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ASPECTOS REGISTRALES DEL DERECHO DE LA
PROPIEDAD Y EL REGISTRO COMO MECANISMO
DE PROTECCIÓN DE TITULARIDADES
Froilán Trebejos Peña
Registrador Público
“Fue así como la finca de Efrón, que está en Macpelá, frente a Mambré,
con la cueva que hay en ella y con todos los árboles que estaban dentro de
sus linderos pasaron a ser propiedad de Abraham, a la vista de todos los
hititas registrados en esta ciudad”.
Génesis, 23:17-18
1. INTRODUCCIÓN
L
a creación divina fue perfecta. La asignación de funciones entre
los diferentes integrantes de las 12 tribus de Israel fue perfecta,
de modo que cada tribu cumplía una función específica, y lo
que es más importante: se complementaban, y de esta forma
cada tribu realizaba funciones específicas que garantizaban la convivencia
en el seno de la nación judía, siempre que cumplan también con las normas
de carácter público traducidas en los 10 mandamientos.
1
Según el Reporte del Doing Business 2011, el Perú ocupa el 1er. Lugar en el avance de
la regulación de los negocios, siendo uno de los indicadores del Estudio de campo la
reforma, eficacia y eficiencia del Registro de la Propiedad, ubicándose en el puesto 36,
siendo el segundo país latinoamericano, después de México, en la puntuación global.
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El Registro de la Propiedad (en el caso peruano el Registro de Predios), a diferencia
de los países que optaron por el sistema de seguro de títulos, es un mecanismo
mucho más barato de protección de derechos que el sistema de seguros.
Si nos remontamos a los textos bíblicos, cuando Adán y Eva fueron puestos
en el Edén, Dios les dijo que debían ejercer el dominio completo sobre todo
elemento existente en el Paraíso, excepto el árbol del medio, de la ciencia
del bien y el mal.
Este pasaje bíblico nos lleva a pensar que Adán y Eva fueron inicialmente
considerados propietarios del Edén, pero sus derechos estaban sujetos
a limitaciones o restricciones al haberse impuesto una condición
(resolutoria), y su incumplimiento o violación significó la expulsión del
paraíso, perdiendo en consecuencia el derecho que le fue concedido.
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Si bien es cierto que la actividad registral tiene como principal insumo los
instrumentos públicos emanados de diversos órganos, –llámese judicial, notarial o
administrativo–, debe entenderse que la voluntad plasmada a través del instrumento
público es por sí vinculante y produce efectos jurídicos directos contra sus autores,
dado que existe la presunción de que los aquellos se forman por la común intención
de las partes y basada en la buena fe. Los derechos que nacen del concurso de
voluntades o por derivados de actos externos (mandato judicial, por ejemplo),
formalmente son aceptados como válidos por la sociedad una vez que son puestos
en conocimiento de la colectividad previa depuración de los posibles vicios través
de la calificación (siendo el Registro uno de los medios más eficaces y eficientes
para dicho propósito); sin embargo no debe desconocerse la existencia de hechos
patológicos o excepcionales que merecerán necesariamente un examen judicial, a
pedido del afectado con alguna causal rescisoria o resolutoria.
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Merece comentario aparte los efectos que producen el Registro, según el sistema
registral adoptado en cada país. Así tendremos países que reconocen la fe pública
registral y la legitimación, como la mayor expresión de protección de derechos, o la
oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito, que tiene un ámbito más reducido
de protección de derechos.
Una de las normas que mayor comentario merece por su redacción y los
alcances que confieren los operadores jurídicos (principalmente los jueces)
es el Artículo 949 del Código Civil que a la letra expresa: “La sola obligación
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario”. La doctrina nacional mayoritaria
reconoce que este sistema de transferencia (copiado del sistema francés)
permite que la sola obligación de enajenar hace del acreedor propietario
del inmueble; sin embargo, esta norma permite excepciones: la existencia
de disposición legal diferente o pacto en contrario. En ese orden, nada
obsta, y por el contrario constituye un medio de protección que las partes
pacten que la transferencia será válida a partir de su inscripción registral,
con lo que se podría prevenir dobles ventas y fraudes que tendrían que
terminar necesariamente judicializándose, que es lo que aparentemente
desean muchos.
