Guia Regional para Elaboracao Do Manual Do Proprietari Final PDF

GUIA REGIONAL
PARA ELABORAÇÃO
DO MANUAL DO
PROPRIETÁRIO
Uso, Operação e Manutenção do Imóvel
Termo de Garantia
Programa de Manutenção
realização
GUIA REGIONAL
PARA ELABORAÇÃO
DO MANUAL DO
PROPRIETÁRIO
Termo de Garantia
Guia Regional para Elaboração do Manual do Proprietário
Termo de Garantia
Ficha técnica
Realização C. Rolim Engenharia Fundação Núcleo de Tecnologia
Construtora Manhattan do Ceará - Nutec
Coopercon-CE - Cooperativa da
Construção Civil do Estado do Ceará Dias de Sousa Construções Universidade Federal do Ceará - UFC
Marcos de Vasconcelos Novaes Construtora Colmeia
Presidente BSPar Incorporações Centro Universitário
Construtora Alves Lima Christus - Unichristus
Sinduscon-CE - Sindicato da Indús- LCR Engenharia
tria da Construção Civil do Ceará Associação Brasileira dos
Idibra Construtora e Incorporadora Escritórios de Arquitetura - Asbea
André Montenegro de Holanda Rodan Engenharia
Presidente Construtora Marquise Apoio
Cameron Construtora
Coordenação Geral Diagonal Engenharia José Ramalho
José de Paula Barros Neto Signus Construtora

Editoração e
Texto Técnico Instituições Projeto Gráfico
Lilian Sarrouf Cooperativa da Construção Gadioli Cipolla Branding e Comunicação
Civil do Ceará - Coopercon Cassiano Gadioli Cipolla
Direção de Criação
Revisão Sindicato da Indústria da Constru-
Pollyana Rocha ção Civil do Ceará - Sinduscon-CE Samuel Harami
Direção de Arte e Diagramação
Programa de Inovação da Indústria
Empresas Participantes da Construção Civil do Estado do Impressão
Novaes Engenharia Ceará - Inovacon.
J. Simões Engenharia Gráfica Pouchain Ramos
Construtora Mota Machado Instituto Federal do Ceará - IFCE Tiragem: 200 unidades
Publicado em Janeiro de 2015

GUIA REGIONAL
PARA ELABORAÇÃO
DO MANUAL DO
PROPRIETÁRIO
Uso, Operação e
Manutenção do Imóvel
Termo de Garantia
6
SUMÁRIO
7
SUMÁRIO
Apresentação ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11
Presidentes ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12
Apresentação ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13
1. Introdução -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15
1.1 Responsabilidades ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 16
1.2 Orientações para a elaboração do manual ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 17
1.3 Orientações para a aplicação do manual -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18
1.4 Definições e conceitos ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20
1.5 Referências normativas -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 22
2. Termo de garantia ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25
2.1 Disposições gerais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 34
2.2 Perda de garantia -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 35
3. Memorial descritivo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 37
4. Fornecedores ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 41
4.1 Relação de fornecedores ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
4.2 Relação de projetistas ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
4.3 Serviços de utilidade pública --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas --------------------------------------------------------------------------- 45
5.1 Instalações hidráulicas - água potável -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46
5.1.1 Instalações hidráulicas - sistema de instalação água mineral -------------------------------------------------------------------------------------- 49
5.2 Instalações hidráulicas - água não potável ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50
5.3 Geradores de água quente ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 53
5.4 Banheira de hidromassagem / spa / ofurô ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 54
5.5 Instalações elétricas -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 55
5.6 Circuito Fechado de Televisão - CFTV ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 57
5.7 Telefonia e sistema de interfones ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 58
5.8 Ar-condicionado ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 59
5.9 Churrasqueira, forno de pizza e lareira para uso a carvão -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 60
5.10 Sistema de atenuação acústica ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 61
5.11 Instalação de gás combustível --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 62
5.12 Impermeabilização --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 63
5.13 Esquadrias de madeira ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 64
5.14 Esquadrias de ferro e aço ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 65
5.15 Esquadrias de alumínio ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 66
5.16 Esquadrias de PVC -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 68
5.17 Estruturas/ sistemas de vedações verticais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 69
8
Sumário
5.18 Revestimento de paredes e tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno e externo) ---------------------- 70
5.19 Revestimento cerâmico interno ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 72
5.20 Revestimento cerâmico externo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 73
5.21 Revestimento em ladrilho hidráulico --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 74
5.22 Revestimento de pedras naturais (mármore, granito, pedra mineira, mosaico e outros) ---------------------------------------- 74
5.23 Rejuntes ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 76
5.24 Tacos, assoalhos e pisos laminados --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 77
5.25 Pinturas, texturas, vernizes (interna e externa) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 78
5.26 Vidros ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 79
5.27 Piscina, espelho d’água, fontes e chafariz --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 80
5.28 Cobertura ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 80
6. Manutenção ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 83
6.1 Programa de manutenção --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 84
6.2 Planejamento da manutenção ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 85
6.3 Verificação do programa de manutenção -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 95
6.4 Responsabilidades relacionadas à manutenção da edificação ------------------------------------------------------------------------------------------------ 96
6.5 Registro da realização da manutenção ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 98
6.6 Inspeções prediais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 99
7. Informações complementares --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 101

7.1 Meio ambiente e sustentabilidade ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 102
7.2 Segurança ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 102
7.2.1 Recomendações para situações de emergência ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 102
7.2.2 Segurança do trabalho --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 104
7.2.3 Segurança patrimonial --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 104
7.3 Operação dos equipamentos e suas ligações ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 104
7.3.1 Pedido de ligações ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 104
7.3.2 Modificações e reformas ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 104
7.3.3 Decoração ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 105
7.3.4 Serviços de mudança e transporte -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 106
7.3.5 Aquisição e instalação de equipamentos -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 106
7.4 Documentação técnica e legal ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 106
7.5 Elaboração e entrega do manual ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 110
7.6 Atualização do manual ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 110
7.7 Solicitação de assistência técnica ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 110
8. Anexo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 113

Anexo - vida útil de projeto de acordo com a norma ABNT NBR 15575-1 ---------------------------------------------------------------------------------- 114
9
10
APRESENTAÇÃO
11
PRESIDENTES
Caro leitor, do Termo de Garantia, e o passo a passo para que prin-

cípios básicos sejam seguidos pelos usuários.
Em suas mãos está o Guia para elaboração do Manual
do Proprietário, uma grande ferramenta para constru- Para segurança dos construtores e proprietários, o
guia traz ainda orientações sobre os cuidados de uso,
toras e incorporadoras do mercado cearense, que po-
a manutenção e as recomendações para situações de
derão elaborar seus próprios manuais com base nas
emergência que possam requerer providências rápidas
diretrizes e orientações contidas nesta publicação.
e imediatas, visando à segurança pessoal e patrimonial
Organizado em sete capítulos e um anexo, o guia apre- dos usuários e condomínios.
senta as responsabilidades de todos os personagens Nós nos orgulhamos de entregar ao mercado da cons-
envolvidos na construção e manutenção de um em- trução civil cearense esta obra enriquecedora, que
preendimento, como a construtora ou incorporadora, os reúne diversas orientações de algumas normas ABNT
projetistas, os usuários, proprietários e síndicos e em- NBR que são determinantes para o setor imobiliário.
presas ou profissionais terceirizados administradores do Cientes da importância desta publicação, desejamos a
condomínio. Inclui ainda os direcionamentos a respeito todos uma boa leitura!
Marcos de Vasconcelos Novaes André Montenegro de Holanda

Presidente da Coopercon-CE Presidente do Sinduscon-CE
12
Apresentação
APRESENTAÇÃO
Capacitação e qualificação. prazo, lean construction, BIM, estudo sobre a Norma

de Desempenho, o Inovacon promove ações que con-
Conhecido nacional e internacionalmente, o Inovacon
tribuem para a competitividade empresarial dos asso-
é um programa que existe para qualificar e capaci-
tar profissionais da área da construção civil. Sendo ciados, o desenvolvimento sustentável da sociedade e
o braço tecnológico da Coopercon-CE, conta com as o respeito ao meio ambiente.
parcerias da Universidade Federal do Ceará (UFC), Dentre as ações, inclui-se a produção de publicações
Fundação Núcleo de Tecnologia do Ceará (Nutec) e como esta, uma ferramenta valiosa para direcionar
do Centro Universitário Christus - Unichristus, além de as construtoras e incorporadoras na elaboração de
outras instituições de Ensino e Pesquisa.
seus manuais, atendendo às normas da Associação
Além de oferecer capacitação nas áreas de maior inte- Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), referentes à
resse da construção civil, como planejamento de curto construção civil.
Roberto Ribeiro Costa Lima

Presidente do Inovacon
Claudio Regis Teixeira Barreira

Conselheiro
Lupércio Moura Gurjão Pessoa

Conselheiro
13
14
1. INTRODUÇÃO
15
1. INTRODUÇÃO
Este guia tem a finalidade de orientar as Construtoras e informações dependem da complexidade da edificação
Incorporadoras na elaboração do Manual do Proprietário. ou dos seus equipamentos.
A elaboração desse guia teve como fatores induto- O capítulo 6 apresenta um modelo de Sistema de Ges-
res a revisão das normas ABNT NBR 5674 e ABNT tão de Manutenção atendendo à norma ABNT 5674,
14037, que apresentam diretrizes para elaboração dos que, adaptado a cada empreendimento, dará subsídios
manuais e do sistema de gestão de manutenção da para que os proprietários e o síndico possam imple-
edificação e da norma ABNT NBR 15575 que estabe- mentar as ações de manutenção necessárias, visando
lece níveis de desempenho, sugestões de prazos de a preservação do patrimônio.
garantias, e que destaca a importância do correto uso
Recomendamos uma leitura cuidadosa deste docu-
e manutenção do imóvel. Somadas a elas, a recém-
mento, bem como das normas citadas como referên-
-publicada norma ABNT NBR 16280, que estabelece
cia. O cuidado na elaboração do manual é fundamental
os requisitos para os sistemas de gestão de controle
para transmitir de forma clara e objetiva as orientações
de processos, projetos, execução e segurança a serem
para o correto uso e manutenção do imóvel.
adotados na execução de reformas em edificações,
vem completar o conceito do correto uso do imóvel. Es- Sugerimos, para tornar o manual mais atrativo e convida-
sas normas, em suas versões mais atualizadas, bem tivo à leitura e utilização, que este apresente ilustrações,
como as legislações vigentes, devem ser seguidas na fotografias e que tenha um projeto gráfico que agrade ao
elaboração dos manuais. leitor. Poderão ser usados também recursos como vídeos
que possam complementar as informações do manual.
É importante destacar que a evolução dos produtos, dos
métodos construtivos, da complexidade dos empreendi- Na elaboração deste guia, foram utilizados como fonte
mentos, das boas práticas de mercado e do perfil dos os manuais elaborados pelas seguintes entidades CBIC
consumidores, também deve ser considerada para a (Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil), Sin-
elaboração do manual, assim como as características duscon-SP (Sindicato da Construção Civil de São Paulo)
locais de onde os empreendimentos estão inseridos. e Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).
A abordagem do guia foi concebida da seguinte forma:

Nota:
O capítulo 1 traz os principais conceitos, orientações Em alguns itens foram mantidas as referências às Áreas
Comuns, por se relacionar de alguma forma com a unida-
para a elaboração e aplicação do manual. Destaca tam- de autônoma e com a responsabilidade do Proprietário.
bém as responsabilidades de cada um dos envolvidos.
O capítulo 2 apresenta o Termo de Garantia, baseado

na norma ABNT NBR 15575, que deve ser entregue ao 1.1 Responsabilidades
cliente quando da aquisição do imóvel, estabelecendo
Construtores e/ou incorporadores: elaborar o Ma-
as condições de garantia, e orientando, de forma gené-
nual das Áreas Comuns e Manual do Proprietário,
rica, sobre o uso, a conservação e a manutenção.
atendendo as normas ABNT NBR 14037, ABNT NBR
Os capítulos 3 a 7 contemplam informações de con- 5674 e ABNT 15575; informar os prazos de garantias;
teúdo para o manual. Importante ressaltar que o con- apresentar sugestão para o sistema de gestão de ma-
teúdo deve ser adequado à especificidade de cada em- nutenção; informar como será realizado o atendimento
preendimento “como construído” e seguir as diretrizes ao cliente; e prestar o serviço de assistência técnica
da ABNT NBR 14037. A abordagem e extensão das aos usuários e síndicos de edificações.
16
1. Introdução
Projetistas: dispor aos construtores, incorporadores elaboração de manuais de uso, operação e manuten-
e demais usuários as informações necessárias para a ção das edificações.
elaboração dos manuais, principalmente informações
Esta norma estabelece os requisitos mínimos para
sobre correto uso e manutenção, cargas previstas, car-
elaboração e apresentação dos conteúdos a serem
gas máximas admitidas, riscos ao uso e especificar em
incluídos nos manuais, que devem ser elaborados e
projeto a Vida Útil de Projeto (VUP) de cada sistema da
entregues pelo construtor e/ou incorporador aos pro-
edificação. Especificar componentes e sistemas em es-
prietários, conforme legislação vigente, devendo obri-
trita observação aos critérios da norma de desempenho
gatoriamente:
ABNT NBR 15575, enfatizando neste os requisitos de
durabilidade e manutenibilidade. A) Informar aos proprietários e ao condomínio as carac-
terísticas técnicas da edificação como construída;
Usuário ou Proprietário:
B) Descrever procedimentos recomendáveis e obriga-
- Não usar a edificação fora das condições previstas
tórios para a conservação, uso e manutenção da edifi-
e projetadas; não realizar modificações na edificação
cação, bem como para a operação dos equipamentos;
sem conhecimento e prévia anuência do construtor e/
ou projetistas; não realizar reformas sem seguir as dire- C) Informar e orientar os proprietários e o condomínio,
trizes da norma ABNT NBR 16280; seguir o manual de em linguagem adequada e de forma didática, com rela-
uso, operação e manutenção da edificação; implantar e ção às suas obrigações, no tocante à realização de ati-
executar o sistema de gestão de manutenção. vidades de manutenção e conservação, e de condições
de utilização da edificação;
- Garantir que as manutenções somente sejam realizadas
pelos indicados no sistema de gestão de manutenção; re- D) Recomendar ações para prevenir a ocorrência de
gistrar as manutenções e inspeções realizadas; atualizar falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
o manual nos casos em que ocorram modificações na uni-
E) Recomendar ações para contribuir para que a edifi-
dade; repassar o manual em caso de não ser o usuário da
cação atinja a vida útil de projeto.
edificação ou quando houver troca de usuário.
A Tabela 1 da Norma ABNT NBR 14037 recomenda a
estrutura de disposição dos conteúdos, sugerindo os
1.2 Orientações para temas e capítulos, e as subdivisões dos itens básicos
a elaboração do manual que devem estar contidos no manual, devendo ser
complementada e adaptada conforme a necessidade
O Manual do Proprietário deve ser elaborado de acordo específica do empreendimento.
com a norma ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para
Tabela 1 - Sugestão de Disposição dos Conteúdos
Capítulo Subdivisões
Índice
1. Apresentação Introdução
Definições
2. Garantias e assistência técnica Garantias e assistência técnica
3. Memorial descritivo
Relação de fornecedores
4. Fornecedores Relação de projetistas
Serviços de utilidade pública
Sistemas hidrossanitários
5. Operação, uso e limpeza
Sistemas eletroeletrônicos
17
Capítulo Subdivisões
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilação e calefação
Sistemas de automação
Sistemas de comunicação
Sistemas de incêndio
Fundações e estruturas
5. Operação, uso e limpeza Vedações
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e áreas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligações públicas
Programa de manutenção preventiva
6. Manutenção Registros
Inspeções
7. Informações complementares Meio ambiente e sustentabilidade

Segurança
Operação dos equipamentos e suas ligações
Documentação técnica e legal
Elaboração e entrega do manual
Atualização do manual
Nota: Nota:
Constar no Manual as seguintes datas relevantes: Ao elaborar o Manual, sugere-se que no Capítulo “Apresentação
• Data do protocolo do projeto no órgão competente do Manual” seja feita uma breve descrição do empreendimento
• Data da aprovação do projeto de execução e suas características mais relevantes, e uma sucinta apresenta-
• Data do “Habite-se” ou “Auto de Conclusão” ção da empresa Construtora e da Incorporadora, incluindo conta-
tos para atendimento ao cliente.
Fazer também comentários sobre os itens importantes do ma-
nual e incentivar sua leitura e uso.
1.3 Orientações para Na incorporação e venda

a aplicação do manual O Termo de Garantia, contendo prazos, disposições e
condições de perda de garantia, deve fazer parte da
O Termo de Garantia e as orientações para o correto documentação entregue ao cliente na venda do imóvel.
uso e manutenção devem ser utilizados desde a con- Recomenda-se que este termo seja inserido no Memo-
cepção do imóvel até a sua utilização pelo proprietário rial Descritivo do empreendimento. A critério do incor-
e/ ou usuário. Sugere-se a elaboração de uma Minuta porador estes documentos podem ser registrados em
do Manual do Proprietário, desde a etapa de concep- cartório juntamente com o Memorial de Incorporação.
ção. Essa minuta ajuda a orientar cada um dos proces- O Termo de Garantia deve ser citado no contrato de com-
sos relacionados, bem como na elaboração do manual pra e venda como um documento integrante e deve ser
definitivo de cada empreendimento/ unidade. A seguir entregue ao cliente no ato da assinatura, e estar dispo-
seguem sugestões para uso destes instrumentos: nível nos plantões de venda para consulta dos clientes.
18
1. Introdução
Deve ser informado ao cliente que o Termo de Garantia

já estipulado desde a aquisição demonstra transparên-
Na entrega da obra
cia na relação contratual. Unidades autônomas
Deve ser esclarecida ao cliente a importância do Pro- Deve ser elaborado o Manual do Proprietário especí-
grama de Manutenção, tanto para as unidades autôno- fico para a unidade, abrangendo os itens utilizados na
construção, com as respectivas descrições do correto
mas, como para as áreas comuns.
uso e manutenções.
Na aquisição de materiais, Deve ser entregue o Termo de Garantia – Definitivo,
equipamentos e serviços onde constam os prazos de garantia para os materiais
e os sistemas construtivos efetivamente empregados.
Nas negociações com os fornecedores deverão ser
negociados prazos de garantia. Estes prazos devem Devem ser entregues os termos de garantias e manuais
contemplar também um período de carência (prazo do dos fabricantes, dos equipamentos instalados na unidade.
fornecimento até a conclusão da obra). Os clientes devem ser informados da importância da
As informações sobre vida útil, desempenho de com- manutenção de sua unidade, bem como de sua res-
ponentes e elementos e as condições de uso, devem ponsabilidade proporcional à condição de condômino
ser solicitadas aos fornecedores, assim como a entrega no cuidado com as áreas comuns do imóvel.
dos termos de garantias e, quando houver, do manual
Áreas comuns
de utilização.
Deve ser elaborado o Manual das Áreas Comuns es-
Na construção pecífico para o empreendimento. Este manual precisa
abranger os itens utilizados na construção com as res-
A construtora deve verificar se os materiais adquiridos, pectivas descrições do correto uso e manutenções.
equipamentos e serviços realizados são capazes de
Deve ser entregue o Termo de Garantias - Definitivo,
atender aos requisitos especificados.
onde constam os prazos de garantia para os materiais
Os termos de garantias, notas fiscais, contratos, ma- e os sistemas construtivos efetivamente empregados.
nuais dos fabricantes de materiais e equipamentos, e Devem ser entregues os documentos citados no Ane-
dos prestadores de serviços, devem ser guardados, as- xo A da norma ABNT NBR 14037, e outros específicos
sim como os demais documentos citados no Anexo A da para o empreendimento.
norma ABNT NBR 14037. Todo este acervo deve ser en- Deve ser entregue o modelo de programa de manuten-
tregue ao proprietário ou ao síndico. É importante man- ção preventiva (Sistema de Gestão da Manutenção em
ter uma cópia no arquivo da incorporadora / construtora. conformidade com a ABNT NBR 5674).
Nota:
É importante lembrar que nenhum prazo de garantia pode ser inferior ao do Termo de Garantia entregue na época da venda.
Nota:
Além do cuidado na elaboração dos manuais, a construtora e/ou incorporadora deve adotar ações para potencializar sua leitura e
aplicação.
Exemplos de boas práticas que têm sido adotadas:
• Tornar o texto visualmente atrativo por meio da diagramação e uso de ilustrações;
• Valorizar o documento com uso de capas personalizadas para cada empreendimento;
• Entregar com o manual uma “cartilha” contendo de forma resumida os pontos mais importantes;
• Elaborar um vídeo contendo orientações;
• Na entrega do manual, ler juntamente com o proprietário ou síndico, explicando seu conteúdo;
• Solicitar a assinatura do proprietário ou síndico no Termo de Recebimento do Manual.
Nota:
É recomendável entregar ao síndico um exemplar do Manual do Proprietário de uma unidade padrão.
19
Pós-entrega ABNT NBR 16280

O manual deve conter o procedimento que o construtor Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas
e/ou incorporador adotará para o atendimento ao clien- que estabelece os requisitos para os sistemas de ges-
te, para orientações e esclarecimentos de dúvidas refe- tão de controle de processos, projetos, execução e se-
rentes à manutenção, garantias e assistência técnica. A gurança a serem adotados na execução de reformas
equipe responsável deve ser treinada e ter conhecimen- em edificações.
to destes documentos.
Anomalia
Os prazos e condições estipulados no Termo de Garan-
Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.
tia devem ser respeitados pelos clientes e pelas cons-
trutoras e incorporadoras. Auto de conclusão
A importância de estabelecer e implantar o Programa Documento público expedido pela autoridade compe-
de Manutenção deve ser reforçada junto ao síndico ou tente municipal, onde se localiza a construção, confir-
administradora. mando a conclusão da obra nas condições do projeto
Poderá ser incluída, no manual, a informação sobre a aprovado e em condições de habitabilidade. Também
cobrança de uma taxa referente à visita de avaliação denominado “Habite-se”.
dos serviços, quando esta tiver sido solicitada à cons-
trutora e/ou incorporadora e for constatado que o ser- Código Civil brasileiro
viço em questão não se enquadra nas condições de É a lei 10406/10 de janeiro de 2002, que regulamenta a
garantias. É importante deixar claro, ainda, que nestes legislação aplicável às relações civis em geral, dispon-
casos não caberá a execução do serviço. do, entre outros assuntos, sobre o Condomínio Edilício.
Nele são estabelecidas as diretrizes para elaboração
1.4 Definições e conceitos da Convenção de Condomínio, e ali estão também con-
templados os aspectos de responsabilidades, uso e ad-
Com a finalidade de facilitar o entendimento, esclarece- ministração das edificações.
mos o significado das nomenclaturas utilizadas:
Código de Defesa do Consumidor
ABNT NBR 5674
É a lei 8078/90, que institui o Código de Proteção e
Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas,
que estabelece os requisitos do sistema de gestão de Defesa do Consumidor, definindo os direitos e obriga-
manutenção de edificações. ções de consumidores e fornecedores, bem como das
empresas construtoras e/ou incorporadoras.
ABNT NBR 14037
Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas,
Durabilidade
que estabelece os requisitos mínimos para elaboração É a capacidade da edificação – ou de seus sistemas
e apresentação dos conteúdos do Manual de Uso, Ope- – de desempenhar suas funções ao longo do tempo,
ração e Manutenção das edificações, elaborado e en- e sob condições de uso e manutenção especificadas
tregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomínio no Manual de Uso, Operação e Manutenção. O termo
por ocasião da entrega do empreendimento. “durabilidade” é comumente utilizado como qualitati-
vo, para expressar a condição em que a edificação
ABNT NBR 15575 ou seus sistemas mantêm o desempenho requerido,
Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas, durante a vida útil. A durabilidade de um produto se
que estabelece e avalia os requisitos e critérios de de- extingue quando ele deixa de atender às funções que
sempenho que se aplicam às edificações habitacionais, lhe foram atribuídas, quer seja pela degradação, que
como um todo ou de forma isolada, para um ou mais o conduz a um estado insatisfatório de desempenho,
sistemas específicos. quer seja por obsolescência funcional.
20
1. Introdução
se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam

Empresa autorizada pelo fabricante em desempenho inferior àquele previsto.
Organização ou profissional liberal que exerce função na
qual são exigidas qualificação e competência técnica es- Garantia legal
pecífica e que são indicados e treinados pelo fabricante. Período de tempo previsto em lei que o comprador
dispõe para reclamar do vício ou defeito verificado na
Empresa capacitada
compra de seu produto durável.
Nos termos da ABNT NBR 5674, organização ou pes-
soa que tenha recebido capacitação, orientação e res- Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964
ponsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe
É a lei que dispõe sobre as incorporações imobiliárias
sob responsabilidade de profissional habilitado.
e, naquilo que não é regrado pelo Código Civil, sobre o
Empresa especializada condomínio em edificações.
Nos termos da ABNT NBR 5674, organização ou pro- Manutenção

fissional liberal que exerce função na qual são exigidas
Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de ativida-
qualificação e competência técnica específica.
des a serem realizadas ao longo da vida útil da edifi-
Equipe de manutenção local cação para conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional e de seus sistemas constituintes, e atender as
Nos termos da ABNT NBR 5674, pessoas que rea-
necessidades e segurança dos seus usuários.
lizam serviços na edificação, que tenham recebido
orientação e possuam conhecimento de prevenção de Manutenção rotineira
riscos e acidentes.
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um
Observação: fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos,
O trabalho somente deverá ser realizado se estiver citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de
em conformidade com contrato de trabalho e con-
áreas comuns.
venção coletiva e em conformidade com a função
que este desempenha. Manutenção corretiva
Garantia contratual Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por
serviços que demandam ação ou intervenção imediata
Período de tempo igual ou superior ao prazo de ga-
a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
rantia legal, e condições complementares oferecidas
elementos ou componentes das edificações, ou evitar
voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, cons-
graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais
trutor ou fabricante) na forma de certificado ou termo
de garantia ou, ainda, contrato no qual constam prazos aos seus usuários ou proprietários.
e condições complementares à garantia legal, para que Manutenção preventiva
o consumidor possa reclamar dos vícios ou defeitos ve-
rificados na entrega de seu produto. Este prazo pode Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por ser-
ser diferenciado para cada um dos componentes do viços cuja realização seja programada com antecedên-
produto, a critério do fornecedor. cia, priorizando as solicitações dos usuários, estimati-
vas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos
A garantia contratual é facultativa, complementar à ga-
ou componentes das edificações em uso, gravidade e
rantia legal, não implicando necessariamente na soma
urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre
dos prazos.
o seu estado de degradação.
Na norma ABNT NBR 15575 são detalhados prazos de
garantia recomendados, usualmente praticados pelo setor
Profissional habilitado
da construção civil, correspondentes ao período de tempo Pessoa física e/ou jurídica, prestadora de serviço, legal-
em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios mente habilitada, com registro válido em órgãos legais
ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a competentes para exercício da profissão, prevenção de
21
respectivos riscos e implicações de sua atividade nos

