GESTION PREDIAL, FACTOR DETERMINANTE EN LA EJECUCION DE LOS PROYECTOS DE OBRA Gustavo Pardo Barrera. gapardo3@hotmail.com Edwin Leonardo Pérez Niél. edwinpn1204 @hotmail.com Juan Pablo Vargas Quemba. arquitectojuanp@ yahoo.com John Mauricio Galle Ruiz. jhonmgallego@ hotmail.com Resumen Uno de os factores determinantes en el momento en que se generan atrasos de las obras, es la adquisicién de los inmuebles o predios, para lo cual se necesita desarrollar un proceso legal con los propietarios para dar una solucién, cumpliendo con las normas y las leyes vigentes, sin que estas afecten los cronogramas de obra para el ‘cumplimiento de los tiempos proyectados. Palabras claves: adquisici6n, contratistas, predios, propietarios, proyectos, retrasos. Abstract One of the determinants factors in the moment are generated delays of the works is the acquisition of buildings and lands, for which it needs to develop a legal process with the owners to provide a solution, meeting with the rules and existing laws without these affect the work schedules for meeting the projected time. Keywords: acquisition, contractors, lands, owners, projects, delays. INTRODUCCION Teniendo en cuenta, que este problema es general y esté afectando especialmente a la ciudad en el tema de movilidad. Se decidié realizar un andlisis con los propietarios, los contratistas y la entidad para identificar el origen del problema y con ello dar una solucién, la cual se va a desarrollar por medio de encuestas aplicéndolas a las partes que estan involucradas. La adquisicin de predios se lleva a cabo de acuerdo con las leyes y normas legales vigentes que se relacionan a continuacién: * La constitucién Nacional de 1991 Art. 1°. 512. 54°, 58, 60. + Ley 9 de 1989. * Ley 388 de 1997 + Decreto Distrital 619 de 2000. * Decreto Distrital 204 de 2003. * Plan nacional de desarrollo- 2006-2010 (ley 1151/07). La investigacién se orients de acuerdo a los inconvenientes que se presentan en los diferentes Proyectos que se vienen adelantando en el pals, especialmente se tomé como fuente el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), de acuerdo a las obras que se estan desarrollando de la malla vial arterial de la ciudad de Bogota D.C, ‘Como la mayoria de las obras requieren de estas areas para su desarrollo se ha reflejado que la adquisicion de estos inmuebles en muchos de los casos ha retrasado los procesos de ejecucién del proyecto, por lo que surge la necesidad de realizar un cambio drastico y necesario para este proceso de adquisicién, muestra de esto es el estado en el cual se encuentra la ciudad, las obras de infraestructura vial han mostrado un atrasé + 22.5%. 138, Lo que lleva a una pregunta de 4Cudl es la situacién actual referente al Sistema Predial de la ciudad? Esto debido a que los atrasos de las obras que se adelantan actualmente en los proyectos que se vienen ejecutando en la malla vial arterial de la ciudad, donde se evidencia que el proceso de la adquisicién de predios es uno de los factores determinantes que afecta los cronogramas de obra aumentando los tiempos de ejecucién, los recursos y la calidad de vida de la ciudad. DESARROLLO Considerando que se hace necesario mejorar los niveles de desarrollo del pais y que la infraestructura de transporte es una de las variables propulsoras de crecimiento econémico al permitir la accesibilidad, conectividad y movilidad de la poblacién para satisfacer necesidades, producir y comerciaiizar bienes y servicios, se entiende que la planificacion y ejecucién de los proyectos no se limita ala ejecucién de las obras sino que trasciende al cumplimiento de los objetivos propuestos: “proyectos que contribuyan al desarrollo de la competitvidad del pais”, e! cual se logra desde los beneficios locales que se van adicionando para lograr una ganancia nacional. FUNDAMENTACION LEGAL La adauisicién de predios se lleva a cabo de acuerdo ‘con las normas legales vigentes, sea por enajenacion voluntaria, por expropiacién judicial o expropiacién por administrativa enorme. 