El juicio de usucapión de inmuebles en el Código Civil y Comercial.

Camps,
Carlos E
Título: El juicio de usucapión de inmuebles en el Código Civil y Comercial
Autor: Camps, Carlos E.
Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 3 - RCCyC 03/02/2017,
Cita Online: AR/DOC/3972/2016
Sumario: I. Introducción. — II. El juicio de usucapión de inmuebles. — III.
Identificación del demandado. — IV. La sentencia en el juicio de
usucapión. — V. Cierre.
I. Introducción
Una de las formas de adquirir el dominio de un inmueble lo constituye la
posesión animus domini continuada de la cosa por los plazos legales frente
a la inacción del titular registral (1). Tal era lo que contemplaba el art. 4015
del Código Civil cuando rezaba "prescríbese también la propiedad de cosas
inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte
años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe
por parte del poseedor...".
La sanción del Código Civil y Comercial unificado ha mantenido esta forma
de adquirir el dominio (2), aunque ha introducido algunos cambios en el
régimen de fondo que habrán de impactar, necesariamente, en el trámite
ante los tribunales de esta peculiar pretensión.
A continuación, presentaremos un panorama del estado actual de la
normativa que rige el juicio de usucapión de inmuebles, alertando
específicamente respecto de los tópicos en los que el nuevo digesto de
derecho privado ha introducido innovaciones. Habremos de detenernos,
luego, en dos puntos que consideramos cruciales en este campo: la
adecuada citación del demandado y las particularidades de la sentencia de
usucapión.
II. El juicio de usucapión de inmuebles
La prescripción adquisitiva de inmuebles o usucapión permite que una
circunstancia eminentemente fáctica como es el ejercicio de actos
posesorios sobre un fundo durante un lapso determinado de tiempo se
transforme por imperio de la ley en una situación susceptible de dar
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nacimiento a derechos reales, ya que quien detentó el bien con ánimo de
dueño se transformará en el titular —luego registral cuando se inscriba—
del mismo, desplazando en el derecho de propiedad al anterior dominus
que manifestó falta de todo interés respecto de la cosa de marras (3).
Se ha dicho que uno de los fundamentos de la figura puede ser encontrado
en la preponderancia que habrá de darse al trabajo y el desarrollo que
importa incorporar mejoras al fundo, su cultivo, cuidado, explotación, etc.,
frente a la desidia por décadas del dueño quien ha prácticamente olvidado
sus tierras privándolas así de sus potencialidades productivas.
Tal grave consecuencia —la privación del derecho de dominio respecto del
titular registral para declararlo adquirido por el poseedor— no puede
menos que ser establecida por sentencia.
De allí que se requiera de un trámite judicial donde el demandado —
anterior dueño o titular registral— pueda esgrimir todas sus defensas y
ofrecer y producir prueba para desvirtuar las afirmaciones del actor por las
cuales pretende hacer operativas las mandas del derecho de fondo que
regulan la figura en estudio. Ello —el carácter contencioso del juicio de
usucapión— viene ratificado hoy de expreso modo en el Código Civil y
Comercial, más precisamente en su art. 1905 (4).
A tales efectos es que se ha delineado el contorno del juicio de usucapión
en los diferentes ordenamientos rituales que lo contemplan. En la provincia
de Buenos Aires, la materia está regulada en los arts. 679 a 682 del Código
Procesal Civil y Comercial en vigencia. En el ámbito de la Nación, el digesto
equivalente no contempla este proceso especial, por lo que resulta
necesario acudir a las pautas contenidas en la ley 14.159 —según dec.-ley
5756/1958— aplicándose el régimen genérico del Código Procesal Civil y
Comercial en lo no contemplado.
La clave de esta pretensión consiste en acreditar debidamente los extremos
que exige el Código Civil y Comercial para que opere la prescripción
adquisitiva de bienes inmuebles, tal como se desprende del art. 679 del
Código Procesal de la Provincia de Buenos Aires (5) en estudio, que se
refiere a "probar la adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión,
de conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo".
Podemos leer en la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de
Buenos Aires sobre este tipo de trámite que la demanda que pretende la

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usucapión del inmueble debe sustanciarse con quien resulte titular de
dominio o quienes acrediten ser sus sucesores (arts. 24, ley 14.159; 3279,
derogado Código Civil; 679 y 680 del Código Procesal Civil y Comercial) y su
objeto lo constituye el logro de una declaración judicial que reconozca
operada en favor del o de los accionantes la prescripción respecto del bien
en cuestión como uno de los modos que el Código Civil estatuye para
adquirir el dominio (6).
Para ello se requerirá del juicio contradictorio regulado en este Título del
Código Procesal aludido, remitiendo en general al proceso de conocimiento
plenario abreviado —"sumario"— y estableciendo algunas pautas propias
aplicables a este tipo de pretensión. Asimismo, la referida ley 14.159 —
modificada por el dec.-ley 5756/1958— ha incorporado mediante sus arts.
24 y 25 algunos lineamientos procesales que, como veremos, encuentran
correlato en las mandas en análisis.
El juez competente para este trámite será el del lugar donde se encuentre
el bien a usucapir —art. 5º, inc. 1º, CPCC Bs. As—. Ante ese magistrado y
dentro del marco litigioso de una usucapión, se enfrentarán, por un lado,
quien o quienes se encuentren poseyendo el inmueble y entiendan que a
su respecto se han cumplido las condiciones legales para que opere la figura
en estudio.
Por otro, el demandado. Éste será quien o quienes aparezcan como titulares
de dominio del bien a partir de constancias registrales u otras fuentes (7).
Si se cuenta con este dato —identidad del titular registral—, podrá ocurrir
que se carezca de su domicilio. En tal caso, se actuará siguiendo las pautas
del art. 681, CPCC Bs. As. Si, en cambio, no se logra determinar quién es el
titular registral del bien, agotados los trámites del art. 680, el juicio seguirá
con demandado "incierto" —art. 341, CPCC Bs. As.—, dándose intervención
al Defensor Oficial, quien participará en la litis por un ausente en el proceso.
Fundamental será a estos fines la documentación cuya presentación
requiere el inc. 2º del art. 679 CPCC Bs. As., transcripto en nota y que deberá
ser emitida por el Registro de la Propiedad.
Allí se habrá de incluir toda la información concerniente a la "condición
jurídica" del inmueble —veremos que su "descripción fáctica" se hará
mediante plano firmado por profesional matriculado y controlado por el
órgano administrativo pertinente—. Sabremos de este modo quién aparece

