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Aktuelle Information des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft 03.2017

ÖVI – Die Stimme der Immobilienwirtschaft

Die Datenschutzgrund-
verordnung
Seite 4

Wann ist ein Wärmebereitungsgerät »mitvermietet«?

Seite 19

VfGH: mietrechtliche Gesetzesbeschwerden

neuerlich abgewiesen
Seite 22

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 editorial

Sie kommt, sie kommt nicht!

Liebe Kolleginnen und Kollegen!

W ährend der Drucklegung dieser ÖVI-

News Ausgabe werden u.U. einschnei-
dende Beschlüsse im österreichischen Nati-
onalrat gefasst worden sein. Das freie Spiel
der Kräfte könnte von der SPÖ und den Grü-
nen mobilisiert worden sein, um das per In-
itiativantrag im Sommer in das Parlament
gehievte Universalmietrecht zu beschlie-
ßen. Staatlich angeordnete Wertvernichtung,
massive Dämpfung der privaten Zukunfts-
vorsorge (3. Säule des Pensionssystems), ein-
kommensteuerliche Kollateralschäden und
veritable Wertberichtigungen für die finan-
zierenden Banken stünden bevor, wenn ohne
Begutachtung eines der wichtigsten wohn-
rechtlichen Gesetze quasi über Nacht in den
Grundfesten verändert würde. Wenn Sie die-
ses Heft erstmals in Händen halten, sind
noch immer etliche Tage und Wochen bis zur
Wahl am 15. Oktober. Ob das vorhin skizzierte
­Szenario dann nur ein Alptraum geblieben
ist – oder doch schon Realität? Wählen hilft:
Auf Seite 30 können Sie eine Zusammenfas-
sung der wohnpolitischen Positionen der
größten wahlwerbenden Parteien und Bewe-
gungen als Grundlage für Ihre Wahlentschei-
dung nehmen.
Wir sind indes intensiv für Sie bei einer
Vielzahl politischer Entscheidungsträger un-
terwegs. Treffen Sie eine gute Wahl!
Georg Flödl, MA MMag. Anton Holzapfel
Präsident ÖVI Geschäftsführer ÖVI

coverstory 20 judikatur
4 Immobilientreuhänder & personenbe- Keine grobe Pflichtverletzung: Verrechnung
zogene Daten … was ändert sich mit eines nicht vereinbarten Sonderhonorars
inhalt

der ­DSGVO ab 25. Mai 2018 Judikatur

kommentar 22 VFGH: Mietrechtliche Gesetzes­beschwerden
14 Apropos Videoüberwachung: neuerlich abgewiesen
»Ja, dürfen's denn des?« kommentar
kommentar 26 Verschärfung bei Geldwäsche­bestimmungen
16 Neue Klauselentscheidung zu treffen Makler
Mietvertragsformularen steuer
judikatur 29 Kursverluste aus Fremdwährungskrediten
19 Zur Erhaltungspflicht für ein politik
nachträglich eingebautes 30 Die Qual der Wahl
Wärmebereitungsgerät 33 övi intern
34 seminare

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Redaktion: Mag. Karin Sammer, Susanne Pircher, BA,
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Immobilienwirtschaft in Druckform. Für den Inhalt verantwortlich: MMag. Anton
Holzapfel. Druck- und Herstellungsort: Bad Vöslau. Namentlich gekennzeichnete
Artikel müssen nicht die Meinung der Redaktion wiedergeben. Die Redaktion
behält sich vor, Beiträge zu kürzen.
Bildnachweise: Fotalia: Cover, S. 5, S. 7, S.8, S. 12, S. 13, S. 17, S. 22, 23, 24, S. 29; istock: S.11

03 | 2017  övi news 3

coverstory
Immobilientreuhänder & personenbe­
zogene Daten … was ändert sich mit der
­DSGVO ab 25. Mai 2018
In den Medien ist es bereits umfassend präsent. Mit 25. Mai 2018 beginnt eine »neue Ära« im
Datenschutz. Das Datenverarbeitungsregister ist Geschichte und Datenschutzmanagement und
-dokumentation im eigenen Unternehmen ist das Gebot der Stunde … Doch was hat das alles mit Im-
mobilienmaklern und Verwaltern zu tun? 
D er Arbeitstag des Immobilienmak-
lers beginnt meist im Büro, in dem er
neue Objekte in die Datenbank eingibt und
er diese mit Fotos in verschiedenen Medien
(online und offline) einstellt. Dann begibt er
sich zu den ersten Terminen mit Interessen-
ten für andere Objekte. Wenn er ins Büro zu-
rückkehrt, legt er die Dokumente ab und erle-
digt die restlichen administrativen Arbeiten
und versendet womöglich seinen wöchent-
Dr. Thomas Schweiger,
dataprotect SMP Schweiger lichen Newsletter an gelistete Interessenten.
Mohr & Partner Rechtsan- Makler denken meist in »Objekten«, das
wälte OG in Linz heißt Wohnungen, Häusern, Liegenschaf-
ten …, doch hinter diesen »Objekten« stehen
Personen, und um den Schutz dieser Perso-
nen geht es in der Datenschutzgrundverord-
nung bzw. dem Datenschutzgesetz. Auf der
»anderen Seite« des vermittelten Geschäftes
stehen eine Vielzahl von Interessierten, bei
4 övi news  03 | 2017
Von Thomas Schweiger
denen dann zwar nur eine/r zum Zug kom-
men kann, aber die personenbezogenen Da-
ten (z.B. Kontaktdaten) aller sind für die Ar-
beit wesentlich.
Derzeit sind auch juristische Personen im
Schutzbereich des österreichischen DSG; ab
25. Mai 2018 ist nur mehr der Schutz perso-
nenbezogener Daten natürlicher Personen
im Fokus.
Das Datenverarbeitungsregister ist ab
25. Mai 2018 Geschichte. Dies wird von einer
Dokumentationsverpflichtung und der »ac-
countability« (Rechenschaftspflicht) abge-
löst, die auch mit einer Nachweispflicht ver-
bunden ist. »Compliance« wird das Gebot
im Datenschutz und »Risiko« für Freiheiten
und Rechte natürlicher Personen ist der Aus-
gangspunkt für viele Betrachtungen. Werden
die Regelungen nicht eingehalten, dann  ,