3Los procesos y tramites asociados a la adquisicion de inmuebles necesarios para le ejecucién de obras Piblicas y/o de interés general, tiene su amparo inicial en el articulo 58 de nuestra Carta Politica, segun el cual: “Se garantiza la propiedad privada y los demas derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados or leyes posteriores. Cuando de la aplicacion de una ley expedida por motivos de utilidad publica o interés social, resultaren por ella reconocida, el interés privado deberd ceder al interés publico o social. La propiedad es una funcién social que implica obligaciones como tal, le es inherente una funcién ecolégica. EIEstado protegera y promoverd las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad publica 0 de interés social definidos por el legislador, podra haber expropiacién mediante sentencia judicial e indemnizacién previa. Esta se fijara consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiacién podra adelantarse por la via administrativa, sujeta a posterior accién contenciosa- administrativa, incluso respecto del precio.” Este derecho constitucional, tiene desarrollo legal en la ley 9° de 1989 por la cual se dicta normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiacion de bienes y se dictan otras disposiciones. Mediante la ley 388 de 1997 por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones., este uitimo reglamentado por el decreto 1420 de 1998 en materia de avaltio comerciales. Justamente el articulo 58 “Motivos de utilidad publica’, de la ley 388 de 1997, destaca cuales son los motivos de Utilidad publica que pueden generar la adquisicién de los inmuebles necesarios para ser afectados a dicha utilidad en los siguientes términos: Articulo 58. Motivos de Utilidad Publica. Para efectos de decretar su expropiacién y demés de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad publica o interés social la adquisicién de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: e). Ejecucién de programas y proyectos de infraestructura vial de sistemas de transporte masivo.” Debido a que un predio fue declarado de utilidad Publica, el esquema juridico que debe operarse para efectos de la adquisicién esta contenido, por tanto, en la Ley 9* de 1989 modificada por la Ley 388 de 1997, este Ultimo regiamentado por el decreto 1420 de 1998 en materia de avaltios comerciales. Respecto de la oferta de compra, vale precisar que ella deberd estar sustentada en un avalo comercial en los siguientes términos: mii * Art. 61 Ley 388 de 1997. Modificaciones al procedimiento de enajenacién voluntaria. El precio de adquisicién sera igual al valor comercial determinado por el Instituto Geogrético Agustin Codazi, la entidad que cumpla sus funciones, 0 por peritos privados inscritos en las lonjas 0 asociaciones. correspondientes, segin lo determinado por el decreto ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avaliios expida el gobierno. El valor comercial se determinara teniendo en cuenta la reglamentaci6n urbanistica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relacién con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinacién econémica. * Art. 67 Ley 388 de 1997, Indemnizacién y Forma de Pago, en el mismo acto que determine el cardcter administrativo de la expropiacién, se deberd indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconoceré a los propietarios, el cual serd igual al avaltio comercial que se utiliza para los efectos previstos en el articulo 61 de la presente Ley. EI Gnico avaltio valido y con fuerza juridica apta para producir efectos juridicos y ser oponible, es aquel cuyos valores se incorporan en la oferta de compra. Dicha oferta de compra debe ser notificada tal como lo dispone el inciso 4° del precitado articulo 61 de la Ley 388 de 1997. La comunicacién del acto por medio del cual se hace la oferta de la compra se haré con sujecién a las reglas del Cédigo Contencioso Administrativo y no dara lugar @ recursos en via gubernativa. Con relacién a la posibilidad de revisar el avalio, tal circunstancia se encuentra igualmente regulada por el decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 de 1997, en los siguientes términos: * Art. 15, la entidad solicitante podra pedir la revision y la impugnacién al avaldo dentro de los cinco (5) dias siguientes a la fecha en que la entidad que realiz6 el avalo se lo ponga en conocimiento. Como bien establece la norma, la revisién o la impugnacién esta sujeta a que exista motivaciones de orden técnico para llevar a cabo una solicitud de revisi6n; revisién que en Constitucién Politica de Colombia, 1991, Articulo 58. Ley 988 de 1997. Articulo 58.Ultimas garantiza la debida aplicacién de la resolucién 762 de 1998 expedida por el Instituto Geogratico ‘Agustin Codazzi, conforme asi lo establece el articulo 17, pardgrafo 12, al decidirse la revisién ola impugnaci6n la entidad correspondiente podra confirmar, aumentar © disminuir el monto del avalio En este