Derechos reales: concepto, clasificación y estructura

TEMA 1.
EL DERECHO REAL Y LA RELACIÓN

JURIDICO-REAL
1. Introducción
El Derecho Civil patrimonial se divide en a) Derecho de obligaciones y contratos y b) el

Derecho sobre las cosas (Derechos reales). Este último constituye el conjunto de normas que
regula la atribución de los bienes y el conjunto de facultades que un sujeto puede ejercer
sobre los mismos.
La CE reconoce el derecho a la propiedad privada en el art. 33, que estable que:
Se trata del reconocimiento de un derecho que viene exigido por otros valores
constitucionalmente consagrados como el de la persona, su proclamada libertad y dignidad, y
el libre desarrollo de su personalidad, todo ello unido a la libre iniciativa económico privada
reconocida en el art. 38 CE.
El sistema consagrado en nuestra CE determina, por un lado, la existencia de recursos que por
su importancia para la vida social son atribuidos a la colectividad y los gestiona el Estado. Junto
a los bienes de dominio público, existen otros cuyo goce y explotación se concede a los
ciudadanos para que puedan, mediante los mismos, satisfacer sus intereses particulares. Este
régimen jurídico se encuentra básicamente en el Libro II del CC “De los bienes, la propiedad y
sus modificaciones”
En consecuencia, podemos determinar que las claves de la ordenación del Derecho de cosas
en nuestro ordenamiento son las siguientes:
1. Salvo determinados bienes y recursos cuya explotación y gestión es atribuida al

Estado, el Derecho de cosas se apoya en la propiedad privada que no se extingue con
la muerte de su titular si no que pasa a sus causahabientes.
2. El poder conferido a los particulares sobre las cosas no es un señorío ilimitado, si no
que se somete a ciertos controles y límites. En muchos casos, la titularidad de un
derecho real comporta la imposición de unas determinadas obligaciones.
3. Dentro de estos límites, los particulares gozan de la libre utilización de los bienes. El
derecho de propiedad tendrá siempre un contenido esencial que deberá respetarse,
tanto por las leyes como por el poder público.
Apuntes descargados de wuolah.com

2. El derecho real: su delimitación frente al derecho de crédito
La división fundamental dentro de los llamados derechos subjetivos patrimoniales es la

que diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito. Sus diferencias son:
1. En cuanto al objeto en que recaen. El objeto del derecho de crédito es la prestación

que el deudor tiene que realizar a favor del acreedor. El objeto del derecho real es una
cosa y sobre ésta se ejerce el señorío jurídico.
2. En la forma en la que se satisface el interés del titular del mismo. El acreedor necesita
la colaboración del deudor para satisfacer su interés. En el derecho de crédito, el
titular del derecho real no necesita la cooperación de nadie para satisfacer su interés.
3. En su oponibilidad y eficacia. La oponibilidad del derecho de crédito es relativa, pues
solo se puede hacer valer frente al deudor. En cambio, los derechos reales son
oponibles erga omnes, toda persona tiene que respetar la posición y actuación del
titular del derecho. El titular del derecho real será amparado por el ordenamiento
jurídico frente a cualquier perturbación a través de las llamadas acciones legales.
3. Enumeración y clasificación de los derechos reales
La propiedad es el prototipo de los derechos reales, confiere a su titular el máximo

grado de poder que puede ser ejercido sobre una cosa. Junto a él, encontramos los
denominados derechos reales limitados (o derechos reales en cosa ajena). Estos derechos
otorgan un poder concreto y limitado, de tal forma que permiten a su titular obtener tan sólo
alguna o algunas ventajas de la cosa objeto del derecho. Todos ellos tienen en común que
recaen sobre un bien que pertenece a otra persona.
Por la función económica que cumplen los derechos reales limitados, se han clasificado
tradicionalmente en tres categorías:
1- Los derechos reales limitados de goce: son el usufructo, el uso, la habitación, los
censos, la servidumbre y el derecho de superficie, vuelo y subsuelo. Todos se
caracterizan por proporcionar a su titular la facultad de usar, total o parcialmente, la
cosa objeto del derecho. Junto a la facultad de uso, en algunos casos el titular del
derecho podrá hacerse propietario de los frutos que produzca la cosa.
2- Los derechos de valor o de garantía: son la hipoteca, la prenda y la anticresis. Estos

derechos garantizan el cumplimiento de una obligación en los casos en los que el
deudor no la cumple voluntariamente, mediante la afección de un bien determinado.
El titular del derecho ostenta la facultad de promover la venta de una cosa que, con el
precio obtenido, se cobra una deuda que ha sido incumplida.
3- Los derechos reales de adquisición preferente: son el tanteo, el retracto y la opción

de compra. Aquellos que otorgan a su titular la posibilidad de adquirir en
determinadas circunstancias una cosa ajena, pagando por ella el precio establecido.
Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

4. Autonomía privada y tipicidad de los derechos reales
Es una discusión recurrente en la doctrina si el sistema español adopta un sistema

numerus clausus de derechos reales, por el cual los particulares no pueden crear, ex novo, un
derecho real, o por el contrario, un sistema numerus apertus, por el que los particulares
pueden crear otros derechos distintos de los ya regulados, dotándolos de eficacia real y
oponibilidad erga omnes.
Los defensores de la doctrina de numerus apertus argumentan lo siguiente:
1- Basándose en la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, se ha establecido que este
principio resulta aplicable, a falta de prohibición expresa, a los derechos reales.
2- Se apoyan en el art. 2.2 LH, que dispone que serán inscribibles en el Registro de la
Propiedad los títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
cualesquiera derechos reales.
3- Se argumenta que el propio art. 7 RH, en desarrollo reglamentario del anterior, se
hace referencia expresa a la posibilidad de crear derechos reales atípicos.
4- Además, establecen que esta es la opción más conveniente pues son los propios
particulares los que mejor regulan sus propios intereses.
Los defensores de la doctrina de numerus clausus argumentan lo siguiente:
1- Respecto al art. 1255 CC, opinan que refiriéndose este a obligaciones y derechos de
crédito que nacen de un contrato, no cabe extenderlo a derechos reales.
2- En relación al art. 2.2 LH, defienden que la expresión “otros cualesquiera reales” se
refiere a derechos que no contempla de forma expresa dicho precepto, pero que si
están regulados en el ordenamiento.
3- Por último, argumentan que el art. 7 RH, se refiere a los actos o contratos con
transcendencia real y no a derechos creados a través de los mismos.
4- No obstante, el argumento principal es, que la figura del derecho real debido a su
influencia económica, debe ser el Estado quien organice su tipología.
Tanto el Tribunal Supremo como la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN)
han admitido la libertad de los particulares de crear derechos reales ex novo. En esta línea, se
ha establecido que el nuevo derecho que se quiere crear debe poseer las características
estructurales típicas de los derechos reales, cuales son su posibilidad de ejercicio directo
sobre la cosa y su absolutividad, debiendo existir una razón objetiva y suficiente que justifique
la creación de un derecho con eficacia erga omnes.
Se ha de precisar que la posibilidad de constituir nuevos derechos reales se ha admitido con

más o menos flexibilidad dependiendo de la función económica que estaba llamada a cumplir
el concreto derecho que se pretendía crear.

5. Estructura de la relación jurídico-real
1. Sujetos: en la relación jurídico-real a diferencia de la relación jurídica obligatoria, no

siempre conecta entre sí a personas determinadas. Así, el derecho real de propiedad
tendrá siempre un sujeto activo, el titular del mismo, que no mantiene una relación
específica con ningún sujeto determinado. La parte pasiva del mismo alcanza un
número indeterminado de personas cuyo deber general consiste en respetar la
posición del propietario.
En los derechos reales limitados existe un sujeto pasivo concreto que mantiene una
relación jurídica con el titular del mismo. Este sujeto pasivo será siempre el propietario
del bien sobre el que recae el gravamen.
2. Objeto: el derecho real recae sobre una cosa sobre la que se ejercer el señorío
jurídico. La palabra cosa ha de interpretarse en un sentido amplio, comprendiendo
tanto los bienes materiales como los inmateriales y también las universalidades. El
objeto debe cumplir con los requisitos:
 Existencia: no cabria el derecho real sin objeto, pues la relación jurídico-real
se extingue cuando lo hace el objeto sobre el que recae.
 Licitud: es decir, susceptible de tráfico patrimonial.
 Determinabilidad: que el objeto este objetivamente individualizado.
3. Contenido: la relación jurídico-real está compuesta por las facultades que atribuye a
su titular el derecho en cuestión:
 Facultad de realización directa del interés sobre el objeto del derecho: el
titular del mismo no necesita la colaboración de otra persona para obtener la
satisfacción que le confiere el derecho en cuestión.
 Facultad de excluir de terceros, o bien impidiendo la perturbación del
ejercicio del derecho o bien poniendo fin a la intromisión ya producida.
 Facultad de persecución, que atribuye a su titular la facultad de ir a buscar la
cosa con independencia de la persona que la detente.
 Facultad de disposición, que permite al titular enajenar, ceder o transmitir su
derecho a terceros o autolimitarlo, constituyendo otros derechos menores
sobre el mismo, salvo en aquellos que sean personalísimos.
4
TEMA 2. CONSTITUCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
1. Los modos de adquisición de los derechos reales: el art. 609 CC
Cuando aludimos a los modos de adquirir los derechos reales estamos haciendo
referencia a las causas en virtud de las cuales un sujeto se convierte en titular de un derecho
real.
El art. 609 del CC enumera tales modos, estableciendo:
Diferencia entra adquisición originaria y derivativa: en el primer caso, la titularidad del

derecho se adquiere con independencia del titular anterior, si lo hubiere. La adquisición
derivativa parte de la existencia de un titular previo, que cede o transmite su derecho a otro
sujeto, convirtiéndose así en su nuevo titular en las mismas condiciones en que lo disfrutaba el
transmitente.
Modos de adquirir del art. 609 CC:
 La ocupación: es un modo originario de adquirir la propiedad de los bienes muebles

carentes de dueño (porque nunca lo han tenido o por que han sido abandonados)
Consiste en un acto de apoderamiento del bien que requiere de dos requisitos: la
aprehensión material de la cosa y el ánimo de hacerla propia.
No son susceptibles de adquisición por ocupación los siguientes bienes:
-Los bienes inmuebles, puesto que la ley atribuye al Estado los vacantes y sin dueño.
-Los valores, dinero y bienes muebles depositados en la Caja General de Depositos o
cualesquiera entidades financieras, así como saldos de cuenta, libreta de ahorro u otro
similar, respecto de los cuales no se haya practicado gestión alguna por los interesados
que implique el ejercicio de su derecho de propiedad en el plazo de 20 años.
-Buques y aeronaves, abandonados o perdidos.
Dentro de la ocupación el código civil regula el hallazgo y el tesoro.

El hallazgo se produce respecto de cosas perdidas, que si tienen dueño, por lo que no
son susceptibles de apropiación inmediata por quienes las encuentran, sino que su
régimen jurídico obedece a pautas distintas: el que halle un bien ajeno esta obligado a
restituirlo a su legítimo propietario, y si ignora su identidad, debe consignarlo ante la
autoridad municipal. Si aparece el dueño en un plazo señalado, al que hallador le
pertenecerá un premio, si bien no es reclamado en dicho plazo, el bien será para el
hallador.

El tesoro es un depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos,
cuya legitima pertenencia no consta. Este pertenece por mitad al propietario del lugar
donde se haya descubierto y al descubridor, cuando este último lo haya hecho por
casualidad.
 La ley: el legislador hace referencia a aquellos supuestos en los que se prescinde de la

voluntad del sujeto para atribuirle la titularidad del derecho.
 Donación: el donatario se convierte en propietario de los bienes donados. La

transmisión de la propiedad no requiere tradición, si bien los estrictos requisitos
formales a los que está sometida tanto la donación de bienes inmuebles, como la
donación de inmuebles la aproximan a la misma.
 Sucesión: la sucesión de la persona fallecida transmite a sus herederos la titularidad de

todos los bienes y derechos, ya sean reales o de crédito, que componen el patrimonio
de aquel, incluidas las deudas.
 Ciertos contratos traslativos y tradición: el traspaso posesorio (tradición) es un

elemento determinante para que tenga lugar la adquisición del derecho real cuya
transmisión se pretende, en los contratos traslativos.
 Usucapión: en este caso coincide la pérdida del derecho por parte de su antiguo titular
y la adquisición del mismo por el nuevo, concurriendo una serie de requisitos legales.
La posesión continuada con ánimo de dueño convierte al sujeto poseedor en
propietario, lo que se ve propiciado por la inactividad del anterior titular que pierde su
derecho.
2. En especial, la adquisición derivativa. La teoría del título y el modo
Es importante determinar en qué momento exacto se ha producido la transmisión de la

propiedad de un bien, de modo que el transmitente cesa en su condición de propietario que es
asumida por el adquiriente del bien.
La mera conclusión del contrato de compraventa (también aplicable al resto de contratos

traslativos) no es suficiente para que tenga lugar el traspaso de la propiedad. Se requiere
además la puesta del adquiriente en poder y posesión del bien. Es lo que se conoce como
teoría del título y el modo.
Además de un contrato apto para trasmitir el dominio (título), se requiere el traspaso

posesorio (modo). Es necesaria la concurrencia de ambos elementos para que tenga lugar la
transmisión de la propiedad. Si sólo contamos con un título o contrato, el adquiriente solo
dispone de un derecho de crédito para reclamar la entrega de la cosa. Si se efectúa el traspaso
posesorio sin un título o contrato que lo sustente, el sujeto se convierte en poseedor, pero no
en propietario. Solo la confluencia de los da lugar a la adquisición de la propiedad.

2.1 La tradición
La tradición consiste en la entrega de la posesión con la intención de transmitir la propiedad.

No se debe confundir con la forma del negocio traslativo, ya que éste se perfecciona conforme
al principio general de libertad de forma, y al negocio ya perfeccionado se le une el traspaso
posesorio para cumplir el proceso transmisivo. En consecuencia, para que se produzca la
transmisión de la propiedad por tradición se requiere: una justa causa, un negocio jurídico
apto para transmitir el dominio, propiedad en el transmitente y posesión en concepto de
dueño que es transferida al adquiriente, además de la voluntad en el tradens de transmitir la
propiedad y en el accipiens de adquirirla.
Existen distintos tipos de traditio, siendo la mayoría de la doctrina la que distingue entre
tradición real y tradición simbólica o espiritual.
 Tradición real: aparece en el art. 1462 CC, estableciendo que se entenderá entregada
la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del adquiriente. Se trata de una
entrega material del objeto.
 Tradición simbólica o espiritualiza: vienen establecidas en el CC, no tratándose de un
numerus clausus, por lo que se admiten otras formas distintas de las estipuladas:
 Tradición instrumental: cuando la venta tenga lugar a través de escritura
pública. El otorgamiento de la misma equivale a la entrega, salvo que de la
misma no resulte o se deduzca claramente lo contrario.
 Tradición simbólica de bienes muebles: la entrega de los bienes muebles podrá
tener lugar a través del otorgamiento de las llaves del lugar o sitio donde se
encuentren almacenados.
 Tradición solo consensus: el legislador admite el simple acuerdo traslativo en
aquellos supuestos en que producida la venta, el bien mueble objeto de la
misma no pueda ser trasladado en poder del comprador.
 Tradición de derechos: el mero uso que de los derechos haga el comprador,
con consentimiento del vendedor.
 Traditio brevi manu: el adquiriente ya está poseyendo el bien, si bien en virtud
de un título distinto a aquel en cuya virtud ha adquirido.
 Constitutum possessorium: el transmitente que transmite la propiedad, pero
sigue poseyendo mediante otro título diferente.
Respecto a la relación entre tradición e inscripción registral: una cosa es la transmisión de la

propiedad y demás dº reales, que se articula en función de la teoría del título y el modo, y otra
cuestión es la adecuada publicidad, y por consiguiente protección, que se otorgue al nuevo
titular del derecho, que se articula a través de la inscripción del mismo.
3. La adquisición por el transcurso del tiempo: la usucapión
Por usucapión entendemos la adquisición de la propiedad y determinados derechos reales por

la posesión continuada durante un determinado plazo de tiempo. (Art. 609 y 1930.1 CC)