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como titular o titulares de dominio, sus datos —que, eventualmente,
podrán ser ampliados a partir de la copia del título traslativo de dominio
que contenga instrumentado el negocio que diera lugar a la inscripción
pertinente—, si hay condominio, la proporción en que cada comunero
ejerce el derecho de propiedad, si hay anotados gravámenes sobre la cosa,
si los mismos se encuentran vigentes, etcétera.
El Código Civil y Comercial unificado ha incluido una pauta especial, que
tiende a la protección del adecuado tráfico negocial inmobiliario al brindar
temprana publicidad a la existencia de un proceso por el que se dirime la
continuidad en cabeza del titular registral del derecho de dominio de cierto
inmueble. Nos referimos a la actividad cautelar oficiosa que se plasma en el
art. 1905, donde —en lo pertinente— se expresa: "La resolución que
confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al
objeto, a fin de dar a conocer la pretensión".
El juez de la usucapión, a partir de ahora entonces, por mandato de la ley
de fondo, habrá de disponer de oficio la anotación de la existencia de un
proceso judicial en el registro pertinente donde se encuentre matriculado
el bien de que se trate, impidiendo que se puedan celebrar actos jurídicos
en relación con aquél, y respecto de los cuales se pueda alegar buena fe (8).
En suma, se tratará de un juicio básicamente declarativo donde el juez,
luego de la prueba aportada, tendrá por existentes los recaudos de la
usucapión con relación a determinado bien que a estos fines deberá venir
correctamente individualizado —como vimos— en lo fáctico mediante la
presentación de un plano firmado por profesional habilitado y previo
control del organismo técnico administrativo correspondiente(9), tal como
lo indica el inc. 3º del referido art. 679.
Se ha dispuesto que si bien el Código no exige que el plano de mensura —
adjuntable obligatoriamente al promover el juicio— se encuentre titulado
a nombre del prescribiente, tal recaudo sí ha sido previsto en el decreto
provincial 1243/1979 (10). Asimismo, que los planos de mensura aprobados
constituyen uno de los recaudos que debe cubrir el pretendido
usucapiente, pero ellos, por sí solos, no son idóneos para acreditar la
posesión animus domini durante el lapso legal (11).

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Luego de tales pasos, el juez dictará sentencia declarando operada la
transferencia de dominio y mandará efectuar las inscripciones
pertinentes (12).
Será esencial, entonces, la prueba de los extremos legales alegados en la
demanda (13).
Concretamente dos: los actos posesorios y el tiempo continuado de éstos.
Por supuesto, siempre que se hallen en discusión, ya que —como se dijo en
un fallo—, habiéndose anudado la litis con el titular del dominio del
inmueble motivo de autos frente al allanamiento formulado en los términos
del art. 307, CPCC Bs. As., dado que se está frente a un derecho patrimonial
disponible y al no existir hechos controvertidos conducentes, correspondió
declarar la cuestión de puro derecho (14).
Respecto de los actos posesorios, se entiende que importan la
manifestación externa del animus domini, esto es, detentar la cosa para sí
con la intención de ejercer sobre ella un completo señorío, aquel que sólo
corresponde a su pleno propietario.
La prueba debe acreditar que el actor se comportó ante los ojos de la
sociedad como el dueño del fundo. Este comportamiento puede
desplegarse de innumerables modos: la plantación de árboles, la edificación
de mejoras, el mantenimiento de alambrados y cercos, la instalación de
servicios —agua, luz, teléfono, gas, cloacas—, ampliación de las
comodidades preexistentes, el pago de impuestos (15), tasas,
contribuciones, etcétera.
Por otro lado, esa actividad posesoria habrá de ser
ininterrumpida (16) ("continua") y extenderse por el plazo de la ley: el art.
4015 del derogado Código Civil establecía el plazo de veinte años en los
supuestos donde no existía justo título ni buena fe por parte del
usucapiente, y en su art. 3999 preveía el plazo de diez años si se daba el
justo título y la buena fe.
Hoy, tales pautas se reiteran con textos un tanto diversos —en algunos
casos, más precisos—.
Así leemos en el art. 1900 la caracterización de la posesión que se requiere
para usucapir: "Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser
ostensible y continua". Es fundamental atender a esta caracterización. Nos
recuerda Guardiola que "ostensible ha sido un término incorporado por el
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Proyecto de Unificación de 1993 (arts. 4016 y 4016 bis). En los Fundamentos
de elevación se expresaba: 'De manera coherente con las implicancias
otorgadas a la publicidad posesoria en los arts. 1189 y 3169 se prevé para
los distintos supuestos de prescripción adquisitiva que la posesión del
usucapiente tiene que ser ostensible, o sea, que la conozca o puedan
conocerla tanto el dueño de la cosa como los terceros interesados de buena
fe; noción que no adolece de la limitación conceptual de la posesión
pública, como contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere
de los arts. 2369 a 2371 y del art. 2479. Al requerirse expresamente la
mentada ostensibilidad de la posesión, los fines saneadores de la usucapión
pueden alcanzarse sin agraviar intereses legítimos mediante la confluencia
del tiempo de posesión requerido con los restantes requisitos que se
prevén para los distintos supuestos; y hasta con vicios distintos de la
clandestinidad, máxime que a todo evento no debe perderse de vista la
amplitud del art. 3980 para neutralizar hipotéticos resultados no queridos
por el legislador'. Los hechos posesorios (arts. 1928, CCyC, y 2384, Código
de Vélez), a través de los cuales se realiza la relación de disponibilidad
fáctica, deben ser perceptibles por cualquiera y exteriorizar la posición
anímica (el animus posesorio) de un modo concluyente" (17).
Asimismo, respecto de la noción de "continuidad", este autor (18) apunta
que ella "implica también la de ininterrupción. Como señalaba Vélez en la
nota al art. 2481, aunque son conceptos distintos, sin duda 'una posesión
es discontinua cuando ha sido interrumpida, pero una posesión puede ser
discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad tiene por causa
la omisión del que posee, mientras que la interrupción supone un hecho
positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo el reconocimiento que
hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero como una
desposesión o una citación a juicio'. Aleccionadoras son las reflexiones de
Salvat para comprender su significado: quiere 'decir posesión sin
intermitencias ni lagunas; pero no es necesario que haya sido ejercida
personalmente y en todos los momentos', se trata 'de una simple cuestión
de hecho, dependiente de las circunstancias y de la naturaleza de la cosa
poseída; desde el momento en que la posesión se haya ejercido en
condiciones regulares, conforme a la naturaleza y destino de la cosa, la
posesión debe considerarse continua, cualquiera sea el espacio de tiempo
que haya mediado entre el ejercicio de los diversos actos de posesión', y
que 'tampoco depende de la subsistencia o no de vestigios que revelen el

