuiti lebih berisiko berbanding melabur dalam sekuriti pendapatan tetap. Prestasi
syarikat yang kurang baik menyebabkan pemilik saham tidak dapat menerima dividen.
Saham syarikat ini mungkin mengalami kejatuhan nilai dan pelabur mengalami kerugian
modal yang dilaburkan dan sebaliknya.
Terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi harga saham seperti prestasi

saham keseluruhan dan keadaan ekonomi negara. Kerugian pelaburan keseluruhan akan
dialami oleh pelabur skiranya syarikat menutup aktiviti perniagaannya. Terdapat juga
saham yang sukar untuk dijual jika permintaan terhadapnya semakin berkurangan
(Suruhanjaya Sekuriti, 2005). Faktor risiko ini secara langsung akan mempengaruhi
keputusan peruntukan pelaburan sebenar syarikat harta tanah di dalam menyusun
strategi portfolio syarikat.
2.7.3 Risiko Yang Tidak Sepadan
Risiko yang tidak sepadan bermaksud sesuatu pelaburan itu mungkin tidak sesuai
dengan keperluan dan keadaan sesbuah syarikat atau pelabur. Jika matlamat sesuatu
pelaburan adalah untuk mendapat pendapatan pelaburan yang konsisten, tetapi sekiranya
38
seseorang itu melabur di dalam produk derivatif yang memerlukan pelabur sentiasa
memenuhi panggilan margin. Apabila pelaburan tersebut menunjukkan kerugian, hal ini
bermakna, pelaburan tersbut tidak bersesuaian dengan matlamat kewangan pelabur. Oleh
yang demikian, seseorang pelabur itu terdedah kepada risiko yang tidak sepadan.
Selain itu, sekiranya pelaburan itu merupakan satu pelaburan jangka pendek
tanpa pertumbuhan seperti akaun simpanan atau simpanan tetap dan bagi objektif jangka
panjang seperti pelan persaraan dalam tempoh 20 tahun. Pulangan daripada pelaburan
jangka pendek tanpa pertumbuhan ini mungkin tidak mencukupi untuk memenuhi
objektif jangka panjang (Suruhanjaya Sekuriti, 2005).
2.7.3 Risiko Inflasi
Sekiranya pulangan yang diperolehi daripada sesuatu pelaburan lebih rendah

daripada kadar inflasi, berkemungkinan seseorang pelabur itu telah mengabaikan untuk
mengambilkira kesan inflasi ke atas sesuatu pelaburan. Misalnya, sekiranya kesemua
wang disimpan di dalam akaun simpanan dan mendapat sedikit keuntungan tanpa
kehilangan jumlah wang simpanan. Namun akhirnya, inflasi akan menyusutkan nilai
masa depan simpanan wang tersebut (Suruhanjaya Sekuriti, 2005)
2.7.3 Risiko Pelaburan Semula
Semua pasaran pelaburan mempunyai kadar faedah yang turun naik bergantung
kepada keadaan ekonomi. Kejatuhan kadar faedah bermakna apabila sesuatu pelaburan
itu matang, seseorang pelabur itu mengkin perlu melaburkan semuala semua modal pada
kadar faedah yang lebih rendah daripada pelaburan terdahulu. Pelabur perlu memilih
antara satu pelaburan jangka panjang yang menjanjikan pulangan yang berpatutan, atau
sati pelaburan jangka pendek dengan pulangaan yang tinggi tetapi akan mendedahkan
39
pelabur kepada risiko pelaburan semula sebaik sahaja tempoh pelaburan itu berakhir
(Suruhanjaya Sekuriti, 2005).
2.7.3 Risiko Pasaran
Risiko pasaran merujuk kepada takat nilai pasaran pelaburan turun naik. Turun
naik sesuatu pasaran mempunyai kesan yang besar terhadap nilai pelaburan. Seseorang
pelabur akan melihat modalnya mengalami susutnilai sekiranya pasaran terus jatuh.
Risiko ini mungkin boleh diimbangkan jika sesebuah syarikat itu mempunyai asas yang
kukuh misalnya perniagaan teras yang bagus yang boleh memberikan dividen yang
baik.
Oleh itu, walaupun harga saham mungkin turun naik dan mempengaruhi modal,
seseorang pelabur itu masih boleh mendapat keuntungan daripada dividen syarikat. Oleh
yang demikian, seseorang pelabur perlulah memilih syarikat untuk membuat pelaburan
secara bijak. (Suruhanjaya Sekuriti, 2005)
2.7.3 Risiko Pemasaran Pasaran
Kebanyakan pelabur menyangka yang mereka boleh meramalkan pergerakan

pasaran atau boleh menentukan “pemasaran” dalam pergerakan pasaran. Di mana
pelabur itu cuba membeli sebelum pasaran naik atau menjual sebelum pasaran jatuh.
Namun demikian, tidak ramai pelabur boleh meramal dengan tepat bila dan berapa
banyak turun naik pasaran sekuriti. Kesannya, kebanyakan pelabur terjun ke dalam
pasaran hanya setelah berakhirnya kerancakan pasaran atau terpengaruh dan panik
apabila harga jatuh dan menjual saham mereka pada harga yang merugikan.
Pada dasarnya, risiko ini berhubungkait dengan masa apabila seseorang pelabur
membuat pelaburan. Sekiranya seseorang pelabur itu memasuki pasaran ketika harga
40
saham tinggi, pelabur akan berhadapan dengan risiko kehilangan modal sekiranya
pasaran jatuh. Sebaliknya, seseorang pelabur mempunyai kebarangkalian yang lebih
tinggi untuk mendapat keuntungan daripada pasaran jika pelabur itu memasuki pasaran
ketika harga rendah kerana harga saham rendah mempunyai potensi untuk naik. Oleh
yang demikian perkara ini bergantung kepada pemasaran (Suruhanjaya Sekuriti, 2005).
2.7.3 Risiko Tiada Kepelbagaian
Risiko tiada kepelbagaian timbul apabila anda bergantung hanya kepada satu
sumber pelaburan. Jika pelaburan itu mengalami kejatuhan, seseoang pelabur itu
mungkin kehilangan semua wang yang dilaburkan. Hal ini disebabkan seseorang pelabur
itu tidak mempunyai pelaburan alternatif untuk menampung kerugian. Pelaburan yang
dipelbagaikan dengan lebih berkesan boleh membantu menampung kerugian yang
disebabkan oleh prestasi buruk satu pelaburan yang lain (Suruhanjaya Sekuriti, 2005).
2.7.3 Risiko Kecairan
Risiko kecairan merujuk kepada keupayaan untuk menukar sesuatu pelaburan itu
kepada wang tunai. Hal ini berkaitan dengan tahap kesukaran dalam menjual aset.
Kadangkala sesuatu pelaburan perlu dijual secepat mungkin, tetapi pasaran sekunder
yang tidak cair boleh menghalang kecairan atau menghadkan dana yang boleh dijana
daripada pencairan sesuatu aset (Suruhanjaya Sekuriti, 2005).
Melabur dalam pasaran tidak cair, contohnya harta tanah, boleh meningkatkan
tahap risiko kecairan bagi pelabur. Pemelbagaian dalam pelaburan yang cair dan tidak
cair dalam sesuatu portfolio pelaburan akan mengurangkan risiko ini. Namun demikian,
keadaan yang tidak dapat dielakkan atatu kecemasan, boleh memaksa seseorang pelabur
mengeluarkan wang yang dilaburkan dalam pelaburan jangka panjang.
41
Keupayaan mencairkan sesuatu pelaburan itu penting. Pada masa yang sama,
ketika menjual pelaburan, seseorang pelabur itu patut menimbangkan faktor-faktor yang
boleh mengakibatkan kerugian terhadap pelaburannya, misalnya caj penarikan
pelaburan, bayaran penalti atau hakikat bahawa penjualan atau pencairan itu perlu
dilakukan ketika harga pasaran bagi pelaburan itu adalah rendah (Suruhanjaya Sekuriti,
2005).
2.7.3 Risiko Kredit
Risiko kedit yang dihubungkaitkan dengan pelaburan jenis hutang seperti deposit
bertempoh, debentur dan bon. Terdapat syarikat yang berhadapan dengan risiko ini dan
tidak mampu untuk membuat bayaran, oleh itu tidak mampu membayar faedah atau
membayar balik wang yang telah dilaburkan. Pada umumnya, mendapat maklumat
adalah cara terbaik untuk menghindari risiko kredit. Misalnya, jika seseorang pelabur itu
menimbangkan sesuatu pelaburan jenis hutang, seseorang pelabur itu ingin membuat
pelaburan jenis hutang, pelabut itu perlu mendapatkan maklumat yang berkaitan seperti
penarafan kredit syarikat itu, prestasi kewangan yang lalu dan komposisi
pengurusannya.
Maklumat ini dapat memberikan gambaran tentang nilai syarikat tersebut. Pada
masa yang sama, pemelbagaian di dalam pelaburan boleh membantu mengurangkan
pendedahan kepada risiko kredit. Dengan mengembangkan dana dalam beberapa
syarikat atau institusi, seseorang pelabur itu boleh meminimumkan impak ke atas
portfolio pelaburan sekiranya syarikat atau institusi tersebut mengalami masalah kredit
42
2.7.3 Risiko Penggearan
Pada umumnya apabila seseorang pelabur itu meminjam wang untuk sesuatu
pelaburan, ia akan terdedah kepada risiko penggearan. Pelabur mesti bersedia
berhadapan dengan risiko penggearan ini kerana nilai pelaburan mereka mungkin jatuh.
Apabila seseorang pelabur meminjam wang untuk melabur, seseorang pelabur itu
boleh mengalami kerugian sekiranya kos faedah melebihi pulangan daripada pelaburan
itu. Lebih tinggi penggearan (jumlah wang yang dipinjam), lebih tinggi risikonya
2.7.3 Risiko Perundangan
Risiko perundangan merujuk kepada tahap perubahan terhadap syarat-syarat dan

peraturan yang memberi kesan kepada pulangan sesebuah pelaburan. Selain itu
seseorang pelabur juga terdedah kepada risiko perundangan. Sebahagian pindaan
perundangan boleh mempengaruhi pelaburan.
Contohnya rejim cukai sesuatu negara boleh berubah dengan mengenakan cukai
atas pulangan pelaburan. Perubahan undang-undang seperti ini boleh memberi kesan
terhadap matlamat pelaburan seseorang pelabur. Namun demikian, perubahan undang-
undang tidak berlaku dengan sekelip mata. Maklumat mengenai perkembangan terbaru
dalam sektor perundangan membolehkan seseorang pelabur mengkaji semula strategi
pelaburan bagi menyesuaikan pelaburannya dengan perubahan perundangan
43
2.7.3 Komponen Risiko Sistematik
Risiko sistematik tidak boleh dikawal dan dipelbagaikan. Risiko sistematik

berpunca dari sumber luar. Risiko ini memberi kesan kepada pasaran secara
keseluruhan. Harga semua sekuriti dalam pasaran akan naik atau turun secara sistematik
bergantung pada baik atau buruknya sumber berkenaan.
Sumber yang baik menyebabkan harga keseluruhan pasaran sekuriti akan naik,
manakala sumber yang tidak baik menyebabkan harga sekuriti keseluruhan pasaran
merosot.
Antara sumber risiko sistematik termasuklah perubahan politik, ekonomi, dan

sosial. Politik yang tidak stabil akan menjejaskan prestasi keseluruhan pasaran sekuriti.
Faktor-faktor ini tidak boleh dikawal oleh pelabur dan tidak pula dapat dipelbagaikan
(Ismail, 1994).
2.8 Komponen Risiko Tidak Sistematik dan Tidak Sistematik
Terdapat beberapa unsur risiko tidak sistematik. Faktor yang unik kepada firma
dan mempengaruhi prestasi sekuriti adalah merupakan unsur risiko tidak sistematik.
Namun begitu, faktor tersebut tidak mempengaruhi keseluruhan pasaran, hanya
mmpengaruhi sekuriti syarikat berkenan sahaja.
Aspek seperti pengurusan, kedudukan kewangan syarikat, perolehan adalah

antara faktor yang boleh menyebabkan risiko tidak sistematik ini. Faktor tidak sistematik
bebas daripada faktor ang mempengaruhi harga keseluruhan pasaran (Ismail, 1994).
44
2.9 Ukuran Risiko Alternatif (Varians)
Satu daripada ukuran risiko yang biasanya digunakan ialah varians atau sisihan
piawai pulangan terjangka. Ukuran ini merupakan ukuran statistik tentang serakan
pulangan di sekitar nilai terjangka iaitu nilai varians atau sisihan piawai yang semakin
besar menunjukkan serakan yang semakin besar (faktor-faktor lain dianggap malar).
Tujuannya ialah semakin terserak pulangan, semakin tidak pasti pulangan

tersebut pada bila-bila masa hadapan. Satu lagi ukuran risiko ialah julat pulangan yang
mengandaikan bahawa semakin besar julat pulangan, dari yang terendah hingga yang
tertinggi, bermakna semakin tidak pasti pulangan terjangka masa hadapan.
Berbanding dengan ukuran yang menganalisis sebarang sisihan daripada jangka,

ada yang berpendapat bahawa para pelabur harus mengambil kira pulangan yang kurang
daripada jangkaan sahaja; sisihan yang kurang daripada nilai min. Ukuran yang
mengambil kira sisihan berlawanan sahaja ialah separa-varians. Perincian alternatif
untuk ukuran ini ialah sisihan kurang daripada sisihan sifar atau sisihan pulangan
negatif.
Kedua-dua ukuran (separa-varians kurang daripada min atau separa varians

kurang daripada sifar) secara implisit mengandaikan bahawa para pelabur ingin
meminimumkan kesalahan mereka terhadap pulangan kurang daripada pulangan purata.
Oleh kerana para pelabur secara implisit inginkan pulangan positif atau pulangan
melebihi jangkaan, pulangan tersebut tidak diambil kira semasa mengukur risiko
2.10 Analisis Fundamental
Analisis fundmental mengkaji satus kewangan dan prestasi syarikat, serta

kedudukannya dalam pasaran yang berhubung kait dengan kitaran ekonomi dalam
45
negara. Analisis ini cuba untuk menentukan nilai intrinsik syarikat dengan melihat
prestatsi kewanganya secara dekat.
Kepercayaan fundamental ialah nilai saham dipengaruhi oleh prestasi syarikat

yang menerbitkan saham. Jika prospek masa hadapan sebuah syarikat cerah, harga
saham mencerminkan kesejahteraan sesebuah syarikat tersebut. Maklumat fundamental
boleh diperolehi daripada laporan tahunan dan suku tahunan syarikat. Melalui analisis
penyata kewangan, pelabur dapat mengumpulkan maklumat tertentu berhubung dengan
prestasi syarikat (Suruhanjaya Sekuriti, 2004).
2.11 Analisis Teknikal
Terdapat beberapa pendapat pakar yang mempertikaikan bahawa analisis

fundamental tidak memberi gambaran sepenuhnya. Di samping itu, terdapat syarikat
yang telah kukuh tidak dapat mencerminkan prestasi melalui harga saham. Begitu juga
sebaliknya, terdapat syarikat yang harga sahamnya lebih tinggi berbanding dengan apa
yang sepatutnya didedahkan oleh analisis fundamental. Analisis pasaran dikenali
sebagai analisis teknikal. Analisis teknikal mengkaji pelbagai pendorong dalam pasaran
yang menentukan harga saham. Analisis tingkah laku pasaran dijalankan sejak dahulu
sebelum syarikat diwajibkan untuk mendedahkan penyata kewangan tahunan.
Berdasarkan penganalisis teknikal, penunjuk pasaran dalaman seperti volum

perdagangan dan pergerakan harga mendedahkan arah tuju masa hadapan pasaran lebih
awal sebelum pendedahan melalui makluamat fundamental. Selain itu analisis teknikal
melibatkan :-
a) Menimbangkan pasaran melalui tindakan harganya sendiri
b) Menilai kemungkinan arah tuju pasaran masa hadapan
c) Menilai risiko dan ganjaran perancangan dagangan
d) Mengenalpasti pertukaran arah aliran
e) Mengenal pasti paras terendah dan teratas pasaran
46
Analisis teknikal menggunakan pelbagai carta dan pengiraan untuk

menjangkakan trend pasaran saham dan stok individu. Analisis teknikal tidak
mengambil kira tentang data kualitatif sesebuah syarikat seperti maklumat kumpulan
pengurusan sesebuah syarikat. Analisis teknikal mengambilkira maklumat lepas
pergerakan saham dan pembolehubah lain dalam menentukan jangkaan pergerakan
saham (Suruhanjaya Sekuriti, 2005).
Selain itu, analisis teknikal merupakan analisis yang dipercayai berupaya untuk
menjangkakan harga pasaran saham dengan lebih tepat dengan merujuk data atau
pergerakan harga terdahulu serta pembolehubah-pembolehubah yang lain. Urusniaga
pasaran akan dipengaruhi oleh turun naik harga saham. Berdasarkan alasan ini, maka
penganalisa teknikal yang juga merupakan market timer, mempercayai bahawa analisis
teknikal boleh diaplikasi di dalam menguruskan pasaran saham atau stok individu
(Investor Guide University, 2005)
2.1.3 Kesimpulan
Secara amnya, pelaburan harta tanah terbahagi kepada dua iaitu pelaburan harta
tanah secara langsung dan pelaburan harta tanah secara tidak langsung. Pelaburan harta
tanah secara langsung melibatkan pelaburan harta tanah di dalam beberapa jenis harta
tanah seperti pembelian dan penyewaan tanah kediaman, pejabat, perdagangan,
pertanian, dan perindustrian.
Namun demikian, terdapat juga pelaburan harta tanah secara tidak langsung
seperti pembelian saham, amanah saham, bon, dan sebagainya. Di dalam menentukan
peruntukan pelaburan harta tanah, kepelbagaian atau diversification memainkan peranan
penting bagi mengurangkan kadar risiko pelaburan dan memberi jaminan pulangan yang
lumayan.
47
Menurut Myer dan Webb (1996) peruntukan pelaburan harta tanah memberikan
sumbangan yang besar terhadap pulangan portfolio harta tanah. Jika jenis harta tanah
bagi pelaburan yang berpotensi ditentukan maka, jumlah pelaburan portfolio juga akan
ditentukan.
Oleh yang demikian, di dalam bab seterusnya, perbincangan ditumpukan kepada

mengenalpasti maklumat penyenaraian syarikat di Bursa Malaysia Berhad dan pemilihan
syarikat harta tanah tersenarai serta aktiviti pelaburan harta tanah syarikat harta tanah
tersebut.
BAB 3
PENYENARAIAN DI BURSA MALAYSIA DAN PEMILIHAN SYARIKAT

HARTA TANAH TERSENARAI BAGI APLIKASI RETURN BASED STYLE
ANALYSIS (RBSA)
3.1 Pengenalan
Ekonomi Malaysia menunjukkan tahap kenaikan yang membanggakan dengan

kadar Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) sebanyak 5.2 peratus pada tahun 2003.
Pertumbuhan ekonomi negara semakin teguh dengan permintaan domestik yang kukuh
dan diteguhkan dengan permintaan luaran pada pertengahan tahun 2003. Pertumbuhan
penawaran sangat luas dan seimbang di semua sektor.
Permintaan bagi rumah kediaman pada tahun 2003 didorong oleh kadar faedah
yang rendah dan pakej insentif kewangan dengan terma yang menarik yang ditawarkan
oleh institusi kewangan. Ia diteguhkan lagi dengan insentif yang disediakan oleh Pakej
Ekonomi yang telah diumumkan oleh Kerajaan pada 21 Mei 2003. Kadar penghunian
bagi ruang pejabat dan kompleks perniagaan stabil pada 79 peratus dan 78 peratus
49
masing-masing sehingga penghujung September 2003 (Laporan Tahunan Mui

Properties, 2003).
Ekonomi Malaysia teguh menjelang tahun 2004. Keluaran Dalam Negara Kasar
(KDNK) adalah di antara 6 peratus sehingga 6.5 peratus dan dikukuhkan oleh
permintaan domestik dan permintaan luaran. Permintaan bagi harta tanah kediaman,
terutama bagi kediaman mampu milik, di dalam keadaan yang baik di samping insentif
di bawah Pakej Ekonomi termasuk pengecualian duti setem, cukai, waiver ke atas cukai
keuntungan harta tanah sehingga Mei 2004 menggalakkan pelaburan di dalam harta
tanah secara langsung (Laporan Pasaran Harta Tanah, 2004).
Maklumat yang berkaitan dengan pasaran ekonomi dan pasaran harta tanah
memainkan peranan penting di dalam menentukan aktiviti pelaburan bagi sesebuah
syarikat harta tanah tersenarai di samping strategi pelaburan syarikat. Oleh yang
demikian, di dalam bab ini, kajian yang akan dijalankan memfokus kepada peruntukan
sebenar pelaburan syarikat harta tanah terpilih dan aktiviti syarikat. Tempoh kajian ini
adalah di antara tahun 1996-2003.
Penerangan dan olahan maklumat di dalam Bab 3 ini adalah berdasarkan

maklumat daripada Bursa Malaysia Berhad, Suruhanjaya Sekuriti, dan Laporan Tahunan
Syarikat bagi menjawab persoalan objektif pertama iaitu mengenalpasti syarat
penyenaraian di Bursa Malaysia dan aktiviti pelaburan syarikat harta tanah terpilih.
Perbincangan bab ini akan membantu penulis membuat perbandingan dengan

peruntukan pelaburan efektif yang akan dihasilkan melalui RBSA di dalam Bab 5
seterusnya menjawab persoalan objektif kedua dan ketiga kajian iaitu menentukan
peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat harta tanah terpilih di Malaysia
berdasarkan Return Based Style Analysis (RBSA). Objektif ketiga kajian pula adalah
implikasi peruntukan efektif terhadap aktiviti pelaburan syarikat harta tanah.
50
3.2 Syarikat Harta Tanah di Malaysia
Dalam Bursa Malaysia atau BSKL terdapat 100 buah syarikat harta tanah yang
telah disenaraikan dalam Papan Utama manakala 2 buah syarikat harta tanah pula
disenaraikan dalam Papan Kedua (Pui Co Ting, 2004). Papan Utama merupakan
penyenaraian syarikat yang lebih besar dan lebih teguh, manakala Papan Kedua pula
adalah diwujudkan untuk penyenaraian syarikat yang lebih kecil tetapi mempunyai daya
maju yang tinggi. Perbezaan yang lain adalah dari segi syarat penyenaraiannya di mana
syarat dan criteria yang digunakan dalam Papan Kedua lebih longgar daripada Papan
Kedua.
Syarikat yang disenaraikan di dalam kedua-dua papan ini diklasifikasikan

mengikut sektor di mana pengklasifikasian ini berdasarkan aktiviti yang paling ketara
yang dijalankan oleh sesebuah syarikat itu. Aktiviti-aktiviti yang dijalankan oleh
syarikat ini seperti pembangunan harta tanah, pelaburan harta tanah, pemegang
pelaburan, pengurusan harta tanah, pembinaan bangunan, pengeluaran dan sebagainya.
Namun demikian, semua aktiviti-aktiviti ini tidak semestinya dijalankan oleh semua
syarikat harta tanah yang disenaraikan.
3.3 Bursa Malaysia
Pada 27 Disember 1976, The Kuala Lumpur Stock Exchange atau Bursa
Malaysia (sebuah syarikat terhad yang dijamin tanpa perkongsian modal dan
perbadankan di bawah Akta Syarikat 1955) adalah dibentuk dengan gabungan Akta
Industri Sekuriti 1973. Sebelum 27 Disember 1976, ia dikenali sebagai The Kuala
Lumpur Stock Exchange Berhad atau Bursa Saham Kuala Lumpur Berhad, di mana ia
telah diperbadankan pada 2 Julai 1973 sebagai keputusan daripada pengakhiran
penyusunan mata wang di antara Malaysia dengan Singapura. Permulaan
pembentukannya boleh dilihat pada 1930 apabila Singapore Stockbroker’s Association
dibentuk. Pada 26 April 1994, The Kuala Lumpur Stock Exchange telah menukar
51
namanya kepada Kuala Lumpur Stock Exchange atau Bursa Saham Kuala Lumpur
(Marina, 2000). Tetapi kini ia telah dikenali sebagai Bursa Malaysia.
Bursa Malaysia adalah sebuah organisasi yang mentadbir dan mengawal segala
aktiviti syarikat stok broker dalam urusan jual beli sekuriti yang di bawahnya,
menguatkuasakan syarat-syarat penyenaraian standard yang perlu dikekalkan oleh
syarikat penyenaraian awam dan di mana ia juga bertanggungjawab untuk mengawasi
pasaran saham itu sendiri.
Rangka peraturan diwujudkan adalah untuk mentadbir Bursa Malaysia dan

industri sekuriti di Malaysia. Ini bagi mengekalkan kepercayaan pelabur-pelabur di
dalam pasaran yang memperkenalkan pembentukan harga yang adil dan terbuka,
menyediakan perlindungan untuk pelabur dan memastikan pendedahan serta penyebaran
maklumat yang cepat dan boleh dipercayai. Ia juga memberikan sifat yang pelbagai dan
kadar kemajuan yang pantas bagi pembangunan pasaran modal. Rangka peraturan ini
sentiasa disemak dan diperkembangkan supaya ia dapat menggambarkan persekitaran di
mana industri itu beroperasi.
Bursa Malaysia juga menyediakan tempat pasaran pusat untuk pembeli dan
penjual bagi mentransaksikan urusan perniagaan dalam saham, bon dan lain-lain sekuriti
syarikat-syarikat Malaysia yang disenaraikan. Bursa Malaysia juga turut berfungsi untuk
mempromosikan pertumbuhan ekonomi di Malaysia dalam bentuk permodalan,
mobilisasi tabungan dan indek harga.
Kini, Bursa Malaysia merupakan salah satu bursa saham yang terbesar di dalam
Negara-negara membangun. Dalam terma permodalan, ia juga merupakan yang terbesar
di dalam Association of South East Asian Nation (ASEAN). Sebagai sebahagian daripada
system kewangan di Malaysia, Bursa Malaysia telah berperanan memperuntukkan
sumber-sumber kewangan ke dalam ekonomi melalui mekanisma harga.
52
3.4 Kriteria-kriteria Pemilihan Syarikat Untuk Disenaraikan
Terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan di dalam menentukan

sama ada sesebuah syarikat itu mempunyai kelayakan dan kesesuaian untuk
disenaraikan. Berikut adalah faktor-faktor yang perlu diambil kira oleh syarikat harta
tanah sekiranya ingin memasuki pasaran saham (Bursa Malaysia, 2005)
a) Sektor Ekonomi
b) Rekod Lepas
c) Pentadbiran Organisasi
d) Maklumat Pengurusan
e) Amalan Perdagangan/Pertentangan Kepentingan
f) Kedudukan Kewangan/Keseimbangan
g) Polisi Kewangan yang Konsisten
h) Struktur Korporat
i) Faktor Percukaian dan
j) Masa
3.4.1 Sektor Ekonomi
Suruhanjaya Sekuriti dalam panduannya selepas mengambil kira keadaan