punto de los procesos de adquisicién predial, es del caso entonces enfatizar que la actuacién administrativa correspondiente, tiene génesis juridica tan sélo cuando se notifica en debida forma la oferta de compra correspondiente por considerar que el insumo principal (avaltio comercial) esta debidamente formulado y no, de ninguna manera, cuando el interesado considere debi iniciarse y con qué tipo de producto, documento o insumo técnico. Con base en dichas normas se adelanta la adquisicién de inmuebles por dos vias: * Adquisicion voluntaria: (Ley 9/89 articulos 9 a 17 y ley 388/97 articulo 61), la adquisici6n voluntaria se asimila a la compraventa entre particulares, con promesa de compraventa y escritura publica. Ello se rige por la legislacién voluntaria, se debe dar cumplimiento a la ley siguiendo el procedimiento de expropiacién por via judicial. ‘+ Adquisicién por el procedimiento de expropiacién por via administrativa: (Ley 388/97 capitulo Vill). Este pro- cedimiento tiene una primera etapa de caracteristicas idénticas a la adquisicién voluntaria ya mencionada. Cuando no se logre realizar la enajenacién voluntaria, se debe dar cumplimiento a la ley adelantando el pro- cedimiento de expropiacién por via administrativa. TIPO DE INVESTIGACION La investigacién descriptiva se encarga de la definicién de diversos hechos o acontecimientos que suceden acerca de un tema especifico, llegando a determinarse estadisticamente la informacién con el fin de que el investigador, formule hipdtesis o teorias relacionadas con objeto investigado. Especificamente en esta investigacién, al describir los procedimientos actuales de adquisicién y perfecciona- miento de la compra de los inmuebles/predios afecta- dos por las obras civiles para la construcciOn, permiten a los investigadores establecer mecanismos que ha- gan eficiente y eficaz la gestion predial. DISENO METODOLOGICO . Fundamentos . Trabajo de campo . Disefio de la propuesta POBLACION La muestra que se toma para identificar el origen del problema se realizara con las partes que estan involucradas dentro del proceso de la adquisicién de predios, las cuales relacionamos a continuacién: * Entrevista realizada a funcionario del IDU Dr. José Emesto Lopez coordinador grupo juridico de adquisi- cién predial. +10 Encuestas realizadas a Contratistas del IDU los. cuales se encuentran ejecutando proyectos relaciona- dos con la adquisici6n de predios. * 10 Encuesta realizadas a Propietarios que se enouen- tran en el proceso de negociacién de su predio con el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), debido a que el trazado de los proyectos afectan los predios. INSTRUMENTOS USADOS ESCALA DE LIKERT Es una técnica 0 “método de los célculos sumados”, que sirve para la comparacién de respuestas cuyas opciones son de eleccién multiple, donde se establece el nivel de desacuerdo o no relacionado con un tema especifico. La elaboracién de una escala tipo likert supone las siguientes fases: * Preparacién de los items iniciales * Asignacién de las puntuaciones a los sujetos. * Administracién de items a una muestra de sujetos * Analisis y seleccién de los items. ANALISIS CONSOLIDADO ENCUESTA A CONTRATISTAS Hay que tener en cuenta que la adquisicién de un predio esta determinada por la sanead del predio o por los problemas legas que este pueda presentar, ya que si un predio no presentan problemas legales las adquisiciones no presentan retrasos, contrario si presentara problemas legales ya que este podria tardas meses y hasta afios en su adquisicién wea = 5 10 | 100% 5 10 | 100% ‘ 10 | 100% ° 10 | 100% 5 10 | 100% a | 3 10 | 00% ax | oa 10 | 100% Salas sucemecaonicaremoeronrumocsosmoretanasin |g | gy, tL: [= ]e i 10 | 100% roucinmaaiaiconnmenrranasarnnco! s | sox | s | sox | o | ox 10 | 10% EAN ornecccaane | § | OK | 4 | ax | 0 | ox or es’ Tabla No 1. Andlisis de la informacién obtenia en encuestas a contratistas del IDU CONSOLIDADO ENCUESTA A PROPIETARIOS ‘Se observa que los propietarios al momento de tomar una decisién con relacién a la venta de su propiedad, acuden a la informacién que maneja el respectivo ente el cual desea adquirir la propiedad, brindandole una adecuada informacion y orientacién que les permita resolver las inquietudes presentadas. {Seapova ine en aenrese pana venracesvoneng su arescioneaucanis| precicuaue mnenaearcie Seema uijromacon nan some room mousoce seqauanerecin AmOMETARS ASPENS enoecicas i mOsICE OUI REDAL poses neonnaconce scou.nenralon MEENA IRA