3.1 Sujetos y objeto
Los sujetos intervinientes en la usucapión son:
 Usucapiente: el sujeto a favor del cual se consuma la adquisición del derecho por
usucapión.
 Usucapido: el sujeto titular contra el cual se esta usucapiendo.
En cuanto al objeto de la usucapión, establece el art. 1936 que son susceptibles de

prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres. Por lo tanto pueden ser
usucapidos tanto bienes muebles como inmuebles, siempre que estén dentro del comercio.
Respecto a los derechos reales limitados son susceptibles de ser adquiridos por usucapión, el
usufructo y el derecho de uso y habitación; y con cierta controversia en la doctrina, ciertas
servidumbres: continuas y aparentes, la enfiteusis, el derecho de superficie, los censos y el
derecho de prenda.
3.2 Requisitos para la usucapión
Para que se consuma la usucapión se requiere la concurrencia de unos requisitos que podemos
llamar generales: posesión y transcurso del tiempo. Además la posesión ha de ser en concepto
de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida.
 Posesión en concepto de dueño: el poseedor debe actuar frente al resto como si fuera
el propietario o titular del derecho, de modo que si su comportamiento refleja la mera
tolerancia del dueño de la cosa o los efectos de una posesión concedida en virtud de
un negocio, no se estará cumpliendo uno de los requisitos para la usucapión.
 Posesión pública: es imprescindible que el poseedor realice actos de ejercicio de su
derecho que expongan públicamente su concepto de dueño.
 Posesión pacífica: no se podrá adquirir por usucapión si existe un poseedor que se
oponga. Durante el tiempo que dure la posesión, el verdadero titular no ha de
oponerse o defenderse. Tampoco se podrán usucapir las cosas robadas o hurtadas.
 Posesión ininterrumpida: se admite la posesión sucesiva, es decir, el poseedor actual
continúa en la posesión iniciada por los poseedores anteriores a quienes sucede bien a
través de negocios inter vivos, bien negocios mortis causa. Se trata de una presunción
iuris tantum, es decir, admite prueba en contrario.
Se entiende que se ha interrumpido la posesión cuando por cualquier causa cesa en la
misma durante más de un año (interrupción natural).
También se interrumpe cuando el poseedor recibe una citación judicial sobre la
interposición de una demanda que afecte a la misma, o por acto de conciliación,
siempre que se presente la demanda en el plazo de dos meses; además de cualquier
reconocimiento, expreso o tácito, que el poseedor ad usucapionem haga del derecho
del verdadero titular (interrupción civil).
8
El CC distingue entre la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria, exigiendo para la
primera, además de los requisitos generales, los requisitos específicos de buena fe y justo
título. Para la usucapión extraordinaria no se requieren tales condicionantes, si bien los plazos
exigidos para usucapir son más largos.
 Buena fe: la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien
recibió la cosa era su dueña y podía transmitir el dominio. Su creencia se asienta en
dos premisas: 1º se adquirió de quien se consideraba legítimo propietario y con
facultades para transmitir y 2º, el título transmisivo se percibe válido y eficaz.
 Justo título: el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trate. Se ha producido la adquisición de manos de quien no es el
verdadero propietario, pero mediando un contrato que permitiría transmitir la
titularidad del derecho.
Se excluyen los contratos nulos. Si son admisibles aquellos anulables, rescindibles, revocables y
resolubles.
3.3 Plazos para la usucapión
Los plazos durante los cuales debe prolongarse la posesión varían en función de que se trate
de la usucapión ordinaria o extraordinaria:
 Usucapión ordinaria:
- Bienes muebles: 3 años
- Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes
 Usucapión extraordinaria:
- Bienes muebles: 6 años
- Bienes inmuebles: 30 años
A efectos del cómputo, el día que empiece a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el
último deberá cumplirse en su totalidad.

TEMA 3. LA POSESIÓN
1. Las diferentes concepciones de la posesión. Funcionalidad del concepto
La posesión es un concepto funcional porque cumple en nuestro ordenamiento jurídico tres

funciones. Una determinada situación se denomina posesión en la medida que de ella se
puede predicar, al menos, la primera de las funciones que es la especial tutela jurídica que
tiene todo poseedor a la que llamamos defensa interdictal.
Esta función de la posesión está recogida en los artículos 441 y 446 CC. El primero señala que
“en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que
se oponga a ello.” El segundo “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y
si fuera inquietada en ella, deberá ser amparado o restituida dicha posesión por los medios
que las leyes de procedimiento establezcan”
De la lectura de ambos preceptos se deduce que:
1. Quien se comporta como dueño de una cosa aunque no lo sea es protegido frente a
perturbaciones o despojos que provengan de terceros o del propietario de la cosa.
2. También se concede protección a aquellos que poseen la cosa en concepto distinto de
dueño (usufructo, arrendamiento, precarista); protección que se concede aunque el
verdadero dueño de la cosa sea el autor de la perturbación.
La posesión otorga una función de legitimación. Determinados comportamientos exteriores

respecto de una cosa permiten que una persona pueda ser considerada como titular de un
derecho sobre ella y pueda ejercitar las facultades derivadas de ese derecho, sin más base
que la apariencia y sin necesidad de probar su titularidad.
Esta función se encuentra recogida en el art. 448 CC. “El poseedor en concepto de dueño tiene
a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a
exhibirlo”. No es predicable de toda la posesión, solo en concepto de dueño.
La tercera función de la posesión es la que permite convertir la posesión que no ostenta título
en dominio cuando ha sido quieta, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo señalado por la
ley, mediante la figura de la usucapión.
1. De acuerdo con la primera función, llamamos posesión a aquellas situaciones jdcas

que permiten poner en marcha la defensa interdictal.
2. De acuerdo con la segunda, se denomina posesión a aquellas situaciones jdcas que
legitiman una persona, en virtud de la apariencia, para ejercitar las facultades
inherentes al derecho real que dicha apariencia manifiesta.
3. En virtud de la tercera, llamamos posesión a aquellas situaciones jdcas que con el paso
del tiempo y la concurrencia de determinados requisitos se transforman en dominio.
10

2. La posesión como hecho y como derecho
Considerada como mera tenencia, la posesión es un hecho jurídico: un hecho de la vida real al
que el ordenamiento le atribuye determinadas consecuencias jdcas. Entre dichas
consecuencias destaca la atribución al poseedor de una acción que le permite reaccionar
frente a cualquier perturbación o despojo. Ello configura el derecho a seguir poseyendo hasta
que otro lo venza en juicio. Dicho derecho recibe el nombre de ius possessionis.
3. Elementos de la posesión. El corpus y el animus como elementos de la posesión
En la doctrina tradicional se afirmaba que la posesión estaba integrada por dos elementos: el
corpus y el animus. El corpus era el señorío o poder sobre la cosa. El animus equivalía a la
intención o voluntad de tener la cosa como dueño.
Está legitimado para interponer el interdicto quién se hallare en la posesión o tenencia de la

cosa. El art. 430 no exige para que exista la posesión un animus especial, sólo lo exige para la
llamada posesión civil que es la tenencia o disfrute unido a la intención de tener la cosa o
derecho “como suyos”. Por último, el art. 438 nos dice que la posesión se adquiere por la
ocupación material de la cosa o derecho poseído, sin hacer referencia a un elemento psíquico
autónomo.
La doctrina está de acuerdo en afirmar que el elemento físico y el espiritual se manifiestan

normalmente unidos.
4. Clases de posesión
4.1 Posesión natural y posesión civil
El art. 430 CC dispone: “Posesión natural es la tenencia de la cosa o el disfrute de un derecho

por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de tener
la cosa o el derecho como suyos.
La posesión civil comprende la tenencia de la cosa más la intención de ser titular del derecho,
con independencia de la legitimidad del título. No significa, que te creas dueño de la cosa
(buena o mala fe), sino que te comportas según el modelo propio del derecho de propiedad o
derecho real que pueda adquirirse por usucapión. Es decir, que suscites en los demás la
apariencia de que eres titular del derecho de que se trate.
La posesión natural va acompañada también de la voluntad de poseer, pero no en concepto
de titular de un derecho real, que se reconoce en otra persona (depositario, arrendatario…).
11

4.2 Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño
La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de estos dos conceptos: o en el de
dueño o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo
el dominio a otra persona (art. 432 CC). La posesión en concepto de dueño no implica que
poseas creyéndote dueño de la cosa; la creencia determina la buena o mala fe. Puedes ser
poseedor en concepto de dueño a sabiendas que careces de derechos sobre la cosa (mala fe).
La posesión en concepto de dueño o titular de un derecho real es hábil para la usucapión.

Presupone apariencia de titularidad y tiene una función de legitimación pudiendo el
poseedor ejercitar las facultades derivadas de aquel derecho. Frente al poseedor en concepto
de dueño se contrapone el poseedor que ha recibido la cosa para conservarla (depositario
administrador) o para disfrutarla (arrendatario o comodatario).
4.3 Posesión en nombre propio y posesión en nombre ajeno. El servidor de la

posesión
En nombre propio es la posesión que ejerce en las cosas una persona para sí, disfrutando de
ella. En la posesión en nombre ajeno hay un reconocimiento de que se actúa como gestor o
representante del dueño.
A juicio de un sector de la doctrina, en el supuesto contemplado en el art. 431 CC se pueden

englobar dos hipótesis. La primera comprendería al representante del poseedor que posee en
virtud de un título que implica reconocer la posesión en otro. No es un verdadero poseedor,
sino una persona que ejercita actos posesorios en nombre de otro. La segunda hipótesis alude
a la figura denominada servidor de la posesión. Ésta se caracteriza porque simplemente existe
un contacto físico con la cosa. Tampoco es un poseedor y carece también de la protección
interdictal.
El art. 431 CC alude al hecho de que una misma posesión puede ser ejercida de dos maneras:
por el propio titular, o por otro en su nombre, pero solo el primero es poseedor.
4.4 Posesión mediata e inmediata
En virtud de una relación obligatoria una persona entrega a otra una cosa, a fin de que la tenga
en su poder durante un cierto tiempo y se la restituya después. En tal caso, el que recibe la
cosa se convierte en poseedor inmediato y es el que ejerce el señorío de hecho sobre ella. El
poseedor mediato es aquella posesión que ostenta el que entregó la cosa y a quien debe ser
restituida.
Posesión inmediata es la que se tiene directamente sin mediador posesorio.

Posesión mediata es la que se tiene por medio de otro.
12
4.5 Posesión de buena y posesión de mala fe
La buena fe es, la ignorancia de la irregularidad de la situación en la que se encuentra el

poseedor. Esta ignorancia no es suficiente, pues es preciso valorar también lo que el sujeto ha
hecho, o a podido hacer para encontrarse en esa situación, o salir de ella. Por ello, sólo es de
buena una ignorancia que responda a un modo de actuar honesto, basado en un error
excusable. La buena fe se presume siempre; se trata de una presunción iuris tantum que
admite prueba en contrario.
La posesión de buena fe exige la concurrencia de dos elementos:
Un elemento objetivo: el título. Es poseedor de buena fe el que ignora que el negocio o acto
de adquisición que ha realizado no ha surtido plenos efecto por existir en él un vicio cualquiera
Un elemento subjetivo: La ignorancia de su ineficacia. Poseedor de mala fe es el que conoce

que el título que ostenta no legitima para poseer o bien conoce que posee sin título.
5. Estructura de la situación posesoria
5.1 Sujetos de la posesión
Es imposible que una misma cosa la tengan simultánea e íntegramente varias personas
distintas, salvo los casos de indivisión; por tanto, sólo una posesión prevalecerá, aunque sea
provisionalmente, sobre las demás posesiones aparentemente concurrentes.
Será preferido el poseedor actual; si resultaran dos poseedores, el más antiguo. Si las fechas
de las posesiones fueran las mismas, el que presente título. Si todas estas condiciones fueran
iguales se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide la posesión o
propiedad por los trámites correspondientes.
DE dicha regla general se exceptúa los casos de indivisión en el que dos o más personas
ostentan derechos sobre la cosa. El poder de cada uno de ellos estará limitado por el poder
que ostentan los demás coposeedores. A falta de regulación expresa sobre la coposesión por
cuotas, se aplicarán las normas relativas a la comunidad de bienes.
5.2 Objeto de la posesión
En nuestro derecho son susceptibles de posesión tanto las cosas como los derechos, siempre
que sean susceptibles de apropiación.
- Posesión de cosas
Son objeto de posesión todas las cosas materiales o corporales que puedan estas sometidas a
la voluntad o control. Son susceptibles de apropiación tanto las cosas materiales consideradas
individualidad (casa, ordenador), como las partes integrantes de una cosa autónomamente
considerada (un piso en régimen de propiedad horizontal), o un conjunto de cosas
13

consideradas como universalidad (rebaño, biblioteca). Quedan excluidas las cosas que están
fuera del comercio de los hombres por ley, así como los bienes de dominio público.
La posesión de los bienes inmateriales (marcas, patentes) ha planteado dudas en la doctrina:
 Para algunos estos bienes no son susceptibles de autentica posesión, debido a que no
es posible la tenencia material, ni su goce exclusivo ya que pueden disfrutarlo
simultáneamente varias personas.
 Otros consideran que las cosas inmateriales se poseen a través de la posesión del
título que las justifica, o por la inscripción en los Registros correspondientes.
- Posesión de derechos
Titular de un derecho es la persona a la que pertenece el poder jurídico en que el derecho

consiste. Poseedor de un derecho es quien se comporta como titular; es decir, es quien tiene o
ejerce el poder que corresponde a ese derecho.
Son poseíbles todos los derechos reales que conllevan posesión, aquellos que suponen una
tenencia material de la cosa o una influencia física sobre ella. Serán poseedores los que se
presentan como propietarios, usufructuarios, titulares de servidumbre en la que se dé esa
influencia física sobre la cosa; los derechos patrimoniales no transmisibles como el uso o la
habitación y el derecho de prenda con desplazamiento de la posesión. También pueden
poseerse los derechos de crédito que comportan un poder de hecho sobre la cosa
(arrendatarios, comodatarios, depositarios).
No son susceptibles de posesión:
 1º Los derechos que carecen de contenido patrimonial (derechos de personalidad,

políticos, derechos de familia).
 2º Los derechos que no conllevan posesión (nuda propiedad, acreedor hipotecario)
 3º Los derechos que se agotan en un solo acto, como el derecho de retracto
14

TEMA 4. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN,
MODIFICACIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.
LA EFICACIA Y TUTELA DE LA POSESIÓN
1. Adquisición de la posesión
El art. 438 CC señala que: “la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o
derecho poseídos, por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por
actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”.
La adquisición de los derechos puede ser originaria o derivativa:
 Originaria: se funda en un acto unilateral del adquiriente, de forma que la adquisición

no se basa en el derecho del anterior titular, sino que se adquiere ex novo.
 Derivativa: aquella que se produce por cesión o traspaso de otra persona.
La cuestión que se ha planteado en la doctrina es si esta clasificación puede aplicarse a la

posesión. Con matizaciones hechas si cabe pues, aplicar a la posesión la clasificación general
de la adquisición de los derechos en originaria y derivativa.
- Modos originarios de adquirir la posesión
A. La ocupación material de la cosa o derecho. Consiste en un acto de aprehensión de

una cosa corporal. Por ejemplo la adquisición de los frutos de la cosa o la ocupación de
bienes abandonados.
B. El hecho de querer la cosa o derecho sujeto a la acción de la voluntad del
adquiriente. Incluye los actos de aprehensión material (igual que el anterior) y otros
supuestos de aprehensión ficticia. Por ejemplo cuando el perro cobra una pieza de
caza, o cuando me hago con las llaves de un local donde se guardan unas mercancías.
El CC permite que se pueda adquirir la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por
representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este
último caso, no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se
haya verificado el acto posesorio lo ratifique.
- Modos derivativos de adquirir la posesión
La entrega de la cosa, la aceptación de la herencia y la adquisición judicial de la posesión.
A. La entrega de la cosa: dicha entrega va precedida de una causa válida, por ejemplo un
contrato, desplaza la posesión de un sujeto a otro, de forma que el adquiriente recibe
la posesión del transmitente. La entrega puede ser real o fingida. La primera implica
poner la cosa en poder y posesión del adquiriente, la segunda supone la realización de
actos que no conllevan consigo el contacto físico con la cosa; por ejemplo, el
otorgamiento de escritura pública o el mero acuerdo de voluntades.
15

B. La adquisición hereditaria de la posesión o posesión civilísima: esta adquisición va
ligada a la condición de heredero, por tanto sólo se consolida si el llamado acepta
efectivamente la herencia; si la repudia no la poseyó en ningún momento. No es
necesaria la aprehensión material de la cosa, la adquiere con la muerte del causante.
No obstante antes de la aceptación puede reclamar la protección posesoria. La
jurisprudencia señala que se ésta posesión se refiere solo al heredero, no al legatario.
Además es necesario que el causante fuera poseedor de los bienes que dejo a su
muerte. El heredero se coloca o subroga en la misma posición jdca que tenía el
causante.
2 Conservación de la posesión
La posesión se conserva en tanto se mantengan los casos de adquisición y no se produzcan los

de pérdida.
Si la posesión se perdió indebidamente y se recuperó conforme a Derecho, el Código presume

que el poseedor, durante el tiempo transcurrido desde el momento de la pérdida hasta el de la
recuperación, poseyó ininterrumpidamente. De igual modo, puede que el poseedor ignore
accidentalmente el paradero de una cosa mueble que se halla bajo su poder exclusivo. Ello no
provoca la perdida de posesión. La posesión de animales fieros se conserva mientras se hallen
en poder del poseedor; respecto de los animales domésticos o amansados se mantiene la
posesión mientras conserven la costumbre de volver a casa del poseedor.
3 Modificación de la posesión
El fenómeno posesorio encuentra su principal razón de ser en la defensa de un status quo. Por
ello el CC recoge dos presunciones que se refieren a la continuidad posesoria:
La presunción de la posesión intermedia. El poseedor actual que demuestra su posesión en