Wer ist von der DSGVO
betroffen?
D ie Datenschutzgrundver-
ordnung (DSGVO) tritt am
25. Mai 2018 in Geltung. Sie ist
europaweit gültig und hat da-
mit Auswirkung auf alle öster-
reichischen Unternehmen – vom
EPU bis zu großen Konzernun-
ternehmen. Jeder Unternehmer,
jede Firma und jedes Portal, wel-
cher, welche oder welches in nur
irgendeiner Art und Weise perso-
nenbezogene Daten erfasst oder
automationsunterstützt verarbei-
tet, wird von der DSGVO erfasst.
Das bedeutet vor allem mehr Ver-
antwortung und einen sorgsa-
men Umgang mit allen perso-
nenbezogenen Daten, die das
Unternehmen verarbeitet. Die DS-
GVO ist zwar als EU-Verordnung
in jedem EU-Mitgliedstaat unmit-
telbar anwendbar, sie enthält je-
doch zahlreiche Öffnungsklau-
seln und lässt dem nationalen
Gesetzgeber gewisse Spielräume.
Die Novelle des österreichischen
Datenschutzgesetzes 2000 (das
»Datenschutz -Anpassungsge-
setz 2018«) tritt mit 25. Mai 2018
in Kraft.
drohen (siehe § 30 DSG) hohe Geld-
bußen (siehe insbes. Art. 83 DSGVO;
bis zu vier Prozent des Gesamtum-
satzes bzw. EUR 20 Mio. als maxima-
ler Rahmen), wobei die Geldbuße das
Unternehmen (und nicht Geschäfts-
führung, Vorstand oder verantwort-
lich Beauftrage iSd § 9 VStG) treffen
wird. Ein Rückgriff bei den Verant-
wortlichen (Vorstand / Geschäftsfüh-
rung) ist jedoch denkbar.
Was sind »personenbezo-
gene Daten«?
Die Bestimmungen der DSGVO gel-
ten für die Verarbeitung von perso-
nenbezogenen Daten natürlicher
Personen. Darunter sind all jene An-
gaben über Betroffene, auf deren
Grundlage die Identität des Betrof-
fenen bestimmt werden kann oder
bestimmbar ist (z.B. Namen, Adres-
sen, Geburtsdaten, Kontonummern,
IP-Adressen etc.) zu verstehen.
Unter »Verarbeitung« wird jeder
mit oder ohne Hilfe automatisierter
Verfahren ausgeführter Vorgang im
Zusammenhang mit personenbezo-
genen Daten, wie das Erheben, das
Erfassen, die Organisation, das Ord-
nen, die Speicherung, die Anpassung
oder Veränderung, das Auslesen, das
Abfragen, die Verwendung, die Of-
fenlegung durch Übermittlung, Ver-
breitung oder eine andere Form der
Bereitstellung, der Abgleich oder
die Verknüpfung, die Einschrän-
kung, das Löschen oder die Vernich-
tung verstanden (z.B. die Erstellung
einer Kundendatei, die Verwaltung
der Newsletter-Adressen, Aufnahme
der Daten zur Erstellung einer Rech-
nung oder auch eine Mitarbeiter­
datenbank).
Welche Maßnahmen
können jetzt gesetzt wer-
den?
Ein/e Verantwortliche/r sollte
das Projekt »Datenschutzmanage­
ment« übernehmen, und
die Gesamtsituation in Bezug auf
die personenbezogenen Daten
natürlicher Personen analysie-
ren (lassen), sowie ein Verzeichnis
von Verarbeitungstätigkeiten er-
stellen (lassen),
sodann Abweichungen vom Stan-
dard, den das Gesetz vorschreibt,
eruieren, und
die technischen, organisatori-
schen und rechtlichen Maßnah-
coverstory
men setzen, um die bestehenden
Defizite aufzuarbeiten.
Welche Grundprinzipien
normiert die DSGVO?
Rechtmäßigkeit
Die Verarbeitung der Daten muss
»rechtmäßig« sein, d.h. es muss min-
destens eine der in der DSGVO ge-
nannten Rechtsgrundlagen gegeben
sein. Diese sind z.B. die (freiwillige,
informierte) Einwilligung, ein Ver-
trag, der zwischen den Parteien ab-
geschlossen ist/wird, eine rechtli-
che/gesetzliche Verpflichtung des
Verarbeiters, lebenswichtige Interes-
sen der betroffenen Person, öffent-
liche Interessen oder ein überwie-
gend berechtigtes Interesse an der
Verarbeitung der Daten (siehe Info-
Kasten Seite 7).
Transparenz & Information
Die Personen, deren Daten verarbei-
tet werden, sollen Kenntnis darüber
haben, welche konkreten Datenkate-
gorien von welchem Verarbeiter für
welchen Zweck wie lange verarbei-
tet werden. Daher sind umfassende
Informationspflichten bei der Erhe-
bung und Verwendung von Daten
normiert, und ist z.B. bei der Einwil-
ligung darauf hinzuweisen, dass die
betroffene Person das Recht hat, die
Einwilligung zu widerrufen. Darüber
hinaus ist über die Rechte der betrof-
fenen Personen (z.B. Auskunft, Lö-
schung, Datenübertragbarkeit) zu in-
formieren.
Zweckbindung
Die Verarbeitung der Daten muss ei-
nem eindeutigen, festgelegten Zweck
(Zweckfestlegung) dienen, und die
Daten dürfen nur für diesen konkre-
ten Zweck verwendet werden (Zweck-
bindung ieS) und nicht für andere
Zwecke genutzt werden.
Datenminimierung
Datenminimierung bedeutet, dass
nur diejenigen Daten verarbeitet
werden dürfen, die für den (definier-
ten) Zweck notwendig sind und nicht
darüber hinausgehen.  ,
03 | 2017  övi news 5
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Die Einwilligung (Zustimmung) als Grundlage für eine
rechtmäßige Datenverarbeitung
D ie DSGVO sieht mehrere Grund-
lagen für die Rechtsmäßigkeit
der Datenverarbeitung in Art. 6 (1)
lit a bis f vor, wobei für eine konkrete
Verarbeitungstätigkeit zumindest ei-
ner der angeführten Tatbestände er-
füllt sein muss.
Eine der Möglichkeiten, personen-
bezogene Daten rechtmäßig zu ver-
arbeiten, ist die Einwilligung. Die-
ser wird in der DSGVO breiter Raum
gewidmet. Aus juristischer Sicht
sollte die Einwilligung nur dann
als Grundlage verwendet werden,
wenn andere Möglichkeiten (Ver-
trag, gesetzliche Verpflichtung)
nicht möglich sind. Beruht nämlich
eine Verarbeitung auf der Einwil-
ligung einer Person, dann ist diese
jederzeit widerrufbar, und die Per-
son ist auch vor der Einwilligung auf
diese Widerrufsmöglichkeit hinzu-
weisen. Der Widerruf berührt »die
Rechtmäßigkeit der aufgrund der
Einwilligung bis zum Widerruf er-
folgten Verarbeitung nicht«, aber
die künftige Verarbeitung ist zu
unterlassen.
Ein typisches Beispiel für die Daten-
verarbeitung aufgrund Einwilligung
ist im Bereich des Marketings das
»Newsletter-Abo«. Schon aus dem
Telekommunikationsgesetz (§ 107)
ergibt sich, dass für die Zusendung
von Newslettern die Zustimmung
Richtigkeit
Die verwendeten Daten müssen sach-
lich richtig sein (und auch auf dem
neuesten Stand, wenn dies für den
Verarbeitungszweck erforderlich ist).
Speicherbegrenzung
Personenbezogene Daten dürfen nur
so lange gespeichert werden, als dies
für den Zweck erforderlich ist. Die
Speicherbegrenzung schreibt vor,
dass jeder Verarbeiter festlegen muss
(im Rahmen der gesetzlichen Anfor-
derungen) zu welchem Zeitpunkt er
die Daten löscht (oder anonymisiert).
notwendig ist, aber auch aus daten-
schutzrechtlicher Sicht ist dies erfor-
derlich. Es kann kein anderer Grund
für die Rechtmäßigkeit gem. Art.
6 (1) lit a bis f DSGVO beim News­
letterversand herangezogen werden.
Der »Hauptvertrag« (z.B. Alleinver-
mittlungsauftrag, Verwaltungsver-
trag) selbst reicht nicht aus, denn bei
Einwilligung muss das sogenannte
Kopplungsverbot beachtet werden,
d.h. die Einwilligung für Marketing-
maßnahmen darf nicht im Hauptver-
trag selbst (versteckt) enthalten sein,
sondern der Kunde muss die Mög-
lichkeit haben, den Hauptvertrag
auch ohne den Zusatz »Marketing-
maßnahmen« abzuschließen.
Die Einwilligung ist vom Verantwort-
lichen nachzuweisen, wenn er sich
auf diese Art der Rechtsmäßigkeit
stützt, und der Kunde muss freiwil-
lig für den bestimmten Fall, in infor-
mierter Weise und unmissverständ-
lich in die Verarbeitung seiner Daten
einwilligen. Der Kunde ist vor der
Einwilligung über den Zweck dersel-
ben zu informieren und über seine
Rechte nach der DSGVO (z.B. Aus-
kunft, Löschung) und auf die Wider-
rufsmöglichkeit hinzuweisen. Der
Widerruf muss so einfach möglich
sein wie die Erteilung selbst. Die An-
forderungen an die Einwilligung als
Grundlage für die Verarbeitung von
Integrität & Vertraulichkeit
Dieses Prinzip erfordert, dass die In-
tegrität der Daten und auch deren
Vertraulichkeit zu schützen sind.
Was kann der erste
Schritt sein?
Nach Art 30 DSGVO hat jeder »Ver-
antwortliche« ein sogenanntes Ver-
zeichnis von Verarbeitungstä-
tigkeiten (VV) zu erstellen. Diese
Verpflichtung wird nahezu jedes
Unternehmen treffen, denn nur Un-
ternehmen mit weniger als 250 Mit-
coverstory
personenbezoge-
nen Daten sind
daher sehr hoch.
Eine Einwilligungserklärung könnte
z.B. wie folgt lauten:
»Ich stimmen hiermit zu (Grund-
lage der Rechtmäßigkeit für die
Verarbeitung: Einwilligung), dass
meine persönlichen Daten, näm-
lich … (die Datenarten genau auf-
zählen, z.B. »Name«, »Adresse«, etc.)
zum Zweck der … (genaue Zweckan-
gabe, z.B. »zur Zusendung von Wer-
bematerial über die Produkte der
Firma per Email / per Post …«) beim
Unternehmen NN gespeichert wer-
den. Diese Einwilligung kann je-
derzeit bei … (Angabe der entspre-
chenden Kontaktdaten) widerrufen
werden. Die Daten werden (drei)
Jahre nach der letzten Verwendung
gelöscht. Die Daten werden nicht
an Dritte weiter­gegeben (oder an: …
(Angabe der Empfänger­kategorien)
übermittelt) Sie haben das Recht
auf Auskunft, Berichtigung, Lö-
schung, Einschränkung der Verar-
beitung, Datenübertragbarkeit so-
wie auf eine Beschwerde bei der
Aufsichtsbehörde (Datenschutzbe-
hörde). Die Datenverwendung ist
nicht vertraglich oder gesetzlich
vorgeschrieben.«
arbeitern sind davon befreit, wenn
diese personenbezogene Daten nur
gelegentlich verarbeiten. Dies halte
ich bei Immobilienmaklern für aus-
geschlossen, da oft eine Vielzahl von
Interessierten und Auftraggebern
automationsunterstützt verarbeitet
werden.
Verzeichnis von Verar-
beitungstätigkeiten
Im Verzeichnis von Verarbeitungs-
tätigkeiten (dem »Anker« des Da-
tenschutz-Management-Systems)  ,
03 | 2017  övi news 7
coverstory
müssen folgende Informationen ent-
halten sein:
der Name und die Kontaktdaten
des Verantwortlichen sowie eines
etwaigen Datenschutzbeauftrag-
ten
die Zwecke der Verarbeitung
eine Beschreibung der Kategorien
betroffener Personen und der Ka-
tegorien personenbezogener Da-
ten
die Kategorien von Empfängern,
gegebenenfalls Drittlandüber-
mittlungen sowie Garantien;
die Löschungsfristen für die ver-
schiedenen Datenkategorien;
eine allgemeine Beschreibung der
technischen und organisatori-
schen Maßnahmen (TOMs)
Informationspflicht
Weiters ist es notwendig, die Infor-
mationspflichten nach der DSGVO
zu erfüllen.
Der Auftraggeber muss beim ers-
ten Kontakt darüber informiert wer-
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8 övi news  03 | 2017
den, welche konkreten Daten (Kon-
taktdaten, Objektdaten) zu welchem
Zweck (Erfüllung des Maklervertra-
ges) und aufgrund welcher Rechts-
grundlage (Maklervertrag) diese er-
hoben werden, sowie an welche
Empfänger die Daten weitergege-
ben (Vertragserrichter, Finanzin-
stitute) werden und wie lange be-
stimmte Daten (z.B. sieben Jahre
nach Ende des Jahres, in dem der Ver-
trag erfüllt wurde) und Rechnung ge-
legt wurde aufbewahrt werden. Auch
über die Rechte als Betroffener (z.B.
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Auskunftsrecht, Recht auf Löschung
oder Berichtigung, Beschwerderecht,
etc.) ist zu informieren.
Dieselben Informationen muss
der Makler jedoch auch etwaigen In-
teressenten, deren Daten er im Rah-
men der Angebotslegung für ein
Miet- oder Kaufobjekt erhebt und
verarbeitet, beim Erstkontakt mit-
teilen, wobei hier z.B. auf die Rechts-
grundlage der »Vertragsanbahnung«
zurückgegriffen werden kann, da
noch kein definitiver Vertrag mit den
Interessenten geschlossen wird.
Es ist daher empfehlenswert, ein
derartiges Datenschutz-Informati-
onsblatt sowohl für Auftraggeber als
auch für Interessenten offline oder
online bereit zu stellen, in dem die
notwendigen Informationen gem.
Art 13 DSGVO enthalten sind. Es
ist auch daran zu denken, dass z.B.
buchberechtigte Personen (Frucht-
genuß-, Wohnungs- oder Dienstbar-
keitsberechtigte) von der Datenver-
arbeitung betroffen sein können,
und diese sind dann gem. Art 14 DS-
GVO zu verständigen.  ,
15.06.15 11:42