Tabla No 2. Andlisis de la informacion obtenia en encuestas a propietarios. QW. ieCONSOLIDADO ENTREVISTA A LA ENTIDAD (IDU). CATEGORIA DESCRIPTOR * Una vez se cuenta con estos insumos se procede| a solicitar el avaluo del predio, el cual es realizado por un contratista del Instituto, que es una lonja reconocida, quienes con peritos expertos determinan el valor} comercial de los predios con base en lo establecido en| las normas colombianas, que regulan los procedimientos avaluatorios. Ya con estos insumos se da origen al proceso de compra| con la oferta de compra del inmueble por parte del IDU y a| NORMATIVIDAD partir de la notificacion de la oferta de compra. La ley 388 del 97 establece un término de treinta dias habiles para} llegar a un acuerdo de enajenacién voluntaria, 0 por el contario se da inicio al proceso de expropiaci6n judicial. * Todas las funciones que desarrolla el IDU son ejecutadas en cumplimiento estricto de las normas| vigentes que regulan la adquisicion de inmuebles ya) sea por enajenacién voluntaria, expropiacién judicial, o} expropiacién por via administrativa con base en nuestra| carta magna la constituci6n nacional la ley 9 de 1997 y los| decretos distritales 619 de 2000 y 204 de 2003. Elinstituto de Desarrollo Urbano dispone de un abogado, | quien es el encargado de llevar a cabo la adquisicion del predio y quien orienta a los propietarios en los tramites| legales, que se realizan en el proceso de negociacién ya sea por enajenacién voluntaria 0 por expropiacion por via administrativa, igualmente se dispone de un| grupo de trabajadores sociales que realizan un continuo} acompafamiento en todo el proceso de adquisicion. IMPACTO SOCIAL * Los disefios son elaborados por un consultor externo| quien debe realizar la identificacion y el inventario de los| predios requeridos para el proyecto, igualmente debe| realizar el censo de las unidades familiares afectadas por| la ejecucién de la obra pero en esta etapa no se lleva) a cabo ningun proceso de adquisicién de predios, esta) etapa es netamente de identificacion y valoracién del alcance predial. we| * El Instituto viene trabajando de la mano con los contratistas de obra con quienes realizamos una priorizacién de los inmuebles requeridos, con mayor urgencia en el Proyecto, con el fin de agilizar los procesos y no afectar los IMPACTO EN_ | cronogramas de obra establecidos. LA OBRA __ | ® Los proyectos estan condicionados a los recursos y como le indicaba anteriormente estos recursos son limitados y supeditados al cobro de mayores impuestos, que muchas veces no son muy bien aceptados por todos por lo que los Proyectos se tienen que ir ajustando a estos recursos. Es preciso sefialar la adquisicion de los inmuebles, la cual esta dada por los estudios y disefios del proyecto etapa en la cual se determinan los predios que se requieren para la ejecucién del proyecto. Igualmente previo a la adquisicién se debe contar con la reserva vial del proyecto, aprobada por parte de la Secretaria Distrital de Planeacién y otros insumos que son la base de todas las negociaciones como los registros topograficos que en pocas palabras es el plano del predio a ser adquirido en donde se describe las areas de terreno y construcci6n del predio; también se debe realizar un estudio de titulos, el cual permite establecer la titularidad y la situaci6n juridica del inmueble. PLANEACION Hay que aclarar que los trazados viales, es decir por Y donde van a pasar las vias estan dados por la Secretaria IORGANIZACION | de Pianeacién Distrital y una vez se toma la decision administrativa de construir la via el IDU realiza los estudios y los disefios en concordancia con dichos trazados establecidos. La ejecucién de los proyectos segtin las reservas viales son priorizadas segun la disposicién de recursos de la administracion distrital, ya que para la construccién de los proyectos los recursos son limitados; locual obligaarepensar en la ejecucién de los proyectos por fases, 0 etapas por lo cual se realiza una gradualidad en la adquisicion predial en concordancia del tramo que se va a ejecutar * Como le comentaba al inicio de la entrevista el IDU VaLores __ | cumple estrictamente las normas legales vigentes, la cual establece ademés del reconocimiento del valor comercial CANCELADOS | gel inmueble, se le reconoce un valor por lucro cesante y el POR LA ENTIDAD] dario emergente. MR. Tee...TIEMPOS EN LA ADQUISICION * Laadquisicion predial estaencaminada a una programacion que permita