época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras
no se pruebe lo contrario. Para destruir esta presunción es preciso acreditar que ésta se
interrumpió, siempre que dicha interrupción haya durado más de un año.
La presunción de continuidad del tipo de posesión. Se presume que la posesión se sigue

disfrutando en el mismo concepto el que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario.
- La inversión o intervención del concepto posesorio
El cambio o modificación en el concepto en el que se posee se denomina inversión o

interversión posesoria. Se produce cuando un sujeto modifica el concepto en el que adquirió
la posesión, pasa a poseer en otro concepto distinto.
16
La interversión puede proceder de un negocio jurídico o fundamentarse en la oposición del
poseedor actual al derecho del anterior poseedor en concepto de dueño. (contradictio)
El TS determina que la contradictio ha de reunir los siguientes requisitos:

a) Reflejar de manera inequívoca la voluntad de poseer en concepto de dueño, por parte
de quien poseía en otro concepto.
b) Debe tener un carácter público, no basta la mera intención.
c) Tiene que tener carácter obstativo. Es preciso la afirmación de la titularidad dominical
mediante actos expresos o tácitos y de excluir, al anterior poseedor.
d) Se suele exigir que la contradictio dura más de un año.
4. La extinción o pérdida de la posesión

El art. 460 CC señala que el poseedor puede perder la posesión:
 Por abandono de la cosa. Cuando el poseedor se desprende la cosa. Requiere el

corpus y el animus no siendo suficiente que la cosa deje de estar sometida al
señorío de nuestra voluntad.
 Por cesión hecha a otro a título oneroso o gratuito. Tiene un carácter voluntario e
implica que un sujeto pierde la cosa porque otro la adquiere. No es suficiente el
mero acuerdo de las partes, sino que es preciso cualquiera de las formas de
tradición. La cesión de la posesión es consecuencia de un previo título oneroso o
gratuito.
 Por destrucción o pérdida de la cosa, o por quedar esta fuera del comercio. La
destrucción supone la extinción física de la cosa y puede producirse por un acto
voluntario del poseedor o de un tercero. El extravío de una cosa mueble no es
sinónimo de pérdida de la posesión mientras éste conserve el poder de hecho
sobre esta, aunque ignore accidentalmente su paradero, y siempre que no se haya
constituido otra posesión.
 Por la posesión de otro, aún en contra de la voluntad del antiguo poseedor, si la
nueva posesión hubiera durado más de un año. No basta con perder la posesión
durante un año, sino que es preciso que otro poseedor la adquiera y su posesión
dure, a su vez, al menos un año. Durante ese periodo de tiempo coexisten dos
posesiones: la del sujeto que aún careciendo de contacto físico con la cosa sigue
siendo poseedor, y la de otro sujeto, que no tiene ninguna relación jdca con el
primero y tiene la tenencia de la cosa.
El art. 460.4 plantea los siguientes problemas de comprensión de su interpretación con otras
normas posesorias:
 De origen germánico, choca con otros artículos de origen romano, cuyo Derecho
consideraba que sólo podía prevalecer el poseedor que no tuviera vicio en su
posesión. Si la violencia impide la adquisición de la posesión, no parece lógico que
provoque la pérdida de la posesión del despojado.
17

La doctrina afirma que el mero acto de violencia no produce la pérdida ni la
adquisición de la posesión, pero que, si después de realizado el acto de violencia, el
que lo ha llevado a cabo continúa en la posesión durante un año y un día, tal periodo
de tiempo subsana la adquisición violenta, comportando la extinción de la antigua
posesión a favor de la nueva.
 También plantea problemas de interpretación con el art. 445 CC, que afirma que la
posesión como hecho no puede reconocerse a dos personalidades distintas fuera de
los casos de indivisión. Este principio general tiene como excepción el art. 460.4 puede
durante un año y un día coexisten dos posiciones distintas: la del despojado y la del
despojante.
Hasta que transcurra el plazo de un año, el antiguo poseedor conserva la defensa interdictal y
si recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdida, se entiende que ha
continuado poseyendo la cosa con todas sus consecuencias jdcas. El despojante tiene también
tutela interdictal, al menos, frente a terceros.
5. Recuperación de la posesión
Para que se aplique este precepto es necesario que concurran dos requisitos:
1. Una posesión indebidamente perdida. (la situación anterior)
2. Una recuperación conforme a derecho. Ello exige ejercitar las correspondientes
acciones, o cuando consienta el poseedor actual de la cosa que ésta se restituye al
despojado.
6. Eficacia de la posesión
El comportamiento que el poseedor adopta respecto de la cosa o derecho puede llevar a

terceros a la razonable confianza de que es titular del derecho, pudiendo ejercitar
legítimamente las facultades derivadas de ese derecho. Es la llamada función de legitimación.
El carácter de apariencia y la función de legitimación determinan que la posesión sirva de

fundamento a una serie de presunciones que operan a favor del poseedor.
1º Presunción de la posesión intermedia y la presunción de mantenimiento en el concepto

posesorio.
2º La posesión de buena fe y que dicha posesión mantiene este carácter salvo que se acredite
que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.
3º El que recupere conforme a derecho la posesión indebidamente perdida se entiende que la

ha disfrutado sin interrupción.
4º La posesión de un bien inmueble supone la posesión de los bienes muebles y objetos que se
hallen dentro de ella, mientras que no se acredite que deban ser excluidos.
18

5º El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con
justo título y no puede ser obligado a exhibirlo.
6.1 La presunción de titularidad
Cuando alguien posee un bien en concepto de dueño se presume iuris tantum que es titular
del derecho en cuyo concepto posee. La presunción del art. 448 significa que existiendo una
posesión en concepto de dueño se presume que el poseedor es dueño o titular del derecho
real de que se trate y, por tanto, está legitimado para el ejercicio de las facultades derivadas
del mismo.
La expresión justo título, no es sinónimo de documento, sino que hace referencia a que la
posesión en concepto de dueño está fundada en una causa o razón jurídica suficiente. El art.
448 CC presume que el contrato existe y es válido. Por ello, quien sostenga que la posesión
carece de título o éste inválido soporta la carga de la prueba.
7. Tutela de la posesión
El art. 446 del CC: “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y, si fuere
inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las
leyes de procedimientos establezcan”.
En nuestro ordenamiento jurídico la tutela de la posesión se confía a medios judiciales y no a la

propia autodefensa del poseedor. Sobre los medios judiciales de defensa de la posesión, en la
vigente ley de Enjuiciamiento Civil, se ha prescindido de la denominación de interdictos.
Pero aún sin denominarlos expresamente, se recogen como medios de la tutela de la posesión
los interdictos de retener y recobrar, manteniendo su condición de juicios sumarios.
A. Legitimación activa: le corresponde a todo poseedor. En los supuestos de coposesión

están legitimados para el ejercicio de los interdictos todos los coposeedores. Si el
autor de la perturbación o el despojo es un tercero, puede cualquier de ellos, ejercitar
individualmente la acción posesoria. A su vez, pueden también los comuneros
ejercitarlas entre sí cuando uno de ellos se apodere de la cosas para sí solo.
B. Legitimación pasiva: la acción se dirige contra quien ha realizado el acto de
perturbación o despojo, entendiendo por tales tanto el ejecutor material del acto
lesivo, como quien lo ordena. Mayores problemas suscita la cuestión de si puede
invocarse por el demandado una posesión viciosa del actor, dividiéndose la doctrina
más reciente entre quienes se oponen a la posibilidad de una excepción de posesión
viciosa y los que admiten su posibilidad durante un año desde que se produjo el
despojo que se invoca como excepción.
Todo poseedor, incluso el que ha adquirido violentamente la posesión, ostenta

legitimación activa para interponer el interdicto de retener o recobrar la posesión.
19

La LEC no contiene limitación alguna en cuanto a los medios de prueba, de forma que
es posible oponer la excepción de posesión viciosa del otro actor. Por ello, el
poseedor que despoja a otro de su posesión violencia, clandestinamente o
aprovechándose de su mera tolerancia, no puede prevalecer en el interdicto de
recuperar la posesión.
El plazo de un año y un día que implica la pérdida de la posesión por parte del
despojado se inicia una vez que haya cesado la violencia. Estos vicios de la posesión
retardan el inicio del cómputo del plazo de un año para la pérdida de la posesión por
parte del despojado.
La posesión del despojante puede cesar como consecuencia del ejercicio del interdicto
de recobrar por parte del poseedor despojado.
La posesión viciosa es inhábil para la usucapión, al exigir que la posesión sea pacífica.
C. Plazo: los interdictos deberán interponerse en el plazo de un año desde el acto de la

perturbación o el despojo
D. Efectos: la sentencia que se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material. Es decir,
sólo decide entre los litigantes quién debe poseer la cosa (ius possessionis), sin juzgar
la cuestión de quién tiene el derecho a poseer (ius possidendi).
20
TEMA 5. APARIENCIA, PUBLICIDAD Y
ADQUISICIÓN
1. La protección de la apariencia y la adquisición del derecho
El sistema transmisivo de los derechos reales en el DC español es el conocido como sistema del
título y el modo. Título y modo se encuentran concatenados, de manera que para que se
produzca la atribución patrimonial al adquiriente del derecho real, el modo o tradición debe ir
precedido del título.
¿Cómo influye sobre la eficacia transmisiva de los derechos reales la circunstancia de que el
título sea nulo, anulable o rescindible?
Los términos del derecho positivo son equívocos. El CC afirma en los art. 1303 y 1307 que
“cuando sea declarada nula una obligación, los contratantes deben restituirse las cosas que
hubieran sido materia del contrato”. Restitución y devolución son entendidas como procesos
materiales de retrocesión de lo entregado, sin que impliquen procesos jurídicos de una nueva
transmisión de dirección inversa.
¿Cómo queda afectado entonces el proceso transmisivo? La solución al problema se debe

obtener desde los principios de:
 Seguridad del tráfico: pretende proteger al adquiriente de derechos, aunque su

causante no tuviera legitimación para transmitir, siempre que aquel ignorara esta
circunstancia
 Seguridad de los derechos: pretende proteger al titular de los derechos de manera tal
que, sin su consentimiento, nadie puede adquirir uno que le pertenece.
En nuestro sistema de título y modo, si el título es ineficaz, el traspaso posesorio no engendra

por sí derecho alguno. Es decir, no hay posibilidad de transmitir de manera firme y definitiva
derechos reales con títulos nulos, anulables o rescindibles. Además de que el título fuera
válido, el transmitente necesita tener poder de disposición.
Tal sería el funcionamiento del principio que hemos llamado de la seguridad de los derechos.
Aunque a día de hoy no se puede observar de forma total. Pues si la estabilidad de las
transmisiones de derechos estuviera siempre absolutamente condicionada a la existencia
incontestada del poder de disposición del transmitente, el adquiriente estaría obligado a
cerciorarse de manera absoluta de esa circunstancia.
Precisamente por ello, al adquiriente se le tutela de modo que alcance una transmisión a su
patrimonio del derecho real sobre la base de la existencia de una apariencia de existencia en
cabeza de dicho transmitente de la titularidad que se le traspasa, aunque dicha apariencia no
corresponda con la realidad.
De acuerdo con esta idea, la publicidad posesoria genera una apariencia de que el poseedor es
titular del derecho real cuyo ejercicio se corresponde a la posesión que se ostenta. A tal idea
corresponde el art. 464 del CC de discutía interpretación en su párrafo primero por la
21

expresión "equivale al título” y “privación ilegal”. Aunque las variantes interpretativas son
numerosas, pueden ser agrupadas en torno a dos posiciones:
 Tesis romanista: para ellos, equivaler al título la posesión de buena fe significa que el
requisito de la usucapión ordinaria llamado “titulo” está cumplido por la propia
posesión, con tal de que sea de buena fe. Es decir, el título no es algo añadido,
cuando se trata de cosas muebles, a la posesión y a la buena fe: ambos elementos
indican la presencia del título.
Sobre la privación ilegal, entienden que significa toda privación de la cosa contraria al
ordenamiento jdco, de modo que mientras no se consume la usucapión del art. 1955,
párrafo primero, la cosa poseída de buena fe siempre será reivindicable por el
verdadero dueño.
 Tesis germanista: para esta tradición histórica la tenencia de una cosa crea una
apariencia de titularidad tan fuerte, que el que la adquiere confiado en la misma
deviene automáticamente dueño, sin necesidad de usucapión, aunque su transmitente
no estuviera legitimado para transmitir. Pero este efecto sólo se produce si el
poseedor transmitente ha adquirido la cosa del verdadero dueño con la voluntad de
éste, si fue con violencia, la hurtó o la encontró perdida, no da lugar al efecto
adquisitivo.
En esta tesis, “título” es “título de propiedad” y no “título de usucapir” y “privación
legal” es igual a los delitos de “robo o hurto”.
2. Especial referencia a la ineficacia transmisiva y a la falta de legitimación del

transmitente
2.1 Título nulo o anulable
Puede ocurrir que una cosa se haya transmitido a un tercero, pero el acuerdo que da pie a esa
transmisión esté viciado de nulidad. ¿Qué ocurre entonces?
La regulación del art. 1303 CC: “declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben
restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y
el precio con los interés…”.
Para unir con la idea de que ya no estuviese en poder del adquiriente, según el art. 1307 CC:
“siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa no pueda
devolverla por haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la
cosa cuando se perdió, con los interés desde la misma fecha.
2.2 Falta de legitimación del transmitente
Nadie da lo que no tiene, ni transmite más de lo que tiene. Esta idea de legitimación es una
concreción de principio general y superior de seguridad de los derechos.
22

El CC, previó la posibilidad de sanar el título cuando éste adolece de algún defecto que lo hace
inservible para la transmisión efectiva del derecho real.
3. Publicidad registral: fundamento de la adquisición a non domino ex art. 34 LH
Si uno de los principales mecanismos creadores de la apariencia jdca era la posesión, el otro
mecanismo generador de apariencia es el Registro de la propiedad.
La cuestión está regulada por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. El que adquiere de un titular
registral, adquiere de quien consta como propietario.
Para que se produzca la adquisición “a non domino” de un bien inmueble es necesario que
concurran conjuntamente los siguientes requisitos fundamentales:
1º. Que el accipiens o adquiriente tenga la condición de tercero

2º. Que haya adquirido su derecho a titulo oneroso
3º. Con buena fe y de persona que conforme al Registro de la Propiedad tenga facultades
para transmitirlo.
4º. Que el adquiriente haya inscrito su adquisición
3.1 La fe pública registral
Según recoge la doctrina, tradicionalmente se ha introducido el principio de fe pública registral

como efecto de la publicidad que emana del Registro de la propiedad y así se ha dicho que la
publicidad provoca una doble protección a través de una doble presunción que surge de los
libros registrales:
 Una protección iuris tantum de que los derechos reales publicados por el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo,
que es la del principio de legitimación registral
 Otra protección iuris et de iure a favor de los terceros adquirientes que reuniendo los
requisitos legales, les atribuye una posición inatacable de su adquisición
Por tanto, venta de cosa ajena, válida y eficaz entre partes e ineficaz frente a la propietaria
vendedora. Se produce una adquisición a non domino por el tercero hipotecario en aras al
principio de fe pública que proclama el art. 34 LH y representa la llamada eficacia ofensiva de
la inscripción, en beneficio de tercero, que es llamado tercero hipotecario, al que protege
decisivamente al adquirir un derecho real confiando en el contenido del registro de la
propiedad e ignorante de lo no inscrito.
Si transmite el titular registral, queda protegido plenamente el adquiriente que confió en tal
titularidad. Puede darse un conflicto de intereses entre el verdadero propietario, no titular
registral porque no inscribió y el adquiriente del titular registral que sí inscribió: el Derecho
protege a éste en aras de la seguridad jdca dando primacía a su interés jdco, sobre aquel que
pudiendo, no inscribió.
23

Eso sí, han de darse los siguientes requisitos:
 Haber adquirido el derecho inscrito por el titular registral

 Tener buena fe, que se presume
 Adquisición a título oneroso
 Haber inscrito su derecho
Se entiende por tercero hipotecario (que nada tiene que ver con el concepto de hipoteca, por
cierto) a aquél que sin ser parte directa en un negocio jurídico, adquiere posteriormente un
derecho que trae causa de aquél, y además inscribe su adquisición. El tercero hipotecario ha
de ser siempre un titular registral.
3.2 La interpretación de los requisitos del art. 34 LH
A. Adquirir de quien en el Registro aparezca con facultades de transmitirlo

La aplicación del art. 34 tiene su punto de partida en este requisito que puede
bifurcarse en dos presupuestos: 1. Que el transmitente sea titular registral 2. Que
tenga poder de disposición.
El transmitente ha de estar legitimado por el Registro de la Propiedad, es decir, es

necesaria la previa inscripción del inmueble a favor del transmitente.
B. Tener buena fe, que se presume

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la
exactitud del Registro.
El art. 34 LH, exige a los que desean ampararse en la protección registral, la buena fe,
que consiste, en su aspecto positivo, en la creencia de que la persona de quien recibió
la finca era dueña de ella y podía transmitir el dominio.
C. Que la adquisición sea a título oneroso

