Depois de alguns meses procurando sua casa ideal,

você finalmente chegou à conclusão de que ela não

existe, ou então, que custaria bem menos se você
mesmo a construísse. Frente a esta constatação, você
resolveu dar o primeiro passo na direção da realização
deste sonho: comprar o terreno.
Além dos valores envolvidos serem menores, é mais
difícil para pessoas leigas checarem alguns pontos que
não passariam desapercebidos por outros
profissionais. Este artigo se baseia em recomendações
elaboradas pelo Procon sobre os riscos envolvidos
com a documentação do terreno. Portanto, se você está
pensando em comprá-lo, vale a pena uma leitura mais
detalhada, para evitar dores de cabeça mais tarde.
Só acredite no que seus olhos examinarem
A primeira recomendação é bastante óbvia: nunca
compre um terreno antes de visitá-lo. Não confie em
fotos, na palavra de conhecidos, veja com os seus
próprios olhos e confira se as informações sobre o
terreno batem com a realidade.
O mesmo vale para o depósito. Não se sinta
pressionado por argumentos do tipo "você não pode
demorar muito, pois algumas pessoas já demonstraram
interesse pelo terreno...". Temendo perder esta
oportunidade, alguns concordam em adiantar um sinal
para garantir sua exclusividade, esquecendo-se que, no
caso de desistência em relação ao negócio, perderão o
direito a este dinheiro.
Vale a pena fazer uma visita à Prefeitura para verificar
as condições do terreno: se este faz, ou não, parte da
planta aprovada pela Prefeitura, ou se trata de área
invadida, por exemplo. Não se esqueça de checar a
infra-estrutura disponível nas proximidades, como ruas
abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água
e energia, avaliando se estas atendem às suas
necessidades.
Muito cuidado na hora de comprar terreno próximo às
áreas de proteção de mananciais, como represas, rios e
nascentes. Estas áreas apresentam restrições de uso,
além de necessitarem de aprovação especial por parte
dos órgãos responsáveis. A proximidade de recursos
hídricos, que parece ser um ponto favorável à compra
do terreno, pode acabar se tornando uma enorme dor
de cabeça na hora de construir a sua casa.
Informe-se junto aos órgãos responsáveis
Faça uma visita nos principais órgãos governamentais
para checar se está tudo em ordem com o terreno. Na
prefeitura da região, verifique se o loteamento está
aprovado. Já na secretaria municipal de habitação,
você deve confirmar se o terreno não está localizado
em área de utilidade pública ou de interesse social, pois
neste caso você corre o risco de ter o terreno
desapropriado.
Assim como acontece na compra de imóvel, não se
esqueça de checar se o IPTU foi quitado. Caso
contrário, depois da compra você acabará sendo
responsável pelas dívidas pendentes no terreno. Por
último, confira se o imóvel está registrado e peça uma
certidão negativa de ônus e de alienação, pois só assim
você poderá ter certeza de que é o verdadeiro
proprietário do terreno.
Não acredite em promessas verbais dos vendedores.
Muitos tendem a minimizar a importância dos
problemas com documentação, na tentativa de agilizar
o negócio. No final das contas, caso existam
irregularidades, é você quem vai acabar tendo que
arcar com os custos.
Atenção aos detalhes da proposta
O primeiro passo para adquirir o seu terreno é fazer
uma proposta, apesar de você ter que assinar um termo
de compromisso, isto ainda não é um contrato de
compra.
No documento que formaliza a proposta deverão
constar os dados sobre localização (com planta
aprovada), valor do lote e do sinal sendo pago, modo
de pagamento e de reajuste, com especificação do
índice a ser usado nos reajustes, assim como a taxa de
juros no caso de compra em prestações. Além disto, na
proposta deve constar prazo de validade, ou de
aceitação da proposta, que em geral não deve
ultrapassar os 30 dias.
Por último, é importante estabelecer os direitos e
obrigações em caso de arrependimento de uma das
duas partes. Se a desistência for do comprador, este
perderá o sinal que foi antecipado. Já no caso de
desistência do vendedor, este deverá restituir ao
interessado na compra o valor em dobro do sinal pago.