Vícios aparentes
demais sistemas do edifício.
São aqueles de fácil constatação detectados quando
Solidez da construção da vistoria para recebimento do imóvel.
São itens relacionados à solidez da edificação e que Vida útil - VU
possam comprometer a sua segurança, neles incluí-
Nos termos da ABNT NBR 15575, vida útil é o período
das peças e componentes da estrutura do edifício, tais
de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se
como lajes, pilares, vigas, estruturas de fundação, con-
prestam às atividades para as quais foram projetados
tenções e arrimos. e construídos, com atendimento dos níveis de desem-
penho previstos nas normas técnicas, considerando a
Vícios ocultos
periodicidade e a correta execução dos processos de
São aqueles não detectáveis no momento da entrega manutenção especificados no respectivo Manual de
do imóvel ou que podem surgir durante sua utilização Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser
regular. confundida com prazo de garantia legal ou contratual).
Nota:
Interferem na vida útil, além da vida útil de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como
um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e
manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo
(trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana etc.). O valor real de tempo de vida útil será uma composição
do valor teórico de vida útil de projeto devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da
sua vizinhança. As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção
da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que
o prazo teórico calculado como vida útil de projeto.
1.5 Referências normativas

As normas técnicas relacionadas a seguir constituem o ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações -
referencial técnico normativo deste guia. Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração ABNT NBR 15575:2013 - Edificações Habitacionais -
de manuais de uso, operação e manutenção das edi- Desempenho - Parte 1: Requisitos Gerais.
ficações - Requisitos para elaboração e apresentação ABNT NBR 16280:2014 - Reforma em edificações -
dos conteúdos. Sistema de gestão de reformas - Requisitos.
Nota:
As Normas Técnicas podem sofrer atualizações. Na elaboração deste guia, foram consideradas as normas em sua versão
mais atualizada:
• ABNT NBR 14037:2011 • ABNT NBR 5674:2012 • ABNT NBR 15575:2013 • ABNT NBR 16280:2014
Nota:
As leis dão força obrigatória às normas técnicas ou estabelecem consequências para o seu descumprimento.
22
1. Introdução
23
24
2. TERMO DE GARANTIA
25
2. TERMO DE GARANTIA
Ao assinar o contrato de venda e compra do imóvel, Os prazos constantes do Termo de Garantia – Aquisi-
será entregue o Termo de Garantia - Aquisição, conten- ção e do Termo de Garantia Definitivo foram indicados
do as informações disponíveis na ocasião, com relação em conformidade com a norma técnica ABNT NBR
aos Prazos de Garantia Contratual e Manutenções Pre- 15575. Assim sendo, os prazos referidos em tais do-
ventivas necessárias para os sistemas. cumentos correspondem aos prazos totais de garan-
O Termo de Garantia Definitivo, no qual serão consi- tia, não implicando soma aos prazos de garantia legal.
derados os materiais e os sistemas construtivos efe- Os prazos de garantia de materiais, equipamentos e
tivamente empregados e onde constarão os prazos serviços dos sistemas têm validade a partir da data do
de garantia a partir da conclusão do imóvel (Auto de Auto de Conclusão do Imóvel.
Conclusão ou documento similar), deverá ser entre-
gue no ato do recebimento da edificação. O Termo de A seguir apresentamos duas tabelas com recomen-
Garantia Definitivo deve contemplar os principais itens dações de prazos de garantia contratual, podendo
das unidades autônomas e das áreas comuns, varian- ser utilizadas de acordo com a data de protocolo do
do com a característica individual de cada empreendi- projeto do empreendimento para aprovação nos ór-
mento, com base no seu Memorial Descritivo. gãos competentes.
Tabela A: Recomendação de prazos de garantia para edifícios que tiveram seus projetos de construção protocolados
nos órgãos competentes, posteriormente à validade da norma ABNT NBR 15575 - (19/07/2013)
Sistemas, Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para edifí-
elementos, cios habitacionais que tiveram seus projetos de construção protocolados para aprova-
componentes ção nos órgãos competentes posteriormente à sua vigência - (19/07/2013). (*)
e instalações 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Fundações, estrutura prin- Segurança e
cipal, estruturas periféricas, estabilidade global
contenções e arrimos. Estanqueidade de fun-
dações e contenções
Paredes de vedação, estru- Segurança
turas auxiliares, estruturas e integridade
de cobertura, estrutura das
escadarias internas ou exter-
nas, guarda-corpos, muros de
divisa e telhados.
Equipamentos industria- Instalação
lizados (aquecedores de Equipamentos
passagem ou acumulação,
motobombas, filtros, interfo-
ne, automação de portões,
elevadores e outros).
Sistemas de dados e voz,
telefonia, vídeo e televisão.
Sistema de proteção Instalação
contra descargas atmosféri- Equipamentos
cas, sistema de combate
a incêndio, pressurização
das escadas, iluminação
de emergência, sistema de
segurança patrimonial.
26
2. Termo de garantia
Porta corta-fogo Dobradiças e molas Integridade de
portas e batentes
Instalações elétricas, toma- Equipamentos Instalação

das / interruptores / disjunto-
res / fios / cabos / eletrodutos
/ caixas e quadros
Instalações hidráulicas e Integridade e
gás - colunas de água fria, Estanqueidade
colunas de água quente,
tubos de queda de esgoto,
colunas de gás
Instalações hidráulicas e gás Equipamentos Instalação
coletores / ramais / louças /
caixas de descarga / banca-
das/ metais sanitários / sifões
/ ligações flexíveis / válvulas /
registros / ralos / tanques
Impermeabilização Estanqueidade
Esquadrias de madeira Empenamento

Descolamento
Fixação
Esquadrias de aço Fixação
Oxidação
Esquadrias de Partes móveis (inclu- Borrachas, escovas, Perfis de alumínio,
alumínio e de PVC sive recolhedores de articulações, fechos fixadores e revesti-
palhetas, motores e e roldanas mentos em painel
conjuntos elétricos de de alumínio
acionamento)
Fechaduras e ferragens Funcionamento
em geral Acabamento
Revestimentos de paredes, Fissuras Estanqueidade de Má aderência
pisos e tetos internos e exter- fachadas e pisos do revestimento
nos em argamassa / gesso molháveis e dos componentes
liso / componentes de gesso do sistema
acartonado
Revestimentos de paredes, Revestimentos Estanqueidade de
pisos e tetos em azulejo / soltos, gretados, fachadas e pisos
cerâmica / pastilhas desgaste excessivo molháveis
Revestimentos de paredes, pi- Revestimentos Estanqueidade de
sos e teto em pedras naturais soltos, gretados, fachadas e pisos
(mármore, granito e outros). desgaste excessivo molháveis
Pisos de madeira - tacos, Empenamento,
assoalhos e decks trincas na madeira e
destacamento
Piso cimentado, piso acabado Destacamentos, Estanqueidade de
em concreto, contrapiso fissuras, desgaste pisos molháveis
excessivo
Revestimentos especiais Aderência
(fórmica, plásticos, têxteis,
pisos elevados, materiais
compostos de alumínio)
27
Forros de gesso Fissuras por acomo-
dação dos elementos
estruturais e de
vedação
Forros de madeira Empenamento,
trincas na madeira e
destacamento
Pintura/ verniz Empolamento, des-
(interna/externa) cascamento, esfare-
lamento, alteração de
cor ou deterioração
de acabamento
Selantes, componentes de Aderência
juntas e rejuntamentos
Vidros Fixação
(*) Prazos de Garantia Contratual recomendados com base na vida útil indicada no Anexo I.
Nota:
Recomenda-se que quaisquer falhas perceptíveis visualmente, como riscos, lascas, trincas em vidros, entre outros, sejam
explicitadas no momento da entrega.
Tabela B: Prazos de Garantia Contratual
Prazos de Garantia sugeridos para edifícios em construção, ou que tiveram seus projetos
de construção protocolados para aprovação nos órgãos competentes anteriormente à
Sistemas, vigência da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
elementos,
componentes Especifi-
e instalações No ato da cado pelo
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
entrega fabricante
(*)
Aquecedor Desempe- Problemas
individual nho do equi- com a
pamento instalação
Geradores Desempe- Problemas
de água nho do equi- com a
quente pamento instalação
Banheira Casco, mo- Problemas
de hidro- tobomba e com a
massagem acabamento instalação
Equipa-
/ SPA dos disposi-
mentos
tivos
industriali-
zados Instalações Desempe- Problemas
de interfone nho do equi- com a
Ar-condi- Desempe- Problemas
cionado nho do equi- na infraes-
individual pamento trutura e
ou central tubulação,
exceto equi-
pamentos e
dispositivos
28
elementos,
entrega fabricante
(*)
Exaustão Desempe- Problemas
mecânica nho do equi- com a
Antena Desempe- Problemas
Coletiva nho do equi- com a in-
pamento fraestrutura,
prumadas,
cabos e fios
Circuito Desempe- Problemas
fechado nho do equi- com a
de TV pamento instalação
Elevadores Desempe- Problemas
nho do equi- com a
Motobom- Desempe- Problemas
ba/ filtro (re- nho do equi- com a
circuladores pamento instalação
de água)
Automação Desempe- Problemas
de portões nho do equi- com a
Sistemas Desempe- Problemas
de proteção nho dos com a
contra equipamen- instalação
descargas tos
Equipa- atmosféricas
mentos Sistema de Desempe-
industriali- combate a nho do equi-
zados incêndio pamento
Porta corta- Regulagem Desem- Problemas
-fogo de dobra- penho de com a
diças e dobradiças integridade
maçanetas e molas do material
(portas e
batentes)
Pressuri- Desempe- Problemas
zação das nho do equi- com a
escadas pamento instalação
Grupo Desempe- Problemas
gerador nho do equi- com a
Sauna Desempe- Problemas
úmida nho do equi- com a
Sauna seca Desempe- Problemas
nho do equi- com a
Iluminação Desempe- Problemas
de emer- nho do equi- com a
gência pamento instalação
Sistema de Desempe- Problemas
segurança nho do equi- com a
29
elementos,
entrega fabricante
(*)
Dados - Desempe- Problemas
informática nho do equi- com a infra-
pamento estrutura,
prumadas,
cabos e fios
Voz - Desempe- Problemas
telefonia nho do equi- com a infra-
Sistemas de
pamento estrutura,
Automação
prumadas,
cabos e fios
Vídeo - Desempe- Problemas
televisão nho do equi- com a infra-
pamento estrutura,
prumadas,
cabos e fios
Material Espelhos Desem-
Instalações danificados penho do
elétricas – ou mal material e
Tomadas / colocados isolamento
Interrup- térmico
tores / Serviços Problemas
Disjuntores com a
instalação
Material Desem-
penho do
Instalações material e
elétricas – isolamento
Fios, cabos térmico
e tubulação Serviço Problemas
com a
instalação
Instalações Material
hidráulicas
- colu- Serviço Desem- Danos
nas de penho do causados
água fria, material devido a
colunas de movimen-
água quen- tação ou
te e tubos acomo-
de queda dacão da
de esgoto estrutura
Material Desem-
penho do
Instalações material
hidráulicas
- coletores Serviço Problemas
com a
instalação
Material Quebrados, Desem-
Instalações trincados, penho do
hidráulicas riscados, material
– louças/ manchados
caixa de ou entupidos
descarga/ Serviço Problemas
bancadas com a insta-
lação
30
elementos,
entrega fabricante
(*)
Material Quebrados, Desem-
Instalações trincados, penho do
hidráulicas riscados, material
– metais manchados
sanitários/ ou entupidos
sifões/
Serviço Problemas
flexíveis/
com a
válvulas/
vedação
ralos
Material Desem-
penho do
material
Instalações
de gás Serviço Problemas
nas vedações
das junções
Sistema de
impermeabi-
Impermeabilização lização
Lascadas, Empena-
trincadas, mento ou
Esquadrias de madeira riscadas ou descola-
manchadas mento
Amassadas, Má fixação,
riscadas ou oxidação
Esquadrias de Ferro manchadas ou mau
desempenho
do material
Borrachas, Problemas
escovas, com a
articulações, instalação
fechos e ou desem-
roldanas penho do
material
Perfis de Amassadas, Problemas
alumínio, riscadas ou com a inte-
fixadores e manchadas gridade do
revesti- material
Esquadrias mentos em
de alumínio painel de
alumínio
Partes Proble-
móveis mas com
(inclusive vedação e
recolhedores funciona-
de palhetas, mento
motores e
conjuntos
elétricos de
acionamento
31
elementos,
entrega fabricante
(*)
Paredes Fissuras
e tetos perceptí-
internos veis a uma
distância
superior a
1 metro
Paredes Infiltração
externas/ decorrente
fachada do mau
desem-
penho do
revestimen-
to externo
da fachada
(ex: fissuras
que possam
vir a gerar
infiltração)
Argamassa/ Má ade-
gesso liso/ rência do
compo- revestimen-
nentes to e dos
de gesso compo-
acartonado nentes do
(Dry-Wall) sistema
Azulejo/ Quebrados, Falhas no Soltos,
cerâmica/ trincados, caimento gretados ou
pastilha riscados, ou nive- desgaste
man- lamento excessivo
chados, inadequado que não por
Revesti- ou com nos pisos mau uso
mentos de tonalidade
paredes/ diferente
piso e teto Pedras Quebrados, Falhas no Soltas ou
naturais trincados, caimento desgaste
(mármore, riscados ou ou nive- excessivo
granito e falhas no lamento que não por
outros) polimento inadequado mau uso
(quando es- nos pisos
pecificado)
Rejunta- Falhas ou Falhas na
mento manchas aderência
Pisos de Lascados, Empena-
madeira - trincados, mento,
DECK riscados, trincas na
manchados madeira e
ou mal destaca-
fixados mento
Piso Superfícies Falhas no Destaca-
cimentado, irregulares caimento mento
piso aca- ou nive-
bado em lamento
concreto, inadequado
contrapiso
Revesti- Quebrados, Má ade-
mentos trincados, rência ou
especiais riscados, desgaste
(fórmica, manchados excessivo
pisos ou com que não por
elevados, tonalidade mau uso
materiais diferente
compostos
de alumínio)
32
elementos,
entrega fabricante
(*)
Gesso Quebrados, Fissuras por
trincados acomoda-
ou mancha- ção dos
dos elementos
estruturais e
de vedação
Forros
Madeira Lascados Empena-
ou mal mento,
fixados trincas na
madeira e
destaca-
mento
Sujeira ou Empola-
mau acabamento,
mento descas-
Pintura/ camento,
verniz esfarela-
(interna/ mento, al-
externa) teração de
cor ou dete-
rioração de
acaba-
mento
Quebrados, Má fixação
Vidros trincados
ou riscados
Pisos Sujeira e Desem-
flutuantes mau acaba- penho do
e de base mento sistema
asfáltica
Pintura do Sujeira e Empola-
piso de mau acabamento,
concreto mento descasca-
polido mento, esfa-
Quadras relamento,
Poliespor- alteração de
tivas cor ou dete-
rioração de
acabamento
Pisos em Vegetação
grama
Alambra- Desem- Problemas
dos, equi- penho do com a
pamentos e equipa- instalação
luminárias mento
Jardins Vegetação
Desempe-
Playground nho dos
equipa-
mentos
Revesti- Desempe- Problemas Revesti-
mentos nho dos com a mentos
quebrados, equipamen- instalação soltos,
trincados, tos gretados ou
riscados, desgaste
Piscina rasgados, excessivo
manchados que não por
ou com mau uso
tonalidade
diferente
33
elementos,
entrega fabricante
(*)
Problemas
em peças
estruturais
(lajes, vi-
gas, pilares,
estruturas
de funda-
ção, con-
tenções e
arrimos em
Solidez / Se- vedações
gurança da (paredes de
Edificação alvenaria,
Dry-Wall e
painéis pré-
moldados)
que possam
comprome-
ter a solidez
e segu-
rança da
edificação
(*) Entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos especificados em projetos, sendo o
prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais específicos de cada material ou equipamento entregues, ou 6 meses (o que for maior).
• A construtora e/ou incorporadora deverá prestar o

2.1 Disposições gerais Serviço de Atendimento ao Cliente para orientações e
esclarecimentos de dúvidas referentes à manutenção
• A construtora e/ou incorporadora deverá entregar o e à garantia;
Manual do Proprietário a todos os adquirentes das uni-
dades autônomas; • A construtora e/ou incorporadora deverá prestar, den-
tro do prazo legal, o serviço de Assistência Técnica;
• Ao síndico, deverá ser entregue o Manual das Áreas
Comuns em conformidade com a ABNT NBR 14037; • O condomínio e o proprietário, ao constatarem anor-
malidade (anomalia), devem entrar em contato com
• A construtora e/ou incorporadora deverá fornecer todas a Assistência Técnica da construtora/ incorporadora,
as características (ex.: carga máxima, tensão etc.), infor- para que efetue a verificação e, quando aplicável, tome
mações, jogo de plantas e especificações das unidades as providências necessárias;
autônomas, das áreas comuns e dos equipamentos;
• Constatando-se, em visita de avaliação dos serviços
• A construtora e/ou incorporadora deverá entregar su- solicitados, que esses serviços não estão enquadrados
gestão ou modelo de programa de manutenção, e su- nas condições da garantia, poderá ser cobrada uma
gestão ou modelo de lista de verificação do programa taxa de visita;
de manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674
e ABNT NBR 14037; • No caso de alteração do síndico ou responsável legal
pelo edifício, este deverá transmitir as orientações so-
• Alguns sistemas da edificação possuem normas es- bre o adequado uso, manutenção e garantia das áreas
pecíficas que descrevem as manutenções necessárias. comuns ao seu substituto e entregar formalmente os
Estas completam e não invalidam as informações des- documentos e manuais correspondentes;
critas neste manual e vice-versa;
• No caso de revenda ou locação, o proprietário deverá
• A construtora e/ou incorporadora deverá entregar to- transmitir as orientações sobre o adequado uso, manuten-
dos os documentos sob sua responsabilidade descritos ção e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entre-
no anexo A da norma ABNT NBR 14037; gando a ele os documentos e manuais correspondentes;
34
• O proprietário é responsável pela manutenção de • Caso haja mau uso ou quando não forem tomados os
sua unidade e corresponsável pela manutenção do cuidados de uso;
conjunto da edificação, conforme estabelecido nas
• Caso seja realizada limpeza inadequada;
Normas Técnicas brasileiras, no Manual do Proprie-
tário e no Manual das Áreas Comuns, obrigando-se • Caso não seja implantado e executado de forma efi-
a permitir o acesso do profissional destacado pela ciente o Programa de Manutenção de acordo com a
construtora e/ou incorporadora, sob pena de perda ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requi-
de garantia; sitos para o sistema de gestão de manutenção, ou caso
• O proprietário da unidade autônoma se obriga a efe- não seja apresentada a efetiva realização das ações
tuar a manutenção do imóvel, conforme as orientações descritas no plano;
constantes no Termo de Garantia, bem como no Ma-
• Caso não sejam respeitados os limites admissíveis de
nual do Proprietário, sob pena de perda de garantia;
sobrecarga nas instalações e na estrutura, informados
• O condomínio é responsável pela execução e o sín- no manual de uso e operação do edifício;
dico, pela implantação e gestão do Programa de Ma-
• Caso os proprietários não permitam o acesso do pro-
nutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 - Manu-
tenção de edificações - Requisitos para o sistema de fissional destacado pela construtora e/ou incorporado-
gestão de manutenção; ra às dependências de suas unidades ou às áreas co-
muns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica
• O condomínio deve cumprir as Normas Técnicas bra- ou os serviços de assistência técnica;
sileiras, legislações e normas das concessionárias, e
deve ficar atento para as alterações que estes instru- • Caso sejam executadas reforma, alteração ou des-
mentos possam sofrer ao longo do tempo; caracterizações dos sistemas na unidade autônoma ou
nas áreas comuns;
• As características operacionais de cada edifício deve-
rão estar contidas no manual específico do empreendi- • Caso sejam identificadas irregularidades em eventual
mento, conforme planejado, construído e entregue; vistoria técnica, e as providências sugeridas não tenham
• A contagem dos prazos de garantia é iniciada a partir sido tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;
do auto de conclusão da edificação (Habite-se) ou da • Caso seja realizada substituição de qualquer parte
entrega da obra, o que primeiro ocorrer, e não se so- do sistema com uso de peças, componentes que não
mam aos prazos legais de garantia; possuam característica de desempenho equivalente ao
• Os prazos de garantia constituem garantia contratual, original entregue pela incorporadora/ construtora;
concedida facultativamente pelo fornecedor, mas, se
• Se, durante o prazo de vigência da garantia não for
concedida, deverá ser por termo escrito, padronizado,
observado o que dispõem o Manual do Proprietário,
devendo esclarecer, de maneira adequada, em que
Manual das Áreas Comuns e a ABNT NBR 5674, no
consiste, bem como as condições e a forma em que
que diz respeito à manutenção correta para edificações
pode ser exercida.
em uso ou não;
• Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer
2.2 Perda de garantia qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossi-
bilite a manutenção da garantia concedida;
• Caso haja reforma ou alteração que comprometa o
desempenho de algum sistema das áreas comuns, ou • Falta de comprovação da realização de manutenção
que altere o resultado previsto em projeto para o edifí- eventualmente estabelecida, conforme previsto na nor-
cio, áreas comuns e autônomas; ma ABNT NBR 5674;
Nota: Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia estão descritos nas orientações de uso e manutenção do
imóvel para os sistemas específicos.
Nota: Situações não cobertas pela garantia: peças que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
35
36
3. MEMORIAL DESCRITIVO
37
3. MEMORIAL DESCRITIVO
O manual deve apresentar uma descrição escrita e F) Informações sobre aspectos relevantes ao proprie-
ilustrativa da edificação em “As Built” (como construí- tário e ao condomínio, como propriedades especiais
da), tanto para as áreas de uso privativo, quanto para previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
as áreas de uso comum. As informações devem se
G) Relação dos componentes utilizados para acaba-
ater, no mínimo, à abrangência dessas respectivas
mentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tin-
áreas e contemplar:
tas, metais, ferragens, esquadrias, vidros, etc.) com as
A) Cargas estruturais máximas admissíveis nas estru- suas especificações;
turas e vedações;
H) Sugestão ou modelo do programa de manutenção;
B) Cargas máximas nos circuitos elétricos admissíveis;
I) Vazões máximas e mínimas, potência ou outros parâ-
C) Sistemas equipotencializados, seu detalhamento e metros previstos em projetos para os sistemas que re-
componentes; ceberão componentes instalados por conta do cliente,
D) Descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos por exemplo, sistemas hidráulicos de água fria e água
elementos e equipamentos; quente, aquecedores, iluminação etc.;
E) Desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, A abordagem e a extensão das informações vão
que representem a posição das instalações e dos qua- depender da complexidade da edificação ou dos
dros elétricos; seus equipamentos.
38
3. Memorial descritivo
39
40
4. FORNECEDORES
41
4. FORNECEDORES
4.1 Relação de fornecedores
O manual deverá conter a indicação dos fornecedores
em geral e os dados para contato, atualizados à época
da entrega do empreendimento.
4.2 Relação de projetistas

O manual deverá conter a indicação dos responsáveis
pela elaboração dos projetos e os dados para contato,
atualizados à época da entrega do empreendimento.
4.3 Serviços de utilidade pública

O manual deverá conter a indicação das concessioná-
rias com os respectivos contatos atualizados à época
da entrega do empreendimento.
42
4. Fornecedores
43
44
5. DESCRIÇÃO, CUIDADOS DE
USO, MANUTENÇÃO E PERDA
DE GARANTIA DOS SISTEMAS
45
5. DESCRIÇÃO, CUIDADOS DE
USO, MANUTENÇÃO E PERDA
DE GARANTIA DOS SISTEMAS
Nota:
A seguir apresentamos sugestão de texto dos sistemas mais utilizados. Na elaboração do manual deve ser dada especial
atenção para sua adequação às especificidades de cada empreendimento.
Para que possa utilizar o seu imóvel de forma correta, Prumada de água: são constituídas por tubulações
garantindo o desempenho e estendendo ao máximo a principais que trazem a água do reservatório superior;
sua vida útil, descrevemos de forma genérica os princi-
Ramais de distribuição de água: alimentadores dos
pais sistemas que o compõem, por meio das informa-
diversos pontos, nos cômodos apropriados.
ções e orientações a seguir:
• Descrição construtiva do sistema; Registros de pressão: válvulas de pequeno porte, ins-

• Orientação quanto aos cuidados de uso; taladas em subramais ou em pontos de utilização, des-
• Procedimentos de manutenção; tinados à regulagem da vazão de água, ou fechamento;
• Prazos de garantia; Registros de gaveta ou de esfera: válvulas de fecho
• Fatores que acarretam a perda da garantia.
para a instalação hidráulica predial, destinadas à inter-
rupção eventual de passagem de água para reparos na
5.1 Instalações hidráulicas - rede ou ramais.
água potável Água fria

Descrição do Sistema • Origem do sistema: o sistema de instalações de
água fria se origina no ponto de abastecimento da em-
Conjunto de tubos, conexões, válvulas, reservatórios,
presa concessionária dos serviços públicos de forneci-
medidores, eletromecânicos, peças de utilização, equi-
mento de água potável;
pamentos e outros componentes destinados a conduzir
água fria potável da fonte de abastecimento aos pontos • Medição de consumo: passando pelo hidrômetro do
de utilização, mantendo o padrão de potabilidade, po- cavalete, onde é medido o consumo total do edifício e,
dendo ser direto, quando a água provém diretamente quando houver legislação pertinente, por meio da medi-
da fonte de abastecimento, ou indireto, quando a água ção individualizada para as unidades autônomas;
provém de um reservatório da edificação.
• Reservação: do hidrômetro segue para um ou mais
Descrição de alguns elementos: reservatórios no edifício, que poderão ser inferiores,
superiores ou os dois;
Pontos de água: pontos que alimentam os lavatórios,
os vasos sanitários, os chuveiros, as pias, os tanques e • Bombas de recalque: do reservatório (um ou mais)
as máquinas de lavar; inferior, a água é bombeada para o reservatório su-
46
5. Descrição, cuidados de uso, manutenção e perda de garantia dos sistemas
perior, caso exista, ou pressurizada diretamente para