Der Makler, der einen Newsletter ver-
sendet, und dafür z.B. eine Excel-Ta-
belle mit Email-Adressen und An-
rede nutzt, benötigt für diese »Ver-
arbeitungstätigkeit« einen eigenen
Eintrag im Verzeichnis von Verarbei-
tungstätigkeiten sowie eine (nach-
weisbare) Einwilligung der Empfän-
ger. Diese Einwilligung ist jederzeit
widerrufbar, wobei die Rechtmä-
ßigkeit der bisherigen Verarbeitung
durch den Widerruf nicht berührt
wird, jedoch weitere Verarbeitungen
zu unterlassen sind. Auf die Wider-
rufsmöglichkeit ist im Zuge der Ein-
willigung hinzuweisen.
Datenschutzrechtliche
Besonderheiten des Im-
mobilienverwalters
Der Immobilienverwalter ist für an-
dere Personen tätig, d.h. er erbringt
Leistungen für Wohnungseigentü-
mergemeinschaften oder Eigentü-
mer und arbeitet in deren Auftrag.
Aus datenschutzrechtlicher Sicht ist
das eine Besonderheit.
Der Verwalter ist daher – in dieser
Beziehung – als datenschutzrecht-
licher Auftragsverarbeiter tätig, da
die Verarbeitung der personenbezo-
genen Daten der Mieter oder Mitei-
gentümer für den (datenschutz-
rechtlich) Verantwortlichen erfolgt.
Die DSGVO unterscheidet zwi-
schen »Verantwortlichen« und
»Auftragsverarbeitern«. Der »Ver-
antwortliche« ist eine natürliche
oder juristische Person, Behörde,
Einrichtung oder andere Stelle, die
allein oder gemeinsam mit anderen
über die Zwecke und Mittel der Ver-
arbeitung von personenbezogenen
Daten entscheidet. Der Auftragsver-
arbeiter hingegen bearbeitet perso-
nenbezogene Daten im Auftrag des
Verantwortlichen und entscheidet
z.B. nicht über den Zweck der Verar-
beitung(en).
Der Verantwortliche hat für die
Rechtmäßigkeit der Datenverarbei-
tung (z.B. Grundlage: z.B. Mietver-
trag) zu sorgen, und stellt dem Auf-
tragsverarbeiter im konkreten Fall
dem Immobilienverwalter die Mög-
coverstory
buchtipp
lichkeit zur Verfügung, die Daten
zu erheben und zu verarbeiten. Für
die Auftragsverarbeitung ist eine Knyrim
(schriftliche/elektronisch abgefasste)
Vereinbarung mit dem Verantwort- Datenschutz-Grund-
lichen notwendig, wobei folgende verordnung
Regelungsinhalte nötig sind: Ver-
arbeitung der personenbezoge-
nen Daten nur auf dokumentierte
Weise, Sicherstellung der Vertrau-
lichkeit sowie der technischen
und organisatorischen Maßnah-
men durch den Auftragsverarbeiter,
Pflicht zur Unterstützung bei An-
fragen von betroffenen Personen
sowie bei Erfüllung der Dokumen-
tationspflichten (Verzeichnis von
Verarbeitungstätigkeiten, Daten-
schutz-Folgenabschätzung), Rück-
gabe/Löschung der Daten nach Be-
endigung, Informationen zum Nach-
weis der Einhaltung der Bestimmun-
A b 2018 wird mit der EU-Da-
tenschutzgrundverordnung
ein neues Datenschutz-Regime
gen des Art. 40 DSGVO). in Europa und Österreich an-
Es ist zu erwarten, dass die Da- wendbar. 34 renommierte Daten-
tenschutzbehörde Standardvertrags­ schutz-ExpertInnen erläutern im
klauseln für die Auftragsverarbei- »Handbuch Datenschutz-Grund-
tung veröffentlicht, die die notwen- verordnung« EU-DSGVO die äu-
digen Vertragsinhalte abdecken. ßerst komplexe und durchaus
Auch der Auftragsverarbeiter hat ein kontroversiell diskutierte Mate-
Verzeichnis von Verarbeitungstätig- rie und versuchen Hilfestellungen
keiten zu führen, wobei dies etwas für ihre Anwendung in der Praxis
anders geregelt ist, als beim Verant- zu geben.
wortlichen. Geldbußen können nicht
nur die Verantwortlichen, sondern
auch Auftragsverarbeiter treffen,
wenn diese Pflichten aus der DSGVO
verletzen (z.B. Führen eines Verzeich-
nisses von Verarbeitungstätigkeiten)
Ist ein Datenschutzbe-
auftragter zu bestellen?
Die große Mehrzahl der Immobili-
enmakler als auch Verwalter wird
mE keinen DSB benötigen. Das Da-
tenschutzgesetz sieht keine Aus-
weitung der Verpflichtung zur Be-
stellung eines DSB vor. Die DSGVO
schreibt einen DSB vor, wenn die
Kerntätigkeit des Unternehmens
die umfangreiche Verarbeitung be-
sonderer Datenkategorien (z.B. sen- Rainer Knyrim (Hrsg)
sible Daten) umfasst oder umfang- Datenschutz-Grundverordnung
reiche regelmäßige und systema- Das neue Datenschutzrecht in Österreich
tische Überwachung von betroffe- und der EU.
ISBN 978-3-214-01006-5
nen Personen erforderlich macht.  ,
03 | 2017  övi news 9
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sonen im Unternehmen benennt, die
sich um die Angelegenheiten des Da-
tenschutzes als »Daten-Manager«,
d.h. zentrale Schnittstelle für perso-
nenbezogene Daten kümmern.
Wann ist eine Daten-
schutz-Folgenabschät-
zung notwendig?
Eine DSFA (oder englisch: DPIA oder
PIA) ist dann erforderlich, wenn mit
der Verarbeitung der Daten ein ho-
hes Risiko für die Rechte und Freihei-
ten natürlicher Personen verbunden
ist. Dies wird bei der überwiegenden
Zahl von Verarbeitungsvorgängen
bei Immobilienmaklern (Kundenin-
formationssystem, Auftraggeberda-
tenverwaltung, Newslettertool, Be-
werberverwaltung, Personalverwal-
tung) oder auch Verwaltern nicht der
Fall sein. Die Datenschutzbehörde
wird noch eine Liste von Verarbeitun-
gen erstellen, bei denen eine DSFA
notwendig bzw. nicht notwendig ist.
Betroffenenrechte
Ein wesentlicher Punkt sind auch
die Rechte der Betroffenen nach der
DSGVO, z.B. das Recht auf Auskunft,
Berichtigung, Löschung, Einschrän-
kung der Verarbeitung oder auch das
Recht auf Datenübertragbarkeit. Um
Anfragen von Betroffenen in diesem
Zusammenhang erfüllen zu kön-
nen, ist es notwendig zu wissen, wel-
che konkreten Daten wo gespeichert
und wie verwendet, insbesondere an
wen übermittelt werden, und insbes.
auch wie die Daten erhoben wurden
(wenn dies nicht beim Betroffenen
selbst erfolgte). Um diese Rechte der
Betroffenen ordnungsgemäß und
fristgerecht (unverzüglich, jeden-
falls innerhalb eines Monats) erfül-
len zu können, sollte jede Organisa-
tion einen Leitfaden zur Erfüllung
von Betroffenenrechte erstellen,
und auch in einem Rollenspiel tes-
ten, ob die Anforderungen der DS-
GVO erfüllt werden. Die Informatio-
nen sind auf Anfrage – nach Prüfung
der Identität – kostenlos zu erteilen,
außer bei offensichtlich unbegrün-
deten oder exzessiven Anfragen.
Welche Auskünfte kön-
nen Betroffene einfor-
dern?
Die Betroffenenrechte werden durch
die neue DSGVO erheblich ausgewei-
tet. Dazu gehört unter anderem das
Recht auf Auskunft. Ein Maklerunter-
nehmen könnte z.B. mit der Anfrage
eines Interessenten konfrontiert
werden, ob es personenbezogene Da-
ten von ihm/ihr (z.B. Name, Adresse)
verwendet bzw. welche personenbe-
zogene Daten es über ihn/sie gespei-
chert hat und was die Rechtsgrund-
lage der Verarbeitung ist und an wen
gegebenenfalls diese Daten übermit-
telt wurden? Ebenso könnte ein Ver-
walter mit ähnlichen Auskunftser-
suchen konfrontiert werden, in dem
ein Mieter etwa Auskunft darüber
verlangt, welche personenbezoge-
nen Daten auf welcher Rechtsgrund-
lage gespeichert werden und an wen
diese Daten übermittelt wurden.
Ein Auskunftsbegehren ist unverzüg-
lich, spätestens binnen eines Monats
ab Einlangen zu erfüllen.
coverstory
Bei sehr komplexen Begehren kann
diese Frist auf zwei Monate ausge-
dehnt werden, wovon der Betroffene
allerdings zu verständigen ist.
Hat das Unternehmen berech-
tigte Zweifel an der Identität des Be-
troffenen, kann das Unternehmen
zusätzliche Informationen fordern,
die zur Bestätigung von dessen Iden-
tität notwendig sind (Ausweiskopie).
Falls keine Daten des Betroffenen
verarbeitet werden, ist dem Betroffe-
nen eine Negativauskunft zu erteilen.
Wenn personenbezogene Daten des
Anfragenden verarbeitet werden,
kann der Betroffene folgende Aus-
künfte verlangen:
Die konkret verarbeiteten Daten
(Name, Adresse …..)
Zweck der Verarbeitung
Kategorie der personenbezoge-
nen Daten (z.B. Stammdaten, Kon-
taktdaten, Rechnungsdaten, …)
Kopie der Daten (die Grenze
hierfür liegt in unbegründeten
oder exzessiven Anträgen auf
Auskunft oder auch wenn durch
die Auskunftserteilung Rechte
und Freiheiten anderer Personen
beeinträchtigt werden)  ,
03 | 2017  övi news 11
coverstory
An wen die Daten übermittelt
wurden oder werden (Empfänger-
kategorien)
Wenn möglich die Speicherdauer
bzw. die Festlegung der Speicher-
dauer (z.B. 22 Jahre aufgrund des
USTG bei Vorsteuerabzug des Ver-
mieters zur Erfüllung einer Nach-
weisverpflichtung gegenüber den
Finanzbehörden oder drei Jahre
nach Anfrage zu einem Objekt,
bei dem es nicht zu einem Pro-
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12 övi news  03 | 2017
visionsanspruch aufgrund einer
Vermittlung gekommen ist.)
Alle verfügbaren Informatio-
nen über die Herkunft der Daten
(wenn sie nicht selbst erhoben
wurden)
Das Antwortschreiben hat neben
oben angeführten Informationen
darüber hinaus eine Belehrung über
die weiteren Betroffenenrechte wie
das Recht zur Berichtigung, allenfalls
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Löschung, Einschränkung und Wi-
derspruch) sowie das Recht, eine Be-
schwerde bei der Auskunftsbehörde
einzubringen, zu beinhalten.
Datenschutzverletzung –
was ist zu tun?
Eine Datenschutzverletzung liegt
dann vor, wenn personenbezogene
Daten an unbefugte Personen zu ge-
langen drohen, so z.B. wenn ein USB-
Stick mit Daten über Kunden verlo-
ren geht, oder auch bei einem Ha-
cker-Angriff über die Website auf
eine Datenbank mit personenbezo-
genen Daten oder einem fehlgelei-
teten Email oder der Versendung ei-
nes Newsletters oder einer Einladung
zu einer Veranstaltung ohne Verwen-
dung der bcc-Funktion im Email.
Datenschutzverletzungen sind
binnen kurzer Frist (72 Stunden)
der Datenschutzbehörde (außer es
ist kein Risiko für die Rechte und
Freiheiten natürlicher Personen ,
1/16/2017 11:21:17 AM
 coverstory

gegeben) und auch den betroffenen
Personen (wenn diese ein hohes Ri-
siko für die persönlichen Rechte und
Freiheiten zur Folge hat) zu melden.
Es sind insbesondere die Art der Da-
tenschutzverletzung mit den Daten-
kategorien und der Anzahl der Be-
troffenen sowie die wahrscheinli-
chen Folgen der Behörde offenzule-
gen. Professionelle Unterstützung
ist in diesem Zusammenhang immer
empfehlenswert.
Die Geldbußen – sind sie
zes jenseits der 50.000 Pfund ver-
hängt.
Die Geldbußen sollen in jedem
Einzelfall wirksam, verhältnismäßig
und abschreckend sein, wobei für die
Verhängung eine Vielzahl von Straf-
Behörde im Rahmen der Nachweis-
verpflichtung auch Rechenschaft ab-
legen. Wenn ein Unternehmen da-
her den Verpflichtungen, die sich
aus der DSGVO ergeben, nicht nach-
kommt, und z.B. kein Verzeichnis
von Verarbeitungstätigkeiten führt,
die Informationsverpflichtungen bei
der Datenerhebung vernachlässigt
oder keine Einwilligungen zur Ver-
arbeitung personenbezogener Daten
nachweisen kann, sofern diese not-
wendig sind, dann wird es erhebliche
Geldbußen geben, die nicht nur spe-

wirklich so hoch?
Geht man von den derzeitig ver-
hängten Geldstrafen (z.B. EUR
700,00 für eine nicht registrierte
Videoüberwachung) aus, dann sind
die potentiellen Geldbußen, die Un-
ternehmern nun drohen, nach dem
25. Mai 2018 wesentlich höher. In an-
deren EU-Mitgliedsstaaten (insbe-
sondere Großbritannien) werden für
Verletzungen des Datenschutzgeset-
zumessungsgründen in Art. 83 (2)
DSGVO vorgesehen sind. Vorab ist
festzuhalten, dass es nicht darauf
ankommt, dass es zu einer konkre-
ten Datenschutzverletzung kommt,
damit eine Geldbuße verhängt wer-
den kann. Die DSGVO geht davon aus,
dass sich die Unternehmen an die Be-
stimmungen halten, dies auch doku-
mentieren und dann gegenüber der
zialpräventiven, sondern auch gene-
ralpräventiven Charakter haben sol-
len, um andere Unternehmen dazu
anzuhalten, die Verantwortung nach
der DSGVO für die Verarbeitung per-
sonenbezogener Daten ordnungsge-
mäß wahrzunehmen.
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03 | 2017  övi news 13