disponer de los predios requeridos para las| diferentes etapas de construccién del proyecto, con base} en los tiempos que establece la ley y que son los necesarios| para la enajenaci6n de los inmuebles; no obstante, muchas veces se presentan inconvenientes atipicos como problemas} de titularidad hipotecas sucesiones que imposibilitan al Instituto en la adquisicién gil de los predios lo que conlleva| en largos procesos de legalizacion que se ven reflejados en la ejecuci6n de obra. PROBLEMATICAS ENLA ADQUISICION * La agilidad en los procesos de adquisicién depende directamente de la calidad de los insumos suministrada por el consultor encargado de realizar los estudios y disefios esto quiere decir que casi todas las negociaciones que presentan demoras se dan porque el registro topografico que no refleja la realidad del inmueble que se estan adquiriendo como construcciones o areas que no fueron contempladas en el momento de la elaboracién y que conlleva a realizar las correcciones necesarias y por ende la modificacién de la oferta de compra por parte de la entidad modificando los plazos en la adquisicién. Laadquisicion predial estaencaminada auna programacion que permita disponer de los predios requeridos para las diferentes etapas de construccién del proyecto, con base en los tiempos que establece la ley y que son los necesarios para la enajenacion de los inmuebles sin embargo muchas veces se presentan inconvenientes atipicos como problemas de titularidad hipotecas sucesiones que imposibilitan al Instituto en la adquisici6n agil de los predios lo que conlleva en largos procesos de legalizacion que se ven reflejados en la ejecucion de obra. DESARROLLO Y BENEFICIO * Los proyectos siempre buscan satisfacer las necesidades de la comunidad donde se ejecutan no hay que desconocer | que ademas de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos mejorar la accesibilidad y desplazamientos también conllevan a una valorizacién los inmuebles aledafios a los: proyectos. Por lo tanto, la comunidad que se ve afectada es minima vs a los beneficios que trae para el desarrollo de la. ciudad con la ejecucién de la obra. Tabla No 3. Matriz categorial 4DIAGNOSTICO ANALISIS DE LAS ENCUENTAS REALIZADAS ALOS CONTRATISTAS * Se evidencia un problema grande en el desarrollo de la obra cuando no se ha adquirido en su totalidad los predios que se requieren para la ejecucién total del proyecto, puestos que estos generan atrasos en el proceso de ejecucién. + Este factor es determinante en la programacién de un proyecto porque alli se esta evidenciando el desarrollo. y la planeacién que se requieren para su cumplimiento. + Nosiempre se encuentra soluciones practicas para que la obra se desarrolle a satisfaccién y mas aun cuando este desarrollo depende de un factor determinante para Su progreso en este caso la adquisicién de un predio. * Se evidencia que existe un respaldo por parte de la entidad en el momento que el proyecto se vea afectado por la adquisicién de un predio, a lo que da lugar a buscar una solucién que sea beneficiosa para ambas partes. * En la ejecucién de un proyecto donde se vean afectados algunos predios de los cuales haya que adquiririos, se debe tener en cuenta que en ocasiones los predios suelen presentar problemas legales. * En ocasiones se puede estimar el precio de un area que se vea afectada por alguin proyecto a desarroliar, esto se considerar segtin en la zona donde esté ubicado el predio conforme al valor del metro cuadrado. * Las etapas de adquisicién de los predios para un proyecto no son extensas ya que los procesos que se realizan van encaminados al pronto desarrollo de la obra, solo se ven afectadas cuando se presentan problemas con los predios de indole legal. * En ocasiones se refleja inconvenientes con los propietarios a la hora de entregar el predio, ya que no quedan conformes con el precio que se les esté dando por la afectacién del inmueble. * Hay que teneren cuenta que la adquisicién de un predio esta determinada por la necesidad o por los problemas legales que este pueda presentar, ya que si un predio no presentan problemas legales las adquisiciones no presentan retrasos, conttario si presentara problemas legales ya que este podria tardas meses y hasta afios en su adquisicion. * Se refleja un respaldo por parte de la entidad en el momento de la adquisicién de un predio, en la parte técnica y juridica esto con el fin de obtener un buen desarrollo y ejecucion de la obra. ANALISIS DE LAS ENCUENTAS