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Février 2018
Il constitue le livrable de la troisième et dernière phase de l'étude qui porte sur "Stratégie de
développement et plan d'actions et de mesures".
Préambule ............................................................................................................................................... 7
Rappel des objectifs et de l'approche méthodologique ......................................................................... 9
I. Synthèse de la vision prospective et la stratégie de développement ........................................... 11
1. Vision prospective ..................................................................................................................... 11
2. Plan stratégique de réhabilitation et de développement ......................................................... 14
II. Rappel des principaux résultats du Diagnostic.............................................................................. 20
III. Medina de Fès : vision prospective ........................................................................................... 24
1. Scenario tendanciel ................................................................................................................... 24
2. Scenario volontariste ................................................................................................................. 29
3. Benchmarking et choix de scenarii ............................................................................................ 36
IV. Plan stratégique de réhabilitation et de développement ......................................................... 46
1. Inversion du processus de dégradation de la Medina .............................................................. 46
2. Une stratégie à dimensions multiples ....................................................................................... 64
3. Axes stratégiques de réhabilitation........................................................................................... 69
3.1 Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation ............................... 69
3.2. Axe 2 : Impulser le développement économique et social .................................................... 94
3.3. Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire et améliorer la gestion urbaine ......... 111
3.4. AXE 4 : Positionnement de L’ADER ....................................................................................... 136
3.5. AXE 5 : Gestion du plan stratégique ..................................................................................... 159
Conclusion générale : .......................................................................................................................... 184
ANNEXES.............................................................................................................................................. 187
Les investigations réalisées dans le cadre des précédentes phases de cette étude ont
permis de sérier les principales mutations qui affectent l'espace de la Médina de Fès et les
grandes problématiques socio-économiques urbaines et patrimoniales qui caractérisent
cet espace.
Ces investigations ont permis également de mettre l'accent sur les limites des démarches
et actions mises en œuvre au cours de plusieurs décennies pour traiter les déficits
enregistrés et corriger les problématiques sus mentionnés, tout en soulignant
l'importance des actions publiques entreprises dans le cadre des conventions de
partenariat lancés par Sa Majesté le Roi Mohamed VI en 2013 qui ont été salutaires à plus
d'un titre, en contribuant à la préservation du patrimoine historique, la réhabilitation du
parc logement et de manière plus globale à l'amélioration de la résilience de la médina.
Cependant les démarches expérimentées à aujourd’hui, malgré les réussites qui ont
couronné plusieurs interventions, n’arrivent toujours pas à assurer l’implication des
initiatives privés et de l'action entrepreneuriale à côté des opérateurs publics dans les
processus engagés ; de même que les projets réalisés aussi nécessaires soient-ils, ne
permettent pas d'impulser des dynamiques nouvelles qui associent les populations et
mobilisent leur capacité contributive pour améliorer leur niveau et leurs conditions de vie.
Le partage des résultats de ces investigations dans le cadre des réunions élargies et ateliers
de concertation organisés outre qu'il a été l'occasion de mettre l'accent sur les besoins
présents et futurs de la population et les attentes des opérateurs économiques et sociaux
et des différents acteur, il a permis une meilleure prise de conscience des principaux
enjeux de développement de la Médina.
De même qu'il a été l'occasion de souligner l'intérêt que revêt l'élaboration d'un "plan
stratégique de développement et de sauvegarde" pour apporter des réponses adaptées
Aujourd'hui les convictions sont plus fortes, ce plan stratégique est l'occasion de :
- Prévoir et anticiper les changements afin de formuler une vision d’avenir, une vision
qui exprime le futur auquel aspire la Collectivité ;
- Définir des stratégies adaptées de développement à travers la définition d’objectifs
qui concourent à la concrétisation de la vision de développement ;
- Planifier les actions de développement qui cadrent avec chaque objectif et qui
permettent de les traduire en résultats concrets, d’en déterminer les montages
financiers, le portage institutionnel et le dispositif de mise en œuvre ;
- Faire émerger des projets de développement qui bénéficient de la convergence et de
la cohérence des actions de plusieurs acteurs et dont la mise en œuvre s’appuierait
sur une politique de contractualisation, de coopération et de partenariat ;
- Définir un cadre rigoureux de gouvernance et de promotion du plan stratégique de
développement et un dispositif de suivi-évaluation des projets, un dispositif qui
permet de réajuster et d’améliorer le plan stratégique de développement pour le
rendre plus performant.
L’étude a été menée en trois (3) phases complémentaires ; les principaux objectifs et
livrables de chaque phase sont rappelés ci-après :
Objectifs :
Phase 3 Elaborer une vision Livrables 3
Stratégie de développement prospective et un plan Synthèse et plan d’action
et plan d'action et de mesures stratégique de et de mesures
développement
- La vision prospective (moyen et long terme) qui doit définir sur la base des données
et grandes caractéristiques de l’aire d’étude et de scenarios alternatifs (tendanciel et
volontariste) les perspectives de développement de la Medina ;
- La stratégie de réhabilitation et de développement de la Medina qui décline les
objectifs stratégiques, un plan d’actions et de mesures pour corriger les disparités
spatiales, sociales et économiques de la médina et un cadre plus approprié de
gouvernance des actions de réhabilitation et de développement de la médina.
La médina de Fès est une cité qui peut s’enorgueillir de résumer à elle seule toute la charge
émotionnelle que peut suggérer le terme « patrimoine » au Maroc, que ce soit sur le plan
matériel ou immatériel. Doyenne des villes impériales marocaines, elle est également la
doyenne des cités ayant connu des processus d’intervention, de réhabilitation et de
restauration.
Ce qui se passe au sein de la médina fait figure de parangon de ce qui peut ou doit se faire
au niveau des autres villes du Maroc. Toutefois, cette médina n’arrive pas encore à
concilier les contradictions que représente l’existence d’un potentiel patrimonial
incontestable à côté, au milieu ou jouxtant un grand parc d’habitat, de constructions
connaissant insalubrité et dégradations et une population en situation de pauvreté et
d’exclusion.
La médina de Fès est le fruit de l’existence même de ce grand parc de constructions qui ne
sont pas reconnues comme « monumentales », mais qui sans elles, ne serait plus ce grand
espace dit « médiéval » ayant une valeur universelle et qui essaie aujourd’hui de s’inscrire
dans la continuité d’une histoire qui l’ouvre sur les besoins du présent ; d'où la nécessaire
adaptation entre elles d’exigences souvent conflictuelles : maintenir la valeur et la
permanence de l’identité patrimoniale et spatiale de la médina, et en même temps,
l’adapter aux conditions de vie contemporaines et résoudre les demandes socio-
économiques légitimes de sa population.
1. Vision prospective
Scénario tendanciel : Selon les tendances observées dans le passé récent, l’évolution
démographique de la Médina de Fès conduit à une baisse considérable de son poids
démographique et tend à en faire un espace de résidence des couches sociales les plus
pauvres et un espace de commerce au sein de la ville de Fès.
En effet la Médina de Fès continuera de connaître un dépeuplement continu tant en
nombres d’habitants qu’en nombre de ménages.
- La population de la Médina de Fès décroitra de 12%, entre 2015 et 2020, de 16% entre
2020 et 2030 et de 6% entre 2030 et 2040 ;
- Le nombre de ménages subira la même tendance d’évolution puisqu’il décroitra aux
taux respectifs de 11,5%, 16% et 6%.22 187 ménages au cours des mêmes périodes.
Dans cette logique, les programmes de réhabilitation et de lutte contre les constructions
menaçant ruine, comme tous les autres programmes de réhabilitation, devraient intégrer
des mesures orientées vers l’amélioration du confort et de la salubrité urbaine et
architecturale de l’habitat médinal parce qu’il n’est pas possible de laisser la médina
rejeter ses occupants. Si l’ADER-Fès et les pouvoirs publics ont montré une grande volonté
d’éradication du phénomène du bâti menaçant ruine au sein de la médina, force est de
constater qu’il y a moins d’actions concernant la mise à niveau du parc logement et de
l’espace public dans le sens de l’amélioration du confort de l’habitat et de l’habiter au sein
de la médina.
Le tissu historique de la Médina de Fès a connu des mutations profondes qui ont à la fois
touché son cadre bâti, son fonctionnement économique, son organisation sociale, son
environnement, son cadre de vie et son positionnement dans l’agglomération.
- Pour Fès Médina (AR) et Mechoir Fès Jdid (M) Le taux de pauvreté des ménages
représente respectivement 3,2 et 2,4 soit un taux supérieur à celui enregistré au
niveau de l’ensemble de la ville de Fès qui est de 1, 28.1
- En fait ces taux cachent des disparités importantes entre différents secteurs de la ville
et quartiers de la Médina de Fès ; certains quartiers de la Médina (Blida, Bab el Khokha
et klakliyne) enregistrent des taux de pauvreté alarmants supérieurs à 3,2%
Processus de dégradation affectant le patrimoine bâti : perte des fonctions
originelles et manque d’entretien, prolifération des ruines abandonnées :
- Des mutations qui ont été souvent accompagnées par la perte des fonctions
originelles et l'absence d'entretien.
Perte de vitesse au plan économique et extension du commerce et des petits métiers
au détriment des activités créatrices d'emplois et de ressources :
1
Taux de pauvreté publié par le HCP en 2017. En DH de 2014, il est de 4667 DH par personne et par an en
milieu urbain et de 4312 DH par personne et par an en milieu rural, soit 388 Dhs par personne et par mois en
milieu urbain
- Les mutations qui ont affecté la Médina n'ont pas manqué d'impacter son
organisation socio-spatiale en quartiers relativement autonomes intégrant des
espaces résidentiels, des espaces de commerces et des équipements de proximité
dédiés aux besoins de la vie du quartier et la spécialisation des espaces : espaces
résidentiels, espaces de production et espaces de commerce ;
- Elles ont également affecté la mixité sociale à l'échelle des quartiers et des espaces
affectés à la fonction résidentielle notamment à la suite du départ des couches
intermédiaires et de leur remplacement par une population de plus en plus pauvre ;
- Cette contrainte est souvent mise en avant pour justifier le choix fait par les couches
nanties et intermédiaires pour s'implanter ou résider en dehors de la Médina.
- l’enclavement de la Médina et la problématique de l’accessibilité génèrent des
difficultés pour le transport des biens et des marchandises et constituent une entrave
pour le développement économique de la Médina
- Les différents études qui ont traité de la problématique de développement de la
Médina ont tous mis l'accent sur une composante importante visant notamment à
améliorer les accès existants au niveau des principales portes de la Médina, à
aménager des parkings et aires de stationnement, des plates-formes de service.
Dégradation du parc logement et problématique du HMR, qui touche la quasi-
totalité du parc logement en l’absence d’un dispositif de traitement partagé entre
les pouvoirs publics et les habitants :
L'analyse diagnostic de l'espace de la Médina a permis de sérier les grandes mutations qui
affectent cet espace et les grandes problématiques urbaines :
Elle a également permis d'offrir des bases pour construire une vision prospective sur la
base de scénarios tendanciel et volontariste.
1. Scenario tendanciel
Perspectives démographiques
Comme signalé dans les phases antérieures de cette étude, la Médina et Fès Jdid
connaissent un dépeuplement continu au rythme moyen de 3.770 ménages par décennie
soit une moyenne de 377 ménages par an.
Ce constat est corroboré par l’ampleur de la vacance des habitations qui est passé de 3200
en 2004 à 7000 en 2014. Les quartiers périphériques se sont substitués à la Médina pour
l'accueil des populations de l'exode rural, avec un nombre de départs de la Médina,
supérieur au nombre des nouveaux arrivés. Ce qui accentue plus l’extension des poches
de pauvreté au sein de la Médina et Fès Jdid, car les classes solvables quittent de plus en
plus la Médina et les nouveaux venus sont souvent démunis.
En effet, la population de la Médina de Fès décroitra de 12%, entre 2015 et 2020, de 16%
entre 2020 et 2030 et de 6% entre 2030 et 2040.
Perspectives économiques
La délocalisation de plusieurs activités artisanales vers les nouveaux quartiers extra muros,
risque d’entrainer des lourdeurs et dysfonctionnements de l’activité car en raison du
changement de son environnement d’affaires, elles risquent donc de connaitre un certain
fléchissement.
Le développement des secteurs commerciaux dans les quartiers de la ville nouvelle (Saadâ,
Narjiss, Tariq, Ben souda, etc.) qui offrent les mêmes produits que la Médina, aura aussi
des répercussions sur l’attractivité de la Médina et Fès Jdid au niveau du commerce de
détail.
Il sera difficile que le secteur de l’artisanat puisse échapper à la domination des activités
informelles, à la concurrence de produits manufacturiers, si un cadre de labellisation
définissant et précisant l’origine et la qualité des produits de l’artisanat authentique de
Fès ne se trouve pas instauré et opérationnalisé en plus d’une politique nationale et locale
de protection des produits et des savoir-faire de cet artisanat.
L’autre secteur potentiel et promoteur, à savoir le secteur du tourisme semble rester pour
longtemps dépourvu de conditions sûres et réelles de sécurité, de qualités des prestations,
d’efficacité de modes d’organisation et de gestion et ce malgré les opportunités de
développement qu'il présente (maisons d’hôtes, espaces de commerce, espace de
production, espace d’animation culturelle) et leurs effets sur le plan architectural (la
restauration du bâti) et environnemental (la propreté des secteurs accueillants).
Des espaces dynamiques caractéristiques sont aussi reconnus en Médina et restent bien
animés (triangle d’or ou croissant stratégique de la Médina, Oued Zhoun, entrées et
portes, places commerçantes et territoires d’activités, bâtisses rayonnantes multiples), ils
sont isolés par de grands espaces de tissus urbains en crise. En plus ces espaces animés
nécessitent des mesures et actions de soutien en priorité dans le domaine de l’équipement
et d’aménagement (accès, parking, services, etc.).
Les liens sociaux et économiques de la Médina sont encore forts avec son environnement
régional et doivent être valorisés. La majorité de la population de la Médina est
d’installation récente, à peine quelques décennies, car issue des flux successifs de l’exode
rural des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix du siècle dernier. Il est certain que les
nouveaux résidents doivent entretenir des liens forts avec leurs familles d’origine. Ces
liens sont un facteur qui participe au rayonnement de la Médina à l’échelle régionale voir
nationale
En absence d’une nouvelle carte d’équipements répondant aux besoins socio-collectifs des
habitants de la Médina de Fès (services administratifs, établissements de santé publics et
privés, écoles maternelles, primaires, secondaires, centres de formation professionnelle,
services de sécurité…) les perspectives sociales prévalant au sein de la Médina de Fès ne
L’enjeu qui marquera toutes les étapes futures réside dans le maintien des fonctions des
espaces restaurés et réhabilités et l’affectation de fonctions à certains de ces espaces et
leur opérationnalisation.
2
Source : enquête ménage réalisée par le BET au mois de Mars 2016 sur un échantillon de 320 ménages..
3
Le seuil de pauvreté retenu dans l’étude, concerne les ménages dont le revenu mensuel est de moins de
1870Dhs en milieu urbain ;
4
Taux de vulnérabilité : c’est la proportion des individus qui ne sont pas pauvres, mais qui vivent sous le risque
de la pauvreté, c'est-à-dire les membres d’un ménage dont la dépense par personne et par an se situe, en 2014,
entre 4667 DH et 7001 DH dans le milieu urbain, et entre 4312 DH et6468 DH dans le milieu rural ; (Définition du
HCP)
Ce cadre devra comprendre des mesures appropriées permettant d’apporter des solutions
adéquates aux problèmes de la propriété au sein de la Medina, de l’adaptation des actions
publiques aux spécificités de la Medina, la coordination et l’intégration de ces actions.
De grands programmes et actions d’envergure sont certes menés par les pouvoirs publics
pour corriger les tendances négatives d’évolution de la Médina (programme de
réhabilitation des monuments historiques, programme de traitement de l’habitat
menaçant ruine, amélioration de quelques accès et espaces publics…) mais ces actions
doivent être complétées par des mesures plus volontaristes pour rompre avec le cycle de
dégradation et de stagnation qui continue d'affecter la Médina.
La tendance d’évolution que suit actuellement la Médina est marquée par de nombreux
aspects aux conséquences néfastes. Les différentes interventions publiques ont
partiellement réussi à redresser la situation et à corriger certains problèmes.
Un plan d’action volontariste s’impose dans la Médina, pour traiter les tendances
négatives évoquées plus haut, les espaces stagnants internes, les phénomènes de
dégradation et de crise observés, et enclencher des processus de soutien aux tendances
positives optimisant les atouts de la Médina.
En effet, pour l’avenir de la Médina, trois scénarios volontaristes peuvent être discutés
avant de mettre en évidence le scénario à envisager :
Le scénario d’actions radicales à ce niveau doit donc être écarté, vu son couts dévastateur
sur le plan économique, patrimonial et social.
C'est celui qui est actuellement adopté. Il consiste à intervenir dans des projets ponctuels
de réhabilitation ou de développement, souvent en priorité là où la crise impose des
actions d’urgence.
Ce modèle montre ses limites car il devient conséquent, vient après la crise et n’est pas
anticipatif. Il veut résoudre les problèmes vécus, parfois renforcer des tendances positives
en cours, mais les paradoxes de la dualité entre crise et points prospère émergent dans la
réalité.
La poursuite de la réhabilitation positive par actions isolées en cours ne suffit pas pour
endiguer la dégradation du patrimoine qui se renforce ailleurs. On peut essayer de le
préserver tant qu’on peut, mais les systèmes économiques et sociaux hérités affrontent
de grands défis et le processus de dégradation est difficile à arrêter. Sachant que les
dynamiques de la dégradation sont fortes, le bilan des acquis à l’échelle globale de la
Médina risque d’être modeste. Des questionnements émergent à propos de pratiques
Les principaux générateurs d’activités économiques dans la Médina que sont l’artisanat et
le commerce, doivent être renforcés par tous les moyens et appuis nécessaires. La culture
et le tourisme ont aussi une place privilégiée dans ce domaine et doivent etre consolidés
par des projets prometteurs.
La viabilité de l’économie de la Médina est à renforcer par tous les moyens, pour y
Instaurer un climat d’affaires à même d’y attirer l’investissement et régénérer l’animation
économique d’antan et la fonction d’habitat/hébergement doit être revalorisée pour créer
les conditions en mesure d’améliorer l’attractivité sociale des différents quartiers de la
Médina.
Les perspectives économiques de la Médina de Fès seront le fruit des efforts réalisés en
matière de consolidation et de recadrage de l’intervention publique au sein de cette
Médina.
Fondée sur un ciblage sectoriel prioritaire, l’action publique au sein de la Médina de Fès
devra se traduire par des investissements conséquents ciblant essentiellement des
programmes et projets de restauration, de sauvegarde et de valorisation des richesses
patrimoniales et culturelles de la Médina, d’équipements socioculturels, d’infrastructures
de bases (accès, voieries, parkings…), de valorisation des potentialités artisanales et
touristiques.
L’effort de conservation par la restauration qui a été engagé depuis la fin des années
quatre-vingt du dernier siècle doit être appuyé par d’autres actions qui ciblent le
développement humain et social par des équipements de services efficaces qui feront de
la Médina, non un refuge des populations pauvres mais un espace attractif de
l’investissement, de l’emploi et de l’innovation.
D'autres objectifs doivent être pris en compte dans le cadre du scenario volontariste :
Contrairement à ce qu’on pourrait croire de prime abord, les cas de Fès et de la Havane
possèdent des similitudes en termes de processus de réhabilitation, et ce, à plus d’un titre
:
- Les deux cités historiques sont parvenues à la fin de 20 ème siècle dans des états de
conservation morphologique et physique assez similaires, même si les processus qui
les ont concernés sont très différents ;
- La taille des tissus concernés est globalement la même, avec, certes, un nombre de
bâtisses et d’habitants plus important au niveau de la médina de Fès ;
- Les deux cités ont été déclarées patrimoine de l’humanité par l’UNESCO quasiment
à la même date ;
- Les deux cités disposent de structures dédiées à leur réhabilitation ;
- Les deux cités ont bénéficiés de projets Banque Mondiale ;
- Les deux cas de Fès et de la Havane ont souvent été comparés par les experts de la
Banque Mondiales dans leurs propres rapports et communications à propos des
projets financés par cette institution ;
- Les problématiques de réhabilitation sont certes similaires, mais les stratégies
suivies dans les deux cas sont très différentes, et c’est ce qui justifie l’intérêt de ce
benchmark.