Não se esqueça de perguntar sobre todos os custos
envolvidos, como taxa de manutenção, filiação à
associação de moradores, etc. Como o valor do sinal,
em geral, reflete 20% do valor do terreno, recomenda-se
que você tome todas as precauções possíveis antes de
pagar esta quantia, como, por exemplo, pedir para um
advogado ou órgão de defesa do consumidor analisar o
documento de proposta antes da assinatura.
Confira se tudo que foi acordado está no contrato
Se, depois de tudo isso, você se sentir seguro de que
tudo está em ordem e sua proposta foi aceita, então
agora é hora de assinar o contrato de compra. Aqui
também é preciso atenção, muitas pessoas acabam se
sentindo tão felizes com a aceitação da proposta que
tudo no que pensam é em assinar o contrato o mais
rápido possível.
Porém, antes disto, certifique-se de que as cláusulas
registram exatamente aquilo que foi concordado entre
as partes. Não se esqueça de riscar todos os espaços
em branco, pois em alguns casos de fraude, os
contratos são ajustados para incluir novas cláusulas,
que você nunca viu.
O contrato deve conter as seguintes informações:
nome, RG, CPF e, no caso de empresa, CGC,
nacionalidade, estado civil e local de residência do
comprador e do vendedor do terreno, assim como as
características do terreno. Também deve estar
detalhado o valor do imóvel, assim como forma de
pagamento e valor do sinal antecipado pelo comprador
na hora da aceitação da proposta. Assim que o contrato
estiver assinado, o comprador deve registrá-lo no
Cartório de Imóveis da região.
Se você está comprando apenas meio lote, cheque
junto à Prefeitura se existe a possibilidade de
desdobrar o lote original em dois. Caso contrário, você
não conseguirá regularizar o terreno ou aprovar
qualquer planta para construção, assim como obter
escritura definitiva, etc.
Pague em dia
Caso a compra seja parcelada, pague sempre as
prestações em dia, guardando sempre os recibos. Esta
é a sua garantia de quitação da dívida quando for lavrar
a escritura. Se, por acaso, o vendedor agir de má fé e se
recusar a receber os pagamentos, na tentativa de
retomar o terreno, pague as prestações em juízo,
solicitando que o vendedor seja notificado de que os
pagamentos estão sendo efetuados em dia.
Uma vez concluídos os pagamentos, leve todos os seus
documentos pessoais, assim como contrato e recibos a
um tabelião, que então lavrará a escritura. Não pague a
Taxa de Minuta ou Termo de Quitação, freqüentemente
cobrada pelos vendedores neste momento. Se esta
cobrança lhe for imposta, entre em contato com um
órgão de defesa do consumidor. Feito tudo isto,
registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e
peça na prefeitura a alteração do lançamento do IPTU
em seu nome, fornecendo endereço para envio dos
carnês. Agora é só planejar a construção!
 DICAS PARA COMPRAR UM TERRENO
Informações úteis para uma boa escolha do terreno
Jamais desconsidere a assistência técnica de um
profissional na avaliação do terreno que se pretende
adquirir. Na escolha de um terreno para a construção
de uma residência, é interessante verificar algumas
características do terreno e do local do terreno,
algumas delas são:
FACE NORTE
Quem já leu anúncios classificados de imóveis decerto
já se deparou com a expressão "face norte", usada
como argumento de venda, como se isso fosse
necessariamente uma vantagem merecedora de
destaque. Afinal, uma edificação voltada para a face
norte é mesmo superior àquelas viradas para as faces
sul, leste ou oeste? A resposta curta é: depende. De
fato, no Hemisfério Sul (e quanto mais ao sul, mais
acentuadas serão as diferenças), as aberturas ao norte
geralmente recebem maior incidência de sol ao longo
do ano. O que não é necessariamente bom. Em regiões
quentes, naturalmente é desejável controlar a
incidência de sol, e ter muitas janelas abertas para o
norte pode ser contraproducente.