Es necesaria la existencia de una contraprestación patrimonial determinada y exigible
del adquiriente. Los adquirientes a título gratuito tendrán solamente la protección que
tendría la persona de quien adquirieron.
El acto adquisitivo oneroso ha de ser necesariamente válido.
D. Inscripción del derecho que se adquiere

Esta es una exigencia sien qua non para el sistema registral despliegue los efectos que
le son propios, en beneficio del adquiriente.
Contrario sensu, la inscripción del tercer adquiriente priva de eficacia a los actos
intermedios de transmisión del bien inmueble que, pudiendo haber sido inscrito, no ha
llegado a acceder al Registro.
24
TEMA 6. LA PROPIEDAD INDIVIDUAL
1. Aproximación al concepto de propiedad; perfiles históricos
Dentro de los derechos reales se establece desde siempre una distinción entre propiedad y
derechos reales limitados. Estos últimos son “separaciones” de la propiedad o de otros
derechos sobre las cosas. En el derecho de propiedad, podemos decir que al propietario le
pertenece la cosa, teniendo por esta razón el derecho de propiedad sobre la misma, lo que le
confiere un conjunto muy extenso de poderes. Sin embargo, la propiedad puede gravarse
mediante la constitución de un derecho limitado. Estos son también derechos absolutos como
la propiedad, en el sentido de que atribuyen una serie de derechos pero con una extensión
menos amplia.
El CC atribuye al propietario “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes” (art. 348.1).
El concepto de propiedad: aquel derecho subjetivo que permite a su titular extraer la más
amplia utilidad económica de su objeto que el ordenamiento permita.
Caracteres de la propiedad en la época de la codificación:

 Exclusividad: indica que el propietario no necesita de la cooperación de otros sujetos
para el disfrute de la cosa, quienes deben abstenerse de perturbar el ejercicio de
facultades del propietario.
 Plenitud: el propietario dispone de un amplio abanico de facultades que le permiten la
obtención de todas las utilidades económicas de la cosa.
Las dos notas predominan hoy en día pero su lectura debe hacerse desde el marco de la CE.
1.2 Perfiles constitucionales del derecho de propiedad
La propiedad en la constitución. La CE reconoce y garantiza el derecho a la propiedad privada

en su art. 33, pero no lo coloca entre los “derechos fundamentales y libertades públicas”, sino
entre los derechos y deberes de los ciudadanos.
La C reserva a las leyes ordinarias la tarea de delimitar el contenido del derecho de propiedad
de acuerdo con la función social.
La CE también hace referencia en su art. 128 donde se ordena la subordinación de toda la
riqueza del país en sus distintas formas al interés general y en el que se permite la intervención
de empresas cuando así lo exigiere el interés general.
Debe leerse junto con el art. 33, y también junto con el art.38, de modo que por muy intensa
que sea la estatalización ésta siempre deberá dejar un margen de disfrute de la propiedad a los
particulares y permitir la iniciativa privada en la economía.
25

La propiedad privada aparece hoy en día definida por sus perfiles constitucionales:
- Dimensión comunitaria. Función social
El art. 33 CE alude a un aspecto individual y también a una dimensión comunitaria del derecho
de propiedad, la cual debe entenderse mediante el difícil concepto de la función social. No
existe una definición legal de función social, pero si encontramos una referencia donde se
expresa que la función social de la propiedad supone la incorporación de la perspectiva del
deber al derecho subjetivo.
Así el reconocimiento constitucional de la propiedad privada no se hace en términos absolutos

e ilimitados, sino que acarrea deberes sociales para el titular del derecho. Estos deberes son
los derivados de las leyes. Sin embargo, cuando se trata de un concepto jurídicamente
indeterminado, su contenido debe establecerse caso por caso en atención a cada estatuto de
la propiedad.
Las técnicas de las que puede valerse el legislador para dar cauce a la función social son muy
variadas: Suspender o suprimir la atribución al propietario de determinadas facultades, la
fijación de una serie de condiciones para el ejercicio de facultades atribuidas por la ley, el
establecimiento de obligaciones y cargas legales, etc. Pero siempre deberán respetar el
contenido esencial del estatuto de la propiedad.
Las leyes pueden imponer a las diversas categorías de propietarios, respecto de ciertos bienes
y en función de la naturaleza y del rendimiento social de los mismos, el cumplimiento de
determinados objetivos o deberes, los cuales están dirigidos a la consecución de intereses
diferentes a los de los propietarios. Entonces nos encontramos ante una contraposición entre
el aspecto individual de propietario y el social de comunidad. Esta habilitación para establecer
límites y deberes no es ilimitada, pues debe dejar a los titulares una parcela razonable de
utilidad individual. El legislador debe respetar el “contenido esencial”.
- Garantía expropiatoria
Una consecuencia de dicha dimensión comunitaria es la realidad de que toda propiedad está
sujeta a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública. Al mismo tiempo, el
reconocimiento y la garantía constitucional de la propiedad privada significan que dicha
expropiación no se puede realizar mediante la ablación sin más del derecho individual, sino
que será admitida cuando existan intereses generales que así lo exijan, se respeten los
requisitos establecidos en las leyes y se pague una indemnización al propietario.
Los requisitos constitucionales de la expropiación son:

 La presencia de una causa de expropiación, esto es, que exista una utilidad pública
o interés social.
 La realización mediante la correspondiente indemnización. Esta debe
corresponderse con el valor económico de bien o derecho expropiado.
26

 La obligatoriedad de que la expropiación se realice de conformidad con lo
dispuestos en las leyes, que se haga mediante un procedimiento admtvo dirigido a
la expropiación con todas las garantías legales.
El concepto de expropiación debe entenderse como la privación singular de la propiedad

privada o de derechos o interés patrimoniales legítimos acordada por los poderes públicos por
causa justificada de utilidad pública o interés social.
- Contenido esencial. Reserva de ley
El mandato del art. 53.1 CE exige que los derechos reconocidos en el capítulo II del título I de la
CE sólo podrán ser regulados por ley y que deberá respetar su contenido esencial. La reserva
no se refiere a la emanada por el poder legislativo. También puede ser por la CCAA respetando
el marco de competencias atribuidas.
- Garantía institucional de la propiedad
La garantía de la propiedad privada del art. 33 CE comprende tanto la garantía individual del
propietario como la garantía de la propia institución de la propiedad privada. A esto último nos
podemos referir como garantía institucional de la propiedad.
Existe una dimensión subjetiva de los derechos y libertades, la del individuo frente al Estado y
una dimensión objetiva e institucional, la relativa a la institución misma. La garantía
institucional del derecho de propiedad seria entonces el núcleo indisponible por el legislador.
En última instancia supone una garantía de supresión final del derecho, no puedo el legislador
dejar de reconocer la propiedad privada, es decir, estatalizar toda la propiedad.
1.3 Contenido del derecho de propiedad
- Extensión del dominio

La propiedad inmobiliaria se extiende horizontalmente en el ámbito de los propios confines y
verticalmente hasta la altura y la profundidad que permitan las leyes.
El propietario no se puede oponer a la actividad de terceros que se desarrolle en el subsuelo

siempre que ésta no afecte a la estabilidad de su edificación, construcción o terreno. Tampoco
puede excluir dentro de los límites legales el vuelo de aviones.
El señorío del propietario se extiende verticalmente hasta la altura y la profundidad que

permitan las leyes: el titular dominical no es el propietario del espacio aéreo y la facultad de
alzar plantas está limitado por la legislación urbanística; tampoco es propietario de las aguas
subterráneas, ni de los recursos geológicos del subsuelo.
27

- Facultades singulares
El derecho de propiedad es la suma de un haz de facultades: el derecho de servirse de la cosa,
el derecho de percibir los frutos y rentas y el derecho de disponer de la cosa, e incluso el
derecho a modificarla, transformarla y destruirla, siempre que el Derecho lo consienta.
Hemos de considerar la posibilidad de que el legislador de acuerdo con la función social, limite
alguna de estas facultades. Por otra parte, las facultades pueden estar comprimidas, sea
porque existan cargas o gravámenes sobre el bien establecidos por el propio titular, sea
porque dichas cargas o gravámenes estén establecidos por la ley.
2. La teoría de los límites y limitaciones del derecho de propiedad
En la configuración de la propiedad el legislador puede articular las facultades de disfrute

individual, pero también los deberes derivados de su función social. Con ello surgen los límites
del derecho de propiedad, los cuales los perfilan o delimitan su contenido, pero siempre con
el respeto al contenido esencial del derecho fundamental.
Existe un contenido normal del derecho de propiedad que viene constituido por los límites.
Este contenido normal expresa el conjunto de restricciones ordinarias que afectan de modo
general a todas las titularidades dominicales de una misma clase. (Por ej: propiedad urbana,
propiedad rústica). Estos límites se imponen normalmente por razones de interés general. En
cambio, cuando nos encontramos frente a reducciones del poder del propietario en casos
singulares, las cuales se aplican sobre el contenido normal, hablamos de limitaciones.
Los límites y las limitaciones del derecho de propiedad pueden explicarse de la sig. manera:
 Límites
a. Por razón de interés público: aquí cabe toda la variadísimas gama del
intervencionismo estatal en la propiedad privada. Pueden destacarse los
límites que afectan a la propiedad del suelo urbano, y los relativos a la
propiedad del suelo rústico cultivable.
b. Por razón del interés privado: engloba todas las relaciones de vecindad, la
medianería y los derechos de adquisición preferente establecidos
directamente por la ley.
 Limitaciones
a. Derechos reales limitados de origen no legal: se trata de los derechos y
cargas que comprimen el dominio.
b. Servidumbres administrativas: son limitaciones del dominio establecidas
por razón del interés general. Pero también bajo este concepto el
legislador recoge auténticos límites por razón del interés general que no
tienen nada que ver con el concepto civil de servidumbres.
c. Prohibiciones de disponer: pueden tener origen legal o ser establecidas
por la voluntad de los particulares.
28
2.2 Límites por razón del interés de los particulares
 Relaciones de vecindad: inmisiones y otros límites

El conjunto de normas y principios del ordenamiento jdco que regula esta relación de
las fincas contiguas se reconduce al tema de las relaciones de vecindad.
El CC español no contiene una regulación expresa pero sí dos reglas bastante amplias
de atribución de responsabilidad por la emisión de “humos excesivos” y por
“emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes”. Debe tener en cuenta
el art. 7.2 CC, en el que se recoge la cláusula general de la prohibición del abuso del
derecho y del uso antisocial del mismo. Con estos elementos, la doctrina y la
jurisprudencia han deducido el criterio de la tolerabilidad y del uso normal del
derecho como parámetros de valoración de las actuaciones del propietario en su
fundo. La aplicación del art. 7.2 CC unida a la extensión analógica del art. 1908.2º a
otros supuestos, junto con la protección de ciertos derechos fundamentales, han
permitido a los tribunales proteger a las víctimas frente a las nuevas manifestaciones
de las inmisiones.
La persona afectada por la inmisión intolerable puede acudir a dos remedios para
proteger su derecho:
 Acción inhibitoria o negatoria, con la que se persigue que el propietario que
desarrolla la actividad antisocial cese en la misma y se abstenga de llevarla a
cabo en el futuro.
 Acción de daños y perjuicios, en virtud del cual se persigue la reparación tanto
de los daños patrimoniales como de los daños morales que la actividad haya
producido.
En el propio CC se regulan algunos limites del dominio por razón del interés de los
particulares, a saber:
 El deber de soportar el decurso de las aguas que naturalmente y sin obra del
hombre desciendan de los predios superiores
 Obligación de consentir cuando fuere necesario el paso de materiales sobre el
predio en dirección al ajeno
 Límites a la libertad de abrir en el muro propio huecos para luces y vistas
 Límites relativos a la forma de construir cubiertas y tejados
 Límites a la libertad de construir, plantar o montar instalaciones en terreno
propio
 Deber de podar las ramas que se extienda sobre el fundo vecino y su facultad
de solicitar dicha poda, así como el deber de soportar que el vecino corte las
raíces de los árboles que se extienda sobre su fundo.
29

 Medianería
En relación a la medianería cada propietario es dueño de su parte, pero la propiedad
de cada parte está sometida a los límites marcados por la ley.
La regulación que el CC dedica a esta materia puede esquematizarse como sigue:

 Fuentes de las que surge. No cabe la imposición forzosa de la medianería
 Prueba de la existencia de la medianería y presunciones. Su existencia puede
probarse mediante cualquier medio admitido en Derecho, pero también
puede presumirse a partir de signos externos o puede presumirse lo contrario
 Derechos y deberes de los medianeros. Cada medianero debe contribuir a los
gastos de reparación y conservación; cada propietario tiene la facultad de alzar
la pared medianera, pero debe cumplir los deberes establecidos; los
propietarios que no hayan contribuido al aumento de la pared tienen derecho
a la adquisición de la parte aumentada correspondiente
 Extinción. Se rige por las causas generales de extinción de los derechos reales.
2.3 Limitaciones del dominio de carácter convencional: las prohibiciones de disponer
Las prohibiciones de disponer pueden tener su origen en la ley o también pueden establecerse
por voluntad del titular o mediante pacto.
Debe hacerse una distinción previa entre prohibición de disponer con naturaleza jdco-real, que
es aquella que se establece como carga real sobre el bien transmitido impidiendo su
enajenación durante el tiempo establecido, y prohibición de disponer con efectos meramente
obligacionales. (Por ejemplo: el vendedor que establece en un contrato de compraventa de un
bien inmueble una cláusula que impida al comprador la enajenación ulterior durante un
determinado tiempo. El incumplimiento acarreará consecuencia en el plano obligacional, como
la indemnización, pero nunca en el plano jdco-real). Las verdaderas prohibiciones de disponer
son aquellas que producen efectos en el plano jdco-real.
El régimen jdco de las prohibiciones de disponer se encuentra en los art. 26 y 27 LH:

Prohibiciones de disponer procedentes de la ley o de resolución admtva o judicial.
Tienen plena eficacia jdca. Los precedentes de la ley no necesitan de inscripción
separada y especial en el RP para su efectividad y las impuestas en resolución admtva
o judicial serán objeto de anotación preventiva.
Prohibiciones de disponer establecidas en actos a título gratuito mortis causa o inter
vivos. Serán inscribibles en el RP “siempre que la legislación vigente reconozca su
validez”. Las establecidas mortis causa están sujetas a los límites de las sustituciones
fideicomisarias.
30

TEMA 8. LA COMUNIDAD DE BIENES
1 Concepto, características y regulación.
El Código Civil señala “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece
pro indiviso a varias personas”. Esta regulación está pensada principalmente para el supuesto
de la copropiedad, es decir, cuando una cosas o un bien pertenece a varios individuos (dos
como mínimo) en común y no a uno solo. Los titulares en este caso son copropietarios o
codueños y su origen puede ser pactado o legal.
Hay diferentes modos:
1. Una cosa puede pertenecer a varios dueños sin que cada uno de estos tenga una
parte concreta de ésta sino ideal o alícuota. Cada uno de los copropietarios puede
actuar con su derecho de forma separada y autónoma.
2. La cosa puede pertenecer integra y conjuntamente a todos los codueños. Les
pertenece a todos como grupo. La utilidad que la cosa puede proporcionar a cada
miembro integrante del grupo es limitada. Se identifica como propiedad en mano
común o propiedad colectiva.
3. La cosa puede pertenecer a varios detentando estos, distribuidas entre ellos, las
facultades que contiene la propiedad. Se denomina propiedad dividida o propiedad
pro diviso.
Características generales de la comunidad por cuotas u ordinaria serían las siguientes:
a) La comunidad tiene una vertiente individual y una colectiva. Cada participe o

comunero ostenta una posición autónoma, una cuota o participación que se integra
como tal en su patrimonio y que determina el ejercicio de unas determinadas
facultades y derechos. A su vez, presenta una vertiente colectiva, se manifiesta en el
hecho de que ésta se rija por las reglas de la proporcionalidad y la democracia.
b) El objetivo de la comunidad son derechos sobre bienes.
c) Suele distinguirse entre comunidad de origen voluntario (ej. cuando un objeto es
donado a varios) y comunidad de origen incidentales (ej. casos de confusión o
conmixtión).
d) La participación de cada comunero se mide mediante la cuota, que mide el valor del
derecho de cada partícipe.
Regulación:
1º Por lo establecido por los comuneros, con libertad de estos para establecer lo que tengan
por conveniente, dentro de los límites generales de la autonomía de la voluntad.
2º En su defecto, por las disposiciones especiales aplicables a una comunidad en particular.
3ºA falta de regulación, se regirá por lo previsto en los artículos 392 a 406 del Código Civil.
31