kommentar
Apropos Videoüberwachung:
»Ja, dürfen's denn des?«
Videoüberwachung erfreut sich schon seit längerer Zeit auch in Österreich
immer größerer Beliebtheit, die Anzahl der betriebenen Anlagen dürfte Schätz­
ungen zufolge etwa eine Million betragen. Dabei sollten die rechtlichen Rahmen-
bedingungen genau beachtet werden.
Ü berwachungskameras sollen das Sicher­
heitsgefühl steigern, abschrecken oder
bei der Aufklärung von Straftaten helfen.
Die Überwachung mit Videokamera ist al-
lerdings an einige Vorgaben geknüpft. So
kommt es darauf an, wer, wie, was, wo und
aus welchem Grund überwacht. Nach der-
zeit noch geltender Rechtslage muss die Vi-
deoüberwachung eines Hauses von der Da-
tenschutzkommission registriert werden.
Susanne Pircher, BA,
ÖVI, Edition und Die Aufzeichnung muss nicht nur verhältnis-
Kommunikation
mäßig sein, auch das Interesse an der Über­
wachung muss höherwertiger sein, als der
Schutz der Privatsphäre der Überwachten.
So ist es z.B. Privaten gestattet, das eigene
Haus oder den eigenen Garten per Video zu
überwachen. Sie dürfen regelmäßig aber nur
jene Bereiche überwachen, an denen ihnen
ein hausrechtsähnliches Verfügungsrecht
zukommt. In »halb-öffentlichen« Bereichen
wie etwa einem Einkaufszentrum, in einer
Parkgarage oder in einem Museum, spielt der
erwähnte Grundsatz der Interessensabwä-
gung eine entscheidende Rolle.
Die Meldung und Registrierung von Über-
wachungskameras bei der Datenschutzbe-
hörde werden ab 25. Mai 2018 nicht mehr er-
forderlich sein. Nichts geändert hat sich aber
an der Protokollierungs- und Kennzeich-
nungspflicht der Aufzeichnungen, weshalb
das Ausfüll­muster der Datenschutzbehörde
14 övi news  03 | 2017
Von Susanne Pircher
auch weiterhin zu Dokumentationszwe-
cken hilfreich sein kann (weitere Informa-
tionen unter www.dsb.gv.at). Videoüberwa-
chungen sind übrigens als Verarbeitungs-
tätigkeit bei Unternehmen und sonstigen
Organisat­ionen in das Verzeichnis von Ver­
arbeitungstätigkeiten (gem. Art. 30 DSGVO)
aufzunehmen. Zu beachten ist, dass Video-
aufnahmen nicht länger als 72 Stunden ge-
speichert werden dürfen, eine längere Auf-
bewahrung müsste gesondert protokolliert
und begründet werden. Darüber hinaus ist
sicherzustellen, dass die Betroffenen vor
dem Betreten eines überwachten Bereiches
auf das Vorhandensein einer Videoüberwa-
chungsanlage hingewiesen werden.
Als generell verboten ist eine Videoüber-
wachung in besonders geschützten Räumen
bzw. an Orten einzustufen, die zum höchst-
persönlichen Lebensbereich zählen (Toilet-
ten, Umkleidekabinen, ärztliches Behand-
lungszimmer etc.). Hingegen sind Betroffene
in ihren schutzwürdigen Geheimhaltungsin-
teressen nicht verletzt und daher Videoüber-
wachungen zulässig, wenn die Betroffenen
der Verwendung ihrer Daten im Rahmen der
Überwachung ausdrücklich (und daher nicht
nur im Wege etwa von AGB) zugestimmt ha-
ben. Ebenso werden schutzwürdige Geheim-
haltungsinteressen nicht verletzt, wenn
es sich bei der Überwachung um eine ,

Echtzeitwiedergabe handelt und daher keine
Aufzeichnung erfolgt, wie bei einer Gegen-
sprechanlage mit Kamera oder bei Real Time
Monitoring (Aufsichtsorgan mit »verlänger-
tem Auge«).
Überwachung öffentlicher
Plätze
Aufgrund des staatlichen Gewaltmonopols
sind grundsätzlich nur die Sicherheitsbe-
hörden zur Durchführung von Videoüber-
wachungen an öffentlichen Plätzen berech-
tigt. Gemeinden wie auch Privaten ist es un-
tersagt, etwa öffentliche Parkplätze, Straßen
oder Parkanlagen systematisch zu überwa-
chen. Ausnahmen ergeben sich allenfalls für
die Gemeinden im Rahmen der Hoheitsver-
waltung (etwa einer gesetzlichen Zuständig-
keit auf Grundlage der StVO). Zum Zweck des
Eigentumsschutzes darf öffentlicher Grund
nur soweit erfasst werden als es zur Errei-
chung des Zweckes unbedingt notwendig
ist – so etwa wenn sich die bereits mehrmals
durch Vandalismus beschädigte Fassade nur
mittels Videoüberwachung schützen lässt
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Anlagenbuchhaltung
Finanzbuchhaltung
Klientenanbin-
kommentar
und dabei notgedrungen auch ein kleiner
Teil des Gehsteiges erfasst wird.
Kamera-Attrappen
Kamera-Attrappen zur Abschreckung von
Einbrechern oder Vandalen dürfen nur das
eigene Grundstück bzw. das eigene Eigentum
schützen. Die Datenschutzbehörde kann kei-
ner Beschwerde wegen Beeinträchtigung der
Privatsphäre bzw. »Belästigung« durch die
Aufstellung von Kameraattrappen nachge-
hen. Für solche Fälle sind ausschließlich die
Zivilgerichte (Unterlassungsklage) zuständig.
Eine Videoanlage kann schon dann unzuläs-
sig sein, wenn beim Nachbarn der Eindruck
einer Überwachung entsteht. (siehe ein aktu-
elles Urteil des OGH zu 6 Ob 231/16p).
Ein Eingriff in die Privatsphäre liegt be-
reits vor, wenn Nachbarn – etwa durch den
Standort oder der Ausrichtung einer Video-
kamera – berechtigt befürchten, sich im
Überwachungsbereich zu befinden und von
den Aufzeichnungen erfasst zu sein. Die für
aktive Kameras geltenden Grundsätze sind
auch auf Kameraattrappen anzuwenden. 
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03 | 2017  övi news 15
Neue Klauselentscheidung zu Mietver­
tragsformularen
Der OGH (5 Ob 183/16x) hatte sich wieder einmal mit einem von der Bundesarbeiterkammer ange-
strengten Verfahren mit Mietvertragsklauseln auseinanderzusetzen. Beklagte war in diesem Fall eine
Tiroler gemeinnützige Bauvereinigung.
V or mittlerweile elf Jahren hatte
die erste von mehreren folgen-
den mietrechtlichen Klauselent-
Mietvertragsklauseln sondern ver-
mehrt Miet- und Kaufanbotsformu-
lare, die von Maklerunternehmen
scheidungen die Immobilienbran- Verwendung finden.
che regelrecht aus den Angeln geho- Eine der Besonderheiten der so-
ben. Neuerdings sieht man sich mit genannten Verbandsklage gem. § 28
einer weiteren Welle an Verbandsver- KSchG ist, dass die Auslegung von
fahren konfrontiert. Die jüngsten Ab- Klauseln im Verbandsverfahren in der
mahnungsinitiativen der Arbeiter­ »kundenfeindlichsten« und somit für
kammer betreffen aktuell nicht nur den Verbraucher im ungünstigsten
Thema Klausel
Festsetzung eines »Das Mietverhältnis beginnt spätestens am 1. Jänner xx und
nicht fixierten vor- wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vermiete-
zeitigen Beginn eines rin wird den Mieter zumindest sechs Wochen vorher vom
Mietverhältnisses genauen Termin verständigen.«
Einschränkung der »Der Mietgegenstand darf nur zu Wohnzwecken verwendet
Nutzungsbefugnisse werden. Eine andere Art der Benützung des Mietgegenstands
auf Wohnzwecke ist nur mit Zustimmung der Vermieterin gestattet.«
Vereinbarung ... als wichtiger und bedeutsamer Kündigungsgrund wird
eines vertrag­lichen mangelnde Förderungswürdigkeit oder ein Verstoß gegen die
Kündigungsgrundes beiliegenden Förderungsbedingungen, bzw. vertragswidrige
Verwendung, die zu einem Entzug der WBF führt, vereinbart.
Abdingbarkeit von »Darüber hinausgehend verzichtet der Mieter auf jegliche
Ersatz­ansprüchen Ersatzansprüche gem. §§ 1097 und 1037 ABGB, soweit es sich
für nützliche nicht um von ihm getätigte Arbeiten handelte, die in die
Verbesserungen Erhaltungspflicht der Vermieterin gefallen sind«
Rückgabe des »Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mietge-
Mietgegenstandes genstand samt Nebenräumlichkeiten im Zustand wie bei
Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem,
vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnützung,
von allen Fahrnissen geräumt und gereinigt, soweit es sich
nicht um die Beseitigung von in die Erhaltungspflicht des
Vermieters fallenden Schäden handelt, zu übergeben (….).«
Verbot der Unter- »Der Mieter ist nicht berechtigt, den Mietgegenstand oder
vermietung und Teile davon, entgeltlich oder unentgeltlich, unterzuvermieten,
sonstigen Weitergabe Dritten zur Verfügung zu stellen, wenn ein wichtiger Grund
vorliegt (…).«
Überwälzung der Be- »Die mit der Vergebührung des Mietvertrages verbundenen
standvertragsgebühr gesetzlichen Rechtsgeschäftsgebühren (Bestandsvertragsge-
auf den Mieter bühr) in Höhe von EUR … trägt der Mieter.«
Von Karin Sammer
möglichen Sinn zu erfolgen hat.
Die aktuell ergangene Entschei-
dung des OGH hatte zwar grund-
sätzlich die Prüfung von Klauseln in
Mietverträgen, die den Bestimmun-
gen des WGG unterliegen, zum Ge-
genstand, berühren aber großteils
allgemein mietrechtlich relevante
Fragestellungen. Nachstehend eine
kurze Zusammenstellung.  ,
Ergebnis
Der OGH stellte dazu fest, dass für das Vorliegen einer gröb-
lichen Benachteiligung ein möglicher finanzieller Nachteil
(Belastung im Falle einer möglichen vorzeitigen Übergabe
durch die Zahlung zweier Wohnungen) noch nicht ausreiche.
Eine formularvertragliche Vereinbarung bedarf erst dann einer
sachlichen Rechtfertigung, wenn ein Verstoß vom dispositiven
Recht feststehe. Weder das MRG noch das WGG regle, wie der
Beginn eines Bestandverhältnisses festzulegen ist. Die Klausel
ist demnach zulässig.
Die Klausel wurde als unzulässig angesehen, da diese bei kun-
denfeindlichster Auslegung die Vermieterin berechtigt, alleine
darüber zu entscheiden, welche Tätigkeiten sie nicht mehr
Wohnzwecken zuordnet.
Unzulässig, weil zu unpräzise und sie den Vorgaben in § 30 Abs
2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgrün-
den nicht gerecht wird und intransparent ist.
Ein derartiger Vorausverzicht auf die Abgeltung nützlicher
Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) ist nach der Recht-
sprechung des OGH (7 Ob 78/06f und 2 Ob 104/12a) zulässig
und wirksam.
Zulässig und wirksam – wie dazu bereits zu einer nahezu
inhaltsgleichen Klausel zum Vollanwendungsbereich judiziert
(2 Ob 215/10x) ist die Klausel weder gröblich benachteiligend
noch intransparent.
Die Klausel vermittelt dem Verbraucher ein unklares Bild seiner
Rechtsposition und ist damit zur Gänze intransparent.
Im vorliegenden Fall beurteilte der OGH die Klausel als nicht
gröblich benachteiligend. Nach Ansicht des OGH ist eine Über-
wälzung der gesamten Bestandvertragsgebühr dann gerechtfer-
tigt, wenn die schriftliche Ausfertigung im erkennbaren Interesse
des Mieters gelegen ist (im vorliegenden Fall für den Erhalt einer
Wohnbauförderung / Wohnbeihilfe)
 kommentar

Dass der OGH die beanstandeten

Klauseln bezüglich des Vorausver-
zichts auf nützliche Aufwend­ungen
oder jene Formulierung, die die Rück-
stellung des Bestandobjekts betraf,
als zulässig und wirksam erachtete,
kann eigentlich nicht einmal die Klä-
gerin überrascht haben: immerhin
hat der OGH bereits in vorangegan-
genen Verbandsverfahren zu weitge-
hend inhaltsgleichen Klauseln – an-
gestrengt übrigens durch dieselbe
Klägerin – dazu bereits entschieden.
An dieser Stelle drängt sich schon die OGH nicht überzeugend darzulegen. cken« untergeordnete Verwendungs-
Frage auf, ab wann sich nicht auch Bei kundenfeindlichster Auslegung möglichkeiten (z.B zu frei- oder
die Klägerin den Vorwurf der rechts- berechtige die Klausel die Vermiet­ nebenberuf­lichen Tätigkeiten) ohne-
mißbräuchlichen Verwendung des erin, alleine darüber zu entschei- hin zu, sodass es einer Zustimmung
Instruments der Verbandsklage ge- den, welche Tätigkeiten sie nicht des Vermieters dazu ohnehin nicht
fallen lassen muss. Mit der Ver- mehr Wohnzwecken zuordne. Einer- bedarf.
bandsklage wurde den klagsberech- seits hält aber sowohl die Rechtspre- Ob u.a. die Überwälzung der ge-
tigten Institutionen ein wirkungsvol- chung (jedoch nicht ergangen im samten Bestandsvertragsvergebüh-
les Instrument in die Hand gegeben, Verbandsverfahren) die vertragliche rung auf den Mieter (außerhalb der
das einen verantwortungsvollen Ein- Einschränkung für die Vermietung Anwendung des WGG) einer Klau-
satz erwarten lassen darf. zu Wohnzwecken als Abgrenzung zu selprüfung standhält, darf mit Span-
Warum eine Einschränkung der ­Geschäftszwecken für grundsätzlich nung abgewartet werden – diesbe-
Nutzungsbefugnisse zu Wohnzwe- zulässig. Zum anderen lässt die Aus- züglich ist bereits ein Verfahren an-
cken unzulässig sei, vermochte der legung des Begriffs zu »Wohnzwe- hängig. 

