Historia de la hipoteca

Cómo nacieron las hipotecas?. ¿Cuál fue la evolución del término?. Vamos a ver
aquí un breve desarrollo histórico de la noción de hipoteca, con el objetivo de
analizar su uso en otras épocas y poder compararlo con el lugar que ocupa
actualmente en nuestra sociedad.

En principio hay que decir que el término hipoteca ya era usado en la Antigua
Grecia, aunque adquirió su significado actual en Roma. En el marco de la
civilización romana se lo denominó prenda, y constituía una garantía de pago en la
compra de tierras.

Podemos decir en consecuencia que la idea de la hipoteca es heredada del derecho

romano. Concretamente, en la Antigua Roma había dos formas básicas de
garantizar una deuda. La ya mencionada prenda o pignus, con una regulación muy
parecida a la actual, y la fiducia.

La fiducia consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor

para garantizar la deuda. Aunque generaba una gran desprotección para el
acreedor, era utilizada en ese contexto. Asimismo, como en ocasiones el deudor
necesitaba sus bienes para poder abonar la deuda, surgió la prenda sin
desplazamiento.

La misma se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago

al arrendador, y puede decirse que esta figura es el germen de la hipoteca actual.
Sin embargo, sólo se comenzaron a emplear de forma generalizada cuando se inició
la actividad de los Registros, ya que de lo contrario no eran operaciones con
seguridad jurídica.

Avanzando en el tiempo, en la Edad Media las hipotecas sirvieron como pagos

feudales. Los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir
tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno. El pago podía concretarse con lo
cosechado, con dinero o con animales.
Haciendo un salto en el tiempo, en la década de los 70, en España, se produce un
“boom” originado por las migraciones masivas hacia las zonas más industrializadas
del país: Barcelona, Madrid, Valencia o Bilbao. En aquella época el promotor-
constructor vendía la vivienda con entrada y gastos a cargo del comprador. Se inicia
lo que se denominó “hipoteca cambiaria”. Se fijaban una cantidad de letras en
función del número de meses pactado para el pago de la deuda. Las letras se
inscribían en el registro con “condición resolutoria”, lo que significa que si no se
saldaba la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.

En la década de los 80, se abandonó la fórmula de firma de letras y se constituía

una hipoteca por medio de escritura notarial en la que se establecían unas
condiciones de financiación, plazo y causas de extinción que se inscribían en el
Registro de la Propiedad.

En los años 90 las Cajas de Ahorros y los Bancos, atraídos por la posibilidad de
negocio, se disputan con todo tipo de medios la firma de nuevas hipotecas. Se trata
de un gran pastel, la generación del baby-boom se ha hecho mayor y quiere
emanciparse. Los Bancos comienzan a intervenir en el mercado de particulares y
las Cajas de Ahorro inician su incursión en el sector empresarial.

Esta tendencia se alarga a principio del S. XXI con la llegada de inmigración que
adquiere viviendas. La banca, descubre lo lucrativo que conlleva la hipoteca, que
facilita la venda de otros productos como seguros y que permite la fidelización a 20-
30 años de los clientes. El tope de financiación pasa del 80% al 90% y llegando, ya
al final de la burbuja inmobiliaria, hasta el 100%. El negocio era rentable en una
época donde todo se compraba y todo se vendía. En caso de no poder hacer frente
a las deudas, el banco veía como el valor del inmueble había subido y podía
fácilmente volverlo a vender. Las entidades bancarias abrieron sucursales a
mansalva, llegando a ser el país con más sucursales por habitante.
La segunda década del siglo viene marcada por la explosión de la burbuja
inmobiliaria, con el via crucis particular que ha dejado la crisis económica en
España, de la que aún nos estamos recuperando. Los precios han bajado, y los
bancos no dejan más del 80% de financiación por miedo a repetir viejos errores. Es
difícil prever que nos deparará el futuro, sólo cabe esperar una mayor
responsabilidad y un mayor control público para evitar volver a tropezar con el
mismo ladrillo.1

Estados Unidos fue el país iniciador del “boom” de las hipotecas, donde se creó un
organismo que impulsó el mercado de secularización, desarrollando un título
garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas, a lo que luego se sumaron
los bancos comerciales y las sociedades de ahorro. Inglaterra, Francia y otras
naciones europeas siguieron este camino, que actualmente está ampliamente
difundido en todo el mundo.2