- Entre 1998 et 2012, la population serait passée de 72 000 à 66 000 personnes, ce
qui est globalement comparable au phénomène connu actuellement au niveau de
la médina de Fès.
La Havane se distingue par le fait qu’elle ait échappé aux rénovations que les villes
d’Amérique latine ont connu durant les années et qui a entrainé la destruction de la plus
grande partie des centres historiques au sein de cette région. La situation qu’a connue
Cuba après la révolution ont fait que le patrimoine urbain et architectural de la Havane a
pu d’une certaine manière être sauvegardé dans ses grands traits typologiques malgré de
grandes dégradations. De manière similaire a Fès, la ville ancienne de la Havane a pu
parvenir jusqu’à la fin du XXème siècle dans un état de conservation morphologique
exceptionnel ; tout en étant extrêmement dégradé.
L’ancienne cité de la Havane est inscrite au Patrimoine mondial depuis 1982. Elle connaît
depuis cette période la mise en œuvre d’actions de réhabilitation très volontaristes. Les
caractéristiques du projet, mené sous la houlette du Bureau de l’Historien de la Ville de la
Havane insistent sur les besoins suivants :
Le gros effort de cette époque est celui ayant permis de cataloguer et d'archiver les
informations sur les bâtiments d'intérêt. En 2006, l’UNESCO évalue à 31 % la proportion
de bâtiments dont la condition physique est dégradée à très dégradée. Au début des
années 2000, certains auteurs parlent de 300 écroulements par année.
A cet effet, en 1993, le gouvernement cubain a donné un large mandat à l'Oficina del
Historiador de la Ciudad de la Habana ou OHCH. Cette entité reçoit à cette occasion des
pouvoirs élargis pour mener de manière autonome ce grand projet de réhabilitation.
L'OHCH a le plein contrôle sur l'ensemble du territoire de la cité ancienne. Ce territoire
comprend trois secteurs : la Vieille Havane, le quartier chinois et le quartier Malécon (front
de mer).
Dans une démarche plutôt radicale, la stratégie de l'OHCH a priorisé la reconversion des
grands bâtiments patrimoniaux de la cité ancienne de la Havane et a délaissé dans un
premier temps le secteur résidentiel privé, et ce, dans un objectif d’autofinancement des
travaux en accordant la priorité initiale aux bâtiments permettant à travers le meilleur
retour sur investissement de réaliser des bénéfices économiques à court terme. Toutefois,
et après presque un quart de siècle du démarrage de cette stratégie, force est de constater
que malgré des difficultés certaines de réalisation, et le non priorisation des aspects
sociaux au démarrage des actions de réhabilitation, le constat global est une grande
Pour arriver à mener à bien cette politique, le gouvernement cubain a mis les pleins
pouvoirs entre les mains de l’OHCH sur le territoire d’action de cette entité qui existait
depuis les années trente mais qui n’avait jusqu’alors qu’un pouvoir relativement faible
faire connaître l’histoire de la cité). Le financement initial de l'OHCH a été mis en place à
partir d'un prêt de la part du gouvernement cubain. L'autofinancement de l’OHCH
augmente progressivement et atteint 73 % du budget de l'OHCH en 2012.
Territoire de l’OHCH
Son directeur, Eusebio Leal Spengler, est une personne très influente au sein de la
hiérarchie administrative cubaine. Il est en place depuis 1967, et constitue de ce fait un
exemple de continuité décisionnelle exceptionnelle. A noter que l’OHCH n’a connu dans
son histoire de près de 80 années que deux dirigeants !
Le secteur économique regroupe les entreprises établies sur le territoire comme San
Cristobal S.A. (agence de voyages), Fenix S.A. (agence immobilière) et Habaguanex
S.A. (gestion de commerces et d’hôtels).
A noter que cette démarche économique et culturelle semble avoir donné ses fruits
puisque près de 1,5 M de touristes internationaux (chiffre de 2013) visitent annuellement
le centre historique.
Le talent d’Achille de la stratégie économique suivie, est sa focalisation sur ce qui est
rentable. Ainsi, en 1998, 74 % des investissements de l'OHCH étaient dédiés à des projets
« rentables », et 26 % seulement à des projets sociaux. Toutefois, en 2004, cette
proportion a évolué pour se situer à 47 % pour des projets « rentables » et à 53 % pour
des projets sociaux (selon un rapport de l’UNESCO, 2006).
b. LA FRANCE
Trois phases dans les politiques d’intervention dans les centres anciens, peuvent être
distinguées :
De 1950 à 1975 : le pays est progressivement reconstruit sur les bases d’une politique
d’aménagement qui organise le territoire selon une « armature urbaine» conçue autour
de la planification, avec ses « Métropoles régionales d’équilibre » puis ses « Villes
Moyennes ». La production de l’habitat social prend la forme de « Zone d’Urbanisation
Prioritaire » et se localise principalement en périphérie des villes.
Les mesures qui seront prises au cours de cette première période le seront dans un objectif
de protection et de sauvegarde, en réaction contre les visées spéculatives menées contre
les centres villes : la loi Malraux de 1962 institue les secteurs de sauvegarde et modifie
sensiblement l’esprit des lois de 1914 et de 1930 sur les monuments historiques et les sites
classés.
La protection repose alors sur les « Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur » (1962)
pour les ensembles les plus significatifs, et sur les « Plans d’Occupation du Sol » (1967),
qui dans le cadre de protection de l’aspect extérieur des constructions, va instituer des
règles d’intervention sur les bâtiments anciens et nouveaux destinées à protéger et
conserver les architectures anciennes.
Les années d’après-guerre jusqu’en 1975 vont produire des écarts entre centres et
périphéries, les premiers accueillant les extrêmes, des plus riches aux plus pauvres, tandis
que les seconds étant plutôt destinés aux classes moyennes.
De 1975 à 2000 : cette période est marquée par le foisonnement des politiques en matière
de réhabilitation de l’habitat, notamment de l’habitat ancien, après une période de
production accélérée.
Ces années ont ainsi été consacrées à la réhabilitation de l’habitat et des quartiers anciens
situés en centre-ville et ont permis de comprendre que la sauvegarde du patrimoine
urbain ancien trouve son assise dans la préservation de l’histoire et qu’il semble plus
efficace de traiter la question patrimoniale en commençant par l’habitat que l’inverse.
Cette démarche vise par ailleurs, à optimiser les différents financements privés et public
au profit de l’habitat ancien (OPAH, PRI, RHI), dans une période marquée par la rareté des
crédits au secteur.
Bologne a été le laboratoire urbain expérimental jusque dans les années 1980. Des
opérations de restauration avaient déjà été menées dans les années 1960 dans d’autres
villes historiques (Sienne, Parme, …), mais, pour les habitants, elles étaient le plus souvent
synonyme de transfert vers la périphérie.
A Bologne, la municipalité a mis en œuvre toute une série d’actions pour que la
réhabilitation du centre historique ne provoque pas le départ des populations fragiles et
ouvrières. C’était l’objectif numéro un des autorités.
d. ESPAGNE
Séville
La réhabilitation de la ville historique, haut lieu de pèlerinage chrétien, passait d’abord par
la reconstitution de sa valeur culturelle comme un fait urbain et par l’équilibre de ses
fonctions. La récupération de la fonction résidentielle non seulement justifiait le maintien
de ses éléments et du patrimoine à protéger, mais constituait aussi la protection la plus
efficace contre les transformations modernes de la ville, notamment contre le phénomène
social du tourisme.
Malaga
e. ÉQUATEUR (Quito)
Afin de répondre aux changements intervenus au sein des tissus anciens, de nouvelles
infrastructures ont érigées, par la ville de Quito en Equateur, pour accueillir le commerce
informel et ambulant, offrant une alternative à la précarité et à la dureté de leurs
conditions de travail depuis des décennies.
- La création de micro-entreprises,
- l’autogestion des commerces,
- le développement du tourisme,
- la génération de nouvelles activités économiques,
- l’accueil de nouvelles familles attirées par le centre historique, etc.
f. Belgique (Bruxelles)
Le contrat de quartier sur l’îlot « Brigittines Tanneurs » s’inscrit dans ce cadre et vise la
réhabilitation de la chapelle et sa réaffectation à de nouvelles fonctions.
La « Chapelle des Brigittines » est située près d’un quartier d’habitations sociales,
désaffectée comme monument religieux cent ans après sa construction, elle fait l’objet,
depuis l’an 2000, d’une grande attention de la part de la Ville de Bruxelles.
Le centre, développe son projet culturel et artistique et prend en considération aussi bien
les artistes que la population locale dans le respect des différentes identités de la
population locale.
g. INDE (Bangalore)
Ils peuvent non seulement contribuer à préserver le patrimoine mais aussi en vivre tout
en développant des activités économiques, notamment autour du tourisme. Les projets
en cours se basent sur une implication de tous les groupes et de façon prioritaire les
femmes et les jeunes. Au-delà des retombées économiques, c’est la fierté des habitants
et le renforcement de leur identité à travers la transmission d’un patrimoine et d’une
culture qui sont recherchés et qui constituent la clé de succès.
En Conclusion, Il ressort de ces différentes expériences, que l’élément humain est et doit
être au centre de toute action de réhabilitation des tissus anciens. Il est nécessaire de faire
le maximum pour le maintien de la population dans son cadre de vie et d’améliorer leurs
conditions de vie et d’habiter. de même il ressort que la réhabilitation des constructions
et des infrastructures ne peut à elle seule constituer la solution pour sortir ces tissus de
leur situation de marginalisation et de dégradation et qu’ elle doit être accompagné voire
précéder par des actions visant la création d’activités génératrices de revenus et créatrices
d’emplois pour permettre aux populations de vivre dignement et de se prendre en charge
et d’améliorer et entretenir leur habitations.
Par ailleurs, la place du secteur privé et des initiatives individuelles et collectives émergent
comme point essentiel pour accompagner les efforts des pouvoirs publics, responsabiliser
les habitants et créer des dynamiques positives ayant des impacts directs et inclusifs pour
l’ensemble des populations concernées.
Enfin, il y a lieu de retenir, la place que doit jouer, la culture, l’éducation, l’animation...dans
l’épanouissement notamment des jeunes et l’action fondamentale des ONG et des
associations locales dans l’encadrement et l’animation de la vie des quartiers et en tant
que partenaires et interfaces des pouvoirs publics.
Comme souligné précédemment, l’effort s’est concentré, sur les interventions visant la
résorption des constructions menaçant ruine. Les résultats obtenus sont importants, mais
ils ne peuvent être définitifs parce que les processus de dégradation sont à l’œuvre de
manière ininterrompue. Ce qu’on peut atteindre dans toute démarche d’intervention c’est
uniquement la mise en place des conditions d’inversion des processus pour leur maîtrise
dans la durée. Ceci ne peut se faire sans une intervention continue sur les flux et les
sources de dégradation.
Au-delà de cette situation, le maintien physique de l’espace privé et public est une
condition sine qua non pour le déploiement de toute action de développement véritable.
Ce maintien passe certes par des actions de réhabilitation, mais aussi par des actions de
création d’opportunités et de ressources, et passe également par des actions de gestion.
Tous ces aspects sont appelés à s’imbriquer et à se concrétiser dans le cadre d’une vision
stratégique globale, qui intègre tout d’abord la vision de ce que doit être la médina dans
le temps et dans l’espace, et du rôle qu’elle serait appelée à jouer.
La formulation de cette vision est l’affaire de tous ceux qui sont concernés de près ou de
loin par la question de la médina, de son développement et de sa sauvegarde.
L’intervention de consultants à quelque niveau du processus que ce soit ne peut être que
celle de la formulation de cette vision dans des démarches concrètes et dans des canevas
logiques intégrant volonté, ressources, besoins et programmation.
Telles sont les problématiques essentielles auxquelles doit se confronter n’importe quelle
stratégie de sauvegarde.
Cette réflexion n'est pas nouvelle, puisque l’un des plus anciens documents de stratégie
existants date en réalité du SDUF de la ville de Fès, et qui envisageait de centrer la médina
par rapport à l’ensemble de l’agglomération fassie. Ce document, assez large dans sa
perspective est suivi, dès l’année 1988 par un rapport de stratégie visant spécifiquement
la médina, élaboré par Feu M. Abdellatif Al Hajjami, ancien directeur général de l’ADER-
Fès. Ce document stratégique avait pour objectif principal l’inversion du processus de
dégradation, et avait élaboré pour ce faire plusieurs scénarii.
Il va de soi que presque tous les programmes et projets physiques menés au sein de la
médina de Fès, essentiellement par l’ADER-Fès, ont visé, totalement ou partiellement, la
concrétisation de la vision stratégique portée par le document cité ci-dessus. S’il est
difficile de dire si l’objectif d’inversion du processus de dégradation a été ou non atteint
et à quel moment, il est indéniable que la situation du tissu historique est bien plus
favorable physiquement parlant aujourd’hui qu’en 1988 et qu’elle est bien meilleure en
tout cas. Ceci est grandement dû à l’action de l’ADER-Fès durant les trois dernières
décennies.
A quoi est due cette situation nouvelle ? Il est évident que l’action des 30 dernières années
a été déterminante et que l’action publique notamment a permis la sauvegarde d’un
patrimoine considérable et évité certainement de nombreuses catastrophes. L’action
citoyenne et individuelle de sauvegarde est certainement également estimable, mais ses
contours restent imprécis. Et il demeure encore difficile de savoir si le processus de
dégradation a été inversé ou non.
A ce titre, et considérant que les évolutions technologiques de notre époque offrent des
outils de simulation qui n’étaient pas disponibles durant les années 80, de même que la
disponibilité des informations est aujourd’hui plus importante que durant cette époque,
nous proposons ici une réflexion basée sur des scénarii de dégradation/intervention, établi
sur la théorie des systèmes dynamiques, ainsi que sur les données actuelles en vue de
donner plus de concrétisation à l’approche méthodologique initiée durant les années 80.
L'insalubrité est une situation largement partagée parmi les logements en médina. Ceci
est dû aux problématiques de défaut d’entretien, de vétusté des structures, aux
problèmes d’humidité, etc. On peut estimer, en l’absence de données statistiques précises
que l’insalubrité affecte au minimum toutes les bâtisses dégradées, très dégradées et
menaçant ruine. Ceci représente tout de même une large portion de la médina, sans parler
de l’insalubrité et du non confort au niveau de l’espace public (insécurité, dégradation,
absence d’équipements, éclairage défectueux, etc.).
A un niveau plus technique, on notera que la difficulté de préciser ces aspects réside aussi
dans la difficulté de préciser les niveaux d’intervention de mise à niveau ou de suppression
de l’insalubrité, et l’importance des imprévus dus essentiellement aux problèmes
environnementaux et sociaux ainsi que la problématique de la présence des habitants
durant les travaux, et de leur statut dans le cadre du projet (participation, maîtrise
d’ouvrage, etc.). Un autre aspect à gérer concernera la question de la durée qui sera
nécessaire pour la mise en place des cadres d’intervention (études ou autres).
Il demeure que le sentiment de non confort de la vie au sein de la médina est un facteur
qui sera de plus en plus déterminant dans l’orientation des choix des ménages en matière
d’installation ou de maintien au sein de la médina dans les prochaines années.
A ce titre, le parc logement au sein de la médina est très mal connu. Sa mise à niveau peut
signifier des actions d’autres ordres que celles qui sont configurées à l’adresse des bâtisses
menaçant ruine ou dégradées par exemple. Or, il se trouve que la démarche est souvent
limitée aux structures sans toucher aux conditions d'habitat et au confort architectural, ce
qui peut finalement se révéler contreproductif à moyenne échéance au regard des
tendances lourdes et de la volonté de départ des résidents vers les espaces en dehors de
Intervenir sur le parc habitat, et sur l’espace public au sein de la médina dans une
perspective de mise à niveau des normes de confort et de suppression des sources
d’insalubrité, tout en respectant les critères patrimoniaux est une démarche qui semble
aujourd’hui la plus appropriée en termes de réponse aux attentes et besoins de la
population en même temps qu’elle offre de nouvelles possibilités d’inversion des
processus en cours en matière de dégradation de la médina. Maintenir le rôle de la médina
en tant qu’espace d’habitat et d’activité sociale et économique pour des catégories de
populations relativement pauvres peut se faire sans que ce soit nécessairement un espace
d’exclusion sociale, de non mixité et de précarité. Il faut pouvoir mettre en place des
conditions minimales d'habitabilité, de salubrité et d'équipement. L’objectif serait de
permettre le développement des conditions favorables à l’accueil d’une certaine mixité au
sein de l’espace historique.
Dans cette logique, les programmes de réhabilitation et de lutte contre les constructions
menaçant ruine, comme tous les autres programmes de réhabilitation, devraient intégrer
des mesures orientées vers l’amélioration du confort et de la salubrité urbaine et
architecturale de l’habitat médinal parce qu’il n’est pas possible de laisser la médina
rejeter ses occupants. Si l’ADER-Fès et les pouvoirs publics ont montré une grande volonté
d’éradication du phénomène du bâti menaçant ruine au sein de la médina, force est de
constater qu’il y a moins d’actions concernant la mise à niveau du parc logement et de
l’espace public dans le sens de l’amélioration du confort de l’habitat et de l’habiter au sein
de la médina.
Il est important de souligner à cet égard l’importance cruciale de mener des études
multisectorielles et pluridisciplinaires en vue d’intégrer les aspects sociaux, juridiques,
fonciers, culturels, psychologiques, techniques, patrimoniaux, urbanistiques, etc., dans
une démarche globale de gestion de la problématique de réhabilitation du tissu historique
et son intégration urbaine et sociale.
Il va de soi que tout modèle est basé sur une connaissance donnée de la réalité et qu’il
cherche à traduire cette dernière de manière relativement simplifiée. Ce travail permet
néanmoins de juger de la pertinence de certaines démarches avant leur mise en place et
permet également de proposer de nouveaux processus et de nouvelles actions qui
n’auraient pas pu être envisageables, ou tout au moins, justifiables, sans cette
modélisation.
D’autre part, cette modélisation part du constat que le modèle physique influe sur les
catégories non physiques relatives aux aspects sociaux, démographiques et économiques.
Le modèle de simulation ne pourra pas pour des raisons matérielles intégrer toutes les
dimensions des problématiques (aspects sociaux, économiques, démographiques, etc.). Il
serait alors trop complexe et non aisément maîtrisable. On se focalisera essentiellement
sur le fait que si la médina rejette aujourd’hui ses habitants, c’est essentiellement en
grande partie à cause des processus de dégradation physique.
Il est à souligner toutefois que cette démarche se focalisera sur les processus lourds qui
concernent le patrimoine dans son ensemble, et qu’aucune distinction n’est pertinente
dans cette démarche entre typologies monumentales ou non monumentales. Les
processus à l’œuvre sur le plan physique sont les mêmes globalement qu’il s’agisse d’un
grand palais ou d’une habitation modeste. En termes d’actions, il reste que les actions sont
également similaires sur le plan physique mais les mesures d’accompagnement sont
modulables en force et en intensité en fonction des critères typologiques.
Pour les besoins de la simulation, nous avons procédé à la modélisation des processus de
dégradation à l’œuvre au sein de la médina de la manière suivante
Bâtiments
réhabilités avec
retour vers un état
sain prêt à subir à
nouveau les
processus de
dégradation
Ménages et
Ménages et
activités désireux
activités au sein
de quitter la
de la médina
médina
Ménages et
activités quittant
effectivement la
médina
En effet, si le contexte social et économique de la médina est marqué par une volonté de
plus en plus importante de se déplacer en dehors de la médina, nous gageons que
l’inversion des processus de dégradation et d’insalubrité est un facteur fondamental dans
En effet, sur le plan social, la médina est caractérisée par le chômage et la pauvreté. Sur le
plan économique, les activités présentes au sein de la médina sont centrées sur « le petit
» commerce et l’artisanat. La médina reste non attractive pour la promotion et
l’entreprenariat privés. Cette situation, probablement, est globalement due à la faiblesse
des investissements publics en médina. Orienter l’investissement public vers des secteurs
productifs est un objectif possible, mais il faut d’abord parvenir à présenter un
environnement salubre et sein, propice au déploiement de cet investissement public,
autant qu’à la manifestation de l’opportunisme économique privé.
Ceci nous ramène aux processus à l’œuvre sur le plan physique, et donc aux processus de
dégradation.
