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CENTRO DE TECNOLOGIA – CT
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
JOÃO PESSOA
2012
AÍAS SANTINO DE LIMA
JOÃO PESSOA
2012
AÍAS SANTINO DE LIMA
Área de concentração:
Data da defesa:
Resultado: _____________
BANCADA EXAMINADORA:
___________________________________________________________________
Prof.Msc. Ubiratan Henrique Oliveira Pimentel
___________________________________________________________________
Prof. Dr. Laudelino de Araújo Pedrosa Filho
___________________________________________________________________
Prof.Msc. Clóvis Dias
Aos meus pais e irmão por se fazerem
presentes em todos os momentos da minha
vida, me apoiando e me amando
incondicionalmente.
AGRADECIMENTOS
The current growth of civil building trade occurs due to urban and
consequently financial development of society and it is related to it by the fact that, in
this context, the holding realties represents showiness of high monetary poise and
demonstration of economic ascension. This paper discuss the development of an
appraisal done about a residential building which is localized at Bessa district in the
city of João Pessoa-PB, and it intends through such research to show a model of
evaluation for residential ventures directed to the city of João Pessoa, using thereby
the most proper methodology, beyond divulging certain agencies that provide
relevant data to study the local market, considering that even with the existing rules
there is a perceived difficulty of professionals about the application of some
standards for evaluating given that they vary according to local and regional
characteristics, necessitating the creation of a proper normalization to every city and
region. For city of João Pessoa also will develop an analysis of the real estate growth
in its main neighborhoods, real estate market research, beyond the budgets
presented, which have as a data source agencies regiment place, in order to
enhance the quality the study developed.
semi-enterrado
Pilotis e Mezanino
1.0 INTRODUÇÃO 16
1.1 Apresentação do tema 16
1.2 Estruturação do trabalho 17
2.0 OBJETIVO 19
2.1 Objetivo geral 19
2.2 Objetivo específico 19
3.0 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 20
3.1 Avaliação de imóveis urbanos 22
3.1.1 Atividades Básicas 23
3.1.1.1 Atividades Preliminares 23
3.1.1.2 Reconhecimento da documentação 23
3.1.1.3 Vistoria do imóvel avaliando 24
3.1.1.4 Coleta de dados 24
3.1.1.5 Escolha da metodologia 24
3.1.1.6 Tratamento dos dados 25
3.1.1.7 Identificação do valor de mercado 25
3.1.2 Avaliação de Terrenos 25
3.1.3 Avaliação de Benfeitorias 28
4.0 METODOLOGIA 34
4.1 Procedimentos metodológicos 34
4.1.1 Avaliação do Terreno 35
4.1.2 Avaliação das Benfeitorias 36
4.1.3 Análise Comparativa de Custo 38
4.1.4 Elaboração do Laudo de Avaliação 38
4.1.5 Avaliação Mercadológica do Custo da Construção Civil 39
5.0 ESTUDO DE CASO 40
5.1 Apresentação do imóvel 40
5.1.1 Caracterização do Terreno 43
5.2 Pesquisa Mercadológica de Terrenos 43
5.3 Avaliação do Terreno 47
5.4 Avaliação das Benfeitorias 51
5.5 Análise Comparativa de Custo 68
6.0 LAUDO DE AVALIAÇÃO 70
7.0 AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DO CRESCIMENTO 77
DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO NO BAIRRO DO
IMÓVEL AVALIADO
8.0 CONCLUSÃO 81
9.0 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 82
APÊNDICES:
Projetos Arquitetônicos
Projeto Elétrico
Projeto Hidro-sanitário
ANEXOS:
Projetos Arquitetônicos
Projeto Elétrico
Projeto Hidro-sanitário
1.0 INTRODUÇÃO
1.1 Apresentação do Tema
Responsável por uma boa parte dos valores apresentados nas análises
econômicas, o desenvolvimento urbanístico teve um crescimento consideravelmente
amplo nas ultimas décadas promovendo o lançamento de empreendimentos ligados
à construção civil que vem se apresentando cada vez mais constante, tendo em
vista o crescimento da demanda no mercado imobiliário.