Os "leques" representam a trajetória aparente do sol ao
longo do dia, no solstício de verão e no de inverno, em
São Paulo, do ponto de vista de um observador no
centro da circunferência (o horário de verão foi
desconsiderado). No verão o sol forma um ângulo de
~89º com plano horizontal ao meio-dia. No inverno,
esse ângulo é de ~43º, o que permite que a luz e o calor
penetrem pelas janelas.
Os elementos do entorno influenciam também - e muito.
Prédios altos (ou nem tão altos, mas muito próximos),
árvores, e até o relevo do terreno podem mudar
completamente o quadro, e a face norte pode acabar
sendo a mais escura de todas.
A maioria das fachadas não são rigorosamente
orientadas para o norte, sul, leste ou oeste. Elas podem
apontar para qualquer um dos 360 graus que formam
uma circunferência. Existem as faces 'mais norte' e as
'menos norte'.
É preciso considerar não só a insolação, mas também
as outras funções dos vãos em uma edificação: entrar e
sair, ventilar, proporcionar ângulos de visão
interessantes, e decorar as fachadas.
Assim, quando o corretor tentar justificar o preço maior
de um apartamento porque ele é "face norte",
desconfie, pois as coisas infelizmente não são tão
simples. E não hesite em consultar seu engenheiro,
caso tenha dúvidas.
LARGURA MÍNIMA
Para casas de até 70,00m², o ideal é que a largura
mínima seja de 6,00 metros. Uma largura boa seria
acima de 7,00 metros.
Quanto mais largo for o terreno, melhor ficará a
disposição da casa e melhor ficará a iluminação e
ventilação da casa, garagens, tendo em vista a
possibilidade da colocação de uma quantidade e de um
tamanho maior de janelas e afastamentos laterais (das
divisas).
NÍVEL DO TERRENO
É interessante que o nível do terreno seja igual ou mais
alto do que o nível da rua, caso contrário, olhando a
casa pronta da rua, parecerá que a casa estará
"enterrada" no terreno.
INCLINAÇÃO DO TERRENO (DESNÍVEIS)
Quando o terreno tiver uma inclinação acentuada, será
interessante consultar um engenheiro.
É interessante que seja feita esta consulta para
aproveitar o terreno da melhor forma possível e para
que se tomem os cuidados necessários quanto a
impermeabilização e drenagem.
INFRA-ESTRUTURA
Verificar se já está disponível a infra-estrutura de
telefonia, esgoto e principalmente de água potável e de
energia, pois sem estas duas últimas não é possível
iniciar a obra.
RECUO
Recuo frontal: Espaço na frente do terreno onde não é
possível construir. Deverá ser verificado, pois pode
haver variações; Recuo das divisas: Espaço exigido
entre a construção e as divisas laterais e dos fundos.
IMEDIAÇÕES
É interessante verificar algumas características nas
imediações do terreno, como:
Padrão das casas vizinhas, ou das quadras vizinhas
quanto ao acabamento e ao material utilizado. Se tiver
um bom acabamento, se são em alvenaria ou em
madeira, se são térreas ou sobrados. Isto é interessante
ser verificado para que, por exemplo, você não
construa uma casa térrea entre dois sobrados e não
tenha sol em nenhum horário. Outra possibilidade é
que você possa ter a sua casa de alvenaria rodeado por
casas de madeira;
Distância dos comércios mais próximos como:
supermercado, farmácia, banco, lotérica;
Distância de alguns locais públicos como: ponto de
ônibus, hospital, posto de saúde, escola, creche,
módulo policial;
Distância até uma rua principal, rodovia, aeroporto ou
indústria, devido ao barulho ou incômodo que estes
podem trazer futuramente.
O que deve ser observado durante a visita ao terreno?
Os terrenos de esquina são mais indicados para
atividade comercial. Analise com calma se a intenção
for para uso residencial, pois há uma perda
considerável de área em função dos afastamentos que
devem ser deixados em relação às ruas;
Se o terreno estiver coberto de mato, é conveniente
efetuar um roçado para uma melhor avaliação das
características do solo. Você não vai querer comprar
uma pedreira, vai?