2. Naturaleza jurídica de la comunidad.
La comunidad de bienes y su regulación en el Código Civil, no muy rematada, incluso desde el

punto de vista terminológico, ha dado lugar para que la doctrina se haya explayado. Los
autores se habrían centrado principalmente, en línea con la regulación del Código Civil, en la
copropiedad como derecho real.
Existen varias teorías sobre la naturaleza de la comunidad de bienes:
 Teoría de la interinidad: sostiene que durante la indivisión no hay un verdadero

derecho de propiedad sino una suerte de situación interina en la que éste queda muy
debilitado y prácticamente desaparece.
 Teoría de la unificación: en la comunidad de bienes existe un único derecho de
propiedad o derecho real, que se presenta y actúa como un todo unificado.
 Teoría de la división: entiende que no existe un derecho único, sino que hay tantas
titularidades y tantos derechos como miembros están en la comunidad.
La comunidad de bienes regulada en nuestro Código Civil, responde al modelo romano. No

obstante, bastantes autores señalan la presencia de la comunidad germánica.
3. Contenido de la comunidad de bienes.
Facultades y deberes de los comuneros con relación a la cosa común:
A) Uso y disfrute de la cosa común: el CC regula “cada partícipe podrá servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su
derecho”. Junto a esta regulación legal del uso cabe que los comuneros convencionalmente
decidan sobre éste.
La facultad de uso que corresponde a cada comunero tiene, en principio por objeto la cosa
común, y no sólo su cuota sobre ésta.
Cabe que el comunero lo ceda a un tercero y cuando se realiza a cambio de precio, se tratará
de un arrendamiento. El artículo 394 del CC fija los limites a la facultad individual de uso:
a) Las cosas se usen conforme a su destino, según el acuerdo de los partícipes.
b) El uso individual no debe perjudicar el interés de la comunidad.
c) No impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
B) Conservación de la cosa común y contribución a los gastos: el mantenimiento y la

conservación de la cosa común conlleva una serie de gastos. Está presente la facultad
individual de cada comunero de conservar la cosa común y el deber a contribuir con los gastos
que la conservación pueda provocar.
32
El CC permite una “renuncia liberatoria”, que faculta a los comuneros a exonerarse de la
obligación de sufragar los gastos de conservación, pero para ello, habrá de renunciar a su
cuota-parte en el dominio de la cosa.
C) Disposición de la cuota: hay que distinguir entre los actos de disposición sobre la cuota
propia y los actos de disposición sobre toda la cosa común. Este segundo caso se asimila a los
actos de alteración y se acoge, a la regla de la unanimidad. En el primer caso se adquiere el
derecho de participación en la cosa común de un comunero, mientras que en éste se adquiere
la cosa en su totalidad al disponer todos los comuneros coordinadamente de sus cuotas en
ésta.
D) Actuación en juicio: el Código Civil no dice nada al respecto, es obvio que estos cuentan con
la legitimación para ejercitar las acciones relativas a sus facultades individuales. La
jurisprudencia ha señalado que cualquiera de los comuneros tiene legitimación suficiente para
defender la comunidad, en este caso si la sentencia no es favorable no les afectará. Y en el
caso de que un comunero actúe en representación por acuerdo de todos, la sentencia no
favorable si les afectará.
E) División de cosa común: facultad que dispone cada comunero para instar la división de la
cosa común.
Los copropietarios también podrán usar el retracto de comuneros. Por el cual Según el CC “el
copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de
todos los demás condueños o de alguno de ellos”
Facultades de la comunidad:
A) Administración de la cosa común: para la administración y mejor disfrute de la cosa

común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Con ello se
establece que la facultad de administrar no es individual sino colectiva.
B) Alteración y disposición de la cosa común: ninguno de los condueños podrá, sin

consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque pudiera
resultar ventajoso para todos.
33

4. Causas de extinción de la comunidad de bienes; en especial, la división de la cosa
común.
- Causas de extinción en general: Las causas específicas de extinción de la comunidad de

bienes son la concentración y la división. En cuanto a la concentración: se produce
cuando se reúnen en un único titular todos los derechos de participación que corresponden a
los comuneros. Puede ser un tercero ajeno a la comunidad o uno de los comuneros que
adquiere las cuotas de los otros. Pueden extinguirse además por las mismas causas por las que
lo hacen los derechos reales.
- La división de la cosa común: facultad individual otorgada por la ley a cada uno de los
copartícipes. El poder que se otorga a cada comunero de instar la división en cualquier
momento genera cierta inseguridad. Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa
común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Los propios comuneros podrán pactar la indivisión de la cosa común, el plazo máximo de
duración del pacto es de diez años, cabe una prórroga mediante nuevo convenio.
La división puede realizarse por los propios comuneros (división convencional) o por árbitros o
amigables componedores nombrados por estos, también es posible solicitar la división judicial.
En cuanto a terceros: los acreedores y cesionarios de los comuneros tienen la posibilidad de

intervenir en la división con el propósito de impedir confabulaciones que les causen perjuicios.
En el CC se establece, como regla general, que la división no perjudicará a tercero.
34

TEMA 9: EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO;
LOS DERECHOS REALES DE UNO Y
HABITACIÓN
1. Concepto y naturaleza jurídica.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, mientras viva el usufructuario, o durante 30 años como máximo si se trata de una
persona jurídica, si antes no llega a producirse el término o la condición consignados en el
título constitutivo.
Disfrutar, significa gozar de la posibilidad de obtener los frutos que una cosa sea capaz de
producir y apropiárselos, lo que provocaría la utilidad directa de incrementar el patrimonio de
su titular o indirecta consiguiendo su valor de cambio al disponer de ellos.
El titular del derecho de usufructo, es llamado usufructuario, posee un poder sobre una cosa
que es propiedad de otro, al que se denomina nudo propietario, al quedarse despojado de las
facultades de aprovechamiento.
Esta situación jurídica nace como consecuencia de la libre decisión de sujetos (negocio
jurídico), mandato legal o por la fáctica relación mantenida durante un determinado periodo
de tiempo, conforma lo que se denomina el título constitutivo, a partir del cual queda perfilado
el contenido de tal situación.
Los frutos dependen directamente de la capacidad de ésta para producirlos lo cual deriva de su
naturaleza y de la forma y sustancias que la misma adopte en cada momento. De este modo los
frutos se clasifican en:
1. Frutos naturales: dentro de los que se subdistinguen aquellos que tienen lugar
directamente por obra de la naturaleza (puramente naturales) y aquellos que para su
obtención ha intervenido la obra humana (industriales).
2. Frutos civiles o jurídicos: nacen como consecuencia de haber constituido una relación
jurídica previa en la que se cede la utilización de una cosa para tener el derecho a recibirlos, el
art.479 C.C. Añade que el disfrute se extiende a cualquiera otros beneficios que les sean
inherentes.
-Usufructos especiales: El CC Establece alguna regla especial con el fin de determinar el mejor
modo de disfrutar de un objeto concreto. Así se habla, por ejemplo, de usufructo sobre cosa
consumible, donde el usufructuario habrá de pagar su precio corriente al tiempo de cesar el
usufructo o restituirlas en igual cantidad y calidad, o de usufructo sobre cosa deteriorables,
donde se especifica que el usufructuario no está obligado a indemnizar los deterioros que
sufra la cosa por uso normal de la misma.
Hay otras especialidades de usufructo que presentan mayor complejidad técnica, el usufructo
sobre derechos, y en menor medida, el de patrimonio o el de herencia. El C.c. Distingue entre
la constitución de un usufructo sobre la totalidad de un patrimonio no hereditario y el
usufructo que se constituya sobre la totalidad o parte alícuota de una herencia, donde el
principio general es la exclusión de la responsabilidad por deudas previstas.
35

El usufructo sobre derechos (art. 469), el CC lo admite con carácter general, siempre que no se
trate de derechos personalísimos e intransferibles, la doctrina reconoce tal posibilidad en el
ámbito de los derechos reales para el caso del propio derecho de usufructo, de la nuda
propiedad y del censo.
Sin embargo, se ha de negar el caso del derecho real de servidumbre predial, también para los
derechos de uso y habitación y para los derechos reales de garantía.
En el ámbito de los derechos de crédito, la posibilidad de constituir sobre ellos un usufructo, es

complicada, pues el titular del derecho real podría obtener la rentabilidad o productividad de
los mismos ejercitando los poderes que al efecto la hagan viable, pero la utilidad que extrae el
usufructuario no se deriva directamente de la cosa, sino que precisa de la colaboración de una
tercera persona. El C.c. Se refiere sólo a un supuesto específico: el usufructo constituido sobre
el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, para establecer que se considerará
cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho.
2. Constitución del derecho real de usufructo.
A) Usufructo legal. El único vestigio en el CC de este tipo de constitución es el que

corresponde al cónyuge viudo sobre los bienes del cónyuge premuerto, sólo en
Navarra tiene lugar el que recae sobre los bienes de los menores por quienes ejercen la
patria potestad.
B) Usufructo voluntario. Es el que tiene lugar mediante un negocio jurídico (inter vivos o
mortis causa, a título oneroso o gratuito), el propietario transmite el usufructo y
conserva la nuda propiedad, transmite la nuda propiedad y conserva el usufructo o
transmite ambos derechos a distintas personas. Al tratarse de un acto que grava el bien
para el futuro con eficacia frente a terceros es preciso tener el poder de disposición
sobre el mismo y la capacidad suficiente para enajenarlo.
Si es inter vivos se sujetará al régimen general de transmisión de los derechos reales
(en lo referente a: la traditio, las adquisiciones non domino y a las formalidades del
negocio), en caso de mortis causa, el usufructo podrá crearse dejándolo a los
herederos y legándose la nuda propiedad, o a la inversa.
En lo relativo a la configuración del usufructo hay plena libertad para el constituyente (puede
abarcar al todo o parte de los frutos, puede hacerse bajo condición, a término o, sujetándose a
alguna carga moral o consentimiento a ciertos deberes accesorios). También hay libertad para
constituirlo a favor de una o varias personas, de manera simultánea o sucesiva, en este caso
hay que sujetarse a las limitaciones impuestas respecto al número de llamamientos, lo cual
permite a los usufructuarios que sobrevivan ampliar su participación en las cuotas que vayan
quedándose vacante, salvo que otra cosa no se haya dispuesto en el título constitutivo.
C) Constitución por usucapión. También se puede constituir por prescripción adquisitiva,

para la cual será necesaria la posesión en concepto de usufructo durante el tiempo que
con carácter general se requiere para la adquisición por este medio (tres o seis años
para mueble, y diez o treinta años para inmueble).
36
3. Contenido del derecho real de usufructo.
Los deberes y obligaciones del usufructuario serán los que determinen el título constitutivo, y
de manera supletoria los preceptos que lo regulan en el C.c. Con carácter general el
usufructuario es titular de un derecho subjetivo de carácter patrimonial, que le permite
ostentar un valor de uso y un valor de cambio, es decir, tiene facultad de disfrute y de
disposición de su derecho. Asimismo, aparecen ligados deberes y sujeciones que delimitan su
posición jurídica.
3.1. Facultades del usufructuario.
A) Facultad de disfrutar la cosa. El ejercicio del derecho de usufructo faculta a su titular para
hacer suyo todos los frutos que se obtengan de una cosa, es decir, le permite conservarse en
propietario de los mismos. El usufructuario podrá llevar a cabo todas las actuaciones que
considere necesarias para la consecución de tal fin, instrumentalmente tendrá derecho a
usarla, a aprovecharse de ella del modo más conveniente, e incluso a realizar sobre la misma la
sobras pertinentes para mejorar su productividad.
La única limitación es la de respetar la forma y sustancia que la cosa tenga, no podrá hacer
modificaciones que impliquen un cambio de la naturaleza productiva de los bienes.
También se le permite, al usufructuario, con carácter residual, obtener cualesquiera otros
beneficios que aquella sea capaz de generar.
B) Facultad de disponer de su derecho. El usufructuario tiene la posibilidad de disponer de su

derecho real de usufructo, ya sea a título oneroso o gratuito, bien lo hago por el todo o sólo en
una parte. También podrá renunciar a su derecho, haciendo dejación del mismo, en tal caso el
nudo propietario conseguirá recomponer el pleno dominio de la cosa. También podrá enajenar
o gravar su derecho en beneficio de un tercero, pero en todo caso, los contratos que se hayan
celebrado se resolverán al finalizar el usufructo.
3.2. Obligaciones del usufructuario.
A) Obligaciones para antes de entrar en el goce de los bienes. El usufructuario está obligado a
hacer un inventario y a prestar fianza para el caso de que incumpla con los deberes que le
corresponden, podría quedar dispensado de tales obligaciones, si nadie resultare perjudicado
con ello. La consecuencia de no prestar fianza cuando esté obligado a ello, es que el propietario
llevar a cabo por sí mismo la administración de los bienes o proceder a una supererogación
real, quedando obligado sólo a entregar al usufructuario su propiedad neta.
B) para después de entrar en el goce de los bienes. El usufructuario está obligado a desarrollar
un comportamiento acorde con sus facultades, pero compatible con los poderes que posee el
nudo propietario, su principal deber se encuentra en el respeto a su forma y sustancia, si esta
se viese alterada el usufructo mismo se extinguirá. Ahora bien, mientras dure el usufructo los
bienes que tiene a su disposición pueden experimentar todo tipo de modificaciones y
variaciones como consecuencia del devenir de los acontecimientos. Es entonces cuando
tenemos que definir qué es lo que debe hacer y a qué no está obligado el usufructuario a la
hora de actuar sobre la cosa.
Si otra cosa no se he establecido en el título constitutivo, el usufructuario llevará a cabo sobre

los bienes una conducta de administración ordinaria, podrá tomar las decisiones que mejor le
convenga para su explotación y obtención de rendimientos y deberá afrontar los gastos y los
perjuicios que de ello se derive.
37

Los principales deberes que le competen derivados de su especial situación jurídica son:
1. Deber de sufragar los gastos y de soportar las cargas derivadas de la explotación de los
bienes. Al usufructuario le corresponden los frutos que obtenga de la cosa usufructuada,
será quien haga frente a los gastos ordinarios que ello le haya ocasionado. Además, si el
usufructuario ha llevado a cabo obras para mejorar la productividad de los bienes, a él le
corresponde soportar la inversión realizada, se le permite compensarlas con los defectos
de los que deba responder al finalizar el usufructo. Finalmente deberá afrontar también
el pago de otros gastos ligados al disfrute de los bienes (cargas, gravámenes,
contribuciones que recaigan sobre el mismo o costas y condenas de los pleitos sobre el
usufructo).
2. Deber de conservación y uso diligente de la cosa. El usufructuario tiene el deber de

cuidar las cosas que le han sido dadas en el usufructo con una diligencia normal. Así
tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según su destino, por lo que el desgaste
o los deterioros que experimenten como consecuencia de su naturaleza por el paso del
tiempo no habrán de tener ninguna repercusión jurídica, salvo que no se haya dispuesto
otra cosa en el título constitutivo o se derive de alguno de los supuestos especiales de
usufructo.
Excepcionalmente al usufructuario se le hace responsable de los daños y perjuicios que

ocasione un tercero en el derecho del nudo propietario, cuando no le comunique los
actos lesivos llevados a cabo por aquél. Y además será responsable del menoscabe que
sufra las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya,
cuando el usufructuario hubiera enajenado o dado en arrendamiento su derecho de
usufructo.
Este planteamiento deja al descubierto algunos problemas de interpretación cuando el

daño no se produce de modo directo por la acción de una persona, sino que es
consecuencia de un agente natural o de una concurrencia de acontecimientos. En estos
casos la cuestión ha de dirimirse en orden al destino o uso que el usufructuario le haya
dado a la cosa. Así el usufructo no se extinguirá por el mal uso de la cosa usufructuada,
pero si el abuso infiriese perjuicio al propietario, podrá éste pedir que se le entregue la
cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma,
después de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración.
3. Deber de realizar las reparaciones ordinarias sobre la cosa Al usufructuario se le impone

el deber de hacer frente a los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de
la cosa y sean indispensables para su conservación. Dichas reparaciones se incardinan en
un destino de la cosa acomodado a su naturaleza y encontrarían su límite en aquello que
resultare indispensable para su conservación. Esto último se debe entender en el sentido
de mantener la cosa para su normal aprovechamiento. Los deterioros que procedan de
eventos externos al uso que se le haya dado a la cosa o que sobrepasen los que se
consideren de mera conservación, son considerados extraordinarios y no competen
repararlos al usufructuario.
Más allá de los supuestos mencionados, tanto el usufructuario como el nudo propietario
sufren las consecuencias de una pérdida o deterioro fortuito de la cosa, continuando el
usufructo en la parte restante. Sólo existe a cargo del propietario la obligación de abonar
al usufructuario el aumento de valor que hubiere experimentado el bien usufructuado,
cuando se haya llevado a cabo por éste reparaciones extraordinarias indispensables para
la subsistencia de la cosa, no habiéndolas hecho oportunamente el propietario. Aunque
38

el carácter extraordinario de las reparaciones se vincule a la cuenta del propietario,
realmente no está obligado a realizarlas, pero si las hiciera podrá repercutir al
usufructuario el interés legal de las cantidades invertidas.
C) Obligaciones al finalizar el usufructo. Terminado el usufructo se entregará al propietario la