No entanto, ainda existe uma grande polêmica e dificuldades por parte dos
engenheiros, no que tange a precisão dos resultados das avaliações. Mesmo diante
das recomendações das normas é grande a divergência dos resultados, devido a
variâncias de parâmetros estatísticos para estimativa de valores, apresentadas por
17
Na cidade de João Pessoa não existe legislação local que se relacione com o
assunto abordado, e todas as atividades avaliatórias realizadas estão baseadas em
recomendações da norma NBR 14653, partes 1, 2, 3 e 4 da ABNT e de normas de
órgãos de estados próximos, em casos que se enquadrem em situações
semelhantes.
2.0 OBJETIVO
importantes, que não podem ser individualizados diretamente, visto que não são
transacionados separadamente, mas apenas em conjunto e em quantidades fixas (em
“pacotes”). Em certo sentido, os valores dos imóveis podem ser compreendidos como
médias ponderadas dos atributos que os compõem, sendo que os pesos (os coeficientes
das equações) podem ser interpretados como preços implícitos destes atributos. Assim, é
necessário inicialmente encontrar estes pesos para que se possa realizar a ponderação dos
atributos dos imóveis em estudo e finalmente obter estimativas para o valor de mercado
destes imóveis, chamados no meio técnico de “avaliandos”.” (GONZÁLEZ e FORMOSO,
2000, apud STIVANIN,2009).
condições de mercado, pelo melhor preço que lhe possam oferecer, após um marketing
adequado.”
Logo, faz-se necessário um trabalho preciso acerca do imóvel avaliando para
acertar uma negociação agradável para ambos os negociantes.
(D’Amato, 2007, p.96) cita que: “Os diversos usos em um terreno urbano são
determinados também por legislações específicas municipais (Plano Diretor e Uso e
ocupação do solo), e se referem à moradia; ao comércio; prestação de serviços
públicos com educação, cultura, saúde, segurança.”
Estes fatores devem ser multiplicados pelos preços unitários de cada amostra
da pesquisa para correção de seu valor de mercado.
Nº de
Sigla Nome/ Descrição
Pavimentos
R1-B 1
Residencial unifamiliar padrão baixo
Residendial unifamiliar padrão
R1-N 1
normal
R1-A 3
Residencial unifamiliar padrão alto
RP1Q Residencial unifamiliar popular 1
Residencial multifamiliar - Projeto Térreo + 4
PIS
interesse social tipo
Residencial multifamiliar - Prédio Térreo + 3
PP-B
popular padráo baixo tipo
Rresidencial multifamiliar - Prédio Pilotis + 4
PP-N
popular padrão normal tipo
Residencial multifamiliar padrão Térreo + 7
R8-B
baixo tipo
Residencial multifamiliar padrão Pilotis + 8
R8-N
normal tipo
Pilotis + 8
R8-A
Residencial multifamiliar padrão alto tipo
Residencial multifamiliar padrão Pilotis + 16
R16-N
normal tipo
Pilotis + 16
R16-A
Residencial multifamiliar padrão alto tipo
Térreo + 8
CSL-8
Edifício comercial com lojas e salas tipo
Térreo + 16
CSL-16
Edifício comercial com lojas e salas tipo
Edifício comercial com lojas e Térreo + 8
CAL-8
andares livres tipo
Galpão industrial com área
GI administrativa, 2 wc, 1 vestiário e 1 1
depósito
valores de mercado, com adequação para cada estado, disponível no site da Caixa
Econômica Federal.
4.0 METODOLOGIA
Com a pesquisa de mercado realizada, fez-se uma triagem prévia dos imóveis
que mais se assemelhavam com o que se deseja avaliar, e eliminou-se as amostras
que apresentam muita disparidade de valores.
Onde:
O valor orçado para as benfeitorias será o somatório total dos valores dos
serviços executados na obra, segundo as composições do SINAPI.
