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1. Introducción
A todos los estudiantes de derecho nos enseñanza, en el curso de Derechos Reales, que la
usucapión era un modo de adquisición de tipo originaria, por el cual un poseedor que ha
cumplido con todos los requisitos que estipula la ley puede adquirir por prescripción
adquisitiva la propiedad de un bien mueble o inmueble. Por lo cual, se suele pensar que
esta solosirve a quien no es propietario del bien, pues justamente por ello se acude a la
usucapión.
En este breve trabajo, esbozaré algunos aspectos que consideramos importantes tener en
cuenta a la hora analizar el asunto en cuestión. Asimismo, me referiré a las diversas
casaciones que entran en contradicción y en algunos casos confusión con respecto a este
tema.
2. Nociones generales
Desde luego, la usucapión es una institución heredada del derecho romano, pero este fue
objeto de distinta regulación. El justo título y la buena fe fueron presupuestos
indispensables en el derecho romano clásico para adquirir la propiedad por usucapión y
así se mantuvo hasta el derecho Justiniano[1].
La usucapión extraordinaria sólo necesita de una posesión pací ca, pública, continua y en
concepto de propietario; todo ello durante 10 años (en bienes inmuebles) y 4 (en bienes
muebles).
La usucapión ordinaria es aquella que necesita de los elementos anteriores, pero además
el poseedor debe contar con un justo título y buena fe. ¿En qué consisten estos requisitos
adicionales?[2] El justo título es un acto transmisivo de la propiedad, pero este título en su
momento no ha podido efectivamente transmitir la propiedad ya sea porque el tradente no
era verdadero dueño o porque aun siéndolo el negocio era ine caz[3]. Y la buena fe no es
solo la creencia psicológica del poseedor de creer en su legitimidad sino también es un
actuar diligente, por ello se exige que “el poseedor ostente el título de adquisición de la
propiedad, en el cual pueda sustentar su creencia honesta”.[4]
3. Función de la usucapión
Por último, podríamos tener como su función principal el ser un hecho jurídico
preclusivo, ya que se ponen n a las discusiones que pueden existir sobre la legalidad de
las anteriores adquisiciones, debido a esto, el derecho legitima una situación digna de
tutela, un estado actual que vendría a ser la posesión en concepto de dueño. Esta teoría
explica que la usucapión sirve tanto para adquirir un derecho, como para conservarlo.[8]
Del capítulo anterior se desprende que existen diversas funciones que cumple la
usucapión (de hecho no son todas, tenemos también a la usucapión como medio de
prueba o medio extintivo de un derecho), que será necesario considerar para el presente
debate. Pues, si consideramos a la usucapión como un simple modo de adquisición de la
propiedad, no sería posible señalar que un propietario pueda adquirir por prescripción ya
que este cuenta con el derecho que pretende atribuirse; sería un “imposible jurídico”.
En ese sentido, el sujeto que señala ser propietario de un bien y que ahora desea adquirirlo
por prescripción, puede hacerlo válidamente. Y no se diga que es un imposible jurídico,
pues si el sujeto en un determinado momento señala ser propietario es porque quiere
demostrar que ha poseído en concepto de propietario, justamente para obtener la
declaración de la usucapión. Pues, qué mejor que un título de propiedad para decir que
poseo en tal concepto.
Quinto.- Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil no contiene ninguna
limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del
inmueble y además de acuerdo con el artículo novecientos cincuenta y uno del mismo
Código, la posesión tiene que ser continua, pací ca, pública como propietario;
Sexto.- Que, de acuerdo con el criterio de la sentencia de vista de que resulta
jurídicamente imposible solicitar la prescripción adquisitiva si se a rma ser
propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de compraventa, no se
establecería en la parte nal del artículo novecientos cincuenta al referirse a la
prescripción corta que se adquiere a los cinco años cuando media justo título y buena
fe.
Como puede observarse, aquí la Corte Suprema acepta que sí es posible que el propietario
de un bien adquiera por usucapión la propiedad del mismo, pero en realidad este es un
supuesto distinto a la usucapión del propietario; el sujeto poseedor que cuenta con un
título que está viciado adquiere la propiedad en virtud a la prescripción ordinaria que
regula el segundo párrafo del artículo 950° del Código Civil. Por lo que, en este caso, no se
está re riendo a un sujeto propietario del bien que adquiere por prescripción el mismo,
sino a un poseedor no propietario que adquiere por usucapión; supuesto donde no existe
ningún problema. Consideramos que el problema se genera porque el demandante señala
que se cree propietario. Dice: “yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripción”
(aunque en los hechos no lo sea, ya que su título adolece de algún defecto); distinto sería
que diga: “yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, además tengo un título”.