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ejercicio anterior de la posesión'. No se trata de otra cosa que comportarse
respecto de la cosa como normalmente lo haría el titular del derecho
respectivo y con la regularidad propia de su mantenimiento por todo el
plazo que fija la ley".
Un tópico que siempre ha suscitado polémica y dificultades en el trámite de
las usucapiones ha sido el que se configura cuando quien comienza a poseer
con ánimo de dueño no es quien inicia la demanda prescriptiva. En esos
casos, variadas eran las hipótesis por las que podía no configurarse tal
identidad subjetiva. Y también variadas eran las soluciones a las que la
doctrina y jurisprudencia arribaba. El Código unificado recoge tales
supuestos en el art. 1901, al señalar lo siguiente: "Unión de posesiones. El
heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede
unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas
deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico".
Y resta también precisar la cuestión de los plazos (19). Al igual que en el
Código Civil derogado, existe una prescripción larga y otra corta para cosas
inmuebles. Y al igual que en el régimen anterior, la diferencia estará dada
por la presencia o no de buena fe y justo título. El nuevo digesto alude a
todos estos conceptos, formulando definiciones que serán de utilidad al
momento de canalizar esta pretensión ante los estrados.
En este sentido leemos:
Art. 1898. — Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de
derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por
la posesión durante diez años...
Art. 1899. — Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena
fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión...
Art. 1902. — Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal
que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

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La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella...
He aquí, entonces, otros elementos que hacen tanto a la pretensión (buena
fe, justo título, actos posesorios de manera "ostensible y continua" durante
cierto tiempo) como, eventualmente, a la oposición a la pretensión
(inexistencia de éstos), que habrá necesariamente que probar en el proceso
de usucapión.
Pues bien, para todos estos menesteres acreditantes, la ley no plantea
limitaciones probatorias. Veda —eso sí— que la sentencia haga pie
solamente en prueba de testigos (20).
Así, si bien el art. 679, inc. 1º, CPCC Bs. As. no exige que la prueba no
testifical cubra todo el plazo señalado por la norma de fondo sino, tan sólo,
que el fallo no se base exclusivamente en la prueba de testigos, si esta
prueba resulta vigorosa, el rigor valorativo de las restantes piezas podría
amenguarse; caso contrario, la valoración de estos medios corroborantes
deberá verificarse con severidad.
Principio aplicable aun en aquellos casos de propietario desconocido o
cuando no se acreditare la existencia de otra efectiva ocupación, pues
tratándose de un medio de adquisición del dominio, dada su trascendencia
económico-social, la prueba de los hechos en que se funda debe ser
siempre concluyente (21).
La prueba testifical mantiene todo su valor y por lo general resulta la más
apta para acreditar las afirmaciones del demandante, puesto que posibilita
de modo sencillo la reconstrucción de los hechos a través del lapso
posesorio, pero debe confrontarse y corroborarse con otras pruebas que
reflejen esos mismos hechos (22).
Aun cuando la sentencia no puede fundarse exclusivamente en prueba
testimonial en la usucapión, esta prueba es por lo común la más importante
y convincente porque se trata de acreditar hechos materiales, si bien la ley,
con justificada desconfianza, ha querido que los testimonios sean
contemplados y corroborados por elementos de juicio objetivos e
independientes (23).
III. Identificación del demandado