cosa usufructuada; verificada la entrega se cancelará la fianza o hipoteca. En el momento de la
finalización del usufructo al usufructuario aún le quedan varias facultades que puede ejercitar,
fundamentalmente dos; la de reintegrarse con sus productos, reteniendo la cosa, en la cuantía
que haya supuesto el aumento de valor que la cosa hubiera experimentado, y la de compensar
los defectos a los que deba hacer frente al finalizar el usufructo con los gastos que hubiera
realizado durante el mismo, en obras de mejoras útiles o de recreo.
Otras cantidades que deban ser reintegradas al usufructuario, como por ejemplo, las
cantidades anticipadas para el pago de impuestos, los gastos ordinarios de cultivo y simientes
para la obtención de frutos aún pendientes o los desembolsos que se efectuaron para el pago
de deudas hereditarias, dará lugar a un derecho de retención del usufructuario o sus
herederos. Tal derecho supone no devolver la posesión de la cosa que se había tenido en
usufructo, aunque ya no tenga derecho real sobre la misma, la cual si bien no permite su
utilización y disfrute, también se la impide al propietario que ya lo es de la misma hasta tanto
no se haga efectivo el cobro pendiente.
4. Extinción del derecho real de usufructo.
Finalizado el derecho real del usufructuario sobre la cosa ajena, el nudo propietario recupera
las facultades que a aquél le correspondían en el ejercicio de su derecho, refundiéndose en
manos del propietario la plenitud del dominio.
El usufructuario debe entregar la posesión de los bienes usufructuados, pero entiéndase, no la

restitución de los bienes como un deber traslativo restitutorio de los mismos, pues al
propietario ya le corresponden por su propio derecho el poder pleno sobre la cosa.
Causas de extinción:
1. Cuando fallece el usufructuario o llega el momento fijado en el título constitutivo para la

extinción, tratándose de persona jurídica no podrá durar más de treinta años.
2. Cuando el usufructuario transmite su derecho al nudo propietario, adquiere la nuda

propiedad o hace dejación de su derecho renunciando al mismo. Cuando ocurren en una
misma persona el derecho real de usufructo y la nuda propiedad, se produce la
consolidación, que hace imposible hablar de derecho d goce sobre cosa ajena. En el caso
de la renuncia, la extinción y la recuperación d las facultades por el nudo propietario se
producen por efecto de la ley, lo cual no impide que un tercero tome posesión de la cosa
no devuelta, comenzando entonces un plazo de prescripción, que podría culminar con la
constitución de un nuevo derecho de usufructo.
3. Con la perdida total de la cosa objeto del usufructo, daría lugar a la extinción del mismo,
si bien es posible continuar en su ejercicio mientras todavía quede algo de ella. Incluir
aquí la perdida jurídica, se reconducen a la sobrevenida necesidad de utilidad pública
que viene a recaer sobre la cosa siendo objeto de explotación, obliga al propietario a
sustituirla por otra cosa de igual valor y análogas condiciones. Cualquier pérdida del
derecho de usufructo originada como consecuencia de haber triunfado un mejor
39

derecho sobre la cosa, para realizar sobre ella su disfrute, negaría la existencia misma del
derecho de usufructo ab origine, por lo que no podría ser entendida propiamente como
una pérdida.
4. Como consecuencia de la resolución del derecho del constituyente. Se podría entender

comprendidos. Con carácter general, todos aquellos supuestos en los que decae el
derecho del sujeto que constituyó el usufructo y en cuanto que de él trae causa el
derecho del usufructuario. Quizás convenga realizar una primera distinción, para excluir
aquellos casos en los que el constituyente carece de un poder de disposición sobre la
cosa, pues más bien se trataría de un supuesto de inexistencia misma de usufructo.
Existen otros casos en los que el poder de disposición del constituyente del usufructo aparece
limitado ad origine en provecho de otro sujeto, titular que goza de un derecho preferencial
sobre la cosa. Se podría distinguir entre supuestos de resolución y supuestos de mera
afectación o revocación del usufructo.
La resolución del derecho del constituyente supondría que el poder de disposición de éste
sobre la cosa, está afectado por una limitación que configura el propio derecho, acaecido el
acontecimiento o la circunstancia decae también el derecho de usufructo que constituyó.
No se trata se usufructos condicionales o temporales, sino de la prevalencia de un titular

dominical que quiere hacer valer su derecho libre de cargas, frente a otro sujeto que constituyó
el usufructo sobre la cosa.
Por último, estarían incluidos algunos casos en los que la extinción del derecho de usufructo se
produce por la revocación o rescisión del derecho del constituyente. El usufructuario se vería
afectado por el derecho preferente sobre la cosa que ostenta un tercero, a quién se le da
especial protección legal, pero a diferencia aquí la intervención del constituyente es culposa,
pues son sus propios actos los que perjudican el derecho de usufructo. Así nos encontramos
ante acreedores o herederos forzosos que tienen derecho a actuar sobre el patrimonio del
deudor, que constituyó un usufructo lesivo al no haber reservado bienes suficientes. De este
modo, los terceros harán valer su derecho preferencial revocando los actos realizados por
aquél que los ha dañado constituyendo un usufructo sobre la totalidad de su patrimonio o
sobre un particular bien que garantizaba su efectividad (art. 509 CC). El art. 506 CC dispone que
si se constituyere un usufructo sobre la totalidad de un patrimonio existiendo deudas
pendientes, el usufructuario responderá cuando el constituyente no se haya reservado bienes
bastantes, y de igual modo para el caso de las hereditarias.
5. Por prescripción (Art. 513 CC), por el transcurso de seis (muebles) o treinta (inmuebles)
años sin tener la posesión de la cosa, salvo en los casos en que pueda extinguirse antes
por la usucapión o prescripción adquisitiva de terceros.
40
TEMA 10. LAS SERVIDUMBRES
1. Concepto y estructura.
Es un derecho subjetivo que permite a su titular obtener algún aprovechamiento o utilidad

(goce) sobre un bien (naturaleza real) de titularidad ajena (limitativo). Su configuración como
derecho real limitado de goce sólo permite distinguirlas de otras de semejante naturaleza por
la singularidad del aprovechamiento que constituye su objeto.
Se puede decir que en el caso de las servidumbres el uso que se hace de la cosa aparece por
completo restringido, sin que su titular tenga posibilidades o margen de maniobrabilidad
significativas.
2. Clasificación.
A) Por su naturaleza: personales y prediales.
 Las servidumbres personales son aquellas establecidas “en provecho de una o más
personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezcan la finca gravada” (art. 531 CC).
 Su naturaleza ha sido discutida por cierto sector doctrinal, en cuanto a que sus
contornos resultan a veces de difícil distinción con respecto al usufructo parcial de
bienes.
 Sin embargo, la Jurisprudencia reconoce dicha categoría al amparo de la dicción de los
arts. 603 y 604 CC.
 Las servidumbres prediales son “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio
de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la
servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre predio sirviente” (art. 530 CC).
 Prácticamente todos los arts. CC dedicados a la servidumbre en el Titulo VII se refieren
a servidumbres prediales.
 Características:
1)Utilidad. La servidumbre tiene que proporcionar una utilidad para el fundo
dominante, que necesariamente se extrae del sirviente, que siempre es un bien
inmueble por naturaleza.
2)Inseparable. La servidumbre queda inseparable e indivisiblemente unida al
fundo dominante. En consecuencia, no se puede transmitir, ni hipotecar, si no es
justamente con el predio y que si se divide éste, cada porcionero puede usar por
entero la servidumbre. El titular del derecho real se servidumbre predial siempre
viene determinado por quien sea en cada momento el dueño del inmueble
dominante, tratándose así de un derecho real subjetivamente real.
3)Permanente. La servidumbre nunca se presume y su régimen es de
interpretación restrictiva, puesto que la utilidad modifica el régimen normal de
la concreta propiedad del inmueble, quedando registrado en beneficio del otro.
La existencia de la utilidad, sea potencial o actual, tiene vocación de
41

permanencia en el tiempo, aunque la autonomía de la voluntad admitiría la
posibilidad de que se estipulen servidumbres con carácter transitorio.
B) Por su contenido: positivas y negativas (art. 533 CC).
 Las servidumbres positivas son las impone al dueño del predio sirviente la obligación de
dejar hacer alguna cosa.
 Las servidumbres negativas son las que prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo
que sería lícito sin la servidumbre.
C) Por razón de su ejercicio: continuas y discontinuas.
 Las servidumbres continuas son aquellas suyo uso puede ser incesante sin intervención del
hombre, de tal modo que aunque precise de alguna obra previa, tienen lugar por la propia
naturaleza de las cosas. Ej. el paso de aguas a través de acequias construidas en terreno
ajeno.
 Las servidumbres discontinuas son aquellas que precisan de intervención humana para su
ejercicio. Ej. el paso de un tractor a través de un camino ubicado en la finca de otro.
D) Por las señales de su existencia: aparentes y no aparentes.
 Las servidumbres aparentes son aquéllas que anuncian y están continuamente a la vista
por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. EJ. la de paso
de energía eléctrica a través de un tendido aéreo.
 Las servidumbres no aparentes son las que no cumplen aquellos requisitos. Ej. las de paso
de agua a través de canalizaciones subterráneas.
E) Por su origen: voluntarias y forzosas. Las servidumbres pueden establecerse según el art.
536 CC “por ley (legales) o por la voluntad (voluntarias) de los propietarios. Esta clasificación es
confusa, pues la ley no hace directamente la servidumbre, sino que habilita a una persona para
que pueda exigir su constitución cuando se dan determinados requisitos.
3. Constitución.
Es un acto de gravamen, y como tal un acto de disposición, que exige el constituyente poder
de disposición sobre la finca y plena capacidad de obrar. El propietario del fundo sirviente es
(también lo puede ser el titular de un derecho real limitado con facultades para ello) el que
está legitimado para constituir una servidumbre sobre su predio de la manera que estime
conveniente, siempre que no perjudique a los derechos que otras personas pudieran tener
sobre el mismo. Si fuesen varios los dueños de la cosa, todos deberán prestar su
consentimiento, sin que exista servidumbre hasta que lo otorgue el último de ellos, pero el que
haya hecho su concesión, le obliga para el futuro a no impedir el ejercicio del derecho
concebido. Existen varias maneras de constitución de una servidumbre en nuestro sistema
jurídico:
42

A) Constitución negocial o voluntaria. La forma más común de constituir una servidumbre es la
concertada a través de un negocio jurídico bilateral con aquél que pretende obtener una
utilidad sobre la finca ajena. Tal acuerdo entre los interesados puede quedar materializado a
título oneroso o con carácter gratuito, y admite la posibilidad de que la servidumbre quede
sometida a condición o a término.
B) Constitución forzosa o impuesta (legales CC). Permiten exigir al dueño del fundo sirviente su
establecimiento cuando se dan determinadas circunstancias. La constitución no deriva
directamente de la ley, sino que está se limita a establecer aquellos requisitos que permiten al
beneficiario obligar al dueño del predio sirviente a su constitución. Si éste se negara, podrá ser
impuesta judicial o administrativamente (adjudicación).
C) Constitución por usucapión. La prescripción adquisitiva de las servidumbres se produce por

la posesión durante 20 años de las que sean continuas y aparentes. El cómputo comenzará, en
las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla
sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante
hubiera prohibido, por un acto forma, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin
las servidumbres.
D) Constitución por signos aparentes. El art. 541 CC establece “que la existencia de un signo
aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se
considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y
pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo
contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo
antes del otorgamiento de la escritura”. El signo tiene que resultar visible y fácilmente
comprobable. Llevada a cabo la enajenación, la servidumbre quedará constituida.
4. Contenido.
Tras la constitución de la servidumbre, ésta producirá su eficacia como derecho real, si bien
frente a terceros será necesario armonizar su trascendencia en atención a la buena fe en el
conocimiento de la misma, ya sea de mediante la publicidad registral (inscripción de la
servidumbre en el Registro de la Propiedad), o mediante la demostración de la diligencia
exigible (por resultar las servidumbres ostensibles e indubitadas).
Quedaran conformados los particulares poderes que el titular del derecho real de goce ostenta
sobre el fundo sirviente, a partir de su título de constitución (y en su defecto, de las
disposiciones normativas que le resulten de aplicación).
El CC dispone en su art. 542 que al establecerse una servidumbre se entienden concedidos

todos los derechos necesarios para su uso, que son:
 Facultades y poderes que habilitan a su titular a obtener la concreta utilidad programada,

y aquellos que accesoriamente precisen para ese fin.
 Acciones que en defensa de su derecho procedan.
43

A la hora de proceder, deberá hacerlo conforme a la naturaleza y a las particularidades
circunstancias de la necesidad que se pretenda satisfacer, de tal modo que obteniendo el
máximo beneficio irrogue el menor daño posible en el predio sirviente. Deberá actuar con la
diligencia proporcionada (evitar perjuicios en la esfera ajena) y supeditar la consecución del
aprovechamiento en el fundo sirviente a la menor causación de daños.
Si para usar o conservar una servidumbre fuese preciso llevar a cabo obras en el fundo
sirviente, podrá hacerlas a su costa, pero:
 Solo aquellas que resulten necesarias.

 No la alteren.
 Ni resulten más gravosas.
Se elegirá para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad
posible al dueño del predio sirviente.
La eficacia erga omnes del derecho real de servidumbre permite a su titular dirigirse contra
cualquier persona que ignore la existencia del mismo, pretendiendo perjudicarlo o perturbar
su ejercicio del modo que sea, particularmente, a través de la acción confesoria, con la que se
consigue el reconocimiento del derecho y la reparación de los daños.
En el derecho de servidumbre, las injerencias (normalmente) provienen del propietario del

fundo sirviente, pues se produce una confluencia de derechos sobre la misma cosa. Frente a él,
el titular de la servidumbre, podrá actuar para impedir cualquier acto que le perturbe en el
ejercicio de su derecho (suponga o no un perjuicio). Por ello el art. 545 CC establece que:
 El propietario no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.

 Tampoco puede variar el lugar y forma de la servidumbre; salvo que se ofrezca otra
posibilidad de la que no resulte perjuicio, y que ello disminuya la incomodidad que sufre el
titular del predio sirviente o para realizar obras o mejoras sobre la finca que de otro modo
no podría llevarse a cabo.
5. Modificación y extinción.
Los sujetos implicados podrían llevar a cabo las modificaciones que considerasen oportunas,
siempre que no se contravenga la ley o se lesiones derechos de terceras personas. La forma o
la manera con la que se obtiene la utilidad podrían dar lugar a una variación de la servidumbre
en cuanto a su contenido por el transcurso del tiempo necesario para la usucapión.
La extinción se producirá por:
 Art. 546 CC:

1)Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.
2)Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en
que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el
día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las
continuas.
3)Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero
ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que
44
cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción,
conforme a lo dispuesto en el número anterior.
4)Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o
condicional.
5)Por la renuncia del dueño del predio dominante.
6)Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
 Redención (extinción unilateral de la servidumbre). Cuando la potestad haya sido

concedida en el título constitutivo al titular del predio sirviente, mediante el pago de una
cantidad de dinero. La redención es reconocida para las servidumbres de pastos y leñas y
por extensión analógica, podría ser aplicada a todas las servidumbres personales.
 También podrían ser causas de extinción de las servidumbres los supuestos de
expropiación forzosa; de resolución del derecho de quien la constituyó o por adquisición
de buena fe como libres de cargas del predio sirviente a través de la protección registral.
6. Singulares tipos de servidumbre.
6.1. Servidumbres de pastos, leñas y otros aprovechamientos forestales. En ellas se ha visto la

concreta tipificación de las servidumbres personales (no están constituidas en beneficio de
ningún fundo). Son enajenables al no aparecer unidas indivisiblemente a ningún predio,
permitiéndose expresamente su hipotecabilidad.
6.2. Servidumbres de aguas. Cita el CC la de soportar los predios inferiores las aguas que
reciben naturalmente los superiores; o la de construir los tejados de manera que las aguas
pluviales caigan sobre su propio suelo. Se regula el uso público de las riberas de los ríos en
interés de la navegación, la pesca y el salvamento. La mayoría de estas servidumbres
constituyen en la actualidad actuaciones llevadas a cabo por órganos gestores de las AA.PP., al
pasar el agua a considerarse bien de dominio público.
6.3. Servidumbres de paso. Cabe mencionar el derecho del propietario de una finca que no
tiene salida a camino público a exigir paso por las heredades vecinas; o la colocación de
andamios para la realización de edificaciones.
6.4. Servidumbres de luces y vistas. El CC prohíbe abrir ventanas a menos de 2m de distancia

en línea recta o 60cm en línea oblicua, de la finca del vecino; aunque sí se podrán abrir huecos
enrejados para recibir luces de no más de 30cm. La remisión es obligada al estudio que se haga
de las relaciones de vecindad.
6.5. Servidumbres de medianería, obras intermedias y distancias.
 S. de medianería:
 S. de obras intermedias y distancias: como no edificar cerca de plazas fuentes o fortalezas;
la de no construir pozos, cloacas, hornos o chimeneas sin guardar la distancia de seguridad
con las fincas vecinas; o la de no plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la
distancia autorizada.
Estas limitaciones constituyen en la mayoría de los casos puras relaciones de vecindad o
límites al dominio por razón de Defensa Nacional o de ordenación del suelo
45