ekonomi semasa dan polisi kerajan telah menggariskan beberapa sektor ekonomi sebagai
sektor utama dalam tujuan penyenaraian di Bursa Malaysia. Sektor-sektor tersebut
terdiri daripada barangan pengguna, barangan industri, pembinaan, dagangan atau
perkhidmatan, kewangan, hotel, harta tanah, perladangan, perlombongan dan unit
amanah. Syarikat yang tidak termasuk di dalam sektor utama ini boleh juga disenaraikan
sekiranya mematuhi syarat-syarat penyenaraian.
53
3.4.2 Rekod Lepas atau Track Record
Pihak berkuasa tidak akan mengambil kira perniagaan yang baru bermula. Rekod
keuntungan lepas mestilah lima tahun untuk disenaraikan di Papan Utama dan tiga tahun
bagi Papan Kedua. Dalam tahun-tahun terawal keuntungan yang sedikit perlu dijelaskan
dan mestilah diakibatkan oleh keadaan ekonomi yang tidak dijangka dan bukannya
akibat kelemahan pengurusan, penerimaan perkhidmatan, persaingan yang tidak
dijangka dan sebagainya. Satu rekod lepas yang lebih lama adalah diperlukan sekiranya
keuntungan adalah berbeza-beza mengikut keadaan pasaran dagangan.
3.4.3 Pentadbiran Organisasi
Selain daripada tempoh perkhidmatan dan pengalaman, faktor seperti kekukuhan

dan ciri-ciri yang baik bagi Lembaga Eksekutif Pengarah Syarikat dan juga struktur
pengurusan kanan adalah penting. Penyusunan Lembaga mestilah mengikut struktur
ekuiti dan seorang pengarah bebas yang mewakili awam perlulah dilantik semasa
penyenaraian. Ini bagi mengelakkan dari berlakunya pakatan dalaman dan
penyelewengan urusan.
3.4.4 Maklumat Pengurusan
Suatu struktur dan sistem maklumat pengurusan yang standard termasuklah

jangkaan belanjawan serta perlulah mempunyai akaun pengurusan bagi memudahkan
pengumpulan dan analisa data sewaktu dalam perancangan untuk penyenaraian awam.
Maklumat ini juga dapat membantu pengarah melaksanakan tanggungjawabnya bagi
mengira keuntungan pemegang-pemegang saham selepas penyenaraian dibuat.
54
3.4.5 Amalan Perdagangan / Pertentangan Kepentingan
Bagi syarikat-syarikat yang besar, amalan perdagangan di antara anak-anak

syarikat terutamanya yang melibatkan cross-border transaction mestilah ditunjukkan
dan dibuktikan yang ianya mengikut amalan perdagangan industri samalah seperti
sekiranya ia berurusan dengan syarikat yang tiada sebarang hubungan dan bukan
gabungannya. Harga perpindahan, royalti dan yuran pengurusan juga mestilah dijelaskan
serta selari dengan amalan industri malah tidak berlebihan bagi penyenaraian awam
selain bagi tujuan pencukaian.
Pengarah dan pemegang saham utama mestilah mengelakkan daripada

berlakunya pertentangan kepentingan kerana sekiranya perkara ini berlaku, ia tidak akan
menggambarkan kedudukan sebenar syarikat samada dari segi kewangan, ekuiti ataupun
pengurusan.
3.4.6 Kedudukan Kewangan / Keseimbangan
Kedudukan kewangan syarikat dan kedudukan strukturnya perlulah seimbang

dan aset-aset terutamanya loji dan jentera perlulah tidak terlebih nilai. Sesebuah syarikat
tidak boleh disenaraikan sekiranya suatu jaminan yang besar telah diberikan kepada
pihak ketiga atau pinjaman pihak ketiga telah dibuat menggunakan aset syarikat tersebut
kecuali pinjaman atau jaminan untuk pihak ketiga dilangsaikan terlebih dahulu.
Keseimbangan perlu wujud antara sumber-sumber kewangan dan penggunaan sumber-
sumber kewangan.
Aliran wang tunai mestilah mencukupi bagi keperluan operasi. Adalah penting
untuk sesebuah syarikat itu mengelakkan dari berlakunya sebarang gangguan dalam
akaun syarikat.
55
3.4.7 Polisi Perakaunan yang Konsisten
Rekod keuntungan syarikat sangat dipengaruhi oleh polisi perakaunan syarikat

yang mana ianya perlulah bersesuaian dengan prinsip perakaunan yang diterima umum
atau sealiran dengan prinsip yang digunakan dalam industri tersebut. Sekiranya berlaku
perubahan di dalam polisi perakaunan, maka rekod keuntungan proforma perlulah
dibentuk. Walau bagaimanapun, perubahan-perubahan tersebut seboleh-bolehnya
dielakkan untuk memudahkan pengurusan.
3.4.8 Struktur Korporat
Bagi perniagaan yang sama atau perniagaan yang berlainan yang dipegang oleh
suatu kumpulan pemegang-pemegang saham yanag sama maka adalah perlu
dikumpulkan perniagaan-perniagaan ini di bawah satu kumpulan atau syarikat pemegang
holding company sekiranya hendak disenaraikan. Syarikat pemegang ini boleh
diwujudkan samada dengan cara menubuhkan satu syarikat baru atau menggunakan
syarikat yang sedia ada di dalam kumpulan tersebut untuk dijadikan syarikat pemegang.
Walau bagaimanapun, pilihan kedua-dua alternatif ini bergantung kepada keadaan
operasi perniagaan, keperluan perlesenan, pertimbangan pencukaian, perjanjian
pemegang saham dan lain-lain (Buletin INSPEN, 1989).
3.4.9 Faktor Pencukaian
Implikasi cukai keuntungan harta tanah dan cukai pendapatan adalah penting
apabila ia melibatkan aset-aset tertentu atau aktiviti-aktiviti sebagai sebahagian daripada
penyusunan semula korporat sebelum pengapungan. Cukai pendapatan dan lain-lain
cukai oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) perlulah dijelaskan dan tiada
tunggakan pencukaian atau penalti.
56
3.4.10 Masa
Masa yang sesuai untuk pengapungan akan dapat memaksimakan keuntungan

pendapatan pemegang-pemegang saham, berjaya mendapat sambutan dan penerimaan
awam serta mengurangkan kos. Antara faktor-faktor yang mempengaruhi masa
termasuklah:-
a) Keadaan pasaran saham

b) Pusingan perniagaan terutamanya pusingan yang melibatkan penawaran
perkhidmatan syarikat
c) Samada perkhidmatan baru telah dilaksanakan dan menghasilkan pendapatan
d) Keperluan kepada akaun yang telah diaudit tidak lebih daripada enam bulan
e) Jumlah kelulusan pihak berkuasa yang diperlukan dan jangkaan tempoh masa
untuk mendapatkan kelulusan.
3.5 Keperluan Entiti dan Kriteria Penyenaraian Syarikat Harta Tanah
Sesebuah syarikat harta tanah yang hendak disenaraikan di dalam Bursa

Malaysia perlulah mengambil kira beberapa faktor seperti sektor ekonomi, keperluan
organisasi, kedudukan kewangan dan beberapa faktor yang telah diterangkan. Selain itu,
syarikat-syarikat harta tanah juga perlu mengambil kira beberapa faktor termasuk
keperluan kuantitatif dan kualitatif serta lain-lain keperluan. Keperluan entiti dan kriteria
telah digariskan dalam Policy and Guidelines on Issue/Offer of Securities 2000.
Syarikat perlu memahami bahawa dengan mematuhi keperluan kuantitatif tidak

bermakna ianya sudah memadai untuk disenaraikan kerana faktor kualitatif adalah
penting untuk menggambarkan kualiti perolehan atau kewangan sesebuah syarikat.
Secara ringkasnya, keperluan kemasukan dan kriteria yang mesti diteliti adalah seperti
berikut:
57
3.5.1 Keperluan Kuantitatif
Keperluan kuantitatif yang perlu dipatuhi oleh syarikat-syarikat harta tanah

adalah seperti berikut:
a) Modal Saham Terbitan dan Saham Berbayar
i) Penyenaraian Di Papan Utama

Syarikat awam yang ingin menyenaraikan sekuriti di Papan utama Bursa
Malaysia perlu mempunyai modal terbitan dan berbayar tidak kurang daripada
RM40 juta yang mengandungi saham biasa RM1 setiap satu.
ii) Penyenaraian Di Papan Kedua

Syarikat awam yang ingin menyenaraikan sekuriti di Papan Kedua Bursa
Malaysia perlu mempunyai modal terbitan dan berbayar tidak kurang daripada
RM10 juta tetapi kurang daripada RM40 juta yang mengandungi saham biasa
RM1 setiap satu.
b) Taburan Pemegang Saham

Bagi tujuan ini kecuali dengan budicara Suruhanjaya Sekuriti (SC) yang mana
boleh memberi pengecualian di bawah keadaan-keadaan tertentu, syarikat
dikehendaki melaksanakan tawaran jualan atau terbitan sekuriti yang mana tidak
kurang daripada 25 % dari modal terbitan dan berbayar diberi kepada awam,
dengan syarat sekurang-kurangnya peratus minima dan jumlah minima (yang
mana lebih besar) modal dan terbitan berbayar tersebut dipegang tidak kurang
daripada 500 pemegang saham yang memegang tidak lebih dari 10,000 unit
setiap satu dan tidak kurang dari 500 unit saham setiap satu seperti jadual
berikut:
58
Jadual 3.1 : Nilai Nominal Terbitan Modal Berbayar dan Peratus atau Jumlah Minima
Nilai Nominal Terbitan Modal Peratus Atau Jumlah Minima

Berbayar
Kurang daripada RM50 juta 15%
Tidak melebihi RM100 juta 12.5% atau RM8 juta yang mana lebih besar
RM100 juta keatas 10% atau RM15 juta yang mana lebih besar
Sumber : Bursa Malaysia Berhad dan Olahan Penulis, 2005

Bagi tujuan ini kecuali dengan budicara Suruhanjaya Sekuriti (SC) yang mana
boleh memberi pengecualian di bawah keadaan-keadaan tertentu, syarikat
dikehendaki melaksanakan tawaran jualan atau terbitan sekuriti yang mana tidak
kurang daripada 25 % tetapi tidak melebihi 50% dari modal terbitan dan
berbayar diberi kepada awam, dengan syarat sekurang-kurangnya 15% modal
dan terbitan berbayar tersebut dipegang tidak kurang daripada 500 pemegang
saham yang memegang tidak lebih dari 10,000 unit setiap satu dan tidak kurang
dari 500 unit saham setiap satu.
iii) Taburan Pegangan 25% Saham Awam

Pemegang-pemegang saham awam yang memegang sekurang-kurangnya 25%
modal terbitan dan saham berbayar syarikat pada masa disenaraikan adalah
terdiri daripada orang awam tetapi tidak termasuk:-
• Pengarah-pengarah (termasuk mereka yang digelar Pengarah di bawah
Akta Syarikat 1965) dan
• Pemegang-pemegang saham utama atau orang-orang yang berhubungkait
dengan mereka kecuali pemegang-pemegang saham tersebut adalah skim
pelaburan berkumpulan yang mana skim tersebut difikirkan sebagai
mewakili kepentingan pelabur-pelabur awam. Walau bagaimanapun,
pemegang-pemegang saham utama (atau orang-orang yang
berhubungkait dengan mereka) yang terdiri daripada penaja-penaja
59
(promoters) atau mereka yang terlibat dalam pengurusan syarikat

bukanlah dianggap sebagai orang awam.
c) Operasi Perniagaan
Sekiranya penyenaraian dibuat berdasarkan kepada kekuatan akaun proforma
kumpulan, syarikat yang menjadi penyumbang terbesar keuntungan dalam
kumpulan tersebut boleh menjadi syarikat pemegang dan syarikat itu telah pun
menjalankan operasi perniagaan sekurang-kurangnya 5 tahun sebelum membuat
permohonan penyenaraian.
Jika penyenaraian bukan berdasarkan kepada kekuatan akaun proforma

berkumpulan, syarikat pemegang mestilah diambil daripada syarikat yang telah
menjalankan operasi perniagaan sekurang-kurangnya 5 tahun sebelum membuat
permohonan penyenaraian.
d) Sejarah Pencapaian Keuntungan

Syarikat perlu mempunyai rekod 5 tahun kecuali syarikat penswastaan atau
kepunyaan kerajaan di mana jangkamasa rekod yang lebih singkat boleh
ditimbangkan dan telah mencapai purata keuntungan selepas cukai tidak kurang
daripada RM5 juta setahun. Selain itu, syarikat perlu mencapai keuntungan
selepas cukai sekurang-kurangnya RM2 juta setahun pada setiap tahun dalam
jangkamasa tersebut (5 tahun).

Syarikat perlu mempunyai rekod 3 tahun dan telah mencapai purata keuntungan
selepas cukai tidak kurang daripada RM2 juta setahun. Sebagai tambahan,
syarikat juga perlu mencapai keuntungan selepas cukai sekurang-kurangnya
RM1 juta setahun pada setiap tahun selama 3 tahun.
60
Bagi tujuan keperluan track rekod keuntungan yang minima, Suruhanjaya

Sekuriti hanya menerima keputusan berdasarkan akaun yang telah diaudit. Walau
bagaimanapun, akaun ini mestilah tidak mengandungi pendapatan tidak
beroperasi atau non-operating income. Kerugian terkumpul pada tahun-tahun
terdahulu, sekiranya ada mestilah diserap daripada keuntungan pada tahun-tahun
berikutnya. Akaun untung rugi yang telah diaudit pada masa permohonan
mestilah tidak menunjukkan apa-apa kerugian terkumpul.
e) Akaun Proforma
Jika sekumpulan syarikat yang disenaraikan di Bursa Malaysia berdasarkan
kepada kekuatan akaun Proforma kumpulan, sekurang-kurangnya satu syarikat
(di mana ianya syarikat utama) di dalam kumpulan tersebut perlu mematuhi ke
semua keperluan penyenaraian. Sekiranya tiada satu pun syarikat yang layak,
penyenaraian berdasarkan akauan Proforma kumpulan boleh juga
dipertimbangkan dengan syarat semua syarikat-syarikatdalam kumpulan
tersebut:
i) terlibat dalam aktiviti perniagaan yang sama
ii) pengarah yang sama dan
iii) pemegang-pemegang saham yang sama dan menguasai pegangan saham
secara kolektif,
untuk jangkamasa sekurang-kurangnya 5 tahun bagi Papan Utama dan 3 tahun

bagi Papan Kedua.
Bagi tujuan penentuan penguasaan pegangan saham, hanya pemilik yang
berdaftar atau sah boleh diterima dan penguasaan dikira apabila lebih daripada
50% hak mengundi.
f) Pencapaian Keuntungan Masa Hadapan

Keuntungan pada masa hadapan perlulah menggambarkan aliran yang
bertambah. Unjuran keuntungan selepas cukai perlu sekurang-kurangnya RM6
juta bagi Papan Utama dan RM2.5 juta bagi Papan Kedua
61
g) Kedudukan Kewangan dan Kecairan

Syarikat perlu berada di dalam keadaan kewangan yang stabil dengan tiada
sebarang kekurangan dalam modal kerja. Semua nisbah kewangan mestilah
sekurang-kurangnya berkadar sama dengan nisbah kewangan syarikat-syarikat
yang terdapat dalam industri tersebut. Sebelum penyenaraian dilakukan, ke
semua hutang yang dipinjam oleh pengarah-pengarah dari syarikat pemohon atau
lain-lain syarikat yang dikuasai oleh syarikat tersebut mestilah dijelaskan terlebih
dahulu.
h) Keupayaan untuk membayar dividen

Syarikat digalakkan untuk membayar dividen pada kadar yang munasabah pada
tahun selepas penyenaraian.
i) Sokongan Aset
Aset ketara bersih sesaham atau net tangible assets per shar) di mana tidak
termasuk tambahan akibat penilaian semula loji dan jentera semasa
pengapungan. Ianya perlulah tidak kurang dari nilai per sesaham.
j) Penahanan Rezab
Di dalam kes perolehan oleh syarikat yang baru ditubuhkan atau syarikat
dormant (tiada operasi), syarikat tersebut dikehendaki mengekalkan satu tahap
rezab iaitu bersamaan dengan jumlah rezab yang diperlukan oleh syarikat
pengambil. Dalam kes ini, syarikat utama perlu mengekalkan nilai aset ketara
bersamaan dengan jumlah rezab syarikat pengambilalih. Paras rezab yang perlu
ditahan adalah seperti berikut:
62
Jadual 3.2 : Paras Rezab Bagi Sesebuah Syarikat
Pembesaran modal Aras Rezab yang perlu Ditahan

berbayar (yang mana lebih besar)
Jumlah kuantum Kuantum sesaham atas Peratus rezab

pembesaran modal
Sehingga RM50 - 10.0 sen 10%

juta
Antara RM50 juta RM5.0 juta 7.5 sen 10%

dan RM100 juta
RM100 juta ke atas RM7.5 juta 5.0 sen 10%
Sumber: Penyenaraian Syarikat Penilai dan Ejen Harta tanah di Pasaran Bursa
Saham Kuala Lumpur-Suatu Tinjaun, Rosni Nawati, 1998.
k) Syarikat Pegangan Pelaburan

Bagi syarikat pemohon yang baru ditubuhkan atau syarikat dormant yang juga
merupakan syarikat pemegang pelaburan di bawah latihan rasionalisasi sebelum
penyenaraian, balasan pembelian (harga) bagi pengambilan syarikat-syarikat
tersebut oleh syarikat pemegang pelaburan mestilah berdasarkan kepada nilai
aset ketara syarikat diambilalih, tertakhluk kepada penahanan rezab yang
diperlukan di bawah keperluan (j) di atas.
Jika syarikat pengambilalih adalah syarikat yang beroperasi dan mempunyai
track rekod sendiri maka:
i) saham syarikat pengambilalih boleh dinilai berdasarkan kepada kaedah

pendapatan (perolehan); dan
ii) saham syarikat yang yang diambilalih boleh juga dinilai berdasarkan
kepada kaedah pendapatan (perolehan), dengan syarat syarikat yang
diambilalih adalah beroperasi dan mempunyai sejarah rekod sendiri.
63
3.5.2 Keperluan Kualitatif
Faktor kualitatif yang boleh menyatakan keupayaan dan kekuatan syarikat serta
menyumbang kepada kesesuaian untuk disenaraikan adalah seperti di bawah, (Bursa
Malaysia Sdn Bhd, 2005) :
a) Perniagaan Dinamik
i) kualiti pengurusan
ii) sumber agihan penawaran atau pasaran
iii) tenaga kerja berkemahiran
iv) upah pekerja yang rendah
v) kemampuan teknologi
b) Persaingan Dinamik
i) kualiti perkhidmatan yang baik
ii) penumpuan kepada matlamat pasaran dan promosi
iii) pemasaran dan saluran pengagihan yang efektif
c) Industri Dinamik
i) permintaan yang tinggi
ii) saiz pasaran yang memuaskan
iii) industri stabil
Selain daripada faktor-faktor yang disenaraikan, lain-lain keperluan kualitatif

yang perlu diambil kira adalah seperti berikut:
a) Perniagaan yang Bebas (independence)

Syarikat yang ingin disenaraikan mestilah mempunyai perniagaan yang
beroperasi sepenuhnya, bebas dan autonomous. Amnya, syarikat yang ingin
memohon untuk disenaraikan tidak menjadi satu pelaburan di dalam syarikat lain
yang telah disenaraikan atau tidak terikat.
64
b) Pengurusan yang Bersambungan

Syarikat yang ingin disenaraikan mestilah mempunyai pengurusan yang sama selama 3
tahun sebelum permohonan penyenaraian. Ini dapat ditentukan dengan cara:
i) pengarah-pengarah eksekutif masa kini telah menjalankan tanggungjawab

pengurusan dan telah menjalankan peranan yang penting dalam perniagaan
utama syarikat;
ii) secara materialnya pengurusan kanan (senior) syarikat tidak berubah
iii) syarikat tersebut masih di bawah penguasaan pemegang saham utama yang
sama
Sekiranya keperluan ini tidak dipenuhi, penaja syarikat yang hendak

disenaraikan perlu menyatakan kepakaran dan kebolehan pengurusan di dalam
menentukan operasi syarikat berjalan lancar.
c) Percanggahan Kepentingan
Tiada percanggahan kepentingan berlaku di ataran syarikat dan pengarah-
pengarah atau pemegang-pemegang saham. Sekiranya syarikat tersebut mempunyai
hubungan secara langsung atau tidak langsung dengan pemegang saham utama yang
berpengaruh dalam urusan syarikat atau yang mempunyai kepentingan dalam syarikat
yang bersaing atau yang mempu bersaing dengan permiagaan syarikat yang mana akan
mengakibatkan percanggahan kepentingan, maka ianya adalah tidak layak untuk
disenaraikan. Pemegang saham utama adalah bermakna pemegang saham yang
didefinasikan di bawah seksyen 69D, Akta Syarikat 1965.
d) Penilaian ‘Vulnerability’ dan Risiko

Syarikat yang hendak disenaraikan tidak hanya bergantung kepada faktor-faktor
atau keadaan tertentu misalnya pergantungan kepada sekumpulan kecil pelanggan
sahaja. Syarikat tersebut juga perlu dianalisa secara keseluruhan dan analisa ini perlulah
65
meliputi risiko perniagaan dan kewangan yang terlibat, kesan kepada syarikat serta
ukuran yang telah dan akan diambil untuk mengurang dan meringankan risiko.
e) Sumbangan kepada Pertumbuhan dan Objektif Kerajaan

Syarikat yang ingin disenaraikan perlulah menunjukkan bahawa ianya dapat
membantu menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan dan
pencapaian kepada objektif kerajaan. Sumbangan-sumbangan ini termasuk penggunaan
komoditi utama negara, kakitangan dan latihan pengurusan serta tenaga kerja tempatan,
penglibatan dalam aktiviti nilai tambah (value added) dan peruntukan hubungkait
kepada sektor ekonomi malah pemangkin kepada pertumbuhan sektor lain.
3.5.3 Lain-lain Keperluan
Antara lain-lain keperluan yang perlu dipatuhi oleh syarikat harta tanah untuk
disenaraikan di Bursa Malaysia adalah:
a) Status Syarikat
Semasa pengapungan, syarikat tersebut perlulah sebuah syarikat awam berhad
yang ditubuhkan di bawah peruntukan Akta Syarikat 1965.
b) Perubahan di dalam Polisi Perakaunan

Perubahan di dalam polisi perakaunan semata-mata untuk memenuhi syarat track
rekod atau menggambarkan keuntungan yang lebih tinggi untuk tujuan menaikkan harga
sekuriti di bawah tawaran awam adalah tidak dibenarkan sama sekali. Ini kerana ianya
tidak menggambarkan keadaan sebenar syarikat yang ingin disenaraikan.
c) Penyenaraian Berantai atau Chain Listing

i) Penyenaraian Syarikat Pemegang
Penyenaraian Syarikat Pemegang biasanya tidak dibenarkan sekiranya
satu atau lebih syarikat subsidiari atau bersekutu telah disenaraikan di pasaran
66
saham dan syarikat-syarikat yang telah disenaraikan ini secara berkumpulan telah
menyumbangkan kepada 50% keuntungan selepas cukai atau lebih syarikat
pemegang dan/atau aset ketara bersih iaitu 5 tahun kebelakang bagi Papan Utama
dan 3 tahun kebelakang bagi Papan Kedua. Penyenaraian syarikat pemegang
akan hanya dipertimbangkan sekiranya syarat-syarat berikut dipenuhi:
• Syarikat pemegang perlu mempunyai perniagaan autonomous dan

dapat memenuhi keperluan Suruhanjaya Sekuriti;
• Keuntungan selepas cukai dan/atau aset ketara bersih syarikat-
syarikat subsidiari yang tidak disenaraikan menyumbangkan secara
berkumpulan tidak lebih daripada 50% keuntungan selepas cukai dan
/atau aset ketara bersih iaitu 5 tahun kebelakang bagi Papan Utama
dan 3 tahun kebelakang untuk Papan Kedua.
ii) Penyenaraian Syarikat-syarikat Subsidiari dan Bersekutu

Penyenaraian syarikat-syarikat subsidiari dan bersekutu bagi syarikat
pemegang yang disenaraikan boleh dipertimbangkan di bawah syarat-syarat
berikut:
• Keuntungan selepas cukai dan/atau aset ketara bersih syarikat

subsidiari atau bersekutu yang ingin disenaraikan mestilah secara
berkumpulan tidak menyumbangkan lebih daripada 35% keuntungan
selepas cukai dan/atau aset ketara bersih iaitu 2 tahun kebelakang
bagi Papan Utama atau 3 tahun kebelakang bagi Papan Kedua atau
syarikat yang diambil alih oleh syarikat pemegang yang telah
disenaraikan untuk tempoh kurang daripada 5 tahun atau 3 tahun,
mengikut mana yang boleh digunakan, setiap tahun dalam mana
syarikat tersebut menjadi syarikat subsidiari/bersekutu;
• Syarikat pemegang yang telah disenaraikan (tidak termasuk syarikat
subsidiari/bersekutu yang telah disenaraikan) perlu mempunyai
perniagaan yang autonomous dan mematuhi keperluan Suruhanjaya
67
Sekuriti dan diandaikan ianya merupakan sebuah syarikat baru yang

hendak disenaraikan;
• Syarikat subsidiari/bersekutu mestilah terlibat dalam perniagaan
tertentu (dengan keuntungan) yang dapat memenuhi semua kriteria
Suruhanjaya Sekuriti untuk disenaraikan. Perhubungan di antara
syarikat subsidiari dan lain-lain syarikat di dalam kumpulan termasuk
syarikat pemegang mestilah tidak menyebabkan pertandingan atau
persaingan di dalam kumpulan atau pertentangan kepentingan;
• Syarikat subsidiari/bersekutu yang ingin disenaraikan perlu
menunjukkan yang ianya tidak terlampau bergantung kepada lain-lain
syarikat di dalam kumpulan termasuk syarikat pemegang dari segi
operasi, jualan dan belian barangan atau prkhidmatan, pengurusan
dan polisi pengurusan serta kewangan.
d) Penentuan Harga Tawaran

Di dalam penentuan harga bagi sesuatu sekuriti yang akan diterbitkan atau
ditawarkan untuk jualan, keuntungan syarikat yang boleh dikekalkan dan sektor
ekonomi mestilah diambil kira. Harga yang bakal ditawarkan akan dikaji oleh
Suruhanjaya Sekuriti.
Penentuan keuntungan yang boleh dikekalkan adalah berdasarkan kepada butir-

butir akaun untung rugi pada 3 tahun terakhir dan jangkaan keuntungan. Pendapatan dan
item luarbiasa perlu diketepikan dan pertimbangan perlu dibuat ke atas keuntungan
selepas cukai 3 tahun kebelakang dan juga untuk jangkaan 3 tahun kehadapan.
e) Taja Jamin (underwriting) saham

Peruntukan kepada pelabur Bumiputera, Pengarah-pengarah dan kakitangan atau untuk
pemegang saham yang tertentu yang dibenarkan untuk berlanggan mestilah dibuat
sebelum permohonan penyenaraian dihantar kepada Suruhanjaya Sekuriti.
68
3.6 Pemilihan Syarikat Harta Tanah Tersenarai
Terdapat 100 kaunter syarikat harta tanah yang berdaftar papan utama dan 2
buah syarikat di papan kedua di Bursa Malaysia Malaysia Sdn Bhd (Berita Harian,
2005). Namun demikian, hanya 6 buah syarikat harta tanah yang dipilih bagi menjawab
persoalan objektif kajian. Kriteria syarikat harta tanah yang terpilih adalah seperti
berikut :
a) Pelaburan syarikat mestilah di dalam pelaburan harta tanah secara langsung

