Acabo de comprar un inmueble: ¿hasta cuándo puedo

exigirle a mi vendedor que me firme la escritura pública?

POR ALAN PASCO ARAUCO JUNIO 29, 2017
Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del Código Civil (CC), tiene el comprador para
exigirle a su vendedor la firma de la escritura pública (EP).
Alan Pasco Arauco
Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del Código Civil (CC), tiene el comprador para
exigirle a su vendedor la firma de la escritura pública (EP).
Hace algunas semanas participé en un evento sobre el IX Pleno Casatorio, en el que sustenté la necesidad de que
este derecho a la EP, tratándose de compradores, fuese imprescriptible[1]. Para sustentar ello puse el siguiente
ejemplo: A es propietario registral de un predio y se lo vende mediante documento privado a B. Dado que el contrato
no ha sido elevado a EP el mismo no logra inscribirse en el registro, con lo cual A sigue figurando como propietario,
pese a que ya no lo es. Al cabo de 15 años A fallece y el predio pasa a estar inscrito a nombre de sus 3 hijos (los
“Herederos”), aun cuando en realidad el propietario es B. B decide formalizar su situación así que solicita a los
Herederos le otorguen la EP de su compraventa, para así poder inscribir el inmueble a su favor.
Lea también: IX Pleno Casatorio Civil: Juez puede declarar de oficio la nulidad manifiesta de un negocio jurídico
Los Herederos se niegan a hacerlo, y ante la amenaza de B de iniciar un proceso judicial de otorgamiento de EP
aquellos mantienen la calma: saben que el plazo para interponer la demanda ya venció, pues han transcurrido más
de 10 años. Si la demanda llega a ser interpuesta, los Herederos deducirán la excepción de prescripción y aquélla
será desestimada.
¿Cuáles son los riesgos que corre “B” al mantenerse los Herederos como propietarios registrales? En mi exposición,
señalé que el riesgo es que esos Herederos, valiéndose de la apariencia que les otorga el registro, se muestren como
verdaderos propietarios frente a un eventual interesado (llamémoslo C) y terminen transfiriéndole el bien. Y este
comprador, por haber inscrito primero el bien a su favor (y salvo que alguien pueda probar que sabía que los
Herederos no eran realmente los propietarios) terminaría protegido frente a la eventual demanda de mejor derecho
de propiedad que interponga B.
Lea también: Lo bueno, lo malo y lo feo del IX Pleno Casatorio Civil, por Eugenia Ariano Deho
Algunas voces de protesta se alzaron contra el ejemplo que acabo de poner: “No es posible que los Herederos
vendan el bien, pues éste no les pertenecía dado que su padre (A) se lo había vendido previamente a B”. “El Registro
es declarativo, no constitutivo, así que el hecho que los herederos sigan figurando en el registro como propietarios
no significa que realmente lo sean, por lo tanto no podían transferirle el bien a C”. “Si A ya había vendido el
inmueble entonces éste salió de su patrimonio, por lo que a su fallecimiento dicho bien no fue transferido mediante
sucesión a los Herederos, y siendo así estos no podían vendérselo a C”.
Estos comentarios me llevan a pensar que muchos no entienden qué rol cumple el Registro respecto de aquellos
contratos de compraventa otorgados por personas que no son los verdaderos dueños. El ejemplo que puse no
buscaba desconocer que, en efecto, el registro es simplemente declarativo. Estoy de acuerdo con que los Herederos,
formalmente, nada podían transferir pues el bien ya había sido previamente vendido a favor de B, pero esta
afirmación se mantiene como cierta sólo en tanto los Herederos no dispongan del bien a favor de un tercero.
 Lea también: Crónica del IX Pleno Casatorio Civil. ¿Se puede discutir la nulidad de un contrato al interior
de un proceso sumarísimo en que se ventila la mera formalidad de otorgamiento de escritura pública?
Me explico: imaginemos que los Herederos nunca vendieron el bien a C y más bien pretenden retomar el control
del predio (que viene siendo poseído por B), por lo que interponen una demanda de reivindicación contra B. Sin
duda alguna el proceso lo ganará B: él es realmente el propietario y los Herederos no podrán ampararse en que ellos
tienen el bien inscrito a su favor. Cuando la controversia se mantiene en un nivel inter partes (entre vendedor y
comprador), la realidad vence al registro, y está bien que así sea.
De igual forma, imaginemos que los Herederos logran desalojar extrajudicialmente a B y éste pretende recuperar
lo que le pertenece. ¿Podrá B iniciar un proceso de reivindicación contra los Herederos? Sin duda alguna. B puede
acreditar su propiedad con el contrato celebrado con A, y el hecho de que el mismo no se haya inscrito no le resta
valor. La conclusión es la misma que en el caso anterior: mientras la controversia se mantenga en un nivel inter
partes, la realidad supera al registro.