Guatemala: En cuanto a la hipoteca en nuestro país es de gran importancia lo

desarrollado por Matta Consuegra3 pues indica que “Históricamente, la aparición de
la hipoteca, está subordinada a dos hechos importantes: la constitución de la
propiedad inmueble y la realización de convenciones de futuro que, a diferencia del
trueque, exigen la “tensión” de cierto tiempo entre el compromiso y el cumplimiento.
En Guatemala el licenciado Manuel Ubico en el gobierno de Cerna promovió un
proyecto de ley hipotecaria el cual sentó las bases para regular la hipoteca en e
primer Código Civil Guatemalteco, en el cual en su artículo 2018 la definía así, Es
un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales para
garantizar el cumplimiento de una obligación su preferencia en el pago. El Código
Civil de 1933 se le definió en su articulo 685, Es un gravamen que se constituye
sobre bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación y su
preferencia en el pago. El Código Civil actual se define la hipoteca en su articulo

1
https://surgeinmobiliario.wordpress.com/2016/10/14/historia-de-la-hipoteca/
2
http://www.hipotecainmobiliaria.es/historia-de-la-hipoteca/
3
Matta Consuegra, Daniel; Análisis Doctrinario, Legal y Jurisprudencial de los Derechos Reales en
Guatemala; Ediciones Mayté; Guatemala; 2005; Página 521
822 así, Es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación.”

CONCEPTO DE HIPOTECA:

Existe una amplia variedad de conceptos en cuanto a la hipoteca, pues son muchos
los autores que han desarrollado este tema, habiendo muchos esencialmente
similares, pero tambien otros autores añaden aspectos propios que para ellos deben
incluise en el concepto, por lo que iniciando con el estudio del concepto de hipoteca
citando a Roca Sastre4 “se puede definir la hipoteca como derecho real de
vinculación y realización de valor en función de garantía del cumplimiento de una
obligación dineraria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral,
que recae directamente sobre viene inmuebles, ajenos, enajenables y que
permanecen en la posesión del propietario.”

Por otra parte se pueden encontrar conceptos que incluyen otros elementos como
es el tomado del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional
Autónoma de México citado por Matta Consuegra 5 quienes definen la hipoteca como
“El derecho real de garantía constituido por convención entre las partes,
manifestación unilateral de voluntad o por imperio de la ley para asegurar el pago
de un crédito sobre bienes que no se entregan al acreedor y que, en caso de
incumplimiento pueden ser vendidos para cubrir son su precio el monto de la
deuda.”

NATURALEZA JURIDICA: Derecho real de garantía esto quiere decir que depende
de otro contrato pues el mismo es accesorio, siendo que es un derecho real de
garantía, el objeto no es traspasar el dominio o propiedad sino el ejercerlo de

4
Roca Sastre, Ramón M.; Derecho Hipotecario; Barcelona; BOSCH, casa editorial; 1954; 5ta edición; Tomo
IV Hipotecas; Página 7
5
Matta Consuegra, Daniel; Análisis Doctrinario, Legal y Jurisprudencial de los Derechos Reales en
Guatemala; Ediciones Mayté; Guatemala; 2005; Página 521
manera subsidiaria en virtud, que de no llegarse a cumplir con la obligación principal
se accionario para poder obtener la hipoteca.

ELEMENTOS:

Elementos que lo Conforman:

 Elemento Objetivo: fundamentalmente el bien inmueble que se da en

garantía y la obligación principal.

 Elemento Subjetivo: Integrado por las personas que intervienen en la relación

jurídica hipotecaria. Por una parte el acreedor hipotecario, y por la otra parte
el deudor hipotecario o bien un tercero dueño del inmueble dado en garantía
a quien se le denomina fiador real.

 Elemento Formal: La hipoteca tiene que formalizarse en escritura pública e

inscribirse en el Registro de la Propiedad.”

Elementos de validez:

 Forma: deberá otorgarse en escritura pública, deberá ser inscrita en el

Registro de la Propiedad, para producir efecto contra tercero;

 Capacidad: según un principio general, sólo puede hipotecar el que puede

enajenar y sólo pueden enajenar los que tengan el dominio de los bienes o
derechos o la autorización legal para llevar a cabo actos de dominio, por
virtud, de la representación jurídica.