REALIZADAS A LOS PROPIETARIOS * Se puede observar si los propietarios al momento de tomar una decisién con relacién a la venta de su Propiedad, acuden a la informacién que maneja el respectivo ente el cual desea adquirir la propiedad brindandole una adecuada informacién y orientacién que les permita resolver las inquietudes presentadas. oe See * Este factor permite determinar si las personas estén de acuerdo con los precios que manejan las distintas entidades que pretenden comprar propiedades para el desarrollo de la ciudad. * Podemos observar si los propietarios al momento realizar una venta de su propiedad se encuentran respaldados en cuanto al bienestar de las personas que puedan pertenecer a un grupo familiar. *En el momento de proceder a realizar una negociacién Par parte de una entidad las personas se sienten mas seguras cuando la realiza la propia entidad, ya que existe un grado de temor cuando existen personas ajenas que se prestan a realizar dicha negociacién. * En cuanto a la normatividad que maneja las entidades que adquieren predios es importante tener dicha normatividad disponible al publico toda vez que esta informacién es importante para una persona que se encuentre en este proceso. + La informacién inicial en cuanto al proceso de adquisicién de predios es la mas importante ya que en su mayorfa las personas determinan la venta del predio con relacién a la informacién que sustente y respalde dicha venta. * Otro de los factores importantes que puede llegar a determinar la adquisicién de un predio es la buena atencién de los funcionarios encargados de brindar la informacién del proceso. * Este aspecto es importante tanto para propietarios, contratistas y entidades ya que este factor genera que los procesos permitan ejecutarse en tiempos dptimos sin perjudicar la parte monetaria de todas aquellas ‘obras que se ejecutan simultaneamente en la ciudad. * Cuando se estudia un proyecto las entidades interesadas en la adquisicién de predios deben realizar oportunamente la informacién a los propietarios brindando el agilizar dichos procesos. * Es importante que toda entidad que realiza adquisicién de predios cuente con toda la infraestructura, necesariamente rdpida, facil y oportuna que permita ‘obtener toda la documentacién necesaria para agilizar el proceso de venta del bien. ANALISIS CATEGORIAL DE LA ENTREVISTA REALIZADA A FUNCIONARIO DEL IDU * Normatividad: el Instituto de Desarrollo Urbano — IDU, en el cumplimiento de sus funciones debe cefirse con lo establecido en las leyes colombianas vigentes que establecen los procedimientos para la adquisicién de predios ya sea por enajenacidn voluntaria 0 por expropiacién administrativa, como son la ley 388 del 97, la ley 9 de 1997 y los decretos distritales 619 de 2000 y 204 de 2003 y la constitucién nacional * Impacto Social: el impacto que genera la construccién de una obra de infraestructura a la comunidad residente en un sector y en especial a los propietarios de los predios afectados, es analizado desde la etapa de la concepcién de los estudios y disefios del proyecto, donde se realiza una identificacién predial, igualmentedurante el proceso de adquisicién el IDU cuenta con el acompariamiento de trabajadores sociales que brindan apoyo a los propietarios. . Impacto de la Obra: segtin lo manifestado por el entrevistado, e! IDU esté realizando una priorizacion de los inmuebles requeridos con mayor urgencia en el Proyecto con el fin de agilizar los procesos y no afectar los cronogramas de obra establecidos, igualmente los Proyectos estan condicionados a recursos monetarios que son limitados. : Planeaci6n y Organizacién: la adquisicién de los predios esté dada por los estudios y disefios del Proyecto que deben contar con la reserva vial del Proyecto aprobada por parte de la Secretaria Distrital de Planeacién y los insumos que son la base de las. Negociaciones como los registros topograficos y los titulos el cual permite establecer la titularidad y la situacién juridica del inmueble, la ejecucién de los Proyectos segun las reservas viales son priorizadas ‘Seguin la disposicion de recursos de la administracién distrital, * Valores Cancelados por la entidad: los valores estan dado seguin el avalio realizado por lonjas inmobiliarias acreditadas, el cual corresponde al valor comercial de! inmueble, segin lo establecen las normas colombianas. + Tiempos en la Adquisicién: a diferencia de la Percepcion que tienen los propietarios los tiempos que toma el IDU para la