(Chin, 2004).
b) Pelaburan harta tanah secara langsung terletak di Kuala Lumpur (Chin, 2004).
c) Pelaburan harta tanah adalah di dalam sektor perdagangan (kedai), pejabat, dan
kediaman.
d) Jumlah pelaburan di dalam harta tanah secara langsung yang diperolehi daripada
nilai buku (Laporan Tahunan Syarikat) hendaklah melebihi 50 peratus daripada
jumlah keseluruhan pelaburan.
e) Pelaburan harta tanah yang terlibat telah bermula sebelum tahun 1996-2003
Syarikat harta tanah yang terpilih ialah :-
a) MUI Properties
b) Bolton Berhad
c) Island & Peninsular
d) Hong Leong Berhad (GUOCO)
e) Selangor Properties
f) Selangor Dredging
69
3.7 Profil Syarikat Harta Tanah Terpilih
Kajian ini memfokuskan kepada gelagat syarikat harta tanah tersenarai di dalam
konteks peruntukan harta tanah di dalam portfolio pelaburan khususnya harta tanah jenis
kediaman, perniagaan dan pejabat. Terdapat beberapa kajian yang telah dijalankan oleh
beberapa penyelidik dirujuk berkaitan dengan syarikat harta tanah tersenarai
(Hishamuddin and Ruddock, 2001; Lee, 1999; Liang dan McIntosh, 1998).
Oleh yang demikian, bagi mengenalpasti peruntukan harta tanah sebenar dan
portfolio pelaburan harta harta tanah syarikat tersenarai, laporan tahunan syarikat dirujuk
bagi menjawab persoalan objektif pertama kajian iaitu mengenalpasti jumlah peruntukan
harta tanah enam buah syarikat ini.
Sumber utama perolehan profil syarikat harta tanah syarikat tersenarai ini
diperolehi melalui maklumat yang dikumpul daripada laporan tahunan syarikat dan
Annual Handbook keluaran Bursa Malaysia Berhad yang digunakan sebagai rujukan
para pelabur. Laporan tahunan dan Annual Handbook yang dirujuk adalah sepanjang
tempoh 1996-2003.
Profil syarikat-syarikat harta tanah ini akan diterangkan bagi memberikan

gambaran aktiviti dan pelaburan yang dilaksanakan oleh syarikat harta tanah ini. Selain
itu, tujuan utama penerangan profil ini adalah untuk menjawab persoalan pertama
objektif kajian.
Persoalan pertama ini adalah untuk mengenalpasti syarikat harta tanah yang
terlibat di dalam pelaburan harta tanah secara langsung dan aktiviti yang dijalankan oleh
syarikat harta tanah ini. Di samping itu, penerangan di dalam Bab 3 ini akan membantu
penulis menentukan sama ada sesebuah syarikat harta tanah itu merupakan proxy kepada
pergerakan harga saham di dalam huraian hasil analisis Bab 5. Syarikat harta tanah
terpilih tersebut adalah seperti berikut :-
70

b) Bolton Berhad
c) Island & Peninsular Berhad
d) Hong Leong (GUOCO) Berhad
e) Selangor Properties Berhad
f) Selangor Dredging
3.7.1 Mui Properties
Mui Properties memiliki rangkaian hotel dan terlibat di dalam aktiviti

pembangunan harta tanah, pelaburan harta tanah, dan pengurusan harta tanah di
Malaysia dan Australia. Di Malaysia, projek pembangunan bandar integrasi seluas 1,990
ekar yang terletak di Lebuhraya Port Dickson, Negeri Sembilan merupakan
pembangunan harta tanah utama Mui Properties. Di samping itu, sejak tahun 1997,
sebanyak 1,475 pelbagai jenis unit harta tanah di Bandar Springhill telah terjual. Pada
tahun 2003, bangunan 22 tingkat yang terletak di pusat bandar Kuala Lumpur dikenali
sebagai Mui Plaza mempertahankan kadar penghunian di paras 82 peratus pada
penghujung tahun 2003. Di samping itu juga Mui Properties memiliki tiga rangkaian
hotel di Australia iaitu Hotel Corus Sydney, Hotel Corus Hobart dan Hotel Pasific Vista.
Mui Properties menikmati keuntungan sebelum cukai sebanyak RM 26.3 juta

daripada hasil yang diperolehi syarikat sebanyak RM 107.6 juta pada tahun 2003
berbanding RM 14.9 juta daripada hasil syarikat pada tahun 2002 sebanyak RM 99.4
juta. Walaubagaimanapun, pencapaian Mui Properties dikesani oleh kerosakan aset dan
pelaburan sebanyak RM 54.8 juta yang memberi kesan kerugian sebelum cukai syarikat
sebanyak RM 28.5 juta bagi kewangan berakhir pada 31 Disember 2003. Jumlah aset
Mui Properties pada 31 Disember 2003 adalah sebanyak RM 1.23 bilion dan RM 886.9
juta pada tahun 2002.
71
3.7.2 Bolton Berhad
Bolton Berhad terlibat di dalam urusniaga harta tanah sejak tahun 1991 setelah
bergabung di dalam pengeluaran simen dan mengambil alih 28.98 peratus saham di
dalam K. Cement. Bolton Berhad juga terlibat di dalam pelaburan harta tanah seperti
kediaman, kompleks membeli belah, kondominium dan perniagaan makanan dan
minuman. Selain itu, Bolton Berhad juga terlibat di dalam portfolio pembuatan, hotel,
perkhidmatan, francais makanan dan kewangan (Bursa Malaysia 2002)
Pada tahun 1973, syarikat ini telah tersenarai di Bursa Saham Kuala Lumpur
(Bursa Malaysia Berhad). Setelah 30 tahun, kini Bolton merupakan satu daripada
beberapa syarikat harta tanah yang maju di Malaysia. Di samping itu, Bolton juga
mempelbagaikan pelaburannya di dalam industri yang berkaitan dengan harta tanah
seperti pengurusan hotel dan pengurusan harta tanah.
Sektor harta tanah menjadi pendorong utama Bolton Berhad dengan

menyumbangkan lebih 60 peratus daripada hasil yang diperolehi pada tahun 2003.
portfolio pelaburan harta tanah Bolton Berhad memperolehi hasil sebanyak RM 107 juta
berbanding tahun 2002 sebayak RM76.1 juta (Laporan Tahunan Bolton Berhad, 2003).
3.7.3 Island & Peninsular Berhad
Island & Peninsular telah kukuh dan teguh sebagi sebuah syarikat harta tanah
yang memiliki imej ‘Home Builders’ di Malaysia. Syarikat ini telah berjaya
membangunkan pelbagai projek harta tanah di serata negeri.
Terdapat beberapa projek syarikat Island & Peninsular seperti Bandar Kinrara
Puchong, Kuala Lumpur, Prima Peninsular Business Park Taman Setiawangsa, Kuala
Lumpur, Taman Inderawasih dan Bandar PERDA di Seberang Prai, Taman Sri Nibong,
dan Desa mutiara di Pulau Pinang serta pembangunan mewah Bayu Lakehomes di
Pajam, Negeri Sembilan.
72
Syarikat ini juga telah menambah harta tanahnya di Pulau Pinang, Lembah Klang
dan Negeri Sembilan bagi projek pembangunanya pada masa hadapan. Di samping itu,
syarikat juga membekalkan bahan bangunan bagi projek pembangunan harta tanah.
Perkembangan terbaru syarikat adalah penggabungan di antara Island &

Peninsular Berhad (I&P) dan Golden Hope Plantations Berhad. I & P Seriemas Sdn
Bhd, (dikenali sebagai Golden Hope Development Sdn. Bhd. ), I & P Alam Impian Sdn
Bhd (dikenali sebagai Golden Hope Properties Sdn Bhd) dan Syarikat Perumahan
Pegawai Kerajaan Sdn Bhd (SPPK) kini merupakan anak syarikat Island & Peninsular
Berhad dan merupakan syarikat pemaju harta tanah terbesar dari sudut pemilikan land
bank yang terbesar (Laman Web Rasmi Island & Peninsular, 2005).
3.7.4 Hong Leong Berhad (GUOCO)
Hong Leong Group Malaysia merupakan syarikat peneraju di dalam bidang

pelaburan harta tanah dan pembangunan industri. Menerusi pendaftaran syarikat di
Bursa Malaysia sebagai Guoco Land Limited dan Hong Leong Properties Berhad,
kumpulan syarikat ini telah berminat untuk meneruskan aktiviti pelaburannya di lokasi
seperti United Kingdom, India, Malaysia, Singapura, dan China.
Terdapat beberapa jenis pelaburan di dalam harta tanah kediaman yang

dilaksanakan oleh syarikat ini seperti Pantai Sepang Putra, Emerald Rawang, Bukit
Rahman Putra, apartemen mewah 3 Kia Peng, Putrajaya Presint 8, dan Sri Sentosa.
Syarikat harta tanah ini melaksanakan sejumlah peruntukan pelaburan yang besar di
dalam harta tanah komersil. Pelaburan harta tanah komersil meliputi pemilikan
bangunan pejabat komersil seperti Wisma Hong Leong, Menara HLA, Menara Pandan,
Bangunan Hong Leong dan HP Towers. Selain itu, Hong Leong Properties Berhad
(GuocoLand Malaysia Berhad) ini juga memiliki rangkaian harta tanah perhotelan
seperti Guoman, Port Dickson; Guoman, Hanoi; Hyatt Regency Johor Bahru, dan Hotel
Thistle, United Kingdom (Hong Leong Properties, 2005
73
3.7.5 Selangor Properties
.Selangor Properties telah tersenarai di Bursa Saham Kuala Lumpur (Bursa

Malaysia Berhad) pada 6 Jun 1963. Kegiatan utama syarikat (SPB), merangkumi
pelaburan harta dan persediaan perkhidmatan berkaitan dan pegangan pelaburan.
Syarikat adalah pemaju bersama Pusat Bandar Damansara (DTC) dengan lain-lain
pemaju. SPB adalah pemilik DTC sejak tahun 1984 tapi hanya bermula pada
pertengahan tahun 1993, Syarikat melupuskan sesetengah daripada bangunan DTC
kepada Damansara Realty Bhd. Pembangunan yang baru disiapkan oleh SPB adalah
bangunan pejabat/komersial 25 tingkat dikenali sebagai Menara Millenium, berdekatan
Pusat Bandar Damansara.
Selain daripada itu, SPB memiliki Wenworth Hotel dan HELP Institut, sebuah
kolej yang menjalankan program berkembar dengan universiti luar negara. Selain
daripada Malaysia, SPB juga menjalankan aktiviti pembangunan harta dan pelaburan di
Australia.
Dalam tahun 2001, SPB memulakan projek pembangunan harta berikut di Bukit
Permata, pembangunan kediaman bercampur yang terletak di Mukim Batu, Daerah
Gombak. Projek ini merangkumi kebanyakannya lebih daripada 1,100 unit kediaman
hak milik. Fasa pertama projek tersebut merangkumi 288 unit rumah teres 2 ½ tingkat
telah dilancarkan pada tahun kewangan berakhir pada 31.10.01. Projek di Selayang
merangkumi lebih daripada 2,200 unit kediaman bercampur-campur. Projek-projek itu
sedang menjalani kerja-kerja infrastruktur dan dijangka dilancarkan dalam tahun
kewangan berakhir 2002. Sebuah projek di Ulu Langat dengan lebih daripada 2,000 unit
kediaman bercampur-campur sedang dalam peringkat perancangan.
Di Sydney, Australia, Kumpulan memiliki 33 peratus kepentingan dalam

pembangunan pejabat seluas 88,000 meter persegi. Ernest & Young memajak 38,000
meter persegi atau 43 peratus daripada ruang tersebut. Selesainya projek tersebut dengan
nilai akhir sebanyak AU$500 juta dijadualkan pada tahun 2005.
74
Sementara itu, SPB telah mendapatkan kelulusan bagi dua pembangunan

kondominium mewah di Damansara Heights merangkumi 389 unit dan blok pangsapuri
servis berdekatan Wisma Damansara dan 107 unit kediaman disepanjang Jalan Batai.
SPB sedang memperhalusi rancangan tersebut sehubungan dengan kajian pasaran.
3.7.6 Selangor Dredging Berhad
Selangor Dredging Bhd memulakan aktivitinya sebagai sebuah syarikat

pemprosesan bijih timah dan kini aktiviti utama syarikat Selangor Dredging Berhad
adalah penyewaan harta tanah dan beroperasi di Wisma Selangor Dredging. Aktiviti
syarikat ini dipelbagaikan kepada pembuatan produk besi dan aluminium bangunan serta
besi untuk kegunaan kenderaan. Kini, Selangor Dredging memiliki sembilan anak
syarikat dengan aktiviti utamanya adalah di dalam bidang pembangunan harta tanah,
pemilikan pelaburan, penyewaan harta tanah industri, dan pembuatan besi.
Kewangan syarikat Selangor Dredging Bhd pada penghujung 31 Mac, 2003 telah
menunjukkan satu prestasi yang baik hasil pelaburan di dalam bidang harta tanah,
pembuatan dan aktiviti hotel. (Laporan Tahunan Selangor Dredging, 2003). Bagi
mengukuhkan strategi pernigaan bukan utamanya, pada Julai 2000, SDB
menandatangani perjajian melupuskan 50 peratus pegangannya di dalam Webforge (KL)
Sdn. Bhd kepada rakan kongsinya, JV. Pelupusan ini menjadikan penjualan keluaran
SDB mencapai kapasiti sejumlah RM 1.25 Juta setahun di dalam pembuatan rim tayar.
75
3.8 Pelaburan Harta Tanah Bagi Syarikat Harta Tanah Terpilih
Harta tanah merupakan satu bentuk pelaburan yang tersedia untuk pelabur.
Pelaburan harta tanah juga perlu dilihat dari konteks pelaburan yang lain, keperluan
pelabur, keluasan ekonomi dan portfolio (Hoesli dan MacGregor, 2000). Kepelbagaian
di dalam pelaburan harta tanah dapat membantu mengurangkan risiko di dalam
portfolio. Kepelbagaian di antara syarikat, pelaburan harta tanah, dan pemilihan aset
kelas yang lain dapat membantu pelabur mengurangkan risiko.
Setiap syarikat pelaburan harta tanah memiliki peruntukan pelaburan yang

berbeza di antara satu sama lain. Perbezaan ini memainkan peranan penting di dalam
memberikan kelainan dan kelebihan bagi menarik minat pelabur dengan keperluan yang
berbeza (Hoesli dan MacGregor, 2000). Oleh yang demikian, maklumat di dalam bab
ini meliputi kajian ke atas aktiviti pelaburan harta tanah syarikat harta tanah terpilih.
Harta tanah syarikat tersenarai yang dirujuk meliputi pelaburan di dalam bentuk :-
a) Bangunan
b) Harta Tanah Pelaburan dan
c) Harta Tanah Pembangunan
3.8.1 Mui Properties Berhad
Jadual 3.3 : Harta Tanah Mui Properties Pada Tahun 2001
Harta Tanah Mui Properties Pada Tahun 2001 RM Juta

Bangunan 101,853,793
Harta Tanah Pelaburan 160,000,000
Harta Tanah Pembangunan 116,288,209
Sumber : Laporan Tahunan Mui Properties dan Olahan Penulis, 2005
76
Jadual 3.3 menunjukkan profil pelaburan harta tanah Mui Properties pada tahun
2001. Mui Properties memperuntukkan sejumlah wang yang besar di dalam pelaburan
harta tanah sebanyak RM 160,000,000. Selain itu, syarikat ini juga memiliki harta tanah
pembangunan bernilai RM 116,288,209. Keseluruhan bangunan, mesin, dan
kelengkapan bangunan milik Mui Properties bernilai RM 101,853,793.
3.8.2 Bolton Berhad
Jadual 3.4 : Portfolio Pelaburan Harta Tanah Bolton Berhad 2003
Harta Tanah Bolton Berhad 2003 RM JUTA

Bangunan dan Tanah Kekal 1,725,000
Tanah Pegangan Pajak Jangka Panjang 351,000
Harta tanah Pembangunan 995,000
Tanah untuk Pembangunan 41,492,000
Saham 8,491,000
Anak Syarikat 307,598,000
Syarikat Bersekutu 6,045,000
Syarikat Kerjasama 42,876,000
Deposit Institusi Kewangan 951,000
Tunai dan Baki Bank 4,610,000
Lain-lain Pelaburan 69,522,000
Sumber : Laporan Tahunan Bolton Berhad, 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Profil pelaburan Bolton Berhad terbahagi kepada pelaburan harta tanah secara
langsung dan pelaburan tidak langsung. Pelaburan harta tanah secara langsung milik
syarikat Bolton Berhad terdiri daripada bangunan dan tanah kekal, tanah pegangan pajak
jangka panjang, harta tanah pembangunan, tanah untuk pembangunan, dan lain-lain
pelaburan. Pelaburan harta tanah secara tidak langsung meliputi saham, anak syarikat,
syarikat bersekutu, syarikat kerjasama, deposit institut kewangan, tunai dan baki bank.
77
Jadual 3.4 menunjukkan profil pelaburan Bolton Berhad pada tahun 2003.
Bangunan dan tanah kekal, RM 1725,000, tanah pegangan pajak jangka panjang RM
351,000, harta tanah pembangunan, RM 995,000, tanah untuk pembangunan,
RM41,492,000, saham, 8,491,000 anak syarikat 307,598,000 syarikat bersekutu
6,045,000, syarikat kerjasama RM 42,876,000, deposit institut kewangan 951,000, tunai
dan baki bank, RM4,610,000 dan lain-lain pelaburan RM 69,522,000.
Jadual 3.5 : Portfolio Pelaburan Harta Tanah Island & Peninsular Berhad 2003
Pelaburan Harta Tanah Island & Peninsular 2003 RM JUTA

Tanah Milik Bebas 41,123
Bangunan 55,918
Tanah Pegangan Pajak Jangka Panjang 78,826
Bangunan Sedang Dibina 18,150
Anak Syarikat 323,525
Pelaburan Dalam Saham Tidak Tersenarai 2,262
Pelaburan Harta Tanah 10,000
Tanah Untuk Pembangunan 638,320
Padang Golf Dalam Proses Perlaksanaan 39,793
Sumber : Laporan Tahunan Island & Peninsular Berhad 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Profil pelaburan I&P terbahagi kepada pelaburan harta tanah secara langsung dan
pelaburan tidak langsung. Pelabuaran harta tanah secara langsung milik syarikat Island
& Peninsular terdiri daripada tanah milik bebas, bangunan, tanah pegangan pajak jangka
panjang, bangunan yang sedang dibina, pelaburan harta tanah, tanah untuk
pembangunan, dan padang golf dalam proses perlaksanaan. Pelaburan harta tanah secara
tidak langsung meliputi pelaburan di dalam anak syarikat dan pelaburan dalam saham
tidak tersenarai.
78
Syarikat Island & Peninsular Berhad akan memantau sekiranya tanah dan
bangunan yang dipegang adalah potensi pelaburan dan menghasilkan pendapatan dalam
bentuk sewaan akan dianggap sebai pelaburan harta tanah. Pada tahun 2003, pelaburan
harta tanah Island & Peninsular adalah sejumlah RM 10 juta.
Pelaburan harta tanah milik Island & Peninsular tidak akan disusutnilaikan.
Polisi pelaburan Island Peninsular adalah untuk menggalakkan penilaian semula segala
pelaburan harta tanah pada setiap lima tahun atau dalam jangka masa yang lebih pendek.
Penilaian semula bagi harta tanah pelaburan syarikat adalah berdasarkan pendapat dan
nasihat pakar penilaian dan tafsiran (Laporan Tahunan Island & Peninsular 2003).
3.8.4 Hong Leong (GUOCO) Berhad
Jadual 3.6 : Portfolio Pelaburan Harta Tanah Hong Leong Berhad (GUOCO)
Harta Tanah Hong Leong Properties Pada Tahun 1997 RM Juta

Pembangunan Sedang Dijalankan 565,070,000
Tanah Untuk Pembangunan 88,467,000
Sumber : Laporan Tahunan Hong Leong Berhad (GUOCO) dan Olahan Penulis
Berdasarkan Jadual 3.6, Hong Leong Properties Berhad (kini dikenali sebagai
GUOCO) memperuntukkan sebahagian besar pelaburan di dalam pembangunan harta
tanah iaitu sebanyak RM 565,000,000. Keseluruhan nilai pelaburan harta tanah milik
syarikat ini adalah sebanyak RM 266,436,000. Sehingga tahun 2003, Hong Leong
Properties Berhad memiliki rangkaian pelaburan di dalam sektor kediaman, pejabat dan
bangunan perdagangan. Selain itu, pada tahun 1997, syarikat ini memiliki sebahagian
besar tanah untuk pembangunan bernilai RM 88,467,000.
79
3.8.5 Selangor Properties Berhad
Jadual 3.7 : Portfolio Pelaburan Harta Tanah Selangor Properties 2003
Harta Tanah Selangor Properties Pada Tahun 2003 RM Juta

Bangunan 17,382,000
Tanah Untuk Pembangunan 401,395,288
Sumber : Laporan Tahunan Selangor Properties dan Olahan Penulis
Merujuk kepada Jadual 3.6, Selangor Properties Berhad memiliki rangkaian

bangunan pejabat kegunaan syarikat bernilai RM 17,382,00. Di samping itu, Selangor
Properties memiliki sebahagian besar harta tanah pelaburan di dalam pelbagai sektor
iaitu kediaman, perdagangan, dan pejabat sebanyak RM 383,651,867. Selain itu, syarikat
ini juga memiliki tanah untuk pembangunan bernilai RM 401,395,288.
Jadual 3.7 : Portfolio Pelaburan Harta Tanah Selangor Properties 2003
Harta Tanah Selangor Dredging Pada Tahun 2003 RM Juta

Bangunan 26,283,000
Sumber : Laporan Tahunan Selangor Dredging dan Olahan Penulis
Jadual 3.7 di atas menunjukkan nilai portfolio pelaburan harta tanah milik
Selangor Dredging Berhad sehingga tahun 2003. Selangor Dredging melabur di dalam
sektor pejabat dan perdagangan. Bangunan perdagangan milik Selangor Dredging
dikenali sebagai Wisma Selangor Dredging. Keseluruhan bangunan milik syarikat ini
adalah sebanyak RM 26,283,000. Manakala harta tanah pelaburan Selangor Dredging
2003 bernilai RM 26,283,000.
80
3.9 Portfolio Pelaburan Harta Tanah Bagi Syarikat Harta Tanah Terpilih
Kepelbagaian dapat membantu mengurangkan risiko porfolio dengan

menyingkirkan risiko tidak sistematik di dalam sesuatu pelaburan. Terdapat beberapa
kelebihan dan kebaikan yang dijelaskan di dalam rangkakaerja Modern Portfolio Theory
(MPT) atau Teori Portfolio Moden sekiranya harta tanah termasuk di dalam campuran
aset portfolio (Hoesli dan MacGregor, 2000).
Portfolio harta tanah bagi syarikat di Malaysia terdiri daripada peruntukan

pelaburan beberapa jenis harta tanah seperti harta tanah perniagaan, perdagangan,
pejabat, kediaman, perindustrian, perhotelan, harta tanah khas seperti padang golf, stesen
minyak dan tanah kosong. Namun demikian, hanya portfolio pelaburan harta tanah bagi
tiga jenis harta tanah yang diberikan tumpuan di dalam kajian ini.
Harta tanah komersil di dalam portfolio syarikat harta tanah adalah seperti kedai,
rumah kedai, kedai pejabat, kompleks perdagangan dan perindustrian. Manakala harta
tanah pejabat terdiri daripada bangunan pejabat binaan khas dan harta tanah kediaman di
dalam portfolio harta tanah syarikat ialah pelaburan di dalam harta tanah seperti
kondominium dan apartmen.
81
Jadual 3.8 : Senarai Pelaburan Harta Tanah Mui Properties
Pelaburan Harta Jenis Usia

Nilai Buku (RM)
Tanah Pelaburan Bangunan
Mui Plaza Pejabat 29 170,480,684

Kedai 4 tingkat Perniagaan 18 1,558,991
1 unit apartment Kediaman 14 243,087
Sumber : Laporan Tahunan Mui Properties, 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Berdasarkan senarai pelaburan harta tanah milik Mui Properties sehingga tahun
2003, Mui Properties memiliki sejumlah besar nilai pelaburan di dalam sektor pejabat.
Pejabat utama yang dikenali sebagai Mui Plaza ini terletak di Jalan P Ramlee, Kuala
Lumpur. Mui Plaza ini merupakan sebuah bangunan pejabat 22 tingkat yang bernilai
RM 170,480,684 yang terletak di kawasan perniagaan utama Kuala Lumpur.
Mui Properties menikmati kadar penghunian yang agak lumayan di antara 80-81
peratus di antara tahun 2000-2003. Pada tahun 2001, kawasan lobi bangunan ini
diubahsuai kepada sebuah kafeteria bagi kemudahan penyewa dan pengunjung. Jumlah
peratus peruntukan sebenar harta tanah Mui Properties ini digambarkan melalui carta pai
di bawah.
82
3.9.2 Bolton Berhad
Jadual 3.9: Pelaburan Dan Pembangunan Harta tanah Bolton Berhad Sehingga Tahun
2005
Jenis Usia
Pelaburan Harta Tanah Nilai Buku (RM)
Pelaburan Bangunan
Taman Tasik Prima, Puchong Pejabat - -
Tijani, Bukit Tunku Kediaman - -
Taman Midah, Cheras Kediaman - -
Kondominium Kediaman 9 9,078,000

D’ Mayang
Kondominium Prince Kediaman 14 2,749,000
Kaswira
Kondominium Parkrose Kediaman - -
Kondominium Villa Bolton Kediaman - -
Bolton Court Kediaman 27 5,893,000

Kompleks Campbell Perniagaan 31 52,792,000
Sumber : Laporan Tahunan Bolton Berhad dan Olahan Sendiri, 2005
Sehingga tahun 2003, Bolton Berhad memiliki rangkaian harta tanah pelaburan
yang besar di pasaran harta tanah Malaysia. Berdasarkaan Laporan Tahunan Bolton
Berhad pada tahun 2003, keputusan kewangan syarikat ini adalah memberansangkan
memandangkan kelembapan ekonomi global, yang menjejaskan persekitaran perniagaan
syarikat. Namun demikian, bidang harta tanah Bolton Berhad menjana perolehan
sebanyak RM 76.08 juta berbanding RM 76.32 pada tahun 2002.
83
Pendapatan yang lumayan ini juga disembangkan oleh harta tanah pelaburan
milik Bolton Berhad. Harta tanah pelaburan syarikat ini terbahagi kepada harta tanah
kediaman, perniagaan, dan sebahagian kecil di dalam sektor pejabat.
Berdasarkan Jadual 3.9 di atas, nilai harta tanah kediaman milik syarikat ini
seperti Kondominium D’ Mayang RM 9,078,000, Kondominium Prince Kaswira,
RM 2,749,000, dan Bolton Court, RM 5,893,000. Nilai harta tanah pelaburan di dalam
sektor perniagaan dan pejabat iaitu Kompleks Campbell adalah RM 52,792,000.
Terdapat beberapa nilai bangunan pelaburan Bolton Berhad yang tidak dicatakan di
dalam Jadual 3.7 atas faktor kerahsiaan dan kekangan data.
Selain itu, kini Bolton Berhad membangunkan projek utama iaitu pembangunan
kediaman yang dikenali sebagai Tijani. Tijani terletak di kawasan Bukit Tunku yang
terkemuka. Pembangunan Fasa kedua Tijani yang melibatkan kira-kira 20 ekar
bersebelahan Tijani Fasa 1.
Di samping itu juga, terdapat pembangunan kediaman yang dimajukan oleh