 Consentimiento exento de vicios: (error, dolo, violencia) y debe haber licitud

en el objeto, motivo, fin o condición del contrato.”6

6
Soto Álvarez, Clemente.; Prontuario de Introducción al Estudio del Derecho y Nociones de Derecho Civil;
QUÉ ES UN BANCO HIPOTECARIO?

El banco hipotecario es un tipo de entidad financiera o bancaria especializada en el

otorgamiento de créditos con respaldo hipotecario. En otras palabras, su gestión
comercial es el préstamo que tiene como garantía una hipoteca.

Un banco hipotecario es un tipo de entidad financiera que realiza labores de cesión

de créditos y préstamos con garantía hipotecaria.

Estos bancos surgen hace varios siglos para aportar financiación y liquidez a
personas e instituciones a cambio del respaldo de una garantía real, generalmente
un bien inmobiliario.

Al igual que existen bancos comerciales, de inversión y privados, los bancos

hipotecarios están orientados a la producción y no al consumo como los anteriores,
y tienen entre sus principales objetivos el negocio de obtención de ahorro y
prestación de créditos que tengan como garantía una hipoteca, es decir, que
presten respaldo con un activo de tipo inmobiliario (tierras, casa, industria…).

La forma de operar de estas instituciones financieras es a través de la emisión

de cédulas hipotecarias, bonos de ahorro y aceptaciones de depósitos de ahorro,
con los que consiguen liquidez y capital procedente del mercado dando como
garantía a éstos el bien hipotecado por el prestatario o el valor nominal de éste. De
esta forma, se puede decir que el banco hipotecario es un intermediario financiero
puro entre los excedentes de ahorro y los necesitados de financiación, poniendo
como garantía un activo inmobiliario.7

Características del Banco Hipotecario

 Reciben depósitos de participaciones de préstamos hipotecarios y en

cuentas especiales.

 Su principal objetivo es la concesión de créditos para adquirir, construir,

ampliar, reformar y mejorar activos inmuebles de todo tipo.

México; Editorial Limusa; 1975; 1era edición; Página 373,37

7
http://economipedia.com/definiciones/banco-hipotecario.html
  Otorgan garantías que tienen vinculación con operaciones en las que
intervienen.

 Pueden obtener créditos del exterior.

 Por la razón anterior, pueden actuar como intermediarios financieros de

créditos obtenidos en moneda extranjera y nacional.

 Pueden emitir obligaciones o cédulas hipotecarias.

 Están capacitados para realizar inversiones temporales en colocaciones de

fácil liquidación.

En la práctica ya no existen bancos únicamente de tipo hipotecario, sino que éstos

han ido diversificando sus actividades hacia bancos comerciales o han sido
fusionados o absorbidos por éstos últimos, constituyendo la parte o división
hipotecaria de un grupo bancario.

Como recordamos, las entidades bancarias se clasifican en Bancos Comerciales,

Bancos de Inversión y Bancos Hipotecarios de acuerdo a su actividad principal. De
estos últimos trataremos hoy sus características.

Como su nombre lo indica, los Bancos Hipotecarios se especializan en el

otorgamiento de préstamos para la compra de una vivienda, con una hipoteca como
garantía. A su vez, pueden realizar las siguientes operaciones:

 · Recibir depósitos de participación en préstamos hipotecarios y en cuentas

especiales.

 · Emitir obligaciones hipotecarias.

 · Conceder créditos para la adquisición, construcción, ampliación, reforma,

refacción y conservación de inmuebles urbanos o rurales, y la sustitución de
gravámenes hipotecarios constituidos con igual destino.

 · Otorgar garantías vinculadas con operaciones en que intervinieren.

 · Efectuar inversiones de carácter transitorio en colocaciones fácilmente

liquidables.
  · Obtener créditos del exterior

 · Actuar como intermediarios de créditos obtenidos en moneda nacional y

extranjera.

En ese sentido, una hipoteca es un derecho real que grava bienes inmuebles
sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una
deuda. Por lo tanto, la hipoteca funge como las arras que logran mitigar el riesgo
financiero que asume la institución cuando emite el préstamo hipotecario. De
manera que, si se presenta un evento adverso, el banco puede ejecutar una orden
expropiación de dicho bien el cual habrá de solventar el compromiso asumido.

¿Cómo funciona?

Esencialmente las entidades financieras bancarias funcionan de manera similar. Ya

que tienen que ver con el mercado del dinero y de cómo extraer beneficios por medio
del diferencial entre la tasa activa y pasiva.