adquisicién de los inmuebles esta dado por las leyes que regulan el proceso, donde el no cumplimento de estos podria acarrear para la entidad sanciones e incluso multas por dafios y perjuicios. *Problematicas en la Adquisicién: el principal problema esta dado en la calidad de los insumos suministrada Por el consultor ya que si el registro topogrdtico que No refieja la realidad del inmueble o dreas no fueron contempladas en el momento de la elaboracion y que conlleva a realizar las correcciones necesarias Y por ende la modificacién de la oferta de compra or parte de la entidad modificando los plazos en la adquisicién, igualmente muchas veces se presentan inconvenientes atipicos como problemas de titularidad hipotecas sucesiones que imposibilitan al Instituto en la adquisicién agil de los predios lo que conlleva en largos Procesos de legalizacién que se ven reflejados en la ejecucién de obra. +Desarrolloy Beneficios:los proyectos deinfraestructura buscan satisfacer las necesidades de la comunidad y el desarrollo de la ciudad, mejorando la calidad de vida de los ciudadanos mejorar la accesibilidad y los desplazamientos también conllevan a una valorizacién los inmuebles aledafios a los proyectos por lo tanto la Comunidad que se ve afectada es minima con respecto a los beneficios que trae. ANALISIS Una vez aplicados los principios y la metodologia de la investigacién descriptiva, se realiz6 un trabajo de campo con el cual se pretendié determinar si la disposicién de los predios requeridos para los proyectos es causa generadora de los retrasos de las obras que se adelantan a nivel del Distrito. Por tal raz6n, fue fundamental para nuestra investigacién, encuestar a los contratistas del Instituto de Desarrollo Urbano - IDU, y una vez tabulados los resultados de las encuestas realizadas, se confirmé que la adquisicién y disposicién de los predios requeridos incide directamente con los tiempos establecidos para la ejecucién de las obra, los cuales acarrean para el Distrito sobrecostos y problemas de indole legal, sin contar con las problematicas propias que genera la realizacién de proyectos en la comunidad aledafia a la obra. En ese orden, motivados en encontrar el porqué de esta problematica, se profundizé en la investigacién a fin de determinar los principales factores que generan las demoras en los procesos de adquisicién predial y al ser una negociacién un pacto entre dos partes vendedor — comprador, nos dimos en la tarea de conocer la apreciacién de los dos lados. Sobre la base de la metodologia de Ia investigacion descriptiva, se realizaron encuestas a propietarios de inmuebles que en la actualidad se encuentran llevando alguna clase de negociacién (enajenacién voluntaria 0 expropiacién administrativa) de sus predios los cuales son requeridos para los proyectos de obra que adelanta el Instituto de Desarrollo Urbano - IDU. Una vez, tabulados y analizados los resultados Obtenidos a través de las encuestas, se logré identificar que el principal problema desde el punto de vista de los propietarios consiste en la falta de informacién y Conocimientos sobre los proceso de adquisicién, igualmente la mayoria de los encuestados se presentaron insatisfechos con los valores que cancela la entidad por su predios. De igual forma, se realiz6 entrevista al coordinador de! grupo juridico de adquisicién predial de la Direccién Técnica de Predios del IDU, con el fin de conocer de los gestores de la adquisicién de inmuebles, su Posicién acerca de los problemas generados por las demoras en el proceso de adquisicién. Asi mismo, una vez realizada la entrevista y el andlisis de esta, se logré identificar que para los encargados de la adquisicién de los predios en el Instituto de Desarrollo Urbano ~ IDU, el principal problema esta dado por la calidad de los insumos requeridos para la compra, principalmente los registros topogréticos y los estudios de titulos, los cuales son la base de todas las negociaciones, ya que por presentar errores 0 no contemplar las construcciones reales existentes en los inmuebles se deben modificar las ofertas de compras y por lo cual se debe reiniciar el proceso y aplicar los, tiempos dados por las leyes para los procesos de adquisicién pre llEstos productos, son elaborados por los contratistas de consultoria, quienes son los encargados de realizar los estudios y disefios de los proyectos e igualmente la identificacién de los predios requeridos y las areas que deben ser adquiridos de estos; contratos que