Bolton Berhad iaitu Taman Tasik Prima, Puchong. Taman ini dirancang rapi sebagai
taman pinggir tasik. Taman Tasik Prima dibangunkan sekeliling tasik seluas 120 ekar.
Sebanyak 2,300 unit rumah teres dua tingkat dan berkembar, banglo menghadap tasik,
apartmen, dan kondominium, pejabat kedai dan pusat komersil di dalam pembangunan
yang dirancang (Laporan Tahunan Bolton Berhad, 2003).
84
3.9.3 Island & Peninsular
Jadual 3.10 : Senarai Pelaburan Harta Tanah Island & Peninsular Berhad

Nilai Buku (RM)
Taman Setiawangsa Kediaman - 48,906,000
Ampang 971 Kediaman 6 54,017,000

Ampang 971 Town Kediaman 6 735,131,000
House
Bandar Kinrara Kediaman - 298,882,000
Apartmen Mahsuri Kediaman 16 49,000
Kota Bayuemas Kediaman - 169,530,000

Apartmen Puteri Kediaman 19 81,000
Idaman Peninsular Pejabat 9 6,247,000
Sumber : Laporan Tahunan Island & Peninsular Berhad, 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Island & Peninsular Berhad merupakan sebuah syarikat pemaju perumahan yang
terkenal di Malaysia. Berdasarkan Jadual 3.10, terdapat beberapa pembangunan
perumahan yang telah dijalankan oleh syarikat harta tanah ini sehingga tahun 2003.
Pembangunan kediaman yang terletak di sekitar Kuala Lumpur dan Selangor adalah
seperti Taman Setiawangsa, Ampang 971, Ampang 971 Town House, Bandar Kinrara,
Apartmen Mahsuri, Kota Bayuemas, dan Apartmen Puteri. Sehingga tahun 2003,
Ampang 971 Town House merupakan pembangunan yang mempunyai nilai yang
tertinggi iaitu RM 298,882,000 berbanding pembangunan lain.
85
Senario pengoperasian harta tanah I&P menunjukkan bahawa program

pelancaran syarikat bagi tahun fiskal 2003 berjaya memperomosikan sejumlah 462 buah
unit PKB menawarkan 136 unit siap dan 32 buah banglo. Taman Setiawangsa
menawarkan 12 lot banglo untuk dijual. sepanjang tahun 2002, syarikat ini telah
membina adalah 462 di mana semuanya merupakan jenis strata.
Harta tanah mewakili 64.9 peratus daripada jumlah urusniaga seluruh negara
dalam enam bulan pertama 2002. Semua lokasi I&P melaporkan permintaan bagi rumah
teres setingkat dan dua tingkat, rumah berkembar dan jenis mewah iaitu banglo (Laporan
Tahunan Island & Peninsular 2002). Oleh yang demikian, syarikat harta tanah yang
dikenali sebagai pemaju terbesar ini lebih cenderung menyediakan pembangunan
kediaman.
Syarikat ini mementingkan minat dan kehendak serta citarasa pembeli di dalam
menentukan rekabentuk dan pembangunan kediaman. ciri jualan yang paling penting
ialah reka bentuk seperti muka hadapan yang menarik, unit yang lebih besar, lapang
serta konsep gaya hidup terkini. Pada tahun 2001, I&P mengamalkan strategi berhemat
dan diaplikasikan pada projek perumahan di Taman Setiawangsa. Berdasarkan reputasi
syarikat sebelum tahun 2003, I&P telah membuat satu anjakan paradigma dalam strategi
pembangunan kediamannya.
Pembangunan syarikat ini lebih tertumpu serta berasaskan komuniti tradisi

dengan aktiviti yang lebih terancang, kemudahan, dan dalam konteks semasa ciri
keselamatan yang siap dibina. I&P berbeza dengan syarikat pemaju harta tanah yang lain
melalui keupayaannya menyediakan khidmat kepakaran Reka Bentuk dalaman sendiri.
Daya tahan I&P sebagai pemaju harta tanah berkait rapat dengan komitmen dan rekod
kejayaan (Laporan Tahunan Island & Peninsular 2002)
86
3.9.4 Hong Leong (GUOCO) Berhad
Jadual 3.11 : Senarai Pelaburan Harta Tanah Hong Leong Properties (GUOCO)

Nilai Buku (RM)
Bangunan Hong Leong Pejabat 29 36,861,000
HP Towers Pejabat 12 132,139,000

(Dikenali Wisma
Semantan)
Menara Pandan C&D Pejabat 7 56,988,000
Menara HLA Pejabat 4 178,431,000

Pantai Sepang Putra Kediaman - -
Emerald Rawang Kediaman - -

Bukit Rahman Putra Kediaman - -
3 Kia Peng Kediaman - -

Putrajaya Precint 8 Kediaman - -
Sri Sentosa Kediaman - -
Sumber : Laporan Tahunan Hong Leong, 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Berdasarkan senarai pemilikan harta tanah milik Hong Leong (GUOCO) Berhad,
aktiviti utama syarikat ini dalah di dalam bidang pelaburan dan pembinaan harta tanah.
Syarikat ini memfokuskan kepada pelaburan di dalam sektor pejabat. Berdasarkan jadual
di atas, nilai peruntukan pelaburan sebenar yang dinikmati sepanjang tempoh kajian
adalah dari hasil penyewaan beberapa buah bangunan seperti Wisma Kia Peng, Menara
Millenium, HP Towers, Menara Pandan dan Menara HLA.
87
Nilai sewaan yang dinikmati dari penyewaan bangunan Wisma Kia Peng dan
Menara Millenium pada tahun 2000 adalah dalam lingkungan RM2.60 – RM8.00 sekaki
persegi. Peratus penghunian bagi kedua-dua buah bangunan ini pada tahun 2000 adalah
di antara 81-95% (Laporan Tahunan Heong Leong, 2000). Berdasarkan Laporan
Tahunan Hong Leong Properties pada tahun 2002, peratus penghunian kedua-dua
bangunan pejabat kumpulan ini telah mengalami penurunan kepada 72% - 92%. Sewa
pada tahun itu telah menurun kepada RM2.40 - RM5.00 sekaki persegi (Laporan
Tahunan, 2002).
Menara HLA 32 tingkat dan Wisma Hong Leong ini terletak di kawasan Segitiga
Emas Kuala Lumpur. Satu lagi menara pejabat yang berteknologi tinggi di Damansara
adalah HP Towers, struktur pejabatnya berteknologi tinggi dengan kaca pantulan elegan
di bahagian hadapan, berdiri megah di pusat perniagaan dan komersil utama di
Damansara Heights. Bangunan ini adalah simbol prestij korporat sejak pembinaannya
disempurnakan pada tahun 1993.
Menara pejabat ini dibina dengan seni bina yang baik, mempunyai 21 tingkat
bangunan utama, 3 tingkat yang menghubungkan podium dan 9 tingkat tambahan. Ia
amat lapang dengan keluasan bersih berjumlah 348,689 kaki persegi. HP Towers terletak
di hadapan Jalan Semantan, menjadikannya senang untuk dikunjungi. Antara kelebihan
utama HP Towers adalah lokasinya tengah-tengah di Damansara Heights, di antara
Kuala Lumpur dan Petaling Jaya
Selain itu, Hong Leong Properties ini terlibat dengan aktiviti pembangunan harta
tanah kediaman. Precint 8 Putrajaya di kawasan teras Putrajaya dalam Multimedia
Koridor Raya yang bertaraf dunia - telah menerima gelaran sebagai sebuah Lembah
Silikon Malaysia, merupakan pembangunan kediaman Hong Leong (GUOCO).
Putrajaya Precinct 8 adalah suasana yang ideal dan memberikan kemudahan-

kemudahan yang bertaraf tinggi, kediaman dengan rekabentuk menarik dan berteknologi
tinggi, landskap kehijauan dengan pemandangan tasik biru berkilauan serta infrastruktur
IT yang sofisikated adalah antara elemen penting menyumbang kepada peredaran
dinamik kota masa depan sebagai memenuhi konsep Visi 2020.
88
Selain itu, aktiviti pembangunan harta tanah terbesar syarikat ini adalah Pantai
Sepang Putra yang dikenali dengan gelaran sebagai sebuah Bandar Laut dan yang julung
kalinya melaksanakan pembinaan mengikut Konsep Daerah Tasik. Pengamalan gaya
hidup yang sederhana dengan kemudahan yang tersedia di bandar moden, penghuni juga
dapat merehatkan diri dengan kenikmatan dan keselesaan yang disediakan pada rumah
rehat di Pantai Sepang Putra.
Pembangunan harta tanah mewah, Bukit Rahman Putra (BRP) adalah sebuah
bandar bersepadu yang dibina khas dengan tema semulajadi dan berasaskan inspirasi
suasana desa. Tempat yang menarik untuk kehidupan berkeluarga dan pendidikan
kepada kanak-kanak, BRP dilengkapi sepenuhnya dengan kemudahan-kemudahan
dalam suasana sihat dan persekitaran semulajadi.
Dengan keluasan 1,109 ekar di atas tanah utama hak milik bebas, BRP boleh
memuatkan sebanyak 635 ekar rumah-rumah dan kedai pejabat yang direka dengan
cermat dan teliti, dihiasi dengan gaya desa yang dipertingkatkan lagi dengan pengaruh
kontemporari tudor dan Sepanyol.
Satu lagi tarikan BRP adalah lokasinya yang strategik dan senang diakses dari
Lebuhraya Utara-Selatan dan Laluan Lebuhraya Lembah Klang Baru melalui
Persimpangan Sungai Buloh, di mana terdapat jejambat yang menghubungkan bandar ini
dengan jalan utama iaitu Jalan Sungai Buloh.
89
3.9.5 Selangor Properties Berhad
Jadual 3.12 : Senarai Pelaburan Harta Tanah Selangor Properties Sehingga Tahun 2003
Nilai Buku
Pelaburan Harta Tanah Jenis Pelaburan Usia Bangunan
(RM)
Kedai pejabat 2 tingkat Perniagaan & 31 4,950,000

(16 unit) Pejabat
Wisma Damansara Pejabat 33 66,245,000
Wisma Perdana Pejabat 29 35,808,000
Menara Millenium Pejabat 4 192,032,000
Kompleks Pejabat Pejabat 30 26,485,000
Damansara
Flat Taman Tunku Kediaman & 40 8,500,000
Kedai
Apartmen SPB Towers Kediaman 25 10, 798,000
Sumber : Laporan Tahunan Selangor Properties, 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Berdasarkan Jadual 3.12 di atas, sehingga tahun 2003, Selangor Properties

berhad memiliki rangkaian pelaburan harta tanah pejabat yang besar berbanding
pelaburan di dalam sektor kediaman dan perniagaan. Harta tanah pejabat yang dimilik
oleh Selangor Properties adalah seperti Wisma Damansara, Jalan Semantan bernilai RM
66,245,000, yang merupakan sebuah bangunan pejabat 16 tingkat dengan keluasan
273,922 kaki persegi. Wisma Perdana, Jalan Semantan Kuala Lumpur bernilai RM
35,808,000. Bangunan pejabat 11 tingkat ini berusia 29 tahun dan mempunyai pegangan
kekal.
Kompleks Pejabat Damansara, Jalan Dungun, Damansara Heights, yang bernilai

RM 26,485,000 mempunyai keluasan 171,163 kaki persegi. Bangunan ini terdiri
daripada 5 buah blok pejabat 4 tingkat yang juga menempatkan pejabat urusan Selangor
Properties. Menara Millenium yang berusia 4 tahun bernilai RM 192, 032,000
90
mempunyai keluasan 164,178 kaki persegi merupakan sebuah bangunan pejabat 25

tingkat dan 4 tingkat bangunan tambahan. Selangor Properties menjana pendapatan yang
besar dari penyewaan bangunan pejabat binaan khas ini. Berdasarkan Laporan Pasaran
Harta Tanah 2000, kadar penghunian penyewan bangunan pejabat di Kawasan Utama
Pinggir Bandar pada tahun 1997-2000 adalah di antara 73.0 peratus hingga 98.6 peratus.
Kadar penghunian pada tahun 1997 adalah tertinggi sebelum krisis ekonomi iaitu pada
98.6 peratus.
Selain itu, Selangor Properties juga memiliki kelebihan kerana kedudukan harta
tanah pelaburannya yang strategik iaitu di Pusat Bandar Damansara. Pada tahun 2000,
kecenderungan penyewaan meningkat terhadap ruang pejabat di kawasan utama pinggir
bandar terutama di Damansara-Pantai adalah ketara dari ambilan yang tinggi terhadap
penawaran baru dalam kawasan yang strategik tersebut (Laporan Pasaran Harta Tanah,
2000)
Di samping itu, Selangor Properties juga memiliki rangkaian pelaburan harta

tanah kediaman seperti Flat Taman Tunku dan Selangor Properties Berhad (SPB)
Towers iaitu sebuah apartmen yang bernilai RM 10,798,000. Terdapat sebuah bangunan
perniagaan dan pejabat yang merupakan 16 unit bangunan kedai pejabat yang terletak di
Jalan Batai, Damansara Heights, Kuala Lumpur. Harta tanah pelaburan milik Selangor
Properties terletak di kawasan segitiga emas iaitu di sekitar Damansara Heights dan
Bukit Tunku, Kuala Lumpur.
91
3.9.6 Selangor Dredging
Jadual 3.13 : Senarai Pelaburan Harta Tanah Selangor Dredging Sehingga Tahun 2003
Nilai Buku
Pelaburan Harta Tanah Jenis Pelaburan Usia Bangunan
(RM)
Wisma Selangor Dredging Pejabat 18 160,000,000
Level 6, Plaza 138 Pejabat 6 2,500,000

Plaza 138 (14 unit) Pejabat 6 4,300,000
Sumber : Laporan Tahunan Selangor Dredging, 2003 dan Olahan Penulis, 2005
Berdasarkan Jadual 3.13 di atas, keseluruhan pelaburan harta tanah Selangor

Dredging Berhad yang termasuk di dalam skop kajian terdiri daripada sektor pejabat.
Sehingga tahun 2003, syarikat ini memiliki pelaburan harta tanah pejabat yang dikenali
sebagai Wisma Selangor Dredging yang berusia 18 tahun dengan nilai buku
RM 160,000,000 dengan keluasan sewaan 363,127 kaki persegi.
Bangunan ini terletak di Kawasan Segi Tiga Emas iaitu di Jalan Ampang Kuala
Lumpur dengan keluasan 103,886 kaki persegi dengan pegangan kekal. Selain itu
terdapat beberapa unit daripada Plaza 138 merupakan milik syarikat ini dan bernilai RM
2,500,000 di tingkat 6 dan RM 4,300,000. Plaza 138 ini berusia 6 tahun dengan keluasan
sewaan 5,990 kaki persegi.
Pada tahun 2003, SDB mendaftarkan sejumlah RM 5.11 juta cukai pra
keuntungan syarikat berbanding pada tahun 2002 sebanyak RM 2.75 juta. Kenaikan
cukai pra keuntungan ini adalah berdasarkan pembaikan pada kadar terbaru penyewa
sedia ada serta kenaikan kadar penghunian dengan tambahan penyewaan daripada dua
institusi dan pejabat kedutaan iaitu British Council dan Pejabat kedutaan Khazakhstan
ke Wisma Selangor Dredging.
92
Pada tahun 2003 juga, infrastruktur dan perkhidmatan bangunan pelaburan ini
dipertinkatkan. Selain itu, pkadar perkhidmatan juga ditingkatkan dengan menyediakan
maklumat kepada penyewa dan pembaikan umum bagi menjamin Wisma Selangor
Dredging merupkan pilihan utama bagi penyewaan ruang pejabat.
Selain itu, terdapat beberapa bentuk pelaburan yang tidak termasuk di dalam
ruang lingkup kajian di mana syarikat ini memiliki rangkaian pelaburan yang besar di
dalam sektor perhotelan. Syarikat ini melabur di dalam sektor perhotelan dengan
memiliki Park Plaza International Kuala Lumpur yang terletak di Jalan Ampang. Hotel
bertaraf 4 bintang ini terdiri daripada 280 bilik dan 447 tempat letak kereta dan
mempunyai nilai buku sejumlah RM 108 juta (Laporan Tahunan Selangor Dredging
Berhad 2003).
3.10 Kesimpulan
Penerangan dan olahan maklumat di dalam Bab 3 ini adalah berdasarkan

maklumat daripada Bursa Malaysia Berhad, Suruhanjaya Sekuriti, dan Laporan Tahunan
Syarikat bagi menjawab persoalan objektif pertama iaitu mengenalpasti syarat
penyenaraian di Bursa Malaysia dan aktiviti pelaburan syarikat harta tanah terpilih.
Perbincangan bab ini adalah berkisarkan tentang syarat penyenaraian di Bursa

Malaysia Berhad. Seperti yang telah dihuraikan di dalam bab ini terdapat beberapa
syarat utama dan kriteria penyenaraian di Bursa Malaysia Berhad iaitu :-
a) Sektor Ekonomi
b) Rekod Lepas atau Track Record
c) Pentadbiran Organisasi
d) Maklumat Pengurusan
e) Amalan Perdagangan / Pertentangan Kepentingan
93
f) Kedudukan Kewangan / Keseimbangan

g) Polisi Perakaunan yang Konsisten
h) Struktur Korporat
i) Faktor Pencukaian
j) Masa
Keenam-enam syarikat harta tanah terpilih ini merupakan syarikat yang tersenaai
di Papan Utama Bursa Malaysia Berhad dan memenuhi kriteria pemilihan yang telah
ditetapkan. Syarikat-syarikat ini memiliki rangkaian pelaburan harta tanah secara
langsung yang terletak di sekitar kawasan utama dan pinggir bandar Kuala Lumpur. Di
samping itu juga, syarikat tersenarai ini menjalankan aktiviti pelaburan harta tanah
kediaman, perniagaan sama ada kompleks membeli belah, kompleks perdagangan atau
kedai pejabat serta pejabat. Sebahagian besar harta tanah milik syarikat dilaburkan dan
syarikat menikmati nilai sewa sebagai sebagai salah satu sumber pendapatan syarikat
Di samping itu, maklumat utama yang diperolehi daripada Laporan Tahunan

iaitu nilai buku harta tanah pelaburan iaitu harta tanah kediaman, pejabat dan perniagaan
adalah melebihi lima puluh peratus daripada jumlah nilai buku senarai harta tanah
syarikat. Oleh yang demikian, syarikat ini dapat menggambarkan aktiviti pelaburan harta
tanah yang dikatakan mempengaruhi pergerakan harga saham. Tempoh pelaburan harta
tanah yang terlibat bermula sebelum tahun 1996-2003 kerana data akan dianalisis secara
bersiri bagi meneruskan objektif kedua dan ketiga kajian.
Berdasarkan jumlah nilai buku harta tanah bagi sektor kediaman, perniagaan dan
pejabat syarikat harta tanah ini dapat dirumuskan kedudukan syarikat berdasarkan
jumlah terbesar nilai buku seperti senarai berikut:-
1) Island & Peninsular Berhad

2) Hong Leong Properties Berhad (GUOCO)
3) Selangor Properties Berhad
4) Selangor Dredging Berhad
94
5) Mui Properties Berhad

6) Selangor Dredging Berhad
7) Bolton Berhad
Namun demikian, kajian ini bukan untuk menentukan kedudukan syarikat harta
tanah di Bursa Malaysia Berhad. Kajian ini adalah untuk melihat aktiviti utama syarikat
bagi membantu penulis mengklasifikasikan adakah syarikat harta tanah merupakan
syarikat yang menjalankan sepenuhnya aktiviti pelaburan. Setelah merujuk dan
menganalisis maklumat daripada data yang dikumpulkan maka dapat dilihat, hanya
terdapat hanya beberapa syarikat sahaja yang benar-benar menjalankan aktiviti
pelaburan di dalam aktiviti portfolio. Aktiviti syarikat ini akan digunakan untuk
membandingkan peratus peruntukan pelaburan efektif dengan pelaburan sebenar
syarikat harta tanah terpilih khususnya sekaligus menggambarkan aktiviti syarikat harta
tanah di Malaysia
Seterusnya, berpandukan hasil penemuan objektif pertama kajian ini, penulisan

Bab 4 akan dikhususkan kepada penerangan metodologi kajian.
BAB 4
METODOLOGI KAJIAN
4.1 Pengenalan
Bab empat akan membincangkan metodologi pengumpulan data dan kaedah

penganalisaan data yang akan digunakan di dalam kajian untuk menentukan peruntukan
harta tanah bagi syarikat harta tanah yang terpilih. Teknik yang digunakan untuk
mengumpul data adalah sangat penting kerana teknik yang dipilih akan mengesani
kualiti pengumpulan data. Kaedah analisis ini sangat penting bagi menghasilkan satu
kajian yang baik dan dilengkapi dengan kaedah analisis yang tepat serta bersesuaian
dengan tajuk yang hendak dikaji. Oleh yang demikian, bab empat ini bertujuan untuk
memberi penjelasan mengenai peringkat pengumpulan data sehingga ke peringkat
analisis data.
96
4.2 Kaedah Pengumpulan Data
Terdapat 100 kaunter syarikat harta tanah yang berdaftar papan utama dan 2
buah syarikat di papan kedua di Bursa Malaysia Malaysia Sdn Bhd (Berita Harian,
2005). Namun demikian, hanya 6 buah syarikat harta tanah yang dipilih bagi menjawab
persoalan objektif kajian. Kriteria syarikat harta tanah terpilih adalah sepertimana yang
telah diterangkan di 3.6.
Syarikat harta tanah yang terpilih ialah :
a) MUI Properties Berhad

b) Bolton Berhad
d) Hong Leong Berhad (GUOCO) Berhad
f) Selangor Dredging Berhad
Data utama yang digunakan untuk menghasilkan indeks perdagangan atau rumah
kedai, indeks pejabat, dan indeks kediaman merupakan data transaksi dan nilai modal
yang diperolehi daripada Laporan Pasaran Harta pada tahun 1996-2003. Namun
demikian, bagi transaksi harta tanah yang tidak tercatat di dalam Laporan Pasaran Harta,
maka Laporan Tahunan syarikat akan dirujuk bagi mendapatkan nilai modal.
Kawasan kajian adalah meliputi kawasan Kuala Lumpur dan Kawasan Utama
Selangor. Oleh yang demikian, data transaksi yang digunakan di dalam kajian adaalah
dengan merujuk kepada data di kawasan Kuala Lumpur dan Kawasan Utama Selangor.
Manakala, Indeks Harga Rumah Malaysia merupakan satu bahan rujukan untuk
membentuk indeks. Data daripada IHRM tidak digunakan untuk menentukan peruntukan
aset harta tanah kerana kaedah yang digunakan adalah berbeza, iaitu hedonic. Limitasi
yang dijelaskan di dalam kajian ini adalah di mana, data yang diperolehi adalah sangat
97
terhad. Laporan tahunan syarikat digunakan untuk mendapatkan nilai buku dan jumlah
peruntukan sebenar harta tanah di dalam sektor perdagangan, pejabat, dan kediaman.
Indeks kediaman, perdagangan (kedai) dan pejabat akan dibentuk. Kemudian,

data transaksi atau pulangan harta tanah ( x ) tersebut dianalisis menggunakan Kaedah
Solver yang terdapat di dalam perisian Microsoft Excel 2003 bagi mengira pulangan.
Indeks harga saham yang diperolehi akan dianalis dari tahun 1996-2003 bagi
mendapatkan pulangan bagi harta tanah syarikat. Pulangan tersebut akan digunakan di
dalam (Return Based Style Analysis) bagi mendapatkan nilai ( x ) di dalam persamaan
Regresi Constrained (Constrained Regression) seperti yang ditunjukkan di dalam
persamaan di bawah :
( RBSA) Υ = b1 x1 + b2 x2 + b3 x3 + K + bn xn + ε (4.1)
4.3 Kaedah Analisis
Kaedah yang digunakan di dalam kajian ini adalah berdasarkan model yang
dicipta oleh Sharpe (1988), yang dikenali sebagai RBSA (Return Based Style Analysis)
4.2.1 RBSA (Return Base Style Analysis)
RBSA merupakan satu model faktor yang membentuk satu constraint regression
yang menentukan atribut bagi bentuk pulangan lepas bagi potfolio harta tanah sesuatu
amanah harta dengan menggunakan indeks pasaran. RBSA menyediakan beberapa faktor
exposure atau ciri-ciri stok yang akan menentukan pulangan. Koefisien yang ditentukan
melalui analisis ini digunakan untuk menerangkan perkembangan bagi portfolio. Faktor
yang didefinisikan sebagai indeks pasaran mewakili pelbagai kelas aset seperti stok, bon,
tunai atau jenis pelaburan.
98
Pada tahun 1988 dan 1992, Sharpe melalui kajiannya, memperkenalkan RBSA
untuk membantu pengurus dana syarikat menentukan peruntukan efektif bagi unit
amanah harta dengan hanya menggunakan jumlah pulangan data. Peruntukan aset secara
amnya didefinisikan sebagai peruntukan aset bagi portfolio yang dimiliki pelabur
termasuk dengan jumlah aset yang utama (Sharpe, 1992). Menurut kajian oleh Sharpe
(1988 dan 1992), cara yang paling efektif bagi peruntukan aset adalah dengan
menggunakan model asset class faktor. Model faktor ini boleh diterangkan seperti
persamaan berikut :-
Y = [ b1 x1 + b2 x2 + b3 x3 + K + bn xn + ε i ] (4.2)
Y = Pulangan ke atas risiko

x1 = nilai faktor 1
x2 = Nilai faktor 2
xn = Nilai bagi faktor n dan komponen
ε i = Bukan faktor pulangan bagi i
Kegunaan model aset class faktor ini bergantung kepada pemilihan dan perlaksanaan
aset kelas. Setiap aset kelas perlu :
a) Mutually exclusive
b) Berdaya upaya (exhausted)
c) Mempunyai satu pulangan yang berbeza.
Secara praktisnya, setiap aset perlu mempamerkan nilai modal pasar yang
menggambarkan pemberat bagi sekuriti. Pulangan aset kelas mempunyai korelasi yang
rendah di antara satu sama lain. Berdasarkan kesimpulan oleh Sharpe (1992), model aset
kelas faktor boleh membantu menghindarkan perkara yang mengganggu proses
pelaburan. Model ini boleh memberikan satu pandangan yang konsisten bagi pelabur
99
untuk membuat keputusan yang ekonomi. RBSA mengambilkira dua kekangan atau
constraint di dalam takat nilai yang diperolehi melalui nilai koeffisen.
Pertama, koeffisen memberikan nilai di antara 0 dan 1.
0 ≤ b A1KbA3 ≤ 1 (4.3)
Kedua, jumlah bagi koeffisen mesti bersamaan dengan 1
∑b
k
Ak =1 (4.4)
Di dalam menentukan peruntukan efektif aset portfolio menerusi model ini,

