Ing.

de Valuaciones y Tasaciones

Asignatura:

INGENIERIA DE VALUACIONES Y TASACIONES

TEMA:
“VALORES ARANCELARIOS PARA LOS
DISTRITOS DE MIRAFLORES Y PUEBLO LIBRE
(ZONA RESIDENCIAL)”
Grupo: 7

Integrantes: Barboza Oviedo, Manuel

Chochón Gómez, Víctor

Pampani Roldán, Sofía

Profesora: Ramos Luz Baltazar
Fecha de entrega: 28 de Marzo del 2018

LIMA, PERÚ
2018 – l

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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN

MARCO TEÓRICO
I. DISTRITO
II. ZONIFICACIÓN
III. ZONIFICACIÓN URBANA
IV. ZONA RESIDENCIAL
V. ARANCEL
VI. VALOR ARANCELARIO

ANTECEDENTES
I. PUEBLO LIBRE
A. Localización
B. Reseña Histórica
C. Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

II. MIRAFLORES
A. Localización
B. Reseña Histórica
C. Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

CONCLUSIONES

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INTRODUCCIÓN

En la presente investigación trataremos dos temas

importantes que son la zonificación y los valores
arancelarios de dos distritos muy conocidos, como lo son:
Miraflores y Pueblo Libre.

La zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana

que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas
para la regulación del uso y la ocupación del suelo, en
función a los objetivos de desarrollo sostenible y a la
capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades
con fines sociales y económicos; así como la producción
industrial, comercio, transportes y comunicaciones.

Por otro lado, los valores arancelarios son el precio oficial

por metro cuadrado de terreno urbano; fijados por el
ministerio de vivienda, construcción y saneamiento.

Ambos términos nos permitirán más adelante poder hacer

un análisis de valuaciones y tasaciones de los distritos ya
mencionados.

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MARCO TEORICO
I. DISTRITO:

El concepto se utiliza para

nombrar a las delimitaciones
que permiten subdividir una
región territorial para
organizar la administración, la
función pública y los derechos
del tipo político y civil.

En el ordenamiento
jurídico del Perú,
los distritos son subdivisiones
de las provincias. Son también
las menores circunscripciones
político-administrativos de
dicho país.

El gobierno de cada distrito está a cargo de una municipalidad

distrital encabezada por un alcalde elegido por sufragio universal cada 4
años; o de la municipalidad provincial correspondiente si se trata del
distrito capital.

II. ZONIFICACIÓN:

Es la ubicación de los espacios arquitectónicos en los sitios adecuados

según las necesidades que vayan a satisfacer, tomando en cuenta la
disposición, coordinación y circulaciones con los demás espacios
arquitectónicos de funciones afines y/o complementarias.

III. ZONIFICACIÓN URBANA:

Es dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos

específicos, ya sean residenciales, comerciales e industriales. La
zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo
ordenado de un área. Zonificar es un poder de gobierno. No se compensa
por restricciones o limitaciones que la zonificación imponga sobre las
propiedades.

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IV. ZONA RESIDENCIAL:

Son áreas destinadas predominantemente al uso de vivienda, permitiendo:

actividades urbanas compatibles el uso mixto - comercio local, comercio
central e industria elemental y complementaria

 Residencial Densidad Baja (RDB): Es la zona que tiene baja

resistencia de suelo, peligro de licuación de origen sísmico o posible
incremento de agua de la napa freática. En esta zona se permiten
viviendas o residencias que, con una baja concentración poblacional,
tales como las residencias tratadas en forma individual: Viviendas
Unifamiliares.

 Residencial Densidad Media (RDM): Es la zona que tiene media

resistencia de suelo, que cuenta con versatilidad, flexibilidad para una
posibilidad de densificación futura. En esta zona se permiten tipologías
de viviendas o residencias que permiten una concentración poblacional
media; tales como las residencias tratadas individualmente o en
conjunto: Unifamiliares y Multifamiliares.

 Residencial Densidad Alta (RDA): Es la zona que tiene alta resistencia

de suelo, cuya ubicación se plantea frente a las avenidas como
corredores de Alta densidad. En esta zona se permiten tipologías de
viviendas o residencias que permiten una alta concentración
poblacional; tales como las residencias tratadas en conjunto:
Multifamiliares y Conjuntos Residenciales.

V. ARANCEL:

Es un impuesto que se debe pagar por concepto de importación y

exportación de bienes. Se emplean para obtener un ingreso
gubernamental o para proteger a la industria nacional de la competencia
de las importaciones. Impuesto o tarifa que graba los productos
transferidos de un país a otro.