Dégradé
Stade avancé
Réhabilitation
de dégradation
Bâtisse
en
médina
Menaçant
Ruine
ruine
Tout modèle est basé sur des hypothèses, elles-mêmes construites sur une connaissance
des réalités. Pour les besoins du présent exercice, nous avons défini plusieurs variables et
Les taux des interventions ont été dégagés à partir d’une connaissance préalable du
consultant sur les capacités d’intervention moyennes, connaissance basée sur une
approche du terrain et de la gestion de la problématique de réhabilitation durant plusieurs
années.
Nous adoptons le chiffre de 10% pour le nombre de bâtisses menaçant ruine, c’est-à-dire
que 10% de l’ensemble des bâtisses de la médina seront considérées, dans le cadre de
cette simulation, comme susceptibles de connaître ou de présenter des situations
dangereuses, que ce soit partiellement (un morceau d’acrotère qui peut menacer de
s’effondrer) ou totalement (une grande partie de la bâtisse extrêmement dégradée et
menaçant ruine). Cet ensemble portera désormais le nom de CMR. Il est certain que ce
chiffre peut ne pas être exact, mais il se base sur ce qui suit :
C’est dans le même ordre d’idées que les valeurs initiales relatives aux autres taux des
constructions dégradées ou autres ont été estimées (20% des constructions de la médina
sont considérées comme connaissant totalement ou partiellement un stade avancé de
dégradation, par exemple. On se reportera à l’annexe pour avoir les autres valeurs initiales
des variables du modèle.
Concernant les estimations financières, on notera que celles-ci ont été assez modérées,
dans le sens de l’évaluation des coûts moyens de réhabilitation. La fourchette financière
retenue tient compte des coûts moyens pratiqués par l’ADER-Fès. Il est évident que si les
chiffres sont revus à la hausse, tous les résultats des coûts financiers changeront de
manière plus ou moins significative. Cependant, ceci n’a pas un grand impact sur
l’interprétation puisque la sensibilité de chaque simulation a été testée en introduisant
des scénarii alternatifs aux grands scénarii.
Pour ce qui est de la simulation, il est évident qu’on peut effectuer plusieurs versions de
simulations en changeant les valeurs des variables, cependant, il est clair que changer
toutes les variables n’aurait pas grand intérêt et peut rendre l’interprétation des résultats
très difficile. Pour cette raison, et en tenant compte de la nécessité de faire varier
seulement les variables ayant un impact sur la vision et la démarche présentées dans le
cadre de la présente analyse, nous avons choisi 4 variables qui sont particulièrement
pertinentes dans le cadre du présent cadre de réflexion stratégique.
Ainsi, il est évident que les éléments qui possèdent un fort impact sur les questions
relatives à l’insalubrité et au confort de vie au sein de la médina sont ceux relatifs aux
démarches qui ont trait à l’intervention en amont de celles qui touchent les bâtisses en
situation de menaçant ruine. En d’autres termes, il s’agira d’activités physiques nouvelles
de réhabilitation qui impliquent ici, au-delà des démarches traditionnelles déjà
expérimentées et relatives aux travaux d’intervention d’urgence, des actions
d’amélioration des conditions d’habitabilité des logements.
Ces actions ont trait aux activités qui permettent de ramener les constrictions d’une
situation d’insalubrité et de dégradation avancée vers une situation de dégradation faible,
ainsi que celles qui permettent de ramener des constructions à l’état de menaçant ruine
vers le même niveau de dégradation faible. Elle concerne également les actions qui
Bâtisses à
un stade
CMR
avancé de
dégradation
Bâtisses au
stade
dégradés
La simulation fera donc varier les taux relatifs à ces quatre types d’interventions, celles qui
permettent de changer l’état physique des bâtisses : 1) dégradation avancée ou Stade
avancé, vers dégradation faible ; 2) CMR vers situation stabilisée et plus salubre ; 3)
bâtisses en dégradation avancée vers réhabilités ou Réhabilités -qui représente dans la
simulation le nom du groupe des bâtisses réhabilitées ; 4) bâtisses dégradées vers
réhabilitées ou Réhabilités.
Les taux qui seront ainsi variés sont (voir les détails de toutes les variables en annexe 1) :
Les deux derniers taux traduisent des activités de réhabilitation de type « nouveau », qui
cherchent avant tout à éviter l’arrivée des bâtisses au stade de CMR ou leur stabilisation
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 56
dans une situation acceptable sur le plan de la salubrité et de la sécurité (bâtisses étayées
par exemple), dans l’attente de leur traitement définitif.
Il est également évident que nous ne pouvons pas donner ici tous les détails des calculs
ainsi que les tableaux de détails des valeurs prises par les variables, ce qui serait de peu
d’intérêt au final. Ce qui importe c’est de montrer visuellement l’évolution de ces variables
dans le temps, raison pour laquelle nous avons procédé par une représentation graphique
des résultats.
Scénarii retenus
Il va de soi que faire varier quatre variables en fixant 4 valeurs pour ces variables entraine
un nombre de combinaisons possibles de 16. Si on change les valeurs de ces variables, les
combinaisons possibles sont quasi indéfinies. Ce serait autant de scénarii ! Or, pour les
objectifs de la présente simulation, seulement certains scénarii peuvent être pertinents.
Nous les avons ramenés à quatre grands scénarii en faisant de petites variations sur
certains pour avoir plus de marge d’interprétation ou plus de précision pour l’analyse.
La durée retenue pour la simulation est de 20 ans. Cette durée est celle qui nous paraît
valable pour évaluer à long terme la pertinence d’une stratégie globale.
Dans ce qui suit, nous allons donner la nomenclature complète des scénarii et des sous-
scénarii (4 scenarii) :
Les caractéristiques des scénarii est la suivante (plus d’explications seront fournies dans
les pages qui suivent) :
Scénario dit «angle CMR» : il s’agit d’un scénario où on focalise l’action presque
exclusivement sur la résorption du parc CMR.
Scénario dit «Moyen» : il s’agit d’un scénario où on agit de manière assez poussée
sur tous les stades de dégradation
Il s’agit d’actions assez « timides » qui font intervenir des interventions qui touchent le
parc concerné (dégradé, en état de dégradation avancée, etc.) avec des taux de 10 à 15
% du nombre annuel de bâtisses rentrant dans la catégorie concernée. Ceci suppose
qu’on a mis en place les moyens pour repérer ces nouveaux « arrivages » et pour les
suivre, avant de les étudier et d’intervenir.
Le menaçant ruine (CMR) commence à être maîtrisé, dans le sens où on fait plus d’actions
de réhabilitations que d’arrivage de CMR, déjà à partir de la première année. Pour les
bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation, c’est plutôt à partir de la seconde
année. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut plus de 4 années pour que le
nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui arrivent sur « le
marché » de la dégradation.
En faisant un effort à 15% de taux de traitement, on gagne quelques mois sur l’ensemble
des processus.
Cependant le véritable intérêt du passage de 10% à 15% est confirmé par la sauvegarde
potentielle de plus de vies humaines avec une différence sur le plan des coûts financiers
relativement négligeable. En effet, en faisant plus d’efforts sur les interventions d’inversion
des processus de dégradations (sans nécessairement faire plus en termes d’interventions
d’urgence sur les CMR), on aura ainsi la chance de sauver 2 vies de plus (sur 20 ans).
Voir tous les détails des calculs et des commentaires plus détaillés en annexe.
D’une certaine manière, ce scénario continue sur la démarche qui ne fait que des actions
physiques sous l’angle de la gestion de la question du menaçant ruine sans se préoccuper
des autres aspects relatifs à la suppression des dégradations et de l’insalubrité. L’action au
niveau des ces aspects n’est pas totalement nulle, mais elle est maintenue à un niveau très
négligeable.
On maîtrise moins le CMR en ne se focalisant que sur le traitement des bâtisses arrivées à
ce stade. Encore une fois, il est plus efficient d’éviter que les bâtisses se dégradent et
atteignent le stade de menaçant ruine dans le cadre de la démarche de sauvegarde du
tissu de la médina.
Par rapport au premier scénario qui précède (minimaliste), la simulation ressort qu’on
débourse au minimum sur vingt années d’activités de réhabilitation 240 MDH de plus dans
le cadre du scénario « angle CMR ». Ce qui est une perte financière non négligeable.
Les frais sont plus aggravés par les pertes en termes d’effets des dégradations.
Concernant les aspects humains, on notera des risques de pertes humaines plus
aggravées.
Ceci montre qu’au final, même si on ne fait que ce type d’activités (traitement des CMR),
il vaut mieux de toutes les manières faire le maximum d’actions de tous types, puisque le
principal gain reste l’amélioration de l’indice relatif aux accidents pouvant être mortels et
moins de pertes financières.
Ce scénario est dit « moyen » puisqu’il nous semble tout à fait atteignable puisqu’il ne
nécessite que peu d’efforts au final, et notamment sur le plan financier.
Dans le cadre de ce scénario, le menaçant ruine CMR peut commencer à être maîtrisé,
dans le sens où on fait plus d’actions de réhabilitations que d’arrivage de CMR, à partir de
la fin de la première année. Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation,
c’est à partir de la première année. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut 4
années pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui
arrivent sur « le marché » de la dégradation.
En faisant plus d’efforts, on peut réduire ce temps à 2 années pour les bâtisses dégradées.
Si l’on prend le cas du scénario « angle CMR », la différence est plus substantielle, et
atteint 325,7 MDH, ce qui est, en comparaison, proche du budget du dernier projet des
Monuments Historiques et de Traitement du Menaçant ruine de 2013. Ceci reflète la
grande différence en termes financiers entre les deux scénarii. Le gain financier réalisé au
niveau du présent scénario par rapport à celui dit « angle CMR » est de 40%.
Annuellement, il s’agit, en éliminant tous facteurs d’inflation, est de plus de 16 MDH
annuels !
Concernant les pertes humaines prévisionnelles, les résultats sont très favorables. En
effet, en variant les programmes et en s’attaquant aux constructions dégradées et situées
à un stade avancé de dégradation, avec la même intensité relative que les CMR, on a plus
de chances de sauver des vies, et à un coût bien moindre.
Il se révèle donc, comme précédemment, qu’il faut accélérer l’effort à tous les niveaux de
dégradation des constructions, qu’elles soient CMR ou pas.
Dans le cadre de ce scénario, nous envisageons une situation que connaissent tous les
gestionnaires des programmes et projets, qu’il s’agisse de projets de réhabilitation ou
autres : un démarrage lent, suivi d’une évolution en dents de scie, due à des problèmes de
plusieurs types : retards dans les études, problèmes divers, sociaux ou fonciers, etc.,
retards de déblocage des fonds, problèmes relatifs aux appels d’offres (infructueux, litiges
ou autres), retards d’exécution, départs et/ou changements de responsables, etc. Certains
projets s’achèvent, le démarrage d’autres tarde. De manière générale, les gestionnaires
font tous leurs possibles pour éviter ce schéma, sauf qu’il est souvent connu que les
activités connaissent une tendance « positive » d’actions, de manière relativement
« cyclique ». La durée de ces cycles peut varier, mais elle est souvent de 2 à 5 années.
Il arrive également que la multiplicité des points de prise de décision dans un projet
contribue à faire que ceux-ci connaissent des évolutions qui tiennent de l’aspect du
graphique suivant : difficultés de coordination, responsabilités partagées entre entités
centrales et/ou locales, audits, etc. Il arrive également que les gestionnaires directs des
dossiers aient plus le souci de gérer des problématiques spécifiques relatives à des
marchés, à des études spécifiques, etc., mais n’aient pas la possibilité de considérer les
évolutions globales des processus (un retard de validation d’une étude peut impacter le
lancement d’une autre, un litige avec un entrepreneur peut entrainer des retards plus
globaux, etc.).
Le principal résultat est que le travail de gestion de la réhabilitation de la médina est réalisé
sauf qu’il coûte beaucoup plus cher et avec des impacts collatéraux plus importants.
En effet, le résultat de maîtrise de la situation est tout de même atteint avec une certaine
réussite, sauf que ceci ne doit pas occulter le fait que la gestion « incertaine » du
programme, telle qu’elle est reflétée dans la démarche d’ensemble, se traduit par une
surenchère de 111 MDH et un risque de 2 morts de plus.
En conclusion, ce que nous apprend le modèle de simulation qui précède, c’est que
l’inversion de ces processus de dégradation à une faible échéance (5 années au plus tard,
sinon moins) est un objectif qui peut être atteint via la mise en place d’actions adéquates.
Cependant, il nous apprend que tout retard dans la mise en place de la démarche peut
être lourd de conséquences pour l’espace historique et pour la sécurité de ses habitants.
Il nous apprend également que la réussite dans de petites batailles peut s’apparenter à
des victoires à la Pyrrhus.
Pour rappeler les conclusions tirées à partir du modèle et explicitées dans le cadre des
scénarii développés ci-dessus, on précisera ce qui suit :
- Dans une projection des actions ou activités de réhabilitation, nous avons fait varier
quelques paramètres qui correspondent essentiellement à la mise en place de
démarches d’interventions sur les stades de dégradation (avant l’atteinte du stade
de menaçant ruine ou CMR). Nous avons ainsi choisi, 1) au niveau du scénario
minimaliste de faire un minimum d’actions sur le parc dégradé non CMR ; 2) au
niveau du scénario angle CMR, de ne faire quasiment que des actions de
réhabilitation sur les CMR (ce qui est globalement une démarche expérimentée au
niveau de la médina depuis plus d’une dizaine d’années) ; 3) au niveau du scénario
moyen, il a été expérimenté de réaliser des actions assez fortes sur tous les niveaux
de dégradations ; 4) au niveau du scénario en dents de scie, il a été choisi de faire
Les conditions d’inversion des processus ne relèvent pas uniquement des approches
d’intervention physique, mais d’approches plus globales permettant de relever
l’attractivité de la médina et de la rendre plus « compétitive » par rapport à d’autres
secteurs de la ville.
Ces approches doivent intégrer des activités permettant de mettre à niveau des aspects
aussi divers que le niveau d’équipement, les infrastructures de la médina, l’amélioration
des possibilités d’accès et de parking, l’amélioration de l’espace urbain et architectural, le
développement des activités économiques et de l’artisanat, l’amélioration de l’image de
la médina, vis-à-vis de ses propres habitants et des habitants de la ville de manière
générale, etc.
Il est temps de tenir compte de ces aspects en vue de mettre en place une stratégie
d’intervention nouvelle qui tienne compte des faiblesses des stratégies précédentes
notamment dans les aspects cités :
Il est à noter que la stratégie élaborée en 1988 avait initiée une démarche que l’on peut
qualifier de « plurielle » et complexe, dans le sens positif de ce mot. Cette stratégie parlait
de types d’interventions variées et ne concentrait pas ses efforts sur la réhabilitation des
constructions menaçant ruine. Le fruit matériel de cette démarche a été partiellement mis
en œuvre dans le cadre du projet financé avec des prêts de la Banque Mondiale, qui a
permis entre autres, de mettre en place des démarches expérimentales d’intervention
notamment sur des typologies de constructions non menaçant ruine. Force est de
constater que ces démarches n’ont pas été suivies par la suite, et notamment en raison
d’évaluations et d’audits dont les cadres d’analyse paraissaient pertinents en leur temps,
et la stratégie d’action ainsi que les financements ont été focalisés depuis lors sur les
questions relatives aux CMRs. La simulation élaborée dans le cadre de ce travail permet
de voir à quel point ce type de stratégie peut être contreproductif à long terme. Sur le plan
financier, les impacts peuvent être non négligeables, comme cela a été montré.
Reconduire ce type de démarche pour les prochaines vingt années signifiera, toutes
valeurs de dirham stables par ailleurs, que sur les 50 années qu’aura duré l’effort de
réhabilitation, même en maîtrisant la situation sur le plan physique, comme cela est
montré comme étant faisable par notre analyse et sans compter les pertes de la médina
du fait de la dégradation, on aura renchéri le coût de la réhabilitation de 1 milliard de
dirhams de plus (c’est-à-dire, pratiquement l’équivalent de 10 projets Banque Mondiale
ou deux projets Artisanat Fès Médina, en termes financiers, sachant qu’en termes
d’activités et de durées de projets, l’équivalence est d’autant plus difficile à confirmer que
le montage de chacun de ces projets nécessite plusieurs années), avec des durées plus
importantes et des risques humains plus grands ; et au final, un espace historique plus
désert, et tout ceci avec quasiment le même effort de gestion.
Il est important de ce fait de recadrer l’effort de réhabilitation pour en faire un effort global
qui touche à tous les aspects du développement urbain de la médina. Il faudrait repenser
l’ensemble des aspects et redonner leur valeur à tous les processus que la démarche
visionnaire des fondateurs de l’ADER-Fès avaient initiée dès la fin des années 80 :
interventions d’infrastructure, accessibilité, développement économique, mise en place
des conditions d’intervention sur les diverses typologies des constructions en médina, etc.
On se rappelle également que ces démarches avait accordées la part belle à la mise en
place d’outils tels que le SIG et la formation aux techniques de construction traditionnelle
De fait, il faudrait être en mesure de présenter ces démarches comme autant d’outils de
mise en œuvre de la réhabilitation et de la préservation de l’espace historique et de la
sauvegarde de la vie de ses habitants, et non comme de simples activités
d’accompagnement à des actions dites « prioritaires » qui ne toucheraient que certaines
questions, qui certes, sont pressantes sur le court terme, mais qui ne contrôlent pas
suffisamment le caractère dynamique des processus.
Il est à rappeler dans ce cadre que la démarche riche d’expériences au niveau de la médina
de Fès permet d’envisager une fin rapide de la dominance des processus de dégradation
de l’espace médinal sur ceux relatifs aux démarches d’inversion de ces processus. Ceci est
très positif. Ce qui était à peine envisageable durant les années 80, est aujourd’hui une
possibilité palpable dans quelques années à peine. Ceci milite encore plus vers l’ouverture
ou la réouverture d’autres canaux d’action qui ont été mis en veilleuse depuis le milieu
des années 2000. C’est d’autant plus pressant que la médina connait de nouveaux
processus qui constituent les tendances lourdes des prochaines décennies.
Si la médina rejette aujourd’hui ses habitants, pour des raisons liées à la dégradation et à
l’insalubrité de son cadre physique, celle-ci est aujourd’hui également désertée par ses
habitants qui aspirent à plus de sécurité, salubrité et confort. Cette situation, naguère
inenvisageable, est aujourd’hui le premier défi qu’il s’agira d’affronter durant les vingt
prochaines années. Pour inverser ces tendances lourdes, il y a évidemment lieu de réparer
l’espace physique et de restaurer les infrastructures, mais également, d’offrir aux
habitants, anciennement installés ou nouvellement attirés au sein de l’espace historique,
le cadre de vie auquel ils sont en droit d’aspirer. Ce cadre de vie urbain passe par :
- Conserver la médina comme espace de logement pour des catégories sociales non
solvables dans d’autres contextes d’habitat tout en leur offrant des conditions
d’habitat acceptables et en attirant une certaine mixité sociale avec une catégorie
sociale plus solvable et au exigences en termes de fonctions urbaines plus grandes.
- décourager les phénomènes d’abandon du parc et de non entretien de la part des
propriétaires privés et rendre plus aisée et « normative » l’intervention privée au sein
des constructions traditionnelles.
- Traiter la problématique de l’insalubrité et du non confort à l’échelle urbaine et
architecturale et configurer des interventions à des échelles de pâtés et de traitement
urbain des îlots de pauvreté et de précarité.
- Mettre en œuvre une stratégie volontariste axée sur des orientations, des inputs et
des actions capables d’améliorer les conditions socioéconomiques de la population et
de redynamiser les structures économiques de la Medina
- Apporter des solutions adéquates aux problèmes de la sécurité foncière et la
propriété au sein de la Medina, qui constitue un facteur de rejet des investissements
Pour réussir ce challenge, il importe évidemment de réaliser des actions physiques, qui
elles, sont à ce niveau considérées comme les véritables actions d’accompagnement. Ceci
se traduit par un changement de perception et par une évolution quasi épistémologique
de la stratégie. Il ne s’agit plus de voir les actions physiques comme les activités prioritaires
à mener, mais surtout comme les outils qui permettent la réussite de la nouvelle approche
stratégique.