Solicitante:
Proprietário:
Objeto da Avaliação:
o Localização
Objetivo da Avaliação:
Fundamentação da Avaliação:
Metodologia
o Terreno
o Edificação
o Fatores utilizados:
39
Características do imóvel:
o Acesso e infraestrutura:
o Lotes:
o Prédio Residencial:
Determinação do valor do imóvel:
o Determinação do valor do terreno:
o Determinação do valor das benfeitorias:
o Valor do imóvel:
Valor Final:
Anexos:
Fachada Leste
Fachada Sul
8 239193 Bessa T8 Av. Afonso Pena Oport 1 15 32 480 520.000,00 1.083,33 04/09/2011 3247-4470/ 3043-6141/ 8861-1667
R. Francisco Leocádio Ribeiro Coutinho (Próx. Ao Bessa
9 342173 Bessa T9 Shopping) 1 28 50 1400 1.400.000,00 1.000,00 04/09/2011 GIL 3246-0707/ 9610-0808
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-
10 240184 Bessa T10 Av. Fernando Luiz Henrique 1 84 30 2520 2.100.000,00 833,33 04/09/2011 9580/ 9983-2990
IMOBILIÁRIA PIONEIRA 3241-8727/
11 403607 Bessa T11 R. Coate Marcos Afonso (Por trás do Pio XI) 0 32 46 1472 1.200.000,00 815,22 22/04/2012 8899-0197
12 388872 Bessa T12 Av. argemiro de Figueiredo (próx. Ao Iate club) 1 15 50 750 1.800.000,00 2.400,00 22/04/2012 Rosemildo 9981-4301/ 8898-7037
www.gilimoveispb.com.br/ Gil
13 385801 Bessa T13 Próx. Ao bar de ornaldo, entre a BR e a praia 1 12 30 360 180.000,00 500,00 22/04/2012 3246-0707/ 9610-0808
R. Moacir Rocha Mendonça (Olhando para a lateral do
14 385798 Bessa T14 Shopping Caiçara) 0 0 900.000,00 #DIV/0! 04/03/2012 GIL 3246-0707/ 9610-0808
CLEMENTINO EMP. 3221-2568/ 8868-
15 396446 Bessa T15 Rua Norberto de Castro Nogueira (na 3ª quadra da praia) 1 12 30 360 450.000,00 1.250,00 15/04/2012 4235
16 397119 Bessa T16 Próx. Ao Bessa Shopping 1 12 30 360 220.000,00 611,11 15/04/2012 8822-2815
17 387173 Bessa T17 Próx. A pista do Superbox 0 12 30 360 180.000,00 500,00 18/03/2012 8705-8011/ 9947-7698
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-
18 240216 Bessa T18 Mareachal Herles da Fonseca 1 26 30 780 230.000,00 294,87 20/11/2011 9580/ 9983-2990
19 351902 Bessa T19 Prox. A Sorveteria Zero Grau 1 12 30 360 220.000,00 611,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1799
20 351897 Bessa T20 Próx. Ao Clube dos Médicos 1 35 30 1050 950.000,00 904,76 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1800
21 334415 Bessa T21 na Av. do Hiper-Bompreço 1 1050 1.100.000,00 1.047,62 20/11/2011 8771-1005/ 8614-1814
22 351900 Bessa T22 Próx. Ao Mercado Público do Bessa 12 30 360 130.000,00 361,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1799
MORAES CORRETOR 8717-5680/
23 339856 Bessa T23 Vizinho ao Aeroclub 1 24 30 720 600.000,00 833,33 06/11/2011 3042-3340
24 227584 Bessa T24 Prox. Ao retão, entre o sup. Rabelo e o Shopping Manaíra 1 14 30 420 500.000,00 1.190,48 11/09/2011 FREITAS 3246-4301/ 8890-2522
Localização de Terrenos
Das tais amostras, apresentadas anteriormente, foi feita uma triagem com
eliminação de algumas amostras, devido discrepâncias de valores unitários
relacionados a algumas características influentes.
Segue planilha com amostras resultantes e valor médio unitário para terrenos
localizados no bairro do Bessa, em condições parecidas com o avaliando.