koeffisen atau peruntukan efektif digunakan untuk menerangkan pemberat aset bagi
portfolio. Maka RBSA boleh dikatakan sebagai satu proses membentuk indeks portfolio
yang menerangkan dengan lebih tepat, perkembangan terdahulu mengenai portfolio
harta tanah sesebuah syarikat. Peruntukan efektif boleh menunjukkan inferen yang
berkaitan dengan gelagat yang memberi kesan ke atas composition portfolio.
Constraint atau kekangan ke atas nilai pemberat ini mampu ‘mitigate’ masalah
multicollineariti yang terdapat pada regresi tradisional. Limitasi ke atas pemberat boleh
mengurangkan ‘likelihood’ yang mempunyai korelasi yang tinggi di antara
pembolehubah tidak bersandar yang menyebabkan penghasilan nilai yang tidak realistik.
Kebaikannya adalah pemberat ini dihitung di antara 0 atau 1.
Graf peruntukan efektif bagi aset dihitung sebagai 0 seperti yang ditentukan oleh
regresi tradisional boleh menghasilkan nilai negatif tetapi dapat dielakkan. Disebabkan
kekangan di dalam menentukan pemberat, masalah ini dapat di atasi dengan
menggunakan program kuadratik. Terdapat kaedah yang mudah untuk menyelesaikan
masalah ini adalah dengan menggunakan SOLVER di dalam perisian Microsoft’s
EXCEL (Hishamuddin, 2001).
100
4.3 Hasil Analisis
Terdapat tiga perkara atau hasil analisis yang dirujuk berdasarkan RBSA ini. Hasil
analisis ini ditunjukkan melalui nilai R-squared dan nilai Sharpe –Alpha. Di samping
itu, peruntukan efektif harta tanah bagi tahun 1996-2003 yang dihasilkan akan
digambarkan melalui graf Peruntukan Efektif .
4.3.1 R-squared atau Coefficient of Determination
R-squared atau Coefficient of Determination adalah merupakan satu teknik untuk

mengukur hubungan di antara pembolehubah bersandar dengan pembolehubah tidak
bersandar (Churchill, 1996).
R squared merupakan pengukuran diskriptif di antara 0 dan 1. R squared yang

menghampiri 1 bermaksud sesebuah model yang terbentuk adalah semakin baik. Ini
bermaksud keupayaan terbaik untuk membuat sesuatu jangkaan. Nilai R squared yang
bersamaan dengan 1 memberikan jangkaan yang tepat.
Terdapat satu perkara atau masalah di dalam melaksanakan dan menerangkan RBSA
iaitu R-squared. Model faktor ini perlu dinilai dan R-squared digunakan untuk
menerangkan pulangan bagi C A dalam persamaan 4.3. R-squared bersamaan dengan
darjah bagi tanda bagi portfoliio yang boleh diterangkan di dalam bentuk pelaburan
jangka panjang bagi unit amanah saham, dan ia merupakan penerangan utama kepada
RBSA. R-squared merupakan bahagian daripada varians yang diterangkan oleh faktor
style. Rumus R-squared ( R 2 )adalah seperti berikut :-
Var (ε A )
R2 = 1 − (4.3)
Var (C A )
101
R-squared bersamaan dengan 1 tolak ratio yang tidak dapat diterangkan oleh
varians (ε A ) . Selain itu, nilai R-squared menentukan bahagian varians C A yang tidak
dapat diterangkan oleh faktor n style. Jika nilai peratus R-squared adalah tinggi, ia
menerangkan nilai yang baik dan lebih konsisten, portfolio RBSA boleh menerangkan
bentuk pelaburan jangka panjang bagi sesebuah syarikat.
Nilai R-squared yang rendah adalah disebabkan oleh banyak faktor, hanya satu
….”only one of which security selection.”. R-squared yang rendah bermaksud analisis
tersebut telah menyediakan banyak maklumat yang berharga tentang syarikat yang
dipilih. Ini menunjukkan ia adalah saham syarikat yang unik dan tidak hanya bertindak
sebagai “sarang merpati” berdasarkan keputusan atau tanda yang lepas. RBSA tidak
menerangkan dengan terperinci tentang keunikan tersebut. Namun demikian, nilai R-
squared yang rendah bukan menunjukkan satu kelemahan, tetapi satu limitasi di dalam
sesuatu kajian.
Analisis ini menerangkan bahawa nilai R-squared yang rendah perlu dilihat
dengan lebih berhati-hati berbanding dengan saham syarikat yang mempunyai nilai R-
squared yang tinggi. Selain itu, analisis ini tidak meliputi kajian selanjutnya terhadap,
ciri-ciri saham syarikat. Untuk menentukan sumber nilai R-squared yang rendah, nilai R-
squared ini dilihat dari konteksnya. Statistik yang mengandungi nilai R-squared yang
rendah, boleh dilihat dalam pelbagai gambaran, contohnya, graf peruntukan efektif
mungkin konsisten tetapi tidak selaras dengan nilai R-squared.
Di dalam kajian ini, ia mungkin perlu untuk merujuk kepada prospectus syarikat,
jika saham tersebut mungkin mempunyai kebenaran untuk melabur di dalam saham yang
lain seperti derivatives (Lucas dan Riepe, 1996; Hishamuddin, 2001). Jika benar, nilai R-
squared yang rendah ini memberi maksud bahawa syarikat ini memiliki sejenis asset,
yang mana tidak dapat diterangkan oleh faktor-faktor yang termasuk di dalam analisis
ini. Nilai R-squared sangat penting di dalam analisis ini berbanding data relevan yang
lain.
102
Berdasarkan kajian ini, R-squared yang diperolehi akan dikaitkan dengan faktor
dalaman atau faktor luaran syarikat harta tanah. Terdapat dua hasil R-squared yang
diperolehi daripada analisis ini. Pertama, sekiranya nilai R-squared yang diperolehi
adalah tinggi, maka perkembangan turun naik saham dipengaruhi oleh aktiviti dalaman
syarikat dari segi menjalankan aktiviti pelaburan harta tanah. Namun demikian,
sekiranya R-squared yang diperolehi adalah rendah, maka harga saham tersebut lebih
dipengaruhi oleh faktor-faktor luaran syarikat seperti spekulasi dan berita yang memberi
kesan kepada harga saham syarikat. Oleh yang demikian, di dalam Bab 5 akan
diterangkan secara terperinci R-squared yang diperolehi dan dikaitkan dengan keadaan
aktiviti sebenar harta tanah secara deskriptif.
Kajian ini juga dibuat hanya untuk melihat implikasi antara strategi portfolio. Selain
itu, keputusan perkembangan yang diperolehi akan dikaitkan dengan pelaburan sebenar
sesebuah syarikat. Di samping itu, kajian ini bukan dibuat untuk tujuan membina satu
model jangkaan. Sekiranya hasil R-squared yang diperolehi mempunyai nilai negatif
maka keputusan ini adalah di luar jangkaan.
4.3.2 Graf Peruntukan Efektif
Di dalam kajian ini, terdapat satu sistem di dalam RBSA untuk memastikan
ketepatan bagi keputusan kajian. Terdapat satu kaedah yang mudah untuk menetukan
sejauhmana stabilnya syarikat tersebut boleh ditunjukkan melalui graf peruntukan
efektif, yang juga dikenali sebagai, ‘rolling style’ atau ‘style over time’. Graf ini
menunjukkan perubahan di dalam ‘style’ syarikat dengan membentukkan graf daripada
output daripada regresi satu siri tempoh. Contohnya, pulangan bagi syarikat boleh
dibandingkan dengan jumlah pelaburan bagi satu tempoh (1996-2003). Output bagi
regresi ini akan ditunjukkan melalui graf peruntukan efektif. Dengan keputusan yang
menggambarkan keputusan pelaburan syarikat dan perubahan yang terdapat di dalam
tempoh kajian.
103
Namun demikian, banyak kajian yang mengaplikasikan RBSA tidak

menunjukkan hasil kajian melalui graf peruntukan efektif tetapi lebih memfokuskan
keputusan yang ditunjukkan melalui Carta Analisis Style (Lee, 1999; Lucas dan Riepe,
1996; Myer dan Webb, 1996; Hishammudin dan Ruddock; 2001). Carta analisis style
menyediakan satu perspektif jangka panjang bagi purata style syarikat, kebiasaannya
digambarkan melalui carta bar ataupun di dalam bentuk nombor tunggal. Perspektif
keseluruhan bagi carta analisis style menjadikannya satu daripada output yang mudah
bagi RBSA. Melalui carta analisis style ini, output mudah diterangkan (Hishamuddin,
2001).
Keputusan kajian bagi tempoh 1996-2003 melalui RBSA ini ditunjukkan melalui
carta analisis style. Setiap peruntukan efektif pelaburan harta tanah syarikat bagi
pelaburan harta tanah kediaman, perniagaan dan pejabat akan ditunjukkan melalui cata
ini. Kemudian, data ini ini akan dijelaskan dengan membuat perbandingan ke ats
peruntukan harta tanah sebenar syarikat. Faktor keadaan pasaran ekonomi dan pasaran
harta tanah menjadi sumber rujukan kepada persamaan da perbezaan yang terhasil dari
keputusan kajian. Perbandingan ini dibuat secara deskriptif atas sebab limitasi data.
4.3.3 Sharpe Alpha
Nilai ε i e di dalam persamaan (4.2) diterangkan oleh nilai Sharpe Alpha.
Y = [ b1 x1 + b2 x2 + b3 x3 + K + bn xn + ε i ] (4.2)
Y = Pulangan ke atas risiko

x1 = nilai faktor 1
x2 = Nilai faktor 2
xn = Nilai bagi faktor n dan komponen
ε i = Bukan faktor pulangan bagi i

104
Sharpe Alpha digunakan untuk mengukur perkembangan bagi syarikat harta

tanah yang berkaitan dengan dengan penubuhan portfolio berdasarkan kepada atribut
style. Secara konsepnya, Sharpe Alpha adalah berkaitan dengan Jensen Alpha kerana
kedua-duanya mengukur pulangan yang tidak normal. Hasil kajian Liang dan Mc Intosh
(1998), menunjukkan nilai Sharpe Alpha yang negatif pada tahun 1994 yang
menerangkan Real Estate Investment Trust (REITs) di Amerika Syarikat mempunyai
prestasi yang kurang baik.
4.3.4 Solver
Solver merupakan satu arahan yang dikenali sebagai analisis ‘what-if’. Dengan
menggunakan Solver, kita boleh mencari nilai optimal bagi formula di dalam satu sel
yang disebut ‘target cell’ di dalam lembaran kerja excel. Solver berfungsi apabila
terdapat satu kumpulan sel yang berkaitan sama ada secara langsung atau tidak langsung.
Solver boleh merubah nilai di dalam ‘changing cell’ yang tertentu yang disebut
‘adjustable cell’ untuk memberikan nilai yang tertentu daripada formula ‘target cell’.
Constrain’ atau kekangan boleh diaplikasi untuk menentukan nilai dan ‘constraints’
boleh dirujuk kepada sel yang mengesani formula ‘target cell’ (Microsoft Excel, 2005).
Solver digunakan untuk menentukan nilai maksimum atau nilai minimum di

dalam satu sel dengan mengubah sel yang lain. Contohnya, melihat kesan perubahan
belanjawan projek ke atas amaun keuntungan projek tersebut. Terdapat beberapa
parameter di dalam penggunaan Solver seperti :-
a) ‘Set Target Cell’
Parameter ini digunakan untuk mnentukan ‘target cel’ bagi nilai maksimum atau nilai
minimum tertentu. Sel ini mesti mengandungi formula
105
b) ‘=’
Tentukan sama ada ingin minimum atau maksimumkan nilai atau tentukan nilai yang
tertentu. Jika inginkan nilai tertentu, nilai tersebut hendaklah ditaip di dalam kotak yang
diberikan.
c) ‘By Changing Cell’
Tentukan nilai yang ingin diubah sehingga masalah ‘constraint’ atau kekangan diatasi
dan sel pada ‘target cell’ mencapat target yang ditetapkan. Sel yang boleh diubah
hendaklah berkait secara langsung atau tidak langsung dengan ‘target .
4.4 Kesimpulan
Analisis yang digunakan di dalam kajian ini memerlukan bantuan perisian

komputer untuk menganalisa data-data tersebut. Perisian yang digunakan bagi RBSA
adalah perisian Microsoft Excel 2000 dan Solver. Seterusnya analisis peruntukan
pelaburan efektif yang akan dihasilkan melalui RBSA di dalam Bab 5 bagi menjawab
persoalan objektif kedua dan ketiga kajian iaitu menentukan peratus peruntukan harta
tanah efektif syarikat harta tanah terpilih di Malaysia berdasarkan Return Based Style
Analysis (RBSA). Melalui pergerakan bersiri harga saham dan perbandingan nilai modal,
indeks kediaman, perniagaan dan pejabat akan dibentuk dan dianalisis. Hasil analisis
yang diperolehi adalah untuk melihat implikasi peruntukan efektif terhadap aktiviti
pelaburan syarikat harta tanah.
BAB 5
ANALISIS PERUNTUKAN HARTA TANAH BAGI SYARIKAT HARTA

TANAH TERPILIH
5.1 Pengenalan
Secara umumnya, Bab 5 ini merupakan bab yang terpenting dalam penulisan ini
kerana beberapa analisis perlu dijalankan bagi memperolehi keputusan yang akan
menjawab objektif kedua iaitu menentukan peratus peruntukan harta tanah efekif
syarikat harta tanah terpilih di Malaysia berdasarkan Return Based Style Analysis
(RBSA). Bab ini juga akan menghuraikan objektif ketiga kajian dengan melihat implikasi
atau kesan hubungan antara harga saham dan prestasi pulangan harta tanah dengan
merujuk keputusan analisis yang digambarkan oleh nilai R-squared dan Sharpe Alpha.
Di antara perkara yang akan dibincangkan ialah hasil-hasil analisis dan keputusan
kajian. Keputusan yang akan diperolehi daripada analisis kajian akan dihuraikan.
Seperti yang telah diterangkan di dalam Bab 4, analisis yang dijalankan bagi
memperolehi keputusan kajian adalah analisis faktor model dengan merujuk kepada
kajian lepas oleh Hishamuddin dan Ruddock (2000). Setelah analisis dijalankan dengan
mengemukakan indeks perdagangan (kedai), pejabat, dan kediaman dengan harga
107
sebagai faktor. Maka peratus peruntukan harta tanah syarikat dapat ditentukan dengan
menggunakan perisian solver dari Microsoft Excel.
Dalam memperolehi keputusan peruntukan harta tanah, faktor meminimumkan

risiko di dalam pelaburan harta tanah merupakan perkara yang paling utama. Kajian ini
tidak mengambilkira faktor pulangan yang besar di dalam pelaburan.
Di samping itu terdapat beberapa perkara hasil analisis yang akan dirujuk dalam
menerangkan hasil kajian seperti:-
a) Graf Peruntukan Efektif (Style Exposure Graph)
b) Nilai R-squared dan
c) Nilai Sharpe Alpha
5.2 Perincian Peruntukan Pelaburan Efektif Harta Tanah Syarikat Terpilih
Kajian ini memfokuskan kepada tiga aktiviti pelaburan harta tanah yang
dilaksanakan di dalam enam buah syarikat harta tanah tersenarai. Pulangan daripada
enam buah syarikat ini yang bermula daripada 1996-2003 digunakan untuk
menganggarkan peruntukan efektif harta tanah syarikat bagi tiga jenis pelaburan harta
tanah iaitu:-
a) Kediaman
b) Perniagaan dan
c) Pejabat.
Pulangan ini dikira berdasarkan kepada pergerakan harga saham syarikat harta
tanah terpilih. Keputusan peruntukan pelaburan efektif akan digambarkan melalui graf
peruntukan efektif atau ‘style exposure graph’. RBSA merupakan satu teknik yang
efektif di dalam menggambarkan pulangan bagi syarikat harta tanah (Hishamuddin dan
Ruddock, 2000). Oleh yang demikian, RBSA diaplikasikan ke atas syarikat harta tanah
yang tersenarai di Bursa Malaysia.
108
Terdapat enam buah syarikat harta tanah tersenarai yang terpilih di dalam kajian
ini. Perincian peruntukan pelaburan efektif harta tanah syarikat terpilih adalah seperti
berikut :-
b) Bolton Berhad
d) Hong Leong Berhad (Guoco Malaysia)
f) Selangor Dredging Berhad
5.2.1 Mui Properties
MUI PROPERTIES
1
0.9
0.8
0.7
0.6
Kediaman
0.5 Pejabat
Perniagaan)
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.1 : Peruntukan Pelaburan Efektif Mui Properties 1996-2003

109
Rajah 5.1 menunjukkan hasil analisis peruntukan harta tanah ke atas syarikat
Mui Properties Berhad dengan mengambil kira faktor risiko yang minima. Sepanjang
tahun 1996-1999, untuk mencapai peruntukan pelaburan yang efektif, Mui Properties
memperuntukkan pelaburan harta tanah di dalam dua sektor iaitu pelaburan harta tanah
pejabat dan kedai.
Pelaburan sebenar yang dijalankan oleh Mui Properties adalah selaras dengan
hasil yang diperolehi oleh kajian hal ini terbukti di mana Mui Properties telah
memperolehi kadar pulangan yang menarik di dalam pelaburan harta tanah pejabat.
Berdasarkan Laporan Tahunan Mui Properties dari tahun 1996-1999 pelaburan Mui
Properties di dalam harta tanah pejabat menunjukkan pulangan yang menarik dengan
kadar penghunian sewaan 100 peratus pada tahun 1996-1999 bagi bangunan Mui
Properties. (Laporan Tahunan Mui Properties 1996-1999).
Namun demikian, keputusan pelaburan di dalam sektor perniagaan (kedai) tidak

sama dengan keadaan pelaburan sebenar yang dilaksanakan oleh Mui Properties Sdn
Bhd. Meskipun disokong dengan pernyataan di dalam Laporan Pasaran Harta 1997
bahawa pasaran harta tanah perniagaan adalah stabil (Laporan Pasaran Harta Tanah,
1997).
Di samping itu, pada tahun 2000-2003, analisis style menunjukkan anggaran

peruntukan bagi Mui Properties kebanyakannya di dalam sektor perniagaan dan
kediaman. Hanya sebilangan kecil peruntukan harta tanah pada tahun 2001-2003,
pelaburan Mui Properties Berhad di dalam sektor pejabat di antara 0-20 peratus.
Dalam keadaan realiti atau sebenar, keputusan yang diperolehi tidak

menggambarkan pelaburan sebenar Mui Properties. Mui Properties mengekalkan
pelaburan harta tanah di dalam sektor pejabat pada kadar penghunian yang agak baik di
antara 81-82 peratus pada tahun 2001-2003 (Laporan Tahunan 2001-2003). Di samping
itu Mui Properties memperuntukkan sebahagian besar kewangannya di dalam sektor
perdagangan seperti hotel di luar negara.
110
Namun demikian, pelaburan hotel dan harta tanah di luar negara ini tidak
termasuk di dalam skop kajian. Pada tahun 2001, hasil yang diperolehi daripada
pelaburan di dalam sektor harta tanah pejabat dan hotel sebanyak 81 peratus, pegangan
pelaburan mencatatkan 9 peratus, 9 peratus di dalam perkhidmatan pendidikan dan 1
peratus adalah dari hasil aktiviti sampingan yang lain.
Perbandingan di antara peruntukan harta tanah efektif dengan peruntukan

sebenar tepat di sekitar tahun 1998-2001 iaitu di dalam sektor pejabat. Meskipun
terdapat perbezaan pada hasil analisis pada tahun 2002-2003, kajian ini adalah
mengambil kira pelaburan harta tanah semasa. Di samping itu, perbandingan yang dibuat
juga bukan secara terus kerana terdapat limitasi di dalam pengumpulan data seperti
kerahsiaan maklumat. Selain itu, Mui Properties juga terlibat di dalam pelaburan harta
tanah di luar negara. Namun demikian, hasil yang diperolehi yang digambarkan oleh
analisis hanya mengambil kira prestasi pelaburan di Malaysia.
R-squared Mui Properties
1
Nilai R-squared
0.8
0.6
0.4 R-
squared
0.2
0
1994 1996 1998 2000 2002 2004
Tahun
Rajah 5.2 : Nilai R-squared Mui Properties 1996-2003
Berdasarkan hasil analisis, nilai R-squared yang diperolehi kurang dari 0.5 pada
tahun 1996 dan 1997. Keputusan ini menunjukkan bahawa nilai saham Mui Properties
dipengaruhi oleh faktor dalaman syarikat pada 2 tahun berturut-turut ini. Selaras dengan
111
keputusan RBSA, pelaburan sebenar yang dijalankan oleh Mui Properties adalah di
dalam sektor harta tanah pejabat. Oleh yang demikian, Mui Properties menikmati kadar
pulangan yang lumayan dengan kadar penghunian pejabat melebihi 80 peratus di sekitar
tahun 1998-2001.
Namun demikian, nilai R-squared yang rendah pada tahun 1998 dan 2003
menunjukkan bahawa saham syarikat tersenarai ini juga dipengaruhi oleh faktor-faktor
luar seperti krisis ekonomi yang bermula pada tahun 1997. Selain itu, Mui Properties
yang tersenarai di bawah kaunter harta tanah bukan sepenuhnya syarikat pelaburan harta
tanah. Selain pelaburan harta tanah, aktiviti utama syarikat ini juga adalah seperti
pengurusan, pembangunan harta tanah, pemilikan dan pengurusan hotel, perkhidmatan
pendidikan dan pemegang pelaburan (Mui Properties Berhad Profile Information,
2005).
Terdapat hasil kajian terdahulu oleh Webb dan Myer (1996) nilai R-squared
yang diperolehi dari analisis juga adalah rendah bagi beberapa syarikat. Namun
demikian, model kajian ini masih boleh dirujuk untuk menentukan peruntukan harta
tanah yang efektif kerana nilai saham di Malaysia secara realiti banyak dipengaruhi oleh
faktor luaran seperti kegawatan ekonomi, serangan SARS, peperangan di Iraq, dan
pelbagai spekulasi berbanding strategi portfolio syarikat.
112
5.2.2 Bolton Berhad
BOLTON
1
0.9
0.8
0.7
0.6
Kediaman (f3)
0.5 Pejabat (f2)
Perniagaan(f1)
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.3 : Peruntukan Pelaburan Efektif Harta Tanah Bolton Berhad 1996-2003
Sumber : Analisis Sendiri, 2005
Peruntukan pelaburan harta tanah Bolton Berhad berdasarkan RBSA pada tahun
1996-1998 adalah di dalam sektor perniagaan, kediaman dan pejabat. Selaras dengan
analisis kajian, Bolton Berhad telah memulakan sejumlah pelaburan yang besar dengan
pembangunan harta tanah perumahan sejak tahun 1964 di Cheras yang dikenali sebagai
Taman Midah. Selain itu, penyewaan ruang komersil yang terdiri dari ruang perniagaan
di tingkat bawah dan ruang pejabat di Kompleks Campbell mengukuhkan lagi hasil
analisis (Laporan Tahunan Bolton Berhad, 2000).
Di samping itu, peruntukan harta tanah berdasarkan RBSA pada tahun 1999-
2001 cenderung ke arah pelaburan pejabat dan kediaman. Hasil analisis ini selaras
113
dengan pelaburan sebenar Bolton Berhad adalah campuran di dalam sektor kediaman,
pejabat, dan kompleks perniagaan.
Terdapat beberapa buah bangunan kediaman mewah di lokasi sekitar Kuala

Lumpur yang merupakan sumber pelaburan kediaman milik Bolton Berhad seperti
Kondominium D'Mayang , Off Jalan Yap Kwan Seng berhampiran KLCC,
KondominiumVilla Bolton, Jalan Taman U'thant, KL, Off Jalan Tun Razak di kawasan
segitiga emas dan berhampiran dengan pejabat kedutaan Amerika Syarikat, dan
kondominium 20 tingkat dengan keluasan 2,300 kaki persegi di Jalan Ceylon (Bolton
Berhad,2005).
Manakala peruntukan pelaburan efektif pada tahun 2001-2003 pula merujuk

kepada pelaburan di dalam sektor perniagaan dan pejabat. Bolton Berhad juga
menikmati kadar pulangan yang agak baik daripada sewaan Kompleks Perniagaan
Campbell yang terdiri daripada ruang niaga dan ruang pejabat. Namun demikian, Bolton
terlibat dengan beberapa aktiviti pelaburan harta tanah kediaman di sekitar tahun ini.
Perbezaan kecil di antara peruntukan pelaburan berdasarkan analisis dan peruntukan
pelaburan sebenar Bolton adalah disebabkan oleh beberapa faktor.
Merujuk kepada pelaburan sebenar, bahagian harta tanah syarikat Bolton Berhad
telah membangunkan beberapa buah kondominium berkualiti tinggi di lokasi eksklusif
dalam kawasan Kuala Lumpur. Di samping itu, Bolton Berhad juga melabur di dalam
sektor pejabat dan perniagaan dengan membangunkan kompleks membeli-belah dan
bangunan pejabat untuk disewa. Syarikat ini menikmati pendapatan sewa daripada harta
tanah pelaburan tersebut dengan kadar penghunian 80 peratus (Laporan Tahunan Bolton
Berhad, 2002)
Bolton Properties Division telah lebih 30 tahun terlibat dengan pembangunan

harta tanah dan bukan terlibat sepenuhnya di dalam pelaburan harta tanah. Kebanyakan
syarikat harta tanah tersenarai terlibat sebagai pemaju harta tanah. Kini, Bolton telah
membangunkan beberapa projek perumahan di sekitar Kuala Lumpur dan Selangor
114
seperti Lavendar Height Senawang dengan keluasan pembangunan 353 ekar dan Taman
Tasik Prima Puchong. Taman Tasik Prima Puchong merupakan pembangunan
perumahan seluas 345 ekar yang dibangunkan dengan usahasama di antara Bolton
Berhad dan Prima Nova Group. (Bolton Properties Division, 2005).
R-squared Bolton Berhad
0.8
Nilai R-squared
0.6
0.4 R-squared
0.2
0
1994 1996 1998 2000 2002 2004
Tahun
Rajah 5.4 : Nilai R-squared Bolton Berhad 1996-2003
Nilai R-squared, 0.75 adalah tinggi pada awal tahun kajian ini dijalankan.
Bermula pada tahun 1997-2003 nilai R-squared adalah rendah dan kurang dari 0.5
menunjukkan bahawa nilai saham Bolton Berhad banyak dipengaruhi oleh faktor luar
berbanding strategi portfolio syarikat. Nilai penurunan ini dapat digambarkan melalui
kejatuhan pasaran harta akibat krisis ekonomi yang bermula pada tahun 1997 (Laporan
Pasaran Harta Tanah, 1999).
Namun demikian terdapat peningkatan pada nilai R-squared bermula selepas

krisis ekonomi serantau iaitu pada tahun 1998-2002. Peningkatan ini seiring dengan
ekonomi yang positif di mana pasaran harta Kuala Lumpur telah mencerminkan
sentimen optimistik dalam semua sektor kecuali perdagangan dan perindustrian yang
mengalami penguncupan aktiviti pasaran (Laporan Pasaran Harta Tanah, 2000)
115
Berdasarkan Laporan Tahunan Bolton Berhad 2002, keputusan kewangan sangat

memberansangkan disebabkan pertumbuhan perniagaan harta tanah dan IT, meskipun
kelembapan ekonomi global telah menjejaskan persekitaran perniagaan syarikat tersebut.
Bahagian harta tanah Bolton Berhad telah menjana perolehan sebanyak RM76.08 juta
berbanding RM76.32 juta pada tahun 2001.
Syarikat ini juga menikmati keuntungan sebelum cukai dan perbelanjaan faedah
yang meningkat sebanyak 38.23 peratus kepada RM33.12 juta berbanding RM23.96 juta
pada tahun 2001. Permintaan dan penjualan projek harta tanah yang dibangunkan oleh
Bolton Berhad menghasilkan keuntungan yang lebih baik. (Laporan Tahunan Bolton
Berhad 2002)
Nilai positif R–squared pada tahun 2003 juga menunjukkan prestasi syarikat
yang baik. Hal ini dapat dibuktikan berdasarkan pendapatan sewa tetap yang dinikmati
oleh Bolton Berhad daripada portfolio harta-harta pelaburannya yang terdiri daripada
kondominium mewah seperti D’Mayang dan Bolton Court yang terletak di Kuala
Lumpur dan Kompleks Campbell dan Langkawi Fair di mana kadar penghuniannya
melebihi 70 peratus pada akhir tahun 2003 (Laporan Tahunan, 2003).
116
ISLAND & PENINSULAR