Água quente
abastecer os pontos de consumo de água fria. O bom-
beamento é controlado por um sistema eletromecânico; • Origem: os sistemas de instalações de água quente
se originam no equipamento de aquecimento da água,
• Distribuição: as tubulações seguem para o barrilete até o ponto de mistura e fornecimento;
quando provêm do reservatório superior, ou diretamen-
• Distribuição: sua distribuição é feita da mesma forma
te aos andares, quando provêm do sistema de pres- que a da água fria. Essas tubulações (embutidas ou
surização. Após o barrilete, as tubulações alimentam não) recebem uma proteção térmica, quando necessá-
os andares, quando se denominam “prumadas de água rio, para minimizar a perda de calor;
fria” ascendentes ou descendentes. Nas unidades, as • Identificação: quando aparentes, deverão ser identi-
prumadas sofrem derivações dotadas de registros de ficadas conforme a ABNT NBR 6493.
manobra, após os quais passarão a ser chamados de
ramais de distribuição de água, que alimentam os di-
Normas Técnicas
versos pontos, tais como: vasos sanitários, chuveiros, ABNT NBR 5626, ABNT NBR 6493, ABNT NBR 7198,
pias, etc. Em algumas instalações, conforme projeto, ABNT NBR 15884-1, ABNT NBR 15884-2, ABNT NBR
será possível efetuar a medição de consumo individual 15884-3, ABNT NBR 15575-6 e ABNT NBR 15939-2.
por unidade privativa; Cuidados de Uso
• Sistema de redução de pressão: são instalados Equipamentos
componentes redutores de pressão quando a pressão
• Não obstruir o “ladrão” ou tubulações do sistema de aviso;
de entrada da concessionária ou da prumada de água
fria for superior ao especificado em projeto; • Não puxar as bombas submersas pelo cabo de força,
a fim de não desconectá-lo do motor;
• Subsistemas de apoio:
• Não apertar em demasia os registros, torneiras, mis-
Sistema de extravasão: conjunto de componen- turadores;
tes destinado a escoar o eventual excesso de água
• Durante a instalação de filtros, torneiras, chuveiros,
de reservatórios nos quais foi superado o nível de
atentar-se ao excesso de aperto nas conexões, a fim
transbordamento;
de evitar danos aos componentes;
Sistema de aviso: tubulação de extravasão desti-
• Nos sistemas com previsão de instalação de compo-
nada a conduzir parte do excesso de água para um
nentes por conta do cliente (exemplo: chuveiros, du-
local visível, servindo de aviso de falha no sistema chas higiênicas, aquecedores), deverão seguir as ca-
de reserva do edifício; racterísticas definidas no manual de uso e operação,
Sistema de limpeza dos reservatórios: utilizado para garantir o desempenho do sistema, os quais de-
vem definir com clareza todas as características dos
para o esvaziamento dos reservatórios para limpe-
equipamentos, incluindo vazão máxima e mínima pre-
za ou manutenção.
vista em projetos;
• Sistema de pressurização de água
• Não efetuar alterações na regulagem das válvulas re-
- Sistema destinado a garantir a alimentação de dutoras de pressão;
água fria, com pressão mínima estabelecida em • No caso de existência de sistema de pressurização de
projeto, nos pontos mais críticos do edifício, quan- água, os equipamentos deverão estar regulados para
do necessário; manter a parametrização da pressão e não comprome-
- Identificação: os componentes do sistema de água ter os demais componentes do sistema;
fria (ex.: tubulação, registros) deverão ser identifica- • Manter o registro fechado após a utilização da du-
dos conforme a ABNT NBR 6493. cha higiênica;
47
• Não deslocar o sifão sob as pias, lavatórios e tan- NBR 5674 e normas específicas do sistema, quan-
ques a fim de evitar vazamentos; do houver;
Manutenção preventiva • Somente utilizar peças originais ou com desempe-

nho de características comprovadamente equivalente;
• Esse sistema da edificação necessita de um pla-
no de manutenção específico, que atenda às re- • Manter os registros gerais, das áreas molhadas, fecha-
comendações dos fabricantes, diretivas da ABNT dos quando da ausência do imóvel por longos períodos.
Periodicidade Atividade Responsável

Verificar o nível dos reservatórios, o funcionamento das tor- Equipe de manutenção local
A cada 1 semana neiras de boia e a chave de boia para controle de nível
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por meio Equipe de manutenção local
A cada 15 dias da chave de alternância no painel elétrico (quando o quadro
elétrico não realizar a reversão automática);
Verificar a estanqueidade e a pressão especificada para a Equipe de manutenção local
A cada 1 mês válvula redutora de pressão das colunas de água potável
Verificar funcionalidade do extravasor (ladrão) dos reservató- Equipe de manutenção local
rios, evitando entupimentos por incrustações ou sujeiras
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada Equipe de manutenção local
Verifique a estanqueidade dos registros de gaveta Equipe de manutenção local
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e Equipe de manutenção local

cobertura (barrilete), de modo a evitar emperramentos e man-
tendo-os em condições de manobra
A cada 6 meses Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga Equipe de manutenção local
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de água potá- Empresa especializada

vel,
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras; Equipe de manutenção local
Verificar o sistema de pressurização de água, a regulagem Empresa especializada

da pressão, reaperto dos componentes e parametrização dos
sistemas elétricos e eletrônicos e, caso haja necessidade,
realizar ajustes e reparos.
A cada 6 meses (ou quando Limpar os reservatórios e fornecer atestado de potabilidade; Empresa especializada
ocorrerem indícios de con- Obs.: Isolar as tubulações da válvula redutora de
taminação ou problemas no pressão durante a limpeza dos reservatórios superiores,
fornecimento de água potável quando existentes;
da rede pública)
A cada 6 meses ou conforme Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas redutoras de Empresa especializada
orientações do fabricante pressão conforme orientações do fabricante;
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira Equipe de manutenção local
automática e torneira eletrônica.
Verificar as tubulações de água potável para detectar obstru- Equipe de manutenção local
ções, perda de estanqueidade e sua fixação, recuperar sua / Empresa capacitada
integridade onde necessário.
A cada 1 ano
Verificar, e se necessário, substituir os vedantes (courinhos) Equipe de manutenção local
das torneiras, misturadores e registros de pressão para ga- / Empresa capacitada
rantir a vedação e evitar vazamentos;
Verificar o funcionamento do sistema de aquecimento individual Empresa capacitada
e efetuar limpeza e regulagem, conforme legislação vigente.
48
componentes destinados a conduzir água fria mineral da

Perda de Garantia fonte de abastecimento aos pontos de utilização, man-
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, tendo o padrão de potabilidade, que provém diretamente
acrescidas de: da fonte para um reservatório instalado na edificação.
• Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos Obs: Este sistema é de inteira responsabilidade do for-
químicos, solventes, abrasivos do tipo saponáceo, pa- necedor, incluindo aí a execução da instalação predial
lha de aço, esponja dupla face) em acabamentos dos que irá atender cada unidade habitacional.
componentes nos metais sanitários;
O sistema de abastecimento é composto por duas em-
• Danos decorrentes de objetos estranhos no interior presas; uma fornece a água e entrega no condomínio,
do equipamento ou nas tubulações que prejudiquem ou a outra, sua parceira, executa as obras do sistema na
impossibilitem o seu funcionamento; edificação e se responsabiliza pela manutenção.
• Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso, • Origem do Sistema: o sistema de instalações de
manuseio inadequado, instalações de equipamentos água mineral se origina no ponto de abastecimento (a
inadequados ao sistema; fonte de água mineral) e conjunto de dutos.
• Danos decorrentes por impacto ou perfurações em tu-
• Medição de consumo: através de equipamentos ele-
bulações (aparentes, embutidas ou revestidas);
tromecânicos.
• Uso incorreto dos equipamentos;
• Reservação: a água é armazenada em um tanque
• Manobras indevidas, com relação a registros, válvulas de aço inox fabricado em chapa 316 hermeticamente
e bombas; fechado com controle de sensores digitais. Equipa-
• Reparos em equipamentos por pessoas não autoriza- mentos e outros componentes conduzem a água mi-
das pelo Serviço de Assistência Técnica; neral do reservatório localizado no topo da edificação
aos pontos de utilização, mantendo o padrão de quali-
• Se constatada aplicação ou uso de peças não origi- dade e potabilidade.
nais ou inadequadas, ou adaptação de peças adicio-
nais sem autorização prévia do fabricante; • Distribuição: A água é transportada em um tanque em
aço inoxidável (caminhão tanque), e é bombeada até um
• Se constatada falta de limpeza nos aeradores, provo-
segundo tanque em aço inoxidável, que fica na cobertu-
cando acúmulo de resíduos nos mesmos;
ra da edificação. A partir daí, por gravidade, é distribuída
• Se constatada falta de troca dos vedantes (courinhos) para os pontos contratados que possuem um aparelho
das torneiras; que irá gelar ou aquecer esta água de acordo com a pre-
ferência do cliente nos pontos de consumo.
• Se constatado nos sistemas hidráulicos pressões al-
teradas por desregulagem da válvula redutora de pres- Normas Técnicas
são ou sistema de pressurização e temperaturas altera-
das nos geradores de calor, aquecedores, entre outros, ABNT NBR 7198, ABNT NBR 5626, ABNT NBR 8009 e
discordantes das estabelecidas em projeto. ABNT NBR 6666.
Situações não cobertas pela garantia: Cuidados de Uso

• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo • Quando optar pelo aparelho que, além de gelar, po-
ou uso. derá aquecer a água, desligar o aparelho no caso de
ausências prolongadas.
5.1.1 instalações hidráulicas -
• O processo de abastecimento é totalmente automati-
Sistema de instalação de água mineral
zado sem contato com quaisquer agentes que venham
Descrição do Sistema a mudar as características da água. O sistema como um
Conjunto de tubos, reservatórios, medidores eletrome- todo foi aprovado pelo Inmetro e a responsabilidade da
cânicos, peças de utilização, equipamentos e outros água que será consumida é inteiramente do fornecedor.
49
dos fornecedores, diretivas da ABNT NBR 5674 e nor-

Manutenção preventiva mas específicas do sistema, quando houver;
• Esse sistema da edificação necessita de um plano de • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
manutenção específico, que atenda as recomendações de características comprovadamente equivalente;
A cada 30 dias Verificação da estanqueidade do sistema Equipe de manutenção local
Higienização do reservatório em aço inox localizado no topo

A cada 6 meses Empresa Especializada
da edificação.
nectam-se a um reservatório, de onde um sistema ele-

Perda de Garantia tromecânico fará o bombeamento dos efluentes até a
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, rede pública;
acrescidas de:
• Identificação: quando aparentes, essas tubulações
• A assistência técnica é inteiramente responsabilidade deverão estar de acordo com a ABNT NBR 6493.
do fornecedor, portanto a intervenção de terceiros no
sistema fará com que haja a perda de garantia. Água servida
• Origem: água coletada em grelhas, extravasores ou
Situações não cobertas pela garantia:
ralos de subsolos, conforme normalização vigente;
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
ou uso. • Distribuição: dos ramais de coleta são encaminha-
das para as redes de esgoto ou pluviais, conforme nor-
malização vigente;
5.2 Instalações hidráulicas - • Identificação: quando aparentes, essas tubulações
água não potável deverão ser conforme a ABNT NBR 6493.
Descrição do Sistema Águas pluviais e drenagem

Conjunto de tubos, reservatórios, peças de utilização, • Origem: ramais de tubulação destinados a coletar as
equipamentos e outros componentes destinados a con- águas de chuva, tais como ralos de floreiras, canaletas,
duzir águas não potáveis dos pontos de captação da calhas, etc., e seguem para os ramais de coleta;
edificação ao ponto destinado pela concessionária de
serviço público ou ponto de tratamento. • Distribuição: os ramais conduzem a água da chu-
va até as tubulações de prumadas de águas pluviais,
Esgoto que as transportam através dos andares, chegando
• Origem: as instalações de esgoto se originam nos aos coletores, que, por sua vez, levarão até o sistema
pontos que coletam os despejos líquidos dos lavató- público de coleta. Caso necessário, poderá haver um
rios, vasos sanitários, ralos secos, ralos sifonados, pias sistema eletromecânico que bombeia a água de chuva
de cozinha ou qualquer ponto previsto em norma, e se- para o sistema público de coleta. Podem ainda fazer
guem para os ramais de coleta; parte deste sistema as instalações de drenagem, que
se destinam a conduzir as águas do lençol freático que
• Distribuição: dos ramais de coleta, o esgoto segue
estiverem em contato com a edificação de um determi-
para as colunas de esgoto através dos andares até
nado pavimento para baixo;
os coletores, que serão conectados à rede pública de
esgotos. No caso dos pavimentos que estão abaixo • Identificação: quando aparentes, essas tubulações
do nível da rede pública de esgoto, os coletores co- deverão estar de acordo com a ABNT NBR 6493.
50
• Banheiros, cozinhas e áreas de serviço sem utilização

Água de reuso por longos períodos, podem desencadear mau cheiro,
• Origem: pontos de captação, específicos e previs- em função da ausência de água nas bacias sanitárias
tos em projeto, que seguem para os ramais de coleta sifonadas e sifões. Para eliminar esse problema, basta
e tratamento; adicionar uma pequena quantidade de água.
• Distribuição: seguem para os ramais de coleta Equipamentos

e tratamento;
• Não retirar elementos de apoio (mão francesa, coluna
• Identificação: quando aparentes, essas tubulações do tanque, etc.), podendo sua falta ocasionar quebra
deverão estar de acordo com a ABNT NBR 6493; ou queda da peça ou bancada;
• Observação: o reuso da água para fins não potáveis • Não usar esponja do lado abrasivo, palha de aço e
deverá ocorrer após seu tratamento, obedecendo à le- produtos que causam atritos na limpeza de metais sa-
gislação vigente, de parâmetros de qualidade de água nitários, ralos das pias e lavatórios, louças e cubas de
para usos restritivos não potáveis e realizados por téc- aço inox em pias, dando preferência ao uso de água e
nico ou empresa especializada. sabão neutro e pano macio;
• Não sobrecarregar as louças sobre a bancada;

Rede coletora de gordura
(caso previsto no projeto) • Não subir ou se apoiar nas louças e bancadas, pois po-
dem se soltar ou quebrar, causando ferimentos graves;
• Origem: pontos de captação, específicos e previstos
em projeto; • Não utilizar a ducha higiênica como mangueira para
limpeza do banheiro;
• Distribuição: a gordura acumulada deverá ser retira-
da manualmente em pontos específicos e destinados a • Não puxar as bombas submersas pelo cabo de força,
este fim, e os fluidos seguem para os ramais de coleta para evitar desconectá-lo do motor;
e tratamento; • Não apertar em demasia registros, torneiras, mistu-
radores, etc;
• Identificação: quando aparentes, essas tubulações
deverão ser conforme a ABNT NBR 6493. • Durante a instalação de filtros, torneiras e chuveiros,
atentar-se ao excesso de aperto nas conexões, a fim de
Normas Técnicas evitar danos aos componentes;
ABNT NBR 6493, ABNT NBR 7367, ABNT NBR 8160,
• A falta de uso prolongado dos mecanismos de descar-
ABNT NBR 14486, ABNT NBR 10569, ABNT NBR
ga pode acarretar em ressecamento de alguns compo-
10570, ABNT NBR 15857, ABNT NBR 10281, ABNT
nentes e acúmulo de sujeira, causando vazamentos ou
NBR 15575-6 e ABNT NBR 9649 e ABNT NBR 12207.
mau funcionamento. Caso esses problemas sejam de-
Cuidados de Uso tectados, não mexer nas peças e acionar a assistência
técnica do fabricante.
Tubulação
Manutenção preventiva
• Não lançar objetos nas bacias sanitárias e ralos, pois
poderão entupir o sistema; • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
manutenção específico, que atenda às recomendações
• Nunca despejar gordura ou resíduo sólido nos ralos dos fabricantes e às diretivas da ABNT NBR 5674 e
de pias ou lavatórios; normas específicas do sistema, quando houver;
• Não deixar de usar a grelha de proteção que acompa- • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
nha a cuba das pias de cozinha; de características comprovadamente equivalente;
• Não utilizar para eventual desobstrução do esgoto • Manter os registros das áreas molhadas fechados, no
hastes, água quente, ácidos ou similares; caso de longos períodos de ausência na utilização.
51

A cada 1 mês ou cada uma semana Verificar e limpar os ralos e grelhas das águas plu- Equipe de manutenção local
em épocas de chuvas intensas; viais e calhas
Limpar os reservatórios de água não potável e Equipe de manutenção local
A cada 3 meses (ou quando for realizar eventual manutenção do revestimento imper-
detectada alguma obstrução) meável;
Abrir e fechar completamente os registros dos subso- Equipe de manutenção local
los e cobertura (barrilete), evitando emperramento e
mantendo-os em condições de manobra;
A cada 6 meses Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de Equipe de manutenção local
descarga
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de Empresa especializada
esgoto, águas pluviais e drenagem
Verificar se as bombas submersas (esgoto e águas Equipe de manutenção local/
pluviais / drenagem) não estão encostadas no fundo Empresa especializada
do reservatório ou em contato com depósito de
resíduos ou solo no fundo do reservatório, de modo a
A cada 6 meses nas épocas de es- evitar obstrução ou danos nas bombas e consequen-
tiagem e semanalmente nas épocas tes inundações ou contaminações.
de chuvas intensas
Em caso afirmativo, contratar empresa especiali-
zada para limpar o reservatório e regular a altura
de posicionamento da bomba através da corda de
sustentação.
Verificar as tubulações de captação de água do jar- Empresa capacitada / Empre-
dim para detectar a presença de raízes que possam sa especializada
destruir ou entupir as tubulações;
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, Equipe de manutenção local
A cada 1 ano torneira automática e torneira eletrônica;
Verificar as tubulações de água servida, para detectar Empresa capacitada / Empre-
obstruções, perda de estanqueidade, e fixação, sa especializada
reconstituindo sua integridade onde necessário.
• Instalação ou uso incorreto dos equipamentos;

Perda de Garantia
• Manobras indevidas com relação a registros, válvulas
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual,
e bombas;
acrescidas de:
• Reparos em equipamentos executados por pessoas
• Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos
não autorizadas pelo Serviço de Assistência Técnica;
químicos, solventes, abrasivos do tipo saponáceo, pa-
lha de aço, esponja dupla face) em acabamentos dos • Se constatada a retirada dos elementos de apoio
componentes nos metais sanitários; (mão francesa, coluna do tanque, etc.) provocando a
queda ou quebra da peça ou bancada;
• Danos decorrentes de objetos estranhos no interior do
equipamento ou nas tubulações, que prejudiquem ou • Se constatada aplicação ou uso de peças não origi-
impossibilitem o seu funcionamento; nais ou inadequadas, ou adaptação de peças adicio-
nais sem autorização prévia do fabricante;
• Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso,
manuseio inadequado, instalação incorreta e erros de • Se constatado entupimento por quaisquer objetos joga-
especificação em partes integrantes das instalações; dos nos vasos sanitários e ralos, tais como: absorventes
higiênicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos etc.
• Danos decorrentes de impacto ou perfurações em tu-
bulações (aparentes, embutidas ou revestidas); Situações não cobertas pela garantia:
• Instalação de equipamentos ou componentes inade- • Peças que apresentem desgaste natural, pelo uso re-
quados em locais onde a água é considerada não po- gular, tais como vedantes, gaxetas, anéis de vedação,
tável, que ocasionem o mau funcionamento do produto; guarnições, cunhas, mecanismos de vedação.
52
• Observar se todas as aberturas destinadas à ventila-

5.3 Geradores de água quente ção do ambiente mantêm-se desobstruídas;
Descrição do sistema • Não permitir estocagem de qualquer tipo de material

Equipamento destinado a prover com água quente toda dentro do ambiente exclusivo para os equipamentos;
a rede hidráulica projetada para este fim. Utiliza como • Não operar o equipamento com os registros de água
combustível gás (GLP ou natural), óleo ou eletricidade. fechados;
A água quente gerada nesse equipamento fica acumu-
• Ao perceber vazamento de gás no ambiente, acionar
lada em reservatório isotérmico, sendo levada normal-
o registro de corte de gás do equipamento e informar a
mente aos andares por intermédio de eletrobombas ou
empresa de manutenção;
gravidade, quando houver condições.
• Caso os queimadores apaguem sozinhos, verificar se
Quando utilizar aquecedor de passagem (individualiza-
do), este fornecerá água quente a unidade habitacional há corrente de ar intensa no ambiente;
ou comercial na qual estiver instalado e a distribuição • Não lavar a parte externa do equipamento com água
nos pontos será realizada por gravidade. A água na ou com qualquer outro produto, sob risco de provocar
temperatura natural é transportada verticalmente pelos
danos nos seus instrumentos;
dutos de água potável e a pressão decorrente deste
transporte será responsável pela distribuição de água • Não obstruir as saídas das chaminés.
quente após passar pelo aquecedor.
Normas Técnicas • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
ABNT NBR 7198, ABNT NBR 16057, ABNT NBR 15575-1, manutenção específico, que atenda às recomendações
ABNT NBR 5899, ABNT NBR 8130 e ABNT NBR 10540. dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
Cuidados de Uso específicas do sistema, quando houver.
• Não obstruir a entrada do ambiente destinado à insta- • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
lação do equipamento; de características comprovadamente equivalente.

Verificar as condições das instalações para detectar a exis-
Diariamente Equipe de manutenção local
tência de vazamentos de água ou gás
Limpar e regular os sistemas de queimadores e filtros de
A cada 2 meses Empresa capacitada
água, conforme instruções dos fabricantes
Verificar sua integridade e reconstituir o funcionamento do
A cada 1 ano Empresa capacitada
sistema de lavagem interna dos depósitos de água quente
Perda de Garantia
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, • Utilizar o sistema sem que as pressões de serviço es-
acrescidas de: tejam devidamente reguladas de acordo com os parâ-
metros do fabricante.
• Execução dos serviços de manutenção para os quais
não foram contratados profissionais ou empresas espe- Situações não cobertas pela garantia:
cializadas, nem emitidos certificados;
• Utilizar água considerada não potável ou que conte- ou uso.
nha impurezas e substâncias estranhas que ocasionem
o mau funcionamento do equipamento;
53
• Usar detergente neutro para limpar a superfície da

5.4 Banheira de banheira;
hidromassagem / spa / ofurô • Nunca usar palha de aço, esponja abrasiva, pós ou
produtos de limpeza abrasivos, ácidos ou cáusticos;
Descrição do sistema
• Não permitir que crianças utilizem a banheira / SPA /
Equipamento apropriado para banho de imersão, dota-
ofurô desacompanhadas ou sem a supervisão perma-
do de um sistema motobomba que succiona e pressuri-
za a água, devolvendo-a em forma de jato submerso nente de um adulto;
para o seu interior. O equipamento pode também pos- • No caso de necessidade de reparos, contratar empre-
suir aquecedor. sa especializada;
Normas Técnicas • O ofurô de madeira deverá ter uma atenção especial

ABNT NBR 15423 quanto aos cuidados para condição de permanência
com ou sem uso, conforme indicado pelo fornecedor,
Cuidados de uso por exemplo, esvaziamento, permanência de água e
demais condições;
• Não acionar a bomba e o aquecedor antes que o nível
da água fique acima dos dispositivos de hidromassa- • Proteger o equipamento quando exposto ao sol, de
gem. Se a bomba e o aquecedor funcionarem sem água, acordo com a recomendação do fabricante;
podem sofrer danos irreparáveis e causar incêndio;
• Banhos prolongados, com temperatura acima dos
40ºC, não são recomendados; • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
• Não obstruir a ventilação do motor;
dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
• Não obstruir as saídas dos jatos de água; específicas do sistema, quando houver;
• Recomenda-se atenção ao se aproximar dos disposi- • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
tivos de sucção, de modo a evitar acidentes; de características comprovadamente equivalente.

Fazer teste de funcionamento
A cada 1 mês Equipe de manutenção local
conforme instruções do fornecedor
Limpeza dos dispositivos que impossibilitem
A cada 2 meses Equipe de manutenção local
a entrada de resíduos na tubulação
Refazer o rejuntamento das bordas Equipe de manutenção local
A cada 1 ano com silicone específico ou mastique / Empresa capacitada
Perda da garantia Situações não cobertas pela garantia:

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
acrescidas de: ou uso.
• Acionar o funcionamento sem o devido volume de

água indicado.
54
5.5 Instalações elétricas Circuitos, tomadas e iluminação.

• Verificar a carga dos aparelhos a serem instalados, a
Descrição do Sistema fim de evitar sobrecarga da capacidade do circuito que
É o sistema destinado a distribuir a energia elétrica de alimenta a tomada, e garantir o seu funcionamento nas
condições especificadas pelos fabricantes e previstas
forma segura e controlada em uma edificação, con-
no projeto da edificação;
forme projeto específico elaborado dentro de padrões
descritos em normas técnicas brasileiras (ABNT) e • Não utilizar benjamins (dispositivos que possibilitam a li-
analisado por concessionária local. gação de vários aparelhos em uma tomada) ou extensões
com várias tomadas, pois elas provocam sobrecargas;
Normas Técnicas
• Utilizar proteção individual como, por exemplo, estabi-
ABNT NBR 6493, ABNT NBR 5410, ABNT NBR 5111, lizadores e filtros de linha em equipamentos mais sen-
ABNT NBR 5349, ABNT NBR 5368, ABNT NBR 8120 e síveis, como computadores, home theater, central de
ABNT NBR 13534. telefone, etc.;
Cuidados de Uso • As instalações de equipamentos, luminária ou simila-

res deverão ser executadas por empresa capacitada,
Quadros luz e força observando-se aterramento, tensão (voltagem), bitola
• Não alterar as especificações dos disjuntores (di- e qualidade dos fios, além de isolamentos, tomadas e
ferencial, principal ou secundários) localizados nos plugues a serem empregados;
quadros de distribuição das edificações, pois estes • Não ligar aparelhos de voltagem diferente das especi-
estão dimensionados em conformidade com a capa- ficadas nas tomadas;
cidade dos circuitos e aderentes às normas brasilei-
• Manutenções devem ser executadas com os circuitos
ras e possuem a função de proteger os circuitos de
desenergizados (disjuntores desligados) e por profissional
sobrecarga elétrica. Os quadros deverão possuir es-
habilitado ou capacitado, dependendo da complexidade;
quema identificando os circuitos e suas respectivas
correntes suportadas (amperagem); • Sempre que for executada manutenção nas instala-
ções, como troca de lâmpadas, limpeza e reapertos dos
• Não abrir furos nas proximidades dos quadros de componentes, desligar os disjuntores correspondentes.
distribuição;
Informações adicionais
• Utilizar somente equipamentos com resistências
• Em caso de incêndio, desligue o disjuntor geral do
blindadas, pois os quadros possuem interruptor DR
quadro de distribuição;
(Diferencial Residual), que têm função de medir as
correntes que entram e saem do circuito elétrico e, • Quando instaladas nas escadarias, as minuterias ou
havendo eventual fuga de corrente, como no caso de interruptores com sensores de presença nunca devem
choque elétrico, o componente automaticamente se ser travadas após o seu acionamento, pois podem
desliga. Sua função principal é proteger as pessoas queimar quando mantidas acesas por muito tempo;
que utilizam a energia elétrica; • Só instalar lâmpadas compatíveis com a tensão do
• Em caso de sobrecarga momentânea, o disjuntor projeto (no caso dos circuitos de 110 volts, utilizar pre-
do circuito atingido se desligará automaticamente. ferencialmente lâmpadas de 127 volts, a fim de prolon-
Neste caso, deve-se religar o componente. Caso gar sua vida útil);
volte a desligar, significa sobrecarga contínua ou • Não colocar líquidos ao contato dos componentes elé-
curto em algum aparelho ou no próprio circuito, o tricos do sistema;
que torna necessário solicitar análise de profissio-
• Os cabos alimentadores, que saem dos painéis de
nal habilitado;
medição e vão até os diversos quadros elétricos, não
• Não ligar aparelhos diretamente nos quadros. poderão possuir derivação de suprimento de energia;
55
• Em caso de pane ou qualquer ocorrência na subesta- muito próxima. São necessárias, portanto, limpezas ou
ção (caso haja na edificação), deverá ser contatada a pinturas constantes neste local;
concessionária imediatamente;
• Luminárias utilizadas em áreas descobertas ou exter-
• Só permitir o acesso às dependências do centro nas com umidade excessiva podem ter seu tempo de
de medição de energia a profissionais habilitados ou
vida diminuído, necessitando de manutenções frequen-
agentes credenciados da companhia concessionária de
tes, como, por exemplo, vedações e isolamentos;
energia elétrica;
• Somente profissionais habilitados deverão ter acesso • Desligar o disjuntor correspondente ou, se for o caso,
às instalações, equipamentos e áreas técnicas de eletri- o quadro geral, para efetuar troca de lâmpadas, reaper-
cidade, evitando curto-circuito, choque, risco à vida, etc.; tos e limpeza;
• Não utilizar o local do centro de medição como depó- • Evite contato com água nas instalações elétricas.
sito nem armazenar produtos inflamáveis que possam
gerar risco de incêndio; Manutenção preventiva
• Não pendurar objetos nas instalações aparentes; • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
• Efetuar limpeza nas partes externas das instalações
elétricas (espelho, tampas de quadros, etc.) somente
com pano seco; específicas do sistema, quando houver;
• A iluminação indireta feita com lâmpadas tende a • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
manchar a superfície do forro de gesso, caso esteja de características comprovadamente equivalente.

Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no pró- Empresa de manutenção local
A cada 2 meses prio aparelho. Ao apertar o botão, a energia será interrompida. / empresa capacitada
Caso isso não ocorra, trocar o DR
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e, no caso de
problemas, providenciar as correções
Verificar e, se necessário, reapertar as conexões do quadro Empresa especializada
de distribuição
A cada 1 ano
Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso possua desgaste,
substitua as peças (tomadas, interruptores, ponto de luz e outros)
Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores, ponto de luz, Empresa capacitada
quadro de distribuição e outros) / empresa especializada
ou outros equipamentos elétricos sem blindagem, os

Perda de Garantia quais ocasionem o desarme dos disjuntores;
• Se evidenciada sobrecarga nos circuitos, por causa
acrescidas de: da ligação de vários equipamentos no mesmo circuito;
• Se evidenciada qualquer mudança no sistema de ins- • Se evidenciada a não utilização de proteção individual
talação que altere suas características originais; para equipamentos sensíveis;
• Se evidenciada a substituição de disjuntores por ou- • Se não forem tomados os cuidados de uso ou não
tros de capacidade diferente, especialmente de maior forem realizadas as manutenções necessárias.
amperagem;
• Se evidenciado o uso de eletrodomésticos que não • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
atendam à normalização vigente (antigos), chuveiros ou uso.
56
5.6 Circuito Fechado

de Televisão - CFTV
Descrição do Sistema • Manter os equipamentos limpos e desimpedidos no
campo de captação de imagens;
Componente do sistema de segurança, para vigilância,
monitoramento e acompanhamento de ocorrências em • Evitar queda, superaquecimento, contato com umida-
determinados locais das áreas comuns, mas que de de e manuseio inadequado dos equipamentos;
modo isolado não garante a segurança patrimonial do
• Seguir as recomendações do fabricante;
edifício ou do condomínio.
• Atender legislação vigente com relação ao uso e à
Normas Técnicas conservação de imagens captadas pelo sistema.
ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 14565.
Cuidados de Uso • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
• No caso de ampliação do sistema, não utilizar vários manutenção específico que atenda às recomendações
equipamentos em um mesmo circuito (benjamins, etc.); dos fabricantes e as diretrizes da ABNT NBR 5674 e
normas específicas do sistema, quando houver;
• Recomenda-se o uso de nobreak ou fonte auxiliar, a
fim de evitar descontinuidade do sistema em caso de • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
interrupção do fornecimento de energia; de características comprovadamente equivalente.
Equipe de manutenção local

A cada 1 mês Verificar o funcionamento conforme instruções do fornecedor
/ empresa capacitada
Vistoria completa no sistema instalado e realização de manu-

A cada 6 meses Empresa especializada
tenções
• Em caso do não atendimento às especificações do

Perda de Garantia manual do fabricante dos equipamentos;
• Se for evidenciada sobrecarga nos circuitos devido
acrescidas de: à ligação de vários equipamentos no mesmo circuito;
• Em caso de acidentes, uso inapropriado ou abusivo • Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for
dos equipamentos e reparos efetuados por pessoas ou feita a manutenção necessária.
empresas não especializadas;
• Alterações no sistema, infraestrutura, posicionamento • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
e equipamentos originalmente instalados; ou uso.
57
5.7 Telefonia e
sistema de interfones
• Recomenda-se o uso de nobreak ou fonte auxiliar, a
Descrição do Sistema fim de evitar descontinuidade do sistema em caso de
Telefonia - Sistema de telecomunicação por voz, que interrupção do fornecimento de energia;
compartilha números de linhas externas com concessio-
• Evitar queda, superaquecimento, contato com umida-
nárias para a realização de chamadas de voz externas;
de e manuseio inadequado dos equipamentos;
Sistema de interfones - Sistema que conecta os tele-
• Seguir as recomendações do fabricante.
fones internos, por meio de uma central, sem acesso às
concessionárias. Manutenção preventiva
Normas Técnicas • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
ABNT NBR 5410, ABNT NBR 14306 e ABNT NBR 15465.
Cuidados de Uso específicas do sistema, quando houver;
• No caso de ampliação do sistema, não utilizar vários • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
equipamentos em um mesmo circuito; de características comprovadamente equivalente.

A cada 1 mês Verificar o funcionamento conforme instruções do fornecedor
Vistoria completa no sistema instalado

A cada 6 meses Empresa especializada
e realização de manutenções
• Em caso do não atendimento às especificações do

Perda de Garantia manual do fabricante dos equipamentos;
• Se for evidenciada sobrecarga nos circuitos devido
acrescidas de: à ligação de vários equipamentos no mesmo circuito;
• Em caso de acidentes, uso inapropriado ou abusivo • Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for
dos equipamentos e reparos efetuados por pessoas ou feita a manutenção necessária.
empresas não especializadas;
• Alterações no sistema, infraestrutura, posicionamento • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
e equipamentos originalmente instalados; ou uso.
58
• Para fixação e instalação dos componentes, conside-

5.8 Ar-condicionado rar as características do local a ser instalado e os posi-
cionamentos indicados em projeto.
Descrição do Sistema
Sistema de condicionamento de ar do ambiente para Manutenção preventiva
alterar a temperatura e proporcionar conforto térmico. • Para manutenção, tomar cuidados específicos com a
O sistema pode ser individualizado ou central. segurança e a saúde das pessoas que irão realizar as
Normas Técnicas atividades. Desligar o fornecimento geral de energia
do sistema;
ABNT NBR 16401-1, ABNT NBR 16401-2, ABNT NBR
16401-3, ABNT NBR 11215, ABNT NBR 10080, ABNT • Este sistema da edificação necessita de um plano de
NBR 15627-1 e ABNT NBR 15627-2. manutenção específico, que atenda às recomendações
Cuidados de Uso
específicas do sistema, quando houver;
• No caso de equipamentos não fornecidos pela cons-
trutora, estes devem ser adquiridos e instalados de • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
acordo com as características do projeto; de características comprovadamente equivalente;
• Não efetuar furações em lajes, vigas, pilares e pare- • Realizar a manutenção recomendada pelo fabricante
des estruturais para a passagem de infraestrutura; em atendimento à legislação vigente.
A cada 1 semana Ligar o sistema Equipe de manutenção local
A cada 1 mês ou menos, caso Realizar limpeza dos componentes e filtros, mesmo em perío-
necessário do de não utilização
Realizar a manutenção dos ventiladores e do gerador (quan-

Empresa especializada
do houver) que compõem os sistemas de exaustão
A cada 1 mês
Verificar todos os componentes do sistema e, caso detecte-se

qualquer anomalia, providenciar os reparos necessários
Perda de Garantia Situações não cobertas pela garantia:

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual. • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
ou uso.
59
• Evitar choques térmicos em peças e revestimentos, pois

5.9 Churrasqueira, forno poderão ocasionar desprendimento e fissura das peças;
de pizza e lareira para • Gavetas de cinzas, caso existam, devem ser esvaziadas
uso a carvão e limpas após a utilização. Devem, ainda, ser armazena-
das de cabeça para baixo, para evitar o acúmulo de água;
Churrasqueira e forno de pizza: ambiente tecnicamen- • Não utilizar produtos derivados de petróleo (gasolina,
te preparado e composto por elementos refratários e querosene, óleo diesel, solventes) para o acendimento;
adequados ao preparo de alimentos assados. • Limpar os ambientes ao término do uso;
Lareira: Ambiente tecnicamente preparado e composto • Utilizar proteção mecânica frontal contra projeção de
por elementos refratários e adequados ao aquecimento fagulhas nas lareiras;
do ambiente.
• Somente utilizar peças originais ou com desempenho
Normas Técnicas de características comprovadamente equivalente;
Não existe ABNT NBR específica. • Acionar o damper, abrindo-o totalmente, antes de ini-
Cuidados de Uso ciar o acendimento.
• Na primeira utilização do sistema deverá ser realizado Manutenção preventiva

um pré-aquecimento controlado, levando em considera-
• Esse sistema da edificação necessita de um plano de
ção as especificações do fabricante;
• Os revestimentos refratários não deverão ser lavados, dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas
a fim de evitar o desprendimento e a fissura das peças; específicas do sistema, quando houver.
A cada 1 semana Fazer limpeza geral Equipe de manutenção local
Verificar os revestimentos, tijolos refratários Equipe de manutenção local

A cada 6 meses
e, havendo necessidade, providenciar reparos. / empresa capacitada
Perda de Garantia Situações não cobertas pela garantia:

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
acrescidas de: ou uso.
• Utilização incompatível com o uso especificado;
• Não atendimento às prescrições de cuidados de uso.
60
• Na instalação de pisos, estes deverão possuir um es-

5.10 Sistema de paçamento mínimo de 5 mm das paredes, o qual pode-
atenuação acústica rá ser coberto pelo rodapé instalado no mínimo 5 mm
acima do piso. Este espaço contribui para que não haja
Descrição do Sistema propagação de vibrações e ruídos entre piso e paredes;
É o sistema destinado a atenuar os ruídos externos e • A instalação de componentes nos sistemas da edificação
internos das edificações, que deve atender a normali- deve ser analisada levando em consideração sua implica-
zação e legislação vigente. ção no desempenho acústico da unidade e do edifício;
Normas Técnicas • O contrapiso acústico em hipótese alguma pode ser
ABNT NBR 12179. retirado, cortado ou danificado para fazer instalações
de qualquer outro sistema da edificação. Caso haja
Cuidados de Uso necessidade de alteração, fazê-la seguindo todas as
• Na instalação de grupo gerador com carenagem, com normas vigentes;
tratamento acústico, não será necessário o tratamento • Alterações de layout interno das unidades influenciam
acústico do ambiente onde ele estará instalado. Caso diretamente no desempenho acústico do mesmo espa-
contrário deverão ser instalados abafadores de ruído na ço, dos ambientes contíguos, das demais unidades ou
tomada de ar e na descarga de ar fabricados para este áreas da edificação;
fim, assim como deverá ser instalada porta acústica.
• Alterações nos componentes das vedações verticais e ho-
• No caso de instalação de piso de madeira, não utili- rizontais deverão prever ações que garantam, no mínimo,
zar parafusos para não interferir no tratamento acús- a manutenção dos requisitos do sistema original e de todas
tico do ambiente; as implicações dos demais ambientes da edificação;
• A instalação de piso flutuante deve ser realizada con- • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
forme norma específica. Deve, também, possuir trata- de características comprovadamente equivalente;
mento acústico;
• As alterações realizadas na unidade deverão ser pro-
• A instalação e o uso de piso frio, em áreas entregues gramadas e documentadas, observando as manuten-
no contrapiso, devem atender à normalização especí- ções necessárias que poderão interferir no desempe-
fica do produto; nho do sistema acústico.
Nota:
O uso incorreto poderá comprometer o desempenho acústico da unidade e das demais unidades e áreas da edificação.
• Alteração de layout da edificação;

Manutenção Preventiva
• Alteração dos revestimentos entregues pela constru-
• Esse sistema da edificação necessita de um plano de tora/ incorporadora;
• Ruídos provenientes de outros ambientes da edifi-
dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e nor-
cação, que alterem as características originais e não
mas específicas do sistema, quando houver.
atendam os cuidados de uso descritos acima;
Perda de Garantia • Instalação de revestimentos que prejudiquem o de-
sempenho acústico da unidade.
acrescidas de: Situações não cobertas pela garantia:
• Instalação de produtos ou sistema em desacordo com • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
as normas vigentes; ou uso.
61
• Não deve haver contato de substâncias corrosivas

5.11 Instalação de gás combustível como ácido, soda cáustica, água sanitária com as
tubulações;
• Para execução de qualquer serviço de manutenção ou
É o conjunto de tubulações e equipamentos, aparentes
instalação de equipamentos a gás, contrate empresas
ou embutidos, destinados ao transporte, disposição e/
especializadas ou profissionais habilitados pela con-
ou controle de fluxo de gás em uma edificação, con- cessionária. Utilize materiais (flexíveis, conexões etc.)
forme projeto específico elaborado de acordo com as adequados e de acordo com as respectivas normas.
normas técnicas brasileiras da ABNT e diretivas das Solicitar a liberação do gás somente após a instalação
concessionárias. dos equipamentos;
Normas Técnicas Espaços técnicos

ABNT NBR 13523, ABNT NBR 15526, ABNT NBR • Nunca bloqueie os ambientes onde se situam os apa-
11707, ABNT NBR 11708, ABNT NBR 8460, ABNT NBR relhos a gás ou medidores, mantenha a ventilação per-
13795, ABNT NBR 13794, ABNT NBR 12178, ABNT manente e evite o acúmulo de gás, que pode provocar
NBR 13419, ABNT NBR 8866, ABNT NBR 8613, ABNT explosão;
NBR 8614, ABNT NBR 8473, ABNT NBR 8469, ABNT • Não utilize o local como depósito. Não armazene pro-
NBR 14955, ABNT NBR 14909, ABNT NBR 14177, dutos inflamáveis, pois podem gerar risco de incêndio.
ABNT NBR 14024, ABNT NBR 15526, ABNT NBR Manutenção Preventiva
15526 e ABNT NBR 15575-1.
Cuidados de Uso manutenção específico, que atenda às recomendações
Tubulação e componentes mas específicas do sistema, quando houver;
• Não pendurar objetos em qualquer parte das instala- • Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem dos
ções aparentes; equipamentos de acordo com as recomendações dos
• Sempre que não houver utilização constante ou em fabricantes, da concessionária e legislação vigente;
caso de ausência superior a 3 dias do imóvel, manter • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
os registros fechados; de características comprovadamente equivalente.
• Nunca efetue teste em equipamento, tubulação ou Perda de Garantia

medidor de gás utilizando fósforo, isqueiros ou qualquer Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual,
outro material inflamável ou emissor de chamas. É re- acrescidas de:
comendado o uso de espuma, de sabão ou detergente; • Se constatada a instalação inadequada de equipa-
• Em caso de vazamentos de gás que não possam ser mentos diferentes dos especificados no projeto. Exem-
eliminados com o fechamento de um registro de gás, plo: instalar o sistema de acumulação no lugar do siste-
ma de passagem e vice-versa;
chamar a concessionária. Não acione interruptores ou
equipamentos elétricos, ou celulares. Abra portas e ja- • Se constatado uso incorreto dos equipamentos;
nelas e abandone o local; • Se constatada que a pressão utilizada está fora da
especificada no projeto;
• Ler com atenção os manuais que acompanham os
equipamentos a gás; • Se não forem realizadas as manutenções necessárias.
• Verificar o prazo de validade da mangueira de liga- Situações não cobertas pela garantia:
ção da tubulação ao eletrodoméstico e trocar, quan- • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
do necessário; ou uso.
62
ser realizado por meio de empresa especializada em

5.12 Impermeabilização impermeabilização, com o devido registro das obras,
conforme descrito na ABNT NBR 5674;
• Manter ralos, grelhas e extravasores nas áreas desco-
É o conjunto de operações e técnicas construtivas cuja
bertas sempre limpos;
finalidade é proteger as construções contra a ação de-
letéria de fluídos ou vapores e da umidade em áreas • Lavar os reservatórios somente com produtos quími-
molhadas. cos adequados e recomendados, conforme o tipo de
impermeabilização adotado;
As áreas molháveis não são estanques e, portanto, o
• Manter o reservatório vazio somente durante o tempo
critério de estanqueidade não é aplicável.
necessário para sua limpeza;
Normas Técnicas • Não utilizar máquinas de alta pressão, produtos que
ABNT NBR 9685, ABNT NBR 9686, ABNT NBR 9687 contenham ácidos ou ferramentas como espátula, es-
ABNT NBR 9910, ABNT NBR 9690, ABNT NBR 9575, cova de aço ou qualquer tipo de material pontiagudo.
ABNT NBR 11797, ABNT NBR 11905, ABNT NBR É recomendável que a lavagem seja feita por empresa
13121, ABNT NBR 13321, ABNT NBR 13724, ABNT especializada com o devido registro do serviço, confor-
NBR 15352, ABNT NBR 15414, ABNT NBR 8521, me a ABNT NBR 5674;
ABNT NBR 9574 e ABNT NBR 9952.
• Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas,
Cuidados de Uso como picaretas e enxadões, nos serviços de plantio e
manutenção dos jardins, a fim de evitar danos à cama-
• Limpar os pisos dos subsolos no modo “lavagem a
da de proteção mecânica existente;
seco”. Somente em casos imprescindíveis a lavagem com
água poderá ser realizada e desde que, imediatamente • Não introduzir objetos de qualquer espécie nas juntas
após sua execução, seja realizada a secagem com uso de dilatação.
de rodos e com descarte da água nos extravasores;
• Não alterar o paisagismo com plantas que possuam
• Este sistema da edificação necessita de um plano de
raízes agressivas, que possam danificar a impermeabi-
lização ou obstruir os drenos de escoamentos;
• Nas jardineiras deverá ser mantido o nível de terra específicas do sistema, quando houver;
em, no mínimo, 10 cm abaixo da borda para evitar in-
• Utilizar somente componentes originais ou com de-
filtrações;
sempenho de características comprovadamente equi-
• Não permitir a fixação de antenas, postes de ilumina- valente;
ção ou outros equipamentos, por meio de fixação com
• No caso de danos à impermeabilização, não executar
buchas, parafusos, pregos ou chumbadores sobre lajes
reparos com materiais e sistemas diferentes ao aplica-
impermeabilizadas. É recomendado o uso de base de
do originalmente, pois a incompatibilidade poderá com-
concreto sobre a camada de proteção da impermeabi-
prometer o desempenho do sistema;
lização, sem a necessidade de remoção ou causa de
danos. Para qualquer tipo de instalação de equipamen- • No caso de danos à impermeabilização, efetuar repa-
to sobre superfície impermeabilizada, o serviço deverá ro com empresa especializada.
63

Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos
e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças Empresa capacitada/ empre-
sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventila- sa especializada
ção e de outros elementos
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja obstru-
Empresa capacitada/ empre-
A cada 1 ano ção na tubulação e entupimento dos ralos ou grelas, efetuar
sa especializada
a limpeza
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização e
reconstituir a proteção mecânica, os sinais de infiltração ou as Empresa capacitada/ empre-
falhas da impermeabilização exposta. Verificar presença de sa especializada
carbonatação ou fungos.
Perda de Garantia Cuidados de Uso

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, • Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decor-
acrescidas de: rentes de ações de intempéries;
• As esquadrias devem correr suavemente, não deven-

• Reparo e/ou manutenção executados por empresas
do ser forçadas;
não especializadas;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado,
• Danos ao sistema decorrentes de instalação de equi- evitando a aplicação de força excessiva;
pamentos ou reformas em geral;
• Recomenda-se manter as portas permanentemente
• Produtos e equipamentos inadequados para limpeza fechadas, para evitar danos decorrentes de impactos;
dos reservatórios ou regiões que possuam tratamento
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes
impermeabilizante;
deve ser realizada com pano levemente umedecido.
• Danos causados por perfuração das áreas impermea- Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano
bilizadas. seco. Em hipótese nenhuma deverão ser usados deter-
gentes que contenham saponáceos, esponjas de aço
Situações não cobertas pela garantia: de qualquer espécie ou material abrasivo;
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo • Evitar o uso de material cortante ou perfurante na lim-
ou uso. peza de arestas ou cantos;
• Os trilhos inferiores das esquadrias e orifícios de dre-

nagem devem ser frequentemente higienizados, a fim de
5.13 Esquadrias de madeira manter o perfeito funcionamento dos seus componentes;
Descrição do Sistema • As esquadrias não foram dimensionadas para receber

aparelhos esportivos ou equipamentos que causem es-
Componente construtivo, de madeira, cuja função prin- forços adicionais;
cipal é permitir ou impedir a passagem de pessoas, ani-
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias.
mais, objetos, iluminação e ventilação entre espaços
ou ambientes. Manutenção preventiva
As esquadrias também abrangem corrimãos, guarda- • Este sistema da edificação necessita de um plano de
-corpos, batentes e outros elementos arquitetônicos. manutenção específico, que atenda às recomendações
Normas Técnicas específicas do sistema, quando houver;
ABNT NBR 10821-1, ABNT NBR 10821-2 e ABNT NBR • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
10821-3. penho de características comprovadamente equivalente.
64

No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um
tratamento com verniz
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda-
-corpos e reconstituir sua integridade, onde for necessário Empresa capacitada
A cada 1 ano
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos. / empresa especializada
Reapertar parafusos aparentes e regular freio e lubrificação
Verificar a vedação e fixação dos vidros
Nos casos das esquadrias enceradas é aconselhável o trata- Empresa capacitada

A cada 2 anos
mento de todas as partes / empresa especializada
Nos casos de esquadrias pintadas, refazer a pintura com
tinta adequada
A cada 3 anos No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, além
do tratamento anual, efetuar a raspagem total e reaplicação Empresa especializada
do verniz
Normas Técnicas
Perda de Garantia
acrescidas de:
• Se forem instaladas cortinas, persianas, ar-condicio- ABNT NBR 6214, ABNT NBR 10821-1, ABNT NBR
nado ou qualquer aparelho diretamente na estrutura 10821-2 e ABNT NBR 10821-3.
das esquadrias; Cuidados de Uso
• Se for feita mudança na instalação, acabamento (es- • Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decor-
pecialmente pintura), entre outras modificações na es- rentes de ações de intempéries;
quadria, que altere suas características originais;
• Se for feito corte do encabeçamento (reforço da folha) do ser forçadas;
da porta;
• Danos por impactos fortes; evitando aplicação de força excessiva;
Situações não cobertas pela garantia: • Recomenda-se manter as portas permanentemente

fechadas, evitando danos decorrentes de impacto;
ou uso. • A limpeza das esquadrias e de seus componentes
deve ser feita com detergente neutro e esponja macia.
Retirar todo e qualquer excesso com pano seco. Em
5.14 Esquadrias de ferro e aço hipótese nenhuma deverão ser usados detergentes
contendo saponáceos, esponjas de aço de qualquer
Descrição do Sistema espécie, materiais alcalinos, ácidos ou qualquer outro
Componente construtivo, cuja função principal é permi- material abrasivo;
tir ou impedir a passagem de pessoas, animais, objetos, • Evitar o uso de material cortante ou perfurante na lim-
iluminação e ventilação entre espaços ou ambientes. peza de arestas ou cantos;
As esquadrias também abrangem corrimão, guarda- • Os trilhos inferiores das esquadrias e dos orifícios de
-corpo, batentes, gradis, alçapões, painéis de fachada drenagem devem ser frequentemente limpos para ga-
e outros elementos arquitetônicos. rantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
65
• As esquadrias não foram dimensionadas para receber • Adotar procedimentos de segurança para uso, opera-
aparelhos esportivos ou equipamentos que causem es- ção e manutenção, principalmente quando houver tra-
forços adicionais; balho em altura, conforme legislação vigente.
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias; Manutenção preventiva
• Evitar o uso de vaselina, removedor, thinner ou qual- • Este sistema da edificação necessita de um plano
quer outro produto derivado do petróleo, pois, além de de manutenção específico, que atenda às recomenda-
ressecar plásticos e borrachas, implicam na perda de ções dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e
sua função de vedação; normas específicas do sistema, quando houver;
• Evitar a remoção das borrachas ou massas de vedação;
• Utilizar somente componentes originais ou com
• Reapertar parafusos aparentes, regular freio e fazer desempenho de características comprovadamente
lubrificação (quando aplicável); equivalente.

