Étude d’opportunité d’un projet immobilier

Objectifs

ACQUERIR TERRAIN DE 2 HECTARES A FES COMMUNE ZOUARA

CONSTRUCTION DE LOGEME NTS SOCIAL : à cession sociale et centre commercial

Acteurs principaux

MAITRE D’OUVRAGE : GROUPE 1 MOGI 4

MAITRE D’OUVRAGE DELEGUE : NEANT
CONDUCTEUR D’OPERATION : X

COORDINATEUR OPC :X
NOTAIRE X
MAITRE D’ ŒUVRE :
ARCHITECTE :
BET :
GEOMETRE TOPOGRAPHE
BUREAU DE CONTROLE :
ENTREPRISE TOUT CORPS D’ETAT

Contenu

Cible client :
 Personne à revenu moyen et faible : Revenu <3000,00 DDH NET
 1ére Cession
 prêt bancaire à taux réduit de 6,(%(ristourne par l’etat)
 prêt sur 25ans Maximum
 valeur de la traite mensuel<41% du salaire
 Aide de l’Etat sans intérêt de 25000,00 REMBOURSABLE 0 PARTIR DE LA 4ème année
de prêt à raison de 500 DH par mois ( spécialement pour le fonctionnaires)
 définition sommaire du produit
o surface : 55à 75m²
o 1chambre +séjour+cuisine+WC douche/2chambres+Séjour+ Cuisine+SDB
o Centre commercial :commerce de proximité magasin de 16 à 30m²

 Etude de marché :
1 /aire du marché : la ville de Fes( 700 000 Habitants) dont quelques 7000 ménages
habitant les bidonvilles, les menaçants ruines ou les quartiers équipés
Exode rurale : développement de cette pratique dans la région vu la sécheresse et l
’industrialisation de la ville

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 Création d’une nouvelle zone industrielle quartier qui n’est pas loué donc besoin
accrus pour la main d’œuvre des usines
2/Analyse de l’état du marché(prix/tendance/concurrence)
 Concurrence constituée par une moyenne de logements sociaux réalisé par un
établissement public(ERAC) totalement commercialisé
+lotissement de 150 lots de 120 à 150m² en R+3
+Un programme de ressassement de certains quartiers périphériques de la ville(250lots
de 60m² construits en R+1)
o La tendance actuelle du marché est plutôt orienté vers le produit de
logements sociaux dans le cadre du programme national de 200 000
logements initié par l’état.
o L’état préconise des mesures d’incitation et d’encouragement tel que
l’exonération de la TVA, l’exonération des taxes à la construction, la
ristourne sur taux d’intérêt pour les acquéreurs(3,5 points)

La réduction des droits d’enregistrement 2,5% pour le promoteur et 1% pour l’acquéreur

Prix :
o Contrainte : le programme national de 200 000 logements impose un
plafond de prix de vente ne dépassant pas 200 000 DH
o Le prix pratiqué dans la ville pour ce genre de produit tourne autour de
3200 DH m². En revanche , dans les alentour du site les prix pratiqués

o Conservant les commerces le prix tourne autour de 6000 DH m²

Etude des besoins en fonction de la trilogie « produit- client-marché)
o Demande potentiel très importante en logements sociaux
o Programme de l’ERAC écoulé totalement avec la réception des travaux
o Certains habitants du quartier de recase ment vue l’amélioration de leur
situation financière peuvent être considéré comme clients potentiels
cherchant à faire progresser leur statuts social
o Par contre, les lots du lotissement risquent de constituer une concurrence
directe. Cependant, la dite concurrence pourrait être maîtrisé vue le
caractère individuel de ces opérations(petit promoteurs/petits
projets6logements) par rapport à notre projet de grande envergure et de
caractère intégré( équipements d’accompagnements) dont les coûts, les
délais et la qualité sont optimisés.
o L’existence de la zone industrielle à proximité du projet garantie d’une part
attrait vers le site pour des raisons de proximités et contribue à
l’amélioration du pouvoir d’achat des employés
Fonctionnalité attendue de l’ouvrage :
o Pas d’ascenseur car opération en R+2
o Les parkings en surface donc facilement accessible et moins onéreux
o Espaces vert(7% de la surface du lot)
o Equipements d’accompagnement. On prévoie un bain public, un four public
et une crèche à commercialiser et une mosquée à céder au ministère et un
mini terrain de sport et une salle de fête en copropriété.
o construit d’immeubles EN R+2 avec terrasse accessible à raison de
2appartements par niveau en limitant le nombre de voisins directs à 6max

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 (6appartements par cage d’escaliers) se traduisant par plus de confort de
voisinage
o Des logements en RDch offrent des possibilités pour les personnes âgé et
les handicapés
o La superficie relativement réduite des logements permet un arrangement
fonctionnel et pratique
o Le centre commercial offre des services de proximité et des opportunités
d’investissement et valorise le projet dans sa globalité
o disponibilité des moyens de transports urbains
o proximité des administrations du services publics et des établissements
scolaires
o terrains accessible proche des équipements publics et des différents réseaux
o sujétions particulières liées à l’utilisation et à l’entretien de l’ouvrage
 3logements de concierge
 1 local pour collecte d’ordure ménagères bien situés et accessible au
service de la concurrence
 1puit sera réalisé pour entretenir les espaces vert et les aléas
 le syndic se chargera de la gestion des parties communes moyennant
cotisations des copropriétaires.

Etude de faisabilité

Analyse des différentes hypothèses de financement :

 fonds propres (apport personnel) : 5 000 000 dhs.

 appel de fonds(avances clients) :réservation sur plan /avance de vente (
Cf planning de vente)
 prêts :crédit bancaire : 923138dh

Analyse des contraintes du foncier, ses possibilités et ses limites

 précisions du PA :voirie d’aménagement, place publique, chemins
piétonnier
 servitude du canal d’irrigation non déclarée
 terrain dans zone à R+2
 Règles d’urbanisme :
o Espace vert 7% de la surface constructible
o VRD :40%du terrain
o 1poste transformateur
o 1place de parking pour 300m² habitable
o 1place de parking pour 100 m²commerce
o prévoir des équipements d’accompagnement

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