O que é o Contrato de Incorporação

Imobiliária
por CHC Advocacia
dezembro 29, 2017

Hoje falaremos sobre um assunto de interesse de muitas pessoas: os contratos

de incorporação imobiliária. Esse é o termo jurídico usado para os contratos
de aquisição de frações ideais de um imóvel. Em outras palavras, são os
contratos celebrados para a venda de apartamentos “na planta”.

Embora integre a realidade de diversas pessoas, elas nem sempre têm o

conhecimento adequado sobre esse assunto. Se esse é o seu caso, ou se você já
tem alguma noção e gostaria de se aprofundar um pouco mais, continue lendo
esse artigo.

DEFINIÇÃO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Uma pessoa física ou jurídica entra em contato com o proprietário de um
terreno e lhe propõe comprá-lo para ali construir um edifício. Se o proprietário
aceita a proposta, esse indivíduo, ao qual chamaremos de incorporador,
procura um arquiteto para realizar o projeto. Com o projeto em mãos, o
incorporador vai em busca do construtor para o orçamento do
empreendimento.

Posteriormente, passa-se ao oferecimento das unidades aos adquirentes.

Quando é reunida uma quantidade suficiente de promitentes compradores, tem
início a execução da obra. Pode ser por empreitada (contrata-se uma
construtora) ou por administração (o incorporador faz os ajustes com o
responsável técnico, calculista e operários, além de providenciar os materiais).
Essa é a definição genérica.

A lei que regula esse instituto é a 4.591/64. Entre outras coisas, ela define
incorporação imobiliária como a “atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de
edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Essa lei também busca garantir a função do contrato, que é a construção e a

conclusão da edificação e sua entrega aos adquirentes. Essa é uma questão
importante, pois protege o contratante hipossuficiente (menos favorecido) que
pode ser muito prejudicado no caso de descumprimento contratual.

UMA RELAÇÃO JURÍDICA COMPLEXA

A incorporação imobiliária é um negócio jurídico importante. Como será visto
a seguir, o contrato de incorporação imobiliária envolve diversos contraentes e
precisa de vários requisitos para se concretizar.

Falemos primeiramente do incorporador. Ele é integrante fundamental dessa

relação jurídica, pois intermedeia a interação entre os demais participantes e
sobre quem recai a maioria das responsabilidades. Pode ser pessoa física ou
jurídica — como ressaltamos —, comerciante ou não. Ele não constrói a
edificação, mas é o encarregado pela venda das chamadas frações ideais e
unidades autônomas (que no futuro serão os apartamentos, por exemplo).

Além do incorporador, faz parte do contrato de incorporação o proprietário do

terreno que o aliena para a construção do edifício. Há também o responsável
pelo projeto, o agente financeiro, o construtor da obra, o corretor de imóveis e
o adquirente. Esse último começa a compor a relação por meio de um outro
contrato, o de promessa de compra e venda. Isso significa que ele não será o
proprietário do bem, de início será o promitente comprador, mas irá adquiri-
la se a construção for terminada e efetuar todo o pagamento.

ELEMENTOS DO CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Além das pessoas relacionadas acima, o contrato de incorporação imobiliária
também caracteriza-se por diversos atos e requisitos necessários para a sua
validade. Um fator importante a ser informado é que o incorporador celebra os
contratos com construtor, projetista, funcionários e fornecedores em nome dos
adquirentes, agindo como um representante. É possível inferir que o contrato
de incorporação imobiliária engloba diversos outros contratos dentro de si.

O primeiro requisito do contrato, anterior à sua elaboração, é a autorização

para a realização do empreendimento fornecida pela prefeitura. Esse
documento é fornecido mediante a apresentação do registro do imóvel com a
indicação do proprietário, do projeto, da descrição das unidades habitacionais
autônomas e comuns da edificação e das certidões de inexistência de débito
tributário ou previdenciário do incorporador.

Obtida a autorização da prefeitura, pode ser elaborado o contrato. A

incorporação imobiliária precisa estar inscrita junto ao registro imobiliário, e o
incorporador, incumbido de obter essa escritura, precisa apresentar os
seguintes documentos: escritura do terreno com histórico vintenário, o projeto
aprovado de construção, memorial descritivo, cálculo de áreas comuns e
unidades autônomas, avaliação do curso da obra, descrição das frações ideais
de terreno, minuta da posterior convenção de condomínio e declaração e
planta da futura garagem.
Além disso, todos os documentos fiscais acompanhados de suas respectivas
certidões negativas de débitos, certidão negativa de débito previdenciário e
ainda mandato concedido pelo proprietário do terreno ao incorporador para
exercer poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades. Percebe-se
que são muitas as exigências para esse negócio jurídico.

RESPONSABILIDADE DO
INCORPORADOR
Pode-se dizer que a incorporação foi realizada quando o incorporador procede
à construção do edifício, agregando-o ao terreno preexistente, com o intento
de alienar essa edificação total ou parcialmente, ou ainda o conjunto de
edificações.

Como foi mencionado, o contrato de incorporação imobiliária possui uma

função. Também foi citado que os contratos para a construção do futuro
condomínio são celebrados em nome dos adquirentes, com a representação do
incorporador. Ao fazermos uma análise dessas informações, levando em
consideração a desvantagem (hipossuficiência) do adquirente perante os
demais contratantes, percebemos a situação delicada em que aquele fica.

Já foram noticiados diversos episódios em que aventureiros iniciavam projetos

de incorporação, vendiam unidades, mas não executavam a construção. A Lei
4.591/64 foi criada com a intenção de extirpar esse tipo de prática, pois não
havia respaldo legal para o pedido de indenização pelas partes atingidas pelo
abandono do empreendimento.

A lei deu essa segurança, criando responsabilidades para o incorporador. Ele

possui um período em que pode se arrepender após o registro da incorporação
que pode chegar ao máximo de 180 dias. Porém, mesmo com a autorização
legal para desistir, ele responderá por publicidade enganosa.

Vale ressaltar que não só a lei n° 4.591/64 promove a proteção dos envolvidos
nesse contrato. A Lei de Proteção ao Consumidor e o Código Civil de 2002
também contam com dispositivos que auxiliam no resguardo da concretização
da incorporação imobiliária.