En ese orden, si bien es cierto que el artículo 949º del Código Civil citado
líneas arriba proclama el carácter consensual de la transmisión inmobiliaria,
no debe perderse de vista que los acuerdos y contratos de los cuales derivan
o nacen el derecho de propiedad contando como actores sólo a las partes
contratantes, y eventualmente al notario, sólo vinculan a sus autores. En tal
sentido, ¿cómo las personas que no intervinieron en el contrato se enteran
de la transferencia de la propiedad o conocer la situación jurídica actual de
una finca?
entre ausentes (vía telemática), y en ese escenario, ¿un español que desea
adquirir un bien ubicado en el Callejón de Huaylas pagando el precio
mediante transferencia electrónica y perfeccionando el contrato por la vía
telemática podrá confiar en su adquisición basada en el solo consentimiento
que establece el artículo 949 del Código Civil? ¿No se pondrá a pensar en la
posibilidad de que ya exista un comprador anterior o que se esté gestando
un negocio jurídico sobre el mismo bien con un tercero?
Podrá apreciar el lector que no basta el solo consentimiento de las partes para
asegurar la intangibilidad e inatacabilidad de un derecho de propiedad,
sino existen mecanismos jurídico formales, que sin constituir requisito
de validez del acto jurídico, garantizan al adquirente la cognoscibilidad
de su derecho y la oponibilidad del mismo en caso de concurrencia de
acreedores, y este mecanismo de protección lo encontramos en el Libro X
del Código Civil, referido a los Registros Públicos, en el que se reconocen
los principios de legitimación, prioridad excluyente y de rango así como
la fe pública registral; confiriéndole un estatus privilegiado al tercero
registral, teniendo como soporte la publicidad registral.
Sin embargo, en nuestro país se está gestando una corriente que trata de
negar el papel preventivo que tiene el Registro, y convertir a nuestro país
en tributario de los seguros de títulos (que consiste en el pago de las primas
de seguro que debe pagar el propietario, para ser indemnizado ante una
eventual pérdida de su derecho, sin tener en cuenta nuestra idiosincrasia
y variedad geopolítica y social); empero no debemos perder de vista que
el mercado inmobiliario peruano e iberoamericano en general, confía en
el Registro como una entidad que centraliza y proporciona información
oficial de situaciones jurídicas, minimizando de esta manera el costo
adicional que el adquirente debe asumir.
reales, no debemos minimizar los efectos del registro sino, por el contrario,
debe promoverse la cultura del registro (que tampoco implica llegar al
extremo de hacer un cambio abrupto del sistema de transferencia del
sistema consensual declarativo a constitutivo, sino de manera paulatina)
compatibilizando los principios privatistas del Derecho Civil con los
enunciados y postulados del Derecho Registral, ya que tenemos normas
en el sistema jurídico peruano, como es el caso del artículo 1135 y los
principios registrales regulados en el Libro X del Código Civil que marcan
pautas para proteger la contratación diligente basada en la información
que el Registro proporciona.
sustantiva y creen que la verdad real (no legal) solo deriva de las decisiones
judiciales con autoridad de cosa juzgada; cuando son los contrayentes los
únicos que conocen la verdad real, y las presunciones legales, para efectos
de resolver una determinada cuestión o mantener la paz social que se
aplican ante determinadas conductas, no son sino indicadores legales que
permiten al juez o a cualquier operador jurídico con capacidad de decisión
resolver un caso concreto, logrando a través de la verdad legal contenida
en una resolución, reestablecer la paz social, que muchas veces es generada
por información registral inexacta provocada por los propios titulares.