Pour finir, on précisera que même en tant qu’action d’accompagnement, on doit préciser
que la réhabilitation des constructions doit pouvoir se faire à minima en atteignant les
objectifs quantitatifs définis dans le scénario dit « moyen ». Ceci doit pouvoir se faire en
renforçant les structures de gestion et notamment l’ADER-Fès qui devrait recevoir les
ressources et avoir les capacités de piloter ou au moins d’orienter l’ensemble des
processus, physiques ou non physiques.
- Les stratégies d'intervention ont privilégié des actions à grande échelle sur les
constructions menaçant ruine faisant intervenir ces dernières années des approches
participatives avec des succès variables. Elles ont certes permis une relative maîtrise
de la situation des effondrements. Cependant les processus de dégradation sont
toujours à l'œuvre conduisant irréversiblement le Bâti historique à des situations de
dégradation avancée et de constructions une situation de menaçant ruine
- Les stratégies d’intervention sur le menaçant ruine sont mises en œuvre en l'absence
d'une démarche foncière et une approche immobilière qui permettraient d'assurer à
termes le relogement des ménages concernés ;
- L’insécurité dans la médina est ressentie aussi bien par la population résidente que
les visiteurs nationaux et étrangers. Cette insécurité concerne le cadre bâti où de
nombreux signes de dégradation sont visibles et les étaiements persistant qui ont
pour objet de prévenir tout sinistre en attendant les travaux de confortement
renforcent l'impression de dangerosité des bâtiments ;
a. Rappel des objectifs stratégiques
- Constituer un stock foncier public à l'intérieur de la médina à partir des ruines et des
bâtiments en situation de dégradation très avancé, présentant des potentialités de
valorisation, afin de les mobiliser en temps opportun pour une diversité de projets :
équipements publics de proximité, projets immobilier ou projet se rattachant à la
promotion artisanale, touristique ou culturelle.
- De manière générale, développer une approche basée sur un nouveau cadre logique
à mettre en place : définition des actions émanant de la stratégie globale et ensuite
des lieux et des priorités en fonction des typologies d'actions possibles selon les choix
stratégiques. Ainsi la définition de la fonction doit précéder la désignation du pâté ou
de la bâtisse dont l’emplacement répond le mieux à l’atteinte de l’objectif escompté.
Les priorités dans ce domaine doivent porter sur la consolidation des acquis réalisés, la
valorisation des projets mis en œuvre, la rentabilisation de l’investissement effectué en
développant des fonctionnalités adaptées pour un certain nombre édifices restaurés et
réhabilités. et la création de nouveaux projets répondant aux attentes des populations.
La quasi-totalité des projets de réhabilitation réalisés ont été le fait des pouvoirs publics.
L’initiative privée est restée à ce jour, quasi absente, faute de mesures d’incitation et
d’encouragement
Le parc se caractérise, par ailleurs, par un fort taux de cohabitation (17%) et un faible
niveau de propriétaires (44%) qui témoignent d’une situation d’insécurité juridique et
expliquent en bonne partie le taux élevé des personnes qui expriment leur intention de
vouloir quitter la médina (44.6%).
L’état du bâti est globalement dégradé avec près de 27% en situation de dégradation et
près de 22% en état de dégradation avancée et menaçant ruine. les bâtisses menaçant
ruine du niveau 1, nécessitant soit démolition soit intervention urgente sont au nombre
de 1729 unités.
Nombre de
Etat du Parc % des bâtisses bâtisses
HMR 22% 2553
dégradé 27% 3134
moyen 33% 3830
bon 18% 2089
Total 100% 11606
Source : Enquête ménage effectuée par GHC en Mars 2016
Ces interventions ne devraient pas se limiter aux seuls bâtiments classés au niveau 1, mais
concerner aussi les autres constructions, qui nécessitent des travaux d’entretien et de
maintenance pour améliorer leur état et éviter toute dégradation ultérieure.
Les nouvelles constructions pour leur part devraient faire l’objet d’une attention
particulière et bénéficier par dérogation ou sur la base d’un texte particulier, de mesures
d’encouragement, au même titre que les logements sociaux aidés par l’état.
Un fonds d'aide et de soutien aux opérations citées ci-dessus, pourra être envisagé tirant
ses ressources d'une contribution du FSHIU, des collectivités territoriales, des ministères
concernés et d'une taxe à créer sur les activités touristiques.
Cette variante couvre la totalité des bâtisses de la Médina sans prendre en compte les
opérations en cours dans le cadre le programme conventionné en 2014
Sur la base de ce scenario, le cout global d’intervention est estimé à près de 534 MDH pour 5
années de mise en œuvre.
Nombre d'opérations de
1 200 1 175 1 034 855 679
réhabilitation des bâtisses dégradées
Budget annuel estimé 24 000 000 23 495 779 20 687 398 17 098 010 13 586 521
Nombre d'opérations de
420 285 184 114 69
réhabilitation des CMR
Budget annuel estimé 67 200 000 45 642 771 29 483 038 18 318 992 11 063 722
Nombre d'opérations de
réhabilitation des bâtisses ayant un 840 498 302 188 120
stade avancé de dégradation
Budget annuel estimé 67 200 000 39 825 404 24 125 029 15 021 082 9 623 084
Nombre d'opérations de
50 58 62 62 60
réhabilitation des bâtisses étayées
Budget annuel estimé 4 000 000 4 652 776 4 973 617 4 992 091 4 763 231
Budget total annuel estimé 200 200 000 135 693 827 92 029 052 62 770 419 43 266 510
Source : estimations BET
En tenant compte de la convention de 2014 qui a consacré un budget global de 330 MDH
pour le traitement de 3666 bâtisses menaçant ruine, dont la mise en œuvre est toujours en
cours, il y a lieu d’engager une nouvelle convention pour parachever le travail accompli et
éviter de nouvelles dégradations, soit un nouveau programme pour traiter le reliquat des
bâtisses dégradés (2021 bâtisses) et entreprendre des actions de maintenance et d’entretien
dans les logements dont l’état a été jugé moyen (3830) soit un total de 5851d’habitations.
Le cout global d’intervention peut être estimé sur la base des ratios estimés, de l’ancienne
convention et au vue du niveau de dégradation des habitations à près de 271 MDH.
La charte doit être accompagnée par un guide méthodologique spécifiant les différentes
interventions sur les composantes urbaines, particulièrement celles portant sur :
Pour être complètes ces mesures devraient être accompagnées par des actions d’appel et
d’incitation envers des catégories de populations moyennes disposant de revenus plus
importants et plus exigeantes en matière d’ équipements collectifs et d’éléments de
confort domestique et d’espaces publics.
Cette mixité sociale et résidentielle pourrait être le fait d’initiatives individuelles dans le
cadre de l’auto-construction ou par le biais d’opérations de promotion immobilières,
encouragées et soutenues par les pouvoirs publics.
Elle peut être stimulée par la réalisation d’une ou plusieurs opérations pilotes sous forme
de cité fermée, comportant des logements de moyen standing à des prix abordables
bénéficiant éventuellement d’une aide de l’état, des équipements socio-collectifs de
proximité et de facilité d’accessibilité et de stationnement.
Plusieurs parcelles ou groupement de parcelles contiguës, ont été identifiées dans les
différents quartiers de la médina, suite à ce recensement, dont la superficie est
suffisamment importante et la situation favorable, pour envisager la constitution d'un
stock foncier public et la réalisation de projets pilotes de logements ou des projets destinés
à satisfaire les besoins en équipements.
Le processus de réhabilitation de la Médina de Fès n’a pas été conçu, dès le départ, dans
le cadre d’un plan stratégique pluriannuel intégrant les principaux acteurs impliqués dans
la sauvegarde et le développement de la Médina de Fès. Ces derniers sont
nécessairement les Départements Ministériels en charge de l’économie et des finances,
de l’intérieur, de l’habitat et de la politique de la ville, de l’artisanat, de la culture, des
Habous et des affaires islamiques... et la commune urbaine de Fès. Si ces acteurs ont
contribué aux programmes mis en œuvre, ils l’ont accompli sous leurs contraintes
budgétaires propres et en réponse à des sollicitudes de faire partie des conventions de
Le plan d’action proposé pour la période 2018/2022 s'appuie sur les travaux d'évaluation
du programme d'action identifié par l'ADER pour la prochaine période et les conclusions
de ces travaux en ce qui concerne les actions prioritaires à fort impact sur la Medina.
Le plan d'action comporte plusieurs opérations qui ont trait à la réhabilitation des
constructions dans la médina, mais aussi d’aménagement des accès et des zones
environnant la médina ainsi que des actions visant le soutien des initiatives privées
individuelles ou dans un cadre associatif ou via des promoteurs privés.
Le cout global de ces projets s’élève à près de 915 MDH (1179 MDH en tenant compte de
la variante haute) provenant du budget général de l’état, de la DGCL, du FSHIU et de la
contribution du budget des collectivités territoriales de Fès.
FICHE N° 1
Mesures et - Mener des études relatives à la caractérisation des sources et causes des
actions dégradations en médina, par secteurs, quartiers, etc. Etude de diagnostic
proposées
des causes de dégradation en fonction de l’ancienneté du bâti, des
matériaux, etc.
- Intégrer la question géotechnique et l’aspect relatif aux infrastructures
historiques dans les analyses relatives à la dégradation du parc bâti.
FICHE N° 6
FICHE N° 7
Partenaires - MATNUHPV,
FICHE N° 9
Mesures et Réalisation d’un projet pilote de logements pour couches moyennes à des
actions prix abordables et disposant de tous l’équipement de proximité et éléments
proposées
de confort nécessaires
Les terrains libres et ceux occupés par des constructions en ruine, constituent
une opportunité pour le support foncier de ce projet ;
Déclinaisons Le projet pourra être conçu sous forme de cité fermée, proche d’un des accès
de la médina où pourrait être aménagé un parking relevant de la résidence.
le plan masse et la conception architecturale devraient s'intégrés dans le tissu
traditionnel de la médina ;
Les équipements de proximité nécessaires et non disponibles dans le secteur
d’implémentation, devraient être réalisés pour accompagner le projet.
FICHE N° 10
FICHE N° 11
FICHE N°12
instituer un cadre global et une ligne directrice pour tout projet d’aménagement,
de construction ou de rénovation…
préconiser des recommandations de mise en œuvre, qui doivent s’inscrire dans une
perspective de développement durable, en offrant de meilleures conditions de vie
et un contexte urbain maîtrisé.
Objectifs
Mettre en avant les espaces ou éléments composants l’identité de la ville ou du
territoire, et préserver la qualité des sites historiques, emblématiques ou
présentant un intérêt particulier …
Constituer un engagement des autorités locales, des collectivités territoriales, de
l’Agence Urbaine, de l’ADER ainsi que des Architectes, des acteurs et des maîtres
d’ouvrage à assurer la promotion de la qualité architecturale et urbanistique des
ensembles à préserver, à bâtir ou à aménager.
Elaborer un guide méthodologique spécifiant les différentes interventions sur les
composantes urbaines, particulièrement celles portant sur :
Mesures et - L’architecture et les composantes urbanistiques ;
actions - Les équipements publics et collectifs ;
proposées
- L’environnement, le paysage et le végétal ;
- Les espaces libres ainsi que les aménagements extérieurs ;
- Le mobilier urbain, les couleurs et matériaux …etc.
Instituer « Conseil de Veille Architecturale Urbanistique et Paysagère » sera créé
par décision gubernatorial. Il regroupe outre les représentants des Autorités
Locales et Elus, ceux de l’Agence Urbaine, de l’ADER et du Conseil Régional des
Architectes ainsi que tout représentant de services et d’associations agissant dans
le domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement, jugé utile dans
ce cadre.
Lancer un appel d’offre pour choisir un cabinet d’architectes associés à des
aménagistes paysagiste, des sociologues-anthropologues urbains et des spécialistes
Déclinaisons de l’histoire de la ville et de son architecture.
Planning 2018/1
Cout du 3 mdhs
projet
Responsable L’ADER
Partenaires La wilaya, le MI, la DEPP finances. Le FSHIU, La commune.
- La position actuelle occupée par la ville de Fès ne reflète nullement ses potentialités
et ses capacités à jouer un rôle d'avant-garde dans le secteur touristique aussi bien
en nombre de touristes, qu’en durées de séjour ;
- L’image de la médina a été écornée ces dernières années par plusieurs incidents
relatifs à l'effondrement de certaines constructions engendrant des victimes
humaines et à des actes de violences physiques à l'encontre de personnes résidentes
ou des touristes ; Ces incidents ne manquent pas d'avoir des impacts négatifs sur son
attrait économique et touristique qui se traduit par une baisse de la fréquentation et
un recul des investissements ;
- Les interventions dans la médina ont été à ce jour le fait presque exclusif des pouvoirs
publics. Si cette démarche se justifie, s'agissant de l'aménagement des espaces
publics, et de réhabilitation des monuments historiques, elle est moins évidente en
ce qui concerne les travaux de restauration de demeures particulières, même si elles
présentent un intérêt architectural certain, car elles peuvent constituer pour les
propriétaires et les investisseurs des opportunités d'affaires rentables
- L’action publique doit privilégier essentiellement les actions ciblant les principaux
secteurs de l’artisanat, du tourisme, du commerce et la restructuration du secteur
informel. Ce sont, sur le plan socio-économique, ces secteurs qui représentent la
dynamique vitale d’équilibre sociétal de La Médina de Fès. ces trois secteurs doivent
être développés, entretenus et valorisés efficacement en tant que sources de
richesses durables de la Médina de Fès. Cette dernière a, de tout temps, constitué un
centre d’activités commerciales aux rayonnements local, régional, national et
international. Le rôle économique et social du secteur du commerce doit y être
soutenu et développé
- Les projets et les actions s’inscrivant dans ces domaines prioritaires tiennent leur
opportunité dans le fait qu’ils doivent répondre aux principales attentes de la
population de la Médina, tout en constituant des actions complémentaires et
indissociables du programme de réhabilitation et de restauration des bâtisses et
monuments historiques de la Médina de Fès.
Les malades en souffrance aigue, autrement dit des personnes qui traînent pour
longtemps une maladie sans qu’elles puissent en être guéries et qui ne
bénéficient pas de soutiens sanitaire, financier et social ;
Les chômeurs de longue durée constitués généralement par des jeunes diplômés
qui, même s’ils ont la volonté de rechercher à s’insérer dans la vie active, ils n’ont
pas de moyens de s’y mettre ;
Les familles démunies qui sont des familles dont le nombre de membres est plus
ou moins nombreux mais ne disposant que de revenus très faibles et/ ou se
trouvant tous ou en partie dans l’incapacité de travailler.
Les métiers traditionnels dans la médina subissent maintenant des transformations et des
évolutions radicales tant au niveau de leur organisation qu’au niveau des méthodes de
production et de la matière première utilisée. La sauvegarde du patrimoine de la médina
exige également la sauvegarde de son artisanat, de ses métiers traditionnels et leur mode
d'organisation. Cette sauvegarde implique une réorganisation des métiers en tenant
Les activités polluantes ou engendrant des nuisances sonores, olfactives, les métiers qui
connaissent une mécanisation plus ou moins développée mais inadaptée au contexte et
au bâti de la médina, doivent être entièrement délocalisés au nouveau site de Ain Nokbi.
Une bonne partie de ces activités est déjà délocalisée mais reste encore à l'intérieur de la
médina, des métiers ayant des impacts négatifs sur le tissu urbain.
Les métiers traditionnels et les produits de l'artisanat sont sérieusement menacés dans la
médina, par les produits manufacturés de qualité douteuse, les imitations et les produits
du commerce informel. Le phénomène prend des ampleurs telles que l'espace médinois
est maintenant un gigantesque marché de produits de tous genre : les produits de
l'artisanat authentique, les produits de contrefaçon, les produits importés. Par ailleurs
certains métiers traditionnels sont délocalisés hors médina, soit dans les zones
industrielles pour les métiers tels que la dinanderie, la menuiserie, les forgerons etc… soit
dans les zones d'habitat à caractère social où la main d'œuvre est disponible à bon marché
; Aouinat el hajaj Sahrij Gnaoua, Ouled Tayeb, jnanates, Hay Hassani..
La même situation caractérise les produits de l'artisanat, la médina n'est plus le seul
endroit où on peut se procurer des produits de l'artisanat authentique, les quartiers de
Nargiss, Saada et même le centre-ville offrent des produits de même qualité que la médina
a des prix très compétitifs.
D’où la nécessité de procéder à une nouvelle organisation des métiers en médina. Cette
organisation doit aboutir à :
- Interdire l'implantation des métiers traditionnels dans les quartiers d'habitat hors
médina.
- Réserver les grands axes commerciaux et les circuits touristiques pour l’exposition et
la commercialisation des produits de l’artisanat local.
- La création de cafés thématiques dont notamment des cafés théâtres, cafés concerts,
cafés littéraires, etc. au sein des deux Fondouks : Fondouk el Berka et Staouiyine
retenus pour cet effet ;
Il s’agit en l’occurrence, des trois demeures Palais Mokri, Dar Glaoui et Dar Ba Mohamed
Chergui.
Parfois, les lieux réhabilités ne reçoivent aucune fonction, ce qui les rend quasiment sans
plus-value pour leur environnement immédiat, même s’ils ont un intérêt culturel ou
touristique.
- L’assouplissement des procédures de collecte des impôts et taxes locales auprès des
opérateurs et acteurs économiques au sein de la Médina (vérification, paiement …) ;
Mesures d'aide et
Etat des d'encouragement
Mesures d'accompagnement
constructions Construction/
Financement
Réhabilitation
Ruine Aide PHS PTR 1- Revoir la loi relative à la promotion de
Subvention de l'HS pour : a- inclure les logements
l'Etat : 60% sociaux réalisés dans les médinas dont la
CMR
du cout < VIT est < 250000 DH sans fixer de nombre
80000DH minimum de logements à réaliser. b-
TVA/HS =20% étendre ses dispositions aux travaux de
Dégradé Cout travaux PTR construction et de rénovation. 2- Instituer
<40000DH des prêts à taux réduit (PTR) aussi bien
PTR pour les pour les acquéreurs de logements sociaux
Assistance en médina dont les revenus sont
Moyen logements de
technique inferieurs à 5000 DH que pour l'auto
VIT<250000 DH
Encouragement construction des LS ou la réhabilitation de
investissement / ces logements. 3- Exonérer les
Assistance transactions immobilières au sein des
Bon CRI/ CII
technique médinas des frais d'enregistrement et de
CF.
- Des partenariats publics, semi publics et privés créant des processus de mobilisation
des acteurs locaux pour contrer la pauvreté et l’exclusion au moyen d’initiatives de
création de projets et d’activités générateurs d’emplois et de revenus, notamment
des projets et des activités s’inscrivant dans un contexte de développement territorial
et de l’économie sociale et solidaire ;
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 102
- Des dispositifs assurant en permanence la fonctionnalité de trois
piliers fondamentaux pour la lutte efficace contre la pauvreté et l’exclusion : l’accès
au travail, une aide aux revenus suffisante pour éviter l’exclusion sociale et un
meilleur accès aux services sociaux de base.
Dans l’ensemble, les objectifs à poursuivre selon les groupes pauvres ciblés peuvent être
les suivants ;
- Le pilotage ainsi que l'animation sur le terrain (par quartiers) des projets et actions
visant la prévention et la lutte contre la pauvreté et l'exclusion en associant les
acteurs locaux et surtout les associations actives en la matière au niveau de la Médina
de Fès.
- Développer l’artisanat
Objectifs - Protéger les produits authentiques de l’artisanat
- Créer une forte synergie entre l’artisanat le tourisme et la construction
- Former les artisans de l’avenir sur des bases modernes
- Mettre en place un LABEL spécial médina de Fès pour les produits d’artisanat
vendus au niveau de la médina. Ce LABEL assure le respect d’un certain
Mesures
proposées
nombre de normes de qualité et de l’environnement ;
- Labéliser les locaux de commerces des produits de l’artisanat qui respectent
la qualité et l’affichage des prix de leurs produits. Une classification à octroyer
aux locaux de commerce qui respectent des normes en matière de
commercialisation des produits d’artisanat : espace, qualité des produits,
affichage des prix,,
- Interdiction de vente des produits de contrefaçon d’artisanat,
- Transformer les belles demeures (Riads) réhabilitées en lieux permanents
d’exposition et de vente des produits d’artisanat, avec des spécialisations par
métier/bâtiment,
- Réhabiliter les lieux de production pour les activités non polluantes
- Développer les métiers artisanaux liés à la rénovation des bâtiments anciens
par les méthodes traditionnelles.