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El art. 680 CPCC Bs. As. establece: "Toda vez que se ignore el propietario del
inmueble se requerirá informe del organismo técnico-administrativo, que
corresponda, de la Provincia, sobre los antecedentes del dominio y si
existen intereses fiscales comprometidos".
Como se señalara, el Código regula la usucapión como un típico proceso
contencioso. De allí la necesidad de una correcta individualización de la
parte demandada: se encuentra en este momento en juego nada menos
que el derecho de defensa de quien, si bien pudo haber resignado el
ejercicio de derechos sobre la cosa, en modo alguno puede ser privado del
derecho de alegar y probar lo que corresponda frente a la pretensión de
quien expone circunstancias fácticas de las que se derivaría una
transferencia de dominio de un inmueble.
La demandada en estas hipótesis será —en abstracto— quien o quienes
aparezcan como titulares registrales del bien objeto de posesión o —
eventualmente— sus sucesores.
Los datos de estas personas —físicas o jurídicas— surgirán por lo general
de los informes de dominio emitidos por el Registro de la Propiedad a que
alude el inc. 2º del art. 679 CPCC Bs. As. citado. Normalmente, en las
constancias allí consignadas también aparecerá mencionado el título que
dio lugar a la transmisión (contrato, sentencia, etc.) y elementos que
permitan individualizar tal documentación de la cual podrán —asimismo—
obtenerse datos útiles para la determinación de la identidad de los
demandados.
Si toda esta averiguación resulta infructuosa y no se logra averiguar quién
es el titular de dominio del inmueble a partir de los datos del Registro de la
Propiedad Inmueble, este artículo ordena que se solicite informes al
organismo técnico administrativo provincial respectivo (Direcciones de
Catastro, de Geodesia, y hasta podría consultarse la dependencia
equivalente dentro de la Municipalidad de que se trate) a los efectos de que
se expida sobre si en sus archivos existen antecedentes dominiales del bien
de marras y, eventualmente, indique si existen intereses fiscales en juego.
También puede darse el supuesto —muy frecuente cuando se trata de
inmuebles que no tuvieron movimiento registral durante muchos años—
de que se conozca la identidad del titular registral y que de averiguaciones

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posteriores surja que éste ha fallecido y no se sepa si tiene herederos o no
se pueda dar con el paradero de éstos.
En todos estos casos se aplicarán las reglas generales que operan para la
hipótesis de "citación de persona incierta" que contempla el art. 341 CPCC
Bs. As., esto es, la vía de los edictos regulados en los arts. 145 a 147 del
mismo cuerpo.
Consideramos que el tiempo de publicación de estos anuncios habrá de ser
el de dos días que prevé el mismo art. 341, y que luego de la última
publicación se contará con diez días para la presentación a juicio, tal como
ocurre en los casos de desconocimiento del domicilio del demandado. Ello
así, a pesar de lo que surge del tenor literal del art. 681 mencionado y en
pos —como ya se dijera— del debido respeto a los derechos de igualdad y
defensa del propietario desconocido, que no puede estar en desventaja con
relación a aquel de quien sí se cuenta con los datos identificatorios pero no
con los del lugar de residencia.
Cumplido con lo anterior, si se ha podido determinar quién es el titular de
dominio —tanto una persona de derecho privado o bien el Estado provincial
o municipal— y se conoce su domicilio real, se dará traslado de la demanda
normalmente de acuerdo con las reglas ya vistas.
La norma bonaerense específica reza:
Art. 681. — Traslado. Informe sobre domicilio. De la demanda se dará
traslado al propietario, o al fiscal de Estado o municipalidad, en su caso.
Cuando se ignore el domicilio del propietario, se requerirán informes de la
secretaría electoral y delegaciones locales de policía y correos con relación
al último domicilio conocido o supuesto del demandado. De dar resultado
negativo se lo citará por edictos por diez días en el Boletín Judicial y en un
diario de la zona, previniéndosele que si no se presenta y contesta la
demanda, se le nombrará defensor al de ausentes en turno. Serán citados,
además, quienes se consideren con derecho sobre el inmueble.
Si no se trata de persona física, la notificación de la demanda seguirá las
pautas generales respecto de los representantes de las diferentes personas
jurídicas —se cita en este artículo el caso del Fiscal de Estado para el
supuesto de demandarse a la Provincia de Buenos Aires o a la
"municipalidad", en cuyo caso el legitimado pasivo será el intendente—.

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La demanda de usucapión de un inmueble debe sustanciarse —se ha
dicho— en principio sólo con quien resulte titular de dominio de
conformidad con lo dispuesto por los arts. 24 de la ley 14.159 y 679, inc. 4º,
del Código Procesal Civil y Comercial, supuesto en el cual, de conocerse su
domicilio, corresponde correrle traslado de acuerdo con el trámite normal
de sustanciación de los procesos (24).
Ahora bien, si se conoce la identidad del propietario pero no su domicilio,
se habrán de realizar las gestiones tendientes a la averiguación de este dato
mediante los trámites de rigor —oficios pidiendo información a la secretaría
electoral de la jurisdicción, a las delegaciones policiales correspondientes y
a la oficina de correos del lugar para que brinden datos sobre el último
domicilio conocido o supuesto del sujeto demandado, cuyos datos
identificatorios habrán de ser consignados en tales diligencias con la mayor
amplitud posible—.
Frente al resultado negativo, operará también aquí la citación por edictos.
Se deberán publicar durante dos días (25) —art. 341— y los interesados
tendrán diez días para presentarse en el expediente a contar desde la
última publicación en el Boletín Oficial y en un diario de la zona donde se
encuentra el bien objeto del proceso. En los avisos se indicará que si no se
presenta el citado y contesta la demanda, se le designará un Defensor
Oficial (26) —que actuará por el ausente—.
Se dispuso sobre esta intervención que habiéndose ya realizado las
diligencias que prevé el art. 681 del Código Procesal Civil y Comercial, y
publicados los edictos que ordena la norma citada, corresponde que el
Defensor ejerza la representación para la que fue designado. Ello no excluye
la realización de más diligencias tendientes a averiguar el paradero. Sin
embargo, ellas ya no son condición para la intervención del Defensor, sino
parte de los deberes de su cargo (art. 341) (27).
En los mismos edictos se incluirá la convocatoria a todo otro sujeto que se
considere con derechos sobre el bien a usucapir.
El llamado a "todos los que se consideren con derecho" contenida en la
parte final del art. 681 del Código se refiere a la citación para supuestos
especiales (por ejemplo, compradores por boleto, otros poseedores, etc.),
pero resulta ineficaz para suplir el debido emplazamiento a los presuntos