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kommentar

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18 övi news  03 | 2017

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Zur Erhaltungspflicht für ein nachträg­
lich eingebautes Wärmebereitungsgerät
In einer aktuellen Entscheidung befasste sich der OGH (5 Ob 201/16v) erst-
mals damit, unter welcher Voraussetzung von einem die Erhaltungspflicht des
Vermieters auslösenden »mitvermieteten« Wärmebereitungsgerät auszugehen
ist.
M it der WRN 2015, in Kraft getreten am
1. Jänner 2015, wurde die Erhaltungs-
pflicht des Vermieters auf mitvermietete
Wärmebereitungsgeräte ausgedehnt. Als
mitvermietet gilt ein Wärmebereitungsge-
rät dann, wenn es in das Entgelt einbezoge-
nen ist.
Erfasst davon ist aber nicht nur ein Wär-
mebereitungsgerät, das vom Vermieter von
Mietbeginn an überlassen wurde, sondern
die Erhaltungspflicht kann sich auch auf ein
gleichwertiges Ersatzgerät erstrecken, das ge-
gen das ursprünglich vorhandene und spä-
ter defekt gewordene, getauscht wurde. Un-
erheblich dabei ist aber, wer den Austausch
durchgeführt hat.
Eine vom Mieter nachträglich eingebaute
Heizung fällt jedoch dann nicht in die Erhal-
tungspflicht des Vermieters, wenn es sich um
den erstmaligen Einbau einer ursprünglich
nicht vorhandenen Anlage handelt oder aber
dann, wenn der Mieter eine ursprünglich
vorhandene Anlage verbessert (etwa Aus-
tausch einer nicht kategoriebestimmenden
Ölheizung durch eine Gasetagenheizung).
Irrelevant ist, ob der Vermieter dem Aus-
­ lichen Fehlens jeglicher Heizung mag zwar
tausch bzw. der Verbesserung zugestimmt
hat.
Zum Sachverhalt
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss
im Jahr 1984 verfügte das Bestandsobjekt
über eine alte Ölheizung mit einer undichten
Tankleitung und einem Boiler, der in seiner
Funktion eingeschränkt war. Der Rechtsvor-
gänger des Antragstellers, der 1998 diesem
sein Mietrecht mit Zustimmung der Vermie-
terin übertrug, erneuerte die Anlage, in dem
er noch vor seinem Einzug auf eigene Kos-
ten eine Gastherme für Heizung und Warm­
wasser einbauen ließ.
Im August 2014 musste die vom Rechts-
vorgänger des Antragstellers eingebaute
Therme aufgrund eines elektrischen Defekts
stillgelegt und in weiterer Folge auf Wunsch
judikatur
Von Karin Sammer
des Antragstellers entsorgt werden. Seither
wurde die Wohnung mit einem im Wohn-
zimmer befindlichen Kachelofen beheizt. Die
Antragstellerin beantragte, der Vermiet­erin
»die Erneuerung der Heiztherme« aufzu-
tragen und argumentierte damit, dass auch
eine vom Mieter nachträglich eingebaute
Heizung als mitvermietet gelte, wenn der
Einbau dem Vermieter angezeigt worden sei
und dieser – wie im vorliegenden Fall – seine
Karin Sammer, ÖVI Recht
Zustimmung erteilt hätte. und Research
Rechtliche Beurteilung
Der OGH führt dazu aus, dass es der erklär-
ten Absicht des Gesetzgebers entspricht, die
Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von
ihm entgeltlich bereitgestellten Wärme-
bereitungsgeräte zu beschränken. Der durch
das Hinzufügen des Wortes »mitvermietet«
zum Ausdruck gebrachten Intention des Ge-
setzgebers entspricht es, jedenfalls eine sol-
che wesentliche , mietzinsrechtlich relevante
Verbesserung dem erstmaligen Einbau einer
Heizung gleichzustellen. Im Fall des anfäng-
der Vermieter Eigentum an der Heizung er-
werben, die Heizung ist aber dennoch nicht
als mitvermietet anzusehen und der Vermie-
ter daher nicht erhaltungspflichtig. Dies wird
zutreffend damit begründet, dass sich der
Heizungseinbau durch den Mieter typischer-
weise auch nicht im Mietzins niederschlagen
werde.
In dem vom OGH zu beurteilendem Fall hat
der Mieter die bestehende Ölheizung und
den Warmwasserboiler durch eine Gaseta-
genheizung ersetzt. Die hier vom Mieter vor-
genommene Erneuerung des Wärmeberei-
tungsgeräts ist – ungeachtet des dynami-
schen Erhaltungsbegriffs – nicht mehr als
bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als
Veränderung (Verbesserung) zu qualifizieren.
Den veränderten Zustand müsse der Vermie-
ter nicht erhalten. 
03 | 2017  övi news 19
judikatur
Karin Sammer, ÖVI Recht
und Research
20 övi news  03 | 2017
Keine grobe Pflichtverletzung: Verrechnung eines
nicht vereinbarten Sonderhonorars
Die Verrechnung eines Sonderhonorars für die Betreuung eines aufwendigen
Bauprojekts, das zwar nicht beschlossen aber mit Kontaktpersonen der Eigen-
tümergemeinschaft erörtert wurde, stellt keine die Abberufung eines Verwalters
rechtfertigende grobe Pflichtverletzung dar.
D as Individualrecht auf Auflösung des
Verwaltungsvertrags kann nur dann er-
folgreich ausgeübt werden, wenn dem Ver-
halten des Verwalters nach begründete Be-
denken gegen seine Treue- und Interessen-
wahrungspflicht bestehen. Es muss sich
dabei um Gründe handeln, die nach allge-
meiner Verkehrsauffassung so gewichtig
sind, dass die Wahrnehmung der Interessen
der Wohnungseigentümer nicht mehr gesi-
chert ist. Hierfür bedarf es einer gravierenden,
die Vertrauensbasis zerstörenden Pflichtver-
letzung. Unter diesen Voraussetzungen kön-
nen auch mehrere einzelne Pflichtverlet-
zungen des Verwalters, die für sich allein be-
trachtet noch keine grobe Vernachlässigung
seiner Pflichten darstellen, bei einer Gesamt-
schau die Abberufung rechtfertigen.
Ob ausreichende Gründe vorliegen, den
Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit-
und Wohnungseigentümers aufzulösen,
lässt sich immer nur nach den Umständen
des Einzelfalls beurteilen.
Ausgangslage
Die Wohnanlage, an der 1964 Wohnungs­
eigentum begründet wurde, besteht aus fünf
Stiegen, alle mit Aufzug. Die Miteigentümer
beauftragten informell mehrere Kontaktper-
sonen, mit der Hausverwalterin Kontakt zu
halten und sich um die Angelegenheiten der
Liegenschaft zu kümmern. Diese Kontaktper-
sonen haben engen Kontakt zur Hausverwal-
terin, alle paar Wochen gibt es Treffen und
Besprechungen. Aufgrund des Alters der An-
lage gibt es immer wieder Sanierungsbedarf,
auf den die Kontaktpersonen hinweisen und
die notwendigen Maßnahmen der Hausver-
waltung erörtern. Diese Kontaktpersonen
waren auch in die Liftsanierung in den Jah-
ren 2007 bis 2011 (Projektzeitraum) einge-
bunden.
Die Hausverwalterin beauftragte – ohne
Beschlussfassung der Eigentümergemein-
schaft – nur Maßnahmen, die in einem
Von Karin Sammer
TÜV-Bericht beanstandet worden waren. Auf-
grund einer Änderung des Wiener Aufzugs-
gesetzes mussten im Lift Innentüren ange-
bracht werden.
Im Anlassfall (5 Ob 91/17v) wurde die Frage
behandelt, ob die Verrechnung eines Sonder-
honorars (Baubetreuungshonorar), welches
als Entschädigung für die Projektabwicklung
einer Liftsanierung in den Jahren 2007 bis
2011 zwischen dem Verwalter und dessen Kon-
taktpersonen in der Eigentümergemeinschaft
vereinbart wurde, als grobe Pflichtverletzung
iSd § 21 Abs 3 WEG 2002 anzusehen ist.
Die Auszahlung dieses Honorars wurde
in einer Eigentümerversammlung weder be-
sprochen noch beschlossen, jedoch vorher
mit den Kontaktpersonen (keine Eigentümer-
vertreter iSd § 22 Abs 1 Satz 1 WEG) er­örtert.
Diese Kontaktpersonen standen immer in
enger Verbindung mit der Hausverwaltung
und kümmerten sich um Angelegenheiten
der Liegenschaft. Diese waren mit der Ver-
rechnung und Höhe des Honorars (fünf Pro-
zent der Auftragssumme) aufgrund des lan-
gen Zeitraums des Projekts und der zahlrei-
chen notwendigen Termine mit dem TÜV
und des Ansuchens um Fördermittel bei der
Gemeinde einverstanden.
Für Tätigkeiten der ordentlichen Verwal-
tung braucht die Hausverwaltung keinen Be-
schluss der Eigentümergemeinschaft, son-
dern kann pflichtgemäß selbst eine Entschei-
dung treffen. Dabei handelt es sich beim
vorliegenden Sachverhalt um einen Akt der
ordentlichen Verwaltung und stellt keine
Pflichtverletzung dar, ebenso wenig wie
die Verrechnung eines Sonderhonorars, vor
­allem da die Kontaktpersonen diesem zuge-
stimmt haben und somit die Hausverwal-
tung damit rechnen durfte, dass diese im
­Interesse der Gemeinschaft handelten und
außerdem der Aufwand durchaus ein solches
rechtfertigt.
Diese Entscheidung wird aber wohl kein
Freibrief dafür sein, Honorare ohne entspre-
chende Vereinbarung in Rechnung zu stellen. 
 4. ÖSTERREICHISCHER
VERWALTERTAG
9. und 10. November 2017, Salzburg

Donnerstag, 9. Nov. 2017 Freitag, 10. Nov. 2017

10:00 - 10:30 Eintreffen der Gäste, Begrüßungskaffee WOHNRECHT
Eröffnung Mag. Udo Weinberger, MSc 09:00 - 11.00
Beschlussfassung und Anfechtung im Wohnungseigentum –
Anforderungen an den Verwalter
R I S I K O M A N A G E M E N T I M M O B I L I E N V E R WA LT U N G
10:30 - 12:30 Mag. Christoph Kothbauer
… schon wieder ist etwas passiert. Haftungsfälle in der
Verwaltung – von A wie Abrechnung bis Z wie Zahlungsverzug 11.00 - 11:30 Kaffeepause
Dr. Roland Weinrauch LL.M. (NYU)
Mag. Andreas Grieb KO M M U N I K AT I O N + KO N F L I K TM A N A G E M E N T
11:30- 12:30
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12:30 - 14:00 Mittagspause Verwalter heute bei Ihren Kunden behaupten!
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eine Challenge für jeden Unternehmer ab 25.5.2018
MMag. Dr. Felix Hörlsberger STEUER + ABRECH N UNG
13:30 - 15:30
Von der Vorschreibung zur UVA – Umsatzsteuerliche Spezialitäten
15:00 - 16:00 Die Patchworkfamilie im Wohnrecht
Mag. Bernhard Woschnagg, MSc
Mag. Michaela Schinnagl
ca. 15:30 Ende
16:00 - 16:30 Kaffeepause