- Promouvoir la formation en métiers d’artisanat dans la médina
- Former des pépinières d’entreprises modernes spécialisées en activité
d’artisanat,
Déclinaisons - Engager un cabinet spécialisé pour définir un label médina de Fès et un label
pour les locaux de commercialisation des produits d’artisanat,
- Décision de la Wilaya et du Ministère des affaires générales pour interdire les
produits de contrefaçons à être commercialisés dans la médina
- Identification des Riads à réhabiliter et à transformer en lieu d’exposition
- Installer une école de formation dans les métiers de l'artisanat liés aux
travaux de réhabilitation en partenariat avec l'OFPT
Délais CMLT
Responsables Ministère de l’Artisanat, ADER
Partenaires Wilaya, Ministère des affaires générales
.
-
Développer les lieux de stockage
Mesures -
Développer des moyens de transport de marchandise spécifique à la
proposées
médina. Le transport par animaux pose divers problèmes.
- Organiser le transport des marchandises par horaire et selon des itinéraires
précises
- préserver la spécialisation des souks et lieux de certains commerce
Déclinaisons - Identifier les espaces libres pour construire des bâtiments qui seront dédiés
au stockage des matières premières.
- Améliorer les conditions d'exercice du commerce
- Travaux d'aménagement à effectuer dans les souks, places et lieux de
commerce
- Décision de la Wilaya pour organiser le transport de marchandises dans la
médina
Délais Moyen et long terme
Responsables AMDL, ministère de commerce et de l’Industrie, ADER, Wilaya
La non-immatriculation de la majorité des bâtisses dans les tissus anciens des villes
marocaines est un fait généralisé. Cette situation est contraignante pour toute
intervention visant leur développement. Ce dernier est tributaire de la fluidité des
transactions immobilières qui facilitera l’accès aux crédits bancaires et par la suite
l’investissement pour la restauration et la réhabilitation des constructions (Projet de
Stratégie Nationale d’Intervention dans les Tissus Anciens, Conseil National de l’Habitat)
Les héritiers des Habous privés se multiplient et deviennent très nombreux avec le temps.
Certaines bâtisses en totalisent des centaines. Ainsi, la part de chacun se réduit pour
devenir insignifiante dans certaines situations. Seuls les descendants pauvres continuent
à occuper la maison ceux qui ont les moyens l’ont abandonné pour s’installer ailleurs.
Cette situation rend difficile aussi bien les opérations d’entretiens que les interventions de
restauration.
Les biens immobiliers et fonciers des Habous constituent des biens figés. Ceux qui sont en
location, ils les sont à des prix bas. Les occupants sont souvent des personnes en situation
de fragilité et de pauvreté. Leur contribution à la restauration des logements qu’ils
occupent n’est pas envisageable. De plus ce sont ce type de logement et ceux en situation
de l’indivision et en copropriété qui manifestent des états de dégradation les plus avancés.
Ainsi, ces statistiques montrent l’importance du taux des bâtisses pour lesquelles les
interventions restent difficiles. Cette situation n’est pas propice à la mise en place d’une
stratégie de restauration et de sauvegarde dans laquelle les propriétaires peuvent occuper
une place notable. Cette situation empêche le recours à l’hypothèque de ces biens pour
des prêts bancaires.
En plus de cette diversité des statuts juridiques, le foncier dans le Médina se caractérise
également par d’autres aspects juridiques loin d’être simples. Ainsi, les propriétés dont les
limites ne sont pas clairement définies sont nombreuses. Ces situations sont à l’origine de
multiples litiges entre les propriétaires dont les propriétés sont mitoyennes.
Ainsi, les surfaces sont très variables allant de moins de 50m2 à plus de 2000m2 d’emprise
au sol voire davantage pour certaines demeures (Riads et Palais).
Le prix au mètres carré est conditionné par plusieurs facteurs : la superficie de la maison,
sa situation par rapport aux grandes artères de circulation et des portes (son niveau
d’accessibilité) son niveau de vétusté, sa richesse architecturale, sa possession ou non
d’une terrasse.
Une maison de 80 m2 composée de quatre pièces peut atteindre facilement 500.000 dhs.
Ce sont les grandes demeures (les Riads) recherchés notamment par des étrangers qui
En fait, un Riad rénové et bien situé peut valoir très cher. La situation près des portes et
des artères autorisant la circulation automobile offre une plus-value au foncier de la
Médina. Plus en se dirige vers le cœur de la Médina ou la zone piétonne où charrettes et
les ânes sont les seuls moyens de transport plus le prix de foncier baisse sauf cas
exceptionnels.
Il est difficile de dégager un prix moyen étant donné l’instabilité du marché et son
anarchie.
La sécurité juridique
La sécurité juridique est un gage du succès économique. Elle est la condition primordiale
pour la réussite du marché immobilier étant donné l’importance des sommes d’argents
sur lesquelles portent les transactions.
La réalité lorsqu'il s’agit des affaires foncières et immobilières est parsemée de pièges. Le
nombre de cas de spoliation portés devant les tribunaux atteste d’une certaine fragilité de
la sécurité juridique en matière des transactions foncières et immobilières.
Le deuxième article de la loi n° 39-10 portant code des droits réels récemment adopté est
considéré par nombre de spécialistes comme étant de nature à porter atteinte à la
propriété privé. Cet article stipule que "Les annulations ou modifications ultérieures ou
radiations du titre foncier ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers inscrits de
bonne foi que si le titulaire du droit a subi un préjudice résultant d’une falsification ou faux
et usage de faux, à condition toutefois qu’il ait porté plainte dans un délai de quatre ans à
compter de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation, modification ou
radiation." De nombreuses critiques ont été formulées à l’encontre de cet article le
considérant comme peu soucieux de préserver les biens des propriétaires. Un bien
immobilier spolié n’ayant pas fait l’objet de plainte dans un délai de 4 ans après son
inscription frauduleusement sur le registre foncier est perdu pour son véritable
propriétaire.
La rareté des biens immobiliers immatriculés et inscrit sur les registres fonciers dans la
Médina contribue à la fragilisation de cette sécurité juridique.
Adoption des mesures spéciales pour les cas qui sont dans l’incapacité de fournir
toutes les pièces justificatives de leur propriété.
b. La mobilisation foncière
Une des principales sources du foncier est, les constructions menaçant ruines. Les
difficultés relatives à la réhabilitation et à la restauration de ces constructions quand elles
sont encore sur pied et le coût nécessaire au déblaiement des débris quand elles
s’écroulent sont des facteurs qui peuvent décourager de nombreux propriétaires.
La superposition des différents aspects des constructions menaçant ruine est en mesure
de mettre en lumière un foncier potentiellement mobilisable. La superposition du statut
juridique et du niveau de la dégradation des bâtisses est capable de mettre en évidence
les parcelles à récupérer facilement (propriété des Habous, propriétés privées à céder…)
Dans le contexte où la commune est dépourvue de foncier apte à être mis à disposition
aux éventuels investisseurs et où les propriétaires restent en grande majorité renfermés
dans une logique de raisonnement individuelle animée par le profit, le recours aux outils
juridiques est nécessaire pour trouver les solutions adéquates. Les pouvoirs publics
doivent recourir à l’acquisition de l’immobilier à travers les différentes actions foncières
permises par les lois en vigueur.
Le droit de préemption est un des outils qui permet de se procurer du foncier. Cependant,
son utilisation dans le contexte de la Médina où les coûts sont relativement élevés n’est
pas souvent judicieuse. Car les moyens financiers à mobiliser peuvent rapidement
dépasser les capacités budgétaires de la ville.
Mais un choix de secteurs stratégiques pour la mise en action de cette procédure est en
mesure d’alléger son poids. Ainsi, il est essentiel dans une première étape de repérer les
secteurs stratégiques offrant les possibilités et les potentialités d’intervention sur le
foncier. Cette étape débouche sur l’identification d’un potentiel foncier. Ce dernier reste
à ce stade théorique et ne prend pas en considération les stratégies des propriétaires.
L’échange foncier : L’échange foncier peut s’ajouter à ces mesures juridiques. En fait il est
possible que les pouvoirs publics procèdent à la proposition d’échange des maisons de la
Médina contre des lots de terrains ou des appartements dans la nouvelle ville de Fès. Les
maisons récupérées peuvent être cédée moyennant des baux de location de longue durée
ou des baux de réhabilitation. Ce dispositif est en mesure d’inciter des propriétaires en
court de moyens financier à céder leurs maisons. Il est aussi un moyen d’attraction des
investisseurs.
Le décret de 2013 régissant les marchés publics rappelle les principes de base de passation
des marchés publics qui sont :
Se conformer à ces règles est très contraignant pour les services et organismes publics
intervenant dans la Médina. De nombreux travaux et interventions qu’ils font exécuter ont
un caractère urgent exigeant parfois une réaction immédiate. Le législateur n’a pas prévu
d’exception et n’a pas statué sur de telles situations.
L’ADER Fès dispose d’un règlement des marchés propre, adopté par son conseil
d’administration. Ce règlement a permis de dépasser les contraintes rencontrées
précédemment dans la passation des marchés et commandes ainsi que dans l’exécution
des travaux. Cependant, il convient d'actualiser certaines de ses dispositions à l’évolution
du contexte particulier de la Medina, aux situations d'urgences qui y prévalent et au
volume des travaux à exécuter.
La société civile, sous forme d’associations, est devenue un des principaux acteurs dans la
vie des quartiers des villes marocaines. La Médina de Fès en compte également des
dizaines. Celles-ci peuvent constituer un partenaire fiable dans plusieurs interventions.
L’encouragement des associations crédibles travaillant dans les domaines ayant un impact
direct sur la sauvegarde de la Médina par des subventions peut être une voie pour délester
les pouvoirs publics de recourir directement à des prestataires de services.
Depuis la promulgation de loi 12/90 relative à l’urbanisme, la médina de Fès a été couverte
par deux plans d’aménagement élaborés par les services de l’Agence Urbaine et de
sauvegarde de Fès en collaboration avec l’ADER/Fès, Ces documents établis
conformément aux dispositions de la loi traitent l’espace de la Médina au même titre que
le reste de la ville, c’est-à-dire un aménagement basé sur un zonage du territoire avec des
dispositions réglementaires précisant les modalités de son application ainsi que les
servitudes et les équipements à implanter ou conserver.
Les enseignements tirés des anciens plans, est que la médina a besoin plus d’un Plan de
réhabilitation et de développement adapté à son contexte particulier que d’un PA
classique dont la mise en œuvre s’avère difficile quel que soit sa qualité et l’expertise de
ses concepteurs.
Le nouveau PA que l’Agence Urbaine en collaboration avec l’ADER/Fès compte établir, doit
rompre avec la démarche classique d’établissement d’un PA et ne plus se contenter d’un
simple changement d’échelle (le 1/1000 au lieu du 1/2000eme) pour que le PA de la
Medina soit adapté à son tissu spécifique.
Parler du marketing territorial de la Médina de Fès, c’est s’interroger sur la nature des
actions à mener et des outils à utiliser afin d'améliorer l'attractivité de la Médina à travers
ses différentes dimensions économiques, patrimoniales et culturelles pour atteindre les
objectifs fixés par le plan stratégique de développement et de sauvegarde de la Médina
de Fès.
Pour la Médina de Fès, l’enjeu du marketing territorial réside dans la constitution de fortes
capacités d’attraction de nouveaux promoteurs d’activités économiques, sociales et
culturelles génératrices d’emplois et de revenus au bénéfice du territoire de la Médina et
de ses habitants. Il réside aussi dans les opportunités réelles qu’il offre pour favoriser
l’implantation de nouvelles entreprises ou unités de production représentant des sources
effectives d’emplois et de revenus sociaux et fiscaux.
La qualité de l’interactivité résultante des multiples actions portant sur ces cinq
dimensions est acquise quand les performances de l’intensité et de la complémentarité
des efforts accomplis par les acteurs afférents à chaque dimension aboutissent à la
formation d’une représentation de la Médina de Fès, jugée la meilleure, et perçue ainsi
par les acteurs de ses environnements directs et indirects. Par ces efforts et actions, des
forces d’attraction peuvent caractériser chacune des dimensions ainsi comme suit :
- L’image des acteurs et services publics, soit l’opinion qu’ont les acteurs des
environnements directs et indirects de la Médina sur les acteurs publics locaux et les
services publics. Cette opinion s’exprime favorablement quand ces acteurs et services
maintiennent de bonnes relations avec les habitants et les opérateurs économiques,
sociaux, culturels et politiques de la Médina de Fès, et quand ils s’affirment en tant
que décideurs et gestionnaires rationnels, efficaces et dévoués. Il est à retenir que
l’image des acteurs et services publics est décisive dans l’attraction d’opérateurs ou
de visiteurs cibles : les investisseurs, les entreprises, les résidents, les touristes…
Cette relation de confiance sera d’autant plus solidifiée que les agents d’autorité, les
décideurs et gestionnaires des services sectoriels et les élus se livrent effectivement et
prioritairement à la lutte contre le gaspillage de toute sorte, l’éradication de toutes les
sources de pollution et de tous les facteurs de nuisances sociales, commerciales et
professionnelles. A ce titre, l’action constante doit porter sur la valorisation des produits
artisanaux, touristiques et culturels spécifiques à la Médina de Fès, riches en savoir-faire
traditionnels.
Tous les acteurs doivent s’engager énergiquement pour encourager les productions
locales, les métiers locaux et le rayonnement de la Médina de Fès sur la base d’un partage
de valeurs et de comportements citoyens symboles d’une Médina attachée aux conditions
saines d’un développement durable. Ces acteurs doivent agir dans un cadre de
coordination assurant le maximum d’effets de synergie et de complémentarité.
La médina et Fès jdid sont des espaces fragiles exposés en permanence à des défis et des
menaces multiples, La dégradation des bâtisses, la pollution des oueds et les sources, les
A cette fin, il faut entendre par prévention et traitement des risques, la prise en charge de
risques tels que :
A ces risques s'ajoute la menace de dépeuplement de la médina qui perd chaque année
plus de 340 ménages, la disparition de certains métiers traditionnels, le recul des produits
de l'artisanat au profit des produits manufacturés et de contrefaçon et la prolifération du
commerce informel qui concurrence le commerce traditionnel.
Les différents programmes et actions urgentes mises en place par les pouvoirs publics,
depuis une trentaine d'années, visent essentiellement à sauvegarder la médina et ses
structures originales et malgré les résultats enregistrés ces programmes ont atteint leur
limites, la médina est plus que jamais menacée.
Les interventions des structures mises en place seront définies par des procédures
consignées dans des manuels précis constamment mis à jour et adaptées au contexte de
la médina.
Pour assurer une bonne efficacité des interventions des structures chargées de la gestion
des risques, il est primordial d'assurer une bonne coordination des interventions
publiques. En effet, plusieurs administrations et organismes publics interviennent en
Medina : la Commune de Fès, l'Arrondissement de Fès Medina, la Commune de Mechouar
Fès-Jdid, le Pachalik de Mechouar Fès-jdid, le Pachalik de Fès médina, L'ADER, L'AUSF, LA
Direction de l'Habitat et de la Politique de la Ville, la Direction de la Culture, Les Habous,
la RADEEF, l'Education Nationale, Le Tourisme, et autres administrations…..
Les interventions opérées en Médina entrent soit dans le cadre des programmes et
activités normales des services et organismes publics soit dans le cadre d'opérations
spécifiques suite à des situations d'urgence. Dans tous les cas de figure, ces interventions
sont insuffisamment coordonnées, les commissions instaurées par les autorités sont, la
plus part du temps, des commissions sectorielles chargées de missions précises et limitées
dans le temps.
Il ne s'agit pas ici d'ajouter une nouvelle structure d'intervention en plus de celles qui
existent déjà, mais plutôt de réorganiser le fonctionnement et les interventions des
différentes commissions et cellules existantes en une seule structure opérationnelle qui
coordonne et oriente les actions publiques en Médina.
Ces expériences acquises sont le fruit de bonnes pratiques mises en œuvre qui consistent
a mettre en œuvre des solutions techniques de restauration et de réhabilitation sur la base
des connaissances et pratiques de la population, des artisans et des maalems. Ces best
pratiques de participation et d'implication de la population, des artisans et des détenteurs
de savoir populaire est la meilleure condition de réussite du programme complexe de
réhabilitation et de développement du tissu ancien. Elles doivent être généralisées et
développées au même titre que les procédés techniques et scientifiques de la restauration
et de la réhabilitation.
i. Gestion Urbaine
La gestion urbaine dans le tissu ancien reste régie par les mêmes textes et procédures
instituées pour toute la ville alors que la médina présente des caractéristiques et des
problématiques complètement différentes du reste de la ville.
A l'exception de l'arrêté municipal permanent datant des années 60, qui présente un
règlement de construction spécifique pour la médina, tous les autres textes régissant la
gestion urbaine en médina ne font aucune distinction avec les autres tissus urbains.
Le PA de la médina intramuros arrivé à terme en 2014, propose un règlement basé sur des
principes de conservation, de rénovation et de restauration délimitant ainsi des zones où
chaque principe doit être appliqué mais sans détailler les actions à mettre en œuvre pour
appliquer ces principes. L'initiative est ainsi laissée aux techniciens membres des
commissions qui sont contraints dans certains cas, de traiter les demandes de construction
et/ou de rénovation sur la base de principes généraux proposés par le règlement du PA.
FICHE N° 20
Depuis la promulgation de loi 12/90 relative à l’urbanisme, la médina de Fès a été couverte
Motifs par deux plans d’aménagement élaborés par les services de l’Agence Urbaine et de
sauvegarde de Fès en collaboration avec l’ADER/Fès, Ces documents établis conformément
aux dispositions de la loi traitent l’espace de la Médina au même titre que le reste de la ville,
c’est-à-dire un aménagement basé sur un zonage du territoire avec des dispositions
réglementaires précisant les modalités de son application ainsi que les servitudes et les
équipements à implanter ou conserver.
La médina a besoin plus d’un Plan de réhabilitation et de développement adapté à son
contexte particulier que d’un PA classique dont la mise en œuvre s’avère difficile quel que
soit sa qualité et l’expertise de ses concepteurs.
Doter la médina et Fès Jdid d’un outil de travail juridique, adapté, souple et opérationnel
Objectifs spécifique à son environnement social, urbanistique et économique.
Mesures et Etablissement d’un Plan d’Aménagement et de Sauvegarde adapté à la Médina qui porte sur
actions :
proposées - La restauration des monuments et demeures historiques :
Le maintien des composantes architecturales et architectoniques des
monuments et demeures historiques en respectant leur structure originale,
façades intérieures et extérieures et ouvertures
Le maintien de la hauteur initiale de la construction ;
Le maintien du patio et de la distribution interne d'origine ;
- L’aménagement des axes de commerce et d’activités, les places, portes et parkings :
Maintenir les réseaux d’eaux traditionnels ;
Au niveau du revêtement des rues utiliser un pavé ayant des
caractéristiques esthétiques ;
Supprimer les marches et aménager les pentes à la circulation de véhicules
adaptés à la médina et aux personnes de mobilité réduite.
Prévoir des sanitaires en nombre suffisant.
Enterrer les lignes du réseau électrique et téléphone.
Supprimer les enseignes et les devantures métalliques et lumineuses
- L’aménagement des rues de quartiers, reliant les axes principaux en respectant :
Le cachet architectural traditionnel des façades longeant les rues ;
Les encorbellements dans leurs formes originelles ;
Les portes, fenêtres et ouvertures dans leurs formes originelles ;
Les hauteurs initiales des constructions.
- Les interventions sur les composantes urbaines définissant les mesures à appliquer :
Secteurs de restauration
Secteurs de réhabilitation
Secteurs de rénovation
Secteurs de restructuration
FICHE N° 25
FICHE N° 26
a. Cadre institutionnel
Ce sont des établissements à caractère non lucratif, exerçant essentiellement des missions
de service public, sans contrepartie dans la majorité des cas, leur fonctionnement étant
assuré grâce à des dotations annuelles du budget de l’état. Leur conseil d’administration
regroupe généralement des représentants des départements ministériels concernés et est
présidé par leur ministère de tutelle qui nomme leur direction générale, oriente dans la
plupart des cas leur plan d’action, leur accorde l’enveloppe budgétaire nécessaire à leur
fonctionnement. Ils sont soumis par ailleurs au contrôle financier du ministère des
finances qui s’implique aussi bien dans le budget de fonctionnement que dans les
engagements financiers découlant des actions (études, travaux…) entreprises par ces
établissements.