48
Estimativa do valor do Terreno segundo média de valores apresentados para terrenos nas proximidades (MÉTODO COMPARATIVO DIRETO)
8 239193 Bessa T8 Av. Afonso Pena Oport 1 15 32 480 520.000,00 1.083,33 04/09/2011 3247-4470/ 3043-6141/ 8861-1667
R. Francisco Leocádio Ribeiro Coutinho (Próx. Ao Bessa
9 342173 Bessa T9 Shopping) 1 28 50 1400 1.400.000,00 1.000,00 04/09/2011 GIL 3246-0707/ 9610-0808
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-
10 240184 Bessa T10 Av. Fernando Luiz Henrique 1 84 30 2520 2.100.000,00 833,33 04/09/2011 9580/ 9983-2990
IMOBILIÁRIA PIONEIRA 3241-8727/
11 403607 Bessa T11 R. Coate Marcos Afonso (Por trás do Pio XI) 0 32 46 1472 1.200.000,00 815,22 22/04/2012 8899-0197
CLEMENTINO EMP. 3221-2568/ 8868-
15 396446 Bessa T15 Rua Norberto de Castro Nogueira (na 3ª quadra da praia) 1 12 30 360 450.000,00 1.250,00 15/04/2012 4235
16 397119 Bessa T16 Próx. Ao Bessa Shopping 1 12 30 360 220.000,00 611,11 15/04/2012 8822-2815
17 387173 Bessa T17 Próx. A pista do Superbox 0 12 30 360 180.000,00 500,00 18/03/2012 8705-8011/ 9947-7698
19 351902 Bessa T19 Prox. A Sorveteria Zero Grau 1 12 30 360 220.000,00 611,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1799
20 351897 Bessa T20 Próx. Ao Clube dos Médicos 1 35 30 1050 950.000,00 904,76 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1800
MORAES CORRETOR 8717-5680/
23 339856 Bessa T23 Vizinho ao Aeroclub 1 24 30 720 600.000,00 833,33 06/11/2011 3042-3340
24 227584 Bessa T24 Prox. Ao retão, entre o sup. Rabelo e o Shopping Manaíra 1 14 30 420 500.000,00 1.190,48 11/09/2011 FREITAS 3246-4301/ 8890-2522
Área do terreno que se deseja avaliar (m²): 840,00 Valor Unitário médio (R$) 839,71
Valor do Terreno (R$): 705.353,93
No entanto, deve-se fazer uma correção dos custos unitários das amostras
pesquisadas segundo os fatores de correção para obtenção da avaliação correta.
fator de fonte foram adotados valores iguais para todas as amostras de 0,9,
considerando que os todos os imóveis pesquisados estavam em oferta de
venda.
fator de equivalência será de valor igual a 1,00, considerando que todos os
imóveis pesquisados possuem características estritamente semelhantes ao
avaliando.
fator de área foi variável para cara amostra, conforme orientações
apresentadas no capítulo 4 deste.
fator de transposição também será de valor igual a 1,00 para todas as
amostras, tendo em vista que todos os imóveis se localizam no mesmo bairro
e não existem variâncias no valor de imóveis dentro deste mesmo bairro.
Foi feito uma vistoria minuciosa das etapas construtivas, materiais e serviços
relacionados à execução do empreendimento, no intuito de produzir um orçamento
detalhado com todas as fases da construção, segundo recomendações da norma
NBR 14653-2.
levando em conta que esta etapa possui peso bastante considerável no valor do
orçamento, e que uma descrição indevida desses materiais poderia acarretar em um
acréscimo ou diminuição do valor real do imóvel. Seguem planilhas de
especificações dos materiais de acabamento da obra.
53
PAVIMENTO SEMI-ENTERRADO
AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO
PAVIMENTO PILOTIS/MEZANINO
AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO
PAVIMENTO TIPO
AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO
Cerâmica PEI-IV, marca Reboco com pintura pva Reboco com pintura pva
ESCADA 10,66 14,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa látex sobre massa
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Reboco com pintura pva