BUSINESSMODELL DER ZUKUNFT

16:30 - 17:30
Das Bestellerprinzip und seine Auswirkungen auf die Verwaltung
Statement Erfahrungsbericht aus Deutschland Crowne Plaza Salzburg - The Pitter
Michael Friedrich
Rainerstraße 6, 5020 Salzburg
Diskussion Die Vermarktung von Mietwohnungen im Zeitalter
von Proptechs, AirBnB und Co Infos & Anmeldung
Mag. Udo Weinberger, Mag. Andreas Karg MSc, Dennis Heffter Tel.: 01/ 505 32 50, office@ovi.at, www.ovi.at
Michael Friedrich, Moderation: Mag. Karin Sammer

ca. 19:00 Transfer

ca. 19:30 Abendevent im Amadeus Terminal 2

ab 23:00 „Absacker“, Sky-Bar im Crowne Plaza

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judikatur
FH-Doz. Mag. Christoph
Kothbauer, leitender Jurist
der online hausverwaltung
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GmbH und unter anderem
Vortragender an der
ÖVI-Immobilienakademie
22 övi news  03 | 2017
VFGH: Mietrechtliche Gesetzes­
beschwerden neuerlich abgewiesen
Der Verfassungsgerichtshof hat nunmehr auch die erneut eingebrachten
Gesetzesbeschwerden bezüglich der unterschiedlichen Richtwerte der Bundes-
länder als unbegründet abgewiesen. Die Begründung überzeugt jedoch nicht.
 Von Christoph Kothbauer
D er VfGH (G 428/2016, G 34/2017 u.a.) er-
kannte darin weder eine Verletzung des
Gleichheitsgrundsatzes, noch einen Verstoß
gegen das Recht auf Unverletzlichkeit des Ei-
gentums oder gegen die Freiheit der Erwerbs-
betätigung. Die Argumentation des VfGH
stützt sich wie schon in der Entscheidung
G 673/2015 im Herbst letzten Jahres u.a. maß-
geblich darauf, dass der Gesetzgeber bei der
Gestaltung des Mietrechts über einen er-
heblichen Gestaltungsspielraum verfüge,
zumal bei der Regelung des Mietrechts, ins-
besondere bei der Regelung des Mietzinses,
der Gesetzgeber teils widerstreitende woh-
nungs-, sozial- und stadtentwicklungspo-
litische Interessen zum Ausgleich bringen
müsse. Dies ist grundsätzlich anzuerkennen,
doch muss entgegengehalten werden, dass
es hier nicht um Kritik am mietrechtlichen
Preisschutz per se geht, sondern um nicht
weiter begreifbare Differenzierungen inner-
halb des Preisschutzsystems. Offenbar taugt
der Hinweis auf den rechtspolitischen Ge-
staltungsspielraum des Gesetzgebers als
Patentrezept, um auch einigermaßen toll-
kühne gesetzliche Bestimmungen gegen
einen erfolgreichen Parteiantrag auf Nor-
menkontrolle zu immunisieren.
Der VfGH erklärt ganz allgemein, dass
nicht mit dem Maß des Gleichheitsgrund-
satzes gemessen werden könne, ob eine Re-
gelung zweckmäßig ist und das Ergebnis in
allen Fällen als befriedigend empfunden
­
wird. Dies bedeutet, dass die behauptete
Unzweckmäßigkeit einer gesetzlichen Be-
­
stimmung zwar Anlass zu rechtspolitischen
Diskussionen geben kann, aber alleine noch
keine verfassungsrechtlichen Bedenken aus-
zulösen vermag.
So gesehen wird wohl auch bezüglich der
Chancen für weitere Gesetzesbeschwerden
zum mietrechtlichen Preisschutz ein düs-
teres Bild gezeichnet werden müssen – die
Hoffnung, dass mit dem Rechtsschutzinst-
rumentarium des Parteiantrags auf Normen­
kontrolle und der Aufhebung so mancher
missglückter und gleichheitswidrig anmu-
tender Bestimmung eine gewisse mietrecht-
liche Reformdynamik zustande kommt,
scheint sich definitiv nicht zu erfüllen. Es
­bestehen offenbar keine Chancen für eine
erfolgreiche Anfechtung, wenn sich die
Gesetzesbeschwerde nicht gerade gegen
gesetzliche Beschränkungen, die das Ver-
mieten völlig unerschwinglich machen,
richtet.
Es sei nach Ansicht des VfGH nicht un-
sachlich, wenn sich die Höhe der Richt-
werte nicht proportional zu den tatsächli-
chen Baukosten bzw. Marktverhältnissen in
den jeweiligen Ländern verhält. Dieser As-
pekt mag allen­falls ein Argument dafür sein,
dass der Richtwert für Wien ungeachtet der
Marktgegebenheiten nicht höher sein darf,
als jener für die übrigen Bundesländer. Wa-
rum aber sollte dies eine sachliche Grund-
lage dafür sein, das Bundesland Wien bei
der Fest­ setzung der Richtwerte nicht nur
nicht besser­ zustellen, sondern sogar noch
im Wege der Festsetzung eines Richtwerts,
der nur von jenem für das Bundesland Bur-
genland unterboten wird, zu diskriminie-
ren? Damit wird der Markt nicht bloß nivel-
liert (worin zur Sicherung leistbarer Mie-
ten ja noch ein rechtspolitisches Ziel erblickt
werden könnte), sondern völlig auf den Kopf
gestellt. Deshalb darf man sich über das  ,
 kommentar

Versagen dieses Preisschutzsystems

just in jenem Bundesland, in dem
es die größte Rolle spielt, nicht wei-
ter wundern. Die Haltung des VfGH
kann im Übrigen nicht nur recht-
lich, sondern auch ökonomisch nicht
nachvollzogen werden: Vermehrter
Nachfrage (in den städtischen Bal-
lungsräumen) muss mit der Siche-
rung vermehrten Angebots (eben­
dort) begegnet werden, warum aber
sollte vermehrte Nachfrage niedri-
gere Preise als anderswo rechtferti-
gen bzw. warum sollte ein niedrige-
rer Richtwert für Wien gar notwendig
sein, das gesetzgeberische Ziel, näm-
lich die Gewährleistung von leistba-
rem Wohnen, zu erreichen?
Auch die Bedenken, dass die Stich-
tagsregelung in § 1 Abs 4 Z 3 MRG, wo-
durch eine Teilausnahme vom MRG
lediglich für »Neubauwohnungsei-
gentum« ab 1945 zur Anwendung fertigt sein könnte, vermochte der gebers – eine Art »Systemfehler«
kommt, während Wohnungseigen- VfGH (G 34/2017 ua) nicht zu teilen. des MRG fortgeführt und bekräf-
tumsobjekte in Altbauten dem Preis- Wiederum wurde unter Bemühung tigt, nämlich die Diskriminie-
schutz der MRG-Vollanwendung des »rechtspolitischen Gestaltungs- rung des – wenn auch umfassend
­unterliegen, sachlich nicht gerecht- spielraums« des Mietrechtsgesetz­ sanierten – Altbaus gegenüber  ,

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03 | 2017  övi news 23
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judikatur
dem Neubau: Während im Neu-
bau vielfach schon von Vornher-
ein ein gesetzlicher Tatbestand für
eine Teil­ ausnahme vom MRG vor-
liegt, ist das im Altbau selbst dann
nicht der Fall, wenn es sich dabei
um ein – höch­ sten Wohnwert ver-
mittelndes – herrschaftliches Palais
handelt. Die Einschätzung, dass Alt-
bauten »schlecht« und Neubauten
»gut« seien, hatte aufgrund des da-
mals im Althausbestand noch vor-
handenen merk­lichen Ausmaßes an
Substandardwohnungen allenfalls
noch zum Zeitpunkt des Inkraft-
tretens des MRG im Jahr 1982 ihre
Rechtfertigung. Heute ist eine der-
artige Einschätzung aufgrund einer
gleich doppelten Entwicklung über-
holt: Einerseits aufgrund der in der
Zwischenzeit in ­hohem Ausmaß er-
folgten umfassenden Sanierung des
Althausbestandes, andererseits auf-
grund des schleichenden Verfalls
der Neubauten (die, sofern es sich
dabei Gebäude handelt, die bereits
über 70 Jahre alt sein können, diese
Bezeichnung ja auch gar nicht mehr
verdienen). Der VfGH lässt sich auf
nähere Analysen erst gar nicht ein,
24 övi news  03 | 2017
und vermeint lapidar, dass es dem
Gesetzgeber im Prinzip überlassen
bleibe, den Stichtag für den Anwen-
dungsbereich von ­Gesetzen festzule-
gen, ohne dass es dafür einer Recht­
fertigung bedarf. In diesem Sinn
weise jede Stichtags­regelung ein ge-
wisses Maß an Beliebigkeit auf. Der
VfGH geht somit von der Vermu-
tung der Verfassungskonformi-
tät einer Stichtagsregelung aus,
die nur bei Vorliegen b ­ esonderer
Gründe für die Unsachlichkeit
des gewählten Stichtags widerlegt
werden kann. Damit scheint klar zu
sein, dass auch der Anfechtung an-
derer Stichtagsreglungen im MRG
keine allzu großen Erfolgsaus-
sichten eingeräumt werden kön-
nen, weil der VfGH hier doch sehr
klar zu erkennen gibt, mit derarti-
gen Fragen, die seiner Ansicht nach
im Gestaltungsspielraum des Ge-
setzgebers liegen, nicht behelligt
werden zu wollen. In der Sache selbst
erklärt der VfGH, dass mit Wahl des
Stichtages, der mit dem Ende des
Zweiten Weltkriegs zusammenfällt,
der Gesetzgeber ein legitimes Ziel
mit angemessenen Mitteln verfolgt
habe. Schließlich ging es ja darum,
die Neuerrichtung von (dringend be-
nötigtem) Wohnraum im Rahmen
des Wiederaufbaus nach Kriegsende
zu honorieren. Dies mag auf den
ersten Blick überzeugend wirken,
übersieht aber, dass – ­zumindest
aus heutiger Sicht – nicht nur die
Neuerrichtung von Gebäuden ei-
ner Honorier­ung b ­ edarf, sondern
auch und vor allem die in vieler
Hinsicht zu fördernde ­Sanierung
des Althausbestandes. Zumin-
dest rechtspolitisch ist es wohl nicht
verwegen, bei der Normierung des
mietrechtlichen Preisschutzes an
qualitativen Kriterien anzusetzen
(nicht ­zuletzt, um damit eine Moti-
vation für Vermieter zu schaffen, im
allgemeinen Interesse liegende qua-
litative Standards wie etwa Nachhal-
tigkeit, Energieeffizienz, Nutzungs-
sicherheit und Barrierefreiheit her-
zustellen). Dies sollte dann sinn-
vollerweise unter Bezugnahme auf
den Erhaltungszustand bzw. Sanier­
ungsgrad eines Gebäudes gesche-
hen und nicht nach Maßgabe dessen
Errichtungsdatums oder des Zeit-
punkts der Errichtung des Mietge-
genstands (zumal aus dem Errich-
tungsdatum alleine über die Wohn-
qualität des bestreffenden Gebäudes
oder Mietgegenstands keine Aus-
sage gewonnen werden kann).
Solange es vor dem Hintergrund
der Mietrechtsgesetzgebung mit
ihren zahlreichen Stichtagsrege-
­
lungen ökonomisch sinnvoller ist,
­ältere Gebäude abzureißen und an
ihrer Stelle Neubauten zu errichten,
braucht für das in der Praxis festge-
stellte und von Experten aus den Be-
reichen ­Architektur, Stadtbildpflege
und urbane Entwicklung vielfach
und in aller Öffentlichkeit betrau-
erte »Sterben der Gründerzeithäu-
ser« nicht länger Ursachenforschung
betrieben werden. Es wäre auf legist­
ischer Ebene ein Leichtes, durch die
Beseitigung der Altbaudiskriminie-
rung im Wege einer Gleichstellung
sanierter Altbauten mit Neubauten
einen sinnvollen Beitrag zur Erhal-
tung schützenswerter Bausubstanz
zu leisten. 
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03 | 2017  övi news 25