Verificar as esquadrias para identificação de pontos de oxida- Empresa capacitada
A cada 6 meses
ção e, se necessário, fazer reparos necessários / empresa especializada
Verificar e, se necessário, executar serviços com as mesmas Empresa capacitada
especificações da pintura original / empresa especializada
A cada 1 ano
Empresa capacitada
Verificar vedação e fixação dos vidros
/ empresa especializada
mais, objetos, iluminação e ventilação entre espaços

Perda de Garantia
ou ambientes.
As esquadrias também abrangem corrimão, guarda-
acrescidas de:
-corpo, batentes, gradis, alçapões, painéis de fachada
• Se forem instalados, apoiados ou fixados quaisquer e outros elementos arquitetônicos.
objetos diretamente na estrutura das esquadrias ou que
nelas possam interferir; Normas Técnicas
ABNT NBR 10821-1, ABNT NBR 10821-2, ABNT NBR
• Se for feita qualquer mudança na instalação ou aca-
10821-3 e ABNT NBR 13756.
bamento na esquadria, que altere suas característi-
cas originais; Cuidados de Uso
• Se houver danos por colisões. • Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decor-
rentes de ações de intempéries;
do ser forçadas;
ou uso.
evitando aplicação de força excessiva;
5.15 Esquadrias de alumínio
• Recomenda-se manter as portas permanentemente
Descrição do Sistema fechadas, evitando danos decorrentes de impacto;
Componente construtivo de alumínio, cuja função prin- • A limpeza das esquadrias e de seus componentes
cipal é permitir ou impedir a passagem de pessoas, ani- deve ser realizada com pano levemente umedecido.
66
Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
seco. Em hipótese nenhuma deverão ser usados deter- específicas do sistema, quando houver;
• Utilizar somente componentes originais ou com de-
de qualquer espécie ou material abrasivo;
• Evitar o uso de material cortante ou perfurante na valente;
limpeza de arestas ou cantos, para garantir o perfeito
• As esquadrias modernas são fabricadas com aces-
funcionamento dos seus componentes;
sórios articuláveis (braços, fechos e dobradiças) e
• As esquadrias não foram dimensionadas para receber deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que não
aparelhos esportivos ou equipamentos que causem es- exigem qualquer tipo de lubrificação, pois as partes mó-
forços adicionais; veis, os eixos e pinos são envolvidos por uma camada
deste material especial, autolubrificante, de grande re-
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias;
sistência ao atrito e às intempéries;
• Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza
• Aplicar anualmente selante no contorno das esqua-
externa deve ser feita conforme orientação do fabricante.
drias para evitar infiltrações;
A cada mês Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local
Reapertar os parafusos aparentes de fechos, fechaduras ou Empresa capacitada

puxadores e roldanas / empresa especializada
Verificar nas janelas Maxim-air a necessidade de regular o
A cada 1 ano ou freio. Para isso, abrir a janela até um ponto intermediário
sempre que necessário (± 30º), no qual ela deve permanecer parada e oferecer certa Equipe de manutenção local
resistência a movimento espontâneo. Se necessária, a regula- / empresa capacitada
gem deverá ser feita somente por pessoa especializada, para
não colocar em risco a segurança do usuário e de terceiros
Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação Empresa capacitada
A cada 1 ano
nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde for necessário. / empresa especializada
to (especialmente pintura) que altere suas característi-

Perda de Garantia cas originais;
• Se houver dano por pane no sistema eletroeletrônico,
acrescidas de:
motores e fiação da esquadria, causado por sobrecarga
• Se forem instaladas cortinas ou quaisquer aparelhos, de tensão.
tais como persianas e ar-condicionado, diretamente na
estrutura das esquadrias, ou que nelas possam interferir; Situações não cobertas pela garantia:
• Se for feita qualquer mudança na esquadria, na sua
ou uso.
forma de instalação, na modificação de seu acabamen-
67

5.16 Esquadrias de PVC de qualquer espécie ou material abrasivo;
Descrição do Sistema • Evitar o uso de material cortante ou perfurante na

limpeza de arestas ou cantos, para garantir o perfeito
Componente construtivo de PVC cuja função principal
funcionamento dos seus componentes;
é permitir ou impedir a passagem de pessoas, animais,
objetos, iluminação e ventilação entre espaços ou am- • As esquadrias não foram dimensionadas para receber
bientes. aparelhos esportivos ou equipamentos que causem es-
forços adicionais;
As esquadrias também abrangem corrimão, guarda-
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias;
corpo, batentes, gradis, alçapões, painéis de fachada e
outros elementos arquitetônicos. • Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza
externa deve ser feita conforme orientação do fabricante.
Normas Técnicas
ABNT NBR 10821 - Esquadrias Externas para Edificações
Cuidados de Uso manutenção específico, que atenda às recomendações
• Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decor- dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
rentes de ações de intempéries; específicas do sistema, quando houver;
• As esquadrias devem correr suavemente, não deven- • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
do ser forçadas; penho de características comprovadamente equivalente;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, • As esquadrias modernas são fabricadas com aces-
evitando aplicação de força excessiva; sórios articuláveis (braços, fechos e dobradiças) e
deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que não
• Recomenda-se manter as portas permanentemente exigem qualquer tipo de lubrificação, pois as partes mó-
fechadas, evitando danos decorrentes de impacto; veis, os eixos e pinos são envolvidos por uma camada
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes deste material especial, autolubrificante, de grande re-
sistência ao atrito e às intempéries;
deve ser realizada com pano levemente umedecido.
Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano • Aplicar anualmente selante no contorno das esqua-
seco. Em hipótese nenhuma deverão ser usados deter- drias para evitar infiltrações;
A cada mês Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local
Reapertar os parafusos aparentes de fechos, fechaduras ou Empresa capacitada

puxadores e roldanas / empresa especializada
A cada 1 ano ou Verificar nas janelas Maxim-air a necessidade de regular o

sempre que necessário freio. Para isso, abrir a janela até um ponto intermediário
(± 30º), no qual ela deve permanecer parada e oferecer certa Equipe de manutenção local
resistência a movimento espontâneo. Se necessária, a regula- / empresa capacitada
gem deverá ser feita somente por pessoa especializada, para
não colocar em risco a segurança do usuário e de terceiros
Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação Empresa capacitada

A cada 1 ano
nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde for necessário. / empresa especializada
68
Perda de Garantia 5.17 Estruturas/sistemas

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, de vedações verticais
acrescidas de:
• Se forem instaladas cortinas ou quaisquer aparelhos,
tais como persianas e ar-condicionado, diretamente na Estrutura:
estrutura das esquadrias, ou que nelas possam interferir; Componentes da edificação constituídos por elementos
• Se for feita qualquer mudança na esquadria, na sua que visam garantir a estabilidade e segurança da cons-
forma de instalação, na modificação de seu acabamen- trução, que deve ser projetada e executada dentro das
to (especialmente pintura) que altere suas característi- normas brasileiras. Durante sua execução, os materiais
cas originais; e componentes são submetidos a controle tecnológico,
garantindo a conformidade com o projeto.
• Se houver dano por pane no sistema eletroeletrônico,
motores e fiação da esquadria, causado por sobrecarga Caso a estrutura seja em concreto protendido deve
de tensão. obedecer à norma ABNT NBR 6118:2014 Projeto de
estruturas de concreto.
Sistemas de vedações verticais:
ou uso. Sistemas que possuem a finalidade de vedação da edi-
ficação, podendo conter as tubulações das instalações,
podendo ser construídas em placas de gesso maciças
ou alveolares ou em concreto pré-moldado.
Sistemas usualmente utilizados em habitações sociais são aprovados pelo sinat - Sistema Nacional de Avaliações
Técnicas do PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat
Sistemas construtivos em paredes de concreto armado moldado no local
São sistemas onde a principal característica é a moldagem “in loco” dos elementos construtivos, particularmente as paredes.
Sistemas construtivos integrados por painéis pré-moldados para emprego como paredes de edificios habitacionais
São sistemas constituídos por painéis de concreto moldados fora do local das habitações e podem ser estruturais ou não
• Não sobrecarregar as estruturas e paredes além dos

Normas Técnicas limites previstos em projeto, sob o risco de gerar fis-
ABNT NBR 8545, ABNT NBR 15270-1, ABNT NBR suras ou comprometimento dos elementos estruturais
15270-2, ABNT NBR 15270-3, ABNT NBR 15575-4, e de vedação, como, por exemplo, troca de uso dos
ABNT NBR 14321, ABNT NBR 15812-1, ABNT NBR ambientes e colocação de ornamentos decorativos com
15812-2, ABNT NBR 15961-1, ABNT NBR 15961-2, carga excessiva;
ABNT NBR 6136, ABNT NBR 12118, ABNT NBR 14322, • No caso de elementos estruturais protendidos, de-
ABNT NBR 6118, ABNT: TB02: 002-40-009, TB02: 002- ve-se tomar cuidados com sobrecargas superiores as
40-010 e TB02: 002-40-014. indicadas em projeto e manter as áreas molhadas, im-
permeabilizadas sobre as áreas protendidas em pleno
Cuidados de Uso funcionamento para evitar corrosões.
• Não retirar, alterar seção ou efetuar furos de passa- • Antes de perfurar as vedações, consultar projetos e
gens de dutos ou tubulações em quaisquer elementos detalhamentos contidos no Manual do Proprietário e/ou
estruturais para evitar danos à solidez e à segurança Manual das Áreas Comuns, evitando, deste modo, a per-
da edificação; furação de tubulações de água, energia elétrica ou gás;
69
• Para melhor fixação de peças ou acessórios, usar • Somente utilizar peças originais ou com desempenho
apenas parafusos com buchas especiais; de características comprovadamente equivalente.
• Caso haja elemento de vedação para efeito estético • No caso de manutenção de paredes de vedação em
das paredes de contenção no subsolo, este não de- gesso alveolar devem-se ter cuidados para utilizar o
mesmo tipo de gesso utilizado originalmente, um tipo
verá sofrer impacto. Havendo, deverá ser efetuado o
para áreas secas e outro para áreas molhadas.
reparo necessário.
• Em vedações em paredes de gesso alveolares ou Perda de Garantia

maciças, devem-se tomar cuidados com sobrecargas, Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual,
além das previstas em armadores de rede previamente acrescidas de:
colocados durante a construção. As portas devem ter • Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos
fixadores que as mantenham abertas para não haver estruturais, como pilares, vigas, painéis, lajes, alvena-
impactos que venham a danificar as portas. Caso haja rias estruturais ou de fechamento, conforme Memorial
necessidade de instalar novos armadores de rede, en- Descritivo de cada empreendimento;
trar em contato com a construtora para indicar um pro- • Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos
fissional habilitado. de vedação com relação ao projeto original;
• As placas de contorno das portas devem ser maciças • Se forem identificadas sobrecargas além dos limites nor-
para melhorarem o desempenho quanto a um even- mais de utilização previstos nas estruturas ou vedações.
tual choque que uma porta possa provocar.
• No caso de elementos estruturais protendidos, de- • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
vem-se tomar cuidados com sobrecargas superiores às ou uso.
indicadas em projeto e manter as áreas molhadas, im-
permeabilizadas sobre as áreas protendidas em pleno
funcionamento, para evitar corrosões. 5.18 Revestimento de paredes
e tetos em argamassa ou
Manutenção Preventiva gesso e forro de gesso
• Este sistema da edificação necessita de um plano de (interno e externo)
específicas do sistema, quando houver; Revestimento em argamassa / gesso
• Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos Revestimentos utilizados para regularizar/uniformizar a
períodos de inverno ou de chuva, pode ocorrer o sur- superfície e auxiliar na proteção contra a ação direta de
agentes agressivos dos elementos de vedação/estrutu-
gimento de mofo nas paredes, decorrente de conden-
rais, servindo de base para receber outros acabamentos
sação de água por deficiência de ventilação, princi-
ou pintura.
palmente em ambientes fechados (armários, atrás de
cortinas e forros de banheiro); Forros de gesso
• Combata o mofo com produto químico específico e que Acabamento utilizado como elemento decorativo ou
não danifique os componentes do sistema de vedação; para ocultar tubulações, peças estruturais, etc. Permite
alocar os pontos de luz dos ambientes e atender aos
• As áreas internas e a fachada da edificação devem mais variados projetos de iluminação.
ser pintadas conforme programa de gestão de manu-
tenção do condomínio, a fim de evitar envelhecimento, Normas Técnicas
perda de brilho, descascamento e eventuais fissuras ABNT NBR 14715-1, ABNT NBR 14715-2, ABNT NBR
que possam causar infiltrações. Realizar tratamento 12775, ABNT NBR 15758-1, ABNT NBR 15758-2, ABNT
das fissuras para evitar infiltrações futuras; NBR 15758-3 e ABNT NBR 15846.
70
• Nunca molhar o forro de gesso, pois o contato com a

Cuidados de Uso
água faz com que o gesso se decomponha;
• Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos,
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impac- • Evitar impacto no forro de gesso que possa danificá-lo;
to nos revestimentos que possam causar danos ou pre-
• Manter os ambientes bem ventilados, evitando o apa-
juízo ao desempenho do sistema;
recimento de bolor ou mofo.
• No caso de forros de gesso, não fixar suportes para
pendurar vasos, televisores ou qualquer outro objeto, Manutenção preventiva
pois não estão dimensionados para suportar peso. • Este sistema da edificação necessita de um plano de
Para fixação de luminárias, verificar recomendações e
restrições quanto ao peso;
• Evitar o choque causado por batida de portas; específicas do sistema, quando houver;
• Não lavar as paredes e tetos; • Utilizar somente componentes originais ou com de-
• Limpar os revestimentos somente com produtos apro- sempenho de características comprovadamente equi-
priados, que atendam os requisitos definidos pela cons- valente.
trutora/ incorporadora;
Empresa capacitada
Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas
A cada 1 ano
Verificar a calafetação e fixação de rufos, para-raios, antenas, Empresa capacitada
esquadrias, elementos decorativos etc. / empresa especializada
Revisar a pintura das áreas secas e, se necessário, repintá-

Empresa capacitada
A cada 2 anos -las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descas-
camento e eventuais fissuras
Empresa capacitada
A cada 3 anos Repintar paredes e tetos das áreas secas
• Danos causados por furos ou aberturas de vãos inten-

Perda de Garantia cionais para instalação em geral;
• Danos causados por fixação de objetos;
acrescidas de:
• Impacto em desacordo com a ABNT NBR 15575, que Situações não cobertas pela garantia:
ocasione danos no revestimento; • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
ou uso.
• Se mantiver ambiente sem ventilação, conforme cuida-
dos de uso, o que poderá ocasionar, entre outros proble-
mas, o surgimento de fungo ou bolor;
71
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas me-

5.19 Revestimento tálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, pois
cerâmico interno podem danificar o sistema de revestimento;
• Limpar os revestimentos somente com produtos apro-

Descrição do Sistema priados (não utilize removedores do tipo “limpa forno”,
Azulejo/cerâmica/porcelanato/pastilha por exemplo);
Revestimento habitualmente utilizado em áreas molhá- • Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pesa-
veis ou molhadas, que protege as superfícies, além de dos, para que não haja desgaste excessivo ou provoque
sua função decorativa. danos à superfície do revestimento;
Normas Técnicas • Evitar a queda de objetos pesados ou pontiagudos, que

podem danificar o esmalte dos revestimentos;
ABNT NBR 13816, ABNT NBR 13817, ABNT NBR 13818
e ABNT NBR 9817. • Somente lavar áreas denominadas molhadas;
• Na limpeza tomar cuidado com encontro de paredes e

Cuidados de Uso
tetos em gesso ou outro tipo de revestimento;
• Antes de perfurar qualquer peça, consultar os projetos
de instalações entregues ao condomínio, a fim de evitar Manutenção preventiva
perfurações acidentais em tubulações e camadas imper- • Este sistema da edificação necessita de um plano de
meabilizadas; manutenção específico, que atenda às recomendações
• Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos,
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impacto
nos revestimentos, que possam causar danos ou prejuí- • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
zo ao desempenho do sistema; penho de características comprovadamente equivalente;
• Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas- • Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambiente
souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças ventilado para evitar surgimento de fungo ou bolor.

Verificar e, se necessário, efetuar as manutenções e manter a Empresa capacitada
estanqueidade do sistema / empresa especializada
A cada 1 ano Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos in-
ternos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, Empresa capacitada
peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de / empresa especializada
ventilação e outros elementos
É recomendada a lavagem das paredes externas, por exemplo, Empresa capacitada
A cada 3 anos terraços ou sacadas, para retirar o acúmulo de sujeira, fuligem, / empresa especializada
fungos e sua proliferação. Utilizar sabão neutro para lavagem
• Danos causados por furos para instalação de peças

Perda de Garantia em geral;
• Uso de máquinas de alta pressão nas superfícies;
acrescidas de:
• Desgaste excessivo ou danos à superfície do revesti-
• Utilização de equipamentos, produtos ou uso do re-
mento causados por movimentação de móveis, equipa-
vestimento em desacordo com os especificados acima;
mentos ou materiais pesados;
• Impacto em desacordo com o descrito na ABNT NBR
15575, que ocasione danos no revestimento; Situações não cobertas pela garantia:
ou uso.
72

5.20 Revestimento priados (não utilize removedores do tipo “limpa forno”,
cerâmico externo por exemplo), que atendam os requisitos definidos pela
construtora/ incorporadora;
Descrição do Sistema • O contato dos revestimentos em porcelanato com gra-
Azulejo/cerâmica/porcelanato/pastilha xas, óleo, massa de vidro, tinta, vasos de planta, ácidos
(frutas, vinho, vinagres), produtos de limpeza que con-
Revestimento utilizado em fachadas, muros, jardinei-
tenham substâncias ácidas ou abrasivas poderá causar
ras e pisos, que protege as superfícies, além de sua
danos à superfície;
função decorativa.
• Atentar para não danificar o revestimento durante a
Normas Técnicas instalação de telas de proteção, grades ou equipamen-
ABNT NBR 13816, ABNT NBR 13817, ABNT NBR tos e vedar os furos com silicone, mastique ou produto
13818 e ABNT NBR 9817. com desempenho equivalente, para evitar infiltração;
• Evitar a queda de objetos pesados ou pontiagudos,
Cuidados de Uso que possam danificar o esmalte dos revestimentos;
• Antes de perfurar qualquer peça, consultar os proje-
tos de instalações entregues ao condomínio, a fim de • Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pe-
evitar perfurações acidentais em tubulações e camadas sados, para que não haja desgaste excessivo ou danos
impermeabilizadas; à superfície do revestimento;
• Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos, • Somente lavar áreas denominadas molhadas.
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impac-
to nos revestimentos que possam causar danos ou pre-
juízos ao desempenho do sistema; • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
• Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas-
souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas
metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
pois podem danificar o sistema de revestimento; penho de características comprovadamente equivalente.

Verificar a calafetação, fixação, oxidação e estado geral de rufos, Empresa capacitada
para-raios, antenas, esquadrias, elementos decorativos etc. / empresa especializada
A cada 1 ano Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos dos Empresa capacitada
pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, chaminés, grelhas de / empresa especializada
ventilação e outros elementos
Em fachada é recomendada a lavagem e verificação dos ele- Empresa capacitada
A cada 3 anos mentos, por exemplo, rejuntes e mastique e, se necessário, / empresa especializada
solicitar inspeção.
• Danos causados por furos intencionais para instala-

Perda de garantia ção de peças em geral;
• Desgaste excessivo ou danos à superfície do revesti-
acrescidas de: mento causados por movimentação de móveis, equipa-
• Utilização de equipamentos, produtos ou uso do re- mentos ou materiais pesados.
vestimento em desacordo com os especificados acima; Situações não cobertas pela garantia:
• Impacto em desacordo com definido na ABNT NBR • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
15575, que ocasione danos no revestimento; ou uso.
73
metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza,

5.21 Revestimento em pois podem danificar o sistema de revestimento;
ladrilho hidráulico • Limpar os revestimentos somente com produtos apro-
priados (não utilize removedores do tipo “limpa forno”,
Descrição do Sistema por exemplo), que atendam os requisitos definidos pela
• Revestimento utilizado em calçadas, rampas e pas- construtora/ incorporadora;
seios públicos, que protege as superfícies tornando-as • Somente lavar áreas denominadas molhadas confor-
antiderrapantes, além de sua função decorativa. me a ABNT NBR 15575.
Normas Técnicas Manutenção preventiva

ABNT NBR 9457. • Este sistema da edificação necessita de um plano de
Cuidados de Uso dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
• Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas- específicas do sistema, quando houver;
souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas penho de características comprovadamente equivalente.

Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos inter- Empresa capacitada
A cada 1 ano
nos e externos dos pisos / empresa especializada
São utilizadas também em elementos arquitetônicos e de

Perda de Garantia proteção como soleiras e peitoris. Por serem extraídas
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, de jazidas naturais, notam-se diferenças de tonalidade e
acrescidas de: desenho como características naturais e aceitas nestes
• Utilização de equipamentos, produtos ou uso do re- tipos de revestimentos, que podem ou não receber aca-
vestimento em desacordo com os especificados acima; bamento ou tratamento específico. Características como
dureza, composição mineralógica, porosidade e absorção
• Impacto em desacordo com definido na ABNT NBR de água são específicas para cada tipo de pedra.
15575, que ocasione danos no revestimento.
Normas Técnicas
ABNT NBR 15846.
ou uso. Cuidados de Uso
• Antes de perfurar qualquer peça, consultar os proje-
5.22 Revestimento de pedras tos de instalações entregues ao condomínio, a fim de
naturais (mármore, evitar perfurações acidentais em tubulações e camadas

impermeabilizadas;
granito, pedra mineira,
mosaico e outros) • Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos,
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impac-
Descrição do Sistema to nos revestimentos que possam causar danos ou pre-
juízo ao desempenho do sistema;
Revestimentos com função decorativa e preparo espe-
cífico para serem utilizados em pisos e paredes, interna • Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas-
ou externamente, com fixação por processo normatizado. souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças
74
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas • O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa
metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, de vidro, tinta, vasos de planta, ácidos (frutas e vina-
pois podem danificar o sistema de revestimento; gres), sabonetes, produtos de limpeza (água sanitária,
cloro, etc.) poderá causar danos à superfície;
priados (não utilize removedores do tipo “limpa forno”, • Para a recolocação de peças, utilizar a argamassa es-
por exemplo), que atendam os requisitos definidos pela pecífica para cada tipo de revestimento e não danificar
construtora/ incorporadora; a camada impermeabilizante, quando houver;
• Não danificar o revestimento durante a instalação de • A calafetação em peças de metal e louças (ex.: válvu-
telas de proteção, grades ou equipamentos e vedar os la de lavatório) deve ser feita com material apropriado.
furos com silicone, mastique ou produto com desempe- Não utilizar massa de vidro, para evitar manchas;
nho equivalente para evitar infiltração;
• Não remover suporte, ou partes dele, dos revestimen-
• Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pe- tos em pedras fixadas em elementos metálicos. Em
sados, para que não haja desgaste excessivo ou provo- caso de manutenção ou troca, contatar uma empresa
que danos à superfície do revestimento; especializada;
• Utilizar enceradeira industrial com escova apropriada • Somente lavar áreas denominadas molhadas, confor-
para a superfície a ser limpa; me a ABNT NBR 15575.
• Nos procedimentos de limpeza diária de pedras po- Manutenção preventiva

lidas, remover primeiro o pó ou partículas sólidas nos
tampos de pias e balcões. Nos pisos e escadarias, a
remoção deverá ser feita com vassoura de pelo, sem
aplicar pressão excessiva para evitar riscos e desgas-
mas específicas do sistema, quando houver;
tes em revestimento ou rejuntes devido ao atrito e, em
seguida, aplicar um pano levemente umedecido com • Utilizar somente componentes originais ou com de-
água, respeitando solução diluída em produto químico, sempenho de características comprovadamente equi-
conforme especificação; valente;
• O contato de alguns tipos de pedras com líquidos po- • Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambien-
dem causar manchas; te ventilado, para evitar surgimento de fungo ou bolor;
• Revestimento em pedras naturais rústicas poderá • Sempre que agentes causadores de manchas (café,
acumular líquidos em pontos isolados, em função das óleo comestível, refrigerantes, alimentos etc.) caírem
características geométricas. Se necessário, remover os sobre a superfície, limpar imediatamente para evitar
acúmulos com uso de rodo; a penetração do fluido no revestimento e consequen-
tes manchas.
• Sempre que possível, utilizar capachos ou tapetes
nas entradas para evitar o volume de partículas sólidas
sobre o piso;
75

No caso de peças polidas (ex.: pisos, bancadas de granito
etc.), verificar e, se necessário, encerar
A cada 1 mês
Nas áreas de circulação intensa, o enceramento deve acontecer
com periodicidade inferior, a fim de manter uma camada protetora
Verificar a calafetação de rufos, fixação de para-raios, ante- Empresa capacitada
nas, elementos decorativos etc. / empresa especializada
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário, os re-
A cada 1 ano juntamentos internos e externos, respeitando a recomendação
Empresa capacitada
do projeto original ou conforme especificação de especialista.
Atentar para as juntas de dilatação, que devem ser preenchi-
das com mastique e nunca com argamassa para rejuntamento
Na fachada, efetuar a lavagem e verificação dos elementos
Empresa capacitada
A cada 3 anos constituintes, rejuntes, mastique entre outros, e, se necessá-
rio, solicitar inspeção.
Perda de Garantia Normas Técnicas

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, ABNT NBR 14992
acrescidas de:
Cuidados de Uso
• Manchas e perda do polimento por contato ou uso de
produtos inadequados; • Limpar os revestimentos somente com produtos apro-
priados (não utilize removedores do tipo “limpa forno”,
• Danos causados por transporte ou arrastamento de
por exemplo), que atendam aos requisitos definidos
materiais ou objetos;
pela construtora/ incorporadora;
• Danos causados por utilização de equipamentos em
desacordo com o especificado; • Não utilizar máquina de alta pressão de água, vas-
souras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças
• Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for
pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas
feita a manutenção necessária;
metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza,
• Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR
pois podem danificar o sistema de revestimento;
15575, que ocasione danos no revestimento;
• Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pe-
• Danos causados por furos para instalação de peças
em geral. sados, para que não haja desgaste excessivo ou danos
à superfície do rejunte.
ou uso. • Este sistema da edificação necessita de um plano de
5.23 Rejuntes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas

Descrição do Sistema • Utilizar somente componentes originais ou com de-
Tratamento dado às juntas de assentamento dos ma- sempenho de características comprovadamente equi-
teriais cerâmicos e pedras naturais para garantir a es- valente;
tanqueidade e o acabamento final dos sistemas de re-
vestimentos de pisos e paredes, assim como absorver • Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambiente
pequenas deformações. ventilado para evitar surgimento de fungo ou bolor.
76

Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos in-
ternos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, Equipe de manutenção local
A cada 1 ano
peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de / empresa especializada
ventilação e outros elementos, onde houver.
• No caso de instalação de piso de madeira, não usar

Perda de Garantia
parafusos para não interferir no tratamento acústico do
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual, ambiente;
acrescidas de:
• As áreas revestidas em madeira não deverão ser mo-
• Utilização de equipamentos, produtos ou uso do re- lhadas;
junte em desacordo com os especificados acima;
• Se derrubar ou aplicar algum tipo de líquido no reves-
• Danos causados por furos intencionais para instala- timento, limpar imediatamente com pano seco;
ção de peças em geral;
• Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR priados que atendam os requisitos e as características
15575 e que ocasione danos no revestimento e rejuntes. do revestimento;
Situações não cobertas pela garantia: • Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pe-
sados, para que não haja desgaste excessivo ou danos
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo à superfície do revestimento;
ou uso.
• Sempre que possível, utilizar capachos ou tapetes
nas entradas para evitar o volume de partículas sólidas
5.24 Tacos, assoalhos sobre o piso;
e pisos laminados • O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa
de vidro, tinta, vasos de planta poderão acarretar danos
Descrição do Sistema à superfície;
Revestimentos de madeira utilizados para acabamento
• Utilizar protetores de feltros e/ou mantas de borrachas
em pisos. Por ser um produto natural, pode apresentar
nos pés dos móveis;
diferenças de tonalidades em suas peças, sofrer varia-
ção na dimensão das peças em função da mudança de • Não submeter o piso a cargas puntiformes (pontuais),
umidade e luminosidade do ambiente e, eventualmen- como salto alto, quedas de elementos pontiagudos etc.,
te, podem aparecer fissuras nas juntas de calafetação. pois poderão danificar o piso.
As áreas revestidas sob tapetes, móveis etc., sofrerão Manutenção preventiva
diferença na coloração do revestimento.
• Este sistema da edificação necessita de um plano
Normas Técnicas de manutenção específico, que atenda às recomenda-
ções dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e
ABNT NBR 15799, ABNT NBR 15798, ABNT NBR
normas específicas do sistema, quando houver;
13753 e ABNT NBR 7190.
• Utilizar somente componentes originais ou com
Cuidados de Uso desempenho de características comprovadamente
• Utilizar proteção (ex: cortinas nas janelas) para evitar equivalente;
a incidência direta de raios solares, que poderão ocasio- • A limpeza deverá ser feita com pano levemente ume-
nar fissuras, trincas ou outros danos ao revestimento; decido e conforme procedimento específico.
77

A cada 1 ano Verificar e, se necessário, refazer a calafetação das juntas.
• Nas áreas internas com pintura, evitar a exposição

Perda de Garantia
prolongada ao sol, utilizando cortinas nas janelas;
• Para limpeza e remoção de poeira, manchas ou sujei-
acrescidas de:
ras, utilizar espanadores, flanelas secas ou levemente
• Se houver incidência direta de raios solares por não
umedecidas com água e sabão neutro. Tomar cuidado
utilização de proteção (cortina, persiana), ao ponto de
para não exercer pressão demais na superfície;
causar danos ou alteração da superfície;
• Em caso de contato com substâncias que provo-
• Se houver contato com umidade ou produtos que cau-
quem manchas, limpar imediatamente com água e
sem manchas não naturais à superfície;
sabão neutro;
• Se não for aplicado o acabamento de forma adequada;
• Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfícies pin-
• Se for utilizado no acabamento produto para clareamento. tadas, pois podem acarretar remoção da tinta, man-
chas ou trincas;
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo • Manter os ambientes bem ventilados, evitando o apa-
ou uso. recimento de bolor ou mofo.
5.25 Pinturas, texturas, • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
vernizes (interna e externa) manutenção específico, que atenda às recomendações
Descrição do sistema específicas do sistema, quando houver;
Acabamento final que visa proporcionar proteção das
• Utilizar somente componentes originais ou com desem-
superfícies ou efeito estético.
penho de características comprovadamente equivalente;
Normas Técnicas
• A limpeza deverá ser feita com uso de pano levemente
ABNT NBR 15079, ABNT NBR 12554 e ABNT NBR 13245. úmido e conforme procedimento específico;
Cuidados de uso • Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar

• Não utilizar produtos químicos na limpeza, principal- todo o pano da parede (trecho de quina a quina ou de
mente produtos ácidos ou cáusticos; friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre
a tinta velha e a nova numa mesma parede;
• Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar
esponjas ásperas, buchas, palha de aço, lixas e máqui- • Repintar as áreas e elementos com as mesmas espe-
nas com jato de pressão; cificações da pintura original.
78

As áreas externas devem ter sua pintura revisada e,
se necessário, repintada, evitando assim o envelhecimento, Equipe de manutenção local
A cada ano
a perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras / empresa capacitada
possam causar infiltrações
Revisar a pintura das áreas secas e, se necessário,
Empresa capacitada
A cada 2 anos repintá-las, evitando assim o envelhecimento, a perda
de brilho, o descascamento e eventuais fissuras
Empresa capacitada
A cada 3 anos Repintar paredes e tetos das áreas secas.
• Não abrir janelas ou portas empurrando a parte de

Perda da garantia vidro. Utilizar os puxadores e fechos;
Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual.
• Para limpeza, utilizar somente água e sabão neutro.
Situações não cobertas pela garantia: Não utilizar materiais abrasivos, por exemplo, palha de
• Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo aço, espátula metálica ou escovas com cerdas duras.
ou uso. Usar somente pano ou esponja macia;
• No caso de trocas, trocar por vidro de mesma caracte-

5.26 Vidros rística (cor, espessura, tamanho etc.);
Descrição do sistema • Evitar infiltração de água na caixa de molas das portas
Sistema de vedação com vidros é utilizado em esqua- de vidro temperado e, no caso de limpeza dos pisos,
drias, divisórias ou painéis internos e externos, forros, proteger as caixas para que não haja infiltrações;
coberturas, parapeitos, fachadas e outros, com a finali-
dade de proteger os ambientes de intempéries, permi- • Evitar esforços em desacordo com o uso específico
tindo, ao mesmo tempo, a passagem de luz. da superfície.
Normas Técnicas Manutenção preventiva

ABNT NBR 7199, ABNT NBR 11706, ABNT NBR 14698, • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
ABNT NBR 14697, ABNT NBR 14207, ABNT NBR 14696, manutenção específico, que atenda às recomendações
ABNT NBR 15198, ABNT NBR 14718, ABNT NBR 16015, dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
ABNT NBR9494, ABNT NBR 9493, ABNT NBR 16023, específicas do sistema, quando houver;
ABNT NBR 7334, ABNT NBR 9497, ABNT ABNT NBR
9498, ABNT NBR 9501, ABNT NBR 9502, ABNT NBR 9503, • Utilizar somente componentes originais ou com desem-
ABNT NBR 9504, ABNT NBR 9492 e ABNT NBR 9499. penho de características comprovadamente equivalente;
Cuidados de uso • A limpeza deverá ser feita com uso de pano levemente
umedecido e aderente às especificações de cuidados
• Os vidros possuem espessura compatível com a rede uso;
sistência necessária para o seu uso normal. Por essa
razão, evitar qualquer tipo de impacto na sua superfície • Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente,
ou nos caixilhos; para evitar acidentes.