Cuidado para a presença de rodovias, ferrovias, rios ou
córregos próximos ou que atravessem o terreno. O
afastamento obrigatório por lei federal pode inviabilizar
a construção do objeto pretendido;
Verifique se no terreno não passa nenhuma galeria de
águas pluviais. Não é permitido construir sobre tais
dispositivos. O rompimento de uma galeria pode
ocasionar sérios danos à estrutura do imóvel,
inutilizando-o totalmente. Além disto, o valor de venda
do imóvel é afetado para menos;
Observe se o terreno não configura um talvegue
(caminho natural de águas pluviais), ou se é uma bacia
(ponto para onde convergem as águas pluviais). Em se
tratando de talvegue, fuja dele.
No caso de bacia, verifique se há obras de drenagem e
se as mesmas são eficientes;
Fique atento para não comprar uma reserva florestal, a
menos que o interesse seja o de preservação. Isto é
comum acontecer, e a descoberta aparece após o corte
da primeira árvore, quando a fiscalização chega para
multar;
Como devo proceder antes de comprar o terreno?
Se você encontrou um terreno dentro das suas
possibilidades financeiras, não assine o cheque de
imediato. Verifique primeiro se o que você pretende
construir pode ser executado neste terreno.
Já esclareci todas as dúvidas e o terreno atende aos
meus requisitos. Posso assinar o cheque?
Calma, não seja tão ansioso! Que tal verificar se o
terreno está com o imposto territorial em dia?
Se estiver, ótimo, caso contrário renegocie o valor do
terreno.
Também verifique na prefeitura se o terreno que você
pretende comprar está averbado (registrado) no nome
de quem o está vendendo. Se não estiver, você pode
precisar de escrituras bem anteriores e provavelmente
terá que pagar uma taxa para regularizar a situação,
caso você compre o terreno.
Você também deve procurar saber se há um prazo
limite para averbar a escritura na prefeitura,
imediatamente após a retirada da escritura registrada
em cartório. Algumas prefeituras estabelecem um prazo
e ultrapassado este, haverá multa. Portanto, fique
atento.
Ah! Não se contente com carnês quitados e nem com
certidões negativas de débito que lhe forem
apresentados. O melhor é você verificar diretamente na
prefeitura se não há mesmo nenhum débito. Paranóia?
Não! Apenas prudência.
O que mais eu devo verificar com relação ao terreno?
Depois de efetuar os procedimentos anteriores é bom
você verificar se o terreno apresenta as demarcações
bem definidas em campo. Estas demarcações são
aquelas pedras colocadas pelo topógrafo quando da
medição do terreno e têm o objetivo de evitar que você
invada os terrenos vizinhos e vice-versa.
Portanto, exija estas demarcações de quem está
vendendo o terreno, ou então renegocie o valor de
venda na hipótese de ter que contratar um topógrafo
para executar este serviço.
Preste atenção:
Ao comprar um terreno, você recebe uma planta com as
medidas do terreno, inclusive ângulos, sendo assinada
pelo responsável técnico que efetuou o levantamento
topográfico. Logo, as demarcações têm que estar no
terreno, pois nenhum profissional sério assinaria uma
planta topográfica sem as devidas marcações.
Já resolvi todas as pendências e comprei o terreno. O
que mais eu devo fazer?
Agora você deve pagar a taxa referente ao registro da
escritura de compra e venda que é feita em cartório.
Com a escritura registrada em mãos, você deve dirigir-
se à prefeitura local e solicitar a averbação do terreno,
isto é, registrar o terreno em seu nome. Se tal medida
não for adotada, os registros da prefeitura continuarão
acusando que o terreno pertence ao antigo proprietário.
Com esta atitude você irá passar a receber o carnê do
imposto territorial em seu nome, sendo que o prazo
para esta mudança será determinado pelo setor
competente da prefeitura.
Que outros documentos eu preciso para averbar o
terreno em meu nome?
A documentação que você terá que levar para o registro
do terreno, pode variar de caso para caso, mas
geralmente será:
A escritura de compra e venda registrada em cartório;
A escritura anterior (pode ser necessária se o terreno
estiver averbado no nome de outra pessoa);
Cópia do imposto territorial.
Aí, é só dar entrada e acompanhar o processo até o
final, quando você receberá novamente a escritura,
carimbada e assinada pelo oficial responsável pelo
registro.