kommentar
Verschärfung bei Geldwäsche­
bestimmungen treffen Makler
Makler aufgepasst: Die Umsetzung der 4. Geldwäsche-Richtlinie im Bereich des
Gewerbes hat Auswirkung auf Immobilienmakler. Welche Neuerungen gelten
seit 17. Juli 2017? 
D ie vierte Geldwäsche-Richtlinie der Euro­
päischen Union (Richtlinie 2015/849/
EU) erfasst abgesehen von den Bereichen der
Banken, Versicherungen, Wertpapierunter-
nehmen, Rechtsanwälte, Notare und Wirt-
schaftstreuhänder auch den Bereich des Ge-
werbes. Dieser zählt zwar nicht zu demjeni-
gen mit der größten Wahrscheinlichkeit für
Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung,
dennoch ist auch im gewerblichen Bereich
Dr. Manuela Maurer-Kol-
lenz, Müller Partner eine große Anzahl von Unternehmen oder
Rechtsanwälte Personen (rund 16.500) betroffen, allen vo-
ran die Immobilienmakler. Die dem Bereich
des Gewerberechts zufallenden Umsetzungs-
schritte der vierten Geldwäsche-Richtlinie er-
folgten mit der Geldwäsche-Novelle, welche
am 17. Juli 2017 kundgemacht wurde (BGBl
2017/95).
Die Novelle enthält wesentliche Schritte
zur weiteren Erhöhung des Risikobewusst-
seins der Gewerbetreibenden sowie der Be-
hörden hinsichtlich der Risiken der Geldwä-
sche und Terrorismusfinanzierung und de-
ren Verhinderung.
Die geänderten Bestimmungen der
§§ 365m ff GewO gelten u.a. speziell für Im-
mobilienmakler, insbesondere im Hinblick
auf Käufer, Verkäufer bzw. Mieter und Ver-
mieter. Aus Sicht des Gewerberechts ergeben
sich durch die Geldwäsche-Novelle folgende
wesentliche Unterschiede gegenüber der bis­
herigen Rechtslage:
Know your custumer
Die Geldwäsche-Novelle legt einen besonde-
ren Schwerpunkt auf das Prinzip »Know Your
Customer« Die Identifizierung der Kunden
sowie der »wirtschaftlichen Eigentümer«
hat noch stattzufinden bevor eine Geschäfts-
beziehung begründet wird oder eine Trans­
aktion abgewickelt wird. Die Identifizierung
darf aber auch während der Begründung ei-
ner Geschäftsbeziehung abgeschlossen wer-
den, wenn es sonst die normalen Geschäfts-
abläufe unterbrechen würde und ein gerin-
26 övi news  03 | 2017
Von Manuela Maurer-Kollenz
ges Risiko der Geldwäsche und Terrorismus-
finanzierung besteht.
Eine niedrigere Bargeldgrenze gilt beim
Handel, ab der die Gewerbetreibenden eine
Identifizierung des Kunden vornehmen müs-
sen. Bisher galt eine Grenze von 15.000 Euro.
Diese wurde auf 10.000 Euro gesenkt. Bei
vermittelten Immobilienmietgeschäften ist
die Identität des Kunden festzustellen, wenn
sich die Höhe der Jahresmiete auf 15.000
Euro oder mehr beläuft. Die Immobilienmak-
ler haben neben der Identifizierung von Kun-
den bzw. wirtschaftlichen Eigentümern an-
gemessene Schritte zu unternehmen, um die
für sie bestehenden Risiken der Geldwäsche
und Terrorismusfinanzierung unter Berück-
sichtigung von Risikofaktoren, einschließ-
lich in Bezug auf ihre Kunden, Länder oder
geografische Gebiete, Produkte, Dienstleis-
tungen, Transaktionen oder Vertriebs­kanäle,
zu ermitteln und zu bewerten (»risikobasier-
ter Ansatz«). Fortlaufendes Monitoring der
Geschäftsbeziehungen sowie Informations-
pflichten der Gewerbetreibenden gegenüber
den Behörden über ihre Risikoeinschätzung:
Risikobewertungen sind aufzuzeichnen, auf
aktuellem Stand zu halten und der Behörde
zur Verfügung zu stellen.
Höhere Geldstrafen
Um den Anforderungen der neuen Geldwä-
schebestimmungen gerecht zu werden, wer-
den auch Immobilienmakler in Ausbildun-
gen, Risikomanagement, Beauftragte und
standardisierte Abläufe investieren müs-
sen. Zudem bestehen weitgehende Pflichten
zur Beobachtung von Geschäftsbeziehungen
und Recherchen zu wirtschaftlichen Eigen-
tümern und PEPs (= politically exposed per-
sons), sowie eine verstärkte Nachforschungs-
verpflichtung hinsichtlich des wirtschaft-
lichen Eigentümers. Bei schwerwiegenden,
wiederholten oder systematischen Verstö-
ßen können massive Geldstrafen bis zu einer
Höhe von 1 Mio. Euro) drohen. 
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03 | 2017  övi news 27

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Kursverluste aus Fremdwährungskrediten
Können Kursverluste aus Fremdwährungsgeschäften wie auch damit zusam-
menhängende Kosten für Absicherungsgeschäfte als Werbungskosten geltend
gemacht werden?
B ei der Aufnahme von Fremdwährungs-
krediten konnte sich ein, durch Haus­
sanierungsmaßnahmen oder Anschaffung
­finanziell belasteter Vermieter durch güns-
tige Kursentwicklung und niedriges Zins­
niveau Geld sparen. Diese in der Vergangen-
heit attraktive Finanzierungsvariante hat in
vielen Fällen zwischenzeitig zu einem finan-
ziellen Desaster geführt.
Konvertierung des Fremdwäh-
rungsdarlehens
Durch Konvertierung des Fremdwährungsdar-
lehens in eine andere Währung oder bei Rück-
zahlung des Kredites können Kursgewinne
und -verluste entstehen. Bei Erstarken der
Fremdwährung kann somit die Kreditrück-
zahlung in Euro empfindlich teurer werden.
Damit der Kursgewinn oder -verlust steu-
erlich relevant wird, muss der Vermögenszu-
gang bzw. -abfluss ein endgültiger sein. Dies
wird bei der Konvertierung in Euro oder in
eine zum Euro wechselkursstabile Währung
der Fall sein.
Tilgung des Fremdwährungs-
darlehens
Kursverluste im Zeitpunkt der Tilgung sind
nach Ansicht des Verwaltungsgerichts­hofes
steuer
Von Walter Stingl
bei der Einkunftsart Vermietung und Ver-
pachtung nicht als Werbungskosten abzugs-
fähig (VwGH GZ Ro 2015/15/0011-4 vom
26.01.2017). Dies deshalb, da sie die Kapitaltil-
gung betreffen und nach Meinung des VwGH
der privaten Vermögensphäre zuzuordnen
sind. Nur Schuldzinsen für Fremdkapital ste-
hen im Zusammenhang mit der Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung.
Ing. Mag. Walter Stingl
ist Verfasser einschlägiger
Publikationen im Bereich
Immobiliensteuerrecht.
In der oben genannten Entscheidung wurde
unter anderem auch eine sogenannte »Opti-
onsprämie« als steuerlich nicht abzugsfähig
eingestuft. Diese diente zur Absicherung vor
Fremdwährungs-Kursverlusten. Auch in die-
sem Fall wurde dies als Absicherung des Wäh-
rungsrisikos bei Kredittilgung angesehen,
nicht aber die Höhe der Kreditzinsen beein-
flussend. 
Tipp
A ttraktive Zinsen bei Aufnahme von
Fremdwährungskrediten bergen
hohe Risiken im Hinblick auf Kursver-
luste und sind diese darüber hinaus im Til-
gungsfalle bei der Einkunftsart Vermie-
tung und Verpachtung steuerlich nicht
verwertbar!
03 | 2017  övi news 29
politik

Die Qual der Wahl

Bald ist es so weit, am 15. Oktober 2017 findet die vorgezogene Nationalratswahl in Österreich statt.
Die ÖVI:News Redaktion hat die wohnpolitischen Positionen von SPÖ, ÖVP, FPÖ, Grüne und NEOS
unter die Lupe genommen und deren wichtigsten Forderungen aus den jeweiligen Wahlprogrammen
zusammengefasst.

D as Wahlprogramm der SPÖ sieht

wohnpolitisch ziemlich kon-
krete Pläne vor, die die Verfügbarkeit
und Leistbarkeit von Wohnraum ge-
währleisten sollen. Mit »innovati-
ven Ideen« sollen die Interessen der
Mieter/-innen wie auch der Inves-
toren abgedeckt werden. Im Zent-
rum der Forderungen steht ein neues
Mietrecht, das alle bisherigen Miet-
zinsbildungssysteme vereinheitlicht
und auf einem Standardquadratme-
terpreis – abzüglich Abschlägen und
zuzüglich Zuschlägen – basiert. Ein-
zige Ausnahme: frei finanzierte Neu-
bauten bis zu einem Bestandsalter
von 20 Jahren. Am bestehenden MRG
kritisiert die SPÖ die Intransparenz
und die daraus resultierende »Zahn-
losigkeit«. Neben zahlreichen alt-
bekannten Positionen wie die Sen-
kung der Betriebskosten durch Her-
ausnahme der Grundsteuer und Ver-
waltungs- bzw. Versicherungskosten
oder der Einschränkung von Befrist­
ungsmöglichkeiten sollen künftig in-
stitutionelle Anleger/-innen Investi-
tionen in gemeinnützige Bauträger
durch entsprechende Anpassungen
und Anreize schmackhaft gemacht
werden. Auch eine Öffnung der Ver-
anlagungsvorschriften für die prä-
mienbegünstigte Zukunftsvorsorge
soll mehr Mittel für leistbares Woh-
nen mobilisieren. Auf die Vergebüh-
rung von Mietverträgen will die SPÖ
künftig verzichten, ebenso soll die
Maklerprovision für Mieter/-innen
fallen.
Die Positionen zur Wohnpolitik
finden sich im 2. Teil des ÖVP Wahl-
programms, der unter das Motto
»Neue Gerechtigkeit & Verantwor-
tung« gestellt wurde. Schwerpunkte
setzt die neue Volkspartei bei der För-
derung von Eigentum, das in der ÖVP
als Grundelement einer freien Ge-
sellschaft gesehen wird und auf die
Erhöhung der Gerechtigkeit im sozia-
len Wohnbau. Um jungen Menschen
den Kauf einer Immobilie zu erleich-
tern, sollen für das erste Eigenheim
sämtliche staatlichen Gebühren weg-
fallen. Im Allgemeinen soll eine de-
gressive Abschreibung einen stär-
keren Anreiz für Investitionen im
Wohnbau setzen. Kritisiert wird die
nur einmalige Einkommensüberprü-
fung im sozialen Wohnbau, die Men-
schen, die keine Sozialleistungen
mehr benötigen auf Kosten Hilfsbe-
dürftiger fördert, und diese auf den
freien Markt drängt. Folglich werden
Mietzinsbeschränkungen zur Symp-
tombekämpfung abgelehnt. Anstelle
dessen wird vorgeschlagen, regelmä-
ßige Mietzinsanpassungen – bis hin
zum Marktniveau – vorzunehmen.
Auch der soziale Wohnbau soll durch
mehr Mietwohnungen mit Kaufop-
tion das Schaffen von Eigentum för-
dern.
In Punkto Wohnen möchte die
FPÖ die Leistbarkeit des Wohnens
für sozial Schwächere leistbar hal-
ten und in den Ballungsräumen
wieder leistbarer machen. So liegt
die Konzentration im FPÖ Wahl-
programm 2017 vor allem auf dem
sozialen Wohnbau. Kritisiert wird
­
unter anderem die Vergabe von ge-
fördertem Wohnraum an »Menschen
nicht ­ österreichischer Herkunft«.
Auch mit der Leistung der Wohn-  ,