1
0.9
0.8
0.7
0.6
Kediaman (f3)
0.5 Pejabat (f2)
Perniagaan (f1)
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.5 : Peruntukan Pelaburan Efektif Island & Peninsular 1996-2003
Berbanding analisis RBSA yang dijalankan ke atas syarikat harta tanah yang lain,
Island & Peninsular perlu melabur di dalam sektor kediaman dan pejabat bagi mencapai
peruntukan pelaburan harta tanah yang efektif. Namun demikian jika di dalam
pelaburan sebenar, Island & Peninsular Berhad (I&P) hanya menumpukan kepada
pelaburan harta tanah kediaman sahaja.
Terdapat beberapa pembangunan kediaman yang telah dan sedang dimajukan

oleh Island & Peninsular. Projek terkini I&P ialah Bandar Kinrara, Puchong, Prima
Peninsular Bussiness Park di Taman Setiawangsa, Kuala Lumpur. Di samping itu juga,
I&P mempunyai rangkaian harta tanah di sekitar Lembah Klang untuk pembangunan
pada masa akan datang.
117
Perbezaan yang didapati daripada analisis dan pelaburan sebenar adalah

dipengaruhi oleh beberapa faktor. Sebagai syarikat harta tanah tersenarai, I&P dikenali
sebagai pemaju perumahan terkemuka dan terlibat dengan pelbagai jenis aktiviti seperti
membekalkan bahan bangunan, mereka lanskap, dan perkhidmatan rekaan dalaman
(Island & Peninsular Berhad, 2005).
R-squared Island & Peninsular
1
Nilai R-squared
0.5
R-squared
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
-0.5
Tahun
Rajah 5.6 : Nilai R-squared Island & Peninsular 1996-2003
Nilai R-squared bagi syarikat I&P pada tahun 1996, 1997, dan 2001-2003
melebihi 0.4. Nilai ini menunjukkan aktiviti syarikat adalah berdasarkan strategi
portfolio syarikat dan lebih dipengaruhi oleh faktor dalaman seperti perutusan pengarah,
strategi jangka pendek dan strategi jangka panjang. Namun demikian, nilai R-squared
pada tahun 2000 adalah negatif iaitu -0.28. Nilai yang rendah pada tahun 1998-2000
iaitu 0.31, 0.07, -0.28 ini menunjukkan bahawa nilai saham I&P banyak dipengaruhi
oleh faktor luar seperti pasaran ekonomi, harta tanah pasaran saham dan insentif oleh
kerajaan.
I&P terbabit dengan pembangunan aktiviti perumahan dan pasaran harta tanah
memainkan peranan yang besar di dalam perkembangan dan kemajuan syarikat ini.
Berdasarkan Gambaran Pasaran Harta 1999, prestasi harga dan sewaan untuk sektor
kediaman bercampur, bergantung kepada jenis harta dan kedudukan. Untuk harta yang
kurang diminati, harga terus menjunam (Laporan Pasaran Harta Tanah, 1999)
118
5.2.4 Hong Leong Berhad
HONG LEONG PROPERTIES

1
0.9
0.8
0.7
0.6
Kediaman (f3)
0.5 Pejabat (f2)
Perniagaan(f1)
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.7 : Peruntukan Pelaburan Efektif Hong Leong Properties Berhad 1996-2003
Berdasarkan rajah 5.7 di atas, peruntukan harta tanah efektif bagi Hong Leong
Properties Berhad (Guoco) pada tahun 1996-1999 adalah di dalam sektor harta tanah
kediaman dan pejabat. Pada tahun 1999-2001, Hong Leong Properties perlu
mengimbangi pelaburan di dalam sektor harta tanah pejabat dan kediaman. Peruntukan
efektif berdasarkan RBSA pada tahun seterusnya 2000-2003 juga menunjukkan bahawa
Hong Leong melabur di dalam dua sektor iaitu sektor pejabat dan perniagaan.
Jika dibandingkan dengan pelaburan sebenar, Hong Leong telah membuat

pelaburan yang selaras dengan RBSA bagi memperuntukkan harta secara efektif. Namun
demikian, bangunan pejabat Hong Leong diklasifikasikan sebagai bangunan komersil.
Hong Leong Properties Berhad telah melabur di dalam sektor kediaman di mana
119
terdapat beberapa kawasan kediaman terkemuka milik syarikat ini seperti Pantai Sepang
Putra, Emerald Rawang, Bukit Rahman Putra, 3 Kia Peng, Putrajaya Precint 8, dan Sri
Sentosa. Selain itu, Hong Leong juga memiliki rangkaian pelaburan pejabat dan
bangunan komersil seperti Wisma Hong Leong, Menara HLA, Menara Pandan,
Bangunan Hong Leong, dan HP Towers (Guoco Land Malaysia Berhad, 2005)
Hong Leong Berhad
0.8
Nilai R-squared
0.6
0.4 R-squared
0.2
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Tahun
Rajah 5.8 : Nilai R-squared Hong Leong Properties Berhad (Guoco) 1996-2003
Rajah 5.8 menunjukkan nilai R-squared yang dihasilkan dari RBSA. Meskipun
nilai R-squared rendah, ia adalah lebih dari 0.2. Nilai R-squared yang tertinggi adalah
pada tahun 1996 iaitu 0.66 atau 66 peratus. Hal ini menunjukkan prestasi syarikat pada
tahun 1996 banyak dipengaruhi oleh faktor dalaman Hong Leong. Tetapi nilai
R-squared yang rendah menjelaskan bahawa nilai saham Hong Leong lebih dipengaruhi
oleh faktor luar. Perbandingan terus tidak dapat dibuat di antara peruntukan harta tanah
efisen dengan peruntukan harta tanah sebenar.
Hal ini adalah disebabkan kekurangan dan kerahsiaan data. Nilai saham di
Malaysia banyak dipengaruhi oleh faktor luar berbanding strategi pelaburan jangka
panjang atau jangka pendek pelaburan syarikat sendiri. Meskipun nilai R-squared yang
ditunjukkan rendah, namun perbandingan secara deskriptif ke atas pelaburan sebenar
dan pelaburan efektif adalah selaras. Menurut kajian terdahulu yang dijalankan oleh
Webb dan Myer (1996) nilai R-squared yang rendah bagi portfolio harta tanah adalah
120
tidak dijangkakan meskipun portfolio harta tanah umumnya mempunyai takat risiko
yang tidak sistematik yang tinggi.
SELANGOR PROPERTIES
1
0.9
0.8
0.7
0.6
Kediaman (f3)
0.5 Pejabat (f2)
Perniagaan (f1)
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.9 : Peruntukan Pelaburan Efektif Harta Tanah Selangor Properties 1996-2003
Hasil RBSA yang digambarkan melalui rajah 5.9 menunjukkan bahawa Selangor
Properties memperuntukkan harta secara efektif pada tahun 1996-1998 di dalam
pelaburan harta tanah kediaman dan pejabat. Hanya sedikit peratusan pelaburan di antara
tahun 1996-1997 di dalam sektor perniagaan. Merujuk kepada peruntukan pelaburan
sebenar di antara tahun 1996-1998, Selangor Properties memiliki beberapa rangkaian
harta tanah kediaman dan perniagaan seperti SPB Towers yang merupakan apartmen 17
tingkat dan 3 buah blok apartment dan kedai 4 tingkat yang dikenali sebagai Flat Taman
Tunku.
121
Keputusan pelaburan efektif di dalam sektor pejabat juga selaras dengan

pelaburan sebenar. Selangor Properties menikmati kadar pulangan yang lumayan dari
sewaan bangunan pejabat binaan khas 16 tingkat, Wisma Damansara, bangunan pejabat
11 tingkat yang dikenali sebagai Wisma Perdana. Pasaran harta tanah pejabat binaan
khas pada tahun 1997 juga berjaya mempertahankan kedudukannya dengan kadar
penghunian keseluruhan melebihi 97.7 peratus, 2.5 peratus lebih tinggi berbanding tahun
1996. Laporan Pasaran Harta Tanah pada tahun 1997 ini menyokong keputusan hasil
RBSA dan pelaburan sebenar syarikat Selangor Properties adalah tepat.
Selain itu, di sekitar tahun 1997, Selangor Properties juga menikmati kadar
pulangan pelaburan pejabat yang tinggi akibat daripada perpindahan pejabat-pejabat
korporat ke pinggir bandar seperti Damansara. Hal ini meningkatkan permintaan ruang
pejabat dan seterusnya kenaikan kadar sewa ruang pejabat (Laporan Pasaran Harta,
1997)
Pada tahun 1998-2001, hasil analisis menunjukkan Selangor Properties

menumpukan pelaburan di dalam sektor pejabat dan sedikit peratusan pelaburan di
dalam sektor kediaman. Perbandingan yang dijalankan mendapati, pelaburan efektif
berkait rapat dengan pelaburan sebenar Selangor Properties di mana pada tahun 2001,
Selangor Properties memulakan pembangunan kediaman bercampur-campur yang
terletak di Mukim Batu, daerah Gombak. Projek ini merangkumi lebih daripada 1,100
unit kediaman hakmilik. Projek kediaman di Selayang merangkumi lebih daripada 2,200
unit kediaman bercampur.
Di samping itu, terdapat pertambahan pelaburan harta tanah pejabat pada tahun
1999 dengan pemilikan dan penyewaan Menara Millenium (Laporan Tahunan Selangor
Properties, 2000). Pelaburan sektor pejabat binaan khas Selangor Properties juga
mencatatkan kadar penghunian keseluruhan 77 peratus. Peningkatan pemilihan ruang
pejabat di kawasan pinggir utama seperti di kawasan Damansara-Pantai kekal kukuh
(Laporan Pasaran Harta, 2000)
122
Berdasarkan keputusan RBSA, pada tahun 2001-2003 Selangor Properties perlu

menekankan pelaburan di dalam sektor perniagaan dan campuran pelaburan di dalam
sektor pejabat dan kediaman. Jika dirujuk kepada pelaburan sebenar, syarikat ini hanya
membuat pelaburan perniagaan di Claremont Western Australia. Tetapi, kajian ini hanya
tertumpu kepada pelaburan harta tanah Selangor Properties yang terdapat di Malaysia.
Pelaburan di dalam sektor pejabat dan kediaman kekal kukuh dengan merujuk kepada
senarai harta milik Selangor Properties pada 31 Oktober 2002.
Selangor Properties
Nilai R-squared
0.5 R-squared
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Tahun
Rajah 5.10 : Nilai R-squared Selangor Properties
Rajah 5.10 menunjukkan nilai R-squared 0.8 pada tahun 1996. Nilai R-squared
yang tinggi ini bermaksud nilai saham Selangor Properties dipengaruhi oleh aktiviti dan
strategi portfolio harta tanah syarikat dan hanya 0.2 peratus dipengaruhi oleh faktor luar.
Meskipun nilai R-squared yang rendah di bawah paras 0.5, tidak banyak perbezaan yang
wujud di antara hasil analisis peruntukan efektif dan peruntukan pelaburan sebenar bagi
harta tanah milik Selangor Properties.
123
SELANGOR DREDGING
1
0.9
0.8
0.7
0.6
Kediaman (f3)
0.5 Pejabat (f2)
Perniagaan (f1)
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.11 : Peruntukan Pelaburan Efektif Selangor Dredging 1996-2003
Daripada Rajah 5.11 di atas, strategi yang perlu diambil oleh Selangor Dredging
untuk meminimumkan risiko di dalam peruntukan harta tanah dengan melabur di dalam
harta tanah kediaman, pejabat dan perniagaan di sekitar tahun 1996-1997. Keputusan
pelaburan ini disokong oleh pernyataan bahawa pasaran harta tanah kediaman pada
tahun 1996 di Kuala Lumpur dan Kawasan Utama Selangor terus baik serta harga
kediaman terus meningkat (Laporan Pasaran Harta 1996).
Pada tahun berikutnya, 1997-2001, Selangor Dredging perlu melaburkan

sebilangan besar jumlah pelaburan di dalam sektor pejabat. Hanya pada tahun 2001-
2003 peruntukan pelaburan di dalam harta tanah perdagangan atau kedai adalah di antara
0 peratus hingga 20 peratus. Secara keseluruhannya, Selangor Dredging perlu
124
memperuntukkan sebilangan besar pelaburan syarikat di dalam sektor perdagangan dan

kediaman pada tahap risiko yang minima.
Menurut keterangan Pengarah Urusan Selangor Dredging Berhad, syarikat ini

akan terus mengekalkan asetnya yang stabil seperti Wisma Selangor Dredging yang
menjadi penjana pendapatan yang tinggi kepada kumpulan, hasil kadar penyewaan yang
baik iaitu kira-kira 95 peratus sejak beberapa tahun lalu. Pengarah Urusannya, Teh Lip
Kim, berkata kumpulan itu meraih kira-kira 70 hingga 80 peratus pendapatan daripada
pembangunan harta manakala selebihnya daripada hotel dan pajakan.
Peruntukan efektif harta tanah Selangor Dredging hampir sama dengan

peruntukan sebenar harta tanah berdasarkan kenyataan di atas di mana pelaburan
syarikat ini tertumpu kepada penyewaan ruang pejabat komersil Wisma Selangor
Dredging.
SELANGOR DREDGING
0.9
0.8
0.7
0.6
0.5
R-squared
0.4
NILAI R-squared
0.3
0.2
0.1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
TAHUN
Rajah 5.12 : Nilai R-squared Selangor Dredging Berhad 1993-2005
Berdasarkan Rajah 5.12, hasil analisis yang digambarkan oleh nilai R-squared
menunjukkan nilai yang tinggi pada permulaan kajian iaitu sebanyak 0.8 pada tahun
1996. Namun demikian, nilai R-squared semakin menurun bermula pada tahun 1997
125
sehingga tahun 2000 di antara nilai 0.2 – 0.4. Penurunan nilai R-squared ini boleh
dikaitkan dengan krisis ekonomi yang bermula pada tahun 1997 dan mengakibatkan
penurunan nilai modal, nilai sewa dan jumlah transaksi.
Di samping itu, nilai saham di Bursa Saham Kuala Lumpur (kini dikenali sebagai
Bursa Malaysia Berhad) juga menjunam akibat daripada serangan nilai matawang
hingga menyebabkan indeks komposit jatuh mendadak (Laporan Pasaran Harta, 1999).
Penurunan nilai R-squared yang ditunjukkan oleh analisis menunjukkan bahawa nilai
saham Selangor Dredging dipengaruhi oleh faktor luaran syarikat.
Menurut Myer dan Webb (1996), nilai R-squared yang rendah bagi kajian ke atas
syarikat harta tanah ini, adalah tidak dijangkakan meskipun nilai R-squared hasil analisis
Sharpe (1988) adalah tinggi. Manakala menurut Hishamuddin dan Ruddock (2000), nilai
R-squared yang rendah ini tidak menggambarkan kelemahan sesebuah syarikat. Tetapi
menggambarkan keunikan R-squared itu sendiri.
Oleh yang dimikian, meskipun nilai R-squared yang ditunjukkan oleh adalah
rendah pada tahun 2001-2003, tetapi menunjukkan peningkatan setelah beberapa tahun
berakhirnya krisis ekonomi di Asia Tenggara. Nilai R-squared yang rendah ini tidak
melambangkan kelemahan syarikat ini berdasarkan kadar penghunian Wisma Selangor
Dredging adalah di antara 80-95 peratus (Laporan Tahunan Selangor Dreding, 2000).
Peningkatan ini juga menunjukkan perkembangan syarikat harta tanah yang
digambarkan melalui harga saham ini dipengaruhi oleh keadaan pasaran ekonomi dan
pasaran harta tanah.
126
5.3 Sharpe Alpha
Keputusan atau hasil daripada RBSA juga boleh dilihat melalui nilai sharpe
alpha. Nilai sharpe alpha yang ditunjukkan adalah di antara tahun 1996-2003. Nilai
sharpe alpha kajian ini ditunjukkan di dalam bentuk graf. Secara amnya terdapat dua
nilai sharpe alpha iaitu nilai negatif dan nilai positif.
Mui Properties Berhad
0.001
Nilai Sharpe Alpha
0
1994 1996 1998 2000 2002 2004
-0.001 Sharpe's Alpha
-0.002
-0.003
Tahun
Rajah 5.13 : Nilai Sharpe Alpha Mui Properties 1996-2003

Sumber : Analisis Sendiri, 2005
Berdasarkan rajah 5.13 di atas, nilai sharpe alpha ini pada tahun 1996-2002
adalah negatif. Nilai ini tidak menunjukkan prestasi yang baik bagi Mui Properties.
Prestasi Mui Properties banyak dipengaruhi oleh faktor-faktor luaran syarikat. Namun
demikian nilai yang ditunjukkan oleh hasil analisis ini adalah dipengaruhi oleh keadaan
pasaran harta dan pasaran ekonomi.
Meskipun nilai sharpe alpha adalah negatif, di antara nilai -0.002 hingga -0.0007
tetapi menunjukkan peningkatan nilai dengan bermula selepas tahun krisis ekonomi iaitu
selepas 1997. Di samping itu, nilai negatif ini juga dipengaruhi oleh aktiviti yang
dilaksanakan oleh Mui Properties Berhad. Syarikat ini tidak hanya tertumpu kepada
aktiviti pelaburan harta tanah tetapi terlibat dengan aktiviti pembangunan harta tanah,
127
perkhidmatan pendidikan, perdagangan antarabangsa, dan pembuatan (Annual

Handbook, 1998)
Pada tahun 2003, nilai Sharpe Alpha Mui Properties adalah positif iaitu pada
nilai 0.002. Peningkatan nilai ini selaras dengan jumlah pendapatan yang diterima oleh
syarikat ini melalui pelaburan di dalam sektor harta tanah pejabat. Pada tahun 2003,
bangunan 22 tingkat yang terletak di pusat bandar Kuala Lumpur dikenali sebagai Mui
Plaza mempertahankan kadar penghunian di paras 82 peratus pada penghujung tahun
2003. Bangunan pejabat komersil yang dikenali sebagai Mui Plaza ini mempunyai kira-
kira 350,000 kaki persegi ruang sewa.
5.3.2 Bolton Berhad
Sharpe Alpha Bolton Berhad
0.006
Nilai R-squared
0.004
0.002
Sharpe's
0 Alpha
-0.0021995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
-0.004
Tahun
Rajah 5.14 : Nilai Sharpe Alpha Bolton Berhad
Berdasarkan graf di atas, didapati pada tahun 1998-2001, nilai sharpe alpha
adalah positif. Hal ini bermaksud syarikat Bolton Berhad telah menunjukkan prestasi
yang baik di sekitar tahun ini. Prestasi baik syarikat ini dipengaruhi oleh strategi
portfolio syarikat berbanding faktor luar. Meskipun, pada tahun 1997 merupakan tahun
permulaan krisis ekonomi, namun Bolton Berhad masih berjaya mengekalkan prestasi
syarikat pada tahap yang baik dengan pemilikan pelaburan di dalam sektor perdagangan
seperti penyewaan Bangunan Campbell, Jalan Dang Wangi. Bangunan ini adalah di
antara kompleks perdagangan terawal di Kuala Lumpur.
128
Di samping itu, pencapaian Bolton Berhad yang digambarkan melalui nilai

Sharpe Alpha positif pada tahun 1999-2001 juga dipengaruhi oleh langkah pemulihan
ekonomi yang komprehensif oleh kerajaan. Langkah ini memberi kesan terhadap
peningkatan ekonomi dan pasaran harta yang lebih yakin pada tahun 1999. Selain itu,
indeks komposit di Pasaran Saham Kuala Lumpur (kini dikenali sebagai Bursa
Malaysia) melonjak lebih 200 mata dari parasnya pada bulan September 1998. (Laporan
Pasaran Harta, 1999)
Pelaburan harta tanah kediaman Bolton Berhad seperti Midah Height, D’

Mayang Condominium, Parkrose Condominium, Bolton Court dan Villa Bolton, Jalan
Tun Razak masih memberikan pulangan kasar yang memuaskan. Hal ini dapat dilihat di
mana pulangan kasar bagi pangsapuri sekitar Kuala Lumpur adalah pada kadar 5.6-9.5
dan kondominium adalah pada kadar 5.3-11.5 peratus. (Laporan Pasaran Harta Tanah,
1999)
Namun demikian, nilai sharpe alpha pada tahun 2002-2003 menggambarkan

prestasi Bolton Berhad agak kurang baik. Turun naik harga saham pada tahun ini banyak
dipengaruhi oleh faktor luar. Ketidaktentuan pasaran harta tanah ini adalah berpunca
daripada peperangan di Iraq, wabak Sindrom Pernafasan Akut Teruk (SARS) dan
kelembapan ekonomi Amerika Syarikat menjejaskan ekonomi tempatan.
Permintaan harta tanah yang dibangunkan oleh Bolton Berhad juga lembap
kecuali harta tanah yang terletak di kawasan pilihan. Namun demikian syarikat Bolton
Berhad menunjukkan penjualan harta tanah yang baik dengan mengekalkan reputasi
sebagai syarikat pemaju yang baik dengan pengkhususan dalam mewujudkan gaya hidup
dalam projek pembangunan syarikat (Laporan Tahunan, 2002)
129
Sharpe Alpha Island & Peninsular
0.004
Nilai Sharpe Alpha
0.003
0.002
0.001 Sharpe's Alpha
0
-0.0011994 1996 1998 2000 2002 2004
-0.002
Tahun
Rajah 5.15 : Nilai Sharpe Alpha Island & Peninsular 1996-2003
Berdasarkan rajah 5.15, nilai sharpe alpha pada tahun 1997-1999, dan 2001-
2002 adalah negatif. Secara keseluruhannya, nilai sharpe alpha daripada analisis RBSA
terhadap syarikat Island & Peninsular adalah rendah. Nilai ini menunjukkan prestasi
pelaburan syarikat kurang baik (Liang dan McIntosh, 1998). Harga saham Island &
Peninsular Berhad dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Di samping itu perkembangan
I&P baru bermula pada tahun 1996 dengan pelancaran Bayu Lakehomes dan Ampang
971 (Island & Peninsular Corporate Milestone).
Namun demikian, pada tahun 2003, nilai Sharpe Alpha menunjukkan

peningkatan yang tinggi berbanding sebelumnya iaitu 0.0028. Nilai positif ini
menunjukkan prestasi pelaburan harta tanah I&P semakin pulih. Pada tahun 2003, I&P
mengorak langkah bergabung dengan AEB. Kini I&P merupakan antara pemaju terbesar
di Malaysia bersama 6 syarikat pembangunan harta tanah yang lain seperti Golden Hope
Properties (Johor) Sdn Bhd, I&P Alam Impian Sdn Bhd, Syarikat Perumahan Pegawai
Kerajaan Sdn Bhd, Bukit Setia Sdn Bhd, dan I&P Seriemas Sdn Bhd (I&P Corporate
Structure, 2005)
Menurut Laporan Bahagian Penyelidikan Island & Peninsular, sesebuah syarikat

harta tanah perlu mengekalkan keseimbangan di antara pembelian tanah baru,
pembangunan yang dijalankan dan pembangunan yang telah siap. Pembangunan yang
130
masih dalam pembinaan seperti Lavendar Height, Taman Tasik Prima Puchong,
memberi kesan terhadap prestasi syarikat ini.
5.3.4 Hong Leong Properties Berhad (Guoco)
Sharpe Alpha Hong Leong Properties Berhad
0.002
Nilai Sharpe Alpha
0
Sharpe's
1994 1996 1998 2000 2002 2004
Alpha
-0.002
-0.004
Tahun
Rajah 5.16 : Nilai Sharpe Alpha Hong Leong Properties (Guoco) 1996-2003
Berdasarkan rajah 5.16 di atas, didapati pada tahun 1996-1998, nilai Sharpe
Alpha adalah negatif. Hal ini bermaksud syarikat Bolton Berhad tidak menunjukkan
prestasi yang baik di sekitar tahun ini. Prestasi syarikat ini dipengaruhi oleh faktor luar.
Penurunan nilai sharpe alpha ketara pada tahun 1997 di mana berlakunya krisis
ekonomi serantau di Asia Tenggara.
Nilai sharpe alpha pada tahun 1999-2001, adalah positif dan menggambarkan
bahawa prestasi syarikat Hong Leong baik dan dipengaruhi oleh strategi dalaman
syarikat. Hong Leong memiliki beberapa rangkaian pelaburan harta tanah di dalam
sektor perniagaan, pejabat perdagangan, dan kediaman.
Namun demikian, nilai sharpe alpha adalah negatif iaitu pada -0.0029 dan
-0.001 pada tahun 2002 dan 2003. Prestasi syarikat pada tahun 2003, menunjukkan
bahawa Hong Leong Properties Berhad menikmati kadar penghuniaan di antara 80-85
peratus bagi premis pelaburan pejabat perdagangan seperti Wisma Hong Leong, Menara
HLA, Menara Pandan, Bangunan Hong Leong, dan HP Towers.
131
Sharpe Alpha Selangor Properties
0.002
Nilai Sharpe Alpha
0.001
0
-0.0011994 1996 1998 2000 2002 2004 Sharpe's Alpha
-0.002
-0.003
-0.004
Tahun
Rajah 5.17 : Nilai Sharpe Alpha Selangor Properties 1996-2003
Berdasarkan analisis yang dijalankan ke atas indeks yang dibentuk daripada