Nos conjuntos que possuam vidros temperados, efetuar ins-
peção do funcionamento do sistema de molas e dobradiças e Empresa especializada
A cada 1 ano verificar a necessidade de lubrificação
Verificar o desempenho das vedações e fixações dos vidros Equipe de manutenção local
nos caixilhos. / empresa capacitada.
79
• De modo a evitar acidentes, recomenda-se atenção

Perda da garantia ao se aproximarem dos dispositivos de sucção;
• Nunca usar palha de aço, esponja ou produtos de lim-
acrescidas de:
peza abrasivos, ácidos ou cáusticos;
• Se não forem utilizados para a finalidade estipulada.
• Manter os ambientes com sinalização de advertên-
Situações não cobertas pela garantia: cias de riscos, proteções e equipamentos de seguran-
ça necessários;
ou uso. • No caso de piscinas cobertas, deverá ser mantida a
exaustão do ambiente, a fim de evitar ataque químico
aos demais sistemas da edificação.
5.27 Piscina, espelho
d’água, fontes e chafariz Manutenção Preventiva
Descrição do Sistema manutenção específico, que preveja as recomendações
Reservatório de água, dotado de sistemas de tratamen- dos fabricantes e atenda às diretrizes da ABNT NBR
to e circulação de água e iluminação, quando previsto 5674 e normas específicas do sistema, quando houver;
em projeto. • Utilizar somente componentes originais ou com de-
Normas Técnicas
valente.
ABNT NBR 10339, ABNT NBR 10818, ABNT NBR Perda da garantia
10819, ABNT NBR 11238 e ABNT NBR 11239. Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual.
Cuidados de Uso Situações não cobertas pela garantia:

• Manter o volume e nível de água dos reservatórios, • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
conforme previsto em projeto; ou uso.
• Não utilizar as piscinas com óleos no corpo (bronzea-

dores), pois podem ficar impregnados nas paredes e 5.28 Cobertura
bordas e alterar a qualidade da água;
• Verificar e manter o PH da água, de modo a evitar

surgimento de algas, fungos e bactérias; Conjunto de elementos/componentes com a função de
assegurar estanqueidade às águas pluviais e salubri-
• Para evitar o desperdício com a troca de água, manter
dade, proteger os demais sistemas da edificação habi-
o adequado tratamento;
tacional ou elementos e componentes da deterioração
• Não utilizar produtos químicos que possam causar por agentes naturais, e contribuir positivamente para o
manchas no revestimento, no rejuntamento e danificar conforto termoacústico da edificação habitacional, in-
tubulações e equipamentos; cluindo os componentes: telhas, peças complementa-
res, calhas, treliças, rufos, forros etc.
• Não jogar resíduos ou partículas que possam danifi-
car ou entupir o sistema; Normas Técnicas
• Não obstruir a ventilação do motor; ABNT NBR 15310, ABNT NBR 13858-1, ABNT NBR
13858-2, ABNT NBR 15253, ABNT NBR 8039, ABNT
• Não obstruir as saídas dos jatos de água;
NBR 14331, ABNT NBR 14513, ABNT NBR 14514 e
• Não obstruir as entradas de ar; ABNT NBR 15575-5.
80
Cuidados de Uso Manutenção Preventiva

• Os trabalhos em altura demandam cuidados especiais • Esse sistema da edificação necessita de um plano de
de segurança; manutenção específico que atenda às recomendações
• Somente pessoas treinadas tecnicamente e sob segu-
rança deverão transitar sobre a cobertura.
• Utilizar somente componentes originais ou com desem-
penho de características comprovadamente equivalente.

Verificar a integridade das calhas, condutores, telhas e pro-
tetores térmicos e, se necessário, efetuar limpeza e reparos,
Empresa capacitada
A cada 6 meses para garantir a funcionalidade do sistema, quando necessário.
Em épocas de chuvas fortes, é recomendada a inspeção das
calhas e condutores semanalmente.
Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, Empresa capacitada
A cada 1 ano
fixações, e reconstituir e tratar onde necessário. / empresa especializada
Perda da garantia Situações não cobertas pela garantia:

Todas as condições descritas no item 2.2 deste manual. • Peças que apresentem desgaste natural pelo tempo
ou uso.
81
82
6. MANUTENÇÃO
83
6. MANUTENÇÃO
Constitui condição da garantia do imóvel a correta ma-
6.1 Programa de manutenção nutenção da unidade e das áreas comuns do condo-
mínio. Nos termos da ABNT NBR 5674 e ABNT NBR
Um imóvel é planejado e construído para atender a
15575, o proprietário é responsável pela manutenção
seus usuários por muitos anos. Isso exige realizar a
de sua unidade e corresponsável pela realização e cus-
manutenção do imóvel e de seus vários componentes,
teio da manutenção das áreas comuns.
considerando que estes, conforme suas naturezas,
possuem características diferenciadas e exigem dife- O programa consiste na determinação das atividades
rentes tipos, prazos e formas de manutenção. A ma- essenciais de manutenção, sua periodicidade, os res-
nutenção, no entanto, não deve ser realizada de modo ponsáveis pela execução e os recursos necessários.
improvisado e casual: deve ser entendida como um ser-
Cabe ao proprietário (para as unidades) e ao síndico
viço técnico e realizada por empresas capacitadas ou
(para as áreas comuns) atualizar o respectivo progra-
especializadas ou, ainda, equipe de manutenção local,
ma, podendo contratar uma empresa ou profissional
conforme a complexidade.
especializado para auxiliar na elaboração e gerencia-
O manual definitivo da incorporadora/ construtora deve mento do projeto, conforme ABNT NBR 14037 e ABNT
apresentar o modelo de programa de manutenção, cuja NBR 5674.
elaboração e implementação atenda à ABNT NBR 5674.
O programa de manutenção vem atender também ao
Para que a manutenção obtenha os resultados espe- artigo 1348 inciso V do Código Civil, que define a com-
rados de conservação e crie condições para que seja petência do síndico em diligenciar a conservação e a
atingida a vida útil do imóvel, é necessária a implantação guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
de um sistema de gestão de manutenção que contemple serviços que interessam aos condôminos.
o planejamento de atividades e recursos, bem como a
A contratação de empresas especializadas, de pro-
execução de cada um deles de acordo com as especifi-
fissionais qualificados e o treinamento adequado da
cidades de cada empreendimento. A manutenção deve
equipe de manutenção para a execução dos serviços
ser iniciada tão logo inicie o uso da edificação. No caso
são de extrema importância. Recomenda-se também a
de unidades privativas, mesmo que estejam desocupa-
utilização de materiais de boa qualidade na construção,
das, deve ser implantado o Programa de Manutenção.
preferencialmente seguindo suas especificações. No
Os critérios para elaboração do sistema de gestão de caso de peças de reposição de equipamentos, utilizar
manutenção devem estar baseados nas normas ABNT artigos originais.
NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
Nota:
O proprietário é responsável pela manutenção de sua unidade e corresponsável pela realização e custeio da manutenção
das áreas comuns.
O síndico é responsável pela realização da manutenção das áreas comuns.
Nota:
A correta manutenção, bem como os cuidados de uso, visam garantir também as condições de conforto e saúde dos usuários.
84
6. Manutenção
Nota:
Ao realizar a manutenção tomar os cuidados necessários para garantir a segurança dos usuários da edificação.
Cuidar também para que não haja riscos para o entorno do edifício, incluindo vizinhos e vias de acesso.
6.2 Planejamento da manutenção

Todos os serviços de manutenção devem ser definidos de documentos, a reserva de recursos para serviços
em períodos de curto, médio e longo prazo, em conso- de manutenção não planejada, a reposição de equipa-
nância com o programa de manutenção e de maneira a: mentos ou sistemas após o término de sua vida útil e os
serviços específicos. Por exemplo, quando há limpeza
• Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a
de fachada, o consumo de água e energia é maior.
necessidade de sucessivas intervenções;
• Minimizar a interferência dos serviços de manutenção Modelo para a elaboração do

no uso da edificação e a interferência dos usuários so- programa de manutenção preventiva
bre a execução dos serviços de manutenção;
Este modelo é não restritivo para a elaboração do
• Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, fi- programa de manutenção preventiva de uma edifica-
nanceiros e equipamentos. ção hipotética.
O Planejamento da Gestão das Manutenções deve abran- A elaboração deste modelo teve como base o anexo
ger a previsão orçamentária anual, os meios de controle A da norma ABNT NBR 5674.
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
A cada 1 Regar preferencialmente no início da manhã Equipe de

Jardins
dia (verão) ou no fim da tarde, inclusive as folhas manutenção local
Piso em blocos de Utilizar vassoura com cerdas Equipe de

Diariamente
concreto intertravados para realizar a limpeza diária manutenção local
Geradores de Verificar as condições das instalações para detectar Equipe de

Diariamente
água quente existência de vazamentos de água ou gás manutenção local
Sistema de Combate Equipe de
Diariamente Verificar se a Rota de Fuga se encontra desobstruída.
a Incêndio manutenção Local
A cada 2 Regar preferencialmente no início Equipe de
Jardins
dias (inverno) da manhã ou no fim da tarde manutenção local
Verificar o funcionamento dos dispositivos de irrigação Equipe de

Jardins
Verificar se existe vazamento no sistema de irrigação manutenção local
Equipe de
Ar condicionado Ligar o sistema
manutenção local
Churrasqueira, forno
Equipe de
de pizza e lareira para Fazer limpeza geral
manutenção local
uso a carvão
A cada 1
semana Verificar, após o uso do equipamento, o nível de óleo
Equipe de manutenção
Grupo gerador combustível e se há obstrução nas entradas e nas
local / empresa capacitada
saídas de ventilação
Equipe de
Verificar funcionamento do Sistema de Alarme
manutenção Local
Sistema de Combate
a Incêndio Verificar integridade dos extintores e se encontra em local
Equipe de
determinado dos extintores. Verificar o prazo de validade,
manutenção Local
quando necessário providenciar a troca ou recarga
85

Sistema de Combate Equipe de
Verificar estado das sinalizações
a Incêndio Manutenção Local
Iluminação de
emergência - grupo Verificar o led de funcionamento e carga
gerador
Verificar o nível dos reservatórios, o funcionamento
Instalações hidráuli- Equipe de
das torneiras de boia e a chave de boia para
A cada 1 cas – água potável manutenção local
controle de nível
semana
Instalações hidráu- Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento
Equipe de
licas - sistema de das torneiras de boia e a chave de boia para
manutenção local
combate a incêndio controle do nível
Equipe de
Sauna seca Fazer limpeza geral
manutenção local
Fazer a drenagem de água no equipamento Equipe de
Sauna úmida
(escoar a água abrindo a torneira ou tampão) manutenção local
A cada 1
semana, em Sistema de aqueci- Equipe de manutenção
Renovar a água acumulada
período de mento solar local / empresa capacitada
não utilização
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por

meio da chave de alternância no painel elétrico (quando
cas - água potável manutenção local
o quadro elétrico não realizar a reversão automática)
Fazer teste de funcionamento Equipe de
do sistema durante 15 minutos manutenção local
Grupo gerador
Verificar o nível de combustível do Equipe de
reservatório e, se necessário, complementar manutenção local
A cada 15 Iluminação de
Efetuar teste de funcionamento dos sistemas, Equipe de manutenção
dias emergência - baterias
conforme instruções do fornecedor local / empresa capacitada
comuns
Iluminação de emer- Efetuar teste de funcionamento dos
gência - sistema cen- sistemas conforme instruções do fornecedor Equipe de
tralizado com baterias manutenção local
recarregáveis
Iluminação de
Fazer teste de funcionamento Empresa capacitada/
emergência - grupo
do sistema por 15 minutos empresa especializada
gerador
Verificar a estanqueidade e a pressão especificada
para a válvula redutora de pressão das colunas
cas - água potável manutenção local
de água potável
Banheira de hidro-
Fazer teste de funcionamento Equipe de
massagem/ SPA/
conforme instruções do fornecedor manutenção local
Ofurô
Iluminação de emer-
gência - conjunto de Empresa capacitada/
Fazer teste de funcionamento do sistema por 1 hora
blocos autônomos e empresa especializada
módulos
A cada 1 mês
Verificar o status dos dispositivos de proteção contra
Sistema de proteção surtos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam
Equipe de
contra descargas para a proteção das instalações, sem que haja desconti-
manutenção local
atmosféricas - SPDA nuidade. É necessário acionamento manual, de modo a
garantir a proteção no caso de novo incidente
Iluminação de emer- Efetuar as manutenções previstas
gência - grupo gerador no Sistema de Grupo Gerador
Esquadrias Efetuar limpeza geral das esquadrias Equipe de
de Alumínio e seus componentes manutenção local
86
6. Manutenção

Efetuar limpeza geral das esquadrias Equipe de
Esquadrias de PVC
e seus componentes manutenção local
Verificar visualmente o fechamento das portas e, se Equipe de
Portas corta-fogo
necessário, solicitar reparo manutenção local
Realizar a manutenção dos ventiladores
e do gerador (quando houver) que compõem Empresa especializada
os sistemas de exaustão
Ar-condicionado
Verificar todos os componentes do sistema e,
Equipe de
caso seja detectada qualquer anomalia,
manutenção local
providenciar reparos necessários
Realizar a manutenção dos ventiladores
Sistemas de exaustão
e do gerador (quando houver) que compõem Empresa especializada
mecânica
os sistemas de exaustão
Telefonia e sistema de Verificar o funcionamento conforme Equipe de manutenção
interfones instruções do fornecedor local / empresa capacitada
Regular e verificar a calibragem do termostato Empresa capacitada/
Sauna seca
conforme recomendação do fabricante empresa especializada
Quando o sistema operar com dois ventiladores,
alternar a operação de ambos através de chave Equipe de
comutadora, para que não haja desgaste ou emperra- manutenção local
Sistema de pressuri- mento de motores parados por muito tempo
zação de escada Realizar a manutenção dos ventiladores e do
gerador (quando houver) que suporta os sistemas
de pressurização da escada, a fim de garantir
seu perfeito funcionamento
Circuito fechado de Verificar o funcionamento, conforme instruções do Equipe de manutenção
televisão – CFTV fornecedor local / empresa capacitada
A cada 1 mês
Regular e verificar a calibragem do termostato, confor- Empresa capacitada/
Sauna úmida
me recomendação do fabricante empresa especializada
Efetuar a limpeza do piso apenas com água e sabão Equipe de
Piso elevado externo
neutro (não utilizar detergentes) manutenção local
Verificar a integridade dos brinquedos e se as peças
Área de recreação de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos Equipe de manutenção
infantil de fixação estão em bom estado, com os parafusos de local / empresa capacitada
Periodicidade Sistema Atividade
fixação bem apertados e em funcionamento Responsável
Equipe de
Verificar a estanqueidade do sistema
manutenção local
Instalações hidráu-
licas - sistema de Acionar a bomba de incêndio por meio do dreno da tu-
combate a incêndio bulação ou da botoeira ao lado do hidrante. Devem ser Equipe de
observadas as orientações da companhia de seguros manutenção local
do edifício ou do projeto específico de instalações
licas - sistema de Equipe de
Verificar a estanqueidade do sistema
instalação de manutenção local
água mineral
Verificar a eficiência dos aspersores Equipe de
licas - sistema de
e horários de funcionamento manutenção local
irrigação automática
Sistema de aqueci- Escoar a água do sistema por meio de seu Equipe de manutenção
mento solar dreno para evitar acúmulo de sedimentos local / empresa capacitada
Equipe de manutenção lo-
Executar a manutenção do jardim
cal / jardineiro qualificado
Jardins
Efetuar a manutenção das jardineiras de apartamentos, Equipe de manutenção
cobertura e nos jardins do térreo local/ jardineiro qualificado
87
Revestimento de No caso de peças polidas (ex.: pisos, bancadas de Equipe de

pedras naturais (már- granito etc.), verificar, e se necessário, encerar manutenção local
more, granito, pedra Nas áreas de circulação intensa o enceramento deve
mineira, mosaico e Equipe de
acontecer com periodicidade inferior para manter uma
outros) manutenção local
camada protetora
Revisar o piso e recompor o rejuntamento com areia
fina ou pó de pedra, conforme orientações do fabrican-
A cada 1 mês local / empresa capacitada
te/ fornecedor
Revisar o piso e substituir peças soltas, trincadas ou Equipe de manutenção
Piso em blocos de quebradas, sempre que necessário local / empresa capacitada
concreto intertravados
Remover ervas daninhas e/ou grama das juntas do piso, Equipe de manutenção
caso venham a crescer local / empresa capacitada
Realizar limpeza pontual do piso
A cada 1
mês ou cada
uma semana Verificar e limpar os ralos e grelhas Equipe de
licas - água não
em épocas das águas pluviais e calhas manutenção local
potável
de chuvas
intensas
A cada 1 mês
ou menos, Realizar limpeza dos componentes e filtros, Equipe de
Ar-condicionado
caso neces- mesmo em período de não utilização manutenção local
sário
A cada 45
dias ou
sempre que a Jardins Cortar a grama
local/jardineiro qualificado
altura atingir
5 cm
Geradores de água Limpar e regular os sistemas de queimadores
Empresa capacitada
quente e filtros de água, conforme instruções dos fabricantes
Iluminação de Verificar o nível da água destilada dos eletrólitos das
emergência - baterias baterias. Se necessário, complete até 1,5 (um e meio)
comuns centímetro acima das placas
Iluminação de
Equipe de
emergência - baterias Verificar o led de carga de baterias
A cada 2 manutenção local
seladas
meses
Iluminação de emer-
gência - sistema cen- Verificar se os fusíveis estão bem fixados Equipe de manutenção
tralizado com baterias ou queimados e, se necessário, efetuar reparos local / empresa capacitada
recarregáveis
Executar a manutenção do jardim próximo à quadra,
Infraestrutura para Equipe de
para evitar problemas de drenagem. Não permitir que
prática recreativa manutenção local
as raízes das plantas infiltrem sob o piso da quadra
Efetuar ajustes nos apoios de placas e substituição de
Piso elevado externo calços evitando folgas entre as placas de piso elevado e
a perda do conforto antropodinâmico
Verificar e, se necessário, Equipe de manutenção
efetuar manutenção do catalizador local / empresa capacitada
A cada 3 Grupo gerador
Equipe de
meses Limpar a cabine/carenagem
manutenção local
Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas Equipe de

para garantir o seu perfeito funcionamento manutenção local
Portas corta-fogo
Verificar abertura e o fechamento a 45°. Se for necessá- Equipe de
rio fazer regulagem, chamar empresa especializada. manutenção local
88
6. Manutenção
Instalações Hidráu- Trocar o elemento filtrante Equipe de

licas - Sistema de Cabon Black por perda de vazão manutenção local
Tratamento de Água Equipe de
por filtragem Trocar o Deionizador por aumento da condutividade
manutenção local
Banheira de hidro-
Limpeza dos dispositivos que impossibilitem Equipe de
massagem SPA/
A cada 3 a entrada de resíduos na tubulação manutenção local
Ofurô
meses
Sistema de aqueci- Equipe de manutenção
Lavar a superfície de vidro das placas coletoras
mento solar local / empresa capacitada
Esquadrias de alumínio Efetuar limpeza geral das Equipe de
/ Esquadrias de PVC esquadrias e seus componentes manutenção local
Regular o nivelamento das placas e, Equipe de
Piso elevado interno
se necessário, providenciar ajustes manutenção local
A cada 3
meses (ou
quando for Limpar os reservatórios de água não potável e realizar Equipe de
licas - água não
detectada eventual manutenção do revestimento impermeável manutenção local
potável
alguma obs-
trução)
Desconectar e desenrolar as mangueiras de incêndio
Sistema de combate a
A cada 4 para uma inspeção visual. Tornar a enrolar ou dobrar Equipe de
incêndio – mangueiras
meses de forma que se acomodem sem vincos ou torções, manutenção local
e mangotinhos
reconectando-as ao registro
Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado
Instalações elétricas no próprio aparelho. Ao apertar o botão, a energia será
interrompida. Caso isso não ocorra, trocar o DR
Verificar a integridade das calhas, condutores, telhas e
protetores térmicos e, se necessário, efetuar limpeza e
Empresa capacitada/
Cobertura reparos, para garantir a funcionalidade do sistema, quan-
empresa especializada
do necessário. Em épocas de chuvas fortes, é recomen-
dada a inspeção das calhas e condutores semanalmente.
Verificar funcionalidade do extravasor (ladrão)
Equipe de
dos reservatórios, evitando entupimentos por
manutenção local
incrustações ou sujeiras
Equipe de
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada
manutenção local
Equipe de
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta
manutenção local
A cada 6
meses Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos
Equipe de
e cobertura (barrilete) para evitar emperramentos e
manutenção local
mantendo-os em condições de manobra
Instalações hidráuli-
cas - água potável Limpar e verificar a regulagem Equipe de
dos mecanismos de descarga manutenção local
Efetuar manutenção nas bombas

de recalque de água potável
Equipe de
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras
manutenção local
Verificar o sistema de pressurização de água,

a regulagem da pressão, reaperto dos componentes
e parametrização dos sistemas elétricos e eletrônicos Empresa especializada
e, caso haja necessidade, realizar ajustes
e reparos necessários
89

licas - sistema de Higienização do reservatório em aço inox localizado no
instalação de água topo da edificação
A cada 6 mineral
meses Instalações Hidráu-
licas - Sistema de Equipe de
Trocar o filtro do registro por perda de vazão
Tratamento de Água manutenção local
por filtragem
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos
Equipe de
e cobertura (barrilete), evitando emperramentos e man-
manutenção local
tendo-os em condições de manobra
licas – água não Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de Equipe de
potável descarga manutenção local
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de esgo-

to, águas pluviais e drenagem
Equipe de
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta
manutenção local
Instalações hidráu- Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos

Equipe de
licas - sistema de e cobertura (barrilete), evitando emperramentos e man-
manutenção local
combate a incêndio tendo-os em condições de manobra
Efetuar manutenção nas bombas de incêndio Empresa especializada
Após o 3º ano de instalação, testar o sistema, desligan-

Iluminação de
do o disjuntor e deixando ocorrer o corte por mínimo de Empresa capacitada/
emergência - baterias
tensão, a fim de verificar se o tempo de autonomia é empresa especializada
comuns
satisfatório
Circuito fechado de Vistoria completa no sistema instalado e realização de

televisão – CFTV manutenções
A cada 6 Revisar o sistema de piso elevado e, caso haja necessi-
meses dade, providenciar reparos, inclusive na espessura das Empresa especializada
juntas entre as placas, de modo a mantê-las uniformes
Piso elevado externo
Verificar a limpeza do espaço existente entre a laje, piso
elevado e ralos
Churrasqueira, forno
Verificar os revestimentos, tijolos refratários e, havendo Equipe de manutenção
de pizza e lareira para
necessidade, providenciar reparos necessários local/ empresa capacitada
uso a carvão
Verificar as portas e, se necessário, realizar regulagens Empresa capacitada/

Portas corta-fogo
e ajustes necessários empresa especializada
Esquadrias de ferro Verificar as esquadrias, para identificação de pontos de Empresa capacitada/

e aço oxidação e, se necessário, realizar reparos necessários empresa especializada
Piso em blocos de Realizar lavagem geral do piso anualmente ou quando Equipe de manutenção
concreto intertravados necessário local/ empresa capacitada
Empresa capacitada/
Cerca Elétrica Verificar a integridade dos componentes elétricos e fios
Empresa capacitada/
Antena Coletiva Verificar a integridade dos componentes elétricos e fios
Sistema de aqueci- Equipe de manutenção