TEMA 11. LOS DERECHOS REALES DE
GARANTIA
1. Concepto y clases
El término “derechos reales de garantía” identifica aun un conjunto de derechos que se

constituyen sobre determinadas cosas muebles o inmuebles con el objeto de asegurar la
responsabilidad por el incumplimiento de una obligación, otorgando al acreedor la posibilidad
de realizar el valor del objeto agravado para satisfacer su interés con el producto en dinero
obtenido y con carácter preferente respecto al resto de los acreedores del deudor.
El acreedor refuerza su posición crediticia más allá de los límites naturales del principio de
responsabilidad patrimonial universal del deudor. Los derechos reales de garantía típicos de
nuestro ordenamiento jurídico: Hipoteca, Prenda, Hipoteca mobiliaria, Prenda sin
desplazamiento de la posesión y Anticresis.
2. Disposiciones comunes de la prenda e hipoteca
2.1 Características
La prenda y la hipotecan tienen un importante protagonismo en el mercado de las garantías

reales, a través de diferentes normas se han establecido los requisitos y particularidades que
ambos derechos reúnen:
-Accesoriedad: su función es asegurar una obligación principal, ya sea pura o sujeta a

condición.
-Carácter real: recaen sobre bienes muebles o inmuebles, el constituyente debe ser un
propietario y tenga libre disposición.
-Especialidad: se constituyen sobre bienes concretos y determinados del deudor, no sobre la
totalidad del patrimonio.
-Inherencia y oponibilidad erga omnes: la cosa circula con su carga, por lo que el acreedor
puede ejecutar la garantía aunque el bien gravado no se encuentre en el patrimonio del
deudor.
-Realización del valor: del objeto gravado.
-Preferencia para el cobro: como excepción al principio par conditio creditorum: el titular de
un derecho real de garantía de prenda o hipoteca es acreedor privilegiado.
-Indivisibilidad: manteniéndose las garantías tal y como fueron constituidas hasta su extinción;
46

2.2 Realización del valor y prohibición del pacto comisorio
El acreedor goza del ius distrahendi, es decir, del derecho a realizar la garantía en caso de
incumplimiento de la obligación adeudada. La realización del valor no puede hacerse de forma
privada y libre, el acreedor debe promover la venta del bien mediante los procedimientos
establecidos en la ley.
En este sentido, el artículo 1859 CC, consagra la prohibición de pacto comisorio “el acreedor
no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.
No obstante, serán válidos por no incurrir en la prohibición de pacto comisorio:

a) Los pactos en los que el acreedor, una vez deducido el importe del crédito no satisfecho,
pueda adquirir el bien otorgado en garantía siempre y cuando su valor se haya fijado en base a
criterios claros y objetivos.
b) Podría ser legal el pacto Marciano, mediante el cual el acreedor y el deudor acuerdan que
éste, en caso de incumplimiento de la obligación principal, transmitirá un bien de su propiedad
una vez realizada su valoración de forma objetiva, teniendo que devolver el acreedor el posible
exceso que suponga respecto a la deuda.
c) Una vez vencida la obligación, nada impide que acreedor y deudor acuerden la dación en
pago o que concluyan, entre otros, un acuerdo transaccional.
Hay que tener en cuenta, en virtud del principio utile per inutile non vitiatur, la garantía no
queda afectada por la posible nulidad del pacto comisorio.
47

TEMA 12. LA PRENDA
1 Concepto y requisitos
La prenda es un derecho real de garantía mobiliaria que se caracteriza fundamentalmente por

exigir el desplazamiento posesorio del bien mueble hacia el “acreedor pignoraticio” como la
finalidad de sustraerlo a la libre disponibilidad del “deudor pignorante” que, no obstante,
conserva su propiedad.
Puede recaer sobre cualquier cosa mueble, siempre que esté en el comercio y sea susceptible
de posesión. Se constituye mediante un contrato que no se encuentra sometido a ninguna
forma especial, aunque para que goce de eficacia plena frente a terceros, debe constar por
instrumento público la certeza de la fecha.
2 Contenido; derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio
El acreedor pignoraticio tiene el derecho de tener la cosa en su poder, o en el de un tercero al

que se lo haya entregado, hasta que se le pague por completo el crédito, con sus intereses y
expensas en su caso.
Dicha retención, pretende garantizar el pleno cumplimiento de la obligación asegurada,

evitando que el deudor pueda disponer del bien mueble y perjudicar su garantía real.
Se establecen las siguientes limitaciones al derecho posesorio del acreedor:
-Debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia,
respondiendo de su pérdida o deterioro. No obstante, los gastos de conservación
corresponden al deudor.
-No puede hacer suyo los frutos que produzca la cosa, aunque si produce interés (frutos
civiles), compensará los que perciba con los que se le deben y, si no se le deben, o en cuanto
excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital.
-No podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de
ella en otro concepto, puede éste pedir que se le constituya en depósito.
Si mientras el acreedor retiene la prenda el deudor contrajese con él otra deuda (no
garantizada) exigible antes de haberse pagado la primera, podrá prorrogar la retención hasta
que se le satisfagan ambos créditos. En este caso, respecto al segundo crédito, no estamos
ante una auténtica prenda, sino que ante una simple retención.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede proceder a realizar

el valor del objeto pignorado mediante un procedimiento extrajudicial y especial de
enajenación ante Notario. Si la prenda consistiese en valores cotizables, se venderán en la
forma prevenida por el Código de Comercio.
48
Finalmente, aunque el deudor pignorante sigue siendo en todo momento el dueño del bien
mueble otorgado en garantía, se reconoce el acreedor el derecho para ejercitar las acciones
reales que competan al primero para reclamarla o defenderla contra tercero, como la acción
reivindicatoria o las acciones sumarias de tutela posesoria…
3. Prendas especiales
Junto al modelo ordinario de prenda existen otras modalidades con ciertas especialidades:
-Prenda irregular: recae sobre el dinero u otra cosa fungible no especificada, y en caso de
incumplimiento no habrá que acudir a los procedimientos legales de realización de valor del
bien pignorado, sino que el acreedor imputará directamente a la deuda el importe del dinero
que recibió en prenda.
-Prenda de créditos: aunque los créditos no son susceptibles de posesión en un sentido

estricto, también pueden ser objeto de prenda. En la prenda de créditos el deudor cede al
acreedor un crédito en garantía de una determinada obligación, notificándolo al deudor cedido
a efectos de convertir al crédito en indisponible para el pignorante. En caso de
incumplimiento, el acreedor pignoraticio puede cobrar el crédito dado en prenda si éste vence
antes que la obligación garantizada, operando como una suerte de prenda irregular. Si, por el
contrario, el crédito garantizado vence antes que el dado en garantía, lo más lógico sería
esperar a que venciera éste para exigir al deudor cedido su pago, imputándolo entonces a lo
que se le adeude por el mecanismo de la prenda irregular.
Uno de los supuestos más típicos y usuales es la pignoración de y títulos valores, como las
acciones o participaciones que incorporan un derecho de crédito fácilmente transmisible e
identificable
-Prenda constituida en garantía de préstamos concedidos por los Montes de Piedad y demás
establecimientos públicos: por instituto o profesión prestan sobre prendas, se regularán por
las leyes y reglamentos especiales que les conciernan y subsidiariamente pos las disposiciones
del Código Civil.
4. Extinción del derecho real de prenda
La accesoriedad del derecho real de prenda implica que ésta se extingue cuando lo hace la
propia obligación garantizada, ya sea porque se ha cumplido o por el resto de causas de
extinción previstas en el Código Civil.
El deudor no puede pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras
no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.
También es posible que la prenda se extinga por destrucción de la cosa pignorada, salvo que se
encuentre asegurada.
El Código Civil contempla una presunción de extinción de la obligación accesoria de prenda

cuando la cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.
Es posible que el acreedor pruebe que entregó el objeto con una finalidad diferente a la
extintiva (por ejemplo, para su reparación).
49

TEMA 13. LA HIPOTECA INMOBILIARIA
1. Concepto y características
La hipoteca se encuentra regulada en los art. 1874 a 1880 del CC y con mayor detalle en el
título V de la Ley Hipotecaria y en el Reglamento Hipotecario. Es, esencialmente, un derecho
real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles, y que asegura el
cumplimiento y la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la
facultad de llevar a cabo la realización del valor, enajenando los bienes y percibiendo su
precio, a través del procedimiento legalmente establecido y cualquiera que sea en ese
momento el poseedor o propietario de los mismos.
Se le reconoce al acreedor , dos acciones, una real, en virtud de la cual promueve la

enajenación del bien hipotecado; y una personal, para dirigirse contra el resto del patrimonio
del deudor ya que la hipoteca no limita la responsabilidad universal del deudor salvo pacto
expreso, es decir, salvo que se pacte la dación en pago. Posibilidad que otorga nuestra
legislación pero raramente encontrada en la realidad.
Para que la citada enajenación del bien se haga con garantías, se insta a la Administración
Pública para que tutele el procedimiento, que será mediante subasta: bien judicial, ante los
tribunales; bien extrajudicial, ante notario.
Hay que distinguir entre préstamo hipotecario e hipoteca:
 El préstamo hipotecario se compone de un contrato principal de préstamo, por el que

una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de Ahorros), presta
una cantidad de dinero a otra (el deudor)
 La hipoteca es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el
dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que
se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos
pactados, el banco o caja de ahorros puede, con unos procedimientos abreviados,
vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe,
quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor
1.1 El contrato de adhesión
1.1.1 Condiciones generales de la contratación
El contrato de préstamo hipotecario, es un contrato:
 Bancario: aquéllos que sirven al desarrollo de la actividad típicamente bancaria.

 Oneroso: aquél contrato que implica una contraprestación.
 Conmutativo: donde las prestaciones de las partes es fijada, de antemano y de forma
cierta y segura, al celebrar el contrato.
50

Pero sobre todo es un CONTRATO DE ADHESIÓN, de los llamados “en masa” con condiciones
generales de la contratación. La Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación
establece la sig. definición: “Son condiciones generales de la contratación las cláusulas
predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con
independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y
de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser
incorporadas a una pluralidad de contratos.”
Tratándose de un contrato de adhesión, el principio de la autonomía de la voluntad de las

partes quiebra pues, el contrato, viene impuesto por quien ostenta la posición de fuerza sobre
el débil y presentado de modo desigual, favorable a los intereses del, sin trasladar a la
contraparte prestaciones equivalentes a las irrogadas en beneficio propio.
Es decir, las condiciones generales de la contratación son condiciones predispuestas, no

negociadas individualmente y redactadas para ser incorporadas a varios contratos.
1.1.2 Cláusulas abusivas

Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas
individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las
exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio
importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
Algunas de las cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios que no deben acceder al Registro
de Propiedad:
A). CLÁUSULAS FINANCIERAS:

 Redondeos de intereses por encima de 1/8 de punto.
 Que la variación de los intereses solo pueda ser al alza.
 Un tipo de referencia no objetivo para fijar los intereses, como aquellos tipos que incluyan el
tipo del propio banco.
 Intereses por demora que sean superiores a tres veces el interés legal del dinero (12%).
 Cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no haga constar su consentimiento
expreso.
 Cláusulas suelo y techo en las que, aún cuando el hipotecado las consienta expresamente,
haya un límite de la variación máxima al mayor que el de la variabilidad a la baja.
 Pactos que traten de garantizar cualquier obligación que el hipotecado pueda contraer en el
futuro con la entidad.
B). CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO:

 El cliente deje de pagar una o dos cuotas de la hipoteca. Será necesario el impago de al
menos tres cuotas para que pueda ejecutarse.
 Se venda la finca o el inmueble.
 El hipotecado deje de cumplir algunas obligaciones accesorias.
 El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o por cambios en el precio de mercado.
51

 Se den otras causas que no estén relacionadas con el contrato de hipoteca entre el banco y
el cliente.
C). CLÁUSULAS QUE AFECTAN A LA EJECUCIÓN:

 Establecer una tasación de la finca que no se ajuste a los requisitos legales.
 Un pacto de venta extrajudicial en casos en que la deuda no este inicialmente determinada,
salvo que se haya consentido expresamente y así se haya hecho constar en el Registro.
 Extender la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios, y a
las mejoras realizadas por un tercer poseedor.
 Establecer que el deudor pague los honorarios del abogado del banco en caso de que se
ejecute la hipoteca extrajudicialmente.
D). OTRAS CLÁUSULAS:

 Que el hipotecado acepte someterse a un juez o tribunal distinto del que corresponda.
 Pactos en los que el deudor se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las
deudas que la entidad tenga con él.
 El pacto para extender la hipoteca a ampliaciones o nuevas construcciones en la finca
1.1.3 Importe del préstamo hipotecario

Los bancos suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al
80% del valor de tasación de la vivienda, siempre y cuando la cuota a pagar no sobrepase el
límite de endeudamiento del 30-35% de los ingresos netos mensuales del deudor.
Las tasaciones hipotecarias son un tipo de valoración específico cuya finalidad es conocer el
valor de un inmueble con el objeto de que sirva de garantía para la contratación de un
préstamo.
Quienes realizan las tasaciones inmobiliarias son las sociedades de tasación homologadas,
supervisadas por el Banco de España. Los requisitos que se establecen en la legislación
aplicable tienen como objetivo garantizar que las sociedades cuentan con los profesionales
adecuados y siguen procedimientos rigurosos de valoración.
La tasación es una estimación de valor de un inmueble (la vivienda) en desarrollo normalizado

de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado
hipotecario.
Se reconocía el derecho del futuro deudor a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la
entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la
garantía hipotecaria.
Si no se cumple con la obligación de devolución del préstamo, el acreedor podrá disponer del
inmueble para la obtención de las cantidades adeudadas mediante el procedimiento de
subasta, cuyo valor mínimo de partida será siempre este valor de tasación que figura en la
escritura hipotecaria. Se entiende, pues, un sistema de tasación previa
52
1.1.4 Tipo de interés
El TIPO DE INTERÉS es el precio que cobra la entidad bancaria por prestar el dinero al cliente.
No está fijado por ninguna norma y será acordado libremente entre las entidades y sus
clientes, en relación al precio del dinero en los mercados. Se expresa como porcentaje sobre el
capital prestado y va referido a un período de tiempo concreto (normalmente anual).
Nos encontramos 2 tipos de contratos de préstamo hipotecario en relación a este concepto:

 Tipo a interés fijo: No varía en el tiempo. Será un porcentaje anual que se plasmará en el
contrato, con lo que a lo largo de la vida del préstamo podemos calcular toda la liquidación de
intereses.
 Tipo a interés variable: Se va a ir modificando a lo largo de la vida del préstamo. Se actualiza
en momentos determinados con arreglo a un índice de referencia. A este índice de referencia
se le sumará un DIFERENCIAL que es un porcentaje a añadir. Por ejemplo si nuestro tipo de
interés pactado es el EURIBOR + 1,5% , y el EURIBOR se encuentra en el 3%, el tipo de interés
final será el 4,5%
1.1.5 Comisiones y otros gastos

Las comisiones son el precio que cobran las entidades bancarias por la prestación de unos
determinados servicios. Algunos ejemplos:
AL INICIO:
 Comisión de apertura, incluyendo o no la comisión de estudio.
 Comisión por cambio de moneda.
 Comisión por emisión de cheque bancario.
 Comisión por subrogación.
VIGENTE EL PRÉSTAMO:
 Comisiones por modificación del préstamo.
 Comisiones por reclamación de cuotas impagadas.
AL FINAL DEL PRÉSTAMO:

 Comisión por cancelación o amortización anticipada total o parcial.
La entidad de crédito puede exigir al solicitante del préstamo una “PROVISIÓN DE FONDOS”,
es decir, la entrega de una cantidad a cuenta para ir pagando los gastos que se produzcan, por
ejemplo el estudio y la formalización del préstamo hipotecario.
1º) TASACIÓN DE LA VIVIENDA.
2º) SEGURO DE DAÑOS: calificado como práctica abusiva.
3º) Gastos de comprobación de la situación registral de la vivienda.
4º) Aranceles notariales.
5º) Gastos del Registro de la Propiedad.
6º) Impuestos correspondientes.
7º) Gastos de gestoría
53

2. Clases de hipotecas
- Expresas o tácitas: las expresas deben ser inscritas en el registro, mientras que las tácitas no
exige para su plena validez y eficacia la publicidad registral.
- Ordinarias o de tráfico: la ordinaria o de tráfico es aquella en la que la obligación objeto de

garantía es cierta y consta en el RP conformada por todos sus elementos y determinaciones.
- De seguridad: la obligación garantizada no se encuentra establecida con precisión.
- De máximo o flotante: es una modalidad concreta de la hipoteca de seguridad
3. Elementos de la hipoteca
3.1 Elementos personales
54

Importante es el concepto de que el deudor sea consumidor, por la especial protección que se
les ofrece. En concreto, en el ámbito de los contratos de préstamo hipotecario, se pretende
proteger a la parte “más débil” de la relación contractual. “Más débil” porque:
 Se produce la contratación en un ámbito desconocido para el consumidor (deudor).