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herederos de la persona nominada en los edictos sin hacerse constar su
fallecimiento, en cuyo caso se los debe citar en ese carácter (28).
Clave será incluir dentro del texto de estos anuncios la correcta
identificación catastral del inmueble objeto del proceso, así como su
ubicación respecto de calles, rutas, caminos, etc., y su numeración para que
los potenciales interesados en hacer valer sus pretensiones sobre él puedan
reconocerlo fácilmente.
IV. La sentencia en el juicio de usucapión
La ley contempla un proceso contencioso con amplitud de debate y prueba
acerca de la configuración de los extremos fácticos que determinan la
adquisición del dominio de inmuebles por la prescripción.
Se prevén expresamente —en algunos casos reiterando pautas ya
establecidas— las formas de trabar debidamente la litis resguardando el
derecho de defensa del titular registral, permitiéndole que se presente y lo
ejerza por sí, o bien designando en su lugar al Defensor Oficial cuando no
conste que ha sido notificado personalmente de la demanda en su contra.
El juez, por otra parte, habrá de resolver sobre la base de lo probado por
las partes y aun en los casos en donde el trámite se desarrolla sin la
intervención efectiva del titular de dominio, podrá rechazar la usucapión si
a tenor de la evaluación que realice siguiendo las reglas de la sana crítica no
encuentra configurados los basamentos fácticos de la prescripción
adquisitiva esgrimidos.
Se ha dicho —como se reseñara supra— que la singularidad de la "prueba
compuesta" en materia de usucapión consiste en que el sentenciante no
puede fundar su fallo con apoyo exclusivo en la prueba testimonial. El art.
24, inc. c), de la ley 14.159 —íd. art. 679, inc. 1º, CPCC Bs. As.— requiere
que dicha prueba sea integrada por evidencias de otro tipo recíprocamente
corroborantes. Esta exigencia de la ley 14.159 viene a solucionar aquel
temor que señalaba el maestro uruguayo Eduardo Couture, cuando escribía
que era menester evitar que por la vía del proceso de usucapión se abrieran
las puertas a la legitimación del despojo para adquirir la propiedad a
espaldas del verdadero dueño (29).
El magistrado, en suma, tendrá mediante este proceso de conocimiento la
oportunidad de indagar con plenitud y profundidad en la cuestión
litigiosa (30). Por eso es que la sentencia que acoja favorablemente la
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pretensión —de adquirir firmeza— hará cosa juzgada material y nada más
podrán plantear los eventuales afectados que no concurrieron
oportunamente a estar a derecho frente a la convocatoria realizada
mediante edictos.
Esta sentencia declarativa (31) de la adquisición del dominio por usucapión
será ejecutable mediante la inscripción de su contenido en el Registro de la
Propiedad Inmueble pertinente operándose —por incompatibilidad— la
cancelación de la inscripción dominial respecto del demandado vencido. Tal
lo que surge de la manda del art. 682, CPCC Bs. As.:
Art. 682. — Inscripción de sentencia favorable. Dictada sentencia acogiendo
la demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la
cancelación de la anterior si estuviere inscripto el dominio. La sentencia
hará cosa juzgada material.
También se ha dispuesto que tratándose de un juicio de usucapión
promovido contra una persona ausente, el juez debe analizar las pruebas
con el máximo de prudencia, ya que la usucapión importa la pérdida del
derecho de dominio de quien figura como titular, por el transcurso del
tiempo, correspondiendo en tal caso la cancelación de la inscripción vigente
y el reconocimiento de un nuevo titular de dominio —conforme art. 682 del
Código Procesal Civil y Comercial y 4015 del derogado Código Civil—.
Tratándose de un demandado ausente, no ha podido ofrecer las pruebas
sobre los hechos que sólo él puede conocer y que podrían haber enervado
la acción (32).
Si, por el contrario, se produce el rechazo de la pretensión, habrá que
determinar cuál fue la causa de tal medida. Si ésta ha sido la falta de los
recaudos de fondo (33), ello hará cosa juzgada también respecto del actor,
mientras que si lo fue por ausencia de requisitos de admisibilidad, la
pretensión podrá ser renovada cumplimentándose debidamente los
recaudos que exige la ley en el art. 679 visto.
El Código Civil y Comercial aporta ciertas precisiones respecto de la
sentencia de usucapión. Algunas comunes a todos los procesos y otros
específicos del tipo de prescripción adquisitiva, esto es, la de plazo corto o
la de plazo mayor.