C’est le cas des agences urbaines, des académies régionales d’éducation et de formation,
des agences régionales de développement, des universités et instituts de formation….
Des entreprises publiques ont le statut de SA de droit privé qui leur confère les mêmes
droits et obligations que les entreprises du secteur privé. Leur gouvernance est assurée
soit par un conseil de surveillance et un directoire soit par un conseil d’administration et
une direction générale. Elles sont soumises au contrôle de l’état (MEF) et la nomination
de leur dirigeant s’effectue selon le caractère stratégique de leurs activités, au niveau du
conseil des ministres ou par le conseil de gouvernement.
Une des principales différences entre ces types d’EEP réside dans la procédure de création
qui relève, d’un texte de loi approuvé par le parlement en ce qui concerne les
établissements publics, ce qui nécessite des délais relativement longs et un consensus sur
l’intérêt général de leurs activités, et un décret du chef de gouvernement pour les SA, qui
peut intervenir rapidement après accord du MEF.
L’ADER Fès a opté dès sa création en 1989, pour le statut de SA, de par la nécessité de
disposer rapidement d’une entité en mesure d’opérer d’une manière efficiente et
diligente dans un tissu qui se caractérise par un état de dégradation avancé, mettant en
péril la sécurité des constructions et des habitants qui y résident ainsi que des touristes
qui la visitent quotidiennement. Ce choix se justifie par ailleurs, par la menace que
constitue cette situation, sur les équilibres sociaux économiques et le positionnement de
la médina dans le territoire de la ville étant donné le poids démographique de ses
habitants et l’importance des activités artisanales et commerciales qui y sont exercées.
Cette démarche volontariste, semble avoir été trop ambitieuse eu égard à l’immensité de
la tâche (nombre de constructions à dédensifier, nombre de ménages à reloger,
dégradation continue et rapide des bâtiments…) à la complexité de la mission (conditions
socioéconomiques des ménages, statuts juridiques de propriété et d’occupation,….) aux
difficultés de mise en œuvre (procédures administratives, absence de qualification, ….) à
la culture de l’entreprise (primauté de l’action publique, respect des matériaux et
techniques traditionnelles…) et au caractère éminemment social des interventions.
Par ailleurs et afin de garder une efficience d’intervention, l’ADER devra militer pour
maintenir la dispense exceptionnelle dont elle bénéficie en matière de contrôle financier
préalable et établir des règles et des procédures de gestion, des outils d’audit interne et
de contrôle de gestion, conformément au « code marocain de bonnes pratiques de
gouvernance des entreprises et établissements publics ».
Dans ce sens, la cour des compte dans son rapport de 2015, souligne que « l’objectif de la
création de l’Ader sous forme de société anonyme (SA) était de lui permettre de produire
des prestations rémunérées, et partant, de générer des profits à même d’assurer sa
continuité et son développement», or « l’Ader n’a pas pu générer de bénéfices du fait
qu’elle agit, essentiellement, dans un secteur à connotation sociale connu par sa
précarité ».
Cet EPA dont la présidence du conseil d’administration sera assurée par le Ministère de
l’intérieur, devrait comporter en son sein, les différents Ministères concernés : urbanisme,
habitat, culture, tourisme, artisanat, Habous, finances (domaine et budget) ainsi que la
RADEEF, le CRI, l’ANCFCC, le GPBM, quelques associations professionnelles et ONG
représentatives pour garantir une large participation et une adhésion aux programmes
projetés.
Son organigramme actuel doit être revu pour tenir compte de son ressort territorial, de
ses nouvelles missions et des modes opératoires adoptés. (Voir projet en annexe). De
même qu’il est nécessaire de définir un statut du personnel et de rémunération qui tient
Depuis sa création l’ADER Fès agit sur un territoire limité à la médina de Fès et de Fès Jdid
intramuros, même si ces dernières années, elle a eu à intervenir dans la médina de Séfrou
dans le cadre d’une convention avec l’état.
Cette extension devrait, pour être complète, englobée, à court terme, les autres médinas
de la région à savoir : Moulay Idriss Zerhoun, Séfrou et el Bhalil, pour lesquels des
programmes d’intervention devraient être élaborés en coordination avec le MATNUHPV,
la DGCL, les autorités et les élus locaux.
Prérogatives
Prérogatives à transférer
c. Filières à développer
L’ADER qui a accumulé un savoir-faire indéniable et une expertise reconnue, dans le cadre
des opérations publiques de réhabilitation et de sauvegarde, devrait développer de
nouvelles filières orientées essentiellement vers le secteur privé individuel et les
investisseurs dans son ressort territorial.
Pour ce faire, le secteur privé ne dispose pas de l’expertise nécessaire. Le recours aux
hommes de l’art (architectes, maalams…..) est certes indispensable, mais ne saurait
remplacer la capitalisation des expériences et l’expertise acquise par l’ADER qui se doit
d’être mise à contribution pour éviter les écueils rencontrés et adopter les techniques et
les matériaux idoines.
Cette filière MOD serait rémunérée à sa juste valeur et devrait, par ailleurs, constituer une
ressource complémentaire pour couvrir au minimum les services rendus, voire supporter
La seconde filière, qui est tout autant porteuse, est relative au partenariat public- privé
(PPP), où l’ADER pourrait s’associer avec des investisseurs pour le montage en commun
de projets « win-win », où l’ADER pourrait prendre en charge le foncier et les études
préliminaires et contracterait avec un ou plusieurs investisseurs qui apporteraient le
financement et se chargeraient de la gestion et de l’exploitation. Cette formule a
l’avantage de faire appel au financement privé et donc de soulager la contribution de
l’état, ainsi que de définir préalablement au lancement du projet, sa destination et son
usage futur, pour éviter d’immobiliser du budget inutilement et de faire face à une
dégradation de bâtiments réhabilités et non utilisés.
Dans ce cadre l’ADER assurera soit la maitrise d’ouvrage soit agira en tant que maitre
d’ouvrage délégué, ce qui lui permet dans les 2 cas de garder la maitrise de l’opération et
d’avoir la garantie de l’aboutissement du projet.
Le choix du partenaire privé peut se faire par appel à manifestation d’intérêt national,
voire international, sur la base d’un cahier des charges qui précise les droits et obligations
des partenaires, afin de faire jouer la concurrence et de retenir le meilleur partenaire. Il
peut également se faire de gré à gré selon le type de projet et l’intérêt qu’il suscite,
toujours sur la base d’un cahier des charges et un contrat de partenariat. Il peut dans
certains cas nécessité, une démarche volontariste de recherche par divers moyens, avis
dans la presse, participation aux salons et foires spécialisées, contacts avec les organismes
professionnels...afin d’identifier le meilleur partenaire et définir les conditions de mise ne
œuvre optimales.
Le PPP peut aussi être à l’initiative d’un investisseur privé porteur d’une idée à développer,
ou d’un projet à réaliser, pour lesquels il a besoin de l’appui, du soutien et d’un
engagement de la puissance publique pour l’entreprendre et garantir ses chances de
réussite. Les mêmes règles et procédures devraient être appliquées dans ce cas.
Les interventions de l’ADER portent sur 2 grandes familles de projets : (i) la réhabilitation
et la restauration des bâtiments de valeur architecturale et historiques, des riads et belles
demeures et de constructions à usage artisanal, commercial ou religieux, (ii) le traitement
et le confortement des constructions insérées dans un processus de dégradation.
Ces projets font l’objet de conventions de financement entre l’état représenté par le MEF,
le MI (DGCL), le MATNUHPV (FSHIU), les Départements Ministériels intervenant dans la
médina, la commune et l’ADER qui arrêtent la liste des bâtiments à traiter, la nature de
l’intervention, les délais de réalisation, le montant des financements prévisionnels et le
planning pluriannuel de leur déblocage.
Les projets inscrits dans ce cadre font rarement l’objet d’étude d’exécution préalable et
d’un montage financier précis. Les couts des travaux sont estimés sur la base de ratios au
m2 à partir des travaux similaires déjà réalisés. Ils sont par la suite actualisés au fur et
mesure de la passation des marchés de travaux, qui sont généralement attribués à des
maalams spécialisés dans les différents corps d’état envisagés : plâtre, bois, zellige,
marbre...
Les travaux sont, autant se faire que peut, exécutés en respectant les éléments
architectoniques et décoratifs existants, en utilisant les matériaux de construction
d’origine et en ayant recours aux techniques de mise en œuvre traditionnelles pour
sauvegarder la valeur patrimoniale et symbolique des édifices et leur restituer leur aura et
leur splendeur initiale.
Les entreprises marocaines sont très peu spécialisées dans ce domaine et la transmission
du savoir-faire n’est pas suffisamment assurée. Certains projets publics et des projets
touristiques font appel aux matériaux traditionnels (zellige, bois, plâtre…) ce qui permet
leur maintien voire leur développement, mais leur utilisation se fait dans le cadre de
constructions par de techniques modernes (béton, acier, structures métalliques…) qui ne
permettent pas de perpétuer comme il se doit, les arts et techniques traditionnels.
Ce type d’intervention est le plus difficile et le plus complexe, car il concerne des
constructions qui constituent une menace sur la sécurité des biens et des ménages qui
vivent dans la précarité sociale et matérielle et qui sont dans une situation d’occupation
souvent aléatoire sur le plan juridique.
Cette démarche devrait être généralisée dans le cadre d’une convention cadre avec le
conseil régional des architectes et la fédération régionale des ingénieurs conseils pour
garantir la qualité des études et du suivi et assurer l’encadrement exhaustif des projets
initiés.
Il est temps que la totalité des échafaudages installés depuis les années 2000, et qui
renforcent le sentiment d’insécurité régnant dans la médina, puisse laisser rapidement, la
place à des constructions confortées, dont les structures ont été consolidées et qui ne
présentent plus de danger d’effondrement pour retrouver le plaisir de vivre et de visiter
les différents quartiers de la médina et accroitre l’attrait sur le plan économique et
commercial qui l’a toujours caractérisé.
Le recours à des appels à projet est à envisager pour donner la priorité aux ménages les
plus engagés et susciter une émulation entre eux et une plus grande adhésion au
programme de confortement.
Au niveau international, l’ADER a collaboré avec la banque mondiale qui a accordé un prêt
à la municipalité de Fès, ainsi qu’avec le programme du MCC qui a financé certains projets
dans la médina, notamment l’aménagement de la zone de lalla yadouna.
La promulgation le 27 avril 2016 de la nouvelle loi 94-12, relative aux bâtiments menaçant
ruine et à l’organisation des opérations de rénovation urbaine, s’inscrit dans la volonté des
pouvoirs publics d’encadrer ces opérations et de clarifier le rôle et les responsabilités des
différents acteurs.
Le texte de loi institue, une procédure devant être suivie en cas de situation d’urgence et
qui consiste à informer la population concernée des dangers constatés, à renforcer les
bâtiments qui menacent de s’effondrer, à interdire tout usage de ces bâtiments et à
procéder à leur démolition dès leur évacuation et au relogement provisoire des ménages
concernés.
Le président du conseil de la commune, saisi les propriétaires et/ou les exploitants pour
exécuter les travaux nécessaires et en cas de refus de ces derniers, procède directement
et à leur frais à la réalisation des travaux nécessaires.
La loi prévoit par ailleurs, l’institution d’une commission provinciale présidée par le
gouverneur chargée notamment de fixer les limites des zones comportant les bâtiments
menaçant ruine et les opérations de rénovation urbaine. La délimitation de ces périmètres
se fait par arrêté du président du conseil communal ou du gouverneur en cas de
chevauchement entre les communes et constitue un préalable pour l’établissement du
« plan de rénovation urbaine ». Ce PRU établit à l’initiative de l’administration ou de
l’agence de rénovation créé par la présente loi, est soumis à l’avis de la commune et
approuvé dans des conditions qui seront fixées par voie réglementaires. Le PRU a pour
objectif de valoriser l’espace urbain et d’améliorer les conditions de vie et de logement, il
comporte un programme de rénovation urbaine s’étalant sur une période maximale de 10
ans et vaut déclaration d’utilité publique pour la période de sa validité.
Enfin le texte ne cite nullement l’ADER en tant qu’unique institution spécialisée en matière
de rénovation urbaine et de traitement des bâtiments menaçant ruine mais fait référence
d’une manière permanente à l’administration et aux communes qui sont les partenaires
directes de l’ADER et ne comporte aucune disposition pouvant gêner ou empêcher la
poursuite de ses activités.
L’ADER gagnerait cependant, à établir un plan de réhabilitation tel que prévue dans le
texte de loi et qui s’apparente au plan stratégique visé par le texte de classement de la
Médina de Fès par l’UNESCO. La présente étude va dans ce sens en élaborant un plan de
développement stratégique et de sauvegarde qui s’intègre totalement dans l’esprit et la
vision du nouveau texte de loi.
La loi prévoit enfin la création d’une Agence Nationale pour la rénovation urbaine et la
réhabilitation des bâtiments menaçant ruine placée sous la tutelle du MATNUHPV.
L’agence est en charge des études, de l’élaboration et de la supervision de la mise en
œuvre des plans de rénovation urbaine et d’ opérations de traitement des bâtiments
menaçant ruine, de la réalisation de travaux d’infrastructure, de construction de logement
et d’opérations d’aménagement foncier, de l’acquisition du foncier nécessaire, du
financement des études et des travaux d’expertise et à donner son avis sur les projets de
rénovation urbaine qui lui sont soumis.
La création de cette Agence Nationale et son positionnement avec les opérateurs existants
que sont l’ADER dont le ressort territorial vient d’être étendu, et les sociétés filiales d’Al
Omrane qui sont liées par des conventions avec l’état, en cours de réalisation ou de mise
en chantier, nécessitera un temps certain pour la mise en place de ses structures et la
définition de son programme et des modalités opérationnelles de sa mise en œuvre. Elle
reste cependant qu’elle sera largement tributaire de la dotation budgétaire que l’Etat est
prêt à lui accorder et des fonds encore réellement disponibles dans le FSHIU.
Une convention entre les 2 institutions devrait intervenir rapidement pour faire profiter la
nouvelle Agence de l’expérience et de l’expertise de l’ADER à travers l’organisation
d’ateliers, de stages de formation et de visites des sites réalisés ou en cours et lui
permettre de bénéficier des meilleures pratiques dans ce domaine et des pratiques
abouties qui sont le fruit de longues années d’expérience.
L’ADER pourrait elle aussi profiter de la vision transversale et des ressources nationales
que la nouvelle Agence, aura à mobiliser pour financer et réaliser les plans de rénovation
urbaine en ayant recours à l’ADER et aux sociétés al Omrane. La création éventuelles
d’antennes régionales, voire si elle est autorisée de filiales dans les régions qui comportent
des médinas en s’inspirant du découpage prôné par l’étude de la banque mondiale et en
ciblant les villes qui connaissent la problématique des BMR nécessiterait de mettre en
place un nouveau modèle de coopération et de partenariat.
Les 2 entités peuvent parfaitement et intelligemment cohabiter, pour peu qu’il n’y ait pas
de cannibalisme au niveau du ressort territorial, qu’il ait complémentarité et synergie et
non volonté d’établir des rapports hiérarchiques, qu’il ait reconnaissance de l’expertise
acquise et acceptation de la dimension stratégique et de l’échelle territoriale dans l’intérêt
commun et l’urgence avérée de l’action collective de rénovation urbaine, de traitement
des BMR et de sauvegarde de notre patrimoine architectural, culturel et historique
Responsable L’ADER
Partenaires Ministere de l'interieur, wilaya de Fès-Meknès, Region Fès-Meknès
Responsable L’ADER
Partenaires Wilaya, OFPTT, Ecole d'architecture de Fès, Université sidi Mohammed ben
Abdallâh, FNBTP
Mesures et établir un plan de réhabilitation tel que prévu dans le texte de loi et qui
actions s’apparente au plan stratégique visé par le texte de classement de la médina
proposées
de Fès par l’UNESCO.
- Etablir un manuel de procédure conforme aux préconisations de la nouvelle
loi pour le cas d’urgence et les cas normaux.
- Approuver l’étude du plan stratégique et de sauvegarde de la médina de Fès
Déclinaisons
- Lancer l’étude d’élaboration du plan de rénovation urbaine (PRU)
- Etablir une convention de réalisation et de financement du programme
décennale de rénovation urbaine.
Planning Court terme
Responsable L’ADER
Partenaires MI. MATNUHPV, wilaya, DRHPV
Responsable L’ADER
Partenaires MHUPV, MI, wilaya, Région.
- Des indicateurs ciblés permettant d’évaluer les progrès réalisés et d’informer sur les
résultats et l’impact des programmes
Les projets réalisés ces dernières années dans le cadre de la réhabilitation et la sauvegarde
de la médina de Fès, quel que soit leur niveau de réussite et la qualité de leur mise en
œuvre, se sont fait sans recours à une programmation pluriannuelle véritable et sans
disposer de vrais dossiers d’études socioéconomiques, de faisabilité et de marché, ni
d’études techniques et financières détaillées et précises.
La nature des projets réalisés et le contexte de leur programmation n’ont pas contribué à
la mise en place de règles et procédures opérationnelles et prudentielles pour garantir
leur réussite en termes de respect des délais de réalisation et d’enveloppes budgétaires,
mais aussi en ce qui concerne leur devenir, leur destination et leur usage futur.
La base de données, devrait regrouper la liste de la totalité des matériaux utilisés, avec
leurs spécifications propres et leurs modes d’utilisation, les techniques constructives
usitées, la liste des entreprises et maalams par spécialités, celle des architectes et des BET
en fonction de leur expérience dans le domaine, les prix des matériaux et le cout de leur
mise en œuvre ….
Le SIG devrait être actualisé et complété par l’ensemble des données qui permettent une
connaissance aussi parfaite que possible de la situation de l’existant et une prise de
décision sur la base de données fiables, précises, mises à jour régulièrement et
exhaustives. Ces données doivent concernées le bâti, ses caractéristiques, son état
pathologique, son statut foncier, les activités par nature, par emplois et chiffre d’affaire
Il y a lieu enfin de disposer d’une vision plus stratégique à moyen et long termes, qui tient
compte de la nécessité de sauvegarder le patrimoine architectural et historique, de
l’urgence de traitement du cadre bâti en dégradation, mais aussi et surtout des mutations
démographiques de la population de ces tissus et de leur situation de travail et de niveau
vie, et de la menace d’exclusion et de ghettoïsation auxquelles elles sont en permanence
exposées. Vision qui doit s’inscrire dans le cadre de la stratégie de développement local et
régional, d’une démarche qui intègre l’ensemble des secteurs agissant dans les médinas
et concernés par son devenir, et de la politique des pouvoirs publics en matière de
développement du capital immatériel du pays, qui constitue une réserve importante de
croissance insuffisamment exploitée à nos jours.
Dans ce cadre et tenant compte des aspects traités ci-dessus afférents aux données
technico financières, aux aspects socioéconomiques et au niveau stratégique, l’ADER
devrait, affiner son système de programmation et rendre son ciblage des projets plus
sélectifs sur la base de critères objectifs et pragmatiques et de critères de réussite et de
performance technico-financiers et socio-économiques.
Cette démarche devrait s’appliquer aussi bien pour l’identification des projets de
réhabilitation et de sauvegarde, que pour leur montage, leur mise en œuvre et leur
exploitation.
identification des
propriétaires et des
occupants
état et plan parcellaire situation juridique geometre
limites de propriété
consistance de la
construction
état du bâti
laboratoire ou BET
travaux nécessaires
expertise technique
cout estimatif laboratoire ou BET +
délai de réalisation Architecte
variantes pour,
l’aménagement, la
réhabilitation ou la
plan de réhabilitation Architecte
restauration,
techniques et
matériaux à utiliser
l’usage existant
environnement
spatial et
économique
Une étude de positionnement et bureau d'étude et
variantes pour
de marketing de consulting
l’affectation future
fonction optimale
montage
institutionnel
Concernant les projets de traitement des constructions menaçant ruine, leur identification
et leur traitement doivent respecter les mesures préalables suivantes :
Elle n’a cependant, véritablement pris de l’ampleur et n’a concerné un nombre important
de projets et une grande diversité de nature et d’usage qu’en 2013 date à laquelle un
programme de réhabilitation de 27 monuments a été présenté à SM le roi qui accorde à
la préservation et la sauvegarde du patrimoine une attention particulière et l’entoure
d’une grande sollicitude.