VI. VALOR ARANCELARIO:

Es el valor oficial que fija el ministerio de vivienda, construcción y

saneamiento (MVCS) en los diferentes espacios del área urbana en el
Perú.

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ANTECEDENTES
I. PUEBLO LIBRE:
A. Localización:
El Distrito de Pueblo Libre se encuentra ubicado en el área central de Lima
Metropolitana a una altitud de 96 msnm, entre las coordenadas geográficas:
Latitud Sur: 12° 04’18” y Longitud Oeste: 77° 03’ 30”, limitada por los
siguientes distritos:

 Norte: Cercado de Lima y el Distrito de Breña.

 Sur: Distritos de Magdalena y San Miguel.
 Este: Distrito de Jesús María.
 Oeste: Distrito de San Miguel.

El territorio distrital comprende 462.34 Ha, totalmente consolidadas y de

uso predominantemente residencial, donde se desarrollan también
actividades comerciales y de servicios a escala distrital con tendencias a
mantener su carácter residencial y turístico-cultural. El carácter residencial
se ve reflejado por mantener una densidad poblacional estable desde 1993
hasta 2007 entre 240 a 246 hab./Ha. En relación a Lima metropolitana se
encuentra entre los distritos de mediana densidad (entre 200 a 250 hab./Ha)2

El carácter Turístico-Cultural se debe a la conservación de un patrimonio

histórico monumental, constituido por Museos, Iglesias, sitios
arqueológicos, calles tradicionales e inmuebles de una arquitectura de
estilos republicano, neocolonial y otros.

Población: 76,114 habitantes (2015)

Área total: 4.38 km2. 100% urbano
Densidad: 17,377.63 hab. / Ha.

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B. Reseña Histórica:
Pueblo Libre en la época Pre Hispánica tuvo una clara ocupación de su
territorio por indígenas de la Cultura Lima, que se desarrolló entre los 200
– 600 d.C. Durante este período construyeron centros urbanos como el de
Maranga una de cuyas edificaciones sería lo que hoy conocemos como
Huaca San Marcos.

Según el Padre Calancha, la más clara ocupación india de Lima se ubica

especialmente desde Limatambo hasta Maranga, en terrenos donde no solo
hay poblados, sino también Palacios del Rey Inca como el de Mateo Salado,
importantes restos que se ubican colindantes al distrito.

Hacia el año 1100 d.C. (siglo XII) el curacazgo de Malanca (Maranga)

habría sido el gran eje de los que hoy conocemos como Pueblo Libre, parte
de los que hoy es el Cercado de Lima y San Miguel. Si retrocediéramos en
el tiempo hasta este período encontraríamos una bulliciosa ciudad formada
por numerosas pirámides construidas en adobe, depósitos de alimentos,
plazas, recintos amurallados, acequias y zonas de residencias. Entre estos
ambientes se habrían desplazado los pobladores del lugar, ocupados en las
diarias faenas agrícolas, tal vez realizando la limpieza de una acequia o
realizando el trueque de algún producto necesario. Como parte de este
desarrollo, ha quedado la Huaca Julio C. Tello (hoy denominada Panteón
Chino) ubicada entre las calles Río Moche y Río Santa dentro del perímetro
del distrito.

Los Quechuas llegaron a nuestro valle aproximadamente en el año 1440

fueron las tropas de Túpac Yupanqui las que incorporaron Maranga al
Tawantinsuyo, constituyéndola en una de las tres gobernaciones (hunos)
delimitadas por ellos. Para un mejor control y administración de la zona
edificaron el centro Administrativo de Mateo Salado (denominación
actual).

Pizarro y su séquito decidieron fundar en el valle del Rímac la capital del

nuevo reino. Por entonces estas tierras eran regidas por el cacique Gonzalo
Taulichusco el cual con motivo de su bautizo donó estas tierras a la orden
franciscana. Nacía así la doctrina de la bendita Magdalena, esto ocurrió un
14 de agosto de 1557 en presencia del virrey Andrés Hurtado de Mendoza.

La bendita Magdalena se constituyó entonces en la base de nuestro actual

distrito, en esta reducción fueron ubicados los antiguos pobladores de los
cacicazgos de Huatca y Maranga.

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Por entonces Magdalena era conocida también por lo benigno de su clima,

y por las haciendas ubicadas en todo el valle. Así se sabe para 1813 existían
en esta zona aproximadamente unas 16 haciendas entre las que podemos
mencionar Palomino, Mirones, La Buena Muerte, Matalechuzas, Cueva,
etc. (nombres aún muy familiares para nosotros).