Fique atento:
Imóveis que não têm Habite-se / Certidão de Edificação
Existente perdem o valor na hora da venda, pois estão
na condição de irregulares perante a Prefeitura;
Contas de água, luz e telefone não significam que o
imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa
apenas que as exigências estabelecidas pelas
concessionárias destes serviços foram atendidas;
Carnês de IPTU também não significam que o imóvel
esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o
cadastro das construções irregulares somente com o
objetivo de arrecadarem impostos;
Entidades que financiam a compra de imóveis exigem
que o imóvel esteja regularizado para que o empréstimo
seja concedido;
Para a averbação (registro) do imóvel no Cartório de
Registro de Imóveis, é necessário que a edificação
esteja regularizada.
Os itens acima servem para lhe dar uma noção da
importância do Habite-se e da Certidão de Edificação
Existente.
Certidão de Registro de Imóvel é escritura?
Por favor..gostaria de saber se a Certidão de Registro
de Imóvel é válido como escritura..pois fui informado
na Sub-Prefeitura que a Certidão é válida como
escritura sim.
Isso procede?
Obrigado!
Resposta:
Quando se compra um imóvel vamos ao tabelionato
chamado por: (exemplo de: cartório pires ou cartório
Renato ou cartório de fulano de tal enfim) que são
estabelecimentos autorizados a preparar as escrituras.
Mas os tabelionatos só funcionam como se fossem
escritórios de despachantes, eles só preparam as
escrituras, só fazem a escrituração, aí elas são
encaminhadas para o cartório de registro de imóveis
para receber a averbação da venda realizada. E
passarem a ter valor de documento legítimo.
Nessa certidão deve contar os nomes de todas as
pessoas que já foram donas do imóvel
Tanto é verdade, que, enquanto não se registra, não se
é o dono.
Normalmente se costuma chamar: certidão de matrícula
ou certidão de registro ou simplesmente de escritura.
Esse documento vem com um quadradinho na parte
superior com um número e a palavra escrita:
MATRÍCULA. Esse é o verdadeiro documento de
compra do imóvel.
Portanto a afirmação da funcionária da prefeitura a meu
ver está certa.
Boa sorte e vai comprando imóveis porque é o melhor
negócio do mundo.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA AQUISIÇÃO DE
TERRENOS
Ao pretender adquirir um terreno, deve-se exigir a
certidão de propriedade do imóvel, atualizada, para
saber se a situação está regular. Nesse documento,
requerido no Cartório de Registro de Imóvel, levanta-se
o histórico do terreno ao longo dos anos (se foi
vendido, arrendado ou hipotecado). Já do proprietário e
de seu cônjuge, se for o caso, é importante solicitar
certidões de ações dos distribuidores cíveis, protesto,
execuções fiscais e de ações federais. Tudo isso pode
ser obtido no fórum ou, dependendo da região, no
cartório local. Esses documentos indicam se há ações
contra o proprietário que possam comprometer o bem a
ser vendido ou que envolvam o imóvel.
Se o vendedor for pessoa jurídica, deve-se ainda
requerer a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
O carnê do IPTU, no qual constam as metragens do
terreno e seu valor venal, entre outros dados, também
precisa ser exigido. Para se certificar de que não há
nenhum débito pendente, o comprador pode também
pedir à prefeitura a Certidão Negativa de Débitos
Municipais, que mostra se existe outras taxas devidas
ao município, referentes ao terreno.
Por fim, se o proprietário constar como solteiro na
certidão de propriedade, deve-se verificar se casou.
Nesse caso, além das certidões em nome de seu
cônjuge , há necessidade de se fazer averbação do
casamento perante o Cartório de Registro de Imóveis,
exibindo-se a respectiva certidão. Mesmo que o
proprietário declare continuar solteiro, vale a pena
averiguar se ele mantém uma situação de concubinato.
Nesse caso, o(a) companheiro(a) também precisa
concordar com a venda.