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Art. 1903. — Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en
contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su
registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de
terceros interesados de buena fe.
Art. 1904. — Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente,
las normas del Título I del Libro Sexto de este Código.
Art. 1905. — Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se
dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción,
se produce la adquisición del derecho real respectivo (34).
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con
relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Expresamente, el art. 1905 fija el carácter declarativo de la sentencia de
usucapión "y posee efectos ex tunc, es decir que carece de proyección
retroactiva al momento en que el usucapiente comenzó a poseer. En ese
aspecto, la norma se aparta de su fuente, el art. 1840 del Proyecto de 1998,
en cuanto este último otorgaba a la sentencia efectos retroactivos al tiempo
en que comenzó la posesión" (35).
V. Cierre
Como se observa, el nuevo ordenamiento unificado de derecho privado
argentino ha mantenido en lo sustancial el régimen de la adquisición del
dominio de inmuebles por prescripción, habiéndose introducido en su
articulado pautas que ya se encontraban en la jurisprudencia, dotando al
sistema de mayor certeza en un marco donde la seguridad jurídica —al
involucrar el régimen de la propiedad inmobiliaria— adquiere una
particular trascendencia.
(1) Guardiola, Juan José, "La usucapión en el nuevo Código", RCCyC 2016
(marzo), 7/3/2016; cita online: AR/DOC/566/2016. La usucapión "es
procedente por regla general —salvo disposición en contrario— respecto
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de todos los derechos reales principales que se ejercen por la posesión
(requisito para su procedencia). Se evitó así recurrir a normas particulares
para cada uno de ellos, como contenía el Código de Vélez (arts. 2524, inc.
7º, 2812, inc. 4º, 2817, 2949, 3017)". Ver el minucioso análisis de los casos
particulares que realiza Guardiola en este aporte.
(2) Art. 1897. — Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es
el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre
ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
(3) Camps, Carlos E., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de
Buenos Aires. Anotado, comentado y concordado, 3 ts., 2ª ed. aumentada,
corregida y actualizada, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2012.
(4) Art. 1905. — Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se
dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso...
(5) Art. 679. — Vía sumaria. Requisitos de la demanda. Cuando se trate de
probar la adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión, de
conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las
reglas del proceso sumario, con las siguientes modificaciones:1º) Se
admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse
exclusivamente en la testifical;2º) La demanda deberá acompañarse de
certificados otorgados por el Registro de la Propiedad, donde conste la
condición jurídica del inmueble, debiendo informar dicho organismo con
precisión y amplitud, todos los datos sobre el titular o titulares del
dominio;3º) También se acompañará un plano firmado por profesional
matriculado, que determine el área, linderos y ubicación del bien, el que
será visado por el organismo técnico-administrativo, que corresponda.4º)
Será parte en el juicio quien figure como propietario en el Registro de la
Propiedad o, en su defecto, el señor fiscal de Estado, o la municipalidad
correspondiente a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no
afectados intereses fiscales, provinciales o municipales.
(6) SCBA, Ac. 34039, 8/10/1985, "Devicenzi, Zacarías E. c. Propietario
desconocido s/usucapión y reivindicación"; íd., Ac. 56922, 14/5/1996,
"Cabrera, Manuel Edmundo c. Carbone y Pensa, Nelly Asunción María y otra
s/prescripción veinteañal".

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 (7) "La parte que inicia un proceso de usucapión debe entablar la demanda
contra quien figure como titular de dominio en el Registro de la Propiedad.
Cuando esa inscripción aparezca observada, asume el riesgo de que, en el
curso de la investigación que resulte necesaria para establecer esa
titularidad, aparezca como tal quien en realidad no lo sea (arts. 679 y concs.,
CPCC; art. 24, inc. a], ley 14.159). Y, por ello, también asume las
consecuencias de que quien sea demandado, nada tenga que ver con el
inmueble y se excepcione. Sería injusto que alguien ajeno a la causa,
indebidamente demandado, deba cargar con las costas de su defensa, a la
que se vio obligado por un acto de quien, en definitiva, es el beneficiario del
trámite que dio lugar a ella" (CCiv. y Com. San Martín, sala II, 23/9/1999,
"Ruiz, Carlos Alberto c. González, José B. y o. s/usucapión"). "El proceso
contencioso de usucapión debe entenderse con quien resulte titular del
dominio o con aquellos que acrediten en forma incuestionable ser legítimos
sucesores del titular del bien" (CCiv. y Com. Quilmes, sala I, 9/2/2000,
"Albornoz, Anastacio Benjamín c. Noseda De Ventola, Amada
s/usucapión").
(8) En relación con esta figura, dice Guardiola: "Salvo algún supuesto
excepcional en que el plazo de prescripción se cumpla durante el transcurso
del proceso, sin mediar causales de interrupción, lo normal es que se
procure la formación del título documental que coloque el derecho cuyo
reconocimiento judicial se pretende en el comercio jurídico ya adquirido el
mismo, es decir, cumplido el plazo prescriptivo. Consumada la usucapión,
los derechos constituidos o medidas cautelares trabadas contra quien es el
titular registral son inoponibles, en tanto independientemente de la
inexactitud registral ya no tenía derecho que transmitir o patrimonio suyo
para ser afectado (art. 399, CCyC). Frente a ese desplazamiento, y sin
perjuicio de que raramente ese tercero interesado en adquirir derechos
reales o personales del titular registral sea merecedor de tutela por carecer
de una buena fe diligente en el aspecto posesorio, puede darse
(particularmente con hipotecas y embargos) una situación de conflicto
innecesaria. Una vez iniciada la acción, para evitar que puedan seguir
generándose (ya porque el proceso tramita en ausencia o por la mala fe del
demandado) hasta el dictado de la sentencia y su inscripción, el CCyC
ordena que, de oficio, con la resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción se disponga la anotación de la