Efetuar drenagem total do sistema
mento solar local/ empresa capacitada
90
6. Manutenção

A cada 6
meses (ou
quando
ocorrerem in- Limpar os reservatórios e fornecer atestado de potabi-
dícios de con- lidade
taminação ou Obs.: Isolar as tubulações da válvula redutora de Empresa especializada
cas - água potável
problemas no pressão durante a limpeza dos reservatórios superiores,
fornecimento quando existentes
de água po-
tável da rede
pública)
A cada 6
meses ou
Instalações hidráuli- Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas reduto-
conforme Empresa especializada
cas - água potável ras de pressão conforme orientações do fabricante
orientações
do fabricante
A cada 6 Verificar se as bombas submersas (esgoto e águas plu-

meses nas viais/drenagem) não estão encostadas no fundo do reser- Equipe de
épocas de vatório ou em contato com depósito de resíduos/solo no manutenção local
estiagem e Instalações hidráulicas fundo do reservatório, para evitar obstrução ou danos nas / empresa especializada
semanalmen- - água não potável bombas e consequentes inundações ou contaminações.
te nas épocas Em caso afirmativo, contratar empresa especializada Equipe de
de chuvas para limpar o reservatório e regular a altura de posicio- manutenção local
intensas namento da bomba através da corda de sustentação. / empresa especializada
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, Equipe de
torneira automática e torneira eletrônica Manutenção local
Verificar as tubulações de água potável para detectar
obstruções, perda de estanqueidade e sua fixação.
Recuperar sua integridade onde for necessário
cas – água potável Verificar e, se necessário, substituir os vedantes
(courinhos) das torneiras, misturadores e registros de Equipe de manutenção
pressão para garantir a vedação e evitar vazamentos
Verificar o funcionamento do sistema de aquecimen-
to individual e afetar limpeza e regulagem, conforme Empresa capacitada
legislação vigente
Instalações Hidráu- Trocar a membrana osmose por perda de carga

licas – Sistema de Equipe de
Tratamento de Água manutenção local
por filtragem Trocar o filtro microbiológico por perda de carga
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e,

A cada 1 ano no caso de problemas, providenciar as correções
Verificar e, se necessário, reapertar as conexões do
quadro de distribuição
Instalações elétricas Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso possua
desgaste, substitua as peças (tomadas, interruptores e Empresa especializada
ponto de luz e outros);
Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores, Empresa Capacitada /
ponto de luz, quadro de distribuição e outros) Empresa especializada
Verificar as tubulações de captação de água do jardim
Empresa Capacitada/
para detectar a presença de raízes que possam destruir
ou entupir as tubulações;
Instalações hidráu- Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, Equipe de
licas – água não torneira automática e torneira eletrônica; manutenção local
potável
Verificar as tubulações de água servida, para detectar
Empresa Capacitada
obstruções, perda de estanqueidade, sua fixação,
/ Empresa especializada
reconstituindo sua integridade onde necessária.
91
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de

medição de resistência conforme legislação vigente
Sistema de proteção
contra descargas Para estruturas expostas à corrosão atmosférica ou que
atmosféricas – SPDA estejam em regiões litorâneas, ambientes industriais
com atmosfera agressiva, Inspeções completas confor-
me norma ABNT NBR 5419
Efetuar revisão dos componentes do sistema e, haven-
Sistema de Empresa Capacitada
do qualquer acúmulo de compostos químicos ou dano,
aquecimento solar / Empresa Especializada
efetuar os ajustes necessários.
Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos in-
ternos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, Empresa Capacitada
ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, / Empresa Especializada
grelhas de ventilação e de outros elementos.
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja
Empresa Capacitada
Impermeabilização obstrução na tubulação e entupimento dos ralos ou
/ Empresa Especializada
grelhas, efetuar a limpeza.
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabiliza-
ção e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltra- Empresa Capacitada
ção ou falhas da impermeabilização exposta. Verificar / Empresa Especializada
presença de carbonatação ou fungos.
Verificar e, se necessário, pintar ou executar serviços Empresa capacitada

com as mesmas especificações da pintura original / Empresa especializada
Esquadrias
de ferro e aço
Empresa capacitada
No caso de esquadrias envernizadas, Empresa capacitada

recomenda-se um tratamento com verniz. / Empresa especializada
A cada 1 ano
Verificar falhas de vedação, fixação das
Empresa capacitada
esquadrias, guarda-corpos e reconstituir
Esquadrias sua integridade onde for necessário.
de madeira Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo
Empresa capacitada
os drenos. Reapertar parafusos aparentes
e regular freio e lubrificação.
Empresa capacitada
Verificar sua integridade e reconstituir o

Geradores de funcionamento do sistema de lavagem interna
Empresa capacitada
água quente dos depósitos de água quente e limpeza das
chaminés conforme instrução do fabricante
Banheira de
Refazer o rejuntamento das bordas Equipe de manutenção
hidromassagem /
com silicone específico ou mastique local/ Empresa capacitada
SPA / Ofurô
Verificar e, se necessário, efetuar as manutenções de Empresa capacitada

modo a manter a estanqueidade do sistema; / Empresa especializada
Revestimento
cerâmico interno Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamen-
tos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, Empresa capacitada
soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, / Empresa especializada
chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos.
Verificar a calafetação de rufos, fixação de para-raios, Empresa capacitada

antenas, elementos decorativos etc / Empresa especializada
Revestimento
cerâmico externo Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos
Empresa capacitada/ Em-
dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, chaminés,
presa especializada
grelhas de ventilação, e outros elementos
92
6. Manutenção

Esquadrias de alumí- Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e
Empresa capacitada
nio / Esquadrias fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde
de PVC for necessário.
Empresa capacitada
Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas
Pinturas, texturas,
vernizes (interna As áreas externas devem ter sua pintura revisada
e externa) e, se necessário, refeita, evitando assim o envelhe- Equipe de manutenção
cimento, a perda de brilho, o descascamento e que local/ empresa capacitada
eventuais fissuras possam causar infiltrações
Revestimento em Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos Empresa capacitada
ladrilho hidráulico internos e externos dos pisos / Empresa especializada
Verificar a integridade estrutural dos
Empresa capacitada
Cobertura componentes, vedações, fixações,
e reconstituir e tratar onde necessário.
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamen-
tos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, Equipe de
Rejuntes soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, manutenção local
chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos / Empresa especializada
onde houver.
Inspecionar e, se necessário, completar o
Equipe de
rejuntamento convencional (em azulejos, cerâmicas,
Vedações flexíveis manutenção local
pedras), principalmente na área do box do chuveiro,
bordas de banheiras
Revestimento de
pedras naturais
Verificar a calafetação de rufos, fixação de Empresa capacitada
(mármore, granito,
para-raios, antenas, elementos decorativos etc / Empresa especializada
pedra mineira,
mosaico e outros)
A cada 1 ano Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário,
Revestimento de
os rejuntamentos internos e externos respeitando a re-
pedras naturais
comendação do projeto original ou conforme especifica- Empresa capacitada
(mármore, granito,
ção de especialista. (Atentar para as juntas de dilatação / Empresa especializada
pedra mineira,
que devem ser preenchidas com mastique e nunca com
mosaico e outros)
argamassa para rejuntamento)
Nos conjuntos que possuam vidros temperados, efetuar
inspeção do funcionamento do sistema de molas e Empresa especializada
Vidros dobradiças e verificar a necessidade de lubrificação.
Verificar o desempenho das vedações Equipe de manutenção
e fixações dos vidros nos caixilhos. local / empresa capacitada
Pintar os equipamentos esportivos ou quando
Infraestrutura para Equipe de manutenção
a camada de tinta for danificada por uso,
prática recreativa local / Empresa capacitada
de modo a evitar oxidações
Os brinquedos devem ser cuidados para que as partes
metálicas não oxidem, em havendo oxidação deverá ser
Área de tratado. Equipe de manutenção
recreação infantil Brinquedos de madeira devem ser anualmente verifica- local / Empresa capacitada
dos e, se necessário, devem tomadas as ações neces-
sárias para recuperação das características originais
A camada protetora da madeira (verniz, selante etc)
deverá ser revisada e se necessária removida e Equipe de manutenção
refeita de modo a retornar o desempenho local / Empresa capacitada
Deck de madeira inicialmente planejado para o sistema.
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário.
local / Empresa capacitada
Piso cimentado/ piso
Verificar as juntas de dilatação e, quando necessário, Equipe de manutenção
acabado em concreto/
reaplicar mastique ou substituir a junta elastomérica local / Empresa capacitada
contrapiso
93

Tacos, assoalhos e Verificar e, se necessário, refazer a calafetação das Equipe de manutenção
pisos laminados juntas local / Empresa capacitada
Verificar a integridade estrutural dos componentes e Empresa capacitada/

A cada 1 ano Cerca elétrica
fixações empresa especializada
Verificar a integridade estrutural dos componentes e Empresa capacitada/

Antena coletiva
fixações empresa especializada
Reapertar os parafusos aparentes dos fechos, das Empresa capacitada/ Em-
fechaduras ou puxadores e das roldanas; presa especializada
A cada 1 ano Verificar nas janelas Maxim-air a necessidade de regu-
Esquadrias de alumí-
ou sempre lar o freio. Para isso, abrir a janela até um ponto inter-
nio / Esquadrias de
que neces- mediário (± 30°), no qual ela deve permanecer parada
PVC Equipe de manutenção
sário e oferecer certa resistência a movimento espontâneo.
local / Empresa capacitada
Se necessária, a regulagem deverá ser feita somente
por pessoa especializada, para não colocar em risco a
segurança do usuário e de terceiros;
Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores e Empresa capacitada /
Instalações elétricas
ponto de luz e outros) Empresa especializada
Esquadrias Nos casos das esquadrias enceradas é aconselhável o Empresa capacitada /

de madeira tratamento de todas as partes. Empresa especializada
Revestimento de
paredes e tetos em Revisar a pintura das áreas secas e se necessário,
Empresa capacitada /
argamassa ou gesso repinta-las evitando assim o envelhecimento, a perda
e forro de gesso de brilho, o descascamento e eventuais fissuras
A cada 2 (interno e externo)
anos
Pinturas, texturas, Revisar a pintura das áreas secas e se necessário,
Empresa capacitada
vernizes (interna repintar, evitando assim o envelhecimento, a perda de
e externa) brilho, o descascamento e eventuais fissuras.
Inspecionar e, se necessário, completar o rejuntamento Equipe de
Vedações flexíveis com mastique. Isto é importante para evitar o surgimen- manutenção local
to de manchas e infiltrações / Empresa especializada
Infraestrutura para Equipe de manutenção
Esticar as telas onde for necessário
prática recreativa local / Empresa capacitada
Para estruturas destinadas a grandes concentrações
públicas (hospitais, escolas, teatros, cinemas, estádios
de esporte, pavilhões, centros comerciais, depósitos de
contra descargas Empresa especializada
produtos inflamáveis e indústrias com áreas sob risco
atmosféricas – SPDA
de explosão ) - Inspeções completas conforme norma
ABNT NBR 5419
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar. É importan-
te o uso correto de tinta especificada no manual
Esquadrias
de madeira No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se,
além do tratamento anual, efetuar a raspagem total e Empresa especializada
reaplicação do verniz.
A cada 3
anos Revestimento
de paredes e tetos em
Empresa capacitada
argamassa ou gesso Repintar paredes e tetos das áreas secas
e forro de gesso
(interno e externo)
É recomendada a lavagem das paredes externas, por
Revestimento exemplo, terraços ou sacadas, para retirar o acúmulo Empresa capacitada
cerâmico interno de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação. Utilizar / Empresa especializada
sabão neutro para lavagem
Em fachada é recomendada a lavagem e verificação
Revestimento Empresa capacitada
dos elementos, por exemplo, rejuntes, mastique, etc., e
cerâmico externo / Empresa especializada
se necessário, solicitar inspeção
94
6. Manutenção

Revestimento de
pedras naturais Em fachada efetuar a lavagem e verificação
Empresa capacitada
(mármore, granito, dos elementos constituintes rejuntes, mastique etc,
A cada 3 pedra mineira, e, se necessário, solicitar inspeção
anos mosaico e outros)
Pinturas, texturas,
Empresa capacitada
vernizes (interna e Repintar paredes e tetos das áreas secas
externa)
A cada 3
anos ou
quando Infraestrutura para Pisos de concreto polido pintado, repintar a superfície, Empresa capacitada
necessário prática recreativa em função do uso da quadra; /Empresa especializada
em função
do uso
Para estruturas residenciais, comerciais, administrati-
A cada 5 vas, agrícolas, industriais, exceto áreas classificadas
contra descargas Empresa especializada
anos com risco de incêndio e explosão - Inspeções completas
atmosféricas – SPDA
conforme norma ABNT NBR 5419.
Enviar para ensaio conforme preconiza a NBR 11861 Empresa especializada
Sistema de combate a Observação:

incêndio – mangueiras Em caso de sinistro, em que as mangueiras tenham
A cada 5 e mangotinhos sido utilizadas, ou mesmo sem uso, tenham sido expos- Empresa especializada
anos tas ao calor intenso, estas deverão ser enviadas para
ensaio independente do prazo de validade.
Sistema de combate a
Realizar teste hidrostático nos extintores Empresa especializada
incêndio – extintores
• Um roteiro lógico de inspeção e verificações das edi-

6.3 Verificação do ficações;
programa de manutenção • Os componentes e equipamentos mais importantes
Verificações do programa de manutenção ou inspeções da edificação;
são avaliações periódicas do estado de uma edificação • As formas de manifestação esperadas do desgaste
e suas partes constituintes e são realizadas para orien- natural da edificação;
tar as atividades de manutenção. São fundamentais e
• As solicitações e reclamações dos usuários.
obrigatórias para a gestão de um programa de manu-
tenção, conforme a ABNT NBR 5674. Os relatórios das verificações avaliam eventuais per-
das de desempenho e classificam os serviços de ma-
A definição da periodicidade das verificações e sua for- nutenção conforme o grau de urgência nas seguintes
ma de execução fazem parte da elaboração do progra- categorias:
ma de manutenção de uma edificação, que deve ser
• Serviços de urgência para imediata atenção;
feita logo após o auto de conclusão da obra, conforme
responsabilidades definidas pela ABNT NBR 14037 e • Serviços a serem incluídos em um programa de ma-
ABNT NBR 5674. As informações contidas no Manual nutenção.
do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns, for- A elaboração de planilhas (check-list) de verificações
necidos pela construtora e/ou incorporadora, e o pro- deve seguir modelo feito especialmente para cada edi-
grama de manutenção elaborado auxiliam no processo ficação, com suas características e grau de complexi-
de elaboração das listas de conferência padronizadas dade, com definição de ações, prazos e responsáveis,
(check-list) a serem utilizadas, considerando: conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
95
As verificações periódicas permitem que os respon- • A construtora e/ou incorporadora deverá entregar su-
sáveis pela administração da edificação percebam gestão ou modelo de programa de manutenção e su-
rapidamente pequenas alterações de desempenho de gestão ou modelo de lista de verificação do programa
materiais e equipamentos, viabilizando seu reparo com de manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674
maior rapidez e menor custo, sem contar a melhoria e descrito na ABNT NBR 14037.
na qualidade de vida e segurança dos moradores e na
valorização do empreendimento. Síndico
• Administrar os recursos para a realização da manutenção;
6.4 Responsabilidades • Assegurar que seja estabelecido o modo de comu-
relacionadas à manutenção nicação apropriado em todos os níveis da edificação;
da edificação • Coletar e manter arquivados os documentos relacio-
A convenção de condomínio, elaborada de acordo com nados às atividades de manutenção (notas fiscais, con-
as diretrizes do Código Civil Brasileiro (nos seus arti- tratos, certificados, respectivos registros de sua reali-
gos 1332, 1333 e 1334), estipula as responsabilidades, zação etc.), durante o prazo de vida útil dos sistemas
direitos e deveres dos condôminos, síndico e conselho da edificação;
consultivo e/ou fiscal. O regimento interno, aprovado
• Contratar e treinar funcionários para a execução das
conjuntamente com a convenção na assembleia de
manutenções;
instalação do condomínio, complementa as regras de
utilização do empreendimento. • Contratar empresas (capacitadas ou especializadas,
conforme complexidade e riscos) para realizar as ma-
Ressalta-se a importância dos envolvidos em praticar
nutenções;
os atos que lhe são atribuídos pela legislação, pela
convenção e pelo regulamento interno. • Convocar assembleia geral, a fim de aprovar os recur-
sos para a realização das manutenções;
Relacionamos abaixo algumas responsabilidades refe-
rentes à manutenção das edificações, diretamente rela- • Efetuar o controle do processo de manutenção;
cionadas às ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT
• Elaborar e implantar plano de transição e esclareci-
NBR 15575 e normas específicas de diversos sistemas
mento de dúvidas que possam garantir a operaciona-
que possuem descrição de manutenções necessárias,
lidade do empreendimento sem prejuízos por conta da
além de outras sugestões:
troca do responsável legal. Toda a documentação deve
Incorporadora e/ou construtora ser formalmente entregue ao sucessor;
• Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e • Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de ges-
Manual das Áreas Comuns, conforme ABNT NBR 14037; tão de manutenção e o planejamento anual das ativida-
• Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o des de manutenção;
síndico do condomínio; • Encaminhar para prévia análise do incorporador,
• Entregar um jogo completo de plantas e especifica- construtor ou projetista ou, na sua falta, de um respon-
ções técnicas do edifício, conforme ABNT NBR 14037; sável técnico, qualquer alteração nos sistemas estrutu-
rais da edificação ou sistemas de vedações horizontais
• Fornecer os documentos relacionados no item 7.4 e verticais, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
deste guia;
• Encaminhar para prévia análise do incorporador,
• Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e
construtor ou projetista ou, na sua falta, de um respon-
métodos construtivos utilizados e equipamentos insta-
sável técnico, consulta sobre limitações e impedimen-
lados e entregues ao edifício;
tos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas
• Providenciar serviços de assistência técnica dentro do e elementos, instalações e equipamentos, conforme
prazo e condições de garantia; descrito na ABNT NBR 14037;
96
6. Manutenção
• Encaminhar para prévia análise do incorporador, cons- • Registrar as manutenções realizadas e comunicar à
trutor ou projetista, ou na sua falta, de um responsável administradora e ao síndico;
técnico, toda e qualquer modificação que altere ou com-
• Comunicar imediatamente ao síndico ou à adminis-
prometa o desempenho do sistema, inclusive da unidade
tradora qualquer anomalia ou problema em sistemas e/
vizinha, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
ou subsistemas do edifício, ou seja, qualquer detalhe
• Fazer cumprir as normas técnicas pertinentes ao con- funcional do edifício;
domínio, bem como normas e leis de segurança e saú-
• Prestar suporte ao síndico ou à administradora para
de dos trabalhadores;
coleta e arquivamento dos documentos relacionados
• Gerenciar e manter atualizada a documentação, seus às atividades de manutenção (notas fiscais, contratos,
registros e seu fluxo pertinente à gestão da manuten- certificados etc.) e dos componentes do controle de re-
ção do edifício; gistro das manutenções, desde que em conformidade
com contrato de trabalho e convenção coletiva;
• Gerir as atividades de manutenção, conservação das
áreas comuns e equipamentos coletivos do condomínio. • Fiscalizar para que as normas de segurança e saú-
de dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpri-
Conselho deliberativo ou fiscal das por todos os funcionários e/ou terceirizados no
• Acompanhar e sugerir melhorias na gestão do progra- condomínio.
ma de manutenção.
Proprietário / Usuário • Executar os serviços de manutenção, de acordo com
• Ao realizar a manutenção em seu imóvel, observar e as normas técnicas, atender ao sistema de gestão de
seguir o estabelecido no Manual do Proprietário; manutenção do edifício, desde que tenha recebido
orientação e possua conhecimento de prevenção de
• Fazer cumprir e prover os recursos para a realização riscos e acidentes;
das atividades de manutenção, bem como para o pro-
grama de gestão da manutenção das áreas comuns; • Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do
trabalhador;
• Coletar e armazenar documentação que comprove a
realização da manutenção da sua unidade; • O trabalho somente deverá ser realizado se estiver
em conformidade com contrato de trabalho, convenção
• No caso de revenda ou locação, o proprietário deverá coletiva e com a função por ele desempenhada.
transmitir as orientações sobre o adequado uso, manuten-
ção e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entre- Empresa capacitada
gando a ele os documentos e manuais correspondentes. • Realizar os serviços de acordo com as normas técni-
cas e capacitação ou orientação recebida, conforme a
Administradoras
gestão da manutenção;
• Realizar, total ou parcialmente, as funções administra-
• Fornecer documentos que comprovem a realização
tivas do síndico, conforme condições de contrato entre o
dos serviços de manutenção, tais como contratos, no-
condomínio e a administradora aprovado em assembleia;
tas fiscais, garantias, certificados etc.;
• Prestar assessoria para a elaboração e implantação
• Utilizar materiais, equipamentos e executar os servi-
do programa de gestão de manutenção do edifício.
ços em conformidade com normas e legislação, man-
Zelador / Gerente Predial tendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
• Fazer cumprir os regulamentos do edifício e as deter- • Utilizar peças originais na manutenção dos equipa-
minações do síndico e da administradora; mentos;
• Coordenar os serviços executados pela equipe de ma- • Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do
nutenção local e das empresas terceirizadas; trabalhador.
97
Empresa especializada 6.5 Registro de realização

• Realizar os serviços de acordo com as normas técni- da manutenção
cas, projetos, orientações do Manual do Proprietário,
Manual das Áreas Comuns e orientações do manual do São considerados registros: notas fiscais, contratos,
fabricante do equipamento; laudos, certificados, termos de garantia e demais com-
provantes da realização dos serviços ou da capacidade
• Fornecer documentos que comprovem a realização das empresas ou profissionais para executá-lo.
dos serviços de manutenção, tais como contratos, no-
tas fiscais, garantias, certificados, etc.; Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis
para prover evidências da efetiva implementação do
• Utilizar materiais e produtos de qualidade na execu- programa de manutenção, do planejamento, das inspe-
ção dos serviços, mantendo ou melhorando as condi- ções e da efetiva realização das manutenções duran-
ções originais; te o período de vida útil dos sistemas construtivos da
• Utilizar peças originais na manutenção dos equi- edificação, para eventual comprovação em demandas.
pamentos; Cada registro deverá conter:
• Fornecer, quando necessário, documentação de res- A) Identificação;
ponsabilidade técnica pela realização dos serviços e
suas implicações; B) Funções dos responsáveis pela coleta dos dados
que compõem o registro;
• Cumprir as normas vigentes de segurança do trabalho.
C) Estabelecimento da forma e do período de arquiva-
mento do registro.
A organização e a coleta de dados devem ser registra-

das de forma a indicar os serviços de manutenções,
bem como alterações realizadas.
Modelo de livro de registro de manutenção.
Sistema / Data da Responsável Documento

Atividade Prazo Custos
subsistema realização pela atividade comprovante
98
6. Manutenção
dicamente por profissionais habilitados registrados nos

6.6 Inspeções prediais conselhos profissionais competentes. Esses laudos
O programa de manutenção deve conter orientações devem ser anexados à documentação e registros da
para a realização da inspeção. É recomendável que o edificação e poderão ser solicitados pelo incorporador,
manual indique a realização de laudos de inspeção da construtor, proprietário ou condômino e seguir as defi-
manutenção, uso e operação, a serem realizados perio- nições das normas específicas do assunto.
99
100
7. INFORMAÇÕES
COMPLEMENTARES
101
7. INFORMAÇÕES
COMPLEMENTARES
que permitem o funcionamento do edifício (ex.: bom-
7.1 Meio ambiente bas, alarmes, etc.);
e sustentabilidade • Para evitar fuga de corrente elétrica, realizar as manu-
É responsabilidade dos proprietários e do condomínio tenções sugeridas, como: rever estado de isolamento
manter as condições especificadas em TAC (Termo de das emendas de fios, reapertar as conexões do quadro
Ajustamento de Conduta) e no licenciamento pelo ór- de distribuição e as conexões de tomadas, interruptores
gão ambiental, quando houver. Caso o edifício tenha e ponto de luz e, ainda, verificar o estado dos contatos
obtido certificação ambiental, o condomínio deve seguir elétricos, substituindo peças que apresentam desgaste;
as orientações da construtora/ incorporadora para que • É recomendado o uso de equipamentos que possuam
o desempenho ambiental esperado durante o uso do bons resultados de eficiência energética, como o selo
imóvel possa ser alcançado. Procel em níveis de eficiência A ou B ou de desempe-
É importante que os responsáveis estejam atentos aos nho semelhante.
aspectos ambientais e promovam a conscientização Resíduos sólidos
dos moradores e funcionários para que colaborem em
ações que tragam benefícios, como: • É recomendado implantar um programa de coleta
seletiva no edifício e destinar os materiais coletados
Uso racional da água a instituições que possam reciclá-los ou reutilizá-los;
• Verificar mensalmente as contas para analisar o con- • No caso de reforma ou manutenções, que gerem re-
sumo de água e checar o funcionamento dos medidores síduos de construção ou demolição, atender à legisla-
ou existência de vazamentos. Em caso de oscilações, ção específica.
chamar a concessionária para inspeção (essa prática
também deve ser adotada para o uso de gás);
• Orientar os moradores e a equipe de manutenção lo-

7.2 Segurança
cal para aferir mensalmente a existência de perda de
água (torneiras “pingando”, bacias “escorrendo”, etc.);
7.2.1 Recomendações para
situações de emergência
• Orientar os moradores e a equipe de manutenção lo-
São recomendações básicas para situações que re-
cal quanto ao uso adequado da água, evitando o des-
querem providências rápidas e imediatas, visando à
perdício. Exemplo: ao limpar as calçadas, não utilizar a
segurança pessoal e patrimonial dos condôminos e
água para “varrer”.
usuários, no momento da entrega do empreendimento.
Uso racional da energia Ressaltamos a importância da divulgação das reco-
• É recomendado o uso adequado de energia, desli- mendações de segurança do Corpo de Bombeiros,
gando, quando possível, pontos de iluminação e equi- concessionárias, fabricantes e prestadores de serviços
pamentos. Lembre-se de não atingir os equipamentos aos usuários.
Nota:
É importante alertar os usuários, proprietários e ao condomínio sobre os riscos decorrentes da negligência ou não observação
das situações de emergência.
102
7. Informações complementares
Nota:
O edifício deve estar sinalizado com as indicações das Rotas de Fuga. Os usuários devem ser informados sobre os procedi-
mentos de evacuação do edifício.
Incêndio Curto-circuito em instalações elétricas