Documentação necessária para aquisição de terrenos
Para se adquirir um terreno, deve-se exigir a certidão de
propriedade do imóvel atualizada junto ao forum, ou
dependendo da região pode ser no cartório local, neste
documento pode-se levantar o histórico do terreno para
ver se ele já foi arrendado, vendido, hipotecado, etc.
É necessário também obter o carnê do IPTU, no qual
constam as metragens do terreno e seu valor venal.
Pode-se também solicitar à prefeitura a Certidão
Negativa de Débtos (CND), para se certificar se não há
nenhum débito pendente.
Por fim, se o proprietário constar como solteiro na
certidão de propriedade, deve-se verificar se casou.
Nesse caso, além das certidões em nome de seu
cônjuge , há necessidade de se fazer averbação do
casamento perante o Cartório de Registro de Imóveis,
exibindo-se a respectiva certidão.
AQUISIÇÃO DO SEGUNDO IMÓVEL
No Brasil, os meses de janeiro e fevereiro são
propícios para se avaliar bem imóveis à beira-mar ou no
campo. Em algumas regiões é época de chuvas, o que
permite checar sem disfarces problemas de umidade
(se, por exemplo, o trabalho de impermeabilização das
fundações de uma casa não foi bem feito, é provável
que o solo encharcado provoque manchas no rodapé).
E, no país inteiro, os primeiros meses do ano são
ensolarados e luminosos, o que, sem dúvida, ajuda na
exigência de um imóvel arejado, com bom
planejamento de ventilação e distribuição dos
ambientes, para não correr o risco de efeito estufa no
verão e do efeito geladeira no inverno (quartos voltados
para o Norte, por exemplo, mantêm-se frescos nos dias
quentes e mais aquecidos nos dias frios).
Estas observações têm peso de ouro como garantia
de um bom negócio. Em linhas gerais, entretanto, o
melhor conselho é jamais comprar um imóvel por
impulso, deixando-se levar por paixão à primeira vista.
Além de gostar da casa ou do apartamento em questão,
deve-se avaliar bem sua localização e as condições do
imóvel (pesando os gastos com documentação e uma
possível reforma). Antes de decidir pela compra, é
fundamental checar alguns itens importantes:
• idade do imóvel - esse fator deve ser levado em
conta não apenas pelo estado da casa ou do
apartamento mas também por certos confortos de hoje
em dia que, há quinze ou vinte anos, não estavam
previstos pelas construtoras, como circuitos elétricos
suficientes para lavadora de louça, forno microondas,
aparelhos de ar condicionado, sistemas de alarme e,
entre outros equipamentos, antena parabólica, em caso
de local onde a TV não alcança boa sintonia;
• maresia - numa casa de praia, é este o maior
problema, principalmente quando o imóvel é localizado
à beira-mar. É praticamente impossível evitar o
desgaste acelerado de ferragens, por isso deve-se
avaliar o estado de portões, trincos, dobradiças, etc.
Com boa manutenção podem durar por muitos anos. A
instalação hidráulica também merece vistoria. Devido à
corrosão, os metais de banheiro, como torneiras e
válvulas, podem estar pedindo substituição. Abrir
várias torneiras ao mesmo tempo pode permitir
identificar se a pressão permanece forte e contínua. A
coloração da água que sai das torneiras, se tiver um
tom ferrugem, é sinal de que os canos estão velhos,
corroídos e precisam ser trocados;
• fundações - atenção para as rachaduras: se forem
horizontais e próximas ao teto, não são motivo para
alarme. Serão problemáticas, entretanto, caso se
localizem próximo às janelas, quase sempre resultado
de falhas na sua colocação, podendo gerar infiltrações,
ou junto às bases das paredes;
• telhado - observar a amarração das telhas aos
sarrafos, sabendo ainda que o material ideal em regiões
litorâneas é o fio de aço inoxidável, já que até mesmo o
fio de cobre sofre a ação do sal da maresia. Quanto ao
madeiramento, deve-se verificar se não há ataque de
brocas ou cupins, reparando se não há montinhos de
pó junto às portas e nos cantos, no chão;
• teto e paredes - verificar se há manchas de
umidade. Perto de banheiros e janelas podem indicar
infiltração (em se tratando de apartamento, convém
verificar o vizinho do andar inferior, em busca de
possíveis vazamentos). Se o forro for oco, sinal de que
é estuque, certamente trata-se de um imóvel antigo.