Cette évolution sans précèdent a concerné le nombre de projets, leur typologie ainsi le
montant des investissements qui ont atteint en 2013, 285.5 mdhs. Elle a permis par ailleurs
à l’ADER de s’affirmer comme le spécialiste par excellence en matière de réhabilitation et
de restauration et de développer une expertise avérée au niveau national et reconnue par
les organisations internationales spécialisées. Cette situation, augure de perspectives
positives aussi bien pour les futurs projets de l’ADER que pour les projets des autres
opérateurs publics, des investisseurs et des promoteurs privés intéressés par cette filière
prometteuse dont les potentialités restent encore à développer et à enrichir.
Les contraintes rencontrées sont en partie, inhérentes à ce type de projets qui ont leur
spécificités propres et ne peuvent être comparés à des projets de constructions normaux,
car nécessitant un savoir-faire particulier, une disponibilité de matériaux et de techniques
traditionnelles, des règles et procédures administratives souples et adaptées.
D’autres contraintes sont liées aux études et aux montages financiers et institutionnels et
auraient pu être évitées grâce à une plus grande maitrise des aspects juridiques,
conceptuels et techniques et une approche plus pragmatique des estimations financières,
de l’expertise des entreprises adjudicataires des marchés, de la rigueur dans la
détermination des délais de mise en œuvre et du processus de suivi et d’encadrement des
travaux.
Pour se faire il est indispensable d’accorder à la phase d’étude tout le temps et l’attention
nécessaires, pour disposer de l’ensemble des données juridiques, relatives à la situation
de propriété, d’exploitation et d’occupation et éviter de se retrouver face à des situations
de blocage qui ne manquent pas d’impacter négativement, la faisabilité du projet, les
délais d’exécution ou l’achèvement des travaux. Cette démarche est à prescrire, aussi bien
dans le cas où l’acquisition est envisagée que s’il s’agit uniquement d’intervention de
réhabilitation.
Cette démarche est d’autant plus justifiée que le caractère d’urgence d’entreprendre les
travaux, contrairement aux constructions menaçant ruine, et nonobstant les impératifs du
calendrier politico-institutionnel, n’est pas une contrainte majeure, et que souvent les
imprévus et autres situations de blocage occasionnent souvent les retards plus
conséquents que les délais nécessaires à finaliser les études et à élaborer des dossiers
d’exécution complets.
Enfin, en ce qui concerne la phase post-réalisation, qui est souvent le parent pauvre des
projets, il est primordial d’en faire un préalable à la programmation et de l’aborder dès la
phase d’identification, car l’objectif ne peut se limiter aux seuls travaux de réhabilitation
mais doit porter sur le devenir du bâtiment réhabilité, sur l’usage qui en sera fait et sur la
fonction qui lui sera affectée.
Cette phase doit être effectuée dans le cadre d’une démarche la plus participative et la
plus consensuelle possible, avec les propriétaires des lieux, qu’ils relèvent des pouvoirs
publics (Habous, culture, éducation nationale, commune….) ou qu’ils soient des personnes
physiques privées propriétaires de maisons et belles demeures. Elle doit viser aussi les
départements ministériels concernés (tourisme, artisanat, habitat…..) et les représentants
Cette démarche a pour objectif de recueillir les avis des spécialistes du secteur et d’aboutir
aux meilleurs choix, qui garantissent l’exploitation optimale et immédiate après
achèvement des travaux.
c. Dispositif de suivi-évaluation
Le comité de pilotage, peut examiner, sur la base d’un rapport élaboré et présenté par
l’ADER, la situation de mise en œuvre des conventions de réalisation et de financement,
faire le point sur les déblocages des fonds, le taux d’engagement et de payement des
marchés, intervenir en cas de nécessité pour activer le déblocage par un des signataires
de la convention ou par la trésorerie régionale.
De même que le comité peut intervenir auprès des responsables des juridictions
concernées, en cas de retard dans la procédure d’expropriation, d’indemnisation des
propriétaires et de transfert de propriété au profit de l’ADER, ou de retard dans le
jugement de litiges ou différents opposant l’ADER à des tiers dont l’impact peut être
important sur les couts et les délais de réalisation des projets.
d. Indicateurs de performance
L’évaluation des projets initiés, aussi bien par le comité de pilotage et de suivi que par les
services internes de l’ADER et ses organes de contrôle et d’administration, a besoin de
s’appuyer sur des critères de performance, objectifs rationnels et exhaustifs, pour
capitaliser sur les bonnes pratiques et améliorer les insuffisances éventuelles constatées.
Cette évaluation doit être opérée en cours des phases de mise en œuvre pour dépasser
les contraintes rencontrées et adapter le projet selon les éventuelles données non prises
en compte initialement ou apparues lors de la réalisation. Elle doit aussi intervenir une fois
le projet achevé, afin de tirer les conclusions essentielles, formuler les recommandations
nécessaires, et en tenir compte pour les projets à venir.
Les principaux critères qui peuvent être envisagés dans ce cadre peuvent être déclinés
comme suit :
Au niveau technique :
Situation qualitative
passable moyen bon très bon excellent
respect des matériaux et des
techniques de construction
qualité d’exécution globale et par
corps d’état
qualification des entreprises et des
hommes de l’art
Situation physique
date MEC % date achèvement délai
% délai
prévue réelle travaux prévue réelle marché
situation des travaux
structures
étanchéité
revêtement
travaux sur bois
travaux de plâtre
autres
Au niveau financier :
- le cout des études et des travaux, il s’agit de vérifier la conformité des couts avec
les estimations de départ et des couts définitifs avec le montant des adjudications
et analyser les justifications des écarts et des avenants éventuels.
- les déblocages des fonds, en vue de s’assurer du niveau de respect des
engagements des partenaires et le suivi du plan de financement.
- le montant des engagements et des payements y compris les délais de payement,
indispensable pour suivre la situation financière et la véritable situation des projets
et la capacité d’accompagner les intervenants.
Au niveau socio-économique :
Situation socio-économique
passable moyen bon très bon excellent
opportunité de la programmation
définition de l’usage et de la fonction
délais de vacation
satisfaction des usagers
rentabilité du projet :
création d'emplois
chiffre d'affaire
insertion sociale
formation
e. Plan de communication
La mise en œuvre du programme d’action, outre le fait, qu’elle nécessite une bonne
organisation interne, des profils adéquats, des compétences avérées, des moyens
suffisants, des règles et des procédures claires et précises a besoin d’être partagée avec
les partenaires et d’être connue par les populations ciblées par les programmes.
Des partenaires institutionnels, tels que les autorités locales, les élus locaux, les
différents départements ministériels concernés (artisanat, tourisme, habitat,
culture, Habous…), les organismes publics (agence urbaine, le CRI, l’ANCFCC, la SA
Omrane….) ;
Ces partenaires peuvent tous contribuer d’une manière directe ou indirecte à enrichir et
affiner le programme d’action, la définition des priorités, le ciblage des secteurs les
préalables à la mise en œuvre.
Le site web ainsi que la page face book devraient comporter en sus des informations
institutionnelles, l’ensemble des documents relatifs à cette démarche participative ainsi
que l’ensemble des études et des réalisations entreprises dans ce cadre, qui peuvent non
seulement être consultées mais téléchargées en cas de besoin.
Une action particulière est à mener en direction des partenaires étrangers, aussi bien les
organismes culturels comme l’UNESCO, ISESCO, ICOMOS, OVPM… pour partager
l’expérience marocaine et profiter des pratiques et techniques de réhabilitation
innovantes initiées dans certains pays, que des institutions financières qui peuvent aider
à mobiliser des fonds (dons ou prêts) pour accroitre les ressources à affecter à ces
programmes et accélérer leur mise en œuvre.
D’autres organismes comme la GTZ qui a initié une étude en 2012 sur la médina de
Meknès, en collaboration de la DGCL, la JICA, le FADES, la BID … peuvent aussi être
approchés et mobilisés dans ce cadre.
Tous les supports appropriés des médias devraient être utilisés : presse locale, émission
de radio locale, films institutionnels, affiches, banderoles, flyers et prospectus, crieur
public (« berrah »)….
Cette action doit être continue conçue et organisée conjointement avec les ONG et les
associations représentatives des populations et des professions exercées dans la médina
pour l’appropriation de cette démarche par la population et particulièrement, les jeunes
dont les attentes sont nombreuses et la participation décisive.
La campagne doit comporter aussi un volet formation, relative aux risques encourus et aux
dangers représentés par la dégradation des constructions ainsi qu’aux mesures
préventives et d’entretien qu’il y a lieu d’effectuer pour éviter des situations
d’effondrement et de pertes de vie humaine. Un numéro de téléphone vert doit être mis
en place, pour alerter les autorités et les responsables et signaler des situations de danger
potentiel.
Etablir la liste de l’ensemble des intervenants ayant réalisé des études et/ou
travaux pour le compte de l’ADER.
Déclinaisons Leur demander de constituer un dossier administratif, technique et financier,
Réunir une commission d’experts pour procéder à l’évaluation de leur dossier
et de leur contribution aux actions de l’ADER,
Procéder à leur qualification en fonction de leur spécialité et leur domaine
d’intervention,
Arrêter leur classification selon la note obtenue
Responsable L’ADER
Partenaires MI, MATNUHPV, Wilaya, FNBTP.
Le SIG qui avait était élaboré dans les années 90 est complètement dépassé et
Motifs
ne tient pas compte des évolutions du cadre bâti (effondrements, changement
de population, construction nouvelles ….), des actions entreprises ces
dernières années et des transformations socio-économiques qui ont marqué
la médina
Responsable L’ADER
Partenaires La Wilaya, le MI, l’Agence urbaine, la direction régionale du HCP.
FICHE N° 38
Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique
Stratégique
Domaine Les préalables indispensables au lancement des projets
Les partenaires institutionnels, tels que les autorités locales, les élus locaux,
les différents départements ministériels concernés, les organismes publics, les
Motifs partenaires professionnels tels que les chambres professionnelles, les
associations professionnelles, les ONG représentatives… les universités et des
centres de recherche, peuvent contribuer à enrichir et affiner le programme
d’action, la définition des priorités, le ciblage des secteurs et des préalables à
la mise en œuvre.
Porter à la connaissance des partenaires nationaux, l’ensemble des données
afférentes au programme, l’état d’avancement, les contraintes éventuelles
rencontrées,
Recueillir leurs avis, suggestions et recommandations et susciter leur
Objectifs adhésion, contribution et leur participation effectives.
Rechercher, la meilleure coordination et la plus grande synergie des actions
pour éviter les doublons et atteindre le maximum taux de réussite.
Instituer des réunions d’information, de partage et d’échange avec les
Mesures et partenaires nationaux
actions Etablir des conventions de partenariat et de coopération
proposées
Organiser d’une manière régulière des réunions d’information, de
concertation, de partage et de réflexion
Déclinaison Organiser en commun, de manifestations scientifiques, culturelles et
s récréatives (séminaires, colloques, journées portes ouvertes, expositions…)
Intégrer dans le site web ainsi que la page face book, en sus des informations
institutionnelles, l’ensemble des documents, des études et des réalisations
entreprises dans ce cadre, pour être consultées et téléchargées en cas de
besoin.
Planning Moyen terme
Responsabl L’ADER
e
Partenaires Wilaya, Université, services extérieurs, société civile…
Responsabl L’ADER
e
Partenaires MI, MEF, Wilaya
Mesures et
actions Campagne d’information de sensibilisation et de communication envers la
proposées population de la médina.
Déclinaison
s Utiliser tous les supports appropriés des médias (presse locale, émission de
radio locale, films institutionnels, affiches, banderoles, flyers et prospectus,
crieur public (« berrah »)….
Organiser régulièrement et à l’échelle de l’ensemble des quartiers de la
médina, des réunions de quartier, des visites des projets, des activités
participatives de proximité et des stages destinés aux jeunes pour les
rapprocher des travaux de réhabilitation et susciter des vocations, des
conférences didactiques de sensibilisation et de vulgarisation,
Cette action doit être continue conçue et organisée conjointement avec les
ONG et les associations représentatives des populations, particulièrement les
jeunes, et des professions exercées dans la médina pour l’appropriation de
cette démarche.
Responsabl L’ADER
e
Partenaires wilaya, Commune, Société civile
La médina de Fès est une cité qui peut s’enorgueillir de résumer à elle seule toute la charge
émotionnelle que peut suggérer le terme « patrimoine» au Maroc, que ce soit sur le plan
matériel ou immatériel. Doyenne des villes impériales marocaines, elle est également la
doyenne des cités ayant connu des processus d’intervention de réhabilitation et de
restauration.
La Medina fait l'objet depuis quelques années d'une attention particulière et d'injection
d'importants fonds publics dans la réhabilitation des monuments historiques et le
traitement de l'habitat menaçant ruine pour lui permettre de sauvegarder son patrimoine
et retrouver son positionnement au niveau de la ville de Fès et au-delà à l'échelle nationale
et africaine notamment.
Tous les efforts déployés et les projets entrepris, ont permis de capitaliser un savoir-faire
certain et une expertise indéniable. Ils ont par ailleurs permis de redonner aux bâtiments
réhabilités toute la splendeur et l'éclat de leur richesse architecturale et décorative
originale, de consolider et conforter des habitations menaçant ruine, sauver des vies
humaines et assurer aux populations des logements décents et sécurisés.
Ces actions devraient être poursuivies étant donné l'ampleur des besoins et leur rythme
de réalisation accéléré car le temps est un facteur aggravant et le risque permanent,
nécessitant toujours plus de mobilisation, d'engagement, de vigilance et de moyens
humains et financiers.
Ce qui se passe au sein de la médina fait tout de suite figure de parangon de ce qui peut
ou doit se faire au niveau des autres villes du Maroc. Toutefois, cette médina n’arrive pas
encore à concilier les contradictions que représentent l’existence d’un potentiel
patrimonial incontestable à côté, au milieu ou jouxtant un grand parc d’habitat, de
constructions connaissant insalubrité et dégradations. La médina de Fès est le fruit de
l’existence même de ce grand parc de constructions qui ne sont pas reconnues comme
« monumentales », mais qui sans elles, ne serait plus ce grand espace dit « médiéval »
ayant une valeur universelle et qui essaie aujourd’hui de s’inscrire dans la continuité d’une
histoire qui l’ouvre sur les besoins du présent.
Ces approches se sont heurtées à d’autres contraintes, notamment les exigences des
conventions (contraintes juridiques, politiques et financières).
Si cette démarche se veut une réponse aux questions soulevées par les problématiques
sociales, juridiques et techniques relatives à l’intervention sur le bâti menaçant ruine, elle
ne peut toutefois occulter le fait que les aides apportées aux populations de la médina,
notamment pour réaliser des travaux, ne sont cependant accompagnées d’aucun
mécanisme de financement, d’exonération, d’incitation approprié à la condition des
bénéficiaires, et qu’elle règle essentiellement un problème de gestion technique en
injectant de l’argent à fonds perdus dans des constructions privées sans parvenir à
totalement régler la question de la salubrité des logements. De même, force est de
constater que l’inclusion de dimensions autres que physiques s’est effectuée dans le cadre
de projets avec financement international mais avec des impacts très faibles si l’on
considère l’échelle de la médina.
Dans ce cadre l'action doit s'inscrire dans une nouvelle trajectoire économique, sociale,
démographique... et un devenir souhaitable et compatible avec les potentialités de la
Médina.
l'ensemble des interventions devraient se faire avec les populations concernées et ses
représentants élus et ceux du mouvement associatif, dans une démarche participative,
mobilisatrice et inclusive, visant au-delà de l'écoute de leurs doléances, leur implication
effective dans toutes les étapes de conception, de montage et de mise en œuvre des
projets.
L’ADER a atteint aujourd’hui une maturité suffisante pour lui permettre de mettre en place
un nouveau plan stratégique pour le développement de ses activités, mais aussi un plan
de refonte de sa structure et de sa gouvernance.
Son expérience et son expertise sont reconnues et constituent une référence indiscutable
et incontournable, cependant l’étendue des missions, leur complexité et leurs impacts
socioéconomiques sont immenses et nécessitent un renouvellement constant des modes
d’interventions, des champs d’investigation et des thématiques abordées.
Il s’agit d’actions assez « timides » qui font intervenir des interventions qui touchent le
parc concerné (dégradé, en état de dégradation avancée, etc.) avec des taux de 10 à 15 %
du nombre annuel de bâtisses rentrant dans la catégorie concernée. Ceci suppose qu’on a
mis en place les moyens pour repérer ces nouveaux « arrivages » et pour les suivre, avant
de les étudier et d’intervenir. Le même principe sera adopté pour tous les taux suivants.
1. Dans le premier sous-scénario SS1, les quatre taux sont respectivement fixés à
10% chacun. Cela veut dire que chaque année, les interventions de
réhabilitation publiques ou privées, permettent de diminuer le nombre des
bâtisses dans chaque catégorie (Bat_degrad, Stade_avance, CMR) à travers
chaque type d’intervention de 10%.
2. Dans le deuxième sous-scénario SS2, les quatre taux sont respectivement fixés
à 15% chacun. Cela veut dire que chaque année, les interventions de
réhabilitation publiques ou privées, permettent de diminuer le nombre des
bâtisses dans chaque catégorie (Bat_degrad, Stade_avance, CMR) à travers
chaque type d’intervention de 15%.
Résultats pour SS1 (10%) (le graphique qui suit rappelle celui contenu dans la stratégie
de 1988, mais avec plus de détails quantitatifs selon ce que permettent les évolutions
technologiques de notre époque).
Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :
Bat_Pot
CMR
Valeur initiale 0
Dans le cadre de ce modèle, on voit que le menaçant ruine (CMR) commence à être
maîtrisé, dans le sens où on fait plus d’actions de réhabilitations que d’arrivage de CMR,
déjà à partir de la première année. Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de
dégradation, c’est plutôt à partir de la seconde année. Pour ce qui est des bâtisses qui se
dégradent, il faut plus de 4 années pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide
avec celui des bâtisses qui arrivent sur « le marché » de la dégradation.
Cependant le véritable intérêt du passage de 10% à 15% est confirmé par les autres
courbes :
Cout_rehab
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des bâtisses étayées
Cou_rehab2
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des bâtisses au Stade_avance
Cout_rehab1
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des CMR
Cout_rehab3
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des bâtisses dégradées ou Bat_degrad
Cout_etai1
Nom du paramètre Cout de d’étaiement des bâtisses au Stade_avance
Cout_etai
Nom du paramètre Cout d’étaiement des CMR
De manière globale, on voit que la variation introduite qui signifie une augmentation de
l’effort d’intervention sur les typologies de bâtisses dégradées et à un stade avancé de
dégradation, en gardant fixe l’effort sur le menaçant ruine, introduit une économie globale
sur l’ensemble des coûts de réhabilitation (interne au sein de ce scénario), estimée à 48,7
MDH sur vingt années. A noter que les chiffres ne tiennent pas compte des aléas financiers.
Ceci donne à peu de choses près, une perte annuelle de 2,5 MDH entre les deux sous-
scénarii. Ce qui peut être certes considéré comme relativement négligeable.
D’autres courbes permettent de voir les différences entre les deux sous-scénarii :
Rehabilitation_deg1
Explication nombre de bâtisses CMR qui passent à Réhabilités
Rehabilitation_deg2
Explication nombre de bâtisses de Stade avancé qui sont réhabilitées.
Rehabilitation_deg3
Explication nombre de bâtisses qui sont réhabilitées en passant directement de
Bat_degrad à Réhabilités.
Dans le deuxième cas, on voit que l’intervention sur le CMR sera plus importante que sur
le stade avancé durant 2 années et demi au début du processus pour devenir plus tard
similaire. En faisant les 15%, on fera d’une certaine manière, en termes quantitatifs, plus
de Stade avancé que de CMR mais, paradoxalement, pour une plus grande maîtrise des
CMR !
Pour revenir aux aspects financiers, et en termes de pertes globales pour la médina, en
raison de la dégradation, nous aurons les chiffres suivants (à noter que ces chiffres sont
basés sur les valeurs moyennes estimées présentées en annexe) :
cout_degrad
Nom du paramètre Valeur initiale des pertes en termes de passage de Bat_pot à
Bat_degrad
cout_degrad_avancee
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
avancé de dégradation
cout_effond
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues aux effondrements
cout_MR
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
CMR
Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :
cout_total_pertes
Explication Cumul des frais dus aux pertes par la dégradation
couts_interv
Explication Cumul des coûts de réhabilition
Si en termes financiers, la différence entre les deux sous-scénarii peut apparaître comme
relativement négligeable, que ce passe-t-ils en termes de pertes humaines ?