Pintura PVA látex sobre
CIRCULAÇÃO 13,39 34,60 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre Pintura PVA látex sobre
SALA DE ESTAR/JANTAR 52,62 49,62 Elizabeth, Pamesa, Eliane,
massa corrida forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre Pintura PVA látex sobre
QUARTOS 67,44 88,62 Elizabeth, Pamesa, Eliane,
massa corrida forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Cerâmica PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre
WC's 30,86 77,16 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca CecrisaPEI-IV,
Cerâmica ou Incefra
marca
Pintura PVA látex sobre
COZINHA 30,3 35,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca CecrisaPEI-IV,
Cerâmica ou Incefra
marca
Pintura PVA látex sobre
ÁREA DE SERVIÇO 7,76 16,00 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
Incefra CecrisaPEI-III,
Cerâmica ou Incefra
marca
Cerâmica PEI-IV, marca Pintura PVA látex sobre
VARANDA 17,46 25,76 Elizabeth, Eliane, Atlas,
Elizabeth ou Pamesa forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou
Cerâmica PEI-IV, marca Incefra
Pintura PVA látex sobre Pintura PVA látex sobre
QUARTO DE EMPREGADA Elizabeth, Pamesa, Eliane,
massa corrida forro de gesso
2,80 10,00 18,00 Porto Belo, Cecrisa ou
Incefra
Planilha 07 - Fonte: Do autor
56
COBERTA
AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO
CASA DE MÁQUINA 2,80 13,69 16,50 Cimentado Reboco com pintura pva Concreto aparente
CAIXA D'ÁGUA 13,69 16,50 Concreto impermeabilizado látex
Concreto Concreto
2,00
impermeabilizado impermeabilizado
FACHADA
MATERIAIS PAREDE
Cerâmica PEI-III, marca Elizabeth, Eliane, Atlas, Porto Belo, Cecrisa ou Incefra
Planilha 08 - Fonte: Do autor
57
1. MÃO DE OBRA
1.1 Servente h 2,73
1.2 Carpinteiro de formas h 3,59
1.3 Operador de máquinas e equipamentos h 5,29
1.4 Pedreiro h 3,59
1.5 Ajudante h 2,73
1.6 Operador de betoneira (caminhão) h 5,02
1.7 Ajudante de carpinteiro h 2,96
1.8 Armador h 3,59
1.9 Telhadista h 3,59
1.10 Gesseiro h 3,59
1.11 Eletricista ou oficial eletricista h 3,59
1.12 Encanador ou bombeiro hidráulico h 3,59
1.13 Ajudante de encanador h 3,01
1.14 Pintor h 3,59
1.15 Estucador h 3,59
1.16 Ajudante de pedreiro h 2,96
1.17 Marmorista/graniteiro h 3,59
1.18 Motorista de caminhão e carreta h 5,45
1.19 Azulejista ou ladrilhista h 3,59
1.20 Serralheiro h 3,59
1.21 Vidraceiro h 3,59
1.22 Carpinteiro de esquadria h 3,59
1.23 Ajudante instalador hidráulico h 3,01
1.24 Auxiliar de encanador ou bombeito hidrulico h 2,73
1.25 Montador h 4,77
2. MATERIAIS
2.1 Peça de madeira lei 1A qualidade 2,5 X 7,5cm (1 X 3") não aparelhada m 4,27
Placa de obra (identificação) para construção civil em chapa galvanizada
2.2 num 22 (não inclui colocação) m² 108,00
2.3 Prego de aço 18 X 30 kg 6,99
2.4 Peça de madeira 3A/4A qualidade 7,5 x 7,5 cm (3x3) m 5,53
2.5 Areia Média m³ 40,00
2.6 Pedra Britada Nº 2 ou 25 mm m³ 85,00
2.7 Cimento Portland comum CP I- 32 kg 0,41
2.8 Arame recozido 18 BWG - 1,25 mm - 9,60 g/m kg 8,24
2.9 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 x 23 cm (1x9")N m 4,47
2.10 Óleo Diesel l 1,97
2.11 Graxa kg 10,77
2.12 Óleo lubrificante para motores de equipamentos pesados l 9,00
2.13 Pedra Britada Nº 1 ou 19 mm m³ 88,00
2.14 Aço ca-50 6,3 a 12,5 mm kg 4,34
2.15 Aluguel de bombeamento concreto c/ bomba reboque ou estacionaria m³ 30,00
2.16 Arame galvanizado sem revestimento, 14bwg (2,1 mm) - 0,026kg/m kg 8,74
58
2.117 Eletroduto PVC flexível corrugado 20mm tipo TIGREFLEX OU EQUIV m 1,11