Sin embargo, la especialización de este tipo banco reside en el tipo de sus

garantías. Es decir, su punto de arraigo de negociación son las hipotecas y su
enfoque es más tendiente a la producción que al consumismo. Distinto a un banco
comercial.8

Esto se explica de la siguiente manera: Si una persona le interesa hacer una

remodelación de la casa o apartamento, el banco hipotecario le da la opción de
acceder al dinero que necesita para hacer realidad esto cediéndole un crédito en el
cual ponga como hipoteca (garantía) la misma casa o apartamento que va a hacerle
la modificación.

Es importante resaltar que las demás instituciones pueden hacer esto también; sin
embargo, es más común que este tipo de transacciones las hagan los bancos
hipotecarios; a razón de que tener esta especialización le permite tener una mayor
flexibilidad en términos de tasa, gastos y costos relativos al préstamo como tal.

8
https://finanzasyproyectos.net/banco-hipotecario/
TITULOS HIPOTECARIOS:

Los títulos hipotecarios son instrumentos de financiación de las entidades de crédito

que forman parte del mercado hipotecario. Por tanto, dichos títulos sólo pueden ser
emitidos por parte de los bancos, cajas, cooperativas de crédito, sociedades de
crédito hipotecario, fondos hipotecarios y entidades de financiación. Dicho de otra
forma, los título hipotecarios son una forma rápida de obtener liquidez por parte de
las entidades financieras que los emiten.

Tipos de títulos hipotecarios

Podemos encontrar tres tipos de títulos hipotecarios:

 Cédulas hipotecarias
 Bonos hipotecarios
 Participaciones hipotecarias

Los dos primeros son nominativos, a la orden o al portador y están respaldados por
el volumen de préstamos hipotecarios que tiene concedidos su emisor. Los plazos
de emisión pueden variar pero pueden llegar hasta los 10 años. La diferencia entre
los bonos y las cédulas hipotecarias es que mientras en las cédulas el emisor
respalda estas con el total de prestamos concedidos, en el caso de los bonos están
garantizados por un conjunto determinado de préstamos. Por ejemplo, de una
determinada calificación crediticia.

Las participaciones hipotecarias son una cesión de crédito total o parcial, mediante
la cual otra entidad participa en uno o más préstamos hipotecarios y cobra la parte
correspondiente a su participación en dicho conjunto de préstamos. Las
participaciones hipotecarias sólo pueden ser emitidas por las entidades
participantes en el mercado hipotecario. Las participaciones hipotecarias permiten
a los inversores en créditos hipotecarios participar en los créditos concedidos por
las entidades que actúan en el mercado hipotecario mientras las últimas mantienen
la administración y custodia.
Las participaciones hipotecarias se suelen emitir a largo plazo dada la naturaleza
del instrumento y el inversor corre el riesgo de impago del crédito dado que no hay
un cupón establecido como ocurre en los bonos y las cédulas sino que el inversor
cobra conforme se va amortizando el préstamo.

Cédulas hipotecarias: Garantizados por la totalidad de los créditos hipotecarios del

emisor. Límite del 90 % de la suma de los capitales no amortizados de todos los
créditos hipotecarios de la entidad, aptos para servir de cobertura.

Bonos hipotecarios: Garantizados por el crédito o créditos hipotecarios vinculados

a su emisión. Límite del 90 % del valor de los créditos afectados a su emisión.
Vencimiento y tipo de interés no superior al de los créditos vinculados.

Participaciones hipotecarias: participación en todo o en parte de uno (o varios)

créditos hipotecarios (cesiones de parte de esos créditos hipotecarios). Cada uno
representa una participación en un crédito particular, y el plazo y tipo de interés no
son superiores a los de los créditos que participan. El emisor de las participaciones
conserva la custodia y la administración del crédito hipotecario y su titularidad
parcial.

Tanto los bonos hipotecarios como las cédulas hipotecarias pueden ser vendidos
antes de su vencimiento en un mercado secundario creado para tal fin y que goza
de un volumen importante de negociación.

El saldo vivo de títulos hipotecarios en circulación a fin del ejercicio 2014 se redujo
un 11% en comparación con 2013, situándose en 401.231 millones de euros según
informó el pasado mes de enero la Asociación Hipotecaria Española.

La titulización es un proceso que permite a las entidades financieras la liberación de

capital o lo que es lo mismo convertir activos poco líquidos en activos más líquidos
y negociables para invertir en nuevos proyectos.