En 1818 el Virrey Joaquín de la Pezuela mando edificar una hermosa

residencia señorial. Palacio en las inmediaciones de la iglesia principal,
aunque no tuvo tiempo de utilizarlo tanto como hubiera deseado, pues el
ejército patriota se encontraba ya en Lima y él tuvo que renunciar al cargo.

Con la llegada de los ejércitos libertadores la villa cambió rotundamente.

Los ambientes religiosos fueron convertidos en cuarteles y el "palacio del
Virrey" acogió entre sus paredes al libertador José de San Martín el cual en
reconocimiento al valor de sus pobladores denominó a esta villa como
"Pueblo de los Libres". La voluntad expresada por el Libertador fue después
oficializada por decreto supremo del Marqués de Torre Tagle el 10 de abril
de 1822.

El gran Simón Bolívar llegó también a estas tierras y dejó huella en ella no
solo de su espíritu de lucha por la libertad, sino también de sus grandes
amores con Manuelita Sáenz. En 1857 se crea legalmente nuestro distrito
con el nombre de "Magdalena Vieja", se registra como primer alcalde del
distrito a don Pedro del Solar (1873).

Durante los cruentos años de la guerra del Pacífico, Pueblo Libre se

convirtió en la capital del Perú luego que los chilenos ocuparan el palacio
de gobierno. Bastión de la resistencia y el patriotismo, es aquí donde el
entonces presidente Francisco García Calderón estableció su gobierno
provisional negándose a firmar una rendición que mutilaría para siempre el
suelo patrio, entre los meses de Marzo a Noviembre de 1881 el palacio del
virrey Pezuela funcionó la casa de gobierno. Fue un dos de octubre que los
residentes se enfrentaron al ejército Chileno para evitar la ocupación del
distrito, los nombres de estos héroes anónimos se encuentran en los archivos
de la parroquia de Santa María Magdalena.

En 1887 casi al cierre del siglo, se funda el colegio Brenner que se convierte
en el primero del distrito, su primer director fue el señor José Timorán y
funcionaba en el actual local del museo de Arqueología. En 1919 este
colegio se subdividió en los centros educativos Nro. 450 y 452 de varones
y mujeres respectivamente.

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Ing. de Valuaciones y Tasaciones

El Siglo XX

Al iniciar el siglo XX
todavía se escuchaban
en las calles del distrito
el "Viva Dios y Sereno",
los pregones y las
serenatas que nos hablan
de una época de
tradición y señorío que
caracterizó a Pueblo
Libre. Hablamos de una
época en la que se
distribuía la "cremosa"
producida por los
establos de Maranga, donde no faltaban las "Pachamancas Huerteras y en
las que se bailaba al son de la Palizada".

Los años veinte estuvieron marcados por el "Oncenio de Leguía " y en

nuestra villa, por el decreto del 10 de mayo de 1920, se determinó que el
distrito de Magdalena quedaba dividido en: San Miguel, Magdalena del
Mar y Magdalena Vieja. Por estos años también funcionaba el tranvía que
atravesaba la actual Av. Brasil cuyo paradero llegaba al Ovalo, a partir del
cual funcionaba un vagón con tracción animal que realizaba el recorrido
entre la avenida Vivanco y Sucre.

En 1938 se crea el Museo Julio C. Tello actual Museo de Arqueología. En

1940 se promulga una ley mediante la cual Magdalena Vieja toma
nuevamente el nombre de Pueblo Libre.

Los años venideros estarán marcados por el crecimiento urbano de la

capital, y Pueblo Libre no será ajeno a esta realidad; la antigua Villa de los
Libertadores, cuna del señorío Malanca y distrito señorial por excelencia,
tendrá que encontrar nuevas respuestas para los retos que esta nueva
realidad le presente.

C. Parámetros Urbanísticos y Edificatorios:

ALTURA DE EDIFICACIÓN

Las alturas máximas de edificación de piso a piso de los

departamentos en edificios multifamiliares, conjuntos residenciales
y de uso comercial; será de 3.00 ml pudiendo ser mayores siempre

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que no se supere la altura máxima normativa establecida para el uso

del predio.

Con el fin de homogenizar el perfil urbano en las zonificaciones

calificadas como Residenciales; establézcase que todas las nuevas
edificaciones de conformidad a su ubicación y zonificación
mantendrán una misma altura a nivel de alineamiento de fachada,
pudiendo edificarse respetando un retiro mínimo de 3.00 ml con
respecto del límite de propiedad.