Cabo de cobre isolamento anti-chama 450/750V 6mm², TP PIRASTIC
2.118 PIRELLI OU EQUIV m 2,35
2.119 Caixa PVC octogonal - 4" und 3,35
2.120 Disjuntor termomagnetico monopolar 30A und 9,00
2.121 Disjuntor termomagnetico monopolar 40A und 10,94
2.122 Disjuntor termomagnetico tripolar 100A und 72,37
2.123 Extintor de incendio c/ carga de agua pressurizada AP 10L und 138,75
2.124 Extintor de incendio c/ carga gas carbonico CO2 6KG und 490,58
Bucha nylon S-8 c/ paraf rosca soberba aço zincado cab chata fenda
2.125 simples 4,8 X 75mm und 0,45
Adaptador em latão p/ instalação predial de combate a incendio engate
2.126 rapido 2 1/2" X rosca interna 5 fios 2 1/2" und 52,83
Caixa de incendio/abrigo de mangueiras em chapa sae 1020 laminada a
frio, porta c/ ventilação e visor suporte 1/2 lua p/ mang, de embutir,
2.127 inscr. Incendio 75 X 45 X 17cm und 188,24
Esguicho em latão jato solido p/ instalação predial combate a incendio
2.128 engate rapido 1 1/2" X 13mm und 39,28
2.129 Mangueira de incendio c/ capa simples tecida fio poliester tubo int und 200,00
borracha sint
Redução fixaABNT
tipo TP 1 p/ inst
STORZ PR,p/comp
latão inst.c/Predial
uniões ecombate
empat int
a latão c/
incendio
2.130 engate rapido 2.1/2" X 1.1/2" und 79,97
Registro ou válvula globo angular de latão, 45 graus, D = 2 1/2", para
2.131 hidrantes em instalação predial de incêndio und 150,00
Luminaria calha sobrepor em chapa aço c/ 1 lampada fluorescente 20W
2.132 (completa, incl. Reator part rapida e lampada) und 29,00
2.133 Registro gaveta 2.1/2" bruto latão ref 1502-B und 134,03
2.134 Cap PVC c/rosca p/agua fria predial 2 1/2" und 8,75
Valvula retenção vertical bronza (PN-16) 2 1/2" 200PSI - extremidades
2.135 c/ rosca" und 93,26
2.136 Hidrometro 1,5 M3/H und 78,74
2.137 Estopa ou corda alcatroada p/ junta de tubos concreto/ceramico kg 2,95
2.138 Valvula de esfera em bronze ref 1552-B 1" bruta und 29,16
2.139 Valvula pé c/ crivo bronze 1 1/2" und 50,85
2.140 Automatico de boia superior 10A/250V und 30,00
Adaptador PVC soldável c/ flanges e anel de vedação p/ caixa d' agua
2.141 40mm 11/4" und 17,49
2.142 Adesivo PVC frasco c/ 850G und 19,35
2.143 Solução limpadora frasco plastico c/ 1000cm³ und 22,92
2.144 Fita veda rosca em rolos 18mmX25m und 3,45
2.145 Registro gaveta 1.1/4" REF 1509-C - c/ canopla acab cromado simples und 62,28
2.146 Adaptador PVC soldável curto c/ bolsa e rosca p/ registro 32mm X 1" und 1,11
2.147 Registro gaveta 1" REF 1509-C - c/ canopla acab cromado simples und 40,94
2.148 Tijolo ceramico maciço 5 X 10 X 20cm und 0,20
2.149 Peça de madeira 3A/4A qualidade 2,5 X 5cm não aparelhada m 1,75
2.150 Caixa sifonada PVC 100 X 100 X 50mm c/ grelha redonda branca und 8,09
2.151 Junta plastica de vedação - bisnaga 250G kg 20,15
2.152 Vaso sanitário sifonada c/caixa acoplada louça branca - padrão médio und 143,26
Parafuso niquelado p/ fixar peça sanitária - incl porca cega, arruela e
2.153 bucha nylon S-10 und 7,54
2.154 Tampo plastico standard p/ vaso sanitário und 15,90
2.155 Engate ou rabicho flexivel plastico (PVC OU ABS) branco 1/2" X 30cm und 2,31
2.156 Valvula em plastico branco 1" sem unho c/ ladrão p/ lavatório und 2,16
2.157 Marmore branco polido p/ bancada e = 3cm m² 296,38
2.158 Torneira cromada 1/2" ou 3/4" REF 1193 p/ lavatório - padrão popular und 26,45
Lavatório/cuba de sobrepor oval louça branca 50 X 55cm ou equiv - c/
2.159 ladrão - padrão alto und 32,88
2.160 Sifão plástico p/ lavatório/pia tipo copo 40 mm und 7,14
