Comodato precario y contrato de

arrendamiento proveniente de un tercero

Expondremos a continuación, algunas consideraciones respecto de la institución del comodato precario, cuando
aparece la figura del contrato de arrendamiento proveniente de un tercero, a partir de nuestra experiencia y
praxis. Fuente Abogados Sanitarios.
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El comodato precario esta descrito en artículo 2195 del Código Civil, señalando que “Se
entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo
para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo
contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”
Generalmente al presentarse un conflicto de comodato precario, surge, aparece normalmente
la presencia de un contrato de arrendamiento otorgado por un tercero. Dicho tercero es
normalmente un propietario anterior.
Cuando se acciona de comodato precario para obtener la restitución de un bien, se exige la
concurrencia de una serie de requisitos:
1.- Que quien acciona sea dueño de la cosa reclamada.
2.- la tenencia de una cosa ajena por alguien que no sea su propietario
3.- Que dicha tenencia sea sin previo contrato y por ignorancia mera tolerancia del dueño.
El primer punto, quien acciona sea dueño de la cosa reclamada, se probara mediante las
normas del Código Civil. Si se trata de un inmueble inscrito, se probara en principio mediante el
contrato de compra respectivo y la inscripción de dicho título ante el Conservador de Bienes
Raíces respectivo.
En forma refleja se acredita también la segunda circunstancia, la tenencia de una cosa ajena
por alguien que no sea su propietario. Se establece esta circunstancia respecto del demandado,
no solo mediante la acreditación del dominio por parte de quien demanda, sino también por la
presencia de un acto no traslaticio de dominio, por ejemplo un contrato de arriendo.
Que respecto del tercer aspecto, esto es que la tenencia sea sin previo contrato y por ignorancia
mera tolerancia del dueño, es el punto central del debate, y respecto del cual surge el contrato
de arrendamiento emanado de un tercero.
Se puede establecer la existencia la mera tolerancia por la sola interposición de la demanda de
autos, que es una expresión del cese de la tolerancia.
En ocasiones se expresa la ausencia de contrato, con la presencia de otro contrato. Por ejemplo,
el contrato de compraventa da cuenta de la inexistencia de vínculo jurídico alguno previo entre
el propietario comprador y el precario.
El artículo 2195 del Código Civil exige que el contrato o titulo emane de una relación entre el
dueño de la cosa y el tenedor de ella, para que sea oponible al propietario.
En ocasiones el demandado opone la existencia de un contrato de arrendamiento que emana
de un tercero frente a la acción de precario.
¿Qué valor tiene dicha invocación?
Dicha invocación es ineficaz para que se desestime la acción del precario, pues dice relación
con un vínculo con un tercero diverso del demandante, el arrendador.
De los contratos sólo nacen derechos personales cuyos efectos se radican sólo en quienes las
celebran y solo respecto de ellas pueden reclamarse, esto es, sólo producen efectos relativos
entre las partes que en ellos intervienen.
El ejercicio de la acción de comodato precario le asiste al dueño o propietario y es una
emanación del derecho de dominio. De allí es que el titulo oponible solo puede emanar del
dueño y no de un tercero.
Un elemento sustancial del precario lo constituye la absoluta y total ausencia de todo vínculo
jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida,
permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. En todo
caso, si hay algún título, debe emanar del dueño.
En los casos que el titulo esgrimido por el comodatario precario emana de un tercero, como un
contrato de arrendamiento de un propietario anterior, este no reúne las características exigidas
por el artículo 2195 del Código Civil, por cuanto el ordenamiento jurídico no le reconoce la virtud
de vincular jurídicamente al tenedor de la cosa con el nuevo dueño de la misma, de forma tal
de situar a este último en posición de tener que respetarlo. Es inoponible. Para que sea oponible
el titulo debe emanar del nuevo dueño de la cosa. Por consecuencia, solo el dueño puede
interponer la acción de precario. Constituye precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo
contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Es de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el
propietario y el detentador de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida,
tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.
Complementa esta idea el artículo 1950 del Código Civil prescribe que el arrendamiento de las
cosas expira de los mismo modos que los otros contratos y especialmente en su numero dos
consagra la extinción del derecho del arrendador, y el artículo 1962 numero dos del mismo
Código obliga a respetar tal contrato, solo cuando el arrendamiento ha sido contraído por
escritura pública. Cierra este conjunto de normas el artículo 1961 al señalar que extinguiéndose
el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de
que es dueño, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona
que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.
Si el contrato de arrendamiento celebrado con el antiguo dueño del inmueble lo fue por escritura
privada, el nuevo dueño no está obligado a respetarlo, no siéndole oponible. Esta es la
correcta y justa doctrina y que se conforma plenamente con lo expresado en el artículo 2195,
en cuanto ausencia de todo vínculo jurídico valido entre el dueño y el tenedor de la cosa. Al
comodatario solo le queda el camino de demandar perjuicios conforme el artículo 1961 del
Código Civil.