Princípio de incêndio No caso de algum curto-circuito, os disjuntores (do qua-
dro de comando) desligam-se automaticamente e con-
1. No caso de princípio de incêndio, ligar para o Corpo
sequentemente as partes afetadas pela anormalidade.
de Bombeiros e acionar o alarme de incêndio. Automa-
Para corrigir, voltar o disjuntor correspondente à sua
ticamente, os membros da brigada de incêndio devem
posição original. Mas, antes, verificar a causa do des-
entrar em ação. Dirigir-se às rotas de fuga;
ligamento do disjuntor. Chamar imediatamente a em-
2. Desligar o gás; presa responsável pela manutenção das instalações do
condomínio, por intermédio do zelador/ gerente predial
3. Desligar as chaves ou disjuntores gerais de energia.
e/ou administradora.
Em situações extremas, mantenha a calma e siga as
No caso de curto-circuito em equipamentos ou apare-
orientações da brigada de incêndio.
lhos, desarmar manualmente o disjuntor corresponden-
Vazamentos de gás te ou a chave geral.
Caso seja verificado vazamento de gás em algum apa- No caso de ausência prolongada, como em viagens,
relho, como fogão ou aquecedor, fechar imediatamente desligar a rede elétrica da unidade.
os registros de segurança do equipamento e da área.
Interrupção do funcionamento
Manter os ambientes ventilados, abrir as janelas e dos elevadores
portas, não utilizar nenhum equipamento elétrico nem
No caso de parada súbita do elevador, o funcionário
acionar qualquer interruptor.
do condomínio deverá acionar a empresa responsável
Informar ao zelador/gerente predial e acionar a conces- pela manutenção e conservação do elevador ou o Cor-
sionária competente, fornecedor dos equipamentos ou po de Bombeiros, quando necessário.
Corpo de Bombeiros para as providências de solução
O nome e telefone da empresa responsável pelo
do problema.
atendimento de emergência deverão estar disponí-
Vazamento em tubulações hidráulicas veis em local de fácil acesso. Para identificação, in-
formar o endereço do condomínio e/ou elevador que
No caso de algum vazamento em tubulação de água
está com problema.
quente ou água fria, a primeira providência a ser toma-
da é fechar os registros correspondentes. Caso perdu- Se a edificação possuir gerador de energia auxiliar, no
re o vazamento, fechar o ramal abastecedor do setor caso de falta de abastecimento elétrico pela conces-
ou da unidade. Quando necessário, avisar a equipe de sionária, os elevadores descerão gradativamente até
manutenção local e acionar imediatamente uma empre- o pavimento de saída da edificação.
sa especializada. Para sua segurança, seguir as instruções da empre-
sa responsável pela manutenção e conservação dos
Entupimento em tubulações
elevadores.
de esgoto e águas pluviais
No caso de entupimento na rede de coleta de esgoto e Sistema de segurança
águas pluviais, avisar a equipe de manutenção local e No caso de intrusão, tentativa de roubo ou assalto, se-
acionar imediatamente, caso necessário, uma empresa guir as recomendações da empresa de segurança es-
especializada em desentupimento. pecializada, quando houver, ou acionar a polícia.
103
• Contratar seguro contra incêndio e outros sinistros

7.2.2. Segurança do trabalho (obrigatório), abrangendo todas as unidades, partes e
Também é obrigatório o cumprimento das normas de objetos comuns;
segurança e saúde dos trabalhadores do Ministério do
• Utilizar os ambientes para os fins a que foram destina-
Trabalho. Dentre as 36 normas existentes atualmente,
dos, evitando usá-los para o armazenamento de mate-
algumas que possuem ampla implicação nos edifícios:
riais inflamáveis e outros não autorizados;
• A norma regulamentadora do Ministério do Trabalho nº
• Utilizar e zelar pela utilização adequada dos equipa-
7 (NR 7) obriga a realização do Programa de Controle
mentos para os fins para os quais foram projetados.
Médico de Saúde Ocupacional – PCMSO;
• A norma regulamentadora do Ministério do Trabalho nº 9

(NR 9) obriga, em todo condomínio, a realização do PPRA 7.3 Operação dos equipamentos
(Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), visando e suas ligações
minimizar eventuais riscos nos locais de trabalho;
Deverá ser elaborado um planejamento da manuten-
• A norma regulamentadora do Ministério do Trabalho ção, conforme diretrizes da ABNT NBR 5674. No ca-
nº 10 (NR 10), que diz respeito à segurança em instala- pítulo 5, descrevemos uma recomendação sobre as
ções e serviços em eletricidade, estabelece os requisi- ações a serem adotadas em diversos sistemas.
tos e condições mínimas, objetivando a implementação
de medidas de controle e sistemas preventivos, para 7.3.1. Pedido de ligações
garantir a segurança e a saúde dos trabalhadores que, O edifício já é entregue com as ligações definitivas de
direta ou indiretamente, interajam em instalações elétri- água, gás, telefone e luz.
cas e serviços com eletricidade;
Os responsáveis devem providenciar nas concessioná-
• A norma regulamentadora do Ministério do Trabalho rias os pedidos de ligações locais individuais de telefo-
nº 18 (NR 18), referente às condições e meio ambiente ne, luz e gás.
do trabalho na indústria da construção, deve ser consi-
derada pelo condomínio em relação aos riscos a que Verificar se a sua cidade possui programas específicos
os funcionários próprios e de empresas especializadas que permitem ao condomínio solicitar taxas reduzidas
estão expostos ao exercer suas atividades. No caso de de consumo.
acidentes de trabalho, o síndico é responsabilizado;
7.3.2. Modificações e reformas
• A norma regulamentadora do Ministério do Trabalho Caso sejam executadas reformas nas áreas comuns e
nº 35 (NR 35), referente a trabalho em altura, também nas unidades, é importante que se tomem os seguintes
deve ser considerada pelo condomínio em relação aos cuidados:
riscos a que os funcionários próprios e de empresas
especializadas estão expostos ao exercer suas ativida- • O edifício foi construído a partir de projetos elabora-
des. No caso de acidentes de trabalho, o síndico é res- dos por empresas especializadas, obedecendo à legis-
ponsabilizado. Portanto, são de extrema importância os lação brasileira e às normas técnicas. A construtora e/
cuidados com a segurança do trabalho. ou incorporadora não assume responsabilidade sobre
mudanças (reformas). Esses procedimentos acarretam
As demais normas também devem ser analisadas e perda da garantia;
atendidas em sua totalidade.
• Alterações das características originais podem afetar
7.2.3. Segurança patrimonial os seus desempenhos estrutural, térmico e acústico
Recomendações: dos sistemas do edifício, etc. Portanto, devem ser feitas
sob orientação de profissionais/empresas especializa-
• Estabelecer critérios de acesso para visitantes, for- das para tal fim. As alterações nas áreas comuns, in-
necedores, representantes de órgãos oficiais e das cluindo a alteração de elementos na fachada, só podem
concessionárias;
104
ser feitas após aprovação em assembleia de condomí- • As reformas somente deverão ocorrer em consonân-
nio, conforme definido na convenção de condomínio; cia com a norma ABNT NBR 16280, específica sobre a
gestão das reformas;
• Consulte sempre um profissional habilitado tecnica-
mente para avaliar as implicações nas condições de • As reformas do edifício deverão atender na íntegra as
estabilidade, segurança, salubridade e conforto, decor- definições descritas no regimento interno do condomí-
rentes de modificações efetuadas; nio e legislações que tratam desse assunto;
• As reformas deverão seguir as diretrizes das normas da • Após as reformas, os manuais da edificação deverão
ABNT referentes aos sistemas que sofrerão alterações; ser adequados conforme determina a ABNT NBR 14037.
Nota:
Incumbências ou encargos em caso de reforma de acordo com a ABNT NBR 16280
Proprietário de unidade autônoma, quando edificação em condomínio.
1. Antes do início da obra de reforma
Encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o aten-
dimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.
2. Durante as obras de reforma
Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.
3. Após as obras de reforma
Atualizar o conteúdo do manual do proprietário (manual de uso, operação e manutenção), nos pontos em que as reformas inter-
firam conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções
que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.
• Na escolha de revestimentos de paredes, pisos e for-

7.3.3. Decoração ros, atentar para que os materiais escolhidos atendam
• No momento da decoração, verificar as dimensões às características dos ambientes. Exemplo: papel de
dos ambientes e espaços no projeto de arquitetura, parede em áreas molhadas;
para que transtornos sejam evitados no que diz res-
peito à aquisição de mobília e/ou equipamentos com • Para fixação de acessórios (quadros, armários, cor-
dimensões inadequadas. Atentar, também, para a dis- tinas, saboneteiras, papeleiras, suportes) que neces-
posição das janelas, dos pontos de luz, das tomadas e sitem de furação nas paredes, é importante tomar os
dos interruptores; seguintes cuidados:
• A colocação de telas e grades em janelas ou envidra- - Observar se o local escolhido não é passagem
çamento da varanda deverá respeitar o estabelecido na de tubulações hidráulicas, conforme detalhado nos
convenção e no regulamento interno do condomínio; projetos de instalações hidráulicas;
• Vedar as furações para instalação de equipamen- - Evitar perfuração na parede próxima ao quadro
tos, armários em paredes de banheiros, cozinha, área de distribuição e nos alinhamentos verticais de in-
de serviço e terraços e na fixação de telas e grades terruptores e tomadas, para evitar acidentes com os
em janelas; fios elétricos;
• Não encostar o fundo dos armários nas paredes para - Para furação em geral, utilizar, de preferência, fu-
evitar a umidade proveniente da condensação. É acon- radeira e parafusos com bucha. Atentar para o tipo
selhável a colocação de um isolante, como chapa de de revestimento, bem como sua espessura, tanto
isopor, entre o fundo do armário e a parede; para parede quanto para teto e piso;
• Nos armários e nos locais sujeitos à umidade (sob - Na instalação de armários sob as bancadas de
as pias), utilizar sempre revestimento impermeável lavatórios e cozinha, deve-se tomar muito cuidado
(tipo melamínico); para que os sifões e ligações flexíveis não sofram
105
impactos, pois as junções podem ser danificadas,

7.3.5. Aquisição e instalação
provocando vazamentos;
de equipamentos
• Na aquisição de mobília, equipamentos e acessórios
de decoração, solicitar garantia do fornecedor/fabrican- • Os quadros de luz das dependências das áreas co-
te, bem como prazo de vida útil e orientações para uso muns são entregues com o diagrama dos disjuntores;
e manutenção; • Ao adquirir qualquer equipamento, verifique primei-
• A instalação de luminárias e equipamentos deve ser ramente a compatibilidade da sua tensão (voltagem)
realizada por profissionais habilitados, observando o e potência, que deverá ser, no máximo, igual à tensão
aterramento, voltagem, bitola, qualidade dos fios, iso- (voltagem) e potência dimensionada em projeto para
lamentos, tomadas e plugues adequados. cada circuito;
7.3.4. Serviços de mudança e transporte • Ao adquirir qualquer equipamento solicitar garantia do

A mudança dos ocupantes das unidades autônomas fornecedor/fabricante, bem como prazo de vida útil e
deverá contemplar planejamento e atender ao regula- orientações para uso e manutenção.
mento interno do condomínio, respeitar os limites de
• Na instalação de luminárias, solicite ao profissional
espaços e capacidade de cargas por onde serão trans-
habilitado que esteja atento ao total isolamento dos fios;
portados os móveis e outros objetos (dimensões dos
vãos e espaços, escadarias, rampas, portas, passa- • Para sua orientação, o consumo de energia de seus
gens, capacidade dos elevadores, etc.). equipamentos é calculado da seguinte forma:
Consumo KWh por mês = Potência x quantidade de horas de uso por mês.
Exemplos de equipamentos x potência
Eletrodomésticos Potência Eletrodomésticos Potência
Lâmpada incandescente 15 a 200W Geladeira de uma porta 200W
Lâmpada fluorescente 16 a 65W Forno microondas 700W a 1000W
Televisão 70 a 400W Lavadora de louças 4000W
Aquecedor de passagem 1500 a 4000W Lavadora de roupas 500 a 1000W
Ferro elétrico 500 a 1000W Secadora de roupas 5000W
7.4 Documentação técnica e legal

A tabela abaixo relaciona os principais documentos Obs.:
que devem fazer parte da documentação do condo- • Incumbência pelo fornecimento inicial pode ser da
mínio. Alguns deles são entregues pela construtora ou construtora, incorporadora ou condomínio;
incorporadora. Os demais devem ser providenciados • Incumbência pela renovação fica a cargo do proprie-
pelo condomínio. tário ou condomínio.
106
Incumbência pelo Incumbência

Documento Periodicidade da renovação
fornecimento inicial pela renovação
Pelo proprietário,
Manual do proprietário Construtora ou incorporadora Proprietário quando houver alteração
na fase de uso
Pelo condomínio.
Manual das áreas comuns Construtora ou incorporadora Condomínio Quando houver alteração
na fase de uso ou legislação
Certificado de garantia dos A cada nova aquisição
Construtora ou incorporadora Condomínio
equipamentos instalados / manutenção
Notas fiscais dos A cada nova aquisição
equipamentos / manutenção
Manuais técnicos de uso,
A cada nova aquisição
operação e manutenção dos Construtora ou incorporadora Condomínio
/ manutenção
equipamentos instalados
Auto de conclusão (Habite-se) Construtora ou incorporadora Não há Não há
Alvará de aprovação Não há, desde que inaltera-

Construtora ou incorporadora Não há
e execução de edificação das as condições do edifício
Alvará de instalação Não há, desde que inaltera-
Construtora ou incorporadora Não há
de elevadores das as condições do edifício
Alvará de funcionamento
Construtora ou incorporadora Condomínio Não há
de elevadores
Auto de vistoria de corpo Verificar legislação
de bombeiros (AVCB) estadual específica
Projeto
Construtora ou incorporadora Não há Não há
Projetos aprovado
legais
Incêndio Construtora ou incorporadora Não há Não há
Projetos aprovados
em concessionárias
Projetos executivos Construtora ou incorporadora Não há Não há
Condomínio
Especificação, instituição Importante: a minuta é de Não há Não há
de condomínio responsabilidade do incor-
porador
Ata da assembleia de
instalação do condomínio Condomínio Condomínio A cada alteração do síndico
(registrada)
Condomínio
Convenção condominial Importante: a minuta é de Condomínio Quando necessário
responsabilidade do incor-
porador
Condomínio
Regimento interno Importante: a minuta é de Condomínio Quando necessário
responsabilidade do incor-
porador
Relação de proprietários Condomínio Condomínio A cada alteração
Licenças ambientais Construtora ou incorporadora Condomínio Quando necessário
Termos de ajustamento de
Construtora ou incorporadora Condomínio Quando necessário
conduta ambientais (TAC)
107

Recibo de pagamento do
IPTU do último ano de obra,
boleto(s) de IPTU(s) a serem
Construtora ou incorporadora Condomínio Não há
pagos, cópia do processo de
desdobramento do IPTU e
carnês IPTU desdobrado
Recibo de pagamento da
concessionária de energia Construtora ou incorporadora Condomínio Não há
elétrica (último pagamento)
Recibo de pagamento da
concessionária de água e Construtora ou incorporadora Condomínio Não há
esgoto (último pagamento)
Atestado do start-up do gerador Construtora ou incorporadora Não há Não há
Certificado de abrangência Verificar legislação
do grupo gerador estadual específica
Certificado de limpeza, de-
sinfecção e potabilidade dos Construtora ou incorporadora Condomínio A cada seis meses
reservatórios de água potável
Declaração de limpeza do
poço de esgoto, poço de
Construtora ou incorporadora Condomínio A cada ano
água servida, caixas de
drenagem e esgoto
Relatório de vistoria
de entrega de obra
Relação de equipamentos,
móveis, eletrodomésticos,
objetos de decoração Construtora ou incorporadora Não há Não há
entregues ao condomínio
(quando aplicável)
Cadastro do condomínio
Condomínio Condomínio Não há
no sindicato patronal
Atestado de instalação de
gás e instalações hidráulicas
Construtora ou incorporadora Condomínio Verificar legislação específica
e outras instalações prediais
(quando aplicável)
Atestado de
Construtora ou incorporadora Condomínio Verificar legislação específica
instalações elétricas
Atestado de Sistema
de proteção a descarga Construtora ou incorporadora Condomínio A cada ano
atmosférica - SPDA
A cada cinco anos para
Medição ôhmica edificações residenciais ou
(com terrômetro calibrado Construtora ou incorporadora Condomínio comerciais e três anos para
e aferido pelo Inmetro) edificações com grandes
concentrações públicas
Sugestão ou modelo de
programa de manutenção
Sugestão ou modelo de
lista de verificação do Construtora ou incorporadora Não há Não há
programa de manutenção
Livro de atas de
Condomínio Condomínio A cada alteração
assembleias/ presença
Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração
Inscrição do edifício na recei-
Condomínio Condomínio A cada alteração do síndico
ta federal (CNPJ)
108

Inscrição do condomínio no ISS Condomínio Condomínio Não há
Inscrição do condomínio no
Condomínio Condomínio Não há
sindicato dos empregados
Apólice de seguro de in-
cêndio ou outro sinistro que
Condomínio Condomínio A cada ano
cause destruição (obrigatório)
e outros opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Procurações
Condomínio Condomínio A cada alteração
(síndico, proprietários etc)
Documentos de registros de
A cada alteração de
funcionários do condomínio Condomínio Condomínio
funcionário, quando aplicável
de acordo com a CLT
Cópia dos documentos de
A cada alteração de
registro dos funcionários Condomínio Condomínio
funcionário, quando aplicável
terceirizados
Programa de prevenção de
riscos ambientais (PPRA) Condomínio Condomínio A cada ano
(conforme NR 09 do MTE)
Programa de controle médico
de saúde ocupacional (PCM- Condomínio Condomínio A cada ano, quando aplicável
SO) (conforme NR 07 do MTE)
Atestado de brigada
de incêndio
Relatório de inspeção anual
dos elevadores (RIA)
Contrato de manutenção
Condomínio Condomínio Validade do contrato
de elevadores
Contrato de manutenção
de gerador
Contrato do sistema e
instrumentos de prevenção e Condomínio Condomínio A cada ano
combate a incêndio
Certificado de teste
dos equipamentos de Construtora ou incorporadora Condomínio Verificar legislação vigente
combate a incêndio
Livro de ocorrências
Condomínio Condomínio A cada ocorrência
da central de alarmes
Certificado de desratização
Condomínio Condomínio A cada seis meses
e desinsetização
Cadastro do condomínio
Não há (desde que inaltera-
junto às concessionárias Construtora ou incorporadora Condomínio
das as condições do edifício)
de serviços
Importante:
A periodicidade de renovação e o conteúdo da própria tabela devem ser ajustados individualmente, em função das exigências
locais de legislações municipal, estadual ou, ainda, federal em vigor.
Os documentos relacionados devem ser mantidos em local seguro. Seu conteúdo somente deverá ser utilizado para fins de
garantia de funcionalidade do edifício e comprobatória de atendimento a quesitos legais.
109
orienta quanto à prevenção de ocorrência de falha ou

Observações acidentes decorrentes de uso inadequado e contribui-
1. O síndico é responsável pelo arquivo dos documen- ções para que a edificação atinja a vida útil do projeto,
tos, garantindo a sua entrega a quem o substituir, me- além de orientar a elaboração do sistema de gestão de
diante protocolo discriminando item a item; manutenção do empreendimento.
2. Recomenda-se que o síndico guarde os documentos A construtora e/ou incorporadora deverá entregar su-
legais e fiscais no mínimo por 10 anos; documentos re- gestão ou modelo de programa de manutenção preven-
ferentes a pessoal, 30 anos; e documentos do progra- tiva e sugestão ou modelo de lista de verificação do
ma de manutenção pelo período de vida útil do sistema programa de manutenção do edifício, conforme ABNT
especificado em projetos; NBR 5674 e descrito na ABNT NBR 14037.
3. Recomenda-se que os documentos comprobatórios
da realização da manutenção sejam organizados e ar-
quivados de acordo com a norma ABNT NBR 5674, de
7.6 Atualização do manual
modo a evidenciar a realização das manutenções pre- O manual deve indicar de forma destacada ao proprie-
vistas no programa de manutenção da edificação; tário a obrigatoriedade e a responsabilidade pela atua-
4. Os documentos devem ser guardados para evitar ex- lização de seu conteúdo quando da realização de mo-
travios, danos e deterioração e de maneira que possam dificações na edificação em relação ao originalmente
ser prontamente recuperáveis, conforme descreve a construído e documentado no manual original, além de:
ABNT NBR 5674; A) expressar que a atualização deve necessariamente
5. Os documentos podem ser entregues e/ou manusea- incluir a revisão e correção de todas as descrições técni-
dos em meio físico ou eletrônico; cas e projetos da edificação, além da revisão do manual;
6. No caso de troca de síndico, deverá haver a transfe- B) informar que a atualização do manual pode ser feita
rência da documentação do condomínio mediante pro- na forma de encartes que documentem a revisão de
tocolos discriminados item a item; partes isoladas, identificando, no corpo do manual, os
itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura, de-
7. Os documentos entregues pela construtora e/ou in-
pendendo da intensidade das modificações realizadas
corporadora poderão ser originais, em cópias simples
na edificação;
ou autenticadas, conforme documento específico;
C) Informar que a atualização do manual é um serviço
8. As providências para a renovação dos documentos,
técnico, que deve ser realizado por empresa ou respon-
quando necessárias, são de responsabilidade do síndico.
sável técnico;
D) recomendar ao responsável legal da edificação que

7.5 Elaboração e as versões desatualizadas do manual sejam claramen-
entrega do manual te identificadas como fora de utilização, devendo, po-
rém, ser guardadas como fonte de informações sobre a
Ao final da construção, será entregue ao proprietário a memória técnica da edificação.
versão definitiva do Manual do Proprietário específica
para a unidade, que complementa a minuta entregue
inicialmente, e contemplará a indicação das caracterís- 7.7 Solicitação de
ticas técnicas da edificação, procedimentos recomen- assistência técnica
dados e obrigatórios para conservação, uso e manuten-
ção da unidade/ edifício. O documento também foca a A construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar,
operação dos equipamentos, as obrigações no tocante dentro dos prazos de garantia estabelecidos, o serviço
à realização de atividades de manutenção e conserva- de assistência técnica. E deve informar o procedimento
ção e condições de utilização da edificação, bem como que será adotado para realizar o atendimento ao clien-
110
te, incluindo o esclarecimento de dúvidas referentes à

manutenção, garantia e assistência técnica.
Caberá ao proprietário solicitar formalmente a visita de

representante da construtora e/ou incorporadora, sem-
pre que as anomalias se enquadrarem dentre aqueles
integrantes da garantia. Caso seja constatado, na visita
de avaliação dos serviços solicitados, que as interven-
ções necessárias não estão enquadradas nas condi-
ções da garantia, poderá ser cobrada taxa de visita,
desde que essa informação esteja explícita no manual.
111
112
8. ANEXO
113
8. ANEXO
segundo a norma ABNT NBR 5674. Os usuários devem
Anexo - Vida útil de seguir as instruções do Manual de Uso, Operação e Ma-
projeto de acordo com a nutenção, as instruções dos fabricantes de equipamen-
Norma ABNT NBR 15575-1 tos e recomendações técnicas das inspeções prediais.
A vida útil de projeto, para edifícios que tiveram seus

A vida útil é uma medida temporal da durabilidade de
projetos protocolados para aprovação nos órgãos com-
um edifício ou de suas partes.
petentes posteriormente à validade da norma ABNT
A vida útil de projeto é definida pelo incorporador e/ou NBR 15575:2013 - (19/7/2013), não deverão ser infe-
proprietário e projetista e expressa previamente. riores aos valores descritos abaixo.
Para se atingir a VUP (Vida Útil de Projeto), os usuá- Recomendação de prazos de vida útil de projeto de
rios devem desenvolver os programas de manutenção acordo com a norma ABNT NBR 15575-1:
Sistema VUP* (anos) Mínimo

Estrutura ≥ 50
Pisos Internos ≥ 13
Vedação vertical externa ≥ 40
Vedação vertical interna ≥ 20
Cobertura ≥ 20
Hidrossanitários ≥ 20
(*) Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo Manual de Uso,
Operação e Manutenção entregue ao usuário e elaborado em atendimento à ABNT NBR 14037.
(*) O conjunto de normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6 apresentam mais referências de VUP específicas para sistemas, elementos
e componentes.
114
realização

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GUIA REGIONAL

José de Paula Barros Neto Signus Construtora

Publicado em Janeiro de 2015

7. Informações complementares --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 101

8. Anexo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 113

Caro leitor, do Termo de Garantia, e o passo a passo para que prin-

Marcos de Vasconcelos Novaes André Montenegro de Holanda

Capacitação e qualificação. prazo, lean construction, BIM, estudo sobre a Norma

Roberto Ribeiro Costa Lima

Claudio Regis Teixeira Barreira

Lupércio Moura Gurjão Pessoa

A abordagem do guia foi concebida da seguinte forma:

O capítulo 2 apresenta o Termo de Garantia, baseado

Tabela 1 - Sugestão de Disposição dos Conteúdos

7. Informações complementares Meio ambiente e sustentabilidade

1.3 Orientações para Na incorporação e venda

Deve ser informado ao cliente que o Termo de Garantia

Pós-entrega ABNT NBR 16280

se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam

Nos termos da ABNT NBR 5674, organização ou pro- Manutenção

respectivos riscos e implicações de sua atividade nos

1.5 Referências normativas

Instalações elétricas, toma- Equipamentos Instalação

Esquadrias de madeira Empenamento

Tabela B: Prazos de Garantia Contratual

• A construtora e/ou incorporadora deverá prestar o

4.2 Relação de projetistas

4.3 Serviços de utilidade pública

• Descrição construtiva do sistema; Registros de pressão: válvulas de pequeno porte, ins-

água potável Água fria

perior, caso exista, ou pressurizada diretamente para

Manutenção preventiva • Somente utilizar peças originais ou com desempe-

Periodicidade Atividade Responsável

Verifique a estanqueidade dos registros de gaveta Equipe de manutenção local

Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e Equipe de manutenção local

Efetuar manutenção nas bombas de recalque de água potá- Empresa especializada

Verificar o sistema de pressurização de água, a regulagem Empresa especializada

componentes destinados a conduzir água fria mineral da

Situações não cobertas pela garantia: Cuidados de Uso

dos fornecedores, diretivas da ABNT NBR 5674 e nor-

Periodicidade Atividade Responsável

A cada 30 dias Verificação da estanqueidade do sistema Equipe de manutenção local

Higienização do reservatório em aço inox localizado no topo

nectam-se a um reservatório, de onde um sistema ele-

Descrição do Sistema Águas pluviais e drenagem

• Banheiros, cozinhas e áreas de serviço sem utilização

• Distribuição: seguem para os ramais de coleta Equipamentos

• Não sobrecarregar as louças sobre a bancada;

Periodicidade Atividade Responsável

• Instalação ou uso incorreto dos equipamentos;

• Observar se todas as aberturas destinadas à ventila-

Descrição do sistema • Não permitir estocagem de qualquer tipo de material

Periodicidade Atividade Responsável

• Usar detergente neutro para limpar a superfície da

Normas Técnicas • O ofurô de madeira deverá ter uma atenção especial

Periodicidade Atividade Responsável

Perda da garantia Situações não cobertas pela garantia:

• Acionar o funcionamento sem o devido volume de

5.5 Instalações elétricas Circuitos, tomadas e iluminação.

Cuidados de Uso • As instalações de equipamentos, luminária ou simila-

Periodicidade Atividade Responsável

ou outros equipamentos elétricos sem blindagem, os