61
2.161 Engate ou rabicho flexível em metal cromado 1/2" x 30cm und 15,15
2.162 Aparelho misturador cromado p/ bide c/ ducha CJ 217,78
2.163 Chuveiro eletrico comum plastico TP ducha 110/220V und 25,95
2.164 Fita veda rosca em rolos 18mmX50m und 6,55
2.165 Pia aço inoxidavel 200 X 60cm c/2 cubas und 242,56
2.166 Talha manual 2T und 898,27
2.167 Nipel ferro galv rosca 1" und 3,30
2.168 União ferro galv rosca 1" und 12,14
2.169 Luva redução ferro galv rosca 1" X 3/4" und 3,82
Caixa de passagem N 4 padrão TELEBRAS dim 60 X 60 X 12cm em chapa
2.170 de aço galv und 87,89
2.171 Aço CA-50 1/4" (6,35 mm) kg 4,46
2.172 Gasolina comum l 3,45
2.173 Graxa kg 10,77
2.174 Bloco vedação concreto 10 X 20 X 40cm und 1,23
2.175 Bucha redução ferro galv rosca REF. 3/4"X1/2" und 1,86
2.176 Cap ou tampão ferro galv rosca 1/2" und 1,37
2.177 Joelho ferro galv 90G rosca 1/2" und 1,89
2.178 Luva ferro galv rosca 1/2" und 1,74
2.179 Luva ferro galv rosca 3/4" und 2,55
2.180 Nipel ferro galv rosca 1/2" und 1,37
2.181 Nipel redução ferro galv rosca 1/2" X 1/4" und 1,37
2.182 Tê ferro gakvanizado 90G 1/2" und 2,47
2.183 Tê ferro galvanizado 90G 3/4" und 3,75
Tubo aço galv c/ costura din 2440/NBR 5580 classe média DN 1/2"
2.184 (15mm) e = 2,65mm - 1,22KG/M m 8,32
2.185 União ferro galv rosca 1/2" und 7,75
2.186 Valvula de esfera em brinze REF 1552-B 1/2" bruta und 17,79
2.187 Registro ou regulador p/ gas cozinha marca aliança REF 76506/1 und 11,93
2.188 Lixa p/ parede ou madeira und 0,28
2.189 Massa corrida a base latex PVA l 3,03
2.190 Tinta latex PVA l 11,60
2.191 Lixa p/ ferro und 1,26
2.192 Tinta esmalte sintético alto brilho l 17,03
2.193 Tinta acrílica para piso l 10,05
2.194 Fita crepe em rolos 25mmX50m und 4,26
2.195 Verniz sintético brilhante gl 43,31
2.196 Acido muriático (solução ácida) l 2,44
2.197 Conjunto moto-bomba schneider bc-91s ou similar, motor 1 cv, monofásico, hmund
= 14 a 26 m, q = 2,5 a 7,0
825,63
m3/h
2.198 Chave magnética p/motor 3cv-220v und 78,50
2.199 Massa para vidro kg 2,67
2.200 Vidro temperado incolor 6mm m² 100,25
3. EQUIPAMENTOS
Escavadeira hidráulica diesel 92CV CAPAC 0,78m³ incluindo operador -
3.1 com 3 braços articulados braço intermediário ajustável em 3 posições h 146,37
3.2 Betoneira 320L diesel 5,5HP s/ carregador mecânico h 2,70
3.3 Betoneira 320L elétrica trifásica 3HP c/ carregador mecânico h 2,10
3.4 Betoneira 580L elétrica trifasica 7,5HP c/ carregador mecanico h 3,00
Veiculo comercial leve - capacidade de carga até 700 KG com motor a
3.5 gasolina TIPO VW-SAVEIRO OU SIMILAR h 8,78
3.6 Máquina elétrica p/ polimento de piso h 2,80
PLANILHA ORÇAMENTÁRIA
2048,96
LOCAL DA OBRA CUSTO TOTAL: CUSTO/m²:
RUA NOBERTO DE CASTRO NOGUEIRA 2.845.648,17 1388,83
6.1 73928/002 Chapisco traco 1:3 (cimento e areia), espessura 0,5cm, preparo manual m² 9.930,68 4,03 40.020,64
6.2 5990 Emboço traço 1:2:11(CIMENTO, CAL E AREIA), espessura 2,0CM, preparo m² mecânico 9.930,68 16,81 166.934,73
Emboço Paulista (MASSA UNICA) traço 1:2:9 (CIMENTO, CAL E AREIA),
6.3 73927/007 espessura 2,0 cm m² 5.694,54 18,07 102.900,34
Ceramica esmaltada em paredes 1a, pei-4, 20x20cm, padrao medio,
6.4 73912/001 fixada m² 4.236,14 28,19 119.416,79
Contrapiso em argamassa traco 1:3 (cimento e areia), interno sobre
6.5 73919/005 laje, aderido, espessura 2,5cm, preparo mecanico m² 1.689,84 20,79 35.131,77
O novo valor orçado será o valor geral da obra atual, subtraído dos valores de
equipamentos e dividido por 1,15, que é a representação do BDI.
