Con fecha 11 de abril del 2003 se publicó en el Diario Oficial la Ley 19.

866, la
cual contiene modificaciones a la Ley 18.101 “Sobre Arrendamiento de Predios
Urbanos”. La relevancia de estas modificaciones radica en la actualización de
conceptos mercantiles asociados a las operaciones de arriendo de bienes
raíces - especialmente viviendas - dándole un mayor equilibrio en derechos y
deberes, tanto al arrendador como al arrendatario. Diez son las modificaciones
más relevantes aplicadas a dicha ley, la cual se espera sea ratificada por el
Ejecutivo dentro de los próximos días. Sin duda, la puesta en marcha de los
cambios efectuados a la Ley de Arriendo darán una mayor seguridad y
transparencia a este tipo de operaciones, además se espera que la rentabilidad
de los arrendamientos aumente, puesto que el riesgo de no pago disminuirá
considerablemente, así como también lo hará el plazo de restitución de la
propiedad arrendada. En síntesis, algunos de los cambios más relevantes
aplicados a la Ley 18.101, tienen relación con las siguientes materias:

1. Término del contrato mes a mes y de duración indefinida. La

modificación efectuada permite poner término al contrato judicialmente o
mediante una carta entregada personalmente por un notario al arrendatario.
Con esta medida se evita el uso de una demanda judicial, a menos que el
arrendatario se niegue a dejar la propiedad. En la antigua ley, el arrendador
sólo podía ponerle término al contrato mediante desahucio judicial.

2. Desahucio y restitución. En contratos de plazo mensual y los de duración

indefinida, el desahucio se puede notificar por vía judicial o a través de un
Notario (antes de la modificación sólo se podía hacer a través de un
procedimiento judicial)

En este mismo tipo de juicios se acorta el plazo de desahucio de cuatro a dos

meses, como así mismo el aumento de plazo de reduce de dos a un mes por
cada año de ocupación del inmueble, con un tope máximo de seis meses
(antes era de doce meses)

En contratos de plazo fijo de duración menor a un año, se reduce el plazo para

la restitución de cuatro a dos meses.

En caso de que el arrendatario abandone el inmueble sin restituirlo al

arrendador, se otorga la posibilidad a éste de pedir al Juez, que se lo entregue
sin mediar juicio, previa certificación del abandono.

3. Períodos de gracia por desahucio en contratos de plazo fijo menores a

un año. Dos meses desde la notificación de la demanda. La antigua ley
establecía un período de notificación de cuatro meses.

4. Domicilio del arrendatario. La modificación a la ley señala que se

presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el
que corresponda al inmueble arrendado. Anteriormente, la notificación de la
demanda se efectuaba en el domicilio que el arrendatario registraba en el
contrato. Con la actual modificación se aceleran los plazos de restitución del
inmueble, puesto que la notificación es factible de realizar por cédula.

5. Suspensión de la sentencia de desahucio del contrato. La actual ley no

permite la suspensión de la sentencia de desahucio por apelación. Las
apelaciones sólo se concederán para efectos devolutivos, es decir, para
recuperar dinero o bienes. Antes de la modificación, la Ley 18.101 permitía
solicitar la suspensión de la sentencia de desahucio, prolongando los plazos de
restitución del inmueble.

6. Suspensión del lanzamiento. La nueva ley faculta a los jueces para

suspender el lanzamiento del arrendatario de la propiedad, sólo en casos
graves y calificados por un plazo no superior a treinta días. La antigua Ley
permitía suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo
no superior a seis meses.

7. Plazo máximo de dictación de sentencia. La modificación aplicada a la

ley señala que los jueces tienen un plazo perentorio de máximo diez días para
dictar sentencia. Por otra parte, luego de dictada la sentencia, el plazo máximo
para que se efectúe el desahucio del contrato es de diez días, pudiendo
solicitarse su extensión por cinco días más, sólo por una vez. Antes de la
modificación, no se establecían plazos máximos de dictación de sentencia; por
lo que la nueva medida permite disminuir el plazo de restitución del inmueble
en arriendo. Estas son algunas de las modificaciones que se aplicarán en la
Ley 18.101. En esta oportunidad, se ha buscado hacer más equitativos los
derechos del arrendador frente al arrendatario, permitiéndole recuperar de una
manera menos engorrosa y lenta su propiedad, en caso que su arrendatario
cayera en morosidad, y no cumpla con el compromiso mensual de cancelar el
canon de arriendo pactado en el contrato que respalda tal operación. Es de
esperar que el mercado reciba esta iniciativa de manera positiva, lo cual
debería reflejarse en un mayor incentivo por parte de los inversionistas en
adquirir bienes raíces para rentas futuras, y como no, atraer a personas
naturales que cuentan con algunos ahorros y adquirir viviendas con el objeto
de percibir una renta adicional, la que puede retribuirle una rentabilidad, sin
duda, mayor que la que hoy ofrece el mercado de capitales. Sin modificaciones
a la Ley 18.101, la rentabilidad de los bienes raíces en arriendo bordeaba el
5% a 6%, en un escenario de mayor riesgo que el que hoy ofrece la puesta en
vigencia de - la nueva ley -. Si bien, la incertidumbre no se elimina del todo,
permite de todas maneras postular el arrendamiento de bienes raíces como
una alternativa válida de inversión, pensada para el mediano y/o largo plazo, el
cual sin duda tiene un plus adicional, asociado al incremento en la plusvalía de
las propiedades en el tiempo, lo cual convierte al arrendamiento de bienes
raíces en una opción aún más rentable que cualquier otro instrumento
financiero de igual nivel de riesgo.

8. Tramitación del juicio. El procedimiento será verbal (antes era sumario),

aunque pueden presentarse minutas escritas. En la demanda deberán
indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la parte, con un tope
de hasta cuatro testigos cuya nómina se incluirá en el escrito. Una vez
deducida la demanda se cita a comparendo al quinto día.

El comparendo será de contestación y prueba, con sólo la parte que asista. Se

hará relación verbal de la demanda y de la contestación y procederá
obligatoriamente el llamado a conciliación.

De no producirse avenimiento total, el Juez establecerá los puntos de prueba,

procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y
contestación.

Si el tribunal no estimare que existan puntos que deban ser acreditados, se

citará de inmediato a las partes a oír sentencia.

Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia,

conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta.

Una modificación de importancia es la que reduce el plazo de suspensión de

lanzamiento, facultad que puede ejercitar el Juez en casos calificados, de seis
meses a treinta días.

Se permite el auxilio de la fuerza pública al arrendador, para evitar que el

arrendatario saque bienes del inmueble, intentando burlar el derecho legal de
retención de aquél.