cuentan con una interventoria quienes deben contar con especialistas prediales para la elaboracién y aprobacién de los insumos requeridos para la adquisicién. Asi las cosas, se puede concluir que los resultados arrojados una vez realizada la investigacién encaminada a determinar el origen de los problemas generados por la gestion de adquisicién el cual afecta directamente los cronogramas de obra estan dados principalmente en dos segmentos: * Propietarios de los predio: para estos, el principal problema desde el punto de vista consiste en Ia falta de informacién y conocimientos sobre los proceso de adquisicién, adicionalmente la mayoria presentan insatisfaccién con los valores que cancela la entidad Por su predios. * Para la entidad: para el IDU la calidad de los insumos (registro topograficos y estudios de titulos) es el principal problema en los proceso de adquisicién, desde la concepcién del proyecto en su fase de disefio los estudios técnico-juridicos no adecuados generar conflictos en las adquisicién que se reflejan en retazos en el proceso de la gestién predial CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES La gestion predial, comprende la agilidad para yoner de los suelos requeridos para la ejecucién de los proyectos de infraestructura en la ciudad que estan a cargo del Instituto de Desarrollo Urbano — IDU Al estudiar y analizar la situacién actual referente al Sistema Predial de la ciudad podemos observar que es necesario e importante dar a conocer toda la informacién que competa con el sistema predial a las partes que estén involucradas en los procesos de adquisicién de predios. Permitiendo que una vez conocida la informacion se puedan realizar la obras. optimizando los tiempos de ejecucién establecidos en obra. En cuanto a los problemas que se presentan en la ‘compra de inmuebles/predios se debe perfeccionar lo establecido por la ley seguir los pasos establecidos de acuerdo a la clasificacién que le corresponda dandole prioridad a estos inmuebles/predios permitiendo que un proceso de construcciones pueda ejecutar sin ningun problema legal en cuanto a la adquisicién de los mismos. Al decir que dicha gestién es un factor determinante en la ejecucién de los proyectos de obra, estamos reconociendo su trascendencia y su relacién directa con los cronogramas de obras que al fallar en su sincronizacién es la principal causa generadora de los retrasos de las obras que se adelantan a nivel de! Distrito. Igualmente, al estudiar la situacién actual referente al sistema de adquisicién predial que adelanta la entidad, ‘se logro reconocer que la problematica se origina con la misma concepcién del proyecto, la baja calidad de los insumos prediales (registros topograficos y estudios de titulos) requeridos para el proceso de adquisicion y la falta de informacién a los propietarios de los inmuebles afectados, repercuten en el proceso de adquisicién generando los conocidos retrasos en la ejecucién de las obras muy frecuentemente nombrados por los medios de comunicacién. En virtud de lo anteriormente descrito, vemos la necesidad de establecer un mecanismo tendiente ‘a volver mas eficaz y efectivo el proceso de la gestién predial, por lo cual, se elaboro un instructivo encaminado a esclarecer todas las dudas por parte de los propietarios al momento tener que vender sus inmuebles al IDU, en el cual se especifica los diversos Panoramas de adquisicién y perfeccionamiento de la ‘compra. Es recomendable que dicho instructivo se dé a conocer en las reuniones de socializacién de los proyectos en su etapa de disefio con el fin de buscar minimizar los inconvenientes que se presentan en la etapa de adquisicién y asi contar con mayores tiempos a favor de los propietarios de los inmuebles para la solucién de inconvenientes legales y no afectar los cronogramas de obras en ejecucién. BIBLIOGRAFIA [1] ARISTOTELES, Etica a Nicomaco, Espasa Calpe, México D.C. 1946. [2] COLOMBIA. CODIGO CIVIL., Articulo 669. Bogota: Legis, 2008. [2] COLOMBIA. ALCALDIA MAYOR DE BOGOTA. Decreto Distrital 619 de 2000, Diario Oficial No 43.969, de 11 abril de 2000. {3} COLOMBIA. ALCALDIA MAYOR DE BOGOTA. Decreto Distrtal 204 de 2003. [4] COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley 9 de 1989, Diario Oficial No. 38.650, del 11 de enero de 1989. [5] COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA Ley 388 de 1997, Diario Oficial No. 43.091, de 24 de julio de 1997. [6] COLOMBIA. 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