Tem vantagem de oferecer maior isolamento térmico,
porém é mais frágil, podendo até facilitar a entrada de
ladrões na casa. E, com o tempo, surgem fissuras neste
tipo de forro, resultando numa aparência de casa velha;
• portas e janelas - conferir se as janelas fecham e
abrem com facilidade, sem riscos de empenar ou deixar
frestas. Observar ainda o estado das esquadrias,
lembrando que o melhor material em casas de praia é o
alumínio, que não enferruja. Quanto às portas, abrir e
fechar cada uma delas, para checar possíveis
empenamentos ou folgas de maçanetas e molas que
não funcionem;
• água e esgoto - é bom verificar o tamanho da caixa
d'água. E mais: de onde vem a água para abastecer a
casa, se existe poço e se a água é saudável. O tamanho
da fossa também é importante, para evitar a solicitação
constante do serviço de limpeza. Outro item a
considerar é a localização da fossa, que deve estar
longe da fonte de água limpa;
• piscinas - atenção ao rejuntamento dos azulejos:
com o tempo, ele vai se soltando. Não esquecer de
checar o estado de bombas, filtros e tubulação, além da
iluminação do local, inclusive a subaquática, se for o
caso;
• casa de campo - exceto a maresia, os demais
problemas precisam ser verificados também numa casa
de campo, que tem ainda certas especificidades. Caso
esteja em terreno acidentado, por exemplo, pode
ocasionar transtornos com as águas da chuva. Vale
conferir ainda se não há inundações de córregos
próximos à propriedade. Telhado sem captação é outro
indício de problemas futuros no piso externo, exigindo
calçamento para captação de águas pluviais (sem isso,
a chuva contínua danifica o solo e conseqüentemente,
as paredes vão ganhar umidade). De toda forma, seja
escolhendo uma casa de campo, de praia ou
apartamento, a providência mais segura é contar com
os olhos atentos de um engenheiro civil ou arquiteto,
profissionais com conhecimento suficiente para checar
corretamente eventuais problemas do imóvel. Com um
bom diagnóstico, é possível ter uma previsão de gastos
numa reforma, se for necessário, ou até mesmo bons
argumentos para obter um desconto na negociação.
Outra questão que merece atenção é a
documentação do imóvel. Por ocasião da entrega do
sinal, o vendedor precisa apresentar o documento de
propriedade, estabelecendo um prazo para a passagem
da documentação completa. Deve-se ainda atentar:
• para a verificação da situação do imóvel, através da
solicitação de uma certidão vintenária no cartório de
registro de imóveis do município. Normalmente, ela
demora cinco dias úteis e deverá vir com negativa de
ônus e alienações;
• para a situação de vendedor (e, se for casado,
também do cônjuge), através de solicitação de
certidões nos cartórios de protesto e nos cartórios
distribuidores cíveis no Fórum do município e na
Justiça Federal. Caso o proprietário não more no
município onde se localiza o imóvel, deve-se solicitar
certidão negativa também na comarca onde se localiza
seu domicílio;
• para a obtenção de certidões municipais,
verificando se não há pendências de dívidas de
impostos e riscos de desapropriação (como, por
exemplo, planos da prefeitura de abrir uma avenida no
local do imóvel). Para isso, deve-se requerer uma
certidão negativa do IPTU, na Secretaria de Finanças da
prefeitura local;
• no caso de pessoa jurídica, ela deverá apresentar
contrato social, certidão negativa de débito do INSS e
certidão negativa da Receita Federal relativa ao
Finsocial;
• se o negócio envolver transferência de
financiamento, deve-se requerer também certidão
negativa do agente financeiro, dos cartórios
distruidores do Fórum e da Justiça Federal;
• para a obtenção da escritura, é necessário ter o
contrato de compra e venda. Na ocasião, deve-se pagar
o Imposto sobre Transmissão de Imóveis, cujo valor
varia de um município para outro. A transferência do
IPTU ocorre após a lavratura da escritura e do registro
em cartório do imóvel adquirido.