pergerakan harga saham bagi Selangor Properties menunjukkan nilai sharpe alpha
adalah tidak stabil di mana nilai negatif pada tahun 1997-1998 dan 2002. Manakala nilai
positif adalah pada tahun 2000 dan 2003 iaitu 0.0014 dan 0.0013.
Selaras dengan keputusan analisis bagi syarikat 5 syarikat harta tanah yang lain,
nilai sharpe alpha pada tahun 1997 adalah negatif kesan daripada serangan spekulasi
kewangan yang menyebabkan pasaran ekonomi dan pasaran harta tanah di Malaysia
lumpuh. Justeru itu, keputusan kajian ini menunjukkan bahawa pergerakan harga saham
dan prestasi syarikat harta tanah di Malaysia sangat sensitif dengan isu semasa dan akan
memberikan impak yang besar ke atas perkembangan kemajuan pelaburan sesebuah
syarikat harta tanah itu.
Nilai sharpe alpha negatif pada tahun 2002, iaitu pada -0.0010 menggambarkan
bahawa prestasi Selangor Properties kurang baik dan dipengaruhi oleh faktor luaran
syarikat. Merujuk kepada pasaran ekonomi, ketidaktentuan pada tahun 2002 adalah
berpunca daripada peperangan di Iraq, wabak Sindrom Pernafasan Akut Teruk (SARS)
dan kelembapan ekonomi Amerika Syarikat telah menjejaskan ekonomi tempatan
sekaligus mengakibatkan kelembapan pelaburan harta tanah di Malaysia.
132
5.3.6 Selangor Dredging
Sharpe Alpha Selangor Dredging
0.001
Nilai Sharpe Alpha
0
-0.0011994 1996 1998 2000 2002 2004
-0.002 Sharpe's Alpha
-0.003
-0.004
-0.005
Tahun
Rajah 5.18 : Nilai Sharpe Alpha Selangor Dedging 1996-2003
Rajah 5.18 di atas menunjukkan nilai sharpe alpha bagi syarikat harta tanah
Selangor Dredging Berhad dari tahun 1996-2003. Pergerakan nilai atau keputusan yang
ditunjukkan oleh syarikat ini hampir sama dengan 5 syarikat harta tanah terpilih yang
lain di mana terdapat ketidaktentuan nilai sepanjang tahun kajian. Nilai positif hanya
ditunjukkan pada tahun 2001 iaitu 0.0002 dan pada tahun 2003 iaitu 0.0001.
Namun demikian, terdapat peningkatan pada nilai sharpe alpha meskipun

menujukkan nilai yang negatif. Selepas pemulihan daipada krisis ekonomi serantau, iaitu
selepas tahun 1997-2000, nilai sharpe alpha yang ditunjukkan melalui graf meningkat.
Memandangkan keputusan ini tidak stabil dan negatif, ini bermaksud, keputusan
pelaburan dan pembangunan harta tanah syarikat ini banyak dipengaruhi oleh faktor luar
dan syarikat tidak menunjukkan prestasi yang baik dan menarik.
Tetapi dalam keadaan realiti atau pelaburan harta tanah sebenar, syarikat ini
masih boleh memiliki keuntungan yanag agak lumayan daripada pelaburan harta tanah
mereka iaitu penyewaan Wisma Selangor Dredging dengan kadar penghunian 80-85
peratus. Meskipun berlaku krisis ekonomi serantau, peperangan di Iraq, serangan SARS
dan kelembapan ekonomi Amerika Syarikat yang memberi kesan kepada ekonomi
serantau dan pasaran harta tanah. Kedudukan dan prestasi syarikat yang kukuh banyak
133
membantu perkembangan pelaburan dan aktiviti syarikat harta tanah serta pergerakan
indeks pasaran saham Selangor Dredging.
5.4 Kesimpulan
Terdapat beberapa hasil penemuan yang diperolehi berdasarkan kajian yang telah
dijalankan ke atas syarikat harta tanah terpilih di Malaysia. Hasil kajian yang
digambarkan melalui graf peruntukan efektif digunakan untuk menjawab persoalan
kedua objektif kajian iaitu menentukan peratus peruntukan pelaburan harta tanah efektif
bagi syarikat tersenarai. Oleh yang demikian hasil kajian ini dibandingkan secara
deskriptif dengan jumlah pelaburan sesebuah syarikat.
Pertama, sekiranya keputusan pelaburan efektif syarikat sama atau hampir sama
dengan pelaburan sebenar, syarikat akan memperolehi kadar pulangan yang menarik di
dalam sektor pelaburan tersebut. Hal ini dapat dilihat daripada kadar penghunian yang
dinikmati oleh Mui Properties Berhad pada tahun 1996-1999. Di samping itu, kadar
penghunian yang dinikmati oleh syarikat juga agak tinggi sepanjang tempoh pelaburan.
Namun demikian terdapat juga perbezaan di antara keputusan pelaburan harta

tanah efektif dengan keputusan pelaburan harta tanah sebenar. Meskipun terdapat
perbezaan, keputusan yang digambarkan oleh hasil analisis dipengaruhi oleh gambaran
pasaran harta tanah dan pasaran ekonomi serantau. Hal ini dapat dilihat oleh keputsan
pelaburan efektif Mui Properties pada tahun 1997 adalah lebih cenderung kepada
pelaburan harta tanah perniagaan kerana pasaran harta tanah perniagaan adalah stabil
tetapi keputusan ini berbeza dengan pelaburan sebenar syarikat.
Selain itu, hasil yang diperolehi melalui analisis hanya mengambil kira prestasi
pelaburan harta tanah syarikat di Malaysia sahaja. Tetapi syarikat harta tanah ini
menjana pendapatan dari sumber pelaburan harta tanah di negara. Di samping itu,
134
terdapat limitasi di dalam membuat perbandingan di antara pelaburan sebenar dengan

pelaburan efektif.
Di samping itu, perbezaan pelaburan sebenar dan pelaburan harta tanah efektif
adalah disebabkan aktiviti utama syarikat tersebut. Syarikat harta tanah di Malaysia
menjalankan pelabagai jenis aktiviti seperti pembangunan harta tanah, pembuatan,
pelanconggan dan sebagainya. Sebagai contoh, Bolton Properties Division telah lebih 30
tahun terlibat dengan pembangunan harta tanah dan bukan terlibat sepenuhnya di dalam
pelaburan harta tanah. Kebanyakan syarikat harta tanah tersenarai terlibat sebagai
pemaju harta tanah seperti Island & Peninsular Berhad.
Perbezaan yang didapati daripada analisis dan pelaburan sebenar adalah

dipengaruhi oleh beberapa faktor. Sebagai syarikat harta tanah tersenarai, I&P dikenali
sebagai pemaju perumahan terkemuka dan terlibat dengan pelbagai jenis aktiviti seperti
membekalkan bahan bangunan, mereka lanskap, dan perkhidmatan rekaan dalaman
(Island & Peninsular Berhad, 2005).
Berdasarkan keseluruhan keputusan, didapati bahawa terdapat empat buah

syarikat harta tanah terpilih yang menunjukkan persamaan yang hampir tepat dengan
hasil analisis yang digambarkan oleh graf peruntukan efektif. Syarikat harta tanah yang
menjalankan aktiviti pelaburan harta tanah dan hampir dengan keputusan kajian adalah
syarikat :-
a) Hong Leong Properties Berhad (Guoco)

b) Selangor Properties Berhad
c) Selangor Dredging Berhad
Terdapat beberapa hasil penemuan yang diperolehi berdasarkan kajian yang telah
dijalankan ke atas syarikat harta tanah terpilih di Malaysia. Hasil kajian yang
digambarkan melalui graf peruntukan efektif digunakan untuk menjawab persoalan
kedua objektif kajian iaitu menentukan peratus peruntukan pelaburan harta tanah efektif
135
bagi syarikat tersenarai. Oleh yang demikian hasil kajian ini dibandingkan secra
deskriptif dengan jumlah pelaburan sesebuah syarikat.
Pertama, sekiranya keputusan pelaburan efektif syarikat sama atau hampir sama
dengan pelaburan sebenar, syarikat akan memperolehi kadar pulangan yang menarik di
dalam sektor pelaburan tersebut. Hal ini dapat dilihat daripada kadar penghunian yang
dinikmati oleh Mui Properties Berhad pada tahun 1996-1999. Di samping itu, kadar
penghunian yang dinikmati oleh syarikat juga agak tinggi sepanjang tempoh pelaburan.
Namun demikian terdapat juga perbezaan di antara keputusan pelaburan harta

tanah efektif dengan keputusan pelaburan harta tanah sebenar. Meskipun terdapat
perbezaan, keputusan yang digambarkan oleh hasil analisis dipengaruhi oleh gambaran
pasaran harta tanah dan pasaran ekonomi serantau. Hal ini dapat dilihat oleh keputusan
pelaburan efektif Mui Properties pada tahun 1997 adalah lebih cenderung kepada
pelaburan harta tanah perniagaan kerana pasaran harta tanah perniagaan adalah stabil
tetapi keputusan ini berbeza dengan pelaburan sebenar syarikat.
Selain itu, hasil yang diperolehi melalui analisis hanya mengambil kira prestasi
pelaburan harta tanah syarikat di Malaysia sahaja. Tetapi syarikat harta tanah ini
menjana pendapatan dari sumber pelaburan harta tanah di negara. Di samping itu,
terdapat limitasi di dalam membuat perbandingan di antara pelaburan sebenar dengan
pelaburan efektif.
Berdasarkan keseluruhan analisis, nilai R-squared dan nilai sharpe alpha dapat
menerangkan objektif ketiga iaitu implikasi peruntukan efektif terhadap aktiviti
pelaburan syarikat harta tanah. Nilai R-squared yang dihasilkan menunjukkan nilai
R-squared yang tinggi dan rendah. Contohnya nilai R-squared yang diperolehi bagi Mui
Properties Berhad kurang dari 0.5 pada tahun 1996 dan 1997.
Nilai R-quared yang tinggi menunjukkan nilai saham sesebuah syarikat

dipengaruhi oleh faktor dalaman berbanding faktor luaran. Manakala nilai R-squared
136
yang rendah menunjukkan nilai saham syarikat dipengaruhi oleh faktor luaran. Faktor
dalaman syarikat adalah seperti strategi portfolio yang ditentukan, matlamat jangka
panjang, matlamat jangka pendek, penyenaraian semuala, aktiviti pelaburan syarikat,
aktiviti sampingan syarikat, perutusan pengarah dan pelbagai faktor dalaman yang lain.
Nilai R-squared yang rendah adalah disebabkan oleh beberapa faktor. Nilai yang
rendah ini menunjukkan harga saham banyak dipengaruhi oleh faktor luaran syarikat dan
keputusan yang diambil tidak merujuk kepada strategi portfolio syarikat. Faktor luaran
adalah seperti krisis ekonomi serantau pada tahun 1997 yang menyebabkan kelumpuhan
ekonomi dan pasaran harta tanah Malaysia khusunya.
Terdapat hasil kajian terdahulu oleh Webb dan Myer (1996) nilai R-squared
yang diperolehi dari analisis juga adalah rendah bagi beberapa syarikat. Namun
demikian, model kajian ini masih boleh dirujuk untuk menentukan peruntukan harta
tanah yang efektif kerana nilai saham di Malaysia secara realiti banyak dipengaruhi oleh
faktor luaran seperti kegawatan ekonomi, serangan SARS, peperangan di Iraq, dan
pelbagai spekulasi berbanding strategi portfolio syarikat.
Nilai R-squared yang rendah ini adalah disebabkan oleh keunikan nilai itu
sendiri. Keunikan ini menggambarkan bahawa nilai ini dipengaruhi oleh banyak faktor.
Di samping itu, pelaburan harta tanah merupakan pelaburan yang unik dan merangkumi
banyak sektor seperti pembangunan harta tanah, pemaju perumahan, pembuatan,
perhotelan, dan pelbagai sektor yang berkaitan dengan pasaran harta tanah. Pelaburan
harta tanah berbeza dengan pelaburan di dalam sektor lain, contohnya pelaburan
telekomunikasi hanya tertumpu kepada satu sahaja perniagaan utama. Di mana
pelaburan telekomunikasi terbabit dengan rangkaian telekomunikasi dan tidak terlibat
dengan sektor lain seperti pelaburan harta tanah.
Nilai saham di Malaysia banyak dipengaruhi oleh faktor luar berbanding strategi
pelaburan jangka panjang atau jangka pendek pelaburan syarikat sendiri. Meskipun nilai
R-squared yang ditunjukkan rendah, namun perbandingan secara deskriptif ke atas
137
pelaburan sebenar dan pelaburan efektif adalah selaras. Menurut kajian terdahulu yang
dijalankan oleh Webb dan Myer (1996) nilai R-squared yang rendah bagi portfolio harta
tanah adalah tidak dijangkakan meskipun portfolio harta tanah umumnya mempunyai
takat risiko yang tidak sistematik yang tinggi.
Objektif ketiga kajian ini juga dapat dihuraikan berdasarkan keputusan atau hasil
daripada RBSA iaitu nilai sharpe alpha. Nilai sharpe alpha yang ditunjukkan adalah di
antara tahun 1996-2003. Nilai sharpe alpha kajian ini ditunjukkan di dalam bentuk graf.
Secara amnya terdapat dua nilai sharpe alpha iaitu nilai negatif dan nilai positif. Nilai
sharpe alpha positif menunjukkan prestasi pelaburan syarikat harta tanah adalah di
dalam keadaan yang baik dan nilai sharpe alpha negatif menunjukkan prestasi syarikat
adalah tidak memuaskan.
Namun demikian, perbandingan dengan pelaburan sebenar mendapati terdapat

perbezaan di antara nilai sharpe alpha dengan prestasi sebenar syarikat harta tanah.
Perbezaan ini dipengaruhi oleh banyak faktor seperti yang telah diterangkan sebelum ini.
BAB 6
KESIMPULAN DAN CADANGAN
6.1 Pengenalan
Setelah analisis dijalankan ke atas data-data yang dikumpul berdasarkan kaedah

RBSA yang dinyatakan di dalam Bab 4, maka penemuan hasil kajian dibincangkan di
dalam Bab 6 ini. Penerangan di dalam kesimpulan kajian adalah untuk menjelaskan
pencapaian objektif kajian. Selain itu, terdapat cadangan bagi memperkembangkan
penemuan kajian dan cadangan kepada pihak yang berkaitan di dalam pelaburan harta
tanah sama ada pihak kerajaan, badan berkanun, atau syarikat persendirian.
Di samping itu, Bab 6 ini juga memberikan cadangan kajian lanjutan yang
berkait dengan isu kajian bagi mendalami kajian yang dijalankan di dalam bidang
pelaburan harta tanah. Selain itu, limitasi kajian juga dibincangkan di bahagian awal Bab
6 ini untuk menerangkan beberapa masalah yang timbul dan tidak dapat dielakkan
sepanjang proses menjalankan kajian.
139
6.2 Limitasi Kajian
Terdapat beberapa limitasi yang telah dikenalpasti ketika melaksanakan kajian

ini seperti :-
a) Tujuan kajian ini bukan untu membuat jangkaan kepada peruntukan pelaburan.
b) Tujuan kajian ini juga bukan untuk membina model tetapi untuk
mengaplikasikan model yang dihasilkan oleh Sharpe pada tahun 1988 bagi
melihat perkembangan peruntukan sebenar harta tanah dengan peruntukan efektif
harta tanah.
c) Perbandingan peruntukan efektif harta tanah yang ditunjukkan melalui graf
pelaburan efektif dengan peruntukan sebenar harta tanah syarikat hanya dapat
diterangkan secara deskriptif atas sebab limitasi di dalam pengumpulan
maklumat.
d) Tempoh kajian yang singkat di antara tahun 1996-2003. Hal ini adalah
disebabkan oleh kekurangan data mentah seperti data perbandingan bagi harta
tanah milik syarikat bagi membentuk indeks kediaman, perniagaan dan pejabat.
e) Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) hanya dijadikan sumber rujukan dan
tidak digunakan di dalam kajian ini kerana analisis yang digunakan berbeza.
IHRM menggunakan kaedah hedonic dan memerlukan banyak data transaksi.
f) Kesukaran untuk mendapatkan kerjasama bagi mendapatkan maklumat dari
Laporan Tahunan syarikat atau kerahsiaan data.
g) Data yang dikumpulkan adalah dari Laporan Pasaran Harta, Laporan Tahunan
Syarikat, dan pergerakan harga saham. Sumber dan pendekatan dalam mengira
kesemua data ini tidak dipertikaikan dalam kajian ini.
140
6.3 Ringkasan Penemuan Kajian
Prestasi pelaburan harta tanah dikatakan merupakan proxy kepada pergerakan

harga saham di Bursa Malaysia. Secara tidak langsung, pelaburan harta tanah
mempunyai kaitan dengan pasaran saham. Oleh yang demikian, bagi mengkaji dan
melihat perkaitan hubungan ini, maka kajian ini merujuk kepada 100 buah syarikat
harta tanah di Papan Utama Kaunter Harta Tanah Bursa Malaysia dan 2 buah syarikat
harta tanah di Papan Kedua Kaunter Harta Tanah Bursa Malaysia.
Namun demikian, wujud masalah di mana kesemua syarikat harta tanah di

Malaysia menjalankan pelbagai aktiviti. Aktiviti sampingan ini akan tidak berbentuk
pelaburan harta tanah dan akan memberikan impak kepada keputusan kajian. Oleh yang
demikian, beberapa kriteria telah ditetapkan berdasarkan kajian yang lepas untuk
memilih syarikat harta tanah ini. Akhirnya, hanya enam sahaja syarikat harta tanah yang
terpilih berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan di dalam Bab 3 kajian.
Objektif pertama dirangka iaitu mengenalpasti syarat penyenaraian di Bursa

Malaysia Berhad dan mengenalpasti aktiviti syarikat harta tanah terpilih yang tersenarai
di Bursa Malaysia Sdn. Bhd (dahulu dikenali sebagai Bursa Saham Kuala Lumpur).
Objektif pertama ini membantu menjawab persoalan masalah kajian pertama untuk
mengenalpasti hanya syarikat yang mempunyai pegangan pelaburan di dalam pelaburan
harta tanah secara langsung di dalam sektor kediaman, perniagaan dan pejabat sahaja
terlibat di dalam kajian ini.
Terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan di dalam menentukan

sama ada sesebuah syarikat itu mempunyai kelayakan dan kesesuaian untuk
disenaraikan. Faktor-faktor yang perlu diambil kira oleh syarikat harta tanah sekiranya
ingin memasuki pasaran saham adalah sektor ekonomi, rekod lepas, pentadbiran
organisasi, maklumat pengurusan, amalan perdagangan/pertentangan kepentingan,
kedudukan kewangan/keseimbangan, polisi kewangan yang konsisten, struktur korporat,
faktor percukaian dan masa.
141
Setelah mengenalpasti syarat penyenaraian ini, aktiviti utama dan aktiviti

sampingan setiap syarikat harta tanah ditentukan dengan merujuk laporan tahunan
syarikat.
Syarikat Harta Tanah Terpilih Aktiviti Utama dan Aktiviti Sampingan
1. Mui Properties Berhad Pelaburan harta tanah, pembangunan harta

tanah, dan pengurusan harta tanah di
Malaysia dan Australia
2. Bolton Berhad Pelaburan harta tanah, perniagaan

makanan dan minuman, pembuatan, hotel,
perkhidmatan, francais makanan dan
kewangan
3. Island & Peninsular Berhad Pemaju perumahan, membekalkan bahan

bangunan, mereka lanskap, dan
perkhidmatan rekaan dalaman
4. Hong Leong Properties Berhad (Guoco) Pelaburan harta tanah dan pembangunan
industri
5. Selangor Properties Berhad Pelaburan dan pembangunan harta tanah
6. Selangor Dredging Berhad Pelaburan harta tanah, pembangunan harta

tanah, pemilikan pelaburan, penyewaan
harta tanah industri, dan pembuatan besi
Jadual 3.14 : Senarai Aktiviti Syarikat Harta Tanah Terpilih

Sumber : Laporan Tahunan Syarikat dan Olahan Penulis, 2005
Jadual 3.14 di atas menunjukkan penemuan kajian mengenai aktiviti utama dan
aktiviti sampingan syarikat harta tanah terpilih. Kesimpulannya, syarikat harta tanah di
Malaysia menjalankan pelbagai aktiviti selain daripada pelaburan harta tanah. Aktiviti-
aktiviti ini secara langsung akan mengesani keputusan peruntukan pelaburan sesebuah
syarikat harta tanah.
142
Seterusnya, masalah kedua kajian ialah wujudnya masalah di dalam

pengumpulan maklumat dan data pasaran harta tanah yang merupakan kekangan utama
di dalam membuat keputusan pelaburan harta tanah syarikat. Wujud juga masalah di
mana pelabur-pelabur membuat keputusan semata-mata berdasarkan intuitive judgement
dan pengalaman semata-mata (Hishamuddin, 2001). Oleh itu, kajian ini
mengaplikasikan satu kaedah yang telah diperkenalkan oleh Sharpe (1988 dan 1992)
iaitu Return Based Style Analysis (RBSA). Kaedah ini boleh membantu pelabur
mengatasi masalah kekurangan data yang menyukarkan pelabur untuk membuat
keputusan pelaburan. Di samping itu juga, kaedah ini boleh mengurangkan keputusan
pelaburan yang hanya berdasarkan intuitive judgement dan pengalaman semata-mata.
Kaedah ini digunakan untuk menghuraikan objektif kedua kajian dengan

menentukan peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat harta tanah terpilih di
Malaysia berdasarkan Return Based Style Analysis (RBSA). Berdasarkan penemuan
kajian, terdapat beberapa syarikat harta tanah di Malaysia memperuntukkan harta tanah
sebenar mereka sama seperti hasil analisis yang digambarkan oleh graf pelaburan
efektif. Namun demikian, kajian ini tidak dijalankan untuk membandingkan peruntukan
pelaburan efektif dengan peruntukan sebenar pelaburan harta tanah. Kajian ini
dilaksanakan untuk membantu pelabur membuat keputusan yang terbaik kerana terdapat
beberapa kekangan seperti kekurangan data dan keputusan yang berdasarkan
pengalaman di dalam menentukan peratus pelaburan syarikat. Oleh yang demikian,
peratus peruntukan pelaburan efektif bagi setiap syarikat dibandingkan dengan peratus
peruntukan sebenar secara deskriptif.
Di samping itu, wujud beberapa masalah di dalam pelaburan harta tanah di mana
para pelabur masih lagi memiliki atau ‘menyimpan’ harta tanah seperti perniagaan dan
pejabat ketika kemelesetan ekonomi yang sekaligus menyebabkan kelumpuhan pasaran
harta tanah dan pasaran saham. Oleh yang demikian, melalui hasil kajian ini, nilai R-
squared dan nilai sharpe alpha digunakan untuk menjawab objektif ketiga kajian.
Objektif ketiga kajian ini adalah implikasi graf pelaburan efektif terhadap aktiviti
pelaburan syarikat harta tanah.
143
R-SQUARED SYARIKAT HARTA TANAH

1.0000
NILAI R-SQUARED 0.8000
0.6000 BOLTON
HONG LEONG
0.4000 I&P
0.2000 MUI
SEL PROP
0.0000 SEL DRED
1994 1996 1998 2000 2002 2004
-0.2000
-0.4000
TAHUN
Rajah 5.19 : Perbandingan nilai R-Squared Syarikat Harta Tanah Terpilih
Merujuk kepada Rajah 5.19, perbandingan nilai R-squared yang ditunjukkan

melalui hasil analisis RBSA, graf yang terhasil berbentuk huruf ‘U’. Nilai R-squared
yang dihasilkan adalah positif dan tinggi. Keputusan nilai R-squared yang digambarkan
oleh syarikat Bolton Berhad, Hong Leong Berhad, Mui Properties Berhad, Selangor
Properties Berhad, dan Selangor Dredging Berhad hampir sama. Namun demikian,
terdapat perbezaan pada nilai R-squared Island & Peninsular Berhad. Nilai R-squared
syarikat ini adalah negatif dan menunjukkan peningkatan yang agak tinggi pada tahun
2001 dan 2002.
Namun demikian, berdasarkan graf di atas, didapati, nilai R-squared pada awal
kajian adalah tinggi dan semakin menurun. Nilai R-squared yang tinggi menunjukkan
nilai keputusan pelaburan dan aktiviti syarikat dipengaruhi oleh faktor luaran berbanding
strategi portfolio syarikat itu sendiri. Nilai R-squared yang rendah ini menggambarkan
keunikan R-squared yang disebabkan oleh faktor-faktor tersebut. Nilai ini tidak
melambangkan kelemahan syarikat pelaburan tersebut.
Terdapat beberapa faktor dalaman yang mempengaruhi aktiviti pelaburan harta

tanah syarikat. Faktor dalaman dalam menentukan keputusan pelaburan harta tanah
ialah:-
144
a) Polisi syarikat
b) Perutusan Pengarah
c) Strategi portfolio
d) Strategi pelaburan jangka panjang dan pelaburan jangka pendek
e) Aktiviti utama dan aktiviti sampingan (pengurusan, pemaju perumahan,
pembangunan harta tanah, perhotelan, pembuatan, perkhidmatan pendidikan)
Manakala faktor luaran yang mempengaruhi keputusan pelaburan harta tanah

syarikat ialah :-
a) Krisis ekonomi serantau
b) Insentif kerajaan
c) Laporan Pasaran Harta
d) Peperangan di Iraq, SARS
ALPHA
0.0060
0.0040
0.0020
bolton
hong leong
ALPHA
i&p
0.0000
mui
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
selangor prop
selangor dredging
-0.0020
-0.0040
-0.0060
YEAR
Rajah 5.20 : Perbandingan nilai Sharpe-Alpha Syarikat Harta Tanah Terpilih
Berdasarkan Rajah 5.20, nilai sharpe alpha di atas juga digunakan untuk
menerangkan objektif ketiga. Nilai ini terbahagi kepada nilai positif dan nilai negatif.
Nilai positif sharpe alpha menunjukkan prestasi syarikat berada di dalam keadaan yang
baik dan begitu juga sebaliknya (Myer dan Webb, 1996).
145
Berdasarkan rajah 5.20, nilai sharpe alpha negatif adalah disekitar tahun 1997-
1998 dan 2001-2002. Namun demikian terdapat peningkatan pada nilai sharpe alpha di
sekitar tahun 1998-2000. Implikasi pelaburan efektif terhadap aktiviti pelaburan harta
tanah dapat dilihat berdasarkan perkembangan ekonomi dan syarikat selepas krisis
ekonomi seperti di dalam Jadual 3.15 di bawah.
Tahun Peningkatan Nilai Implikasi Pelaburan Efektif Terhadap Aktiviti

Sharpe Alpha dan Nilai Sharpe Pelaburan Harta Tanah
Alpha Positif (Perkembangan Ekonomi, Pasaran Harta
Tanah, Pasaran Saham dan Syarikat Harta
Tanah Terpilih)
1998-2000 • Berdasarkan Laporan Pasaran Harta Tanah

1999, langkah pemulihan ekonomi yang
komprehensif oleh Kerajaan dapat dilihat
kesannya melalui peningkatan ekonomi dan
pasaran harta yang lebih yakin dalam tahun
1999
• Selain itu, indeks komposit di Pasaran Saham
Kuala Lumpur (kini dikenali sebagai Bursa
Malaysia) melonjak lebih 200 mata dari
parasnya pada bulan September 1998.
(Laporan Pasaran Harta, 1999)
Jadual 3.15 : Implikasi Pelaburan Efektif Terhadap Aktiviti Pelaburan Harta Tanah
Sumber : Laporan Pasaran Harta, Laporan Tahunan Syarikat dan Olahan Penulis
146
Tahun Peningkatan Nilai Implikasi Pelaburan Efektif Terhadap Aktiviti