En los lotes calificados con Zonificación Residencial de Densidad

Media RDM; se permitirá una altura máxima de 12 pisos como
consecuencia de la aplicación de la fórmula 1.5 (a+r) la misma que
estará en función del área del lote. En los lotes calificados con
Zonificación Comercial se aplicarán los Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios de la Zonificación Residencial de Densidad Alta u otra
zonificación compatible con el Uso Permitido de Zonificación
Residencial de Densidad Alta colindante.

AREA MÍNIMA POR UNIDAD DE VIVIENDA

En vivienda unifamiliares no se exigirá área mínima por unidad de

vivienda, siendo el lote mínimo de 90.00 m2.

Establézcase la siguiente área mínima por unidad de vivienda en toda

edificación multifamiliar y conjunto residencial.

Las áreas techadas mínimas por unidad de vivienda que se establecen

en este artículo, no incluyen áreas de uso común ni áreas de dominio
de uso exclusivo que estén destinadas a estacionamiento, depósitos,
jardines, patios, terrazas, así como áreas techadas de dominio de uso
exclusivo en la azotea, que correspondan a cada departamento.

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II. MIRAFLORES:

A. Localización:
El distrito de Miraflores es uno de los 43 distritos de la provincia de Lima.
Se halla ubicado a orillas del mar en la parte sur de Lima a unos 8.5
Kilómetros de la Plaza de Armas y a 79 metros sobre el nivel de mar.

 Norte: Distrito de San Isidro.

 Este: Distrito de Surquillo y el distrito de Santiago de Surco.
 Sur: Distrito de Barranco.
 Oeste: El Océano Pacífico.

Se encuentra dentro del cono urbano de Lima, con una extensión de 9,62
kilómetros cuadrados y cuenta con 14 zonas.

Población: 85,065 habitantes (2007)

Área total: 9.62 km2
Densidad: 8842,52 hab/km2

B. Reseña Histórica:
LA CREACIÓN POLÍTICA
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La demarcación del suelo virreinal comenzó durante la era hispánica

(incluyendo la conquista) señalándose encomiendas, reparticiones,
obispados y diócesis; corregimientos, intendencias, partidos. En la
República existían los departamentos y provincias; los distritos aparecen
recién durante el régimen de Simón Bolívar. Sólo en 1834, según lo
recogido por Tarazona en su Guía de Forasteros del Perú, se mencionan
los distritos.
Si nos ajustamos a la opinión censal del ingeniero Carlos P. Jiménez
(censo de 1931), el distrito de Miraflores en la época virreinal y comienzos
de la república, perteneció a Magdalena. Apareció con el título jurídico y
político por primera vez en el censo general de 1850 (sin ley general que
se lo diera).

Su categoría política-administrativa fue establecida por la Ley del 2 de

enero de 1857 (fecha oficial de fundación), que dictó la Convención
Nacional y promulgó el Presidente Provisorio, Ramón Castilla, en el
Callao; porque era urgente crear las primeras municipalidades
establecidas por la Constitución (1856) en toda la República. El distrito de
Miraflores fue creado al mismo tiempo que otras cinco municipalidades.

EL ORIGEN DEL NOMBRE: SAN MIGUEL DE MIRAFLORES

Todas las órdenes religiosas tenían sus santos predilectos, a los que
generalmente veneraban en las capillas laterales de sus templos. La orden
“militar” de la Merced tenía entre sus preferidos al Arcángel San Miguel,
uno de los tres arcángeles bíblicos, que “con la espada flamígia expulsó a
Lucifer del Cielo y a Adán y Eva del Paraíso”. Así, Fray Miguel de Orenes
fundó en 1535 la Basílica de Nuestra Señora de la Merced, tomando por
titular al arcángel San Miguel, sobre cuatro solares en la quinta cuadra del
Jirón de la Unión de Lima. Se considera que esta congregación fue la
primera en construir su sede en Lima.

En estas tierras los mercedarios dividieron sus posesiones en potreros,

dándoles nombres distintos a cada uno de ellos, para poder criar su ganado
y sembrar menestras y verduras necesarias para el sustento de su enorme
convento limeño. A uno de esos potreros lo bautizaron con el nombre de
San Miguel de Miraflores y es allí donde, a comienzos del siglo XVII,
trasladaron a los primitivos miraflorinos que ancestralmente vivían en el
Malecón Balta, junto a la bajada del mar. Esta población se extendía entre
la huaca “Cerro de Arena”, ya desaparecida, que se encontraba cerca del
actual Parque del Amor y el llamado “Palacio Quemado”, rancho de la
millonaria india Catalina Huanca que se ubicaba en los terrenos del actual
edificio San Nicolás, al inicio de la Bajada a los Baños, esquina de Scheel
(Schell) con Diagonal.