16
litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión" (Guardiola,
Juan José, "La usucapión ...", cit.).
(9) "El plano de mensura debe adjuntarse con la demanda, firmado por un
profesional autorizado o matriculado, determinativo del área, linderos y
ubicación del bien, y aprobado o visado por el organismo que corresponda
que en la jurisdicción provincial lo es la Dirección de Geodesia del Ministerio
de Obras y Servicios Públicos" (C1ªCiv. y Com. La Plata, sala I, 24/10/1996,
"Méndez Varela de García Costa, María y otras c. Barbosa Piñeiro, Catalina
s/usucapión").
(10) C1ªCiv. y Com. San Nicolás, 23/4/1996, "Farías, Alicia Ester c. Netto,
Manuel s/posesión veinteañal".
(11) CCiv. y Com. Morón, sala II, 17/10/1995, "Artuso, Luis c. Sainz,
Florencio s/posesión veinteañal".
(12) "En el caso en que interviene un municipio en una demanda
promovida para obtener la adquisición de dominio de un inmueble por
usucapión y la acción prospera, no procede imponer las costas del juicio al
ente Municipal si éste no ha efectuado planteos que obligaron a otro
despliegue jurisdiccional que el derivado de su necesaria intervención en el
proceso, conforme a las normas de los arts. 679, inc. 4º, y 681 del CPC"
(CCiv. y Com. Azul, 28/10/1992, "La Victoria c. Municipalidad de Tandil
s/usucapión").
(13) "Los hechos que deben ser objeto de consideración en sentencia
quedan determinados al momento de ser trabada la relación procesal, de
suerte que los hechos o actos no alegados en el escrito de iniciación quedan
imposibilitados de consideración en el fallo" (CCiv. y Com. Trenque
Lauquen, 7/4/1987, "Magni, Harold Omar y otro c. Bordieu de Salazar, M. y
otros s/posesión veinteañal").
(14) C2ªCiv. y Com. La Plata, sala I, 13/5/1993, "Román de Álvarez, Hilaria
c. Tulsa Tierras Urbanizaciones Loteos s/posesión veinteañal".
(15) En cuanto a la cuestión del pago de impuestos y su invocabilidad en un
proceso de usucapión, ver Valdés Ortiz, Guadalupe, "Cuestiones relevantes
en la acción de prescripción adquisitiva: pago de impuestos y fijación de la
fecha en que se produce la adquisición del dominio", LLNOA 2016 (octubre),
5, comentando el fallo del Sup. Trib. Just. Jujuy, 14/3/2016, "Guzmán,

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Enrique c. Sociedad de Tiro, Gimnasia y Esgrima de Jujuy s/ordinario por
prescripción adquisitiva", cita online: AR/DOC/2237/2016.
(16) Ver Guardiola, Juan José, "La usucapión ...", cit. Allí el autor aborda
minuciosamente el análisis de las causales tanto de suspensión como de
interrupción de la prescripción adquisitiva.
(17) Guardiola, Juan José, "La usucapión ..." cit.
(18) Guardiola, Juan José, "La usucapión ..." cit.
(19) En lo que hace al inicio de la posesión para la prescripción larga, señala
Guardiola: "El Código Civil y Comercial (ley 26.994) se apartó en este punto
de su antecesor y mantuvo la categoría de posesión viciosa, aduciendo 'sus
importantes efectos jurídicos', aunque normativamente sólo lo hace a
través de dos artículos: el 1921, para enumerarlos —sin siquiera definirlos
(lo que sí hacía Vélez, arts. 2365, 2369/2370 y 2372)—, establecer su
carácter relativo y aclarar quiénes y contra quiénes se comete (en lo que no
se diferencia del Código anterior), y el 1936, en donde se establece, a mi
modo de ver, la única diferencia de tratamiento con la mala fe simple: la
responsabilidad por destrucción total o parcial frente al casus en caso de
restitución de la cosa. Se descarta, por otra parte, expresamente, su
incidencia en materia de defensa de la relación de poder (arts. 2241 y 2242),
sin que la posesión calificada o anual conserve virtualidad alguna o pueda
ser coexistente con una actual. Sigue, en cambio, al Proyecto de 1998, en
cuanto a la adquisición y extinción de las llamadas ahora relaciones de
poder (arts. 1923, in fine, y 1931). Considero que con el nuevo plexo
normativo el modo de adquisición de la posesión no tiene importancia
alguna en materia del cómputo del plazo para la prescripción adquisitiva"
(Guardiola, Juan José, "La usucapión ...", cit.).
(20) "Conforme lo establece el art. 4015 del Código Civil, para que se opere
la adquisición de dominio por usucapión, es necesario el ejercicio de la
posesión continua durante más de veinte años. Quien pretende la
adquisición del derecho debe probar el hecho de la posesión y el transcurso
del plazo legal, estableciendo el inc. 1º del art. 679 del Código de
Procedimientos Civil y Comercial, que la sentencia no puede basarse
únicamente en la prueba testimonial" (C2ªCiv. y Com. La Plata, sala II,
27/8/1996, "Saavedra, César Ulises c. Duranti, Nello J. A. y otros
s/usucapión").