70
3.1 Localização
O imóvel está localizado na rua Norberto de Castro nogueira, s/n, quadra 040,
lotes 0438 e 0454 do bairro do Bessa na cidade de João Pessoa PB. E está limitado
em suas extremidades por outros lotes.
6.0 Metodologia:
6.1 Terreno
6.2 Edificação
7.2 Lotes
Formato - Irregular
75
Topografia – Plana
7.3 PrédioResidencial
Pé direito –2,80 m
Características Construtivas
Onde:
Responsável técnico:
_______________________________
Eng. Civil:AíasSantino de Lima
CREA PB: 3636-3
78
2.900,00
nov/10 fev/11 jun/11 set/11 dez/11 abr/12
880
y = -0,000x2 + 24,44x - 50225
860
R² = 0,826
840
nov/10 fev/11 jun/11 set/11 dez/11 abr/12
8.0 CONCLUSÃO
Por fim, pode-se concluir que o laudo de avaliação exposto neste trabalho
apresenta uma das formas precisas de avaliação de imóveis, tendo em vista o
estudo mais aprofundado do empreendimento para desenvolvimento do orçamento
detalhado, conferindo também valores de Bonificações, Leis sociais e lucros,
aplicáveis em situações reais do mercado da construção civil e imobiliário, além da
análise comparativa direta de lotes na região para estipulação do valor do terreno.
82
http://www.sindusconjp.com.br/indicadores/indicadores.jsp
http://www.estimativa.com.br/metodologia_de_c%C3%A1lculo_de_bdi.htm
http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programa_des_urbano/SINAPI/index.asp
http://www.fag.edu.br/professores/ronaldpd/1-Aula%201-Civil-
Avalia%E7%F5es%20e%20Per%EDcias.pdf – Aula de Avaliação e Perícia
http://www.otis.com/site/pt/Pages/default.aspx
PLANILHA ORÇAMENTÁRIA
3. FUNDAÇÃO 11.200,85
3.1 73981/002 Lastro de concreto magro 1:4:8, espessura 5 cm, preparo mecânico m² 37,16 24,68 917,07
Alvenaria em pedra rachão ou pedra de mão, assentada traço 1:6
74053/001
3.2 (cimento e areia) m³ 18,58 334,18 6209,04
Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1 vez, assentado em
73987/001 argamassa traço 1:2:8 (cimento, cal e areia), juntas 10mm
3.3 (embasamento) m² 18,58 63,11 1172,62
3.4 73605 Cinta de amarração completa, concreto, ferragem e fôrma m³ 2,23 1100,86 2454,92
Impermeabilização com tinta betuminosa em fundações, duas demãos
74106/001
3.5 m² 59,46 7,52 447,20
91
4. ESTRUTURA 1.377,12
Laje pre-moldada para piso, sobrecarga 200Kg/m² vaos até 3,50/ E=8cm
4.1 74202/002 m³ 2,54 74,36 188,87
Concreto armado para pilar e fundação, FCK = 18,0 Mpa e 77Kg/m³ de
6501
4.2 aço, preparo com betoneira, inclui lançamento m³ 0,75 1584,33 1188,25
5. ALVENARIA 8.932,74
Alvenaria de 1/2 vez em tijolo cerâmico. Ass. Arg. 1:2:8
5.1 73982/001 Cim:Cimecal:Areia m² 274,28 31,58 8661,49
5.2 9875 Elemento vazado - cobogó m² 0,36 75,67 27,24
Verga e Contraverga 10x10cm em concreto pré-moldado FCK=20Mpa
5.3 74200/001 (preparo com betoneira) aço CA60, bitola fina, inclusive fôrmas tábua m 16,80 14,52 244,01
3A
6. PAVIMENTAÇÃO 7.828,37
Contrapiso em argamassa traço 1:4 (cimento e areia), espessura 4,00cm,
6.1 73919/003 preparo manual m² 187,58 21,16 3969,19
Piso cimentado e=1,5 cm, com argamassa 1:3 cimento areia alisado
6.2 73465 colher sobre base existente m² 187,58 20,57 3859,18
7. REVESTIMENTO 10.831,59
Chapisco em paredes traço 1:4 (cimento:areia), espessura 0,5 cm,
7.1 73928/006 preparo manual m² 548,56 4,04 2214,26
Massa única traço 1:2:9 (cimento, cal e areia), espessura 2,0cm, preparo
7.2 73927/007 manual m² 548,56 15,71 8617,33