Pero todo cambia cuando los titulares registrales (Herederos) disponen del bien, pues la controversia sale del plano
original —donde hay alguien que sabe que vendió y a pesar que mantiene la inscripción registral a su favor sabe
que ésta no representa nada—, y aparecen terceros (C) cuyos intereses deben ser tomados en cuenta, pues aquellos,
a diferencia de quien les vendió el bien (Herederos), no necesariamente saben que el registro publicita una mentira.
¿Quién debe prevalecer? ¿B, que adquirió de quien realmente era el propietario, o C, que si bien no le compró al
real propietario se guió de la información que publicitaba el registro? ¿Debe ganar quien compra del verdadero
propietario y no inscribe, con lo cual permite que el registro publicite una mentira, o aquel que no le compró al
verdadero propietario pero creyó que sí lo hacía, pues se dejó llevar por esa mentira que el anterior comprador (B)
contribuyó a crear?
 Lea también: IX Pleno Casatorio Civil. Aspectos relevantes del precedente vinculante
El sistema jurídico peruano ha ponderado ambos intereses y —me parece que de forma acertada— ha decidido
proteger al segundo comprador (art. 2022 CC) siempre que éste haya actuado de buena fe[2].
Es por eso que, aun cuando el registro es declarativo, aun cuando los Herederos ya no son los verdaderos
propietarios, aun cuando formalmente nadie puede vender lo que no es suyo, el sistema jurídico hace prevalecer la
adquisición de C. Es así como está regulado en nuestro sistema jurídico y mientras ello no cambie debemos entender
que la inscripción de un contrato sanea (corrige, cura, redime) los problemas que éste trae por haber sido otorgado
por alguien que no tenía la legitimidad para hacerlo (por ejemplo, cuando alguien —como los Herederos— vende
lo que no le pertenece).
Entonces, queda del todo claro que B (el verdadero propietario) sí corre un riesgo cuando el registro publicita como
propietario a quien no lo es: si el bien llega a ser transferido a un tercero que inscribe su adquisición con buena fe
(será B quien deberá demostrar que el tercero sabía que el registro publicitaba una mentira, lo cual en la mayoría
de los casos es complicado), entonces B habrá perdido el bien para siempre (sin perjuicio de su derecho de exigir
un resarcimiento a los Herederos).
 Lea también: El envés del IX Pleno Casatorio Civil: los problemas de ineficacia y anulabilidad
Y es aquí precisamente donde adquiere relevancia el derecho de B de obtener su EP, independientemente del tiempo
transcurrido, para poder inscribir su adquisición y evitar así que aparezca el tercero comprador de buena fe. ¿Por
qué prohibirle a B obtener su EP luego de 11 años? ¿Por qué limitar su derecho de acceder al Registro durante los
primeros 10 años?
Sin duda alguna los plazos prescriptorios tienen un sentido: si se trata de una deuda dineraria nadie puede estar
obligado a honrarla por toda la vida. Diez años es más que suficiente para que el acreedor exija el pago. Pero ello
no ocurre con el otorgamiento de la EP, porque el vendedor (o sus herederos) sólo tienen que firmar un documento
para formalizar aquello que ya se produjo: la transferencia de propiedad a favor del comprador.
Es más, ni siquiera tendrían que firmarla, porque si son demandados y simplemente no se presentan al proceso, el
juez firma por ellos la EP a favor del demandante. Por ello, la imprescriptibilidad del derecho a la EP (que es algo
por lo que abogo) únicamente le otorga al comprador la posibilidad de demandar la firma de su EP en cualquier
momento sin correr el riesgo de que su vendedor le oponga una excepción de prescripción.
Entonces, el plazo prescriptorio de 10 años para exigir la EP no sólo perjudica arbitrariamente a los propietarios,
impidiéndoles formalizar su derecho e incorporarlo formalmente a su patrimonio (sólo una vez que lo tengan
inscrito a su favor podrán darlo en hipoteca, por ejemplo), sino que no tutela ningún interés que realmente deba ser
protegido. ¿Le parece que esas no son razones suficientes para cambiar el CC y consagrar la imprescriptibilidad del
derecho a la EP? Entonces le doy una tercera: ¿Quiénes son los grandes beneficiados con el hecho de que el
propietario real no pueda inscribir el derecho a su nombre? Aquellos que, habiéndoselo vendido, mantienen la
titularidad registral a su favor, lo cual les otorga la apariencia de propietarios y les permite engañar a terceros
interesados en adquirir el bien. Es decir, el plazo prescriptorio de 10 años no es inocuo, sino realmente
contraproducente: impide a los propietarios formalizar lo que les pertenece, los expone a que lo terminen perdiendo
en manos de un tercero adquirente de buena fe e incentiva a personas inescrupulosas a volver a disponer de aquello
que ya vendieron previamente.
Luego de esto, ¿se puede defender de manera razonada que el derecho a la escritura pública prescriba a los 10 años
[1] Mi exposición completa puede verse en los siguientes enlaces:
[2] Es cierto que el art. 2022 CC no menciona a la buena fe como un requisito que deba cumplir el segundo
comprador al momento de su inscripción, sin embargo, de una interpretación sistemática del resto de normas del
CC se desprende la necesidad de que aquélla esté presente.