En supposant que sur 10 accidents entrainant des blessés suite à des effondrements, 3
accidents peuvent être mortels, on aura :
En supposant qu’un accident mortel peut entrainer entre 1 à 6 morts ou plus selon les cas,
nous aurons une probabilité théorique de (le même taux sera maintenu pour tous les
scénarii) :
2.63 à 15,78 pour les 10% arrondis respectivement à 3 et 16 pour les 10%.
Et 2.26 à 13,56, arrondis à 3 et 14 pour les 15%.
En faisant donc plus d’efforts sur les interventions d’inversion des processus de
dégradations, on aura ainsi la chance de sauver 2 vies de plus.
Mais est-ce que ceci représentera plus d’activités de réhabilitation en termes globaux ?
L’ensemble des variables concernées sont mises à presque 0, sauf pour les 2 variables
réhabilitation des dégradés et des stades avancés qui sont maintenues à des niveaux
extrêmement réduits. Les graphiques sont comme suit :
- Taux 1 : taux de passage de Stade_avancé à Rehabilités. Ce taux est presque nul dans
ce scénario.
- Taux 2 : taux de passage de Bat_degrad à Rehabilités. Le code de ce paramètre de calcul
est Taux_rehab_3. Ce taux est presque nul dans ce scénario.
- Taux 3 : taux de passage de CMR à Bat_degrad. Ce taux est fixé à 0%.
Dans le cadre de scénario, et puisque tous les taux ci-dessus sont quasiment nuls, on fera
varier le taux de passage des bâtisses menaçant ruine à réhabilitées pour avoir deux sous-
scénarii (voir ci-dessous).
Dans le cadre de ce scénario, le menaçant ruine CMR commence à être maîtrisé, dans le
sens où on fait plus d’actions de réhabilitation que d’arrivage de CMR, à partir de la
deuxième année (retard d’une année à partir du scénario minimaliste – sous-scénario 10
% ou SS1). Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation, c’est à partir de
la quatrième année et demi. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut 6 années
pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui arrivent
sur « le marché » de la dégradation, avec donc un retard de plus près de 2 années par
rapport au scénario minimaliste ci-dessus.
Paradoxalement, encore une fois, on maîtrise moins le CMR en ne se focalisant que sur cet
aspect !
Quatrième sous-scénario (SS4) : traitement des CMR avec un taux d’intervention de 40% :
Dans le cadre de ce scénario, le menaçant ruine CMR commence à être maîtrisé juste
quelques temps avant la deuxième année. L’impact sur les autres aspects demeure très
faible. Ceci conforte la précédente analyse.
Ce qui est en revanche plus « dramatique », en termes de changement, c’est le coût global
de la réhabilitation :
Coût global des activités de réhabilitation pour le troisième sous-scénario (30%) ou SS3 =
814.350.898 DH
Ainsi, par rapport au scénario de 15%, on débourse sur vingt années d’activités de
réhabilitation 240 MDH de plus, c'est-à-dire, une moyenne de 12 MDH de plus chaque
année (en ne tenant aucun compte des effets de l’inflation, etc.). A titre de comparaison,
ce serait l’équivalent d’un autre projet PLY de perdu !
FIGURE 16 : CUMUL DES PERTES ET DES COUTS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES - SS3
FIGURE 17 : CUMUL DES PERTES EN DEGRADATION RAPPORTEES A DES VALEURS FINANCIERES SUR 20 ANNEES - SS3
Dans le cadre de ce scénario, nous introduisons un sous-scénario 5 (SS5), dit « moyen bas »
et autre, sous-scénario 6 (SS6), dit « moyen haut ».
Sous-scénario 5 (SS5) : valeur des variables concernées par les variations respectivement
deux à deux : 30% et 15 %, et ce, de la manière suivante :
FIGURE 18 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SOUS SCENARIO (SS5)
Dans le cadre de ce sous-scénario (SS5), le menaçant ruine CMR commence à être maîtrisé,
dans le sens où on fait plus d’actions de réhabilitations que d’arrivage de CMR, à partir de
la fin de la première année. Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation,
c’est à partir de la première année. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut 4
années pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui
arrivent sur « le marché » de la dégradation.
Dans le cas du sous-scénario moyen-haut (SS6), la situation est évidemment plus favorable
(les taux ci-dessus sont tous mis à 30%) :
Sous-scénario 5 Sous-scénario 6
Si l’on prend le cas du scénario « angle CMR », la différence est plus substantielle, et
atteint 325,7 MDH, ce qui est, en comparaison, proche du budget du dernier projet des
Monuments Historiques et de Traitement du Menaçant ruine de 2013. Ceci reflète la
grande différence en termes financiers entre les deux scénarii. Le gain financier réalisé au
niveau du présent scénario par rapport à celui dit « angle CMR » est de 40%.
Annuellement, il s’agit, en éliminant tous facteurs d’inflation, est de plus de 16 MDH
annuels !
Finalement, pour les actions à réaliser, nous avons les chiffres suivants :
Total actions traitées = 10 779, pour le sous-scénario 5 (SS5) et,
Total actions traitées = 10 949,, pour le sous-scénario 6 (SS6).
Au final, la variation en termes d’efforts de gestion est finalement assez négligeable.
Ci-dessous, les autres graphiques relatifs à ce scénario :
Sous-scénario 5 Sous-scénario 6
Figure 22 : CUMUL DES PERTES EN DEGRADATION RAPPORTEES A DES VALEURS FINANCIERES SUR 20 ANNEES
Pour finir, et comme variation au sous-scénario 6 (SS6), nous introduisons ici un petit
changement qui consistera en un changement de l’intensité de l’effort de traitement du
bâti menaçant ruine pour en analyser l’impact. Il s’agira de réduire le taux de 30% à 10% :
Ceci donnera un autre sous-scénario, portant le numéro 7, et dit SS7 :
2.2 à 13,2 morts/blessés, chiffres arrondis à 3 et 14. Ceci représente 3 de plus par rapport à
la simulation précédente (SS5).
FIGURE 23 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SOUS SCENARIO (SS7)
Pour les besoins de la présente simulation, nous avons fait varier les différentes variables
de manière reflétée graphiquement dans le schéma qui représente leur évolution durant
les vingt années de la simulation.
Pour rappel, le coût global des activités de réhabilitation pour le scénario « moyen bas »
était de 488.619.306 DH. Ceci reflète une renchérissement, dû à un type de gestion qui
entraine ce genre de résultat, de plus de 111 MDH.
Outre ce qui précède, les pertes estimées en termes de dégradations, est de 105.795.985
DH
2,609 à 15,654 morts/blessés, chiffres arrondis à 3 et 16. Ceci représente 2 de plus par
rapport à la simulation précédente, et 8 par rapport au scénario moyen.
Paradoxalement, l’allure des courbes reste similaire. Pour expliquer ceci, on peut dire
que le travail reste fait, sauf qu’il coûte beaucoup plus cher et avec des impacts
collatéraux plus importants.
Hypothèses/Taux de base
Paramètre :Tx_deg
Valeur par défaut 0.01 (notre hypothèse de base dans le cadre de ce modèle est
que 1% des bâtisses passent d’un bon état à un état moins bon,
annuellement au sein de la médina, en raison de facteurs
multiples : vieillissement, action anthropique, etc.)
Nature du paramètre Ce paramètre est le taux de dégradation qui fait passer les
bâtisses en médina faisant partie du groupe Bat_Pot à celui des
bâtisses dégradées Bat_degrad
Paramètre : Tx_deg_av
Valeur par défaut 0.05 (l’hypothèse à ce niveau est que 5% des bâtisses passent
annuellement de l’état dégradé à stade avancé de dégradation)
Nature du paramètre Ce paramètre est le taux de dégradation qui fait passer les
bâtisses en médina faisant partie du groupe Bat_degrad à celui
des bâtisses situées à un stade avancé de dégradation
Stad_avancé
Paramètre : Tx_MR
Valeur par défaut 0.07 (l’hypothèse à ce niveau est que 7% des bâtisses passent
annuellement de l’état stade avancé à menaçant ruine)
Nature du paramètre Ce paramètre est le taux de dégradation qui fait passer les
bâtisses en médina faisant partie du groupe Stad_avance à celui
menaçant ruine CMR
Paramètre : Taux_rehab_1
Valeur par défaut 0.3 (On estime ici que 30 % du parc CMR est traité
annuellement)
Nature du paramètre Ce taux reflète le passage des CMR à Réhabilités
Paramètre : Tx_effond
Valeur par défaut 0.002 (2 pour mille parmi les bâtisses menaçant ruine
s’effondrent)
Nature du paramètre Ce taux reflète le passage des CMR à Ruines
Paramètre : Tx_etaie
Valeur par défaut 0.01 (1% des bâtisses CMR est étayé de manière plus ou moins
permanente)
Le taux reflète le passage de CMR à Etayes
Paramètre : Tx_etaie1
Valeur par défaut 0.15 (15% passent du Stade avancé à Réhabilités selon ce
scénario)
Nature du paramètre Ce taux est une des variables de la simulation
Paramètre : Taux_rehab_3
Valeur par défaut 0.3 (Ce taux reflète le niveau de réintégration dans le système des
bâtisses réhabilitées et qui redeviennent potentiellement
dégradables annuellement)
Valeur par défaut 0.005 (Ce taux reflète le nombre de ruines qui sont reconstruites
annuellement). En toute hypothèse, nous adoptons le nombre de
5/1000)
Nature du paramètre Taux de passage de Ruines à Bat_Pot
Paramètre : Tx_retour_etay
Valeur par défaut 0.01 (Taux de retour des bâtisses étayées à menaçant ruine)
Nature du paramètre Ce taux reflète le fait que certains étaiements ne permettent pas
la suppression du danger. Donc, nous avons certaines bâtisses
qui repassent de Etayes à CMR
Paramètre : Tx_effond1
Valeur par défaut 0.002 (batiments étayés qui connaissent des effondrements)
Paramètre : Taux_rehab
Valeur par défaut 0.3 (Taux de retour CMR à Bat_degrad. Il égale 30% selon ce
scénario)
Valeur par défaut 0.3 (Taux de retour Stade_avance à Bat_degrad. Il égale 30%
selon ce scénario)
Valeur par défaut 0.005 (Taux qui exprime les dégâts causés à d’autres bâtisses en
raison des travaux de réhabilitation)
Nature du paramètre On considère ici que certains travaux de consolidation peuvent
être porteurs de certains dégats collatéraux (vibrations,
Formule (Tx_deg*Bat_Pot)+collater_degats_vois
Explication Cette formule intègre les bâtisses potentiellement dégradables
avec le taux de dégradation plus les bâtisses issues des
dommages « collatéraux »
Formule process_degrad*perte_degrad
Formule 20000 DH
Explication On estime ici que chaque bâtisse en bon état perd 3000 DH en
raison de son passage à l’état dégradé.
Formule Tx_degats*Réhabilités
Valeur initiale 0
Formule Rehabilites*Taux_integr_sys
Formule (Tx_deg*Bat_Pot)+collater_degats_vois
Explication Permet calculer le nombre de bâtisses qui deviennent dégrades.
Formule Tx_deg_av*Bat_degrad
Explication Permets de calculer le nombre de bâtisses qui deviennent très
dégradés.
Formule (time()/43+Taux_rehab_3)*Bat_degrad
Formule degrad_avancee*perte_deg_avancee
Explication Ce flux de coûts reflète les pertes financières dues au processus
de dégradations qui fait passer les batisses dégradées à un stade
avancé de dégradation.
Variable type 3 : perte_deg_avancee
Formule 30000 DH
Explication La perte financière est estimée ici à 20000 DH si la bâtisse atteint
ce processus de dégradation avancée.
Variable type 2 : flux_cout_rehab3
Formule rehabilitation_deg3*frais_rehab3
Formule 20000 DH
Formule rehabilitation_deg3+rehabilitation+rehabilitation_deg2+Rehabili
tation_deg1
Formule Etayes*(time()/43+Taux_rehab)
Explication Cette formule permet de calculer le nombre des bâtisses étayées
réhabilitées
Formule Etayes*Tx_retour_etay
Explication Formule qui permet de calculer le nombre des bâtisses étayées
qui redeviennent menaçant ruine.
Variable type 2 : effondrement1
Formule Tx_effond1*Etayes
Formule réhabilitation*frais_rehab
Formule 80000 DH
Formule (time()/43+Taux_rehab_2)*Stade_avance
Formule Stade_avance*Tx_MR
Formule Stade_avance*Tx_etaie1
Explication Cette variable permet de calculer le nombre des bâtisses qui
passent de Stade avancé à Etayes en appliquant le taux Tx_etaie1
Variable type 2 : flux_cout3
Formule atteinte_stad_MR*perte_atteinte_MR
Explication Cette variable permet la calcul des pertes financières dues au
passage de Stade_avance à CMR
Formule 30000 DH
Explication Perte financières par bâtisse qui devient CMR
Variable type 2 : flux_cout_rehab2
Formule frais_rehab2*rehabilitation_deg2
Formule 80000 DH
Explication Frais moyens estimés de réhabilitation des constructions ayant
un stade avancé de dégradation
Variable type 2 : flux_cout_etai1
Formule etaiement1*frais_etai1
Explication Cette variable calcule les frais financiers relatifs à l’étaiement des
constructions situées au stade avancé
Formule 10000 DH
Formule CMR*(time()/30+Taux_rehab_1)
Formule Tx_effond*CMR
Formule CMR*Tx_etaie
Formule effondrement*perte_effond
Explication Permet de calculer les pertes financières directes dues aux
effondrements
Formule 50000 DH
Formule etaiement*frais_etai
Explication Frais relatives à l’étaiement des bâtisses CMR
Formule Rehabilitation_deg1*cout_rehab1
Explication Permet de calculer les frais relatives aux travaux de réhabilitation
des CMR
Formule 160000 DH
Explication Coût moyen estimé de réhabilitation définitive d’une CMR
Variable type 2 : injuries
Formule effondrement*tx_blessures
Formule 0.3
Explication On considère ici que 30% des effondrements peuvent causer des
blessés
Formule Tx_MR1*CMR
Explication Formule de calcul des bâtisses qui reviennent à un état
Bat_degrade après avoir été CMR
Formule Tx_deg_av*Bat_degrad
Formule Stade_avance*Tx_MR
Formule Tx_effond*CMR
Explication Calcul des bâtiments CMR qui s’effondrent
Formule (time()/43+Tx_renov)*Ruines
Explication Calcul des Ruines qui sont rénovées et retournent au groupe des
bâtisses en bon état Bat_Pot
Variable type 2 : etaiement1
Formule Stade_avance*Tx_etaie1
Formule (time()/43+Taux_rehab_2)*Stade_avance
Formule Etayes*(time()/43+Taux_rehab)
Formule Tx_effond1*Etayes
Explication Calcul des bâtisses qui passent de Etayes à Ruines
Variable type 2 : rehabilitation_deg3
Formule (time()/43+Taux_rehab_3)*Bat_degrad
Formule Rehabilites*Taux_integr_sys
Formule CMR*Tx_etaie
Formule (time()/43+Tx_renov)*Ruines
Formule Etayes*Tx_retour_etay
Explication Calcul des bâtisses qui passent de Etayes à CMR
Variable type 2 : Rehabilitation_deg1
Formule CMR*(time()/30+Taux_rehab_1)
Explication Calcul des bâtisses qui passent de CMR à Réhabilités
Formule Stade_avance*Tx_MR2
Explication Calcul des bâtisses qui passent de Stade_avance à Bat_degrad
Formule Tx_MR1*CMR
Valeur initiale 0
Formule cout_degrad+cout_degrad_avancee+cout_MR+cout_effond
Explication Calcul des frais dus aux pertes par la dégradation
Valeur initiale 0
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
CMR
Variable type 2 : flux_cout1
Formule process_degrad*perte_degrad
Formule degrad_avancee*perte_deg_avancee
Formule atteinte_stad_MR*perte_atteinte_MR
Formule effondrement*perte_effond
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des bâtisses
étayées
Variable type 3 : couts_interv
Valeur initiale 0
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des CMR
Variable type 1 : Cout_rehab3
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des bâtisses
Variable type 1 : Cout_etai1 dégradées
Valeur initiale 0
Valeur initiale 0
Formule rehabilitation*frais_rehab
Formule frais_rehab2*rehabilitation_deg2
Formule rehabilitation_deg3*frais_rehab3
Explication Calcul des frais de réhabilitation des bâtisses au dégradées
Variable type 2 : flux_cout_etai1
Formule etaiement*frais_etai
Formule Rehabilitation_deg1*cout_rehab1
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation du nombre total de blessés
Variable type 2 : injuries
Formule effondrement*tx_blessures
Explication Calcul du nombre d’accidents
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation des dommages aux voisins
Variable type 2 : collater_degats_vois
Formule Tx_degats*Rehabilites
Valeur initiale 0
Nom du paramètre Valeur initiale du nombre d’interventions
Formule rehabilitation_deg3+rehabilitation+rehabilitation_deg2+Rehabilit
ation_deg1
Explication Calcul du nombre d’activités de réhabilitation
Consistance du projet Foncier Surface Durée des Budget usage possible observations
au sol travaux prév.
(en (mdhs)
m2)
I- Monuments historiques et lieux emblématiques
Kasabat Dar Dbibagh Restauration du 2640 F 40326 36 mois 150 musée impact faible
(Moulay Al Hassan) Bâti existant et sur la médina,
aménagement de commencer
nouveaux espaces par le
relogement,
convention
avec SAO
Souk Semmarine Restauration des T2815/F 915,75 24 mois 30 commerce fait partie des
structures lieux de
existantes et commerce et
Aménagement des artisanat (iii)
espaces intérieurs
Cité Royale des Arts, des Aménagement des Domain 50 000 36 mois 400 musée
Sciences et de la Culture espaces verts e de
autour de la rivière l’état
Hri Boutouil Restauration des T2587/F 281,58 24 mois 15 commerce impact faible
structures sur la médina
existantes et (2ème Tr)
Aménagement des
espaces intérieurs
- Couverture légère
- Exposition les
systèmes
hydrauliques de la
Médina
V. Réhabilitation du bâti
20 belles -Acquisition de 36 mois 200 tourisme se limiter aux
demeures belles demeures demeures dont
-Apurement de les propriétaires
la situation ne peuvent ou ne
foncière veulent pas agir,
-Réalisation des celles qui sont
premiers travaux faciles à acquérir
de consolidation et tenir compte de
l'accessibilité
Dar bacha Tazi - Restauration du Domaine de 5847 ( 12 mois 18 tourisme
bâti l’état 2346
- Aménagement bâtie)
des espaces verts
Dar laarayes -Restauration 80 12 mois 3 tourisme privilegier
des structures et l'intervention
des décors privée avec
-Aménagement encdrement de
des espaces l'ADER
intérieurs
Dar Chrifates -Restauration 194 24 mois 4,6 tourisme
des structures et
des décors
-Aménagement
des espaces
intérieurs
Dar Mekouar - Restauration 1650 30 mois 18 tourisme
des structures et
des décors
- Aménagement
intérieur
Dar Belhassan -Restauration 282 18 mois 7 tourisme privilegier
Ouazzani des structures et l'intervention
des décors privée avec
-Aménagement encadrement de
intérieur l'ADER
Paysage - Mamouni
tourisme
urbain / Rive - Habillage des murs
/commerce
Andalouse en bois
- Eclairage public
Paysage - Portes et auvents Public 4600 24 mois 10,5 tourisme
urbain / Rive - Pavage /commerce
Quaraouiyine
- Mamouni
- Habillage des murs
en bois
- Eclairage public
Paysage - Plantations d'arbres Public, privé, 7040000 30 mois 100 tourisme/ nouer un
naturel habous loisirs partenariat avec
le HCEF et
- Aménagements de
l'ecole
belvédères et
d'agriculture de
terrasses
Meknès,
panoramiques
s'assurer que le
- Aménagement de foncier ne pose
circuits de randonnés pas de
problème si non
engager les
- Passerelles et mesures
passages ombragés nécessaires
- Signalisation (DUP, prise de
possession)
- Eclairage public
705,7