 Es económicamente la parte menos pudiente.
 Es jurídicamente la parte menos experimentada.
 Tiene menos poder de negociación.
 Tiene menor nivel de información.
 Debe adherirse a unas condiciones redactadas de antemano por el profesional sin
poder influir en el contenido de éstas (son los llamados “contratos de adhesión
En España, la protección efectiva de consumidores y usuarios nace en 1978 con la Constitución

Española, cuando en su art. 51 establece que Los poderes públicos garantizarán la defensa de
los consumidores y usuarios mediante procedimiento eficaces.
3.2 Elementos reales: objeto de la hipoteca
Son susceptibles de ser hipotecados los siguientes bienes y derechos:
 Bienes inmuebles: Bienes que tienen un valor y que están sujetos al terreno, al suelo,
que no se pueden trasladar. Por ejemplo, parcelas, casas, naves industriales, garajes…
Además tienen que ser enajenables (que se puedan vender para satisfacer el crédito)
 Derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes
inmuebles.
 Bienes muebles: Aunque por regla general no se pueden hipotecar bienes muebles
(aquellos que sí pueden desplazarse de forma independiente) existe la llamada
55

hipoteca mobiliaria. Se pueden hipotecar bajo esta forma, los bienes muebles
perfectamente identificables:
 Los establecimientos mercantiles.
 Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones
de ferrocarril, de propiedad particular.
 Las aeronaves.
 La maquinaria industrial.
 La propiedad intelectual y la industrial.
3.3 Elementos formales: requisitos para la constitución de la hipoteca
Según art. 145 de la LH, es necesaria para que las hipotecas voluntarias queden establecidas:
1º. Otorgamiento de escritura pública

El contrato de préstamo hipotecario, el documento donde van a quedar reflejados
todos los acuerdos entre el banco (prestamista) y el deudor (prestatario), debe ser
otorgado en “escritura pública” ante notario que es quien firmará y certificará la
operación. La escritura pública convierte un documento en:
 AUTÉNTICO: Lo que en ella se recoge es cierto.
 EJECUTIVO: El acuerdo se lleva a la práctica sin ningún tipo de prueba más.
Plena eficacia desde su firma.
 LEGAL: Se ajusta plenamente a lo que dicen las leyes.
2º. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Mientras la hipoteca no figure inscrita, la entidad no puede ejercitar todos los
derechos generados por la garantía (la hipoteca) con la que pretende asegurar el
reembolso del préstamo.
La relación del deudor con el registrador puede, y debe comenzar antes de iniciar
cualquier relación contractual con la entidad bancaria. El consumidor puede utilizar el
Registro para comprobar la titularidad de la misma y su estado de cargas, para
asegurarse de que el vendedor es el dueño de la finca y de que no va a pagar más
cargas que las que él asume con la compra financiada por la hipoteca. Además, la labor
orientadora del registrador también puede consistir en obtener información
urbanística, medioambiental o administrativa sobre limitaciones o afecciones de la
finca que no son estrictamente jurídico-privadas, pero que influyen sobre su valor o
utilidad, información sobre la relación de la finca con suelos potencialmente
contaminados, con el dominio público marítimo-terrestre, con espacios naturales,
zonas inundables, etc.
3.4 La extensión objetiva de la hipoteca
El inmueble objeto de la hipoteca puede sufrir numerosas transformaciones y alteraciones

físicas, jurídicas y económicas, entre el momento en que se constituye la garantía hipotecaria y
56
el de su ejecución. Habrá que determinar si estas circunstancias puede afectar o no a la
responsabilidad hipotecaria. Esta problemática se identifica con la expresión “extensión
objetiva de la hipoteca” y se resuelve distinguiendo tres supuestos distintos:
 Extensión natural o legal de la hipoteca

La hipoteca comprenderá, sin necesidad de acuerdo alguno, determinados aumentos y
mejoras introducidas en la finca hipotecada. De acuerdo con los art. 109 y 110 LH, se
extiende a las accesiones naturales de inmueble a inmueble; a las mejoras que
consisten en nuevas plantaciones, obras de riesgo o desagüe, obras de reparación,
seguridad y cualquiera otra semejantes que no consistan en agregación de terrenos,
con algunas excepciones
 Extensión pactada de la hipoteca

Mediante pacto expreso puede extenderse la hipoteca a los siguientes bienes: bienes
inmuebles por destino (comodidad, adorno o explotación), los frutos, las rentas
vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación.
 Extensión de la hipoteca al tercer poseedor

La finca que se encuentra en manos de un tercer poseedor que no asume la obligación
garantizada, en cuyo caso, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados
permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de
reparación, seguridad o transformación (costeadas por el aquel), ni a los frutos
pendientes o rentas vencidas de su pertenencia. Cuando se ejecute la hipoteca y se
enajene el bien, el dueño de las acciones o mejoras que no se entiendan hipotecadas
podrá exigir, de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas, su importe
o retener los objetos en que consistan.
4. El contenido de la hipoteca
4. 1 Facultades de conservación de la garantía hipotecaria
El acreedor hipotecario dispone de medios de tutela destinados a conservar el valor

económico de la garantía hipotecaria que aseguro el íntegro cumplimiento de su derecho de
crédito.
Puede ocurrir que el propietario del inmueble hipotecado lleve a cabo actos perjudiciales que
pongan en peligro la integridad o valor del inmueble. En tal caso, el acreedor hipotecario goza
de la acción de devastación, en virtud de la cual puede solicitar al juez competente que
obligue al dueño de la finca a que hacer o dejar de hacer aquello que fuera necesario para
evitar el deterioro o disminución del valor de la finca. Si insiste el dueño en su actitud, puede el
Juez poner el inmueble en administración judicial.
Es también posible que el propietario constituya, con posterioridad a la hipoteca, un

arrendamiento con la intención deliberada de causas un perjuicio a la garantía hipotecaria
disminuyendo su valor. Siendo así, el Juez podrá declarar vencido el crédito, decretar la
57

administración judicial, ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes o adoptar cualquier
medida que considere oportuna.
Además, es una práctica bancaria muy extendida la de incluir en los contratos de préstamo una
serie de cláusulas de vencimiento anticipado por impago. La validez de estas ha sido admitida
por la jurisprudencia en base al principio de libertad de pactos mientras concurra justa causa y
manifiesta dejadez de las obligaciones de carácter esencial.
4. 2 Preferencia y prioridad del crédito hipotecario
El acreedor hipotecario hoza de una preferencia especial para satisfacer su derecho de crédito
mediante la realización de valor del bien inmueble hipotecado.
Puesto que un bien inmueble es susceptible de ser hipotecado varias veces, la posible colisión
de las distintas hipotecas constituidas se resuelve mediante la figura del rango, que determina
la jerarquía de los diferentes acreedores en base a la fecha de inscripción registral. La hipoteca
que haya sido inscrita en primer lugar tiene preferencia y, puede ejecutarse completamente y
sin interferencia alguna por parte de otras hipotecas posteriores.
El rango tiene valor económico singular y, por ello puede ser objeto de transmisión y
negociación por los diferentes acreedores hipotecarios. Se pueden distinguir, al respecto,
hasta tres posibilidades:
 Permuta: consiste en el intercambio de rango de dos hipotecas constituidas.
 Posposición: el titular de una hipoteca constituida, mediante un acto jdco dispositivo
(unilateral o bilateral) posterga su rango a favor de otra que se constituirá.
 Reserva de rango: no es más que una posposición de rango realizad en la propia
escritura de la hipoteca.
4.3 La fase de ejecución hipotecaria
4.3.1 La ejecución hipotecaria extrajudicial
Nos referimos al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria que no se realiza ante

un Juez sino ante un Notario y que está regulado en el artículo 129 LH.
Este procedimiento ha recibido muchísimas críticas sobre su constitucionalidad, que consta en

la mayoría de las escrituras porque así lo exige la entidad prestamista. Esto se debe a la
naturaleza del contrato de préstamo hipotecario como contrato de adhesión. Nunca se pacta
éste tipo de cláusula, viene incorporada al contrato.
La reiterada doctrina del Tribunal Constitucional declara el procedimiento extrajudicial como

contrario a las exigencias y garantías previstas en los artículos 117.3, 24.1 y 9.3 de la CE.
58

4.3.2 La ejecución hipotecaria judicial
La ejecución hipotecaria judicial, implica que la entidad bancaria, si se dan ciertas

circunstancias recogidas en el contrato hipotecario, normalmente el impago parcial o total del
préstamo, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado a través de la intervención del
juzgado.
La ejecución hipotecaria judicial viene regulada en la Ley Hipotecaria y en la Ley de

Enjuiciamiento Civil, leyes que han venido parcialmente modificadas por la Ley 1/20134
introduciendo una serie de medidas que mejoran la posición del deudor hipotecario en la
ejecución de sus bienes, de cara, no sólo a poder oponerse a la ejecución, sino también a la
reducción de los intereses y costas y a los porcentajes de adjudicación.
4.3.3 Características del procedimiento de ejecución hipotecaria
El proceso es de carácter sumario, por su rapidez y por la restricción de causas de oposición a

la demanda. En realidad, el derecho de vender el bien para realizar la garantía que tiene el
acreedor, no tendría mayor complicación, sin embargo, paralelamente se tiende a establecer
una serie de cautelas y garantías en torno a la realización del bien hipotecado, para evitar
abusos por parte del acreedor, que consisten en someter la venta al control público, de forma
que ha de realizarse con intervención del Estado.
En la reforma de la citada LH se incluye el procedimiento judicial sumario. Es decir, se

pretende equilibrar una balanza que, unas veces se inclina a favor del acreedor y el mercado
hipotecario como negocio y, otras, a favor del deudor para que la realización del bien no se
haga de cualquier manera.
4.3.4 Fases del procedimiento de ejecución hipotecaria
- PRIMERA FASE: DEMANDA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
El procedimiento de ejecución hipotecaria se inicia por la denominada demanda de ejecución,

que ha de contener el título en el que se funda (la escritura de constitución de hipoteca), y la
certificación de la cantidad que se adeuda. También se acompañará la reclamación
extrajudicial al deudor de la cantidad reclamada. Si la demanda es acorde con lo dispuesto en
la Ley, el Juzgado dictará el auto de despacho de ejecución, y el Secretario Judicial, el mismo
día o al día siguiente dictará decreto donde se prevean las medidas de embargo, averiguación
de bienes, requerimiento de pago en plazo de 10 días, entre otras cosas.
El auto de despacho ejecución, es recurrible mediante un recurso de apelación, pero aunque

interpongamos este recurso, la ejecución no se suspende. Lo normal es que junto con el auto
despachando ejecución se produzca ya el embargo de bienes.
- SEGUNDA FASE: ESCRITO DE OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN
59

Las causas que se pueden alegar en el escrito de oposición a la ejecución están tasadas y
serían las siguientes:
1. Pago, que pueda acreditar documentalmente. Es decir que hayamos pagado la

hipoteca en su integridad.
2. Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza
ejecutiva. Es decir que tenga la entidad bancaria una deuda con el ejecutado, y que
tenga carácter de deuda ejecutiva también.
3. Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie. Es
decir, que no hayan calculado adecuadamente lo adeudado, en cuanto a principal o
intereses.
4. Prescripción y caducidad. Que haya transcurrido el plazo para reclamar.
5. Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente. Que
haya por ejemplo una carencia de pago.
6. Transacción, siempre que conste en documento público. Por ejemplo, que hayamos
suscrito una dación en pago, y sin embargo se nos reclame la hipoteca.
7. Que el título contenga cláusulas abusivas. Por ejemplo, unos intereses moratorios
desorbitados.
Se establece que no se podrá reclamar, además del principal, más de un 30% más en concepto
de intereses y costas, salvo en el caso de que el bien ejecutado sea la vivienda habitual, en
cuyo caso se limita la cantidad a reclamar por tales conceptos al 5% de la cantidad que se
reclame en la demanda ejecutiva.
- TERCERA FASE: SUBASTA JUDICIAL
El anuncio de subasta se realizará al menos con 20 días de antelación, también al ejecutado,

siendo suficiente para pujar por la vivienda, consignar el 5% del valor de los bienes inmuebles.
La subasta se desarrollará bajo los siguientes requisitos:
1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor del bien, el Secretario
judicial, mediante decreto, aprobará el remate en favor del mejor postor.
2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70% del valor,
aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que
se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante
consignará la diferencia, si la hubiere.
3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70% del valor, pero ofreciendo pagar a
plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se
harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la
adjudicación del inmueble por el 70% del valor de salida.
4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor, podrá el
ejecutado, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo
cantidad superior al 70% del valor de tasación o que, aun inferior ha dicho importe,
resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo

anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del
60
inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los
conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a
la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del
mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de
tasación o, siendo inferior, cubra al menos, la cantidad por la que se haya
despachado la ejecución.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de

la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las
circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta y
circunstancias patrimoniales del deudor.
En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de
revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario
judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en
el artículo siguiente.
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados
anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si
los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
6. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al
acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba
al ejecutante por principal, intereses y costas.
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de

veinte días, pedir la adjudicación del bien.
 Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir
la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta
o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
 Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por
importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje,
por el 60%.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el

Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado, lo
que supone que ya no tendría la preferencia registral que le ha otorgado la ejecución
hipotecaria
Si de la subasta se hubiera obtenido cantidad mayor a la adeudada, el restante se

devolvería al deudor.
61

Derechos reales: concepto, clasificación y estructura

Загружено:

Сведения о документе

Исходное описание:

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Derechos reales: concepto, clasificación y estructura

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

TEMA 1.

EL DERECHO REAL Y LA RELACIÓN

El Derecho Civil patrimonial se divide en a) Derecho de obligaciones y contratos y b) el

La CE reconoce el derecho a la propiedad privada en el art. 33, que estable que:

1. Salvo determinados bienes y recursos cuya explotación y gestión es atribuida al

Apuntes descargados de wuolah.com

La división fundamental dentro de los llamados derechos subjetivos patrimoniales es la

1. En cuanto al objeto en que recaen. El objeto del derecho de crédito es la prestación

3. Enumeración y clasificación de los derechos reales

La propiedad es el prototipo de los derechos reales, confiere a su titular el máximo

2- Los derechos de valor o de garantía: son la hipoteca, la prenda y la anticresis. Estos

3- Los derechos reales de adquisición preferente: son el tanteo, el retracto y la opción

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

Es una discusión recurrente en la doctrina si el sistema español adopta un sistema

Los defensores de la doctrina de numerus apertus argumentan lo siguiente:

Los defensores de la doctrina de numerus clausus argumentan lo siguiente:

Se ha de precisar que la posibilidad de constituir nuevos derechos reales se ha admitido con

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

1. Sujetos: en la relación jurídico-real a diferencia de la relación jurídica obligatoria, no

1. Los modos de adquisición de los derechos reales: el art. 609 CC

El art. 609 del CC enumera tales modos, estableciendo:

Diferencia entra adquisición originaria y derivativa: en el primer caso, la titularidad del

Modos de adquirir del art. 609 CC:

 La ocupación: es un modo originario de adquirir la propiedad de los bienes muebles

Dentro de la ocupación el código civil regula el hallazgo y el tesoro.

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

 La ley: el legislador hace referencia a aquellos supuestos en los que se prescinde de la

 Donación: el donatario se convierte en propietario de los bienes donados. La

 Sucesión: la sucesión de la persona fallecida transmite a sus herederos la titularidad de

 Ciertos contratos traslativos y tradición: el traspaso posesorio (tradición) es un

2. En especial, la adquisición derivativa. La teoría del título y el modo

Es importante determinar en qué momento exacto se ha producido la transmisión de la

La mera conclusión del contrato de compraventa (también aplicable al resto de contratos

Además de un contrato apto para trasmitir el dominio (título), se requiere el traspaso

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

La tradición consiste en la entrega de la posesión con la intención de transmitir la propiedad.

Respecto a la relación entre tradición e inscripción registral: una cosa es la transmisión de la

3. La adquisición por el transcurso del tiempo: la usucapión

Por usucapión entendemos la adquisición de la propiedad y determinados derechos reales por

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

Los sujetos intervinientes en la usucapión son:

En cuanto al objeto de la usucapión, establece el art. 1936 que son susceptibles de

3.2 Requisitos para la usucapión

3.3 Plazos para la usucapión

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

1. Las diferentes concepciones de la posesión. Funcionalidad del concepto

La posesión es un concepto funcional porque cumple en nuestro ordenamiento jurídico tres

De la lectura de ambos preceptos se deduce que:

La posesión otorga una función de legitimación. Determinados comportamientos exteriores

1. De acuerdo con la primera función, llamamos posesión a aquellas situaciones jdcas

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

3. Elementos de la posesión. El corpus y el animus como elementos de la posesión

Está legitimado para interponer el interdicto quién se hallare en la posesión o tenencia de la

La doctrina está de acuerdo en afirmar que el elemento físico y el espiritual se manifiestan

4.1 Posesión natural y posesión civil

El art. 430 CC dispone: “Posesión natural es la tenencia de la cosa o el disfrute de un derecho

Sácate el carnet de conducir por 185€. AUTOESCUELA CIUDAD JARDIN.

La posesión en concepto de dueño o titular de un derecho real es hábil para la usucapión.

4.3 Posesión en nombre propio y posesión en nombre ajeno. El servidor de la

A juicio de un sector de la doctrina, en el supuesto contemplado en el art. 431 CC se pueden

4.4 Posesión mediata e inmediata

Posesión inmediata es la que se tiene directamente sin mediador posesorio.