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El distrito recibe su nombre de la Cartuja de Miraflores fundada por Juan

II en 1442 cerca de la ciudad amurallada de Burgos.

EL ESCUDO

Un escudo, en la acepción patriótica y representativa,

es un símbolo, un emblema, la esencia misma de lo que
se quiere resaltar. Miraflores posee un símbolo
específico y moderno, por ser una urbe en constante
cambio con raíces del todo históricas, con páginas
escritas con la sangre de sus héroes y, más
cercanamente, por su desarrollo cultural y progreso
turístico.

Para ello, el Consejo Municipal convocó a un concurso público para el

diseño del escudo de distrito. De acuerdo a las bases, se quería representar
en una figura concreta, sobria y viva, los aspectos más importantes del
distrito, tomando en cuenta su pasado histórico y su presente moderno y
progresista. Así lo entendieron los artistas participantes hasta que
finalmente el jurado calificador premió con el primer lugar al trabajo
presentado por Luis Cárdenas y Aldo Varese.

El escudo miraflorino propone una síntesis de lo que es el distrito,

caracterizado por su arquitectura contemporánea que se integra a los
aspectos tradicionales y a su condición de ciudad histórica. En esencia, el
escudo de Miraflores, fue diseñado de acuerdo con las tradicionales leyes
de la heráldica y con una legítima proyección al futuro.
Su eje central es una flor que divide en dos campos el espacio. El lado
izquierdo representa la Quebrada de Armendáriz, mientras que en el
derecho está plasmado el mar. La parte superior de la flor remata con un
semicírculo que simboliza al sol. En la parte superior aparecen tres balas
de nuestros históricos cañones que vienen a ser los estambres de la flor.
El escudo preside todos los documentos oficiales del Concejo y todas las
obras realizadas y por realizarse. Representa la síntesis del peregrinaje de
un pueblo seguro y dueño de su destino.

C. Parámetros Urbanísticos:

ALTURA DE EDIFICACIÓN

La altura de edificación se medirá en la línea de fachada y será la

establecida en los Planos de Altura de Edificación del distrito de
Miraflores.

Las alturas están establecidas en pisos y por ejes viales o sectores

urbanos, es decir, el número de pisos que corresponde a una
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Ing. de Valuaciones y Tasaciones

edificación sobre un lote determinado es el número de pisos

establecido para el eje vial o sector urbano al que tiene frente el lote,
con las siguientes precisiones:

EN ZONAS RESIDENCIALES Y COMERCIALES: En las

zonas residenciales los pisos tendrán un máximo de 3.00 m. de altura
y en las zonas comerciales los pisos tendrán un máximo de 3.60 m.
de altura. Para efectos del cómputo de la altura se deberá tener en
cuenta que los pisos que superen las alturas indicadas serán
considerados como doble altura, con el número de pisos que
corresponda según la altura propuesta. Sobre las alturas máximas
resultantes de la aplicación de lo regulado en el presente literal podrá
edificarse una altura adicional de tres (3) metros correspondientes al
uso de azoteas, según las condicionantes que para ello se establecen
en el Artículo 9° de la presente Ordenanza y 1.50 m. exclusivamente
en el caso de uso semisótano para estacionamientos.

AREA MÍNIMA POR UNIDAD DE VIVIENDA

El área mínima por unidad de vivienda y el número mínimo de

estacionamientos por unidad de vivienda se establece y que forma
parte integrante de la presente Ordenanza, tal como se detalla a
continuación en el Cuadro N° 2:

Para efectos del cálculo del área mínima por unidad de vivienda, se
considera como dormitorio todos aquellos ambientes habitables con
uso potencial para dicho fin, tales como estudios, oficinas, salas de

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estar, salas para ver televisión, cuartos de planchado, gimnasios,

entre otros.

En viviendas unifamiliares el área mínima por unidad de vivienda

será o o 100m2 y en viviendas bifamiliares el área mínima por unidad
de vivienda será de 150m2.

Se permitirán estacionamientos dobles, uno detrás del otro, como

parte del número mínimo de estacionamientos requeridos en el
presente artículo, siempre y cuando pertenezcan a la misma unidad
de vivienda.

Los estacionamientos requeridos para visitas deberán estar

debidamente señalizados, agrupados y ubicados en las áreas
adyacentes o lo más cercano posible al hall de ingreso del edificio,
como máximo en el primer sótano de estacionamiento, debiendo
plantearse como zonas comunes.

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CONCLUSIONES

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