Sharpe Alpha dan Nilai Sharpe Pelaburan Harta Tanah
Alpha Positif (Perkembangan Ekonomi, Pasaran Harta
Tanah, Pasaran Saham dan Syarikat Harta
Tanah Terpilih)
1998-2000 • Penjualan harta tanah yang baik dengan

mengekalkan reputasi sebagai syarikat
pemaju yang baik dengan pengkhususan
dalam mewujudkan gaya hidup dalam projek
pembangunan syarikat (Laporan Tahunan
Bolton Berhad dan Island & Peninsular,
2000)
• Penggabungan syarikat harta tanah (Island &
Peninsular Berhad, 2000)
• Pelancaran projek baru-perkembangan I&P
baru bermula pada tahun 1996 dengan
pelancaran Bayu Lakehomes dan Ampang
971 (Island & Peninsular Corporate
Milestone, 2000).
• Rangkaian pelaburan harta tanah yang
mantap –(Laporan Tahunan Hong Leong
Properties, 2000)
Samb. Jadual 3.15 : Implikasi Pelaburan Efektif Terhadap Aktiviti Pelaburan Harta
Tanah
Sumber : Laporan Pasaran Harta, Laporan Tahunan Syarikat dan Olahan
Penulis, 2005
147
Namun demikian, implikasi pelaburan efektif melalui nilai negatif sharpe alpha
menunjukkan prestasi syarikat harta tanah kurang baik terutamanya di sekitar tahun
1997 dan 2002. Hal ini adalah disebabkan oleh krisis ekonomi serantau yang
menyebabkan kelumpuhan di pasaran saham dan pasaran harta tanah.
6.4 Kesimpulan Kajian
Bab ketiga kajian telah menjawab objektif pertama kajian iaitu mengenalpasti
beberapa syarikat pelaburan harta tanah yang tersenarai di Bursa Malaysia. Syarikat
harta tanah yang tersenarai di kaunter harta tanah dipilih berdasarkan jumlah pelaburan
yang ditentukan melalui peratusan nilai buku terkini bagi harta tanah milik syarikat
sehingga tahun 2003. Syarikat yang mempunyai nilai pelaburan atau nilai buku harta
tanah kediaman, perniagaan, dan pejabat dari tahun 1996-2003 dan mempunyai
peratusan 50 peratus dan lebih daripada seluruh nilai buku harta tanah akan dipilih.
Harta tanah ini hendaklah berbentuk bangunan atau pelaburan di antara tahun
1996-2003. Oleh yang demikian, hanya enam buah syarikat yang dipilih seperti Mui
Properties, Bolton Berhad, Island & Peninsular, Hong Leong Properties (Guoco
Malaysia), Selangor Properties dan Selangor Dredging. Syarikat ini dikenalpasti melalui
aktiviti yang dijalankan, jumlah kewangan dan pelaburan secara langsung dan tidak
langsung di dalam harta tanah, dan senarai harta tanah milik syarikat.
Setelah syarikat harta tanah ini dipilih, objektif kedua iaitu melihat peruntukan
harta tanah efektif menggunakan RBSA diaplikasikan ke atas enam buah syarikat harta
tanah terpilih di atas. RBSA dipilih adalah berdasarkan keberkesanan kajian lepas yang
dijalankan di UK ke atas beberapa syarikat harta tanah dan unit amanah harta tanah oleh
Hishamuddin dan Ruddock, (2000); Liang dan McIntosh, (1998) serta Webb dan Myer,
(1996).
148
Bagi kebanyakan syarikat, portfolio harta tanah digunakan untuk menjelaskan

pulangan dan sebagai asas bagi menentukan peruntukan efektif. Meskipun terdapat
keputusan analisis yang menunjukkan perbezaan di antara peruntukan efektif dengan
peruntukan sebenar, namun portfolio harta tanah mempunyai keupayaan untuk
menjelaskan bahagian variasi yang penting di dalam pulangan dan syarikat.
Kebanyakan syarikat harta tanah di Malaysia tidak sepenuhnya menjalankan

aktiviti pelaburan harta tanah. Berdasarkan Laporan Tahunan Mui Properties, 2000
syarikat ini menjalankan pelbagai aktiviti seperti pelaburan harta tanah, pengurusan
harta tanah dan pembangunan harta tanah di Malaysia dan Australia. Oleh yang
demikian, kegiatan aktiviti yang tidak bersifat pelaburan harta tanah juga mempengaruhi
keputusan analisis yang dihasilkan. Meskipun, hanya syarikat yang melabur di kawasan
Kuala Lumpur dipilih, namun syarikat ini juga melabur di luar negara dan negeri-negeri
lain di Semenanjung Malaysia serta Sabah dan Sarawak
Keputusan penentuan pelaburan harta tanah kebiasaannya adalah berdasarkan

kepada ‘intuitive judgement’ yang disokong oleh pendapat atau pengalaman pengurus
harta tanah dan perbandingan dengan pelaburan harta tanah syarikat lain. Perkara ini
disokong oleh nilai R-squared yang rendah. Keputusan ini menunjukkan bahawa di
dalam menentukan kesan perkembangan harta tanah adalah tidak tepat dengan pemilihan
peruntukan portfolio (Hishamuddin dan Ruddock, 2000).
Oleh yang demikian, perkembangan harta tanah sebenar kurang tepat di dalam
menerangkan peruntukan style bagi harta tanah. Kajian yang dilaksanakan oleh
Hishamuddin dan Ruddock, (2000); dan Webb dan Myer (2000) juga menunjukkan
keputusan R-squared yang rendah dan perbezaan di antara peruntukan pelaburan efektif
dan peruntukan harta tanah sebenar. Namun demikian, nilai R-squared yang rendah
bukan menunjukkan satu kelemahan kajian. Nilai yang rendah dan perbezaan
peruntukan adalah disebabkan oleh banyak faktor termasuk
149
Kenyataan ini disokong oleh kajian yang dijalankan oleh Webb dan Myer
(1996), yang menyatakan bahawa “Satu alasan bahawa peruntukan efektif berbeza
dengan peruntukan sebenar yang dijalankan oleh syarikat harta tanah adalah
disebabkan oleh beberapa faktor seperti saiz pelaburan harta tanah, kedudukan
geografi, kualiti harta tanah, leverej kewangan, dan faktor-faktor unik harta tanah dan
pengurus itu sendiri”
Terdapat pelbagai faktor yang mempengaruhi keputusan kajian ini kerana

keputusan peruntukan pelaburan harta tanah bergantung kepada banyak faktor. Faktor-
faktor ini terbahagi kepada faktor dalaman dan faktor luaran syarikat. Merujuk kepada
kajian yang bertajuk “CEO Opinion Survey 2005 : Socio-Economic Scenario; Property
Investment Consideration”, tahap pekerjaan dan pendapatan merupakan perkara utama
yang dipertimbangkan oleh CEO bagi membuat keputusan pelaburan harta tanah pada
tahun 2005. Faktor lain yang mempengaruhi keputusan pelaburan adalah pergerakan
pasaran saham, kadar peningkatan ekonomi, dan kos yang ditanggung oleh syarikat
(Talhar dan Wong, 2005).
Seterusnya, keputusan analisis di dalam Bab 5 ini, yang digambarkan melalui

nilai R-squared dan nilai Sharpe Alpha adalah untuk menjawab dan menghuraikan
objektif ketiga kajian iaitu implikasi pelaburan efektif terhadap aktiviti pelaburan
syarikat harta tanah. Oleh yang demikian, keputusan analisis yang ditunjukkan oleh R-
suared boleh membantu pengurus harta tanah untuk menentukan sama ada nilai saham
yang disenaraikan di Bursa Malaysia dipengaruhi oleh faktor dalaman seperti strategi
portfolio syarikat atau faktor luar. Nilai R-squared yang rendah juga membuktikan
bahawa saham syarikat harta tanah di Malaysia lebih dipengaruhi oleh faktor luar seperti
spekulasi pasaran yang berlaku di sekitar tahun 1997 sehingga menyebabkan pasaran
saham dan pasaran harta tanah menjunam akibat krisis ekonomi yang melanda rantau
Asia.
150
Oleh itu, para pelabur dan pengurus syarikat harta tanah tersenarai boleh
menjadikan kajian ini sebagai panduan untuk membentuk dan mengkaji semula strategi
portfolio yang digunakan untuk memaksimakan pulangan dan meminimakan risiko.
Selain itu, pengaplikasian RBSA di dalam kajian ini bagi melihat perbezaan keputusan
pelaburan sebenar dan peruntukan pelaburan efektif. Aplikasi RBSA di dalam portfolio
harta tanah merupakan satu kaedah piawai di dalam menilai cara peruntukan pelaburan
sesebuah syarikat (Lobosco, 1999; Hishamuddin dan Ruddock, 2001). RBSA juga
merupakan kaedah khusus yang efektif bagi menerangkan pulangan syarikat harta tanah
tersenarai (Hishamuddin dan Ruddock, 2001).
Oleh yang demikian, model yang dibina oleh Sharpe (1988, 1992) bagi
menjelaskan pendedahan setiap komponen portfolio syarikat kepada bentuk pergerakan
pulangan digunakan untuk menjawab objektif kedua kajian. Jumlah pulangan daripada
enam buah syarikat harta tanah terpilih, adalah berdasarkan kepada pergerakan harga
saham di antara tahun 1996-2003, digunakan untuk menentukan pelaburan efektif bagi
harta tanah jenis kediaman, perniagaan, dan pejabat.
6.5 Cadangan Penyelidikan
a) Mengkaji faktor-faktor yang menyebabkan perbezaan di antara peruntukan harta

tanah sebenar dan peruntukan efektif pelaburan harta tanah secara terperinci.
Kajian ini hanya menentukan peratus peruntukan harta tanah efektif syarikat
harta tanah terpilih. Berdasarkan keputusan ini, terdapat beberapa faktor yang
mengesani perbezaan yang wujud di antara peruntukan pelaburan efektif dan
pelaburan sebenar harta tanah. Namun demikian, faktor-faktor ini hanya
diterangkan secara deskriptif. Oleh itu, kajian secara terperinci ke atas faktor-
faktor ini boleh membantu pelabur lebih berhati-hati dan berkeyakinan untuk
membuat keputusan pelaburan dengan menggunakan kaedah RBSA ini.
151
b) Mengkaji peruntukan efektif harta tanah dengan membentuk indeks harta tanah
perindustrian dan perhotelan.
Terdapat beberapa kelemahan yang wujud di dalam membentuk indeks harta

tanah kerana pasaran harta tanah di Malaysia mengalami masalah kekurangan
dan kerahsiaan data. Namun demikian adalah sangat baik sekiranya kajin ini
diteruskan dengan meluaskan skop kajian kepada pembentukan indeks
perindustrian dan perhotelan. Seterusnya dapat mewujudkan satu kajian
mengenai peruntukan pelaburan efektif bagi sektor perhotelan dan perindustrian
di samping dapat membantu para pelabur meneruskan prospek pelaburan mereka
di dalam kedua-dua bidang ini.
c) Mengkaji peruntukan efektif bagi syarikat yang tersenarai di kaunter Blue Chip
di Bursa Malaysia.
Selain itu, kajian seterusnya boleh diteruskan dengan mengkaji peruntukan

efektif bagi syarikat yang tersenarai di kaunter Blue Chip di Bursa Malaysia.
Kaunter terpilih ini merupakan kaunter yang terbaik berbanding kaunter syarikat
lain. Sekiranya kajian ini dijalankan ia akan dapat membantu pelabur syarikat
yang tersenarai di kaunter Blue Chip ini untuk mengekalkan kedudukan yang
baik di kaunter Bursa Malaysia.
152
BIBLIOGRAFI
i) Buku
Barter, Sthephen L (1998). Real Estate Finance. London : Butterworth.
Beaton, William R., dan Bond, Robert J. (1976). Real Estate. United States of
America : Goodyear Publishing Company, Inc.
Beaton, William R., dan Robertson, Terry (1997). Real Estate Investment Second
Edition. United States of America: Prentice-Hall, Inc.
Churchill, G.A. (1996). Basic Marketing Reseach. New York. The Drydon Press.
Fadilah, Mohd Taufek (1987). Pelaburan Harta. Malaysia: Fajar Bakti.
Haji Azlan Khalili, Haji Shamsudin (1993). Saham dan Pelaburan Yang Perlu
Anda Tahu. Malaysia: Fajar Bakti.
Hargitay, Stephen E., dan Yu, Shi-Ming (1993). Property Investment Decisions-
A Quantitative Approach. London: E & FN Spon, An Imprint of
Chapman & Hall.
153
Hoesli, Martin dan MacGregor. D. Bryan (2000) Property Investment-Principles

and Practice of Portfolio Management. London: Longman
Ismail, Ibrahim (1994). Saham dan Sekuriti. Malaysia: Fajar Bakti.
Jaffe, Austin J., dan Sirman, C.F. (1986). Fundamental of Real Estate
Investment. United State of America: Prentice-Hall, Inc.
Lucas, L. and Riepe, M. W. (1996), The Role of Returns-Based Style Analysis:

Understanding, Implementing, and Interpreting the Technique, Ibbotson
Associates, Inc.
Markowitz, H. M. (1959), Portfolio Selection: Efficient Diversification of

Investments, John Wiley & Sons, New York.
Rahim & Co. Research. Sdn. Bhd. (1994). The Klang Valley Condominium
Market 1994 & Beyond. Malaysia. Rahim & Co. Research Sdn. Bhd.
Reily, F.K. dan Brown., K.C. (2000). Investment Analysis and Portfolio
Management. Sixth Edition. United State of America: The Dryden Press.
Sharpe, William F. (1981). Investments. United State Of America: Prentice Hall,

Inc., Eaglewood Cliffs, N.J.
Shilling, James D. (2002). Real Estate. Thirteenth Edition. United States of

America: Courier-Westford.
Weidemer, John P (1979). Investment. London : Butterworth

154
ii) Artikel/Journal
Brown, G., Draper, P. and McKenzie, E. (1997), Consistency of UK Pension

Fund Investment Performance, Journal of Business Finance &
Accounting (March), Vol. 24 No. 2, pp. 155-178.
Brown, S. J. and Goetzmann, N. (1997), Mutual Fund Styles, Journal of

Financial Economics, Vol. 43 No. 3, pp. 373-399.
Fiedler, L.E dan Lim, A.P (1998), Dequity: A Seamless World of Real Estate
Deb & Equity, Real Estate Riview (Winter), 21-29.
Hishamuddin, Mohd Ali dan Ruddock, Les (2000) The Impact of Portfolio
Strategy on the ‘Style’ Performance of UK Property Companies. Journal
of Financial Management of Property and Construction, 5 (3), 123-133.
Lizieri, C. and Finlay, L. (1995), International Property Portfolio Strategies,

Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 13 No. 1, pp. 6-21.
Lee, S. (1999), Style Analysis and Property Fund Performance, Journal of

Property Investment and Finance, 17 (2), 145-156.
Liang, Y. And McIntosh, W. (1998), REIT Style and Performance, Journal of

Real Estate Portfolio Management, 4 (1), 69-78.
McIntosh, W., Davidson, W. N. and Albert, J. D. (1987), Capital Budgeting

Practices of Corporate Real Estate Executives, Appraisal Journal,
January, pp. 125-137.
Myer, F.C.N. dan Webb, J.R. (1996), Management Styles and Asset Allocation
in Real Estate Portfolios, The Journal of Real Estate Portfolio
Management, 2 (2),119-125.
155
Myer, F.C.N. dan Webb, J.R. (2000), Management Styles of Real Estate Fund,
The Journal of Real Estate Portfolio Management, 6 (4), 339-348.
Reilly, F. K, Marquardt, R. dan Price, D. (1997). Real Estate As Inflation Hedge.

Riview of Business and Economic Research. (7), 6-20.
Sharpe, W.F. (1992), Asset Allocation: Management Style and Performance

Measurement, Journal of Portfolio Management, 18 (2) (Winter), 7-19.
iii) Kertas Seminar
Fiedler, Mervyn (1996). Some Developments in Derivatives in Real Estate

Market. 2nd Annual Conference Pacific Rim Real Estate Society
Conference. January 21-24. Sancuary Cove, Queensland: PRRES, 2.
Fernandez, E. (1993). Conference Service Apartment and Condominium.
Fernandez, E (1991). The Condominium Sector dlm Property Cycle-The Global

& Malaysia Experience. Kuala Lumpur.
iv) Kamus dan Encyclopedia
Christina Ruse (1988). Oxford Students Dictionary. 2nd ed. Shah Alam: Fajar
Bakti
Dewan Bahasa Dan Pustaka (1992). Kamus Dewan. Kementerian Pendidikan

Malaysia, Kuala Lumpur
Encyclopedia of Real Estate. (1987)

156
v) Laporan
AHP (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia : Laporan Tahunan.
Bolton Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia : Laporan Tahunan.
DynaQuest (2002). Stock Performance Guide. Penang : DynaQuest Sdn. Bhd.
Hong Leong Properties Bhd (1996). Laporan Tahunan 1996. Malaysia: Laporan
Tahunan .
Tahunan.
Tahunan.
Tahunan.
Tahunan.
Tahunan.
157
Tahunan.
Tahunan.
Investors Digest, (Mid January 1994 – Mid January 2003). Kuala Lumpur Stock
Exchange.
Island & Peninsular Bhd (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan
Tahunan.
Tahunan.
Tahunan.
Tahunan.
Laporan Pasaran Harta, tahun 1996-2003, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan
Harta, Kementerian Kewangan.
Mui Properties Bhd (1995). Laporan Tahunan 1995. Malaysia: Laporan

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.
158

Tahunan.
Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.
Selangor Dredging Bhd (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.
Selangor Properties Bhd (1999). Laporan Tahunan 1999. Malaysia: Laporan

Tahunan.
159

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.

Tahunan.
Suruhanjaya Sekuriti (2005). Guidelines on Property Trust Funds. Kuala

Lumpur
vi) Tesis
Achu, Kamalahasan A/L. (2001). Pelaburan Amanah Harta Tanah Di Malaysia

(Kajian Kes: AHP, AMFT, FMPT, MPTFI. Universiti Teknologi
Malaysia: Projek Sarjana Muda.
Hishamuddin, Mohd Ali. (2001). The Impact Of Portfolio Sterategy On The

Property ‘Style’ Performance Of UK Property Companies. University Of
Salford, Salford United Kingdom: Doktor Falsafah.
Chin, Lee Suen. (2004). A Comparative Performance Between Direct Investment

And Indirect Investment In Property. Universiti Teknologi Malaysia:
Projek Sarjana Muda.
160
Phua, Gui Lian. (2004). Ramalan Harga Kondominium Dengan Menggunakan

Model Aliran Stok (Stock Flow Model) Kes Kajian : Johor Bahru.
Universiti Teknologi Malaysia: Projek Sarjana Muda.
Wati, Abdul Patah (2003). Portfolio Pelaburan Harta Tanah Institusi Tabung
Amanah (Kes Kajian : KWSP, LTHT, LTAT, PERKESO). Universiti
Teknologi Malaysia: Projek Sarjana
v) Laman Web
http://www.ameritrade.com/education/html/guide/glossary/3.html
http://www.bolton.com.my/properties/index.html
http://www.hongleong.com.my/index.html
http://www.islpn.com.my/index.html
http://www.investorguide.com/index.html
http://www.klse.com.my/index.html
http://www.vdat.com.my/index.html
http://www.selangorproperties.com.my/index.html
http://www.sc.com.my/index.html
160
KEPUTUSAN APLIKASI KAEDAH RETURN BASED STYLE ANALYSIS (RBSA)

KE ATAS SYARIKAT HARTA TANAH
MUI PROPERTIES
Retail (f1) Office (f2) Resid (f3) Alpha R-squared
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0010 0.77
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0028 0.51
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0014 0.20
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0007 0.20
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0001 0.21
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0019 0.28
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0026 0.39
0.4932 0.5068 0.0000 0.0002 0.32
BOLTON
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0004 0.7449
0.7064 0.0000 0.2936 -0.0033 0.3795
0.0000 0.4661 0.5339 -0.0013 0.2314
0.0000 1.0000 0.0000 0.0043 0.3012
0.0000 0.0000 1.0000 0.0054 0.3204
0.0000 1.0000 0.0000 0.0037 0.3332
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0035 0.3925
0.0000 1.0000 0.0000 0.0001 0.3586
I&P
0.0000 0.0000 1.0000 0.0001 0.72
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0011 0.46
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0001 0.31
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0008 0.07
0.0000 1.0000 0.0000 0.0004 -0.28
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0007 0.72
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0014 0.79
0.0000 1.0000 0.0000 0.0028 0.36
161
HONG LEONG (GUOCO)

0.0000 0.0000 1.0000 -0.0018 0.66
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0035 0.42
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0020 0.29
0.0000 1.0000 0.0000 0.0000 0.27
0.0000 0.0000 1.0000 0.0011 0.29
0.0000 1.0000 0.0000 0.0004 0.31
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0029 0.39
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0001 0.42
SELANGOR PROPERTIES
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0012 0.86
0.1830 0.0000 0.8170 -0.0028 0.41
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0003 0.19
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0001 0.19
0.0000 1.0000 0.0000 0.0014 0.12
0.0000 0.2843 0.7157 -0.0002 0.21
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0010 0.43
0.0000 1.0000 0.0000 0.0013 0.45
SELANGOR DREDGING
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0021 0.80
0.3395 0.0000 0.6605 -0.0039 0.40
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0011 0.20
0.0000 1.0000 0.0000 -0.0008 0.21
0.0000 1.0000 0.0000 0.0002 0.20
0.0000 0.0000 1.0000 -0.0017 0.26
1.0000 0.0000 0.0000 -0.0029 0.41
0.0000 1.0000 0.0000 0.0001 0.35
162
INDEKS PEJABAT
3 years trailing data
TAHUN y pulangan 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
1993 85,184,812.63 100.00% 100.00% 0.17% -6.11% 0.79% 7.36% -3.11% 1.06% 5.38% -8.11%
1994 85,326,452.67 0.17% 0.17% -6.11% 0.79% 7.36% -3.11% 1.06% 5.38% -8.11% 0.26%
1995 80,115,938.75 -6.11% -6.11% 0.79% 7.36% -3.11% 1.06% 5.38% -8.11% 0.26% -1.25%
1996 80,752,572.49 0.79%
1997 86,696,010.61 7.36%
1998 84,001,579.98 -3.11%
1999 84,894,074.48 1.06%
2000 89,461,053.65 5.38%
2001 82,210,001.52 -8.11%
2002 82,421,572.95 0.26%
2003 81,387,470.72 -1.25%
163
INDEKS
PERNIAGAAN/KOMERSIL
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

-0.06% 23.37% 6.23% 7.84% -16.50% -0.80% 3.89% 6.31%
23.37% 6.23% 7.84% -16.50% -0.80% 3.89% 6.31% 4.82%
6.23% 7.84% -16.50% -0.80% 3.89% 6.31% 4.82% 4.54%
INDEKS KEDIAMAN
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

0.00% 0.00% 16.98% 8.98% -6.97% 2.12% 5.23% 5.24%
0.00% 16.98% 8.98% -6.97% 2.12% 5.23% 5.24% 5.24%
16.98% 8.98% -6.97% 2.12% 5.23% 5.24% 5.24% 3.30%

Pelaburan Hartanah

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Pelaburan Hartanah

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

KESAN PERUNTUKAN EFEKTIF BAGI PELABURAN HARTA TANAH

TERHADAP PRESTASI SYARIKAT HARTA TANAH DI BURSA MALAYSIA

NURUL FIRDAUS AHMAD DALI

Projek Sarjana Ini Dikemukakan Sebagai Memenuhi Sebahagian Daripada Syarat

Fakulti Kejuruteraan Dan Sains Geoinformasi

Universiti Teknologi Malaysia

UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA

BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS

SESI PENGAJIAN : 2005/2006

Saya NURUL FIRDAUS BINTI AHMAD DALI

mengaku membenarkan tesis (PSM/Sarjana/Doktor Falsafah)* ini disimpan di Perpustakaan

1. Tesis adalah hakmilik Universiti Teknologi Malaysia.

SULIT (Mengandungi maklumat yang berdarjah keselamatan atau

TERHAD (Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan

(TANDATANGAN PENULIS) (TANDATANGAN PENYELIA)

CATATAN : * Potong yang tidak berkenaan

Penyelia : DR. HISHAMUDDIN BIN MOHD ALI

Nama Penulis : NURUL FIRDAUS AHMAD DALI

tulus ikhlas penuh kasih sayang

buat mak dan abah

tekadkan azam mu wahai adik-adik yang kukasihi

terima kasih atas sokongan dan terlalu memahami

Dengan nama Allah Yang Maha Besar lagi Maha Mengasihani,

a) Mui Properties Berhad

c) Island & peninsular Berhad

d) Hong Leong Properties Berhad (GUOCO Malaysia)

e) Selangor Dredging Berhad

f) Selangor Properties Berhad

g) Kakitangan Balai Maklumat Bursa Malaysia Berhad.

h) Pelabur-pelabur yang memberikan kerjasama

j) Rakan Pelajar Sarjana Pengurusan Harta Tanah 2003-2005

Aktiviti pelaburan syarikat harta tanah di Malaysia dikatakan menjadi proxy

BAB PERKARA MUKA SURAT

ISI KANDUNGAN viii

SENARAI RAJAH xix

2 PENGENALAN KEPADA PELABURAN HARTA TANAH

3 PENYENARAIAN DI BURSA MALAYSIA DAN

5 ANALISIS PERUNTUKAN HARTA TANAH BAGI

5.1 Pengenalan 106

6 KESIMPULAN DAN CADANGAN

6.1 Pengenalan 138

JADUAL TAJUK MUKA SURAT

Jadual 3.1 Nilai Nominal Terbitan Modal Berbayar dan

RAJAH TAJUK MUKA SURAT

Rajah 1.0 Jumlah Aset Bolton Berhad Pada Tahun 6

CARTA TAJUK MUKA SURAT

Carta 1.1 Carta Alir Metodologi Kajian 15

Pelaburan harta tanah membentuk bahagian yang penting di dalam pasaran

digunakan untuk menerangkan perkembangan bagi portfolio. Faktor yang didefinisikan

Berdasarkan kajian terdahulu oleh Hishamuddin dan Ruddock (2000), serta

Berdasarkan pergerakan harga saham dari tahun 1996-2003, jumlah pulangan

1.2 Penyataan Masalah

Berdasarkan Laporan Pasaran Harta Tanah 1999, langkah pemulihan ekonomi

Di dalam menentukan perkaitan atau hubungan ini, syarikat harta tanah

Namun demikian, strategi portfolio harta tanah tidak semata-mata hanya

Terdapat pelbagai masalah di dalam membentuk strategi pelaburan dan

Terdapat beberapa kajian lepas mengenai peruntukan pelaburan efektif harta

diaplikasikan di Malaysia bagi membantu pelabur syarikat harta tanah di Malaysia

Jumlah Aset Bolton Berhad RM '000 Juta

Rajah 1.0 : Jumlah Aset Bolton Berhad Pada Tahun 1997-2002

1.3 Objektif Kajian

1. Mengenalpasti syarat penyenaraian di Bursa Malaysia Berhad dan mengenalpasti

3. Implikasi peruntukan efektif terhadap aktiviti pelaburan syarikat harta tanah.