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 (21) C1ªCiv. y Com. San Nicolás, 24/5/1994, "Gard Leopoldo Antonio
s/posesión veinteañal".
(22) CCiv. y Com. Pergamino, 29/3/1994, "Hernández, Andrés Roberto c.
Paganini y Ferrari, Enriqueta Luisa y otro s/posesión veinteañal"; C1ªCiv. y
Com. San Nicolás, 19/5/1994, "Giménez de Cariboni, Elsa G. c. Guevara de
Herrera, Teresa y otros s/posesión veinteañal".
(23) C1ªCiv. y Com. San Nicolás, 19/5/1994, "Giménez de Cariboni, Elsa G.
c. Guevara de Herrera, Teresa y otros s/posesión veinteañal".
(24) CCiv. y Com. Quilmes, sala I, 17/10/1995, "Mikuskiewicz, Jorge c. Ortiz,
Oscar s/usucapión"; íd., 15/8/2000, "Aquino, Ofelia c. CICSA s/posesión
veinteañal".
(25) "Cabe interpretar que el art. 681 del ordenamiento procesal se refiere
únicamente al plazo de citación y no al de publicación edictal. Por
consiguiente, entiende este Tribunal, que con relación a este último resulta
de aplicación la norma genérica del art. 341 del mismo cuerpo legal, que
establece el de dos días para citar a personas cuyo domicilio se desconoce"
(C2ªCiv. y Com. La Plata, sala II, 8/10/1996, "Vera, Olga c. Míguez, Ricardo
s/usucapión").
(26) "Habiéndose agotado en estos autos las gestiones previstas por el art.
681 del CPC, con resultado negativo, resulta improcedente el planteo del
señor Defensor oficial agraviándose de su nombramiento. Ello en virtud de
que los deberes de localización del paradero de los demandados que
pretende incumplidos por el actor, son propios de su función (art. 341, párr.
2º, última parte, Cód. cit.)" (C1ªCiv. y Com. Bahía Blanca, sala II, 2/10/1997,
"Rodríguez, Ricardo L. c. Ambrosio Blas y otro s/usucapión").
(27) C1ªCiv. y Com. La Plata, sala III, 10/10/2000, "Galarce, Liliana Mabel c.
Corte y Costa, Teresa, María, Linda, Anita, Stefanía y otros s/usurpación".
(28) SCBA, Ac. 56922, 14/5/1996, "Cabrera, Manuel Edmundo c. Carbone y
Pensa, Nelly Asunción María y otra s/prescripción veinteañal".
(29) C1ªCiv. y Com. La Plata, sala III, 27/8/1992, "Makintok, Sara Haydée y
ot. c. Municipalidad de La Plata s/prescripción adquisitiva".
(30) "Constituye un principio común que el usucapiente debe acreditar
fehacientemente los extremos de la acción de prescripción adquisitiva de
dominio, en función de lo que prescribe el art. 24 de la ley 14.159,
19
modificado por el dec.-ley 5756/1958, en correlación con los arts. 4015 y
4016 del Código Civil, y la regulación concordante del art. 679 del Código
Procesal. Se torna necesario así, el análisis de los elementos aportados con
suma prudencia, ya que es menester verificar si se probó plenamente la
posesión animus domini actual, así como la anterior y especialmente la que
se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el
cumplimiento del plazo legal" (C2ªCiv. y Com. La Plata, sala II, 31/3/1992,
"Maissonave, Rubén Pedro c. Maissonave, Ramón Pedro s/prescripción
adquisitiva de dominio").
(31) En cuanto a la discusión doctrinaria relativa al momento al cual deben
retrotraerse los efectos de la sentencia de usucapión, remitimos a la reseña
que nos aporta Guardiola en su trabajo "Los efectos de la prescripción
adquisitiva y algunas cuestiones procesales del nuevo Código", RCCyC 2015
(octubre), 19/10/2015, 189, comentando el fallo de la CCiv. y Com.
Corrientes, sala IV, 3/8/2015, "M., M. I. c. M. C. de C. s/prescripción
adquisitiva", cita online: AR/DOC/3001/2015.
(32) CCiv. y Com. Trenque Lauquen, 7/4/1987, "Magni, Harold Omar y otro
c. Bordieu de Salazar, M. y otros s/posesión veinteañal".
(33) "La usucapión supone el apoderamiento del bien con ánimo de dueño
—rem sibi habendi—, y mientras ello no se demuestre a través de la
pertinente prueba compuesta, los jueces deben considerar a quien lo ocupa
como un mero detentador —arts. 2351, 2373, 2384 y 4015 del CCiv.; 679,
inc. 1º del CPCC—. Si así no fuera, todos los ocupantes y aun los tenedores
a título precario estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos
poseedores" (C1ªCiv. y Com. La Plata, sala III, 18/8/1992, "Club Puerto La
Plata c. Mdad. de Ensenada s/usucapión"; íd., íd., 18/8/1994, "Bañuls,
María c. Atanasoff, Tabacoff s/posesión"; íd., sala I, 5/5/1994, "Tuck
Schneider, Mauricio c. Rodríguez de Seijo, Modesta s/reivindicación".
(34) Nos informa Guardiola que "respecto del deber de fijar en la sentencia
la fecha en que el plazo de prescripción larga se cumplió, la Orden de
Servicio 45 del 29/6/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble de la
Provincia de Buenos Aires, señala expresamente que se debe calificar
registralmente y que dicha fecha deberá constar en el asiento registral que
se practique" (GUARDIOLA, Juan José, "La usucapión ...", cit.).

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(35) GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., en Rivera, Julio César — Medina,
Graciela (dirs.), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t. V,
Thomson Reuters — La Ley, Buenos Aires, 2014, p. 259.

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