SPÖ
Neues Mietrecht, das alle bisherigen Mietzins-
bildungssysteme vereinheitlicht und auf Standardqua-
dratmeterpreis – abzüglich Abschlägen und zuzüglich
Zuschlägen basiert. Einzige Ausnahme: frei finanzier-
ten Neubauten bis zu einem Bestandsalter von 20
Jahren.
Senkung der Betriebskostenbelastung
Abschaffung Maklerprovision für Mieter/-innen
Abschaffung der Mietvertragsvergebührung
Einschränkung von Befristungsmöglichkeiten
Mehr Bauland für leistbares Wohnen schaffen (Wid-
mungskategorie »Sozialer Wohnbau«)
FPÖ
Wiederbelebung des sozialen Wohnbaus und Bevorzu-
gung österreichischer Staatsbürger bei der Wohnungs-
vergabe – ohne Deutschkenntnisse keine geförderte
Wohnung
Prüfung von Wohnbaugenossenschaften durch den
Rechnungshof, um sozialen Wohnbau sicherzustellen
Erleichterungen bei der Schaffung von Eigentum durch
Ausbau von Mietkaufmodellen und Reduktion der
Kaufnebengebühren
Gebührenbremse bei typischen Betriebskosten wie
Wasser-, Kanal- und Abfallgebühren

30 övi news  03 | 2017


bauvereinigungen sind die Freiheit­
lichen nicht zufrieden – diese wür-
den immer weniger Wohnraum
schaffen, dafür aber zu viel für Mana-
gergehälter und Werbung ausgeben.
Unterstützen will die FPÖ das Schaf-
fen von Eigentum durch eine Reduk-
tion der Nebenkosten und dem Aus-
bau von Mietkaufmodellen.
Die Position zu Mietzinsbe-
schränkungen auf dem freien Markt
ist im Wahlprogramm nicht klar dar-
gelegt, ebenso bezüglich der Einfüh-
rung des Bestellerprinzips für die
Vermittlung von Mietwohnungen.
Ein klares Bekenntnis gibt es hinge-
gen für die Abschaffung der Mietver-
tragsgebühr.
»Kein Artenschutz für Miet-Haie« –
so lautet ein Slogan der Grünen Kam-
pagne 2017, die Wohnen als Grundbe-
dürfnis und nicht als Spekulations-
gut verstanden wissen wollen. Leist-
bares Wohnen soll vor allem durch
die Aktivierung und Schaffung von
Wohnraum sowie Mietzinsober-
grenzen erreicht werden. Von einem
neuen, nachvollziehbaren, über-
prüfbaren Mietrecht mit Mietzin-
sobergrenzen versprechen sich die
Grünen leistbares Wohnen für Mie-
ter/-innen und die »Erhaltbarkeit bei
einer konservativen Verzinsung« für
Vermieter/-innen. Weiters fordern
die Grünen den Wegfall der Vertrags-
vergebührung und die Abschaffung
der Makerprovision für Mieter/-in-
ÖVP
Abschaffung der Nebenkosten
beim ersten Eigenheim
Mehr Gerechtigkeit beim sozialen
Wohnbau
Anreize für Wohnbau schaffen –
weniger Vorschriften und bessere
Abschreibungsregelungen
Mehr Mietwohnungen mit Kaufop-
tion im sozialen Wohnbau
nen. Der Neubau von Wohnungen
soll durch gesenkte Grund- und Fi-
nanzierungskosten, einer Vereinfa-
chung der Bauordnung und einer
neuen Stellplatzverordnung unter-
stützt werden. Genaue Vorstellungen
haben die Grünen in Bezug auf eine
neugestaltete Wohnbauförderung,
dabei sollen u.a. die Wohnbauför-
derung im Finanzausgleich ebenso
zweckgebunden sein wie die Darle-
hensrückflüsse.
»Die grundsätzliche Herausforde-
rung zum Thema ›Wohnen‹ ist, dass
Wohnen billiger werden muss.« – so
liest man im Parteiprogramm der
NEOS, die leistbares Wohnen auch
in den Kontext der Einkommensbe-
steuerung und der Baukultur setzen.
Neben der Förderung zur Schaffung
von Eigentum durch politische Rah-
menbedingungen setzen die NEOS
auf eine Erhöhung des Angebots
auf dem Wohnungsmarkt, das Woh-
nen durch das »Angebot-und-Nach-
frage-Prinzip« wieder günstiger ma-
chen soll. Im Sozialen Wohnbau soll
die Miete durch regelmäßige Über-
prüfungen an das Einkommen ange-
passt werden, die daraus entstehen-
den Mehreinnahmen sollen zweck-
gebunden verwendet werden. Ebenso
sehen die NEOS Verbesserungspo-
tential im Bestandsmanagement des
sozialen Wohnbaus. Großen Reform-
bedarf sehen die NEOS beim Miet-
rechtsgesetz. So soll die Geschäfts-
raummiete künftig statt dem MRG
Grüne
einheitliches Mietrecht mit
Mietzinsobergrenzen
Abschaffung der Maklerprovisio-
nen für Mieter/-innen
Kostenreduktion im Wohnungs-
neubau durch gesenkte Grund-
und Finanzierungskosten, einer
vereinfachten Bauordnung
Neugestaltung der
Wohnbauförderung
politik
dem ABGB unterliegen, die unter-
schiedlichen Mietzinsbildungssys-
teme sollen zusammengeführt wer-
den. Langfristiges Ziel ist ein einheit-
liches, klar verständliches Mietrecht.
Geht es nach den NEOS, soll die Miet-
vertragsvergebührung fallen.
Fazit
Im Großen und Ganzen überra-
schen die Positionen der einzelnen
Parteien wenig, nach wie vor stehen
sich in den verschiedenen Program-
men sehr konträre Sichtweisen und
Ansätze gegenüber. Parteiübergrei-
fende Übereinstimmung herrscht in
Bezug auf die Abschaffung der Miet-
vertragsvergebührung, auf die sich
SPÖ, FPÖ, Grüne und NEOS einigen
könnten. Die Einführung des Bestel-
lerprinzips findet sich in den Forde-
rungen von SPÖ, Grüne und NEOS.
Bekannte Positionen der Fraktio-
nen findet man auch bei der Frage
nach Mietzinsbeschränkungen, für
die sich traditionellerweise die SPÖ
und die Grünen aussprechen. Aus
dem FPÖ Wahlprogramm 2017 lässt
sich weder die Position zu Mietzins-
beschränkungen noch zum Bestel-
lerprinzip klar herauslesen. Wohin
die wohnpolitische Reise gehen wird,
hängt stark vom Ergebnis dieser äu-
ßerst spannenden Wahl und der da-
rauf folgenden Regierungsbildung
ab. 
Neos
Einkommensmonitoring und Be-
standsmanagement im Sozialen
Wohnbau
Einführung des Bestellerprinzips
Einheitliches und verständliches
Mietrecht, das auf längere Sicht die
verschiedenen Mietzinsbildungs-
systeme zusammenführt und die
Eintrittsrechte einschränkt
Entschärfen der Bauvorschriften
Förderung der Schaffung von
Eigentum
03 | 2017  övi news 31
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Mag. Michael F. Damitner, Mag. Sylvia Unger, Dr. Karin Prutsch

Praxiswissen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) Winterseminarwoche 2018:

ISBN: 978-3-7018-5812-5, Verlag: WEKA 04. bis 10. März 2018

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Steuer und Abgaben:

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Versicherungsfragen:
Hotline von Herbert Jindracek, Firma Consecura, unter (0699) 171 34 799.

Vertragsrecht (Mietvertrag, Kaufvertrag, BTVG):

Dr. Christian Reimitz, Dr. Rudolf Hauswirth, Mag. Thomas Hafner, während der Bürozeit unter (01) 514 30.

Makler-Hotline:
RA Dr. Herbert Gartner, während der Bürozeit unter (01) 586 62 10.

03 | 2017  övi news 33

seminare
Lehrgänge und Seminare Winter 2017/2018
Vorbereitungslehrgang zur
Sachverständigenprüfung CIS
ImmoZert und Gerichts-SV
Kufstein, 06.10.2017 – 27.01.2018
Mit diesem Lehrgang bietet die FH
Kufstein gemeinsam mit der ÖVI
Immobilienakademie eine einzigartige
praxis- und wissenschaftlich-orientierte
Ausbildung und Vorbereitung zur
Sachverständigenprüfung an, die in
dieser Form in Österreich einzigartig ist.
Verwalterassistent/-in zerti-
fiziert gem. ONR 43002-1
Graz, 04.10.2017 – 23.11.2017 Innsbruck, 23.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Wien, 20.09.2017 – 15.11.2017
Maklerassistent/-in zertifiziert
gemäß ONR 43001-1
Graz, 03.10.2017 – 22.11.2017 Wien, 11.10.2017, 09:00 – 14:00 Uhr
Wien, 25.09.2017 – 23.11.2017
Schwechat, 14.11.2017 – 05.01.2018
Vorbereitungskurs auf die Befä-
higungsprüfung Bauträger/-in
Schwechat, 13.10.2017 – 09.04.2018
Immobilienbuchhalter/-in
Dr. Stefan Malleiner, Michael Klinger
Wien, 11.09.2017 – 11.12.2017
Objektsicherheit – B 1300/1301 Be-
auftragte/r in der Hausverwaltung
Mag. Christoph Kothbauer, Ing. Karl Poschalko
Wien, 05.12.2017 – 07.12.2017
Vorbereitungskurs zur
Sachverständigenprüfung CIS
ImmoZert und Gerichts-SV
Wien, 22.09.2017 – 26.01.2018
Paukerkurs zur ImmoZert-­
Sachverständigenprüfung
Mag. Markus Reithofer, Mag. Gerald Stocker
Wien, 30.01.2018 – 09.04.2018
34 övi news  03 | 2017
Mietvertragsmuster
Dr. Werner Loos
Graz, 04.10.2017, 09:00 – 13:00 Uhr
Das 1 x 1 der Beauftragung
von Bauleistungen für
Hausverwaltungen
DI Martin Benesch
Wien, 04.10.2017, 09:00 – 13:00
Abrechnungen im Wohnrecht
ObSenRat iR Dr. Peter Heindl,
Prof. DI Dr. Prof. DI Dr. Wolfgang Kahlig
Linz, 05.10.2017, 09:00 – 17:00 Uhr ImmoZert
Was darf wo und wie
gebaut werden?
DI Guido Markouschek
Aktuelle Judikatur Wohnrecht
FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Graz, 17.10.2017, 09:00 – 17:00 Uhr technisches Basis Know-how
Wien, 02.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Linz, 08.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Immobilienbewertung für
steuerliche Zwecke
Mag. Manfred Kunisch
Wien, 18.10.2017, 09:00 – 13:00 Uhr
Die Vertretung vor der
Schlichtungsstelle – Außer-
streitverfahren in der Praxis
Mag. Christian Wolf
Wien, 25.10.2017, 09:00 – 13:00 Uhr
WEG in der Praxis inkl.
Änderungen durch die
Wohnrechtsnovelle 2015
FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Wien, 06.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Details und weitere Termine finden Sie auf www.immobilienakademie.at
Steuerliche Aspekte bei der
Liegenschaftsübertragung
StB Univ. Lekt. Mag. Bernhard Woschnagg, MSc
Wien, 13.11.2017, 13:00 – 17:00 Uhr
Rückgabe von Bestandsobjekten
Mag. (FH) Johann Kruplak
Wien, 15.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Grundlagen der Immobilienbe-
wertung – Vorgangsweise bei der
Erstellung eines Gutachtens
Mag. Markus Reithofer, MSc, MRICS, CIPS, REV, CIS
Wien, 20.11.2017, 09:00 – 17:00 Uhr
Englisch für Hausverwalter/-innen
Mag. Ulrike Huttar
Wien, 22.11.2017, 09:00 – 17:00Uhr
Umbau und Sanierung
erfolgreich managen – Bau-
für Hausverwalter/-innen
DI Bernhard Liegler
Wien, 27.11.2017, 13:00 – 18:00 Uhr
Abrechnung im Wohnungsei-
gentum – Praxisleitfaden
Michael Klinger, B.A.
Wien, 27.11.2017, 14:00 – 18:00 Uhr
Souverän im täglichen Umgang
mit Beschwerden und Konflikten
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