Quinto.- Que, así expuestos los hechos, es claro que Livia Margarita Ponce de
Castañeda siempre detentó la calidad de propietaria del bien sublitis, el mismo que
enajenó parcialmente a la demandante y totalmente a los esposos Peñaloza-Arias; en
tal sentido, el título que detenta la actora no es imperfecto sino, por el contrario,
acredita su titularidad sobre la parte adquirida. Distinto es que se pretenda cuestionar
la validez de los títulos inscritos o dar mayor relieve a la propiedad adquirida con
anterioridad a la del demandando, pero estas son situaciones que no pueden tratarse
ni resolver a través de una demanda de prescripción adquisitiva, por no ser su
nalidad, por lo que la actora debe hacer valer sus derechos en la vía correspondiente;
Sexto.- Que, en tal contexto, habiendo la demandante adquirido el bien sublitis
válidamente , ya detenta un título de propiedad, el mismo que no es imperfecto por
haberlo otorgado quien en ese entonces era su legítimo propietario; en consecuencia,
cuando las instancias de mérito establecen que en virtud a dicho instrumento no
puede accionarse la prescripción adquisitiva de dominio, interpretan correctamente el
artículo novecientos cincuenta del Código Civil.
Sin embargo, la Corte Suprema también ha optado por señalar que el propietario sí puede
adquirir por prescripción adquisitiva (sin confundirse con la usucapión ordinaria, como la
mayoría de casaciones) el mismo bien del cual ya es propietario:
Octavo.- Debe agregarse que el artículo 952 del Código Civil, establece que es posible
para el que adquiere un bien por prescripción entablar un juicio para que se le declare
propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un título e caz
que lo acredite como tal, puede emplear la acción de prescripción adquisitiva para
obtener el reconocimiento judicial de la propiedad del bien.[14]
Se observa en esta casación que la Corte Suprema, ahora sí y con acierto, señala que el
propietario de un bien puede adquirir por prescripción adquisitiva el mismo. Véase que
aquí el demandante sí es un verdadero propietario, ya que cuenta con título es e caz, y no
uno que solo se cree propietario. Felizmente la Corte Suprema supo diferenciar, en este
caso, la prescripción ordinaria del supuesto de la prescripción del propietario.
Estamos de acuerdo con la decisión de la Corte Suprema, en este caso; primero, porque
supo diferenciar entre el supuesto típico de usucapión ordinaria y la usucapión del
propietario; segundo, porque dejó sentado el precedente de que ser propietario de un bien
no es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el mismo bien.
6. Conclusiones
Por tanto, nos parece muy acertado que la Corte Suprema esté adoptando de a pocos este
criterio aunque en ningún momento debió dudar de ello.
[1] Ya la ley de las XII tablas había prohibido la usucapión sin justo título y buena fe. En el
derecho clásico existía una gura que podría ser el origen de la usucapión extraordinaria
(sin título y mala fe), la praescriptiolongitemporis ya que con esta se empieza a favorecer a
los fundo provinciales otorgándoles una defensa posesoria pues aún no se podía adquirir
la propiedad. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Argentina: Albatros,
1980, p. 292.
[2] “En realidad la buena fe y el justo título no son elementos de usucapión, sino sólo
apariencias de legitimidad que aconsejan reducir o acortar el tiempo para la investidura
formal de la posesión.” ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, Derechos Reales.
Biblioteca del Derecho de Propiedad N° 01, Jurista Editores, Lima, 2015, p. 170.
[3] “¿Cuál es la razón por la cual, a pesar de haberse celebrado el negocio traslativo, no se
ha producido la efectiva transmisión del derecho? El problema puede encauzarse por dos
caminos.” El primero sería que el tradente no era verdadero dueño, el segundo se re ere a
que el tradente si era verdadero dueño, pero el negocio traslativo era ine caz”. DIEZ
PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas,
Madrid, 1995, p. 374.
[5] MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Sentís Melendo, Santiago,
Tomo III, Ediciones jurídicas Europa-América EJEA, Buenos Aires-República Argentina,
1971, p. 324.
[7] El autor cita a Joserand: “Por ello Joserand expresa que más que un modo de adquirir
es un modo de consolidad la propiedad. Si no existiera la prescripción estarían en peligro
todos los derechos de propiedad, ya que habría que remontarse a siglos atrás para probar
la legalidad del derecho de propiedad y así ningún título seria rme. Lo que los glosadores
denominaban la “prueba diabólica”. AVENDAÑO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales. PUCP,
3ª edición, Lima, 1986, p. 154.